A Társasházak alapításával kapcsolatos alapvető

tudnivalók

FIGYELEM! Jelen elektronikus tananyag során kitérünk a hatályos társasházi törvény

legfontosabb szabályaira, azonban a tananyagban leírtak elsajátítása nem pótolja a
2003. évi CXXXIII. tv. rendelkezéseinek alapos ismeretét!

1.1. A társasház fogalma és létrehozása

A Társasház, mint eredetileg több lakást tömörítő jogi egység már 1924-ben is létezett, az első
társasházakkal kapcsolatos törvény a magyar jogrendszerben a 1924. évi XII. tv. volt, ami
több, mint 50 éven keresztül, tehát még a szocialista Magyarország időszakának java részében
is hatályos maradt. Ezt a szabályozást váltotta fel az 1977. évi 12. tvr., majd – immár a
rendszerváltás után – a csupán rövid ideig hatályos 1997. évi CLVII. tv.

Természetesen az itt említett három korábbi jogszabályban szereplő szabályozás a mai

társasházkezelő szakemberek számára csupán marginális jelentőségű, mégsem árt odafigyelni
rá. Amint arról a tananyagunk későbbi – az alapító okiratról szóló – fejezetében is szólunk,
fontos, hogy az alapító okirat szövegezése kapcsán meggyőződjünk arról, hogy az a jelenleg
is hatályos, többször módosított 2003. évi CXXXIII. tv. rendelkezéseinek megfelelően
készült-e. Jelen tananyag összeállítója 2019-ben is találkozott már számos olyan alapító
okirattal, amely még az 1924-es, illetve 1977-es szabályozás alapján készült, ezért ezek
mielőbbi módosítására lenne szükség annak érdekében, hogy a társasház jogi helyzete
megnyugtató módon rendeződjék.

A magántulajdonú társasházi lakások tömeges megjelenése a rendszerváltás után az addig az

állami vagyon részét képező lakásállomány önkormányzati tulajdonba adásával van
összefüggésben, hiszen a következő lépésben a már meglévő önkormányzati tulajdonban lévő
épületek lakásait értékesítette az önkormányzat (általában kedvezményesen) a benne addig
bérlőként lakó magánszemélyek részére. Ahhoz azonban, hogy mindez megvalósulhasson,
szükség volt egy olyan modernizált jogi megoldásra, ami lehetővé tette azt, hogy külön
tulajdonba sorolódjon a lakás, a fennmaradó részek pedig a tulajdonosok közös tulajdonában
maradjanak.

Leszögezendő, hogy a lakásszövetkezetté alakulás, illetve a lakásszövetkezet, mint

jogintézmény hasonlóan alkalmas, és egyúttal pedig bizonyos adottságú épületek esetén talán
egyszerűbb is lett volna ennek a célnak az eléréséhez, de történelmi okokból nálunk a
társasházzá alakulás jóval népszerűbb megoldásnak bizonyult. A társasházak és a
lakásszövetkezetek legfőbb különbségeinek az ismertetésére a későbbiek során még
visszatérünk.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (a továbbiakban Tt.) szerint

társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön
tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy
alakítható ki. Ehelyütt tartjuk szükségesnek kiemelni, hogy a vizsgázók tapasztalataink szerint
gyakran elkövetik azt a hibát, hogy "legalább két lakásról" beszélnek, holott a Tt. teljesen
világosan fogalmaz abban a tekintetben, hogy nem lakás céljára szolgáló helyiségek is
társasházzá alakíthatóak. (Tehát társasház alakítható 2 lakásból, de 2 üzlethelyiségből is,
ugyanúgy, mint pl. 1 lakás és 1 üzlethelyiség kombinációjából.) Gyakorlati példa segítségével
mindig könnyebb az emlékezés: a budapesti II. kerületben található Széphalom Üzletház
például annak ellenére társasházként működik, hogy egyetlen lakást sem foglal magában, az
egyes albetétek itt kizárólag kereskedelmi, illetve szolgáltató célokat szolgálnak, lényegében
üzlethelyiségek.

Az alábbiakban azokat a gyakorlati eseteket tekintjük át egyenként, amelyek a társasház

megalapítása alkalmával előfordulhatnak:

a) Társasház alapítása jövőben felépítendő épületre: Az épület engedélyezési záradékával

ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy ha többen vannak, akkor az
összes tulajdonostárs az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja és az előzetes alapítás
tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. A feljegyzett
alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. A feljegyzett alapítást
követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható
használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési
engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül
módosítják és az új szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.

b) Társasház alapítása közös tulajdonnak társasháztulajdonná történő átalakításával: Erről

ideális esetben a tulajdonostársak összessége dönt, azonban bármelyik tulajdonostárs
kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bíróság határozata (ítélete)
pótolja, ezt a bíróság szokta megküldeni az ingatlan-nyilvántartási feladatokat ellátó Járási,
illetve Kerületi Hivatal (a továbbiakban régebbi nevén Földhivatalként említve) számára.

c) Társasház alapítása több különálló épületből álló társasház esetén: Az egy vagy több
épületben lévő lakások tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége kérheti a
bíróságtól önálló társasház alapítását, ha ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak
méltányolható érdekét. A bírósághoz benyújtott keresetlevélhez ez esetben mellékelni kell az
alapító okirat, több társasház esetén az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági
engedélyt.
d) Már meglévő épület esetén: Ha az épületnek egyetlen tulajdonosa van, ez sem zárja ki
társasház alapítását, az alapítás ugyanis egyszemélyi alapító okirattal is lehetséges, amelyet az
illetékes Földhivatalhoz kell benyújtani a szükséges mellékletekkel együtt.

e) Az új, jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. tv.) 2014. március 15-i
hatályba lépése előtt lehetőség volt építőközösségeket alakítani, és az építőközösséget
létrehozó szerződésben arról is meg lehetett állapodni, hogy a felépített épületre társasház-
tulajdont hoznak létre meghatározott feltételek szerint. A múltban előfordult, hogy ilyen
módon jöttek létre társasházak, azonban a jelenleg hatályos, fentebb is hivatkozott Polgári
Törvénykönyv nem ismeri és így logikusan nem is szabályozza az építőközösség fogalmát,
tehát új társasházak már nem jönnek létre ilyen módon.

f) Lakásszövetkezetből való kiválással / ebből a formából történő átalakulással

1.2. A társasházak és a lakásszövetkezetek közötti legfőbb eltérések

Tananyagunk korábbi részében említettük, hogy a több lakást/nem lakás célú helyiséget
magukban foglaló épületek esetében gyakran találkozunk - főképpen újabb lakótelepek
esetében (pl. Káposztásmegyer egyes részei) – a lakásszövetkezetként történő működtetéssel.
Már elöljáróban le kívánjuk szögezni, hogy a lakásszövetkezetek felépítésével,
működtetésével kapcsolatos tudnivalók nem tartoznak a társasházkezelő képzés
törzsanyagához, ezért csak abban a terjedelemben (főképpen különbségek-hasonlóságok)
foglalkozunk ezzel a témakörrel tananyagunk keretei között, ami a vizsga abszolválásához
feltétlenül szükséges.

Az első jelentős eltérés, hogy a lakásszövetkezetek nem az általunk közelebbről is bemutatott

Tt. szerint működnek, hanem külön jogszabály, a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV.
tv. vonatkozik rájuk. Bár működésük jogi keretei sok hasonlóságot mutatnak a társasházakkal
összehasonlítva, azért jelentős különbségek is megfigyelhetőek. Csupán néhány példa: alapító
okirat helyett alapszabályuk van, közös képviselő helyett igazgatóság jár el a lakásszövetkezet
ügyeiben, számvizsgáló bizottság helyett itt minden esetben felügyelő bizottságot kötelező
létrehozni, stb.

A második fontos eltérés, hogy a társasházakkal ellentétben, ahol a jegyző gyakorolja a

működést illetően a törvényességi felügyeleti jogot (erről tananyagunk későbbi részében
részletesebben is szólunk), a lakásszövetkezetek esetében ezt a szerepet az
illetékes Cégbíróság tölti be. Az egyéb gazdasági társaságokhoz hasonlóan ide (vagyis a
Cégbírósághoz) kell benyújtani minden év május 31. napjáig a lakásszövetkezetek éves
beszámolóját is.

A harmadik – gyakorlati aspektusát tekintve talán a legjelentősebb eltérés – akkor ötlik a

szemünkbe, ha összehasonlítjuk egy társasházi lakás és egy szövetkezeti lakóingatlan
tulajdoni lapját (különlap). Míg társasházak esetében a „társasház” megjelölés mellett az
albetétek tulajdoni lapján minden esetben szerepel az. ún. „közösből megillető eszmei
tulajdoni hányad” (erről később még szólunk részletesen), addig a lakásszövetkezetek
esetében ilyen nincs, ennek a helyén „0/0” szerepel. Ennek a legfontosabb gyakorlati
jelentősége az a társasházkezelő szakemberek számára, hogy a lakásszövetkezetek esetében a
közgyűléseken minden szövetkezeti tagot (lakástulajdonost) egy szavazat illet meg, nem kell
kalkulálni az illető szavazatának „súlyával”, mint a társasházak esetében az eszmei tulajdoni
hányad kapcsán.

Talán mondanunk sem kell, hogy pont ennek köszönhető a lakásszövetkezetek elterjedésének
a korlátozott volta, hiszen ez a szisztéma rendkívül igazságtalan helyzeteket eredményezne
egy olyan épületben, ahol az egyes lakások mérete között jelentős eltérések vannak. A másik
oldalon viszont pontosan ezért mind a mai napig meghatározó a lakásszövetkezeti forma
olyan épületek esetén (elsősorban paneles építési móddal épített típuslakások), ahol a lakások
mérete egymással megegyezik. Gondoljunk csak bele: egy 120 nm-es lakás tulajdonosa, akit
emiatt négyszer nagyobb közös költség fizetési kötelezettség terhel, mint egy 30 nm-es
garzonlakás tulajdonosát, joggal várja és várhatja el, hogy a közösség dolgaiba (pl. egy
felújítás megszavazása) is nagyobb súllyal szólhasson bele. Erre viszont kizárólag a társasházi
forma alkalmas, a lakásszövetkezetek ezeket a különbségeket nehézkesen tudják csak kezelni.

1.3. Az alapító okiratra vonatkozó szabályok

Kezdésképpen szólnunk kell arról, hogy alapvetően két nagy csoportba sorolhatóak az alapító
okiratok. Az első csoportba tartoznak azok az alapító okiratok, amelyek esetében a
társasházakat a jelenleg is hatályos jogszabályok alapján alapították, a második csoportba
pedig azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek valamilyen múltban hatályos
szabályozás alapján készültek. A régebbi szabályozásokról tananyagunk legelején részletesen
is szóltunk.

Közös az alapító okiratokban, hogy római I. számmal jelölik a bevezető rendelkezéseket, a

közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház
megjelöléssel együtt, valamint a társasház címét ás a jogszabályi hivatkozásokat. (Innen
tudhatjuk meg, hogy melyik társasházi törvény rendelkezései szerint készítették el magát az
alapító okiratot.)

II. szám alatt jelölik a közös tulajdonban maradó épületrészek (pl. lépcsőház, tetőszerkezet,
pince, stb.) felsorolását. A felsorolás kizárólag római számokat használva történhet annak
érdekében, hogy az alapító okirat mellékletét képező alaprajzon beazonosítható legyen a
szóban forgó helyiség.

III. szám alatt jelölik a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló
helyiségeket, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes
tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot,
illetve ennek meghatározásának a módját. Ez általában a következő formátumot ölti:

„Az alaprajzon 4-es szám alatt feltüntetett, az ingatlan-nyilvántartás szerint Budapest III.
belterület 34555/0/A/4 hrsz. alatt nyilvántartott, I. emelet 4.-es ajtószám alatt elhelyezkedő
67 nm alapterületű 2 szobából és mellékhelyiségekből álló öröklakás a közösből
hozzátartozó 322/10.000 eszmei tulajdoni hányaddal együtt”

Fontos, hogy az egyes különbetétek (albetétek) felsorolása kizárólag arab számmal történhet
(így tudjuk első látásra beazonosítani az alaprajzról a közös és a külön tulajdonban álló
épületrészeket).

Az alapító okirat ezen pontja alatt lehetséges a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a
külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak
javára elővásárlási, illetve előbérleti jogot létesíteni, amennyiben ez a szándék fennáll. Ez
főképpen exkluzívabb környéken elhelyezkedő kisebb társasházak esetén nem is annyira ritka.
Erre rendkívül fontos odafigyelni és sokszor a közös képviselőre/társasházkezelőre hárul az a
feladat, hogy erről lakás értékesítésekor (például az ún. „nullás igazolás” kiadásakor) a
tulajdonostárs figyelmét felhívja. Jelen tananyag összeállítójának az a tapasztalata, hogy
amellett, hogy a tulajdonostársak is gyakran „megfeledkeznek” az alapító okiratban kikötött
elővásárlási jogról, az adás-vételi szerződéseket megszerkesztő és ellenjegyző ügyvédek sem
tekintik át az alapító okiratot. Ez aztán gyakran ahhoz vezet, hogy a jóhiszemű vevő
tulajdonszerzését bíróság előtt – sokszor eredményesen – megtámadják az arra jogosult és
ebben érdekelt más tulajdonostársak arra való hivatkozással, hogy nem történt meg a többi
tulajdonostárs felhívása az elővásárlási joguk gyakorlásával kapcsolatosan.

Amennyiben a közös tulajdonban álló részek valamelyike vonatkozásában kizárólagos

használati jog kerül kikötésre, azt is itt, az albetétek között kell feltüntetni. Ennek mind
régebbi építésű, mind pedig újabb építésű társasházak esetén komoly jelentősége van, hiszen a
kizárólagos használati jog majdnem olyan erős jogosultság, mint a tulajdonjog, emiatt az
illető tulajdonostársnak elemi érdeke, hogy a számára biztosított kizárólagos használati jog az
alapító okiratban is szerepeljen. (Sajnos a valóság azt mutatja, hogy ha egy tulajdonostárs
javára kizárólagos használati jogot alapítanak, erről a legtöbb esetben csak egy közgyűlési
határozat rendelkezik, az ingatlan-nyilvántartási hatóságnál történő bejelentés az alapító okirat
módosításának nehézkessége és költségessége miatt elmarad. Ez később aztán komoly
problémákat okoz a lakás értékesítése kapcsán). Hogyan szokott az előfordulni a
gyakorlatban?

a) Régebbi építésű társasházak esetén a legyakrabban úgy, hogy az eredetileg közösen

használt, időközben viszont a lakások korszerűsítése miatt funkciótlanná vált helyiségeket
(mint pl. mosókonyha, közös WC, stb.) az ehhez legközelebb lakó lakástulajdonos a saját
lakásához csatolja a közgyűlés felhatalmazása alapján úgy, hogy ezért vagy egy egyszeri
összeget fizet a társasház számára vagy pedig időszakonként visszatérően használati díjat fizet
érte.

b) Újabb építésű társasházak esetén a lakásokhoz a legtöbb esetben gépkocsibeálló és tároló is

tartozik. Tekintettel arra, hogy ezek műszakilag nem vagy csak nehézkesen oszthatóak meg
(gondoljunk egy teremgarázs beállóhelyeire), jellemzően maradnak közös tulajdonban annak
ellenére is, hogy a lakások vevői ezeket a területeket is megvásárolják, erre viszont csak
kizárólagos használati jogot kapnak. Például a I. emelet 4. szám alatti lakás mindenkori
tulajdonosát illeti a 12-es számmal jelölt gépkocsi beállóhely, valamint az 5. számmal jelölt
tároló kizárólagos használatának a joga.

IV. számmal jelölik az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és
tényt. Ezek rendszerint olyan adatokat jelölnek a gyakorlatban, amelyek a társasház tulajdoni
lapján (törzslap) is szerepelnek, rendszerint ide tartoznak a társasház telkét terhelő szolgalmi
jogok, illetve közérdekű használati jogok, már amennyiben vannak ilyenek.

Azon alapító okiratok, amelyek korábbi, társasházakra vonatkozó szabályozás alapján hoztak
létre, jellemzően az V. pontjukban szabályozzák a tulajdonostársak egymás közötti belső
jogviszonyait, vagyis lényegében a házirendet. A jelenlegi jogi szabályozás lehetővé, mitöbb,
immár 15 éve kötelezővé is teszi, hogy a fentebb hivatkozott kérdéseket a társasházak a
Szervezeti és Működési Szabályzatukban (a továbbiakban: SZMSZ) szabályozzák, illetőleg
azon alapító okiratok esetében, ahol ezek a belső jogviszonyokat érintő rendelkezések az V.
pont alatt kerültek rögzítésre, egy könnyítést is ad a jogalkotó. Annak érdekében, hogy a
SZMSZ megalkotásával egyidejűleg ne kelljen még az Alapító Okiratot is külön módosítani,
az SZMSZ elkészítésével az Alapító Okirat V. pont alatt részletezett, a tulajdonostársak belső
jogviszonyait szabályozó rendelkezéseket hatályon kívül lehet helyezni. Ez a leginkább
költségtakarékos megoldás.
Mind magát az alapító okiratot, mind pedig annak módosításait vagy közokiratba kell foglalni
(ez a ritkább, mert közjegyző vagy bíróság eljárása szükséges hozzá) vagy pedig ügyvéd,
illetőleg kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Az alapító okirat létrehozásához, illetve bárminemű változtatásához (kivéve azt az esetet,

amikor bíróság dönt az alapító okirat ügyében) ideális esetben az összes tulajdonostárs
hozzájárulása szükséges. Az alapító okirat szövegének legcsekélyebb mértékű változását is be
kell jelenteni az ingatlan-nyilvántartást vezető illetékes Földhivatalnak. Tekintetbe véve azt,
hogy a Földhivatal előtti eljárásban a jogi képviselet kötelező, az ezzel kapcsolatos kérelmet
is csak erre feljogosított személy vagy hatóság terjesztheti elő. A leggyakrabban ügyvéd vagy
kamarai jogtanácsos, de esetlegesen közjegyző, illetve ha a döntése ezt szükségessé teszi,
akkor a bíróság is előterjeszthet ilyen kérelmet.

Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok 4/5-e egyetért és

a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a
4/5-ös szavazási arány elérésétől, pontosabban az erről való tudomásszerzésüktől számított 30
napon belül nem élnek a bíróság előtt a keresetindítási jogukkal, akkor az alapító okirat
(illetőleg annak módosítása) az idő leteltével automatikusan hatályba lép. Ez a megoldás
lehetővé teszi azt, hogy 1-2 tulajdonostárs minden áron való ellenkezése ne tegye
automatikusan lehetetlenné az alapító okirat módosítását, ugyanakkor az esetlegesen
érdeksérelmet szenvedő tulajdonostársnak is lehetőséget ad, hogy ha komoly sérelem érné a
módosítás miatt, akkor bírósághoz fordulhasson.

Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont

nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással
orvosolható, akkor a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján
számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot
kijavíthatja. Ebben az esetben a kijavításról szóló közgyűlési határozat lesz az ingatlan-
nyilvántartásba történő bejegyzés alapjául szolgáló okirat.

Abban a nem is olyan egyedülálló esetben, ha az alapító okirat a társasházi törvény kötelező
jellegű (vagyis kógens) rendelkezéseibe ütköző szabályozást tartalmaz, akkor a Tt. vonatkozó
rendelkezése lép a jogsértő rendelkezés helyébe, az alapító okirat jogszabálysértő
rendelkezése pedig automatikusan hatályát veszti. Ebben az esetben természetesen el kell
végezni az alapító okirat szövegének a Tt. rendelkezéseinek megfelelő kijavítását is, bár nem
azonnal, hanem csak az első olyan alkalommal, amikor az alapító okirat rendelkezései más
okból egyébként is módosításra kerülnének. Az alapító okirathoz mellékelt társasházi lakások
beosztását tartalmazó tervrajz, illetve a külön tulajdonban álló lakás beosztásának
megváltoztatása miatt viszont nem feltétlenül szükséges az alapító okirat módosítása.
A társasház alapító okiratának feltétlenül szükséges melléklete az alaprajz. A már létező
társasház alapító okiratának módosítása esetén – ha a módosítás érinti az alaprajz tartalmát –
kiegészítő alaprajz elfogadására van szükség. Az alaprajzot 1:100 méretarányban kell
elkészíteni, amit fel is kell tüntetni rajta. Alaprajz a társasház épületének minden szintjéről
készül (ezért is hívják szintenkénti alaprajznak), az egyes falak méreteit fel kell tüntetni
(kottázás). A társasház közös tulajdonban álló részeit római számokkal, a külön tulajdonban
álló helyiségeket arab számokkal kell jelölni (az alapító okiratban foglaltakkal egyezően). Az
egyes helyiségek jelölése alatt (pl. külön tulajdon esetén 5, közös tulajdon esetén III.) fel kell
tüntetni a helyiség rendeltetését (pl. szoba), illetve területét század m²-pontossággal (pl. 21,59
m²). Az egyes lakások (nem lakás céljára szolgáló helyiségcsoportok) bejáratát (társasházi
közös területről vagy közterületről) közigazgatási címmel kell jelölni (pl. fszt. 1). Az alaprajz
oldalán fel kell tüntetni az egyes lakásokra vonatkozó területszámítást is. A területszámítás
tartalmazza a lakás megjelölését, a lakás egyes helyiségeinek, és ezek kerekítés nélküli
területének megjelölését, valamint a lakás teljes területét kerekítés nélkül és egész számra
kerekítéssel. (pl. teljes terület 101,89 m² = 102 m²). Meg kell jelölni az alaprajz elnevezését
(pl. Budapest VI. Andrássy út 94 szám Társasház alaprajza) valamint az alaprajz hasonló
alaprajzoktól történő megkülönböztetésére alkalmas adatokat (pl. készítésének ideje,
munkaszám). Amint arról korábban már említést tettünk, újonnan épült társasházi épület
esetében lehetőség van arra - amennyiben az épület az építési engedélyben foglaltakkal
egyezően épült fel - hogy a tulajdonosok alaprajzként a záradékolt építési engedélyezési tervet
(megfelelően kiegészítve) használják fel. Ha az épület az építési engedélytől eltérően épült
fel, akkor a megvalósulási terve használható fel, amennyiben a tulajdonosok fennmaradási
engedélyt kaptak.

1.4. A Szervezeti és Működési Szabályzatra vonatkozó szabályozás

A Szervezeti és Működési Szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítése a Tt. első

hatályba lépése óta (tehát lényegében 2004. január elsejétől) kötelező lett. Sajnos azonban - és
bizonyára összefüggésben azzal, hogy az SZMSZ megalkotásának elmulasztását nem
szankcionálja a jogszabály - nem ritkák még 15 év elteltével sem az olyan társasházak, ahol
nem fogadták el az SZMSZ megalkotásához szükséges közgyűlési határozatot vagy ha ez
esetleg meg is történt, a Földhivatalhoz való benyújtásra már nem került sor. Az ingatlan-
nyilvántartási hatósághoz történő benyújtás sarkalatos fontosságú, ugyanis az SZMSZ
alapján csak onnantól szerezhet jogot, illetve terhelheti kötelezettség a tulajdonostársakat,
hogy ennek a benyújtása is megtörtént! Kimondható, hogy egy társasház működését extrém
mértékben megnehezíti az, ha az adott társasház nem rendelkezik SZMSZ-szel. Az SZMSZ a
társasház belső működését, a közös költség felosztását, elszámolását és a tulajdonostársak
egymás közötti belső jogviszonyait (házirend) szabályozza és megalkotására annál is inkább
szükség van, mert a Tt. csupán egy keretrendszert állít fel, részletesen nem tér ki minden
kérdésre, ami egy társasház mindennapi "életében", működtetése kapcsán felmerülhet. Fontos
azt is leszögezni, hogy az SZMSZ megalkotásával néhány jogszabályi rendelkezéstől is el
lehet térni, amennyiben a tulajdonostársak közös érdeke ezt diktálja. Terjedelmi okokból
ehelyütt csak két példát említenénk:
a) Amennyiben a közös költség mértékét nem csupán a tulajdoni hányadok arányában
szeretné a lakóközösség meghatározni, hanem pl. az albetét hasznosítási módja, és/vagy
például a lakásban élő személyek számára tekintettel korrekciót kíván alkalmazni, akkor ez
lehetséges, de az ilyen szabályozást csak és kizárólag az SZMSZ-be lehet belefoglalni. Vagyis
amennyiben még nincs Földhivatalhoz benyújtott SZMSZ-e a társasháznak, akkor első
lépésben ezt meg kell alkotni ahhoz, hogy az ilyen jellegű szabályozás annak benyújtását
követően bevezethetővé váljon.

b) A Tt. pontos rendelkezéseket tartalmaz a megismételt közgyűlés megtartásával

kapcsolatosan is. Amennyiben a lakóközösség, illetve a tulajdonostársak a Tt.-ban foglalt
rendelkezésektől eltérően szeretnék szabályozni a megismételt közgyűlés megtartásának
időpontját, akkor ezt megtehetik, de mivel ez a döntés is csak akkor érvényes, ha azt az
SZMSZ-be foglalják, rendelkezni kell hozzá SZMSZ-el, ha pedig még nincs, már csak emiatt
is meg kell alkotni.

Összefoglalásképpen megállapíthatjuk, hogy az SZMSZ létrehozására irányuló

jogszabályba foglalt kötelezettség nem csupán egy lakóközösségre nehezedő újabb
felesleges teher, hanem a gyakorlati életben is nagy szükség van az SZMSZ-re , mert a
közösség szerveit, ezek jogait, kötelezettségeit, hatáskörét, a közös költség megállapításának
és fizetésének módját és rengeteg később felsorolt kérdéskört is mind az SZMSZ
létrehozására vagy módosítására irányuló közgyűlési határozatban szabályozzák a
tulajdonostársak.

Amennyiben a jogszabály vonatkozó rendelkezéseit pontosan betartjuk, úgy az SZMSZ-t már

az alakuló közgyűlésen, azonban legkésőbb az ezt követő 60 napon belül összehívott és
megtartott újabb közgyűlésen el kell fogadni. Az SZMSZ elfogadásáról/módosításáról
határozatot hozó közgyűlés megismételt közgyűlés nem lehet, ellenben lehetőség van írásbeli
szavazásra, melynek pontos szabályait tananyagunk későbbi fejezetében tekintjük át, jelenleg
csupán az SZMSZ elfogadásának vonatkozásában foglalkozunk vele.

Az SZMSZ tervezetét a szavazásra kitűzött határidőt megelőzően legalább 15 munkanappal

az összes tulajdonostárs részére el kell küldeni vagy hitelt érdemlő módon kézbesíteni azt a
számukra. Ha az írásbeli szavazás eredményes, akkor a szavazásra megjelölt határidőt követő
8 napon belül (FIGYELEM! Ez az előző 15 munkanapos határidőtől eltérően ez itt naptári
nap! Ez gyakori hiba a vizsgákon!) az összes tulajdonostársat hitelt érdemlő módon
tájékoztatni kell az eredményről. Abban az esetben azonban, ha az írásbeli szavazás
eredménytelen, a tájékoztatáson túl 8 napon belül a közgyűlést is össze kell hívni, tehát
ismételten nem lehet írásban szavazni az SZMSZ-ről. Szintén kötelező a közgyűlés
összehívása, ha azt a tulajdoni hányad legalább 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak kérik
olyan módon, hogy módosító javaslatot terjesztenek elő az SZMSZ tervezete kapcsán.
Egyébiránt az SZMSZ bármiféle módosítására pontosan ugyanazok a szabályok érvényesek,
mint amit az előzőekben az SZMSZ létrehozása kapcsán ismertettünk. Ahogyan arra
kitértünk, rendkívül fontos, hogy az SZMSZ-t (és természetesen ennek mindennemű
módosítását) az Alapító Okirathoz hasonlóan be kell nyújtani az Földhivatalhoz, hogy az az
ingatlan-nyilvántartásban szerepelhessen.

Apró különbség az Alapító Okirathoz képest, hogy az SZMSZ, illetve az ezt létrehozó
közgyűlési határozat érvényes anélkül is, hogy annak közokiratba foglalása vagy
ügyvédi/kamarai jogtanácsosi ellenjegyzése megtörténne, azonban ahhoz, hogy jogokat
lehessen rá alapítani vagy hatósági erővel is kikényszeríthető kötelezettségek származzanak
belőle, már elengedhetetlen a jogi képviselő igénybe vétele és a földhivatali benyújtás. Jó
példa lehet erre a közös költség tartozással kapcsolatos jelzálogjog bejegyzés a társasház
javára, ugyanis ez is csak akkor lehetséges, ha az ezzel kapcsolatos szabályozás az SZMSZ-
ben szerepel ÉS az SZMSZ-nek a Földhivatalhoz történő benyújtására is sor került.

Ezek után tekintsük át, hogy mely kérdéskörök szabályozására kell kötelezően és részletekbe
menően sort keríteni az SZMSZ keretein belül (fontos a sorrend is!):

1) közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatásköre és eljárási rendje

2) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatásköre és feladatai
3) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogköre, feladatai
4) a tulajdonostárs külön tulajdonának használata, hasznosítása, a külön tulajdonon belül nem
mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolása és megfizetésének módja
5) a közös tulajdon fenntartása, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok
megfizetésére, illetve a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó
szabályok
6) a társasházi lakóépület házirendje (pl. állattartás szabályai, zajjal járó munkálatok
végzésének szabályai, stb.)

(Egy fiktív SZMSZ-re példát találhatnak jelen tansegédlet 1. számú mellékletében, ezt
feltétlenül tekintsék át az SZMSZ tartalmának teljes megértése érdekében.)

1.5. Az alakuló közgyűlés

Láthattuk tehát, hogy a társasházak működése, illetve működtetése kapcsán mindkét alapvető
dokumentum, az Alapító Okirat és az SZMSZ megalkotása is legtöbb esetben az alakuló
közgyűléshez köthető, ezért át kell, hogy tekintsük az alakuló közgyűléssel kapcsolatos
idevágó szabályozást.

Szintén az alakuló közgyűlés dönt ugyanis a társasház első közös képviselőjének (ha
Intézőbizottság működik ehelyett a társasházban, akkor az Intézőbizottság elnökének és
tagjainak), az esetleges társasházkezelőnek, illetve szükség esetén a Számvizsgáló
Bizottság tagjainak a megválasztásáról. Ezen túl itt születik meg a döntés a
Társasház bankszámlájának a megnyitásáról, illetőleg az erre
vonatkozó felhatalmazás kiadásáról.

Az alakuló közgyűlést bármelyik tulajdonostárs összehívhatja egyedül is, ezen felül

(különösen új építésű társasházak esetében van ennek jelentősége) az építő is jogosult erre.
Létezik azonban egy időbeli megszorítás, hiszen az alakuló közgyűlést az alapító okirat
aláírását követő 60 napon belül nem csupán lehetséges, hanem kötelező is összehívni és
megtartani. Az alakuló közgyűlés összehívása azért is jelent mérföldkövet a társasház
életében, mert a tulajdonostársak csak ezt követően gyakorolhatják azokat a jogokat (és nem
mellesleg viselik a terheket is), amelyek, mint a közösség tagjait megilleti őket.

Ehelyütt hívnánk fel a figyelmet arra, hogy különösen újonnan épített ingatlanok esetében
viszonylag gyakran felmerül az a probléma, hogy a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő
bejegyzése elhúzódik. Ez nem csupán a Földhivatal lassúsága miatt történhet meg, hanem
sokszor az is gondot okoz, hogy a Földhivatal által kiadott hiánypótlási végzéseknek a
lakóközösség vagy annak megbízottja képtelen időben eleget tenni, stb. Ez valódi és komoly
problémát akkor okoz, ha az új építésű ingatlan esetében előbb kérelmezték a társasházzá
alakulást, minthogy a külön tulajdonba kerülő lakások értékesítése befejeződött volna.
Ilyenkor az ingatlan-nyilvántartásban kulcsszerepet játszó és később részletesebben is
bemutatásra kerülő "rangsor elve" miatt a Földhivatal mindaddig nem foglalkozhat a külön
tulajdonba tartozó lakások vevőinek tulajdonosként történő bejegyzésével, amíg a
megelőzőleg beadott társasház létrehozására irányuló kérelmet véglegesen el nem bírálja.
Amíg ez meg nem történik, a vevők tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme függőben
marad és csak széljegy formájában lesz megtalálható a tulajdoni lapon. Mindez azonban nem
teszi lehetővé a tulajdonosi jogosítványok gyakorlását, mert erre csak a véglegesen és
jogerősen bejegyzett tulajdonos jogosult, aki ebben a stádiumban többnyire még az építő.

Ez rendkívül igazságtalan helyzetet eredményezhet, gondoljunk csak bele: könnyen

előfordulhat, hogy a kulcsrakészen átadott lakás vételárát a vevő az utolsó fillérig megfizette
az építőnek, sőt, adott esetben már hónapok óta be is költözött az ingatlanba, tehát azt
birtokba vette, mégis az építő lesz jogosult a Tt. rendelkezései értelmében a közgyűlésen
szavazni, hiszen egyelőre még ő a bejegyzett tulajdonos. Az egyetlen lehetőség arra, hogy ne
az építő gyakorolja a lakások értékesítése után is a tulajdonosi jogokat a közgyűlésen az, ha
már az adás-vételi szerződésben feljogosítja erre a vevőket a tulajdonjoguk végleges
bejegyzésétől függetlenül, esetleg erre állandó meghatalmazást ad számukra a későbbiekben.