AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS ELVEI I.

A KÖZHITELESSÉG ELVE.
 Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei
• Ezek az alapelvek áthatják a nyilvántartás rendszerét, meghatározzák működését.
• speciálisak abban a tekintetben, hogy más jogágaktól eltérően nem csupán
áttételesen, közvetetten érvényesülnek, hanem – értelmező szerepük mellett –
közvetlenül az alapelvek határoznak meg konkrét szabályokat. [BÉRCESI
FERENC: Az ingatlan-nyilvántartás. In: KILÉNYI GÉZA (szerk.) et al: A
közigazgatási jog nagy kézikönyve. Complex, Budapest, 2008, 1059. o.]
• egymással szoros kapcsolatban álló követelmények, egymással összefüggésben
értelmezhetők és értelmezendők
• így szolgálják az ingatlan-nyilvántartás célját, amely az ingatlanforgalom
biztonsága, a hitelügylet-biztonság és a fennálló jogok védelme.
 Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei I.
(anyagi jogi elvek)
• A közhitelesség (publica fides)
• A bejegyzés elve
• A teljesség (totalitas)
• A rangsor elve (prioritas, elsőbbség)
• Az okirati elv
• Az egyediség elve
• valósággal egyezőség elve (dologi megegyezés elve)
• A nyilvánosság elve (publicitas)
Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei II.
(eljárásjogi, alaki jogi elvek)
• A „nyilvántartási előző” szabálya
• A jogszerűség (legalitas) a legfontosabb eljárási elv
• A kérelemhez kötöttség elve
• Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kötelező
használata
• A hivatalbóli eljárás (officialitás elve)
 A közhitelesség (publica fides)
Egy jogalkalmazást segítő, komplex vélelem-, illetve fikciórendszert magába foglaló
(köz)bizalomvédelmi elvként hat a gyakorlatban.
Tanúsító erő: „Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények
fennállását hitelesen tanúsítja.” Tanúsító erejét jelentős részben a bejegyzés alapjául szolgáló
okiratokból nyeri.
Legitimáló hatás: A bejegyzés önmagában legitimálja a bejegyzett személyt és annak jogát.
Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból
jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az adatokra nem terjed ki a
közhitelesség! (Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak személyazonosító és
lakcímadatai tekintetében a személy- és lakcímnyilvántartás adatai az irányadóak. Az ingatlanok
címadatát az ingatlan-nyilvántartás a központi címregiszterből (KCR) történő automatikus
adatátvétel útján származtatott adatként tartalmazza.)
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére és ennek anyagi jogi joghatásaira az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében - ha az Inytv. eltérően
nem rendelkezik - a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni.
Az ingatlan-nyilvántartási adatok
irányadó jellege
• A közhitelesség joghatásait (teljes erejét) ugyan nem hordozzák az adatok, mégis
• ingatlannal kapcsolatos hatósági eljárásokban az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett
adatokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat kell
irányadónak tekinteni.
• az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki
az adatok helyességét vitatja.
• ha az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, valamint az ingatlan-
nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján számított, jogszabály szerint
meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.
• A Ptk.-nak az ingatlan-nyilvántartási adatok irányadó jellegére vonatkozó rendelkezése
tekintetében az adatok helyessége alatt az adatoknak az okiratokkal való egyezőségét is
érteni kell.
 A vélelemrendszer elemei I.
• Ismertség (cognitio) vélelme: (az egyetlen megdönthetetlen vélelem a rendszeren belül) Ha valamely jogot az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak
fennállásáról nem tudott. (Kiterjed az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás
tényére és tárgyára is.) Az alább említett, további vélelmekkel (fikciókkal) szemben ellenbizonyítás lehetséges, egytől
egyig megdönthetők.
• Az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog vagy feljegyzett tény
fennáll, és az az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. Ennek negatív oldala: Az ellenkező bizonyításáig
úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény nem áll fenn. Mindezekben bízhat a regiszter
megtekintője: nem véletlen, hogy a közhitelesség alkotóelemeként említi a szakirodalom a bizalom elvét is (ld.HAJDÚ
GERGELY: Az ingatlan-nyilvántartási jog változásai az új Ptk. tükrében. Magyar Jog, 2015/2., 91. o. ), amelyet a védelem alanyi körének
meghúzása, ezen belül a jóhiszeműség feltétele kapcsán alapoz meg a tételes jog (ld. Ptk. 5:172. § [Az ingatlan-
nyilvántartásban bízva jogot szerző jóhiszeműsége]). Ezek valójában a bejegyzésekhez fűződő pozitív és negatív
helyességi vélelmek, a nyilvántartás egésze dimenziójában pedig annak – az ingatlanokkal kapcsolatos jogok, tények
körére vonatkozó – teljességét (ld. jogállapot hiánytalan tükrözésének funkciója) célozzák. A jogosult személyéhez
fűződő vélelem azonban értelemszerűen csak helyességi kérdéskörbe tartozik (ld. alább).
Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis - az ellenkező bizonyításáig – szintén hitelesen tanúsítja az állami
alapadat-tartalmat. Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban rögzített földrészletről, továbbá az ott
rögzített egyéb önálló ingatlanról – az alábbi kivétellel - az ellenkező bizonyításáig ugyancsak vélelmezni kell, hogy az
fennáll, határvonalainak ábrázolása helyes és teljes. Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban nem rögzített,
továbbá törölt (érvénytelenített) földrészletről, egyéb önálló ingatlanról azt kell vélelmezni, hogy az nem áll fenn. A
bizonyítási kötelezettség azt terheli, aki az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis helyességét, teljességét
vitatja.
 A vélelemrendszer elemei II.
Helyességi, illetve teljességi vélelem
• Az ingatlan-nyilvántartás bizonyító erővel bír, és a tartalmában bízó jóhiszemű, visszterhesen
szerzők védelemben részesülnek. Ennek kitüntetett eszköze a regiszterrel szemben fennálló
helyességi, illetve teljességi vélelem fikciós szabályozástechnikai kiterjesztése, miszerint a
jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is
helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér [Ptk. 5:174. §
(1) bek.]. A vélelmek ez esetben jogi fikcióba hajlanak, mivel itt már egy tudottan valótlan
tényállási elemet, jogállapotot fogadtat el valóságosnak a norma. A vélelem esetében
valószínű, de bizonytalan tényállási elemmel kell ekként eljárni. A nyilvántartás tartalma
túlnyomórészt valóban helyes és teljes, valószínű tehát, hogy nem kell szembesülnünk ennek
ellenkezőjével, a vélelmi fázist ritkán kell túllépni, akkor azonban a fikciós jogalkalmazás
képes biztosítani a hatékony védelmet, megerősítve a nyilvántartásba vetett közbizalmat.
• A teljesség (totalitas) a jóhiszemű szerző védelmének közhitelességi szabály-elemén túl, ahol
jogokra és tényekre vonatkozott, tárgyi nézőpontváltással külön vélelmet és elvet is alkot, azt
is jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás lefedi az ország valamennyi ingatlanát, amelyet
esetleg mégsem, az jogilag nem létezik.
 A vélelemrendszer elemei III. A jóhiszeműség
• A jóhiszemű szerző a védelemre nem hivatkozhat azzal szemben, aki ellene az ingatlan-nyilvántartási
bejegyzés törlése iránt vagy az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény alapjául szolgáló
jogügylet érvénytelenségének vagy ezen igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez
irányadó arra az esetre is, ha az ingatlan-nyilvántartásba a kérelem benyújtása előtt a törlési vagy
kiigazítási pert feljegyezték.
• A jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség fennállását a
jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés céljából való benyújtása
szerinti időpontban kell vizsgálni. Ha a jogváltozásra irányuló megállapodás a bejegyzés hatályossá
válásának időpontja után jött létre, a jóhiszeműség megítélése során a megállapodás létrejöttének
időpontja az irányadó.
• Nem tekinthető jóhiszeműnek az a jogot szerző vagy a jóhiszeműség védelme alá eső egyéb
cselekményt végző személy, aki jogának szerzésekor vagy a cselekmény véghezvitelének időpontjában
az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helytelenségéről vagy az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként
bejegyzett személy jogának korlátozottságáról tudott vagy akinek arról tudnia kellett.
• Nem hivatkozhat a jogszerző a jóhiszeműségére olyan jogosulttal szemben, aki saját jogszerzését olyan
bejegyzés vagy feljegyzés tárgyát képező jogra vagy tényre alapítja, amelynek ingatlan-nyilvántartásba
való bejegyzése vagy feljegyzése iránti eljárás megindítását a jóhiszeműség megítélése során irányadó
időpontban az ingatlan-nyilvántartásban széljegy formájában már feltüntették, ha a bejegyzés vagy
feljegyzés iránti kérelem alapján a bejegyzésre vagy feljegyzésre sor kerül.
A közhitelesség alóli egyes kivételek
A közhitelességet számos, helyességi-teljességi vélelem alóli,
egyébiránt akár ésszerű vagy kivédhetetlen kivétel erodálja, pl.
• informatív hatályú tények
• Meg nem engedett tartalmú (akár nem létező jogra vonatkozó) bejegyzések
• Törlési, kiigazítási, elévülés megállapítása iránti, érvénytelenségi per a jóhiszemű
szerzővel szemben (ld. köv. dia)
• Függő jogi helyzetre utaló tény feljegyzése esetén az ingatlan-nyilvántartáson
kívül jogot szerző személlyel szemben (ld. köv. utáni dia)
• [A birtokkal megerősített jogcím védelem régi Ptk. szerinti esetköre (ld.
innentől a 3.dia) – itt az (ingatlant többeknek egyidejűleg) eladó tévesztette meg a
vevőket, nem a regiszter!]
Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása.
5:187. § Az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá
váló személy a jogsértő vagy utólag helytelenné vált bejegyzés alapján, a bejegyzés
teljességében és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot
szerző harmadik személlyel szemben a törlési keresetet az anyagi jog szerinti
jogosult esetén az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat
kézbesítéstől számított hat hónap alatt, a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló
személy esetén pedig az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt
jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt
indíthatja meg, ha a határozatot a részére kézbesítették. Ha kézbesítés nem
történt, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves
határidő alatt lehet megindítani. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.
A szabály oka, hogy az ingatlan jogi helyzetének előbb-utóbb le szükséges
fixálódnia. Az egyes életviszonyokra, helyzetekre vonatkozóan differenciált
határidő elteltével lezárul a jogi helyzet vitathatósága, még törlési per sem
indítható, beáll az ún. jogvédelmi hatás a közhitelesség fontos támaszaként.
Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot
szerző jogállása
A közhitelesség szempontjából alapvető fontosságú annak tisztázása, hogy az ún.
„ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett” jogok „gyengébbek” a jóhiszeműen
szerzett, bejegyzettekkel összevetve:
• Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-
nyilvántartásban feljegyezhető tény jogosultja a szerzett jogát, illetve a
feljegyezhető tényt nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett
vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel
szemben.
• Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a
jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel
rangsorban előbb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni.
A jóhiszemű szerző jogvédelme az ingatlan-nyilvántartási állapot függő jogi
helyzetére utaló tény feljegyzése esetére nem terjed ki.
 Jogeset (jogtörténeti jelentőségű érdekességként)
BH1994. 77. A birtokkal megerősített jogcím védelme ingatlan
többszöri eladása esetén [régi Ptk. 117. § (4) bek.].
A perbeli ingatlan eredeti tulajdonosa az I. rendű alperes volt, aki az 1974. szeptember 10-én kiegészített, 1973. június 12. napján kelt adásvételi
szerződéssel ezt eladta a felpereseknek. A felperesek által teljesített szerződés alapján a birtokbalépésük akkor megtörtént. Ezt az ingatlan
körülkerítésével, rendszeres művelésével, kútfúrással a kívülállók számára is nyilvánvalóvá tették. Tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási
átvezetése azonban a szerződés bemutatása hiányában elmaradt. Az I. alperes változatlan ingatlan-nyilvántartási tulajdonosként 1991. február
20. napján újabb adásvételi szerződést kötött, ezúttal a II. és III. rendű alperesekkel, akik az ingatlan utcafronti részét a felperesekkel kötött
használati megállapodás alapján korábban birtokba vették, és a vételár rendezése után a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyeztették. A perbeli jogvita tárgya az ingatlan kétszeres eladása törvényes következményeinek levonása volt. Az ügyben eljárt első- és
másodfokú bíróság az egyezően megállapított tényállás jogi következményeként megállapította, hogy az alperesek között 1991. február 20.
napján megkötött adásvételi szerződés érvénytelen, és egyben feljogosította a felpereseket a módosított, illetve kiegészített, 1973. június 12-i
szerződés alapján a tulajdonjoguk bejegyzésére. Döntését a Ptk. 117. §-ának (4) bekezdésében foglaltak felhívása mellett a birtokkal
megerősített jogcím védelmére alapozta, annak hangsúlyozása mellett, hogy a II. és III. rendű alperesek jóhiszeműsége az újabb adásvételi
szerződés megkötésénél a feltárt adatok tükrében nem állapítható meg. A jogerős ítélet ellen - a Ptk. 117. §-a (4) bekezdésének jogszabálysértő
alkalmazására hivatkozással - a II. és III. rendű alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezése és a felperesi
kereset elutasítása iránt. A felperesnek ellenkérelme az ítélet hatályában történő fenntartására irányult. A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jogerős ítélet a Ptk. 117. §-ának (4) bekezdésének alkalmazása és értelmezése során helytállóan utalt a birtokkal megerősített jogcím
védelmére. Ezzel szemben nem vehető figyelembe a II. és III. rendű alperesek arra történt hivatkozása, hogy a felperesi birtoklásra utalás nem
megfelelő értékelési szempont, mert maguk is birtokon belül voltak. A felperesek ugyanis a birtoklásukat a II. és III. rendű alperesi szerződést
több mint 15 évvel megelőző adásvételi szerződésre alapítottan az eladótól származtatták. Ezzel szemben a II. és III. rendű alperesek részleges
birtoklása éppen a felperesekkel mint tényleges birtokosokkal kötött használati megállapodáson alapult. Erre is tekintettel a Ptk. 117. §-a (4)
bekezdésének helyes értelmezése szerint a későbbi vevő ingatlan-nyilvántartási bejegyzése csak akkor minősül jogszerűnek, ha a szerzése
valóban jóhiszemű volt. Ennek megállapításához azonban az eset összes körülményeire figyelemmel nem feltétlenül elégséges az ingatlan-
nyilvántartási közhitelesség elvének szem el8tt tartása, különösen akkor, ha a vevő által is rendelkezési jogosultsággal bírónak ismert,
birtokban tartó személye az ingatlannyilvántartásban szereplő tulajdonos személyétől eltér. Ilyen esetben akkor jóhiszemű a joggyakorlás, ha a
vevő az általános felfogás szerint is megkívánt módon tudakozódik a birtokostól a birtoklása jogcíméről. Miután ezt a II. és III. rendű alperesek
saját előadásuk szerint is elmulasztották, a jóhiszeműségük az adásvételi szerződés megkötésénél nem állapítható meg. Mindezekre
figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. I. 21
024/1993. sz.