A Társasházak kezelésével kapcsolatos alapvető

feladatok

2.1. A közös képviselő, illetve az Intézőbizottság

A Tt. részletekbe menően szabályozza a közös képviselő, illetve a társasházkezelő alapvető

feladatait. (Jelen kontextusban a társasházkezelőt úgy tekintjük, mint egy speciális
feladatokat is ellátó közös képviselőt!) Emellett jelenik meg az Intézőbizottság, mint testületi
szerv is. Leszögezendő, hogy a társasházak esetében a közös képviselői feladatok ellátása
vagy a közös képviselő vagy pedig az Intézőbizottság által történik, tehát mindkét megoldás
párhuzamosan nem alkalmazható. A társasházak túlnyomó többsége elegendőnek tartja
csupán egy közös képviselő megválasztását, és nem is létezik olyan jogi szabályozás, amely
bizonyos albetétszám vagy lakásszám felett kötelezővé tenné Intézőbizottság választását
(ellentétben a Számvizsgáló Bizottsággal, amely esetében van ilyen rendelkezés). Azokban az
esetekben, ahol mégis Intézőbizottságot választ a lakóközösség, ebben általában a magas,
gyakran 100-150 feletti albetétszám játszik szerepet, ami kezelhetetlenül nagy szám egyetlen
laikus közös képviselő számára.

Az Intézőbizottságnak, mint egyébiránt minden testületi szervnek, legalább 3 tagból kell

állnia, akik tulajdonostársak kell, hogy legyenek, azonban (ismét vizsgák kapcsán figyeltünk
fel erre a hibára) nem szükségszerűen kell hárman lenniük. A tulajdonostársak közösségét
semmilyen jogszabályi rendelkezés sem akadályozza abban, hogy 5 vagy 7 tagú
Intézőbizottságot válasszanak, sőt, akár páros számú tagból is állhat a bizottság, mert ilyenkor
az elnök szavazata is dönthet az esetleges szavazategyenlőség esetén. Intézőbizottság
választása közös képviselő helyett a gyakorlatban viszonylag ritka, pedig indokolt megoldás
lenne azokban az esetekben, amikor egy társasház több, azonos földrészleten álló épületből
tevődik össze, ilyenkor az lenne az optimális megoldás, hogy Intézőbizottságot választanak a
társtulajdonosok és minden különálló épület 1-1 tagot delegál az Intézőbizottságba.

A továbbiakban 3 csoportra elkülönítve ismertetjük a közös képviselő által ellátandó alapvető

feladatokat. A továbbiakban nem tesszük mindig a feladatok leírása mellé az Intézőbizottság,
illetve a társasházkezelő elnevezéseket, hiszen – értelemszerűen – ha ők látják el a közös
képviselettel kapcsolatos feladatokat, akkor ezek a kötelezettségek rájuk vonatkoznak:

A) A közös képviselő előkészíti és végrehajtja a közgyűlés határozatait, illetőleg gondoskodik

a közgyűlés összehívásáról. A közös képviselő felelősségi körébe tartozik, hogy a közgyűlési
határozat megfeleljen mind a hatályos jogszabályok rendelkezéseinek, mind pedig az Alapító
Okirat és az SZMSZ kikötéseinek.
Utaltunk tehát rá, hogy a közgyűlés határozatainak előkészítése után magának a közgyűlésnek
az összehívása is elsődlegesen a közös képviselő feladata. Ennek kapcsán szükséges rámutatni
arra, hogy rendkívüli fontossággal bír, hogy a határidőkről, a meghívók kézbesítésének a
módjáról a közös képviselő beható tudással rendelkezzen és ezen tudását a gyakorlatban is
alkalmazza, hiszen a gyakorlati életben a társasházakat érintő bírósági perek többsége nem is
a határozatok tartalma, hanem a kézbesítéssel, értesítéssel kapcsolatos jogszabályi
rendelkezések megsértése miatt indul. Mivel ennek kapcsán a Tt. csupán egy kötelező
minimum betartását teszi kötelezővé, érdemes a perek elkerülése érdekében a határidőkre,
illetve a kézbesítés módjára való részletszabályokat is megalkotni a jogszabályi rendelkezések
figyelembe vételével és ezen részletszabályokat az SZMSZ-be foglalni.

Mint ahogyan ezt tananyagunk későbbi fejezetében majd részletesen is tárgyaljuk,

amennyiben rendes közgyűlés összehívására kerül sor, a közgyűlési meghívót 8 naptári
nappal a közgyűlés megtartása előtt meg kell küldeni a tulajdonosok részére. Ez a
"megküldés" háromféle módon lehetséges: személyes átadással, postaládába történő
bedobással, illetve ajánlott-tértivevényes postai küldemény útján. (Figyelem, postázás esetén
nem elég a sima levélpostai vagy a csupán ajánlott küldemény!) Rendkívül fontos, hogy
panasz esetén a társasházat és így a társasház képviseletében eljáró közös képviselőt terheli
annak bizonyítása, hogy a kézbesítés igazolhatóan megtörtént, valamint ezen felül az is, hogy
megfelelő határidőben lehetősége volt azt a tulajdonosnak átvenni. Éppen ezért jelen tananyag
szerzője nem javasolja a postaládába történő bedobást, mert kétség esetén ennek bizonyítása
nehézségeket fog okozni. Költségtakarékossági szempontból a legcélszerűbb házban, illetve a
közelben lakó tulajdonosokat személyesen felkeresni és dátumot is tartalmazó átvételi
elismervény aláírattatása mellett nekik a meghívót a szükséges mellékletekkel együtt átadni,
egyéb esetekben az igazolásra alkalmas ajánlott-tértivevényes levélpostai levélküldeményként
történő megküldést választani.

Itt ismét nem kerülhetjük el, hogy rámutassunk egy jól szerkesztett SZMSZ jelentőségére,
ugyanis az SZMSZ-szel részletesebbé tehetjük és részben felül is írhatjuk a meghívók és
mellékleteik kézbesítésére vonatkozó szabályozást. Az SZMSZ-ben az előbb említett
háromfajta kézbesítési mód közül egyiket vagy kettőt kizárólagossá tehetünk (például
kizárhatjuk a postaládába történő kézbesítés lehetőségét vagy azt kizárólagos kézbesítési
lehetőségként nevesíthetjük), valamint további kézbesítési módokat is bevezethetünk a
társasházban.

Gyakori kérdésként merül fel tantermi oktatások alkalmával, hogy a meghívó és mellékletei
E-mail címre történő megküldésével a közös képviselő megfelelően eleget tesz-e a
tájékoztatási kötelezettségének? A válasz erre is (mint sok más kérdésre) az, hogy a bírósági
gyakorlat ebben nem egységes, így amennyiben az SZMSZ-ben nem szerepel kifejezetten egy
ilyen kézbesítési mód, előfordulhat, hogy a jóhiszeműen eljáró közös képviselő kellemetlen
helyzetbe kerül egy tulajdonostárs által indított bírósági per alkalmával. Azonban ha az E-
mail címre való megküldés lehetőségét az SZMSZ-be belefoglaltuk, (és persze az SZMSZ
benyújtásra is került az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz) akkor nem lehet ebből probléma.

2019-ben, jelen tananyag összeállításakor már léteznek olyan társasházak (főleg prémium
kategóriás új építésű társasházak), ahol a társasháznak önálló internetes honlapja van, ahová a
tulajdonostársak saját felhasználónév/jelszó párosukkal be tudnak lépni a saját belső
felületükre, itt a társasház által kiküldött küldemények, tájékoztatók mellett folyamatosan
figyelemmel tudják kísérni saját közös költség kimutatásukat és a hátralékok megfizetésére is
van mód egyebek mellett azonnali bankkártyás fizetéssel is. A jövő útja egészen bizonyosan
ez lesz, természetesen első lépésben erre is előzetesen meg kell teremteni a lehetőséget az
SZMSZ elkészítésével/ilyen jellegű módosításával.

Tekintettel arra, hogy rengeteg közgyűlési határozatot semmisít meg a bíróság szabálytalan
meghívók miatt (tehát formai okokra hivatkozva) és így a társasházakat apróságnak tűnő
szabályok megsértése miatt tetemes kár is érheti, néhány 2019-ben aktuális gyakorlati
tudnivalóra ennek kapcsán mindenképp szükségesnek tartjuk felhívni a figyelmet.

aa) A közgyűlési meghívót mindig a tulajdonos(ok) számára kell megküldeni, függetlenül

attól, hogy esetleg a tulajdonos nem lakik a társasházban, hanem azt például bérlet,
haszonélvezet, szívességi lakáshasználat, stb. jogcímén más használja! Több bírósági pert
eredményezett az az eset, amikor a tulajdonos rokona (pl. gyermeke) lakott a lakásban, a
tulajdonos pedig más lakcímre volt bejelentve, ennek ellenére a közös képviselő személyesen
a lakásban lakó rokon számára kézbesített, ami természetesen jogszerűtlennek bizonyult a
bíróság előtt.

ab) Amennyiben egy lakásnak több tulajdonosa van és nincs egyetlen tulajdonos
meghatalmazva a közgyűlésen való részvétel és szavazás kapcsán, akkor a külön címen lakó
tulajdonosok mindegyikének meg kell küldeni a meghívót és mellékleteit. Amennyiben a
tulajdonosoknak ugyanaz a lakcíme, úgy elegendő a meghívót és mellékleteket egyetlen
példányban megküldeni számukra, de fontos, hogy figyeljünk rá: a címzettek feltüntetésénél
az összes érintett tulajdonos nevének szerepelnie kell!

ac) A növekvő mértékű külföldi letelepedés és munkavállalás kapcsán egyre jelentősebb

súllyal merül fel a kérdés, hogy mi a teendő a kizárólag külföldi lakcímmel rendelkező
tulajdonosoknak történő meghívó kézbesítése vonatkozásában. Tértivevényes küldeményt
ugyanis csak belföldre kézbesítenek, külföldre többnyire csupán ajánlott küldeményeket lehet
küldeni. Ajánlott levélposta küldemények esetében viszont csupán azt tudja bizonyítani a
közös képviselő, hogy a meghívót elküldte, azt már nem, hogy azt a másik fél megfelelő
időpontban át is vehette, pedig ahogy korábban is írtunk róla, ennek bizonyítása is a közös
képviselő feladata. Ezt a problémát a legtöbb érintett társasház (főképpen Budapest belvárosi
részén, ahol 2019-ben már különösen magas a külföldi tulajdonosok részaránya) úgy szokta
áthidalni, hogy az SZMSZ-ben szerepeltet egy olyan előírást, miszerint ha egy tulajdonostárs
nem rendelkezik állandó magyarországi lakcímmel, akkor köteles egy ilyen lakcímmel
rendelkező kézbesítési meghatalmazottat kijelölni, ennek elmulasztása esetén szabályszerűnek
tekinti a levélszekrénybe történő kézbesítést.

ad) Ahogyan erről korábban is szólunk, de itt is szükségesnek tartjuk rá felhívni a figyelmet,
2019-ben a tulajdonosok többsége rendelkezik internet hozzáféréssel, ezért a közös
képviselők hajlamosak költségtakarékossági okokból E-mail-en megküldeni a közgyűlési
meghívókat és azt gondolni, hogy amennyiben automatikus visszajelzést kapnak arról, hogy a
címzett megnyitotta az E-mail üzenetet, akkor ez 100%-osan bizonyítja a kézbesítés
szabályszerű megtörténtét. Ez sem így van. Ilyenkor vita felmerülése esetén teljes egészében a
bíróságon múlik, hogy elfogadja-e szabályszerű kézbesítésnek ezt a módszert, és születhet
nemleges döntés is. A bíróság kizárólag az ún. "fokozott biztonságú elektronikus aláírással"
ellátott E-mail küldeményeknek köteles az új szabályozás értelmében bizonyító erőt
tulajdonítani, azonban 2019-ben, a tananyagunk összeállításakor ilyennel a magánszemélyek
túlnyomó többsége annak ellenére nem rendelkezik, hogy az új típusú személyi igazolványok
elvileg kezelni tudják ezt a funkciót.

ae) Tananyagunk későbbi részében részletesebben is foglalkozunk majd a meghatalmazások

kérdéskörével. Témánkhoz kapcsolódóan most csak annyit tartunk szükségesnek
megjegyezni, hogy amennyiben egy tulajdonostárs érvényesen meghatalmaz valakit a
közgyűlésen való részvétel/szavazás kapcsán, úgy a tulajdonos számára a meghatalmazás
hatályossága alatt nem kell (és nem is illik) meghívót küldeni, hanem helyette
a meghatalmazott számára kell tájékoztatást nyújtanunk. Ez voltaképpen elég logikus, hiszen
a tulajdonost minden valószínűség szerint az motiválta a meghatalmazás kiállítása során, hogy
ne neki kelljen egyéb teendői mellett a társasház ügyeivel is foglalkozni.

Összefoglalásul ismét: a fenti nehézségek elkerülése érdekében erősen ajánlott a közös

képviselők számára olyan SZMSZ elkészítése és elfogadtatása, amely pontosan rögzíti a
részletszabályokat a kézbesítés tekintetében. Indokolt lehet az SZMSZ-ben előírni a
tulajdonosok számára, hogy az esetleges lakcímváltozásukat kötelesek a közös képviselőnek
haladéktalanul bejelenteni, illetve azt is, hogy ideiglenes vagy állandó külföldre költözésük
esetén kötelesek belföldi lakóhellyel rendelkező meghatalmazottat kijelölni.

Figyeljünk oda arra is, hogy magával az előírással semmire sem megyünk, ha nem fűzünk
hozzá jogi következményeket! Hiába írjuk elő a tulajdonos számára az SZMSZ-ben, hogy a
lakcíme megváltozását 8 napon belül köteles bejelenteni a közös képviselő számára, erre
előfordulhat, hogy a tulajdonos nem is fog emlékezni, de ha emlékszik is, egyéb teendői
mellett valószínűleg nem fog erre időt szakítani. Amennyiben azonban az SZMSZ-
ben szerepel egy olyan kitétel, hogy
„mindazon tulajdonostársak, akik nem tesznek eleget az SZMSZ-ben rögzített
lakcímváltozással kapcsolatos bejelentési kötelezettségüknek, azok tudomásul veszik, hogy
a közös képviselő nyilvántartásában szereplő régi lakcímükre kerülnek megküldésre a
társasház dokumentumai (így a meghívó és mellékletei is) és ezt érvényes kézbesítésnek
fogadják el”,

akkor a közös képviselő nagyon sok problémától, esetleges pertől kíméli meg magát a
jövőben.

A tulajdonosi lista ellenőrzése mindenképpen a közös képviselő dolga a közgyűlés

összehívása előtt, ennek rendszeres karbantartása kiemelten fontos feladat. Mindazonáltal, a
közös képviselőnek sajnos egy jó SZMSZ elkészítése hiányában (amiről az előbbiekben
szóltunk) semmiféle eszköz nincs a kezében arra, hogy valóban meg tudjon bizonyosodni
róla: a tulajdonosi lista valóban az aktuális adatokat tartalmazza. Jobb híján – a tulajdonostárs
együttműködésének a hiányában – a közös képviselő annyit szokott tenni, hogy lekéri az
társasházi különbetét tulajdoni lapját és reménykedik benne, hogy az itt szereplő cím a
tulajdonos tényleges lakcíme. Ez azonban sokszor nem így van, hiszen az ingatlan-
nyilvántartásba jellemzően az adásvételi-szerződések megkötésekor aktuális lakcímet jegyzik
be, ami sokszor megváltozik éppen a szerződés megkötése kapcsán. Ezért is különösen fontos
egy körültekintő szabályozás rögzítése az SZMSZ-ben!

A rendkívüli közgyűlés témakörével is a későbbiekben foglalkozunk részletesen, most témánk

kapcsán csak annyit említenénk erről, hogy rendkívüli közgyűlés összehívása esetében nem
kötelező tartani a 8 nappal korábbi meghívó kiküldéssel kapcsolatos szabályt, viszont a
meghívókat és ezek mellékleteit ennek ellenére is ki kell küldeni, máskülönben a közgyűlés
szabálytalan lesz! (Ez gyakori tévedés a vizsgákon.)

A teljesség kedvéért röviden szóljunk a megismételt közgyűlésről is, ennek a napirendi

pontjai pontosan meg kell, hogy egyezzenek a rendes közgyűlés napirendi pontjaival, azonban
a megismételt közgyűlés minősített többséget nem igénylő döntések esetében már a
jelenlévők számától függetlenül is határozatképes. Nemcsak a rendes, hanem a rendkívüli
közgyűlésnek is lehet megismételt közgyűlése határozatképtelenség esetén!

A közgyűlés a határozatokat egyszerű szótöbbséggel hozza, ami azt jelenti, hogy az "igen"
szavazatoknak meg kell haladniuk a "nem" szavazatok és a "tartózkodások" együttes
arányát. Nagyon fontos, hogy megismételt közgyűlést csakis abban az esetben tilos már a
rendes közgyűlés napjára összehívni, amennyiben az SZMSZ rendelkezése ezt kifejezetten
kizárja, azonban ilyen jellegű tiltás SZMSZ-ben történő szerepeltetésére lehetőséget ad a Tt.
B) A közös képviselő köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása,
állagának megőrzése érdekében. Az épületfenntartás körébe számos részfeladat tartozik,
lényegében az épület műszaki állapotának a felmérését követően az összes közös tulajdonban
álló, illetőleg az épülethez tartozó dolog fenntartásáról való rendszeres gondoskodást jelenti a
lépcsőházi világítótestek cseréjétől kezdve a hulladékszállítással kapcsolatos feladatokon át
egészen a felvonók karbantartásáig. Ezzel a témakörrel tananyagunk műszaki ismereteket
taglaló fejezetében bővebben is foglalkozunk, azonban ehelyütt is szükségesnek tartjuk
megjegyezni, hogy a közös képviselői feladat ellenkező kikötés hiányában adminisztratív és
szervezési feladat. A társasház kapcsán felmerülő tényleges munkálatokat (pl. hó eltakarítása
télen, lépcsőház takarítása, műszaki karbantartás, stb.) a közös képviselő nem maga végzi el,
hanem csupán gondoskodni köteles arról, hogy ezek a munkálatok a közgyűlés felhatalmazása
alapján a társasház költségére megszervezésre és elvégzésre kerüljenek a gondnok/takarító,
illetve egyéb közreműködő által.

C) A közös képviselő köteles a tulajdonostársakkal folyamatosan közölni a közös költséghez

való hozzájárulás összegét, valamint ezt beszedni is az ő feladata, a beszedés
eredménytelensége esetén pedig érvényesítenie kell (akár jogi úton) a lakóközösség ezzel
kapcsolatos igényeit. Erről is részletesebben beszélünk tananyagunk későbbi részében. A
közös képviselőnek pontosan tudnia kell, hogy milyen tételekből áll össze a közös költség. A
közös költség összegének meghatározása, annak csökkentése vagy emelése viszont a
közgyűlés hatáskörébe tartozik, erről a közös képviselő egyedül nem dönthet. A Tt. szerinti
szabályozás alapján a közös költség felosztása a külön tulajdonban álló lakásokhoz (vagy nem
lakás céljára szolgáló helyiségekhez) a közösből tartozó eszmei tulajdoni hányad szerint
történik, azonban az SZMSZ-ben ettől eltérően is lehet rendelkezni, azonban a viták
elkerülése végett a szempontrendszert pontosan rögzíteni kell, és az nem lehet diszkriminatív,
hanem valós indokokon kell alapulnia.

A gyakorlatban sokszor előfordul, hogy a külön tulajdonban lévő lakásban élő személyek
számától (is) teszik függővé a közös költség mértékét, itt az indoklás nem jelenthet problémát,
hiszen mindenki számára egyértelmű, hogy több lakó több szemetet „termel”, emiatt a
társasházat terhelő szemétszállítási díj magasabb lesz, indokolt tehát, hogy az ilyen lakások
tulajdonosai is nagyobb mértékben vegyék ki a részüket az ezzel kapcsolatosan keletkező
anyagi terhek viseléséből.

Az is gyakori, hogy a vállalkozási tevékenység gyakorlására igénybe vett lakások tulajdonosai

az SZMSZ rendelkezései miatt magasabb közös költséget fizetnek. Hiszen ha valaki például
könyvelőirodát, ügyvédi irodát, fogorvosi rendelőt, stb. üzemeltet egy lakásban, akkor ez
nagyobb ügyfélfogalommal jár, az irodák ügyfelei többet használják a felvonót, miattuk
gyakoribb takarítás szükséges, esetleg a társasházban megforduló sok idegen miatt csökken a
vagyonbiztonság, amit valamiféleképpen az ilyen célra igénybe vett különbetétek
tulajdonosainak kompenzálniuk kell azzal, hogy emelt mértékű közös költséget fizetnek.
Szintén darázsfészek a viták szempontjából az, ha a külön tulajdonban lévő lakásoknak csak
egy része rendelkezik önálló vízórával (pontosabban mellékvízmérővel), ilyenkor általában
kétféle közös költség meghatározására kerül sor, egy "vízórás" és egy "vízóra nélküli" közös
költség is van, amelyet sokszor támadnak egyes lakók. Ezért is kell különös figyelmet
fordítani arra, hogy az SZMSZ-ben érthetően, pontosan és részletekbe menően definiálásra
kerüljön az a szempontrendszer, ami szerepet játszik a közös költség meghatározásában.

Végezetül szólnunk kell a közös képviselők (Intézőbizottságok) 2020. májusáig teljesítendő

azon kötelezettségéről is, hogy megbízatásukat (ennek keletkezését, módosulását,
megszűnését) be kell jelenteniük az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak (Földhivatal), ahol a
társasház tulajdoni lapjára (törzslap) feljegyzik majd a közös képviselő személyét és egyes
személyi adatait is. A földhivatali feljegyzés kötelezővé tétele azt a célt szolgálja, hogy a
nyilvánosság és az érintett szervek (mint például a törvényességi ellenőrzést végző jegyző)
számára ebből a közhiteles nyilvántartásból kétséget kizáró módon megállapítható legyen, ki
az, aki jogosult a társasház képviseletére.

Ez utóbbi témát egyelőre azért nem bontjuk ki részletesen, mert az ezzel kapcsolatos
változások csak 2020. január 1-jétől lépnek hatályba, akkor is türelmi idővel (2020 májusáig).
Nyomatékosan felhívnánk azonban a figyelmet arra, hogy eredetileg az volt a koncepció - és
ezért az interneten, egyéb tananyagokban, stb. – szinte mindenhol az olvasható, hogy az ezzel
kapcsolatos jogszabályi kötelezettség már 2019. január 1-jén hatályba lép. Ez végül mégsem
történt meg, nyilván a jogszabály alkotója belátta, hogy az ezzel kapcsolatos részletszabályok
megalkotása, de pláne az erre való felkészülés (társasházak tízezrei fogják egy rövid
időszakon belül kérelmekkel elárasztani a földhivatalokat) ennél jóval több időt igényel.

2.2. A társasházkezelő

A közös képviselő a közgyűlés felhatalmazása esetén társasházkezelői feladatokat is elláthat,

amely a fenti három alapvető kötelezettséghez képes többletfeladatokkal jár. A
társasházkezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek szakszerű ellátásához
szükséges a társasház fenntartásával és működésével kapcsolatos jogi, gazdasági és műszaki
ismeretek megléte.

A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:

a) a társasház (felmérés utáni) adottságainak ismeretében szakszerű gazdasági elemzésen
alapuló ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan

b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződés rendelkezéseinek mindenben eleget téve

megszervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatok kivitelezését, valamint irányítja és
ellenőrzi a tervezett felújításokat

c) ezen túlmenően pedig a megbízási szerződésben foglaltaknak megfelelően javaslatokat is

kidolgoz a társasház gazdálkodását, illetőleg a közös tulajdonban maradt részek hasznosítását
illetően, valamint a társasházi vagyon befektetése tárgyában

Ezek után annak áttekintésével folytatjuk tananyagunkat, hogy mi szükséges a

társasházkezelői tevékenység gyakorlásához, illetve az ezzel kapcsolatos feladatok hatékony
ellátásához.

Üzletszerű társasházkezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy (kizárólag

foglalkoztatottként, illetve alkalmazotti minőségben), illetve olyan egyéni vállalkozó vagy
gazdasági társaság láthat el, aki vagy ami az ehhez szükséges szakképesítés birtokában van.
Ez a jelenleg hatályos 499/2017 (XII. 29.) kormányrendelet által 52 814 01 OKJ számmal
jelölt társasházkezelő szakképesítés. A természetes személyek a foglalkoztatásuk igazolása
mellett önmaguk kell, hogy ilyen szakképesítéssel rendelkezzenek, azonban abban az esetben,
ha a természetes személy egyéni vállalkozóként is nyilvántartásba van véve, akkor elegendő,
ha az esetleges alkalmazottai között van olyan személy, aki rendelkezik a fenti
szakképesítéssel. Hasonló a helyzet gazdasági társaságok esetén is, tehát ebben az esetben is a
vonatkozó jogszabályok szerint bármely tag vagy alkalmazott rendelkezik a fenti
bizonyítvánnyal, az egyelőre elégséges a tevékenység végzéséhez.

A társasházkezelő bizonyítvány megszerzésének a kötelezettsége alól egyetlen kivétel van. Az

ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. tv. a kamarai nyilvántartásban szereplő
ügyvédeket és kamarai jogtanácsosokat felhatalmazza arra, hogy társasházkezelői
tevékenységet OKJ bizonyítvány hiányában is folytathatnak, a hatósági regisztrációra viszont
nekik is sort kell keríteniük és annak későbbiekben ismertetett egyéb követelményeit
(köztartozásmentesség, stb.) nekik is teljesíteniük kell, tehát az ügyvédi kamarai tagság
úgymond csak az OKJ-s bizonyítványt váltja ki. Mivel voltak ezzel kapcsolatos félreértések,
ehelyütt tisztáznánk: önmagában a jogi egyetemi végzettség, sőt, még a jogi szakvizsga
megléte sem elegendő, a mentesítés csak kamarai tag ügyvédekre, illetve jogtanácsosokra
vonatkozik.

Az előző szabályozás óta az is fontos változás, hogy amíg annak értelmében a szakképesítés
megszerzését természetes személyek (ide értve az egyéni vállalkozókat is) 30 napon belül
kötelesek regisztráció keretében kötelesek voltak bejelenteni az Tt. szóhasználatában az ún.
"ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak”, a jelenleg hatályos szabályok szerint már nem
létezik erre vonatkozó időkorlát. Ez nagy könnyebbség azon vizsgázóknak, akik egy későbbi
– egyelőre bizonytalan – időpontban szeretnék majd megalapítani a társasházkezeléssel
foglalkozó vállalkozásukat, hiszen ők ráérnek ezután is regisztrálni.

Az is változott, hogy pontosan milyen hatóságnál is kell eleget tennünk a bejelentési

kötelezettségnek: míg régebben ezek különböző szintű jegyzői/főjegyzői hivatalok voltak, a
jelenleg hatályos 499/2017 (XII.29.) Kormányrendelet az üzletszerű társasházkezelői és
üzletszerű ingatlankezelői tevékenység tekintetében hatóságként a szolgáltató lakóhelye vagy
székhelye szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal járási (fővárosi kerületi)
hivatalát jelölte ki.

Gazdasági társaságok számára további kötelezettség az illetékes Cégbíróságnál történő

bejelentés is a társaság tevékenységi körének kibővítésével, ami már jogi képviselő
(jellemzően ügyvéd) közreműködését igényli. A szabály alól egyetlen kivétel van: ha valaki
nem üzletszerűen gyakorolja a társasházkezelői tevékenységet, akkor nem köteles a hatósági
regisztrációra, ez azonban csupán az esetek azon szűk körére vonatkozik, amikor például egy
közös képviselő a szakképzettség megszerzése után ingyenesen látja el a társasházkezeléssel
együtt járó feladatokat. Amennyiben valaki rendszeresen a minimálbér 30%-át meghaladó
jövedelmet húz a társasházkezelői munkájából (bármilyen jogcímen, legyen ez megbízási díj,
tiszteletdíj vagy bármi más), akkor őt a jog szerint úgy kell tekinteni, mint aki üzletszerű
tevékenységet végez, ezért a hatósági regisztrációra is köteles lesz.

Hangsúlyozzuk, hogy „rendszeres jövedelem húzásának”, így üzletszerű tevékenységnek

minősülhet az is, ha valaki csak abban az egyetlen társasházban lát el társasházkezelői
feladatokat, ahol maga is lakással rendelkezik (tehát tulajdonostárs).

Végezetül - a társasházkezelői tevékenység végzésének pontos személyi feltételeinek

áttekintése előtt - ki kell térnünk arra, hogy a hatlakásosnál nagyobb társasházak közgyűlése a
természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a
társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével
összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is,
hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem
vállalja - a tulajdonostársakat terheli.

(FIGYELEM! Itt lakásról van szó! Tehát ha a társasház 10 albetétből áll, ebből 6 db lakás,
4 db üzlethelyiség, akkor nem áll fenn a kötelezés lehetősége, ez is gyakori tévedés a
vizsgákon! A társasházkezelői végzettség megszerzésére lakásszámtól függetlenül akkor
sem kötelezhető a közös képviselő vagy az Intézőbizottság elnöke, ha társasházkezelői
tevékenységét nem üzletszerűen látja el, mert nem húz belőle hasznot.)

2.3. A társasházkezelővé válás pontos személyi feltételei

A társasházkezelővé válás pontos pozitív feltételeit az alábbiakban foglalhatjuk össze, majd

áttekintjük a kizáró feltételeket is.

Annak érdekében, hogy egy magánszemély (úgyis, mint egy gazdasági társaság
alkalmazottja) ténylegesen és üzletszerű módon társasházkezelői tevékenységet végezhessen,
a következő 8 feltétel mindegyikének meg kell felelnie:

a) érettségi bizonyítvánnyal rendelkezik

b) teljes cselekvőképességgel rendelkezik (ez a gyakorlatban betöltött 18. életévet jelent,

valamint azt, hogy az illetőt a belátási képességének hiánya miatt a bíróság nem helyezte
cselekvőképességét korlátozó vagy azt kizáró gondnokság alá)

c) rendelkezik bejelentett magyarországi állandó lakóhellyel

d) az 52 814 01 OKJ számmal jelölt társasházkezelő szakmai vizsgát letette, és regisztrálta

e) nincs kizárva a társasházkezelői feladat végzéséből (ilyet csak büntetőbíróság tehet abban
az esetben, ha valaki a társasházkezelői tevékenységével közvetlen összefüggésben
bűncselekményt követ el, ebben az esetben mellékbüntetésként foglalkozástól eltiltást is
kiszabhat a bíróság és a foglalkozás történetesen a társasházkezelői foglalkozás is lehet

f) erkölcsi bizonyítvánnyal rendelkezik (a pontos büntetőjogi szabályok ismertetésére

terjedelmi okokból ehelyütt nincs mód, azt azonban - mivel a vizsgákon sok ezzel kapcsolatos
tévedést tapasztalunk - feltétlenül le kell szögeznünk, hogy az erkölcsi bizonyítvány és a
köznapi értelemben vett büntetlen előélet közé nem lehet egyenlőségjelet tenni. Ha például
valakit 20 évesen kisebb értékre elkövetett lopás vagy közlekedési baleset gondatlan okozása
miatt elítélnek, az 30 évesen ugyanúgy bejegyzésmentes erkölcsi bizonyítványt fog kapni a
"büntetlen előélet" igazolásával, mint bárki más, aki még nem állt büntetőbíróság előtt).

g) nemleges köztartozásról szóló igazolással rendelkezik vagy szerepel a köztartozásmentes

adózók jegyzékében (Ezzel kapcsolatban is fontos és sajnos nem köztudomású tudnivalókat
kell megosztanunk. NEM elegendő a NAV által kiállított ún. "nullás adóigazolás", hiszen a
köztartozások tetemes részét (pl. iparűzési adó, kommunális adó) az önkormányzati
adóhatóság tartja nyilván és hatja be, ezért a lakóhely, cégek esetében székhely szerint
illetékes Önkormányzat adócsoportjától vagy adóügyi osztályától is szükséges "nullás
igazolás". Lényegében tehát a nemleges köztartozást 2 db igazolással tudjuk bizonyítani, az
egyiket a NAV, a másikat az illetékes Önkormányzat adóügyekkel foglalkozó részlege állítja
ki. Egyik sem lehet 30 napnál régebbi.)

h) a regisztráció során azt is igazolni kell, hogy milyen minőségben végezzük a

társasházkezelői tevékenységünket. Ez történhet munkavállalóként (ekkor munkaszerződére
lesz szükség), egyéni vállalkozóként (ekkor az ezzel kapcsolatos okmányokra) vagy gazdasági
társaság tulajdonosaként, vezető tisztségviselőjeként, közreműködő tagjaként (ekkor pedig a
szóban forgó gazdasági társaság cégkivonata fog kelleni). FONTOS azonban figyelembe
venni, hogy 2018. januárja óta, tehát immár 1 éve a hatósági nyilvántartásba vételt meg
fogja tagadni az érintett járási/kerületi hivatal, ha valaki úgy próbál regisztrálni, hogy sem
vállalkozást nem alapított ilyen célból, sem pedig munkaviszonyt/megbízási jogviszonyt nem
létesített.

A 8 pozitív feltétel mellett létezik 4 olyan eset is (negatív feltétel), amelyek fennállása esetén
kizárt a társasházkezelői feladatok ellátása. Ezt a 4 db kizáró feltételt csak azért említjük meg
tananyagunkban, mert a jogszabályban szerepelt és a vizsgán is sokszor számon kérik,
azonban látni fogjuk, hogy gyakorlatilag teljes az átfedés az előző 8 pozitív feltétellel. Tehát a
4 db kizáró feltétel értelmében nem láthat el társasházkezelői feladatot az a személy, akit:

a) bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, mindaddig,

amíg az illető nem mentesül a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól
- ehhez annyit tennénk hozzá, hogy amennyiben ez a kizáró feltétel fennáll, úgy az illető nem
fogja megkapni a pozitív feltételek között szereplő bejegyzésmentes erkölcsi bizonyítványt
sem

b) ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltásról szóló ítélet hatálya alatt -
ez is az erkölcsi bizonyítvánnyal függ össze, ugyanis az erkölcsi bizonyítványt nem csupán
arra lehet kikérni, hogy az illető személy „büntetlen előéletű"-e, hanem emellett arra is, hogy
áll-e bármilyen - a kiállítás iránti kérelmen megjelölendő - foglalkozástól eltiltás hatálya alatt

c) ilyen (vagyis társasházkezelői) tevékenységével összefüggésben jogerősen fizetésre köteleztek és

fizetési kötelezettségének nem tett eleget

d) aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet - ehhez
azt szükséges hozzátennünk, hogy a tananyag összeállításának az időpontjában nem létezik
hatályos gazdasági társaságokról szóló törvény. 2014. március 15-től az addig hatályos
gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. tv. hatályát vesztette és a gazdasági társaságokkal
kapcsolatos teljes szabályozás átkerült az új Polgári Törvénykönyvbe, vagyis a 2013. évi V.
tv.-be. Az új Ptk. 3:22 §-ában rögzített szabályozás értelmében pedig az nem lehet vezető
tisztségviselő, akivel szemben a jelen felsorolás a) és b) pontjában foglalt kizáró feltételek
fennállnak, tehát itt lényegében önismétlésről van szó és ismét az erkölcsi bizonyítvány
kérdésköréhez jutunk vissza.

A fentiekben a jogszabályokkal összhangban vizsgáltuk azokat a személyi feltételeket,

amelyek hiányában fő szabályként nem is lehet megkezdeni a társasházkezelői tevékenységet.
Emellett azonban léteznek olyan készségek, szakmai kompetenciák, amelyek meglétét a
hatóságok nem vizsgálják, azonban a társasházkezelői feladatok sikeres ellátása érdekében
szükség van rájuk. Ezen kompetenciák többségét lefedi a társasházkezelő OKJ képzés
tanmenete. Ezeket az alábbiakban foglaljuk össze:

2.3.1. Iratkezelési ismeretek

A társasházkezelő kezeli a társasház teljes iratállományát. Az iratok meghatározásának

különösen fontos jelentősége van, ugyanis más és más iratfajták kapcsán más és más
időtartamú megőrzési kötelezettségről beszélhetünk, ezeket az időtartamokat pedig a
társasházkezelő szakembernek ismernie kell. Konkrét példa: a társasházak többsége
rendelkezik házipénztárral, az ide való befizetések, illetve az innen történő kifizetések
alkalmával pedig bevételi, illetve kiadási pénztárbizonylatokat állít ki, amelyek ún. szigorú
számadású nyomtatványok. Ezekről vezetni kell az ún. szigorú számadású nyomtatványok
jegyzékét és ezeket legalább nyolc évig meg kell őrizni. A társasházkezelői megbízás
megszűnésekor az iratokat az erre meghatározott rendben kell az új közös képviselő, illetve
társasházkezelő számára átadni. Szintén a társasházkezelő feladata, hogy biztosítsa a
jogszabályokban foglalt iratbetekintési jogot az érintetteknek. Azt, hogy milyen típusú iratot
mikor és ki tekinthet meg, célszerű a SZMSZ-ben szabályozni, így egyszerűbbé válik az
iratkezelés.

2.3.2. Adatbázisok kezelésével kapcsolatos ismeretek

A társasházkezelő digitális adatbázisokba adatokat tölt fel, frissít, miközben pontos

nyilvántartásokat vezet. A nyilvántartások közül kiemelendő a korábban már említett
tulajdonosi nyilvántartás, illetve az ennek kapcsán rögzítendő adatok és ezek karbantartása
változás esetén. Célszerű pontosan rögzíteni az SZMSZ-ben a nyilvántartásba veendő adatok
körét. Ennek körében 2018 óta kifejezetten tekintettel kell lenni a megváltozott adatvédelmi
szabályozásra (ún. GDPR). Úgyszintén az ide tartozó „kényes pontok” egyike a számos
társasházban felszerelt térfigyelő kamerarendszer üzemeltetése, az ezzel kapcsolatos
felvételek (mint adatbázis) kezelésére vonatkozó ismeretek, az erre vonatkozó előírások.
2.3.3. Ügyintézési ismeretek

A társasházkezelő írásos ügyintézést végez, ennek kapcsán levelezést folytat a

tulajdonosokkal, a közműszolgáltatókkal, illetve különböző hatóságokkal. A hivatalos
levelezés szabályai kívül azt is pontosan tudnia kell a társasházkezelőnek, hogy milyen
ügyben pontosan melyik a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóság, akihez
beadványát, levelét címeznie kell. A konkrét példák szintjén ez abban manifesztálódik, hogy a
társasházkezelőnek pontosan tudnia kell, hogy egy építési munkálat elvégzése esetén
szükséges-e építési engedély, és ha igen, akkor honnan lehet ezt beszerezni (építésügyi
hatóság). Tudnia kell, hogy birtokvédelmi ügyekben a jegyző az illetékes, vagy tűzrendészeti
ügyekben a Katasztrófavédelem, stb.

2.3.4. Pénzügyi és gazdasági ismeretek

A társasházkezelő egyik legfontosabb feladata, hogy folyamatosan "kézben tartsa" a társasház

pénzügyi helyzetét. Mindez együtt jár a társasházi pénzmozgások naponta történő
lekönyvelésével és a társasház pénzügyi egyenlegének folyamatos ellenőrzésével. A
gazdasági ismereteit is latba vetve a társasházkezelő időről-időre megvizsgálja, hogy
miképpen lenne lehetséges a társasház pénzügyi helyzetének a javítása, ennek keretében
pályázatfigyelési tevékenységet folytat, ajánlatokat kér be, gazdasági tárgyú javaslatokat
terjeszt a közgyűlés elé, gondozza a nyertes pályázatokat. Szintén a pénzügyi ismereteire
támaszkodik a társasházkezelő szakember, amikor elkészíti a társasház éves költségvetési
javaslatát, illetőleg az ehhez kapcsolódó éves elszámolást a közgyűlés részére.

Ez utóbbi feladat teljesítése lehetetlen lenne a számviteli szabályok kellő ismerete nélkül. A
pénzügyi jellegű feladatainak ellátása során a társasházkezelő köteles együttműködni a
számvizsgáló bizottsággal, esetenként a gazdasági ellenőrzést segítő személlyel, ha működik
ilyen testületi szerv, illetve létezik ilyen tisztségviselő a társasházban. A számvizsgáló
bizottság, valamint a gazdasági ellenőrzést segítő személy hatásköréről és feladatairól
tananyagunk egy későbbi fejezetében részletesen is szólni fogunk.

2.3.5. Panaszkezelési ismeretek

Ahhoz, hogy a panaszok már elmérgesedésük előtt kezelhetőek legyenek, a

társasházkezelőnek folyamatosan (lehetőleg kijelölt ügyfélfogadási időben személyesen is)
tartania kell a kapcsolatot a lakóközösséggel, mindennemű panasz ügyében el kell járnia és a
panaszost információ átadásával kell segítenie. Az összes panaszra ésszerű határidőn belül
kötelező válaszolnia a társasházkezelőnek. A panaszok kezelése során a társasházkezelő
mindenkor arra törekszik, hogy alkalmazkodjon a tulajdonosok igényeihez, illetve a panasz
intézése során vegye figyelembe az érintettek személyes jellemzőit (életkor, tudásszint,
lelkiállapot, stb.).

2.3.6. Műszaki ismeretek

A társasházkezelőnek a társasház üzembetartásával kapcsolatos kötelezettsége miatt

meghatározott szintű műszaki ismeretek birtokában kell lennie. Az üzembetartás keretében a
társasházkezelő feladata az ingatlan karbantartásával és felújításával kapcsolatos munkálatok
előkészítése és megszervezése. Ennek körében egyrészt kapcsolatot kell tartani az érintett
szakhatóságokkal (például építésügyi hatóság, Katasztrófavédelem, stb.), másrészt pedig a
munka jellegének megfelelő szakvállalkozókkal, mert az állandó kapcsolattartás
elengedhetetlen ahhoz, hogy a társasházkezelő ésszerű határidőn belül gondoskodni tudjon a
közös tulajdont érintő hibaelhárításokról, javításokról. A műszaki ismeretek mellett alapvető
jogi ismeretek is szükségesek ahhoz, hogy a munkálatok végzésére irányuló szerződések
előkészítése, megkötése tárgyában képes legyen eljárni a társasházkezelő, ezen felül pedig
meg kell szerveznie a szakmunkák végrehajtásának ellenőrzését, meg kell kötnie az ezzel
kapcsolatos megbízási és szolgáltatási szerződéseket is. Úgyszintén a társasházkezelő
kötelezettsége a felújítási és karbantartási terv elkészítése, ami műszaki tudás nélkül
lehetetlen. Pontosan ismerni kell a tűz-, baleset-, érintés-, és környezetvédelmi előírásokat is,
ezek pontos tartalmáról a tulajdonostársakat és a lakókat tájékoztatni kell.

2.3.7. Jogi ismeretek

A társasházkezelő jogi tudásának szükségességére már az előző pontban említett

szerződéskötések kapcsán felhívtuk a figyelmet. Ezen felül a társasházkezelő a Tt. tartalmát
pontosan kell, hogy ismerje, hiszen másképpen nem tudná például a közgyűlést
szabályszerűen összehívni (itt találhatóak a meghívók elkészítésével, kézbesítésével
kapcsolatos szabályok, a közgyűlés megtartásával, a határozathozatallal kapcsolatos
szabályok, illetve a határozatok megküldésével és nyilvántartásával kapcsolatos szabályok,
hogy csak a legfontosabb példákat említsük).

Mindazonáltal, a társasházkezelő szakemberek jogi ismerete ennél jóval tágabb körű. A már
említett szerződéskötések kapcsán szükség van a 2013. évi V. tv., vagyis a Polgári
Törvénykönyv, azon belül is a kötelmi jogi rész alapvető ismeretére, hiszen a szerződésekkel
kapcsolatos szabályozás ezen részben szerepel.
Még mindig a Polgári Törvénykönyvnél maradva a dologi jogi rész alapvető ismerete is
megkövetelhető a társasházkezelőktől, hiszen ez foglalkozik a tulajdonjog, a birtok, a
birtokvédelem és részben az ingatlan-nyilvántartás szabályaival. Az ingatlan-
nyilvántartás további alapvető szabályait az 1997. évi CXLI. tv. tartalmazza, ennek alapvető
ismerete is megkövetelhető.

Szólnunk kell a 2012. évi I. tv.-ről, vagyis a Munka Törvénykönyvéről is. Ennek kivonatos
ismerete azért fontos a társasházkezelők számára, mert előfordul, hogy a társasház nem
megbízási szerződéssel, hanem munkaviszony keretei között foglalkoztat pl. takarítót,
kertészt, portást, gondnokot, stb. Ebben az esetben a vonatkozó munkaszerződés megkötése,
annak módosítása, illetve megszűntetése a Munka Törvénykönyvének alapján történik.

Az éves elszámolás elkészítéséhez a számvitelről szóló 2000. évi C. tv. ismerete szükséges.

Tekintetbe véve azt, hogy a társasházkezelőnek valamennyi, a társasházzal szembeni igényt,

illetve az összes társasházi követelést is ismernie kell és azokkal kapcsolatosan a megfelelő
jogi lépések megtételére is képesnek kell lennie, eljárásjogi ismeretekre is szüksége van.
Jogszabályokat ezúttal nem nevesítve, de konkrét példákat hozva, a társasházkezelőnek a
vizsgaszabályzatban rögzített minimális mértékben tisztában kell lennie a fizetési
meghagyásos, illetőleg a peres eljárások kezdeményezésének a mikéntjével, illetőleg alapvető
tudással kell rendelkeznie a bírósági végrehajtás menetéről és szabályairól is.

Végezetül arról is szólnunk kell, hogy a jogszabályi hierarchiában alacsonyabb szinten

elhelyezkedő jogszabályok is fontosak lehetnek. Erre terjedelmi okokból csak két példát
hozunk: ilyen a 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet a számviteli törvény szerinti egyes egyéb
szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól, ami a
társasházak könyvvezetésével és beszámolókészítésével kapcsolatos részletszabályokat
tartalmazza, illetve a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési
tevékenységről, amiben többek között a 2013-tól kötelezően alkalmazandó elektronikus
építési napló szabályai is rögzítésre kerültek

2.3.8. Egyéb készségek

A társasházkezelő szakemberek munkáját önállóság és pontosság kell, hogy jellemezze.

Elengedhetetlen tehát mind a precizitás, mind pedig a megbízhatóság, mint jellembeli
tulajdonságok. A közösség aktív részvételének előmozdítása és a közgyűlések lebonyolítása
miatt az is fontos, hogy a szakember jó szervezőkészséggel, az esetleges konfliktusok
kezelése kapcsán pedig kellő mértékű stressztűrő képességgel rendelkezzen. Komoly hiba, ha
a társasházkezelő az esetleges panaszokat képtelen kellő távolságtartással kezelni és azokat
saját személye iránti támadásnak veszi. Úgyszintén a konfliktuskezeléssel kapcsolatos
feladatok miatt fontos, hogy a társasházkezelő határozott, jó kapcsolatteremtési készségekkel
rendelkező és mások meggyőzésére alkalmas személyiségtípus legyen. A tulajdonostársak
nem ritkán eltérő érdekei miatt a tolerancia és az empátia készségének megléte szintén
elengedhetetlen a társasházkezelő szakemberek számára.