Chp-1

‫مدیریت ساختمان‬
Engineering Construction
Management ( ECM)

• Lecturer : Naweed Hashemi

• Email: naweed_ha@hotmail.com
• Phone# +93(0) 786 6000 46 1
 ‫اهداف درس‪:‬‬

‫در ختم این درس شما قادر به تو ضیحات ذیل خواهید شد‪:‬‬
‫• تعریف مدیریت ساختمان ‪.‬‬
‫• اهداف مدیریت ساختمان ‪.‬‬
‫• تعریف کار های ساختمانی )‪(Construction‬‬
‫• تعریف افراد مسلکی در یک پروژه‬
‫• دیزاینر ها و وظایف شان‬
‫• وظایف قرار دادی و )‪( Constructor‬‬
‫• اشتراک کننده های پروژه )‪( Project Participant‬‬
‫• رشته های دیزاین )‪( Design Disciplines‬‬
‫• تهیه کننده و ظایف آن )‪(Supplier‬‬
‫‪2‬‬
 ‫تعریفات‪:‬‬

‫• مدیریت ساختمان‪ :‬علمی که از مدیریت تمامی خدمات ساختمان بحث‬

‫اقتصادی‪ ،‬تخنیکی و پالنگزاری‪.‬‬
‫َ‬ ‫میکند با در نظر گرفتن بخش های‬
‫هر نوع پروژه )‪(A-Z Construction Project‬‬

‫• اهداف مدیریت ساختمان‪ :‬تحلیل موفقانه و اگاهی دقیق از پروژه‬

‫تنظیم و مدیریت پروژه ها در بخش های مختلف چون اداری‪،‬‬
‫اقتصادی و غیره با در نظر گرفت کمیت و کیفیت‬
‫)‪( Quality and Quantity‬‬

‫‪3‬‬
 ‫• مدیریت ساختمان )‪ (ECM‬از مرحله سروی ٰ‬
‫پروژه آغاز‬
‫شده تا مرحله تکمیل و مرحله بهربرداری پروژه‬

‫• مدیریت ساختمان )‪ (ECM‬هماهنگ کننده است بین‬

‫)‪ (MMM=3M‬که عبارت است از نیرو بشری )‪(MAN‬‬
‫بخش ماشینری )‪ (Machine‬و مواد ساختمان ‪(Materials‬‬
‫)‪.‬‬

‫‪4‬‬
 :( Construction) ‫• ساختمان‬
‫نام داده شده است برای خدماتی که توسط ان تمام اهداف نهای‬
‫سروی و دیزاین به مرحله نهایی ان که تکمیل پروژه و‬
.‫بهربرداری ان است میرسد‬
(Industrial, Civil, Hydro technical, highways, etc. Projects) •
The final objective of surveyor , designer and
construction engineers

5
 ‫• صنعت ساختمان )‪:( Construction Industry‬‬
‫عبارت از خدماتی است که هدف ان تبدیل دیزاین و پالن ها با‬
‫مشخصه های تعریف شده به ساختمان و یا پروژه تکمیل شده‬
‫نوعیت صنعت ساختمان‪:‬‬
‫به دو نوع است عمودی و افقی )‪(Vertical & Horizontal‬‬
‫‪(Residential, Commercial, Industrial, Heavy/Highways‬‬
‫)‪construction, bridges, dams, Canals, Sewer Lines‬‬

‫‪6‬‬
 (Project Participants) ‫اشتراک کنند های پروژه‬

(Owners: Government and Private) ‫ دولت و یا غیردولتی‬:‫ مالک پروژه‬- •

(Contractor: General or subcontractor) ‫ عمومی یا دست دوم‬:‫ قراردادی‬-
(Designer: Architects & Engineers) ‫ مهندسین یا انجینران‬:‫ دیزاینر‬-
(Insurance companies) ‫ شرکت های بیمه‬-
( Banks) ‫ بانک ها‬-
( Suppliers: Material ‫ وسایل ساختمانی‬،‫ مواد ساختمانی‬: ‫ تهیه کننده ها‬-
dealers, Equipment distributor)
‫ دولت یا غیر دولت‬:‫ ارگان های صدور جواز‬-
(Permitting agencies: government bodies and agencies)
( Labors and others) ‫ کارکنان وغیره‬-
( Resident Engineer, ‫ سرپرست‬، ‫ مدیر ساختمان‬،‫ نظارت کننده‬،‫ انجینر مالک‬-
Inspector, Construction Manager and Superintendent
7
 ‫اشتراک کنند های پروژه )‪(Project Participants‬‬

‫‪ -‬انجینر مالک (‪( Resident Engineer‬‬

‫نماینده ارشد از طرف مالک در پروژه های عامه‬
‫‪ -‬نظارت کننده )‪(Inspector‬‬
‫نماینده مالک پروژه برای نظارت پیشرفت کار‬
‫‪ -‬سرپرست )‪(Superintendent‬‬
‫نماینده قرار دادی که مسولیت کار های ساختمانی و سرپرست سر کارگر ها میباشد‬
‫‪ -‬مدیر پروژه )‪(Construction Manager‬‬
‫کسی که منحیث نماینده مالک بطور )‪ (Full Time‬وظایف چون قیمت‪،‬تقسیم اوقات‬
‫کاری ‪ ،‬نظارت از ساحه کاری‪،‬ایمنی ساحه‪ ،‬بخش ساخت و ساز و دیگر بخش ها مربوط‬
‫اش میشود‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫‪ -‬وظایف دیزاینر ها )‪(A/E`s role‬‬
‫‪ .‬مجسم ساختن دید گاه صاحب پروژه‬
‫‪ .‬تبدیل کانسپت مالک پروژه به ساختمان قابل اعمار‬
‫‪ .‬تضمین کردن پروژه از لحاظ کیفیت و ایمنی‬
‫‪ .‬منحیث نماینده مالک در جریان ساخت و ساز پروژه‬
‫‪ -‬وظایف سازنده پروژه )‪( Constructor; general/ Subcontractor‬‬
‫ساختن دیزاین نظر به مشخصات تعریف شده‬
‫‪ .‬تعین میتود ها و راه حل ها‬
‫‪ .‬محاسبه خطر ها در پروژه‬
‫تنظیم مسایل ایمنی پروژه‬
‫‪.‬تنظیم قراردادی های دست دوم‪ ،‬تهیه کننده ها و شرکت های بیمه‬

‫‪9‬‬
 ‫ کار گران ماهر وغیر ماهر‬-
(union & open shop; skilled and unskilled) -
(Blockmason, stonemason, brickmason, cementmason, ‫ معمار ها‬.
concrete finisher)
(Carpenter) ‫نجار‬
(Electrician) ‫برقی‬
(Glazier) ‫شیشه گر‬
(Painter) ‫رنگمال‬
( Plumber) ‫لوله کش‬
(Metalworker) ‫فلزکار‬

10
 ‫‪ -‬وظایف مالک پروژه )‪(The Owner`s role‬‬
‫‪ .‬تعین دامنه پروژه )‪( Scope of the Project‬‬
‫‪ .‬پالن گزاری پروژه )‪(Planning the Project‬‬
‫‪ .‬تمویل بخش مالی پروژه )‪(Financing the Project‬‬
‫‪ .‬مطمین ساختن اینکه تیم کاری پروژه هدف پروژه را درک کرده اند‬
‫)‪(Project`s Goal‬‬

‫‪11‬‬
 ‫‪ -‬وظایف تهیه کننده ها )‪(Suppliers Role‬‬
‫‪ . .1‬سفارش و اماده ساختن مواد و وسایل که نیاز به نصب شدن در پروژه دارد‬
‫‪ . .2‬وارد شدن در مسایل ساختمان پروژه بطور فزاینده‬
‫‪ . .3‬داشتن تخصص در بخش های خاص ساختمان چون کانریت پیش ریخت‪ ،‬ساختمان‬
‫های فوالدی وغیره‪(Precast concretes, Steel Fabricators) .‬‬
‫ادرات صدور مجوز ساختمان ها‬
‫‪ .1‬وزارت شهر سازی‪،‬شاروالی‪ ،‬وزارت ترانسپورت‪،‬وغیره‬
‫)‪(MoUD, MoPW, Municipalities, Building Officils‬‬

‫‪12‬‬
 ‫‪ -‬رشته های دیزاین‬

‫‪ .1‬مهندسی )‪(Architecture‬‬
‫‪.‬مهندس دیزاین‬ ‫‪-‬‬
‫‪ .‬مهندسی لندسکیپ‬ ‫‪-‬‬
‫گرافیک دیزاینر‬ ‫‪-‬‬
‫شهر ساز‬ ‫‪-‬‬
‫‪ .2‬انچینری )‪(Engineering‬‬
‫انجینر سیول و سترکچر‬ ‫‪-‬‬
‫انجینر جیوتکنیکل‬ ‫‪-‬‬
‫انجینر میخانیک‬ ‫‪-‬‬
‫انجینر برق‬ ‫‪-‬‬
‫انجینر ترانسپورت‬ ‫‪-‬‬
‫انجینر محیط‬ ‫‪-‬‬
‫‪13‬انجینر صنعت‬ ‫‪-‬‬
 ‫بانک )‪(Bank‬‬
‫اماده ساختن سرمایه کاری برای قرار دادی‪ :‬دادن قرضه ها کوتاه مدت و یا دراز مدت‬

‫کمپنی ها بیمه )‪(Insurance Companies‬‬

‫ضامن‪ :‬هدف این کمپنی ها که ضامن کننده و یا هم تمویل کننده مالی میباشند‬
‫)‪ (Guarantor or Financially a party‬اینست که تضمین کنند که قرار دادی قادر‬
‫به انجام کار های سپرده شده است‪ .‬که سه نوع است‬

‫‪14‬‬
 ‫بیمه پیشنهادی )‪(Bid Bond‬‬
‫برای اینکه مطمین شود که که دواطلب قادر به اخذ قرار داد و دادن بیمه های بعدی‬
‫شروع پروژه است‪ .‬که اگر نتواند بانک ضامن باید ‪ ۵٪‬جریمه میشود‪.‬‬

‫بیمه اجرا کار )‪(Performance Bond‬‬

‫برای اینکه مطمین شود که قراردادی قادر به انجام کار های قرار داد شده است‪ .‬اگر‬
‫نتواند بانک و یا مرجع مربوطه باید بودیجه کافی برای پیش برد کار بدهد‪.‬‬

‫بیمه پرداخت )‪(Payment Bond‬‬

‫ضامن مکلف است که برای قرار دادی های دست دوم‪ ،‬تهیه کننده ها‪ ،‬کمپنی ها خدماتی‬
‫و کارگران بپردازد در صورتیکه قراردادی نتواند این کار کند‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫تشکر‬

‫‪16‬‬
 ‫وظایف مدیریت ساختمان‬
Construction Management
Function

• Lecturer : Naweed Hashemi

• Email: naweed_ha@hotmail.com
• Phone# +93(0) 786 6000 46 17
‫هدف اصلی هر تجارت در حقیقت بدست اوردن فایده است‬
Purpose of operating a business is to earn a profit

18
‫چرخه حیات پروژه‬

‫‪19‬‬
 ‫‪ -‬وظایف مالک پروژه )‪(The Owner`s role‬‬
‫‪ .‬تعین دامنه پروژه )‪( Scope of the Project‬‬
‫‪ .‬پالن گزاری پروژه )‪(Planning the Project‬‬
‫‪ .‬تمویل بخش مالی پروژه )‪(Financing the Project‬‬
‫‪ .‬مطمین ساختن اینکه تیم کاری پروژه هدف پروژه را درک کرده اند‬
‫)‪(Project`s Goal‬‬

‫‪20‬‬
 ‫‪ -‬وظایف قراردادی )‪(Contractor`s role‬‬
‫مسولیت ساختن پروژه را دارد با در نظر داشت موارد ذیل‪:‬‬
‫‪ -‬با مطابقت به پالن ها و خصوصیات تعریف شده در قرار داد‬
‫‪ -‬قناعت مشتری را با در نظر گرفتن قیمت‪ ،‬کیفیت و زمان حاصل کند‬

‫بنا تیم کاری پروژه به همین هدف باید با هم کار کنند تا این مرام بدست اید‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫‪ -‬کمپنی ساختمانی باید موارد ذیل را در نظر بگیرد تا موفق باشد‬

‫‪ .‬تخمین کند قیمت پروژه را بطور دقیق‬

‫‪ .‬تقسیم اوقات کاری را درست پیش بین کند‬
‫‪ .‬پیشرفت کار و مصارف را درست باید کنترول کند‬
‫‪ .‬پروژه را در زمان معین اش و به سالمت تکمیل کند‬

‫‪22‬‬
 ‫‪ -‬وظایف مدیرت ساختمان‬
‫به سطح کمپنی )‪(Company Level‬‬

‫‪ .‬پروژه مناسب را باید دواطلبی کند )‪(To Bid‬‬

‫‪.‬آماده کردن براورد قیمت ها‬
‫‪ .‬اسناد دواطلبی را اماده و تسلیم کردن‬
‫‪ .‬اماده کردن تضمین ها برای دواطلبی‬
‫تقسیم اوقات کاری را اماده کردن‬
‫‪ .‬مطمین ساختن پول اصلی سرمایه )‪(capital‬‬

‫‪23‬‬
 ‫‪ -‬وظایف مدیرت ساختمان‬
‫به سطح ساحه کاری )‪(Construction site Level‬‬

‫‪ .‬تعین معیار ها برای کیفیت و ایمنی پروژه‬

‫‪ .‬تعین و پالن گزاری برای تسلسل کار ها ساختمانی‬
‫‪ .‬کنترول مصارف و پیشرفت کار‬
‫‪ .‬مکالمه مناسب داشتن با صاحب پروژه و دیزاینر ها‬
‫‪ .‬هماهنگی با قرار دادی ها دست دوم‬
‫‪ .‬تسلیم کردن اسناد تسلیمی‪ ،‬تغیرات کاری ‪ ،‬و کزارش کاری برای پول‬
‫‪ .‬و تکمیل پروژه‬
‫‪24‬‬
 ‫‪ -‬وظایف مدیرت ساختمان‬
‫به سطح ساحه کاری )‪(Construction site Level‬‬

‫‪ .‬تعین معیار ها برای کیفیت و ایمنی پروژه‬

‫‪ .‬تعین و پالن گزاری برای تسلسل کار ها ساختمانی‬
‫‪ .‬کنترول مصارف و پیشرفت کار‬
‫‪ .‬مکالمه مناسب داشتن با صاحب پروژه و دیزاینر ها‬
‫‪ .‬هماهنگی با قرار دادی ها دست دوم‬
‫‪ .‬تسلیم کردن اسناد تسلیمی‪ ،‬تغیرات کاری ‪ ،‬و کزارش کاری برای پول‬
‫‪ .‬و تکمیل پروژه‬
‫‪25‬‬
‫‪Project Planning and Design‬‬
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

‫پالن گزاری به مقایس بزرگ )‪(Master Planning‬‬ ‫•‬

‫تعین دامنه کاری‬ ‫•‬
‫صاحب پروژه تعین میکند که چی نوع تسهیالت میخواهد بسازد‬ ‫‪-‬‬
‫اهداف پروژه را برای مهندس و انجینر تعین می کند‬ ‫‪-‬‬
‫بخش پالن گزاری‬ ‫•‬

‫‪26‬‬
‫‪Project Planning and Design‬‬
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

‫‪ .‬بخش پالن گزاری )‪(Planning Phase‬‬

‫انتخاب دیزاینر‬ ‫‪‬‬

‫تعریف اهداف پروژه‬ ‫‪‬‬
‫مطمین ساختن برای اینکه بودیجه کافی برای تکمیل پروژه است‬ ‫‪‬‬
‫انتخاب و خرید ساحه پروژه‬ ‫‪‬‬
‫انتخاب سیتم خرید و نوعیت قرار داد‬ ‫‪‬‬

‫‪27‬‬
Project Planning and Design
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

(Design Phase) ‫ بخش دیزاین‬.

(Building Code) ‫اولین بخش مهم در دیزاین امن بودن تسهیالت‬ 

A/E ‫تعین تقسیم اوقات جهت مرور دیزاین برای مالک و‬ 
Schematic Drawings 
Preliminary Drawings 
Working Drawings 

28
‫‪Project Planning and Design‬‬
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

‫‪.‬بخش دواطلبی ‪Bid Phase‬‬

‫‪ ‬اولین مرحله اینست که تصمیم گرفته شود که ایا به این پروژه دواطلبی‬
‫کنیم و یا خیر‪ .‬قراردادی ها معموآل بخاطر دو محدودیت نمی توانند‬
‫اشتراک کنند‪:‬‬
‫‪ -‬پول که نیاز است برای اشتراک در پروسه داواطلبی ‪(Bonding‬‬
‫)‪Capacity‬‬
‫‪ -‬پالیسی مدیریتی‬

‫‪29‬‬
‫‪Project Planning and Design‬‬
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

‫‪.‬آماده گی برای داواطلبی‬

‫آماده گی برای اشتراک در پروسه دواطلبی پر خرج است‪ .‬چون قرار دادی‬ ‫‪‬‬
‫بایدقیمت موارد ذیل را در نظر بگیرد‪:‬‬
‫وسایل‬ ‫‪.1‬‬
‫کارگر‬ ‫‪.2‬‬
‫مواد ساختمانی‬ ‫‪.3‬‬
‫قراردادی های دست دوم‬ ‫‪.4‬‬
‫قیمت های که در پروژه قابل پیش بینی نیست و یا فواید پروژه‬ ‫‪.5‬‬
‫همچنان باید رقیب های خود را هم در نظر بگیرد و دانستن سوابق رقیب و تجربه‬ ‫‪.6‬‬
‫ها در در عین پروژه‬
‫‪30‬‬
‫‪Project Planning and Design‬‬
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

‫‪.‬مرحله برنده شدن )‪(Award Phase‬‬

‫مالک پروژه اماده میکند ‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫تضمین خطر برای سازنده پروژه )‪(Builder`s Risk Insurance‬‬ ‫‪-‬‬
‫دواطلب موفق باید موارد ذیل را اماده کند‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫بیمه کاری و پرداختی‬ ‫‪-‬‬
‫بیمه خساره کاریگران‬ ‫‪-‬‬
‫بیمه بدهکاری‬ ‫‪-‬‬
‫لیست قرار دادی های دست دوم‬ ‫‪-‬‬
‫تقسیم اوقات کاری پروژه‬ ‫‪-‬‬

‫‪31‬‬
‫‪Project Planning and Design‬‬
‫پالن گزاری و دیزاین پروژه‬

‫‪.‬اطالع آغاز کار )‪(Notice to Proceed‬‬

‫‪ ‬قرار دادی تا زمانی کار را آغاز کرده نمی تواند که اطالع اغاز کار )‪ (NTP‬را‬
‫دریافت کند‪ .‬معموال قرار دادی زمانی بین دواطلبی و این اگاهی را استفاده میکند‬
‫تا برای پروژه پالن کاری با جزیات را بسازد‪.‬‬

‫‪32‬‬
‫تشکر‬

‫‪33‬‬