Съдържание

Авторитет..............................................................................3
Стратегия.............................................................................. 5
Как да намеря инвестиционен имот?.................................. 7
Правилото 1%:......................................................................8
Активно търсене:.................................................................9
● Брокери:............................................................................................................. 9
● Приятели и познати:........................................................................................ 10
● Социални мрежи:.............................................................................................10
● Обяви:............................................................................................................... 11
● Банки, ЧСИ и Синдици:................................................................................... 12
Предимства........................................................................ 14
Локация:............................................................................. 14
Състояние на имота:.........................................................14
Финансиране и кредитен потенциал..................................15
От какво се интересуват банковите институции?............. 17
Възраст:...................................................................................17
Доходи:....................................................................................18
Професия:............................................................................... 19
Семейно положение:............................................................ 20
Кредитна история и задлъжнялост:.................................. 21
Самоучастие:..........................................................................22
Как да стартирам без капитал?......................................... 23
Кредитен потенциал:............................................................ 23
Готовност да свършите работа:.......................................... 25
 Авторитет

Казвам се Генади
Георгиев и се занимавам с
професионално инвестиране
в недвижими имоти. Успешно
прилагам стратегията BRRRR
на българския пазар (тук
счупихме първия мит, че тези
книги и стратегии са само за
американския пазар) и го правя на територията на
град Плевен (тук счупихме и втория мит, че само в
големите градове може да има рентабилност в
недвижими имоти). Това ми помогна за
експоненциално развитие - само в рамките на една
година успях да натрупам капитал в размер на над 1
600 000 лв., при това без да инвестирам и стотинка
собствени средства.

Аз винаги съм бил търсещ човек, който е обичал

предизвикателствата. Така се роди идеята да
стартирам този бизнеса с имоти без наличието на
средства.
 Успявайки да се справя с това
предизвикателство, щях да покажа на много млади
хора, че има път навсякъде и че щом аз мога, значи
всеки може. И ето… успях! Затова реших да напиша
тази малка книжка и да споделя нещата от моя
досегашен опит, които ми се искаше да зная и които
щяха да оптимизират моя резултат още в самото
начало!
 Стратегия

Какъв инвеститор
искаш да си? Отговорът на
този въпрос ще ви даде поле
за изява. Това ще помогне
за определяне на целите и
стратегията, което е ключов
момент. Респективно това ще ви подтикне към
действия.

Може да се пенсионирате с голямо богатство или

с достатъчно пари, така че да не трябва да се
притеснявате за цените на продуктите в
супермаркета. И двата варианта са по-добре от нищо,
но ако е възможно да получите най-добрите
резултати, защо да не се възползвате максимално?

Както всички знаем, майсторството се изгражда

чрез повторения. Да усъвършенствате стратегията си
означава да усъвършенствате инвестирането в
недвижими имоти. Това може да направи вашето
богатство значително и то за много кратко време.
 Истината е, че най-големите инвеститори в
недвижими имоти, за които можете да се сетите в
момента, използват стратегията BRRRR или част от
нейните принципи и правила под една или друга
форма. Това е просто най-добрият начин да създадете
истинско богатство от моя гледна точка… Да, пак ще
го кажа… Създаването на значителни богатства е
истински възможно чрез недвижимите имоти.

Не жертвайте бъдещето си и започнете да действате

още тук и сега!
Как да намеря инвестиционен
имот?

Практическите правила, които аз ползвам за

намирането на инвестиционен имот, не са супер
иновативни или чисто нови. Тези стратегии са
упражнявани успешно много преди мен от много
други хора. Това е огромен натрупан опит, който е
довел до тези практически правила.

Разбира се, практикуването им може да съкрати

първоначалния процес на учене и анализиране, но
активността на бойното поле ще ви усъвършенства да
намирате най-добрите сделки за вас и вашата
стратегия.

Освен да взема да кажа накрая нещо и за тях…?

Правилото 1%:

Правилото 1 процент е
много просто и то гласи, че ако
един имот може да се отдава под
наем за цена, която да е равна на
поне 1% от неговата покупна
стойност, то вие ще имате
положителен паричен поток.

Това е изключително важно за нас,

инвеститорите в недвижими имоти, които купуваме с
цел задържане на имота и дългосрочно отдаване под
наем. Голям процент от хората, които купуват имота с
цел ремонт и препродажба не се интересуват от това
правило. Според мен това е грешка!

Спекулативната стратегия flipping крие своите

рискове, като всяка друга. И ако вие не успеете по
план да намерите купувач за жилището поради
някаква причина, винаги трябва да имате опция този
имот да го отдадете под наем, който да е рентабилен.
Активно търсене:

Има много методи и канали за търсене; всичко

зависи от това, какво искате да постигнете в този
бизнес или начинание. Казвам го така, защото за едни
ще е бизнес и ще искат мащаб 30 - 50 имота за 3
години, а за други ще е начинание, което ще се
ограничи до 7 - 8 имота.

Методите, които могат да се използват за

търсене:

● Брокери:

С когото и да се срещнеш,
трябва да му кажеш с какво
се занимаваш и какво точно
търсиш. Брокерите трябва да
разберат, че вие сте
инвеститор в имоти и търсите
да закупите нещо с тази цел.

Това са основните хора, през които минава

информацията, която ви трябва. Ясно е, че не сте само
вие на опашката за рентабилни имоти, така че може
да измислите някакъв допълнителен финансов бонус
за имот по вашите критерии.
 Така брокерите биха могли да препоръчат имота
първо на вас и вие да го закупите успешно.

С този ход ще спестите много време за

безсмислени огледи.

● Приятели и познати:

Всички имаме някаква сфера

на влияние. Може отново да
кажете на всичките си приятели и
познати какъв точно имот
търсите. Също така бихте могли
да им кажете за финансовия
бонус, който могат да получат, ако
купите имот по тяхна препоръка.

Аз лично искам да си плащам за всичко, без

значение колко ми е близък човекът. Тази практика
работи много добре.

● Социални мрежи:

В днешно време силата на социалните мрежи

никак не е за подценяване!
 Едно от най-важните и значими неща за един
човек или бизнес в 21-ви век е вниманието.

В контекста на имотния пазар, има немалко

фейсбук страници и групи, в които се споделя
информация за инвестиционни имоти. Стига човек да
търси, ще намери.

● Обяви:

Свободни обяви в портали, като Imot.bg, olx.bg,

alo.bg, imoti.net, bazar,bg и т.н. Аз лично намирам
голяма част от моите сделки точно там. Но за някои
имоти е въпрос на време да реагираш, особено ако
същите са привлекателни за инвеститорите. На
пазара има много хора с кеш.

Аз съм съм попадал няколко пъти в такава

ситуация за покупка на имот с такива хора и ми е
било изключително трудно да купя имота. Имах
случай, в който дори предложиха по-висока цена от
обявената и плащане веднага.
 ● Банки, ЧСИ и Синдици:

Всички си мислят, че добрата сделка може да се

сключи само ако купят от ЧСИ или Синдик. Моят опит
показва, че възможността да попаднеш на такава
сделка е в пъти по-голяма в свободните портали или
от препоръка, отколкото при тях. Има сайтове за
публична продан, отворете и се уверете. Голяма част
от имотите там са на пазарна стойност.

Специфичното е, че за сделка трябва да имаш

парите в кеш; там ипотеката не играе заради времето,
което ти е нужно за усвояване при нея. При банките е
различно, там самите те ти предлагат кредит за
закупуване на конкретния имот. Но тъй като в
България в момента няма много лоши ипотеки, във
времето се изкупиха голяма част от интересните
имоти в банките. И все пак излизат понякога
интересни предложения, за които, ако имате
отношения в конкретната банка, е възможно вие да
разберете почти веднага.

Затова ОТНОВО, постарайте се всички банки, с

които работите, да знаят какво точно правите и какво
търсите.
 Предимства

Локация:

Близостта на имота до търговски и трудови

центрове, училища, детски градини, паркове, градски
транспорт. Това ще има силно влияние върху
неговото търсене за покупка или наем.

Състояние на имота:

Това е един от
основните критерии, от
които зависи на каква
цена ще придобиете имота.
Ако искате да придобиете
имота под пазарна
стойност, той най-вероятно
ще се нуждае от сериозен ремонт. Впоследствие
ремонтираният от вас имот ви позволява да го
направите функционален със съвременни удобства и
характеристики, добра топло и шумоизолация,
енергийно ефективни електроуреди. Това само по
себе си привлича качествени наематели и намалява
процента на незаетост.
Финансиране и кредитен потенциал

Ако искате да се развивате постоянно в

инвестирането в имоти и разчитате основно на
банковото финансиране, трябва да сте запознати с
кредитния си потенциал и да работите успоредно за
него. Внимавайте с потребителските и стоковите
кредити, както и с кредитните карти, те изяждат
голяма част от него.

Коя банка е най-добра…?

Аз мога да кажа, че е тази,
която ти дава пари! Ако сте
изпълнили условията за
финансово рентабилен имот,
дали ще вземете ипотека на
2,19% или 3,19%, няма никакво значение. Ако
стартирате като физическо лице в един момент
банките ще започнат да ви отказват финансиране,
като достигнете определен брой имоти и кредитна
задлъжнялост, дори и да имате кредитен потенциал и
доходът ви да може да издържа още вноски.
 Причината е, че банките ви дават жилищен
кредит, а вие го ползвате като инвестиционен. За
други банки просто ставате рискови. Започват да
искат съдлъжници или други залози. В
първоначалния вариант става изключително трудно
или невъзможно да получите финансиране.
 От какво се интересуват
банковите институции?

Възраст:

Не те харесват,
когато си прекалено
млад или прекалено
възрастен. До около 23 -
24-годишна възраст е
по-трудно да получиш
финансиране поради ред
причини, освен ако не
добавиш някой родител
към кредита. Ипотечните
кредити в България са до 35 години и в края на
кредита не трябва да надвишаваш 75-годишна
възраст. Тоест, ако си на 50, няма как да вземеш
35-годишна ипотека.
Доходи:

Банката взема
предвид нетния ви месечен
доход (чисто
възнаграждение, което
получавате след данъци,
такси и осигуровки) от
заплата, наеми и др. Тя
допуска 60-65% от него да е
вноска по кредит/и. Тоест,
ако имате 2000 лв. на
месец нетен доход, това означава, че общият брой на
вноските по кредити (в това число ипотечни,
потребителски, стокови кредити), не трябва да
надвишава 1200-1300 лв.

Кредитните карти също са вид кредит. Без

значение дали ги ползвате, банките ви залагат като
вноска 3-5% от техния лимит. Тоест, ако имате
кредитна карта с лимит 3000 лв., банката ви залага
вноска по кредит 90-150 лв.

Също така е важно за тях доколко сте на светло -

например взимате 3000 лв., но ви осигуряват на
минималната заплата. В някои банки е възможно да
минете със служебна бележка за дохода, но и това си
има някакви граници. Няма как банката да ви признае
бележка от счетоводството за 3000 лв. заплата, а вие
да сте на минималната.

Масова практика е да признават до около 500 лв.

максимално, над осигурителния праг.

Професия:

Професии в технологичните и
ИТ браншове са доста харесвани
заради високото заплащане.
Държавните служители, служителите
на МВР, военните, получават и
преференциални условия по
всякакви кредити. Има и още куп други професии,
които са много харесвани от банките, като миньори,
моряци и т.н. В България си имаме национална
класификация на професиите и длъжностите (НКПД
2011), в която са обявени кодовете на всички
професии.

Банките много харесват професии с кодове

започващи с 1, 2 и 3 по НКПД 2011. Професиите, които
изброих по-горе, обещават сигурност от тяхна гледна
точка. Те харесват точно такива клиенти, които рядко
си сменят работното място и ползват комерсиално
банковите продукти.
Семейно положение:

Банката много обича да се презастрахова с

колкото се може повече гаранции и съдлъжници.
Внимавайте когато влезете за кредит!

Дори и да е женен
човек, той може да участва
сам в нотариалния акт и
сам в кредита, ако доходът
го позволява, разбира се.
Естествено банката, ако
разбере, че сте двойка ще
иска да ви вкара и двамата
в кредита и даже да
отговаряте с цялото си имущество. Но да знаете,
кредитът може да е на името на единия, а имотът да е
на двамата.

Другият се вписва като ипотекарен длъжник.

Това няма нищо общо с кредитоискател, който
отговаря с цялото си имущество. Това е разликата да
си информиран!
 Друго нещо, на което може да се обърне
внимание и е важно, е заявлението на банката за
кредит, в което, трябва да отбележите дали сте
семеен или НЕсемеен. Това означава само дали
имате граждански брак.

Ако живеете с половинката си, но нямате такъв,

това означава, че сте НЕсемеен, без значение дали
имате или нямате деца.

Но…вижте какъв парадокс: ако имате

граждански брак банката може да приспадне до 250
лв. на дете от кредитния ви потенциал.

Кредитна история и задлъжнялост:

Тук е мястото на ЦКР-то (централен кредитен

регистър), така наречената 5-годишна присъда.
Някога сте имали задължения, по които сте
закъснели. После сте ги погасили, но информацията
за закъсненията остава цели 5 години. Погасили сте
си кредита и си мислите, че всичко е наред, НО
нещата не стоят точно така. И в банката ви казват - не
може, лошо ЦКР.
 Закъснение 30 дни означава, че влизаш в
първата графа “Под наблюдение” - това е най-леката
графа в ЦКР. 2-ра фаза - закъснение 60 дни.
Трета фаза - 90 дни, това вече е необслужван кредит.

Самоучастие:

За банките е важно да участвате в сделката и да

поемете риск с нея. Въпреки че предлагат опция с
10% самоучастие, те толерират по-голямото от 15% и
нагоре, даже има някои от тях, в които предлагат
преференциални условия за по-голямо самоучастие и
по-кратък срок на ипотеката, примерно 15-20 г.
 Как да стартирам без капитал?

Възможно ли е изобщо това…? Да, възможно е!

Аз самият стартирах без такъв…, да, приятели, с 0 лв.
собствен капитал! Сега ще разкажа кои са според мен
начините, по които можеш да започнеш така!

Кредитен потенциал:

Аз стартирах точно така.

Бях подготвен, имах много
добра кредитна позиция.
Последните няколко години
отделих доста време, за да се
образовам в сферата на
финансите и за това как да
стана перфектния
кредитополучател за
банковите институции.

Тази опция ви дава изключително големи

възможности за експоненциално развитие, НО е
изключително опасна ако не умеете да работите с
банков ливъридж (усилване на ефекта
печалба/загуба) и нямате добра финансова
грамотност.
Готовност да свършите работа:

Тази опция винаги е

работила перфектно във
всяко едно начинание. С
каквото да започнете да
се занимавате, обърнете
внимание на това, с
което никой не иска да се
занимава, ТОВА Е. То може да е такова, ако е трудно,
ако трябва да се придобият конкретни знания и
умения, ако е мръсна работа и други подобни.

Тук се появявате вие като човек, решен на

всичко, за да успее и човек, който ИСКА ДА СВЪРШИ
РАБОТАТА.
Капиталът не е толкова важен, опитът също. Може да
се сдобиете и с двете. Важни са идеите!

Ще ви разкажа как аз стартирах и защо това

беше ключово при мен. Когато аз започнах да ходя по
огледи, никой не ме познаваше. Казвах на брокерите,
че търся апартамент, който искам да разделя на
малки жилища и да отдавам под наем.
 Те ми отговаряха с ирония и сарказъм, че това
няма как да стане и няма кой да живее в такива
маломерни жилища и че дори и да стане, наемът
трябва да е много нисък и няма да излизат сметките.

Също така ми казваха, че ремонтът и

преустройството ще са изключително трудни, дори
невъзможни. С всеки следващ оглед и брокер, който
ми казваше това, аз все повече бях сигурен, че това е
правилният път. Това е страхотно…. никой не иска да
го прави. Аз съм човекът, който иска да свърши
работата!

Днес, част от същите тези брокери, които ми

казваха тези неща, ме викат на огледи за имоти, които
те искат да закупят с инвестиционна цел и да им кажа
дали това, което аз правя е възможно за този имот.
Доста хора започнаха да ме търсят и да се допитват
до мен, което пък беше и причина да направя такъв
продукт за оптимизиране/подобряване на
финансовата рентабилност на даден имот, по
стратегията и методиката, която аз ползвам.
 Защо ви разказах това? Защото то може да е
другата опция за вас да стартирате без капитал. Ако
вие имате нужните знания и умения и най-вече искате
да свършите работата, може да намерите такъв имот
за инвеститор, който да ремонтирате и приведете в
рентабилен вариант за отдаване под наем или
продажба, а вие да получите една хубава сума за
свършената работа.
 Учете се от грешките на другите,
защото за вашите ще трябва да си
плащате
Нещото, което промени живота ми преди години е
средата, а също и решението да започна да се уча и да се
доверявам само на хора с резултати. Ако искате да се
развивате професионално в нещо и да изкарвате пари от
него, намерете човек, който е добър в това и се учете от
него. Положете усилия, отделете време да се образовате в
тази сфера, преминете към действия.

Колкото и книги да имате и колкото и пъти да сте ги

прочели, това само по себе си не означава нищо, ако не
започнете да прилагате знанията, усвоени от тях. Парите и
активите могат да ви ги вземат, но знанията и уменията са
неприкосновени.

Когато станете добри в това, което правите, ще има

много хора, които ще искат да се учат от вас. Като станете
успешни, парите няма да имат такова значение, както
усещането да сте извор на добавена стойност за хората.
 Това ще изпълва живота ви със смисъл. Една от
причините да стана част от курса за професионално
инвестиране в недвижими имоти е точно тази.
 Заключение

И последно, за да създадете богатство, трябва да:

1) бъдете отдадени,

2) имате план,

3) имате устройство за умножаване на пари,

4) избягвате загуби.

Аз използвам недвижимите имоти, защото правят

всичко това за мен, и ако вие смятате да поемете по
същия път, ще се радвам да се срещнем по него!

Ако темата ви е интересна и искате да научите повече

за това как правилно да инвестирате в недвижими имоти,
последвайте линка.

Атака до пълна победа!