BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC NHÓM 4

Họ Tên MSSV Công việc đảm nhận % Hoàn

thành

Hoàng Khánh Nhi 31211021383 Câu A: tóm tắt và tính dòng tiền 100%

Trần Nguyễn Như 31211023916 Câu A: tóm tắt và tính dòng tiền 100%
Ngọc

Đặng Thị Trúc 31211026091 Câu A: Tính DPP, PP, PI 100%

Linh

Trần Văn Tâm 31211021597 Câu B 100%

Nguyễn Thị Thu 31211026691 Câu A: tính NPV và IRR của 100%
Trang doanh nghiệp
 MỤC LỤC
I. TÓM TẮT..............................................................................................................3
II. CÂU A....................................................................................................................5
III. CÂU B...............................................................................................................14
 I. TÓM TẮT
- Thuế suất t = 40%
- Tất cả TSCĐ khấu hao 10 năm
- r = 10%
- Các dự án được đánh giá trong giai đoạn 11 năm
- Công ty ABC được cho khu đất trị giá 3 triệu ₤ ở ngoại ô có dân số 1 triệu
người.
- Chi phí nghiên cứu thị trường: $ 200.000
=> Chi phí chìm vì dù có thực hiện dự án hay không thì công ty cũng đã bỏ ra
=> Không tính vào dòng tiền của dự án
- Công ty đang xem xét 2 dự án: sân golf hay khu chung cư liên hợp.0
(1): Dự án phát triển sân golf “Đáng đồng tiền”
● Chi phí thiết kế sân golf: ₤ 1.000.000, 40% trả ngay lập tức, 60% trả trong
thời gian 12 tháng, khi sân golf được hoàn thành.
● Đầu tư các trang thiết bị tiện ích: ₤ 4.000.000, trả trong 12 tháng, khấu hao
đường thẳng trong 10 năm tính từ khi sân golf hoạt động; giá trị thu hồi dự kiến
là 0 vào cuối năm 11.
● Ước tính số người chơi từng khung giờ: trung bình 200 người/tuần chơi vào
giờ cao điểm; 100 người/tuần không chơi vào giờ cao điểm mỗi tuần. Sân sẽ
mở cửa 52 tuần trong năm.
● Phí sân bãi: vào giờ cao điểm là ₤ 100/người, vào giờ không cao điểm là ₤
30/người.
● Chi phí thuê xe điện: 2/10 người chơi trong giờ cao điểm và 1/10 người chơi
ngoài giờ cao điểm sẽ thuê một xe điện với chi phí ₤ 10/xe.
● Thu nhập từ bán vật dụng: ₤ 12/người chơi/tuần
● Chi phí thuê nhân sự: tổng cộng ₤ 275.000/năm, để quản lý câu lạc bộ.
● Chi phí quản lý: ₤ 250.000/năm của trung tâm đang được phân bổ cho dự án
này. 40% chi phí quản lý tăng lên này là do tác động trực tiếp của dự án sân
golf.
● Khoản thu dự báo của quầy rượu: là ₤ 1.000.000 và 50% khoản thu này
đóng góp vào doanh thu của sân golf.
(2): Phát triển chung cư liên hợp
● Chi phí chuẩn bị và xin giấy phép phát triển: ₤ 200.000, trả ngay lập tức.
● Chi phí thiết kế dự án: ₤ 250.000 và được trả trong 12 tháng.
● Chi phí xây dựng: ₤ 5.000.000, trả ngay 20% và phần còn lại trả trong 12
tháng khi hoàn tất tòa nhà.
● Chi phí thuê nhân viên: Một nhân viên hiện nay, được tuyển dụng từ một dự
án bất động sản khác có thể được giữ lại thêm một năm để làm quản trị dự án
trong giai đoạn xây dựng tòa nhà. Lương của cô ta trong một năm đó là ₤
50.000, sau đó cô ta sẽ bị cho nghỉ việc. Nếu không được thuê làm giám đốc dự
án, cô ta sẽ ngay lập tức bị cho nghỉ việc. Khi bị cho nghỉ việc, cô ta sẽ nhận
được ₤ 40.000.
● Doanh thu từ cho thuê căn hộ: Dự án phát triển này bao gồm 200 căn hộ.
Theo dự kiến tỷ lệ lấp đầy là 80%. Mỗi căn hộ được thuê dự kiến tạo ra thu
nhập ròng ₤ 12.500 hàng năm.
● Chi phí quản lý bất động sản: ₤ 475.000 mỗi năm
 II. CÂU A
★ Dự án phát triển sân golf “Đáng đồng tiền”
Trình bày bài giải chi tiết tại Sheet "Sân Golf"
(1): Dòng tiền vào
● Tổng doanh thu: doanh thu có được kể từ khi sân golf đi vào hoạt động, tức là
năm 2 đến năm 11

Khoản mục Cách tính Dòng tiền mỗi năm

Doanh thu từ cho thuê sân = 52*(200*100+100*30) ₤ 1.196.000

= 52*(200*2/10 + ₤ 26.000
Doanh thu từ cho thuê xe
100*1/10)

Doanh thu từ bán vật dụng = 52*(200+100)*12 ₤ 187.200

Doanh thu quầy rượu = 50%*1000000 ₤ 500.000

TỔNG DOANH THU: ₤ 1.909.200

● Tổng chi phí hoạt động:

○ Chi phí phát sinh hàng năm: tính từ lúc sân golf đi vào hoạt động (từ
năm 2 đến năm 11)
■ Chi phí thuê nhân sự quản lý: £275.000 mỗi năm
■ Chi phí quản lý: £ 100.000 mỗi năm
○ Chi phí thiết kế: £1.000.000, trong đó:
■ 40% (£ 400.000) trả ngay lập tức => ghi nhận vào năm 0
■ 60% (£ 600.000) trả trong 12 tháng => ghi nhận vào năm 1
○ Chi phí nhà câu lạc bộ, phát triển sân bãi và các trang thiết bị tiện
ích: ₤ 4.000.000, trả trong 12 tháng => ghi nhận vào năm 1

Chi phí thuê Chi phí nhà câu lạc bộ,

Tổng chi phí Chi phí Chi phí
Năm nhân sự quản phát triển sân bãi và các
hoạt động thiết kế quản lý
lý trang thiết bị tiện ích
 0 -£400.000 -£400.000

1 -£4.600.000 -£600.000 -£4.000.000

-
2 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
3 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
4 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
5 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
6 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
7 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
8 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
9 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
10 -£375.000 -£275.000
£100.000

-
11 -£375.000 -£275.000
£100.000

● Khấu hao thiết bị: từ năm 2 đến năm 11, khấu hao đường thẳng
=> Chi phí khấu hao mỗi năm: ₤ 4.000.000/10 = ₤ 400.000
● Dòng tiền hoạt động (OCF):
OCF = (Doanh thu - CP hoạt động)*(1 - Thuế suất) + Khấu hao*Thuế suất
 ○ Thuế suất là 40%/năm.
○ Năm 0 và năm 1 có thuế suất là 0% vì (Doanh thu - CP hoạt động) < 0

Năm Tổng doanh thu Chi phí hoạt động Khấu hao OCF

0 -£400.000 -£400.000

1 -£4.600.000 -£4.600.000

2 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

3 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

4 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

5 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

6 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

7 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

8 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

9 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

10 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

11 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

(2): Dòng tiền ra

● Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất: Giả sử nếu công ty không phát triển
mảnh đất thì mảnh đất sẽ được bán với giá £ 3 triệu.
○ Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 0: -£ 3.000.000*(1-40%) =
-£ 1.800.000
○ Sau khi kết thúc 10 năm hoạt động, công ty có thể bán mảnh đất này.
Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 11: £ 1.800.000
(3): Dòng tiền ròng
 Chi phí cơ hội sau thuế
Năm OCF Dòng tiền ròng tăng thêm
của mảnh đất
0 -£400.000 -£ 1.800.000 -£2.200.000

1 -£4.600.000 -£4.600.000

2 £1.080.520 £1.080.520

3 £1.080.520 £1.080.520

4 £1.080.520 £1.080.520

5 £1.080.520 £1.080.520

6 £1.080.520 £1.080.520

7 £1.080.520 £1.080.520

8 £1.080.520 £1.080.520

9 £1.080.520 £1.080.520

10 £1.080.520 £1.080.520

11 £1.080.520 £ 1.800.000 £2.880.520

★ Dự án phát triển Chung cư liên hợp

Trình bày bài giải chi tiết tại Sheet "Chung Cư"
(1): Dòng tiền vào
● Tổng doanh thu
Dự án phát triển này bao gồm 200 căn hộ. Theo dự kiến tỷ lệ lấp đầy là 80%. Mỗi căn
hộ được thuê dự kiến tạo ra thu nhập ròng ₤ 12.500 hàng năm => Doanh thu mỗi năm:
200 x 80% x 12.500 = ₤ 2.000.000, ghi nhận vào năm hoạt động từ năm 2 đến năm 11

Khoản mục Cách tính Dòng tiền mỗi năm

Doanh thu thuê căn hộ = 200 x 80% x 12.500 ₤ 2.000.000

 TỔNG DOANH THU: ₤2.000.000

● Tổng chi phí hoạt động

○ Chi phí phát sinh hàng năm: Chi phí quản lý bất động sản dự kiến mỗi
năm là ₤ 475.000 tính từ khi đưa vào hoạt động, tức năm 2 đến năm 11
○ Chi phí thiết kế dự án: là ₤ 250.000 và được trả trong 12 tháng => ghi
nhận năm 1
○ Chi phí lương nhân viên quản lý: là ₤ 50.000 ghi nhận vào năm 1.
Nếu không thuê nhân viên này, nhân viên sẽ nhận lương ₤40.000 cho dự
án bất động sản trước đó, chi phí này không liên quan đến dự án “chung
cư liên hợp” đang xem xét. Giả sử dự án chung cư liên hợp này không
tồn tại thì nhân viên vẫn nghỉ việc sau khi và được trả ₤40.000 đó, vì
vậy không xem xét ₤40.000 trên.

Tổng chi phí Chi phí lương Chi phí quản lý

Năm Chi phí thiết kế
hoạt động nhân viên quản lý chung cư

1 -£ 300.000 -£ 250.000 -£ 50.000

2 -£ 475.000 -£ 475.000

3 -£ 475.000 -£ 475.000

4 -£ 475.000 -£ 475.000

5 -£ 475.000 -£ 475.000

6 -£ 475.000 -£ 475.000

7 -£ 475.000 -£ 475.000

8 -£ 475.000 -£ 475.000

9 -£ 475.000 -£ 475.000
 10 -£ 475.000 -£ 475.000

11 -£ 475.000 -£ 475.000

● Khấu hao tài sản: từ năm 2 đến năm 11, khấu hao đường thẳng
=> Chi phí khấu hao mỗi năm: ₤ 5.000.000/10 = ₤ 500.000
● Dòng tiền hoạt động (OCF)
OCF = (Doanh thu - CP hoạt động)*(1 - Thuế suất) + Khấu hao*Thuế suất
○ Thuế suất là 40%/năm.
○ Năm 0 và năm 1 có thuế suất là 0% vì (Doanh thu - CP hoạt động) < 0

Năm Tổng doanh thu Chi phí hoạt động Khấu hao OCF

1 -£ 300.000 -£ 300.000

2 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

3 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

4 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

5 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

6 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

7 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

8 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

9 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

10 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

11 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

(2): Dòng tiền ra

 ● Chi phí xây dựng: ước tính là ₤ 5.000.000, trả ngay 20% và phần còn lại trả
trong 12 tháng – khi hoàn tất tòa nhà => ghi nhận chi là -₤ 4.000.000 năm 1 và
₤ -1.000.000 vào năm 0
● Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất: Giả sử nếu công ty không phát triển
mảnh đất thì mảnh đất sẽ được bán với giá £ 3 triệu.
○ Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 0: -£ 3.000.000*(1-40%) =
-£ 1.800.000
○ Sau khi kết thúc 10 năm hoạt động, công ty có thể bán mảnh đất này.
Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 11: £ 1.800.000
● Chi phí giấy phép: -£ 200.000 vào năm 0
(3): Dòng tiền ròng

Năm OCF Chi phí cơ Chi phí xây Chi phí xin Dòng tiền
hội sau thuế dựng giấy phép ròng tăng
của mảnh thêm
đất
0 -£ 1.800.000 -£ 1.000.000 -£ 200.000 -£3.000.000

1 -£ 300.000 -£ 4.000.000 -£4.300.000

2 £1.115.000 £1.115.000

3 £1.115.000 £1.115.000

4 £1.115.000 £1.115.000

5 £1.115.000 £1.115.000

6 £1.115.000 £1.115.000

7 £1.115.000 £1.115.000

8 £1.115.000 £1.115.000

9 £1.115.000 £1.115.000

10 £1.115.000 £1.115.000
 11 £1.115.000 £ 1.800.000 £2.915.000

● NPV của 2 dự án:

CF 1
NPV =
¿¿
- NPV của dự án Sân Golf = £ 284.823 > 0
- NPV của dự án Chung cư liên hợp = -£ 49.845 < 0
=> Nhận xét: Kết quả trên cho thấy, dự án Chung cư liên hợp có giá trị dòng tiền
thuần âm. Vì vậy, lựa chọn dự án Sân golf “Đáng đồng tiền” vì NPV của dự án đạt
giá trị dương.
● IRR của 2 dự án:
Tỷ suất sinh lợi nội tại của dự án được xác định bằng cách tính lãi suất chiết khấu làm
cho NPV của dự án bằng 0.
CF 1
NPV = =0
¿¿
- IRR của dự án Sân Golf = 10,87% > 10% (Lãi suất chiết khấu r)
- IRR của dự án Chung cư = 9,86% < 10% (Lãi suất chiết khấu r)
=> Nhận xét: Kết quả cho thấy, IRR của dự án Sân golf “Đáng đồng tiền” cao hơn lãi
suất chiết khấu 10% và cao hơn so với dự án Chung cư liên hợp do đó công ty nên lựa
chọn đầu tư vào dự án Sân golf.
● Chỉ số khả năng sinh lợi (PI) của 2 dự án:
Chỉ số khả năng sinh lợi (PI) của 2 dự án được tính theo công thức:

- PI của dự án Sân Golf = 1,13 > 1

- PI của dự án Chung cư = 0,98 < 1
=> Nhận xét: Dựa vào chỉ số PI, công ty nên lựa chọn đầu tư vào dự án Sân Golf vì
có PI lớn hơn 1 và lớn hơn PI của dự án Chung cư.
● Thời gian thu hồi vốn (PP) của 2 dự án:
Thời gian thu hồi vốn (PP) được xác định theo công thức:
Với n: Số năm dòng tiền lũy kế âm (không tính năm 0) và CCFt =CF0+ ΣCFt
- Thời gian thu hồi vốn (PP) của dự án Sân golf là: 7,29 năm < 10 năm
- Thời gian thu hồi vốn (PP) của dự án Chung cư là: 7,55 năm < 10 năm
=> Nhận xét: Cả 2 dự án đều có PP nhỏ hơn PP chuẩn (10 năm). Tuy nhiên, công ty
nên thực hiện dự án Sân Golf vì có thời gian thu hồi vốn nhanh hơn.
● Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) của 2 dự án:

Với n: Số năm dòng tiền lũy kế âm (không tính năm 0) và CCFt =CF0+ ΣCFt
- Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) của dự án Sân golf là: 10,72 năm
- Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) của dự án Chung cư là: 0 năm
=> Nhận xét: Đối với dự án bên Chung cư, tính toán cho thấy số năm dòng tiền lũy kế
âm suốt vòng đời dự án nên DPP của dự án này bằng 0 và công ty không nên thực
hiện dự án. Tuy nhiên, DPP của dự án Sân Golf lớn hơn DPP chuẩn nên công ty cũng
không thực hiện dự án này.
Bảng tổng hợp các chỉ số của 2 dự án:

Dự án Sân Dự án Chung cư Dự án nên thực hiện

golf
NPV (£) £ 284.823 -£ 49.845 Sân Golf

IRR (%) 10.87% 9.86% Sân Golf

PI 1,13 0,98 Sân Golf
PP (năm) 7,29 7,55 Sân Golf
DPP (năm) 10,72 0 Không dự án nào

⇒ Kết luận: Mặc dù theo tiêu chuẩn DPP thì công ty không nên thực hiện dự án
nào, tức là có sự mâu thuẫn giữa DPP và các tiêu chuẩn thẩm định còn lại (NPV,
IRR, PI, PP). Tuy nhiên, các phương pháp tính toán NPV, IRR, PI, PP đều cho kết
quả rằng việc đầu tư vào dự án Sân golf sẽ tối ưu hơn so với dự án Chung cư. Vì
vậy, nhóm đưa ra đề xuất công ty nên đầu tư vào dự án Sân golf “Đáng đồng tiền”.
 III. CÂU B
❖ Bốn nhân tố phi tài chính cần cân nhắc:
- Tác động môi trường và xã hội: Cần xem xét tác động của dự án đến môi
trường và cộng đồng xã hội. Điều này bao gồm các yếu tố như tác động đến đất
đai, tài nguyên tự nhiên, cơ sở hạ tầng và phong cách sống của cộng đồng.
Việc xây dựng nhà ở chung cư liên hợp sẽ hợp lý để cung cấp nơi ở cho các
công nhân viên ở gần công ty hơn, hạn chế phát thải CO2 do phương tiện giao
thông, tiết kiệm năng lượng. Xã hội cũng cần có nhiều người đổ về khu vực đó
hơn và từ đó mang lại nguồn nhân sự dồi dào cho địa phương.
- Yếu tố nhu cầu cộng đồng: Cần đánh giá và xem xét nhu cầu cộng đồng dân
cư khu vực đó để đảm bảo nhận được sự ủng hộ và tích cực từ thị trường tiếp
thụ. Chọn xây sân golf sẽ phù hợp nếu phân khúc khách hàng là tầng lớp
thượng lưu, có thu nhập cao vì một phần giá thành rất mắc và bộ môn này đòi
hỏi ở người chơi rất nhiều không đơn giản như các môn thể thao khác như đá
bóng, cầu lông, … và phí duy trì, vận hành cũng khá đắt đỏ.
Còn việc xây dựng nhà liên hợp sẽ tốt hơn nếu hướng đến tầng lớp phổ thông,
mọi người đều cần sau giờ tan làm, ngoài ra cũng chẳng phải điều kiện quá
nhiều mà đó còn là nhu cầu thiết yếu quan trọng.
- Quy định pháp lý và quy hoạch: Cần phải xác định các quy định và hạn chế
pháp lý liên quan đến việc xây dựng sân golf, cũng như tính phù hợp với kế
hoạch quy hoạch của địa phương. Ngoài ra, chung cư cũng cần kiểm tra các
quy định pháp lý liên quan đến việc xây dựng và vận hành chung cư.
- Quản lý rủi ro: Phải đánh giá và quản lý các rủi ro tiềm ẩn và có thể xảy ra
trong quá trình triển khai và vận hành dự án. Sân golf có thể phát sinh thêm các
chi phí cao liên quan việc sân bãi, xe cộ ,... Bên cạnh đó, chung cư liên hợp cần
cân nhắc các rủi ro phòng cháy chữa cháy, động đất, thiên tai, mùa lũ khu vực
đó.
❖ Bước chính liên quan đến việc đánh giá, giám sát và kiểm soát kế hoạch
chi tiêu vốn:
- Đánh giá kế hoạch chi tiêu vốn: Đây là quá trình đánh giá và xác định các
yếu tố quan trọng như mục tiêu, nguồn lực, rủi ro và các điều kiện liên quan
đến kế hoạch chi tiêu vốn.
- Lập kế hoạch chi tiêu vốn: Dựa trên đánh giá, lập kế hoạch chi tiêu vốn bao
gồm việc xác định nguồn lực cần thiết, phân bổ kinh phí cho các hoạt động cụ
thể và thiết lập các mục tiêu đo lường.
- Giám sát quá trình thực hiện: Trong quá trình triển khai, quản lý cần thường
xuyên giám sát các hoạt động và tiến độ của dự án để đảm bảo rằng kế hoạch
chi tiêu vốn được thực hiện đúng theo kế hoạch.
- Kiểm soát kinh phí: Bao gồm việc so sánh kinh phí thực tế đã chi tiêu với kế
hoạch ban đầu, xác định các sai lệch và nguyên nhân, đánh giá tác động của sai
lệch đó và thực hiện các biện pháp điều chỉnh nếu cần.
- Báo cáo và đánh giá: Quá trình này bao gồm việc lập báo cáo về tiến độ và
hiệu suất của kế hoạch chi tiêu vốn, phản hồi về các biện pháp kiểm soát và đề
xuất các điều chỉnh nếu cần thiết.
- Tối ưu hóa quản lý vốn: Dựa trên các phản hồi và kết quả đánh giá, quản lý
có thể điều chỉnh và tối ưu hóa quản lý vốn để đảm bảo sự hiệu quả và tính linh
hoạt của kế hoạch chi tiêu vốn.