VĂN PHÒNG QUỐC HỘI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

-------- Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------
Số: 21/VBHN-VPQH Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2018

LUẬT
ĐẤT ĐAI
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ
ngày 01 tháng 7 năm 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi:
Luật số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số
điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019.
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật Đất đai[1].
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
2. Người sử dụng đất.
3. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc
được mô tả trên hồ sơ.
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các
ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng
thời gian xác định.
3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực
hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

1
4. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập
theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
nhận.
5. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời
điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính.
6. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể
hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.
7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước
ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất.
8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông
qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai.
12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
thu hồi cho người sử dụng đất.
13. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên
quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi
đất còn chưa thu hồi được.
14. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để
ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
17. Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng
sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.

2
18. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa
chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến
động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất.
22. Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ
thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập
nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai.
23. Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập,
khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
25. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô
nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
26. Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động
dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
27. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy
định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
28. Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà
công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng
đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được
Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Điều 4. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

3
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định
của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn,
làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập
quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác
của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ
Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ
chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ
phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng
của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 7. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào
mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
(sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở
Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể
dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của
địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ
dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã
giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.

4
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền
sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
Điều 8. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý
1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường
hợp sau đây:
a) Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu,
cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập;
quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;
b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức
xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên
dùng;
d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào
mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với
việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.
4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao
cho cộng đồng dân cư quản lý.
Điều 9. Khuyến khích đầu tư vào đất đai
Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn
và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào các việc sau đây:
1. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;
2. Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
3. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất.
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;

5
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục
vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng
chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất
xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và
công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân
bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và
công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất
công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình
công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở
sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy
móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người
sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối
với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này.

6
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại
khoản 1 Điều này.
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc
xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng
đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân
theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của
pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
Chương II
QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
Mục 1. QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
Điều 13. Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Điều 14. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất

7
Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 15. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
1. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức
giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp.
2. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:
a) Sử dụng đất ổn định lâu dài;
b) Sử dụng đất có thời hạn.
Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy
cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm
vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng,
chống thiên tai.
Điều 17. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:
1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê;
3. Công nhận quyền sử dụng đất.
Điều 18. Nhà nước quyết định giá đất
1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Điều 19. Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai
1. Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai.
2. Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng
và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Điều 20. Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

8
Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất.
Điều 21. Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
1. Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất quốc gia[2]; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai
trong phạm vi cả nước.
2. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông qua bảng giá
đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này; giám sát việc thi hành pháp
luật về đất đai tại địa phương.
3. Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo
thẩm quyền quy định tại Luật này.
Mục 2. TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
Điều 22. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện
văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành
chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng
đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

9
Điều 23. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai.
Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.
3. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo
thẩm quyền quy định tại Luật này.
Điều 24. Cơ quan quản lý đất đai
1. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa
phương.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được
thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.
Điều 25. Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn
1. Xã, phường, thị trấn có công chức làm công tác địa chính theo quy định của Luật Cán bộ,
công chức.
2. Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp xã
trong việc quản lý đất đai tại địa phương.
Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo quy định của pháp luật.
4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất
và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Điều 27. Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng
bào dân tộc thiểu số
1. Có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp
với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng.

10
2. Có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp
ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp.
Điều 28. Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai
1. Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá
nhân đối với hệ thống thông tin đất đai.
2. Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá
nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật.
3. Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho
tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.
4. Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm
tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp
luật.
Chương III
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH VÀ ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI
Mục 1. ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH
Điều 29. Địa giới hành chính
1. Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính các cấp trong phạm vi cả nước.
Bộ trưởng Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý
mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế - kỹ
thuật trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
2. Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực
địa và lập hồ sơ về địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại
địa phương; trường hợp mốc địa giới hành chính bị mất, xê dịch hoặc hư hỏng phải kịp thời
báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là
Ủy ban nhân dân cấp huyện).
3. Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm tài liệu dạng giấy, dạng số thể hiện thông tin về việc
thành lập, điều chỉnh đơn vị hành chính và các mốc địa giới, đường địa giới của đơn vị
hành chính đó.
Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ
địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận.
Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp đó và Ủy ban nhân
dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
4. Tranh chấp địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do Ủy ban nhân dân của các
đơn vị hành chính đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí về
phân định địa giới hành chính hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì
thẩm quyền giải quyết được quy định như sau:

11
a) Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương thì Chính phủ trình Quốc hội quyết định;
b) Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh; xã, phường, thị trấn thì Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội
quyết định.
Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp tài liệu cần thiết
và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp địa giới hành
chính.
Điều 30. Bản đồ hành chính
1. Bản đồ hành chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành chính
của địa phương đó.
2. Việc lập bản đồ hành chính được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo, hướng dẫn việc lập bản đồ hành chính các cấp
trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính toàn quốc, tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương;
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh.
Mục 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI
Điều 31. Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính
1. Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính được thực hiện chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị
hành chính xã, phường, thị trấn.
2. Việc chỉnh lý bản đồ địa chính được thực hiện khi có sự thay đổi về hình dạng kích
thước diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính.
3. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ
địa chính trong phạm vi cả nước; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa
chính ở địa phương.
Điều 32. Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai
1. Điều tra, đánh giá đất đai bao gồm các hoạt động sau đây:
a) Điều tra, đánh giá về chất lượng đất, tiềm năng đất đai;
b) Điều tra, đánh giá thoái hóa đất, ô nhiễm đất;
c) Điều tra, phân hạng đất nông nghiệp;
d) Thống kê, kiểm kê đất đai;
đ) Điều tra, thống kê giá đất; theo dõi biến động giá đất;
e) Xây dựng và duy trì hệ thống quan trắc giám sát tài nguyên đất.

12
2. Điều tra, đánh giá đất đai bao gồm các nội dung sau đây:
a) Lấy mẫu, phân tích, thống kê số liệu quan trắc đất đai;
b) Xây dựng bản đồ về chất lượng đất, tiềm năng đất đai, thoái hóa đất, ô nhiễm đất, phân
hạng đất nông nghiệp, giá đất;
c) Xây dựng báo cáo đánh giá về chất lượng đất, tiềm năng đất đai, thoái hóa đất, ô nhiễm
đất, phân hạng đất nông nghiệp, giá đất;
d) Xây dựng báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, báo cáo
về giá đất và biến động giá đất.
Điều 33. Tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước, các vùng
theo định kỳ 05 năm một lần và theo chuyên đề;
b) Chỉ đạo việc thực hiện điều tra, đánh giá đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương;
c) Tổng hợp, công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra,
đánh giá đất đai của địa phương; gửi kết quả về Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp.
3. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc điều tra, đánh giá đất đai và điều
kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai.
Điều 34. Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
1. Thống kê, kiểm kê đất đai bao gồm thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ và kiểm kê
đất đai theo chuyên đề.
2. Thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
b) Việc thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lần, trừ năm thực hiện kiểm kê đất
đai;
c) Việc kiểm kê đất đai được tiến hành 05 năm một lần.
3. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 05 năm một lần gắn với việc kiểm kê đất đai quy
định tại khoản 2 Điều này.
4. Việc kiểm kê đất đai chuyên đề để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước thực hiện theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
5. Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất của địa phương;

13
b) Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp; Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả thống kê, kiểm kê đất
đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương;
c) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thực hiện thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, an ninh và gửi báo cáo kết quả về Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
d) Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ và công bố kết
quả thống kê đất đai hằng năm, kết quả kiểm kê đất đai 05 năm của cả nước.
6. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc thống kê, kiểm kê đất đai,
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Chương IV
QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT[1]
Điều 35. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và
các nguyên tắc sau đây:
a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy
hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;
b) Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và
khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;
đ) Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy
hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
2. Việc lập kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Phù hợp với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;
b) Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù
hợp với phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh;
c) Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí
hậu;
đ) Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
e) Kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê
duyệt.
Điều 36. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

14
a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia;
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
c) Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng;
d) Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
Đối với cấp tỉnh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo
loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện là một nội dung của quy hoạch tỉnh.
2. Kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất quốc gia;
b) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
c) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện;
d) Kế hoạch sử dụng đất quốc phòng;
đ) Kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Điều 37. Thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia
là từ 30 năm đến 50 năm và cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm.
2. Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng
đất quốc phòng và kế hoạch sử dụng đất an ninh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện được lập hằng năm.
Điều 38. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia bao gồm các căn cứ theo quy định của pháp
luật về quy hoạch và các căn cứ sau đây:
a) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
b) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
quốc gia thời kỳ trước;
c) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và của cấp tỉnh.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy
hoạch.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất quốc gia bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hằng năm của cả nước;
c) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ trước;
đ) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất quốc gia bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ trước;

15
b) Xác định diện tích các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia theo từng thời kỳ
kế hoạch sử dụng đất 05 năm;
c) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cho từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính cấp
tỉnh;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Điều 39. Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại
đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh; kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh
1. Căn cứ lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại
đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh bao gồm các căn cứ lập quy
hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch và các căn cứ sau đây:
a) Tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện phương án sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ trước;
b) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh, cấp huyện;
c) Định mức sử dụng đất;
d) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất
đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh thực hiện theo quy định của
pháp luật về quy hoạch.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; nội dung phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy
hoạch tỉnh;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hằng năm của cấp tỉnh;
c) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh, cấp huyện;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ trước;
đ) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ trước;
b) Xác định diện tích các loại đất theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong
quy hoạch tỉnh trong thời kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành
chính cấp huyện;
c) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a,
b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong thời kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm
và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;
d) Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh sử dụng đất vào
các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này thực hiện trong thời kỳ kế
hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện. Đối với dự án
hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn phải đồng thời

16
xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực
hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
e) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Điều 40. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Quy hoạch tỉnh;
b) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
c) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện thời kỳ trước;
d) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, cấp xã;
đ) Định mức sử dụng đất;
e) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch
tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện
và cấp xã;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị hành chính
cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành
chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch đất trồng lúa,
khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản
1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
c) Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, cấp xã;
d) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và
diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã trong năm kế hoạch;

17
c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào
mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn
vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân
cư nông thôn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu
giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin
phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong năm kế hoạch
đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật
này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
5. Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong
quy hoạch tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch tỉnh.
Điều 41. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất an ninh
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh bao gồm
căn cứ theo quy định của pháp luật về quy hoạch và các căn cứ sau đây:
a) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
b) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thời kỳ trước;
c) Nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh;
d) Định mức sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện
theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng
đất an ninh;
b) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm quốc phòng, an ninh;
c) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh thời
kỳ trước;
d) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế
hoạch sử dụng đất an ninh.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử
dụng đất an ninh thời kỳ trước;

18
b) Xác định khu vực, diện tích đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh trong thời kỳ
kế hoạch 05 năm và cụ thể đến từng năm;
c) Xác định cụ thể vị trí, diện tích đất quốc phòng, đất an ninh bàn giao lại cho địa phương
quản lý trong thời kỳ kế hoạch 05 năm;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Điều 42. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia. Bộ Tài nguyên và Môi
trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh,
tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất
đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy
hoạch tỉnh, lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; cơ quan quản lý đất đai cấp huyện có trách
nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
3. Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an tổ
chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
4. Việc tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng,
quy hoạch sử dụng đất an ninh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức
năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh được thực
hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 43. Lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất
1. Việc lấy ý kiến đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc
phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy
hoạch.
2. Việc lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện;
b) Việc lấy ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư về quy
hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện bằng hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến
trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch sử dụng đất trên trang thông tin
điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;
c) Nội dung lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm các chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất, các dự án công trình thực hiện trong thời kỳ quy hoạch sử dụng đất;
d) Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 30 ngày kể từ ngày cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến;

19
đ) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải
trình ý kiến của Nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước
khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Điều 44. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Việc thẩm định quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy
hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
2. Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử
dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy
hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá trình
thẩm định kế hoạch sử dụng đất quốc gia;
b) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định kế hoạch sử
dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá
trình thẩm định kế hoạch sử dụng đất;
c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong
quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
3. Hội đồng thẩm định quy định tại khoản 2 Điều này có trách nhiệm thẩm định và gửi
thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến cơ quan tổ chức lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thẩm quyền quy định tại Điều 42 của Luật này. Cơ quan tổ
chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội dung
thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu
vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
4. Nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với chiến lược phát triển kinh tế
- xã hội, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;
c) Hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường;
d) Tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất.
5. Nội dung thẩm định kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội;
c) Tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất.

20
6. Kinh phí tổ chức thẩm định kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất quốc
phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất
và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được xác định thành một mục riêng trong kinh phí lập
kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất tương ứng.
Điều 45. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
a) Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc
phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy
hoạch;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử
dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
2. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất:
a) Quốc hội quyết định kế hoạch sử dụng đất quốc gia;
b) Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất
an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần
thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử
dụng đất cấp huyện.
Điều 46. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy
hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
2. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện khi có một trong các
căn cứ sau đây:
a) Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc
gia, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh mà sự điều chỉnh đó làm thay
đổi cơ cấu sử dụng đất;
b) Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử
dụng đất;
c) Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
3. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã
được quyết định, phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế
hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt.
Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy
định tại các điều 42, 43, 44 và 48 của Luật này.

21
5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của cấp đó.
Điều 47. Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan chịu trách nhiệm chủ trì
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thuê tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
2. Việc lựa chọn tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc
phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy
hoạch.
3. Chính phủ quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập quy hoạch sử
dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất.
Điều 48. Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc
phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy
hoạch.
2. Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện;
công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường,
thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
3. Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất
quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy
ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố
công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn
tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ kế hoạch sử dụng đất.
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

22
1. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy
hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch và quy
định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
3. Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia đã
được Quốc hội quyết định.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương.
5. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên
địa bàn cấp xã.
6. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng,
kế hoạch sử dụng đất an ninh.
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất
hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất
trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công
trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công
trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của
pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố
phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm
chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và
phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện
tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều
chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì
người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
9. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa
thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp
theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
10. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Điều 50. Báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Việc báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất
quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh và phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai
trong quy hoạch tỉnh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

23
2. Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp; trước ngày 31 tháng
10 hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến Bộ Tài nguyên và Môi trường.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm sau đây:
a) Báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quy
hoạch;
b) Tổng hợp kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của cả nước để báo cáo Chính phủ vào
năm cuối của thời kỳ kế hoạch sử dụng đất.
Điều 51. Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng
01 năm 2019
1. Việc xử lý chuyển tiếp quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc
phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được quyết định,
phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 hoặc đã được lập, thẩm định trước ngày 01
tháng 01 năm 2019 mà chưa được quyết định hoặc phê duyệt được thực hiện theo quy định
của pháp luật về quy hoạch.
2. Kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt
trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 thì được thực hiện hết thời kỳ kế hoạch sử dụng đất, trừ
trường hợp quy định tại Điều 46 của Luật này.
3. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất đã triển khai lập, điều chỉnh,
thẩm định trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 thì tiếp tục được lập, điều chỉnh, thẩm định,
phê duyệt theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi
tiết của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, nhưng phải được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7
năm 2019.
Chương V
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất.
Điều 53. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho
người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi
đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

24
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên,
đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng
vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự
nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp
quy định tại Điều 159 của Luật này.
Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được
giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự
nghiệp;

25
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng,
an ninh.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm
muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục
đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất
phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục
đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại,
dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công
trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng
đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển
mục đích sử dụng.
Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các
mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản
sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

26
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất
do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở
lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Điều 60. Xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời
hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất,

27
nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy
định của Luật này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp
thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này
có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp
pháp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn
sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
4. Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này mà đã nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà
không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu.
Chương VI
THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
Mục 1. THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT
Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng,
an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực
tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng
vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

28
Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các
trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà
phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu
hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô
thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở
trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch
sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia
tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự
trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao
gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;
công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý
chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái
định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở
tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa
địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân
cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản
tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai
thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực
có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;

29
2. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền
sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục
đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử
dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm
hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng
cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không
được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng
trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;
trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và
phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn
mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường
về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể,
phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất

30
thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm
hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính
mạng con người.
2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường
hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp
luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường
trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1
Điều này;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d
khoản 1 Điều này;
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt
lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường
hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ
trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

31
Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu
hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu
hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo
thu hồi đất.
3. Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có
đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Điều 68. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu
hồi
1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công
về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2. Đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau đây:
a) Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này thì giao cho chủ đầu tư
để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý;
b) Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều
65 của Luật này thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đấu giá quyền sử
dụng đất.
Trường hợp đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản
1 Điều 65 của Luật này là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì giao
cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý. Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với hộ gia đình,
cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được
quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân
trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết
tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu
hồi;

32
b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm;
c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm
đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu
hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết
phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn
không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có
trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi
không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế
thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại
Điều 70 của Luật này.
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ
chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp
trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt
chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân
dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có
đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến
đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số
lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến
không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ
quan có thẩm quyền;
b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu
hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một
ngày;

33
b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung
của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng
người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định
cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất
tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng;
c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ
chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành
việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực
hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã
được giải phóng mặt bằng.
Điều 70. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc
1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc:
a) Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn,
đúng quy định của pháp luật;
b) Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.
2. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau khi Ủy ban
nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công
khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có
đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt
khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết
định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

34
4. Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định như
sau:
a) Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị
cưỡng chế;
b) Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao
thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm.
Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được
giao thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế.
Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại
khoản 1 Điều 70 của Luật này.
2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau
đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân
cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại
trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt
khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết
định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:
a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành
lập Ban thực hiện cưỡng chế;
b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu
người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp
hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện
cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên
quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu
không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế
và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

35
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập
biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho
người có tài sản nhận lại tài sản.
5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải
quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại;
thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương
tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;
b) Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán
kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;
thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản;
chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;
c) Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi
hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;
d) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị
có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi
đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;
đ) Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực
hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu
cầu;
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 72. Trưng dụng đất
1. Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc
phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên
tai.
2. Quyết định trưng dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản; trường hợp khẩn cấp không
thể ra quyết định bằng văn bản thì người có thẩm quyền được quyết định trưng dụng đất
bằng lời nói nhưng phải viết giấy xác nhận việc quyết định trưng dụng đất ngay tại thời
điểm trưng dụng. Quyết định trưng dụng đất có hiệu lực thi hành kể từ thời điểm ban hành.
Chậm nhất là 48 giờ, kể từ thời điểm quyết định trưng dụng đất bằng lời nói, cơ quan của
người đã quyết định trưng dụng đất bằng lời nói có trách nhiệm xác nhận bằng văn bản việc
trưng dụng đất và gửi cho người có đất trưng dụng.
3. Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ
trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Y tế, Bộ trưởng Bộ Công
Thương, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định trưng dụng đất, quyết định gia
hạn trưng dụng đất. Người có thẩm quyền trưng dụng đất không được phân cấp thẩm quyền
cho người khác.

36
4. Thời hạn trưng dụng đất là không quá 30 ngày kể từ khi quyết định trưng dụng có hiệu
lực thi hành. Trường hợp trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp thì thời hạn trưng
dụng được tính từ ngày ra quyết định đến không quá 30 ngày kể từ ngày bãi bỏ tình trạng
chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
Trường hợp hết thời hạn trưng dụng đất mà mục đích của việc trưng dụng chưa hoàn thành
thì được gia hạn nhưng không quá 30 ngày. Quyết định gia hạn trưng dụng đất phải được
thể hiện bằng văn bản và gửi cho người có đất trưng dụng trước khi kết thúc thời hạn trưng
dụng.
5. Người có đất trưng dụng phải chấp hành quyết định trưng dụng. Trường hợp quyết định
trưng dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật mà người có đất trưng
dụng không chấp hành thì người quyết định trưng dụng đất ra quyết định cưỡng chế thi
hành và tổ chức cưỡng chế thi hành hoặc giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp
huyện nơi có đất trưng dụng tổ chức cưỡng chế thi hành.
6. Người có thẩm quyền trưng dụng đất có trách nhiệm giao cho tổ chức, cá nhân quản lý,
sử dụng đất trưng dụng đúng mục đích, hiệu quả; hoàn trả đất khi hết thời hạn trưng dụng;
bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra.
7. Việc bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra thực hiện theo quy định sau đây:
a) Người có đất trưng dụng được bồi thường thiệt hại trong trường hợp đất trưng dụng bị
hủy hoại; trường hợp người có đất trưng dụng bị thiệt hại về thu nhập do việc trưng dụng
đất trực tiếp gây ra;
b) Trường hợp đất trưng dụng bị hủy hoại thì việc bồi thường được thực hiện bằng tiền theo
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm thanh toán;
c) Trường hợp người có đất trưng dụng bị thiệt hại về thu nhập do việc trưng dụng đất trực
tiếp gây ra thì mức bồi thường được xác định căn cứ vào mức thiệt hại thu nhập thực tế tính
từ ngày giao đất trưng dụng đến ngày hoàn trả đất trưng dụng được ghi trong quyết định
hoàn trả đất trưng dụng.
Mức thiệt hại thu nhập thực tế phải phù hợp với thu nhập do đất trưng dụng mang lại trong
điều kiện bình thường trước thời điểm trưng dụng đất;
d) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nơi có đất trưng dụng thành lập Hội đồng
để xác định mức bồi thường thiệt hại do thực hiện trưng dụng đất gây ra trên cơ sở văn bản
kê khai của người sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Căn cứ vào mức bồi thường thiệt hại do
Hội đồng xác định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định mức bồi
thường.
đ) Tiền bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra được ngân sách nhà nước chi trả
một lần, trực tiếp cho người có đất trưng dụng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ
ngày hoàn trả đất.
8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng
đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường
hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với

37
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì
chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình
sản xuất, kinh doanh.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 2. BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ
thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu
hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng,
công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm,
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của
Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do
Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền

38
sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
mà chưa được cấp.
Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào
đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp
được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng
được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được
bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy
định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì
không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo
quy định của Chính phủ.

39
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận
hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối
với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức
giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Điều 78. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định
tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định
theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông
nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì
không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi
phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng
sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo
quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không
được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
3. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi
đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi
thường về đất theo quy định của Chính phủ.
Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường
quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có
đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi
thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì
được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét
để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở
mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được
Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất,
nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường
về đất.

40
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 80. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước
thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì
được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng
có thời hạn.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi
thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 81. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự
chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ
điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất
có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa
quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184
của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính
phủ.
3. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
4. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng
năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
5. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi
Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật
này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.
Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

41
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1
Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định
của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định
của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp
kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 84. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân
khi Nhà nước thu hồi đất
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng
tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi
lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư
vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu
nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển
chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp
người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề,
tìm kiếm việc làm.
3. Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương án đào tạo,

42
chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất thu hồi là đất nông nghiệp, đất
ở kết hợp kinh doanh dịch vụ. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc
làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải tổ chức lấy ý kiến và có trách nhiệm
tiếp thu, giải trình ý kiến của người có đất thu hồi.
Điều 85. Lập và thực hiện dự án tái định cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và
thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy
chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ
tầng của khu tái định cư.
4. Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Điều 86. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở
1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,
Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có
đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư
và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh
hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích
từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất
thu hồi.
2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án
tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu
hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy
ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi
tái định cư.
3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không
đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất
tái định cư tối thiểu.
Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng,
miền và địa phương.
Điều 87. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt
1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến
43
toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi
đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Thủ tướng Chính phủ
quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt
Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo
khung chính sách đó.
3. Đối với trường hợp thu hồi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 của Luật này
thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất
theo quy định của Chính phủ.
Mục 3. BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN, VỀ SẢN XUẤT, KINH DOANH
Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về
tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có
thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu
hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc
một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật
thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy
định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định
tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà
phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi
thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng
giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của
pháp luật chuyên ngành.
Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện
theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong

44
03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu
hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo
giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị
thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm
sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi
thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì
không phải bồi thường;
b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì
được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được
thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ
thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điều 91. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi
phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây
chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.
Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền
với đất
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm
a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi
có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử
dụng.
Điều 93. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán
tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu
hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của
Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
45
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ
được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản
tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách
nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 94. Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công
trình có hành lang bảo vệ an toàn
Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an
toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được
bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo
quy định của Chính phủ.
Chương VII
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Mục 1. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng
hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

46
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ
hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và
chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ
chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung,
nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn
bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào
Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy
định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử
dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được
tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính
phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều
này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải
thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn
đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ
địa chính.
Điều 96. Hồ sơ địa chính
1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về
từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

47
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa
chính dạng số.
Mục 2. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp
luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có
nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất
nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các
thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,
người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy
chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc
đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính
và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.

48
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ
và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung
của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được
cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa
đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp
đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi
trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được
xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của
Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý
hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản
án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

49
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ
gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của
Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử
dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

50
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng
nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà
thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có
tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho
cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ
về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không
vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 102. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như
sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho
mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận

51
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh
nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được
Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất
làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở
thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao
cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại
Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất
trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa
đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm
1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ
đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận
không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở
quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm
1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ
diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm
1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không
ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn
mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng
nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện
tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

52
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện
tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của
Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở
được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định
kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại
các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng
đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 104. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất
1. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất
là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng
nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

53
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại
thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản
gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất,
không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất
hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai,
trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2
Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau
khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Chương VIII
TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT VÀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Mục 1. TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm
pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai.

54
Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng
đất;
b) Mục đích sử dụng đất;
c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
thì giá đất là giá trúng đấu giá.
2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất:
a) Diện tích đất cho thuê;
b) Thời hạn cho thuê đất;
c) Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu
giá;
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Điều 109. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia
hạn sử dụng đất
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của
Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau
đây:
a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch
giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau
đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa
bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại;
b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng,
hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo

55
quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do
có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình
cung cấp dịch vụ hàng không;
e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch
vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối
với hợp tác xã nông nghiệp;
g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 111. Quỹ phát triển đất
1. Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác
cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi
thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động
các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 2. GIÁ ĐẤT
Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Điều 113. Khung giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng
vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ
20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá
đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

56
1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất
phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất
cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung
giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích
trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối
với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền
sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có
trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá
trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác
định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá
đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định
giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết
định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại
diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích
vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông

57
nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp
cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp
doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng
năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 115. Tư vấn xác định giá đất
1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá
đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
các bên có liên quan;
c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực
hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và
tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này.
4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quy định, quyết định giá đất.
Điều 116. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
1. Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác
của pháp luật có liên quan;
b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác
định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn
vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:

58
a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả
tư vấn giá đất;
b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;
c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hằng
năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định
của pháp luật;
đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Mục 3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực,
bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu
giá quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc,
cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở
hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất
bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

59
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật
này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở
công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều
động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và
chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà
không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà
không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc
đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu
nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều
56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật
này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Chương IX
HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI
Điều 120. Hệ thống thông tin đất đai
1. Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống thống
nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu; theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc
tế được công nhận tại Việt Nam.

60
2. Hệ thống thông tin đất đai gồm các thành phần cơ bản sau đây:
a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai;
b) Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;
c) Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Điều 121. Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia
1. Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được xây dựng thống nhất trong phạm vi cả nước.
2. Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia gồm các thành phần:
a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
b) Cơ sở dữ liệu địa chính;
c) Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai;
d) Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Cơ sở dữ liệu giá đất;
e) Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;
g) Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
h) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.
3. Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu đất đai được thực hiện theo quy định
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Điều 122. Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thì
có giá trị pháp lý như trong hồ sơ dạng giấy.
2. Cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải được bảo đảm an ninh, an toàn chặt
chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ
sở dữ liệu đất đai.
3. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin, dữ liệu đất đai được khai thác, sử dụng qua
cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa phương và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác
thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện đúng quy định của pháp luật.
Điều 123. Dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai
1. Các dịch vụ công điện tử được thực hiện gồm đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;
thực hiện các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất; cung cấp thông tin, dữ liệu về
đất đai.
2. Cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công quy định tại khoản 1
Điều này; cung cấp các dịch vụ thuận tiện, đơn giản, an toàn cho tổ chức và cá nhân trên
môi trường mạng.
Điều 124. Trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai
1. Nhà nước có chính sách đầu tư xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai;
bảo đảm kinh phí vận hành, duy trì hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai.

61
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ
thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; thực hiện dịch vụ công điện tử trong lĩnh
vực đất đai theo quy định của Chính phủ.
3. Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm cung cấp kết quả điều tra cơ bản và các
dữ liệu, thông tin có liên quan đến đất đai cho Bộ Tài nguyên và Môi trường để cập nhật
vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hệ thống thông tin đất đai.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống
thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương; cung cấp dữ liệu đất đai cho Bộ Tài nguyên
và Môi trường để tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
5. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về xây dựng, quản lý, khai
thác hệ thống thông tin đất đai, điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn về xây
dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai.
Chương X
CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG CÁC LOẠI ĐẤT
Mục 1. THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 125. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật
này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng
công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại
khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây
dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của
Luật này.
Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3,

62
khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời
hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi
hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp
tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử
dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để
thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định
trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà
cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê
mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước
xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất
khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,
phường, thị trấn là không quá 05 năm.
6. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy
định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh
doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước
xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo
thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định
giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được
quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích
khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử

63
dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm,
đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng
rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hằng năm
khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho
thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng
đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu
tiếp tục sử dụng;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời
hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử
dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài
sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời
hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng
đất ổn định lâu dài.
2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác
định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài
sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời
hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất
ổn định lâu dài.
Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định
thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì
được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Mục 2. ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

64
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta
đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở
trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hằng
năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất
trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá
25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất
rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho
hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy
định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hằng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi
trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã,
phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử
dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất
nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.
Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng
ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất
nông nghiệp quy định tại Điều này.
Điều 130. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân

65
1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không
quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.
2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.
Điều 131. Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng
1. Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân khác; do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Việc sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân được quy định
như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này;
b) Đối với những địa phương chưa thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân theo
quy định của pháp luật về đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập phương án giao
đất và đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất;
c) Đối với những địa phương mà Ủy ban nhân dân các cấp đã hướng dẫn hộ gia đình, cá
nhân thương lượng điều chỉnh đất cho nhau trong quá trình thực hiện các chính sách, pháp
luật về đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và đang sử dụng ổn định thì được tiếp tục
sử dụng.
3. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được quy định như sau:
a) Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản
sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc;
b) Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm
bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi
trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được
lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất
trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu
cầu công ích của địa phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho
Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung
cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá
5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất
khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc
thiếu đất sản xuất.

66
2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng
vào các mục đích sau đây:
a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa,
thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và
các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy
định tại điểm a khoản này;
c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì
Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông
nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối
với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng
cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 133. Đất nông nghiệp do tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối thì được Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp thì phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất. Nội dung
phương án sử dụng đất phải xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất
được giữ lại sử dụng, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng
đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp
luật, bị lấn, bị chiếm để tạo quỹ đất giao, cho thuê đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Việc giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số không có
đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương.
3. Tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất.
Điều 134. Đất trồng lúa
1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng
vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất

67
trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất
hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công
nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không
được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy
sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất
chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của
Chính phủ.
Điều 135. Đất rừng sản xuất
1. Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho tổ chức quản lý rừng để quản lý,
bảo vệ và phát triển rừng.
2. Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định sau đây:
a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức quy định
tại điểm b khoản 3 Điều 129 của Luật này để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp.
Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải
chuyển sang thuê đất;
b) Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;
c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất theo
quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để
trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất rừng sản xuất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái
- môi trường dưới tán rừng.
4. Đất rừng sản xuất tập trung ở những nơi xa khu dân cư không thể giao trực tiếp cho hộ
gia đình, cá nhân thì được Nhà nước giao cho tổ chức để bảo vệ và phát triển rừng kết hợp
với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
Điều 136. Đất rừng phòng hộ
1. Nhà nước giao đất rừng phòng hộ cho tổ chức quản lý rừng phòng hộ để quản lý, bảo vệ,
khoanh nuôi tái sinh rừng và trồng rừng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo
quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân
đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.

68
3. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng và đang sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ mà chưa có tổ chức quản lý và khu vực quy hoạch trồng
rừng phòng hộ thì được Nhà nước giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng và
được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát
triển rừng.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế thuê đất rừng phòng hộ thuộc
khu vực được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán
rừng.
5. Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao rừng phòng hộ theo quy định của Luật bảo vệ và
phát triển rừng thì được giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng; có quyền và
nghĩa vụ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.
Điều 137. Đất rừng đặc dụng
1. Nhà nước giao đất rừng đặc dụng cho tổ chức quản lý rừng đặc dụng để quản lý, bảo vệ
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát
triển rừng.
2. Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất rừng đặc dụng trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt cho hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu vực đó
để bảo vệ rừng.
3. Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán đất rừng đặc dụng thuộc phân khu phục hồi
sinh thái cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ổn định tại khu vực đó để bảo vệ và phát triển
rừng.
4. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất vùng đệm của
rừng đặc dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích sản xuất,
nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp hoặc kết hợp quốc phòng, an ninh theo quy hoạch
phát triển rừng của vùng đệm và được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy
định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế thuê đất rừng đặc dụng thuộc
khu vực được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán
rừng.
Điều 138. Đất làm muối
1. Đất làm muối được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất tại
địa phương để sản xuất muối. Trường hợp sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê
đất.
Đất làm muối được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất
muối.
2. Những vùng đất làm muối có năng suất, chất lượng cao phải được bảo vệ và ưu tiên cho
việc sản xuất muối.
3. Nhà nước khuyến khích việc sử dụng những vùng đất có khả năng làm muối để sản xuất
muối phục vụ cho nhu cầu công nghiệp và đời sống.

69
Điều 139. Đất có mặt nước nội địa
1. Ao, hồ, đầm được Nhà nước giao theo hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng
vào mục đích nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp.
Ao, hồ, đầm được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án
đầu tư nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp hoặc nông nghiệp kết hợp với mục đích
phi nông nghiệp.
2. Đối với hồ, đầm thuộc địa phận nhiều xã, phường, thị trấn thì việc sử dụng do Ủy ban
nhân dân cấp huyện quyết định. Đối với hồ, đầm thuộc địa phận nhiều huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh thì việc sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đối với hồ,
đầm thuộc địa phận nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì việc sử dụng do Chính
phủ quy định.
Điều 140. Đất có mặt nước ven biển
1. Đất có mặt nước ven biển được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để
sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
phi nông nghiệp.
2. Việc sử dụng đất có mặt nước ven biển theo quy định sau đây:
a) Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
b) Bảo vệ đất, làm tăng sự bồi tụ đất ven biển;
c) Bảo vệ hệ sinh thái, môi trường và cảnh quan;
d) Không cản trở việc bảo vệ an ninh quốc gia và giao thông trên biển.
Điều 141. Đất bãi bồi ven sông, ven biển
1. Đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm đất bãi bồi ven sông, đất cù lao trên sông, đất bãi
bồi ven biển và đất cù lao trên biển.
2. Đất bãi bồi ven sông, ven biển thuộc địa phận xã, phường, thị trấn nào thì do Ủy ban
nhân dân cấp xã đó quản lý.
Đất bãi bồi ven sông, ven biển thường xuyên được bồi tụ hoặc thường bị sạt lở do Ủy ban
nhân dân cấp huyện quản lý và bảo vệ.
3. Đất bãi bồi ven sông, ven biển được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp.
4. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được tiếp tục sử
dụng trong thời hạn giao đất còn lại. Khi hết thời hạn giao đất, nếu có nhu cầu sử dụng đất,
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt và không vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước xem xét cho thuê đất.

70
5. Nhà nước khuyến khích tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư đưa đất bãi bồi ven
sông, ven biển vào sử dụng.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 142. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại
1. Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân nhằm khai
thác có hiệu quả đất đai để phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử
dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với
dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp.
2. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại gồm đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng
đất trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của Luật này; đất do Nhà
nước cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho; đất do nhận
khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân góp.
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển đổi mục đích sử
dụng các loại đất theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh
chấp thì được tiếp tục sử dụng theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định
tại khoản 1 Điều 54 của Luật này thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều
126 của Luật này;
b) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn
được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
c) Trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa
kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp
tục sử dụng theo quy định của Luật này.
5. Nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để bao chiếm, tích tụ đất đai
không vì mục đích sản xuất.
Mục 3. ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở,
xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư
nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa
đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

71
3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ
với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản
xuất, đời sống của Nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên
cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên
đất nông nghiệp.
Điều 144. Đất ở tại đô thị
1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời
sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công
trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị
hiện đại.
3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều
kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị
và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự
xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây
dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
Điều 145. Đất xây dựng khu chung cư
1. Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công
trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công
trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2. Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các
công trình công cộng, bảo vệ môi trường.
3. Chính phủ quy định chi tiết chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư.
Điều 146. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn
1. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội
thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.
Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu
dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được
quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn.
2. Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn,
tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

72
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy
định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn
mới. Đất cho các dự án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây
dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp.
Khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư
nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ
tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
4. Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng bằng nguồn vốn do Nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì việc tự nguyện góp
quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất đó
thỏa thuận.
Điều 147. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
1. Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội.
2. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các
ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao,
khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
3. Việc sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Người đứng đầu cơ quan, tổ chức được giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm bảo toàn
diện tích đất được giao, được thuê và phải sử dụng đất đúng mục đích.
Nghiêm cấm việc sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp vào
mục đích khác.
5. Nhà nước khuyến khích việc sử dụng đất vào mục đích phát triển văn hóa, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.
Điều 148. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
1. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm đất sử dụng vào các mục đích
quy định tại Điều 61 của Luật này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc quản lý nhà nước đối với đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh thuộc địa bàn quản lý hành chính của địa phương.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong
quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh bảo đảm
phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh; rà soát, xác
định ranh giới đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; xác định vị trí, diện tích đất
quốc phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng, sử dụng không đúng mục đích để bàn
giao cho địa phương quản lý, sử dụng.

73
3. Đối với những khu vực nằm trong quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh nhưng chưa có nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì người đang sử
dụng đất được tiếp tục sử dụng đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nhưng không được làm biến dạng địa hình tự nhiên.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
1. Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây
dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ
đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê
đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức
trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình
thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng
chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế
khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư
xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền
và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định
tại Điều 175 của Luật này.
4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng
đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của
Luật này.
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản
xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước
giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh
tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang
thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê
đất theo quy định của Luật này.

74
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 150. Đất sử dụng cho khu công nghệ cao
1. Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ
bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm
công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công
nghệ cao.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghệ cao phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu
nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ cao để phục vụ đời sống chuyên gia,
người lao động làm việc trong khu công nghệ cao.
2. Ban quản lý khu công nghệ cao được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất khu công nghệ
cao. Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu
công nghệ cao theo quy định của Luật này.
3. Ban quản lý khu công nghệ cao lập quy hoạch chi tiết xây dựng của khu công nghệ cao
và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu công nghệ cao để tổ chức xây
dựng, phát triển khu công nghệ cao theo quy hoạch đã được phê duyệt.
4. Người sử dụng đất được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất trong khu công
nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật
này.
5. Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được Ban
quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ
cao được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát
triển hạ tầng.
6. Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi
trong hợp đồng thuê đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghệ cao thì người nhận
chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghệ
cao và khuyến khích tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất vào mục đích phát triển khoa học và công nghệ.
8. Việc xác định giá cho thuê đất và tính thu tiền thuê đất trong khu công nghệ cao thực
hiện theo quy định của Luật này.
Điều 151. Đất sử dụng cho khu kinh tế
1.[3] Đất sử dụng cho khu kinh tế gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu
được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất sử dụng cho khu kinh tế là
diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế
xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và

75
các khu chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường
đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu
kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của
khu kinh tế.
3. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng
đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước
khi giao lại đất, cho thuê đất. Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng
đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất
trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật
này.
Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế không quá 70 năm.
4. Người sử dụng đất trong khu kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ
tầng, được sản xuất, kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ như sau:
a) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế giao lại đất trong khu kinh tế thì có các quyền
và nghĩa vụ như được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế cho thuê đất trong khu kinh tế thì có các
quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật này.
5. Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu kinh tế và
khuyến khích sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế.
6. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu kinh tế được áp
dụng đối với từng loại đất theo quy định của Luật này.
7. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào
sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của
dự án, không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án, nếu có nhu cầu
được Ban quản lý khu kinh tế xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.
8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 152. Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
1. Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản bao gồm đất để thăm dò, khai thác, chế biến
khoáng sản và khu vực các công trình phụ trợ cho hoạt động khoáng sản và hành lang an
toàn trong hoạt động khoáng sản.
2. Đất để thăm dò, khai thác khoáng sản được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép
thực hiện dự án thăm dò, khai thác khoáng sản.
Đất để làm mặt bằng chế biến khoáng sản thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp quy định tại Điều 153 của Luật này.
3. Việc sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản phải tuân theo các quy định sau đây:

76
a) Có giấy phép hoạt động khoáng sản và quyết định cho thuê đất để thăm dò, khai thác
khoáng sản hoặc quyết định cho thuê đất để làm mặt bằng chế biến khoáng sản của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ;
b) Thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, xử lý chất thải và các biện pháp khác để
không gây thiệt hại cho người sử dụng đất trong khu vực và xung quanh;
c) Sử dụng đất phù hợp với tiến độ thăm dò, khai thác khoáng sản; người sử dụng đất có
trách nhiệm trả lại đất đúng với tiến độ thăm dò, khai thác khoáng sản và trạng thái lớp đất
mặt được quy định trong hợp đồng thuê đất;
d) Trường hợp thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt hoặc không
ảnh hưởng đến việc sử dụng mặt đất thì không phải thuê đất mặt.
Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và
các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về
bảo vệ môi trường.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng
đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ
tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất
gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được
nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của
tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều 154. Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
1. Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất, đất có mặt nước để khai thác
nguyên liệu và đất làm mặt bằng để chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Việc sử dụng đất để khai thác nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải tận
dụng các loại đất đồi, gò không canh tác, đất bãi hoang, đất lòng sông hoặc ao, hồ cần khơi

77
sâu, đất ven sông ngòi không sản xuất nông nghiệp, đất đê bối không còn sử dụng, đất do
cải tạo đồng ruộng.
2. Đất, đất có mặt nước để khai thác nguyên liệu được Nhà nước cho thuê đối với hộ gia
đình, cá nhân được phép khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được phép thực hiện dự án đầu tư khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm.
Đất để làm mặt bằng sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp quy định tại Điều 153 của Luật này.
3. Việc sử dụng đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm phải tuân theo các quy định
sau đây:
a) Có quyết định cho thuê đất vào mục đích khai thác nguyên liệu, chế biến, sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Thực hiện các biện pháp cần thiết để không gây thiệt hại cho sản xuất, đời sống và ảnh
hưởng xấu đến môi trường, dòng chảy, giao thông;
c) Người sử dụng đất có trách nhiệm trả lại đất đúng với tiến độ khai thác nguyên liệu và
trạng thái mặt đất được quy định trong hợp đồng thuê đất.
4. Nghiêm cấm sử dụng những loại đất sau đây để khai thác làm nguyên liệu cho sản xuất
gạch ngói, làm đồ gốm:
a) Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ;
b) Đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình.
5. Trong quá trình sử dụng đất để khai thác nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói, làm đồ
gốm, người sử dụng đất phải áp dụng các biện pháp công nghệ thích hợp để khai thác, sử
dụng đất hợp lý, tiết kiệm; phải thực hiện các biện pháp cần thiết để không gây thiệt hại cho
sản xuất, đời sống của những người sử dụng đất xung quanh và không ảnh hưởng xấu đến
môi trường.
Điều 155. Đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án xây dựng -
chuyển giao và dự án xây dựng - kinh doanh - chuyển giao
1. Việc sử dụng đất vào mục đích công cộng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng, trong
đó phân định rõ các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích
kinh doanh và các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh
doanh.
Đối với đất thuộc khu chức năng không có mục đích kinh doanh thì Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 của Luật này; có mục đích kinh doanh
thì Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 của Luật này.

78
3. Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng -
chuyển giao (BT); giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây
dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật
về đầu tư.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 156. Đất cảng hàng không, sân bay dân dụng
1. Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:
a) Đất xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không,
sân bay;
b) Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay gồm đất để
xây dựng đường cất hạ cánh, đường lăn, sân đỗ tàu bay, cơ sở bảo đảm hoạt động bay, bảo
đảm an ninh hàng không, khẩn nguy sân bay, hàng rào, đường công vụ, đường giao thông
nội cảng và các công trình, khu phụ trợ khác của sân bay;
c) Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng
không, sân bay;
d) Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.
2. Cảng vụ hàng không được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và quy hoạch cảng hàng không, sân bay đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phục vụ hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay
được cấp cho Cảng vụ hàng không.
3. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan quản lý nhà nước về hàng
không dân dụng phê duyệt, Cảng vụ hàng không giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất theo quy định sau đây:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm a và điểm b khoản 1
Điều này;
b) Cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất quy định tại điểm c và điểm d khoản
1 Điều này. Việc tính tiền thuê đất và thu tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của
Luật này.
4. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay có các quyền và nghĩa vụ sau
đây:
a) Sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê
quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để thế chấp tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; được bán, cho thuê tài sản, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 157. Đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

79
1. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng
các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ
thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất
thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này.
2. Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải bảo
đảm kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất, bố trí kết hợp các loại công
trình trên cùng một khu đất nhằm tiết kiệm đất và phải tuân theo các quy định của pháp luật
chuyên ngành có liên quan về bảo vệ an toàn công trình.
3. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang bảo vệ
an toàn công trình thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và
không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ
công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được
thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm
công bố công khai mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình, chịu trách nhiệm chính về
việc bảo vệ an toàn công trình; trường hợp hành lang bảo vệ an toàn công trình bị lấn,
chiếm, sử dụng trái phép thì phải kịp thời báo cáo và yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có hành lang bảo vệ an toàn bị lấn, chiếm, sử dụng trái phép để xử lý.
5. Ủy ban nhân dân các cấp nơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm
phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình tuyên truyền, phổ biến pháp luật
về bảo vệ an toàn công trình; công bố công khai mốc giới sử dụng đất trong hành lang bảo
vệ an toàn công trình; kịp thời xử lý những trường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép hành
lang bảo vệ an toàn công trình.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 158. Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
1. Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định bảo vệ thì phải được quản lý nghiêm ngặt theo quy định
sau đây:
a) Đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh do tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa thì
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đó chịu trách nhiệm chính trong việc sử
dụng đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
b) Đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh không thuộc quy định tại
điểm a khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam
thắng cảnh chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý diện tích đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh;
c) Đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh bị lấn, bị chiếm, sử dụng
không đúng mục đích, sử dụng trái pháp luật thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời.

80
2. Trong trường hợp đặc biệt cần thiết phải sử dụng đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh
lam thắng cảnh vào mục đích khác thì việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải có văn
bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xếp hạng đối với di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đó.
Điều 159. Đất cơ sở tôn giáo
1. Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các
cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định diện tích
đất giao cho cơ sở tôn giáo.
Điều 160. Đất tín ngưỡng
1. Đất tín ngưỡng bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
2. Việc sử dụng đất tín ngưỡng phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Việc xây dựng, mở rộng các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ của
cộng đồng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 161. Đất xây dựng công trình ngầm
1. Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm phải phù hợp với quy hoạch xây dựng
công trình ngầm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm
theo quy định của Chính phủ.
Điều 162. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
1. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh,
bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức đất và chế độ quản lý việc xây dựng phần mộ,
tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm và có chính sách
khuyến khích việc an táng không sử dụng đất.
3. Nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 163. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
1. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu đã xác định, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và
mặt nước chuyên dùng được quản lý và sử dụng theo quy định sau đây:

81
a) Nhà nước giao cho tổ chức để quản lý kết hợp sử dụng, khai thác đất có mặt nước
chuyên dùng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng và
khai thác thủy sản;
b) Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để nuôi trồng thủy sản;
c) Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thu tiền thuê đất hằng năm đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực
hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản.
2. Việc khai thác, sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng phải
bảo đảm không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chủ yếu đã được xác định; phải tuân theo
quy định về kỹ thuật của các ngành, lĩnh vực có liên quan và các quy định về bảo vệ cảnh
quan, môi trường; không làm cản trở dòng chảy tự nhiên; không gây cản trở giao thông
đường thủy.
Mục 4. ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
Điều 164. Quản lý đất chưa sử dụng
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương
và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
3. Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất
để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng
vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
3. Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao
cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Chương XI
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.

82
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của
mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ
như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền
và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần
cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối
với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định,
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo
phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử
dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng
đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường
hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà
một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực
hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

83
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau
khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời
chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật này.
Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật
này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và
điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo
quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất
để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước

84
ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho
thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh
chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận
kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền
sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng
đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo
quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp
nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là
pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào
nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật
này.
Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu
trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và
tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

85
Điều 171. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát
nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc
và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của
pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này.
Điều 172. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản
1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời
điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
Mục 2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất
1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung
quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và
Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều
này còn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

86
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng
dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình
nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp
tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện
các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có
các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không
được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích
lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như
trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với
loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích
lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như
trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với loại đất có mục đích
sử dụng tương ứng.
Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng
đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;

87
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại
Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục
đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn
bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã
được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật về dân sự.
Điều 176. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất
có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả
thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của
pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại Điều 175 của Luật này.
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì
có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này.
Điều 177. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

88
1. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này trong các trường
hợp sau đây:
a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả
tiền thuê đất hằng năm.
2. Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền
mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó;
b) Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với
đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất,
quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị
quyết của đại hội thành viên.
3. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý
theo quy định của pháp luật.
Điều 178. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công
trình ngầm
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa
vụ như tổ chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật này;
2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức
kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này.
Mục 3. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN, CỘNG ĐỒNG
DÂN CƯ SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

89
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ
gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất
của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị
của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này;
tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại
tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc
cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu
tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận
thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật
về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của
pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất
với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản
xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
theo mục đích đã được xác định.
90
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có
quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy
định tại khoản 2 Điều này.
4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không
được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về dân sự.
Điều 180. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất
từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất
1. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất
sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại
Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179
của Luật này;
b) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật này.
Điều 181. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại
Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
b) Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Mục 4. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI CÓ CHỨC NĂNG NGOẠI GIAO, DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 182. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có các quyền và
nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

91
b) Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có
thẩm quyền;
c) Sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất.
2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có
quy định khác thì tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao có quyền và nghĩa vụ theo
điều ước quốc tế đó.
Điều 183. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam
giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau
đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng
mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại
Điều 189 của Luật này;
d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất
để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong
thời hạn sử dụng đất;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn sử dụng đất;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp
tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.
4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

92
a) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng
cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp
luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ
quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất;
b) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng
cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ
như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật này.
5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 4 Điều 174 của Luật này.
Điều 184. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển
đổi từ doanh nghiệp liên doanh
1. Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng
đất thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này
trong các trường hợp sau đây:
a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải
là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
2. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp,
không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về
đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp
liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này. Giá trị quyền sử dụng
đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng
đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174
của Luật này.
4. Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển
thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp
quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực

93
hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này;
b) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp
quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực
hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 1 Điều
56 của Luật này;
c) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp
quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư
nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định
tại khoản 3 Điều 55 của Luật này.
Điều 185. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và
có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật này.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất,
thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có
quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại
Điều 175 của Luật này.
Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng
dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này.
Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở;

94
c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam;
d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy
định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển
nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng
tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng
được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp
luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng
hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người
nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc
nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn
những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế
thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp
hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định
tại khoản 3 Điều này.
5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều
này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan.
Điều 187. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây
dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 183 của Luật này;

95
2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 2 và khoản 5 Điều 183 của Luật này.
Mục 5. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận
thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ
điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền
thuê đất hằng năm
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi
có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã
được phê duyệt, chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn
lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì
thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

96
Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi,
nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người
khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị
trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất có điều kiện
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân
khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực
rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính
sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10
năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền
sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
khi có đủ các điều kiện sau đây:

97
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền
sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134
của Luật này.
Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để
cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng
nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo
tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi
trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương XII
THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
Điều 195. Các thủ tục hành chính về đất đai
1. Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
a) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
d) Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
đ) Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết
định thu hồi đất;

98
e) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành
chính;
g) Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 196. Công khai thủ tục hành chính về đất đai
1. Nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
a) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả;
b) Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;
c) Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;
d) Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính;
đ) Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính.
2. Việc công khai về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện bằng hình thức
niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trên trang
thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Điều 197. Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp trong
chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm thống
nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác có liên quan.
2. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực
hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên
quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính
khác có liên quan.
3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải thực hiện đúng
trình tự, thủ tục theo quy định.
4. Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực hiện đầy đủ trình tự,
thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Chương XIII
GIÁM SÁT, THANH TRA, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO
VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
Mục 1. GIÁM SÁT, THEO DÕI VÀ ĐÁNH GIÁ VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT
ĐAI
Điều 198. Giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận về việc quản lý và sử dụng đất đai
1. Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát về quản lý và sử dụng
đất đai theo quy định của Hiến pháp và Luật Hoạt động giám sát của Quốc hội, Luật Tổ
chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân.

99
2. Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận thực hiện quyền giám
sát về quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của Hiến pháp, Luật Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 199. Giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai
1. Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám
sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
2. Việc giám sát và phản ánh phải bảo đảm khách quan, trung thực, đúng pháp luật; không
được lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không đúng quy định của pháp luật, làm
mất trật tự xã hội; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác các thông tin do mình
phản ánh.
3. Nội dung giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai:
a) Việc lập, điều chỉnh, công bố, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
c) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
d) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đ) Việc thu, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai; định giá
đất;
e) Việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
4. Hình thức giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai:
a) Trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các
cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết;
b) Gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này
thực hiện việc giám sát.
5. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và
tổ chức đại diện cho người dân:
a) Kiểm tra, xử lý, trả lời bằng văn bản theo thẩm quyền;
b) Chuyển đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong trường hợp không
thuộc thẩm quyền;
c) Thông báo kết quả cho tổ chức, cá nhân đã phản ánh.
Điều 200. Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai
1. Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được sử dụng để đánh
giá việc thi hành pháp luật về đất đai, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, sự tác động của
chính sách, pháp luật về đất đai đến kinh tế - xã hội và môi trường trên phạm vi cả nước và
các địa phương.

100
2. Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được xây dựng dựa trên
hệ thống thông tin đất đai và việc thu thập các thông tin khác từ quá trình thi hành pháp luật
về đất đai trên phạm vi cả nước bao gồm:
a) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai; giá đất và thuế
đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; việc
thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; việc chấp hành pháp luật về đất đai; kiểm tra,
thanh tra và xử lý vi phạm về đất đai của các cơ quan hành chính;
b) Thông tin về giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai;
c) Thông tin từ quá trình giám sát việc thực thi pháp luật về đất đai của Quốc hội và Hội
đồng nhân dân các cấp; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận;
các tổ chức khác có liên quan và người dân;
d) Những thông tin cần thiết phải thu nhận bằng các giải pháp công nghệ gồm chụp ảnh mặt
đất từ vệ tinh, máy bay và các phương tiện bay khác; điều tra thực địa và các phương tiện
kỹ thuật khác;
đ) Những thông tin cần thiết từ dữ liệu điều tra xã hội học về quản lý và sử dụng đất đai
được thực hiện từ các hoạt động nghiên cứu, điều tra, khảo sát khác nhau và thực hiện điều
tra xã hội học bổ sung khi cần thiết.
3. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm quản lý hệ thống theo dõi và đánh giá;
tổ chức thực hiện đánh giá việc thực thi pháp luật, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tác
động của chính sách, pháp luật về đất đai đến kinh tế - xã hội và môi trường trên phạm vi
cả nước và các địa phương; kết quả đánh giá được gửi định kỳ đến Chính phủ, Quốc hội.
4. Cơ quan nhà nước lưu giữ thông tin quy định tại khoản 2 Điều này có trách nhiệm cung
cấp đầy đủ, chính xác, kịp thời các thông tin cho cơ quan quản lý hệ thống theo dõi và đánh
giá. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cập nhật các thông tin trong hệ thống
theo dõi, đánh giá vào hệ thống thông tin đất đai.
5. Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai để các
tổ chức, cá nhân tìm hiểu thông tin theo quy định của pháp luật.
6. Chính phủ quy định chi tiết về việc xây dựng và vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá
đối với quản lý và sử dụng đất đai.
Mục 2. THANH TRA, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ
LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
Điều 201. Thanh tra chuyên ngành đất đai
1. Thanh tra chuyên ngành đất đai là hoạt động thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc chấp hành pháp luật về đất đai, quy định
về chuyên môn, kỹ thuật, quản lý thuộc lĩnh vực đất đai.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra chuyên
ngành đất đai trong cả nước.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra chuyên
ngành đất đai tại địa phương.

101
2. Nội dung thanh tra chuyên ngành đất đai bao gồm:
a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của Ủy ban nhân dân các cấp;
b) Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất và của tổ chức, cá
nhân khác có liên quan;
c) Thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai.
3. Thanh tra chuyên ngành đất đai có các nhiệm vụ sau đây:
a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật của cơ quan nhà nước, người sử dụng đất trong việc
quản lý và sử dụng đất đai;
b) Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
4. Quyền và nghĩa vụ của trưởng đoàn thanh tra, thanh tra viên, công chức làm công tác
thanh tra chuyên ngành đất đai, quy trình tiến hành thanh tra chuyên ngành đất đai thực
hiện theo quy định của pháp luật về thanh tra.
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp
đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai
tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận
Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời
hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa
giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được
gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng
đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân
cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được
giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án
nhân dân giải quyết;

102
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong
các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một
trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy
định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân
sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì
có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân
dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền
khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân
theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết
định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được
các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị
cưỡng chế thi hành.
Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền
khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất
đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu
kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp
luật về tố tụng hành chính.
Điều 205. Giải quyết tố cáo về đất đai
1. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
2. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo
quy định của pháp luật về tố cáo.
Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà
bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người
khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt
hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

103
Điều 207. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành
công vụ trong lĩnh vực đất đai
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất,
mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của
pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây:
a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính
về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;
b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi
khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
c) Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự,
thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 208. Trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện,
ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai
1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời
những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời
việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện,
áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn,
chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm
khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.
Điều 209. Tiếp nhận và xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc
cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức địa chính cấp xã trong việc vi phạm
trình tự thực hiện các thủ tục hành chính
1. Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các
cấp, công chức địa chính xã, phường, thị trấn vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, thời
hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất,
làm thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận thì có quyền gửi
đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây:
a) Đối với vi phạm của công chức địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi kiến nghị đến Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp nào
thì gửi kiến nghị đến thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;
c) Đối với vi phạm của thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cùng cấp.
2. Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn kiến nghị, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân hoặc thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có
trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho người có kiến nghị biết.

104
Chương XIV
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH[1]
Điều 210. Điều khoản chuyển tiếp
1. Người được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả
tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174
của Luật này; hộ gia đình, cá nhân có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 của
Luật này.
2. Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm để đầu tư
xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà
đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy
định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào
ngân sách nhà nước.
3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời
hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày
15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy
định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết
hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy
chứng nhận tính từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
5. Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án, đất có nguồn gốc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 của các tổ chức kinh tế sử dụng mà không xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn
sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
6. Đối với những dự án, hạng mục đã chi trả xong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng theo quy định của Luật này. Trường hợp
những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đang
thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt, không áp
dụng theo quy định của Luật này.
7. Đối với trường hợp được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà người sử dụng đất chưa
hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy
định của Chính phủ.
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của
Luật này.

105
9. Chính phủ quy định việc xử lý đối với một số trường hợp cụ thể đang sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Điều 211. Hiệu lực thi hành
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013
của Quốc hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực.
2. Bãi bỏ Điều 57 của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam số 66/2006/QH11; Điều 2 của
Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật
Đất đai; Điều 4 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư xây dựng cơ bản; Điều 264 của Luật Tố tụng hành chính số
64/2010/QH12; các quy định về trưng dụng đất trong Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản
số 15/2008/QH12.
Điều 212. Quy định chi tiết
Chính phủ quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật./.

NGÂN HÀNG CÂU HỎI THI VẤN ĐÁP

106
 1. Ngành Luật Đất đai có những phương pháp điều chỉnh nào? Hãy chỉ rõ
những đặc điểm của mỗi phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai?
Với tính chất và đặc điểm của các quan hệ đất đai trong xã hội, có 2 phương pháp
điều chỉnh: hành chính - mệnh lệnh và bình đẳng, thỏa thuận.

Hành chính mệnh lệnh Bình đẳng thỏa thuận

Áp dụng trong quan hệ Hành chính Áp dụng trong quan hệ Dân sự

Thể hiện bằng quyết định Hành chính Thể hiện bằng hợp đồng

Chủ thể bị áp dụng buộc phải thực hành, Việc thi hành phụ thuộc các thỏa thuận
nếu không sẽ bị coi là hành vi vi phạm của các chủ thể. Nhà nước chỉ cưỡng chế
pháp luật và bị cưỡng chế thi hành. trong trường hợp bảo đảm thi hành án.

– Phương pháp hành chính - mệnh lệnh:

+ Bản chất: 2 bên tham gia là: Nhà nước và chủ thể sử dụng đất.
+ Đặc điểm: các bên tham gia vào quan hệ pháp luật không bình đẳng về địa vị
pháp lý: Vì là đại diện chủ sở hữu đất đai nên địa vị của Nhà nước cao hơn,
Chủ thể sử dụng đất phải chịu sự quyết định của Nhà nước.
Ví dụ: Quyết định hành chính về thu hồi đất; công nhận quyền sử dụng đất…
+ Điểm khác biệt căn bản trong luật Đất đai so với luật Hành chính:
Tính linh hoạt và mềm dẻo: khi không thương lượng được thì cơ quan nhà nước
buộc ban hành các quyết định hành chính đơn phương. Ví dụ: Cưỡng chế thu hồi
đất.
– Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận:
+ Bản chất: 2 bên tham gia là các chủ thể sử dụng đất có quyền thỏa thuận
bình đẳng, và bên thứ 3 trung gian cao hơn là Nhà nước vì người sử dụng
không đồng thời là chủ sở hữu nên không có quyền định đoạt về đất đai khi
tham gia quan hệ đất đai.
Ví dụ: chuyển đổi, cho thuê, tặng cho, thừa kế…

107
 + Đặc điểm: là các chủ thể có quyền tự do giao kết, thực hiện các giao dịch
dân sự liên quan đến đất đai vì lợi ích đôi bên theo quy định của Nhà nước và
pháp luật đất đai.

2. Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành? Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó
trên thực tế?
a. Đúng quy hoạch, kế hoạch sdđ và đúng mục đích sử dụng đất
– Một là, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc sử dụng đất đúng với nguyên tắc,
loại đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và giá đất được quy định
trong QH-KH của Nhà nước
(Điều 10 về loại đất, 14 về mục đích sử dụng, 15 về thời hạn sử dụng, 18 về giá đất, 35 về
nguyên tắc, 54, 55, 56 về hình thức sử dụng)
=> Việc thực hiện đúng QH-KH giúp: 1. Nhà nước thực hiện chính sách đất đai phù hợp
với pháp luật và với ý chí của người dân; 2. Giúp việc quản lý và giám sát việc khai thác,
sử dụng đất đai tuân thủ theo quy hoạch, tránh xảy ra tranh chấp trên thực tế.
– Hai là, đúng mục đích sử dụng đất là việc sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu đăng
ký được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nếu
muốn chuyển mục đích thì phải xin phép (Điều 57)
=> 1. Giúp cho Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ đất, tránh việc chủ thể sử dụng đất tùy tiện sử
dụng đất sai mục đích dẫn đến lãng phí nguồn tài nguyên đất đai và gây thất thoát nguồn
ngân sách nhà nước; 2. Giúp đảm bảo người dân sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả,
phù hợp với nền KT-XH.
b. Tiết kiệm, có hiệu quảm bảo vệ môi trường...
– Hiện nay cơ quan quản lý còn rất lãng phí trong việc khai thác và sử dụng tiềm năng đất
đai. Vì vậy, với quá trình phát triển của đất nước, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cần đi trước một bước tạo cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết
kiệm.
– Cần hiểu việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm trên tinh thần tận dụng mọi diện tích sẵn
có dùng đúng vào mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê
duyệt.
– Nhà nước khuyến khích các hành vi cải tạo, bồi bổ, đầu tư, làm tăng khả năng sinh lợi của
đất.
– Việc giữ gìn bảo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở con người biết khai thác nhưng cũng
thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai vì mục tiêu trước mắt và vì lợi ích lâu dài.

108
Để đảm bảo nguyên tắc này phải tuân theo những điều kiện sau:
– Sử dụng đất trước hết phải theo quy hoạch và kế hoạch chung.
– Đất đai phải sử dụng đúng mục đích mà cơ quan có thẩm quyền đã quyết định.
– Tận dụng mọi đất đai vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất đai có hiệu quả, khuyến
khích mọi tổ chức, cá nhân nhận đất trống, đồi núi trọc để sử dụng vào mục đích nông
nghiệp.
– Tăng cường hiệu suất sử dụng đất, thâm canh tăng vụ, bố trí lại cây con hợp lý trong sản
xuất, phân công lại lao động, dân cư,…
c. NSDĐ thực hiện quyền, nv trong thời hạn sdđ theo quy định ....
CCPL:
- Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013
- Khoản 3 Điều 6 LDD 2013.

Nguyên tắc này định hướng NSDĐ được thực hiện các quyền năng mà pháp luật cho
phép cũng như phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định khi được nhà nước trao
quyền sử dụng đất. Chẳng hạn đối với loại đất ở thường giao sử dụng ổn định, lâu
dài, đối với các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì
thường giao có thời hạn
Theo quy định của LĐĐ năm 2013, NSDĐ sẽ có các quyền chung tại Điều 166.
Trong nhóm quyền chung này, thì quyền được nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một quyền năng quan trọng đối với chủ
sử dụng đất. Khi người sử dụng đất được nhà nước cấp GCNQSDĐ đồng nghĩa với
việc hình thành mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất là cơ sở
để nhà nước bảo hộ quyền sử dụng cho các chủ sử dụng đài và là một trong những

109
điều kiện mà pháp luật quy định chủ sử dụng đất phải có khi thực hiện các quyền
năng khác.
Bên cạnh các quyền chung, thì NSDĐ được cho phép thực hiện các giao dịch liên
quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai và pháp
luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó NSDĐ được phép chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chưa kể tăng cho thể chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào NSDĐ cũng được phép thực hiện các
giao dịch nếu lên mà chỉ khi đáp ứng các điều kiện nà pháp luật quy định thì mới
được thực hiện. Trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê trả tiền
thuê đất hằng năm thì pháp luật không cho phép chủ thể này được chuyển quyền sử
dụng đất mà chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cũng như một số
quyền năng khác. Hay với trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định
cư ở nước ngoại (thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của
pháp luật về nhà ở) thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nếu không thuộc các
đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định thì được hưởng giá trị của phân
thừa kế do.
Tuy nhiên các quyền năng của chủ sử dụng đất không phải là các quyền tuyệt đối,
của chủ sử dụng đất chỉ được phép thực hiện các quyền năng mà pháp luật cho phép,
việc thực hiện không đụng hoặc vượt quá giới hạn pháp luật cho phép đều vi phạm
pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 quy định chủ sử dụng đất không thực hiện đúng
quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất là hành vi bị
nghiêm cấm (Khoản 4 điều 12). Chẳng hạn, pháp luật quy định tổ chức kinh tế được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất được giao, đất thuê trả tiền một
lần nhưng không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất được thuê
trả tiền thuế đất hằng năm, do đó trường hợp tổ chức được thuê đất trả tiền thuế
hằng năm thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ này sẽ không được pháp luật cho
phép.
Bên cạnh những công việc mà pháp luật cho phép thì chủ sử dụng đất phải thực hiện
những nghĩa vụ nhất định theo Điều 170 Luật đất đai năm 2013. Pháp luật quy định
NSDĐ có quyền, được thực hiện những côngviệc nhất định đồng thời phải có trách
nhiệm đối với việc sử dụng đất của mình, việc không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy
định một số hành vi cấm đổi với chủ sử dụng đất khi không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sử dụng đất, thực hiện
giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm

110
quyền (khoản 6), không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính
đối với nhà nước (khoản 7), không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai
không chính xác theo quy định của pháp luật (khoản 9). Cùng với đó, pháp luật có
những biện pháp xử lý cụ thể đối với hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Chính vì vậy, NSDĐ sẽ ý thức được việc sử dụng đất của mình không được xâm
phạm không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, của xã hội và quyền lợi
hợp pháp của người khác. NSDĐ được NN trao QSDĐ và hưởng lợi từ việc sử dụng
đất nhưng phải trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, NSDĐ thực hiện quyền này
theo quy định của LĐĐ, ví dụ như Quyền hưởng thành quá lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao hay quyền thực hiện giao dịch dân sự về QSDĐ (quyền này cũng
được quy định tại Bộ luật dân sự 2015).

3. Phân tích nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp? Bằng các quy
định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ
thể của nguyên tắc này? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về việc thực
hiện nguyên tắc này trong thời gian qua?
- Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, đất nông nghiệp được quy
định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất Đai 2013. Đất nông nghiệp vừa là tư liệu
sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động. Đất nông
nghiệp là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển
rừng. Chính vì vậy, nhà nước Việt Nam đã đặt ra nguyên tắc đặc biệt ưu tiên
đối với đất nông nghiệp như sau:
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm nghiệp,nuôi trồng
thủy sản và làm muối có đất để sản xuất
- Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp
trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục
đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất.
- Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc từ
loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển
nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất

111
này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
- Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ
xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
- Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp,
hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.
Tính đặc biệt ưu tiên không chỉ dừng ở bảo đảm số lượng về mặt diện tích đất nông
nghiệp mà còn ưu tiên nâng cao chất lượng đất để nâng dần hiệu quả sử dụng đất
đồng thời thực hiện song hành công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa gắn với an
ninh lương thực. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính và không thể thay thế
được trong quá trình sản xuất nông nghiệp. Vì vậy đặt ra nguyên tắc này nhằm mục
đích ngăn chặn tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi
nông nghiệp bởi vì bình quân đất nông nghiệp trên đầu người của Việt Nam thuộc
vào hàng thấp nhất của thế giới. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa và cắt đất cho các
khu công nghiệp, khu vui chơi, giải trí đã làm cho quỹ đất nông nghiệp đang bị giảm
dần. Việt Nam còn được dự báo là một trong năm quốc gia chịu ảnh hưởng nặng
nhất của tình trạng nước biển dâng cao do biến đổi khí hậu.
Chính vì vậy, nhiệm vụ sử dụng bền vững và hiệu quả để bảo vệ đất nông nghiệp
cần phải được quan tâm hàng đầu không phải chỉ vì nền nông nghiệp mà còn vì sự
ổn định và phát triển đồng bộ của nền kinh tế - xã hội. Do đó, Chính phủ đã đặt ra
mục tiêu đến năm 2030 phải giữ được tối thiểu 3,8 triệu ha trồng lúa để bảo đảm an
ninh lương thực cho quốc gia.
- Đánh giá việc thực hiện trên thực tiễn:
(1) Diện tích đất nông nghiệp quản lý kém hiệu quả, diện tích đất chưa sử dụng
còn nhiều, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất giữa hộ dân với nông trường
xảy ra ở nhiều nơi
(2) Khả năng tích tụ và tập trung ruộng đất của nông dân còn thấp dẫn đến mức
lợi nhuận thu được từ mảnh đất còn nhỏ. Nhiều nông dân vì làm nông nghiệp
không hiệu quả đã phải kiếm thêm thu nhập bằng các hoạt động phi nông
nghiệp phi chính thức, tuy nhiên họ vẫn muốn giữ đất như một bảo hiểm rủi
ro vì ở nông thôn thiếu hệ thống an sinh xã hội. Trong khi đó, với nguồn tích
lũy hạn chế và thiếu hỗ trợ tín dụng nên rất khó khăn cho các hộ muốn mua
hoặc thuê lại đất của nông dân khác. Kết quả là rất nhiều đất nông nghiệp,
đặc biệt là đất tại khu vực ven đô hoặc đất rừng được các nhà đầu tư thành thị

112
 mua hoặc thuê để đầu cơ, sử dụng kém hiệu quả hoặc hoạt động theo hình
thức phát canh thu tô
(3) Diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang ngày một gia tăng do hoạt động sản
xuất nông nghiệp không đảm bảo thu nhập. Đời sống của người nông dân
nhìn chung vẫn nghèo, nếu chỉ canh tác trên đồng ruộng thì thu nhập không
đủ phục vụ sinh hoạt hằng ngày nên nhiều nơi bỏ ruộng, thậm chí bỏ làng để
tìm kế sinh nhai ở nơi khác. Theo Sở NN&PTNT Hà Nội, đến cuối tháng 7-
2020, toàn thành phố còn gần 5.000 ha đất đang bị bỏ hoang. Khảo sát gieo
cấy vụ mùa 2020 trên toàn thành phố cho thấy, có gần 81.000 ha được gieo
cấy trong khi kế hoạch là 83.497,2 ha. Khi thực hiện dự án không thu hồi hết
đất diện tích nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp còn lại không đủ
đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác. Các dự án được giao đất nhưng chậm
đầu tư, bỏ hoang hóa.
(4) Diện tích đất trồng lúa đang ngày càng bị thu hẹp do quá trình đô thị hóa: Sản
xuất nông nghiệp còn manh mún, đất phát triển đô thị tăng nhanh nhưng cơ
cấu sử dụng chưa hợp lý, đất ở còn chiếm tỉ lệ cao,... Bên cạnh đó, nhiều địa
phương buông lỏng quản lý trong khoảng thời gian dài, cá nhân tự ý chuyển
đổi mục đích sử dụng đất dẫn tới rối loạn, ảnh hưởng xấu tới môi trường.
4. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế
cao? Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ
những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này?
Phân tích nguyên tắc
– Sử dụng đất đai:
+ Hợp lý: Là sử dụng thích hợp với tính chất của từng loại đất theo quy hoạch, kế hoạch và
mục đích sử dụng đất được Nhà nước quy định khi giao đất. Thay đổi mục đích sử dụng đất
thì phải được cấp phép.
+ Tiết kiệm: là tổ chức sử dụng đất một cách năng suất nhất, không gây lãng phí, bừa bãi. Đất
đai có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng đất là vô hạn, do đó, cần phải sử dụng tiết kiệm tài
nguyên đất.
+ Đạt hiệu quả kinh tế cao: là việc khai thác, sử dụng đất đai nhằm sinh lợi tối đa với chi phí
thấp nhất. Kết quả thu > chi phí đầu tư => việc sử dụng đất đạt hiệu quả (sự chênh lệch càng
lớn thì hiệu quả càng cao) và ngược lại.
– Mục tiêu: phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai
mà vẫn đạt được mục đích; Tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, phù hợp
với xã hội.

113
Ví dụ: việc lấy ý kiến về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại Điều 43.
– Các chính sách: khuyến khích cải thiện hiệu quả việc sử dụng đất và bảo vệ môi trường đất (Ví
dụ: Điều 9 và những hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 12).
– Nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: theo đó, những nguyên tắc này là sự cụ thể
rõ ràng về nguyên tắc
sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất.(Ví dụ: Điều 35).
– Các Quy định liên quan:
+ Vấn đề giao đất, cho thuê đất, sử dụng các loại đất có hiệu quả, tiết kiệm. (Ví dụ: Điều 6,
Điều 22).
+ Việc giám sát, theo dõi và đánh giá của các chủ thể (Ví dụ: Điều 22).
+ Việc chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 57).
+ Hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân (Điều 129, 130).
+ Khuyến khích khai thác, đưa vào sử dụng diện tích đất chưa sử dụng (Điều 165).
5. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
đúng mục đích sử dụng đất” theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
6. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và
không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất” theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành?
7. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của
Luật này và quy định của pháp luật khác có liên quan”?
8. Phân tích Điều 4 Luật Đất đai 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu".
Khái niệm: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các
quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai
Cơ sở, ý nghĩa:
– Về tư tưởng: phù hợp với tư tưởng chủ nghĩa Cộng sản và bản chất Nhà nước Việt Nam hiện nay
thông qua Hiến pháp 2013.
– Về quan điểm chính trị: Chế độ sở hữu toàn dân phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia:
“Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân”
– Về quản lý Nhà nước: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hệ thống và quản lý đất đai thông qua
Nhà nước để bảo đảm tốt nhất lợi ích chung, bảo vệ quyền lợi của người trực tiếp sử dụng đất thông
qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

114
– Về phát triển kinh tế: Sở hữu toàn dân thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, chính trị và tuân thủ
đúng theo quy hoạch, kế hoạch về đất đai.
– Về khai thác, sử dụng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân giúp cho đất nước khai thác tốt nguồn lực
đất đai phục vụ cho công tác phát triển KT-XH, bảo vệ quốc phòng, an ninh.
Biểu hiện trong quy định của pháp luật:
Nêu một số điều trong câu 4, phần phụ thuộc vào Nhà nước

9. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền gì đối
với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các quyền của
Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?
Nhà nước là chủ thể đại diện thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là những tư liệu sản
xuất quan trọng nhất của nước ta, nên Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng có
những quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt những tài sản thuộc sở hữu toàn dân.
2.1 Quyền chiếm hữu
Các tổ chức, công dân thực hiện quyền chiếm hữu bằng cách chiếm giữ trực tiếp hoặc chiếm giữ
pháp lí, còn Nhà nước lại đại diện thực hiện quyền chiếm hữu tài sản toàn dân bằng cách ban hành
các văn bản pháp quy, quy định việc bảo quản, quy định thể lệ kiểm kê tài sản định kì và đột xuất
để kiểm tra tài sản mà Nhà nước đã giao cho các cơ quan, doanh nghiệp của Nhà nước. Các cơ
quan, doanh nghiệp phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định này.
Hàng năm hoặc hàng quý, Nhà nước tiến hành kiểm tra tài sản, vật tư, máy móc, thiết bị, nhà
xưởng, vốn và việc sử dụng vốn... mà Nhà nước đã giao quyền quản lý, sử dụng. Các doanh nghiệp
có nghĩa vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn do Nhà nước giao... sử dụng có hiệu
quả tài nguyên, đất đai và các nguồn lực khác, Nhà nước trao cho các cơ quan 0chức năng của Nhà
nước theo hệ thống dọc (bộ, ngành) hoặc cơ quan quản lí hành chính theo địa hạt trực tiếp ban hành
các văn bản như Chỉ thị, Thông tư, Quy định về việc sử dụng các loại tài sản giao cho các cơ quan,
đơn vị trực thuộc.
Nhà nước đại diện thực hiện quyền chiếm hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân bằng cách ban
hành các văn bản pháp luật quy định về quyền hạn, nghĩa vụ của các cơ quan nhà nước, các doanh
nghiệp trong việc sử dụng tài sản được Nhà nước giao cho.
2.2 Quyền sử dụng
Với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu đối với các tư liệu sản xuất quan trọng, Nhà nước có
quyền khai thác công dụng những tài sản đó như bất kì một chủ thể nào đối với tài sản thuộc quyền
sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, việc khai thác những lợi ích từ tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân
cũng khác với quyền sử dụng của các chủ thể khác. Nhà nước khai thác lợi ích từ tài sản theo quy
định của pháp luật và theo một kế hoạch nhất định. Nhà nước thành lập những cơ quan quản lí tài
sản như quản lí hành chính kinh tế hoặc quản lí sản xuất, kinh doanh. Tuỳ từng tính chất của loại
doanh nghiệp và tuỳ loại tài nguyên thiên nhiên mà Nhà nước giao cho các cơ quan khác nhau quản
lí như: Đất đai được giao cho Bộ tài nguyên và môi trường quản lí. Rừng, chim, thú rừng giao cho

115
Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn. Hoặc Nhà nước thành lập các doanh nghiệp do Nhà nước
đầu tư vốn và tổ chức quản lí, giao cho doanh nghiệp này một số tư liệu sản xuất để hoạt động kinh
doanh, hoạt động công ích nhàm thực hiện các mục tiêu kinh tế-xã hội nhất định được Nhà nước
giao.
Đe khai thác công dụng của các tư liệu sản xuất quan trọng, Nhà nước giao quyền sử dụng cho các
tổ chức, cá nhân trong một thời gian lâu dài và ổn định. Đối với đất đai, Nhà nước bảo đảm cho
người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao như: Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, được bán những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao khi còn sử dụng. Khi chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các trình tự thủ tục do
BLDS và luật đất đai quy định. Tuy nhiên, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy, những tổ
chức, cá nhân sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm bảo vệ và
cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất đai hợp lí, đúng mục đích, tiết kiệm, không được làm đất suy kiệt độ
phì nhiêu, bạc màu.
Đổi với các loại tài nguyên khác Nhà nước giao cho các tổ chức, doanh nghiệp nhà nước để thực
hiện nhiệm vụ nhất định hoặc có thể cho các chủ thể khác nhận khoán, thuê, thuê khoán... nhằm
khai thác công dụng của các tài nguyên. Các quyền lợi hợp pháp của các chủ thể cũng được pháp
luật bảo vệ.
2.3 Quyền định đoạt
Cũng như các chủ thể khác, đây là quyền định đoạt tài sản về mặt pháp lí và là quyền năng cơ bản
của sở hữu. Nhà nước đại diện định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân bằng nhiều phương thức
khác nhau. Nhà nước có thể chuyển giao tài sản cho các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân...
những chủ thể này được quyền sử dụng tài sản để thực hiện nhiệm vụ được giao. Nhà nước thành
lập những cơ quan quàn lí nhà nước ở trung ương và địa phương để trực tiếp quyết định việc
chuyển giao tài sản trong phạm vi chức năng, quyền hạn do pháp luật quy định.
Để thực hiện quyền định đoạt, Nhà nước sao cho các cơ quan quản lí nhà nước ở địa phương quyền
được định đoạt một phần trong phạm vi quyền sở hữu đất đai. Những cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giao đất cũng đồng thời có thẩm quyền thu hồi đất nếu người sử dụng đất không thực hiện
đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước về mục đích sử dụng của từng loại đất, bảo vệ đất...
Ngoài việc các cơ quan quản lí nhà nước ở trung ương và địa phương thực hiện quyền định đoạt tài
sản thuộc sở hữu toàn dân, các cơ quan nhà nước còn trực tiếp quyết định việc chuyển giao tài sản
cho tổ chức, cá nhân trong phạm vi quyền hạn của mình, Nhà nước còn cho phép các doanh nghiệp
do Nhà nước thành lập thực hiện một phần quyền định đoạt đó. Chẳng hạn, các doanh nghiệp có
quyền mua, bán phương tiện, nguyên liệu, máy móc, vật tư, hàng hoá... để phục vụ quá trình sản
xuất kinh doanh, phục vụ hoạt động công ích và để thực hiện các nhiệm vụ mà Nhà nước đã giao.
Ngoài các quyền trên, các tổ chức này (bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh
và doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích) còn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
cầm cố tài sản thuộc quyên quản lí của doanh nghiệp, trừ những thiết bị nhà xưởng quan trọng theo
quy định của Chính phủ phải được cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền cho phép trên nguyên
tắc bảo toàn và phát triển vốn; đối với đất đai, tài nguyên thuộc quyền quản lí của doanh nghiệp
thực hiện theo quy định của pháp luật.

116
Như vậy, Nhà nước đại diện thực hiện quyền sở hữu trực tiếp thông qua các cơ quan quyền lực, cơ
quan quản lí nhà nước hoặc gián tiếp thông qua các doanh nghiệp kinh doanh, doanh nghiệp hoạt
động công ích do Nhà nước thành lập và được Nhà nước giao cho quyền quản lí, sử dụng, định đoạt
tài sản.

· Thực tiễn

Trong những năm qua, thực tiễn đã có những mâu thuẫn phát sinh liên quan quy định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền của chủ sở hữu đại diện, nhất là
quyền định đoạt và quyền hưởng lợi từ đất đai chưa được định rõ. Người được Nhà nước giao đất
(người sử dụng) tự coi như người chủ sở hữu, tùy tiện mua bán, chuyển nhượng, trên thực tế Nhà
nước phải mặc cả với người sử dụng đất khi thu hồi đất sử dụng vào các mục đích công cộng và
phát triển kinh tế - xã hội.
Thời gian qua, việc thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện liên
quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư…Mặc dù đất đai là sở hữu
toàn dân, Nhà nước rất khó khăn để thu hồi đất phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội…Nội dung
kinh tế trong sử dụng và quản lý đất đai cần phải được thể hiện rõ hơn. Công tác quản lý và sử dụng
đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém và nhiều vấn đề bức xúc, cần tiếp tục đột phá giải
quyết nhằm ổn định chính trị - xã hội, thúc đẩy đất nước phát triển nhanh và bền vững. Làm thế nào
để đất đai và các tài nguyên quốc gia được quản lý chặt chẽ, sử dụng đúng quy hoạch, tiết kiệm và
hiệu quả. Chính sách hạn điền triển k hai như thế nào để đáp ứng yêu cầu tích tụ tập trung ruộng
đất, đi lên sản xuất lớn...

10. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có trách nhiệm
gì đối với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các trách
nhiệm của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua.
Trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai:
– Trách nhiệm của Nhà nước về quản lý về đất đai (Điều 22, 23, 24, 25).
+ Nội dung quản lý bao quát ở tất cả các khía cạnh liên quan đến quan hệ đất đai.
=> Tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo khi áp dụng các quy định pháp luật đất đai và tránh nguy cơ
lạm dụng quyền lực trong thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
– Trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền của người sử dụng đất (Điều 26).
+ Hình thức cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thông qua:
● Giao đất.
● Cho thuê đất.

117
=> Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài và khuyến khích đầu tư, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất.
– Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu
số (Điều 27).
=> Nhằm tạo cơ sở pháp lý để các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể hóa.
=> Thể hiện sự quan tâm, trách nhiệm, nghĩa vụ của Nhà nước một cách công khai, rõ ràng.
– Trách nhiệm Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai (Điều 28).
+ Tình trạng tham nhũng trong việc tiếp cận thông tin đất đai.
+ Tính công khai, minh bạch thấp => Người sử dụng đất khó thể tiếp cận được thông tin.
+ Một số công chức ém nhẹm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để kiếm lời.
=> Giúp giới kinh doanh bất động sản đẩy giá đất cao gấp nhiều lần giá trị thực để kiếm lời.
Thực tiễn thi hành:
– Thành tựu:
+ Một là, lập hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các xã, huyện, thị trấn để phục vụ
công tác quản lý đất đai trên địa bàn.
+ Hai là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thuận lợi (tỷ lệ cấp (sổ đỏ) lần
đầu cả nước đạt trên 96,9% tổng diện tích loại đất cần cấp)
=> Đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
+ Ba là, công tác thu hồi đất đáp ứng được yêu cầu giải phóng mặt bằng, phục vụ các dự án phát
triển kinh tế xã hội.
+ Bốn là, phát huy tối đa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng
đất có hiệu quả.
– Hạn chế:
+ Một là, hệ thống quy hoạch sử dụng đất chưa hoàn chỉnh, chi tiết, nội dung thiếu sự thống nhất
với các quy hoạch chuyên ngành khác.
+ Thứ hai, một số cán bộ, công chức thực hiện không đúng nhiệm vụ gây ảnh hưởng tới đời sống
của nhân dân => Hiện tượng khiếu kiện kéo dài.
+ Ba là, tình trạng lấn chiếm đất công xảy ra ở nhiều địa phương.
+ Bốn là, vi phạm quy định về quản lý đất đai trong việc giao, thu hồi đất, đấu giá QSDĐ như:
không đúng đối tượng, thủ tục; không đúng quy hoạch; bồi thường, tái định cư còn sai sót; gây
thiệt hại lớn về tài sản cho Nhà nước vì lợi ích nhóm, cá nhân.
+ Năm là, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm; chính sách bồi thường tái định
cư chưa hợp lý.
+ Sáu là, việc quản lý các thông tin về đất đai chưa tốt.

118
 11. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta
hiện nay, duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, pháp luật cần phải
tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực
thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới. Bằng kiến thức đã học
và tích luỹ, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định nêu trên.
Trong điều kiện…, duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu là cần thiết và phù hợp.
– Về tư tưởng: phù hợp với tư tưởng chủ nghĩa Cộng sản và bản chất Nhà nước Việt Nam hiện nay
thông qua Hiến pháp 2013.
– Về quan điểm chính trị: Chế độ sở hữu toàn dân phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia:
“Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân”
– Về quản lý Nhà nước: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hệ thống và quản lý đất đai thông qua
Nhà nước để bảo đảm tốt nhất lợi ích chung, bảo vệ quyền lợi của người trực tiếp sử dụng đất thông
qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Về phát triển kinh tế: Sở hữu toàn dân thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, chính trị và tuân thủ
đúng theo quy hoạch, kế hoạch về đất đai.
– Về khai thác, sử dụng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân giúp cho đất nước khai thác tốt nguồn lực
đất đai phục vụ cho công tác phát triển KT-XH, bảo vệ quốc phòng, an ninh.
Pháp luật cần phải tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả
thực thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới vì:
– Các quy định pháp luật còn chồng chéo, gây mâu thuẫn, nhất là định nghĩa chưa rõ ràng về sở hữu
toàn dân còn có nhầm lẫn với sở hữu nhà nước, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng.
– Quyền định đoạt đất đai thuộc về quyết định của cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương nên
vẫn còn việc lạm dụng quyền hạn trong vấn đề như: thu hồi đất, bồi thường với giá rẻ,… là điều khó
tránh khỏi.

12. Vì sao trong bối cảnh đại đa số các quốc gia trên thế giới tư nhân hóa đất đai
mà Việt Nam vẫn kiên định xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu? Hãy cho biết cơ sở lý luận và thực tiễn để
xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay?
Vì sao trong bối cảnh đại đa số các quốc gia trên thế giới tư nhân hóa đất đai mà Việt Nam
vẫn kiên định xây dựng chế độ SHTD về đất đai mà Nhà nước là đại diện CSH?
- CSPL: Điều 4 LĐĐ 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của luật này”.

119
→ Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp
luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
- Giải thích:
+ Thứ nhất, việc kiên định xây dựng chế độ SHTD về đất đai mà Nhà nước là đại diện CSH phù
hợp với lý luận chủ nghĩa Mác – Lênin, phù hợp với thực tiễn lịch sử và là một tất yếu khách quan
của quá trình phát triển nước ta khi lựa chọn mô hình nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
+ Thứ hai, việc kiên định xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện CSH
có ý nghĩa đối với sự phát triển của nước ta trong điều kiện hiện nay:
(1) Bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất, phù hợp với bản chất của nhà nước ta.
(2) Nhà nước quản lý thống nhất đất theo quốc hữu hóa, đẩy mạnh phát triển CNH – HĐH.
(3) Nhà nước có cơ sở để bảo vệ quỹ đất nông nghiệp.
(4) Phù hợp với truyền thống yêu nước, nhiều thế hệ người dân VN đã bỏ công sức, xương máu
để cùng bảo vệ gìn giữ đất.
(5) Ổn định các quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội hiện nay, hạn chế tranh chấp đòi lại đất.
- Cơ sở lý luận:
+ Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN thì chế độ SHTD về đất đai sẽ giúp tích
tụ, tập trung đất đai đem lại năng suất lao động và hiệu quả kinh tế cao hơn so với việc sản xuất
nông nghiệp trong điều kiện duy trì hình thức SHTN về đất đai.
+ Thứ hai, các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác – Lenin nhận thấy: đất đai không do bất cứ ai tạo ra, có
trước con người và là vật tặng của thiên nhiên ban tặng cho con người, mọi người đều có quyền sử
dụng. Không ai có quyền biến đất đai – tài sản chung của con người thành của riêng mình.
+ Thứ ba, xét về phương diện xã hội, SHTN về đất đai vô hình chung trở thành phương tiện để giai
cấp tư sản thực hiện việc khai thác, bóc lột người lao động để làm giàu cho mình. Muốn giải phóng
người lao động tiến lên xây dựng một xã hội công bằng, bình đẳng và tiến bộ cần phải thủ tiêu hình
thức SHTN về đất đai của giai cấp tư sản chiếm thiểu số trong xã hội.
+ Thứ tư, quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn với vấn đề giành chính quyền
và thiết lập chuyên chính vô sản.
+ Thứ năm, việc xóa bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải là một quá trình tiến
hành lâu dài, gian khổ.
- Cơ sở thực tiễn:
+ Thứ nhất, về mặt chính trị:
· Chế độ SHTD về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có ý nghĩa
trong việc bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất vì ở nước ta, vốn đất đai quý báu do công sức,
mồ hôi, xương máu của các thế hệ người Việt Nam lập nên, vì vậy nó phải thuộc về toàn thể nhân
dân.

120
· Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Việt Nam đang thực hiện Cuộc cách
mạng công công nghiệp lần thứ tư (cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0) với việc “mở cửa”, chủ động
hội nhập từng bước vững chắc vào nền kinh tế khu vực và trên thế giới và tham gia vào chuỗi giá trị
toàn cầu thì việc duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân là cần thiết, giúp bảo vệ thành quả cách
mạng về ruộng đất, nhằm góp phần củng cố và bảo vệ vững chắc nền độc lập dân tộc.
+ Thứ hai, về phương diện lịch sử: Ở nước ta, hình thức sở hữu nhà nước về đất đai (đại diện là nhà
vua ở các nhà nước phong kiến) đã xuất hiện từ rất sớm và tồn tại trong suốt chiều dài lịch sử phát
triển của dân tộc. Sự ra đời của hình thức sở hữu này, xuất phát từ:
(1) Yêu cầu của công cuộc đấu tranh chống ngoại xâm giành và giữ nền độc lập dân
tộc;
(2) Khẳng định chủ quyền quốc gia của dân tộc Việt đối với các nước láng giềng và
với các nước khác trên thế giới;
(3) Tạo điều kiện để các nhà nước phong kiến huy động sức mạnh của toàn dân vào
công tác đắp đê, làm thủy lợi trên quy mô lớn (phục vụ cho nghề trồng lúa nước)
(4) Nước ta đại đa số người dân sống bằng nghề nông thì đất đai có ý nghĩa quan trọng
trên các phương diện CT, KT, XH.
→ Giúp các nhà nước phong kiến trong lịch sử thực hiện củng cố chính quyền nhà nước nói chung
và xây dựng nhà nước trung ương tập quyền nói chung.
+ Thứ ba, về mặt thực tế, hiện nay nước ta còn hơn 4,5 triệu ha đất tự nhiên chưa sử dụng
(4.508.600 ha), chủ yếu là đất trống, đồi núi trọc. Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý sẽ giúp Nhà nước có điều kiện thuận lợi trong việc xây dựng quy hoạch sử
dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng bước đưa diện tích này
vào khai thác, sử dụng hợp lý đi đôi với việc cải tạo, bồi bổ vốn đất đai quý giá của quốc gia. Bên
cạnh đó, trong giai đoạn đẩy mạnh toàn diện công cuộc đối mới đất nước hiện nay thì việc xác lập
hình thức sở hữu toàn dân về đất đai sẽ tạo ưu thế và thuận lợi cho Nhà nước trong việc sử dụng đất
cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích chung của toàn xã hội.
+ Thứ tư, việc duy trì và bảo vệ hình thức SHTD về đất đai trong giai đoạn hiện nay là cần thiết và
phù hợp còn căn cứ vào lý do thực tiễn sau: Các quan hệ về quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta
được xác lập dựa trên cơ sở đất đai thuộc SHTD do Nhà nước thống nhất quản lý mang tính ổn định
trong một thời gian khá dài (từ năm 1980). Nay nếu thay đổi hình thức sở hữu đất đai này sẽ dẫn
đến sự xáo trộn trong lĩnh vực đất đai, làm tăng tính phức tạp của các quan hệ đất đai; thậm chí dẫn
đến sự mất ổn định về chính trị xã hội của đất nước.
+ Thứ năm, ngoài ra:
(1) Về mặt thực tế, chế độ SHTD về đất đai giúp Nhà nước quản lý thống nhất theo quy hoạch, đẩy
mạnh quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý sẽ giúp Nhà nước có điều kiện thuận lợi trong việc xây dựng quy hoạch sử
dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng bước đưa diện tích này
vào khai thác, sử dụng hợp lý đi đôi với việc cải tạo, bồi bổ vốn đất đai quý giá của quốc gia. Bên

121
cạnh đó, sẽ tạo ưu thế và thuận lợi cho Nhà nước trong việc sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển
kinh tế- xã hội vì lợi ích chung của toàn xã hội.
(2) Chế độ SHTD về đât đai giúp ổn định các quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội hiện nay, hạn chế
tranh chấp đòi lại đất. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai giúp Nhà nước có cơ sở bảo vệ quỹ đất
Nhà nước.

13. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ
thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành?
- NN thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ thống các cơ quan
nhà nước được trao quyền được quy định tại Điều 21 Luật Đất đai 2013 cụ thể như
sau:
– Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước;
thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước;
– Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính
phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
– Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa
phương;
– Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về
đất đai tại địa phương theo phân cấp về thẩm quyền.
● Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào
theo quy định của PL hiện hành?
Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền
năng sau:
– Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn mức giao đất và thời
hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất; Định giá đất.
– Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính
về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại.
– Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất.

122
Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng. Người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất
nhưng trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

14. Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có nhiều quy
định thể hiện những yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và
chưa hiệu quả vấn đề này. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, anh
chị hãy làm sáng tỏ vấn đề này.
Mục đích, ý nghĩa:
– Tính dân chủ: Đảm bảo tính dân chủ, thể hiện quyền hạn của người dân trong việc tham gia quản
lý Nhà nước.
– Về quản lý: Giúp cho việc quản lý đất đai chính xác và tránh những tranh chấp trên thực tế liên
quan đến đất đai: giá cả, mục đích sử dụng… => Giải quyết nhanh chóng hơn nếu có tranh chấp.
– Về hành vi vi phạm: Giúp ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật, lạm quyền hay tham nhũng
trong các tổ chức, doanh nghiệp.
– Về thông tin đến người dân: Giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin để sử dụng đất phù hợp,
đầu tư phát triển hiệu quả.
– Về cơ quan nhà nước: Giúp các cấp, các ngành thực hiện được đồng bộ, tránh mâu thuẫn trong
công tác quản lý.
Quy định pháp luật:
– Khoản 6 điều 35: Một trong những nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công khai,
dân chủ
– Điều 43: Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
– Điều 48: Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
– Điều 49: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Những hạn chế:
– Vẫn còn trường hợp thiếu công khai, minh bạch trong lấy ý kiến người dân dẫn đến nhiều cuộc
xung đột giữa người dân và chính quyền.
– Các phương thức thực hiện vẫn chỉ mang tính hình thức khiến người dân khó tiếp cận.
– Vẫn còn trường hợp công khai nhưng thiếu minh bạch: không công bố những thông tin cần thiết
hoặc công bố không đúng thực tế.

123
 15. Hãy chỉ rõ những quy định nào của Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính
khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy
hoạch treo, dự án treo hiện nay? Phân tích cụ thể các quy định đó?
– Quy hoạch treo: Luật không quy định khái niệm, nhưng có thể hiểu: Quy hoạch treo (hay quy
hoạch sử dụng đất treo) là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu
hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ.
– Dự án treo: Các dự án lớn, nhỏ chính là cách cụ thể hóa những kế hoạch để thực hiện các quy
hoạch sử dụng đất đã duyệt. Nhưng sau đó các dự án đã được giao đất lại triển khai chậm tiến độ
hoặc không triển khai.
Những quy định của Luật Đất đai:
– Nhằm đảm bảo tính khả thi Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ Một là, phải tuân thủ các nguyên tắc lập QH-KH sử dụng đất
=> Đảm bảo tính thống nhất của quy hoạch, tính đặc thù của từng vùng, đảm bảo an ninh lương
thực quốc gia, bảo vệ môi trường (Điều 35).
+ Hai là, các căn cứ lập QH-KH (Điều 38, 39, 40, 41).
=> Lập căn cứ theo cấp để đảm bảo tính xác thực phù hợp với tình hình từng địa phương.
+ Ba là, QH-KH phải minh bạch, công khai và lấy ý kiến của người dân => Mới được thực thi
(Điều 43)
=> Thể hiện được cơ quan nhà nước có coi trọng, lắng nghe ý kiến của dân, cân đối lợi ích của Nhà
nước và lợi ích của nhân dân
+ Bốn là, Cơ quan thẩm định là Hội đồng thẩm định các cấp (thành lập bởi Chính phủ, bộ Tài
nguyên môi trường và UBND cấp tỉnh) (Điều 44)
=> Đảm bảo tính khách quan và khả thi trên thực tế của phương án QH-KH sử dụng đất.
+ Năm là, QH-KH không còn phù hợp, khả thi với nhu cầu thực tiễn => Cần sửa đổi, bổ sung
(Điều 46).
+ Sáu là, QH-KH được hệ thống cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện chặt chẽ,
đồng bộ, đúng theo quy định pháp luật (Điều 49)
=> Giúp thực hiện công việc và phối hợp hiệu quả hơn, tránh chồng chéo khi lập, công bố, thực
hiện QH-KH sử dụng đất
– Giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án treo:
+ Quy hoạch đã được phê duyệt mà sau 03 năm không đưa vào tổ chức thực thi => Phải bị điều
chỉnh, hủy bỏ (Khoản 8 Điều 49).

124
 16. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân
dân. Phân tích ý nghĩa của những quy định này. Hãy nêu ý kiến cá nhân về
việc thực hiện quy định này trên thực tế thời gian qua?
Lý do:
– Đảm bảo mọi người dân được tiếp cận mọi thông tin trong quy hoạch, kế hoạch.
=> Vì nếu người dân không biết thì khi tổ chức triển khai => Người dân không thực hiện
=>Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó cũng chỉ là giấy tờ, không có giá trị thực tế.
– Muốn biết ý kiến, nguyện vọng của người dân về tính hợp lý và rõ ràng của quy hoạch (có cần
làm rõ hay sửa đổi, bổ sung vấn đề gì không)
– Thực hiện điều chỉnh quy hoạch phù hợp với phần đa ý kiến.
– Về khiếu nại: giúp giảm được lượng đơn khiếu kiện, khiếu nại về vấn đề thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư…
Phân tích:
– Về dân chủ: bản chất của lấy ý kiến của nhân dân trong vấn đề quản lý xã hội là: Nhân dân quyết
định chính sách hoặc nhân dân làm luật.
=> Nhân dân đứng trên tất cả (tất cả quyền lực là của nhân dân).
– Lấy ý kiến của người dân, hay còn gọi là “Trưng cầu ý dân”
=> Nhân dân quyết định cuối cùng về một vấn đề nào đó bằng cách bỏ phiếu.
=> Hệ quả: buộc chính quyền sau khi suy xét phải thực hiện theo đúng kết quả sau trưng cầu
– Về quy định khác: Điều 120 Hiến pháp 2013 nói tới “trưng cầu ý dân” (khoản 4) và “lấy ý kiến
nhân dân” (khoản 3).
– Về mục đích: Nhà nước muốn được nhân dân tư vấn về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
=> Xem xét ý kiến tư vấn đó để ra quyết định.

17. Bằng kiến thức đã học và tích lũy, Anh (Chị) hãy chỉ rõ vai trò của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai?
Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải dựa trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện

125
 đã được phê duyệt"? Chỉ rõ quy định như vậy giải quyết được tồn tại, vướng
mắc gì trong thực tiễn thời gian qua?
Vai trò:
(1) Là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất:
– Chỉ Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai mới có quyền quyết định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho
các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, bảo vệ môi trường…
– Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước xác định mục đích sử dụng cụ thể cho
từng loại đất, đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất khác nhau trong xã hội.
(2) Là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất, qua đó thúc đẩy sự phát
triển kinh tế:
– Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai để tổ chức lại việc sử dụng đất, điều phối đất
đai.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước ban hành các quyết định giao đất, cho
thuê đất… tổ chức lại việc sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm hơn.
=> Góp phần tích cực vào việc phát huy tối đa các tiềm năng đất đai, phục vụ các mục tiêu phát
triển kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, bảo vệ môi trường… của cả nước và từng địa phương.
– Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai một cách tiết kiệm, khoa học và có hiệu quả
nhất.
(3) Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng:
– Đất đai là nơi phân bố dân cư, là nơi tổ chức mọi hoạt động sống của con người.
– Khi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tốt và hợp lý, đáp ứng các mục tiêu và yêu cầu do Nhà
nước đặt ra sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển, nâng cao chất lượng cuộc sống cho
cộng đồng.
Giải quyết được tồn tại, vướng mắc:
Sự “dễ dãi” và “tùy tiện” của một bộ phận cán bộ có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất; là
nguyên nhân của tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất “vô tội vạ” ở một số địa phương từ đất
nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác, làm giảm sút nghiêm trọng
quỹ đất trồng lúa, ảnh hưởng tới việc làm của người nông dân.

18. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành?
Điều 52 Luật Đất đai nêu hai căn cứ giao đất, cho thuê đất một cách tổng quát là:
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đó được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt

126
=> Tùy theo từng chủ thể sử dụng đất thì được UBND huyện hay UBND tỉnh sẽ quyết định giao
đất, cho thuê đất.
=> Mục đích giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, cho thuê đất, với mục đích làm cho các
thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập
trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao
đất, cho thuê đất.
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư xin giao đất, thuê đất
=> Góp phần bảo đảm đất được giao được sử dụng đúng mục đích và thực hiện đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
=> Cần phải xác định hai vấn đề, thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện những loại dự án nào? và thứ hai,
nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì cần
thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó không?
Khác so với Luật Đất đai năm 2003 phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt thì Luật Đất đai năm 2013 thống nhất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện để giao đất, cho thuê đất. Như phần trên đã nêu về vai trò của kế hoạch sử
dụng đất hàng năm, nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có
thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay,
không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện sẽ không thực hiện được.

19. Chỉ rõ sự khác biệt giữa hình thức giao đất có thu tiền với hình thức cho thuê
đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

Tiêu chí Giao đất có thu tiền Cho thuê đất

Khái niệm Giao đất là việc nhà nước ban hành
(hình thức trao trao quyết định giao đất để trao quyền sử
quyền) dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất. (khoản 7 Điều 3 Luật Đất
đai 2013)
Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông
qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất. (khoản 8 Điều 3 Luật Đất
đai 2013)

Đối tượng Điều 55 Luật Đất đai 2013 Điều 56 Luật Đất đai 2013

Quyền của người sử Người được giao đất được chuyển Quyền và nghĩa vụ của người thuê
dụng đất quyền của mình lại cho người khác đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền.
thông qua các hình thức: chuyển + Trường hợp thuê đất trả tiền cho

127
 nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho
thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất (Khoản 1 Điều 179 Luật
đất đai 2013).
cả thời gian thuê: người thuê đất có
các quyền của người sử dụng đất
như trường hợp Nhà nước giao đất
(Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai
2013)
+ Trường hợp thuê đất trả tiền hàng
năm: người sử dụng đất chỉ được
thực hiện việc chuyển quyền đối với
tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp
người được Nhà nước cho thuê đất
trong khu công nghiệp, khu chế
xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê
(Khoản 2 Điều 179; Điều 175 Luật
Đất đai 2013).

Thời hạn sử dụng – Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước – Người sử dụng đất thông qua hình
đất giao đất có hai hình thức là: thức thuê đất đều có quy định về
+ Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà thời hạn, không có hình thức sử
nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê
cho người sử dụng vào các mục đích đất theo từng trường hợp được quy
(Điều 125 Luật Đất đai 2013) định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99
năm.
+ Sử dụng đất có thời hạn (Điều 126
Luật Đất đai 2013) – Thời gian thuê với trường hợp
thuê lâu nhất là 99 năm.
– Trường hợp Nhà nước giao đất
được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn
định lâu dài.

Hạn mức sử dụng Nhà nước quy định về hạn mức giao Không có quy định về hạn mức cho
đất đất nông nghiệp và hạn mức giao đất thuê đất. Diện tích đất cho thuê phụ
ở: thuộc vào hai yếu tố là:
+ Tùy theo tình hình cụ thể của địa + Nhu cầu sử dụng đất và;
phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh + Quỹ đất đáp ứng.
quy định hạn mức cụ thể giao đất ở.
Diện tích cụ thể cho thuê đất được
+ Hạn mức giao đất nông nghiệp ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất
(Điều 129 Luật đất đai 2013). hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất.

128
 Phương thức thanh Trả tiền 1 lần Hằng năm hoặc một lần
toán

20. Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang
nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ được thuê đất trả tiền
hàng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian
thuê? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.
Lý do cho phép Lực lượng vũ trang sử dụng đất…:
– Là một biện pháp linh hoạt vừa đảm bảo cho nhà nước kiểm soát quỹ đất, vừa tạo thêm nguồn
thu vào ngân sách nhà nước, tận dụng tối đa giá trị sử dụng của quỹ đất sử dụng làm nhiệm vụ quốc
phòng an ninh.
– Tạo sự bình đẳng về mặt lợi ích đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh
doanh, sinh ra lợi nhuận.
Lý do quy định Lực lượng vũ trang… chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà không được trả
tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê:
– Các đơn vị vũ trang nhân dân khi được phép làm kinh tế thường không sử dụng một diện tích cố
định với thời gian sử dụng chỉ là tạm thời.
– Nhiệm vụ quan trọng của họ là huấn luyện trong thời bình và bảo vệ tổ quốc trong thời chiến, làm
kinh tế chỉ là góp phần khai thác đất đai có hiệu quả trong thời hòa bình.

21. Hãy phân tích những lợi thế và những bất lợi đối với nhà đầu tư khi thuê đất
trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hãy
đưa ra 02 (hai) ví dụ thực tế để chứng minh về sự lựa chọn hình thức thuê đất
phù hợp nêu trên trong hoạt động đầu tư?

Tiêu chí Thuê đất trả tiền hàng năm Thuê đất trả tiền một lần

Lợi thế -Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một
khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ
tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một
khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm.
Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để
-Thời gian sử dụng ổn định, lâu
dài
-Nhà nước không thể điều tiết
thêm bất kì một khoản nghĩa vụ
tài chính nào về đất trong suốt

129
 đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác. cả thời gian đó, kể cả khi giá
-Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng của thị trường có sự chênh lệch
năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian tăng lên hay khi nhà nước ban
thuê. bố khung giá đất mà tăng

-Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng
hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra
vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà
đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như
thuê đất trả tiền một lần.
-Được hưởng nhiều ưu đãi:
được thực hiện các giao dịch về
quyền sử dụng đất và tài sản đã
đầu tư trên đất (nếu có)

Bất lợi -Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm-Số tiền mà nhà đầu tư phải
theo giá đất của thị trường, khi biến động
đóng cho cả thời gian thuê là
giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư
lớn nên có thể tạo ra gánh nặng
phải đóng theo giá đó. tài chính lớn, làm ảnh hưởng
-Không được thực hiện các giao dịch liên việc đầu tư cho dự án của nhà
quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đầu tư. Điều này dẫn đến chỉ
nhượng, tặng cho… những doanh nghiệp có khả
năng mới có thể tiếp cận
phương thức này, hạn chế
những doanh nghiệp nhỏ và
vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai.
-Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ,
thị trường có sự suy giảm hay
tác động của khủng hoảng tài
chính thì cơ hội rút lui khỏi
thương trường sẽ khó khăn hơn
nhiều so với hình thức thuê đất
trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư
nếu chấm dứt trước khi hết thời
gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với
phần tiền thuê đất đã đóng
trước đấy.

22. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong
nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án
đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy
định này dưới khía cạnh triển khai trên thực tế?

130
Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư
nước ngoài…:
*) Tiếp cận từ phía Nhà nước:
– Giao đất, cho thuê đất:
+ Giao đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể bằng quyết định giao đất.
Có 2 hình thức giao đất: có thu tiền hoặc không thu tiền. Nhưng theo quy định, các nhà đầu tư chỉ
được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.,
● Giao đất có thu tiền sử dụng đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể bằng
quyết định giao đất và người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
● Các trường hợp được giao đất quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 55
+ Cho thuê đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng.
● Hai hình thức: trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần.
● Các trường hợp chủ thể đầu tư chỉ được Nhà nước cho thuê đất điểm đ, e khoản 1 Điều 56.
– Đấu giá quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất bằng việc
đấu giá công khai (với điều kiện có phương án hiệu quả, phù hợp quy hoạch) ( Điểm a đến e khoản
1 Điều 118)
*) Tiếp cận thông qua thị trường: thông qua các giao dịch dân sự như: thuê, thuê lại, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Chủ thể đầu tư nước ngoài
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân)
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam
mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo quy định tại điểm b, điểm e, điểm g, điều h, điểm k khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp
sau đây:

- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1
Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng
vốn đầu tư là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.
- Doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất;

131
- Thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;
- Thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công
nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận
kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Đánh giá các quy định về phương thức tiếp cận đất đai của… dưới khía cạnh triển khai thực
tế:
– Ưu điểm:
+ Thu hút nguồn vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy thị
trường phát triển mạnh mẽ.
+ Tạo cơ hội cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng khi đầu tư lĩnh vực này.
+ Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch ngày càng giúp việc sử dụng đất hợp lý, có
hiệu quả. Việc giao đất cần căn cứ vào nhu cầu sử dụng thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao
đất => Xác định rõ chủ thể có nhu cầu thực sự, tránh gây lãng phí đất đai.
– Hạn chế:
+ Việc giao đất theo hình thức đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được tiến
hành nghiêm túc, phổ biến là giao đất theo hình thức chỉ định và chủ đầu tư đi cửa sau để dự án
của mình được hưởng lợi lớn.
+ Việc tổ chức đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa đảm bảo được tính công khai,
minh bạch trong thu chi ngân sách.

23. Hãy phân tích các phương thức trao quyền sử dụng đất của Nhà nước cho
người sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Căn cứ pháp lý tại Điều 17 Luật Đất đai năm 2013, có 3 phương thức Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất:
- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời
gian thuê;
- Công nhận quyền sử dụng đất.
● Phân tích
- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Căn cứ pháp lý tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giao đất là việc nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.

132
- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho
cả thời gian thuê;
Căn cứ pháp lý tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất”.
Có hai hình thức tương ứng là thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê.
+ Thuê đất trả tiền hàng năm: chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử
dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi
nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất
phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất năm một cho Nhà nước trên cơ sở giá đất Nhà
nước được xác định tại thời điểm trả tiền thuê hàng năm. Theo đó, người sử dụng không
cần phải chuẩn bị một khoản tiền lớn cho việc thuê đất.
+ Thuê đất trả tiền một lần: người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần
cho Nhà nước tương ứng với toàn bộ thời gian thuê đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng thuê
đất.
Dưới góc nhìn của các nhà làm luật, quy định về thuê đất trả tiền một lần đang là bất cập của hệ
thống pháp lý về đất đai hiện nay. Nên bãi bỏ quy định này, thay vào đó là áp dụng cho thuê trả tiền
hàng năm. Điều này giúp hạn chế tình trạng phân biệt giữa các đối tượng sử dụng đất, đồng thời tạo
điều kiện về mặt tài chính tốt hơn cho người thuê đất.
- Công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ pháp lý tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn
gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”.
Như vậy, so với hình thức giao đất hoặc cho thuê đất thì công nhận quyền là hình thức phổ biến
nhất để người dân có quyền sử dụng đất hợp pháp và được cấp Giấy chứng nhận. Nói cách khác,
công nhận quyền sử dụng đất là cách phổ biến nhất để người dân được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (cấp Sổ
đỏ cho đất có nguồn gốc khai hoang, thừa kế, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho mà không phải
do Nhà nước giao hoặc cho thuê).

24. Với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang
diễn ra nhanh chóng hiện nay thì tất yếu dẫn đến một diện tích lớn đất nông
nghiệp sẽ được Nhà nước quy hoạch chuyển sang mục đích phi nông nghiệp
để phục vụ cho các mục đích nêu trên. Tuy nhiên, để diện tích đất nông
nghiệp không bị giảm sút nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản xuất cho người
nông dân, tạo nguồn sống, việc làm ở các vùng nông thôn, pháp luật đất đai
hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông

133
 nghiệp. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, Anh (Chị) hãy bình luận
nhận định nêu và cho biết rõ quan điểm của mình?
● Tầm quan trọng của đất nông nghiệp
- Dưới góc độ chính trị, pháp lý: Đất nông nghiệp có vị trí quan trọng, đảm bảo cho sự ổn
định, an toàn và tồn tại và phát triển đất nước. Vì chúng liên quan đến vấn đề an ninh lương
thực, vấn đề bảo vệ môi trường và cuộc sống của đại bộ phận dân cư.
- Dưới góc độ kinh tế, xã hội: Đất nước ta cơ bản là nước nông nghiệp, hầu hết bộ phận dân
cư vẫn sinh sống ở nông thôn, sinh kế ổn định chủ yếu vẫn dựa vào nông nghiệp.
- Việt Nam có 70% dân cư làm nghề nông ở nông thôn và đất đai là điều kiện sống chính của
họ. Do nhu cầu sử dụng khiến đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, nhưng sự gia tăng dân
số và sự đòi hỏi về sản phẩm nông nghiệp tăng dần => Cần có chính sách và biện pháp để
bảo vệ quỹ đất nông nghiệp
Hiện nay, đóng góp của nông nghiệp vào sự tăng trưởng kinh tế và tạo việc làm chiếm tỉ trọng khá
lớn. Về đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế: Việt Nam là nước đứng thứ nhất trên thế giới về xuất
khẩu gạo vào năm 2013.
Về vấn đề tạo việc làm: Trong số lao động từ 15 tuổi trở lên làm việc năm 2016, khu vực nông, lâm
nghiệp và thủy sản chiếm 41,9%.
● Bình luận
Diện tích đất nông nghiệp thu hẹp là do quá trình đô thị hóa, phát triển du lịch, giao thông, phát
triển ồ ạt các khu công nghiệp, khu du lịch chiếm diện tích lớn tại các khu đất nông nghiệp… Ngoài
ra, việc xây dựng thủy điện tràn lan hay đào đãi vàng, khai thác khoáng sản trái phép ở các tỉnh
miền núi vốn có ít diện tích canh tác cũng làm cho đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp hơn. Ðây
cũng là nguyên nhân chính gây mất ổn định, trật tự an toàn xã hội ở nông thôn, vùng sâu, vùng xa,
nguy cơ người dân đối mặt với đói nghèo, tệ nạn xã hội phát triển.
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan chức năng cần có các biện pháp triệt để, quyết liệt
để bảo vệ diện tích đất nông nghiệp. Trong đó, cần tập trung làm tốt công tác thống kê, kiểm tra,
kiểm soát, triển khai thu thuế đối với các diện tích bỏ hoang, diện tích vượt định mức, nhằm hạn chế
tình trạng đầu cơ đất đai làm cho nhiều nông dân cần đất ở, đất sản xuất lại không có. Ðồng thời, xử
lý nghiêm đối với các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp như chuyển đổi mục
đích không hợp pháp, bỏ hoang hóa hoặc dùng đất nông nghiệp vào các dự án công nghiệp, du lịch
tốn kém không phục vụ lợi ích cho đa số người dân.
Ðất đai có vai trò quyết định đối với sự phát triển của đất nước và sự ổn định xã hội. Do đó, các cơ
quan có thẩm quyền cần có biện pháp quyết liệt, triệt để nhằm bảo vệ diện tích đất nông nghiệp
đang có xu hướng thu hẹp đáng báo động hiện nay. Ðiều này vừa để bảo đảm an ninh lương thực,
vừa tránh xảy ra những hậu quả tiêu cực về mặt xã hội khi nông dân không có đất sản xuất.

134
 25. Hãy chỉ rõ việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất có vai trò gì đối
với công tác quản lý nhà nước về đất đai? Cho ví dụ cụ thể để chứng minh?
Căn cứ pháp lý tại Điều 14 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
• Vai trò đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai
- Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai, biết rõ các thông tin về số lượng, chất lượng,
tình hình, hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai
- Nhà nước thực hiện việc phân phối đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất
theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
VD:
Ông A muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất dùng làm nhà ở. Tuy nhiên, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm nay đã hết slot làm nhà ở trong 1 địa phương. Vì vậy, ông A phải
chờ sang quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm sau để được chuyển mục đích sử dụng đất.

26. Hãy phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất? Việc đề ra các căn cứ đó có ý nghĩa gì đối với
công tác quản lý nhà nước về đất đai?
● Phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của người
sử dụng đất
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và QSDĐ đang có
người sử dụng, trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật đất đai.
- Việc thu hồi đất do VPPL về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác định hành vi VPPL về đất đai. Như vậy, nếu Luật Đất đai năm
2003 quy định người sử dụng đất có hành vi vi phạm miễn nhiên thu hồi thì Luật Đất đai
năm 2013 quy định để thu hồi đất phải có cơ sở, căn cứ. Quy định này góp phần minh bạch,
hạn chế sự tùy tiện trong công tác thu hồi đất ở địa phương.
- Theo khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, có 9 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật
đất đai:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền
sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng
mục đích mà tiếp tục vi phạm.
=> Nhà nước giao đất, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất đều xác định mục đích sử dụng đất
được ghi trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, do vô ý hoặc cố ý, người sử
dụng đất sử dụng không đúng mục đích, đã bị xử phạt vi phạm hành chính, nhưng tiếp tục vi phạm
thì bị Nhà nước thu hồi đất. Căn cứ thu hồi đất là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013
tạo điều kiện cho người sử dụng đất vi phạm lần đầu có cơ hội khắc phục hành vi sai phạm. Nếu

135
tiếp tục vi phạm, các văn bản, quyết định xử phạt vi phạm hành chính là cơ sở để Nhà nước ban
hành quyết định thu hồi đất.
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
=> Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất,
làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên đất. Mọi
hành vi hủy hoại đất sẽ bị Nhà nước thu hồi. Nghị định số 102/2014/NĐ-CP chưa quy định cụ thể
về trách nhiệm hành chính đối với hành vi cố ý hủy hoại đất, chỉ đến khi Nghị định số 91/2019/NĐ-
CP ra đời, hành vi cố ý hủy hoại đất mới bị xử lý vi phạm hành chính. Người vi phạm phải nộp
phạt, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi vi phạm. Trường hợp người vi phạm không
chấp hành, Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất.
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
=> Quy định này nhằm hạn chế tham nhũng, tiêu cực trong công tác quản lý đất đai và đảm bảo
hoạt động giao đất, cho thuê đất tuân thủ pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại những sai
phạm diễn ra ở nhiều địa phương là UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, nhưng vẫn tiến
hành giao đất cho các đối tượng có nhu cầu. Để giải quyết hệ quả đối với những sai phạm do
UBND cấp xã đã tiến hành giao đất qua các thời kỳ trước đây, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP quy định vẫn xem xét cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng được UBND cấp xã giao đất
trước ngày 01/07/2014 nếu đáp ứng đủ các điều kiện mà không thu hồi đất. Trường hợp đất đã giao,
cho thuê trái thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2014, Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận và thu hồi
toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê.
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định mà nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho.
=> Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai đã quy định cụ thể đất không
được chuyển nhượng, tặng cho nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình chuyển nhượng, tặng cho được
xem là hành vi cố tình VPPL. Vì vậy, Nhà nước có quyền quyết định thu hồi đất trong trường hợp
này.
Ví dụ trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng khác sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời, Nhà
nước tiến hành thu hồi đất theo quy định pháp luật.
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.
=> Thực trạng lấn chiếm diễn ra tràn lan gây ra những hậu quả nhất định: tình trạng phá vỡ quy
hoạch, xâm hại đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chính trị, xã hội của
đất nước, làm cho quyền sử dụng đất của người sử dụng không được đảm bảo, quyền đại diện chủ
sở hữu của Nhà nước về đất đai cũng bị xâm phạm.
=> Để bảo vệ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và ổn định trong quan hệ sử dụng đất, Nhà nước
quy định một số loại đất sẽ chỉ giao cho một số đối tượng nhất định và sử dụng một mục đích nhất
định mà không được chuyển nhượng như đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã để quản lý,...

136
Tuy nhiên, người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để đất được Nhà nước giao bị lấn, chiếm, vì vậy,
Nhà nước có biện pháp thu hồi để bảo vệ mục đích ban đầu của mình khi giao đất.
+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm
hành chính mà không chấp hành.
=> Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước là việc người
sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký đất đai, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, như không
nộp: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất,... Quy định này góp phần tháo gỡ vướng mắc
và bảo đảm điều luật được thực thi trên thực tế.
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng
cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không
được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục.
=> Quy định này nhằm hạn chế tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí đất đai, đảm bảo việc sử dụng đất
hiệu quả, tiết kiệm, khai thác triệt để các lợi ích vốn có từ đất.
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng
trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng; trường hợp
không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp
cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời
gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà
chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
=> Quy định này nhằm hạn chế tình trạng găm giữ, đầu cơ đất đai. Đất đã được Nhà nước giao, cho
thuê để thực hiện dự án đầu tư là phải sử dụng.
=> Quy định này tạo cơ hội cho người có hành vi sai phạm có cơ hội để sửa sai. Việc chậm tiến độ
có thể do nhiều nguyên nhân, như: không đủ năng lực về tài chính, sự khủng hoảng kinh tế khiến họ
làm ăn yếu kém. Việc gia hạn 24 tháng giúp doanh nghiệp có cơ hội vực dậy, tiếp tục hoạt động đầu
tư và chỉ khi hết thời hạn gia hạn Nhà nước sẽ tiến hành thanh lọc thị trường, ra quyết định thu hồi
đất để giao cho các nhà đầu tư có năng lực.
● Ý nghĩa đối với công tác quản lý đất đai
- Mang tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng
=> Thu hồi đất khi phát sinh các vi phạm pháp luật đất đai
=> Tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi
=> Tránh tình trạng khiếu kiện, tranh chấp về đất đai
=> Nhà nước giải quyết hài hòa mqh về lợi ích giữa các bên trong quan hệ, giữa lợi ích của NN và
lợi ích của người bị thu hồi đất.
- Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
=> Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất hay thu hồi đất
=> Quyền tài sản và phải được NN bảo hộ bằng pháp luật
=> NN ban hành quy định thu hồi đất do vi phạm

137
=> Đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả, tạo được 1 quỹ đất sử dụng hợp lý, ko gây xáo trộn đối
với người bị thu hồi đất, tránh phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện
=> Góp phần duy trì trật tự xã hội, ổn định chính trị.
- Pháp luật quy định cụ thể các trường hợp, thẩm quyền, trình tự thủ tục và hậu quả pháp lý
của việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
=> Tạo sự minh bạch cho hoạt động này, đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động giám sát hiệu quả,
tránh tiêu cực, tham nhũng, nhằm duy trì trật tự kỷ cương, kỷ luật nhà nước, tăng cường pháp chế
xã hội chủ nghĩa
=> Từ đó, người thực thi quyền lực NN và người có đất bị thu hồi điều chỉnh hành vi phù hợp để
đảm bảo lợi ích hợp pháp của mình và ko gây phương hại cho NN, xã hội.

27. Thế nào là đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
công cộng? Hãy chỉ rõ điều kiện tiên quyết nào để Nhà nước được quyền thu
hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, công cộng.
Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: bao gồm đất để làm … (Điều 61)
Đất sử dụng để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: bao gồm đất để làm… (Điều
62)
Điều kiện tiên quyết để Nhà nước được quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng
cho mục đích quốc phòng – an ninh: Căn cứ Điều 63 thì Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
+ Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
+ Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Đây là những bước không thể thiếu để Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trước khi trình tự thu hồi
đất được tiến hành, cơ quan tài nguyên và môi trường phải trình UBND cùng cấp phê duyệt kế
hoạch thu hồi đất, điều tra, đo đạc, kiểm đếm, gồm các nội dung: lí do thu hồi, trên cơ sở hồ sơ địa
chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp
thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm; dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; giao nhiệm vụ lập, thực hiện
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

28. Hãy phân tích căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo

138
 quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013? Giải thích rõ vì sao phải tuân thủ căn
cứ đó khi thu hồi đất?
Theo Điều 63 thì có 3 căn cứ:
– Một là, Dự án phải thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62:
+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61).
+ Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62).
– Hai là, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt;
+ Mối quan hệ nhân quả:
Việc thu hồi đất đang có người sử dụng không do lỗi của họ mà để phục vụ mục đích của Nhà nước,
của xã hội + Người sử dụng đất phải chịu thiệt thòi về quyền và lợi ích hợp pháp => Bản chất là sử
dụng cho an ninh quốc phòng hoặc phát triển kinh tế xã hội.
=> Phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện được phê duyệt.
+ Việc này sẽ giúp quá trình thu hồi thuận lợi nhưng vẫn bình ổn xã hội, đảm bảo quyền lợi cho
người sử dụng đất và giải quyết hài hòa với người được giao đất sau thu hồi.
+ Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lí, tiết kiệm...
– Ba là, Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Đúng tiến độ là:
+ Đảm bảo việc thu hồi đủng, đủ (số lượng, chất lượng);
+ Tránh sau thu hồi lại xuất hiện những dự án “treo” => Lãng phí nguồn đất, ảnh hưởng đến cuộc
sống người dân.

29. Tại sao phải minh bạch, công khai hóa trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái đinh cư? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.
(1) Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai:
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân bổ, sử dụng
hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, đáp ứng yêu cầu
phát triển bền vững của đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được tiến hành
1 cách công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng mục đích mà Nhà nước đề ra. Đồng thời,
khi thực hiện vai trò quản lý, Nhà nước cần có nguồn thông tin chính xác, khách quan, sát
với thực tế để đánh giá được hoạt động thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và đưa ra chính sách phù hợp. Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật đòi hỏi Nhà nước không
thể khép kín phạm vi hoạt động của mình trong nội bộ mà phải mở rộng phạm vi thông tin
đến các đối tượng có liên quan chịu sự điều chỉnh trực tiếp của các chính sách. Nhờ có sự

139
đồng thuận của người dân mà việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án
sẽ được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi.
(2) Tạo điều kiện để người dân, cộng đồng dân cư tham gia vào các quyết định
của Nhà nước, quản lý đất đai và giám sát việc thực thi pháp luật:
Yêu cầu minh bạch, công khai, dân chủ trong việc xây dựng và thực thi pháp luật
của Việt Nam không phải chỉ xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước mà còn nhằm đảm bảo tính dân chủ trong hoạt động của Nhà nước, bảo vệ
quyền lợi của người dân, đặc biệt trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu
hồi đất.
(3) Ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả nguy cơ hối lộ, tham nhũng:
Chế độ sở hữu về đất đai của Việt Nam là sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu. Theo đó, sẽ có những chủ thể có thẩm quyền ra các quyết định hành
chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư. Việc thực hiện công vụ này nếu không được tiến hành một cách công
khai, minh bạch thì có thể tạo ra cơ hội để chủ thể có thẩm quyền vụ lợi, tham
nhũng. Vì vậy, một trong những lý do nổi bật nhất để đặt ra vấn đề công khai, minh
bạch là nhằm góp phần kiểm soát tham nhũng, đặc biệt là trong việc bồi thường, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
30. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định: “Nhà nước quyết định thu
hồi đất, trưng dụng đất” theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013?
- Mục đích:
Đối với thu hồi đất. Thu hồi đất theo nhu cầu của Nhà nước ( bảo đảm an ninh, quốc phòng; phát
triển kinh tế, xã hội...). Thu hồi đương nhiên ( do hết thời hạn sử dụng đất, do chủ sở hữu tự nguyện
trả đất. do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người... ) Do vi phạm pháp luật về đất đai ( sử dụng
đất trái pháp luật, lấn chiếm đất, ...)
Đối với trưng dụng đất. Trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh
hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Mục tiêu chung: Nhà nước (đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) đặt ra các quy định để có căn
cứ để thực hiện các hoạt động trên trong trường hợp cấp bách hoặc để đảm bảo an toàn trật tự xã
hội, hạn chế lợi ích của một số cá nhân để phục vụ lợi ích của cộng đồng (xây cầu, đường,..) .
→ Tránh việc lạm quyền trong các quyết định thu hồi hay trưng dụng đất
- Ý nghĩa:
+ Khẳng định địa vị pháp lý đất đai giữa Nhà nước và người người dân
+ Thể hiện việc thống nhất và quản lí đất đai của Nhà nước một một cách hợp lí và
luôn hướng tới mục đích của toàn xã hội

140
 + Việc thu hồi đất và trưng dụng đất là một yêu cầu thiết yếu, khi quyết định hy sinh
một số lợi ích cá nhân để góp phần đem lại lợi ích chung lớn lao hơn cho đất nước
về cả mặt kinh tế và xã hội.

31. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh? Anh
(Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách này trong thời gian
qua?

32. Thực trạng hiện nay người dân thường bất đồng và khiếu nại với các cơ quan
chức năng về tình trạng thu hồi đất còn nhiều khuất tất, ảnh hưởng tới đời
sống của người dân. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những biểu hiện của những dạng
sai phạm trong thu hồi đất mà người dân khiếu nại và cho biết những nhận
định, đánh giá của mình về vấn đề đó?
Các dạng sai phạm trong thu hồi đất khiến người dân khiếu nại thường gặp là:
1. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất không tiến hành thông báo cho cá nhân, hộ gia đình, tổ
chức về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất trước khi có quyết
định thu hồi đất.
2. Không lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị thu
hồi đất

141
 3. Không có quyết định thu hồi đất
4. Khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không đồng ý thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền đã
thực hiện cưỡng chế luôn mà không tổ chức vận động, thuyết phục trước, thậm chí có thể là
không có quyết định cưỡng chế.
5. Vi phạm quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
-> Nhận định, đánh giá…
Mặc dù Luật đất đai đã quy định tương đối chi tiết và đầy đủ về các phương thức định giá đất với
nguyên tắc cơ bản được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai là việc định giá đất phải
phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển
nhượng. Tuy nhiên, nhiều tiêu chí liên quan đến việc xác định số tiền bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất cũng như phương án bồi thường còn mang tính định tính, chưa rõ ràng và mức giá bồi
thường trên thực tế thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, thậm chí có trường hợp việc
giải phóng mặt bằng đã thực hiện xong từ rất lâu nhưng tiền bồi thường giải quyết rất chậm. Mặt
khác, tiền đền bù cho người dân rất thấp nhưng giá bán kinh doanh của doanh nghiệp được giao
thực hiện dự án lại quá cao; cùng vị trí đất giống nhau nhưng được chia thành nhiều dự án, giá đền
bù của mỗi dự án cũng khác nhau; sự thay đổi mục đích sử dụng đất quá nhanh, ví dụ như ban đầu
thu hồi đất để phục vụ dự án với mục đích lợi ích công cộng, chi phí đền bù thấp nhưng chỉ trong
thời gian ngắn có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất kinh doanh giá rất cao. Đây là một
trong những nguyên nhân gây bức xúc cho công dân, dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo, khiếu
kiện hành chính, khi người dân cho rằng họ quyền và lợi ích hợp pháp của họ liên quan đến việc
đền bù giải phóng mặt bằng chưa được đảm bảo.
Hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã xong, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề liên quan
chưa giải quyết được, gây bức xúc cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Cụ thể, trong quá trình thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án này, việc kiểm đếm cây
cối, hoa màu, vật kiến trúc không đầy đủ, áp dụng thiếu chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất nông
nghiệp. Điều này khiến người bị thu hồi có nhiều kiến nghị, phản ánh.
Chỉ riêng dự án Khu trung tâm hành chính, Khu đô thị sinh thái phía Đông thị trấn, trước và sau
thời điểm niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ, có 85 hộ gia đình, cá nhân cho rằng việc giá bồi
thường thấp, đề nghị được giao đất tái định cư, kiểm đếm thiếu hoa màu, vật kiến trúc, áp dụng
thiếu chính sách khi thu hồi đất nông nghiệp.
Do đó hiện tại, dự án vẫn đang tồn tại 43 vụ việc khiếu nại tới UBND huyện và các cơ quan Trung
ương. Trong năm 2019, UBND tỉnh Gia Lai đã ban hành 2 công văn chỉ đạo, nhưng tới nay, UBND
huyện vẫn chưa thực hiện.
Tương tự, tại dự án đường Hồ Chí Minh tránh qua huyện Chư Sê, trước và sau phê duyệt phương án
bồi thường, hỗ trợ vẫn còn đơn kiến nghị, khiếu nại liên quan tới 70 hộ gia đình, cá nhân.
Thanh tra Sở Tài nguyên Môi trường chỉ rõ, nguyên nhân của tình trạng này là do UBND huyện
Chư Sê và các phòng, ban đã tham mưu không đúng các quy định của Luật Đất đai 2013.
Đặc biệt, theo quy định, thời gian niêm yết, tiếp nhận ý kiến đóng góp của người dân có đất thu hồi
ít nhất là 20 ngày. Tuy nhiên, chỉ sau 4 ngày niêm yết, UBND huyện Chư Sê phê duyệt phương án

142
bồi thường, hỗ trợ tại Dự án Khu trung tâm hành chính, Khu đô thị sinh thái phía Đông thị trấn;
không xem xét phê duyệt hỗ trợ đối với người đang sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của
Luật Đất đai 2013. Từ những sai phạm trên, Thanh tra Sở Tài nguyên Môi trường kiến nghị UBND
huyện Chư Sê lập phương án bồi thường, hỗ trợ bổ sung các trường hợp thuộc đối tượng được hỗ
trợ ổn định đời sống và sản xuất khi bị thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc
làm theo nguyên tắc diện tích đất thực tế thu hồi và giá đất áp dụng tại thời điểm phê duyệt bổ sung.
Chỉ đạo kiểm tra, rà soát khối lượng tăng thêm do điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ để đảm
bảo đúng và đầy đủ theo quy định của pháp luật; tổ chức kiểm điểm, làm rõ, xử lý trách nhiệm đối
với các cá nhân, tổ chức có liên quan để xảy ra những thiếu sót, sai phạm đã được chỉ rõ.

33. Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất? Có
trường hợp nào không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài
sản trên đất không? Cho ví dụ cụ thể?
● Khi nhà nước thu hồi đất, việc người sử dụng đất không được bồi thường sẽ được xem xét
trong 2 trường hợp:
- Trường hợp 1: Thu hồi đất mà không được bồi thường về đất. Trường hợp này xảy ra
nếu thuộc các trường hợp:
+ Khoản 1 Điều 76 LĐĐ, ví dụ như đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất
được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm…
+ Đất được nhà nước giao để quản lý
+ Điều 64 và 65 LĐĐ, ví dụ như có hành vi vi phạm pháp luật đất đai hay thu hồi đất vì
những lý do đương nhiên, khách quan
+ Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có
giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
● Trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài sản trên đất.
(Thuộc TH quy định tại Đ82 nhưng ko thuộc TH tại điều 92)
+ Ví dụ: Điểm c Điều 65: “Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất”. Trong trường hợp
người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất sẽ không được bồi thường về đất nhưng vẫn sẽ được
bồi thường về các tài sản gắn liền với đất ví dụ như nhà, cây cối,... nếu có.

34. Theo Luật đất đai 2013 thì những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không
được bồi thường tài sản gắn liền với đất? Những trường hợp không được bồi
thường về tài sản có đương nhiên cũng không được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi không? Vì sao?

143
 - Các TH Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất được
quy định tại Điều 92 Luật Đất đai 2013
+ Điều 64 LDD 2013
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng
đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi
phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho;
VD: HA làm giám đốc cty luật ko trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà được bà tặng cho 2 héc
ta đã được cấp giấy chứng nhận.
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do
thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời
hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư
kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào
sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương
ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong
thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước
thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
+ Điều 65 LDD 2013
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
+ Điều 92 LDD 2013
Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông
báo thu hồi đất của cqnn có thẩm quyền
Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng
- Các TH không được bồi thường về tài sản có đương nhiên cũng không được bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
không được bồi thường về đất không được bồi thường tài sản gắn liền với
đất

144
 1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều
76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định
tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1
Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong
các trường hợp thu hồi đất quy định tại các
điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và
của Luật này.
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái
quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau
khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
và công trình xây dựng khác không còn sử
dụng

Tóm lại: Không phải tất cả các trường hợp không được bồi thường về tài sản gắn với đất cũng
đương nhiên không được bồi thường về đất khi thu hồi đất. Chỉ một số trường hợp như sau: thu hồi
đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64; điểm b, d khoản 1 Điều 65:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục
vi phạm; cố ý hủy hoại đất; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định
của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; ( lỗi, vi phạm pháp luật, việc
không được bồi thường coi như 1 chế tài, NSD đã vi phạm qđ pl về đất đait thì cx
sẽ ko đc bảo hộ quyền tài sản cx như quyền sử dụng với đất vi phạm )
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế ( làm gì có người nhận để mà
bồi thường ); Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia
hạn → hết thời hạn
35. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay
trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? Giải
thích rõ nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng mắc đó và cho một số
đề xuất khắc phục?
Tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất:
Một là, về thực trạng áp dụng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất vẫn còn rất nhiều vướng mắc trong công tác tái định cư, tình trạng thiếu nhà ở, đất ở tái định cư
hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu tái định cư. Chất lượng các khu tái định cư
chưa bảo đảm khi chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, đặc
biệt đối với các nhà ở tái định cư là chung cư. Đáng lưu ý, tình trạng mua bán suất tái định cư còn
diễn ra khá phổ biến, nhất là các khu bố trí tái định cư bằng nhà ở thì tình trạng mua bán suất tái

145
định cư đáng báo động. Tiến độ lập hồ sơ, thẩm định phương án và phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm so với yêu cầu.
Hai là, về giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở cho người bị thu hồi đất. Hiện nay, đa số các trường
hợp tính giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, đặc biệt ở các khu vực đô thị khi thu hồi đất phục
vụ các dự án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị.
Ba là, hiệu quả công tác bồi thường và tác động xã hội. Thời gian triển khai công tác bồi thường, hỗ
trợ thường kéo dài, có dự án kéo dài hơn 10 năm, thậm chí 15 năm gây khó khăn trong việc ổn định
đời sống và việc làm của các hộ dân có nhà ở trong khu vực dự kiến thực hiện dự án đầu tư.
Bốn là, việc xử lý đối với các dự án treo chưa hiệu quả. Thực tế cho thấy, đối với đất được Nhà
nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng vẫn còn nhiều. Trong khi đó
những biện pháp xử lý chưa đủ tính “răn đe” đối với các nhà đầu tư, dẫn đến lãng phí đất; gây khó
khăn cho Nhà nước khi xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường, giao lại cho các nhà đầu
tư có năng lực.
Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng mắc đó và cho một số đề xuất khắc phục:
* Nguyên nhân:
- Sự chưa hoàn thiện trong quy định của pháp luật.
- Về phía CQNN: việc lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số
dự án còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội ngũ
cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa phát huy vai
trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện. Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ
giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu
rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho
việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được
quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư.
* Khắc phục:
- Hoàn thiện quy định của pháp luật:
Thứ nhất, chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đồng bộ, thống nhất, khách
quan đảm bảo lợi ích cho các bên có liên quan. Trên thực tế, “bồi thường” và “hỗ trợ” là hai hành vi
tách rời nhau với hai hàm ý khác nhau, theo đó, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường hoặc có
thể được hỗ trợ tùy theo tính chất, đặc điểm đất bị thu hồi.
Thứ hai, cần đa dạng hóa hình thức bồi thường trên cơ sở nâng cao đồng thuận xã hội.
Hình thức bồi thường theo pháp luật hiện hành thiếu sự đồng thuận của người dân đang dẫn đến
khiếu kiện về đất đai ngày càng nhiều. Trên thế giới, hầu hết các nước có nhiều phương thức bồi
thường linh hoạt để đạt được sự đồng thuận xã hội cao. Hai cơ chế điển hình là “chia sẻ lợi ích” và
“góp đất, điều chỉnh lại đất đai” thường được áp dụng. Theo đó, để tạo nguồn vốn phát triển cho địa
phương, tạo quan hệ đối tác dài hạn giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư địa phương, các nước
thường áp dụng cơ chế “chia sẻ lợi ích”. Hình thức chia sẻ gồm: giảm giá cung cấp điện, nước cho
dân cư địa phương; chuyển một phần nguồn thu ngân sách nhà nước cho chính quyền địa phương

146
và chia sẻ nguồn thu cho những người bị ảnh hưởng; chính quyền địa phương được bình đẳng với
chủ đầu tư tham gia vào các quyết định vận hành dự án; tạo điều kiện cho địa phương để phát triển
hạ tầng, đào tạo nghề, tạo việc làm mới trong khu vực phi nông nghiệp; địa phương được thu thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp từ dự án; khôi phục và phát triển đời sống của cư dân địa phương;
đóng góp cho phát triển hạ tầng cho cộng đồng địa phương… Do vậy, Luật đất đai 2013 cần tiếp
nhận cơ chế “chia sẻ lợi ích” để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi
triển khai các dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên như thủy điện, khai khoáng… và giao cho
Chính phủ hướng dẫn thực hiện.
Về cơ chế “góp đất và điều chỉnh lại đất đai”, đây là một phương thức quản lý và giải quyết tài
chính trong phát triển đô thị, đã được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các nước phát triển, các nước công
nghiệp mới và hiện nay đang được áp dụng ở nhiều nước Đông Nam Á như Indonesia, Malaysia,
Thái Lan… Nội dung của phương thức này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thực
hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai tại một địa điểm nhất định khi chuyển đất đang sử dụng
sang phát triển khu đô thị mới, chỉnh trang khu đô thị cũ với một quy hoạch hạ tầng, khu dân cư,
khu công cộng, các cơ sở sản xuất kinh doanh… theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Khi quy
hoạch, cần căn cứ vào số lượng người đang sử dụng đất để bố trí trả lại cho họ diện tích đất đô thị
tương ứng sao cho giá trị đất đô thị nhận được phải cao hơn giá trị đất họ sử dụng trước đó và diện
tích đất còn lại được đưa ra đấu giá để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án. Quy hoạch này được
cộng đồng những người đang sử dụng đất thảo luận và đồng thuận trong triển khai dự án. Theo
phương thức này, người mất đất luôn tham gia vào dự án phát triển, không bị đứng ngoài cuộc như
hiện nay, cùng người dân địa phương trở thành động lực chính cho sự phát triển đô thị. Do vậy,
Luật Đất đai cần tiếp nhận “cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai” để áp dụng vào phương thức
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang khu đô thị cũ
và giao cho Chính phủ hướng dẫn thực hiện…
Thứ ba, nhận thức về vai trò của đồng thuận và nâng cao sự đồng thuận của người dân đối với
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra phù hợp, nhận được
sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời, công khai
và đúng quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 74 của dự thảo
Luật như sau: “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt khi đạt được ít nhất 70%
ý kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương”.
Thứ tư, cần thống nhất về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường. Theo đó, về lâu dài nên bỏ khung
giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất
để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như bồi thường khi thu hồi đất.
Thứ năm, cần tiến hành quy định cụ thể về Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đặc biệt là
các quy định về thành viên, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ chế phối hợp.
- Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
+ Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần có sự quan tâm đúng mực đến đời sống
người dân khi tiến hành tái định cư.

147
+ Nâng cao trình độ, năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước về đất
đai.
+ Tăng cường tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cho toàn thể nhân dân.
+ Tăng cường giám sát, thanh tra, kiểm tra đối với việc thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái
định vai trò của Quốc Hội, Hội đồng nhân dân, Chính phủ...
+ Xử lý nghiêm minh, kiên quyết, kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư đất.

36. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ở. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực
thi chính sách tái định cư trong thời gian qua và lý giải vì sao trong thời gian
qua người có đất bị thu hồi thường khiếu nại về vấn đề tái định cư?
– Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất
mà phải di chuyển chỗ ở.
– Quy định pháp luật về tái định cư: (Điều 85, 86, 87).
+ Điều kiện được hưởng chính sách tái định cư
+ Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư:
● Lập, thẩm định và phê duyệt phương án
● Công khai phương án
● Chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư
● Giải quyết khiếu nại liên quan.
– Thực tiễn và nguyên nhân:
+ Việc tái định cư rất phức tạp và khó khăn, thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại.
+ Tình trạng thiếu nhà ở, đất ở hoặc thiếu nguồn vốn xây dựng các khu tái định cư.
+ Chất lượng các khu tái định cư chưa đảm bảo, đặc biệt là chung cư. Nhà xây xong không có
người ở hoặc đất chia lô để đấy, không xây dựng.
+ Hộ gia đình khi tái định cư thường không có việc làm, đời sống khó khăn, nhưng chính quyền
địa phương, chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến.

37. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về
việc thực thi chính sách bồi thường về đất nông nghiệp trong thời gian qua và

148
 lý giải vì sao trong thời gian qua người có đất nông nghiệp bị thu hồi thường
khiếu nại về vấn đề bồi thường?
- Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là: giao đất có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất
cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất. Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì người có đất nông nghiệp bị
thu hồi sẽ được giao đất nông nghiệp khác. Nếu không có đất khác để giao thì sẽ được bồi
thường bằng tiền.
- Cụ thể hơn, tại Điều 77 Luật Đất đai quy định Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn
lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, người có đất
nông nghiệp bị thu hồi sẽ được bồi thường diện tích trong hạn mức và do thừa kế. Nếu vượt
hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất
còn lại. Ngoài ra còn trường hợp bồi thường đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp nhưng không có hoặc không đủ điều kiện cấp giấy thì được bồi thường đối với diện
tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất
nông nghiệp quy định.
- Đánh giá về việc thực thi chính sách bồi thường đất nông nghiệp trong thời gian qua:
+ Sẽ bất bình đẳng khi người dân đang sử dụng đất này là đất nông nghiệp, nhưng khi
bán cho nhà đầu tư thì họ lại được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, đất
kinh doanh. Giá mua vào chỉ vài triệu đồng/mét vuông nhưng sau khi chuyển đổi
mục đích sử dụng sẽ lên tới 40-50 triệu đồng/mét vuông, "quá bất bình đẳng với
người dân".
+ Giá bồi thường đất cho NSDĐ có đất bị thu hồi còn thấp, chưa sát với giá thị
trường. Trên thực tế, bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% -
60% so với giá thị trường, khiến cho người dân cảm thấy thiệt thòi, bức xúc. Ví dụ
tại tỉnh Bình Định, giá đất do UBND tỉnh công bố không có sự thay đổi trong thời
gian dài (từ năm 2009 đến năm 2013), giá đất nông nghiệp vẫn được tính với mức
27.000 đồng/m2. Trong khi đó giá cả thị trường chuyển nhượng luôn có sự biến
động. Để thực hiện bồi thường, hỗ trợ đối với một dự án thông thường không thể
hoàn thành trong một năm mà kéo dài trong nhiều năm.
+ Trong thực tế hiện nay, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án chủ yếu là đất nông
nghiệp và có người nông dân lại sinh sống bằng sản xuất nông nghiệp, không có
ngành nghề hoặc thu nhập khác, địa phương lại không còn quỹ đất nông nghiệp để
giao bù lại;
+ giá đất trước và sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chênh lệch nhau khá
nhiều gây nên những thắc mắc của người dân, xảy ra tình trạng ai có đất bị thu hồi
chậm hơn thì bồi thường nhiều hơn, nhiều dự án “đắp chiếu” 20 năm vẫn chưa thực
hiện xong, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Tính khả thi của một số dự
án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp dẫn đến tình trạng thu hồi đất nhưng

149
 không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả trong khi nông dân thiếu hoặc không
còn đất sản xuất, đời sống khó khăn cũng là một xúc tác mạnh dẫn tới tình trạng
nêu trên.
+ trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn tồn tại tình trạng thiếu
công khai, minh bạch và ở mức độ nào đó là sự áp đặt, tuỳ tiện của các cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường thiệt hại. Nhiều nơi khi có quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất không tiến hành thực hiện lấy ý kiến góp ý của người dân, dẫn
đến tình trạng người dân không biết, không hiểu về quy hoạch, kế hoạch, quyền và
lợi ích bị xâm phạm, gây bức xúc trong quần chúng.
+ tình trạng tham nhũng, không minh bạch, nối tay nhau giữa các cán bộ, công chức
Nhà nước trong hoạt động quản lý đất đai, khiến người dân thất vọng, bức xúc,
khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền lợi.

38. Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành để
Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân?
Căn cứ pháp lý: Điều 100 + 101
- Các điều kiện để Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân: - Đọc Điều 100
- Phân tích:
(1) Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận
là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất
đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
(2) Trong trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100
Luật Đất đai 2013 nhưng giấy tờ đó không chính chủ mà mang tên người khác, giữa các bên mới có
giấy tờ thể hiện việc giao dịch mà cho đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện các thủ tục chuyển
QSDĐ theo quy định, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
Đây là trường hợp xảy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử dụng đất vì
nhiều lí do khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển QSDĐ tại CQNN có thẩm quyền. Luật Đất đai
2013 tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp
trong các giao dịch về QSDĐ.
(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện tự nhiên, xã hội khó khăn,
nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ được coi là hợp lệ quy định tại
khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014
nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có vi phạm pháp luật đất đai, đất không có

150
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử
dụng đất thì cũng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

39. Hãy phân tích các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành
- Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo Điều 98:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại
cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ
sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối
tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng
mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng
không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số

151
liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều
99 của Luật này.

40. Hãy phân tích trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp
thông tin đất đai? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi trách nhiệm đó
của Nhà nước trong thực tế thời gian qua?
Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai quy định tại Điều 28
Luật Đất đai 2013, cụ thể:
– Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối
với hệ thống thông tin đất đai => Đảm bảo mọi người đều có quyền bình đẳng trong việc tiếp cận
thông tin.
– Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ
những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật => Minh bạch trong quá trình quản lý
cũng như hệ thống đất đai, tránh việc hiểu nhầm cũng như lạm quyền.
– Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức,
cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp => Xử lý nhanh chóng vấn đề khúc mắc, tránh
những tranh chấp phát sinh.
– Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều
kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
=> Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về thông tin đất đai, phục vụ cho nhiều mục đích khác
nhau của các tổ chức và cá nhân.
Quan điểm cá nhân về việc thực thi trên thực tế:
Điểm tích cực:
– Các cơ quan Nhà nước đã xây dựng cũng như thành lập được các cổng thông tin điện tử chuyên tư
vấn và đưa thông tin đến người dân dễ dàng và tiện lợi hơn.
– Việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng đã công khai thông tin đến người dân, đồng thời
lấy ý kiến và lắng nghe nguyện vọng của dân.
…
Điểm hạn chế:
– Việc cung cấp thông tin về đất đai đến người dân còn thông qua trực tuyến nên không phải ai
cũng tìm hiểu và theo dõi được.

152
– Việc cung cấp thông tin đất đai đôi khi khó hiểu, không minh bạch, chỉ phù hợp với 1 vài đối
tượng trong xã hội.
– Việc xây dựng, cung cấp thông tin vẫn còn mang tính hình thức, khó áp dụng trên thực tiễn.

41. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách
nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ
chứng minh.
Nghĩa vụ tài chính:
– Người sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại
khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013.
– Các nghĩa vụ tài chính gồm:
+ Lệ phí địa chính:
● Mức thu do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
● Mức thu tại quận, phường nội thành thuộc thành phố (trực thuộc trung ương) hoặc xã trực
thuộc tỉnh: không quá 100.000 đồng/giấy (không quá 50.000 đồng/lần khi cấp lại).
● Nếu hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền
với đất) => Mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy (không quá 20.000 đồng/lần cấp
lại.
● Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu của hộ
gia đình, cá nhân nêu trên.
● Nếu ở nông thôn => Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.
+ Lệ phí trước bạ.
● Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
● Mức thu không vượt quá 500 triệu đồng/1 tài sản/1 lần trước bạ.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất =
Diện tích đất (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) theo bảng giá đất
+ Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Tiền sử dụng đất = Giá đất theo mục đích sử dụng X Diện tích đất phải nộp tiền – Tiền được giảm
(nếu có) – Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
+ Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ( nhận tặng cho)

153
+ “Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc
thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp
luật.”
+ Căn cứ trên các khía cạnh, yếu tố thực tế mà phí thẩm định cũng khác nhau. Trong đó, các yếu tố
được căn cứ bao gồm:
+ Quy mô, diện tích của thửa đất.
+ Tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ tiến hành thẩm định
+ Mục đích sử dụng đất.
+ Điều kiện cụ thể của địa phương. Từ đó có thể xác định mức thu phí thẩm định cho phù hợp
Thất thoát NSNN:
Hiện nay, nhiều văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện không đúng các quy định của pháp luật trong
quản lý thu, chi tài chính và chính sách pháp luật về đất đai; thiếu kiểm tra công việc của cấp dưới
dẫn đến nhiều sai phạm nghiêm trọng trong việc lập hồ sơ, hồ sơ bị chỉnh sửa, ký điều chỉnh giấy
chứng nhận sai quy định gây thất thu NSNN.

Các cán bộ đăng ký QSDĐ lợi dụng chức vụ quyền hạn, thu các khoản thu khống, không nộp cho
ngân sách mà để ngoài sổ sách; sai phạm trong việc ký, lập hồ sơ, xác minh nguồn gốc sai thực tế
cũng gây thất thu NSNN.

Ví dụ: Theo kết luận của thanh tra huyện, từ năm 2011 đến tháng 6/2013, Văn phòng đăng ký
QSDĐ Vĩnh Thuận đã có sai phạm về thu, chi tài chính với tổng số tiền hơn 564 triệu đồng. Đặc
biệt, qua kiểm tra 235 hồ sơ lập chưa đầy đủ các quy định về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, đoàn kiểm tra phát hiện có 12 hồ sơ lập sai nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách hơn 2 tỷ
689 triệu đồng. Liên quan vụ việc này, 6 cán bộ sai phạm trực tiếp thuộc Văn phòng đăng ký QSDĐ
đã bị đề nghị kiểm điểm có hình thức xử lý kỷ luật phù hợp với sai phạm.

42. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi
được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất
thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra
trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất:
– Một là, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 5 Nghị định 45/2014)
Một số trường hợp và một số đối tượng được miễn, giảm khoản tiền này như: người có công với
cách mạng, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số.

154
– Hai là, lệ phí trước bạ (nếu thuộc trường hợp đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ,
sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp
lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại
thời điểm tính lệ phí trước bạ).
Lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu phí trước bạ (m2) X Giá 1(m2) đất tại Bảng giá đất của
UBND tỉnh
– Ba là, các khoản phí, lệ phí khác (nếu có): Phí phí thẩm định hồ sơ, phí trích đo thửa đất, lập bản
đồ địa chính,
Những thất thoát trên thực tế:
+ Hầu hết các khu đất doanh nghiệp (được cho thuê) khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đô
thị đều:
● Không đấu giá
● Giá trị QSDĐ định giá không sát giá thị trường
Lý do: pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, không
bắt buộc đấu giá đối với đất do doanh nghiệp sử dụng khi chuyển mục đích.
+ Quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều hạn chế, chưa phù hợp thực tế. Sự khác biệt
của thửa đất được so sánh với thửa đất cần định giá là không cụ thể, rõ ràng.
=> Hệ số điều chỉnh mang tính chủ quan.
+ Tình trạng trốn nộp tiền sử dụng đất bằng cách không xin phép và không đăng ký chuyển đổi
mục đích sử dụng đất
=> Tình trạng hồ sơ địa chính tại nhiều địa phương trở nên lạc hậu với trên thực tế
=> Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư trở lên khó khăn.
+ Tình trạng nhờ người thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng
đất hộ, nhằm lợi dụng quy định về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển
đổi mục đích
+ Theo Bộ Tài chính, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh
nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà
nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỉ,
hàng nghìn tỉ.
+ Sự chênh lệch địa tô. Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với
mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu
giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển.
Ví dụ:

155
theo hồ sơ, năm 1990, bà Quách Tuyết Mai mua một mảnh đất trồng cây lâu năm tại TP Long
Xuyên. Năm 2006, do muốn bán đất giá cao, và bà Mai nắm được thông tin có chính sách miễn,
giảm thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với gia đình thương binh nên bà Mai đã bàn bạc
với một người thương binh. Sau đó bà làm thủ tục chuyển nhượng đất qua người đó để được hưởng
chế độ. Sau khi hoàn tất các thủ tục này, người thương binh đã chuyển nhượng lại đất cho bà Mai.

43. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc Nhà nước quyết định giá đất trong
quản lý nhà nước về đất đai?
1. Khái niệm:
- Giá đất là khoản tiền xác định tương ứng phải trả để có QSDĐ đối với diện tích đất cụ thể
trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Giá đất do Nhà nước xác định có 2 loại: Đó là giá đất Nhà nước quy định trong khung giá,
bảng giá đất định kì 5 năm một lần và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong một số
trường hợp cụ thế.
2. Mục đích
- Thông qua việc quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lí đất đai về mặt kinh tế.
Điều này có nghĩa là giá đất là một công cụ để Nhà nước quản lí đất đai, điều chỉnh các quan hệ đất
đai thông qua việc tác động, điều tiết, xử lí lợi ích kinh tế của các bên.
· Đối với khung giá đất và bảng giá đất, được sử dụng để làm căn cứ xác định các vấn đề tài
chính về đất đai, cụ thể trong các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với
phần đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân.
+ Tính thuế sử dụng đất
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Điều tiết nguồn lợi thu được từ đất, thông qua việc quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng trong quá trình sử dụng;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường
hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu
tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
· Đối với giá đất cụ thể, được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp:
+ Tính tiền sử dụng đất khi công nhận Quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức, cho phép chuyển mục
đích từ đất khác sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức.

156
+ Tính tiền thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển Quyền sử dụng
đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
+ Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần
sử dụng đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Ý nghĩa: là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị
trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả
về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh
chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai.

44. Có những loại giá đất nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Phân biệt giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể?
Theo khoản 19, 20, 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng
đất.”
– Như vậy giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
một thời hạn cụ thể mà người sử dụng đất phải trả khi muốn sử dụng đất hay muốn Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất, hoặc khi Nhà nước giao đất mà có thu tiền sử dụng.
– Pháp luật hiện hành quy định 02 loại giá đất bao gồm: Giá đất do Nhà nước quy định và Giá đất
thị trường.
+ Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định gồm khung giá đất của Chính phủ và giá đất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
+ Thứ hai, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các
giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi
phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại cùng một khu vực hoặc trong khoảng
thời gian xác định. Giá đất thị trường do người sử dụng đất tự thỏa thuận với người có liên quan tại
một thời điểm xác định.
Phân biệt: Bảng giá đất và Giá đất cụ thể

157
 Bảng giá đất Giá đất cụ thể

Khái niệm Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại
đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ
sở phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất
Là giá đất theo mục đích sử dụng đất và
thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định
giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ,
quyết định thu hồi đất và được UBND cấp
tỉnh xây dựng.

Cơ quan ban UBND cấp tỉnh ban hành sau khi được UBND cấp tỉnh
hành HĐND cùng cấp thông qua.

Về thời hạn Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần. Không ấn định kỳ hạn mà theo từng trường
ban hành hợp áp dụng.

158
 Về trường + Tính thuế sử dụng đất.
hợp sử dụng + Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử
dụng đất đai.
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai.
+ Tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích trong hạn
mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích trong hạn mức giao
đất.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả
cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu
tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê.
159
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn
mức…
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ
chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp
Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ
phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc
trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê
đất đối với trường hợp doanh nghiệp Nhà
nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm.
 Trường hợp + Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá +Hệ số điều chỉnh giá đất.
thay đổi, điều đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ
chỉnh 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc tối thiểu.
+ Khi giá đất phổ biến trên thị trường
tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so
với giá đất tối đa hoặc tối thiểu trong
bảng giá đất trong khoảng thời gian >
180 ngày.

45. Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá
đất trong các trường hợp cụ thể thế nào?
Có hai loại: giá đất do Nhà nước xác định và giá đất thị trường
Theo quy định tại K19D3 ldd thì “Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị sử dụng đất”
1.1 Các loại giá đất theo quy định luật đất đai hiện hành:
1.1.1. Theo quy định của Lđđ 2013 giá đất do Nhà nước xác định có hai loại: đó là giá đất Nhà
nước quy định trong khung giá đất, bảng giá đất định kì 05 năm một lần và giá đất cụ thể do UBND
cấp tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể: (thẩm quyền ban hành, căn cứ, mục đích)
* Khung giá đất và bảng giá đất:
- Về khung giá đất được quy định tại Điều 113 LĐĐ 2013 như sau: “Chính phủ ban hành khung giá
đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung
giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù
hợp”. Như vậy, đối với khung giá đất thì:
+ Chủ thể có thẩm quyền ban hành là Chính phủ;
+ Căn cứ xây dựng khung giá đất: Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá
đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3
và 4 Điều 4 của NĐ 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về
giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến
giá đất.
+ Mục đích: đây là căn cứ để ubnd cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương;
+ Định kỳ 05 năm/ lần và có thể điều chỉnh trong quá trình ban hành.
- Về bảng giá đất: Bảng giá đất được quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2013:
+ Chủ thể có thẩm quyền ban hành là UBND cấp tỉnh;

160
+ Căn cứ ban hành: Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định
tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4
của NĐ 44/2014/NĐ-CP, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông
tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng
đến giá đất ở địa phương mình.
+ Mục đích —> không hoàn toàn mang yếu tố thị trường —> có độ trễ:
· Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối
với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân;
· Tính thuế sử dụng đất;
· Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
· Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
· Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
· Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường
hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu
tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
· Tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đối với trường hợp tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định
lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất
theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này (K2Đ172
LĐĐ 2013).
· Tính tiền thuê đất trong trường hợp mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền
thuê đất hàng năm, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng
đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án (K3Đ189
LĐĐ 2013).
+ Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu
kỳ và trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất
phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù
hợp.
* Giá đất cụ thể: Giá đất cụ thể được quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114 LĐĐ 2013:
- Chủ thể có thẩm quyền ban hành là UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UNND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất
cụ thể. Trách nhiệm này thể hiện ở: căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết
định (Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện

161
của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất). Trong quá trình
thực hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn giá đất cụ thể.
- Căn cứ ban hành: Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp.
- Mục đích —> còn mang yếu tố thị trường:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với
phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần
sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ
phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.2. Ngoài giá đất do Nhà nước xác định thì còn những loại giá đất khác như:
- Giá đất do các tổ chức tư vấn giá đất cung cấp;
- Giá đất đấu giá QSDĐ, tức là các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân
có đủ điều kiện thông qua hình thức đấu giá QSDĐ mà không áp dụng giá đất do Nhà nước quy
định;
- Giá đất thị trường là giá đất hình thành do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao
dịch QSDĐ trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
—> Giá đất giao dịch là do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng và không áp dụng giá đất nhà nước
quy định.
● Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể:
- Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 114
LĐĐ 2013.
- Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114 LĐĐ
2013.

162
 46. Anh hay chị nhận xét gì về giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường
trong trường hợp thu các nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho ngân
sách nhà nước và trong việc áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất? Hãy nêu các ví dụ cụ thể.
- Giá bồi thường (UBND tỉnh quy định) đa phần còn thấp hơn giá thị trường
So với giá đất thị trường thì giá đất theo bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định còn thấp hơn rất
nhiều
==> Chưa đáp ứng đc yêu cầu phù hợp với giá thị trường như LĐĐ 2013 quy định
+ Ví dụ: Theo QĐ số 96/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố HN về giá đất trên địa bàn thành
phố giai đoạn 2015 2019, giá đất cao nhất là 162 triệu đổng/m2 gổm có Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê
Thái Tổ. Tuy nhiên nếu giao dịch theo giá đất thị trường, gíả đất ở những tuyến phố này lên đến cả
tỷ đồng/m2.
-Giá giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ghi trên HĐ chuyển nhượng thường thấp hơn số tiền giao
dịch thực hiện trên thực tế để giảm thuế thu nh khi chuyển nhượng QSDĐ (thường chỉ bằng giá quy
định của UBND cấp tỉnh hoặc cao hơn một chút)
=> Thất thu NSNN; khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi thu hồi đất
- Áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất
Giá đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ và TĐC thấp hơn so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là với
các loại đất có giá trị thương mại cao tại trung tâm cảc thành phố lớn
+ Nguyên nhân do ng dân thường kê khai giá chuyển nhưng thấp hơn giá thực tế
+ Chưa có cơ sở dữ liệu về giá đất thị trg
Ví dụ: Tại dự án Khu đô thị Thương mại Du lịch Văn Giang, giá đền bù cho l m2 lúc đầu được tính
là 42.000 đồng. Sau nhiều giai đoạn mức giá cao nhất là 40 triệu đồng/sào (hơn 100.000 đồng/m2)
trong khi đó người dân tại Văn Giang thuê đất để canh tảc tại xã đang ở mức 28,8 triệu đồng/sào
năm.

47. Nhà nước có những khoản thu tài chính nào từ đất đai? Hãy chỉ rõ những thất
thu trên thực tế thời gian qua khi thực hiện nguồn thu này.
● Những khoản thu tài chính từ đất đai của Nhà nước (Điều 107 Luật Đất đai 2013)
- Tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê
- Thuế sử dụng đất

163
 - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai
- Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất

● Những thất thu trên thực tế trong thời gian qua khi thực hiện nguồn thu này
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
VD: Cụ thể, tồn tại tình trạng người mua bán kê khai giá giao dịch trên hợp đồng thấp hơn
bảng giá UBND tỉnh quy định hay có trường hợp bằng, hoặc cao hơn bảng giá nhưng vẫn không
đúng với giá giao dịch thực tế trên thị trường (bảng giá quá cũ); không kê khai phần tài sản nhà cửa
và các công trình xây dựng còn giá trị trên đất…
=> Các bên GDĐĐ thường thỏa thuận để ghi trên hợp đồng thấp hơn để giảm số thuế phải nộp.
=> Điều này gây thất thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước, tạo bất bình đẳng với những người
chấp hành đúng pháp luật về thuế.
Biện pháp:
Tăng cường biện pháp chế tài đối với các tổ chức hành nghề công chứng. Ngoài việc phải bồi
thường thiệt hại, nếu công chứng sai gây ra hậu quả (theo quy định tại Điều 38 Luật Công chứng
2014), phải coi việc công chứng viên ký xác nhận và đồng ý ký vào HĐCN với giá thấp theo đề
nghị người mua là hành vi tiếp tay cho người nộp thuế mua bán bất động sản vi phạm luật thuế. Có
nghĩa phải xem đó là hành vi đồng phạm về “Tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng” theo
quy định tại Điều 128 BLHS sửa đổi năm 2017, nếu gây thất thu tiền thuế của Nhà nước từ 100
triệu đồng trở lên.

48. Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lí nhà nước về
đất đai?
Biểu hiện:
– Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được tổ chức lấy ý kiến của nhân dân (Khoản 6 Điều
32).
– Tổ chức tăng cường tính tiếp thu, tính giải trình trong việc lấy ý kiến của nhân dân (Điều 43).
– Lấy ý kiến của một tổ chức độc lập (Tổ chức tư vấn về quy hoạch).
– Cơ quan độc lập, khách quan thẩm định dự án, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
– Niêm yết công khai (UBND, điểm dân cư, cổng thông tin điện tử).
– Quy định: sau khi được phê duyệt thì bắt buộc phải đưa vào tổ chức thực hiện.
Vai trò:

164
– Tính dân chủ: Đảm bảo tính dân chủ, thể hiện quyền hạn của người dân trong việc tham gia quản
lý Nhà nước.
– Về quản lý: Giúp cho việc quản lý đất đai chính xác và tránh những tranh chấp trên thực tế liên
quan đến đất đai: giá cả, mục đích sử dụng… => Giải quyết nhanh chóng hơn nếu có tranh chấp.
– Về hành vi vi phạm: Giúp ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật, lạm quyền hay tham nhũng
trong các tổ chức, doanh nghiệp.
– Về thông tin đến người dân: Giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin để sử dụng đất phù hợp,
đầu tư phát triển hiệu quả.
– Về cơ quan nhà nước: Giúp các cấp, các ngành thực hiện được đồng bộ, tránh mâu thuẫn trong
công tác quản lý.

49. Hãy chỉ rõ những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất? Hãy chỉ
rõ những kết quả tích cực và những hạn chế về việc thực hiện sự bảo đảm này
của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?
Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
.
Những kết quả tích cực:
Về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Quy hoạch sử dụng đất => khiến đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả hơn
=> Người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác, không lo về việc bị tranh chấp.
+ Phù hợp với QH-KH của Nhà nước, phù hợp với việc chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động
và đảm bảo an ninh quốc phòng.
Về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
+ Giá đất Nhà nước được điều chỉnh ngày càng tiếp cận với giá đất thị trường => Vừa phát huy
nguồn lực đất đai, vừa đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
+ Người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi,
miễn là đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:
+ Quy định chi tiết hơn về các Giấy chứng nhận được bồi thường về đất.
+ Cơ sở dữ liệu địa chính đang dần hoàn thiện, phục vụ tốt hơn cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng,
khai thác tiềm năng quỹ đất, đảm bảo thông tin tới người dân được minh bạch.
Những hạn chế:
Về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Thủ tục còn chưa hoàn chỉnh ở một số khâu như:

165
 ● Giao đất, cho thuê đất từ lâu nhưng chưa cấp giấy chứng nhận, chưa đăng ký vào sổ địa
chính;
● Thể hiện chưa đúng loại đất giao, cho thuê.
+ Tiến độ thu hồi đất trên thực tế còn chậm.
Về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
+ Công tác trên còn chậm và chưa đạt hiệu quả cao do một số cán bộ còn thiếu năng lực và sự phối
hợp chưa chặt chẽ giữa các cấp, các ngành.
+ Các phương án triển khai chưa được quan tâm đúng mức, như là: giải quyết tạo việc làm mới,
chuyển đổi nghề cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi.
Về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn vi phạm thời hạn giải quyết; không đúng về
diện tích đất cấp thực tế, đối tượng, thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất.
+ Vẫn còn sai sót dẫn đến kéo dài việc giải quyết hồ sơ, thậm chí trả lại hồ sơ khiến người dân
phải đi lại nhiều lần.
50. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất dưới khía
cạnh: Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của
người sử dụng đất?
– Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất được quy
định tại điều 26, là 1 bảo đảm của NN đối với NSDĐ.
NN có thể bảo hộ quyền SDD và tài sản trên đất bằng các quy định có liên quan đến ghi nhận và
bảo vệ các quyền này trên thực tế:
-Ban hành các VBQPPL quy định về quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được bảo hộ
khi người khác có hành vi xâm phạm lợi ích, quyền được khiếu nại, tố cáo đối với các hành vi
phạm, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình liên quan đến việc sdđ và các tài sản trên
đất
- Những người sử dụng đất khác phải sử dụng đúng ranh giới thửa đất, ko xâm phạm đến đất hợp
pháp của chủ thể có QSĐ hợp pháp
- Được bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng vật nuôi có trên đất khi mà NN
thu hồi đất vi các mục đích QPAN, kinh tế xã hội…
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật→ chứng thư pháp lý ghi nhận
quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất —> căn cứ giir quyết các tranh chấp, các giao dịch liên
quan….
- Bồi thường khi trưng dụng đất, thu hồi đất
Những bảo đảm này là rất quan trọng, không những hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện về đất
đai do tồn tại lịch sử để lại mà còn đảm bảo sự ổn định lâu dài trong sử dụng đất đai làm cho người

166
 sử dụng đất yên tâm gắn bó với đất đai khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ cải tạo, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất;

51. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để
sản xuất?
Cơ sở pháp lý của sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất. Việc bảo đảm của Nhà nước
đối với người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối có đất để sản xuất là một trong những biểu hiện của nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển
quỹ đất nông nghiệp. Đây là một chính sách của Nhà nước xuyên suốt các thời kỳ.
Sự bảo đảm của Nhà nước xuất phát từ hai phương diện: bảo đảm người dân có quỹ đất và có việc
làm, thu nhập từ đất nông nghiệp. Đối với người nông dân, đất là nguồn sống đảm bảo sự tồn tại
và cũng đảm bảo nguồn thu nhập cho người nông dân.

– Để đảm bảo có đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với người nông dân. Quyền sử dụng
là một trong những quyền tài sản đối với loại đất giao trong hạn mức. Mặc dù không thu tiền nhưng
người sử dụng đất được sở hữu quyền sử dụng đất. Đây là một sự ưu đãi đối với người nông dân để
đảm bảo quỹ đất được người nông dân sử dụng. (Điều 54 Luật đất đai)

– Để đảm bảo người sử dụng đất có việc làm, thu nhập từ đất nông nghiệp, Nhà nước tiến hành đa
dạng hóa các ngành nghề, dần dần thay đổi cơ cấu sử dụng đất, tăng năng suất, hiệu quả sử dụng đất
nông nghiệp. Trên cơ sở tạo điều kiện để người dân có thu nhập, Nhà nước hỗ trợ việc cải tạo, bồi
bổ đất đai, hỗ trợ các biện pháp khoa học kỹ thuật, biện pháp về thủy lợi, tưới tiêu, hỗ trợ sản phẩm
đầu ra, đầu vào nông nghiệp.
– Đối với đồng bào dân tộc thiểu số, Nhà nước có chính sách đảm bảo đồng bào có đất để sản xuất
cao hơn mức so với ở các khu vực khác (Điều 27 Luật đất đai). Nhà nước không cho phép giao dịch
quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo chính sách hỗ trợ
đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

52. Hãy chứng minh rằng, pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển khác
nhau có xu hướng ngày càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền
của người sử dụng đất

Luật Đất đai Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất.

167
Năm 1987 Chỉ quy định về:
+ Quyền sử dụng ổn định lâu dài.
+ Quyền sử dụng đất đúng mục đích được giao.
+ Không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Năm 1993 Mở rộng thêm:

+ Hộ gđ, cá nhân: có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế: chỉ có quyền chuyển nhượng, góp vốn QSDĐ.

Sửa đổi bổ Mở rộng thêm:

sung năm + Hộ gđ, cá nhân: có quyền góp vốn QSDĐ thuê và tài sản của mình gắn liền với đất thuê vào
1998 các tổ chức trong nước.
+ Tổ chức kinh tế: được nhận chuyển nhượng, thuê và nhận vốn góp.
+ Quyền cho thuê lại QSDĐ trong thời hạn thuê đất.

Sửa đổi bổ Mở rộng thêm:

sung năm + Quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
2001
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền 1 lần hoặc hằng
năm (thời gian còn lại dưới 5 năm): có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ.

Năm 2003 Mở rộng thêm:

+ Cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hoàn thành cơ sở hạ tầng.
+ Hộ gđ, cá nhân: có quyền tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần: có quyền chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ.

Năm 2013 Nội dung quyền mở rộng hơn luật 2003.

+ Quy định thêm 5 chủ thể của QSDĐ ngoài tổ chức; hộ gđ, cá nhân bao gồm: Cộng đồng dân
cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư
nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1 phần hoặc toàn bộ khi đã hoàn thành cơ sở hạ
tầng.

168
 53. Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, hãy chỉ rõ: Quyền sử dụng đất
của những người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đại
diện của Nhà nước đối với đất đai, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai
thác, sử dụng đất.

1. Tính phụ thuộc:

– Một là, việc sử dụng đất bị phụ thuộc gồm: hình thức sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; thời
hạn sử dụng đất; giá đất.

Hình thức: có 2 hình thức: giao đất (Điều 54, 55) và cho thuê đất (Điều 56) (tùy thuộc vào đối
tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và nguyện vọng của người sử dụng đất).

Mục đích: tại Điều 14. Mục đích sử dụng đất phải đúng với loại đất được quy định. Việc thay đổi
mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trong một số TH nhất định
(Điều 57).

Thời hạn sử dụng: Bị hạn chế bởi Nhà nước (Điều 15), tùy từng trường hợp thì có thể là ổn định lâu
dài hoặc giới hạn ở mức 05 năm, 50 năm, không quá 50 năm, không quá 70 năm, không quá 99 năm
(Điều 126).

Giá đất: được Nhà nước quyết định (Điều 18) thông qua khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ
thể => người sử dụng đất phải tuân theo theo nguyên tắc giá đất của Nhà nước.

– Hai là, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, gồm: Tiền sử dụng đất (Điều
55), tiền thuê đất (Điều 56, 60), tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất,
phí và lệ phí, xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường.

– Ba là, Nhà nước có quyền thu hồi, trưng dụng trong một số trường hợp nhất định tại Điều 16, mục
1 chương 6 Luật Đất đai, khi: người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc vì mục đích
quốc phòng an ninh, phát triển KT-XH.

2. Tính độc lập

Một là, tự do thực hiện các giao dịch các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế... (Điều 167). Chủ thể giao dịch là bất kỳ ai phù hợp, đủ điều kiện và sử dụng đất đúng mục đích.
Tuy nhiên, cần thực hiện đăng ký, công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Hai là, người sử dụng đất có thể tự quyết định hình thức trả tiền thuê đất, mục đích, diện tích, giá
đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất một cách độc lập với Nhà nước biểu hiện như sau:

169
Mục đích sử dụng đất: Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép (Điều 57)
=> các trường hợp còn lại thì không cần xin phép.

Hình thức trả tiền thuê đất: trả tiền 1 lần hoặc trả tiền hằng năm tùy người sử dụng (Điều 172), bao
gồm: các chủ thể trong nước, chủ thể định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Giá đất: giá đất thị trường thay đổi linh hoạt tùy vào thỏa thuận 2 bên mua bán, có thể cao hơn rất
nhiều so với khung giá đất và bảng giá đất.

Ba là, toàn quyền khai thác đất đai để phục vụ kinh tế và hưởng lợi nhuận từ việc khai thác sử dụng
đất, thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất (Điều 166).

Ví dụ: đất nông nghiệp thì lợi ích là các loại nông sản, thực phẩm, hoa màu,…; đất ở thì lợi ích là
xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê.

54. Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp
luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ
sở của sự bình đẳng. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của
người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc".
* Mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng
đất trên cơ sở của sự bình đẳng:
(1) Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất (Điều 55, 56):
- Tất cả các nhà đầu tư không kể là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài đều có quyền
lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp; không dành riêng bất cứ sự khác biệt hoặc ưu đãi nào cho
các nhà đầu tư khác nhau.
- Các doanh nghiệp trước đây sử dụng đất vì mục đích kinh doanh nếu đã được giao đất không thu
tiền sử dụng đất theo các quy định trước đây thì nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất mà không có bất cứ ngoại lệ nào.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất –
hình thức mà Luật Đất đai 2003 chỉ dành cho chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
(2) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172):
- Các nhà đầu tư không phân biệt là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài đều có quyền
lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất.

170
- Được chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê. Phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép
chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
(3) Khuyến khích áp dụng hình thức cho thuê đất:
- Hình thức thuê đất được khuyến khích áp dụng đối với mọi chủ thể sử dụng đất.
- Hạn chế dần các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
* Rào cản, vướng mắc khi thực hiện trên thực tế:
- Lựa chọn nhà đầu tư để giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư
không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ (không phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều
118 Luật Đất đai 2013). Đất giao không qua đấu giá nên không minh bạch, thanh tra dự án nào cũng
có những điểm yếu, sai phạm cần khắc phục.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường được thuê đất, giao đất vị trí thuận lợi hơn so
với các doanh nghiệp trong nước.
- Các doanh nghiệp lớn thường được tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi hơn so với các doanh
nghiệp vừa và nhỏ.

55. Bằng kiến thức đã học, Anh Chị hãy làm rõ nhận định sau đây: "Pháp luật đất
đai hiện hành thể hiện quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý của nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất tại Việt Nam để
thực hiện các hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn thể hiện
sự bất bình đẳng, đang là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư"
Bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong sử dụng đất thể hiện trước hết qua phương thức tiếp cận đất
đai.
- Có thể hiểu, tiếp cận đất đai là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai có thể tham gia vào
quan hệ đất đai với tư cách là người sử dụng đất thông qua những hình thức sử dụng nào. Hay nói
cách khác, Nhà nước cho phép sử dụng đất như thế nào, thông qua những hình thức nào, Cơ chế để
họ sử dụng đất đó, hưởng lợi từ đất như thế nào.
- Như vậy, xem xét các phương thức tiếp cận của các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư
nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, các chủ thể này có thể tiếp cận đất đai theo hai hướng là tiếp
cận đất đai theo chiều dọc – nhận đất từ Nhà nước; hoặc tiếp cận đất đai theo chiều ngang – giữa
các chủ thể sử dụng đất với nhau.
- Để các chủ thể bình đẳng trong tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì
luật đất đai năm 2013 đã từng bước thu hẹp sự khác biệt; tiến tới hình thành một khung pháp lý bình
đẳng đối với doanh nghiệp trong nước; doanh nghiệp nước có vốn đầu tư nước ngoài; nhằm không
ngừng tăng năng lực cạnh tranh nâng cao hiệu quả hợp tác với bên ngoài thực hiện cam kết quốc tế
của nước ta khi tham gia Asean, Apec, WTO.

171
- Theo đó Luật Đất đai năm 2013 xác định: chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư; nhóm chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam cụ thể tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất mà
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận dưới hình thức được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất; hoặc cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55; điểm đ, điểm e khoản 1
Điều 56 Luật Đất đai 2013.
- Biểu hiện thông qua việc thuê lại đất trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp, khu kinh tế,
khu công nghệ cao (gọi chung là khu công nghiệp); theo hình thức thuê trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê; hoặc thuê trả tiền hàng năm theo quy định tại Điều 185 Luật Đất đai 2013.
- Thêm nữa, theo Luật Đất đai năm 2013, chủ thể nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua việc
nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam; hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước; (quy định tại Điều 183, Điều 184 Luật Đất đai). Ngoài ra,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại các khu chức năng được hưởng ưu đãi đầu
tư về thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; miễn giảm tiền thuê đất và các
ưu đãi đầu tư khác; theo quy định tương ứng với các khu chức năng tại pháp luật về thuế; đất đai và
pháp luật khác có liên quan.
- Bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong sử dụng đất còn thể hiện qua sự bình đẳng về quyền và
nghĩa vụ.
+ Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định chủ thể nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán; hoặc để bán kết hợp
cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013.
+ Bên cạnh đó, Luật Đất đai hiện hành thể sự bình đẳng đối với nhà đầu tư nước ngoài bằng
việc sửa đổi; bổ sung quy định không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:
+ Luật Đất đai 2013 quy định nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất; (điểm d khoản 3 Điều 183
Luật Đất đai 2013). Đồng thời, được trả tiền thuê hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà không
giới hạn mục đích thế chấp tài sản trên đất; (điểm b khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
+ Bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong sử dụng đất là vấn đề quan trọng. Tuy nhiên, nhiều
quy định vẫn còn thể hiện sự bất bình đẳng. Đây là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư.
● Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn thể hiện sự bất bình đẳng, đang là rào cản cho các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư.
Việc thực thi các quyền đỏ trên thực tế của người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào căn, vướng
mắc:
- Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa hoàn toàn xóa bỏ sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước
và nước ngoài. Vì đặt nặng vấn đề lí thuyết về chủ sở hữu đất đai mà hạn chế quyền nhận tặng cho

172
quyền sử dụng, nhận chuyển nhượng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho cộng
đồng dân cư ở Việt Nam để phục vụ lợi ích công cộng là không hợp lí.
- Thứ hai, về quyền thể chấp quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 vẫn chỉ cho phép người sử dụng
đất nói chung và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng thế chấp tại các “tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam". Tất nhiên, nếu mở rộng quyền thế chấp này tại các tổ
chức tín dụng không hoạt động tại Việt Nam thì không hợp lí bởi lẽ hậu quả là các tổ chức tín dụng
nước ngoài sẽ ồ ạt vào xử lí đất đai ở Việt Nam. Nhưng quy định hiện hành còn đồng nghĩa với việc
hạn chế người sử dụng đất thế chấp tài sản hợp pháp của mình tại các tổ chức kinh tế và cá nhân
trong nước khác không phải là tổ chức tín dụng. Việc này đã làm mất đi những kênh quan trọng để
huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để phục vụ cho việc sản xuất, kinh
doanh.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá nhân

Chứng minh nhận định: Pháp luật hiện hành thể hiện quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý
của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài…:
● Các quy định áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài khi sử dụng
đất tại Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư:
– Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất
mà được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (Điều 55, 56)
– Về thu hồi, trưng dụng, bồi thường hỗ trợ đất:
● Thu hồi, trưng dụng đất nếu có căn cứ thu hồi, trưng dụng đất (Điều 61 → Điều 65, Điều 72
Luật Đất Đai 2013).
● Bồi thường đất: K6 Đ75, K3 Đ79, K3 và K4 Đ81, K3 và K4 Đ82.
● Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Đ83.
– Về nghĩa vụ tài chính: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất
– Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Mục 4 chương 11 quy định riêng về quyền và nghĩa
vụ của nhà đầu tư nước ngoài, theo đó họ cũng có những quyền và nghĩa vụ chung tại điều 166 và
170.
– Về giải quyết tranh chấp về đất đai, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai: Đều áp dụng đều 202, 206
Vẫn còn nhiều quy định thể hiện sự bất bình đẳng, đang là rào cản…:
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá nhân

173
– Luật vẫn chỉ cho phép người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
nói riêng thế chấp tại các “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” => hạn chế người
sử dụng đất thế chấp tài sản hợp pháp của mình tại các tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước khác
không phải tổ chức tín dụng => mất đi những kênh quan trọng để huy động vốn của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài

56. Phân tích các điều kiện cụ thể để các tổ chức trong nước được thực hiện các
giao dịch về quyền sử dụng đất?
CSPL: Khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013
- Phân tích: Tổ chức trong nước khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ phải đáp ứng 04 điều kiện
sau đây:
+ Điều kiện chung:
Thứ nhất, tổ chức trong nước phải có Giấy chứng nhận QSDĐ.
Theo quy định thì GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vây,
điều kiện đầu tiên là tổ chức trong nước phải có GCN QSDĐ.
Ngoại lệ: Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một trường hợp đặc biệt khác, nếu như trong
trường hợp tổ chức trong nước được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm d,
khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế Quyền sử dụng đất” thì vẫn được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có GCN QSDĐ, nhưng đã có đủ
điều kiện để cấp GCN đó —> K1Đ168.
Thứ hai, đất không có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai. Ví dụ: tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, tranh
chấp ranh giới, mốc giới quyền sử dụng đất...Như vậy, đất không có tranh chấp là tại thời điểm thực
hiện các giao dịch không có ai tranh chấp với tổ chức trong nước về quyền sử dụng đất và không có
người nào gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, khi một trong
các bên gửi đơn yêu cầu UBND các cấp giải quyết giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai hoặc khởi kiện ra tòa thì không được thực hiện các quyền sử dụng đất này.
Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Quyền sử dụng đất bị kê biên là tài sản để đảm bảo thi hành án nên không thể thực hiện các
giao dịch theo quy định bởi kể từ thời điểm kê biên người sử dụng đất sẽ không còn quyền định
đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình —> Nhằm ngăn chặn họ tẩu tán tài sản trốn tránh thực
hiện nghĩa vụ.
Thứ tư, đất phải trong thời hạn sử dụng đất.

174
 Thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và
thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai. Theo quy định của pháp luật
hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất
sử dụng có thời hạn. Do đó, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện
này khi thực hiện các giao dịch.
+ Điều kiện trong một số trường hợp cụ thể:
(1) Trong trường hợp bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê
đất hàng năm (K1, K2 Điều 189 LĐĐ 2013 —> tổ chức trong nước có thể là bên bán/bên
mua).
(2) Trong trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (K1,
K2 Đ191 LĐĐ 2013).
(3) Trong trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhận chuyển
nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Đ193 LĐĐ 2013).
(4) Trong trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (K2 Đ194 LĐĐ 2013).

57. Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các
giao dịch về quyền sử dụng đất?
Khái quát chung:
- K29 Đ3 LĐĐ 2013: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử
dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
nhận chuyển quyền sử dụng đất → Người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5.
- Các giao dịch về QSDĐ: theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 LĐĐ 2013 về thì có 08 hình thức
giao dịch về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ.
- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại K1 Đ179 LĐĐ 2013 và trường hợp chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (Đ192).
Phân tích:
- Điều kiện chung: K1 Đ188 LĐĐ 2013:
Thứ nhất, HGĐ, CN phải có Giấy chứng nhận QSDĐ.
Theo quy định thì GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vây, điều kiện đầu
tiên là hgđ, cn phải có GCN QSDĐ.

175
Ngoại lệ:
+ Chuyển đổi quyền sdđ nông nghiệp —> chỉ cần có quyết định giao đất (K1Đ168);
+ Thừa kế quyền sử dụng đất —> chỉ cần đủ điều kiện để được cấp gcn (k1Đ168);
+ Trường hợp cá nhân là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc
đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều
186 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng
đất thừa kế (K3Đ186).
Thứ hai, đất không có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai. Ví dụ: tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh
giới, mốc giới quyền sử dụng đất...Như vậy, đất không có tranh chấp là tại thời điểm thực hiện các
giao dịch không có ai tranh chấp với hgđ, cn về quyền sử dụng đất và không có người nào gửi đơn
đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, khi một trong các bên gửi đơn
yêu cầu UBND các cấp giải quyết giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai
hoặc khởi kiện ra tòa thì không được thực hiện các quyền sử dụng đất này.
Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Quyền sử dụng đất bị kê biên là tài sản để đảm bảo thi hành án nên không thể thực hiện các giao
dịch theo quy định bởi kể từ thời điểm kê biên người sử dụng đất sẽ không còn quyền định đoạt đối
với quyền sử dụng đất của mình —> Nhằm ngăn chặn họ tẩu tán tài sản trốn tránh thực hiện nghĩa
vụ.
Thứ tư, đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và thông
qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện
hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất sử
dụng có thời hạn. Do đó, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện
này khi thực hiện các giao dịch.
- Điều kiện giao dịch trong các trường hợp cụ thể:
+ Trong trường hợp bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất
hàng năm (K1, K2 Điều 189 LĐĐ 2013 —> tổ chức trong nước có thể là bên bán/bên mua).
+ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 190 LĐĐ 2013).
+ Trong trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (K1,
K3,K4 Đ191 LĐĐ 2013).
+ Trường hợp hgđ, cn chuyển nhượng, tặng cho qsdđ có điều kiện (Đ192 LĐĐ 2013).
+ Trong trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,

176
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp (Đ193 LĐĐ 2013).
+ Trong trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (K2 Đ194 LĐĐ 2013).

58. Phân tích các điều kiện cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các giao dịch về quyền
sử dụng đất?
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: là doanh nghiệp do nhà đầu tư ở nước ngoài đầu tư toàn
bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ Việt Nam để kinh doanh, thu lợi nhuận.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: là công dân Việt Nam (gốc Việt) cư trú, sinh sống lâu dài
ở nước ngoài.
– Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ.
Điều kiện:
– Theo Điều 188, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được thực hiện các các giao dịch về QSDĐ khi có các điều kiện:
+ (1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận
thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
Tại khoản 3 Điều 186: nếu tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài (không thuộc đối tượng được mua nhà gắn với QSDĐ tại Việt Nam theo
khoản 1) => Không được cấp giấy chứng nhận + Được chuyển nhượng hoặc tặng cho QSDĐ thừa
kế khi:
● Chuyển nhượng QSDĐ => Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;
● Tặng cho QSDĐ => Người được tặng cho phải là đối tượng tại điểm e khoản 1 Điều 179 +
Người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết
tặng cho;
● Chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSDĐ => Người nhận thừa kế hoặc người đại
diện (có văn bản ủy quyền) nộp hồ sơ nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật
vào Sổ địa chính.
+ (2) Đất không có tranh chấp: => Xác định rõ tư cách pháp lý + Bảo vệ lợi ích hợp pháp của chủ
thể thực hiện quyền.
Đất đang tranh chấp => Cần giải quyết xong tranh chấp => Mới được giao dịch QSDĐ.

177
+ (3) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: QSDĐ bị kê biên => Thể hiện sự cưỡng
chế của nhà nước.
Khi QSDĐ bị kê biên => Quyền đó đã bị hạn chế => Không được phép giao dịch.
+ (4) Việc giao dịch phải trong thời hạn sử dụng đất:
Khi đất hết thời hạn sử dụng => QSDĐ bị Nhà nước thu hồi => Người sử dụng đất không còn
QSDĐ => Không thể giao dịch QSDĐ.
– Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải
có đủ điều kiện tại Điều 189:
+ Tài sản gắn liền với đất thuê phải hợp pháp.
+ Đã hoàn thành xây dựng đúng quy hoạch và dự án đầu tư đã được phê duyệt.

59. Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế trang
trại có thể nhận quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào?
– Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế trang trại có thể
nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức:
+ Nhà nước giao không thu tiền trong hạn mức khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối Điều 129);
+ Đất do Nhà nước cho thuê;
+ Đất do thuê, nhận chuyển nhượng, thừa kế, được tặng cho;
+ Đất do nhận khoán của tổ chức;
+ Đất do hộ gia đình, cá nhân góp vốn.
(Điều 142).
+ Có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất (Điều 57).
+ Có thể tiếp tục sử dụng trong 1 số trường hợp ???
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp theo quy hoạch, kế
hoạch của Nhà nước, không có tranh chấp thì có thể tiếp tục sử dụng như sau:
+ Một là, đất được giao không thu tiền trong hạn mức khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại khoản 1 Điều 54.
=> Được tiếp tục sử dụng theo khoản 1 Điều 126.
+ Hai là, đất được giao không thu tiền trong hạn mức khi không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
=> Hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
+ Ba là, đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, thừa kế, được tặng cho; nhận
khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn

178
=> Được tiếp tục sử dụng.
– Cấm lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai không vì mục đích sản xuất.

60. Hãy chỉ ra sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và
quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm? Phân tích cơ sở của việc xây dựng các quyền cụ thể cho các
chủ thể sử dụng đất.

Trả tiền một lần Trả tiền hằng năm

(Điều 174) (Điều 175)

Quyền cho Quyền sử dụng đất và tài sản gắn Quyền sử dụng đất chỉ với đất đã xây dựng
thuê lại liền với đất xong kết cấu hạ tầng (với đất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế)

Quyền thế Quyền sử dụng đất và tài sản gắn Tài sản gắn liền với đất
chấp, góp vốn liền với đất

Quyền chuyển Quyền sử dụng đất và tài sản gắn Không có

nhượng liền với đất

Quyền tặng Quyền sử dụng đất và nhà tình Không có

cho nghĩa gắn liền với đất.

Miễn, giảm Có thể được nếu thuộc các trường Không được
tiền thuê đất hợp được Nhà nước quy định tại
Điều 174

179
 61. Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về quyền lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền hàng năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá
trình thuê đất của nhà đầu tư đối với Nhà nước khi thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư có ý nghĩa gì? Cho ví dụ thực tế để chứng minh.
Theo quy định tại Điều 13 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện
hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế
có vốn đầu tư nước ngoài.
Khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai 2013: “Quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc
hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê đất của Nhà đầu tư đối với Nhà nước khi
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
● Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về Quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng
năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê đất của nhà đầu tư
đối với Nhà nước khi thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có ý nghĩa:
(1) xuất phát từ bản chất của các hoạt động đầu tư kinh doanh là những hoạt động nhằm mục
đích sinh lợi, tính chịu rủi ro khá lớn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải xem xét, tính toán kỹ
lưỡng từng yếu tố của hoạt động đầu tư kinh doanh và thuê đất để thực hiện hoạt động đầu
tư kinh doanh. Mỗi hình thức thuê đất sẽ có những yêu cầu, những ưu và nhược điểm riêng,
việc pháp luật quy định cho Nhà đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất giúp các nhà đầu
tư được tính toán, cân nhắc và lựa chọn được hình thức thuê phù hợp với dự án đầu tư kinh
doanh của mình. (Xem thêm về lợi thế ưu nhược điểm tại câu 44 )
(2) quyền lựa chọn khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào đất đai ( xem điều 9 luật đất đai
2013)
NN Đặt ra những sự lựa chọn phù hợp để NDT xem xét, cân nhắc về năng lực tài chính và nhu cầu
sử dụng đất, các định hướng đầu tư kinh doanh trên đất để lựa chọn hình thức thuê sao cho phù hợp
● Ví dụ chứng minh:

180
 62. Hãy phân tích các căn cứ để xác định các loại đất? Bằng kiến thức đã tích
lũy, Anh (Chị) cho biết căn cứ nào là khó xác định nhất trên thực tế và giải
thích vì sao?
Căn cứ xác định loại đất:
Theo Điều 11 LDD 2013, Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
– Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các trường hợp đất được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trước ngày
10/12/2009, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) thì loại đất được xác định theo giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì loại đất thì sẽ được xác định theo các căn cứ riêng.
Cũng theo Điều 11 Luật đất đai năm 2013, căn cứ được xác định là giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ưu
tiên xem xét đầu tiên để nhằm bảo đảm quyền cũng như lợi ích của các chủ thể là người có quyền
sở hữu đối với mảnh đất đó. Chỉ khi các chủ thể không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới xem xét
đến các loại giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và các giấy tờ
là quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
– Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì căn cứ vào các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất sau:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ
giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm
1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo
quy định của pháp luật;

181
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính
phủ.
– Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định trên thì được quy định tại Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 như sau:
+ Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất
trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
+ Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào
nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
– Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn,
ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo
từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó.
+ Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất
chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy
định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.
+ Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm
2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương
mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác
định là đất ở.
Thông qua đó, ta nhận thấy, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định loại đất sẽ dựa
trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Đối với các trường
hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất không thể hiện thì việc xác định loại đất sẽ được căn cứ theo hiện
trạng sử dụng đất của gia đình là chủ sở hữu mảnh đất đó.
Như vậy, để xác định loại đất thì các chủ thể cần phải xem xét dựa trên giấy tờ bao gồm các loại hồ
sơ tài liệu với thứ tự ưu tiên như sau: Căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cấp. Đối với trường hợp các chủ thể không có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì căn cứ theo giấy tờ sử dụng đất theo điều 100 Luật đất đai
năm 2013 hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ
quan nhà nước. Khi không có giấy tờ gì thì mới áp dụng hướng dẫn của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
và sửa đổi của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tùy từng trường hợp sẽ xác định cụ thể theo: Hiện trạng
sử dụng đất; Nguồn gốc sử dụng đất hay Quy hoạch sử dụng đất.

182
Việc xác định loại đất khó hay không => Các chủ thể phải xem xét dựa trên pháp luật và thực tiễn:
theo thứ tự ưu tiên => Việc không có giấy tờ sẽ là căn cứ khó xác định loại đất nhất.
Vì quá trình xác minh cũng như đối chiếu rất phức tạp và khó khăn đối với cả cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cũng như những nghĩa vụ tài chính phát sinh kèm theo cho người dân.

63. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất dưới
khía cạnh quản lý nhà nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất?
Dưới khía cạnh quản lí nhà nước:
Thứ nhất, là căn cứ xác định điều kiện được thực hiện hầu hết giao dịch về đất đai. Điều 188
Luật Đất đai 2013 quy định đất còn thời hạn sử dụng là điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không được quyền thực hiện các giao dịch trên khi đã
quá thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn hoặc không gia hạn
thời hạn sử dụng đất; là căn cứ góp phần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp.
Trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân
theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013, các trường hợp còn lại đều có thể được gia hạn thời
hạn sử dụng đất hoặc không. Căn cứ vào thời hạn sử dụng của các loại đất, cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai có những tính toán, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp.
Thứ ba, thời hạn sử dụng đất cũng là căn cứ để cơ quan Nhà nước tính toán tiền thuế, phí, lệ
phí, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi thu hồi đất. Thời hạn sử dụng đất càng dài thì tiền thuế,
tiền thuê đất càng cao. Thời hạn sử dụng đất cũng là một trong những thành phần cấu thành giá đền
bù bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thuê, đất giao có thời hạn cho người sử dụng đất.
Thứ tư, thời hạn sử dụng đất là căn cứ để người sử dụng đất có các kế hoạch, phương án sử
dụng đất hợp lý, mang lại hiệu quả cao. Tận dụng được thời hạn sử dụng đất để thực hiện các kế
hoạch sử dụng đất sẽ mang lại hiệu quả cao cho người sử dụng đất.
Ví dụ chứng minh: Đối với NN: hết thời hạn, tổ chức thu hồi đảm bảo quỹ đất của NN sử dụng vào
những mục đích khác của địa phương, chẳng hạn A thuê đất làm nhà thổ, hết thời hạn NN thu hồi
để tái cấu trúc và cho người khác thuê. Đối với NSD: A đang kinh doanh nhà thổ mà sắp hết hạn sd
đất thì biết đường thanh lý tài sản trên đất => đảm bảo quyền và lợi ích, công sức bỏ ra, tránh việc
sử dụng đất hết hạn.
Dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của NSDD:

Thời hạn sử dụng đất là căn cứ để người sử dụng đất có các kế hoạch, phương án sử dụng đất hợp
lý, mang lại hiệu quả cao. Tận dụng được thời hạn sử dụng đất để thực hiện các kế hoạch sử dụng
đất sẽ mang lại hiệu quả cao cho người sử dụng đất.

183
 64. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định hạn mức sử dụng đất dưới
khía cạnh quản lý nhà nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất?
Dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ:
– Đảm bảo cho người sản xuất nhà nông nghiệp có đất để sản xuất khi có nhu cầu, tránh tình trạng
tích tụ tập trung đất đai quá lớn với mục đích đầu cơ đất dẫn tới sự phân hóa giai cấp ở khu vực
nông thôn. Qua đó tạo sự hài hòa giữa phát triển kinh tế với ổn định xã hội.
– Việc quy định hạn mức giao đất hợp lý, cho phép sự tập trung đất đai, phù hợp, khuyến khích
những người lao động có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức giao đất mà nhà nước cho
phép sử dụng.
Dưới khía cạnh quản lí:
- Căn cứ trong việc thu tiền sử dụng đất, đối với những trường hợp vượt hạn mức; đảm
việc nhận chuyển nhượng của các cá nhân, hộ gia đình trong hạn mức
- Việc cho phép tích tụ, tập trung đất đai trong hạn mức hoặc có khuyến khích mô hình kinh
tế trang trại phát triển, góp phần giải quyết công ăn việc làm tại khu vực nông thôn.
- Quy định hạn mức đất hợp lí sẽ cho phép sự tích tụ, tập trung đất đai phù hợp. Từ đó giải
quyết vấn đề sản xuất nông nghiệp tự cung tự cấp, nhỏ lẻ, thúc đẩy sản xuất nông nghiệp
theo mô hình sản xuất hàng hoá lớn. Nếu mãi canh tác theo kiểu manh mún, làm ăn nhỏ lẻ,
tự cung tự cấp thì người nông dân vẫn quanh quẩn với cái nghèo, cuộc sống bấp bênh. Tháo
gỡ những lực cản của quá trình tích tụ và tập trung đất nông nghiệp là khâu đột phá đầu tiên
phải thực hiện để thiết kế chính sách nhằm khuyến khích nông dân trong quá trình xây dựng
cánh đồng lớn, phát triển vùng sản xuất tập trung, chuyên môn hóa, cơ giới hóa và tự động
hóa, công nghệ cao.
- Tạo hành lang pháp lý an toàn để khuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát triển với quy
mô hợp lý, vừa tầm quản lý tổ chức sản xuất của hộ gia đình, cá nhân. Do đặc điểm địa lí,
trình độ quản lí và khả năng đầu tư vốn chưa cao, hơn nữa các trang trại ở nước ta có quy
mô vừa và nhỏ nên để tránh việc mở rộng diện tích trang trại không có kiểm soát dẫn đến
sau đó không có khả năng quản lí sản xuất, nhà nước đã đặt ra mức giới hạn hợp lí, tạo
hành lang an toàn cho phát triển kinh tế trang trại. Về mặt kinh tế, các trang trại góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển các loại cây trồng, vật nuôi có giá trị hàng hoá cao,
khắc phục dần tình trạng phân tán, tạo nên những vùng chuyên môn hoá cao mặt khác qua
thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế trang trại góp phần thúc đẩy phát triển công nghiệp. Do
vậy, phát triển kinh tế trang trại góp phần tích cực vào thúc đẩy sự tăng trưởng và phát triển
của nông nghiệp và kinh tế nông thôn

184
65. Hãy phân tích mục đích và ý nghĩa của việc quy định vấn đề hạn mức
đất trong nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Việc quy định như vậy có là rào cản đối với người sử dụng đất trong việc
tích tụ và tập trung đất nông nghiệp để phát triển mô hình kinh tế trang
trại hay không? Vì sao?

66. Có bao nhiêu loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp? Phân tích
mục đích, ý nghĩa của quy định đối với từng loại hạn mức đất?
- Hạn mức giao đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 có thể hiểu là diện tích đất tối đa
mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao sử dụng vào
mục đích nông, lâm nghiệp. Diện tích này được xác định theo từng loại đất nông nghiệp
từng vùng, từng địa phương khác nhau.
- Có hai loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp:
+ Hạn mức giao đất nông nghiệp (Điều 129 Luật Đất đai năm 2013)
+ Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp (Điều 130 Luật Đất đai năm 2013)
● Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định đối với từng loại hạn mức đất
- Hạn mức giao đất nông nghiệp
+ Luật đã đưa ra hạn mức khống chế đối với hộ gia đình, cá nhân theo từng vùng và mục đích
sử dụng đất.

185
 + Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 đã tiếp nối Luật Đất đai 2003 về quy định đưa ra hạn mức
đối với trường hợp được giao nhiều loại đất, quy định mà trước năm 2003 không được pháp
luật đất đai đề cập.
+ (1) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất
trồng cây lâu năm là không quá 5 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không
quá 25 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
(2) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất
rừng sản xuất là không quá 25 hecta.
Quy định "giao thêm" ở đây chính là quy định "mở" so với hạn mức khống chế mà pháp luật đã quy
định. Với quy định này, Nhà nước đã cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được
mở rộng thêm quy mô diện tích đối với một số loại đất ngoài hạn mức mà Nhà nước đã giao để phát
triển sản xuất.
+ Diện tích đất để tính hạn mức không phụ thuộc vào số lần nhận giao đất. Có 2 khả năng xảy
ra: Có thể chỉ nhận giao đất một lần đã đủ hạn mức nhưng cũng có thể được giao nhiều lần
mà tổng các lần đó mới đủ hạn mức giao hoặc vẫn chưa đủ hạn mức. Trên thực tế hiện nay,
căn cứ vào vốn đất nông nghiệp tại các địa phương thì hầu như không có địa phương nào có
thể giao một lần mà đủ hạn mức diện tích cho hộ gia đình, cá nhân.
- Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp
+ Nhà nước cho phép người sử dụng đất được thực hiện việc được nhận chuyển quyền sử
dụng đất, được phép tích tụ, tập trung đất đai ở mức độ hợp lí để phát triển sản xuất, Nhà
nước nghiêm cấm việc tích tụ đất đai một cách vô hạn định để rồi coi đất đai là phương tiện
kiếm lời trong khi đất nông nghiệp là có hạn.
+ Pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
không chỉ trong một tỉnh mà có thể trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương. Trong trường hợp này tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với
mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng
trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
cao nhất.
=> Điều này cho thấy Nhà nước đã tạo điều kiện tối đa cho người dân khi họ nhận chuyển quyền sử
dụng đất, được nâng mức tích tụ đất nhằm phát triển sản xuất.
+ Đây là cơ sở cho việc mở rộng quy mô diện tích đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của
người sử dụng đất nông nghiệp. Chính vì vậy, việc quy định hạn mức đất nông nghiệp vẫn
không hề cản trở đến việc phát triển kinh tế trang trại - mô hình kinh tế sản xuất hàng hoá
trong nông nghiệp nông thôn được Nhà nước khuyến khích phát triển.

186
 67. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là gì? Ủy ban nhân dân cấp
xã được sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như thế
nào?
● Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là quỹ đất nông nghiệp được lập ra sử
dụng vào mục đích công ích không quá 5% diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa
phương, mỗi xã, phường, thị trấn (Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013).
● Ủy ban nhân dân cấp xã được sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích như
sau:
- Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa,
thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và
các công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng nêu trên.
- Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương
Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai 2013.

68. Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có trách
nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng?
● Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì?
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại
đất chưa xác định mục đích sử dụng”.
Căn cứ theo Điều 58 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất chưa sử dụng bao gồm
+ Đất bằng chưa sử dụng
+ Đất đồi núi chưa sử dụng
+ Núi đá không có rừng cây
Theo đó, đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là đất khu dân cư
nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử
dụng ổn định lâu dài.
● Cơ quan nhà nước có trách nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng
Căn cứ theo Điều 164 Luật Đất đai 2013 quy định

187
 69. Phân tích quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quản lý và sử dụng quỹ
đất dự phòng 5%?
Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng
năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa
phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà
nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì
diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây
dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Quản lý: Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu
cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng
vào các mục đích sau đây:
a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục
thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình
công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại
điểm a khoản này;
c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban
nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng
thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá
05 năm.

– Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai chia làm 3 nhóm: (Điều 10)
+ Nhóm đất nông nghiệp;
+ Nhóm đất phi nông nghiệp;

188
+ Nhóm đất chưa sử dụng.
=> Không có loại đất nào là đất 5%.
– Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn => Được lập
quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây
hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản) (khoản 1 Điều 132).
=> Phục vụ nhu cầu công ích địa phương.
– Quỹ đất dự phòng 5%: là quỹ đất nông nghiệp lấy từ: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Việc quản lý và sử dụng quỹ đất dự phòng 5%:
– Quỹ đất 5% sử dụng cho mục đích của xã, phường, thị trấn như: (khoản 2 Điều 132)
+ Xây dựng các công trình công cộng bao gồm: Công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải
trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo
quy định của UBND cấp tỉnh;
+ Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng;
+ Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Ngoài các công trình công cộng, hộ gia đình, cá nhân tại địa phương được thuê công ích để sản
xuất nông nghiệp thông qua đấu giá với thời hạn mỗi lần thuê không quá 05 năm ( khoản 3 Điều
132).

70. Phân tích mục đích, ý nghĩa và các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
1. Mục đích của chuyển nhượng:
- Tìm kiếm lợi nhuận.
- Mục đích khác: nhà đầu tư muốn chuyển mục đích đầu tư sang các dự án khác; giải quyết áp lực
tài chính… (đọc thêm phần ý nghĩa đối với doanh nghiệp chuyển nhượng).
2. Ý nghĩa của chuyển nhượng:
- Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS:
+ Sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả. Ở đây, có thể là dự án
đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên cần chuyển nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng
xong nhưng không bán được hàng nên buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu hồi
vốn đầu tư…
+ Tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực thực hiện dự án, phần tài chính thu
được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết áp lực tài chính đang đè nặng. Trường hợp này là do doanh
nghiệp chưa giải quyết được bài toán thiếu vốn, trong khi các ngân hàng thương mại lại hạn chế cho
vay. Do đó, giải pháp tối ưu là phải chuyển nhượng một phần dự án.

189
+ Giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp tư việc chuyển nhượng dự án. Trường hợp này
thường là những doanh nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng.
- Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư KD BĐS:
+ Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng thường là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính, thông qua
hoạt động nhận chuyển nhượng dự án các doanh nghiệp này tiết kiệm được thời gian thực hiện các
thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, sau khi nhận chuyển nhượng thành công có thể triển khai
ngay dự án, chớp thời cơ, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng đặc biệt là đối với các đô thị
lớn như Hà Nội.
+ Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có cơ hội tiếp nhận với những dự án mà trước đây chưa có đủ
năng lực kinh nghiệm, tài chính để trở thành chủ đầu tư. Thông qua hoạt động chuyển nhượng một
phần hoặc toàn bộ dự án, các doanh nghiệp này có thể tiếp nhận vai trò chủ đầu tư và tiếp tục triển
khai với giá có thể thấp hơn so với đầu tư ngay từ ban đầu.
+ Đối với những dự án đã đi vào triển khai kinh doanh thì các doanh nghiệp khi nhận chuyển
nhượng đồng thời cũng tiếp nhận được nguồn khách hàng có sẵn của các dự án này. Điều này là
một lợi thế rất lớn trong tình trạng thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phá băng như hiện nay.
- Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung:
+ Chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án “treo”. Khi các nhà đầu tư, kinh doanh
BĐS vì một số lý do chủ quan như thiếu vốn, mục đích đầu tư không rõ ràng hoặc do một số lý do
kinh doanh khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thủ tục phiền hà của
các cơ quan Nhà nước...mà không tiếp tục đầu tư dẫn đến tình trạng dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi
là dự án treo), gây lãng phí về tiền của, đất đai.
+ Chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư giải quyết được bài toán về vốn → thu hồi vốn, giải
quyết được áp lực tài chính.
+ Giúp cho việc thực hiện dự án có hiệu quả hơn; tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ chu chuyển dòng
vốn đầu tư và góp phần thúc đẩy tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta.
+ Ý nghĩa khác: đảm bảo duy trì công ăn, việc làm cho người lao động trong ngành xây dựng, góp
phần thực hiện an sinh xã hội, giải quyết tình trạng ứ đọng sản phẩm của các ngành sản xuất vật liệu
xây dựng như xi măng, gạch, đá, cát, sỏi, sắt, thép...

71. Phân tích trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối
với đồng bào dân tộc thiểu số? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi
trách nhiệm đó của Nhà nước trong thực tế thời gian qua?
Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu
số đc hiểu là cơ quan Nn được giao nhiệm vụ phải có nghĩa vụ thực hiện yêu cầu, chủ trương chính
sách của Đảng NN đc thể hiện thông qua các văn kiện Đại hội Đảng các quy định PL của cơ quan
quản lý NN nhằm bảo đảm đất ở, đất sản xuất cho bà con người dân tộc thiểu số và được NN giám
sát thực hiện.

190
Căn cứ theo Điều 27 về Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng
bào dân tộc thiểu số như sau:
(1) Có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với
phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng.
(2) Có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở
nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp.

Tại Thông tư 02/2022/TT-UBDT do Ủy ban Dân tộc vừa ban hành có hiệu lực thi hành kể từ ngày
15/8/2022 đã hướng dẫn thực hiện một số dự án thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia phát triển
kinh tế-xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2021-2030, giai đoạn I từ năm
2021-2025, trong đó có Dự án 1 như sau:
Về hỗ trợ đất ở
Đối tượng hỗ trợ: Hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo trên địa bàn vùng đồng bào dân tộc thiểu số
và miền núi); hộ nghèo dân tộc Kinh sinh sống ở xã đặc biệt khó khăn (ĐBKK), thôn ĐBKK vùng
đồng bào DTTS&MN chưa có đất ở. ( Không hỗ trợ đối với các hộ đã nhận hỗ trợ trước đây
nhưng đã chuyển nhượng, cho, tặng)

Nội dung hỗ trợ và cách thức thực hiện: Căn cứ quỹ đất, hạn mức giao đất ở và khả năng ngân sách
của từng địa phương, UBND tỉnh xem xét ban hành các quy định cụ thể giao đất ở để làm nhà ở cho
các hộ thuộc đối tượng thụ hưởng, phù hợp với điều kiện, tập quán và pháp luật về đất đai.
+ Việc giao đất ở phải gắn phương án làm nhà ở trên diện tích đất được giao
→ tránh tình trạng các hộ được giao đất ở nhưng lại không có nhà ở.
+ Ở những nơi cần khai hoang, tạo mặt bằng chính quyền địa phương có thể sử dụng số tiền
hỗ trợ từ NSNN để san gạt, tạo mặt bằng, làm hạ tầng kỹ thuật để giao đất ở cho các đối
tượng được thụ hưởng.
+ Ở các địa phương không có điều kiện về đất đai, chính quyền địa phương bố trí kinh phí hỗ
trợ cho người dân tự ổn định chỗ ở theo hình thức xen ghép.
Về hỗ trợ nhà ở
Đối tượng: Hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo sinh sống trên địa bàn vùng đồng bào DTTS&MN;
hộ nghèo dân tộc Kinh sinh sống ở xã ĐBKK, thôn ĐBKK vùng đồng bào DTTS&MN chưa có nhà
ở hoặc nhà ở bị dột nát, hư hỏng. Hộ được hỗ trợ đất ở thì được đồng thời xem xét hỗ trợ nhà ở.
Nội dung hỗ trợ và cách thức thực hiện:
+ Hỗ trợ đầu tư xây dựng 01 căn nhà theo phong tục tập quán của địa phương; nội dung hỗ
trợ áp dụng theo theo Quyết định số 90/QĐ-TTg.
+ Tùy theo tình hình thực tế của từng địa phương, căn cứ nguyện vọng
=> UBND cấp xã vận động các hộ gia đình tự tổ chức xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở đảm bảo yêu
cầu về diện tích và chất lượng theo quy định.

191
 + Trường hợp người dân không thể tự xây dựng nhà ở, UBND cấp xã tổ chức xây dựng cho
các đối tượng này đảm bảo yêu cầu về diện tích và chất lượng theo đúng quy định.
Về hỗ trợ đất sản xuất
Đối tượng: Hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo sinh sống trên địa bàn vùng đồng bào DTTS&MN;
hộ nghèo dân tộc Kinh sinh sống ở xã ĐBKK, thôn ĐBKK vùng đồng bào DTTS&MN sinh sống
bằng nghề nông, lâm nghiệp chưa có đất sản xuất, có nhu cầu hỗ trợ đất sản xuất thì được chính
quyền địa phương xem xét hỗ trợ trực tiếp bằng đất sản xuất hoặc thiếu trên 50% đất sản xuất theo
định mức quy định của từng địa phương, có nhu cầu chuyển đổi nghề hoặc có nhu cầu hỗ trợ đất
sản xuất nhưng không bố trí được đất sản xuất thì được xem xét, hỗ trợ chuyển đổi nghề. Không hỗ
trợ đất sản xuất đối với các hộ đã nhận hỗ trợ đất sản xuất từ các chương trình, chính sách trước đây
nhưng đến nay đã chuyển nhượng, cho, tặng.

Nội dung hỗ trợ và cách thức thực hiện: Hỗ trợ trực tiếp bằng đất sản xuất:
+ Trường hợp địa phương còn quỹ đất có khả năng sản xuất được mà không cần phải thực
hiện cải tạo đất thì UBND cấp huyện căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thực hiện giao đất hỗ trợ cho các hộ thuộc đối
tượng thụ hưởng chính sách chưa có đất sản xuất theo quy định của pháp luật về đất đai;
các hộ này không được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách nhà nước và không được vay vốn từ
Ngân hàng Chính sách xã hội để tạo quỹ đất sản xuất.
+ Trường hợp địa phương còn quỹ đất sản xuất nhưng phải khai hoang, phục hóa, cải tạo đất
để có khả năng sản xuất thì UBND cấp huyện chỉ đạo tổ chức lập và thực hiện dự án khai
hoang, phục hóa, cải tạo đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt để giao đất sản xuất cho hộ thuộc đối tượng thụ hưởng chính
sách theo quy định của pháp luật về đất đai. Mức hỗ trợ từ ngân sách trung ương thực hiện
khai hoang, phục hóa, cải tạo đất không vượt quá định mức hỗ trợ quy định.

Nhận xét:
Tích cực: chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giải
quyết chính sách về đất ở, đất sản xuất cho đồng bào DTTS nói riêng và 25 triệu dân nông thôn
miền núi nói chung, với mục tiêu giải quyết cơ bản tình trạng thiếu đất sản xuất, đất ở đồng thời có
ý nghĩa rất quan trọng, giải quyết hàng trăm ngàn hộ đồng bào DTTS nghèo, không có đất ở, nhà ở,
không có hoặc thiếu đất sản xuất. Nhiều hộ đồng bào nghèo, du canh, du cư, di cư tự do, sinh sống
trong vùng thiên tai, nguy hiểm… từng bước có cuộc sống ổn định và nâng cao đời sống, tăng
cường khối đại đoàn kết dân tộc.
Hạn chế: Đó là tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai còn diễn biến khá phức tạp, tình trạng lấn
chiếm, tranh chấp đất đai giữa các hộ cá nhân với nhau, giữa hộ cá nhân với các công ty nông, lâm
nghiệp diễn ra ở nhiều địa phương. VD: Tại 5 tỉnh Tây Nguyên còn nhiều hộ thiếu đất sản xuất (chủ
yếu là hộ DTTS, di cư tự do); đời sống của một bộ phận đồng bào DTTS còn rất nhiều khó khăn,

192
còn nhiều hộ DTTS di cư tự phát cần sắp xếp, bố trí ổn định, còn nhiều hộ thiếu đất sản xuất, thiếu
đất ở...

72. Hãy chỉ ra những dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế thời
gian qua và cho biết nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp đó?
Tranh chấp đất đai = Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của 2 hoặc nhiều bên sử dụng đất trong quan
hệ đất đai.
Có 4 dạng về tranh chấp đất đai:
– Một là, tranh chấp về quyền sử dụng đất, bao gồm:
+ Tranh chấp về ranh giới đất, có thể là ranh giới đất liền kề, ngõ đi,... (Do một bên tự ý thay
đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn
diện tích đất của người khác).
+ Tranh chấp đòi lại đất, hoặc đòi lại tài sản gắn liền với đất (Do đất hoặc tài sản gắn liền với
đất trước đây thuộc quyền sở hữu của một chủ thể nhưng vì nhiều nguyên nhân mà họ không
còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ họ đòi lại từ người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh
chấp).
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính (Do các
bên ở các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã khác nhau, những vùng có địa giới không rõ
ràng).
– Hai là, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, gồm:
+ Tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất
+ Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
(Do các bên sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự mà dẫn đến tranh chấp nên bản chất của
các tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự).
– Ba là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất (ít gặp hơn). Dễ giải quyết vì có cơ sở là mục đích sử
dụng đất đã được Nhà nước xác định ngay từ đầu. (Do sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất).
– Bốn là, tranh chấp liên quan đến đất đai: về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi ly
hôn, hoặc thừa kế (Không xác định được tài sản chung là đất khi ly hôn; Người có quyền sử dụng
đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế không thỏa thuận được với nhau nên phát
sinh tranh chấp).

193
 73. Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh chấp đất
đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là yêu cầu
bắt buộc phải thực hiện?
- Khoản 2 Điều 202 LDD 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải
được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
- Khoản 2 Điều 3 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP về việc trả lại đơn quy định: “Đối với
tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm
2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều
192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”
Theo đó, đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi đưa ra khởi kiện tại Tòa
án thì bắt buộc phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
tranh chấp.
Lí giải:
Thứ nhất, Tòa án là cơ quan có chức năng xét xử các vụ án phát sinh từ các lĩnh vực khác nhau của
đời sống xã hội. Bên cạnh việc xét xử các vụ án hình sự, kinh tế, lao động, hành chính thì việc giải
quyết các vụ tranh chấp về đất đai chiếm một khối lượng lớn công việc của tòa. Việc hòa giải bắt
buộc tại UBND xã sẽ giúp giảm gánh nặng phần nào cho tòa án.
Thứ hai, UBND là cơ quan nắm bắt được chi tiết, rõ ràng nhất đồng thời có điều kiện để nhanh
chóng thu thập các thông tin về nguồn gốc, diễn biến quá trình sử dụng đất, diện tích đất tranh chấp,
sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang sử dụng với quy hoạch sử dụng đất, các quyết định giao
đất, cho thuê đất… khi xảy ra tranh chấp mà không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất. Bởi UBND là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, là cơ quan trực tiếp tổ chức thực hiện các
quy định pháp luật về các vấn đề trên, do vậy UBND sẽ nhanh chóng chứng minh được chủ thể sử
dụng đất hợp pháp hay không hợp pháp và giải quyết được tranh chấp đất đai hợp tình, hợp lí
Thứ ba, Nhiều vụ tranh chấp đất đai là giữa những người quen biết, thậm chí là gia đình họ hàng.
Việc quy định hòa giải tại ủy ban là bắt buộc nhằm đưa ra được biện pháp giúp các bên hòa giải,
tìm ra phương án phù hợp cho các bên mà vẫn giữ được mối quan hệ, tình cảm. Như vậy, hòa giải
phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân tương ái của dân tộc, giữ gìn được tình làng nghĩa xóm,
bảo đảm đoàn kết trong nội bộ nhân dân.

74. Hãy chỉ rõ các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực
hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất? Cho ví dụ đối với từng hành vi
vi phạm. Trên thực tế còn có hành vi vi phạm nào mà chưa được điều chỉnh
trong pháp luật đất đai hiện hành mà học viên biết?
- Các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất như sau: (Căn cứ vào nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày

194
10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất)
(1) Tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất
đai (Điều 13)
Ví dụ: A bán đất cho B khi đất ẫn đang có tranh chấp với em trai
(2) Tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện quy định (Điều 14)
Ví dụ: A tự ý chuyển mảnh đất ruộng ( đất nông nghiệp ) sang đất phi nông nghiệp khi trong thực tế
đất này vẫn thuộc quy hoạch đất nông nghiệp của địa phương, trong kế hoạch sd đất hằng năm của
huyện ko xác định đây là đất phi nông nghiệp
(3) Tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở (Điều 15)
Ví dụ: A lập ra công ty Alibaba thu mua đất nông nghiệp tại các địa phương sau đó tự ý tách thửa,
làm sổ đỏ bán cho khách hàng thu lợi hàng ngàn tỷ đồng và đang bị truy tố tù chung thân
(4) Tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện (Điều 16)
Ví dụ:
(5) Tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê mà không đủ điều kiện (Điều 17)
Ví dụ:
(6) Tự ý bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm mà
không đủ điều kiện (Điều 18)
Ví dụ: (7) Tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất
hàng năm (Điều 19)
Ví dụ: (8) Tự ý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều
kiện của hộ gia đình, cá nhân (Điều 20)
Ví dụ:(9) Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều
kiện đối với đất có điều kiện (Điều 21)
Ví dụ:(10) Tự ý chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo (Điều
22)
Ví dụ:(11) Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không đủ điều kiện (Điều
23)
Ví dụ:(12) Tự ý nhận chuyển quyền vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 24)
Ví dụ:(13) Tự ý nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định tại Điều 169 của Luật Đất đai
(Điều 25)

195
Ví dụ:
Trên thực tế còn có hành vi vi phạm nào mà chưa được điều chỉnh trong pháp luật đất đai hiện
hành: Chuyển quyền sử dụng đất không có giấy tờ
+ Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán
hoặc kết hợp bán và cho thuê mà không đủ điều kiện
+ Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, đồng bào dân tộc
thiểu số sử dụng đất được NN giao đất theo chính sách hỗ trợ của NN trong thời hạn 10
năm kể từ ngày có quyết định giao đất ( quy định tại khoản 3 điều 192)
+ Người VN định cư ở nước ngoài nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đất nằm trong
khu, cụm công nghiệp không đúng quy định tại điểm b, khoản 1, điều 169)
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất không đúng
quy định tại khoản 3, điều 153

75. Hãy chỉ rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình sử dụng đất đối với
người sử dụng đất? Hãy cho biết ý kiến của cá nhân về việc thực thi quy định
này của người sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?
CCPL: Các hành vi bị nghiêm cấm đối với NSDD:
Điều 12 LDD 2013 (trừ khoản 8, 9 và 10)
VD: Hai anh em tranh chấp lối đi chung
(Khoản 2) Quy hoạch treo: Chậm tiến độ, không thực hiện đúng hoặc không thực hiện quy hoạch,
kế hoạch đã đề ra (Vụ Golden Lake)
Ưu điểm:
Nhược điểm:

76. Vai trò hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn khi có
tranh chấp đất đai xảy ra? Anh Chị có nhận xét gì về hiệu quả của hòa giải
tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn trong thời gian qua
trên thực tế?
- Vai trò hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn khi có tranh
chấp đất đai xảy ra?

196
 + Cơ sở PL: Điều 202, 203 Luật Đất Đai 2013, Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-
HĐTP nghị quyết của HĐTP TANDTC hướng dẫn 1 số quy định tại Khoản 1 Khoản 3 Điều
192 BLTTDS số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ
án.
+ UBND cấp xã là cấp quản lý đất đai trực tiếp, gần gũi với người dân nhất trong hệ thống cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền chung => Nắm rõ, hiểu biết => việc hoà
giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện sẽ thuận lợi hơn, hiệu quả, khả năng
thuyết phục các bên tranh chấp trong hoà giải tranh chấp đất đai sẽ cao hơn.
+ Ưu thế của hoà giải là tính linh hoạt, mềm dẻo, thủ tục thực hiện đơn giản, tiện lợi và ít tốn
kém về thời gian, vật chất, công sức.
+ Tạo tiền đề để phát huy được vai trò, sức mạnh to lớn để giải quyết những bất đồng mâu
thuẫn trong nội bộ của nhân dân.
- Anh Chị có nhận xét gì về hiệu quả của hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã,
phường, thị trấn trong thời gian qua trên thực tế?
(1) Thành tựu: Góp phần giải quyết hiệu quả các tranh chấp, tiết kiệm được thời gian, chi phí,
công sức
(2) Bất cập:
- Việc hoà giải không đầy đủ thành phần theo quy định: không có sự tham gia của UB Mặt
trận TQVN cấp xã và các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức, xã hội khác
- Tình trạng tồn đọng hồ sơ, chậm trễ trong việc giải quyết bức xúc của người dân dẫn đến
việc hòa giải tại cấp cơ sở chưa được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả

77. Phân biệt giữa hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở với hòa giải tranh chấp đất
đai tại UBND xã, phường, thị trấn?

Tiêu chí Hoà giải tranh chấp đất đai ở cơ sở Hoà giải tranh chấp đất đai tại
UBND xã, phường, thị trấn

Giống Đều nhằm giải quyết tranh chấp giữa 2 hay nhiều bên thông qua thương lượng có
nhau bên thứ ba (không phải bên tranh chấp).

197
1. Phạm – Tranh chấp nhỏ (trong gia đình, xóm – Tranh chấp đất đai các bên không tự
vi hoà giải làng…) hoà giải được.
– Vi phạm chưa đến mức xử lý bằng biện
pháp hình sự hoặc hành chính.

2.Bản – Khuyến khích, thuyết phục các bên tự – Thủ tục pháp lý bắt buộc.
chất nguyện thỏa thuận với nhau – Là giai đoạn tiền tố tụng => Giải
=> Đạt được thỏa thuận, xóa bỏ mâu quyết tranh chấp đất đai của TAND
thuẫn phù hợp với pháp luật và đạo đức hoặc CQHCNN.
xã hội.

3. Người – Tổ hoà giải: là tổ chức tự quản ở thôn, - Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai
hoà giải xóm, bản, ấp, tổ dân phố. của UBND xã phường, thị trấn thành
– Gồm 3 thành viên trở lên (có người dân lập.
tộc nếu ở vùng có người dân tộc). - Có thể mời đại diện Hội Nông dân,
– Tiêu chuẩn: đạo đức tốt, uy tín; khả Hội phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn
năng thuyết phục; hiểu biết pháp luật. thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

4.Hệ quả – Nếu hòa giải thành => các bên thỏa Kết quả phải lập thành biên bản, có:
pháp lý thuận lập văn bản hòa giải thành; – Chữ ký của Chủ tịch Hội đồng;
– Nếu hòa giải không thành => các bên – Các bên tranh chấp có mặt;
được yêu cầu cơ quan, tổ chức khác có
– Các thành viên tham gia hòa giải.
thẩm quyền giải quyết theo quy định của
pháp luật.

78. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào?
Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn với hòa
giải tiền tố tụng đối với các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của hệ
thống Tòa án nhân dân.

198
 - Trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được quy định tại Điều 202 Luật
Đất đai 2013 và được cụ thể hóa tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai như sau:
Bước 1: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ tranh chấp đất đai
Về hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: Pháp luật không quy định cụ thể hồ sơ yêu cầu giải
quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phải có những loại giấy tờ bắt buộc. Tuy nhiên trên thực
tế, về cơ bản hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải bao gồm: Đơn yêu cầu giải quyết
tranh chấp đất đai, kèm theo các tài liệu, chứng cứ khác (nếu có) như: Biên bản hòa giải tranh chấp
đất đai ở cơ sở; bản sao: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (các loại giấy tờ theo quy định tại
Điều 100 của Luật đất đai 2013 nếu có); trích lục thửa đất; giấy tờ mua bán, sang nhượng đất; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy Chứng minh nhân dân của người yêu cầu…
Bước 2: Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và tài liệu, chứng cứ kèm theo
(nếu có)
UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
Thứ nhất, phải tiến hành thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập
giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện
trạng sử dụng đất.
Đây là một thủ tục bắt buộc phải thực hiện nhằm mục đích đảm bảo cho việc hòa giải mang lại hiệu
quả và có tính thuyết phục cao. Công việc này do cán bộ địa chính tham mưu thực hiện (thông
thường địa chính sẽ tham mưu giúp Chủ tịch UBND xã ban hành Quyết định thành lập Tổ xác
minh, thành phần từ 3 đến 5 người gồm có công chức địa chính, tư pháp, công an, Trưởng xóm/Tổ
trưởng Tổ dân phố hoặc các thành viên khác, do từng địa phương quyết định, không quy định bắt
buộc). Sau khi tiến hành thẩm tra, xác minh về, Tổ xác minh có trách nhiệm phải lập báo cáo kết
quả thẩm tra, xác minh nội dung tranh chấp đất đai gửi Chủ tịch UBND xã hoặc Phó Chủ tịch
UBND xã (người phụ trách hòa giải tranh chấp đất đai). Nội dung báo cáo có các nội dung chủ yếu
sau: (i) Xác định rõ quan hệ tranh chấp mà các bên yêu cầu giải quyết là gì: ai tranh chấp với ai (cá
nhân với cá nhân hay hộ gia đình tranh chấp, lưu ý phân biệt vì hệ quả pháp lý khác nhau); diện
tích, loại đất tranh chấp, yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu của bị đơn. (ii) Nguồn gốc và quá trình
sử dụng. (iii)Thông tin hồ sơ địa chính qua các thời kỳ (tờ bản đồ, diện tích, loại đất, sổ mục kê, sổ
đăng ký ruộng đất, sổ địa chính…). (iii) Hiện trạng sử dụng đất đang tranh chấp (phải kiểm tra hiện
trường, lưu ý thủ tục kiểm tra hiện trường phải đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định); so sánh thông tin
địa chính qua các thời kỳ và phải có lý giải sự biến động (nếu có). (iv) Nguyên nhân và diễn biến
phát sinh tranh chấp và kết quả hòa giải ở cơ sở, tự hòa giải. (v) Tình trạng sử dụng đất hiện nay của
các bên tranh chấp (hoàn cảnh về đất ở, đất sản xuất của các bên tranh chấp).
Thứ hai, thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại
UBND cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy
ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn,
ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn
biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã,

199
phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội
Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh
Thứ ba, tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa
giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Trước khi tổ chức cuộc họp hòa giải, UBND cấp xã phải gửi thư mời đến tất cả các bên tranh chấp
và thành viên tổ hòa giải. Và việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.
Trường hợp, tại cuộc họp hòa giải có một bên tranh chấp hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan vắng mặt thì phải hoãn cuộc họp hòa giải và tổ chức lại cuộc họp hòa giải lần thứ hai. Việc
hoãn cuộc họp hòa giải phải lập thành biên bản và ghi rõ lý do hoãn cuộc họp. Trường hợp một
trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Bước 3: Lập biên bản hòa giải khi giải quyết tranh chấp
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian
và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ
về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết
quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được
các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa
giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi
ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Trường hợp, sau khi thông qua biên bản hòa
giải mà một trong các bên tranh chấp không đồng ý ký tên vào biên bản hòa giải thì phải lập biên
bản để lưu vào hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến
bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp
xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập
biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
- Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND với hòa giải tiền tố tụng đối với các tranh
chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Thứ nhất, về cơ sở pháp lý, mỗi hoạt động hòa giải đều được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật
riêng biệt.
Thứ hai, mặc dù tranh chấp về lĩnh vực đất đai cũng nằm trong phạm vi hòa giải ở cơ sở, tuy nhiên
về bản chất hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở và hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã khác
nhau.
- Hòa giải tiền tố tụng nói chung và hòa giải tranh chấp đất đai thông qua hoạt động
hòa giải ở Tòa án nói riêng là phương thức tổ chức giải quyết những mâu thuẫn,
tranh chấp trên cơ sở khuyến khích, thuyết phục các bên tự nguyện thỏa thuận với
nhau nhằm xóa bỏ mâu thuẫn, bất đồng, từ đó đạt được thỏa thuận phù hợp với
pháp luật và đạo đức xã hội, góp phần xây dựng tinh thần đoàn kết trong nội bộ
nhân dân, tương thân tương ái, giữ gìn đạo đức, tình làng nghĩa xóm, giữ gìn an
ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư.

200
 - Hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là hoạt động hòa giải mang
tính chất thủ tục hành chính tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
đối với các tranh chấp về đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm
2013, theo đó Luật Đất đai khẳng định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp
đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì
gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Thứ ba, về hệ quả pháp lý của việc hòa giải
- Đối với hoạt động hòa giải ở Tòa án, nếu hòa giải thành, các bên có thể thỏa thuận
lập văn bản hòa giải thành và chấm dứt quy trình tố tụng; nếu hòa giải không thành
thì các bên có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo quy
định của pháp luật. Đặc biệt quyết định hòa giải thành không có chế định bắt buộc
phải thực hiện nên các bên có quyền thay đổi quyết định nếu sau đó cảm thấy chưa
thỏa mãn.
- Đối với hoạt động hòa giải trong giải quyết các tranh chấp đất đai, kết quả hòa giải
tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản. Biên bản hòa giải phải có chữ ký
của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên
tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi
ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Các bên buộc phải thực hiện
và chịu trách nhiệm về nghĩa vụ của mình.

Contents
1. Ngành Luật Đất đai có những phương pháp điều chỉnh nào? Hãy chỉ rõ những đặc điểm của mỗi phương
pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai?........................................................................................................107
2. Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Đánh giá việc thực
thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó trên thực tế?..................................................................108
3. Phân tích nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp? Bằng các quy định của pháp luật đất đai
hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá
gì về việc thực hiện nguyên tắc này trong thời gian qua?................................................................................111
4. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao? Bằng các quy định của
pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này?.......................113
5. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng
đất” theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?........................................................................................114
6. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất” theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?.................................114
7. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình
trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật khác có liên quan”?........114
8. Phân tích Điều 4 Luật Đất đai 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu"..................................................................................................................................................................114
9. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền gì đối với đất đai? Anh (Chị) có
nhận định gì về thực tiễn thực thi các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?...................115

201
10. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có trách nhiệm gì đối với đất đai? Anh
(Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua.
117
11. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, duy trì và bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên,
pháp luật cần phải tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực
tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới. Bằng kiến thức đã học và tích luỹ, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận
định nêu trên.....................................................................................................................................................118
12. Vì sao trong bối cảnh đại đa số các quốc gia trên thế giới tư nhân hóa đất đai mà Việt Nam vẫn kiên
định xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu? Hãy cho biết cơ sở lý
luận và thực tiễn để xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay?................................119
13. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ thống các cơ quan nhà
nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành?.......................................................................................................121
14. Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có nhiều quy định thể hiện những yêu cầu cụ thể về công khai, minh
bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và chưa hiệu
quả vấn đề này. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, anh chị hãy làm sáng tỏ vấn đề này................122
15. Hãy chỉ rõ những quy định nào của Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án treo hiện nay? Phân tích cụ thể các quy định
đó? 123
16. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi phê duyệt phải
được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Phân tích ý nghĩa của những quy định này. Hãy nêu ý
kiến cá nhân về việc thực hiện quy định này trên thực tế thời gian qua?.........................................................124
17. Bằng kiến thức đã học và tích lũy, Anh (Chị) hãy chỉ rõ vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai? Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên cơ
sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt"? Chỉ rõ quy định như vậy giải
quyết được tồn tại, vướng mắc gì trong thực tiễn thời gian qua?.....................................................................125
(1) Là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất:........................................................125
(2) Là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất, qua đó thúc đẩy sự phát
triển kinh tế:..........................................................................................................................................125
(3) Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng:..........................................................126
18. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành? 126
19. Chỉ rõ sự khác biệt giữa hình thức giao đất có thu tiền với hình thức cho thuê đất theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành?.............................................................................................................................126
20. Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ
được thuê đất trả tiền hàng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê? Phân tích
mục đích, ý nghĩa của quy định này.................................................................................................................128
21. Hãy phân tích những lợi thế và những bất lợi đối với nhà đầu tư khi thuê đất trả tiền hàng năm và
thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hãy đưa ra 02 (hai) ví dụ thực tế để chứng minh về sự lựa
chọn hình thức thuê đất phù hợp nêu trên trong hoạt động đầu tư?.................................................................129
22. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư
nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy
đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai trên thực tế?..................................................................130
23. Hãy phân tích các phương thức trao quyền sử dụng đất của Nhà nước cho người sử dụng theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành?..............................................................................................................131

202
24. Với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang diễn ra nhanh chóng hiện
nay thì tất yếu dẫn đến một diện tích lớn đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước quy hoạch chuyển sang mục đích
phi nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích nêu trên. Tuy nhiên, để diện tích đất nông nghiệp không bị
giảm sút nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản xuất cho người nông dân, tạo nguồn sống, việc làm ở các vùng
nông thôn, pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp.
Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, Anh (Chị) hãy bình luận nhận định nêu và cho biết rõ quan điểm
của mình?..........................................................................................................................................................133
25. Hãy chỉ rõ việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất có vai trò gì đối với công tác quản lý nhà
nước về đất đai? Cho ví dụ cụ thể để chứng minh?..........................................................................................134
26. Hãy phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng
đất? Việc đề ra các căn cứ đó có ý nghĩa gì đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai?............................134
27. Thế nào là đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng? Hãy chỉ rõ
điều kiện tiên quyết nào để Nhà nước được quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng cho mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng....................................................................................137
28. Hãy phân tích căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát
triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013? Giải thích rõ
vì sao phải tuân thủ căn cứ đó khi thu hồi đất?................................................................................................138
29. Tại sao phải minh bạch, công khai hóa trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư? Phân tích
mục đích, ý nghĩa của quy định này.................................................................................................................138
30. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định: “Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất”
theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013?..................................................................................................139
31. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh? Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách này
trong thời gian qua?..........................................................................................................................................140
32. Thực trạng hiện nay người dân thường bất đồng và khiếu nại với các cơ quan chức năng về tình trạng
thu hồi đất còn nhiều khuất tất, ảnh hưởng tới đời sống của người dân. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những biểu hiện
của những dạng sai phạm trong thu hồi đất mà người dân khiếu nại và cho biết những nhận định, đánh giá của
mình về vấn đề đó?...........................................................................................................................................140
33. Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất? Có trường hợp nào không được
bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài sản trên đất không? Cho ví dụ cụ thể?................................142
34. Theo Luật đất đai 2013 thì những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn
liền với đất? Những trường hợp không được bồi thường về tài sản có đương nhiên cũng không được bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi không? Vì sao?...........................................................................................................143
35. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay trong công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? Giải thích rõ nguyên nhân của những tồn tại, bất cập,
vướng mắc đó và cho một số đề xuất khắc phục?............................................................................................144
36. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách tái định cư trong thời gian qua và lý giải
vì sao trong thời gian qua người có đất bị thu hồi thường khiếu nại về vấn đề tái định cư?...........................147
37. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách bồi thường về đất nông
nghiệp trong thời gian qua và lý giải vì sao trong thời gian qua người có đất nông nghiệp bị thu hồi thường
khiếu nại về vấn đề bồi thường?.......................................................................................................................147
38. Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành để Nhà nước xét và công
nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân?....................................................................................149
39. Hãy phân tích các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành...............................................................150
40. Hãy phân tích trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai? Hãy nêu
quan điểm cá nhân về việc thực thi trách nhiệm đó của Nhà nước trong thực tế thời gian qua?.....................151

203
41. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Cho biết những thất thoát về
nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng
minh. 152
42. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa
vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh...............................................................153
43. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc Nhà nước quyết định giá đất trong quản lý nhà nước về đất
đai? 155
44. Có những loại giá đất nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Phân biệt giữa Bảng giá đất
và Giá đất cụ thể?.............................................................................................................................................156
45. Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp
cụ thể thế nào?..................................................................................................................................................159
47. Nhà nước có những khoản thu tài chính nào từ đất đai? Hãy chỉ rõ những thất thu trên thực tế thời
gian qua khi thực hiện nguồn thu này..............................................................................................................162
49. Hãy chỉ rõ những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những kết quả tích
cực và những hạn chế về việc thực hiện sự bảo đảm này của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong thực tế
thời gian qua?...................................................................................................................................................164
50. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất dưới khía cạnh: Bảo hộ quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất?............................................................165
51. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất?.......................................................................165
Cơ sở pháp lý của sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất. Việc bảo đảm của Nhà nước đối với người sử
dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất là
một trong những biểu hiện của nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp. Đây là một
chính sách của Nhà nước xuyên suốt các thời kỳ........................................................................................166
52. Hãy chứng minh rằng, pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển khác nhau có xu hướng ngày
càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất................................................166
53. Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, hãy chỉ rõ: Quyền sử dụng đất của những người sử dụng
đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đại diện của Nhà nước đối với đất đai, vừa mang tính độc lập
trong quá trình khai thác, sử dụng đất..............................................................................................................167
54. Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp luật đất đai hiện hành
quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình
sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng
đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc"......................................................................................................169
55. Bằng kiến thức đã học, Anh Chị hãy làm rõ nhận định sau đây: "Pháp luật đất đai hiện hành thể hiện
quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng
đất tại Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn thể hiện sự bất bình
đẳng, đang là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư"
170
56. Phân tích các điều kiện cụ thể để các tổ chức trong nước được thực hiện các giao dịch về quyền sử
dụng đất?..........................................................................................................................................................172
57. Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng
đất? 174
58. Phân tích các điều kiện cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất?.................................................................175

204
59. Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế trang trại có thể nhận quyền sử
dụng đất dưới những hình thức nào?................................................................................................................176
60. Hãy chỉ ra sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm? Phân tích cơ sở của việc xây dựng các quyền cụ thể cho các chủ thể sử dụng đất.
177
61. Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc
hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê đất của nhà đầu tư đối với Nhà nước khi thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư có ý nghĩa gì? Cho ví dụ thực tế để chứng minh....................................................178
62. Hãy phân tích các căn cứ để xác định các loại đất? Bằng kiến thức đã tích lũy, Anh (Chị) cho biết căn
cứ nào là khó xác định nhất trên thực tế và giải thích vì sao?..........................................................................179
63. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất dưới khía cạnh quản lý nhà
nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất?................................................................181
64. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định hạn mức sử dụng đất dưới khía cạnh quản lý nhà
nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất?................................................................182
65. Hãy phân tích mục đích và ý nghĩa của việc quy định vấn đề hạn mức đất trong nông nghiệp
theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Việc quy định như vậy có là rào cản đối với người sử
dụng đất trong việc tích tụ và tập trung đất nông nghiệp để phát triển mô hình kinh tế trang trại hay
không? Vì sao?................................................................................................................................................183
66. Có bao nhiêu loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp? Phân tích mục đích, ý nghĩa của
quy định đối với từng loại hạn mức đất?..........................................................................................................184
67. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là gì? Ủy ban nhân dân cấp xã được sử dụng đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như thế nào?..............................................................................185
68. Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có trách nhiệm quản lý đối với đất
chưa sử dụng?...................................................................................................................................................186
69. Phân tích quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quản lý và sử dụng quỹ đất dự phòng 5%?...186
70. Phân tích mục đích, ý nghĩa và các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư
theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?................................................................................................188
71. Phân tích trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc
thiểu số? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi trách nhiệm đó của Nhà nước trong thực tế thời gian
qua? 189
72. Hãy chỉ ra những dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế thời gian qua và cho biết
nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp đó?.........................................................................................................191
73. Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã,
phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện?....................................192
74. Hãy chỉ rõ các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất? Cho ví dụ đối với từng hành vi vi phạm. Trên thực tế còn có hành vi vi phạm nào mà chưa
được điều chỉnh trong pháp luật đất đai hiện hành mà học viên biết?.............................................................193
75. Hãy chỉ rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình sử dụng đất đối với người sử dụng đất? Hãy
cho biết ý kiến của cá nhân về việc thực thi quy định này của người sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?
194
76. Vai trò hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy
ra? Anh Chị có nhận xét gì về hiệu quả của hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn
trong thời gian qua trên thực tế?.......................................................................................................................195
77. Phân biệt giữa hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở với hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã,
phường, thị trấn?...............................................................................................................................................195

205
78. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào? Phân biệt hòa giải tranh
chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn với hòa giải tiền tố tụng đối với các tranh chấp thuộc thẩm quyền
giải quyết của hệ thống Tòa án nhân dân.........................................................................................................197

206