中国沣河 · 沣滨水镇住宅项目

规划方案
RENDERING SECTION ZERO 效果图
【礼制规城】
城市公园——打造都市绿带、强化生态界面
林荫大道——宁静氛围、塑造私密体验
曲径通幽——组团小径
入户庭院
庭院深深——私家花园
府园平邸——经典大气
入户大堂——典雅简洁
庭院——精致舒适
商业庭院——休闲雅致
 CONTENTS
目录

【經之】 【營之】 【攻之】 【成之】

1. 基地分析 2. 设计策略 3. 规划方案Ⅰ 5. 平面设计
BASE ANALYSIS DESIGN CONCEPT PLANNING ONE GRAPHIC DESIGN
目标客户
上位规划解读 产品设计 大区方案 合院户型
周边影响因素 强排逻辑 总图指标 小高层户型
地块价值 方案分析 底商标准段平面
DK-1 方案
示范区设计

4. 规划方案Ⅱ 6. 造型设计
PLANNING TWO FACADE DESIGN

大区方案 概念
总图指标 造型成果
方案分析
DK-1 方案
SITE ANALYSIS SECTION ONE 基地分析
 SITE ANLYSIS
上位规划解读

地铁

5 号线 距离基地东北侧有一站点，可
聚集人流导向。
16 号线 距离基地中东侧和东南侧各
有一站点，也可聚集人流导向。

文化景观通廊

场地中部形成连接沣河湿地公园
与 镐京遗址公园 的景观通廊

昆明池

基地南侧 与 昆明池遥相呼应
（建议设置办公用地形成地标）
沣河湿地公园

镐京遗址公园

昆明池

图例 Legend
16 号地铁线
5 号地铁线
景观轴线
文化通廊轴线
主要地铁站点
DESIGN CONCEPT SECTION TWO 设计策略
 DESIGN CONCEPT
设计策略

目标 产品 强排
客户 设计 逻辑

客群对比 竞品调研 去化溢价

需求分析 产品压制 理性推导
目标
客户
 DESIGN CONCEPT
客群定位

行业翘楚 业内精英 幸福之家 后起之秀

• 社会地位高，注重生 • 高新区溢出的家有儿女 • 单身青年，讲究生活
需求 态自然的居住环境
• 注重精致生活，要求配
套齐全，讲究品质 的年轻家庭，注重家 的便利性
特征 • 家庭观念重，好天伦
之乐
• 多非单身，对家庭相
关配套要求较高
庭生活品质
• 关注教育、儿童娱乐
• 爱热闹爱交际，倾向于
同龄人集聚
等相关配套

吸引 • 花甲工程
• 搜集陕西区域的离退休
• 精英计划
• 加大在海内外高新区的
• 通过承接高新区的产业
溢出，针对相关人才，
• 毕业直通车
• 与西安交大等知名院校
策略 专家信息，高薪聘请 针对中高端人才的宣
传，与猎头合作吸引人
提供优惠购房政策，
吸引高新区人才随产
合作，打造专业化的
专家，邀其阖家进入 实习基地，择优解决
项目 才 业迁移 就业

定制
• 专家别墅 • 高层大户型住宅 • 高层大户型住宅 • 小户型人才公寓
产品
产品
设计
 DESIGN CONCEPT
市场分析总结

产品面积段
90-350 ㎡
小高层 别墅

90-180 ㎡ 250 350 ㎡

优于竞争对手的对标产品
 DESIGN CONCEPT
对标策略

优于竞争对手的对标产品
高层 别墅

90 户型 120 户型 140 户型 180 户型 250/350 户型

竞品

我们
的
产品

产品 3 面宽压制 2 3 面宽压制 2 3.5 面宽压 4 套房升级，压制 2 小面积段，低总价，赠送多，多重院落

策略 面宽， 3 房 2 面宽，双南卧 制 3 房，通 套房，活动空间更舒 / 大面宽阳光别墅 / 类独栋及独栋私享
卫压制两房 1 压制单南卧 透洄游空间 适，通透洄游空间 别墅
卫
强排
逻辑
STEP1. 输入规划条件
 DESIGN CONCEPT
规划条件

从五个地块中，选取 DK1 地块为例：

容积率： 1.5

建筑限高： 50m

建筑密度： 31%

DK2 DK3 DK4 DK5

DK1 绿地率： 35%

总用地面积： 226670.5 ㎡

幼儿园用地面积：约 6000 ㎡
任务书条件输入 平均层数 = 容积率 / 建筑密度

用地面积 226670.5 ㎡ 平均层数 =1.5/0.31=5 层

容积率 1.5

建筑限高 50M
地块限高为 50m
建筑密度 31%

如何用足覆盖率，使土地资源利用
最大化，成为我们的设计准则
1. 如何用足覆盖率，令货值最大化？
 11F 小高与 16F 小高售价基本无差别

市场研判 多层洋房溢价不突出

低层别墅溢价最高

方式一：
全 6F 洋房：满铺低层产品，无法做足容积率，货值较低 货值： 25.55 亿

方式二：
货值： 26.67 亿
11F+ 多低层：全面提升产品舒适度，提升附加值

方式三：
货值： 27.45 亿
16F+ 多低层：增加高溢价产品，达到最大附加值

经上述验算： 16F+ 多低层组合，最出货值！

 低层住宅高溢价不出量 ，产品总量最大化

做足覆盖率

高层住宅低溢价出量， 产品总量最小化

S低 *X +S高 *Y=S住
低层建筑面积 * 低层栋数 + 高层建筑面积 * 高层栋数 = 总建筑面积（用地面积 * 容积
率）
推导公式
M低 *X +M高 *Y≤M
低层占地面积
住 * 低层栋数 + 高层占地面积 * 高层栋数≤总占地面积（用地面积 * 建筑密度）

经测算： 16F 的产品最少做 20.3-20.8w ，否则覆盖率会超

2. 如何最大化利用景观资源？
景观资源利用分析

N 100M 宽道路

湿地公园 高层 高层
高层
低层 高层
低层 低层
景观一般面 镐京遗址公园 低层
景观最佳面

景观较好面
DK-1
” 南北分”布局 ” 东西分”布局 ”7” 型布局 反” U” 型布局
30M 宽城市 30M 宽城市
绿化带 绿化带

高区 高区 高区 高区
北侧高层 景观资源一般 景观资源较好 景观资源最好
景观资源差
景观一般面
50M 宽道路 住宅组团绿地
低区 低区 低区 低区
感受差 感受好 感受较好 感受一般

结论：东西两面为景观最佳面
3. 尝试各种组合方式
 16F+ 联排别墅……
16F+ 合院别墅……
高层在北侧……
高层在东侧……
高层在中间，低层在两侧
高层在东北两侧……
高层反 U 型分布……
……
 最终，我们确定两个方向

方案一 中间型 方案二 7 字型

高层 高层

低层 高层 低层 低层
低层 低层

大区规划延续感最佳 大区规划延续感较好
货值最大 货值最大
高层景观较好 高层景观最好
低层感受最佳 低区感受较好

16F 小高 + 别墅 16F 小高 + 别墅
STEP2. 通过竞品反推产
品
 通过分析竞品得到产品面积段

竞品楼盘 90 ㎡ 中小型产品
紧凑型三房

90 ㎡ 同位优化
143 ㎡
浐灞 半岛
120-140 ㎡ 首改善产品
改善型三房

122 ㎡
145 ㎡ 180 ㎡
稀缺产品 大户型套房
上实城开自然界云栖 四房大平层

350 ㎡
460 ㎡ 创新产品 250-350 ㎡ 外溢改善
金地湖城大境地 3F 别墅
STEP3. 强排结果推算低层产品类
型
 16F 小高 + 合院
方案一：“中间”型分布 16F 小高 + 联排 16F 小高 + 合院 16F 小高 + 类独栋
+ 类独栋

覆盖率： 29.5% 覆盖率： 30.2% 覆盖率： 28.8% 覆盖率： 29.52%

总货值： 28.992 亿 总货值： 29.786 亿 总货值： 29.243 亿 总货值： 29.48 亿

16F 小高 + 合院
16F 小高 + 联排 16F 小高 + 合院 16F 小高 + 类独栋
方案二：“ 7” 字型分布 + 类独栋

货值基本设定 覆盖率： 29.1%

总货值： 28.485 亿
覆盖率： 29.8% 覆盖率： 28.38%
总货值： 28.70 亿
覆盖率： 29.15%
总货值： 28.94 亿
总货值： 29.189 亿
小高 0.8w/ ㎡
联排 1.25w/ ㎡
合院 1.35w/ ㎡ 合院别墅产品最出货值，宏观上类独栋产品可以与之替换。
类独栋 1.45w/ ㎡
STEP4. 规划方案
方案一：礼制规城 方案二：在水一方

覆盖率： 30.2% 覆盖率： 29.8%

总货值： 29.786 亿 总货值： 29.189 亿
PLANNING SCHEME SECTION THREE 规划方案
 礼制 大区方案
PLANNING SCHEME 规划方案Ⅰ 规城 DK-1 方案
 PLANNING SCHEME
五重概念

壹
尊重历史
突出鎬京公园和沣河湿地公园的文
园 化历史价值，需高度上进行尊重
公
高层在中间
地
湿

貳
河
沣

礼制传承 —— 中轴
南北生态景观轴

块
东西文化景观轴

板
空间多重序列

京
镐
叁
鎬京城市肌理——九经九纬

肆
新城市主义 小格网布局 ;

伍
海绵城市
 富 裕 路

主入口
昆 明 三 路

次入口

2
昆 明 主入口 四 路

沣 2 沣

次入口

河 泾

沣河湿地公园 昆 明 1 五 路 大 镐京遗址公园

路 道

次入口
2

昆 明 主入口 六 路

2
图例 Legend

次入口 1 蔽芾甘棠生态走廊

2 中小学、幼儿园
昆 明 主入口 七 路
3 文创产业预留地块
次入口 用地红线
建筑控制线（ 19 层以上）
2 建筑控制线（ 10-18 层）
建筑控制线（ 7-9 层）
3 建筑控制线（ 1-6 层）

陈
之
路
 PLANNING SCHEME
功能分析

一心
（生态走廊）
两区
（高低层住宅区）
六板块
（文创配套板块）

( 地铁站建议位置 )

沣河湿地公园 镐京遗址公园

图例 Legend

南薹住宅区（高
层）
北莱别墅区（低
层）
中小学、幼儿园

蔽芾甘棠生态走廊

文创产业预留地块

地铁站点

16 号地铁线

昆明池板块
PLANNING SCHEME
交通分析

人车分流
六横
（东西城市干道）
两纵
（南北城市干道）

图例 Legend

城市道路
车行流线
地下车库出入口
PLANNING SCHEME
景观分析

三纵
（生态景观轴）
六横
（文化景观轴）
六节点
（主要景观节点）

图例 Legend
生态景观主轴
生态景观轴
文化景观主轴
文化景观轴
主要景观节点
 PLANNING SCHEME
日照分析

DK-3 地块日照分析

DK-1 地块日照分析

DK-4 地块日照分析

DK-2 地块日照分析
h≤1 小时
1 小时≤ h ＜ 2 小
时
2 小时≤ h ＜ 3 小
时
3 小时≤ h ＜ 4 小
时
4 小时≤ h ＜ 5 小
时
5 小时≤ h ＜ 6 小
时
6 小时≤ h ＜ 7 小
日照计算满足西安市日照要求 时
7 小时≤ h ＜ 8 小
时
H≥8 小时

DK-5 地块日照分析
 PLANNING SCHEME
方案一总图指标

方案一总体技术经济指标 DK-1 地块技术经济指标 DK-2 地块技术经济指标 DK-3 地块技术经济指标 DK-4 地块技术经济指标 DK-5 地块技术经济指标
指标名称 数值 单位
指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位
用地面积 967424.00 ㎡
用地面积 226670.50 ㎡ 用地面积 226670.50 ㎡ 用地面积 219114.80 ㎡ 用地面积 128530.84 ㎡
住宅用地面积 762902.71 ㎡ 用地面积 166437.36 ㎡

18 班初中用地面积 13500.00 ㎡ 总建筑面积 451662.41 ㎡ 住宅用地面积 156251.00 ㎡ 住宅用地面积 143295.33 ㎡ 住宅用地面积 73248.52 ㎡
住宅用地面积 163437.36 ㎡
30 班小学用地面积 18900.00 ㎡ 地上总建筑面积 340005.75 ㎡ 其中
其中 18 班初中用地面积 13500.00 ㎡ 其中 30 班小学用地面积 18900.00 ㎡ 9 班幼儿园用地面积 3000.00 ㎡ 其中 18 班高中用地面积 16200.00 ㎡
其中 9 班幼儿园用地面积 3000.00 ㎡
住宅面积 305607.49 ㎡
18 班高中用地面积 16200.00 ㎡ 公共绿地用地面积 56919.50 ㎡ 公共绿地用地面积 56919.47 ㎡ 产业园用地面积 39082.32 ㎡
总建筑面积 433765.87 ㎡
商业面积 25267.26 ㎡
产业园用地面积 39082.32 ㎡ 总建筑面积 373866.20 ㎡ 总建筑面积 343284.57 ㎡ 总建筑面积 195545.77 ㎡
地上总建筑面积 326874.72 ㎡
公共绿地用地面积 113838.97 ㎡ 配套面积 9131.00 ㎡
地上总建筑面积 281251.80 ㎡ 地上总建筑面积 257931.59 ㎡ 地上总建筑面积 146497.04 ㎡
总建筑面积 1686468.16 ㎡ 住宅面积 300577.32 ㎡
社区办公及活动用房 1385.00 ㎡
住宅面积 254546.18 ㎡ 住宅面积 230787.81 ㎡ 住宅面积 127455.32 ㎡
地上总建筑面积 1352560.90 ㎡ 社区老年人日间照料 其中 商业面积 24009.28 ㎡
1085.00 ㎡
住宅面积 1218974.12 ㎡ 中心 其中 商业面积 24736.86 ㎡ 其中 商业面积 25338.26 ㎡ 其中 商业面积 18016.24 ㎡
配套面积 2288.12 ㎡
商业面积 117367.89 ㎡ 其中 社区卫生服务站 340.00 ㎡
配套面积 1968.76 ㎡ 配套面积 1805.52 ㎡ 配套面积 1025.48 ㎡
配套面积 16218.89 ㎡ 幼儿园 4046.00 ㎡ 地下总建筑面积 106891.15 ㎡
其中 地下总建筑面积 92614.40 ㎡ 地下总建筑面积 85352.98 ㎡ 地下总建筑面积 49048.73 ㎡
社区办公及活动用房 1385.00 ㎡
公共厕所 225.00 ㎡ 容积率 2.00 -
社区老年人日间照料中心 1085.00 ㎡ 容积率 1.80 - 容积率 1.80 - 容积率 2.00 -
惠民设施 210.00 ㎡ 建筑占地面积 49031.21 ㎡
社区卫生服务站 340.00 ㎡
其中 建筑占地面积 46875.30 ㎡ 建筑占地面积 42988.60 ㎡ 建筑占地面积 21974.56 ㎡
幼儿园 4046.00 ㎡ 蔬菜副食品 200.00 ㎡ 建筑密度 30.00 %
其中 建筑密度 30.00 % 建筑密度 30.00 % 建筑密度 30.00 %
公共厕所 225.00 ㎡ 物业管理 1640.00 ㎡ 绿地总面积 57203.08 ㎡
惠民设施 210.00 ㎡ 绿地总面积 54687.85 ㎡ 绿地总面积 50153.37 ㎡ 绿地总面积 25636.98 ㎡
地下总建筑面积 111656.66 ㎡
蔬菜副食品 200.00 ㎡ 绿地率 35.00 %
绿地率 35.00 % 绿地率 35.00 % 绿地率 35.00 %
物业管理 1640.00 ㎡ 容积率 1.50 -
总户数 1810 户
总户数 1578 户 总户数 1510 户 总户数 780 户
其他 7087.89 ㎡ 建筑占地面积 70267.86 ㎡
总人口（按 3.2 人 / 户计） 5792 人
地下总建筑面积 445563.92 ㎡ 总人口（按 3.2 人 / 户计） 5050 人 总人口（按 3.2 人 / 户计） 4832 人 总人口（按 3.2 人 / 户计） 2496 人
建筑密度 31.00 %
容积率 1.77 - 机动车停车位 3393 辆
机动车停车位 2940 辆 机动车停车位 2710 辆 机动车停车位 1557 辆
绿地总面积 79334.68 ㎡
建筑占地面积 231137.52 ㎡
住宅停车位 2545 辆 住宅停车位 2308 辆 住宅停车位 3006 辆 住宅停车位 1275 辆
建筑密度 30.30 % 绿地率 35.00 %

其中 商业停车位 371 辆 其中 商业停车位 380 辆 其中 商业停车位 360 辆 其中 商业停车位 270 辆

绿地总面积 267015.95 ㎡ 总户数 1931 户
绿地率 35.00 % 配套停车位 24 辆 配套停车位 22 辆 配套停车位 27 辆 配套停车位 12 辆
总人口（按 3.2 人 / 户计） 6179 人
总户数 7609 户
机动车停车位 3545 辆 地面停车位 294 辆 地面停车位 271 辆 地面停车位 339 辆 地面停车位 156 辆
总人口（按 3.2 人 / 户计） 24349 人 其中 其中 其中 其中
机动车停车位 14145 辆 住宅停车位 3056 辆 地下停车位 2646 辆 地下停车位 2439 辆 地下停车位 3054 辆 地下停车位 1401 辆

住宅停车位 12190 辆 其中 商业停车位 379 辆

其中 商业停车位 1761 辆
配套停车位 110 辆
配套停车位 195 辆
地面停车位 354 辆
地面停车位 1414 辆
其中 其中
地下停车位 12730 辆 地下停车位 3190 辆
PLANNING SCHEME 规划方案Ⅰ SECTION THREE DK-1 地块规划方案
PLANNING SCHEME
总平面图
 PLANNING SCHEME
DK-1 户型分布及指标

产品类型 面积段 套数 套数占比 面积 面积占比

90 104 5.4% 9574.05 3.13%
120 520 26.9% 63826.98 20.89%
高层 66.94%
140 772 40.0% 110551.61 36.17%
180 112 5.8% 20621.03 6.75% 90
120
250 375 19.4% 86304.52 28.24% 140
合院 33.06%
350 48 2.5% 14729.30 4.82% 180
250( 合院 )
合计 - 1931 100.0% 305607.49 100.00% 350( 合院 )
规划溢价策略四部曲
1. 多重轴线与多重院落
2. 尺度宜人的空间氛围
3. 充分利用周边景观资源
4. 细致入微的回家流线
 PLANNING SCHEME
规划亮点 1
多重轴线与多重院落

图例：
中心花园 下沉庭院 生态轴

入口广场 私家花园 人文轴

 PLANNING SCHEME
规划亮点 2
尺度宜人的空间氛围

58m

19m 14m

32m 23m

61m 472m
24m 24m

21m 21m

23m 353m 23m

13m
15m

59m
 PLANNING SCHEME
规划亮点 3
充分利用周边景观资源

沣河湿地景观

址
镐京文化遗
超大景观轴

高层
沣河湿地景观

镐京文化遗址
合院组团绿地 合院组团绿地
让更多的业主分享更好的景观空间
 PLANNING SCHEME
规划亮点 4
细致入微的回家流线
1 4
地库出入口 地库出入口

2 5

景观长廊
4 3 山水园林
私家庭院 6
5 2 中心广场
私家花园

3 1 6
地库出入口 柏悦落客 地库出入口
PLANNING SCHEME
地库设计

地下停车指标：
1. 合院
所需地下停车数： 1237 辆
地下停车面积： 49191 ㎡

2. 高层
所需地下停车数： 2221 辆
地下停车面积： 2242 ㎡

图例：
绿道
建筑
车道
停车位
 PLANNING SCHEME

引入海绵城市的理念
Introduction Of The Concept Of Sponge City

一个绿意盎然的生态住区
IT’s Ecological Residential District.

自然积存 自然渗透 自然净化

Natural Accumulation Natural Infiltration Natural Purification
PLANNING SCHEME
分期开发分析

·
一期启动区

• 产品类型：别墅为主，部分高层
• 开发时间： 2017 年

二期

• 产品类型：高层为主，部分别墅
• 开发时间： 2018 年

三期

• 产品类型：别墅为主，部分高层
• 开发时间： 2019 年

示范区
高压塔
高压线
 PLANNING SCHEME
DK-1 地块指标

DK-1 地块技术经济指标
指标名称 数值 单位
用地面积 226670.50 ㎡
总建筑面积 451662.41 ㎡
地上总建筑面积 340005.75 ㎡
住宅面积 305607.49 ㎡
商业面积 25267.26 ㎡
配套面积 9131.00 ㎡
社区办公及活动用房 1385.00 ㎡
社区老年人日间照料中心 1085.00 ㎡
其中 社区卫生服务站 340.00 ㎡
幼儿园 4046.00 ㎡
其中
公共厕所 225.00 ㎡
惠民设施 210.00 ㎡
蔬菜副食品 200.00 ㎡
物业管理 1640.00 ㎡
地下总建筑面积 111656.66 ㎡
容积率 1.50 -
建筑占地面积 70267.86 ㎡
建筑密度 31.00 %
绿地总面积 79334.68 ㎡
绿地率 35.00 %
总户数 1931 户
总人口（按 3.2 人 / 户计） 6179 人
机动车停车位 3545 辆
住宅停车位 3056 辆
其中 商业停车位 379 辆
配套停车位 110 辆
地面停车位 354 辆
其中
地下停车位 3190 辆
PLANNING SCHEME 规划方案Ⅰ SECTION THREE 示范区设计
 VILLA ANALYSIS
示范区

5
6
1 柏悦落客
2 售楼处（后期作为合院出售）
3 曲径通幽
3 4 4 入户庭院
5 叠水景园
2 6 高层样板房
1

图例：
样板房
售楼处
生态停车
山水园林
1
柏悦落客——继承宁静氛围、塑造私密体验
 售楼处——（后期作为别墅售卖）
2
5
曲径通幽
4
低层样板房入户庭院
5

叠水景园
6

高层样板房
 在水
大区方案
PLANNING SCHEME 规划方案Ⅱ 一方 DK-1 方案
 PLANNING SCHEME
三个主旨

壹
园 尊重历史和传统
鎬京的礼制、沣水的浪漫
公
地

对应
湿

高层的理性和低层的灵动
河

强调空间的序列和仪式感
沣

块
板
高度上突出滨水特点

京
镐 向沣河跌落

叁
生态景观轴
贯穿 五地块
文化景观轴
联系 鎬京 公园和 沣河 公园
PLANNING SCHEME
大区方案鸟瞰图
 富 裕 路

昆 明 三 路

出入口

出入口

2
昆 明 出入口 四 路

沣 沣
2

出入口

河 泾
沣河湿地公园 镐京遗址公园
1

东 昆 明 出入口 五 路 大

路 道
出入口

昆 明 出入口 六 路

图例 Legend
出入口
1 蔽芾甘棠生态走廊

2 中小学、幼儿园
昆 明 出入口 七 路
3 文创产业预留地块
用地红线
出入口 建筑控制线（ 19 层以上）
建筑控制线（ 10-18 层）
出入口 建筑控制线（ 7-9 层）
建筑控制线（ 1-6 层）

陈 2
之
路
 PLANNING SCHEME
功能分析

一心
（生态走廊）
两区
（高低层住宅区）
六板块
（文创配套板块）

沣河湿地公园 镐京遗址公园

图例 Legend

南薹住宅区（高
层）
北莱别墅区（低
层）
中小学、幼儿园

蔽芾甘棠生态走廊

文创产业预留地块

地铁站点

16 号地铁线

昆明池板块
PLANNING SCHEME
交通分析

人车分流
六横
（东西城市干道）
两纵
（南北城市干道）

图例 Legend

城市道路
车行流线
地下车库出入口
PLANNING SCHEME
景观分析

一纵
（生态景观轴）
五横
（文化景观轴）
五节点
（主要景观节点）

图例 Legend
生态景观主轴
文化景观主轴
文化景观次轴
主要景观节点
 PLANNING SCHEME
方案二总图指标

方案二总体技术经济指标 DK-1 地块技术经济指标 DK-2 地块技术经济指标 DK-3 地块技术经济指标 DK-4 地块技术经济指标 DK-5 地块技术经济指标
指标名称 数值 单位
指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位 指标名称 数值 单位
用地面积 967424.00 ㎡
用地面积 226670.50 ㎡ 用地面积 226670.50 ㎡ 用地面积 219114.80 ㎡ 用地面积 166437.36 ㎡ 用地面积 128530.84 ㎡
住宅用地面积 789619.20 ㎡
18 班初中用地面积 13500.00 ㎡ 总建筑面积 451685.68 ㎡ 住宅用地面积 98565.70 ㎡ 住宅用地面积 188614.80 ㎡ 住宅用地面积 150237.36 ㎡ 住宅用地面积 125530.84 ㎡
30 班小学用地面积 18900.00 ㎡ 其中 其中
地上总建筑面积 340005.75 ㎡ 其中 30 班小学用地面积 18900.00 ㎡ 其中 产业园用地面积 17000.00 ㎡ 18 班高中用地面积 16200.00 ㎡ 9 班幼儿园用地面积 3000.00 ㎡
其中 9 班幼儿园用地面积 3000.00 ㎡
住宅面积 305459.75 ㎡
18 班高中用地面积 16200.00 ㎡ 公共绿地用地面积 109204.80 ㎡ 18 班初中用地面积 13500.00 ㎡
总建筑面积 398882.91 ㎡ 总建筑面积 331900.26 ㎡
商业面积 25415.00 ㎡
产业园用地面积 17000.00 ㎡ 总建筑面积 235016.54 ㎡ 总建筑面积 449876.75 ㎡
地上总建筑面积 300474.72 ㎡ 地上总建筑面积 251061.67 ㎡
公共绿地用地面积 109204.80 ㎡ 配套面积 9131.00 ㎡
地上总建筑面积 177418.26 ㎡ 地上总建筑面积 339506.64 ㎡
总建筑面积 1867362.14 ㎡ 住宅面积 275348.28 ㎡ 住宅面积 238869.67 ㎡
社区办公及活动用房 1385.00 ㎡
住宅面积 165806.26 ㎡ 住宅面积 316331.40 ㎡
地上总建筑面积 1408467.04 ㎡ 社区老年人日间照料 其中 商业面积 23023.12 ㎡ 其中 商业面积 10434.57 ㎡
1085.00 ㎡
住宅面积 1301815.36 ㎡ 中心 其中 商业面积 10370.07 ㎡ 其中 商业面积 20798.69 ㎡
配套面积 2103.32 ㎡ 配套面积 1757.43 ㎡
商业面积 90041.45 ㎡ 其中 社区卫生服务站 340.00 ㎡
配套面积 1241.93 ㎡ 配套面积 2376.55 ㎡
配套面积 16610.23 ㎡ 幼儿园 4046.00 ㎡ 地下总建筑面积 98408.19 ㎡ 地下总建筑面积 80838.59 ㎡
其中 地下总建筑面积 57598.28 ㎡ 地下总建筑面积 110370.11 ㎡
社区办公及活动用房 1385.00 ㎡
公共厕所 225.00 ㎡ 容积率 2.00 - 容积率 2.00 -
社区老年人日间照料中心 1085.00 ㎡ 容积率 1.80 - 容积率 1.80 -
惠民设施 210.00 ㎡ 建筑占地面积 45071.21 ㎡ 建筑占地面积 37659.25 ㎡
社区卫生服务站 340.00 ㎡
其中 建筑占地面积 29569.71 ㎡ 建筑占地面积 56584.44 ㎡
幼儿园 4046.00 ㎡ 蔬菜副食品 200.00 ㎡ 建筑密度 30.00 % 建筑密度 30.00 %
其中 建筑密度 30.00 % 建筑密度 30.00 %
公共厕所 225.00 ㎡ 物业管理 1640.00 ㎡
绿地总面积 52583.08 ㎡ 绿地总面积 43935.79 ㎡
惠民设施 210.00 ㎡ 绿地总面积 34498.00 ㎡ 绿地总面积 66015.18 ㎡
地下总建筑面积 111679.93 ㎡
蔬菜副食品 200.00 ㎡ 绿地率 35.00 % 绿地率 35.00 %
绿地率 35.00 % 绿地率 35.00 %
容积率 1.50 -
物业管理 1640.00 ㎡ 总户数 1724 户 总户数 1457 户
总户数 909 户 总户数 2008 户
其他 7479.23 ㎡ 建筑占地面积 70267.86 ㎡
总人口（按 3.2 人 / 户 总人口（按 3.2 人 / 户计） 5517 人 总人口（按 3.2 人 / 户计） 4662 人
地下总建筑面积 458895.09 ㎡ 2909 人 总人口（按 3.2 人 / 户计） 6426 人
建筑密度 31.00 % 计）
容积率 1.78 - 机动车停车位 3124 辆 机动车停车位 2566 辆
机动车停车位 1829 辆 机动车停车位 3504 辆
绿地总面积 79334.68 ㎡
建筑占地面积 239152.46 ㎡ 住宅停车位 2753 辆
住宅停车位 1658 辆 住宅停车位 3163 辆 住宅停车位 2389 辆
绿地率 35.00 %
建筑密度 30.29 %
其中 商业停车位 156 辆 其中 商业停车位 312 辆 其中 商业停车位 345 辆 其中 商业停车位 157 辆
绿地总面积 276366.72 ㎡ 总户数 1951 户
绿地率 35.00 % 配套停车位 15 辆 配套停车位 29 辆 配套停车位 25 辆 配套停车位 21 辆
总人口（按 3.2 人 / 户计） 6243 人
总户数 8049 户
机动车停车位 3545 辆 地面停车位 183 辆 地面停车位 350 辆 地面停车位 312 辆 地面停车位 257 辆
总人口（按 3.2 人 / 户计） 25757 人 其中 其中 其中 其中
机动车停车位 14568 辆 住宅停车位 3055 辆 地下停车位 1646 辆 地下停车位 3153 辆 地下停车位 2812 辆 地下停车位 2310 辆

住宅停车位 13018 辆 其中 商业停车位 381 辆

其中 商业停车位 1351 辆
配套停车位 110 辆
配套停车位 199 辆
地面停车位 355 辆
地面停车位 1457 辆 其中
其中
地下停车位 13111 辆 地下停车位 3191 辆
PLANNING SCHEME
DK-1 总平面图
 PLANNING SCHEME
DK-1 地块户型分布及指标

产品类型 面积段 套数 套数占比 面积 面积占比

90 128 6.4% 11837.57 3.88%
120 832 41.6% 102592.30 33.59%
高层 70.46%
140 536 26.8% 77108.64 25.24%
180 128 6.4% 23675.15 7.75% 90
120
250 337 16.8% 77915.28 25.51% 140
合院 29.54%
350 40 2.0% 12330.81 4.04% 180
250( 合院 )
合计 - 2001 100.0% 305459.75 100.0% 350( 合院 )
 规划亮点 | PLAN FEATURES

PLANNING SCHEME
规划亮点 1
多重轴线与多重院落

“ 双轴 + 一环”的规划结构统筹整块场 全院落式布局
地 园林轴 公共庭院
GARDEN AXIS PUBLIC YARD
人文轴 组团庭院
HUMANITY AXIS GROUP YARD
生态环 私家园林
ECOLOGY CIRCLE PRIVATE YARD

碧云国际社区 · 碧云尊邸项目概念设计
BIYUN INTERNATIONAL COMMUNITY · BIYUN MANSION PROJECT CONCEPT DESIGN
 PLANNING SCHEME
规划亮点 2
中心水景区 - 山水写意
借鉴古典园林造园手法，直露中要有迂回，舒缓处要有起伏，提取古典
园林抑扬手法，中心花园大面水池，亭台楼榭，豁然开朗，再而通过狭窄巷
道过渡，最后呈现曲径通幽、别有洞天的氛围。

空间序列 意向图 借鉴江南园林手法

4 扬：临水轩榭

30M

60
M

3 扬：开阔水面
（中央水景区）

2 抑：狭窄巷道

1 扬：入口庭院
（仪式区 )
一个绿意盎然的生态住区
IT’s Ecological Residential District.

1200mm

1000mm
1000mm
500mm
500mm

中心水景 公共步道 私家庭院

 PLANNING SCHEME
规划亮点 3
生态环

步道亲水 冬院
假山对景

春园
休憩长椅

平台观景

邻里活动广场

夏苑 秋庭
静态活动场所 儿童活动场所
 PLANNING SCHEME
DK-1 地块指标

DK-1 地块技术经济指标
指标名称 数值 单位
用地面积 226670.50 ㎡
总建筑面积 451685.68 ㎡
地上总建筑面积 340005.75 ㎡
住宅面积 305459.75 ㎡
商业面积 25415.00 ㎡
配套面积 9131.00 ㎡
社区办公及活动用房 1385.00 ㎡
社区老年人日间照料中心 1085.00 ㎡
其中 社区卫生服务站 340.00 ㎡
幼儿园 4046.00 ㎡
其中
公共厕所 225.00 ㎡
惠民设施 210.00 ㎡
蔬菜副食品 200.00 ㎡
物业管理 1640.00 ㎡
地下总建筑面积 111679.93 ㎡
容积率 1.50 -
建筑占地面积 70267.86 ㎡
建筑密度 31.00 %
绿地总面积 79334.68 ㎡
绿地率 35.00 %
总户数 1951 户
总人口（按 3.2 人 / 户计） 6243 人
机动车停车位 3545 辆
住宅停车位 3055 辆
其中 商业停车位 381 辆
配套停车位 110 辆
地面停车位 355 辆
其中
地下停车位 3191 辆
PRODUCTS DESIGN SECTION FIVE 平面设计
全周期型住宅 科技型住宅 人性化住宅 高赠送住宅

•科技型住宅 •人性化住宅

提升溢价的新思路
全周期型住宅
 PRODUCTS DESIGN
全周期型住宅

全周期住宅及全寿命周期住宅。在建筑的使用寿命内，人们对住宅的使用功能，布局方式的要求会随着时代的发展、时间的推进、个性的变化而有所不同。在相同的
年龄，不同人群由于生活环境的不同，对于住宅的需求亦会有所不同。全寿命周期住宅设计以一种动态的视角关注住户的整个生命周期，并对其进行定制化的
修改，以满足其对于住宅的使用需求。
科技型住宅
 PRODUCTS DESIGN
科技型住宅

科技宅五大要素

空气环境
空气环境 温度环境 湿度环境 光环境 声环境
 PRODUCTS DESIGN
科技型住宅

新风循环系统 降音降噪系统
过滤 PM2.5 装置 严密的围护结构

底部送风，上部排风 无空调设备噪音

无吹风感的健康新风 同层排水系统

整室换气 2 小时 / 次 降低社区微环境噪音

新风循环系统 辐射采暖系统 遮阳百叶系统

送风除湿装置 夏凉冬暖 内外遮阳系统
整室换气 2 小时 / 次 房间垂直温差小 柔和泛光设计
全气候不间断 厨卫温度舒适
集中采暖，供热稳定
人性化住宅
 PRODUCTS DESIGN
人性化住宅
八大板块 - 二十八处细节

入户挂钩 防水线无死角
方便放置，取钥 下部止水线
匙开启房门

入户自动除尘 转角抽屉
门底加自动防尘 充分利用空间
条处理，保护室
内清新氛围

鞋柜可调板 升降式吊柜
根据鞋子高度调节 方便拿取物体
层板

凉霸
钥匙挂钩 书房
节约时间精力，快 烹饪也可以如
速找到物件 此凉爽
阅读
上网

鞋柜下空基座 鞋柜通风孔 入户感应开关 一键开关 玄关镜 USB 插座

放置短靴的需求和 底部设通风孔， 开门的一刹那， 可以使家里所有 方便整理出门仪 回家立即给手
方便打扫卫生 通风换气，延长 灯亮了 灯具照明一同断 容 机充电宝充电
皮鞋寿命 电
 PRODUCTS DESIGN
人性化住宅
八大板块 - 二十八处细节
保险柜放置区
O 型防水圈
防止老人摔倒 放置保险柜

防水铝箔
防水、防潮、 弯头处理防止
防霉 水的溢出

水晶防尘角
使柜尘内没有死 双层过滤
角，更容易清洁
, 更美观

客餐厅地插 书房

快速干衣
为爱好品茶及火锅
的业主贴心设计 阅读
上网

阅读灯 卫生间扶手 卫生间防雾镜 镜柜收纳 抽屉台盆柜 出水口在内侧

调节色温，防 防止老人摔倒 赶走雾气，还你一 增加收纳空间 格子抽屉设计，合 增加台盆柜收

止疲劳 个 理利用空间 纳空间
 PRODUCTS DESIGN
人性化住宅
智能化设计

1. 自动道闸、访客 APP 控制 2. 单元人脸识别 3. 自动呼梯 无需等待 4.APP 信件提醒

一个手机搞定一切

5.APP 室外视频对讲 6. 智能家电 7. 实时监测 8. 蓝牙音箱筒灯 9.. 智能插座

 DESIGN CONCEPT
120 面积段

高赠送住宅
 PRODUCTS DESIGN
赠送面积相关规范整理

以下现行规范主要参考国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2013
有赠送空间的现行规定 赠送手法 图示说明

3 ． 0 ． 21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平 设置符合规范要求的
阳台
面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板 阳台，阳台计一半面
水平投影面积计算 1/2 面积 积 室内

阳台
《西安市房产测绘实施细则》 挑高阳台不计面积
4 . 5 . 5 阳台顶盖高度问题的处理：未封闭阳台的顶盖不论 （需征询） 室内

高度，都应与其所附属房间的顶盖相对应；若顶盖与其他层 阳台
房间的顶盖相对应时，则视该“阳台”为无顶盖之露台 室内

3 ． 0 ． 13 窗台与室内楼地面高差在 0.45m 以下且结构 设置符合规范要求的

净高在 2.10m 及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围 飘窗不计面积 ＜ 2.1m
飘窗 飘窗
水平面积计算 1/2 面积
室内 ≥0.45m

3 ． 0 ． 13 下列项目不应计算建筑面积： 铺设隔板墙，增加 露台

露台 4 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构 房间的使用面积
件。 （需征询） 室内

3 ． 0 ． 13 下列项目不应计算建筑面积： 通过外墙设置多功能 设备平台

操作 5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台 房间，操作平台的大
平台 小以规划局认定为主 室内 室内
 PRODUCTS DESIGN
户型赠送面积方法

类型 户型平面 建筑面积 赠送面积 赠送方法

1 、内部挑空，改造后为套内电梯
250 ㎡户型 2 、起居上空，改造后为居室空间
250 ㎡ 190 ㎡ 3 、露台，改造后衣帽间
（用于别
墅） 4 、最大化赠送地下空间

1 、设备平台、改造后为卫生间
180 ㎡户型 2 、阳台，改造后为居室空间
183 ㎡ 26 ㎡ 3 、飘窗，改造后厨房
（用于高
层）
1 、设备平台、改造后为卫生间
2 、阳台，改造后为居室空间
140 ㎡户型 139 ㎡ 16 ㎡ 3 、飘窗，扩大南向居室空间

1 、设备平台、改造后为书房
120 ㎡户型 2 、阳台，改造后为居室空间
（用于 T2 ） 119 ㎡ 14 ㎡ 3 、飘窗，扩大南向居室空间

1 、设备平台、改造后为居室空间
120 ㎡户型 2 、飘窗，扩大南向居室空间
119 ㎡ 13 ㎡
（用于 T4 ）

1 、设备平台、改造后为书房
2 、飘窗，扩大南向居室空间
90 ㎡户型 86 ㎡ 11 ㎡
 PRODUCTS DESIGN
产品附加值策略

内部挑空 设备平台

报规图纸为挑空，改 报规图纸为挑空，改 报规图纸为设备平台， 报规图纸为设备平台，

造后为套内电梯 造后为居室空间 改造后为居室空间 改造后为卫生间

二层平面

一层平面

注：以上策略需与相关部门进一步沟通，方可实施
 PRODUCTS DESIGN
产品附加值策略

阳台 飘窗 露台 地下空间

报规图纸为阳台，改 报规图纸为挑空，改 报规图纸为露台，改 最大化赠送地下空间

造后为居室空间 造后为厨房空间 造后为衣帽间

注：以上策略需与相关部门进一步沟通，方可实施
合院户型
府园大宅，多重院落
层层递进，三进庭院
 START POINT
设计理念

东方传统居住文化的核心
天人合一的居住理念

江南园林——留园 江南园林——网师园 江南园林——艺圃

东方居住文化核心载体——院落
 START POINT
设计理念

东方传统居住空间序列研究
前庭——主园——侧院——后院——外园

后院

侧院

外园

主园

前庭

中国四大名园之一——留园
 PRIVATE TRAITS
私家园林特质

隐逸 会客 画意
结庐在人境，而无车马喧 融合“出世”与 “入世” 一峰则太华千寻，一勺则江湖万里。
寄托返璞归真、不流世俗的情思 “ 兼济”与“独善”的生活方式 园林的境界：生境、画境、意境
 IMPROVEMENT
传统改进

改进多进式院落 —— “向内看”的居住方式

1. 继承并弘扬传统建筑里丰富的空间层次，注入现代开放型
生活方式。体现四季室内外空间的互动
Integration of western and Chinese culture

2. 序曲 - 含蓄而紧凑的前院， 回家的感觉
Compact and indirect front yard

3. 高潮 - 作为灵魂的内院，家庭生活的核心，
Inner courtyard as the heart of the family

4. 余韵 - 诗意而延伸的后院， 与自然的渗透
Comfortable and peaceful back yard

5. 所有卧室都有面向内院， 独立的露台并以套间的形式布局
All bedroom facing garden

6. 最大限度的利用自然通风和采光，节省能耗，收集雨水并调节微气候的水池
Pool for microclimate and water collection
 5 1

多层庭院系统
MULTI-LEVEL YARDS 8
3F

由古典私家园林首
层平面院落，改进为多
层院落，与现代功能相
适应，保证每层都有较
充足光线进入。 2
6
2F

1
2

4 1F 7 3
3

-1F
8 4

院落
下沉院

-2F
 VILLA ANALYSIS
住宅生成
起居庭院

入口

组团路
前院

私密

1 2 3
入口前院
4
中央内院
宅基地 流线与院落
SITE YARDS ENTRANCE YARD PRIVATE YARD

后院
父母庭院

5
景观后院
6
服务院
7
高低形成平台
8
细节深化
BACK YARD LOGISTIC YARD TERRACE DETAIL
 START POINT
被动式节能

1 自然采光 2 自然通风 3 屋顶绿化

USE OF DAYLIGHT NATURAL VENTILATION ROOF GARDEN
减少灯光照明能耗 减少使用空调，使室内更舒适更健康 减少顶层的制冷负荷

二层院落

中央庭院

4 地源热泵 5 感应装置 6 区域供冷 / 供热

ROOF GARDEN SENSOR CONTROL DISTRICT COOLING/HEATING
采用地源热泵系统，利用地下储存 使用日光感应调节、人员传感 采用区域联合供冷供热系统，增加制
的“热”“冷”，增加排热和采暖 器等装置，控制室内灯光 冷制热效率，优化设备的使用
效率，减少能耗。

5 2

6
4
 PRODUCTS DESIGN
合院 250 ㎡户型

地下空间赠送全面积 报规图纸此处为挑空 报规图纸此处为挑空 阳台赠送一半面积 报规图纸此处为挑空 报规图纸此处为露台

露台赠送全面积 报规图纸此处为起居室上空 露台赠送全面积

地下一层平面 一层平面 二层平面 三层平面

一层面积 二层面积（㎡） 三层面积 合计（㎡）

（㎡） （㎡）
三室三厅三卫 100 68 82 250
内部挑空 露台 阳台 地下空间 合计
赠送面积（㎡） 40 27 6 117 190
小高层户型
 PRODUCTS DESIGN
90 ㎡户型

报规图纸此处为设备平台

飘窗赠送全面积
阳台赠送一半面积

套型 套内面积（㎡） 户型建筑面积（㎡） 得房率（ % ）

二室二厅一卫 72 86 83.7

阳台 飘窗 设备平台 合计
赠送面积（㎡） 3 3 5 11
 PRODUCTS DESIGN
120 ㎡户型（用于 T4 户型）

阳台赠送一半面积

报规图纸此处为设备平台

飘窗赠送全面积
阳台赠送一半面积

套型 套内面积（㎡） 户型建筑面积（㎡） 得房率（ % ）

三室二厅二卫 100 119 83.7

阳台 飘窗 设备平台 合计
赠送面积（㎡） 5 3 5 13
 PRODUCTS DESIGN
120 ㎡户型（用于 T2 户型）

报规图纸此处为阳台
报规图纸此处为设备平台

飘窗赠送全面积 飘窗赠送全面积

阳台赠送一半面积

套型 套内面积（㎡） 户型建筑面积（㎡） 得房率（ % ）

三室二厅二卫 95 119 80.0

阳台 飘窗 设备平台 合计
赠送面积（㎡） 6 4 4 14
 PRODUCTS DESIGN
140 ㎡户型

报规图纸此处为阳台
报规图纸此处为设备平台

飘窗赠送全面积 飘窗赠送全面积

阳台赠送一半面积

套型 套内面积（㎡） 户型建筑面积（㎡） 得房率（ % ）

三室二厅三卫 115 139 82.7

阳台 飘窗 设备平台 合计
赠送面积（㎡） 7 4 5 16
 PRODUCTS DESIGN
180 ㎡户型（用于大平层户型）

报规图纸此处为设备平台 报规图纸此处为阳台

报规图纸此处为飘窗

报规图纸此处为阳台

飘窗赠送全面积
飘窗赠送全面积
飘窗赠送全面积
阳台赠送一半面积

套型 套内面积（㎡） 户型建筑面积（㎡） 得房率（ % ）

四室二厅五卫 158 182 87.4

阳台 飘窗 设备平台 合计
赠送面积（㎡） 10 11 5 26
底商标准段平面
PRODUCTS DESIGN
商业标准段平面

商业标准段首层平面图

商业标准段二层平面图
FACADE SELECTION SECTION SIX 造型设计
 Traditional inspiration
传统启发 ——造型设计

坡顶 片檐 窗棂
坡顶

片檐

窗棂
高层造型方案
入户大堂
庭院
商业造型方案
PLANNING SCHEME 规划方案Ⅰ SECTION DK-1 地块规划方案视频
【礼制规城 诗经之城】
THANKS
谢谢！