CHUYÊN ĐỀ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN

TS PHẠM LAN HƯƠNG

TBM KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN
1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI NIỆM
- ĐIỀU 174 – LUẬT DÂN SỰ 2005: BĐS LÀ TÀI
SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI ĐƯỢC BAO
GỒM:
+ ĐẤT ĐAI
+ NHÀ Ở
+ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT ĐAI ( CẢ TÀI SẢN GẮN VỚI NHÀ Ở,
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG)
+ TÀI SẢN KHÁC GẮN VỚI ĐẤT
+ TÀI SẢN DO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN
• TIÊU CHÍ ĐỂ XÁC ĐỊNH MỘT TÀI
SẢN LÀ BĐS:
 LÀ YẾU TỐ VẬT CHẤT CÓ ÍCH CHO
CON NGƯỜI
 TÀI SẢN CÓ SỰ CHIẾM GIỮ, CHIẾM
HỮU
 CÓ THỂ ĐO LƯỜNG ĐƯỢC
 KHÔNG THỂ DI DỜI ĐƯỢC
 TỒN TẠI LÂU DÀI
 1.2 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA
BĐS
1.2.1 TÍNH CỐ ĐỊNH VỀ VỊ TRÍ
• NGUYÊN NHÂN: GẮN VỚI ĐẤT ĐAI - KHÔNG THỂ DI
DỜI
• BIỂU HIỆN:
 VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH GIÁ TRỊ VÀ KHẢ NĂNG SINH LỜI:
o KHOẢNG CÁCH ĐẾN TRUNG TÂM
o KHẢ NĂNG TIẾP CẬN
 TỪNG VỊ TRÍ GẮN VỚI YẾU TỐ VÙNG VÀ YẾU TỐ
KHU VỰC:
o TỰ NHIÊN
o KINH TẾ
o XÃ HỘI
o MÔI TRƯỜNG
 TÍNH CỐ ĐỊNH VỀ VỊ TRÍ 1.2.1
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA
 DỰ TÍNH KHẢ NĂNG THAY ĐỔI CÁC CỦA
CÁC YẾU TỐ
 PHÁT TRIỂN CÁC YẾU TỐ
 CẢI THIỆN CÁC YẾU TỐ KHÔNG THAY
ĐỔI ĐƯỢC
 1.2.2 TÍNH LÂU BỀN
•NGUYÊN NHÂN: GẮN VỚI ĐẤT ĐAI – TÀI SẢN THIÊN
NHIÊN, TRƯỜNG TỒN
• BIỂU HIỆN: SỬ DỤNG ĐƯỢC TRONG THỜI GIAN DÀI
 TUỔI THỌ VẬT LÝ: VẬT LIỆU XÂY DỰNG, THIẾT KẾ, THI
CÔNG
 TUỔI THỌ KINH TẾ: PHỤ THUỘC THỊ TRƯỜNG, KHẢ
NĂNG QUẢN LÝ, KHAI THÁC
•VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 KHI ĐẦU TƯ
 KHI ĐỊNH GIÁ
 QUY LUẬT LỢI ÍCH KINH TẾ GIẢM DẦN
 LÂU BỀN: DỰ TÍNH TẦM XA
 1.2.3 TÍNH DỊ BIỆT

• NGUYÊN NHÂN: VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH, KHÔNG THỂ DI DỜI

• BIỂU HIỆN:
 KHÁC LÔ ĐẤT
 KHÁC KẾT CẤU, KIẾN TRÚC
 KHÁC HƯỚNG
 KHÁC CẢNH QUAN VÀ NGOẠI CẢNH
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 KHAI THÁC TÍNH DỊ BIỆT LÀM TĂNG GIÁ TRỊ BĐS
 ĐÁP ỨNG NHU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG VỀ TÍNH DỊ BIỆT
 KHÔNG SO SÁNH DẬP KHUÔN
 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KHÔNG GIAN VÀ KIẾN TRÚC
 1.2.4 TÍNH ẢNH HƯỞNG LẪN NHAU
• NGUYÊN NHÂN: VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH, KHÔNG
THỂ DI DỜI
• BIỂU HIỆN:
 ẢNH HƯỞNG GIỮA CÁC CÔNG TRÌNH
BĐS
 ẢNH HƯỞNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ
- XÃ HỘI XUNG QUANH BĐS
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 KHI ĐẦU TƯ BĐS
 KHI ĐỊNH GIÁ BĐS
 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỂ ĐIỀU TIẾT LỢI
ÍCH
 1.2.5 TÍNH KHAN HIẾM
• NGUYÊN NHÂN:
 BỊ GIỚI HẠN BỞI DIỆN TÍCH BỀ MẶT
 VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH
• BIỂU HIỆN:
 QUAN HỆ CUNG CẦU LUÔN MẤT CÂN ĐỐI
 ĐẦU CƠ BĐS
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
 CHÍNH SÁCH CHỐNG ĐẦU CƠ
 1.2.6 CÓ GIÁ TRỊ LỚN
• NGUYÊN NHÂN:
 GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI CAO
 CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG LỚN
• BIỂU HIỆN:
 KHẢ NĂNG SINH LỜI CAO
 TẠO VỐN MỚI
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BĐS
CẦN VỐN
 KHẢ NĂNG TÁI TẠO VỐN
 PHÁT SINH QUAN HỆ VAY VỐN
1.2.7 HÀNG HÓA CHỊU SỰ QUẢN LÝ TRỰC
TIẾP CỦA NHÀ NƯỚC
• NGUYÊN NHÂN:
 TÀI SẢN QUAN TRỌNG CỦA QUỐC GIA
• BIỂU HIỆN:
 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI,
NHÀ Ở, KINH DOANH BĐS
 ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 ĐĂNG KÝ ĐẤT, NHÀ Ở
 ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BĐS
 2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 KHÁI NIỆM

THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ TỔNG THỂ CÁC
ĐIỀU KIỆN ĐỂ THỰC HIỆN GIAO DỊCH VỀ
BĐS DỰA TRÊN QUAN HỆ HÀNG HÓA –
TIỀN TỆ DIỄN RA TRONG MỘT KHÔNG
GIAN, THỜI GIAN XÁC ĐỊNH
 2.2 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN
CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
2.2.1 TÍNH CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HÓA VÀ ĐỊA
ĐIỂM GIAO DỊCH
• NGUYÊN NHÂN: DO TÍNH CỐ ĐỊNH CỦA BĐS
• BIỂU HIỆN:
 ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCH CÓ THỂ KHÁC ĐỊA ĐIỂM
CỦA HÀNG HÓA
 CHỢ GIAO DỊCH “ẢO”
 3 KHÂU GIAO DỊCH CƠ BẢN
VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
• KIỂM SOÁT THỊ TRƯỜNG QUA ĐĂNG KÝ PHÁP
LÝ
• QUAN HỆ GIAO DỊCH KÉO DÀI
• BẮT BUỘC PHẢI THAM GIA ĐỦ 3 KHÂU
2.2.2 LÀ THỊ TRƯỜNG GIAO DỊCH
CÁC QUYỀN NĂNG ĐỐI VỚI BĐS
• NGUYÊN NHÂN:
+ ĐẤT ĐAI KHÔNG BỊ HAO MÒN
+ CHỦ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI LÀ NHÀ NƯỚC – TOÀN DÂN
• BIỂU HIỆN:
+ THỊ TRƯỜNG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
• VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
+ TUỔI THỌ LÂU DÀI – GIÁ TRỊ HÀNG HOÁ ĐƯỢC
BẢO TOÀN
+ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ HÀNG HOÁ DỰA TRÊN ĐÁNH
GIÁ QUYỀN NĂNG VÀ KHẢ NĂNG SINH LỢI
 2.2.3 TÍNH VÙNG, KHU VỰC
• NGUYÊN NHÂN:
+ DO TÍNH CỐ ĐỊNH CỦA BĐS
+ TRÌNH ĐỘ PHÁT TRIỂN CÁC VÙNG, CÁC KHU VỰC CÓ SỰ CHÊNH
LỆCH
• BIỂU HIỆN:
 HÀNG LOẠT THỊ TRƯỜNG NHỎ
 MANG TÍNH ĐỊA PHƯƠNG
VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 QUAN HỆ CUNG CẦU – GIÁ CẢ MANG TÍNH ĐỊA PHƯƠNG
 KHÔNG NGHIÊN CỨU DẬP KHUÔN THỊ TRƯỜNG
 2.2.4 TÍNH KHÔNG HOÀN HẢO
• NGUYÊN NHÂN:
+ THÔNG TIN KHÔNG ĐẦY ĐỦ, RỘNG RÃI, CÔNG KHAI
+ THÔNG TIN MANG TÍNH 1 CHIỀU
• BIỂU HIỆN:
 TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG CHÍNH XÁC
 KHÔNG SẴN HÀNG HÓA LIỀN KỀ ĐỂ SO SÁNH
 SỐ LƯỢNG NGƯỜI THAM GIA CUNG CẦU ÍT
 VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 GIÁ SẢN PHẨM ĐƠN CHIẾC
 LỢI THẾ ĐỘC QUYỀN BÁN – GIÁ CẢ BỊ BÓP MÉO
 SỐT GIÁ
ĐẦU CƠ, THỊ TRƯỜNG NGẦM
 2.2.5 TÍNH KHÓ THÂM NHẬP, KHÓ RÚT LUI
• NGUYÊN NHÂN:
+ HÀNG HÓA KHÔNG ĐƯỢC BÀY BÁN, THIẾU THÔNG TIN
+ NGƯỜI MUA – BÁN ÍT QUEN THUỘC, ÍT KINH NGHIỆM
• BIỂU HIỆN:
TÍNH THANH KHOẢN THẤP
CẦN NGƯỜI MÔI GIỚI, TƯ VẤN CHUYÊN NGHIỆP
 VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 CƠ HỘI THAM GIA CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ DÀI HẠN
 2.2.6 TÍNH GIAO ĐỘNG THEO
• NGUYÊN NHÂN:
CHU KỲ
+ THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ HỆ QUẢ CỦA QUÁ TRÌNH PHÁT
TRIỂN KINH TẾ – XÃ HỘI
+ PHÁT TRIỂN KINH TẾ CÓ TÍNH CHU KỲ  TTBĐS CÓ TÍNH
CHU KỲ
• BIỂU HIỆN:
+ CÓ SỰ GIAO ĐỘNG VỀ SỐ LƯỢNG GIAO DỊCH VÀ GIÁ CẢ
+ 4 LOẠI GIAO ĐỘNG: GIAO ĐỘNG THEO MÙA, THEO CHU
KỲ KINH TẾ, DÀI HẠN VÀ BẤT THƯỜNG
 VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
+ NHẬN THỨC VỀ CHU KỲ ĐỂ ĐƯA RA QUYẾT ĐỊNH CHÍNH
XÁC
+ QLNN ĐỂ HẠN CHẾ TÁC HẠI CỦA TÍNH CHU KỲ
 2.2.7 CUNG BĐS PHẢN ỨNG CHẬM HƠN
SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU VÀ GIÁ CẢ
• NGUYÊN NHÂN:
+ TĂNG SỐ LƯỢNG BĐS CẦN THỜI GIAN DÀI, TẠI MỘT
THỜI ĐIỂM CUNG KHÔNG ĐỔI
+ TỔNG CUNG ĐẤT ĐAI CỐ ĐỊNH
• BIỂU HIỆN:
+ CUNG PHẢN ỨNG CHẬM SO VỚI BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU
+ CUNG ÍT CÓ GIÃN SO VỚI GIÁ CẢ
 VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
+ ĐẦU CƠ
+ SỐT GIÁ BĐS
+ QLNN CẦN CAN THIỆP
 2.2.8 HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG PHẢN
ỨNG NHẠY CẢM VỚI PHÁP LUẬT
• NGUYÊN NHÂN:
+ ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS
+ VAI TRÒ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC TRONG KTTT
• BIỂU HIỆN:
 NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ MỌI BĐS
 NHÀ NƯỚC THAM GIA VÀO 1 KHÂU CỦA GIAO DỊCH
NHIỀU LUẬT, QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN BĐS
 VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ CHO HÀNG HÓA BĐS
 GIẢM VÀ XÓA BỎ THỊ TRƯỜNG PHI CHÍNH THỨC
 CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
 2.2.9 TT BĐS LIÊN THÔNG VỚI THỊ TRƯỜNG TÀI
CHÍNH
• NGUYÊN NHÂN:
+ GIÁ TRỊ BĐS LỚN
+ KHẢ NĂNG THANH KHOẢN CHẬM
• BIỂU HIỆN:
+ CẦN VỐN BÊN NGOÀI – THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH
+ SỰ PHÁT TRIỂN SONG HÀNH GIỮA TT BĐS VÀ TT TÀI
CHÍNH
 VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
+ KHƠI THÔNG DÒNG VỐN GIỮA 2 LOẠI THỊ TRƯỜNG
+ KHƠI DẬY DÒNG VỐN LỚN TỪ BĐS