‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬

‫עו “ד ישי שנידור‬

‫‪31.8.09‬‬

‫סדנא ‪ :2‬חוק התכנון והבניה‬

‫עיקרי הדברים‬
‫* סיכום זה נכתב ע“י משתתפת הקורס ואינו מסמך רישמי‪/‬משפטי‪/‬מחייב‪ ,‬כי אם דף עזר למעוניינים להעמיק את‬
‫ידיעותיהם והבנתם בתחום ולא יכלו להצטרף ולקחת חלק בסדנא ‪(:‬‬

‫פתיחה ‪ -‬מענה לשאלות הבהרה מסדנא ‪:1‬‬

‫מהי תב“ע?‬
‫תב“ע = תכנית מתאר )ההבדלים בין שני המושגים זניחים(‪ .‬כל תהליך האישור‪ ,‬כמו גם מעמדה של‬
‫תב“ע )כמו חוק‪ ,‬בלי תאריך תפוגה וכו‘( ‪ -‬זהה לכל מה שתקף על תכניות‪.‬‬
‫תב“ע הוא מושג שגור בשפה ’עממית‘‪ ,‬המושג לא מופיע בצורתו זו בחוק‪ .‬לרוב השימוש במושג‬
‫תב“ע מתיחס לתכניות מאוד ספציפיות ‪ -‬עבור חלקה מסויימת‪.‬‬

‫* תושב‪/‬יזם שמעוניין לדעת מה היא תכנית האב=המדיניות בשכונה‪/‬מגרש מסויים וכו‘‪ ,‬צריך‬
‫להגיש )זכות לפי חוק( בקשה למידע תכנוני לפי מספר מגרש ספציפי‪.‬‬

‫* התב“ע כחוק‪ :‬התב“ע קובעת ’מה אפשר לעשות במגרש‘ ‪ /‬מה שווי הנכס ‪ -‬ולכן‪ ,‬התב“ע )או‬
‫התכניות מעליה( תמיד גוברת על תכניות אחרות‪ ,‬עד שמוגשת אחת תחתיה )או תיקון מעליה(‪.‬‬
‫עליונות זו תקפה גם אם נפלה בנוסח המאושר טעות או השתנו הנסיבות והוראותיה הופכות‬
‫לאבסורדיות‪ .‬הרציונל המשפטי‪-‬כלכלי‪ :‬בעל הנכס רכש‪/‬תכנן על מגרשו לפי התב“ע‪ ,‬זוהי זכותו‬
‫לממש את תכניותיו‪ ,‬אם רוצים לשנות צריך להגיש מחדש ולאפשר דרישת פיצויים לבעל הנכס‬
‫שנפגע בהתאם‪.‬‬
‫]דוגמא למצב אבסורד מסוג זה‪ :‬האישור לבנות מלון בוטיק מעל בניין המשטרה הישן )הקישלה(‬
‫ביפו‪ ,‬נסמך על טעות בתכנית המתאר שלא מתארת נכון את גובה המבנים באיזור מהם נגזר הגובה‬
‫המותר באיזור‪ .‬על אף שברור ומוסכם על כולם שיש טעות‪ ,‬התכנית היא הקובעת‪ ,‬לא המציאות‪[.‬‬

‫* אישור תכניות לצירי תחבורה?‬

‫בדיוק באותה פרוצדורה של שאר התכניות‪ .‬מה שמסומן ככביש בתכנית לרב מצויין כ’רצועת דרך‘ ‪-‬‬
‫בתוך רצועת הדרך המאושרת מותר להחליט ’מה שרוצים‘‪ :‬להרחיב‪ ,‬להצר‪ ,‬לעשות מסילות רכבת‬
‫וכו‘‪ .‬מחוץ לרצועת הדרך יש לאשר תכנית חדשה‪.‬‬

‫* מתי מחייבים תכנית בינוי?‬

‫תכנית בינוי היא למעשה שלב בין התכנון לרישוי‪ .‬התכנית לא מפורטת ברמת מבנה כפי שנדרש‬
‫בתכנית הבינוי‪ .‬השאלה היא האם‪/‬מתי תכנית בינוי פתוחה להתנגדויות לציבור? רק אם הועדה‬
‫המקומית קובעת שתכנית בינוי היא חלק‪/‬תנאי לאישור התכנית‪ ,‬אז תכנית הבינוי פתוחה‬
‫להתנגדויות‪ .‬לרב תכניות הבינוי אינן פתוחות להתנגדויות‪ ,‬כאמור הן מגיעות לאחר אישור התכנית‪,‬‬
‫לשם קבלת ההיתר לבניה ‪ -‬כלומר הפקידים צריכים לודא שהיא תואמת את התכנית הכללית‬
‫שאושרה‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫כמה דגשים לגבי השלב הפתוח לציבור והחשוב ביותר מבחינתנו‪ -‬ההתנגדויות‪:‬‬

‫* לתכנית מתאר ארצית אין שלב של התנגדויות מן הציבור )לא מופקדת‪/‬מפורסמת בעיתון וכו‘(‪-‬‬
‫לועדות המקומיות‪/‬מחוזיות יש תמיד מקום להביע דעה‪ ,‬אבל התכנית לא פתוחה להתנגדויות‪.‬‬
‫הממשלה היא הגוף שדן ומאשר תכנית מתאר ארצית‪ .‬התכנית עצמה היא בסמכות הועדה‬
‫הארצית‪ .‬מדוע היא לא פתוחה להתנגדויות? הרציונל המקובל )התירוץ( הוא ההנחה שהועדה‬
‫הארצית גדולה ורחבה )מבחינת נציגים( באופן שמייצג את מרבית הציבור‪.‬‬
‫דוגמאות לתכניות מתאר ארציות‪ :‬כביש ‪ / 6‬אנטנות סלולריות ‪ /‬שמירה על החופים וכו‘‪.‬‬

‫ניקח את תכנית המתאר הארצית לאנטנות סלולריות )תמ“א ‪ (36‬כדוגמא‪:‬‬

‫בתחילתה ‪ -‬התכנית הארצית אישרה הקמת אנטנה סלולרית בכל מקום )קרי‪ ,‬כל בעל נכס הופך‬
‫לבעל זכות לבנות אצלו אנטנה סטנדרטית‪ ,‬לא נדרש להוציא היתר בניה(‪ .‬התמ“א שונתה רק לאחר‬
‫מאבק ציבורי ארוך בדרישה לתיקון התנאים‪.‬‬

‫* תכניות בטחוניות‪:‬‬
‫כאשר מבוקש היתר בניה למתקן בטחוני ‪ -‬לא מתקיים כל ההליך התכנוני‪ ,‬אין שום פרוצדורה‪ ,‬גם‬
‫לא חסויה ‪ -‬פשוט אין הליך תכנוני‪ .‬קיים הליך בועדה סגורה‪ ,‬אבל גם בו לא צריך להוציא אישור‪/‬‬
‫להציג פירוט וכו‘‪ .‬על הנושא יש ביקורת ציבורית קשה אבל בינתים אין כל שינוי‪ .‬למעשה זהו עוד‬
‫אספקט לתופעה הידועה‪ :‬אומרים בטחון המדינה ‪ -‬כולם עוברים לדום‪ ,‬אין דיון מבוקר ומפוקח‪.‬‬

‫* עצמאות שיקול הדעת של הועדה המקומית אל מול הועדות מעליה‪:‬‬

‫ההלכה בחוק קובעת כי חובה על מוסדות התכנון להפעיל שיקול דעת עצמאית בכל החלטה שהוא‬
‫מקבל‪ ,‬גם אם מוסדות תכנון מעליו‪/‬אחרים חושבים אחרת‪ .‬הבעייתיות ביישום ההלכה ברורה‪ -‬הרי‬
‫אם מראש הועדה המחוזית‪/‬ארצית מצהירה שהיא מתנגדת ל‪ ,X -‬סביר להניח שהועדה המקומית‬
‫תמנע מעצמה עבודה על תכנית שבלאו הכי תפסל‪.‬‬

‫* הזכות של מוסד תכנון לשנות מדיניות‪:‬‬

‫הסבר דרך דוגמא‪ -‬הפשרת השטחים לבניה באיזור ארסוף‪-‬שפיים‪ ,‬הובילה לעליה ניכרת בשווי‬
‫המקרקעין‪ .‬בעקבות הלחץ הציבורי לשמירת השטחים הפתוחים‪ ,‬שינתה הועדה המחוזית את‬
‫מדיניות הפשרת הקרקע‪ ,‬והופסקה הפשרת שטחים באיזור לבניה‪ .‬בעלי הקרקע אשר חלקותיהם‬
‫טרם הופשרו ניסו לטעון בביהמ“ש נגד שינוי המדיניות‪ ,‬בטענה שהקפאת ההפשרה מפלה אותם‬
‫לרעה לעומת שכניהם בחלקות שהופשרו‪ .‬ביה“ש לא קיבל את טענתם‪ ,‬מכיוון שלמוסד תכנוני‬
‫שמורה הזכות להחליט כי הוא משנה מדיניות )כל זמן שלא מדובר בתכניות מאושרת‪ ,‬אלא‬
‫במדיניות(‪.‬‬

‫]כך לדוגמא ‪ -‬אם עיריית ת“א‪-‬יפו קדמה מדיניות מסויימת בקריית ספר‪ ,‬אבל טרם הגיע שלב אישור‬
‫תכנית מוגמרת‪ ,‬זכותה של העירייה ’לזרוק לפח‘ את העבודה שנעשתה עד כה‪ ,‬ולשנות מדיניות‪:‬‬
‫זהו צעד לגיטימי לחלוטין‪[.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫‪-‬מוסד תכנון שהפקיד תכנית להתנגדויות אבל לא הוגשו התנגדויות מן הציבור ‪ -‬האם הוא יכול‬
‫לשנות את דעתו ולא לאשר את התכנית? לפי העקרון שהוסבר לעיל זו זכותו‪ ,‬כלומר ‪ -‬למוסד תכנון‬
‫מותר לשנות את דעתו לאורך כל הדרך לפני אישור התכנית‪.‬‬

‫‪-‬ועדה מקומית )או כל מוסד תכנוני( לא יכול לאשר תכנית שהיזם לא מעוניין בה ‪ -‬כלומר‪ ,‬יש לה‬
‫את החופש להציע פשרות או תנאים‪ ,‬אבל לא לאשר תכנית בלי הסכמת היזם‪.‬‬

‫* מה קורה במקרה של שינוי נקודתי בתכנית שגורר שינוי משמעותי בתכנית כולה?‬
‫החוק קובע כי במקרה של שינוי ’מהותי‘‪ ,‬על הועדה‪/‬יזם להפקיד את התכנית מחדש כדי לאפשר‬
‫מכאן שכל הגדרה של ’מהותי‘ פתוחה‬ ‫התנגדויות‪ .‬שינוי ’באופן מהותי‘ ‪ -‬זו ההגדרה בחוק‪,‬‬
‫לפרשנות‪ .‬לדוגמא ‪ -‬אישור תכנית לשכונה שכוללת שינוי במיקום של הבניינים‪...‬‬

‫מבנה התנגדות‪:‬‬

‫הערה כללית‪:‬‬
‫להתנגד כאמור זו משימה קשה‪ ,‬כיוון שבשלב הגשת התכנית‪ ,‬מוסד התכנון למעשה כבר ניהל‬
‫מו“מ בין הגורמים המקצועיים ליזם ‪ -‬והרי מוסד התכנון עצמו הוא שהחליט על ההפקדת התכנית‪,‬‬
‫קרי הסכים לתכנית‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬מוסד התכנון מאפשר התנגדויות לציבור‪ ,‬למקרה שיעלו דברים‬
‫אשר לא נלקחו בחשבון‪’ ,‬שמוסד התכנון לא חשב עליהם‘ )והרי חשבו על הכל‪ .(:‬לכן לרב להעביר‬
‫התנגדות זו משימה מאוד קשה‪.‬‬

‫בהתנגדות ניתן להעלות טענות משני סוגים שונים‪:‬‬

‫‪ .1‬טעמים משפטיים‪:‬‬
‫‪’ -‬התכנית סותרת את תכנית המתאר מעליה‘ ‪ /‬אין סמכות לועדה מקומית אלא לועדה המחוזית‪...‬‬
‫טענות מסוג זה הן משפטיות קלאסיות‪.‬‬
‫‪ -‬ניתן גם להעלות טענות משפטיות שנוגעות להליך התכנון‪’ :‬התכנית לא פורסמה‪/‬הופקדה כפי‬
‫שנדרש‘‪’ ,‬התכנית מתיחסת לשכונה ביפו ולא פורסמה בערבית‘‪ ,‬וכו‘‪.‬‬
‫‪ -‬חלק מן התכנית מחייבות תסקיר סביבתי‪ -‬דו“ח השפעות התכנית על הסביבה‪ .‬זוהי עוד דוגמא‬
‫לטענה משפטית אפשרית‪’ :‬בתכנית ‪ X‬צריך היה להכין תסקיר סביבה ולא הוכן‪.‘..‬‬

‫‪ .2‬טעמים תכנוניים‪:‬‬
‫אלו טענות שיש לבחון היטב )וביצירתיות( ולנסח בבהירות‪.‬‬
‫‪ -‬הדילמה התמידית בעת הגשת התנגדות תכנונית היא‪ :‬האם להעלות טענות גורפות או נקודתיות‬
‫)האם לדרוש קיר אקוסטי או ביטול הכביש וכו‘(‪.‬‬
‫‪ -‬טענות תכנוניות שכיחות‪ :‬צפיפות אוכלוסין ‪ /‬העדר חניה ‪ /‬שימור מבני ציבור ‪ /‬שימור נכס תרבותי‬
‫וכו‘‪.‬‬
‫‪ -‬ניתן גם לטעון טענות תכנוניות עקרוניות‪ ,‬כגון‪’ :‬חשיבות עירוב שימושים בשמירה על מרקם‬
‫אורבני‘‪ .‬זהו טיעון תכנוני לגיטימי לחלוטין‪ .‬כיוון שכל תכנון הוא ’פתוח‘ ופרשני‪ ,‬אפשר להתנגד‬
‫מטעמי תכנון עקרוניים‪ ,‬אך יש לקחת בחשבון את קשיי ההצלחה‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫‪ -‬טענות לא מומלצות‪:‬‬
‫הטענה בדבר ’ירידה בערך הנכסים סביב‘‪ ,‬למה? כיוון שבפגיעה קניינית אפשר לכאורה לדרוש‬
‫פיצויים אחרי אישור תכנית ‪ -‬יש הליך שמסדיר פגיעה קניינית‪[.‬‬
‫טענות ’לא אצלי בחצר האחורית‘ )‪ -(NIMBY‬גם הן טענות שלרוב נדחות על הסף )חשוב שיקום גן‬
‫ילדים אבל לא מתחת לבית שלי‪ ...‬וכדומה(‪.‬‬

‫תהליך הרישוי‬

‫‪ -‬למה צריך להוציא היתר בניה? )ראו סעיף ‪ 145‬לחוק התכנון והבניה(‪:‬‬
‫בקצרה‪:‬‬
‫* הקמת בניין חדש או הריסתו של בניין‪.‬‬
‫* כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים לדוגמה חניה מקורה‪ ,‬הקמת גדר‪ ,‬הקמת פרגולה‪ ,‬סככה‪,‬‬
‫תוספת בנייה‪.‬‬
‫* שינוים פנימים שפוגעים בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת‪.‬‬
‫* התווית דרך‪ ,‬סלילה או סגירה של דרך‪ ,‬חפירות‪ ,‬הנחת תשתיות‪.‬‬
‫* כל שימוש חורג‪.‬‬
‫* כל מבנה זמני מכולות‪ ,‬מבנים ניידים‪ ,‬שלטים וכו'‪.‬‬
‫* כל מבנה כפי שמוגדר בחוק בהגדרה רחבה וכוללת גם מבנים פעוטים כגון שובך יונים‪ ,‬עמודי‬
‫חשמל‪ ,‬תמרורים וכו'‪.‬‬
‫בערך הכל‪ .‬בדיוק משום כך‪ ,‬נכנסת לתמונה מדיניות האכיפה והטיפול של הועדה המקומית‪ ,‬קרי‪-‬‬
‫במה היא בוחרת לעסוק‪/‬להתעמק? )בהיתרים למתקני מזגנים‪/‬פרגולות‪/‬קראוונים וכו‘(‪.‬‬

‫‪ -‬דוגמא שממחישה לאן יכולה להגיע מדיניות אכיפה סלקטיבית‪:‬‬

‫עמותת אלעד מפעילה בשכונת סילואן‪-‬ירושלים מרכז מבקרים עצום שנבנה כולו ללא היתרים‪.‬‬
‫למול מרכז המבקרים הקימו תושבי סילואן הפלסטינים אוהל מחאה ‪ -‬האוהל קיבל צו הריסה‬
‫ופינוי תוך ‪ 24‬שעות‪ .‬זוהי דוגמא קטנה מתוך סדרת הפרות בניה ואפליה בשכונה‪) .‬ראו כאן‪ ,‬כאן‬
‫וכאן ‪ -‬למתעניינים(‪.‬‬

‫‪ -‬דוגמא נוספת‪ :‬את מאבק מחוסרי הדיור מכיכר הלחם )ישראל טוויטו יחד עם מחוסרי הדיור‬
‫הקימו עיר אוהלים בכיכר המדינה( ‪ -‬פינתה העירייה )בין השאר( דרך האשמה בעבירה של תכנון‬
‫ובניה )הקמת אוהלים בלי אישור(‪.‬‬

‫בקשת היתר בניה‪:‬‬

‫‪ 3‬סוגים לבקשת היתר‬
‫‪ .1‬מסלול ירוק ‪ -‬הגשת בקשה להיתר שתואמת במלואה את התכנית המאושרת לשטח‪ :‬במסלול זה‬
‫לועדה המקומית אין סמכות לא לאשר‪) .‬למעשה בקשות מסלול ירוק כלל לא עולות לדיון בועדה(‬
‫‪ .2‬מסלול אדום ‪ -‬בקשה שחורגת במידת מה מהתכנית‪ :‬כוללת בקשה להקלה‪/‬שימוש חורג‬
‫והסמכות להענקת היתר תלוי בשיקול הדעת של הועדה המקומית‬
‫‪ .3‬מסלול שחור ‪ -‬בקשה שחורגת לחלוטין מהתכנית המאושרת לשטח‪ ,‬ואסור לועדה המקומית‬
‫להעניק לה היתר‪) .‬הדרך היחידה לקדם שינוי מהותי היא להגיש תכנית חדשה ולא בקשת היתר(‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫ברור אם כן כי רוב הבקשות הנדונות בועדה המקומית הינן בקשות במסלול האדום‪ ,‬או ‪ -‬כפי‬
‫שקורה פעמים רבות‪ ,‬בקשות לגביהן קיים ויכוח )האם התכנית היא מסלול ירוק‪/‬שחור(‪.‬‬

‫בתאוריה )אם קוראים את החוק‪ ,‬ולפי כנראה כוונת המחוקק(‪ ,‬בקשות להקלה ושימוש חורג‬
‫אמורות היו להיות יוצאות דופן‪ .‬בפועל ‪ -‬בכל ישיבת ועדה עולות עשרות בקשות מסוג זה‪.‬‬

‫אל מול השימוש המופרז במתן הקלות והיתרים לשימוש חורג ‪ -‬מועלית ביקורת פעמים רבות‪ ,‬שכן‬
‫שימוש יתר זה ’מבטל‪/‬מזלזל‘ בהליך התכנון שנעשה קודם לו ‪ -‬מכרסם בכוח התכנון )ובכלל זה‬
‫בהליך ההתנגדויות שלווה לו(‪.‬‬
‫* חשוב להזכיר ‪ -‬מי שנפגע כתוצאה מאישור הקלה‪/‬שימוש חורג )בניגוד לאישור תכנית חדשה( לא‬
‫זכאי לתבוע פיצויים‪.‬‬

‫מקבלי ההיתרים להקלות‪/‬שימושים חורגים הוא‬ ‫* יש לציין בהקשר זה‪ ,‬כי הרוב המכריע של‬
‫היזמים ’המקושרים‘ או בעלי האמצעים אשר יודעים )יכולים לשכור אנשי מקצוע( כיצד לדרוש‬
‫הקלה ולהשיג‪.‬‬

‫מסלול קבלת ההיתר‪:‬‬

‫* בקשה להיתר בניה במסלול אדום עוברת את אותו מסלול )כמעט( של אישור תכנית‪ .‬יחד עם זאת‬
‫בבקשות להיתר )שלא כמו בהליך של תכנית( חייבים לשלוח הודעה לכל השכנים בשלב ההפקדה‪.‬‬
‫ההליך עצמו מקביל כאמור לתכניות‪:‬‬
‫שלב א‘‪-‬הפקדה ‪ /‬שלב ב‘‪-‬התנגדויות ‪ /‬שלב ג‘‪-‬אישור ועדה ‪/‬שלב ד‘ אפשרי‪ -‬הגשת ערר‪.‬‬

‫בקשה לשימוש חורג בעייתית יותר מבקשה להקלה ‪ -‬למה?‬

‫לפי סעיף ‪62‬א‪.‬א‪ - .‬בו מוגדרות סמכויות הועדה המקומית‪ ,‬הועדה מקומית איננה מוסמכת כלל לדון‬
‫בשינוי ייעוד למקרקעין )שזו מהות הבקשות לשימוש חורג במרבית הפעמים(‪ .‬למעשה השימוש‬
‫באישור לשימוש חורג הוא מעין פירצה בחוק שהועדה המקומית ’מנצלת‘ להעניק לעצמה סמכות‬
‫לשינוי יעוד )יתר על כן‪ -‬באישור לשימוש חורג ניתן לשנות יעוד ללא הגבלות על סוג השינוי‪ ,‬כמה‬
‫אחוזים וכו‘(‪.‬‬

‫שני סוגים אפשריים של בקשות לשימוש חורג‪:‬‬

‫‪ .1‬שימוש חורג בהיתר‪ :‬לדוגמא‪ -‬נניח שהתכנית המאושרת למגרש ‪ X‬מאפשרת גם מגורים וגם‬
‫עסקים‪ .‬המבנה הנוכחי נבנה בהיתר למגורים בלבד‪ .‬בעל הקרקע‪/‬מקום רוצה לקבל אישור לשימוש‬
‫חורג לעסקים‪ .‬אישור זה )אם מתקבל( אינו מוגבל בזמן‪ ,‬כי הוא תואם התכנית‪.‬‬
‫‪ .2‬שימוש חורג בתב“ע‪ :‬הבקשה היא למעשה שינוי ייעוד של המקרקעין‪ .‬לדוגמא‪ -‬התב“ע )תכנית(‬
‫מאשרת במקרקעין ‪ X‬רק עסקים‪ ,‬ובעל הקרקע‪/‬יזם רוצה אישור לשימוש חורג‪-‬קרי שינוי יעוד‪-‬‬
‫למגורים‪ .‬אישור זה חייב לפי חוק להיות מוגבל בזמן‪ ,‬אבל אין מניעה להגיש כל פעם )לאחר שפג‬
‫תוקף האישור( בקשה לחידוש השימוש החורג‪.‬‬

‫* בשלב אישור בקשה לשימוש חורג ‪ -‬כולם רשאים להגיש ערר לועדת הערר )כולם‪ :‬המתנגד‪ ,‬היזם‪,‬‬
‫שני חברי ועדה מקומית‪ ,‬הועדה המחוזית(‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫* פרשות ידועות של אישור הקלה לשימוש חורג‪:‬‬

‫איקאה בראשון לציון‬
‫מכרז ביג באילת‬
‫ואפשר גם לקרוא את הכתבה ”כרוניקה של חריגה ידועה מראש“ בעניין‪.‬‬

‫דגש נוסף‪:‬‬
‫כדי לאשר בקשה לשימוש חורג ראוי היה לבדוק את היכולת הרברסיווילית של הבקשה )כלומר מה‬
‫קורה אם וכאשר אישור זה לא מחודש? האם ניתן להחזיר את המצב לקדמותו?(‬
‫בפועל‪ ,‬אם בודקים לפי הבקשות שמקבלות אישור לשימוש חורג‪ ,‬ניתן לראות שנושא זה לא נאכף‬
‫ע“י הועדות‪.‬‬
‫פרשות ידועות‪:‬‬
‫מרכז מסחרי שפיים הוקם על אדמה ’חקלאית‘‬
‫מרכז מסחרי סטופ‪-‬מרקט של קיבוץ יגור אמור למכור רק תוצרת חקלאית‪.‬‬

‫מי מחליט אם בקשה היא מסלול ירוק‪/‬אדום‪/‬שחור?‬

‫ההחלטה כולה בסמכות הגורמים המקצועיים )מהנדסי הרישוי( של הועדה‪.‬‬
‫מה קורה כשהם‪/‬אם הם טועים? או כשיש ויכוח על הפרשנות שלהם?‬
‫לרב כלל לא נדע על בקשה שאושרה במסלול ירוק‪ ,‬כיוון שהיא לא תעלה לדיון בועדה המקומית‪.‬‬
‫אם קיומה של הבקשה והעברתה למסלול ירוק מתגלה בזמן‪ ,‬ניתן לפנות לביהמ“ש ול‪/‬או טעון מול‬
‫ועדת הערר שהבקשה אמורה היתה לעבור במסלול אדום‪ .‬ועדת הערר‪ ,‬קודם כל תבדוק אם הטענה‬
‫לסוג מסלול מקובלת עליה‪ ,‬ורק אח“כ תבחן את הערר לגופו‪ .‬אם הבקשה אושרה ונתגלתה לאחר‬
‫מכן‪ ,‬לכאורה לא ניתן לעשות כלום‪ .‬אם מודבר במקרה קיצוני‪ ,‬אפשר לפנות לביהמ“ש ולטעון‬
‫שמדובר באישור לא חוקי ‪ -‬למהלך זה יש תקדימים‪ ,‬אבל הוא נדיר למדי‪ .‬היו מקרים נדירים בהם‬
‫יזם נדרש להרוס למרות שבנה לפי היתר ‪ -‬לאחר שהוכח קשר ברור בינו לבין הועדה אשר הוביל‬
‫למהלך לא תקין של אישור ומכאן גם לא חוקי‪.‬‬

‫* גם בסוגיה זו ניתן לדרוש את הגברת השקיפות‪ ,‬למה לא לחשוף לציבור את כל התכניות? מהנדסי‬
‫הרישוי )שקובעים לאן הולכת כל בקשה( טוענים כי מדובר בהחלטות מקצועיות‪ ,‬וכי אל לועדה‪/‬‬
‫ציבור לפעול בחשדנות כלפיהם‪...‬‬

‫הליכי התנגדות אפשריים‪-‬סיכום בינים‪:‬‬

‫תכנית בסמכות ועדה מקומית או בקשה להיתר במסלול אדום‪:‬‬
‫‪ .1‬הפקדת התכנית ⇽ ‪ .2‬הגשת התנגדויות ⇽ ‪ .3‬קבלת החלטה בועדה ⇽ ‪ .4‬הגשת ערר לועדת ערר ⇽‬
‫‪ .5‬כדי לערער על החלטת ועדת ערר צריך לקבל רשות מיו“ר הועדה ולפנות לועדה המחוזית‪.‬‬

‫תכנית בסמכות ועדה מחוזית‪:‬‬

‫‪ .1‬הפקדת התכנית ⇽ ‪ .2‬ועדה מקומית יכולה להגיש התנגדות ⇽ ‪ .3‬ועדה מחוזית מקבלת החלטה ⇽‬
‫‪ .4‬ועדה מקומית‪/‬מחוזית‪/‬יזם יכולות להגיש ערר למועצה הארצית )הציבור יכול להגיש התנגדות‪/‬‬
‫ערר רק אם קיבל רשות יו“ר הועדה(‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫* צריך לשים לב ‪ -‬התהליך בועדה המחוזית‪ ,‬מבחינת הציבור‪ ,‬הרבה פחות נגיש )תהליך יותר מהיר‪,‬‬
‫פחות שקוף ופחות פתוח לציבור(‪.‬‬
‫* הועדה המחוזית לא עוסקת כלל במתן היתרי בניה ‪ -‬כל ההיתרים נמצאים בסמכות מקומית‪.‬‬
‫___________________________‬
‫* )במענה לשאלה‪ (:‬קיים ’טריק‘ שנקרא ’הועדות המיוחדות לתשתיות לאומיות‘‪ .‬ועדות מיוחדות‬
‫אלו הן למעשה דרך לעקוף את ההליך ’המסורבל‘ של התנגדויות מן הציבור‪/‬נציגיו‪ ,‬על מנת לקדם‬
‫במהירות )בתהליכים מקוצרים( תכניות חשובות המסווגות כ‘תשתיות לאומיות‘‪.‬‬
‫___________________________‬

‫פניה לבית המשפט‪:‬‬

‫)בנוגע להיתרי בניה‪/‬שימוש חורג והקלות(‬

‫אחרי מהלכי ההתנגדות המתוארים לעיל ‪ -‬הכתובת הבאה היא בית המשפט‪.‬‬
‫בביהמ“ש צריך לזכור כי היכולות מאוד מוגבלות‪ ,‬חופש הבחירה של מוסדות התכנון הוא מאוד רחב‬
‫בשל האלמנטים המקצועיים הכרוכים בו‪ .‬ביהמ“ש לא רוצה לעסוק בשאלות תכנוניות ’מקצועיות‘‪,‬‬
‫שופטים מדגישים שהם אינם ’מתכנני על‘ ולכן נמנעים מכניסה לשאלות תכנוניות עקרוניות‪.‬‬

‫טענות לגוף הבקשה או הבקשה לשימוש חורג‪-‬‬

‫)הרחבה בנוגע לטענות תכנון בביהמ“ש ראה חלק א‘ של סיכום זה(‬

‫‪ .1‬טענות בדבר ’חוסר סבירות תכנונית‘‪ -‬אלו טענות קשות מאוד‪ ,‬וצריך לבחון אותן היטב )ראה‬
‫פירוט לעיל בפרק על פניה לביהמ“ש בהתנגדות לתכנית‪ ,‬לפני רישוי(‬
‫‪ .2‬טענות משפטיות‪ -‬טענות שכיחות ו‘טובות‘ לבית משפט‪.‬‬
‫)דוגמאות‪ :‬תכנית סותרת תכנית אחרת‪/‬נדרש תסקיר סביבתי ולא הוגש‪ /‬הבקשה לא עומדת בתקן‬
‫החניה וכו‘(‪.‬‬
‫‪ .3‬טענות שנוגעות להליך האישור )נפלו פגמים בהליך האישור( ‪ -‬שוב טענות ’טובות‘ לבית משפט‪.‬‬
‫)דוגמאות‪ :‬לא ניתנה אפשרות לטעון בעל פה מול הועדה‪ ,‬רק בכתב ‪ /‬הפרסום לא תיאר את השינוים‬
‫באופן ברור‪/‬מובן(‪.‬‬

‫* הערה למנהלי מאבקים ציבורים‪ :‬גם כשאנו מונעים בשל טענות מסוג ‪) 1‬חוסר סבירות תכנוני(‬
‫עדיף להעלות‪/‬להיות מגובים בטענות מסוג ‪) 2,3‬פרוצדורליות(‬

‫* כל העתירות תחת חוק תכנון ובניה מגיעות לבית המשפט המנהלי )כל עתירה נגד מוסד תכנוני ‪-‬‬
‫בכל עילה ‪ -‬הולכת לביהמ“ש המנהלי‪ ,‬שיושב בביה“ש המחוזי‪ ,‬ולכן יש במחוזי התמחות מסויימת‬
‫של השופטים בתחום‪ ,‬אבל זה לא מבטיח שכולם מבינים בנושא(‪.‬‬

‫* ביהמ“ש לא נוטה לפסול תכניות )גם אם הוכח שהיתה תקלה‪ ,‬זה לא מבטיח ביטול תכנית‬
‫שלמה(‪ .‬זוהי דוקטרינה העונה לשם‪ :‬בטלות יחסית=תוצאה יחסית‪ .‬כלומר‪ ,‬לא כל פגם גורר ביטול‬
‫תכנית‪ .‬במקרים רבים‪ ,‬גם אם הטיעונים שהועלו ע“י המתנגדים בביהמ“ש נמצאו נכונים‪ ,‬העתירה‬
‫נדחית‪ -‬כי ביהמ“ש העדיף ’לסלוח‘‪ ,‬להעיר ולא לבטל את התכנית במלואה )לא לדחות את התכנון‬
‫כולו(‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫לדוגמא‪ :‬במסגרת המאבק הסביבתי נגד מיקום יישוב חדש )למפוני גוש קטיף( בחבל לכיש‪ ,‬התקיים שימוע‬
‫של התנגדויות בועדה הארצית בהרכבה המלא‪ .‬מיד לאחר שמיעת ההתנגדויות הועלתה הצעת החלטה‬
‫מפורטת‪ ,‬ומסתבר כי זו נכתבה מראש ע“י יו“ר הועדה הארצית )כלומר‪ ,‬טרם שמיעת ההתנגדויות ולקיחתן‬
‫בחשבון(‪ .‬החברה להגנת הטבע ערערה לבג“צ וטענה כי מדובר בהליך לא תקין‪ .‬בג“צ ציין כי אכן נראה‬
‫שמדובר בהליך פסול‪ ,‬אך אין בו די בכדי לבטל את התכנית כולה שאושרה ע“י הועדה‪) .‬ראו כאן‪ ,‬סעיף ‪(31-32‬‬

‫כמה הערות לתשומת הלב‪:‬‬

‫* ביהמ“ש מוסמך לבקש דיון חוזר בועדה‪ ,‬או קביעות דומות‪ ,‬אך לרוב נוטה לא להתערב‪,‬‬
‫וכאמור מסתייג במיוחד מביטול תכנית‪ .‬יש לקחת בחשבון כי ביהמ“ש )לרוב( לא דוחה‬
‫עתירות על הסף‪ ,‬אבל פעמים רבות קובע החזרים על הוצאות משפטיות לחובת העותר‪/‬ת‪.‬‬
‫גובה ההחזרים מושפע רבות מהתרשמות השופט‪/‬ת מענייניות הטיעוני המועלים בעתירה‪.‬‬

‫* בהקשר זה‪ ,‬חברי מועצה נוטים לקבל יחס יותר ענייני‪/‬מבין מביהמ“ש ‪ -‬אם הטיעון ענייני‬
‫)רציני ומנומק כראוי(‪ ,‬ביהמ“ׁש ירצה לראות בעתירה חלק מתפקידו הציבורי של נבחר‬
‫הציבור ולא יפסוק הוצאות על חשבונו‪.‬‬

‫* עוד הערה באותו הקשר‪ :‬הגשת ערר על תכנית עוצרת התקדמות של תכנית ומונעת‬
‫הוצאת אישור לבניה‪ .‬בנוסף‪ ,‬הגשת ערר לא כרוכה בעלויות )לא ערובה להוצאות‪ ,‬אגרה‬
‫וכו‘(‪ .‬יזמים מביעים על כך תרעומת רבה‪ ,‬אך מבחינת הציבור זהו כלי יותר נגיש ואפשרי‪.‬‬
‫הגשת ערר ‪ -‬תוך ‪ 60‬ימים לתכנית‪ ,‬ו‪ 30-‬ימים לבקשה להיתר‪] .‬ביהמ“ש ממילא לא יקבל‬
‫עתירה שטרם הוגש והוכרע בעניינה ערר ‪ -‬יש למצות את כל ההליכים האפשריים לפני כן[‪.‬‬

‫* עתירה מנהלית איננה כוללת צו מניעה לבניה ‪ -‬את הצו צריך לבקש בנפרד‪ ,‬וביהמ“ש אוטומטית‬
‫יחייב את העותרים בהפקדת ערבון כגודל הפגיעה הכלכלית הפוטנציאלית של היזם בשל המניעה‪.‬‬
‫זהו אחד האספקטים המרכזיים שחושפים את חוסר השיוויון במערכת ‪ -‬ניתן לטעון כנגד הליך זה‪,‬‬
‫כי היזם אמור לקחת בתוך שיקולי הסיכון את אפשרות ההתנגדויות והערר‪ .‬לתושב הרגיל )לרוב(‬
‫מדובר בעול כספי כבד מאוד ואף בלתי אפשרי‪.‬‬

‫אכיפת חוק התכנון והבניה‪:‬‬

‫כלים‪-‬‬
‫‪ .1‬אמצעים מנהליים ⤆ צו הריסה מנהלי‪ .‬אפשרי אם מתגלה העבירה מיד אחרי הבניה )עד ‪60‬‬
‫ימים(‬

‫‪ .2‬צעדים פליליים ⤆ עבירה על חוקי הבניה היא עבירה פלילית ואפשר להעמיד לדין את הנאשם‬
‫בפרק זמן הבא‪ :‬אחרי ‪ 60‬יום ועד ‪ 5‬שנים‪) .‬זהו הליך פלילי שהועדה המקומית לתכנון ובניה מנהלת‬
‫דרך המחלקה הפלילית שלה(‪.‬‬

‫‪ .3‬התיישנות או סעיף ‪ ⤆ 212‬תקף רק אם העבירה בוצעה לפני למעלה מ‪ 5-‬שנים‪.‬‬

‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא ב ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪31.8.09‬‬

‫מהו סעיף ‪ ?212‬סעיף שמתיר להרוס בניה לא חוקית גם אם חלה התישנות אם קיימים טעמים‬
‫ציבוריים; עניין ציבורי מיוחד‪ .‬זהו הליך מנהלי‪ ,‬לא פלילי‪ .‬אין העמדה לדין‪ ,‬אך ההשלכות של העניין‬
‫בפועל גרועות לא פחות‪ -‬לא ’מטפלים באשם‘ אלא ב‘מפגע‘ עצמו )יכול להביא להריסת בית לדוג‘(‪.‬‬
‫השאלה הנדרשית היא מהו ’אינטרס ציבורי מיוחד‘? איך‪/‬מי מפרשים זאת?‪ ...‬הסעיף בעקרון לא‬
‫נועד לטפל בעבירות בניה‪ ,‬אלא לטפל במקרים של אינטרס ציבורי מובהק ‪ -‬ולפיכך זהו סעיף דרקוני‪.‬‬

‫‪ .4‬מדיניות שאיננה כתובה אבל שכיחה במחוזותינו‪’ :‬לנצל את ההזדמנות כשאנחנו באים לבקש‬
‫היתר בניה‘ ‪ -‬ניצול של הרגע בו האזרח זקוק להיתר‪/‬לרשות כדי ’לעשות סדר‘‪ :‬דוגמא שעלתה‬
‫בסדנא היא מדיניות צוות יפו בעיריית ת“א‪-‬יפו ‪ -‬אזרח שבא לבקש היתר בניה לסגירת מרפסת‬
‫בביתו והפיכתה לחדר‪ ,‬מתבקש להסדיר את כל חריגות הבניה הקיימות בבנין גם אם הוא אינו‬
‫אחראי להם ‪ -‬אחרת לא ניתן לו היתר )תהרוס את המרפסת של השכן‪ ,‬וכו‘(‪ .‬בהקשר זה יש לציין כי‬
‫מדיניות מרבית גופי התכנון היא לבחון בקשות כחלק ממגרש שלם‪ -‬יחידה תכנונית אחידה‪ ,‬ומתוך‬
‫ראיה זו מנסים גופי התכנון להתנות אישור בניה לחלק א‘ על בסיס המצב בכל המגרש ולא רק בו‪.‬‬

‫‪ .5‬עבירת ’שימוש לא תואם היתר‘‪ :‬אפשר להגדיר שימוש שאינו תואם את ההיתר למבנה כ‘עבירה‬
‫מתמשכת‘‪ .‬אדם עשוי להיות מואשם בשימוש בבניה לא חוקית‪ .‬בהקשר זה ‪ -‬אי החוקיות מתיחסת‬
‫למותר בתכנית‪ ,‬לא בהיתר הבניה ‪ -‬כך לדוגמא‪ :‬אם הוספתי חדר לדירה‪ ,‬מותר לי להתשמש בה‬
‫למגורים לפי התכנית גם אם הבניה לא חוקית‪ ,‬ולא ניתן להאשים אותי בעבירה מתמשכת על‬
‫השימוש‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬אם אני גרה במחסן שנבנה על קרקע שמיועדת לחקלאות )כלומר לא‬
‫למגורים( ‪ -‬אפשר להאשים אותי באופן פרטני בשימוש לא חוקי במחסן ‪ -‬וזוהי עבירה משתמשת‪ ,‬גם‬
‫אם עברו חמש שנים מאז בנית המחסן ואותו לא ניתן להרוס‪.‬‬

‫* דוגמא למקרה מוכר בו נעשה שימוש בהתיישנות‪ :‬פיצול דירות‪ .‬קשה לאכוף ולגלות פיצול דירות‬
‫ללא היתר בזמן אמת‪ .‬לאחר ההתישנות קשה לפעול בנושא‪ .‬כיוון שמדובר בדירות למגורים‪ ,‬לא ניתן‬
‫לראות בשימוש בהן עבירה מתמשכת ולפיכך‪ ...‬הן הופכות לעובדה מוגמרת‪.‬‬
‫________________________________‬

‫בסוף הסדנא התקיים דיון לא פורמלי בנוגע לחזון הדיור בר השגה‪/‬ציבורי בעיר‪ .‬הועלו דעות‬
‫ודוגמאות רבות‪ ,‬וצויין כי עוד נדרשת למידה פרטנית ומעמיקה של תנאי העיר ת“א‪-‬יפו בכדי‬
‫להעמיד מודל פוטנציאלי שיתאים לה‪ ,‬וכמובן בע“ה לקדם את יישומו‪...‬‬
‫בהקשר זה מומלץ לעקוב ולהשתתף בדיון באתר‪/http://israelaffordablehousing.blogspot.com :‬‬

‫‪.The End‬‬

‫שהעביר את הסדנאות בהתנדבות מלאה ומתוך רצון אמיתי‬ ‫תודות למכביר לעו“ד ישי שנידור‬
‫לצייד את כולנו במיטב ההבנה והכלים להתמודדות במאבקינו לשינוי חברתי‪-‬פוליטי‪-‬סביבתי כולל!‬

‫לפרטים נוספים‪:‬‬
‫עינת פודחרני‪natush@gmail.com -‬‬