Kako efikasno odravati stambenu zgradu: Savremeni koncept organizacije, upravljanja i odravanja stambenih zgrada u etanoj svojini AUTOR

Djordje Mojovi SARADNICI Svetlana Risti, ivorad Stankovi IZDAVAI

Program za urbani razvoj A:11180 Beograd, Internacionalnih brigrada 76, T/F: 011 2454 006, E: office@pur.rs Program za urbani razvoj je struna neprofitna organizacija u oblasti urbanog upravljanja. Ciljevi rada Programa su podrka uspostavljanju instrumenata kontinuirane strune edukacije u razliitim oblastima urbanog upravljanja, podizanje obrazovnih kapaciteta, javno zagovaranje za sistemske promene u oblasti planiranja i stanovanja, promo cija uloge javnosti u procesima donoenja odluka i irenje svesti i edukacije graana, podrka javnoj administraciji u izgradnji zakonskog i institucionalnog okvira i podizanju nivoa upravljake kulture. Posebna oblast delovanja Pro grama za urbani razvoj je stambena politika. U svom radu, PROGRAM ZA URBANI RAZVOJ promovie profesionalnu etiku, vladavinu znanje, permanentno obrazovanje. Gradska stambena agencija Kragujevac A: 34000 Kragujevac, Nikole Paia 6, T/F: 034 335 288, E: office@jpgsakg.com Gradska stambena agencija Kragujevac je prva lokalna stambena agencija u Srbiji, osnovana 2003. g. GSA planira i realizuje programe iz oblasti socijalne stambene politike. GSA gradi i upravlja gradskim stanovima za izdavanje pod neprofitnim uslovima, gradi i prodaje stanove pod nisko-profitnim uslovima, u skladu sa Strategijom stanovanja grada Kragujevca (2007-2012), pre svega obezbedjujui uslove za reavanje stambenih potreba onih domainstava koje ne mogu na tritu da dodju do stana.

ZA IZDAVAA Djordje Mojovi DIZAJN I TAMPA C-PRINT Radomira Markovia 27, Beograd TIRA 500 primeraka MESTO I GODINA IZDANJA Beograd, 2009 Na naslovnoj stranici Be, stambena zgrada

ISBN 978-86-912561-0-4

Zahvalnost
Ova publikacija se izdaje kao deo pilot projekta Unapreenje organizacije i upravljanja stambenim zgradama i remont liftova koji realizuje Gradska stambena agencija Kragujevac, zajedno sa Javnim stambenim preduzeem Kragujevac, a u okviru programa SIRP, kojeg vodi UN-HABITAT, a finansira Italijanska vlada. Pored subvencionisanog kreditiranja remonta liftova, Projekt podrazumeva i obuku vlasnika stanova u osnovnim znanjima o upravljanju zgradama u etanoj svojini, ali i praktinu primenu savremenih modela uz angaovanje profesionalnih upravnika koji e u probnom periodu obavljati strune poslove stambene zgrade i pomoi u donoenju internih sporazuma i pravilnika o pravima i obavezama vlasnika u pogledu korienja stanova i zajednikih delova zgrade. Ovim projektom stambene zgrade su dobile mogunost da pod povoljnim uslovima remontuju svoje liftove, ali znatno veu korist imaju od mogunosti da unaprede svoju organizaciju, uvedu jasna prava i obaveze vlasnika stanova u odnosu na zajednike delove zgrada. Time e obezbediti osnovne preduslove za kvalitetnije odravanje svojih zgrada, odnosno ouvanje i uveanje vrednosti svoje imovine. Osim svim uesnicima na pilot projektu, posebnu zahvalnost dugujemo predsednicima skuptina zgrada iz Kragujevca i Beograda koji su uestvovali u radu fokus grupa u 2008. g i u mnogome nam pomogli u boljem razumevanju problema i interesa etanih vlasnika, kao i moguih pravaca unapredjenja sistema upravljanja i odravanja stambenih zgrada u etanom vlasnitvu. Veliku pomo dobili smo od kolega iz direkcije UN-HABITATa, koji su nas, pored ostale podrke, uputili i na slinu seriju broura, pod nazivom Quck Guides for Policy Makers, koja je bila uzor u koncipiranju ove publikacije. U Beogradu, maja 2009.

Sadraj
PREPREKE EFIKASNOM ODRAVANJU STAMBENIH ZGRADA Zbog ega se prema zgradi u kojoj ivimo odnosimo kao o neemu to je tua briga? ........................................................................................................6 Osam zabluda o stanovanju u stanu u sopstvenom vlasnitvu ...................................8 OSNOVNI POJMOVI O ORGANIZACIJI, UPRAVLJANJU I ODRAVANJU ta je moja svojina u naoj stambenoj zgradi?.........................................................13 Kako se ureuju odnosi izmeu vlasnika u stambenoj zgradi?..................................14 ta je odravanje stambene zgrade?.........................................................................16 ta je upravljanje stambenim zgradama?..................................................................19 ta je profesionalni upravnik?...................................................................................20 Kako se finansira upravljanje i odravanje?...............................................................22 KAKO UNAPREDITI EFIKASNOST UPRAVLJANJA I ODRAVANJA STAMBENIH ZGRADA? est osnovnih koraka ................................................................................................24 IZVORI I LITERATURA

U socijalizmu (1945-1990) je svima elja bila da dobiju stanarsko pravo u drutvenom stanu. Nasuprot tome, posle privatizacije drutvenih stanova, svi ele da budu vlasnici stanova, smatrajui da je stanovanje pod zakup samo za siromane

Savremeni koncept organizacije, upravljanja i odravanja stambenih zgrada u etanoj svojini

Ovaj vodi je namenjen, pre svega, vlasnicima stanova u stambenim zgradama, koji se struno nazivaju terminom etani vlasnici. Etani vlasnici imaju u svojini poseban deo zgrade, svoj stan, garau ili poslovni prostor i pravo korienja ili uee u svojini na zajednikim delovima zgrade. U naim gradovima vie od tri etvrtine stanovnika stanuje u zgradama sa vie vlasnika, pa su ovakve informacije i uputstva od interesa za gotovo celu urbanu populaciju. Broura daje osnovne informacije o sadanjim problemima odravanja stambenih zgrada u Srbiji, o osnovnim pojmovima kako se u dravama sa tradicijom u etanom vlasnitvu organizuje zajednica vlasnika, kako se ostvaruju prava, kakve su medjusobne obaveze i obaveze prema lokalnoj zajednici. Razlog za pojavljivanje ove knjiice nalazi se u injenici da je masovna privatizacija - rasprodaja drutvenih stanova prethodnim stanarima, poetkom 1990-tih godina, donela niz tekih posledica za oblast stanovanja, a jedna od najveih je rapidno propadanje stambenog fonda. Uzroke moemo nai u neadekvatnim propisima, nedostatku instrumenata za sprovoenje zakona, niskom nivou obaveznosti za njihovo sprovodjenje propisa, slabim institucijama vlasti, kulturi stanovanja nasleenoj iz vremena socijalizma, ali i nepostojanju tradicije etanog vlasnitva u Srbiji. Danas gotovo da ne postoji primer dobre prakse efikasnog upravljanja i odravanja stambene zgrade i dok se ne dogode promene navedenih uzroka, stambeni fond, kao zasigurno najvei kapital i pojedinanih domainstava i drave, nastavie da propada. Ovaj vodi je pripremljen na zahtev mnogih predsednika skuptina stambenih zgrada iz Beograda i Kragujevca, koji su poslednjih nekoliko godina aktivno uestvovali u istraivanjima iz oblasti upravljanja i odravanja stambenih zgrada. 2008. g, Ministarstvo pravde je predstavilo radnu verziju Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima, koji precizno definie etano vlasnitvo i sve kljune odrednice organizovanja i naina upravljanja stambenim zgradama sa vie vlasnika. Ova broura je namenjena najiroj publici i mogla dati skromni doprinos najavljenim reformama.

Vodii za urbani ivot

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

Prepreke efikasnom odravanju stambenih zgrada

Zbog ega se prema zgradi u kojoj ivimo odnosimo kao o neemu to je tudja briga?
Nepostojanje adekvatnih propisa, nasleene institucije javnih stambenih preduzea iz vremena socijalizma (u nekolicini gradova, gde jo uvek postoje), proseno nizak ivotni standard i kultura besplatnog stanovanja dovela je do toga da se u odravanje stambenih zgrada i stanova ulae manje nego to je to npr. troak za cigarete, frizera ili odravanje automobila. Najee, najvrednija imovina jednog domainstva jeste stan, ali vlasnici stanova u Srbiji nisu upoznati koliko je potrebno ulagati u odravanje stambene zgrade i stana da bi se ouvala vrednost te imovine. Posledice nedovoljnog investiranja u odravanje stambenih zgrada obino dovode do naglog propadanja zgrada, pa se onda odjednom javlja nuna potreba za velikim sredstvima (pucanja vodovodnih cevi, poari na elektro ormanima, veliki kvarovi na liftovskim postrojenjima, prokinjavanje krova i sl), a ne tako retko dolazi i do fatalnih ishoda stradanja prolaznika, putnika u liftu, poara i poplava. Sa propadanjem objekta, automatski pada i trina vrednost stanova, odnosno bogatstvo domainstva.

Prva rtva lifta

PRVA rtva beogradskih liftova je Dragan Mutavdi (65), koji je u sredu poginuo nesrenim sluajem u svojoj zgradi u Ulici 11. krajike divizije 47 dok je zajedno sa komijom sreivao lift. Tragedija na Labudovom brdu dogodila se oko 11 asova kada je Mutavdi sa komijom farbao i proveravao instalacije. ... Ovo je druga nesrea za samo dva dana u liftovima izazvana nepanjom sugraana. Devetogodinji deak, Aleksa ao, koji je u utorak povreen u naselju Medakovi 3 zadobio je teku povredu noge i uspeno se opravlja. ..... lanak iz Veernjih Novosti 14.03.2007.

Koliko se u odravanje ulae u Srbiji, a koliko u drugim zemljama?

U Srbiji su prosena ulaganja domainstva u odravanje stana i stambene zgrade od 0,05% do 0,1% vrednosti stana godinje, a u zemljama sa dugom tradicijom etanog vlasnitva i efikasnog odravanja vlasnici stanova ulau u proseku od 1% do 3% vrednosti zgrade, na godinjem nivou, ili 10 do 30 puta vie nego kod nas. 6 Vodii za urbani ivot

Agencije za promet nekretnina istiu da na cenu stana utie na prvom mestu lokacija, a odmah iza ouvanost zgrade, pa je razumljivo zato kupci ele prvenstveno da kupuju nove stanove. Ipak, problem ne lei samo u nedovoljnom finansiranju, ve i u organizaciji i nainu upravljanja stambenom zgradom. Nepostojanje i nepotovanje pravila ponaanja i eksploatacije stanova i zajednikih delova zgrade, esto moe imati tee posledice nego nedovoljno ulaganje u odravanje, pogotovo kod novijih zgrada. Ako komije ispred svojih ulaznih vrata odlau obuu, stare komade nametaja ili je stepenite zaputeno, ulaz bez interfona, to e odbiti potencijalnog kupca vaeg stana ili ostaviti lo utisak, koji e umanjiti njegovu vrednost. Uglavnom se ne shvata da vlasnitvo na stanu obezbeuje najveu materijalnu

Prodavcima stanova savetujemo da, ukoliko ele da neto uloe kako bi bolje prodali stan, investiraju iskljuivo u zajednike prostorije - sredjivanje ulaza, zamenu potanskih sanduia, kabinu lifta.
Aleksandra Kon, direktorka agencije za nekretnine Alka iz Beograda. sigurnost za najvei deo stanovnitva. Ta svojina moe biti osnova za dobijanje hipotekarnog kredita kojim porodica reava mnoga krupna ivotna pitanja, od kolovanja dece, leenja u inostranstvu do reavanja novonastalih stambenih potreba. Ujedno to je i kapital koji se prenosi iz generaciju u generaciju, obezbeujui sigurnost potomstvu.

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

Osam zabluda o stanovanju u stanu u sopstvenom vlasnitvu

Stanovanje u sopstvenom stanu je besplatno

Nasleena iz perioda socijalizma, ova zabluda je vrsto ukorenjena kod svih koji su iveli u drutvenim stanovima, ali se i proirila generalno na sve vlasnike i stanare koji ive u stambenim zgradama u etanom vlasnitvu. Poseban doprinos ovakvom poimanju daje i sama drava kada promovie kupovinu stana na kredit, kao najpoeljnije stambeno reenje, poredei ratu kredita sa mesenom zakupninom stana. Tu se, svesno ili nesvesno, zanemaruje injenica da u eksploataciji sopstvenog stana postoje mnogi dodatni redovni i vanredni trokovi koji se inae sadre u ceni zakupa stana, a koji se tiu trokova poreza, osiguranja, odravanja stana i stambene zgrade. Pored toga, drava propisujui zakupnine za stanove koji su ostali u dravnom vlasnitvu na tako niskom nivou da se iz njih ni izbliza ne mogu pokriti trokovi odravanja. Opte je gledite da je stanovanje pod zakup odraz siromatva i ne zna se, na primer, da je u mnogim najrazvijenijim zemljama to ak dominantni vid stanovanja (vajcarska, Holandija).

Stan je moj, a zajedniki delovi zgrade su niiji (ili dravni)

Ovakav stav, uvreen u svesti velike veine etanih vlasnika u Srbiji, vodi poreklo takoe iz perioda socijalizma, kada je veliki deo stanovnitva u gradovima iveo u stanovima u drutvenoj / dravnoj svojini, na osnovu stanarskog prava, koje im je dodeljivala organizacija u kojoj su bili zaposleni. Mesena stanarina koja se plaala za neogranieno korienje stana bila je znatno ispod nivoa stvarnih trokova odravanja, pa je drava, kao vlasnik stana, odravala i stan i stambenu zgradu, a posebno se starala o remontima krovova, fasada, liftova i dr, ulaui znatna dodatna sredstva. Po privatizaciji drutvenih stanova, koja je otpoela 1990, pa sve do 1996. zajedniki delovi zgrade tretirani su kao neprivatizovani, tj. u drutvenoj / dravnoj svojini, pa je i logino bilo da se o njihovom odravanju i dalje stara drava. Posle 1996. delimino se ispravlja ova neloginost i novi propisima se definie da je pravo korienja, a tako i obaveza odravanja zajednikih

Vodii za urbani ivot

delova zgrade na vlasnicima stanova, mada je stvarni titular svojine (vlasnik) zajednikih delova zgrade ostao nedefinisan. Najavljeni propisi o svojini koji bi trebalo da se donesu u 2009. definiu da su ovi delovi zgrade susvojina svih etanih vlasnika, odnosno etane zajednice koju oni ine.

ta su zajedniki, a ta posebni (sopstveni) delovi zgrade?

Zatvaranje lodja i terasa tipina je ilegalna intervencija na zajednikim delovima zgrade, pa i u elitnim gradskim zonama. Na slici je rustino zastakljeni balkon u srcu Vraara, u Beogradu.

Drava je duna da brine o odravanju zajednikih delova nae zgrade

Verovatno je ipak veini jasno da drava nije vie u obavezi da odrava zajednike delova zgrada, jer su stanovi u stambenim zgradama, skoro u potpunosti, u privatnoj svojini, ali je jo uvek esto shvatanje da odravanje fasada na vanim gradskim ulicama treba da bude finansiraju gradske uprave. Sa druge strane, neosporno je da postoji odreena odgovornost drave da stambene zgrade budu propisno odravane, jer je to u javnom interesu, prvenstveno sa aspekta bezbednosti. Jasan primer je opasnost koju zgrade predstavljaju za ivot svojih stanara, posetilaca ili prolaznika, koja nastaje kada su neispravni liftovi, kada su delovi krova ili fasada skloni otpadanju, kada dotrajale elektro instalacije mogu da naprave poar i sl. U sluajevima takve opasnosti, drava ima odgovornost da reaguje nameui obavezu stambenoj zgradi da takvu opasnost odmah otklone, a u sluaju da vlasnici ne postupe po nalogu (optine), optina je po zakonu duna da sama preuzme izvrenje potrebnih radova i sve nastale trokove naplati od vlasnika stanova. Odgovornost drave u tom smislu je da sprovede zakone i osigura javni interes, obezbedjujui da zgrade budu ispravne za eksploataciju i ne ugroavaju ivot ljudi i imovinu. Nikakva druga obaveza u odnosu na privatno vlasnitvo nad stanovima i stambenoj zgradi, ne postoji.

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

Poto sam stan otkupio za 500 maraka, kada ga budem prodavao, uvek sam na dobitku, pa nema razloga da bilo ta ulaem u zgradu
Ovakav stav vlasnika stanova koji su do svojine doli kroz privatizaciju je logina posledica naina privatizacije, koja je u praksi svedena gotovo na poklanjanje drutvene /dravne svojine onom manjem delu stanovnitva, koji je imao sreu da od drutva dobije stan na korienje (iju su izgradnju finansirali svi zaposleni). Ovakav stav zagovaraju najee stara domainstva koja nemaju kome ili ne nameravaju da ostave stan u nasledstvo, pa onda ni sami nisu zainteresovani za odravanje ili uveanje vrednosti svog stana. Takvi vlasnici obino nemaju svest da je kapital koji poseduju u stanu za njih najvea garancija i sopstvene budunosti. Svojina na stanu je uglavnom jedini dobar zalog za dobijanje kredita, potrebnog za leenje ili obrazovanje dece ili bilo koju drugu vanu ivotnu investiciju. Takodje, prodajom stana domainstvo moe prei u jeftiniji stambeni prostor ili staraki dom i obezbediti solidnu uteevinu ili pak, uz manji dodatak, prei u vei stan.

Nemogue je uvesti efikasno odravanje zato to vlasnici stanova u mojoj zgradi imaju mala primanja
Ovo je samo delimino prihvatljivo. Praksa javnih stambenih preduzea u Srbiji pokazuje da se sredstva lako i brzo skupe kada doe do havarije i kada, u stvari treba platiti znatno vie nego to bi se platilo kroz redovno neophodno odravanje. Razlozi za neefikasno odravanje u znatno veoj meri lee u slaboj organizaciji upravljanja zgradom, ali i nedovoljnim znanjima i svesti etanih vlasnika o svojoj zajednici i zajednikoj svojini kojom upravljaju. Za to svakako odgovornost ne snose samo vlasnici stanova, ve u mnogo veoj meri drava koja ovu oblast nije adekvatno uredila, nego ju je prepustila stihiji. Na alost, ovde se ne potuje pravilo da je bolje spreiti nego leiti.

Suprotno od oekivanog
U zgradama gde ive imuna domainstva jo manje je izgradjena svest o zajednici i zajednikim interesima

U novim luksuznim zgradama na Vraaru, u kojima se stanovi prodaju i za 400.000 eura, ve posle nekoliko meseci od useljavanja, vlasnici ne mogu da se dogovore oko plaanja malih trokova kao to su obezbedjenje, servisiranje liftova i dr. Jasno je da e zgrade vrlo brzo biti zaputene, a to za sada nije vidljivo jer su jo uvek nove.
Stevan Mii, graditelj stanova za trite iz Beograda.

10

Vodii za urbani ivot

Koju god odluku da skuptina donese, vie od treine vlasnika odbija da uestvuje u finansiranju, pa onda nema svrhe nita pokretati kada nema mehanizma da se oni privole da plate.
Tano je da ne postoje efikasni mehanizmi kojima se u delo sprovode validno doneene odluke skuptina zgrada, ali se retko koriste mogunosti pravne zatite kojima se reavaju ovakvi problemi. Neka javna stambena preduzea i druge gradske komunalne kue uspevaju da relativno jednostavno postignu visok stepen naplate primenom automatskog utuivanja vlasnika stanova po uzastopnom, viemesenom neplaanju svojih obaveza, posle ega dunici bivaju prinueni da plate znatno vie za sudske trokove od osnovnog dugovanja. Ipak, realan problem predstavlja i odsustvo volje kod nekih vlasnika stanova da uestvuju u bilo kakvoj zajednikoj akciji, pa je izgradnja svesti o zajednikom interesu i meusobnog poverenja u mnogim sluajevima presudna. Predsednici skuptina zgrada ovde imaju kljunu ulogu i bez njihovog angaovanja, vlasnici e po pravilu ostati nezainteresovani za bilo kakvu zajedniku akciju od koje ne vide direktnu linu korist.

Dobra organizacija i upravljanje lee samo na entuzijazmu predsednika skuptine zgrade.

Ovo je, na alost, u naim uslovima, potpuno tano, ali u regulisanim sistemima, to nije sluaj. To pokazuje da problematika upravljanja i odravanja stambenih zgrada nije sistemski reena, ve poiva na pojedincu. Pored neadekvatnih propisa i organizacionih reenja, postoji veliki nedostatak i u znanju svih koji su u ovaj proces ukljueni od dravne uprave, preko optina, javnih stambenih preduzea, do vlasnika stanova. Ipak, i u postojeim zakonskih uslovima, mnogo toga moe biti unapreeno boljom organizacijom i administracijom stambene zgrade i jasnim definisanjem odnosa unutar zajednice vlasnika stanova.

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

11

Time se moe umanjiti presudni znaaj posveenosti predsednika skuptine zgrade. Takav nain podrazumeva vee ukljuivanje svih vlasnika i ravnomerniju raspodelu obaveza i odgovornosti za zajedniku imovinu. U zemljama sa tradicionalno razvijenim konceptom etane svojine, posveenost predsednika i ljudi iz rukovodeeg tela stambene zgrade je vana, ali ne i presudna, jer su propisi, praksa, kultura i znanje vlasnika stanova dovoljno razvijeni da sistem funkcionie u bilo kojim kadrovskim okolnostima.

Nemogue je uvesti efikasno odravanje zato to vlasnici stanova u mojoj zgradi imaju mala primanja
U Srbiji veoma mali broj predsednika skuptina zgrada poseduje dovoljno znanja potrebnih za efikasno upravljanje stambenom zgradom. U retkim sluajevima, kada predsednik poseduje tehnika znanja, kada poznaje konstrukciju zgrade, instalacione sisteme i opremu, kada poznaje nain ugovaranja radova i drugih usluga i poneto iz oblasti prava i finansija i kada, preko svega ima i dovoljno vremena i volje da radi za optu dobrobit cele zgrade, odravanje moe biti na relativno zadovoljavajuem nivou. U takvoj situaciji, uglavnom sav teret, a neretko i rtva, pada na samo jednu osobu. U isto vreme, ostali vlasnici ponaaju se kao da je to dunost te jedne osobe, retko se prihvatajui da podele deo velikih obaveza. U retkim Zoran Madarevi, predsednik sluajevima i to uglavnom samo skuptine zgrade na Novom Beotamo gde postoji dodatni izvor prigradu vodi internet stranu njihoda zgrade, predsednik skuptine hove stambene zgrade. Za velike zgrade dobija naknadu za svoj rad, zgrade, kao to je ova (114 stanouglavnom znatno niu nego to bi va) ovo je najbolji nain komuto bilo realno. niciranja sa ostalim vlasnicima. Ovaj primer sledile su mnoge veSa druge strane, postoje mnogi like zgrade u Beogradu. primeri da predsednici skuptina www.skupstina-stanara.com zloupotrebljavaju svoja ovlaenja uzurpirajui uglavnom prava korienje zajednikih prostorija.

Nasuprot praksi u Srbiji, u zemljama sa tradicijom etane svojine na stambenim zgradama, strune poslove upravljanja zgradama obavlja za to posebno osposobljeno i akreditovano lice ili preduzee koje ugovorom angauje skuptina vlasnika, a troak te usluge koji plaaju vlasnici stanova moe izneti i do 10% sredstava realno potrebnih za odravanje zgrade (u uslovima zakonski propisanog minimuma izdvajanja). 12 Vodii za urbani ivot

Osnovni pojmovi o organizaciji, upravljanju i odravanju stambenih zgrada u etanoj svojini

1. ta je moja svojina u naoj stambenoj zgradi?
Posebni i zajedniki delovi zgrade
U stambenoj zgradi razlikujemo posebne i zajednike delove zgrade. Po sadanjim zakonima, u Srbiji nije do kraja razjanjeno vlasnitvo na zajednikim delovima zgrade. Naime, kao korisnici zajednikih delova zgrade, vlasnici stanova su obavezni da ih odravaju, radi ega formiraju skuptinu/savet zgrade, koja je njihovo predstavniko telo u svim aktivnostima vezanim za upravljanje i odravanje stambene zgrade. Iz prava korienja, proizlaze i obaveze odravanja stana i posebno zajednikih delova zgrada, to se ureuje zakonskim i internim propisima i pravilima koje su obavezni da potuju svi vlasnici.

Posebni delovi zgrade su stanovi, garae, garana mesta ili poslovni prostori na kojima postoji pravo svojine jednog ili vie pojedinaca, optine ili drugog pravnog lica. Zajedniki delovi zgrade su svi oni delovi koji se nalaze izvan unutranjih zidova stana, ali ukljuuju takoe i glavne instalacione vodove i nosee zidove, meuspratne konstrukcije, balkone, loe, fasadnu stolariju, ulazna vrata itd.

Vlasnitvo u stambenoj zgradi

Po aktuelnim propisima, vlasnik stana u stambenoj zgradi ima pravo svojine na stanu i drugom posebnom delu zgrade (garaa, poslovni prostor) i pravo zajednike nedeljive svojine na zajednikim delovima zgrade. Novi propis1 koji je u pripremi, trebalo bi da ova pitanja regulie uvodjenjem ETANE SVOJINE, koja se zasniva sticanjem vlasnitva na posebnom delu zgrade, a nosilac prava vlasnitva na zajednikim delovima zgrade, je ETANA ZAJEDNICA, kao pravno lice koje ine svi ETANI VLASNICI.
1Radna verzija Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima, Ministarstvo pravde, 2008

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

13

Na ovoj, svojevremeno ekskluzivnoj zgradi (polovina stanova su dupleks-u dve etae, prodavani i za 2.000 eura/m2 u 2008, fasade se ne razlikuju od bilo koje zaputene zgrade na periferiji Beograda. Kako su ovde vlasnici bili preduzmljivi, svi prozori su sada razliiti (drveni, plastini ili aluminijumski), razliite terase (neke su zastakljene), neko je ugradio, a neko nije klima uredjaj itd. teta po estetiku zgrade, pa tako i vrednost samih stanova je verovatno nepovratna.

2. Kako se ureuju odnosi izmeu vlasnika u stambenoj zgradi?

ak i kada to ne ele, izmeu vlasnika stanova u stambenoj zgradi, kao i ostalih vlasnika i korisnika posebnih delova zgrade, neminovno se uspostavljaju odnosi koji se tiu korienja i odravanja zajednikih delova zgrade, ali i korienja sopstvenih stanova i drugih posebnih delova, na nain da se ne ometaju prava i interesi ostalih vlasnika. Da bi se uspostavila pravila u ovim odnosima, kojih e se svi pridravati i koja e svima olakati ivot u stambenoj zgradi, vlasnici stanova zakljuuju meusobne dogovore u pisanoj formi. U Srbiji Prema vaeem stambenom zakonodavstvu u Republici Srbiji, vlasnici stambenih zgrada osnivaju Skuptine za vee, odnosno Savete za manje stambene zgrade (do 10 stanova) ODLUKOM O OBRAZOVANJU SKUPTINE/SAVETA ZGRADE, koja se donosi na osnivakoj sednici, prostom veinom glasova 14 Vodii za urbani ivot prisutnih. Sastavni deo ove odluke ini zapisnik i dokazi o pravu svojine na stanu/posebnom delu. U daljoj proceduri, ova dokumenta se podnose nadlenom optinskom organu koji izdaje uverenje o formiranju skuptine i ovlaenom licu. esto je meutim sluaj, da su ovi registri nepotpuni i neaurni, posebno to je uobiajena praksa da se promene zastupnika veoma retko auriraju. Postojei zakonski okvir ne predvia obaveze sklapanja posebnog sporazuma izmedju vlasnika kojima bi se utvrdio nain odluivanja, upravljanja, realizacije poslova sa treim licima, sankcija, ve se svi poslovi obavljaju donoenjem ad hoc odluka kojima se ne moe obezbediti kontinuitet u poslovima upravljanja, niti dovoljna sigurnost i transparentnost u organizovanju i izvrenju poslova upravljanja i odravanja tokom vremena. Po sadanjim propisima, skuptina zgrade je predstavniko telo vlasnika stanova

Donoenje odluka
Zakon o odravanju stambenih zgrada propisuje tri naina donoenja odluka, u zavisnosti od predmeta odluivanja. 1) odluke, potrebne za efikasno delovanje, donose se veinom glasova prisutnih na sastanku za odluivanje (za formiranje skuptine, tekue odravanje i dr), uz uslov da mora postojati kvorum - vie od polovine vlasnika na sastanku 2) za izbor predsednika skuptine potrebna je prosta veina svih lanova skuptine. 3) za odluke o investicionom odravanju, koje imaju najvee finansijske implikacije, ali i koristi za zgradu u celini (nadogradnja, vei investicioni radovi), za izdavanje ili ustupanje zajednikih prostorija, odluke se donose glasovima vlasnika, koji u vlasnitvu imaju vie od polovine ukupne povrine stanova i posebnih delova. i ima neka svojstva pravnog lica, ali nije pravno lice. Skuptina zgrade moe da zakljuuje ugovore sa treim licima o pruanju usluga upravljanja i odravanja zgrade, da odluuje o korienju zajednikih delova zgrade i dr. Prema najavljenom propisu koji uvodi etanu svojinu, etana zajednica, kao pravno lice, poput nekog deonikog drutva, nadlena je za donoenje odluka, na osnovu kojih se sprovode sve aktivnosti vezane za zajedniku imovinu (upravljanje, tekue i investiciono odravanje, unapreenje, korienje itd). U drugim zemljama Svi vlasnici posebnih delova jo pre uknjiavanja stambene zgrade formiraju udruenje (etanu zajednicu), kao odgovorno pravno lice, jedino nadleno za donoenje odluka o upravljanju/ odravanju i upotrebi zajednikih prostorija, kao i o ogranienjima u korienju posebnih delova (stanova). Zajednica (etanih) vlasnika brine o pitanjima od zajednikog interesa. Pored nacionalnih zakona i propisa koji reguliu sva pitanja od znaaja za etanu zajednicu (svojinska prava, upis prava i voenje katastarske evidencije, prenosi svojinskih prava i voenje sporova, poreski sistem, knjigovodstvo, osnivanje neprofitnih udruenja i sl.), postoje i posebni pravni akti (ugovori, sporazumi, odluke), usklaeni sa postojeim nacionalnim zakonodavstvom, koji donosi svaka etana zajednica. Pored toga to reguliu sva bitna pitanja, kao to su: nain odluivanja, finansijska pitanja, nadlenost i zadaci organa upravljanja i sl, ovi najvaniji akti etane zajednice odreuju i pravila za donoenje periodinih dokumenata, na osnovu kojih se organizuju svakodneve aktivnosti. One se tiu: odluke o konstituisanju organa etane zajednice, godinji programi rada i predlozi budeta, izvetaji o realizaciji budeta, odluke i zapisnici sa sastanaka o usvajanju odreenih odluka, 15

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

ugovora o angaovanju treih lica za sprovoenje nekih specifinih aktivnosti i slino. Za pripremu i primenu ovih dokumenata, znaajnih za pravilno i efikasno upravljanje i odravanje zgrade, zadueni su razliiti organi etane zajednice/ udruenja vlasnika , kao to su: komisije za razliita pitanja (za nadzor, izbore, ivotnu sredinu), izvrni savet/odbor (35 lanova skuptine, izabranih na period

od 1-2 godine, da u ime cele skuptine vlasnika koordiniraju aktivnosti izmeu generalnih godinjih sastanaka i pomau predsedniku skuptine u njihovom organizovanju i praenju rada upravnika, kada postoji profesionalna uprava), administrator ili upravnik, koji je delegiran od strane skuptine, kao lice ovlaeno da u ime i za raun skuptine vlasnika obavlja svakodnevne poslove upravljanja stambenom zgradom.

Osnovni dokumenti
Odreeni interni pravni akti o osnivanju etane zajednice definiu njeno formiranje i pre nego to se zgrada uknjii. U drugim zemljama to su npr. SPORAZUM O OSNIVANJU ETANE ZAJEDNICE, MEUVLASNIKI UGOVOR, ili neki slian dokument kojim se odreuju osnovni odnosi izmeu vlasnika, kao to je npr. pravilo glasanja i odluivanja. Sastavni deo ovog osnovnog dokumenta, koji ustvari predstavlja statut stambene zgrade, treba da bude i DEKLARACIJA O PODELI SVOJINE u kojoj se nalaze i detaljni podaci o posebnim delovima (stanovima, garaama, poslovnom prostoru i dr) i zajednikim delovima zgrada (stepenitima, liftovima, krovu, pripadajuem zemljitu oko zgrade i dr.). Iz ovog osnivakog dokumenta proistiu i ostali vani akti, koji se donose na dui period, kao to su: UGOVOR O UPRAVLJANJU i ODLUKA O KUNOM REDU.

3. ta je odravanje stambene zgrade?

U Srbiji Pod odravanjem stambene zgrade podrazumevamo sve aktivnosti neophodne da zgrada bude bezbedna za korienje i ouva svoju funkcionalnu vrednost. Prema propisima, odravanje stambenih zgrada i stanova obuhvata radove na investicionom i tekuem odravanju zajednikih delova stambene zgrade i radove na investicionom odravanju stana. To podrazumeva redovno izvoenje radova na zatiti zgrade, njenih zajednikih i posebnih delova (stanova, poslovnih ostora, garaa), ureaja, instalacija i 16 Vodii za urbani ivot opreme, opravku oteenih i zamenu dotrajalih delova kojima se obezbeuje njihova ispravnost, upotrebljivost i sigurnost. Tekue odravanje zajednikih delova stambene zgrade obuhvata: odravanje higijene ulaza, stepenita, zajednikih prostorija, ienje trotoara oko zgrade, deratizaciju, dezinsekciju i dezinfekciju zajednikih prostorija, ienje oluka, ravnih krovova, redovno servisiranje liftova, popravke ili zamenu automata za zajedniko osvetljenje, prekidaa, sijalica i dr.

Kako se tretiraju poslovni prostori u stambenim zgradama

Poslovni prostori u okviru stambene zgrade su takoe u etanoj svojini, pa su njihovi vlasnici obavezni da uestvuju u svim aktivnostima zgrade. Sadanji propisi predviaju da vlasnici poslovnih prostora treba da uestvuju u trokovima u proporcionalno veem udelu (do 4 puta) u odnosu na vlasnike stanova, s tim da se to regulie internim aktima. Medjutim, vlasnici poslovnog prostora najee tretiraju zajednike delove zgrade (fasade) po svom nahodjenju. Tu spadaju i redovni pregledi i servisiranje hidrofora, instalacija centralnog grejanja (kotlarnica, podstanica, mree sa grejnim telima, ventila, dimnjaka centralnog grejanja), instalacija vodovoda i kanalizacije u zgradi, elektroinstalacija, ureaja za nuno svetlo, ureaja i opreme za klimatizaciju i ventilaciju zgrade, bojenje zajednikih prostorija i drugi radovi koji obezbeuju zadovoljavajue korienje zgrade. Investiciono odravanje zajednikih delova zgrade obuhva popravke ili zamenu: krovnog pokrivaa, konstrukcije ili drugih elemenata krova, liftova, oluka, vodovodne, kanalizacione, elektro, interfonske, telefonske, kablovske TV, gasne, grejne mree, hidrofora, dotrajalih elemenata u zajednikim prostorijama

Neredovno odravanje dovodi do mnogo veih kvarova

Neblagovremena inspekcija i servisiranje instalacija, kod starijih zgrada vrlo esto dovodi do teih kvarova za ije otklanjanje su potrebna neoupredivo vea sredstva nego za odravanje tih instalacija. Poplave ili poari izazvani dotrajalou instalacije tipini su primeri nebrige Kako efikasno odravati stambenu zgradu 17

(podova, zidova, prozora, vrata, ograda itd), oteenih fasada i druge radove, to ini vanredne investicije. Finansiranje tekueg odravanja je uglavnom na istom nivou u toku ivotnog veka eksploatacije objekta, dok se investiciono odravanje poveava sa starou, odnosno amortizacijom objekta i to tako da se prva vea ulaganja javljaju izmeu 10. i 20. godine eksploatacije, u zavisnosti od toga da li zgrada ima lift ili druge

ureaje, koji se bre amortizuju. Pored ovoga, postoje radovi koji se obavljaju po osnovu neke havarije na objektu (pucanje cevi, poar, i sl.) koje je potrebno obaviti bez odlaganja. Najei razlog havarija je neblagovremeno obavljano odravanje, kako investiciono, tako i tekue (npr. servisiranje liftova, zaguenje kanalizacije, dotrajalost elektro instalacije i sl.)

Zgrade starije od 30 godina postaju opasne po ivot

Neredovna inspekcija i nedovoljno ulaganje u odravanje i renoviranje liftova dovodi do fatalnih posledica

SUGRADJANIN Nikola Dragievi (80) propao je jue u okno lifta u zgradi u Vjekoslava Kovaa 10 na Zvezdari zadobivi teke povrede glave. HRONOLOGIJA 31. oktobra 2006. godine - propao lift u Gandijevoj 73 i tom prilikom povreena ekipa Hitne pomoi 11. mart 2007. godine - devetogodinji deak, Aleksa ao, povreen kada je pokuao da izae iz zaglavljenog lifta u naselju Medakovi 14. mart 2007. godine - stanar zgrade u Ulici 11. krajike divizije 47, Dragan Mutavdi (65), poginuo dok je zajedno sa komijom farbao lift

lanak iz Veernjih Novosti, 26.09.2007. N.V. Brkovi

U drugim zemljama Na slian nain definie se redovno i vanredno odravanje i u razvijenim zemljama sa osnovnom razlikom to se ono planira i realizuje kao redovna aktivnost stambene zgrade. Vodjenjem tog posla se bave profesionalci, a propisima je regulisan nain finansiranja koji se potuje, jer se u suprotnom primenjuju sankcije, koje u krajnjim posledicama 18 Vodii za urbani ivot

mogu dovesti i do prodaje stana dunika na licitaciji. Sutinska razlika je to se odravanje zgrada u potpunosti realizuje i obuhvata znatno vei obim radova nego to je to sluaj u Srbiji. Vrlo esto, lokalni propisi mogu dodatno nametati obaveze odravanja, kada se radi npr. o elitnim gradskim zonama. Optine mogu propisati uestalost ienja ili farbanja fasada.

4. ta je upravljanje stambenom zgradom?

Pod upravljanjem, Zakon o odravanju stambenih zgrada podrazumeva staranje o odravanju zgrade u celini i zajednikim delovima zgrade, obezbeivanje i korienje sredstava za odravanje, korienje zajednikih delova zgrade i drugim pitanjima koja se tiu odravanja (lan 10).

Za stambenu zgradu kao celinu od interesa je pravilno korienje i blagovremeno obavljanje odravanja. Radi organizovanja ovih delatnosti, ali i svih pitanja koje se tiu naina korienja stanova i zgrade, stambenim zgradama se upravlja, odnosno obavlja se niz specifinih strunih poslova. Upravljanje zgradama posebno dobija na vanosti sa protokom vremena i starenjem zgrade. U Srbiji Sve ove obaveze su preciznije regulisane Uredbom o odravanju stambenih zgrada i stanova, koja je doneta 1993, dve godine pre usvajanja Zakona o odravanju stambenih zgrada. U sadanjoj praksi, neke funkcije upravljanja obavljaju predsednik skuptine i delimino, javno stambeno preduzee, ukoliko zgrada ima sklopljen ugovor o odravanju. Po najavljenom novom propisu koji definie etanu svojinu, etana zajednica obavezna je da nominuje upravnika, izborom izmeu etanih vlasnika.

Ovlaenja upravnika uglavnom odgovaraju onima koja sada ima predsednik skuptine zgrade. U drugim zemljama U razvijenim zemljama, upravljanje podrazumeva veliki broj aktivnosti, znatno ireg obima od onoga koji se danas realizuje u Srbiji. Svi ovi poslovi obezbeuju neometano korienje zgrade u skladu sa njenom svrhom (stanovanje) i ouvanje njene upotrebne, ali i trine vrednosti.

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

19

Poslovi upravljanja stambenom zgradom

a) Administrativni poslovi, koji se tiu: procedura voenja sastanaka; praenja sprovoenja odluka usvojenih na sastanku vlasnika ili odbora; angaovanja i nadzora nad radom osoblja (istaica, domara i sl.); zakljuivanja obaveznih ugovora, kao to su osiguranje, obezbeenje zgrade, voenje isprava i dokumentacije; informisanja novih vlasnika/zakupaca, organa uprave i sl.; (b) Finansijski poslovi, koji se tiu: otvaranja bankovnog rauna i kontrola podizanja sredstava sa rauna; pripreme budeta i njegovog rasporeivanja po stavkama; kontrole plaanja faktura, rauna i poreza; kontrole protoka uplata vlasnika; isplaivanja zarada angaovanog osoblja, i sl; (v) Tehniki poslovi i poslovi nadzora u korienju i odravanju imovine, koji se odnose na: pruanje razliitih usluga; odravanje, obnovu i poboljanje imovine; potovanje kunog reda; pomo u dobrovoljnim aktivnostima lanstva, itd

5. ta je profesionalni upravnik zgrade?

Profesionalni upravnik (menader zgrade, property manager i dr.) oznaava akreditovano lice preduzetnika ili specijalizovano preduzee, koga skuptina zgrade ugovorom angauje da svakodnevno brine o zgradi i preuzme odgovornost za njeno pravilno korienje i odravanje, u ime i za raun stambene zgrade. U Srbiji Profesionalni upravnik stambenih zgrada jo uvek ne postoji kao posebno profilisano zanimanje u Srbiji, mada ovakvi strunjaci ve postoje kod upravljanja poslovnim zgradama, bilo da su zaposleni kod vlasnika zgrade, bilo da su strunjaci preduzea koje je angaovano da vri poslove upravljanja. Obzirom da 20 Vodii za urbani ivot je u Srbiji u usponu biznis izdavanja poslovnog prostora, ve postoji znaajan broj strunih lica upravnika, ili naprednijih specijalista facility manager-a koji se bave ovim poslom obuhvatajui organizaciju svih poslova od izdavanja prostora do pruanja razliitih usluga zakupcima, do organizacije odravanja objekta i optimizacije trokova i uveanja profita. U drugim zemljama Profesionalni upravnici stambenih zgrada postoje u svim evropskim zemljama, a na prostorima bive SFRJ, u Sloveniji, Hrvatskoj i BiH. Za bitne odluke, etana zajednica je jedina ovlaena i ona sklapa ugovor sa upravnikom i razreava ga dunosti.

Ovlaenja i zadaci su precizirani ugovorom i profesionalni upravnik je plaen za svoj rad. U zemljama nastalih od bive SFRJ, javna stambena preduzea koja su se bavila odravanjem stambenih zgrada su privatizovana i postala su jedni od mnogobrojnih privrednih subjekata u ovoj znaajnoj privrednoj grani.

Poslove upravljanja mogu obavljati sami vlasnici (jedan ili vie), to je primenljivo za manje stambene zgrade, sa manjim budetima ili, to je uglavnom najei sluaj, specijalizovano preduzee ili ovlaeni pojedinac preduzetnik licencirani upravnik.

Uesnici obuke za profesionalne upravnike stambenih zgrada u okviru pilot projekta GSA Kragujevac. maj 2009

Nadlenosti i obaveze profesionalnog upravnika

poslovi zastupanja etane zajednice izvravanje odluka donetih na sastancima etanih vlasnika, planiranje i izvravanje aktivnosti na tekuem i investicionom odravanju voenje finansija (dostavljanje faktura i kontrola uplata, otvaranje bankovnog rauna u korist zajednice, angaovanje knjigovoe i prezentacija kvartalnih i godinjih finansijskog izvetaja), priprema i prezentacija godinjeg plana aktivnosti sazivanje sastanaka, saradnja sa savetom/odborom etane zajednice (kao njegovim nadzornim organom). priprema ugovora o angaovanju izvodjaa radova, o osiguranju i drugim uslugama pristup stanovima radi inspekcije i obavljanja poslova na odravanju zajednike imovine, zastupanje i predstavljanje zajednice na sudu, Kako efikasno odravati stambenu zgradu 21

6. Kako se finansira upravljanje i odravanje?

U Srbiji U Zakonu o odravanju stambenih zgrada se propisuje da skuptina zgrade utvruje visinu i nain obezbeivanja sredstava za odravanje. Nain finansiranja odravanja u Srbiji se razlikuje od zgrade do zgrade. One zgrade koje imaju ugovore sa javnim stambenim preduzeima (a njih u Srbiji sada ima jo samo u velikim gradovima) izdvajaju simbolina sredstva

koja optina propisuje kao naknadu za tekue odravanje i deurstvo za hitne intervencije. Ova neznatna sredstva ni izbliza ne mogu pokriti sfe realne trokove tekueg odravanja U zgradama koje same organizuju odravanje novac se skuplja posebno za ienje, posebno za radove za koje se postigne dogovor, najee konsenzusom.

Koliko kota odravanje po ugovoru sa javnim stambenim preduzeem?

Sadanja izdvajanja su izuzetno malo i ona na mesenom nivou iznose jedva malo vie od dnevnog troka za cigarete za jednu osobu Za stan od 50 m2 u Beogradu to je 250 din, a u Kragujevcu 150 din, za zgrade bez lifta

Koliko plaaju vlasnici koji sami organizuju odravanje

Primer jedne stambene zgrade iz Novog Sada Elektroinstalacije, rasveta, interfoni SZR Elektross 100,00 din. ienje zajednikih prostorija Higijena AD 252,20 din. Odravanje lifta Monitor AD Beograd 89,20 din. Instalacije vodovoda i grejanja JKP Stan 3,95 din. po m2 Na raun Skuptine se izdvaja meseno 160,00 din. po stanu. Zavrni raun od ovlatenog raunovoe se postavlja na sajt Skuptine po isteku godine Ukupno za stan od 50 m2 izdvaja se oko 700 din. Izvor: www.skupstinastanara.com , decembar 2008

22

Vodii za urbani ivot

Za velike investicione radove je veoma teko skupiti sredstva, osim u sluaju kada su oni skopani sa hitnim intervencijama, koje ugroavaju ili onemoguavaju korienje zgrade i stanova. Ali i u tom sluaju, ako su radovi veliki, vlasnici esto nisu u stanju da sakupe potrebna sredstva, pa u krajnjem sluaju intervenie optina sa vanrednom pomoi. Postoje zgrade koje imaju neki dodatni izvor prihoda (naknada za antenu mobilne telefonije, krovna reklama, izdavanje zajednikih prostorija) i one su u velikoj prednosti u odnosu na ostale zgrade, jer se svi ovi prihodi usmeravaju u odravanje zgrade. Radnom verzijom Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima, predvia

se da etana zajednica odreuje visinu mesenog iznosa za upravljanje i odravanje, kao i da ukoliko to ne uradi EZ, optina moe da odredi ovaj iznos. Ukoliko ni lokalna samouprava to ne uini, ovaj obaveza bi se plaala o u visini od 5% prosene mesene zarade po zaposlenom u RS. U drugim zemljama Sredstva koja se izdvajaju za ovu svrhu u drugim zemljama, drastino su vea (10 do 20 puta) nego u Srbiji i ona manje ili vie odgovaraju stopama amortizacije objekta. U Sloveniji i Hrvatskoj je propisana i visina mesenog iznosa za rezervni fond. U Sloveniji, za zgrade starosti do 10 godina ne postoji obaveza izdvajanja za rezervni fond.

Kako se finansira upravljanje i odravanje:

1) redovnim plaanjem tekuih trokova - upravljanja, ienja i tekueg odravanja 2) izdvajanjem sredstava u rezervni fond zgrade, to je ujedno i vid tednje, 3) osiguranjem objekta, za finansiranje radova koje su posledica havarija usled nepredvienih okolnosti i 4) kreditiranjem, direktno od strane banaka ili uz posredovanje preduzea koja upravljaju zgradama.

U Hrvatskoj, zakonom propisano izdvajanje u rezervni fond zgrade iznosi oko 15 eura za stan od 50 m2, odnosno 5 puta vie nego to se plaa javnim stambenim preduzeima za odravanje u Srbiji. Pri tome prosena plata u Hrvatskoj je samo 1,6 puta vea od prosene plate u Srbiji (avgust 2008.).

Trokovi odravanja u odnosu na primanja

Poslovi upravljanja zgradom plaaju se iz redovnih mesenih izdvajanja svih etanih vlasnika, vrlo esto uz preporueni iznos, procentualan u odnosu na ukupna sredstva za upravljanje i odravanje.

***

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

23

Kako u postojeim uslovima unaprediti efikasnost upravljanja i odravanja stambenih zgrada?

OVO SU PRAKTINA UPUTSTVA ZA VLASNIKE STANOVA I SADRE KONKRETNE PROCEDURE, PRIMENJIVE U SADANJIM USLOVIMA

est osnovnih koraka

1. korak Osnivanje skuptine vlasnika stanova
Sve stambene zgrade koje imaju ugovor o odravanju sa javnim stambenim preduzeima imaju formirane skuptine zgrade. Za zgrade koje nemaju formiranu skuptinu ili savet (za zgrade do 10 stanova) ovde se navodi opis postupka. Da bi Skuptina vlasnika bila registrovana sa svojstvima pravnog lica za sve poslove upravljanja, potrebno je sprovesti sledee aktivnosti: Formirati skuptinu / savet zgrade na sastanku vlasnika stanova i ostalih posebnih delova (potrebno prisustvo vie od polovine vlasnika i/ili ovlaenih predstavnika), u okviru ega se sainjava zapisnik sa sastanka, kao sastavni deo Odluke o osnivanju; Sastavni deo ove odluke je i spisak vlasnika, sa dokazima o pravu svojine fotokopijama vlasnikih dokumenata . Izabrati predsednika skuptine / saveta i radna tela, najbolje na osnivakom sastanku (a zatim na ostalim generalnim godinjim sastancima ponovno utvrdjivati izbor predsednika i radnih tela); Registrovati skuptinu / savet zgrade, predavanjem Odluke o formiranju skuptine kod nadlenog optinskog organa (obino je to odeljenje za stambeno-komunalne poslove); Nadleno odeljenje izdaje Uverenje o registraciji skuptine i ovlaenom predsedniku Izraditi peat skuptine / saveta zgrade, na osnovu Uverenja koje je izdala Optina, i dati ovlaenja predsedniku skuptine zgrade za njegovo uvanje i korienje (skuptinskom odlukom, uz utvrivanje odgovornosti pismenim putem); Upisati skuptinu / savet zgrade u registar Republikog zavoda za statistiku ime se dobija matini broj Pribaviti poreski identifikacioni broj (PIB), registrovanjem kod optinskih organa poreske uprave, na osnovu prethodno pribavljenih dokumenata Ovlastiti lice za zastupanje (obino predsednika Skuptine) i o tome sainiti poseban zapisnik ukoliko to nije uradjeno na osnivakoj skuptini. Pripremiti i overiti u Optini OP obrazac - Overeni potpis lica ovlaenih za zastupanje Otvariti tekui raun u banci na osnovu svih navedenih dokumenata, od kojih su Uverenje o formiranju skuptine zgrade sa ovlaenjem za zastupanje i OP obrazac originali ili overene kopije, a ostalo fotokopije

24

Vodii za urbani ivot

OVDE SE ZAVRAVAJU ZAKONSKI DEFINISANI , MADA NEOBAVEZUJUI POSLOVI. DALJI KORACI PREDSTAVLJAJU DODATNE AKTIVNOSTI KOJIMA SKUPTINE MOGU ZNAAJNO DA POBOLJAJU KVALITET IVOTA U ZGRADAMA I POSTAVE OSNOVE ZA ODRANJE I UVEANJE VREDNOSTI SVOJIH STANOVA. OVI KORACI, IAKO IMAJU ODREDJENI REDOSLED, NISU MEUSOBNO USLOVLJENI, PA IH SKUPTINE MOGU PRIMENJIVATI ONIM REDOM KOJIM TO NJIMA NAJVIE ODGOVARA

2. korak

Zakljuivanje Meuvlasnikog ugovora

Bez obzira na razliite pristupe u pojedinim zemljama, MEUVLASNIKI UGOVOR ili SPORAZUM O OSNIVANJU ETANE ZAJEDNICE kojim se detaljno ureuju odnosi izmeu vlasnika sadri: 1. Osnovne podatke o stambenoj zgradi (adresa, katastarska parcela i katastarska optina, spratnost, broj posebnih delova zgrada-stanova, poslovnih prostora i garaa i dr.); 2. Popis vlasnika stanova i drugih posebnih delova, sa povrinama i dokazom o pravu svojine i popis zajednike imovine (zajedniki delovi zgrade i ureaji) 3. Prava i obaveze vlasnika (uee u korienju i u upravljanju zajednikom imovinom, pravo prodaje jedinice, davanje saglasnosti u vezi pojedinih pitanja, obaveza pridravanja pravila kunog reda, obavetavanja upravnika o iznajmljivanju jedinice, omoguavanje pristupa stanu nekom treem licu i dr); 4. Definisanje finansijskih pitanja, kao to su budet odravanja, rashodi za zajedniku imovinu, nain plaanja, obraunavanja i izvetavanja; 5. Utvrivanje organa uprave i nadlenosti etane zajednice u upravljanju; 6. Definisanje naina odluivanja na sastancima skuptine zgrade (nain sazivanja, uestalost sastanaka, nain odluivanja, alba na odluke), a posebno nain sazivanja i voenja generalnog godinjeg sastanka; 7. Rok vanosti Meuvlasnikog ugovora i ostala pitanja; Radna verzija Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima navodi Ugovor o etairanju kojim se odreuju posebni delovi zgrade i lica kojima pripada susvojina, na osnovu ega se trai upis prava. Ovaj tekst precizno regulie sledea pitanja: prava i obaveza etanih vlasnika, pravni poloaj, organe i nastanak etane zajednice, obaveze postavljanja upravnika, nain donoenja odluka, kao i prava i obaveze etane zajednice, koje, izmeu ostalog, predviaju i izdvajanje sredstava na mesenom nivou za vrenje prava i obaveza, odnosno upravljanja i odravanja. Po sadraju, to je veoma slian dokument, kakav se predlae ovim korakom. 25

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

3. korak

Donoenje Pravilnika o kunom redu

U Zakonu o odravanju stambenih zgrada je propisano da skuptina zgrade utvruje uslove i nain odravanja reda u zgradi, ali nisu data uputstva na koji nain ona to treba da uini. Pravilima o kunom redu se ograniavaju prava vlasnika stanova u korienju njihovog stambenog prostora, na nain da ne naruavaju prava drugog vlasnika u korienju njegovog stana ili zajednikog prostora, bezbednost zgrade i njene okoline, zdravlja i bezbednosti ljudi. U skladu sa tim zahtevima se formuliu pravila kunog reda. Poto je svaka stambena zgrada u specifinom okruenju i suoava se sa specifinim problemima, pravila kunog reda mogu biti razliita i mogu se odnositi na pojedinane zgrade, ali i na stambene blokove.

ta sadri Pravilnik o kunom redu?

vremenski period pridravanja kunog mira (npr tokom noi od 22 do 6 asova i izmeu 14 i 17 asova) pravila za korienje terasa, kao npr. i nain obezbeivanja saksija na terasama i prozorima odgovornost za tete pravila za suenje vea nain postavljanja dodatnih ureaja i instalacija (npr. klima uredjaja) pravila za odlaganje otpada pravila za dranje kunih ljubimaca pravila za korienje zajednikih unutranjih i spoljnih povrina pravila vezana za bezbednost (npr. zakljuavanje spoljnih vrata) nain obavetavanja vlasnika o svim vanim pitanjima raspored i organizovanje obavljanja nekih iznenadnih ili neodlonih aktivnosti od strane vlasnika (npr. ienje snega i leda) pravila protivpoarne zatite i drugo, od posebnog interesa za vlasnike 26 Vodii za urbani ivot

Beogradska Odluka o kunom redu je odlina polazna osnova za izradu internog dokumenta. Pravilnik o kunom redu se predvia u Meuvlasnikom ugovoru, a donosi se, kao i svi dokumenti etane zajednice, odlukama skuptine, tj veine vlasnika. Poto je to vaan dokument, on treba da se usvaja odlukom na generalnom godinjem sastanku skuptine, a moe ga sainiti predsednik skuptine i dostaviti nacrt pravilnika vlasnicima, pre sastanka, u pisanoj formi. Sami vlasnici na sastanku daju svoje pred-

loge i primedbe, to se belei u zapisniku, te se na osnovu nacrta pravilnika i primedaba vlasnika, sainjava konana verzija, koju svi prihvataju zapisniki i primaju kopiju. Pravilnik moe biti posebno izloen kod ulaza u zgradu. Predsednik ili drugo zadueno lice upozorava vlasnika koji je naruio pravila, a ponovovjeno naruavanje pravila vodi ka sankcijama koja su predvidjena internim aktom ili ka zakonitoj akciji etane zajednice (tubi sudu).

4. korak

Procena stanja zgrade i izrada plana odravanja

plan modernizacije zgrade, koji moe ukljuiti npr. termiku izolaciju zgrade, zamenu fasadne stolarije i sl. Na osnovu procene stanja priprema se plan tekueg i plan investicionog odravanja, koji se vodi po elementima zajednikih delova zgrade. Na osnovu planova odravanja izrauju se planovi finansiranja, odnosno budeta zgrade, u koje ulaze svi prihodi i svi rashodi zgrade. Zavrni raun zgrade ujedno je i zakonska obaveza, ali koju ispunjava zanemarivo mali broj zgrada, uglavnom samo onih sa velikim brojem stanova. Uputno je planom finansiranja tekueg odravanja predvideti i trokove koji do sada nisu predvidjeni, kao to je, pre svega, osiguranje zgrade, a po potrebi to moe biti i obezbedjenje, ienje snega, hortikulturni radovi, pranje fasade, ienje oluka i dr.

Stambene zgrade bi trebalo da pre zakljuivanja MEUVLASNIKOG UGOVORA, ili ubrzo potom angauju jedno ili vie strunih lica koja bi procenila stanje zgrade i utvrdila polaznu osnovu od koje se kree sa novim nainom odravanja zgrade. Zgrade koje imaju ugovor sa javnim stambenim preduzeem bi trebalo da procenu stanja i plan odravanja izrade uz pomo strunih lica iz javnih stambenih preduzea. Ovakva procena moe se izraditi prema ustaljenoj proceduri koja obuhvata inspekciju konstruktivnih elemenata zgrade, krovova, fasada, prozora i spoljnih vrata, instalacionih vodova, distributivnih elemenata i ureaja u zgradi i zavrnih radova na zajednikih delovima zgrade. Procena stanja je ujedno i poetni korak za sve dalje aktivnosti na upravljanju i odravanju. Posebno se moe napraviti

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

27

5. korak

Osnivanje rezervnog fonda zgrade Koliko kota efikasno odravanje?

Da bi se odrala funkcionalnost i vrednost stambene zgrade i stanova, godinje je potrebno proseno izdvajati sredstva u nivou 1% do 2% cene zgrade, s tim da to izdvajanje podrazumeva i tekue i investiciono odravanje, odnosno redovne operativne trokove i kapitalne popravke, remonte i rekonstrukcije. Izmedju 15 i 20 godine ivotnog veka zgrade pojavljuje se znaajno poveanje trokova za vanredno (investiciono) odravanje. U naelu, ovaj fond bi trebalo da slui kao tednja za vee intervencije kod zgrada koje ve imaju ugovore o odravanju sa javnim stambenim preduzeima. Za one zgrade koje samostalno organizuju odravanje redovne mesene uplate mogu sadravati i trokove tekueg odravanja i rezerve, a da li e se ta sredstva nalaziti na jednom ili dva rauna, trebalo bi da bude odluka skuptine. Na grafikonu su prikazane skokovite promene u potrebnim investicijama sa koje idu sa starenjem zgrade.
Izvor: TRENDS AND PROGRESS IN HOUSING REFORMS IN SOUTH EASTERN EUROPE, S. Tsenkova. Council of Europe, 2005

Zgrade mogu formirati rezervni novani fond svih vlasnika iz koga bi se plaalo zakonski obavezno odravanje zgrade, ali i drugi neophodni tekui trokovi, kao i poboljanja na zgradi. Veinski doneena odluka Skuptine zgrade (sa vie od polovine vlasnika) ima pravno dejstvo na sve etane vlasnike i tada su svi zakonski obavezni da uplauju dogovorena sredstva u dogovorenim rokovima. Odluka o iznosu koji se uplauje moe se definisati na osnovu vrednosti stanova, a uglavnom se izraava kroz odreeni meseni iznos po m2 stana. Skuptinskom odlukom se definie i nain korienja fonda, a naplatu organizuje i sredstva uplauje na iro raun zgrade predsednik skuptine. Najjednostavniji nain je da se tampane mesene uplatnice daju svim vlasnicima, kao standardne mesene uplatnice za komunalne usluge.

Planirane i kapitalne investicije posle havarija

28

Vodii za urbani ivot

Da li sadanja izdvajanja mogu biti racionalnije koriena?

Boidar iljegovi, predsednik skuptine jedne velike stambene zgrade u Beogradu, smatra da bi sredstva koja se u njegovoj zgradi svakog meseca uplauju javnom stambenom preduzea (oko 15.000 eura godinje) mogla biti na mnogo bolji nain iskoriena kada bi njima direktno raspolagala uprava zgrade. On smatra da je vrednost radova i usluga koje sada ta zgrada dobija za uplaeni novac znatno manja nego to bi to realno mogla biti, a da je kvalitet usluge nizak.

6. korak Angaovanje profesionalnog upravnika zgrade

Iako jo uvek nije uvedena posebna profesija upravnika stambene zgrade, strunim poslovima koji se tiu upravljanja bave se mnogi javna stambena preduzea, advokati, raunovodje, tehniari, inenjeri, a pre svega, predsednici skuptina zgrada. U veini zgrada koje imaju neki izvor prihoda, predsednici skuptina primaju odredjenu manju naknadu za svoj rad, to ukazuje da je u tim sluajevima jasno prepoznato da neko treba da bude plaen za posao upravnika (to je jasno i pri izboru predsednika skuptine zgrade, kada uglavnom niko ne eli da se prihvata takve zahtevne funkcije). U Srbiji su nekada postojali hauzmajs tori (pre Drugog svetskog rata), a po tom domari, koji su se bavili kontrolom ulaza u zgradu, inspekcijom tehnikog stanja zgrade, organizovanjem odravanja i sitnim popravkama u stanovima, kao dopunskim radom. Danas su za ovakvu vrstu posla zainteresovani i mnogi efikasni predsednici skuptina zgrada, posebno oni sa slobodnim pro fesijama ili preduzetnici. Skuptine zgrada mogu, kao najnapredniji korak u unapredjenju upravljanja i odravanja zgrade, potraiti takva adekvatna lica, angaovati ih UGOVOROM O UPRAVLJANJU, sa jasno specificiranim poslovima, vremenom angaovanja i oekivanim rezultatima. *** Predloeni koraci, kojima se moe unaprediti organizacija, efikas nost upravljanja i poveati kvalitet i obim odravanja ne trae preveliki angaman, ve pre strpljenje i iskrenu volju veine etanih vlasnika u jednoj zgradi da unaprede svoje zajedniko ivotno okruenje. Poetak tog posla je edukacija, emu bi trebalo da poslui i ova knjiica.

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

29

Izvori i literatura
Zakon o odravanju stambenih zgrada (Sl. glasnik RS br. 44/95, 46/98, 1/01) Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa (Sl. list SFRJ br 6/80 i 36/90 i Sl. list SRJ br 29/96) Uredba o odravanju stambenih zgrada i stanova (Sl. glasnik RS br. 43/93) Zakon o lokalnoj samoupravi (Sl. Glasnik RS br. 129/2007) Odluka o kunom redu u stambenim zgradama (Sl. list Grada Beograda, br 12/96) Odluka kojom se utvruje da odluka o posebnoj naknadi za odravanje stambenih zgrada, koju je donela skuptina grada Beograda 29. aprila 1996 nije u saglasnosti sa Ustavom. Ustavni sud (Sl. list grada Beograda br 9/96) Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine R. Hrvatske, br 91/96, 68/98, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006) Uredba o odravanju zgrada (Narodne novine R. Hrvatske, br 91/96) Stanovanjski zakon (Uradni list R. Slovenije, t. 69/03) Pravilnik o standardih vzdrevanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list R. Slovenije, t. 20/04) Zakon o vzpostavitvi etane lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o doloanju pripadajoega zemljia k stavbi (Ur.l. R. Slovenije, t. 45/2008) Pravilnik o standardih vzdrevanja stanovansjkih stavb in stanovanj (Ur.l. R. Slovenije, t. 20/2004) Zakon o odravanju zajednikih dijelova zgrada I upravljanju zgradama (Slubene novine Kantona Sarajevo, br. 21/04), Pravilnik o uslovima za obavljanje poslova upravitelja (Slubene novine Kantona Sarajevo, br. 5/05) Condominium Act, 1998, Loi de 1998 sur les condominiums, (Ontario regulation 49/01) United Nations Economic Commission for Europe (UN-ECE) (2002) Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition. ECE/HBP/123. New York and Geneva United Nations Humans Settlements Programme (UN-HABITAT) (2006) etiri strateke teme za stambenu politiku Srbije, Beograd: Ministarstvo za kapitalne investicije Vlade Srbije i UN-HABITAT. Nacionalna konferencija o stanovanju, jul 6-7 Jul 2006. Ka novom stvarnom pravu Srbije; Nacrt Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima, GTZ, Republika Srbija, Ministarstvo pravde, 2006. Radna verzija Zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima, Ministarstvo pravde, 2008 www.solitercina.co.nr www.bulevarnikoletesle17nis.com www.njegoseva30.googlepages.com www.skupstinastanara.com www.skupstina-stanara.com 30 Vodii za urbani ivot

Serija Vodii za urbani ivot na informativan i praktian nain obradjuje vane teme iz urbane svakodnevice, sa namerom da priblii irokom krugu italaca osnovne informacije o strunim pitanjima problematike ivota u gradovima. Ovi vodii namenjeni su gradjanima koji ele da unaprede svoje znanje i praksu u svom neposrednom okruenju, ali i strunjacima i donosiocima odluka, predstavnicima izvrne i zakonodavne vlasti, koji posredno ili neposredno uestvuju u procesima upravljanja gradovima.
CIP , 69.059.1:728.2

Dodatne informacije o brouri i obrascima dokumenata koji se pominju u tekstu mogu se dobiti u Programu za urbani razvoj e-mail: office@pur.rs

, , 1964Kako efikasno odravati stambenu zgradu: Savremeni koncepti organizacije, upravljanja i odravanja stambenih zgrada u etanoj svojini /[Djordje Mojovi ; saradnici Svetlana Risti, ivorad Stankovi].- Beograd : Program za urbani razvoj ; Kragujevac : Gradska stambena agencija, 2009 (Beograd: C-print). 32 str. : ilustr. ; 21 cm. (Vodi za urbani ivot) ...deo pilot projekta Unapredjenje Orgniazacije i upravljanja stambenim zgradama I remont lifotva ... --> str. 3 Podataka O autoru preuzet iz kolofona. Tira 500. Bibliografija: str. 31 ISBN 978-86-912561-0-4 (PUR) ) b) COBISS.SR ID 158568972

Izdavanje ove publikaciji struno i finansijski su pomogli UN-HABITAT Vlada Republike Italije

Kako efikasno odravati stambenu zgradu

31