www.paragraf.

rs
Preuzeto iz elektronske pravne baze Paragraf Lex

ZAKON
O HIPOTECI
("Sl. glasnik RS", br. 115/2005)

Deo prvi
OSNOVNE ODREDBE
Predmet zakona
lan 1
Ovim zakonom ureuje se hipoteka, radi obezbeenja potraivanja, i osniva centralna evidencija hipoteka.

Pojam hipoteke
lan 2
Hipoteka je zalono pravo na nepokretnosti, koje ovlauje poverioca da, ako dunik ne isplati dug o
dospelosti zahteva naplatu potraivanja obezbeenog hipotekom (u daljem tekstu: potraivanje) iz
vrednosti nepokretnosti, pre obinih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca (u daljem tekstu:
poverilac), bez obzira u ijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Predmet hipoteke
lan 3
Predmet hipoteke (u daljem tekstu: predmet ili nepokretnost) moe da bude:

1) nepokretna stvar (pravo svojine na zemljitu, graevinskom objektu i sl.);

2) deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
3) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
4) poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadri pravo
raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaa, garano mesto i dr.);
5) pravo na zemljitu koje sadri ovlaenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naroito pravo graenja,
pravo pree gradnje, ili raspolaganja u dravnoj, odnosno drutvenoj svojini;
6) objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaa, i dr.), bez
obzira da li je ve izgraen, pod uslovom da je izdato pravnosnano odobrenje za gradnju u skladu sa
zakonom kojim se ureuje izgradnja objekata.

Zajednika hipoteka
lan 4
Radi obezbeenja jednog potraivanja, hipoteka moe da optereti vie nepokretnosti, bez obzira da li
pripadaju istom ili razliitim vlasnicima.
U sluaju iz stava 1. ovog lana, poverilac moe potraivanje da naplati po svom savesnom izboru iz
vrednosti jedne ili vie nepokretnosti.

Domaaj hipoteke
lan 5
Hipoteka obuhvata nepokretnost, i to:
1) sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je
ugovorom o hipoteci drukije odreeno;
2) pripatke nepokretnosti odreene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini treih lica;
3) sva poboljanja i poveanja vrednosti nepokretnosti do kojih je dolo posle zasnivanja hipoteke.

Hipoteka na susvojini i zajednikoj svojini

lan 6
Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela zasniva bez saglasnosti
ostalih suvlasnika, osim ako se hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna
saglasnost svih suvlasnika.
Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajednikoj svojini zasniva se samo na celoj nepokretnoj stvari i uz
saglasnost svih zajedniara.
U sluaju hipoteke iz st. 1. i 2. ovog lana, pri namirenju, ostali suvlasnici, odnosno zajedniari imaju
pravo pree kupovine.

Obezbeeno potraivanje
lan 7
Svako potraivanje, ukljuujui i budue ili uslovno potraivanje, kao i potraivanje izraeno u stranoj
valuti, moe da bude obezbeeno hipotekom.
Potraivanje iz stava 1. ovog lana obuhvata glavno potraivanje, kamatu i trokove naplate.
Deo potraivanja koji nije obezbeen hipotekom moe da se naplati samo iz ostale dunikove imovine.

Deo drugi
NASTANAK HIPOTEKE
Nain nastanka i vrste hipoteka
lan 8
Hipoteka nastaje upisom u nadleni registar nepokretnosti, na osnovu:
1) ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka);
2) zalone izjave (jednostrana hipoteka);
3) zakona (zakonska hipoteka);
4) sudske odluke (sudska hipoteka).

Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako
je zakonom drukije propisano.

Glava prva
UGOVOR O HIPOTECI
Pojam
lan 9
Ugovor o hipoteci je ugovor izmeu vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti
obavezuje, ako dug ne bude isplaen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeeno potraivanje iz
vrednosti te nepokretnosti, na nain propisan zakonom.
Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi.
Ugovor o hipoteci moe da bude samostalan ili deo ugovora koji ureuje potraivanje (ugovora o zajmu,
kreditu i dr.).

Zakljuenje
lan 10
Ugovor o hipoteci zakljuuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom
ovlaenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti.
Ugovor o hipoteci moe da zakljui vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i
kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji, u smislu lana 3. ovog zakona (u daljem
tekstu: vlasnik).

Upis
lan 11
Upis ugovorne hipoteke vri se na zahtev:
1) vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;
2) dunika;
3) poverioca.

U sluaju iz lana 3. taka 6) ovog zakona, upis ugovorne hipoteke vri se na sledei nain:
1) na zemljitu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u
registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgraenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po
slubenoj dunosti;
2) ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i
hipotekarni poverilac kupca moe da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom
delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgraenom objektu,
odnosno posebnom delu zgrade, po slubenoj dunosti.
Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika
prema licima u iju korist je upisana hipoteka.
Objektom u izgradnji, u smislu ovog zakona, smatra se i fiziki zavren objekat, odnosno njegov zasebni
deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u
izgradnji.
Rizik eventualnog ruenja nepropisno sagraenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik
nepokretnosti, dunik i poverilac, u skladu sa njihovim unutranjim odnosima.

Obavezne odredbe
lan 12
Ugovor o hipoteci sadri naroito:
1) ime i prezime, prebivalite ili boravite, odnosno poslovno ime i sedite poverioca, zalogodavca, kao i
dunika, ako su to razliita lica;
2) bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upie hipoteku na njegovoj
nepokretnosti (clausula intabulandi);
3) precizne podatke o potraivanju koje se obezbeuje, valuti obrauna i valuti plaanja, iznosu pojedinih
rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i nainu plaanja, odnosno podatke o glavnom potraivanju,
kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se moe odrediti visina kamate, mestu i nainu
plaanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja
potraivanja, odnosno nainu na koji se odreuje dospelost, ako rok nije odreen;

4) podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, ukljuujui i dokaz o vlasnitvu,

odnosno o drugom pravu iz lana 3. ovog zakona;
5) podatke o stvarima iz lana 5. ovog zakona koje hipoteka obuhvata.

Nitave odredbe
lan 13
Nitava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje, ako dug ne bude isplaen o dospelosti:
1) poverilac moe da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;
2) nepokretnost po neodreenoj ili unapred odreenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili treeg lica.
Nitava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet
hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.
Nitava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne moe da otui predmet hipoteke ili da ga
optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

Glava druga
JEDNOSTRANA HIPOTEKA
Pojam i nastanak
lan 14
Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu zalone izjave.
Zalona izjava je isprava sainjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug
ne bude isplaen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeeno potraivanje iz vrednosti te
nepokretnosti, na nain propisan zakonom.
Zalona izjava po formi i sadrini odgovara ugovoru o hipoteci.
Upis hipoteke na osnovu zalone izjave vri se na zahtev vlasnika ili poverioca.

Glava trea
IZVRNA ISPRAVA

Svojstvo i upis
lan 15
Ugovor o hipoteci, odnosno zalona izjava sainjena u skladu sa ovim zakonom, je izvrna isprava, pod
uslovom da sadri i odredbe iz stava 3. ovog lana.
Hipoteka zasnovana na osnovu izvrnog ugovora ili izvrne zalone izjave, upisuje se u registre
nepokretnosti kao "izvrna vansudska hipoteka", a vansudski postupak namirenja se sprovodi u skladu sa
odredbama ovog zakona.
Izvrni ugovor o hipoteci, odnosno izvrna zalona izjava mora da sadri i sledee odredbe:
1) jasno naznaenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlauje poverioca
da, ako dug ne bude plaen o dospelosti, poverilac moe da naplati potraivanje iz cene dobijene
prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrenim ovim zakonom, bez podnoenja tube
sudu, kao i da e nepokretnost prinudnim putem da bude ispranjena i predata kupcu u posed u roku od
15 dana od dana zakljuenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasnikom udelu;
2) izriitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti
te da, svestan tih posledica, pristaje na mogunost izvrenja ugovora o hipoteci prodajom njegove
nepokretnosti u skladu sa odredbama ovog zakona o vansudskom postupku namirenja, bez prava na
voenje parnice, kao i da e njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispranjena i predata kupcu u
posed u roku od 15 dana od dana zakljuenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno,
osim ako se hipoteka upisuje na suvlasnikom udelu;
3) jasno naznaenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa
nepokretnosti, ukljuujui i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.),
radi kontrole odravanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da je duan da sarauje sa poveriocem u
postupku prodaje, a naroito da omogui pristup hipotekovanoj nepokretnosti (ulazak u stan i sl.);
4) izriitu izjavu treeg lica, ako takvo lice postoji, koje ima neposrednu dravinu, a nije vlasnik
hipotekovane nepokretnosti (zakupac i dr.), da je svesno posledica do kojih ugovor o hipoteci moe
dovesti, ukljuujui i iseljenje iz nepokretnosti i gubljenja dravine na njoj, kao i da je saglasno sa pravima
i obavezama iz take 3. ovog stava.
Ako ugovor o hipoteci, odnosno zalona izjava ne sadri odredbe iz stava 3. ovog lana, namirenje se
sprovodi u skladu sa zakonom koji ureuje izvrni postupak.

Deo trei
PRAVA I OBAVEZE
Glava prva
PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA NEPOKRETNOSTI
Prava vlasnika nepokretnosti
lan 16
Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da:
1) dri predmet hipoteke;
2) upotrebljava predmet hipoteke prema uobiajenoj nameni;
3) pribira prirodne ili graanske plodove koje predmet hipoteke daje;
4) otui predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom sluaju se ne menja nita u dunikovoj
obavezi i u obezbeenom potraivanju.

Obaveze vlasnika nepokretnosti

lan 17
Vlasnik ne sme fiziki menjati predmet hipoteke (pregraivanje, dogradnja, ruenje, spajanje, deoba, i dr.)
bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac nee odbiti da izda bez opravdanog razloga.
Vlasnik je duan da uva i odrava predmet hipoteke kao dobar domain, odnosno dobar privrednik, da
ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti.
Vlasnik e osigurati predmet hipoteke od svih uobiajenih rizika pre zakljuenja ugovora o hipoteci.
Poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, ukljuujui i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj
nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole odravanja ili iz drugih opravdanih razloga, ako je hipoteka
zasnovana u skladu sa odredbama lana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izriito utvreno u
ugovoru o hipoteci, odnosno zalonoj izjavi.
Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni dralac nepokretnosti duan je da sarauje sa poveriocem u
postupku prodaje, a naroito da omogui pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka

zasnovana u skladu sa odredbama lana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izriito utvreno u
ugovoru o hipoteci, odnosno zalonoj izjavi.
Kada saglasnost lica koje po punovanom pravnom osnovu ima dravinu nepokretnosti nije sadrana u
verodostojnoj ili izvrnoj ispravi iz lana 15. ovog zakona, odnosno u ugovoru o hipoteci ili zalonoj izjavi,
prava i obaveze iz st. 4. i 5. ovog lana ne mogu se sprovesti bez saglasnosti takvog lica.

Glava druga
PRAVA I OBAVEZE POVERIOCA
Dodatno obezbeenje
lan 18
Poverilac ima pravo da zahteva da mu dunik prui dodatno obezbeenje slinog stepena sigurnosti ako:
1) je zbog ponaanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog draoca, vrednost predmeta
hipoteke smanjena; ili
2) zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta
hipoteke.
U sluajevima iz stava 1. ovog lana:
1) ako dunik ne prui dodatno obezbeenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraivanja iz
vrednosti nepokretnosti bez odlaganja;
2) smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvruje sudski vetak, na zahtev poverioca.

Sudska zabrana oteenja

lan 19
Poverilac ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, odnosno neposrednom draocu, da prestane sa
odreenim ponaanjem, ako:
1) je zbog takvog ponaanja vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili
2) zbog ponaanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane
nepokretnosti.

U sluajevima iz stava 1. ovog lana:

1) sud moe da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti
hipotekovane nepokretnosti;
2) hipotekarni poverilac moe, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego to
dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama lana 15. ovog zakona ili ako
je to izriito predvieno u ugovoru o hipoteci, odnosno u zalonoj izjavi;
3) poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu za uinjene trokove.
Potraivanje naknade za uinjene trokove na osnovu ovog lana obezbeuje se bez upisa i uiva
prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.

Glava trea
PRENOS POJEDINIH PRAVA I OBAVEZA
Ustupanje potraivanja
lan 20
Potraivanje obezbeeno hipotekom moe da se ustupi na osnovu ugovora izmeu poverioca i lica kome
se potraivanje ustupa.
Ugovor o prenosu hipoteke koji se zakljuuje odvojeno od ustupanja potraivanja ne proizvodi pravno
dejstvo.
Ugovor iz stava 1. ovog lana:
1) zakljuuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom
ovlaenog organa;
2) prenosi hipoteku na lice kome se potraivanje ustupa;
3) proizvodi dejstvo prema treim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

Nadhipoteka
lan 21

Potraivanje obezbeeno hipotekom moe se zaloiti na osnovu ugovora izmeu hipotekarnog poverioca i
nadhipotekarnog poverioca.
Ugovor iz stava 1. ovog lana:
1) zakljuuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom
ovlaenog organa;
2) sadri izriitu i bezuslovnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac moe upisati u tom svojstvu
u registar nepokretnosti;
3) proizvodi pravno dejstvo prema duniku od dana kada mu stigne pismeno obavetenje o zalaganju
potraivanja, od kada dunik obavezu moe ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po
njegovom pismenom nalogu;
4) proizvodi pravno dejstvo prema treim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.

Preuzimanje duga
lan 22
Dug prema hipotekarnom poveriocu moe da se prenese ugovorom o preuzimanju duga obezbeenog
hipotekom izmeu vlasnika i pribavioca predmeta hipoteke, odnosno ugovorom izmeu vlasnika,
pribavioca predmeta hipoteke i dunika ako vlasnik nije hipotekarni dunik.
Ugovor iz stava 1. ovog lana:
1) zakljuuje se prilikom otuenja predmeta hipoteke, u vidu posebnog ugovora ili u vidu odredbe,
odnosno dela ugovora o otuenju predmeta hipoteke;
2) proizvodi pravna dejstva ako poverilac da svoj pristanak u pismenom obliku.

Otuenje dela nepokretnosti

lan 23
Ako vlasnik, uz saglasnost poverioca, izvri deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom
nepokretnou, hipoteka se po slubenoj dunosti upisuje na tim nepokretnostima, i svaka hipoteka
obezbeuje celokupno potraivanje, osim ako je drugaije ugovoreno sa poveriocem.

Deo etvrti
NAMIRENJE
Glava prva
OPTA PRAVILA
Pravo na namirenje
lan 24
Hipotekarni poverilac moe, ako dunik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraivanje iz
vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u ijoj svojini ili dravini se ona nalazi u tom trenutku.
Namirenje iz stava 1. ovog lana sprovodi se u skladu sa ovim zakonom, odnosno zakonom kojim se
ureuje izvrni postupak, kao i zakonom koji ureuje prinudnu naplatu poreskih potraivanja na
nepokretnostima.
Kada je ugovor o hipoteci sainjen u obliku verodostojne isprave ili izvrne isprave iz lana 15. ovog
zakona, primenjuju se pravila vansudskog namirenja utvrena ovim zakonom.

Izbor namirenja
lan 25
Hipotekarni poverilac moe da zahteva da svoje dospelo potraivanje namiri:
1) najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dunika;
2) istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dunikove imovine; ili
3) najpre iz dunikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Zastarelo potraivanje
lan 26
Hipotekarni poverilac moe da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti
obezbeenog potraivanja.

U sluaju iz stava 1. ovog lana, kamata i druga povremena davanja ne mogu se namiriti iz predmeta
hipoteke.

Naknadni ugovor
lan 27
Naknadni ugovor je poseban ugovor izmeu hipotekarnog poverioca i vlasnika nepokretnosti, zakljuen po
dospelosti obezbeenog potraivanja u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu, odnosno od strane
drugog zakonom ovlaenog organa, a kojim moe da se ugovori:
1) delimini ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na
poverioca, umesto ispunjenja duga;
2) svaki drugi posao kojim se postie brisanje hipoteke sa nepokretnosti.
Poverilac e bez odlaganja obavestiti dunika o naknadnom ugovoru.

Lina subrogacija
lan 28
Ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dunik, ono stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema
duniku i treim licima.

Glava druga
VANSUDSKI POSTUPAK NAMIRENJA
Prva opomena
lan 29
Ako dunik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvrne isprave iz
lana 15. ovog zakona, poslae opomenu u pismenoj formi istovremeno duniku i vlasniku predmeta
hipoteke (ako su razliita lica), ime se pokree postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu.
Opomena sadri sledee elemente:
1) podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
2) opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;

3) radnje koje dunik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
4) rok u kome dunik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
5) opomenu da ukoliko dunik ne preduzme te radnje i time isplati dug, poverilac e potraivati celokupan
iznos potraivanja i prodajom hipotekovane nepokretnosti izgubiti dravinu na nepokretnosti;
6) ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dunik moe obratiti za dobijanje vie
informacija;
7) druge informacije za koje poverilac smatra da su od znaaja.

Opomena o prodaji nepokretnosti

lan 30
Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dunik ne isplati dug, poverilac e duniku i
vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti koja sadri:
1) podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
2) opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;
3) obavetenje da je celokupan dug dospeo na naplatu;
4) iznos duga koji je dospeo na naplatu;
5) radnje koje dunik ili vlasnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
6) rok u kome dunik ili vlasnik mora da ispuni obaveze da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
7) opomenu da ukoliko dunik ili vlasnik ne preduzme te radnje i time ispuni dug, poverilac e prodajom
hipotekovane nepokretnosti prekinuti dravinu na nepokretnosti;
8) obavetenje o izboru naina prodaje nepokretnosti;
9) ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dunik moe obratiti radi odravanja
sastanka;
10) druge informacije za koje poverilac smatra da su od znaaja.

Zabeleba hipotekarne prodaje

lan 31
Poverilac e istovremeno poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvri zabeleba hipotekarne prodaje
u korist poverioca i:
1) kopiju opomene o prodaji nepokretnosti;
2) kopiju ugovora o hipoteci;
3) izjavu da dunik do tog dana nije ispunio dug;
4) dokaze da su prva opomena i opomena o prodaji poslate duniku i vlasniku nepokretnosti.
Registar nepokretnosti e, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabelebu, izvriti
zabelebu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, duniku i vlasniku nepokretnosti
reenje o zabelebi hipotekarne prodaje.
Zabeleba hipotekarne prodaje i reenje hipotekarne prodaje sadri:
1) izriito ovlaenje da hipotekarni poverilac, kada reenje postane pravosnano, ali ne pre isteka roka
od 30 dana od dana izdavanja reenja, moe kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost,
u skladu sa odredbama ovog zakona;
2) zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika.
Vlasnik, dunik i poverilac imaju pravo albe nadlenom organu na reenje o zabelebi hipotekarne
prodaje u roku od 15 dana od dana prijema reenja.
Nadleni organ mora doneti drugostepeno reenje u roku od 15 dana od dana podnoenja albe.
alba e biti uvaena ako dunik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti nesporne pismene dokaze da:
1) potraivanje ne postoji;
2) hipoteka ne postoji;
3) potraivanje nije dospelo za naplatu; ili
4) je dug isplaen.

Drugostepeno reenje iz stava 5. ovog lana, konano je i izvrno i protiv njega nije dozvoljena tuba ili
pravni lek.

Pravo na sastanak
lan 32
Dunik, odnosno vlasnik nepokretnosti moe, u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene o prodaji
nepokretnosti, zatraiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji je u obavezi da ga
primi u svojim prostorijama u toku radnog vremena.
Pravo poverioca da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti nee biti ogranieno ili odloeno ako se
strane ne dogovore na nain predloen od strane dunika na ovom sastanku.

Slanje pismena
lan 33
U smislu ovog zakona, pismeno (opomena, obavetenje i dr.) se smatra uruenim duniku ako je poslato
preporuenom potom na adresu:
1) hipotekovane nepokretnosti;
2) dunika, navedenu u ugovoru o hipoteci, ako je adresa dunika drugaija od adrese hipotekovane
nepokretnosti;
3) vlasnika nepokretnosti, ako vlasnik nije dunik.
U smislu ovog zakona, pismeno se smatra uruenim poveriocu ako je poslato preporuenom potom na
adresu poverioca iz ugovora o hipoteci ili na adresu iz poverioeve opomene u kojoj se zahteva odgovor
dunika.

Pravo prodaje poverioca

lan 34
Ako dunik ne isplati dug do dana pravosnanosti reenja o zabelebi hipotekarne prodaje, a od dana
izdavanja tog reenja proe rok od 30 dana, poverilac na osnovu reenja moe pristupiti prodaji
hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe.

Izbor jednog naina prodaje ne iskljuuje mogunost primene drugog naina prodaje, ako nepokretnost
ostane neprodata.
Pre pristupanja prodaji poverilac je duan da utvrdi orijentacionu trinu vrednost nepokretnosti
angaovanjem ovlaenog sudskog vetaka.

Aukcijska prodaja
lan 35
Poverilac moe sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je moe poveriti licu koje se time
profesionalno bavi.
Oglas o odravanju aukcijske prodaje mora biti na vidan nain objavljen u dnevnom listu koji se prodaje u
regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje.
Javni oglas sadri:
1) opis nepokretnosti;
2) ime i prezime, odnosno naziv poverioca;
3) podatke kako kontaktirati poverioca;
4) poetnu cenu na aukciji;
5) vreme i mesto aukcije;
6) druge informacije za koje poverilac smatra da su od znaaja.
Poverilac e istovremeno poslati duniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno treim licima koja imaju prava
na hipotekovanoj nepokretnosti obavetenje o oglasu koje sadri:
1) sve elemente oglasa;
2) izjavu u kom roku se moe isplatiti celokupan dug da bi se izbegla prodaja.
Poetna cena na aukciji ne moe biti nia od 75% procenjene vrednosti.
Ako prva aukcija ne uspe, poetna cena na drugoj aukciji ne moe biti nia od 60% od procenjene
vrednosti.

Izuzetno od odredaba st. 5. i 6. ovog lana, poverilac i vlasnik, odnosno dunik mogu, prilikom
organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost moe prodati i po nioj
ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti.
Poverilac moe dati sopstvenu ponudu na aukciji.

Prodaja neposrednom pogodbom

lan 36
Poverilac, na osnovu pravnosnanog reenja o zabelebi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30
dana od dana izdavanja reenja, moe u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po
ceni koja je priblina trinoj.
Pod trinom cenom, u smislu ovog zakona, podrazumeva se uobiajena cena koja se moe postii
prodajom te nepokretnosti u dobroj veri, u vreme hipotekarne prodaje.
Poverilac moe prodavati nepokretnost samostalno ili uz angaovanje advokata, odnosno agencije za
promet nepokretnosti.
Ukoliko se prodaja vri preko advokata ili preko agencija za promet nepokretnosti, uobiajeni honorar,
odnosno provizija mogu biti ukljueni u prodajnu cenu.
Najkasnije u roku od 15 dana pre zakljuenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac e o prodaji
obavestiti dunika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obavetenjem
koje sadri:
1) iznos celokupnog potraivanja;
2) procenjenu vrednost nepokretnosti;
3) bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
4) datum za kada se predvia zakljuenje ugovora o kupoprodaji;
5) nain na koji e se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
6) datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispranjena;
7) izjavu u kom roku moe da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

Ometanje vansudskog postupka namirenja

lan 37
U toku vansudskog postupka namirenja, nadleni organ unutranjih poslova duan je da bez odlaganja
hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, prui svu pomo neophodnu za sprovoenje
postupka namirenja, u sluaju da vlasnik, odnosno drugi dralac nepokretnosti u postupku njene prodaje
ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti, u roku iz
lana 15. stav 3. taka 1. ovog zakona, ako ugovorom o prodaji nije odreen dui rok.
Nadleni organ unutranjih poslova, prua pomo iz stava 1. ovog lana na osnovu uvida u reenje o
zabelebi hipotekarne prodaje, odnosno ugovora o prodaji nepokretnosti.

Nepokrivenost duga prodajnom cenom

lan 38
U sluaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno
potraivanje poverioca, dunik ostaje duan poveriocu preostali dug u iznosu razlike izmeu celokupnog
potraivanja i ostvarene cene.
Preostali dug iz stava 1. ovog lana bie umanjen za iznos razlike izmeu 75% procenjene cene
nepokretnosti i ostvarene cene, ako je ostvarena cena nia od 75% procenjene cene, kod oba naina
prodaje.
Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da
je potraivanje namireno u trenutku sticanja prava svojine.
Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom,
prevazilazi visinu potraivanja, hipotekarni poverilac duan je da hipotekarnom duniku isplati tu razliku.

Glava trea
NAMIRENJE KAD JE PREDMET HIPOTEKE OBJEKAT U
IZGRADNJI
Ustupanje odobrenja za gradnju
lan 39

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vri se ustupanjem prava
gradnje utvrenog pravnosnanim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su
ugraene u objekat u izgradnji.
Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdae bez odlaganja kupcu
istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i ponititi staro odobrenje za gradnju.
U sluaju iz stava 2. ovog lana, kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po
osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

Glava etvrta
REDOSLED NAMIRENJA
Redosled namirenja hipotekarnih poverilaca
lan 40
Kad je jedan predmet hipoteke zaloen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplauju
njihova potraivanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke odreuje se prema danu, asu i minutu
nastajanja hipoteke, raunajui od momenta prve upisane hipoteke.

Raspodela sredstava dobijenih vansudskom prodajom nepokretnosti

lan 41
Poverilac e, u roku od sedam dana od dana naplate prodajne cene nepokretnosti, sledeim redom
namiriti:
1) trokove prodaje, ukljuujui trokove i honorare treih lica;
2) potraivanje hipotekarnog poverioca;
3) potraivanje hipotekarnog poverioca nieg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbeenja;
4) preostali iznos pripada duniku.
Poverilac e, u roku od sedam dana nakon raspodele sredstava, duniku i svim treim licima koja imaju
prava na nepokretnosti, dostaviti konani obraun raspodele sredstava.

Steaj

lan 42
Ako je predmet hipoteke u steajnom postupku, poverilac ima razluno pravo zasebnog namirenja iz
vrednosti nepokretnosti.

Deo peti
PRESTANAK HIPOTEKE
Glava prva
ISPIS
lan 43
Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom (u daljem
tekstu: ispis hipoteke).
Ispis hipoteke vri se, na zahtev dunika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeeno potraivanje prestane na
nain dozvoljen zakonom.

Ispis na zahtev vlasnika

lan 44
Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vri se samo ako je dug isplaen u potpunosti.
Zahtev iz stava 1. ovog lana sadri:
1) pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke; ili
2) pravnosnanu sudsku odluku kojom se utvruje da je potraivanje hipotekarnog poverioca prestalo.
Poverilac je duan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraivanje u celosti isplaeno.
Poverilac je duan da izda duniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez
odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.

Propast nepokretnosti
lan 45

Hipoteka prestaje i kad predmet propadne u celosti, i vlasnik moe da zahteva ispis hipoteke.
Hipoteka se ponovo uspostavlja ako vlasnik obnovi predmet, a ponovni upis vri se po samom zakonu.
Hipoteka se svodi na preostali deo ako predmet delimino propadne, a ispravka upisa vri se po samom
zakonu.

lan 46
U sluaju propasti ili delimine propasti predmeta hipoteke, hipotekarni poverilac, po samom zakonu, stie
zalono pravo na potraivanju naknade iz osiguranja, odnosno na isplaenoj naknadi.
Iznos dobijen u skladu sa stavom 1. ovog lana raspodeljuje se meu hipotekarnim poveriocima prema
redosledu upisa njihovih prava hipoteke.

Opti interes
lan 47
Hipoteka prestaje i kad, u cilju zadovoljenja opteg interesa (eksproprijacija i sl.), a u skladu sa zakonom i
na osnovu odluke nadlenog organa, pravo vlasnika na predmetu hipoteke pree na tree lice.
U sluaju iz stava 1. ovog lana:
1) ispis se vri na zahtev novog vlasnika nepokretnosti;
2) hipotekarni poverilac stie zalono pravo na potraivanju naknade, odnosno na isplaenoj naknadi,
odnosno upisuje hipoteku na nepokretnosti koja je predata u svojinu vlasniku umesto oduzete
nepokretnosti u optem interesu.
Naknada iz stava 2. taka 2) ovog lana se raspodeljuje meu hipotekarnim poveriocima prema redosledu
upisa njihovih prava hipoteke.

Sudska javna prodaja

lan 48
Hipoteka prestaje i kad je izvrena sudska javna prodaja predmeta.

U sluaju iz stava 1. ovog lana, ispis se vri na osnovu pravnosnane sudske odluke o namirenju
hipotekarnih poverilaca.

Vansudska prodaja i naknadni ugovor

lan 49
Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu verodostojne isprave ili izvrne isprave, u skladu sa ovim zakonom,
predmet hipoteke prodat vansudskim putem i kad je poverilac namiren ili kad je poverilac namiren na
osnovu naknadnog ugovora, u skladu sa ovim zakonom.
U sluaju iz stava 1. ovog lana:
1) ispis se vri na zahtev kupca predmeta hipoteke;
2) prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana.

Konfuzija i konsolidacija
lan 50
Hipoteka prestaje ispisom i kada:
1) se u istom licu stekne svojstvo hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dunika; ili
2) hipotekarni poverilac stekne pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti.
U sluaju iz stava 1. ovog lana, ispis se vri na zahtev vlasnika, dunika ili poverioca.

Odricanje od hipoteke
lan 51
Hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje poverioca, sa potpisom overenim u sudu
ili kod drugog organa ovlaenog zakonom.
U sluaju iz stava 1. ovog lana, ispis se vri na zahtev vlasnika koji sadri u prilogu izjavu iz stava 1.
ovog lana.

Amortizacija obezbeenog potraivanja

lan 52
Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnane sudske odluke kojom se utvruje amortizacija, u skladu sa
zakonom, na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajednike svojine, ako:
1) je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeenog potraivanja (stare hipoteke);
2) upisani hipotekarni poverilac vie ne postoji ili se ne moe pronai, ni njegovi naslednici (univerzalni
sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraivanja obezbeenog hipotekom;
3) za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraivanja
ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlaeno lice upisano u registar nepokretnosti.
U sluaju iz stava 1. ovog lana, ispis se vri na zahtev vlasnika, suvlasnika ili zajedniara.

Glava druga
ZASNIVANJE NOVE HIPOTEKE
Raspolaganje neispisanom hipotekom
lan 53
Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeeno potraivanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je
potraivanje prestalo moe da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeenja drugog potraivanja,
na starog poverioca, do iznosa potraivanja obezbeenog neispisanom hipotekom.
U sluaju iz stava 1. ovog lana, prenos se vri na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadri dokaz da je
potraivanje prestalo.

lan 54
Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne proizvodi pravno dejstvo, osim
ako:
1) se vlasnik ugovorom obavee prema treem licu, a naroito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim
redom prvenstva, da e u njegovu korist zahtevati ispis odreene hipoteke;
2) se u registar nepokretnosti upie zabeleba takve obaveze kod te hipoteke.
Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka:

1) ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upranjeno mesto neispisane hipoteke;
2) zadravaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Zabeleba prvenstvenog reda

lan 55
Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, moe da zahteva zabelebu prvenstvenog reda za upis
nove hipoteke:
1) do iznosa potraivanja obezbeenog starom (ranijom) hipotekom;
2) na mestu koje je imala stara (ranija) hipoteka;
3) u roku od tri godine od dana kada je zabeleba bila dozvoljena.
U sluaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeleba zadravanja prava prvenstvenog reda
proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava.
Ovaj lan shodno se primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili vie hipoteka koje u
prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Predbeleba nove hipoteke

lan 56
Nova hipoteka moe, na zahtev vlasnika, da se upie na mestu ve upisane hipoteke, sa istim
prvenstvenim redom i do iznosa potraivanja obezbeenog ve upisanom hipotekom.
U sluaju iz stava 1. ovog lana:
1) upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispie u roku od godinu dana od dana kada je data
dozvola za upis nove hipoteke;
2) ispis stare hipoteke vri se na zahtev vlasnika ili poverioca u iju korist je upisana nova hipoteka.
Nova hipoteka ispisuje se po samom zakonu ako se stara hipoteka ne ispie u roku iz stava 2. taka 1)
ovog lana.
Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako:

1) se izbrie i nadhipoteka; ili

2) nadhipotekarni poverilac i poverilac u iju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se
nadhipoteka prenese na novu hipoteku.
Ako je stara hipoteka zasnovana na vie nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi
pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispie iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana.
Odredbe ovog lana shodno se primenjuju kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili vie
hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Deo esti
CENTRALNA EVIDENCIJA HIPOTEKA
Opte odredbe
lan 57
Centralna evidencija hipoteka (u daljem tekstu: Centralna evidencija hipoteka) je centralna jedinstvena
elektronska javna baza podataka u koju se unose hipoteke upisane u nadleni registar nepokretnosti, radi
pretraivanja i prikupljanja informacija o hipotekama.
Republiki geodetski zavod - katastar nepokretnosti, ne odgovara za tanost i potpunost podataka
upisanih u Centralnu evidenciju hipoteka.

Nadlenost
lan 58
Centralnu evidenciju hipoteka vodi Republiki geodetski zavod - katastar nepokretnosti (u daljem tekstu:
katastar nepokretnosti), u skladu sa zakonom.
U vrenju svoje nadlenosti, katastar nepokretnosti je duan da:
1) se stara o zakonitom, sistematinom i aurnom voenju Centralne evidencije hipoteka;
2) propie obrazac obavetenja koje je nadleni registar duan bez odlaganja dostaviti katastru
nepokretnosti;

3) preduzme druge akte i radnje neophodne za nesmetano i pravilno funkcionisanje Centralne evidencije
hipoteka, u skladu sa zakonom.

Podaci koji se unose

lan 59
Katastar nepokretnosti, po slubenoj dunosti, obavlja:
1) unos hipoteka upisanih u nadleni registar nepokretnosti;
2) unos drugih podataka o hipotekama upisanim u nadleni registar nepokretnosti;
3) unos svake promene ili brisanje podataka iz ta. 1) i 2) ovog stava, koje su izvrene u nadlenom
registru nepokretnosti.
Katastar nepokretnosti moe blie urediti unos podataka iz stava 1. ovog lana.
Prilikom unosa podataka, katastar nepokretnosti postupa neposredno na osnovu obavetenja i ne donosi
posebne akte.

Dostupnost i javnost
lan 60
Centralna evidencija hipoteka dostupna je svim licima, bez ogranienja, radi pretraivanja ili prikupljanja
informacija, u svakom trenutku u okviru radnog vremena katastra nepokretnosti ili, putem Interneta, i van
radnog vremena, bez naknade.
Svako ima pravo pristupa podacima unetim u Centralnu evidenciju hipoteka.

Naknada
lan 61
Za unos podataka u Centralnu evidenciju hipoteka plaa se naknada.
Naknada iz stava 1. ovog lana plaa se prilikom podnoenja zahteva za upis, odnosno brisanje podataka
u nadleni registar nepokretnosti.
Visinu naknade iz stava 1. ovog lana odreuje katastar nepokretnosti, uz saglasnost Vlade.

Finansiranje
lan 62
Sredstva za osnivanje i zapoinjanje sa radom Centralne evidencije hipoteka obezbeuju se iz budeta
Republike Srbije.
Sredstva za odravanje Centralne evidencije hipoteka obezbeuju se iz prihoda ostvarenih po osnovu
naknade za unos hipoteka i iz drugih prihoda katastra nepokretnosti, u skladu sa zakonom.

Deo sedmi
PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE
Prestanak vaenja drugih propisa
lan 63
Danom poetka primene ovog zakona prestaju da vae odredbe l. 63. do 69. Zakona o osnovama
svojinskopravnih odnosa ("Slubeni list SFRJ", br. 6/80 i 36/90 i "Slubeni list SRJ" broj 29/96).

Primena Zakona
lan 64
Ovaj zakon ne primenjuje se na hipoteke zasnovane do dana njegovog stupanja na snagu, osim ako se
ugovorne strane drukije sporazumeju.
Nadleni registri duni su da, u roku od tri meseca od dana poetka primene ovog zakona, katastru
nepokretnosti dostave sve podatke o ustanovljenim hipotekama do dana poetka primene ovog zakona,
koji se u skladu sa ovim zakonom unose u Centralnu evidenciju hipoteka.
Katastar nepokretnosti je duan da unese podatke dostavljene u skladu sa stavom 2. ovog lana u roku
od etiri meseca od dana dostavljanja.

Stupanje na snagu
lan 65
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od objavljivanja u "Slubenom glasniku Republike Srbije", a
primenjivae se poev od ezdesetog dana od dana objavljivanja.