CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

Merdana kalji*

Uloga i znaaj latinskog tipa notarijata u oblasti stvarnih

prava u Bosni i Hercegovini

Sadraj
1. Uvod
2. Notarska sluba kao dio reforme pravnog sistema u Bosni i Hercegovini
3. Nadlenost notara
4. Uloga notara u oblasti stvarnih prava
5. Notarski obraene isprave
6. Sticanje i prenos vlasnitva na nekretninama
7. Zasnivanje zalonog prava na nekretninama hipoteka
8. Nove vrste stvarnih prava u BiH (zemljini dug i pravo graenja)
9. Zakljuak

1. Uvod
U redovima koji slijede strunoj javnosti i nadlenim organima u Bosni i Hercegovini (BiH) bit
e priblieni znaaj i uloga latinskog notarijata.
Postoje tri najznaajnije grupe notarijata: latinski, anglo-ameriki i skandinavski notarijat.1 Od
svih tipova notarijata u svijetu je najrasprostranjeniji oblik organizovanja i rada notarijata koji se
naziva latinskim tipom notarijata. On je naroito zastupljen u Evropi.2 U kontinentalnoj Evropi
pravna tradicija se zasniva na latinskom notarijatu organizovanom u razliitim modelima, pa ak
*

Autorica je notar iz Sarajeva i predsjednica Notarske komore Federacije Bosne i Hercegovine.

D. Knei-Popovi/Lj. Dabi/N. arki i ostali, Javno belenitvo u evropskim zemljama, O javnom belenikunotaru, Beograd 2004, ss. 93-94) zastupaju miljenje da postoje tri oblika notarske djelatnosti; isto stanovite
zastupa i R. Jotanovi, Poslovi notara prema Zakonu o notarima Republike Srpske, Godinjak Pravnog fakulteta u
Banjoj Luci, 29/2005, s. 308).
2
Francuska je prva drava u kojoj se poeo primjenjivati latinski tip notarijata. Zakonom iz 1803. godine (Ventose
Act), za vrijeme vladavine Napoleona, u Francuskoj je provedena reforma notarijata kojom je ustanovljena
nezavisnost notara od politike vlasti, vraena snaga javne isprave notarskim akatima, koja je tokom historije i
utjecaja vladara bila ugroena, te dodijeljen dravni peat kojim je vrena ovjera akta. I. Crni/M. Dika, Zakon o
javnom biljenitvu, Zagreb 1994, s. 38.
1


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

i u okviru jednog istog pravnog sistema (kao to je u Njemakoj). Notarsku slubu obavljaju
slobodni profesionalci, struna lica, koji imaju javna ovlatenja delegirana od strane drave, kao
iskljuivo zanimanje, odnosno ne mogu se baviti drugim poslovima.3 U osnovi koncepta ovog
modela je samostalnost i nezavisnost u obavljanju notarske slube. Osnovna djelatnost notara u
latinskom modelu usmjerena je ka ostvarivanju pravne sigurnosti i izbjegavanju sporova putem
strune izrade pravnih akata, zbog ega se za notarsku slubu kae da je sluba preventivne
zatite, a sam notar preventivni sudija.4
Na Konferenciji notarijata Evropske unije je u februaru 1995. donesen Evropski kodeks prava
notarske profesije koji utvruje vane zajednike elemente i temeljne principe notarskog
zanimanja za sve drave lanice5. Ovaj Kodeks ima znaaj za sve drave lanice EU koje su
organizovale notarijate na bazi tzv. latinskog notarijata, dakle u sistemu u kojem je notar nosilac
javne slube koju mu dodjeljuje drava. Kodeks u svom odjeljku 1. definie zajednika pravila
za latinski notarijat, pri emu se notar definie kao nosilac javne slube kome je prenesena
dravna vlast, kako bi sainjavao javne isprave i osiguravao uvanje, dokaznu snagu i izvrnost
tih isprava.
Institucija notarijata u pravni sistem Bosne i Hercegovine prvi put je uvedena 2002. godine,
Zakonom o notarima FBiH.6 Nakon toga je uslijedilo usvajanje Zakona o notarima Distrikta
Brko Bosne i Hercegovine 2003. godine,7 zatim Zakona o notarima Republike Srpske8 i tu je,
po uzoru na veinu zemalja evropskog kontinentalnog pravnog sistema, usvojen latinski model
notarijata kao slobodne profesije. Ovim je uinjen vaan korak ka pribliavanju evropskim
standardima u pruanju pravnih usluga. Definiranje obima nadlenosti notara je pravno-politiko
pitanje koje je od presudnog znaaja u pogledu mogueg doprinosa notara poveanju pravne
sigurnosti. U tom smislu se nadlenosti notara ne smiju svesti samo na ovjeravanje potpisa i
prepisa9, nego bi se u njihovu ekskluzivnu nadlenost trebali prenijeti i neki vani pravni poslovi.
Ovim radom e se posebno obraditi uloga notara latinskog tipa u oblasti stvarnih prava u BiH.
Tematizirani su dosadanji efekti i problemi koji su doli do izraaja u vezi sa postupkom
tranzicije u kojem se sa pravnog sistema biveg socijalistikog ureenja drave prelazi na pravni
sistem u kojem se primjenjuju i uvode norme i pravni instituti evropskog kontinentalnog prava.
U izradi ovog rada koriteni su zakoni o notarima oba entiteta i Distrikt Brko BiH kao i u
meuvremenu doneseni materijalni propisi koji su inkorporirali notarijat kao javnu slubu i
notarski obraenu ispravu kao osnovni zadatak notara latinskog tipa. Takoer su koriteni
pokazatelji i izvjetaji notarskih komora u BiH (posebno Notarske komore F BiH koji su bili
dostupni) o dosadanjem radu i problemima koji su godinje, shodno zakonskoj obavezi,
dostavljani entitetskim Ministarstvima pravde, zaduenim za praenje i kontrolu notarske slube,
te su se pojedini podaci i formulacije crpile iz radova autora oznaenih u biljekama.
3

M. Lepuina/K. Senjak, Zbirka propisa o notarima sa strunim objanjenjima, Sarajevo 2003, s. 15.
M. Dika, Javnobiljenika sluba u Republici Hrvatskoj, Pravo i porezi, Zagreb 12/2001, s. 22.
5
Kodeks prava notarske profesije u EU, donesen je na Konferenciji notarijata u EU odranoj 04. 02. 1995. u
Napulju.
6
Zakon o notarima F BiH, Sl. nov. F BiH 45/02.
7
Zakon o notarima BD BiH, Sl. gl. BD BiH 9/03, 17/06.
8
Zakon o notarima RS, Sl. gl. RS 86/04, 2/05, 74/05,76/05, 91/06, 37/07, 50/10, 78/11.
9
M. Povlaki, Country report Bosnia and Herzegovina u GTZ (Ed.), Country reports on Notary Service in South
East European Countries, Sarajevo 2009, s. 95.
4


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

2. Notarska sluba kao dio reforme pravnog sistema u Bosni i Hercegovini

Notarska sluba u BiH je otpoela sa djelovanjem prije sedam godina i to u Federaciji Bosne i
Hercegovine (F BiH) notari su otpoeli sa radom u maju 2007. godine, u Brko Distriktu BiH
(BD BiH) u decembru 2007. godine, a u Republici Srpskoj (RS) u martu 2008. godine. Propise o
notarskoj slubi u BiH donijela su oba entiteta i BD BiH i oni su meusobno usklaeni.10
Zakonima o notarima F BiH, RS i BD BiH je prihvaen latinski tip notarijata, sa teitem na
notarskoj obradi isprave11, koji je prisutan u najveem broju evropskih drava. Latinski tip
notarijata prihvatile su i sve drave istone Evrope, a na prostoru bive Jugoslavije, notarijat jo
samo u Srbiji nije zaivio. U tim dravama, pa i u BiH, notarska sluba je javna sluba, a notar je
nezavisni, samostalni izvrilac javne notarske slube. Notarske isprave su javne isprave sa
dokaznom snagom. One mogu biti i izvrne isprave koje se izravno primjenjuju u sudskom
izvrnom postupku, bez voenja parninog postupka. Takav status notarskim ispravama, kao
javnim ispravama, daje poseban kvalitet i veoma znaajno mjesto u pravnom sistemu u BiH, kao
i u pravnom prometu u zemlji, naravno, uz uslov reciprociteta i u inozemstvu.
Propisi o notarskoj slubi u BiH dugo godina su pripremani u sklopu kompletne reforme pravnog
sistema i doneseni su kao reformski propisi u cilju unapreenja efikasnosti pravosua, to je
jedan uvjet za evropske integracije. Na preporuku institucija Evropske unije da se u tranzicijskim
zemljama povea stepen pravne sigurnosti i rastereti pravosue te javna uprava, uveden je
notarijat u BiH, te medijacija i dr. slube12. U vezi s tim, zakoni o notarima u BiH su moderni
evropski zakoni koji su harmonizirani i imaju istovjetna rjeenja. Takoer su harmonizirani sa
propisima i sa sistemom latinskog notarijata koji egzistira u veini kontinentalnih zemalja
Evropske unije. Pored toga, nai pojedini reformski zakoni (Zakon o stvarnim pravima, Zakon o
zemljinim knjigama, Zakon o izvrnom postupku, Porodini zakon, Zakon o registraciji
poslovnih subjekata, Zakon o leasingu i dr) takoer su usaglaeni sa notarskim propisima i ve se
uspjeno primjenjuju u praksi. Ovi zakoni su utemeljeni na zajednikim karakteristikama
evropskog notarijata, sa teitem na notarskoj obradi isprave koja ima punu dokaznu snagu javne
isprave. Jedna od njihovih najznaajnijih karakteristika je da se notarskim ispravama uspostavi
pravna sigurnost, preduprijede mogui sporovi, ime notar kao preventivni sudija garantuje
zatitu uesnika pravnog posla, kao dio uinkovitog i funkcionalnog pravosua i da se izie u
susret zahtjevu za socijalnim mirom i pravdi kao i sigurnom ekonomskom razvoju.13 Jedan od
ciljeva uvoenja notarske slube, kao javne slube, je rastereenje pravosua, a posebno u oblasti
vanparninog sudstva, te poveanje stepena pravne sigurnosti u oblastima koji su dati u
nadlenost notara.
Promjena pravnog sistema u BiH zahtijevala je donoenje niza novih zakona, kao i izmjenu
postojeih, sa ciljem da se provedu prava zagarantovana ustavom i meunarodnim
konvencijama. Pri tome je posebno znaajno naputanje ranijeg koncepta drutvene svojine i
ureenje prava na imovinu, odnosno zatitu vlasnikog i drugih stvarnih prava na principima
evropskog kontinentalnog prava. Donoenjem reformskih zakona i uvoenjem notarske slube
kao javne slube, na zakonodavac se opredijelio za postizanje ciljeva koji su u opem interesu:
10

Vidi bilj. 6, 7 i 8.
M. Povlaki, Osnovne znaajke notarske slube u BiH, Pravni savjetnik, Sarajevo, 4/2003, ss. 79-90.
12
Strukturalni dijalog o pravosuu izmeu Evropske unije i Bosne i Hercegovine - Preporuke Evropske komisije.
Dostupno na: http://www.dei.gov.ba.
13
Usp. Pet godina notarske slube u Bosni i Hercegovini, Dnevni avaz, 06. 02. 2012.
11


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

poveanje stepena pravne sigurnosti u oblasti prometa nekretnina i registracije poslovnih

subjekata, rastereenje sudova i organa uprave, vee pouzdanje u javne registre nekretnina i
njihovo auriranje itd. Tako je notarska sluba kao javna sluba za sedam godina rada u F BiH i
BD BiH, i est godina rada u RS, u velikoj mjeri ispunila naprijed naznaene ciljeve postavljene
pred tu slubu. Takoer su sprijeene mnoge negativne pojave u oblasti prometa nekretnina (npr.
promet nekretnina bez provoenja u zemljinim knjigama, neprovodivi ugovori, viestruki
promet iste nekretnine i sl), osnivanja privrednih drutava (npr. fiktivna drutva), a drava je uz
to naplatila poreze i druge javne prihode jer notari svoje isprave dostavljaju poreskom organu i
dravnoj Agenciji za sigurnost i zatitu (SIPA). Putem notarske slube uspjeno se vodi borba
protiv spreavanja pranja novca i finansiranja terorizma u onim oblastima za koje su nadleni
notari. Veoma je indikativan podatak da je u F BiH broj zahtjeva podnesenih u 2008. godini za
uknjibu u zemljinim knjigama, u odnosu na 2006. godinu porastao za 92%, te da se taj trend
nastavlja.14 Ovaj porast zainteresiranosti za upis u zemljinu knjigu ne moe biti sluajnost
budui da korespondira sa poetkom rada notara (u F BiH su notari zapoeli sa radom u maju
2007. godine).
Notari i notarski uredi/kancelarije su struno i tehniki osposobljeni za obavljanje svojih
nadlenosti jer su Zakonom o notarima veoma precizno utvreni strogi uslovi za sticanje statusa
notara tako i za ispunjavanje tehnikih i kadrovskih preduslova za otpoinjanje rada svakog
notara. Notari u BiH su osposobljeni i za dodjelu novih nadlenosti, naroito za prenoenje
odreenih vanparninih postupaka (npr. ostavinski postupci, dio izvrnih postupaka itd),
koritenje novih tehnologija kao to su e-tehnologije, te za omoguavanje elektronske
komunikacije izmeu notara i javnih registara, sudova i drugih dravnih organa. Na taj nain bi
se dodatno rasteretili sudovi i javna uprava, poveao stepen pravne sigurnosti, brza i ekonomina
usluga za graane i poslovne subjekte. Sve na kraju dovodi do stimulisanja ekonomskih
aktivnosti i ukupnog razvoja zemlje.
Notari u BiH su organizovani u dvije entitetske notarske komore, pa je na osnovu njihovog
uzajamneog formirana Komisija entitetskih notarskih komora BiH koja sve notare iz BiH zastupa
i predstavlja u Meunarodnoj uniji notara (UINL).15 Na 26. Kongresu UINL odranom 2.
oktobra 2010. godine u Marakeu (Maroko) donesena je odluka o prijemu notarijata iz BiH tj.
Komisije entitetskih notarskih komora BiH u punopravno lanstvo UINL. Meunarodna unija
notara je veoma pozitivno ocijenila zakonodavni okvir i rad notara u BiH te dala punu podrku i
pomo daljem razvoju notarske slube. Prijem u Meunarodnu uniju notara je izuzetno veliki
uspjeh za notarsku slubu i pravni sistem u cijeloj BiH, jer se i ovim doprinosi ispunjavanju
uslova za meunarodnu integraciju BiH.
3. Nadlenost notara
Sluba notara je javna sluba koju obavljaju notari, kao samostalni i neovisni nositelji te slube i
za koje je Zakonom o notarima precizno utvrena nadlenost. Osnovni principi latinskog
14

Izvjetaj o provedbi projekta Svjetske banke za zemljino-knjinu administraciju u BiH i projekta Registracija
nekretnina za etvrti kvartal 2010, s. 24. Dostupno na: www.fmp.gov.ba.
15
Ugovor o predstavljanju i zastupanju u Meunarodnoj uniji notara- UINL entitetskih notarskih komora BiHNotarske komore Republike Srpske i Notarske komore Federacije Bosne i Hercegovine zakljuen 27. 01. 2010, te
dostavljen UINL i pohranjen u arhivu kod obje notarske komore.


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

notarijata su: nepristrasnost, nezavisnost, pouavanje (savjetovanje) svih uesnika, zatita od

ishitrenosti i pravna sigurnost.16
U okviru svoje nadlenosti, notari u BiH sainjavaju notarske isprave koje se razlikuju po svojoj
dokaznoj snazi i postupku nastajanja, te se razvrstavaju u tri kategorije javnih isprava, sa
dokaznom snagom i to:
-

notarski obraene isprave (isprave koje je notar sainio u granicama svojih slubenih
ovlatenja, u propisanoj formi, i kao takve imaju punu dokaznu snagu javne isprave o
izjavama datim pred notarom);

notarske potvrde (javne isprave o injenicama o kojima se u njima svjedoi kao to je

potvrda o ivotu neke osobe; potvrda o ovlatenjima za zastupanje; potvrda o
injenicama iz registra; potvrivanje zakljuaka organa pravne osobe i dr. potvrivanje
injenica - imaju dokaznu snagu u pogledu injenica o kojima se u njima posvjedouje);

notarske ovjere (su ovjere prepisa isprava i ovjera potpisa fizikih lica ili zastupnika
pravnih lica imaju dokaznu snagu samo u pogledu injenica o kojima se u njima
svjedoi).17

Kod latinskog tipa notarijata najvanija notarska djelatnosti je notarski obraena isprava, dakle
isprava nastala potpunom obradom odreenog pravnog posla koja ima punu dokaznu snagu. To
znai da takve isprave u cijelosti sainjava notar, po posebno propisanom postupku, u kojem on
provjerava da li su stranke sposobne i ovlatene za poduzimanje i zakljuenje pravnog posla.
Notar, u skladu sa zakonima o notarima, mora predhodno obaviti razgovor sa strankama i tom
prilikom ispitati njihovu pravnu volju, objasniti pravnu situaciju, stranke pouiti o pravnom
dometu posla i njihove izjave nedvosmisleno, pismeno sastaviti u obliku notarskog
izvornika/originala. Pri tome notar mora paziti da se iskljue zabune i sumnje, kao i da neiskusne
i nevjete stranke ne budu oteene. Notarski obraena isprava se sainjava u izvorniku/originalu
koji se mora strankama proitati u prisustvu notara, zatim se neposrednim pitanjima notar mora
uvjeriti da sadraj te isprave odgovara volji stranaka, nakon ega stranke odobravaju i
vlastoruno potpisuju izvornik tako obraene isprave.18
Prema tome, sam postupak notarske obrade isprave pretpostavlja poduzimanje niza mjera
savjetodavnog karaktera. Pri tom notar mora nepristrasno i nezavisno savjetovati stranke i voditi
rauna o interesima svih uesnika odreenog pravnog posla. Latinski tip notarijata kakav je
implementiran u BiH, osim notarski obraenih isprava (kod kojih notar u cijelosti odgovara za
njihov sadraj) poznaje i notarske ovjere, te notarske potvrde kao vrste notarskih isprava. One su
manje zahtjevan pravni posao nego to je to sainjavanje notarski obraenih isprava i imaju
dokaznu snagu javne isprave kojima se svjedoi o injenicama. Kod potvrda i ovjera, notar ne
vri pouavanje, niti savjetovanje stranaka a niti ih je duan itati strankama. Notar u jednom
takvom standardiziranom postupku samo posvjedouje odreene injenice, zbog ega ni ne
odgovora za sadraj isprave, nego samo u pogledu injenica koje ovjerava, odnosno koje
potvruje.
16

Detaljnije o latinskom notarijatu: Seger Ch., Lex est quod notamus o uvoenju latinskog notarija u tranzicijskim
zemljama, Nova pravna revija, Sarajevo, 1-2/2010, s. (21 i dalje) 21.
17
l. 4 i 73 Zakona o notarima F BiH; l. 4 i 68 Zakona o notarima RS; l. 4 i 47 Zakona o notarima BD BiH.
18
l. 80 Zakona o notarima F BiH; l. 75 Zakona o notarima RS; l. 54 Zakona o notarima BD BiH.


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

Sve notarske isprave su javne isprave, s tim to mogu imati status izvrne isprave (kao
pravomone sudske odluke) ukoliko su sainjene u propisanoj formi (a to je samo forma notarski
obraene isprave), a odnose se na neko potraivanje u novcu, zamjenjivim stvarima ili
vrijednosnim papirima, ukoliko je dunik u toj notarskoj ispravi pristao na izvrenje bez
odlaganja.19
Notar latinskog tipa notarijata, kao preventivni sudija, sainjava i izdaje javne isprave koje imaju
dokaznu snagu i vae kod svih organa vlasti, pravnih osoba i drugih institucija neovisno od kojeg
su notara izdate. Za razliku od isprava koje sainjava advokat ili drugo ovlateno lice u
obavljanju profesionalne djelatnosti, ije isprave su privatne i nemaju status javne isprave, niti
mogu imati status izvrnosti, notarska isprava je u pravnom prometu izjednaena sa sudskim i
upravnim izvrnim ispravama. Pored toga, notarskom ispravom u kojoj je dunik pristao na
prinudno izvrenje se omoguava izbjegavanja voenja dugotrajnog parninog postupka i
povjerilac svoje potraivanje ostvaruje izravno u sudskom izvrnom postupku, na osnovu
otpravka kojeg notar izdaje u svrhu izvrenja. Takoer, kod zalaganja nekretnina (hipoteke),
notarski obraena isprava je izvrna isprava, na osnovu koje se moe izravno izvriti upis
hipoteke u javnom registru nekretnina, te upisati izvrnost te hipoteke.
Latinski tip notarijata je u proteklom periodu u BiH dao i nastavlja davati znaajan doprinos
vladavini prava, pravnoj sigurnosti graana, naroito u zatiti vlasnitva na nekretninama,
rastereenju sudskog i upravnog aparata, auriranju javnih registara nekretnina, spreavanju
pranja novca, redovnijim izmirenjem poreza na promet nekretnina, ime se osigurava pravni i
ekonomski razvoj u dravi.20
Imajui u vidu da je BiH zemlja u tranziciji, kod koje je nakon promjene politikog sistema
dolo i do promjene u pravnom sistemu (tj. ukinuta je drutvena svojina), trebalo je izvriti
izmjenu niza materijalno-pravnih propisa prilagoavajui ih europskom-kontinentalnom pravu.
U bivem poliko-pravnom sistemu, vlasnitvo na nekretninama, hipoteka, zalona prava,
stvarne i line slunosti i dr. pravni instituti bili su zapostavljeni i zakrljali. U takvom
pravnom sistemu i praksi (npr. stvarna prava su bila podreena sistemu drutvene svojine),
vlasnitvo na nekretninama je bilo podreeno pravu raspolaganja i koritenja, esto kvantitativno
ogranieno, tako da se najee nekretnine nisu upisivale u zemljine knjige, a promet je vren
putem ugovora koji se nisu provodili u javnim registrima. Na takvim nekretninama je bilo
uspostavljano van-knjino vlasnitvo, a nakon sticanja uslova za upis vlasnitva se u
dugotrajnim, sudskim parninim postupcima, ostvarivalo pravo sticaoca na upis po osnovu
dosjelosti. U tom sluaju, drava nije ostvarivala prihod po osnovu poreza na promet nekretnina,
a stranke se nisu mogle pouzdati u podatke iz zemljine knjige jer se upisi nisu vrili, sam
registar nije bio auriran, a u nekim dijelovima BiH zemljina knjiga nije bila niti uspostavljena.
Ako posmatramo samo problematiku sticanja i prenosa vlasnitva na nekretninama, onda je
nesporno da je uvoenje latinskog tipa notarijata u pravni sistem BiH bilo neophodno, i od
velikog je znaaja. Zakonodavac se uvoenjem notarijata latinskog tipa, u cilju spreavanja
kriminalnih radnji kod poslova nad nekretninama i osnivanju privrednih drutava, opredijelio da
19

l. 90 Zakona o notarima F BiH; l. 85 Zakona o notarima RS; l. 64 Zakona o notarima BD BiH.

Broj zahtjeva podnesenih u 2008. godini za uknjibu u zemljinim knjigama, u odnosu na 2006. godinu porastao
za 92%. Podatak preuzet iz Izvjetaja o provedbi projekta Svjetske banke za zemljino-knjinu administraciju u BiH
i projekta Registracija nekretnina za etvrti kvartal 2010, s. 24.

20


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

te pravne poslove povjeri javnoj slubi (notarima) ije isprave imaju status javne isprave, za
razliku od ranijih isprava iz tih oblasti koje su imale status privatnih isprava i nisu mogle biti
izvrne bez voenja odgovarajuih sudskih postupaka.
Latinski tip notarijata nudi najvii stepen sigurnosti kao i najsigurniju formu ugovora, naroito
kod prometa nekretnina. Ovim je viestruko otuenje izbjegnuto, a kupcu zagarantovano
provoenje takvog ugovora u javnom registru nekretnina, te prodavcu zagarantovana naplata
ugovorene kupoprodajne cijene. Zbog toga je BiH zakonodavac, u donesenim zakonima o
notarima, precizno utvrdio nadlenost notara te pravne poslove za koje je nuna notarska obrada
isprave, ukazujui da su u suprotnom takve isprave nitave.21
4. Uloga notara u oblasti stvarnih prava
U oblasti stvarnih prava je utvrena obaveza notara da vri notarsku obradu isprava, koje se
odnose na prenos ili sticanje vlasnitva i drugih stvarnih prava na nekretninama. Stvarna prava
su: pravo vlasnitva, pravo graenja, zalono pravo, zemljini dug, pravo stvarne i line slunosti
i pravo stvarnog tereta.22
U proteklom periodu su doneseni kodifikovani propisi - Zakoni o stvarnim pravima F BiH, RS i
BD BiH koji su prvi put u naoj zemlji na jedinstven nain propisali norme i definisali sva
stvarna prava, a u kojima je notarski obraena isprava predviena kao obavezujua isprava za
zasnivanje tih stvarnih prava. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima u BD BiH je u
primjeni od 2001. godine, Zakon o stvarnim pravima u RS je u primjeni od 2009. godine, dok e
primjena Zakona o stvarnim pravima u F BiH otpoeti 5. marta 2014.godine (u vrijeme pisanja
ovog materijala, navedeni Zakon je objavljen u Slubenim novinama F BiH, ali je njegova
primjena mogua nakon proteka est mjeseci od stupanja na snagu tog Zakona, to znai da
primjena otpoinje sa 5. martom 2014. godine).
U vezi propisa o stvarnim pravima u BiH potrebno je posebno apostrofirati historijski znaaj
usvajanja navedenih Zakona. Oni na jedinstven i kodifikovan nain reguliu pitanje stvarnih
prava, jer se radi o temeljnim propisima, koji prvi put u vie od stotinu godina, cjelovito reguliu
ovu vanu pravnu oblast u svim dijelovima BiH. Sve do donoenja navedenih Zakona o stvarnim
pravima, u BiH su se primjenjivala pravna pravila Opteg austrijskog graanskog zakonika (kod
nas poznat kao OGZ) i to za ona stvarna prava koja nisu bila regulirana posebnim propisima. U F
BiH se jo uvijek primjenjuju pravna pravila OGZ-a, s obzirom da e primjena Zakona o
stvarnim pravima F BiH otpoeti po proteku roka od est mjeseci po objavljivanju. Sam OGZ je
proglasio car Leopold II 1. juna 1811. godine, a u BiH se poeo primjenjivati nakon to je uprava
nad BiH na Berlinskom kongresu bila dodijeljena Austro-Ugarskoj.23 Ovaj zakonik (sa kasnijim
novelama: od 12. oktobra 1914. godine, 22. jula 1915. godine i 19. oktobra 1916.godine) je
1921. godine usvojen kao graanski zakonik Kraljevine Srba, Hrvata i Slovenaca (SHS). Kao
takav bio je u primjeni sve do zavretka Drugog svjetskog rata. Nakon zavretka tog rata na
ovom su se podruju primjenjivala pravna pravila OGZ-a temeljem lana 4 Zakona o nevanosti
21

l. 73 Zakona o notarima F BiH; l. 68 Zakona o notarima RS; l. 47 Zakona o notarima BD BiH.

l. 1 Zakona o stvarnim pravima F BiH, Sl. nov. F BiH 66/13; l. 1 Zakona o stvarnim pravima RS, Sl. gl. RS
124/2008; l. 1 Zakona o vlanitvu i drugim stvarnim pravima BD BiH, Sl. gl. BD BiH 11/01.
23
Opti austrijski graanski zakonik, Beograd 1922.
22


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

pravnih propisa donijetih prije 6. aprila 1941. godine i za vrijeme neprijateljske okupacije.24
Pravna pravila ovog zakonika su primjenjivana na sve odnose koji nisu ureeni tada vaeim
propisima (ukoliko nisu bili u suprotnosti sa Ustavom i ostalim propisima te naelima ustavnog
poretka). Moe se zakljuiti da se na takav nain pravna pravila u F BiH primjenjuju i danas, jer
se eka protek roka od est mjeseci po objavljivanju usvojenog Zakona o stvarnim pravima F
BiH kada e se on izravno primjenjivati.
5. Notarski obraene isprave
Notarska obrada isprava, naroito u oblasti stvarnih prava (prometa nekretnina, zalaganja,
slunosti i dr), je najznaajniji segment rada notara kojim se obezbjeuje najvii stepen pravne
sigurnosti. Ovim putem se obezbjeuje povjerenje u i aurnost javnih registara, pospjeuje se
ekonomski razvoj, predupreuju se dugi skupi sporovi, kao i velike tete po graane, pravna lica
i dravu. Sigurnost se obezbjeuje time to je notar duan, u zakonom propisanoj proceduri, kao
neutralan i struan nosilac javne slube, izvriti sljedee:


utvrditi i kontrolisati identitet stranaka;

istraiti volju uesnika pravnog posla;

razjasniti situaciju;

pouiti o pravnom dometu pravnog posla;

starati se o zakonitosti akata;

jasno formulisati izjave uesnika;

izbjegavati zablude i sumnje;

tititi neiskusne i neuke uesnike;

trajno u arhivi uvati izvornika/originale svih notarski obraenih isprava;

po nalogu stranaka dostaviti isprave na knjienje u javne registre;

po slubenoj dunosti dostaviti odreene obavijesti nadlenim dravnim organima

(poreska uprava, dravna Agencija za istrage i zatitu BiH - SIPA-a);

odgovarati za eventualnu tetu koju je notar prouzrokovao povredom svoje slubene

dunosti, pri emu se notar obavezno osigurava kod osiguravajueg drutva.

Polazei od zakonske pretpostavke tanosti notarski obraenih isprava, one imaju punu dokaznu
snagu javne isprave. Prema odredbama Zakona o notarima oba entiteta i BD BiH, svi pravni
poslovi iji je predmet prenos ili sticanje stvarnih prava na nekretninama, moraju biti sainjeni u
formi notarski obraene isprave, a u suprotnom su te isprave nitave. Ovo je apsolutna novina u
naem pravnom poretku i ujedno jedno od najvanijih domena notarske slube, jer se u BiH
8
24

Zakon o nevanosti pravnih propisa donijetih prije 06. 04. 1941. godine i za vrijeme neprijateljske okupacije je
objavljen u Sl. l. FNRJ 86/1946.


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

promet nekretnina poev od 2007. godine vri notarski obraenom ispravom koja ima status
javne isprave, sa punom dokaznom snagom i koja je uz to izvrna isprava.
6. Stjecanje i prenos vlasnitva na nekretninama
Uee notara u obradi pravnih poslova vezanih za sticanje ili prenos vlasnitva na
nekretninama, kao i u njihovoj ukupnoj realizaciji, je u proteklom periodu znaajno doprinijelo
sigurnosti pravnog prometa nekretnina. Zbog toga je i zakonima o stvarnim pravima (Zakoni u F
BiH, RS i BD BiH) predvieno da je uslov punovanosti pravnih poslova koji su vezani za
nekretnine da budu sainjeni u zakonom propisanoj formi, a zakoni o notarima utvruju obavezu
notarske obrade isprava kada su u pitanju sticanje ili prenos vlasnitva na nekretninama. Na
sainjavanje pravnih poslova u vezi nekretnina primjenjuje se postupak notarske obrade isprava
sa strogo propisanim uslovima te obrade koji se moraju ispotovati. Prije izrade nacrta takve
isprave obavezno predhodi sveobuhvatno pojanjavanje injeninog stanja i savjetovanje
stranaka. Tom prilikom notar je obavezan sauvati svoju neutralnost, pouiti i savjetovati
stranke, pojasniti injenino stanje, zatiti neiskusnu i nevjetu stranku, provjeriti i primijeniti
propise koji se odnose na konkretan pravni posao.
Pravni poslovi vezani za nekretnine ine najvei broj predmeta u dosadanjoj notarskoj praksi i
odnose se u pravilu na prodaju nekretnina.25 U takvim poslovima je uloga notara veoma
znaajna, obzirom da je u prethodnom pravnom sistemu u BiH, nad velikim brojem nekretnina,
bila preteno uspostavljena drutvena svojina, tako da se sticanje i prenos vlasnitva
dravne/drutvene svojine vrio po posebnom pravnom reimu.
Sainjavanje kupoprodajnih ugovora o nekretninama, za koje je obavezna notarska obrada
isprave je jedan od osnovnih zadataka notarske slube. Njegovo izvrenje zahtjeva strunost
notara i poznavanje propisa o nekretninama, a naroito o zemljinoj knjizi i katastarskom
operatu. Takvi ugovori se razlikuju prema: predmetu prometa (izgraeno i neizgraeno
zemljite), prema vrsti realizacije ugovora, odnosno modalitetima izvrenja obaveza (optereena
i neoptereena nekretnina).
Uvoenjem latinskog tipa notarijata u BiH je omogueno da se sa potpunom pravnom sigurnou
moe otuiti zaloena nekretnina, tako da kupac moe iz kupoprodajne cijene izmiriti prodavev
kredit ili u dogovoru sa bankom preuzeti prodavevo kreditno zaduenje. Ukoliko kupac,
kupoprodajnu cijenu obezbjeuje iz kredita (uz zalaganje nekretnine - predmeta prodaje), a uz to
na nekretnini koja se kupuje je upisana hipoteka u korist prodaveve banke, tada je uloga notara
veoma znaajna i u notarskoj ispravi, notar preuzima obavezu da precizno definie i izbalansira
odnos ugovaraa i zalonih povjerilaca i da pribavi saglasnost banaka/zalonog povjerioca za
otuenje i ponovno zalaganje nekretnine. Znaajna je u tom postupku i funkcija notarskog
povjerenikog rauna, na koji se mogu doznaiti sredstva koja e notar prenijeti prodavcu ili
banci, na nain kako je to definisano u ugovoru i pribavljenoj saglasnosti banke.
Prije uvoenja notarijata u BiH u praksi je bio prisutan problem viestrukog otuenja nekretnine
i to je pitanje bilo razliito rijeeno u Zakonu o vlasniko-pravnim odnosima F BiH (ZOVO) i
Zakonu o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima u RS (ZOSPO), a to je prema ZOVO u F BiH
25

Prema Pravilnicima o radu notara oba entiteta i Brko Distrikta BiH postoji obaveza da svaki notar sastavi
godinji poslovni izvjetaj na osnovu podataka iz poslovnih knjiga, nakon ega Notarske komore F BiH i RS svoje
zbirne izvjetaje dostavljaju entitetskim Ministarstvima pravde - shodno tome dosadanji izvjetaji ukazuju da se
najvei broj notarski obraenih isprava odnosi na prodaju nekretnina.


  



CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

bilo suprotno naelima zemljine knjige. Tako je prema odredbi lana 38 ZOVO-a (koji se u F
BiH jo primjenjuje sve dok se nesteknu uslovi za primjenu Zakona o stvarnim pravima F BiH) u
sluaju kada je nekretnina viestruko otuena (uz uslov savjesnosti sticatelja) prednost ima onaj
sticatelj koji je u posjedu, a ako predaja nije izvrena onda nekretnina pripada onome ko je prvi
zakljuio ugovor.26 To znai da je marginaliziran zahtjev za upis u zemljinu knjigu. Meutim,
donoenjem Zakona o zemljinoj knjizi F BiH (ZZK F BiH)27 drugaije su formulirana dva
temeljna naela zemljinih knjiga i to: naelo upisa (lan 5) i naelo povjerenja (lan 9)
navedena odredba ZOVO F BiH je neprimjenljiva.28
Usvajanjem zakona o stvarnim pravima pitanje viestrukog sticanja vlasnitva je rijeeno u
skladu sa propisima o zemljinoj knjizi i naelima upisa, tako da e vlasnitvo stei ona osoba
koja je kao savjesna prva podnijela zahtjev za upis. Uvoenjem notarijata u BiH pitanje
viestrukog otuenja nekretnine je zapravo onemogueno, jer notari imaju iskljuivu nadlenost
za zakljuenje ugovora o sticanju i prenosu vlasnitva na nekretninama, sa ciljem da osiguraju
pravnu sigurnost. Tako notar, prije obrade isprave, vri uvid u zemljinu knjigu i provjerava
stanje upisanih podataka, a nakon to je pravni posao zakljuen, notar po ovlatenju stranaka
podnosi zemljinoj knjizi zahtjev za upis predbiljebe vlasnitva. Notar savjetuje stranke da
cijena dospijeva za plaanje kada se ispune uslovi koji osiguravaju kupev upis u zemljinoj
knjizi, uz upis predbiljebe vlasnitva ili savjetuje da se cijena isplati na notarev povjereniki
raun. Tako notar prati kompletnu realizaciju zakljuenog ugovora i preuzima odgovornost za
sluaj da taj posao ne postigne eljeni rezultat. Time notar garantuje kupcu da e se upisati kao
vlasnik u zemljine knjige, a prodavac naplatiti ugovorenu kupoprodajnu cijenu.29
Sa notarijatom u BiH je ponovno u praksu uveden upis predbiljebe vlasnitva, kao vrste upisa u
zemljinu knjigu, koja osigurava sticaoca nekretnine iako je i ranije postojala mogunost takvog
upisa, ali ista se rijetko primjenjivala u praksi. Zatita prodavca se u notarski obraenim
ispravama postie tako to do potpune realizacije pravnog posla (isplate cijene i uvoenje kupca
u posjed nekretnine) notar ne izdaje otpravke ugovora sa klauzulom intabulandi. Kako je notar
osoba od povjerenja koja istovremeno titi obje stranke, u istoj ispravi je mogue dati i dozvolu
za upis predbiljebe vlasnitva i dozvolu za upis uknjibe, tako da se notar ovlauje za
podnoenje zemljinoknjinog zahtjeva za upis vlasnitva, nakon isplate cijene i predaje
nekretnine.30 Ovakva uloga latinskog notarijata ve u praksi pokazuje pozitivne rezultate, pa se
stranke sve vie opredjeljuju da notaru povjeravaju obradu i onih isprava koje nisu zakonima o
notarima obavezujue.
U prometu nekretnina u BiH je jo uvijek prisutan problem drutvene/dravne svojine na
zemljitu na kojem je u zemljinu knjigu upisano prava koritenja u korist ranijih vlasnika.
Prometovanje takvog zemljita se vri po posebnom reimu. Imovinsko-pravni odnosi na
graevinskom zemljitu su ranije na razliite naine bili regulisani, i to poev od Zakona o
26

Zakon o vlasnikopravnim odnosima F BiH, Sl. nov. F BiH 6/98, 29/03, Zakon o osnovnim svojinskopravnim
odnosima RS, Sl. gl. RS 115/05.
27
Zakon o zemljinim knjigama F BiH, Sl. nov. F BiH 58/02, 54/04, 19/03.
28
Vie o problemu viestrukog otuenja nekretnina do donoenja novih propisa stvarno i zemljinoknjinog prava i
nakon toga vidjeti kod M. Povlaki, Transformacija stvarnog prava u BiH, Sarajevo 2009, s. 123 i dalje.
29
M. Povlaki, Sticanje stvarnih prava na nekretninama i upis u zemljinu knjigu, Materijal za seminar Stjecanje
stvarnih prava na nekretninama i upis u zemljinu knjigu, Zakon o vlasnikopravnim odnosima (ZOVO)/Zakon o
osnovnim svojinskopravnim odnosima (ZASPO) i Nacrt zakona o stvarnim pravima, Sarajevo 2008, ss. 7-11.
30
Vie o funkciji predbiljebe, M. Povlaki (bilj. 28), ss. 85 i dalje.


  



10

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

nacionalizaciji FNRJ iz 1958. godine, Zakona o odreivanju graevinskog zemljita iz 1968.

godine, te Zakona o graevinskom zemljitu iz 1974, 1986, 2003. i 2006. godine.31 Pravni reim
graevinskog zemljita je znaajno izmijenjen 2003. godine kada je Visoki predstavnik za BiH
nametnuo entitetima Zakone o graevinskom zemljitu kojim je izvrena djelomina pretvorba
prava koritenja na graevinskom zemljitu u pravo vlasnitva, omoguen povrat neizgraenog
zemljita tj. oduzetog zemljita koje nije privedeno svrsi, te ujedno tim Zakonima su u entitetima
izmijenjeni uslovi za promet putem dodjele graevinskog zemljita. Tokom 2006. godine je u RS
donesen novi Zakon o graevinskom zemljitu kojim je uinjen dalji korak, tako da je ranijim
vlasnicima omoguen povrat i nacionaliziranog graevinskog zemljita, te ukinuta dotadanja
prava koritenja graevinskog zemljita.32
Iako je Zakon o pretvorbi drutvene svojine u dravnu donesen u F BiH jo 1994. godine, u
javim registrima nekretnina jo postoje upisana prava raspolaganja i pravo koritenja drutvene
svojine.33 Sve predhodno ukazuje na recidiv socijalizma, koji jo uvijek postoji u pravnom
sistemu BiH. Poseban problem je postojanje dva javna registra nekretnina zemljina knjiga i
katastarski operat koji nisu usaglaeni, tako da se podaci iz katastarskog operata ne prenose u
zemljinu knjigu, niti se vri usaglaavanja ta dva registra po slubenoj dunosti, ve samo na
zahtjev stranaka. U BiH veliki dio objekata nije upisan u zemljine knjige, iako je evidentiran u
katastarskom operatu. Zemljina knjiga, koja je uspostavljena pri opinskim/osnovnim
sudovima, je javni registar nekretnina za evidentiranje vlasnitva. Meutim, u BiH je prisutna
intencija da se zemljina knjiga sa suda prenese u nadlenost katastarskih operata koji su
organizovani pri opini/optini kao organu uprave. Ovo je izmjenom propisa ve uinjeno u RSu.34 Samo pitanje je problematino jer zemljina knjiga, koju vode sudovi (a uspostavljena jo u
periodu austro-ugarske vladavine u BiH) predstavlja pouzdan sistem registracije vlasnitva (koje
provode zemljino-knjini referenti kao diplomirani pravnici i za koji registar je zaduen
poseban sudija), dok to nije sluaj sa katastrima pri opinama/optinama. Posebno treba imati u
vidu da bi se u tom sluaju prenoenjem nadlenosti na katastar, posjedovno stanje moglo biti
parametar za upis vlasnitva, to je s pravnog stanovita neprihvatljivo jer bi kreiralo atmosferu
pravne nesigurnosti.
Dodatan problem predstavlja injenica da je veliki dio nekretnina u toku rata bio naputenim, to
se posebno odnosi na stanove koji su prema tada donesenim entitetskim propisima dodjeljivani
treim licima na koritenje. Takoer, prije rata, stambene zgrade nisu bile uplanjene, niti
etairane, pa su stanovi dodjeljivani korisnicima koji su imali status nosioca stanarskih prava i
koji su donoenjem propisa o otkupu tih stanova postali vlasnici. Shodno odredbama Europske
konveciji o zatiti ljudskih prava i sloboda, posebno u dijelu prava na dom, raniji nosioci
stanarskih prava koji su zbog rata napustili koritenje svog doma imali su pravo da u doputenom

31

Zakon o graevinskom zemljitu F BiH, Sl. nov. F BiH 25/03, 67/05; Zakon o graevinskom zemljitu RS, Sl. gl.
RS 112/06, 38/11.
32
I. Veli, Zakoni o graevinskom zemljitu Federacije BiH i Republike Srpske u: Sticanje stvarnih prava na
nekretninama i upis u zemljinu knjigu, Materijal za seminar Stjecanje stvarnih prava na nekretninama i upis u
zemljinu knjigu, Zakon o vlasnikopravnim odnosima (ZOVO)/Zakon o osnovnim svojinskopravnim odnosima
(ZASPO) i Nacrt zakona o stvarnim pravima, Sarajevo 2008, ss. 29, 34 i 42.
33
Zakon o pretvorbi drutvene svojine Republike Bosne i Hercegovine, Sl. l. R BiH 33/94.
34
Vie o tome: E. Gotovua, Zakoni o katastru Republike Srpske: Politiko poigravanje pravom na imovinu, Sveske
za javno pravo, Sarajevo, 7/2012.


  



11

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

roku podnesu zahtjev za povrat tog doma, a potom da izvre otkup stana i postanu vlasnici sa
upisom vlasnitva u zemljinim knjigama - knjiga poloenih/uloenih ugovora35.
Imajui u vidu opisanu pravnu situaciju (neaurne javne registre nekretnina, vanknjino
vlasnitvo na nekretninama, kategoriju naputenih stanova i postupke koji su voeni i jo se vode
za povrat izvornim nosiocima stanarskih prava ili njihovim nasljednicima/lanovima
domainstva), uloga notara kod prometa nekretnina je veoma znaajna. Notar u takvom pravnom
postupku je preventivni sudija koji nakon obavljenog razgovora sa strankama, kao uesnicima
pravog posla i izloenog injeninog stanja, te prezentirane dokumentacije vri provjere
podataka. U tom postupku se utvruje historijat sticanja prava vlasnitva od prvog sticaoca,
posebno ukoliko je ono steeno otkupom stana (naputeni stanovi, a posebno kategorija vojnih
stanova). Ovo se ini kako bi se sprijeila situacija da kupac kupi nekretninu za koju se vodi
postupak povrata od izvornog nosioca stanarskog prava ili onog koji je prije 1992. otpoeo otkup
vojnog stana, a takvo stanje nije evidentirano u zemljinoj knjizi i iz zemljino-knjinog izvatka
se ne vidi ta geneza.
Osim toga, notar u postupku pripreme nacrta ugovora o prometu nekretnine, utvruje da li
nekretnina ini branu steevinu, te u tom smislu pribavlja saglasnosti branog partnera, a u
sluaju razvoda partnera provjerava da li je izvrena podjela brane steevine kojom je
obuhvaena i ta nekretnina. Poseban zadatak notara je da kod prometa nekretnina utvrdi da li je
vlasnik nekretnine poreski zaduen tj. da li ima dospjelih, a neizmirenih poreskih obaveza, te
posebno neizmirenih reijskih obaveza koji se odnose na predmetnu nekretninu (npr. utroci za
vodu, el. energiju, komunalne usluge i dr).
Kada notar utvrdi da se predmetna nekretnina moe prometovati (polazei od zemljino-knjinog
stanja, provjera vezanih za sticanje vlasnitva, branu steevinu, poreska zaduenja i dr),
savjetuje stranke o nainu isplate ugovorene kupoprodajne cijene i prelaska posjeda na kupca. U
tom postupku zadatak je notara da izbalansira odnos izmeu ugovaraa i zatiti obje ugovorne
strane. Ta zatita se ostvaruje tako to notar, nakon to je strankama dostavio nacrt ugovora,
zakazuje termin za itanje i potpisivanje isprave. Tek kada je tekst notarske isprave usaglaen i
prihvaen od ugovaraa, proitan u njihovom prisustvu, oni je odobravaju i potpisuju. Nakon
toga, notar izdaje djelomini otpravak izvornika/originala takvog ugovora u kojem nije sadrana
klauzula intabulandi, pa se jedan primjerak takve isprave (prije dospijea ugovorene
kupoprodajne cijene) dostavlja zemljinim knjigama u svrhu upisa predbiljebe vlasnitva u
korist kupca. To znai, da je prodavac zatien jer kupcu nije data klauzula intabulandi za prenos
vlasnitva, sve do potpune realizacije ugovora, a kupac je osiguran predbiljebom vlasnitva od
daljeg prometovanja te nekretnine. Notar prati realizaciju ugovora. Nakon to kupoprodajna
cijena bude u cijelosti izmirena i kupac uveden u nesmetan posjed i koritenje kupljene
nekretnine, tek tada notar izdaje potpune otpravke zakljuenog ugovora. Po izdavanju potpunih
otpravaka, kupac stie pravo da (po izmirenju poreza na promet) ostvari upis vlasnitva u
zemljinim knjigama.

35

Anex VII Opteg okvirnog sporazuma za mir u BiH (ukoliko je naputeni stan predstavljao dom neke osobe, ona
se u taj stan ima pravo vratiti); l. II/5 Ustava BiH (propisano je da sva izbjegla i raseljena lica imaju pravo da se
slobodno vrate u svoje domove); l. 8 Evropske konvencije za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda (pravo na
dom po Protokolu 1 Konvencije) Primjer: Presuda Vrhovnog suda F BiH br. 03 0 U 000886 09 U vp od 28. 07.
2011, objavljena u asopisu Sudska praksa, izdanje za novembar-decembar 2011, Sarajevo.


  



12

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

Posebna novost predviena zakonima koji u BiH ureuju notarijat je da, pored predbiljebe
vlasnitva ili zabiljebe nekog pravnog posla, notar koristi i notarski povjereniki raun na koji
kupac moe uplatiti ugovorenu cijenu, koju e notar prenijeti na raun prodavca kada budu
ispunjeni ugovoreni uslovi. Takoer je znaajno naglasiti da sa uvoenjem notarijata u BiH je
kod prometa nekretnina sve manja potreba za zakljuenjem predugovora, s obzirom da notar vri
notarsku obradu konanog ugovora utvrujui uslove i dinamiku realizacije pravnog posla,
titei i osiguravajui prodavca i kupca na opisani nain (predbiljeba vlasnitva, zadravanje
kod notara klauzule intabulandi, koritenje notarskog povjerenikog rauna). Do sticanja uslova
za obradu konanog ugovora stranke esto zahtijevaju notarsku obradu ugovora o kapari, kako bi
se prodavac osigurao da e kupac kupiti nekretninu u kom sluaju se na obje ugovorne strane
odnose pravne posljedice kapare, shodno Zakonu o obligacionim odnosima. Ugovor o kapari ne
mora biti zakljuen u formi notarski obraene isprave, ali je to mogue uiniti na zahtjev
stranaka, jer se u toj ispravi vri podvrgavanje izvrenju za povrat date kapare.
Sa uvoenjem notarijata u BiH i notarskom obradom pravnih poslova vezanih za promet
nekretnina su sprijeeni sporovi i omoguena potpuna pravna sigurnost prodavca i kupca jer
notar kao javni slubenik (koji sainjava ugovor) u cijelosti odgovara za tetu svojom ukupnom
privatnom imovinom koja bi mogla nastupiti za stranke, zbog ega je i predviena obaveza i
uslov za rad da notar, prije otpoinjanja notarskih poslova, se osigura od odgovornosti za tetu
koju bi mogao poiniti treim osobama obavljanjem svoje slubene dunosti. Osiguranje
obuhvata i osiguranje od odgovornosti za uposlenike notarskog ureda/kancelarije. Zakonom
propisana osigurana suma iznosi najmanje 250.000,00 KM za svaki osigurani sluaj.36
Analiziranim zakonskim odredbama postignut je nivo pravne sigurnosti u veoma osjetljivoj i
znaajnoj oblasti prometa nekretnina. U toj oblasti su do poetka rada notara bile prisutne
mnogobrojne drutveno-negativne pojave i znatne tete po graane i dravu. Poznato je da su
prije uvoenja notarske slube mnogi graani koji su kupovinom stana eljeli obezbijediti
osnovnu egzistenciju, bili prevareni i nisu mogli doi do vlasnitva na kupljenom stanu, niti do
obeteenja. Ugovore o prometu nekretnina koji su imali status privatnih isprava su veoma esto
sainjavali posrednici u prometu nekretnina, te nadripisari koji nisu bili kvalifikovani za taj
pravni posao. U takvim ugovorima najee nije utvrivano, niti potovano pravo pree kupnje i
pravo iz osnova brane steevine. Uz to, takvi ugovori su bili paualni i sainjavali su se na
obrascima, bez utvrivanja odgovornosti za pravne i materijalne nedostatke, i isti su sadravali
klauzulu intabulandi, bez dokaza da je kupoprodajna cijena isplaena. Takvi ugovori su esto
zahtijevali izmjene (aneksiranje) jer su bili neprecizni i kao takvi nepodobni za provoenje u
zemljinim knjigama. Takoer, je bio i znaajan broj sprova zbog povreda prava pree kupnje i
brane steevine, kao i zbog viestrukog prometa iste nekretnine.37
Uvoenjem notarijata u BiH je zaveden red u prometu nekretnina i postignuta potpuna pravna
sigurnost, jer su notarski ugovori potpuni ugovori, sa preciznim oznakama nekretnina za koje je
36

l. 59 Zakona o notarima F BiH; l. 54 Zakona o notarima RS; l. 38 Zakona o notarima BD BiH.

Poznat sluaj procesuiranja agencije Nekretnine Pelak iz Sarajeva koja je prije uvoenja notarijata vrila ne
samo poslove posredovanja u prometu nekretnina ve i zakljuivala ugovore o prometu nekretnina, za koje se u
velikom broju otkrilo da su bili nitavi i neprovodivi, te su protiv odgovornih lica te Agencije voeni krivini i drugi
postupci i isti oglaeni odgovornim, a kupci pokrenuli sudske postupke za naknadu tete jer se nisu mogli upisati kao
vlasnici niti ui u posjed nekretnina. Sa uvoenjem notarijata, zakljuivanje ugovora o sticanju i prenosu vlasnitva
na nekretninama ne mogu vie vriti agencije za promet nekretnina niti druge osobe izuzev notara.
37


  



13

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

notar prije obrade isprave, izvrio uvid u zemljinim knjigama ili pribavio izvadak. Tim
notarskim ugovorima precizno se definiu svi uslovi prodaje, odgovornost prodavca za
materijalne i pravne nedostatke stvar, meusobna prava i obaveze ugovaraa. Zbog toga notarske
isprave nije potrebno aneksirati, a za sluaj tehnike greke notar je ovlaten sainiti ispravku
ukoliko su se o tome u ispravi saglasile stranke i ovlastile notara.
Posebno treba naglasiti, obzirom na ovlatenja koja notar ima prema modelu latinskog notarijata
po pitanju stvarnih prava, notar u notarski obraenoj ispravi moe istovremeno definisati, pored
pitanja sticanja i prenosa vlasnitva, i pitanja poput linih i stvarnih slunosti, ogranienja u
raspolaganju i dr, naravno ukoliko su to stranke dogovorile. U tom sluaju se upis u zemljine
knjige vri istovremeno, a notar je taj koji moe podnositi i povlaiti zahtjeve kod javnih
registara nekretnina i vriti ispravke notarske isprave, sve sa ciljem da se odgovarajui pravni
posao, kojeg je notar obradio u formi notarski obraene isprave, provede u interesu stranaka.
Interesantna je novina kod dobroinih pravnih poslova gdje se sve ee uz poklon ugovara
inidba ili nalog. U ranijoj pravnoj praksi, ugovor o poklonu je bio potpuno besplatan ugovor
koji je obavezivao samo poklonodavca, iako je i tada bilo mogue utvrditi odgovarajuu
protuinidbu, koja ne premauje vrijednost poklona. U pravnoj praksi su ipak bili rijetki ugovori
o poklonu uz nalog ili vrste mjeovitog poklona. Obino su to bili isti i potpuno besplatni
dobroini pravni poslovi, pa se u ugovorima o poklonu nisu potpuno definisala prava ugovaraa,
iako su to stranke usmeno dogovarale, ali ih nije imao ko pouiti i savjetovati, tako da se u
takvim ugovorima nisu definisale line slunosti, niti odgovarajui nalozi, inidbe, pa takav upis
nije evidentiran vren u zemljinim knjigama. Posebno se iz smisla poklona nije vidjelo da li je
poklonodavac zahtijevao da taj poklon ne ulazi u branu steevinu poklonoprimca. U sadanjoj
praksi, u kojoj je za ugovore o poklonu nekretnina obavezna notarska obrada isprave, kao i za
obeanje poklona bez obzira na njegov predmet, stranke nakon pouke i savjetovanja pred
notarom, a nakon prezentiranog njihovog saglasnog dogovara, sve vie zahtijevaju vrstu
mjeovitog poklona. Ovim stranke ugovor o poklonu mogu bolje prilagoditi svojim potrebama i
adekvatnije urediti odnos poklonodavca i poklonoprimca. To se, prema mome miljenju, moe
objasniti povjerenjem stranaka, koje one imaju prema notaru, kao strunom, nepristrasnom i
objektivnom licu, a ije isprave su uz to provodive i izvrne.
Pravna kvalilifikacija, odnosno obim poklona, veoma su vani za razrjeenje pitanja da li se
poklon moe opozvati. Razlozi mogu biti gruba nezahvalnost poklonoprimca ili neizvrenje
naloga, a posebno je pitanje da li je prenosilac odgovoran za pravne i materijalne nedostatke, da
li poklon ulazi u branu steevinu i dr. Tako se u notarski obraenoj ispravi ureuje, ne samo
pitanje otuenja i sticanje nekretnine kao dobroinog pravnog posla, ve i kompletan odnos
poklonodavca i poklonoprimca, tako da to najee nije potpuno besplatno davanje tj. ist poklon
ve se ugovaraju i odreene obaveze na strani primaoca (npr. injenje prema davaocu u novcu ili
stvarima, jednokratno, doivotno u vidu rente, trpljenje, pravo uivanja i sl). Time se ugovor o
prenosu vlasnitva poklonom, uz obavezu doivotnog izdravanja davaoca, u naem pravu
razlikuje od ugovora o doivotnom izdravanju, jer vlasnitvo prelazi jo za ivota na
poklonoprimca.
Takoer su zastupljeni i ugovori o poklonu nekretnine za sluaj smrti, tako da nakon notarske
obrade isprave u zemljinim knjigama notar podnosi zahtjev za upis zabiljebe takvog ugovora, a
njegovo provoenje se ostvaruje tek nakon smrti poklonodavca.


  



14

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

7. Zasnivanje zalonog prava na nekretninama hipoteka

Sve do usvajanja Zakona o stvarnim pravima u F BiH, RS i BD BiH, primjenjivali su se propisi
iz socijalistikog pravnog sistema, koji su na veoma skroman nain ureivali pitanje zalonog
prava na nekretninama. Tako je u Zakonu o vlasnikopravnim odnosima F BiH (ZOVO) i
Zakonu o osnovnim svojinskopravnim odnosima u RS (ZOSPO) samo u nekoliko lanova
ureeno pitanje hipoteke, koja niti odraava a niti zadovoljava u meuvremenu izmijenjene
trine uslove i mogue naine plasiranja kredita (kao to su maksimalna ili kontinuirana
hipoteka). U bivoj Jugoslaviji, prema tadanjim propisima, hipotekarni povjerilac je u cilju
prodaje zaloene nekretnine, bio primoran voditi sudski parnini postupak, da bi stekao izvrni
naslov (pravosnana sudska presuda). Sistem je bio veoma neefikasan. Tek 1990. godine su
usvojene izmjene Zakona o izvrnom postupku kada je uveden institut zalonog prava na
osnovu sudskog poravnanja. Tako se dobrovoljna hipoteka zasnivala u izvrnom sudskom
postupku, putem sporazuma koji je imao status sudskog poravnanja i status izvrne isprave. Ovaj
institut je bio u primjeni sve do uvoenja notarijata u BiH, kada je notarski obraena isprava o
hipoteci postala izvrni naslov i time olakan put izvrenja hipoteke.38 Zakoni o notarima u BiH
predviaju mogunost da se putem notarski obraene isprave o zasnivanju hipoteke dunik
podvrgne neposrednom prinudnom izvrenju iz optereene nekretnine.39
U meuvremenu su izmijenjeni i poreski propisi (izmjena u F BiH) prema kojim se i zakonska
hipoteka stie tek upisom u zemljinu knjigu. Do tada to nije bio sluaj (zakonska hipoteka
nastajala donoenjem poreskog rjeenja), to je u praksi stvaralo veliki problem i predstavljalo
nesigurnost za zalonog povjerioca.40 Ova vrsta stvarnog prava je u predhodnom, socijalistikom
pravnom sistemu bila zakrljala kao institut, zbog ega se sa izmijenjenim propisima u BiH
primjenjuje hipoteka kakva postoji u evropskom kontinentalnom pravu.
Za ukupnu privredu i bankarski sistem u BiH, novo reguliranje hipotekarnog prava je veoma
bitno. Sve do usvajanja zakona o stvarnim pravima, kao materijalnog propisa kojim se detaljno
ureuje hipoteka, pitanje tog zalonog prava je bilo djelomino ureeno entitetskim zakonima i
to: zakonima o izvrnom postupku, zakonima o zemljinoj knjizi, zakonima o steaju i zakonima
o notarima. Od uvoenja notarijata u BiH vai zakonska odredba prema kojoj je za zasnivanje
zalonog prava na nekretninama nuna notarska obrada isprave, i ona je uslov valjanosti tog
pravnog posla. To znai da je neophodno da notar ugovor o hipoteci ili zalonu izjavu notarski
obradi (taj pravni posao moe biti dvostran ili jednostran i oba imaju isti pravni efekat), neovisno
da li e u toj ispravi biti data izjava zalonog dunika kao vlasnika nekretnine o podvrgavanju
prinudnom izvrenju.
Sve do donoenja Zakona o stvarnim pravima, pravno nije bila regulisana tzv.
maksimalna/kontinuirana hipoteka, kojom banka putem okvirnog finansiranja daje klijentu
finansijsku podrku, s tim da se pojedinanim ugovorima definiu iznosi i struktura tog
finansiranja, te kamatna stopa i period koritenja sredstava. U notarski obraenim ugovorima o
hipoteci zasnovanim na okvirnim kreditima (finansiranju), utvrivao se maksimalni iznos do
kojeg banka daje sredstva i krajnji period koritenja tih sredstava, bez navoenja visine kamate
38

M. Povlaki (bilj. 28), ss. 15-16.

l. 90 Zakona o notarima F BiH; l. 85 Zakona o notarima RS; l. 64 Zakona o notarima BD BiH.
40
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o poreznoj upravi Federacije Bosne i Hercegovine, Sl. nov. F BiH 27/12 i
o problematici zakonske hipoteke vie kod M. Povlaki (bilj. 11), ss. 109 i 247.
39


  



15

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

po pojedinanim vrstama finansiranja (kratkoroni kredit, kredit za garancije, akreditive i sl). U

praksi se zbog toga postavilo pitanje izvrnosti takvih notarskih isprava, s obzirom da
pojedinani ugovori koji su slijedili nakon obrade hipoteke po okvirnom ugovoru o finansiranju,
nisu bili notarski obraeni. Tako su u voenim sudskim sporovima, u svakom konkretnom
sluaju, utvrivani uslovi za, kako osnovanost upisa hipoteke tako i njene izvrnosti. U jednom
sporu po apelaciji banke zauzeto je stanovite Ustavnog suda BiH vezano za ugovor o izdavanju
garancija i donoseno odbijajue rjeenje zemljine knjige da upie hipoteku iz razloga to
potraivanje povjerioca jo ne postoji.41
Za razliku od prednje opisane situacije, u meuvremenu su oba entiteta i BD BiH donijeli Zakon
o stvarnim pravima u kojima je ureeno i pitanje hipoteke kao vrste ogranienja na nekretnini
kao stvarnom pravu. Sada vie nije uslov da trabina mora biti odreena, pa zakonodavac uvodi
mogunost da se hipoteka moe zasnovati ukoliko je trabina dovoljno odreena. To znai da je
trabina odreena ukoliko su u ispravi odreeni povjerilac i dunik, pravni osnov i visina ili
barem najvii iznos do kojeg se osigurava zalogom (zakonodavac dozvoljava mogunost
maksimalne hipoteke). Takoer, moe se osigurati postojea trabina kao i trabina koja e
nastati nakon nekog vremena ili ispunjenja nekog uslova (zakonodavac dozvoljava mogunost
okvirnih ugovora po osnovu kojih je mogua kontinuirana hipoteka lan 141, stav 2 u oba
Zakona o stvarnim pravima F BiH i RS).
Na osnovu navedenih uslova, zalono pravo (hipoteka) se moe upisati u zemljinu knjigu samo
ukoliko je izvrena notarska obrada takvog pravnog posla (ugovor o hipoteci ili zalona izjava),
a ukoliko je dunik dao izjavu o podvrgavanju prinudnom izvrenju, takva isprava dobiva
takoer status izvrnosti.42 Na ovaj nain, legislativa u BiH je prilagoena potrebama trine
ekonomije i bankarskom poslovanju tj. doneseni propisi su prilagoeni moguim oblicima
finansijske podrke koju klijentima daje banka, a time steeni uslovi za dalji ekonomski razvoj.
8. Nove vrste stvarnih prava u BiH (zemljini dug i pravo graenja)
Donoenjem zakona o stvarnim pravima u BiH stvoreni su uslovi da se po prvi put u naoj dravi
kao vrste stvarnih prava primjenjuju zemljini dug i pravo graenja. Ti pravni instituti do sada
nisu bili poznati, niti primjenjivani, sobzirom na raniji socijalistiki model politikog i pravnog
ureenja. injenica je da je donoenjem zakona o zemljinim knjigama, zemljini dug i pravo
graenja predvieno kao vrsta upisa, ali se nisu mogli primjenjivati sve do donoenja
materijalno-pravnih propisa tj. zakona o stvarnim pravima. Zemljini dug (vlasniki i
nevlasniki) kao ogranieno stvarno pravo kojim se optereuje nekretnina se zasniva izjavom
vlasnika nekretnine. Ta izjava mora biti sainjena u formi notarski obraene isprave kao javne
isprave. U njoj e se definisati visina, dospjelost i kamata zemljinog duga, to predstavlja osnov
za upis u zemljinu knjigu. Zemljini dug e sigurno, za razliku od hipoteke, biti fleksibilniji za
primjenu u praksi jer ne ovisi od postojanja ili valjanosti potraivanja, a moe se osnovati bez
izdavanja pisma zemljinog duga ili uz izdavanje tog pisma (knjini zemljini dug i zemljini

41

Odluka Ustavnog suda BiH, br. AP1274/06 od 15. 01. 2009, objavljena u Sl. gl. BiH 28/09 i u Sl. nov. F BiH
26/09.
42
l. 90 Zakona o notarima F BiH; l. 85 Zakona o notarima RS; l. 64 Zakona o notarima BD BiH.


  



16

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

dug uz pismo). Zakonodavac je pojednostavio proceduru kada je u pitanju prenos zemljinog

duga, tako da je dovoljna samo notarska ovjera kao preduslov za upis u zemljinu knjigu.43
Posebnu novinu u naem pravnom sistemu predstavlja institut prava graenja, za iju primjenu
su ve steeni uslovi u RS-u i BD BiH, a sve prema Zakonu o stvarnim pravima RS-a i Zakonu o
vlasnitvu i drugim stvarnim pravima BD BiH. Za razliku od navedenog, u F BiH jo nije
mogua primjena ovog pravnog instituta jer nije otpoela primjena Zakon o stvarnim pravima u
F BiH (primjena mogua tek od 5. mart 2014.godine).44
Pravo graenja je ogranieno stvarno pravo na zemljitu, kojim se daje ovlatenje nosiocu tog
prava da na povrini ili ispod tog zemljita gradi objekat, uz obavezu vlasnika zemljita da to
trpi. Time je praktino pravo graenja u pravnom sistemu BiH izjednaeno sa nekretninom, tako
da izgraena zgrada ili ona koja bude izgraena na zemljitu koje je optereeno pravom
graenja, pripada tom pravu koje je izjednaeno sa tim zemljitem. S toga, su pravni poslovi
vezani za pravo graenja zahtijevaju obradu predvienu posebnim zakonom, a to prema
zakonima o notarima u BiH predstavlja obavezu zakljuenja ugovora u formi notarski obraene
isprave, kao uslov valjanosti posla.45
Sve do uvoenja prava graenja kao vrste stvarnog prava, notari su se u praksi susretali sa
problemom prometa zemljita na kojem je upisano samo pravo koritenja u svrhu izgradnje
objekta. Zakljueni ugovori o prometu objekta u izgradnji ili njegovih etanih dijelova su se
mogli u zemljinoj knjizi evidentirati samo kao zabiljeba ugovora, uz znaajan rizik za kupca.
Prenos prava koritenja neizgraenog gradskog graevinskog zemljita se vrio shodno uslovima
lana 54 Zakona o graevinskom zemljitu, koji zahtjeva saglasnost opinskog vijea. Tako i
sada u F BiH raniji vlasnik neizgraenog gradskog graevinskog zemljita u dravnoj svojini
(nosilac privremenog prava koritenja) kod prometovanja tog prava se obavezuje ponuditi opini
preuzimanje tog prava po principu pree kupnje. Ukoliko opinsko vijee ne prihvati ponudu, tek
tada nosilac prava koritenja moe to pravo uz naknadu prenijeti na tree lice, ali ne po nioj
cijeni od one koja je ponuena opini. Svakako i takvi ugovori su sainjavani u formi notarski
obraene isprave. Poseban problem jeste raspolaganje nedovrenom zgradom na gradskom
graevinskom zemljitu, jer se prometovanje takve nekretnine vri pod posebnim uslovima i uz
odobrenje nadlenog opinskog organa na nain definisan u Zakonu o graevinskom zemljitu.
Ova osjetljiva pitanja prometovanja, kako neizgraenog graevinskog zemljita, tako i objekata
u izgradnji, prije uvoenja notarijata, bili su predmet znaajnog broja sporova iz razloga to nisu
bili sainjeni u skladu sa vaeim propisima, i kao takvi bili nepodobni za upis u zemljine
knjige. Deavalo se, prije uvoenja notarske slube u BiH, da stranke same saine ugovor u
kojem pored izgraene parcele u vlasnitvu prodavca obuhvate i zemljite na kojem je upisano
pravo koritenja, bez prethodnog ispotovanja procedure kod nadlene opine. Takvi ugovori su
bili neprovodivi i rjeenjima zemljino-knjinih ureda ti upisi su odbijani. Takoer je, prije
notarijata, bio i znaajan broj ugovora o prometovanju objekata u izgradnji, bez pribavljanja
saglasnosti opinskog vijea, to je takoer bio razlog za odbijanje upisa u javnom registru
nekretnina.
43

Vie o zemljinom dugu, M. Povlaki (bilj. 28), s. 303 i dalje.

l. 1 Zakona o stvarnim pravima F BiH, Sl. nov. F BiH 66/13; l. 1 Zakona o stvarnim pravima RS, Sl. gl. RS
124/08; l. 1 Zakona o vlanitvu i drugim stvarnim pravima BD BiH, Sl. gl. BD BiH 11/01.
45
l. 305 Zakon o stvarnim pravima F BiH; l. 293 Zakon o stvarnim pravima RS; l. 81 Zakon o stvarnim pravima
BD BiH.
44


  



17

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

Sa uvoenjem notarske slube u BiH su sprijeene navedene situacije tako to notar savjetuje
stranke koju proceduru u prometovanju nekretnina treba ispotovati, i koje vrste ugovora treba
sainiti da bi se ostvarili uslovi za upis u javni registar nekretnina.
9. Zakljuak
U vezi sa pravnim poslovima koji se odnose na prenos ili sticanje vlasnitva, ili drugih stvarnih
prava na nekretninama, nesporno proizlazi da je uvoenje latinskog tipa notarijata u BiH i
utvrivanje obaveze notarske obrade isprava bilo nuno. Upravo notarska sluba u BiH, kao i u
drugim tranzicijskim zemljama, znaajan je segment reforme pravosudnog sistema. Prije
uvoenja notarske slube, zateeno stanje u prometovanju nekretnina, njihovom zalaganju i
drugim oblicima stvarnih prava na nekretninama, bilo je nepotpuno rijeeno. Sticanje i prenos
stvarnih prava je vreno putem privatnih isprava ugovora koje su pored advokata veoma esto
sainjavale i same stranke ili agenti za promet nekretnina. Time nije bila garantovana potpuna
pravna sigurnost ugovaraa, niti izbalansiran njihov odnos u pravima i obavezama, te u
znaajnom dijelu takvih isprava bila upitna njihova provodivost. Uz to, takve isprave nisu imale
status izvrne isprave, za razliku od sada notarskih obraenih isprava.
Poznato je da je u BiH u proteklom periodu veliki broj nekretnina imao status vanknjinog
vlasnitva. Nekretnine se nisu upisivale u javne registre (zemljine knjige i katastarski operat) pa
su ti registri bili neaurni i neusaglaeni. Sa uvoenjem notarske slube u BiH, pitanje
vanknjinog vlasnitva je rijeeno jer notar poduzima mjere i savjetuje stranke da se nekretnine
upiu u zemljine knjige te ujedno svojim ispravama notar osigurava taj upis. Istovremeno,
notarskom slubom se postie auriranje zemljine knjige i usaglaavanje oba javna registra
nekretnina.
Prelazak sa drutvene svojine (koja je podrazumijevala pravo raspolaganja i koritenja) na
vlasnitvo (privatno ili dravno) je zahtijevao promjenu niza propisa i ujedno prilagoavanje
javnih registara tim propisima. U okviru ovih reformi, realizovan je i projekat uvoenja notarske
slube koja u okviru svoje nadlenosti doprinosi i osigurava pravnu sigurnost u oblasti
nekretnina i doslovnu primjenu reformskih propisa. Rad notara u ovoj oblasti doprinio je
ubrzanju projekta elektronizacije zemljine knjige u najveem dijelu BiH. Knjienja se sada vre
za nekoliko dana (ranije se na provoenje u zemljinim knjigama ekalo po godinu i vie dana) i
to zahvaljujui, ne samo izvrenoj elektronizaciji zemljine knjige, ve znaajnim dijelom zbog
toga to su notarski obraene isprave potpuno podobne za provoenje, pa zemljinoknjini
referent moe odmah pristupiti knjienju takvih isprava. Notar u cijelosti odgovara za
implementaciju i provoenje te isprave.
Sveukupan rezultat reformi u oblasti prometa nekretnina i ostalih stvarnih prava je ubrzan
postupak knjienja vlasnitva. Ovim je taj registar nekretnina postao dostupan javnosti, a
notarski obraene isprave kao javne isprave sa punom dokaznom snagom su garant potpune
pravne sigurnosti kojima se spreavaju sporovi i tite obje ugovorne strane.
ini se da u BiH uvoenjem notarijata latinskog tipa, sa akcentom na notarski obraenu ispravu,
drava stie mogunost kontrole zakonitosti prometa nekretnina i drugih stvarnih prava. To se
ostvaruje tako to notarijat kao javna sluba zajedno sa nepristrasnim i objektivnim notarom,
spreava zakljuivanje nezakonitih pravnih poslova kao i poslova koji su neprovodivi, ruljivi i


  



18

CJP

Fondacija Centar za javno pravo

Stiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches Recht
Foundation Public Law Centre

nitavi. Notar osigurava registraciju i upis nekretnina, osigurava priliv po osnovu poreza na
promet, te sprjeava pranje novca. Veliki pomak je uinjen i u oblasti sudovanja, jer se
uvoenjem notarijata spreavaju sporovi po notarskim ispravama, s obzirom da je notar
preventivni sudija koji je duan sainiti takvu ispravu koja nee za posljedicu izazvati spor. Zbog
toga je zakonodavac i predvidio da sudovi iz oblasti vanparninog sudovanja mogu na notare
prenositi i dio svoje nadlenosti, povjeravajui notarima provoenje pojedinih postupaka kao to
su ostavinski. Tako u pojedinim zemljama u okruenju (npr. Hrvatska) notari ve niz godina
vode ostavinske postupke koje su im povjerili sudovi.

Summary
In Bosnia and Herzegovina there is a need to develop notary services as public services.
However, public authorities, by implementing standards of the European Union in the area of
reforms, passed the Law on Notaries, but did not follow all the problems of the application of
these laws.
If the intention of the legislator was to extend the jurisdiction of the notary office on certain
court's responsibilities, especially in the area of preparation and verification of contracts as
legal affairs based on which the title to real estate is to be transferred, as well as agreement on
lifelong care, notary probate etc., it was necessary to amend the Law on Notaries provision of
these jurisdictions, as well as the nature of such documents (private of public, in whole or in
part, legal protection, etc.).
Since that was not done, there is a multitude of interpretations as well as conflicts of laws in the
application of the law. Therefore, it is necessary to amend the laws on notaries by specific
provisions in relation to contracts.
It is very important to harmonize the laws on notaries with other substantive and procedural acts
regulating areas that give notaries authority or jurisdiction. Concerning contracts, it was done
by the Law of Property Rights in the Federation of Bosnia and Herzegovina that cannot be
applied to the already started procedures, and in Republika Srpska it would be desirable to
amend the Law on Property Rights but also to amend the Law on Notaries.

19