PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

- PRIHODOVNA METODA

DR. SC. MARUKA VIZEK

EKONOMSKI INSTITUT ZAGREB

ZAG REB, 08. 07. 2014.

PREGLED IZLAGANJA
-

Openiti o prihodovnoj metodi

Diskontiranje

Prihodovna metoda propisana Uredbom i Pravilnikom

Opa prihodovna metoda

Pojednostavljena prihodovna metoda
Prihodovna metoda na temelju periodiki razliitih
podataka
Primjeri vrednovanja
-

Razlike izmeu germanskog i anglosaksonskog pristupa

prihodovnoj metodi

PRIHODOVNA METODA (1)

-

Primjerena za utvrivanje trine vrijednosti izgraenih graevnih

estica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i
druge nekretnine ija svrha je stvaranje prihoda

Prihodovna metoda se primjenjuje i za nekretnine koje e zadrati

javnu namjenu ako javna vlast razmatra zakup nekretnine

Ekonomska intuicija metode: nijedan investitor nee za nekretninu

platiti vie od onoga to e dobiti od njezinog koritenja

Prihodovna metoda svoje utemeljenje ima u ekonomskoj/financijskoj

analizi

Sadanja vrijednost imovine odgovara zbroju diskontiranih buduih

prihoda koje imovina ostvaruje

- poduzea, financijski instrumenti

Kako bismo utvrdili sadanju vrijednost buduih prihoda koristimo
alate financijske matematike (diskontiranje)

PRIHODOVNA METODA (2)

-

Vrijednost nekretnine se utvruje na temelju prihoda od najma kojeg

nekretnina postie na tritu
-

primjenjuje se i za poslovne i za stambene nekretnine za najam

vrijednost stambenih i poslovnih povrina u istoj nekretnini mjeovite
namjene procjenjuje se odvojeno
- prihodi od reklamnih povrina i odailjaa postavljenih na estici se
vrednuju zasebno
Ukupni prihodi nekretnine se umanjuju za trokove odravanja,
nakon ega se ta razlika (isti prihod) diskontira
Pretpostavke prihodovne metode
-

Kamatna stopa na nekretnine (stopa kapitalizacije) konstantna i

odreena Pravilnikom (market extraction metoda)
godinji isti prihodi nekretnine konstantni (opa i pojednostavljena
prihodna metoda)
godinji isti prihodi nekretnine promjenjivi (prihodovna metoda na
temelju periodiki razliitih podataka)

DISKONTIRANJE (1)
Kolika je sadanja vrijednost 1.000 kuna istog prihoda od nekretnine ostvarenog
za tri godine?
Pitanje se moe postaviti i na drugi nain: kolika je
sadanja vrijednost poljoprivrednog zemljita koje
e za tri godine vrijediti 1.000 KN?

1000 KN

1000
800
??
600

1.000 KN zaraenih za tri godine vrijedi manje

nego 1.000 KN zaraenih danas

400
200

Zapis diskontiranja iz Pravilnika

0
0

Formula za sadanju vrijednost

=

1
1+

PV = PG * M + VZ * (1/qn )

Za kamatnu stopu od 7%

Ro sadanja vrijednost novanog tijeka (t=0)

Rn budua vrijednost novanog tijeka (t=n)
i - kamatna stopa (na nekretnine)
n vrijeme isplate prihoda (odrivi vijek
koritenja graevine

= 1.000
= 1.000 (

1
1 + 0,07
1
)
1,225

= 1.000 ,
= 816

)
100

PV prihodovna vrijednost nekretnine

PG ista vrijednost nekretnine
M multiplikator (faktor sadanje vrijednosti za
kapitalizaciju)
VZ vrijednost zemljita
1/qn jednostavni diskontni faktor

Rjeenje:

=1+(

Za kamatnu stopu na nekretninu od 7%,

standardni zapis u financijskoj matematici je
i=0.07, dok Pravilnik koristi p=7% te g=1.07
Diskontni faktor ne moramo raunati sami,
dostupan je u Pravilniku!
1/qn (p=7%, n=3) = 0,816 (prilog 8 Pravilnika)

DISKONTIRANJE (2)
Kolika je sadanja vrijednost 1.000 kuna istog prihoda od nekretnine ostvarenog
u svakoj od sljedee tri godine?
Prihodovna vrijednost nekretnine danas je zbroj
sadanjih vrijednosti buduih prihoda od nekretnine
(tijekom ostatka odrivog vijeka trajanja graevine)

2800
2400
??
2000
1600

Zapis diskontiranja iz Pravilnika

1000 KN

400

1000 KN

800

1000 KN

1200

0
0
Formula za sadanju vrijednost
0 =

(1 + ) 1
(1 + )

R0 sadanja vrijednost novanog tijeka (t=0)

Rn budua vrijednost novanog tijeka (t=n)
i - kamatna stopa (na nekretnine)
n vrijeme isplate prihoda (odrivi vijek
koritenja graevine

PV = PG * M
PV prihodovna vrijednost nekretnine
PG ista vrijednost nekretnine
M sloeni diskontni faktor / multiplikator / faktor
sadanje vrijednosti za kapitalizaciju

Rjeenje:
Za kamatnu stopu p od 7%
0 = 1.000

(1 + 0.07) 1
(1 + 0.07) 0.07

= 1.000 ,
= 2. 624

Za kamatnu stopu na nekretninu od 7%,

standardni zapis u financijskoj matematici je
i=0.07, dok Pravilnik koristi p=7% te g=1.07

1
(1 + ) 1
=
1
(1 + )

)
100

= 1+(

Multiplikator ne moramo raunati sami, dostupan

je u Pravilniku!

M (p=7%, n=3) = 2,62 (prilog 14 Pravilnika)

OPA PRIHODOVNA
METODA (1)
-

Statina metoda direktna kapitalizacija

Primjenjuje se kad treba izraunati vrijednost graevina odvojeno od

vrijednosti zemljita na temelju budueg prihoda

Vrijednost zemljita i vrijednost graevine zajedno daju prihodovnu

vrijednost izgraene graevne estice

Vrijednost zemljita se u OPM utvruje primjenom poredbene metode

Prihodovna vrijednost graevne estice utvruje se na temelju

postignutih prihoda na tritu iz utvrene vrijednosti zemljita uveane za
kapitaliziranu razliku istog prihoda i odgovarajueg ukamaivanja
vrijednosti prema openitom izrazu:

isti godinji
prihod

Godinji prinos od
zemljita

.
Vrijednost
graevine

+ ;
Vrijednost
zemljita

(1+) 1
(1+)

Sloeni diskontni faktor/

multiplikator/
faktor sadanje vrijednosti za
kapitalizaciju

OPA PRIHODOVNA
METODA (2)
-

isti prihod je razlika izmeu ukupnih prihoda nekretnine i

trokova gospodarenja

isti prihod je konstantan u itavom razdoblju vrednovanja (u

protivnom formula za PV ne vrijedi)

Kako bi se osigurala konstantnosti istih prihoda, poeljno je

trokove gospodarenja procijeniti kao postotak ukupnih prihoda

Za utvrivanje iznosa ukamaene vrijednosti zemljita

mjerodavna je kamatna stopa na nekretnine koja se uzima kao
osnovica za kapitalizaciju
Ako procjenjujemo vrijednost graevne estice na kojoj je
izgraen hotel, ukamaujemo vrijednost zemljita kamatnom
stopom na hotele (prilog 13. Pravilnika)
Ako estica ima viak zemljita koji se moe razvijati
samostalno, taj viak se iskljuuje iz vrednovanja ukamaene
vrijednosti zemljita
-

Opa prihodovna metoda

Parametri procjene
-

=
=
*
=
+/+
=

Trina najamnina
trokovi gospodarenja
trokovi upravljanja
trokovi odravanja
reijski trokovi
isti prihod graevine (PG)
povrat na vrijednost zemljita
(VZ*p)
Neto nominalni prihod od
graevine
kapitalizacijski faktor (M)
Prihodovna vrijednost
graevine
prilagodbe za specifino stanje
(kakvou) nekretnine
Vrijednost zemlje (VZ)
Prihodovna vrijednost nekretnine

Vrijednost zemlje (VZ) (bez vika

zemljita)
* Kamatna stopa na nekretninu (p)

Kamatna stopa na nekretninu (p)

Ostatak odrivog vijeka koritenja
graevine (n)

POJEDNOSTAVLJENA
PRIHODOVNA METODA (1)
-

Statina metoda

Primjenjuje se kad treba izraunati vrijednost graevina odvojeno od vrijednosti

zemljita na temelju budueg prihoda

Vrijednost zemljita i vrijednost graevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgraene

graevne estice

Prihodovna vrijednost graevne estice utvruje se na temelju kapitaliziranog istog

prihoda i utvrene vrijednosti zemljita koja se diskontira na dan vrednovanja uz
izuzimanje vrijednosti samostalno iskoristivih djelominih povrina prema openitom
izrazu:

Formula za prihodovnu vrijednost (PV) pojednostavljene metode je izvedena iz formula

za ope prihodovne metode, formule su matematiki ekvivalentne!

Vrijednost samostalno iskoristivih povrina zemljita (EZ) se iskljuuje iz ukupne tekue

vrijednosti zemljita (VZ) koja se diskontira, ali se ubraja u prihodovnu vrijednost u
punom iznosu

= +

+ ;

isti godinji
prihod

Vrijednost
graevine

Vrijednost
zemljita

(1+) 1
;
(1+)

Sloeni diskontni faktor/

multiplikator/
faktor sadanje vrijednosti za
kapitalizaciju

( )

Jednostavni
diskontni faktor

POJEDNOSTAVLJENA
PRIHODOVNA METODA (2)
-

Za diskontiranje vrijednosti zemljita mjerodavna je kamatna stopa na

nekretnine koja se uzima kao osnovica za kapitalizaciju
Ako procjenjujemo vrijednost graevne estice na kojoj je izgraen hotel,
diskontiramo vrijednost zemljita kamatnom stopom na hotele (prilog 13.
Pravilnika)
Diskontirana vrijednost zemljita moe se zanemariti kod predvidivog
ostatka odrivog vijeka koritenja graevina dueg od 50 godina
-

Posljedica diskontiranja (za n>50,

0)

Vrijednost estice se u tom sluaju procjenjuje po sljedeoj formuli:

Pravilnik predvia i umanjivanje vrijednosti zemljita za trokove

uklanjanja graevine, ako je ostatak odrivog vijeka njezinog koritenja
manji od 20 godina!

= + ( )

Opa prihodovna
metoda
Trina najamnina
- trokovi gospodarenja
trokovi upravljanja
trokovi odravanja
reijski trokovi
= isti prihod graevine (PG)
povrat na vrijednost zemljita
(VZ*p)
= Neto nominalni prihod od
graevine
*
kapitalizacijski faktor (M)
= Prihodovna vrijednost
graevine
+/- prilagodbe za specifino stanje
(kakvou) nekretnine
+ Vrijednost zemlje (VZ)
= Prihodovna vrijednost nekretnine

Pojednostavljena
prihodovna metoda

Parametri
procjene

Vrijednost zemlje (VZ)

*

(bez vika zemljita)

Kamatna stopa na
nekretninu (p)

Kamatna stopa na
nekretninu (p)
Ostatak odrivog
vijeka koritenja
graevine (n)

*
=

+/+
=

Trina najamnina
trokovi gospodarenja
trokovi upravljanja
trokovi odravanja
reijski trokovi
isti prihod graevine (PG)

kapitalizacijski faktor (M)

Kapitalizirani neto godinji
prihod
prilagodbe za specifino stanje
(kakvou) nekretnine
Diskontirana vrijednost zemlje (VZ/gn)
Prihodovna vrijednost nekretnine

POJEDNOSTAVLJENA
PRIHODOVNA METODA (3)
-

Diskontirana vrijednost zemljita umanjit e se za trokove

uklanjanja graevine ako graevina ima predvidljivi ostatak
odrivog vijeka koritenja krai od 20 godina

Ocjenjena prihodovna vrijednost nekretnine je privremena i

podlona korekcijama kako bi se u obzir uzela posebna
znaajna obiljeja procjenjivane nekretnine (l. 6 Uredbe)

- Vrijedi i za OPM
Ocjenjena prihodovna vrijednost graevine je podlona
korekcijama koje u obzir uzimaju stanje trita (ope
vrijednosne odnose na tritu) i rezultate drugih metoda
-

Vrijedi i za OPM

PRIHODOVNA METODA NA TEMELJU

PERIODIKI RAZLIITIH PODATAKA
-

Dinamika metoda

Relaksira se pretpostavka o konstantnim istim prihodima, no i dalje se

koristi kamatna stopa na nekretnine

Pristup preuzet iz njemakog sustava vrednovanja

Pokuaj djelominog premoivanja razlika izmeu njemakog i anglosaksonskog pristupa prihodnoj metodi

Koristi se u sljedeim situacijama:

- kada su poznati podaci o buduim najamninama za vrednovanu nekretninu

- ostvarene najamnine odstupaju od trinih najamnina
- Kada se oekuje da e se budui prihodi nekretnine mijenjati
Sam postupak vrednovanja nije dovoljno precizno definiran pravilnikom

Vrednovanje je podijeljeno u dva dijela

U prvom se radi detaljni izraun istog prihoda (novanog tijeka) nekretnine
(koji se odnosi na vrijeme dok traje ugovor o najmu)
- U drugom se primjenjuju podaci o trinim najamninama, odnosno rauna se
ostatak vrijednosti estice
U izraun istih prihoda uzimaju se isti trokovi gospodarenja kao i kod prve
dvije prihodne metode
-

PRIMJER: OPA PRIHODOVNA METODA

Podaci o nekretnini

Vrednovanje

Mjeovita graevina, glavni grad, centralna lokacija

Ured povrine 250 m2
Stan povrine 600 m2
Trina najamnina za ured 30 kn/m2
Trina najamnina za stan 25 kn/m2
Trina kamatna stopa na nekretninu 4% (prilog 13.
Pravilnika)
650 m2 zemljita vezanih za graevinu
450 m2 zemljita za razvoj (komercijalna namjena)
Trina vrijednost zemljita 1800 kn/m2 za mjeovitu
namjenu, 2300 kn/m2 za komercijalnu namjenu
Trokovi gospodarenja 19% ukupnih prihoda
nekretnine

Starost nekretnine: 5 godina, vijek trajanja

graevine: 70 godina (prilog 9. Pravilnika)
Prihod od postavljenog megaborda od 3.500kn
godinje tijekom sljedeih deset godina

Ukupni prihodi
12*(250m2*30kn/m2+600m2*25kn/m2)=

270.000kn

Trokovi gospodarenja
Ukupni prihodi * 19%=

-51.300kn

isti prihodi
270.000kn-51.300kn=

218.700kn

Prinos na zemljite
4% * 1800kn/m2 * 650m2=

-46.800kn

Neto nominalni prihod od graevine

218.700kn 46.800kn=
Multiplikator (prilog 14. Pravilnika)
(vijek koritenja= 70-5=65; 4%)
Prihodovna vrijednost zgrade
171.900kn * 23,05=

171.900kn

23,05

3.962.295kn

Vrijednost zemljita
650m2 * 1800kn/m2 + 450m2 * 2300kn/m2 = 2.205.000kn
Prihod od megaborda
3.500kn * Multiplikator (n=10; 4%=8,11)
Prihodovna vrijednost nekretnine
3.962.295kn + 2.205.000kn + 28.385kn=

28.385kn

6.195.680kn

PRIMJER: POJEDNOSTAVLJENA PRIHODOVNA METODA

Podaci o nekretnini

Vrednovanje

Mjeovita graevina, glavni grad, centralna lokacija

Ured povrine 250 m2
Stan povrine 600 m2
Trina najamnina za ured 30 kn/m2
Trina najamnina za stan 25 kn/m2
Trina kamatna stopa na nekretninu 4% (prilog 13.
Pravilnika)
650 m2 zemljita vezanih za graevinu
450 m2 zemljita za razvoj (komercijalna namjena)
Trina vrijednost zemljita 1800 kn/m2 za mjeovitu
namjenu, 2300 kn/m2 za komercijalnu namjenu

Ukupni prihodi
12*(250m2*30kn/m2+600m2*25kn/m2)=

270.000kn

Trokovi gospodarenja
Ukupni prihodi * 19%=

-51.300kn

isti prihodi
270.000kn-51.300kn=

218.700kn

Multiplikator (prilog 14. Pravilnika)

(vijek koritenja= 70-5=65; 4%)
Prihodovna vrijednost zgrade
218.700kn * 23,05=

5.041.035kn

Vrijednost zemljita uz nekretninu

650m2 * 1800kn/m2 =

1.170.000kn

Trokovi gospodarenja 19% ukupnih prihoda

nekretnine

Diskontirana vrijednost zemljita

1.170.000*0,078
(1/qn=0,078, n=65; 4%, prilog 8. Pravilnika)

Starost nekretnine: 5 godina, vijek trajanja

graevine: 70 godina (prilog 9. Pravilnika)

Vrijednost vika zemljita

450m2 * 2300kn/m2 =

Prihod od postavljenog megaborda od 3.500kn

godinje tijekom sljedeih deset godina

23,05

Prihod od megaborda
3.500kn * Multiplikator (n=10; 4%=8,11)
Prihodovna vrijednost nekretnine
5.041.035kn + 91.260kn + 1.035.000kn=

91.260kn

1.035.000kn

28.385kn

6.195.680kn

RAZLIKE IZMEU GERMANSKOG I ANGLOSAKSONSKOG PRISTUPA PRIHODOVNOJ METODI

-

Germanski pristup odvaja vrijednost graevnog zemljita od vrijednosti graevine

zemljite se koristi neogranieno
graevina ima ogranieni rok koritenja
Anglo-saksonski pristup zemljite i graevinu promatra kao jednu cjelinu s jednom,
ukupnom vrijednou

Njemaki pristup je openit, temelji se na trinim najamninama

Anglo-saksonski pristup je individualan, temelji se na ugovornim vrijednostima

najamnina

Njemaki pristup je statian, ne doputa fluktuiranje istog prihoda od nekretnine

Direktna kapitalizacija
Anglo-saksonski pristup je dinamian, vrijednosti istog prihoda (novanog tijeka)
mogu varirati tijekom vremena

Njemaki pristup podrazumijeva kapitalizaciju s trinom kamatnom stopom

(prinosom) na nekretnine dobivenom trinom ekstrakcijom

Rezultat: neto trina vrijednost

Anglo-saksonski pristup podrazumijeva kapitalizaciju s prinosom koji ukljuuje sve
rizike (all risk yield) ili neto poetnim prinosom (net initial yield)

Rezultat bruto trina vrijednost, trokovi kupnje se razmatraju zasebno

Prinos se rauna built-up ili band-of-investment metodom
U kontekstu Uredbe i Pravilnika njemaki pristup rezultira ocjenom trine
vrijednosti nekretnine, a anglo-saksonski investicijskom vrijednou nekretnine

HVALA VAM NA PANJI!

DR. SC. MARUKA VIZEK
VIA ZNANSTVENA SURADNICA
EKONOMSKI INSTITUT ZAGREB
MVIZEK@EIZG.HR