Fadhil Iqbal Imansyah (08211540000100)

Manajemen Kota Kelas C

Perencanaan Wilayah dan Kota FADP ITS 2018

Konsep Land Banking Apakah Sebuah Solusi Bagi Konsep Pengadaan

Lahan Untuk Permukiman di Kawasan Perkotaan?
Perkembangan kota akibat pertumbuhan penduduk sangat pesat mengakibatkan meningkatnya
tuntutan permintaan atas pengadaan, perbaikan dan pelayanan prasaranan infranstruktur baik dari segi
kualitas maupun kuantitas. Salah satunya adalah perumahan di kawasan perkotaan yang dapat dikatakan
menjadi sebuah masalah utama hampir di setiap kota di Indonesia. Kebutuhan perumahan jauh lebih
tinggi dari ketersediaan yang ada. Badan Pusat Statistika mencatata besarnya kebutuhan perumahan 11,4
juta unit rumah pada tahun 2015 yang pada tahun sebelumn ya menyentuh angka 13,5 juta unit rumah
yang dibutuhkan sebagaian besar masyarakat perkotaan di Indonesia menurut Direktorat jenderal
penyediaan perumahan kementrian PUPR. Kebutuhan jumlah rumah sebanyak itu di akibatkan sebuah
kebutuhan yang alami karena pertumbuhan penduduk yang sangat pesat, kondisi rumah tidak layak yang
ada saat ini serta backlog perumahan yang terakumulasi dari dulu hingga sekarang.

Dengan dibutuhkan jumlah perumahan yang sangat banyak tentunya ada beberapa faktor
penghambat dalam pembangunan perumahan. Salah satu penghambat utama adalah masalah
ketersediaan lahan. Dikarenakan lahan untuk peruntukann perumahan di setiap kota masih kurang karena
dalam perkotaan juga lahan tidak bisa semua dibangun hanya untuk perumahan saja, namun ada
peruntukkan lain yang sama pentingnya. Lahan yang terbatas maka menyebabkan tidak seimbangnya
supply dan demand karena faktor itulah menyebabkan harga tanah menjadi mahal. Bagi masyarakat
mampu mungkin bukan sebuah masalah tapi bagi masyarakat kurang mampu mungkin akan menjadi
sebuah masalah yang pelik bagi mereka.

Lahan di perkotaan memang memiliki nilai yang sangat tinggi palagi jika lahan tersebut berada di
tengah kota atau bahkan di pinggir jalan besar dapat dipastikan lahan tersebut sangat mahal. Selain itu
faktor kelengkapan sarana dan prasaran juga memiliki faktor masyarakat ingin tinggal di wilayah
perkotaan yang secara tidak langsung dapat menyebabkan peningkatan harga lahan dikarenakan
tingginya peminat lahan di wilayah perkotaan. Selain itu faktor ketidakseimbangan supply dan demand
juga dapat menyebabkan harga lahan di kawasan perkotaan naik dengan cepat. Harga tanah di wilayah
Jakarta pusat saja sudah menyentuh angka Rp 18,76 juta per m2 bahkan di kota Balikpapan sudah
menyentuh angka Rp 15 juta-Rp 18 juta per m2 sudah menyamai harga tanah termahal di Provinsi DKI
Jakarta. Dengan harga tanah seperti itu sulit untuk membangun perumahan yang terjangkau.

Dengan tingginya harga tanah tentunya menyulitkan masyarakat berpenghasilan rendah untuk
memiliki rumah. Melihat kondisi maka salah satu solusi yaitu mengguna mekanisme land banking. Prinsip
Land Banking adalah penyediaan lahan dengan ‘mencuri’ waktu di mana pembangunan yang
direncanakan masih jauh di depan. Dengan ‘mencuri’ waktu tersebut diharapkan tanah sebagai
komponen basic cost pembangunan perumahan bisa diperoleh dengah minimum sehingga menjadi layak
untuk dibangun perumahan MBR.
 Saat ini istilah land banking atau biasa disebut bank tanah sudah biasa didengar, walaupun masih
belum banyak pihak yang memahami maksud dari land banking. land bangking sendiri merupakan salah
satu program prioritas yang tercantum pada RPJMN 2015-2019. Land bangking setidaknya mempunyai
bebrapa kegaitan utama yaitu membeli tanah, mematangkan tanah baik secara fisik maupun administrasi,
menjual kapling tanah siap bangun kepada yang membutuhkan, mengadministrasikan jual beli tanah
sesuai dengan ketentuan. Van Dijk (2006) menjelaskan kegiatan bank tanah dapat berupa
pengambilalihan tanah secara sistematis yang biasanya dalam skala luas, dan tanah tersebut akan
dimanfaatkan di masa datang untuk melaksanakan kebijakan pertanahan.

Fungsi Bank Tanah menurut Siregar (2004) dalam Annaningsih (2007) yaitu : penghimpun tanah
(land keeper) berupa inventarisasi dan pengembangan basis data tanah, administrasi dan sistem informasi
pertanahan, pengaman tanah (land warrantee) berupa mengamankan penyediaan, peruntukan,
pemanfaatan tanah sesuai rencana tata ruang dan menjamin efisiensi pasar tanah, pengendali tanah (land
purchaser) berupa pengendalian penguasaan dan penggunaan tanah sesuai aturan yang berlaku, penilai
tanah (land valuer) berupa menunjang penetapan nilai tanah yang baku, adil dan wajib untuk berbagai
keperluan, penyalur tanah (land distributor) berupa menjamin distribusi tanah yang wajar dan adil
berdasarkan kesatuan nilai tanah, mengamankan perencanaan, penyediaan dan distribusi tanah,
pengelola tanah (land manager) berupa melakukan manajemen pertanahan, melakukan analisis,
penetapan stra.tegi dan pengelolaan implementasi berkaitan pertanahan.

Indonesia sendiri telah menerapkan land banking. Ada berapa objek lahan yang dapat dijadikan
land Banking. Menurut Limbong, beberapa lahan yang bisa dijadikan objek land banking seperti tanah
bekas Hak Guna Usaha(HGU), tanah fasus/fasos yang sudah diserahkan oleh developer, tanah terlantar,
tanah asset BPPN, tanah aset departemen/lembaga pemerintah non departemen/pemda yang belum
digunakan, tanah negara yang berasal dari Pencabutan Hak, tanah negara yang berasal dari pembebasan
tanah dan tanah milik BUMN/BUMD. Penerapan konsep land banking sendiri di Indonesia semakin kuat
dikarenakan sudah ada payung hukum yang dimana negara dapat menguasai tanah. Payung hukum
tersebut tertuang dalam Undang-Undang No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk
Pembangunan bagi Kepentingan Umum yang menjadi payung hukum dalam pengadaan tanah untuk
pembangunan baik bagi pemerintah maupun pihak swasta. Kekuatan konsep land banking sendiri
semakin kuat dikarenaka pemerintah telah mengeluarkan Undang-Undang No 4 Tahun 2016 Tentang
Tabungan Perumahan Rakyat. UU Tapera tersebut bertujuan untuk menghimpun dana sesuai dengan
krakteristik pembangunan perumahan yang umumnya berjangka Panjang. UU Tapera ini juga
mempermudah pemerintah dalam melakukan penerapan konsep land banking khususnya pendanaan
untuk mengakusisi tanah-tanah objek land banking.

Dalam penerapan konsep land banking di Indonesia ada dua pihak yang melaksanakannya.
Pertama dari pihak swasta yang banyak mengakusisi lahan dengan kekuatan financial, salah satunya yang
terjadi diwilayah Surabaya barat. Dimana pihak swasta membeli lahan ratusan bahkan ribuan hektar
ketika daerah itu masih minim aksesbilitas dan belum menarik orang untuk menuju wilayah tersebut dan
harga tanah masih dapat dikatakan sangat murah. Dan pada saatnya dibangun dan sekarang dikenal
dengan nama citraland Surabaya dimana pihak swasta melengkapi segala infranstruktur yang diperlukan
dan menjualnya dengan harga tinggi dikarenaka sudah mulai baiknya aksesbilitas dan infranstruktur sudah
cukup memadai. Kondisi seperti ini sering ditemukan Indonesia dan dapat dikatakan sudah menjadi hal
yang biasa.

Sedangkan yang ke dua adalah pemerintah yang diwakili oleh Perumnas yaitu salah satu
perusahaan BUMN yang sahamnya dimiliki oleh pemerintah. Perumans sendiri memiliki keterbatasan
dikarenakan harus membangun rumah dengan harga murah dan terjangkau karena sesuai dengan misi
dari perumnas sendiri. Namun dengan keterbatasan dana perumnas tentunya harus bekerja sama dengan
pihak lain untuk membangun dan menambah cadangan tanah yang dimilikinya. Strategi andalan
perumnas dalam mengakuisisi lahan adalah bekerjasama dengan BUMN/BUMD untuk memanfaatkan
tanah yang belum dimanfaatkan, misalnya milik BUMN perkebunan, KAI atau milik Pemerintah Daerah.

Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan penerapan konsep land banking sendiri sudah menjadi
salah satu solusi terbaik yang ada hingga saat ini. Namun belum efisien dikarenakan keterbatasan tanah
dan modal untuk mengakusisi tanah, yang dimana harga tanah sendiri cukup tinggi sehinga akan
terjadinya keseimbangan antara supply dan demand. Konsep land banking adalah penyediaan tanah
untuk disimpan atau dicadangkan guna pembangunan dimasa depan. Pemeritnah sendiri harus tetap
berkomitmen dalam menyediakan perumahan bagi masyarakatnya yang terus bertambah setiap
tahunnya.

Daftar Pustaka
Direktorat Tata Ruang dan Pertanahan Kementerian PPN/Bappenas “Bank Tanah Untuk
Pembangunan Berkelanjutan” (2015)

http://perumahan.pu.go.id/ditpnp/berita/show/61 di akses pada tanggal 15 april 2018

https://finance.detik.com/properti/d-3460845/menakar-harga-tanah-di-jakarta di akses pada

tanggal 15 april 2018

https://www.djkn.kemenkeu.go.id/2013/artikel/mengenal-bank-tanahland-banking-sebagai-
alternatif-manajemen-pertanahan di akses pada tanggal 16 april 2018

https://www.kompasiana.com/wibowofx/sebuah-gagasan-penerapan-bank-tanah-di-
indonesia_5764c191347b61ff06fde76c di akses pada tanggal 16 april 2018