‫‪ ‬يمكن تصنيف الصيانة التى تتم على المبنى إلى ما يلى ‪-:‬‬

‫أ – صيانة روتينية ب – صيانة وقائية)وقائية احتياطية – وقائية استطلعية( جـ‪ -‬صيانة إصلحية‪.‬‬

‫مخطط ‪ 1‬يوضح أنواع الصيانة‬

‫أنواع الصيانة‬

‫صيانة إصلحية‬ ‫صيانة وقائية‬ ‫صيانة روتينية‬

‫‪ -‬هى عملية إصلحا وعلج عطل‬
‫مفاجئ وغير متوقع لحد عناصر‬
‫ــائى أو‬ ‫ــان أنش‬‫ــواء ك‬ ‫المبنى س‬
‫معمارى أو صحى أو كهربائى أو‬
‫اليكتروميكانيكال ‪.‬‬
‫‪ -‬تحتاج لعمالة متخصصة‪.‬‬
‫‪ -‬تكاليفها عالية جدا ) تكلفة حساب‬
‫إهلك العنصر التالف ‪ +‬تكلفة‬
‫إعادة عمل هذا العنصر أو إحلله‬
‫بعنصر جديد ( ‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد مصادر ومواضع العطــال‬
‫من خلل التفتيش والكشف الدورى‬
‫على عناصــر المبنــى وإزالتهــا‬
‫وعلجها ‪.‬‬
‫‪ -‬تحتاج لعمالة متخصصة نسبيا‪.‬‬
‫‪ -‬تكاليفها أعلى من تكاليف الصيانة‬
‫الروتينية ولكنها أقل من تكاليف‬
‫الصيانة الصلحية‪.‬‬
‫‪ -‬يمكن تقسيمها إلى نوعين ‪.‬‬
‫ــل‬‫‪ -‬هى الصيانة البسيطة مث‬
‫أعمال النظافة والمن ‪.‬‬
‫‪ -‬تحتاج لعمالة مكثفة غير‬
‫متخصصة‪.‬‬
‫‪ -‬تكاليفها محدودة وموزعة‬
‫بنسب ثابتة على مدار العمر‬
‫الفتراضى للمبنى ‪.‬‬

‫صيانة وقائية استطلعية‬ ‫صيانة وقائية إحتياجية‬

‫‪ -‬تعتمد على ما تم تسجيله مــن‬ ‫‪ -‬يتم الكشف والمراجعة علــى‬

‫إحصائيات سابقة خلل عمليات‬
‫ــبيق‬‫الكشف الدورية ومن ثم تط‬
‫ــد‬‫نظرية الحتمالت فـى تحدي‬
‫عناصر المبنى الكثر عرضــه‬
‫للتلف ومن ثم وضــع برامــج‬
‫ــد أو‬‫ــط الحلل والتجدي‬ ‫وخط‬
‫الصلحا لها‪.‬‬
‫ــى أو‬ ‫ــر المبن‬‫ــع عناص‬ ‫جمي‬
‫العناصر الساسية منها وذلك‬
‫على فترات زمنية محددة [‪.]1‬‬
‫‪ -‬عمل الصلحات اللزمة‬
‫للمبنى التى تظهر أثناء الكشف‬
‫والمراجعة ول تحتاج إلى وقت‬
‫أو تكاليف كبيرة‪.‬‬

‫[‪ ]1‬شريف كمال دسوقى – محمد عصام شعوط – )‪ (1998‬صيانة المنشآت بين التشريع والتطبيق – مؤتمر النتربيليد القاهرة ‪.‬‬
 ‫تخطيط أعمال صيانة المبانى ‪-:‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪‬‬
‫أثناء عملية التصميم – أثناء عملية التنفيذ – أثناء التشغيل والستخدام تتطلب عملية صيانة المبنى أن تكون‬
‫هناك خطة متكاملة تبدأ من مرحلة التصميم الولى للمشروع مرورا بعمليات التنفيذ والتشييد نهاية بمرحلة‬
‫تشغيل واستخدام المبنى وهى كالتى‪-:‬‬

‫‪ 1-1‬الصيانة أثناء العملية التصميمية ‪.‬‬

‫ــى‬‫ــميم ف‬ ‫يمكن تحديد العناصر الرئيسية التى يتطلب استيفاء دراستها للعداد للصيانة خلل مرحلة التص‬
‫النقاط التالية [‪-: ]1‬‬
‫الموقع العام للمبنى ‪ -:‬طبوغرافية الرض – المبانى والطرق والمرافق المحيطة والخدمات‪.‬‬ ‫‪-1‬‬
‫‪ -2‬العوامل البيئية المحيطة‪ -:‬المطار – السيول – شدة الرياحا – المياه الجوفية – نســبة الرطوبــة‬
‫ــة –‬‫ــارات الترب‬‫ــوط أو انهي‬ ‫درجات حرارة الشمس – الهزات الرضية – البراكين – النحر –هب‬
‫خصائص التربة – ملوثات الهواء‪.‬‬
‫‪ -3‬العوامل القتصادية‪ -:‬قيمة الميزانية المتاحة للمشروع وتأثيرها على اختيار النظام النشائي للمبنى‬
‫ومواد البناء والتشطيبات المناسبة‪.‬‬
‫ــى‬‫ــاءه لداء المبن‬‫ــى كف‬ ‫وبمعلومية هذه النقاط تتحدد القرارات التصميمية والتى تساعد على تحقيق أقص‬
‫وزيادة عمرة الفتراضي وكذلك تحديد مجال وأماكن الصيانة بداخل المبنى‪.‬‬

‫‪ 1-2‬الصيانة أثناء عملية التشييد‪-:‬‬

‫بانتهاء المخططات الهندسية للمبنى بحيث يكون قد روعى فيها جميع الحتياجات والعتبارات التصميمية‬
‫اللزمة لعمليات الصيانة ‪ ،‬تبدأ مرحلة التنفيذ والتى يجب أن يتوافر لها أيضا كل الشروط والكفاءات الفنية‬
‫ــق‬ ‫ــليم يحق‬‫ــذ س‬‫من خلل الطرفين الرئيسيين فى هذه المرحلة‪ -:‬المقاول وجهة الشراف ؛ لضمان تنفي‬
‫معايير الجدوى القتصادية بالمحافظة على المبنى وصيانته خلل العمر الفتراضى لمكونــاته ‪ ،‬بتنفيــذ‬
‫ــاء‬ ‫ــبكة إطف‬ ‫عناصر عملية الصيانة فى المجالت المختلفة ) شبكة الصرف والتغذية – شبكة النذار – ش‬
‫الحريق – سللم الهروب – المصاعد – التكييف – غرف التفتيش – شبكة الكهرباء( وذلك بعد النتهــاء‬
‫من تنفيذ الساسات والهيكل النشائى حسب أصول الصنعة والفنيات والشروط المثلى‪.‬‬

‫‪ 1-3‬الصيانة أثناء التشغيل والساتخدام‪-:‬‬

‫تعتبر هذه المرحلة جزء مكمل ومتم للمرحلتين السابقتين ‪ ،‬اللذان يعتبرا ذا أهمية كبيرة فى عملية الصيانة‬
‫بحيث يصبح من الصعب جدا وضع خطة وبرامج الصيانة ومراقبتها متابعتها أثناء تشغيل المبنى ‪ ،‬ويتم‬
‫تنفيذ هذه العملية من خلل أفراد مؤهلين وشركات متخصصة فى مختلف مجالت الصلحات والترميم ‪،‬‬
‫وتعتمد خطة الصيانة على برامج زمنية تختلف فى الهدف والسلوب ‪ ،‬كل حسب الفترة الزمنية التى‬
‫يغطيها البرنامج بحيث تتحقق إستراتيجية تؤمن متطلبات عمليات الصيانة دون الخلل بأداء المبنى‬
‫لوظيفته على مدار عمره الفتراضي [‪.]2‬‬

‫يمكن تحديد هذه البرامج كما يلى ‪-:‬‬

‫[‪]1‬محمد سليمان منون ‪ -‬مهندس ‪ ، (1996) .‬صيانة المبانى السكنية ‪ ،‬العوامل المؤثرة فى مرحلة التصميم للتخفيض من‬
‫برامج طويلة المدى‪.‬‬ ‫أ‪-‬‬
‫حجم أعمال الصيانة وكلفتها ‪ -‬رسالة ماجستير ‪ -‬كلية الهندسة ‪ ،‬جامعة القاهرة‪.‬‬
‫[‪ ]2‬زهرة الردايدة ‪ ،‬سمير الحمصى ‪ ،‬نضال قاقبش ‪ 12) ،‬إلى ‪ 14‬سبتمبر ‪ ، (1989‬أسس خفض كلفة صيانة المجمعات‬
‫السكنية ‪ ،‬ندوة إدارة وصيانة المجمعات السكنية ‪ ،‬عمان ‪.‬‬
 ‫مقارنة بين أنواع برامج الصيانة الزمنية‬

‫برامج قصيرة المدى‬ ‫برامج متوساطة المدى‬ ‫برامج طويلة المدى‬

‫تقسيم أعمال البرامج متوسط المدى‬ ‫تمثل مرحلة تفصيلية‬ ‫عمل تصور عام لعمال‬ ‫الهدف‬

‫)السنوية( على مدار أشهر السنة بحيث‬ ‫للبرامج طويلة المدى بعمل‬ ‫الصيانة دون الدخول فى‬
‫يتم تحديد البدايات والنهايات المقدرة‬ ‫تحديد أكثر دقة لحجم‬ ‫تفاصيلها حيث يتم تحديد‬
‫لعمال الصيانة وفقا لبرنامج زمنى‬ ‫أعمال الصيانة المطلوبة‬ ‫العمال الرئيسية للصيانة‬
‫يعتمد على قدرات العمالة واستمرارية‬ ‫للمبنى وعمل الموازنة‬ ‫خلل فترة زمنية‪.‬‬
‫العمال على مدار السنة – بالضافة‬ ‫المالية‪.‬‬
‫إلى التنسيق بين العمال المختلفة‬
‫ومواعيد توريد مواد وخامات أعمال‬
‫الصيانة‬
‫‪ 12‬شهر‬ ‫سنة واحدة‬ ‫‪ 5-7‬سنوات‬ ‫الزمن‬
‫‪ .1‬إعداد نموذج لكل نشاط من‬ ‫‪ .1‬توزيع الميزانية‬ ‫‪ .1‬تحديد أقل حد‬ ‫الخطوات‬
‫أنشطة الصيانة خلل فترة زمنية‬ ‫المخصصة إلى أعمال‬ ‫لميزانية الصيانة الذى‬ ‫التنفيذية‬
‫تقدر بشهر واحد ‪ ،‬يشمل النموذج‬ ‫محددة ومناطق عمل‬ ‫يحقق المستوى المناسب‬
‫على تصنيف للنشاط ووصفة‬ ‫محددة يسهل الشراف‬ ‫من الداء والكفاءة‬
‫والتكلفة المقدرة له وعناصر العمالة‬ ‫والرقابة عليها‪.‬‬ ‫لعناصر المبنى‪.‬‬
‫الخاصة به‪.‬‬ ‫‪ .2‬تنظيم تعاقدات‬ ‫‪ .2‬تحديد الهيكل‬
‫‪ .2‬تحديد خطة شهرية متكاملة‬ ‫المقاولين المتخصصين‬ ‫التنظيمى لدارة الصيانة‬
‫لعمال الصيانة يتم من خللها‪.‬‬ ‫لعمال الصيانة‬ ‫والحتياجات من العمالة‬
‫‪ -1‬تحديد أعداد العمالة الفائض عن‬ ‫ومراحل العطاءات‬ ‫الذاتية المدربة أو‬
‫أعمال الصيانة والخرى‬ ‫الخاصة بتلك العمال ‪،‬‬ ‫المقاولين المتخصصين‬
‫المطلوب توفيرها لستكمال‬ ‫وتنظيم احتياجات‬ ‫لتنفيذ أعمال الصيانة‪.‬‬
‫العمال ‪ ،‬ومن ثم تحديد‬ ‫المواد والخامات ‪.‬‬ ‫‪ .3‬اختيار التوقيت‬
‫احتياجات العمال المختلفة على‬ ‫‪ .3‬تحقيق تدفق منتظم‬ ‫الملئم لعمليات الصيانة‬
‫مدار الزمن ‪.‬‬ ‫و دائم لعمال الصيانة‬ ‫بحيث ل يؤثر على أداء‬
‫‪ -2‬حساب عدد الساعات المطلوبة‬ ‫وعناصرها وخاصة‬ ‫المبنى لوظيفته‪.‬‬
‫لداء أعمال الصيانة من خلل‬ ‫العمالة لتلفى حدوث‬ ‫‪ .4‬تحقيق التوافق‬
‫تجميع العمال المختلفة وتحديد‬ ‫فترات توقف ناتجة عن‬ ‫المناسب بين برنامج‬
‫أولوياتها‬ ‫عدم وجود أعمال أو‬ ‫الصيانة للمبنى وسياسة‬
‫‪ -3‬تحقيق رقابة فعالة على أعمال‬ ‫الحتياج إلى عمالة‬ ‫المبنى ككل فى قرارات‬
‫الصيانة من خلل مقارنة‬ ‫إضافية ‪ ،‬وبالتالى‬ ‫التجديد والتحسين‬
‫العمال المنفذة بالعمال‬ ‫ارتفاع تكاليف‬ ‫وتوزيع أماكن أعمال‬
‫المقدرة ‪ ،‬ويساعد ذلك على‬ ‫الصيانة‪.‬‬ ‫الصيانة وغير ذلك من‬
‫تحقيق الهداف التالية‪.‬‬ ‫‪ .4‬تحديد بنود الصيانة‬ ‫أعمال التنسيق بين إدارة‬
‫‪ ㄱ-‬المتابعة اليومية للعمال المنفذة‬ ‫السنوية مع تحديد تكلفة‬ ‫الصيانة بالمبنى‬
‫وقياس تقدم العمال‪.‬‬ ‫تقديرية لعمال‬ ‫والدارات الخرى‪.‬‬
‫‪ ㄴ-‬سهولة التنبؤ بمتطلبات الصيانة‬ ‫الصيانة مع المفاضلة‬ ‫‪ .5‬تفادى ارتفاع تكاليف‬
‫المستقبلية‪.‬‬ ‫بين وسائل التنفيذ‬ ‫الصيانة السنوية للمبنى‬
‫‪ ㄷ-‬الستفادة القصوى من إمكانيات‬ ‫المختلفة من تنفيذ ذاتى‬ ‫عن طريق تنفيذ أعمال‬
‫العمالة‬ ‫أو مقاولين متخصصين‬ ‫الصيانة التى تحتاج‬
‫‪ ㄹ-‬توريد مواد وخامات الصيانة‬ ‫أو المزج بينهما ‪ ،‬يلى‬ ‫لمكانيات مادية كبيرة‬
‫خلل الزمنة المناسبة لها‪.‬‬ ‫ذلك تحديد الحتياجات‬ ‫خلل فترات زمنية‬
‫المختلفة من عناصر‬ ‫طويلة نسبيا دون تأثير‬
‫الصيانة المتمثلة فى‬ ‫ذلك على أداء المبنى‬
‫الخامات والمواد‬ ‫لوظيفته بكفاءة‪.‬‬
‫والعمالة والتكاليف غير‬
‫المباشرة بهدف‬
‫الوصول إلى التكلفة‬
‫الجمالية لعمال‬
‫الصيانة السنوية‪.‬‬
‫‪ .5‬اختيار توقيت تنفيذ‬
‫أعمال الصيانة فى‬
‫ضوء نظام المبنى ككل‬
‫حتى ل يحدث تعارض‬
‫بين أعمال الصيانة‬
‫وأنشطة المستعملين‪.‬‬
 ‫السااساات‬
‫‪ ((11‬السااساات‬ ‫للمبنى‬
‫العام للمبنى‬
‫الموقع العام‬
‫دراساات الموقع‬
‫دراساات‬

‫المقاول‬
‫إختيار المقاول‬
‫إختيار‬ ‫المحيطة‬
‫البيئية المحيطة‬
‫العوامل البيئية‬
‫العوامل‬
‫المناساب‬
‫المناساب‬ ‫للمبنى‬
‫للمبنى‬
‫النشائى‬
‫الهيكل النشائى‬
‫‪ ((22‬الهيكل‬ ‫مرحلسسسة‬
‫مرحلسسسة‬ ‫سسومات‬
‫رساسسومات‬‫رسا‬
‫التنفيسسسذ‬
‫التنفيسسسذ‬ ‫سسسميم‬
‫سسسميم‬ ‫لتص‬
‫لتص‬ ‫القتصادية‬
‫العوامل القتصادية‬
‫العوامل‬
‫الفعلى‬
‫الفعلى‬ ‫سسسى‬
‫هندساسسسى‬
‫هندسا‬
‫متوافقق ممعع‬
‫متواف‬
‫صحية‬ ‫تركيبات‬ ‫متطلبات‬
‫متطلبات‬ ‫النشائى‬
‫النظام النشائى‬
‫النظام‬
‫كهربائية‬ ‫تركيبات‬ ‫الشراف‬
‫جهة الشراف‬
‫إختيار جهة‬
‫إختيار‬
‫الصيانة‬
‫وأماكن الصيانة‬
‫مجال وأماكن‬
‫‪ ((33‬مجال‬ ‫أعمال‬
‫أعمال‬
‫المصاعد‬ ‫تركيبات‬ ‫الكفاءة‬
‫ذات الكفاءة‬
‫ذات‬ ‫الصيانة‬
‫الصيانة‬
‫التكييف‬ ‫تركيبات‬ ‫المعمارية‬
‫البنود المعمارية‬
‫البنود‬

‫التخصصية‬
‫العمال التخصصية‬
‫متطلبات العمال‬
‫متطلبات‬
‫والتشطيب‬
‫النهو والتشطيب‬
‫عمليات النهو‬
‫إتمام عمليات‬
‫إتمام‬ ‫)صحى‪-‬كهرباء‪-‬اليكتروميكانيكا(‬
‫)صحى‪-‬كهرباء‪-‬اليكتروميكانيكا(‬

‫المبنى‬
‫تساليم المبنى‬
‫تساليم‬ ‫مجال‬
‫تحديد مجال‬
‫تحديد‬
‫الصيانة‬
‫وأماكن الصيانة‬
‫وأماكن‬
‫صيانة‬
‫قانون صيانة‬
‫قانون‬
‫المبنى‬
‫وتشغيل المبنى‬
‫إساتخدام وتشغيل‬
‫إساتخدام‬ ‫العقارية‬
‫الثروة العقارية‬
‫الثروة‬

‫أنواع‬
‫تحديد أنواع‬
‫تحديد‬ ‫صيانة روتينية‬
‫شركة للصيانة‬ ‫للمبنى‬
‫الصيانة للمبنى‬
‫الصيانة‬ ‫صيانة وقائية )إحتياجية‪-‬‬ ‫إدارة‬
‫منهج إدارة‬
‫منهج‬
‫الهيكلى‬
‫الشكل الهيكلى‬
‫إختيار الشكل‬
‫إختيار‬ ‫أعمال‬
‫إدارة للصيانة‬ ‫إستطلعية(‬ ‫وتخطيط أعمال‬
‫وتخطيط‬
‫عملية‬
‫لدارة عملية‬
‫المناساب لدارة‬
‫المناساب‬ ‫المبنى‬
‫إتحاد للشاغلين‬ ‫صيانة إصلحية‬ ‫صيانة المبنى‬
‫صيانة‬
‫الصيانة‬
‫الصيانة‬ ‫برامج‬
‫تحديد برامج‬
‫تحديد‬
‫الزمنية‬
‫الصيانة الزمنية‬
‫الصيانة‬ ‫برنامج زمنى طويل المدى‬
‫برنامج زمنى متوسط المدى‬

‫بيانات‬
‫قاعدة بيانات‬
‫)د( قاعدة‬
‫)د(‬ ‫أعمال‬
‫تنفيذ أعمال‬
‫)ج( تنفيذ‬
‫)ج(‬ ‫أعمال‬
‫تخطيط أعمال‬
‫)ب( تخطيط‬
‫)ب(‬ ‫البيانات‬
‫جمع البيانات‬
‫)أ( جمع‬
‫)أ(‬
‫الصيانة‬
‫الصيانة‬ ‫الصيانة‬
‫الصيانة‬ ‫الصيانة‬
‫الصيانة‬ ‫للتخطيط‬
‫والعداد للتخطيط‬
‫والعداد‬

‫‪ ㅎ-‬بيانات المبنى – المكان والبيئة‬

‫‪ ㄹ-‬إعداد تقارير بأعمال الصيانة‬
‫المنفذة‬
‫‪ ㅁ-‬إعداد تقارير بحالة المبنىبعد تنفيذ‬
‫أعمال الصيانة‬
‫‪ ㅂ-‬عمل نظام معلومات الصيانة‬
‫‪ ㅅ-‬حساب التكاليف للعمال المنفذة‬
‫‪ ㅇ-‬العلن عن برنامج الصيانة‬
‫‪ ㅈ-‬تنفيذ برنامج الصيانة‬
‫‪ ㅊ-‬إستلم العمال والتأكد من مطابقاتها‬
‫للمواصفات الفنية‬
‫‪ ㅋ-‬أولويات العمال المطلوبة‬
‫‪ ㅌ-‬إسلوب تنفيذ العمال )تحديد‬
‫مسئوليات فريق الصيانة والهيكل‬
‫التنظيمى له‪-‬تحديد مواد وخامات‬
‫الصيانة‬
‫‪ ㅍ-‬إصدار أمر الشغل‬
‫المحيطة‬
‫‪ ㄱ-‬دورات الصيانة للمبنى‬
‫‪ ㄴ-‬أعمال الصيانة المطلوبة وتابعها‬
‫‪ ㄷ-‬تحديد الميزانية المتاحة‬

‫الساتفادة بقاعدة البيانات‬

‫دياجرام )‪ :(1‬يوضح مراحل تسالسال خطة الصيانة المتكاملة للمبنى وصولل للمنهاجية‬
‫المقترحة‬