See discussions, stats, and author profiles for this publication at: https://www.researchgate.

net/publication/275406678

‫ أﻋﻤﺎل اﻟﺼﻴﺎﻧﺔ اﻟﺤﺪﻳﺜﺔ ﻓﻲ اﻟﻤﺒﺎﻧﻲ‬Modern Maintenance work for buildings "

case study Marriot Hotel in Cairo"

Research · April 2015

DOI: 10.13140/RG.2.1.2322.8965

CITATION READS

1 2,342

1 author:

Hossam Hassan Elborombaly

Ain Shams University
136 PUBLICATIONS   29 CITATIONS   

SEE PROFILE

Some of the authors of this publication are also working on these related projects:

Yes it is View project

All content following this page was uploaded by Hossam Hassan Elborombaly on 25 April 2015.

The user has requested enhancement of the downloaded file.

 ‫المقـدمـة ‪:‬‬
‫يتناول هذا البحث بالدراسة نموذج إلدارة و تشغيل مبنى فندقي ضخم و هو المشروع‬
‫الذي نحن بصدده هو إنشاء مبنى فندقي و سياحي في موقع فريد على النيل بمنطفة‬
‫الزمالك و أمام نادي الجزيرة يحتوى المبنى على العديد من الوظائف المتنوعة مما ينتج‬
‫عنه تداخل و تشابك العديد من العناصر بمختلف اإلستخدامات و ينتج عن هذا وجود‬
‫العديد من شبكات األنظمة المختلفة و منها على سبيل المثال (التكييف و اإلنذار و‬
‫تأمين المداخل و األدوار و مكافحة الحريق و طلمبات الصرف و التغذية ‪ ) ....‬و التى‬
‫يجب وضعها جميعا داخل منظومة متكاملة حتى يمكن إدارتها و تنظيم خطط‬
‫وصيانة األبنية تعتبر جزءا ال يتجزأ للعملية اإلنشائية والتشيدية ويجب أن نضمن لها‬
‫االستمرار بداية من التفكير فى المشروع واختيار التصميم المناسب والمواقع ومواد البناء‬
‫والخدمات ذات العمر االفتراضى األطول‪.‬‬
‫ويتم ذلك من خالل نظام إدارى وفنى يعتمد على أمان المنشأ واستمرارية فى أداء‬
‫كفائتة وتحسين أداءه الوظيفى ومظهرة العام‬
 ‫الباب األلول ‪ :‬الدراسة النظرية ‪-‬المفاهيم األساسية ألعمال اإلدارة لو التشغيل لو الصيانة‬

‫أهمية الصيانة كعنصر‬ ‫مفهوم الصيانة لو التشغيل‬

‫من عناصر التشغيل‬ ‫( أنواع الصيانة)‬

‫المسئولية القانونية‬ ‫العالقة بين التكاليف األلولية‬

‫عن أعمال الصيانة‬ ‫لو تكاليف التشغيل‬

‫العمر االفتراضى‬ ‫المواصفات لو المقاييس‬

‫للمبانى‬ ‫ألعمال الصيانة‬

‫إقتصاديات الصيانة لو‬

‫نظام المعلومات‬ ‫التشغيل‬
‫للصيانة لو التشغيل‬
 ‫الصيانة‬
‫تعريف الصيانة ‪:‬‬

‫هي كل االعمال الخاصة باملحافظة علي املبني و استرداده ألداء وظيفة علي أكمل وجه و حمايته‬
‫من تأثيرات االستخدام بمرور الزمن‪.‬انواع الصيانة‬

‫صيانة مخططه‬ ‫صيانة غير مخططه‬

‫صيانة وقائية‬ ‫صيانة طوارئ‬ ‫صيانة تصحيح‬

‫صيانة تتبوئيه‬ ‫صيانة مشروطة‬ ‫صيانة تصحيح‬

‫الدراسة النظرية ‪-‬المفاهيم األساسية ألعمال اإلدارة لو التشغيل لو الصيانة‬
‫‪ 2-1‬العالقة بين التكاليف األلولية لو تكاليف التشغيل‪:‬‬
 ‫الدراسة النظرية ‪-‬المفاهيم األساسية ألعمال اإلدارة لو التشغيل لو الصيانة‬
‫‪ 3-1‬المواصفات لو المقاييس ألعمال الصيانة‪:‬‬
‫أ – مستوى الصيانة ‪:‬‬
‫إن المستوى لوالمقياس لوالسرعه المطلوبه فى إنجاز أعمال الصيانه تعتمد فى كثير من األحيان على الجهه‬
‫التى أثارت طلب الصيانه لوهذه الجهه ممكن أن تكون لواحدة ألوأكثر من الجهات التاليه ‪:‬‬

‫الجهات التى تثير طلبات الصيانة‬

‫المواطنون بشكل عام‬ ‫شركات التأمين‬ ‫المستأجر‬ ‫المشتري‬ ‫المالك‬

‫ب ‪ -‬العوامل المؤثرة فى تحديد مستوى الصيانة المقبول ‪:‬‬

‫‪ -1‬تغطية متطلبات الجهه المستخدمه للمبنى ‪.‬‬
‫‪ -2‬دراسة عوامل القيمه لوالكلفه لوالمردلود ‪.‬‬

‫‪ -3‬القيود التشريعيه بالنسبه لألبنيه من ناحية المستوى لومتطلبات السالمه خالل إستخدامها‬
 ‫أوال ‪ :‬الحاجة إلى دراسة أساليب إستراتيجية فى صيانة املبانى ‪.‬‬

‫تقوم إستراتيجية صيانة المبانى الفندقية على األسس اآلتية ‪:‬‬

‫‪.‬‬ ‫‪1-‬توعية القائمين على األعمال الهندسية بمدى أهمية الصيانة وخطورة إهمالها‬
‫‪2-‬تدريب المسئولين عن أعمال الصيانة بجميع مستوياتها على أعمال التفتيش الدورى وتحديد العيوب‬
‫وأسبابها وكيفية أساليب المعالجة‪.‬‬
‫‪3-‬التدريب المستمر للعمال والفنيين على كيفية أجراء أعمال الصيانة البسيطة‪.‬‬
‫‪4-‬عدم صرف المبالغ المتخصصة للصيانة سنويا على أية أعمال أخرى‪.‬‬
‫‪5-‬محاولة تطبيق التكنولوجيا الحديثة فى أعمال الصيانة‬
‫‪ 6-‬تنفيذ أعمال الصيانة بصفة مستمرة منعا لتفاقم المشاكل وحفظا على المبانى من االنهيار ‪.‬‬
‫‪.‬‬ ‫‪ 7-‬االستعانة بالمكاتب الفنية واالستشارية ذات الخبرة فى أعمال الصيانة وتنفيذ ما جاء بتقاريرها‬
‫‪ 8-‬أجراء تفتيش دورى ومفاجئى على جميع األبنية لبيان تنفيذ الصيانة السريعة والدورية‪.‬‬
‫‪ 9-‬أعداد نماذج ألعمال التفتيش والصيانة وتزويد المسئولين بها مع وضع نظام لسير األعمال وتنظيمها‬
 ‫‪ -2‬دراسة أسس صيانة األبنية الفندقية ‪:‬‬
‫من خالل تعريف ماهية ومفهوم الصيانة وتصنيفها ونوعياتها ومستوياتها وعمل استراتيجية لها ونخص‬
‫بالدراسة صيانة األبنية الفندقية وما سيتم بهذه األبنية الفندقية واستعراض ألساليب الصيانة المستخدمة فى‬
‫مصـر والدول العربية‪.‬‬
‫• دراسة المشاكل والعيوب التى تتعرض لها األبنية الفندقية والرجوع الى الدراسات والبحوث الفنية لتحديد‬
‫أسباب تلك العيوب والتى أمكن تحديدها فى تنفيذ المنشأ‪.‬‬
‫•التركيز على القصور فى الصيانة فهى أحد اكبر األسباب وراء ظهور العيوب بالمبانى الفندقية‪.‬‬
‫•استعراض لالختبارات الغير متلفة التى تجرى على المبانى سواء أثناء التنفيذ او بعدة‬
‫استخدام مواد البناء الحديثة ومواد اإلصالح والحماية للمنشآت سواء مواد اإلصالح والحماية او إضافات‬
‫للخرسانة او المون البولمرية وخرسانة األلياف الى المواد الالصقة العمال الترميم والمواد االيبوكسية ‪.‬‬

‫‪ -3‬دراسة أسس حماية المنشات الفندقية ‪:‬‬

‫بوضع المعدالت القياسية لتصميم عناصر البناء فى اعتبارنا ودراسة مدى مالئمة التشطيبات المستخدمة‬
‫فى هذه االبنية العمال الصيانة‪.‬‬
‫*وكذلك أساليب استخدام التكنولوجيا الحديثة لترميم وتقوية المنشأ الخرسانة واستعراض الطرق الترميم‬
‫المختلفة‬
 ‫الدراسـة امليدانية‪:‬‬
‫وتشتمل هذه الدراسة على اختيار فندق معين من مجموعة من الفنادق وذلك لمعرفة القصور‬
‫والنقص فى تطبيق معايير األمان وسرعة اتخاذ القرار ألعمال الصيانة ومدى تطبيق‬
‫أساليب ومستويات الصيانة المختلفة فيها‬
‫وتتناول الدراسة فندق الماريوت كحالة دراسية ممكن االستفادة منها وتطبيقها على باقى‬
‫الفنادق من خالل معايير محدودة‬
‫وذلك باملراحل التالية‪:‬‬
‫‪1-‬اختيار عينات البحث وتحديد البينات المطلوب توافرها‪.‬‬
‫‪2-‬دراسة كل حالة لمعرفة مدى توفير المعايير واالشتراطات واألساليب المتبعة فى صيانة‬
‫هذه األبنية ومدى حالتها‪.‬‬
‫‪3-‬عرض وتحليل النتائج للعينات المختلفة‪.‬‬
 ‫الدراسة النظرية ‪-‬المفاهيم األساسية ألعمال اإلدارة لو التشغيل لو الصيانة‬
‫‪ 4-1‬إقتصاديات الصيانة لو التشغيل‪:‬‬
‫ولقد بين " رايت " بأن إتخاذ القرارات فيما يتعلق بنسبة التكاليف األوليه إلى التكاليف المستقبليه‬
‫للصيانه تتأثر بعوامل عديده منها ‪:‬‬

‫– األحكام التجاريه‬ ‫– اإليثار الزمنى ( األفضليه الزمنيه )‬

‫ونظريا ً اإلنشاء بهدف البيع سوف يعطى أهميه أكبر للتقليل من التكاليف األوليه أكثر من تكاليف‬
‫اإلستعمال ( التكاليف الجاريه ) مع العلم بأن المغااله فى عدم اإلكتراث فى التكاليف الجاريه سوف‬
‫يعرض أو من الممكن أن يعرض فرص البيع للخطر ‪ ،‬والمشترى الواعى فى العاده يعطى إهتماما ً أكبر‬
‫لتكاليف اإلستعمال ‪.‬‬
‫‪ 5-1‬أهمية الصيانة كعنصر من عناصر التشغيل‪:‬‬
‫ً‬
‫وخاصة إذا علمنا أن المجتمع سوف‬ ‫إن مستوى الصيانه المنفذ له أهميه كبيرة على حياة المبانى‬
‫يتوقع مستويات عاليه من المبانى المقامه والجديدة وبنا ًء على ذلك سوف تبقى الصيانه قسما ً مهما ً فى‬
‫أعمال صناعة البناء ‪.‬‬
 ‫الدراسة النظرية ‪-‬المفاهيم األساسية ألعمال إدارة التشغيل لو الصيانة‬
‫‪ 6-1‬المسئولية القانونية عن أعمال الصيانة لو التشغيل‪:‬‬
‫المسئوليه القانونيه عن أعمال الصيانة‬

‫مسئولية شركات‬ ‫مسئولية المصمم‬ ‫مسؤلية المالك‬

‫مسئولية الحكومة‬ ‫التأمين‬
‫لوالمنفذ (المقالول)‬ ‫لوالمستأجر‬

‫‪ 7-1‬العمر اإلفتراضى للمبنى‬

‫العمر اإلفتراضى للمبانى‬

‫العمر اإلفتراضى الفني‬ ‫العمر اإلفتراضى االقتصادي‬

‫العمر اإلفتراضى الوظيفي‬

‫الدراسة النظرية ‪-‬المفاهيم األساسية ألعمال اإلدارة لو التشغيل لو الصيانة‬
‫‪ 8-1‬نظام المعلومات للصيانة لو التشغيل ‪:‬‬
‫من الضرورى تحديد األهداف األساسيه والوسائل واألساليب لخزن المعلومات حول‬
‫الصيانه وإستعمالها وتحريرها ‪ ،‬ومهما تكن الجهه التى تسعى إلى وضع نظام‬
‫للمعلومات فسواء أكانت شركات متخصصه بأعمال الصيانه أو جهات حكوميه ‪..‬‬
‫إلخ ‪ ،‬سيكون من المفيد التعرف على ما يلى ‪:‬‬
‫‪ -1‬إحتياجات المستخدمين للمعلومات ( المشتغلين بالصيانه ) ‪.‬‬
‫‪ -2‬طبيعة المعلومات التى يريدونها ‪.‬‬
‫‪ -3‬المصادر التى من الممكن الحصول على المعلومات منها ‪.‬‬
‫‪ -4‬اسلوب تقديم المعلومات بما يسهل صنع القرار ‪.‬‬
 ‫الباب الثانى ‪ :‬الدراسة التطبيقية ‪ -‬دراسة حالة ( فندق ماريوت )‬

‫دراسة جدالول الكميات‬ ‫لوصف المبنى‬

‫لو بنود االعمال‬

‫صور فوتوغرافية‬ ‫لوحات المشرلوع‬

‫لعناصر المشرلوع‬

‫خطة التشغيل‬ ‫دراسة عناصر تشغيل المبنى‬

‫لوالصيانة الموضوعة‬
 ‫أهداف الصيانة‬
‫زيادة العمر االفتراض ي للمبني للحفاظ علي القيمه االستثمارية و تحسين البيئة الداخليه‬
‫للمبني و العمل علي رفع كفاءة االستخدام للمبني‬
‫تحديد مدي مالئمة تشطيبات املبني ألعمال الصيانة‬

‫تحديد طبيعة الصيانة التي تجري باملبني‬

‫تحديد خطة الصيانة املتبعه باملبني‬ ‫أهداف الدراسة امليدانيه‬

‫تحديد عناصر املبني ذات معدالت الصيانة العامليه‬

‫تحديد فريق العمل ألعمال الصيانة‬

‫تحديد امليزانيه املخصصه ألعمال الصيانة‬

 ‫الدراسة التطبيقية –دراسة حالة ( فندق ماريوت)‬
‫‪ 3-2‬خطة التشغيل لو الصيانة الموضوعة‪:‬‬
‫المرحله االلولى ‪:‬‬
‫فى المرحله االولى قام المكتب االستشارى ( حمزة وشاركوه ) بإعداد مستندات التأهيل للدخول فى‬
‫العمليه والتى قامت إدارة الفندق بدورها باإلعالن عنها بالجريدة الرسميه وتقدم سبعة شركات فقط فى‬
‫العمليه للتأهيل‪.‬‬

‫المرحلة الثانية ‪:‬‬

‫عقب انتهاء أعمال المرحله االولى قام المكتب اإلستشارى " حمزة ومشاركوه " بإعداد مستندات المرحله‬
‫الثانيه والتى سيتم طرحها على المقاولين المؤهلين من المرحله االولى وهى على جزئين ‪.‬‬

‫الجزء الثانى ‪ :‬مرجعية العطاء‬ ‫الجزء االلول ‪ :‬اجراءات العطاء ‪.‬‬

‫‪.‬‬
 ‫الدراسة التطبيقية –دراسة حالة ( فندق ماريوت )‬
‫‪ 4-2‬متطلبات العمل إلدارة لوتشغيل لوصيانة المبنى ‪:‬‬

‫‪ -8‬نظام التقارير لوادارة‬ ‫‪ -1‬المتطلبات العامه إلدارة لوتشغيل لوصيانة‬

‫المراسالت‬
‫‪ -9‬تخطيط فراغات المبنى‬
‫لودراسة توظيفها‬
‫‪ -10‬الموارد البشريه‬
‫‪ -11‬جدالول التسعيير‬
‫‪ -12‬صيغة العقد‬
‫‪ -13‬منظومة التعامل مع اإلدارة‬
‫مبنى الفندق‬
‫‪ -2‬إستالم لوتسليم المشرلوع لومستنداته‬
‫‪ -3‬إدارة أعمال الصيانه المعماريه‬
‫‪ -4‬ادارة لوتشغيل لوصيانة النظم‬
‫الكهرلوميكانيكيه‬
‫‪ -5‬تأمين االفراد لوادارة حاالت الطوارئ‬
‫‪ -6‬ادارة الصحه العامه لواالمان‬
‫‪ -7‬ادارة االمن‬
 ‫أسباب اختيار هذا المبنى كدراسة بحثية؟‬
‫المشروع الذي نحن بصدده هو إنشاء مبنى فندقي و سياحي في‬
‫موقع فريد على النيل بمنطقة الزمالك و أمام نادي الجزيرة و ما‬
‫يحيط به من مساحة خضراء قلما تتواجد في أي مشروع آخر‬
‫كما أن هذا المبنى جدير بالدراسة لما يتمتع به من مزج بين‬
‫المباني األثرية و المباني الحديثة حيث استغلت حديقة قصر‬
‫عمر الخيام بالزمالك في إنشاء فندق من أكبر الفنادق السياحية‬
‫في القاهرة كما أن الطرق التكنولوجية المستخدمة في تنفيذه‬
‫سواء في استخدام الميكنة كمعدات أو كطرق و نظم إنشائية‬
‫حديثة من أهم األسباب‪.‬‬
 ‫تقوم منهجية البحث على المراحل التالية ‪-:‬‬
‫أوالً ‪ :‬الدراسة النظرية ‪:‬‬
‫‪-1‬اإلطالع على الرسومات التصميمية و التنفيذية للمشروع‬
‫‪-2‬دراسة الجدوى للمشروع‬
‫ثانيا ً ‪ :‬الدراسة الميدانية‬
‫‪-1‬زيارات ميدانية و مقابلة المسئولين عن التصميم‬
‫• و معايير اختيار التصميم األمثل و األفضل‬
‫•‬

‫‪ -2‬زيارات ميدانية و مقابلة المسئولين عن األعمال اإلنشائية بالمبنى و‬ ‫•‬

‫أسلوب تنفيذ التقنيات الحديثة و مقارنتها بالطرق التقليدية في اإلنشاء‬ ‫•‬
‫‪-3‬دراسة الرسومات التنفيذية للمبنى و البرنامج الزمني للمشروع و األسلوب‬ ‫•‬
‫المتبع في إدارة و تنفيذ المشروع و التعديالت التي تكون قد أدخلت على‬ ‫•‬
‫الرسومات األصلية للمشروع و معوقات تسليم المشروع في ميعاده‬ ‫•‬
 ‫التعريف بالمشروع‬
‫الموقع ‪ :‬كورنيش النيل ‪ -‬منطقة الزمالك ‪-‬أمام نادي الجزيرة – القاهرة‬
‫و يعتبر بموقعه هذا طابع و عالمه محدده و مميزه له و يحيط‬
‫بكتلة الفندق مجموعات من الحدائق و المامش المميزه له‪.‬‬

‫الجهة المالكة ‪ :‬شركة إيجوث‬

‫االستشاري ‪ :‬أ‪.‬د سيد مدبولي‬
‫المقاول العام ‪ :‬الشركة العربية‬
‫العامة للمقاوالت‬
‫بداية العمل ‪1972 :‬‬
‫تاريخ التسليم ‪1982 / 10 / 16 :‬‬
 ‫الموقع العام‬
‫يقع الفندق في منطقة الزمالك‬
‫بالقاهرة‬
‫يحده شماالً ‪ :‬ش ‪ 26‬يوليو‬
‫جنوبا ً ‪ :‬نادي الجزيرة الرياضي‬
‫شرقا ً ‪ :‬كورنيش النيل‬
‫غربا ً ‪ :‬ش النوادي‬

‫كروكي يوضح موقع الفندق بالزمالك‬

‫كروكي يوضح مكونات الفندق‬
 ‫(نبذه مختصره عن المشروع)‬
‫فندق عمر الخيام بالزمالك هو واحد من أكبر و أضخم الفنادق الموجودة بالقاهرة و‬
‫يمتاز بالموقع الفريد على النيل و المساحات الخضراء التي تحيط به من كل جانب و‬
‫قلما تتوفر هذه العوامل في أي فندق من الفنادق‬
‫عام ‪ 1864‬بدء تشييد قصر سراي الجزيره تحت اشراف المعماري االلماني يوليس‬ ‫•‬
‫فرانز‬
‫عام ‪ 1868‬افتتح هذا الفندق مع قناة السويس الستقبال زوار الخديوي اسماعيل و‬ ‫•‬
‫خاصة االمبراطوره أوجيني امبراطورة فرنسا‪.‬‬
‫عام ‪ 1879‬اشترته شركة بهلر للفنادق السويسرسه و ادخلت عليه بعض التعديالت و‬ ‫•‬
‫حولته الي فندق الجزيره ‪.‬‬
‫عام ‪ 1975‬تحول الي فندق عالمي بعد ان ادارته شركة ماريوت العالميه مع ادماجه‬ ‫•‬
‫في برجان كبيران علي جانبي القصر تحت اشراف المعماري( د‪.‬سيد مدبولي) ‪.‬‬
 ‫مكونات المشروع‬

‫يتكون الفندق من ‪:‬‬

‫‪ - 1‬األبراج‪:‬‬
‫و هي بارتفاع أرضي ‪ 20 +‬دور (‪66.25‬م)‬
‫عدد غرف النزالء بالفندق ‪ 1040 :‬غرفة‬
‫‪ 8‬جناح‬ ‫‪:‬‬ ‫عدد األجنحة‬
‫عدد الغرف في الجزء الدائري ‪ 288 :‬غرفة‬
 ‫البرج الشمالي‪:‬‬
‫و مساحته ‪ 72×22‬متر = ‪ 1584‬م‪2‬‬
‫البرج الجنوبي ‪:‬‬
‫وهو مماثل للبرج الشمالي‬
‫‪-2‬المبنى المنخفض ‪low rise :‬‬
‫و هو بإرتفاع (‪ 10.35‬م) أرضي ‪ 2 +‬دور‬
‫و هو يتكون من عدد ‪ 36‬حجرة بكل دور باإلضافة إلى حجرات الخدمات بإجمالي ‪228‬‬
‫حجرة و هو على شكل ثالثة أقواس يحيط بحمام السباحة و الحدائق رابطا ً بين البرج‬
‫الشمالي و الجنوبي‬
‫القصر ‪:‬‬ ‫‪-3‬مبنى‬
‫و هو يحتوي على العديد من قاعات االحتفاالت و المطاعم و الكازينوهات‬
 ‫نتيجة الدراسة الميدانيه‬
‫‪-1‬مدي مالئمة تشطيبات المبني المختلفة ألعمال الصيانة‬

‫أ‪ -‬تم تغيير االرضيات الفنيل و القنالتكس و استبدالها بأرضيات الرخام و السيراميك و البالطات‬
‫الخرسانيه النها اكثر مالئمه ألعمال الصيانة و ذات عمر افتراضي اطول‪.‬‬

‫ب‪ -‬تم تغيير دهانات الزيت للحوائط بالفندق و استبداله بالسيراميك و الموكيت و ورق الفنيل‬
‫لسهولة غسله و تنظيفه‪.‬‬

‫ج‪ -‬االسقف‪ :‬مدهونة بالبالستيك و االسقف المعلقه بدل المصيص‪.‬‬

‫د‪ -‬الساللم ‪ :‬تم تغيير الساللم الرئيسيه المصنوعة من الموزايكو بآخري من الرخام نظرا الهمية‬
‫المظهر الجذاب سياحيا للعمالء و وجود منافسه بين الفنادق االخري‪.‬‬

‫مالحظه ‪ :‬تعطي اهميه كبري ألعمال الصيانة لألعمال الصحية و الحوائط و ارضيات النزالء‬
‫المفروشة بالموكيت لتعرضها للتلف السريع ‪.‬‬
 ‫دراسه تحليليه عن الفندق‬
‫الموقع‪ :‬يقع فندق ماريوت علي نهر النيل مباشرة في منطقة الزمالك و يعتبر بموقعه هذا طابع و‬
‫عالمه محدده و مميزه له و يحيط بكتلة الفندق مجموعات من الحدائق و المامش المميزه له‪.‬‬

‫فكرة التصميم ‪ :‬تم تصميم الفندق علي اساس الحفاظ علي القصر االثري و ادماجه في مبان‬
‫مستخدمه منفصلة عنه في الحديقه المحيطه بدال من الشاليهات الخشبية و ذلك بعد تقوية القصر‬
‫انشائيا و ترميم جميع عناصره حما هو ‪.‬‬

‫امكانيات التوسع المستقبلي ‪ :‬طبيعة الموقع العام تعطي فرصه للفندق للتوسع أفقيا و رأسيا بناء‬
‫علي اشتراطات البناء في المنطقه و المحافظه علي امكانيات و جمال القصر‪.‬‬

‫االسلوب المستخدم في تنفيذ اعمال الصيانه بالفندق ‪:‬‬

‫أسلوب التنفيذ الذاتي حيث توجد اداره هندسيه للصيلنه مكونه من ‪ 100‬فرد‬
‫(مهندسين و عمال و فنيين) ‪.‬‬
‫أما في حالة الصيانة الدوريه التي تتم كل ‪ 5‬سنوات فائءنه يعتمد فيها علي‬
‫مقاولين متخصصين – باالضافه الي توكيل بعض الشركات لصيانة اعمال المصعد‬
‫و التكييف من خارج الفندق ‪.‬‬
 ‫أنواع الصيانه المتبعه في الفندق‬
‫‪ -1‬الصيانه التصحيحيه المخططه و الغير مخططه و تمثل ‪ %60‬تقريبا من‬
‫أعمال الصيانه‪.‬‬
‫‪ -2‬الصيانه الوقائيه المخططه و تقتصر علي المعدات الكهروميكانيكيه‪.‬‬
‫‪ -3‬يتم عمل خطة تفتيش دوري من الشركه االمريكيه االم لضمان صيانة الفندق‬
‫بصفه مستمره‪.‬‬
‫ميزانية الصيانه بالفندق ‪:‬‬
‫تخصص نسبة ‪ % 1.5‬تقريبا من قيمة االرباح العمال الصيانه و التجديد و ربما يزيد عن ذلك‬
‫المبلغ نظرا الهمية الصيانه في الفندق‬
‫أنواع التشطيبات بالمباني و عالقتها بالصيانة‪:‬‬
‫هناك مواد معينه من التشطيبات تحتاج الي صيانه بصفه دوريه ‪.‬‬
‫أكثر انواع التشطيبات التي تحتاج الي صيانه بصفه دوريه هي‬
‫ج‪ -‬المكاتب االداريه‬ ‫ب‪ -‬الممرات‬ ‫أ‪ -‬غرف النزالء‬
‫فأرضيتها الموكيت و القنالتكس تحتاج الي صيانه دوريه منتظمه اكثر من الحوائط‬
‫البالستيك او الزيت وورق الحائط أمام ارضيات المداخل الرخام و أرضيات السيراميك‬
‫و عمرها االفتراضي اطول فال تحتاج الي صيانه‪.‬‬
 ‫خطة الصيانة المتبعه في الفندق ‪:‬‬
‫تشمل خطة الصيانه االتي ‪:‬‬
‫أ‪ -‬اجراء فحص دوري يومي من المشرفين علي الصيانه في كل دور و االبالغ عن أي‬
‫عيب بوضع البالغ بلوحة االبالغ عن العيوب ‪.‬‬

‫ب‪ -‬تتم الصيانه للعناصر المطلوبه بمجرد االبالغ عنها (صيانة الطوارئ) و ذلك من نماذج‬
‫ادارة الصيانه التي يشرف عليها مهندس مدير عام ‪.‬‬

‫ت‪ -‬اعداد تقارير عن الصيانه اليوميه الدوريه التي تتم علي جميع عناصر الفندق و التاكد‬
‫من ان الصيانه قد تمت لها بشكل سليم‪0‬‬

‫ث‪ -‬يتم من خالل برامج الكمبيوتر صيانة جميع اجهزة و مكونات الفندق ‪.‬‬

‫ج‪ -‬هذا بخالف الصيانه الدوريه و المعاينات الدائمه للمباني مع العلم بان جميع انواع‬
‫الصيانه المذكوره متبعه بالفندق خاصة نظرا الهمية ذلك و أثره علي السياحه‬
 ‫مالحظات علي أعمال الصيانه و االصالحات التي تمت بالفندق‪.‬‬
‫تم عمل العزل لالسقف من قبل جهات التنفيذ بطريقه سيئه ادت الي تغيير االسطح أكثر من‬ ‫أ‪-‬‬
‫مره و يقوم الفندق االن بعمل دراسات للبحث عن طرق للعزل حديثه و جيده‬
‫لتجنب تسرب المياه من أحواض الزهور بالواجهات تم عمل أحواض الزهور من االستنلس‬ ‫ب‪-‬‬
‫سمك ‪ 2‬مم‬
‫ج‪ -‬المياه الجوفيه بالقصر أدت الي نشع بالبياض و تكسيره و استعمال مواد كمياويه حديثه‬ ‫ت‪-‬‬
‫للعزل ‪.‬‬
‫د‪ -‬تم عمل اسقف الفندق (هوردي) و مبانيه من الطوب االسمنتي المفرغ ‪ ,‬و هو يعتبر من‬ ‫ث‪-‬‬
‫وجهة نظر فريق الصيانه أصعب ما في الفندق فأي تعديل في الكهرباء يحدث شروخ متعرجه‬
‫يصعب معالجتها اال بكمياويات البناء الحديث‪.‬‬
‫و‪ -‬الدهانات التي كانت موجودهكانت غير مالئمه مع االستخدام يتم تغييرها بورق الفنييل‬ ‫ج‪-‬‬
‫سهل الغسيلو التنظيف‪.‬‬
‫ز‪ -‬أرضية اللممرات مصبوبه لياسه أسمنتيه فتم استبدالها بالرخام ‪.‬‬ ‫ح‪-‬‬
‫ح‪ -‬تم تغيير دهانات حوائط القصر بدهانات حديثه ‪.‬‬ ‫خ‪-‬‬
‫ط‪ -‬تم تركيب موكيت لحوائط الممرات لتحمل الصدمات باالضافه الي جالس بورد‬ ‫د‪-‬‬
‫ك‪ -‬مواسير المياه الساخنه كانت مصنوعه من الحديد فتم تغييرها بالنحاس ‪.‬كما ان لحامات‬ ‫ذ‪-‬‬
‫النحاس القديمه كانت بالقصدير اما االن فلحامها بالفضه‬
‫ل‪ -‬الصيانه المتكرره (اليوميه تقريبا) ‪ :‬الدهانات التلميعات باالستر أما المتوسطه فهي وحدات‬ ‫ر‪-‬‬
‫التكييف و خطوط الكهرباء – السباكه‪.‬‬
 ‫جانب من‬
‫عناصر‬
‫االتصال بين‬
‫القصر و‬
‫البرج‬
‫الجنوبي‬
‫(البازارات)‬
 ‫الواجهة‬
‫المطلة‬
‫على النيل‬
‫( األجنحة )‬
 ‫الواجهة‬
‫الداخلية‬
‫المطلة على‬
‫القصر و‬
‫حدائق‬
‫الفندق‬
‫مدخل‬
‫القصر‬
 ‫جزء من‬
‫واجهة البرج‬
‫المطلة على‬
‫حديقة‬
‫الفندق‬
‫جزء من واجهة‬
‫البرج‬
‫الشمالي‬
‫المطلة على‬
‫الحديقة و‬
‫القصر‬
 ‫واجهة‬
‫حجرات‬
‫النزالء‬
 ‫واجهة‬
‫داخلية‬
‫للبرج‬
‫الجنوبي‬
 ‫واجهة‬
‫المبنى‬
‫المنخفض‬
‫المطلة على‬
‫ملعب التنس‬
‫جزء من البرج‬
‫الجنوبي‬
‫و المبنى‬
‫المنخفض‬
‫المطلة على‬
‫الحديقة‬
 ‫أعمال شبكات التكييف‬

‫أنشطة الكهرلوميكانيكا أعلى األسقف المعلقة‬

‫جانب يوضح ورق الحائط و املوكيت‬
‫باألرضيات و املصدات و اجهزة‬
‫االستشعار‬
 ‫تم استعمال املوكيت‬
‫علي الحوائط‬
‫كمصدات و‬
‫املوزايكو بالساللم و‬
‫املقابض من‬
‫االستنلس و‬
‫االرضيات من‬
‫السورناجا‬
‫يالحظ تغطية الفواصل بقطاعات‬
‫االلومنيوم‬
‫دورات املياه موضح بها استخدام‬
‫السيراميك في االرضيات و‬
‫السقف من الشبك املمدد و به‬
‫االضاءه و استشعار الحريق‬
 ‫جانب من بعض ممرات‬
‫الخدمه و ساللم الهروب‬
‫بالفندق و املواد‬
‫املستخدمه فيها‬
‫عينات من العزل الحراري التي‬
‫تم‬
‫استخدامها في سطح الفندق‬

‫منظر يوضح تغطية االسطح بالزلط‬

‫كنوع من العزل الحراري علي مناطق‬
‫الخدمات‬
 ‫الصور نوضح‬
‫ساحات التخديم‬
‫في الفندق حيث‬
‫تم استخدام‬
‫املواسير املعدنيه‬
‫في االسقف معلق‬
‫عليها وحدات‬
‫االضاءه‬
‫الصور توضح وحدات التكييف املركزي املستخدمه داخل الفندق و في‬
‫الجراج توضح استخدام الحجر الصناعي لحمايته من العوامل‬
‫الجويه و كذلك احواض الزهور‬
‫الصور توضح صندوق البالغات و أوامر الصيانة و هي تعد من أهم االماكن‬
‫داخل الفندق حيث يتم عن طريقها تحديد األعطال التي تحدث داخل‬
‫الفندق و معالجتها‬
 ‫النتائج و التوصيات‬
‫‪-‬هناك بعض المعايير لو األسس التى يجب أن تراعى أثناء مرحلة التصميم‪.‬‬
‫‪ -‬يجب لوضع شبكات األنظمة المختلفة داخل منظومة متكاملة حتى يمكن إدارتها لو تنظيم خطط‬
‫الصيانة الالزمة لها‪.‬‬
‫‪-‬تحديد المتطلبات العامه إلدارة لوتشغيل لوصيانة المبانى‪.‬‬
‫‪-‬أسس إستالم لوتسليم المشرلوع لومستنداته‪.‬‬
‫‪-‬إدارة أعمال الصيانه المعماريه لوتشغيل لوصيانة النظم الكهرلوميكانيكيه‪.‬‬
‫‪-‬تأمين االفراد لوادارة حاالت الطوارئ‬
‫‪ -‬ادارة الصحه العامه لواالمان‬
‫‪ -‬ادارة االمن‬
‫‪ -‬نظام التقارير لوادارة المراسالت‬
‫‪ -‬تخطيط فراغات المبنى لودراسة توظيفها‪.‬‬
‫‪ -‬خطة الموارد البشرية‪.‬‬
‫‪ -‬إلتزامات إدارة التشغيل لوالصيانة‬
‫‪View publication stats‬‬