- Các CTXD trên đất được xây dựng từ năm 1996, 1999 trên đất thuê trả tiền

ền hàng năm, đã
xuống cấp, chất lượng sử dụng còn lại thấp, khả năng sử dụng về lâu dài đòi hỏi hàng
năm phải cải tạo, tu bổ lại; khả năng chuyển đổi thành tiền của tài sản này được đánh giá
là tương đối thấp, tính thanh khoản rất chậm. Đề nghị các cấp phê duyệt, ĐVKD cần thận
trọng và cân nhắc khi nhận thế chấp loại tài sản này.
- Đây là hệ thống máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất chuyên dùng trong ngành chế
biến hải sản, đã qua sử dụng, được sản xuất khá lâu (theo HĐMB, HĐ từ 2006 đến 2008),
chất lượng còn lại thấp => Theo QT.065 thì đây là tài sản không hợp lệ theo chương trình
tín dụng SME, nên Bộ phận ĐG không có cơ sở xác định tỷ lệ OLV. Trường hợp tài sản
này được cấp phê duyệt có thẩm quyền chấp nhận làm TSBĐ tại MSB thì tỷ lệ OLV là
30%.
- Qua khảo sát thực tế tài sản và theo sự hướng dẫn của đại diện Khách hàng (Ông Mai
Xuân Trường-Bộ phận Phòng máy) thì các máy móc thiết bị sản xuất trên là một hệ thống
dây chuyền sản xuất đồng bộ và được lắp đặt bởi các công ty điện, điện lạnh trong nước
trên hồ sơ pháp lý không thể hiện năm sản xuất cụ thể chỉ thể hiện thời gian lắp đặt từ
năm 2011 - 2012. Việc tính tỷ lệ OLV/FMV cho TSBĐ này là tính cả hệ thống dây
chuyền không tính riêng lẻ từng hạng mục. Theo tư vấn của Phòng CSTSBĐ với dây
chuyền MMTB cần xác định đúng năm sản xuất mới có cơ sở xác định tỷ lệ OLV/FMV.
Do đó, Bộ phận ĐG không có cơ sở xác định tỷ lệ OLV/FMV cho TSBĐ này. Tỷ lệ
OLV/FMV cho TSBĐ này do cấp phê duyệt có thẩm quyền quyết định.
- Tại thời điểm khảo sát thực tế tài sản, không có sự tham gia của chính chủ sở hữu tài sản.
Bộ phận ĐG khảo sát dưới sự hướng dẫn của Bà Lê Thùy Trang (Kế toán công ty).
- Hồ sơ do Đơn vị Kinh doanh cung cấp là bản photo, do đó, đề nghị Đơn vị Kinh doanh
và Bộ phận Hỗ trợ Tín dụng đối chiếu các thông tin trong hồ sơ định giá với hồ sơ gốc
trước khi hoàn thiện các thủ tục thế chấp. Bộ phận ĐG không có trách nhiệm kiểm tra
thông tin của những bản photo các giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản yêu
cầu định giá so với bản gốc.
- Tổng giá trị tài sản đảm bảo nêu trên được định giá chỉ để làm cơ sở xác định mức cho
vay của Ngân hàng tại thời điểm ký và không có giá trị khi xử lý để thu hồi nợ. Trường
hợp phải xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ thì giá trị tài sản đảm bảo sẽ là giá trị thực tế
của tài sản tại thời điểm được xử lý.
- Bộ phận định giá căn cứ vào đề nghị của ĐVKD và hồ sơ do ĐVKD cung cấp để xác
định mối quan hệ giữa chủ tài sản và Khách hàng, đề nghị bộ phận thẩm định cho vay
đánh giá lại mối quan hệ giữa Chủ sở hữu tài sản và khách hàng vay vốn trước khi thực
hiện các công việc tiếp theo.
- Tại thời điểm định giá thông tin Tài sản bảo đảm/CSH không có trong Blacklist
- Căn cứ theo QT.TD.055 ngày 04/09/2014 của Tổng Giám đốc về định giá TSBĐ tại
Ngân hàng Doanh nghiệp: Giá trị định giá lại tài sản trên có biến động giảm nhưng nhỏ
hơn 10% nên Bộ phận ĐG giữ nguyên giá trị theo thông báo định giá gần nhất là
4.700.000.000 đồng.
- Chủ sở hữu tài sản là bên thứ 3. Theo QĐ.TD 064 và 065 thì đây là tài sản không hợp lệ
theo chương trình tín dụng SME (tỷ lệ OLV/FMV là N/A). Trường hợp tài sản trên trình
ngoại lệ, được các cấp phê duyệt có thẩm quyền đồng ý là tài sản hợp lệ và chấp nhận
làm TSBĐ tại MSB thì tỷ lệ OLV/FMV theo quy định là 80%.
- Tài sản trên là PTVT có tuổi thọ lớn hơn 5 năm (tính theo năm sản xuất), căn cứ theo
QĐ.TD.065 thì đây là tài sản không hợp lệ theo chương trình tín dụng SME, tỷ lệ
OLV/FMV là N/A.
- Trên cơ sở đánh giá thực tế và phân tích thông tin thị trường Bộ phận ĐG ước tính tỷ lệ
OLV/FMV của tài sản này là 70%. Tỷ lệ OLV/FMV này chỉ mang tính chất tham khảo
trong trường hợp tài sản trên trình ngoại lệ, được các cấp phê duyệt có thẩm quyền đồng
ý là tài sản hợp lệ và chấp nhận làm TSBĐ tại MSB.
- Căn cứ theo Quy định mã số QT.TD.055 của Tổng Giám đốc về định giá TSBĐ tại Ngân
hàng Doanh nghiệp: các tài sản trên đã được định giá vào tháng 10/2014 tại các thông
báo định giá số 298/2014/TBĐG.SME/TTHCM ngày 06/10/2014 và 282-
1/2014/TBĐG.SME/TTHCM ngày 20/10/2014. Tính đến thời điểm định giá lại tổng thể
nhỏ hơn (<) 6 tháng và đồng thời Bộ phận ĐG đã được sự đồng ý của GĐ TTQLRRTD
Miền giữ nguyên giá trị các tài sản trên theo thông báo định giá tháng 10/2014.
- Căn cứ theo Quy định mã số QT.TD.055 của Tổng Giám đốc về định giá TSBĐ tại Ngân
hàng Doanh nghiệp: Tài sản trên đã được định giá vào tháng 1/2015 tại thông báo định
giá số 40/1/2015/TBĐG-AIM, tính đến thời điểm định giá lại tổng thể nhỏ hơn 3 tháng
do đó Bộ phận ĐG giữ nguyên giá trị tài sản theo thông báo định giá gần nhất (ngày
12/01/2015).
- Phụ lục định giá đính kèm theo thông báo định giá này là các thông báo, phục lục, báo
cáo định giá số 298/2014/TBĐG.SME/TTHCM ngày 06/10/2014 và 282-
1/2014/TBĐG.SME/TTHCM ngày 20/10/2014.
- Trên đất có CTXD không có giấy tờ pháp lý thể hiện, có CLCL<40% nên Bộ phận ĐG
không xác định giá trị.
- - Tài sản trên là tài sản hình thành trong tương lai (hiện tại chỉ có HĐ mua bán chưa có
Giấy đăng ký xe ô tô và đăng kiểm xe theo quy định). Bộ phận ĐG xác định giá trị tài sản
dựa theo hồ sơ pháp lý do ĐVKD và Khách hàng cung cấp.
- - Khi tài sản trên hiện hữu (đầy đủ hồ sơ pháp lý sở hữu tài sản theo quy định hiện hành
của Pháp luật và MSB). Đề nghị ĐVKD và KH cung cấp hồ sơ pháp lý tài sản, gửi đề
nghị định giá theo quy định để Bộ phận ĐG thực hiện định giá lại theo đúng quy định của
MSB.
- - Giá trị tài sản trên chỉ được xác nhận trong điều kiện duy nhất là tài sản hiện hữu sau
này có số khung và số máy như trong phụ lục định giá đính kèm theo thông báo định giá
này.
- - Theo quy trình 065 tại phụ lục số 2: tài sản trên chỉ được chấp nhận làm TSBĐ tại MSB
khi thế chấp cùng Bất động sản => Trường hợp Khách hàng không thế chấp BĐS cùng
 thì tài sản trên không hợp lệ và không nhận làm TSBĐ tại MSB => khi đó tỷ lệ
OLV/FMV là N/A.
- Tỷ lệ OLV/FMV trên chỉ áp dụng cho phần giá trị (FMV) của 53 QSD đất
(16.338.744.000 đồng), không áp dụng cho phần giá trị CTXD trên đất do CTXD trên đất
có mục đích sử dụng 100% là đất nông nghiệp sai quy định, luật hiện hành và không
thuộc danh mục tài sản hợp lệ theo chương trình tín dụng SME, tỷ lệ OLV/FMV của
phần CTXD này là N/A.
- Theo quy định, luật hiện hành thì phần CTXD này không được xác định giá trị. Tuy
nhiên, do tài sản này đã được nhận thế chấp tại MSB và những lần định giá trước xác
định giá trị => Bộ phận ĐG vẫn xác định giá trị phần này và chỉ mang tính chất tham
khảo. Việc nhận thế chấp phần CTXD này phải được các cấp phê duyệt có thẩm quyền
đồng ý là tài sản hợp lệ và chấp nhận làm TSBĐ tại MSB.
- Tại thời điểm khảo sát thực tế tài sản, Bộ phận ĐG không khảo sát được bên trong căn hộ
(do CSH tài sản cho người khác thuê và người thuê căn hộ đi vắng), chỉ khảo sát bên
ngoài tài sản theo hồ sơ pháp lý được cung cấp. Do đó, Bộ phận ĐG không kiểm soát
được các rủi ro (có thể phát sinh về sau như tranh chấp…) do không khảo sát được bên
trong tài sản. Đề nghị các cấp phê duyệt lưu ý vấn đề này trước khi đồng ý phê duyệt
nhận tài sản trên làm TSBĐ tại MSB.
- Phần CTXD thể hiện trên GCN đã tháo dỡ và xây dựng lại mới. Phần CTXD mới hiện
KH và ĐVKD chưa cung cấp được các hồ sơ pháp lý liên quan và đồng thời Bộ phận ĐG
không vào được bên trong nhà => không xem xét giá trị phần này.
- Các tài sản trên thuộc đất dự án Mỹ Phước 3, Bến Cát, Bình Dương. Hiện trạng đất
không được sử dụng để trống, xung quanh khu vực đất trống rất nhiều, mật độ dân cư
hiện nay rất thưa thớt. Khả năng sinh lợi từ tài sản hạn chế không như các BĐS tại khu đô
thị hiện hữu. Hầu hết các chủ sử dụng đất đều là nhà đầu tư, không phải những người có
nhu cầu về nhà ở thật sự nên cần phòng ngừa các rủi ro về thị trường. Đồng thời giá trị
QSD đất có thể tăng hoặc giảm mạnh phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường.
- Tài sản định giá là MMTB chuyên dùng hình thành trong tương lai, những thông tin về
tài sản căn cứ thông tin và hồ sơ do TT KHGD Tân Bình, khách hàng cung cấp.
- Do MMTB trên là MMTB chuyên dùng và được nhập khẩu từ nước ngoài, tại thời điểm
định giá BP ĐG không tìm được thông tin giá cả tương đồng với tài sản trên => Vì vậy,
Bộ phận ĐG không đủ cơ sở, thông tin xác định giá trị tài sản trên theo giá thị trường =>
Kết quả định giá trên căn cứ theo giá trị trên Hóa đơn, hợp đồng mua bán được cung cấp.
Đề nghị các cấp phê duyệt lưu ý vấn đề này.
- Theo QĐ.TD 065 thì các MMTB trên được xếp vào loại 2.
- Tỷ giá USD/VND liên ngân hàng 24/05/2016: 21.910 đồng.
- Quy định mã số QĐ.TD.074 của Tổng Giám đốc về chương trình tín dụng đối với phân
khúc tín dụng giao dịch tại Ngân hàng Doanh nghiệp
- Quy định mã số QT.TD.082 của Tổng Giám đốc về định giá và quản lý TSBĐ phân khúc
KHGD tại Ngân hàng Doanh nghiệp
- Quy định mã số QĐ.TD.126 của Tổng Giám đốc về Chương trình tín dụng với khách
hàng Doanh nghiệp siêu nhỏ tại Ngân hàng Doanh nghiệp
- Hướng dẫn mã số HD.TD.089 của Tổng Giám đốc NHDN về định giá TSBĐ
- Tại thời điểm định giá BP ĐG không khảo sát trực tiếp được tài sản do CSH tài sản đang
đi du lịch nước ngoài và căn hộ này đang cho người nước ngoài thuê. Căn cứ hướng dẫn
QT.055, BP.ĐG phát hành thông báo định giá dựa trên BB KSHT cũ của TB định giá số
421/2013/TBĐG/TTHCM ngày 29/7/2013. Đề nghị SME Vũng Tàu thông báo ngay cho
BPĐG khi chủ tài sản về VN để tiến hành khảo sát bên trong căn hộ để bổ sung đầy đủ
hồ sơ tài sản theo quy định.
- Khảo sát thực tế tài sản không có sự tham gia của chính chủ sở hữu và đồng thời BP ĐG
không khảo sát được bên trong nhà chỉ khảo sát bên ngoài tài sản theo hồ sơ pháp lý được
cung cấp. Do đó, Bộ phận ĐG không kiểm soát được các rủi ro (có thể phát sinh về sau
như tranh chấp…) do không khảo sát được bên trong tài sản. Đề nghị các cấp phê duyệt
lưu ý vấn đề này.
- Phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào các dữ liệu mang tính chất lịch sử, vì vậy
dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.
- Mức giá trên là mức giá tham khảo. Chủ tài sản, người sử dụng kết quả định giá này cần
cân nhắc kỹ trước khi ra mọi quyết định.
- Giá trị định giá lại tài sản trên theo báo cáo tư vấn giá số 1608058/2016/TB-TNSV ngày
24/08/2016 của Công ty CP Thẩm định giá TNS Value là 5.243.000.000 đồng, có biến
động tăng nhưng nhỏ hơn 10% so với giá trị định giá gần nhất tại TBĐG số
1041/11/2015/TBĐG-SME ngày 30/11/2015 nên căn cứ theo QT.TD.055 ngày
04/09/2014 của Tổng Giám đốc về định giá TSBĐ tại Ngân hàng Doanh nghiệp, Bộ phận
ĐG giữ nguyên giá trị định giá theo thông báo định giá gần nhất là 5.110.000.000 đồng.
- TBĐG này chỉ ghi nhận lại giá trị định giá (FMV), tỷ lệ OLV/FMV theo Báo cáo tư vấn
giá của Công ty CP Thẩm định giá TNS Value nêu tại mục căn cứ định giá trên và báo
cáo tư vấn giá của Công ty CP Thẩm định giá TNS Value cũng chính là phụ lục định giá
kèm theo TBĐG này.
- Tỷ lệ OLV/FMV của tài sản trên căn cứ theo phụ lục 01 đính kèm Quyết định số
2615/2016/QĐ-TGĐ do Tổng giám đốc ban hành ngày 05/10/2016.
- Chủ sở hữu tài sản (Công ty CP Công nghiệp nặng An-Pha-bên thứ 3) không thuộc danh mục
chủ sở hữu tài sản hợp lệ theo quy định. Theo QĐ.TD.065 đây là dung sai, kiến nghị cấp có
thẩm quyền xem xét trước khi nhận thế chấp tài sản này (Thẩm quyền phê duyệt dung sai là
HĐTD SME).
- - Khảo sát thực tế tài sản dưới sự hướng dẫn của Bà Võ Hạnh Dung (Chuyên viên tư vấn
tài chính cá nhân_RB Cần Thơ), không có sự tham gia của chính chủ sở hữu tài sản.
- - Hồ sơ do Đơn vị Kinh doanh cung cấp là bản photo, do đó, đề nghị Đơn vị Kinh doanh
và các bộ phận nghiệp vụ khác có liên quan đối chiếu các thông tin trong hồ sơ định giá
với hồ sơ gốc trước khi thực hiện các công việc khác có liên quan.
 - Tài sản trên là tài sản hình thành trong tương lai (pháp lý hiện tại là Hợp đồng mua bán; Bản
thuyết minh kỹ thuật dây chuyền MMTB).
-  Khi tài sản trên hiện hữu (đầy đủ hồ sơ pháp lý sở hữu tài sản theo quy định hiện hành của
Pháp luật và MSB). Đề nghị ĐVKD và KH cung cấp hồ sơ pháp lý tài sản, gửi đề nghị định giá
theo quy định để Bộ phận ĐG thực hiện định giá lại theo đúng quy định của MSB.
- Hồ sơ do Đơn vị Kinh doanh cung cấp là bản photo, do đó, đề nghị Đơn vị Kinh doanh
và các bộ phận nghiệp vụ khác có liên quan đối chiếu các thông tin trong hồ sơ định giá
với hồ sơ gốc trước khi thực hiện các công việc khác có liên quan.
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
- Căn cứ hợp đồng dịch vụ: số …/HDDV/TNSV
- src="/COLLAT4/uploadCollat/renderImageLogo2?uploadID=38204"

TUQ CT HĐQT (UQ số 08/2017/UQ-CT)