Sticanje prava vlasništva na nekretninama

Doc.dr. Larisa Velić*1

Doc.dr. Dubravko Grgić*

STICANJE PRAVA VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA

Sažetak
Promjena političko-ekonomskog sistema u Bosni i Hercegovini nemi-
novno je uticala i na stvaranje novog pravnog okvira kojim se regulišu
vlasništvo i druga stvarna prava uz punu afirmaciju demokratije i ljudskih
prava. Novi pravni okvir otvorio je i niz pitanja vezanih za sticanje, ko-
rištenje, raspolaganje, zaštitu i prestanak prava vlasništva i drugih stvar-
nih prava, te istakao značaj usklađivanja zemljišnoknjižne evidencije sa
stvarnim pravnim stanjem nekretnina. Poseban značaj ima sam momenat
sticanja stvarnih prava i s tim u vezi odnos prava stečenih ex lege ili
putem odluke suda ili drugog nadležnog organa i prava evidentiranih u
javnim registrima. U radu se analiziraju zakonska rješenja koja određuju
način pribavljanja prava na nekretninama in concreto, te se predstavljaju
aktuelni problemi iz prakse i relevantne sudske odluke. Za sticanje prava
vlasništva na nekretninama javni registri imaju ključnu ulogu, a na pitanje,
da li je upis prava u zemljišnu knjigu modus sticanja prava vlasništva ili
samo jedan od elemenata koji služe pravnoj sigurnosti trećih lica, će se u
nastavku dati odgovor.
Ključne riječi: sticanje prava vlasništva na nekretninama, predbilježba,
višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine, bračna stečevina, javni registri

1)*Pravni fakultet u Zenici

*Pravni fakultet u Zenici

Pregledni naučni radovi

141
Larisa Velić, Dubravko Grgić

I. O sticanju prava vlasništva

Pravo vlasništva je po svojoj strukturi složeno pravo koje svom nosiocu
daje najširi opseg ovlaštenja. Radi se o stvarnom pravu na određenoj stvari
koje titularu prava omogućava da slobodno i po svojoj volji stvar posjedu-
je, koristi i da s njom raspolaže, te da svako drugo lice od toga isključi uko-
liko to nije protivno tuđim pravima i zakonskim ograničenjima. Složenost
se ogleda ne samo u pogledu sadržine prava već i u načinu sticanju prava
vlasništva na nepokretnoj stvari, te u činjenici da je zakonodavac morao
pored načina sticanja, regulisati i sam momenat sticanja prava vlasništva.
Kada je riječ o sticanju prava vlasništva na nekretninama, zakonodavac
razlikuje sticanje prava vlasništva na nekretninama na osnovu pravnog po-
sla od sticanja prava odlukom suda ili drugog nadležnog organa, naslje-
đivanjem ili ex lege. Osoba koja pravo vlasništva na nekretnini stiče na
osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili drugog nadlež-
nog organa svoje pravo može, ali ne mora evidentirati u zemljišnoj knjizi
(upis je deklaratoran), dok se pravo vlasništva na nekretninama na osnovu
pravnog posla stiče upravo uknjižbom (konstitutivnost upisa). Derivati-
van način sticanja vlasništva, kada je predmet nekretnina, zahtijeva dakle,
pored osnova za sticanje (ugovora) i modus sticanja. Modus se pri tome
ne sastoji u predaji stvari, već u upisu u javne registre2. Ovakvim zakon-
skim rješenjem Bosna i Hercegovina se priključila germanskom pravnom
sistemu, koji zemljišnim knjigama daje jako značajnu ulogu, za razliku od
sistema poput francuskog gdje se sticanje prava vlasnišva na nekretninama
vezuje za momenat sklapanja ugovora, „contrat de vente définitif“ ili „acte
authentique“, a upis u zemljišne knjige predstavlja samo stvar forme3.
Načelo upisa stvarnih prava je važilo i u ranijim propisima imovin-
sko-pravne prirode. Međutim, isto je, bez obzira na propise, gubilo na
praktičnom značaju, što se može vidjeti i u nekim odlukama gdje se tačnost
zemljišnih knjiga dovodi u pitanje i zahtijeva istraživanje vanknjižnog
vlasništva4. Sudska praksa je dakle negirala mogućnost savjesnog sticanja

2) E.Hašić, L./Velić, G./Nezirović, G./H.Tajić, Praktikum za stvarna prava I dio,175.

3) https://www.evz.de/fileadmin/user_upload/cec-ev/PDF/_BROCHURES/Immobilienkauf_in_
Frankreich__2016__01.pdf od 20.5.2018. godine.
4) Odluka Vrhovnog suda Srbije, Rev. 4740/92 „Savestan kupac nepokretnosti je ono lice, koje
pored pouzdanja u zemljišne knjige prethodno utvrdi stanje poseda kupljene nepokretnosti.“ Odluka
Vrhovnog suda Vojvodine, Gž. 103/89 „Lice koje ima pravni osnov sticanja i posed nepokretnosti

Anali Pravnog fakulteta

142
 Sticanje prava vlasništva na nekretninama

prava vlasništva samo na osnovu povjerenja u zemljišne knjige. Razlog

tome bio je veliki nesklad između knjižnog i vanknjižnog stanja. Prednost
se davala vanknjižnom vlasniku, ukoliko je njegov pravni osnov sticanja
prava bio jači. Time su vanknjižni vlasnici bili zaštićeni, a upravo to je
dovelo do još većeg razilaženja knjižnog i vanknjižnog stanja5.
Nakon raspada socijalističkog sistema u svim državama bivše Jugosla-
vije, dolazi do uspostavljanja privatnog vlasništva na stvarima koje su bile
u društvenom vlasništvu6. Radi se o krupnim promjenama koje su potpuno
preoblikovale pravni poredak. U kontekstu teme ovog rada, bitno je istaći
da je već početkom devedesetih godina u susjednoj Republici Hrvatskoj
došlo do refome vlasničko-pravnih odnosa, te da je 1996. godine done-
sen novi Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima7 koji u članu 119.
propisije da se vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom
stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi, na temelju valjano očitovane
volje dotadašnjega vlasnika, usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe
na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije. Sticanje prava vlasniš-
tva na nekretninama na osnovu pravnog posla tako pored općih pretpo-
jače je u pravu od zemljišno-knjižnog imaoca prava svojine.“ (Mutabčić, H/Brkić, E.: Uloga i
značaj Načela savjesnosti u procesu reforme Zemljišnoknjižnog prava, http://pf.untz.ba/dokumenti/
casopisi/2015/zbornik_1_clanak_1.pdf). Tajić, H. „Građansko i privredno pravo u praksi sudova
BiH“ iz 2009. godine: Zaključci savjetovanja Saveznog suda, republičkih i pokrajinskih vrhovnih
sudova i Vrhovnog vojnog suda održanog u Beogradu 28. i 29. maja 1986. godine-Bilten
Saveznog suda, boj 25/1986, strana 48: „Kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi
sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jačem pravu sud odlučuje primenom načela morala
socijalističkog samoupravnog društva, savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava.
Kada su svi kupci savesni a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u državinu niti je ishodio
upis prava svojine u zemljišnu knjigu...jači pravni osnov ima raniji kupac...ako ni jedan od njih
nije ishodio upis,...s obzirom na kolizije između formalnog stanja u javnim knjigama i materijalno
pravnog stanja u prirodi, kod ocene pitanja valjanosti sticanja prava svojine na nepokretnosti ne
može se osloniti samo na kriterij prioriteta i bezrezervnog pouzdanja u zemljišno-knjižno stanje..“
Tajić, H. „Građansko i privredno pravo u praksi sudova BiH“, str. 76: Vrhovni sud Republike
Srpske, broj: Rev-39/96 od 18.7.1996. godine: „Činjenica da je neko upisan u zemljišnim knjigama
kao vlasnik samo je pretpostavka svojine. Ta pretpostavka otpada ako dugi čije sticanje nije upisano
u zemljišnim knjigama dokaže da ima valjan naslov i istinit način sticanja tog prava.“
5) Pored navednog, razlog izostanka knjiženja nekretnina bili uspostavljena državna i ideološka
represija uspostavljena u vrijeme socijalizma kao i visoki porezi. Detaljnije vidi: Velić, I.,ZIPS,
broj: 1008, jula 2004.
6) P.Simonetti, P. „Vlasništvo i njegove transformacije, jamstvo i zaštita u ustavnom porektu
Republike Hrvatske,
Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 1, Suppl., 333-364 (2010.), 333.
7) Narodne novine Republike Hrvatske broj: 91/96.

Pregledni naučni radovi

143
Larisa Velić, Dubravko Grgić

stavki stjecanja prava vlasništva (sposobnost stvari, sposobnost stjecatelja,

pravni osnov) zahtijeva i ispunjenje posebnih pretpostavki (valjanost prav-
nog posla, ovlaštenja i sl. i upis stjecateljevog prava vlasništva u zemljišnu
knjigu)8. Iz navedenog je vidljivo da zakonodavac u Hrvatskoj već tada
zemljišnoj knjizi daje poseban značaj, jer se publiciranje prava na nekret-
ninama posmatra kao jedini način osiguranja pravnog prometa nekretnina9.
U slučaju višestrukog ugovaranja otuđenja nekretnine, pravo stiče osoba
koja je na temelju pravnog posla prva zatražila upis, ostale osobe mogu
podnositi obigacione zahtjeve10.
Reforma Građanskog prava u Srbiji nije završena; i dalje se primje-
njuje stari Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa11 i Zakon o pro-
metu nepokretnosti12. Za razliku od situacije u Republici Hrvatskoj i Bo-
sni i Hercegovini, gdje je ponovo uvedeno načelo superficies solo cedit i
time promijenjena definicija nekretnine, na način da se ista definiše kao
zemljišna čestica zajedno sa svim onim što je sa njom trajno spojeno, u
Republici Srbiji zadržana je ranija definicija koja glasi: „Nepokretnosti su:
zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade
(poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građe-
vinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije,
garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine“.
Međutim, u Republici Srbiji je formirana komisija za izradu Građanskog
zakonika,13 koja je pripremila prednacrt Zakonika koji ovu oblast (Stvarno
pravo) reguliše u skladu sa savremenim principima građanskog prava14.
Tako je, između ostalog, propisano da se pravo svojine na nekretninama,
na osnovu pravnog posla, stiče upisom u zemljišne knjige, član 1709, kao
8) N.Gavella et al., Stvarno pravo, Zagreb 2007., 451.
9) T.Josipović, Uvod u zemljišnoknjižno pravo, Zagreb 2001., 28.
10) Gavella, et al., 463.
11) Zakon je objavljen u “Sl. listu SFRJ”, br. 6/1980 i 36/1990, “Sl. listu SRJ”, br. 29/1996 i “Sl.
glasniku RS”, br. 115/2005.
12) “Sl. glasnik RS”, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015.
13) Objavljen je nacrt Građanskog zakonika koji se sastoji iz pet cjelina koje čine Opšti dio,
Obligacioni odnosi, Stvarno pravo, Porodični odnosi i Nasleđivanje na web stranici: https://www.
mpravde.gov.rs/files/NACRT.pdf
14) Detaljnije o ovome vidi: Petrović Tomić, N., Savez udruženja pravnika Srbije i Republike
Srpske u Aktuelna pitanja savremenog zakonodavstva – Zbornik radova sa Savetovanja pravnika 3.
– 7. juna 2018. godine Budva, str. 65. – 83. kao i Perović, S. „Besede sa Kopaonika“, 2017. godine,
Beograd, 39. – 62; 1033-1034.

Anali Pravnog fakulteta

144
 Sticanje prava vlasništva na nekretninama

i da u slučaju sukoba prava pribavilaca nepokretnosti, prednost ima onaj

koji prvi zahtijeva upis u zemljišne knjige, član 1713. Pored navedenog
promijenjena je i definicija nekretnine15.
U Bosni i Hercegovini reforma vlasničkopravnih odnosa počinje do-
nošenjem novih Zakona o zemljišnim knjigama koji sadrže i odredbe koje
bi trebale biti sastavni dio materijalnog prava (sticanje prava vlasništva).
Nakon što je Visoki predstavnik, nametnuo zakone o zemljišnim knjigama
2002. godine u Federaciji BiH i u Republici Srpskoj, a isti kasnije potvrđeni
od strane parlameta Federacije odnosno Narodne skupštine RS16 a posebno
nakon što su stupili na snagu zakoni o stvarnim pravima u FBiH i RS, ze-
mljišna knjiga i u BiH dobija na značaju. Zakonodavac polazi od toga da
zemljišne knjige istinito i potpuno odražavaju činjenično i pravno stanje
nekretnine, tako da štiti treće savjesno lice koje sa povjerenjem u zemljiš-
nu knjigu kupuje nekretninu17. Vanknjižni vlasnik se bez obzira na osnov
sticanja sankcioniše i ostaje bez nekretnine u korist savjesnog sticaoca.
Posljedice neregistrovanja su nedvosmisleno regulisane članom 52. stav 2.
ZSP koji glasi: „Pravo vlasništva stečeno na osnovu nasljeđivanja, zakona,
odlukom suda ili drugog nadležnog organa ne može se suprotstaviti pravu
treće savjesne osobe koja je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige
podnijela zahtjev za upis svoga prava prije nego je osoba koja je stekla
pravo vlasništva na osnovu nasljeđivanja, zakona odluke suda ili drugog
nadležnog organa zatražila upis svog prava“. Zemljišne knjige ovakvim
zakonskim rješenjima ponovo dobijaju na značaju18. Reformom stvarnih
prava u BiH otišlo se i korak dalje, te je određen i momentat sticanja prava
vlasništva na napokretnostima i to na način da je za sticanje stvarnih prava
relevantan trenutak podnošenja zahtjeva za uknjižbu, a ne sama provedba
upisa (član 53. stav 4. ZSP FBiH i RS ). Cilj reforme je svakako pojed-
nostavljivanje stvarnopravnog uređenja, bez mijenjanja osnovnih načela.
Originarni način sticanja vlasništva na nekretninama, dakle, prema ZSP
15) „Nepokretnosti su zemljišne parcele, a zgrade ili drugi građevinski objekti koji su izgrađeni
kao trajni objekti su priraštaji zemljišta.“
16) Zakon o zemljišnim knjigama FBiH (Službene novine Federacije BiH, 19/03, 54/04) i Zakon
o zemljišnim knjigam RS (Službeni glasnik Republike Srpske’’, broj 67/03, 46/04 i 109/05 i 119/08)
17) D.Medić, Novo Stvarno pravo Republike Srpske, 16.
D.Medić /H. Tajić, Sudska praksa iz stvarnog prava, Sarajevo-Banja Luka 2008., 360.
18) D.Medić, Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj, str. 12; http://www.gfpn-au.com/sites/
default/files/GFPN-1-1/GFP_godina%201_broj%201%20-Dusko%20Medic.pdf od 1.6.2018.

Pregledni naučni radovi

145
Larisa Velić, Dubravko Grgić

FBiH i RS ne zahtijeva upis stečenog prava u javni registar, ali neregistro-

vanje tog prava može imati negativne posljedice po „vanknjižnog“ vlasni-
ka.19 Zakonodavac je i prije stupanja na snagu ZSP, u ZZK istakao značaj
javnih registara, te je u cilju ažuriranja zemljišne knjige i sprečavanja van-
knjižnog vlasništva, u članu 5. ZZK propisao konstitutivnost upisa prava
na nekretninama u svim slučajevima, izuzev u slučaju nasljeđivanja. In-
tencija zakonodavca je bila da se izvrši registracija stvarnih prava u svrhu
obezbjeđenja pravne sigurnosti i nesmetanog tržišnog poslovanja. Među-
tim, takva odredba nije bila u skladu sa tada važećim zakonom o Vlasnič-
ko-pravnim odnosima FBiH, a intencija zakonodavca koja se manifesto-
vala u ZZK nije prihvaćena ni pri izradi ZSP. Stoga je zadržan raniji tj.
tradicionalni koncept sticanja prava vlasništva, koji za sticanje prava na
osnovu zakona, nasljeđivanja ili odluke suda ili drugog nadležnog organa
nije zahtijevao upis u zemljišnu knjigu20.

II. Problemi i posljedice (ne)blagovremenog upisa u javne knjige

Iz naprijed izloženog proizilazi da upis prava vlasništva u zemljišne
knjige označava momenat prenosa vlasništva na nekretninama sa pravnog
prednika na pravnog slijednika kada je do prenosa prava došlo na osnovu
pravnog posla. Ovim se obezbjeđuje pravna sigurnost jer primjenom nače-
la zemljišnoknjižnog prava (načelo povjerenja u zemljišne knjige), svako
savjesno treće lice koje se pouzda u zemljišne knjige, stiče pravo vlasniš-
tva na nekretnini, čak i u situaciji kada zemljišna knjiga nije potpuna ili je
netačna21.
Ipak, u praksi se često pojavljuje problem u vezi ocjene kome priznati
pravo vlasništva u slijedećim slučajevima:
1. Raspolaganje nekretninom nakon upisa predbilježbe (dejstvo pred-
bilježbe)
2. Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine

19) O ovome više vidi: I.Babić /D.Medić /E.Hašić, /M.Povlakić /L.Velić, Komentar Zakona o
stvarnim pravima FBiH, 2014, 287-290.
20) ZZK je stupanjem na snagu Zakona o premjeru i katastru Republike Srpske (“Službeni
glasnik RS”, br.: 6/2012, 110/2016 i 22/2018) u Republici Srpskoj stavljen van snage, član 198.,
dok je u Federaciji BiH bez izmjena u relevantnom dijelu i dalje na snazi.
21) O.Stanković /M.Orlić, Stavrno pravo, 332; član 55. ZSP.

Anali Pravnog fakulteta

146
 Sticanje prava vlasništva na nekretninama

3. Raspolaganje bračnom stečevinom na nekretnini koja je u zemljiš-

nim knjigama upisana kao vlasništvo samo jednog od supružnika
U davanju odgovora na pitanja u vezi mogućih situacija, nalazimo da
dva elemenata igraju ključnu ulogu: savjesnost kod kupca i stanje u ze-
mljišnim knjigama. Polazeći od navedenog, odgovori bi bili slijedeći:

1. Raspolaganje nekretninom nakon upisa predbilježbe

(dejstvo predbilježbe)
Predbilježba je uvjetni, privremeni upis prava na nekretninama kojim
se sticanje, prijenos, ograničenje ili prestanak prava postiže naknadnim
opravdanjem, shodno članu 2. stav 3. Zakona o zemljišnim knjigama
FBiH (ZZK)22. Predbilježba se može posmatrati kao osiguranje obligacio-
nopravnog zahtjeva na stvarnopravnu promjenu23. Bez obzira na činjenicu
da predbilježba osigurava sticanje nekog stvarnog prava i rang upisa, ona
time ne dobija stvarnopravni karakter. Predbilježba je dakle samo formal-
na vrsta upisa, koja se može ali i ne mora zahtijevati, a označava buduću
promjenu stvarnog prava.
Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, i to sa učinkom od
časa kada je prijedlog za predbilježbu bio podnesen (član 54. stav 2 reče-
nica 2. ZSP). Dužnik tj. osoba na čijoj nekretnini je upisana predbilježba
u korist povjerioca, može i dalje raspolagati s tom nekretninom, međutim,
takvo raspolaganje ne proizvodi pravna dejstva prema povjeriocu koji je
svoje pravo osigurao predbilježbom. Upisom predbilježbe onemogućava
se savjesno sticanje nekretnine od strane trećih lica s obzirom da iz ze-
mljišne knjige postaje vidljivo postojanje prava trećih lica vezana za tu
nekretninu. Predbilježba dakle predstavlja zaštitni mehanizam za slučaj
raspolaganja suprotnog upisanom pravu predbilježbe. Međutim, upitno je
do kada taj zaštitni mehanizam traje, i da li se može suprostaviti licima
koja polažu pravo na namirenje u odnosu na još uvijek upisanog vlasnika
nekretnine. Predbilježba nema dejstvo zabrane raspolaganja niti predstav-
lja blokadu zemljišne knjige. Ukoliko dođe do raspolaganja nekretninom
na način da bi to raspolaganje onemogućilo sticanje predbilježbom osi-
guranog prava, takav pravni posao bi bio relativno ništav naspram lica u
22) Vidi deteljnije u :I. Babić et al., Komentar ZSP uz član 54.
23) Schreiber „Immobilienrecht“ Handbuch 2 izdanje, 1263; Wacke in: Muenchener Kommentar
§ 883, Rn. 3 i 4.

Pregledni naučni radovi

147
Larisa Velić, Dubravko Grgić

čiju korist je predbilježba upisana. Međutim, ipak postoje i neki izuzeci,

recimo kada je kupac čije je pravo osigurano predbilježbom odustao od
kupovine nekretnine, bez da je podnio zahtjev za brisanje predbilježbe, ili
kada vlasnik nekretnine iz njemu poznatih razloga garantuje da licu čije
je pravo predbilježeno neće dati saglasnost, onda upis predbilježbe ne bi
imao više isto značenje, ili pak kada lica čije je pravo osigurano predbiljež-
bom odluči svoje pravo uz odgovarajuću naknadu ustupiti novom kupcu24.
Raspolaganje nekretninom opterećenom predbilježbom mogu dakle pod
određenim uslovima biti valjano.
U Njemačkoj je propisano da se nakon opravdanja predbilježbe po služ-
benoj dužnosti brišu svi upisi koji su nakon što je stigao prijedlog za upis
predbilježbe bili dopušteni protiv zemljišnoknjižnog prednika. Kod nas ne
postoji izričita odredba koja to reguliše, ali s obzirom na identičnu defini-
ciju predbilježbe i njen istovjetni značaj, a posebno imajući u vidu retro-
aktivno dejstvo predbilježbe u smislu člana 54. stav 2. rečenica 2., ovakav
način postupanja bi bio opravdan i u BiH25. Problem predstavlja činjenica
da takvu odredbu nemamo u BiH, te da je teško očekivati da će zemljišno-
knjižni referenti po službenoj dužnosti poduzimati radnje.
Poseban problem predstavlja postojanje predbilježbe u stečajnom ili
izvršnom postpku. Članom 68. Zakona o stečajnom postupku FBiH, pro-
pisano je da ukoliko je u zemljišnu knjigu upisana predbilježba radi osigu-
ranja zahtjeva za sticanje ili ukidanje prava na nekoj dužnikovoj nekretnini
ili na nekom pravu upisanom u korist stečajnog dužnika ili radi osiguranja
zahtjeva za promjenu sadržaja ili reda tog prava, povjerilac svoje potraži-
vanje može namiriti kao povjerilac stečajne mase. S druge strane, članom
60. istog zakona propisano je da se nakon otvaranja stečajnog postupka
ne mogu valjano sticati prava na dijelovima imovine koja ulazi u stečajnu
masu, čak i u slučaju da se to sticanje ne temelji na raspolaganju stečajnog
dužnika, ni na prinudnom izvršenju ili osiguranju u korist stečajnog povje-
rioca, izuzev u slučaju sticanja s povjerenjem u zemljišne knjige.
Tretman predbilježbe u izvšnom postupku nije izričito regulisan, ali se
u vidu treba imati slijedeće: Upis predbilježbe nesporno ne znači da je
došlo do blokade zemljišne knjige, tako da upis predbilježbe vlasništva u
korist određene osobe, ne sprječava izvršni postupak na nekretnini koji je
24) L.Velić, „Prebilježba“, Sudska praksa broj 71, 2018., 38.
25) Ibid.

Anali Pravnog fakulteta

148
 Sticanje prava vlasništva na nekretninama

pokrenut protiv vlasnika te nekretnine26. Međutim, kao što smo već rekli,
raspolaganje nekretninom na kojoj je već upisano pravo predbilježbe ne
proizvodi pravno dejstvo, ukoliko bi se na taj način onemogućilo sticanje
predbilježenog prava. To se odnosi i na raspolaganja u okviru izvršnog
postupka. Razlika se pravi zavisno od toga kada je izvršen upis predbi-
lježbe i da li je došlo do opravdanja predbilježbe prije prodaje nekretnine
u izvršnom postupku. Ukoliko je predbilježba upisana nakon zabilježbe iz-
vršenja, lice u čiju korist je izvršena predbilježba ne uživa stvarno pravnu
zaštitu, već ima samo pravo na naknadu iz kupoprodajne cijene. Međutim,
ukoliko se predbilježba prije prodaje opravda, onda se postupak treba obu-
staviti27. Osoba koja svoje pravo nije opravdala, ne može biti zaštićena,
niti spriječiti izvršni postupak imajući u vidu činjenicu da zakonodavac ne
propisuje rok za opravdanje predbilježbe, niti je u praksi uobičajeno propi-
sivanje ovakvog roka, te je otvorena mogućnosti zloupotrebe ovog prava.
S druge strane, obzirom da se opravdanjem predbilježbe, ista pretvara u
uknjižbu sa pravnim učincima od časa kada je ista provedena, predbiljež-
ba djeluje i na upise koji su provedeni nakon njenog upisa.
Pored klasičnih primjera upisa predbilježbe radi nedostatka clausule in-
tabulandi ili nedostatka članom 3. ZZK propisanih isprava, zakonodavac
je propisao upis prava predbilježbe i za neke posebne slučajeve. Tako je
članom 86. stav 5. ZSP propisao da će se u korist privremenog etažnog vla-
snika upisati predbilježba budućeg vlasništva. Budući vlasnik se na ovaj
način osigurava od višestrukog otuđenja istog stana od strane vlasnika, ali
predbilježba u ovom slučaju ne pruža povjeriocu nikakva prava ukoliko
zgrada ne bude izgrađena.

1. Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine

Problem vezan za višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine je bio
prisutan u cijeloj bivšoj SFRJ. Razlog predstavlja činjenica da zemljišne
knjige nisu bile ažurne, te se prenos često vršio vanknjižno, pored navede-
nog zemljišnim knjigama se u praksi nije pridavao potreban značaj, porez
26) BGHZ (Vrhovni sud Njemačke) 46, 124, 126 i dalje; BGHZ 75, 288, 290; BGH, NJW (Nove
pravne sedmične novine), 1996, 3147.
27) Ovakav način postupanja je propisan § 28 Njemačkog Zakona o izvršnom postupku (Gesetz
über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung): „Ukoliko izvršni sud dođe do saznanja
o postojanju određenog prava koje je upisano u zemljišnoj knjizi, a isto predstavlja smetnju za
izršenje, u tom slučaju izvršni postupak će biti obustavljen....“

Pregledni naučni radovi

149
Larisa Velić, Dubravko Grgić

na promet nekretnina je bio previsok, te se usljed toga kupac često nije

upisivao i ako je ispunjavao sve potrebne uslove28. Slijedom toga, u cijeloj
bivšoj Jugoslaviji, pa tako i u BiH, sudska praksa je razvila kriterije za
utvrđivanje prava vlasnštva na način da je tražen jači pravni osnov i savje-
snost sticatelja kako u pogledu zemljišnoknjižnog stanja tako i u pogledu
vanknjižnog stanja (Vrhovni sud BiH, Rev 363/85 od 26.9.1985; Bilten
Vrhovnog suda BiH 3/91, str. 19; Vrhovni sud Jugoslavije Rev. 315/73 od
26.12.1973., Zbirka sudskih odluka (nova serija) kn. I, sv.1. odlomak br.
26.). Sudska praksa se vremenom ujednačila, a osnovni kriteriji za sticanje
su postali vrijeme upisa i savjesnost. Kao rezultat pomenute prakse uveden
je i član 57. ZSP kojim je propisano da u slučaju višestrukog ugovaranja
otuđenja, vlasništvo stiče ona osoba, koja je kao savjesna prva podnijela
zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, a ako su ispunjene i ostale pretpostavke
za sticanje prava vlasništva, član 57. stav 1. Dakle, pravna pravila zemljiš-
noknjižnog prava i ZSP dovode do zaključka da u slučaju sukoba pravnih
osnova dvije osobe koje svoja prava izvode od istog zemljišnoknjižnog
vlasnika, prednost ima ona osoba koja se prva upiše u zemljišnu knjigu,
tj. prva preda zahtjev za uknjižbu, shodno članu 53. stav 4. ZSP, ako je pri
tome bila savjesna29. Vrijeme zaključenja ugovora o kupoprodaji pri tome
nije relevantno. Međutim, ukoliko se radi o osobi koja nije bila savjesna,
dakle, ako je znala ili je morala znati da je osoba od koje izvodi svoje pra-
vo već ranije zaklučila ugovor o kupoprodaji ili poklonu ili doživotnom iz-
državanju sa drugom osobom, onda će ta osoba izgubiti svoje pravo, čak i
ako je isto upisala u zemljišne knjige30. Ako je kupac pravno lice, onda mu
se u punom obimu računa eventualno znanje njegovog upravnog organa31.
Ako fizičko lica zastupa njegov zakonski zastupnik, onda je mjerodavno
znanje zastupnika32, osim u slučaju kada je riječ o staratelju za posebne slu-
čajeve, kada je isti dužan uvažiti i mišljenje štićenika33. Načelo povjerenja
u zemljišne knjige štiti dakle kupca, samo ako je ovaj bio savjestan.
28) I. Babić et al. u Komentaru ZSP FBiH uz član 57.
29) Ovo pitanje je na isti način regulisano i u Republici Hrvatskoj članom 125. Zakon o
vlasništvu i drugim stvarnim pravima: „Kad je više osoba sklopilo s otuđivateljem pravne poslove
radi stjecanja vlasništva iste nekretnine, vlasništvo će steći ona koja je u dobroj vjeri prva zatražila
upis u zemljišnu knjigu, ako su ispunjene i sve ostale pretpostavke za stjecanje vlasništva“.
30) O.Stanković/M.Orlić, Stvarno pravo, 335.
31) Schreiber, Immobilienrecht (Pravo na nekretninama), 862.
32) Ibid.
33) BGHZ (Časopis, Savezni vrhovni sud Njemačke) 38, 65, 68.

Anali Pravnog fakulteta

150
 Sticanje prava vlasništva na nekretninama

Uvođenje „predbilježbe“ kao uvjetnog upisa u zemljišnu knjigu, sma-

njuje rizik zloupotrebe prava i višestrukog otuđenja. Upravo u situacijama
kada uknjižba nije moguća (npr. iz razloga što nije plaćen porez, nije pla-
ćena cijena i sl.), upis ovog novog prava sprječava savjesno sticanje od
strane trećih lica. Upisom predbilježbe publicira se se obligacionopravni
odnos, te se riziko višestrukog otuđenja smanjuje. Ovo važi i u slučaju da
postoji zabilježba spora ili zabrane otuđenja i sl.

2. Jednostrano raspolaganje bračnom stečevinom i načelo

povjerenja u istinitost ipotpunost zemljišnih knjiga
Bračna stečevina je regulisana porodičnim zakonima na način da imo-
vina koju su bračni partneri stekli radom za vrijeme trajanje bračne zajed-
nice, kao i prihodi iz te imovine, postaje suvlasništvo (član 252. Federaciji
BiH i član 229. Brčko distrikta) odnosno zajedničko vlasništvo (član 270.
stav 5. PZ u Republici Srpskoj) bračnih partnera. Pored navedenog, u brač-
nu stečevinu ulazi dobit od igara na sreću, imovinska korist od autorskog
prava i autorskom pravu srodnih prava ostvarenih tokom trajanja bračne
zajednice kao i pokloni, ukoliko drukčije ne proizlazi iz namjene poklo-
na ili okolnosti na to upućuju34. S obzirom da se imovinska dobra mogu
mjeriti u novcu i nisu strogo lične prirode, ona mogu biti predmet pravnog
prometa. U vezi sa ovim, u praksi nailazimo na problem kada jedan bračni
partner raspolaže nekretninama, koje čine bračnu stečevinu, bez zaglasno-
sti njegovog bračnog partnera. Pri tome je bitno istaći, da se bez obzi-
ra na zakonsku pretpostavku prema kojoj su bračni partneri u jednakim
dijelovima suvlasnici odnosno zajedničari te imovine, često kao vlasnik
nekretnine upisuje samo jedan bračni partner. Navedeni problemi u kon-
tekstu imovinskih odnosa bračnih drugova se najčešće pokazuje tek nakon
prestanka bračne zajednice, ali i u toku trajanja iste, dolazi do rasplaganja
bračnom stečevinom od strane samo jednog bračnog partnera, bez znanja
ili uključivanja drugog. Svjestan navednog, zakonodavac je izmjenama i
dopunama porodičnih zakona, bračnom partneru, koji je u skladu sa poro-
dičnim zakonima stekao prava na nekretnini, omogućio olakšan upis nje-
govih prava, na način da traži ispravku zemljišnih knjiga, čl. 252. stav 3
FBiH, 229. stav 3 BD. Međutim, bez obzira na ovu odredbu, situacija se
nije znatno poboljšala. Dakle, s jedne strane imamo zakonski model, koji

34) N.Traljić /S.Bubić, Bračno pravo, 71 i 72.

Pregledni naučni radovi

151
Larisa Velić, Dubravko Grgić

reguliše imovinske odnose bračnih partnera, a s druge strane imamo javni

registar koji manifestuje nešto drugo. Zemljišna knjiga u takvim slučajevi-
ma više ne prikazuje stvarno stanje, jer upisano pravo ne odražava pravnu
stvarnost, s obzirom da je zemljišna knjiga tada netačna35. U kontekstu
raspolaganja sa takvom imovinom, i to ne samo sa suvlasničkim udjelom,
nego cijelom nekretninom, postavlja se pitanje kome dati prednost, da li
je jače pravo stečeno ex lege (bračna stečevina) ili se ipak ima štititi pravo
savjesnih trećih lica koja sa povjerenjem u zemljišne knjige, na osnovu
pravnog posla, stiču svoje pravo. Ukoliko imamo u vidu da je svaka osoba
obavezna starati se o svojim pravima, da je zakonodavac članom 8. ZZK
propisao obavezu upisa prava na nekretninama, te porodičnim zakonima
omogućio i olakšanu ispravku zemljišne knjige kako bi bračnim partneri-
ma dao šansu da evidentiranju svoje pravo, onda se opravdano štiti savje-
sno treće lice koje je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige steklo
svoje pravo.
Načelo povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga ima za po-
sljedicu da prema poštenim trećim osobama djeluje neoboriva presumpci-
ja da je istinito sve ono što je upisano u zemljišne knjige. Na ovaj način se
omogućava sticanje prava vlasništva na nekretninama od nevlasnika. Čak
i ako imamo u vidu načelo „Nemo plus iuris transferre potest quam ipse
habet“ tj. načelo da nitko ne može prenijeti na drugog više prava nego što
sam ima, ipak se štiti onaj tko na derivativni način stiče nekretninu, ukoli-
ko je bio u dobroj vjeri i ukoliko je istu stekao od lica koje je kao nosilac
ovlaštnja upisan u zemljišnu knjigu36. Ovo se isključuje samo ukoliko je iz
zemljišne knjige vidljivo da neko drugo lice polaže određena prava na toj
nekretnini37 ili ako je stjecatelj imao saznanja o stvarnom stanju. U prilog
navedenom ide i najnovija sudska praksa koja naglašava značaj zemljišnih
knjiga i dobre vjere savjesnih osoba koje nisu znale niti su mogle znati da
su vanknjižno i knjižno stanje različiti38.

35) Baur/Stuerner, Sachenrecht (Stvarno pravo), 190.

36) F.Dragičević, F. Raspolaganje bračnom stečevinom i zaštita povjerenja u zemljišne knjige u
praksi Ustavnog suda BiH, NPR (Nova pravna revija) 2/2017, 18.
37) Schreiber, Immobilienrecht, 858.
38) Odluka Vrhovnog suda FBiH, broj: 33 0P 000430 12 Rev od 1.9.2013. godine-citirana od
strane F.Dragičević, „Raspolaganje bračnom stečevinom i zaštita povjerenja u zemljišne knjige u
praksi Ustavnog suda BiH, NPR 2/2017, 15.

Anali Pravnog fakulteta

152
 Sticanje prava vlasništva na nekretninama

III ZAKLJUČAK
Uknjižba prava vlasništva na nekretnini u zemljišne knjige, nije uvi-
jek conditio sine qua non za sticanje prava vlasništva na nekretninama.
U slučajevima sticanja prava putem nasljeđivanja, zakona ili odluke suda
ili drugog nadležnog organa, uknjižba je deklaratorna. Zakonodavac u ta-
kvim slučajevima konstatuje da titular ima pravo da stečeno pravo uknjiži.
Kod sticanja vlasništva putem pravnog posla, upis je obligatorni elemenat
koji zajedno sa pravnim poslom zaokružuje proces prenosa prava vlasniš-
tva. Međutim, u svim slučajevima se upis u zemljišnu knjigu preporučuje i
to ne samo radi ažuriranja javnih registara, već i radi rizika kojem se izlaže
osoba koja svoje pravo ne evidentira. Ukoliko se ne uknjiži, vanknjižni
vlasnik rizikuje da svoje pravo izgubi u korist trećeg savjesnog lica ko-
jem zakonodavac sada nedvojbeno daje prednost, ukoliko je svoje pravo
stekao oslanjajući se na sadržinu zemljišnih knjiga. Ako su dakle pravne
promjene vezane za zemljišne knjige, onda se polazi od toga da zemljišne
knjige tačno i potpuno odražavaju pravno stanje na nekretninama39. Ovim
je pravni promet nekretnina postao sigurniji, a ambijent za privredno po-
slovanje i investiranje povoljniji. Međutim, i dalje egistiraju pitanja koja
otvaraju brojne dileme, a rješavanje istih zahtijeva primjenu odgovaraju-
ćih znanja i vještina iz različitih oblasti Građanskog prava. U tom smislu,
rad se posebno osvrće na pitanje odnosa Porodičnog zakona i bračne steče-
vine i temeljnih načela stvarnog, obligacionog i zemljišnoknjižnog prava,
kada je kao vlasnik upisan samo jedan bračni partner koji bez znanja svog
partnera raspolaže bračnom stečevinom. Također se razmatra problem ve-
zan za višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine, i s tim u vezi, pitanje
savjesnosti kupca. Poseban značaj u radu ima predbilježba u kontesktu
njenog djelovanja i mogućnosti vođenja izvršnog postupka.

39) Baur/Stuerner, Sachenrecht (Stvarno pravo), paragraf 4,/12; Weike, J/Velić, L. Komentar
zakona o zemljišnim knjigama, uz član 9.

Pregledni naučni radovi

153
Larisa Velić, Dubravko Grgić

Zusammenfassung
Die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch ist nicht immer conditio
sine qua non für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück. Im Falle
des Eigentumserwerbs kraft Gesetzes oder falls das Eigentumsrecht aufgru-
nd einer gerichtlichen Entscheidung oder der Entscheidung eines anderen
Organs festgestellt wird, kommt dem Grundbucheintrag nur die deklarato-
rische Bedeutung zu. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Eigentümer
lediglich das Recht hat, nicht die Pflicht, sein Recht einzutragen. Wenn aber
das Eigentum durch Rechtsgeschäft übertragen werden soll, wird die Recht-
sänderung erst durch die Eintragung ins Grundbuch vollzogen, d. h. erst mit
der Eintragung tritt die Rechtsänderung ein (konstitutive Wirkung der Gru-
ndbucheintragung). Trotzdem, auch wenn das Gesetz in gewissen Fällen die
Grundbucheintragung nicht vorschreibt, ist dies stark zu empfehlen, da die
Registrierung des Grundeigentums sowie der Rechte an Grundstücken dem
Bedürfnis nach materieller Absicherung und Verwurzelung dienen. Dabei ist
wichtig zu wissen, dass das Gesetz die Möglichkeit des gutgläubigen Erwer-
bs von Rechten an Grundstücken vorgesehen hat. So können sämtliche Re-
chte von einem Nichtberechtigten erworben werden, und zwar wenn dieser
im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, da zugunsten desjenigen, der
dort als Inhaber eines Rechts eingetragen ist, die Vermutung wirkt, dass er
auch tatsächlicher Inhaber ist. Gutgläubiger Erwerb ist ausgeschlossen, wenn
der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt. Solche gesetzliche
Regelungen geben dem Grundbuch die überragende wirtschaftliche Bede-
utung zu und machen gleichzeitig den Immobilienverkehr sicherer, womit
bessere wirtschaftliche Entwicklung und Investitionen ermöglicht werden.
Das Grundbuch bleibt damit die Grundlage des grundstücksbezogenen Pri-
vatrechtsgeschehens. Allerdings existieren in der Praxis weiterhin bestimm-
te Dilemmas, auf welche in der Arbeit eingegangen wird. So stellt sich die
Frage, welchem der Prinzipien das größere Gewicht zugemessen wird, dem
öffentlichen Glauben des Grundbuchs oder der gesetzlichen Zugewinnge-
meinschaft, wenn im Grundbuch nur einer der Ehepartner eingetragen ist
und dieser ohne Zustimmung des anderen verfügt. Weiterhin wird auf das
Problem der mehrfachen Veräußerung von unbeweglichen Sachen einge-
gangen. Besondere Bedeutung hat in dieser Arbeit die Vormerkung zwecks
Sicherung des Schutzes eines Anspruchs auf eine dingliche Rechtsänderung
und in diesem Zusammenhang die Frage ihrer Wirkung, insbesondere die
Wirkung im Zwangsversteigerungsverfahren.

Anali Pravnog fakulteta

154