‫جامعة الحاج لخضـر – باتنــة‪-‬‬

‫كلية الهندسة المدنية ‪ ،‬الري والهندسة المعمارية‬

‫قسم الهندسة المعمارية‬
‫مــذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير في الهندسة‬
‫المعمارية والعمـران‬
‫تخصص‪ :‬المدينة والمجتمع والتنمية المستدامة‬
‫من إعداد الطالب‪ :‬مدور يحي‬

‫التعمير وآليات استهالك العقــار الحضري في المدينة‬

‫الجزائرية ‪ -‬حالة مدينة ورقلة ‪-‬‬

‫حتت إشراف الدكتور‪ :‬الذيب بلقاسم‬

‫أستاذ حماضر – أ ‪-‬‬

‫قسم اهلندسة املعمارية – جامعة باتنة‪-‬‬

‫جلنـة املناقشــة‪:‬‬

‫رئيسا‬ ‫جامعة املسيلة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬خلف اهلل بومجعة‬

‫مقررا‬ ‫جامعة باتنـة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬الذيب بلقاسم‬
‫ممتحنا‬ ‫جامعة باتنـة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬عيشور بومجعة‬
‫ممتحنا‬ ‫جامعة باتنـة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬عمري ابراهيم‬

‫السنة اجلامعية ‪1121 / 1122‬‬

‫‪1‬‬
2
 ‫جامعة الحاج لخضـر – باتنــة‪-‬‬

‫كلية الهندسة المدنية ‪ ،‬الري والهندسة المعمارية‬

‫قسم الهندسة المعمارية‬
‫مــذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير في الهندسة‬
‫المعمارية والعمـران‬
‫تخصص‪ :‬المدينة والمجتمع والتنمية المستدامة‬
‫من إعداد الطالب‪ :‬مدور يحي‬

‫التعمير وآليات استهالك العقــار الحضري في المدينة‬

‫الجزائرية ‪ -‬حالة مدينة ورقلة ‪-‬‬

‫حتت إشراف الدكتور‪ :‬الذيب بلقاسم‬

‫أستاذ حماضر – أ ‪-‬‬

‫قسم اهلندسة املعمارية – جامعة باتنة‪-‬‬

‫جلنـة املناقشــة‪:‬‬

‫رئيسا‬ ‫جامعة املسيلة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬خلف اهلل بومجعة‬

‫مقررا‬ ‫جامعة باتنـة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬الذيب بلقاسم‬
‫ممتحنا‬ ‫جامعة باتنـة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬عيشور بومجعة‬
‫ممتحنا‬ ‫جامعة باتنـة‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫‪ -‬د‪/‬عمري ابراهيم‬

‫السنة اجلامعية ‪1121 / 1122‬‬

‫‪3‬‬
4
 ‫شكر وتقدير‬

‫أتقدم جبزيل الشكر وعظيم االمتنان إىل كل من له دور يف جناح هذا العمل واخص بالذكر الدكتور الذيب‬
‫بلقاسم إلشرافه على هذه الدراسة وجهوده الدائمة يف متابعتها حىت خرجت بصورهتا النهائية واىل أساتذة‬
‫قسم اهلندسة املعمارية وخاصة الدكتور خلف اهلل بومجعة واىل اإلخوة واألخوات يف مديرية التعمري والبناء‬
‫لوالية ورقلة‪ ،‬وموظفي مديرية ومفتشية أمالك الدولة ومسح األراضي واحلفظ العقاري والوكالة العقارية‬
‫الوالئية واملصاحل التقنية الوالئية‪ ،‬وذلك عن كل جهد بذلوه إلجناح هذه الدراسة ‪.‬‬

‫كما أتقدم بالشكر إىل اإلخوة الزمالء يوسف بوذن على توجيهاته واألخ الزميل نذير ملوهي الذي كان له‬
‫الفضل يف املساعدة يف رسم اخلرائط واىل كل من له دور يف إجناح هذه الدراسة ‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫إهـــــــــداء‬

‫إلى روح والدتي الطاهرة أهدي هذه الرسالة وأدعو لها بالرحمة والمغفرة‪.‬‬

‫الى روح االستاذ مسعودان بشير اهدي هذه الرسالة‪ ،‬لوال المنية لكان احد اساتذتي الكرام المناقشين‬
‫لهذه المذكرة وادعو له بالرحمة والمغفرة‬

‫إلى زوجتي التي ساندتني بالجهد والعطاء إلتمام هذه الدراسة‪.‬‬

‫إلى أوالدي فريال‪ ،‬سلسبيل‪ ،‬محمد إسالم الذين كانوا نبراساً لي وبذ لوا كل جهد مستطاع لمساعدتي‬
‫في مشروعي هذا‪.‬‬

‫إلى والدي وإخوتي وأخواتي ‪...‬الذين تابعوا دراستي بالدعاء إلى العلي القدير بالتوفيق‪.‬‬

‫إلى كل أساتذتي إلى كل زمالئي وزميالتي في قسم الهندسة المعمارية والى كل من مد لي يد العون‬
‫والمساعدة‪.‬‬

‫إلى كل هؤالء أهدي جهدي المتواضع وأتمنى أن يكون فيه الخير والفائدة‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫فهرس الموضوعات‬
‫الصفحة‬ ‫الموضوع‬
‫مدخل عام للدراسة ‪:‬اإلطار المفاهيمي والنظري للدراسة‬
‫مقمة‪10...............................................................................................‬‬
‫اهمية لدراسة‪10.......................................................................................‬‬
‫االشكالية‪10...........................................................................................‬‬
‫الفرضيات ‪10.........................................................................................‬‬
‫اسباب اختيار الموضوع‪10............................................................................‬‬
‫أهداف البحث‪10......................................................................................‬‬
‫‪ -‬المنهجية المتبعة‪10.................................................................................‬‬
‫تحديد اطار البحث‪10.................................................................................‬‬
‫‪-‬محتوى البحث‪10...................................................................................‬‬
‫تحديد بعض المفاهيم‪10...............................................................................‬‬
‫خالصة الفصل ‪00...................................................................................‬‬
‫الفصل األول‬
‫التطور التاريخي لسياسة للتعمير في الجزائر واهم الفاعلين‬
‫أوال ‪ :‬التطور التاريخي لسياسة التعمير في الجزائر‬
‫مقدمة‬
‫‪ .0‬في زمن العثمانيين ‪00.............................................................................‬‬
‫‪ .0‬أثناء فترة االستعمار‪00.............................................................................‬‬
‫‪.0‬مرحلة ‪00............................................................................0606-0600‬‬
‫المخطط العمراني الموجه(‪06..................................................................)PUD‬‬
‫المخطط العمراني المؤقت (‪06..................................................................)PUP‬‬
‫‪-0‬السكنات الحضرية الجديدة‪06.......................................................................‬‬
‫‪-0‬التجزئة‪01..........................................................................................‬‬

‫‪7‬‬
‫‪-0‬المرحلة الثالثة بعد ‪01........................................................................0661‬‬
‫‪ )0‬المخطط الوطني للتهيئة العمرانية ‪00.......................................................SNAT‬‬
‫‪ )0‬المخطط الجهوي للتهيئة العمرانية ‪00......................................................SRAT‬‬
‫‪ )0‬المخطط التهيئة الوالئي ‪00..................................................................PAW‬‬
‫‪ )0‬مخطط التهيئة البلدي ‪00.....................................................................PAC‬‬
‫‪ )0‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‪00..............................................................‬‬
‫‪ )0‬مخطط شغل األراضي‪00..........................................................................‬‬
‫المدن الجديدة‪00.......................................................................................‬‬

‫ثانيا‪:‬أهم األنظمة القانونية المتحكمة في التعمير‬

‫‪- 0‬قانون ‪ 06/61‬المؤرخ في ‪00.......................................................0661/00/10‬‬

‫‪- 0‬قانون ‪ 10/10‬المؤرخ في‪0110/10/00‬المعدل والمتمم لقانون‪ 06/61‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪00..‬‬

‫‪-0‬قانون ‪ 10/10‬المؤرخ في ‪ 0110/10/01‬المتضمن القانون التوجيهي للمدينة‪00......................‬‬

‫‪-0‬القانون ‪ 00/10‬المؤرخ في ‪ 0110/10/01‬يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها‪00............‬‬

‫ثالثا‪:‬المتدخلون في التعمير بالجزائر‬

‫‪.0‬على المستوى المركزي‪00..........................................................................‬‬

‫‪.0.0‬في مجال أدوات التعمير‪00.......................................................................‬‬
‫‪ .0.0‬في مجال عقود التعمير‪00.......................................................................‬‬
‫‪.0‬على المستوى المحلي‬
‫‪.0.0‬البلدية‪00.........................................................................................‬‬
‫‪-0.0‬مديرية التعمير والبناء ‪00........................................................................‬‬
‫‪.0.0.0‬أثناء إعداد وثائق التعمير‪00....................................................................‬‬
‫‪ .0.0.0‬أما أثناء دراسة مشاريع عقود التعمير ‪28……………………………….…………28‬‬
‫‪.0.0‬السكان‪06........................................................................................‬‬

‫‪8‬‬
 ‫‪.0.0‬الوكالة العقارية ‪06...............................................................................‬‬
‫‪ .0.0‬مكتب الدراسات‪06..............................................................................‬‬
‫تأثير تعدد المتدخلين على قطاع التعمير‪01.............................................................‬‬
‫رابعا‪:‬عالقة ادوات التعمير بالعقار‪01..................................................................‬‬
‫خامسا‪:‬دور التعمير في خلق الثروة‪02.................................................................‬‬
‫سادسا‪:‬نتائج السياسة العمرانية على المدينة الجزائرية‪02.............................................‬‬

‫الخالصة‪00...........................................................................................‬‬
‫الفصل الثاني‬
‫التطور التاريخي للسياسة العقارية في الجزائر‬
‫واهم األنظمة القانونية المتحكمة فيها والمتدخلون فيها‬
‫مقـدمة‬
‫اوال ‪ :‬أنواع العقار وخصائصه وأهميته ‪.‬‬
‫‪-0‬انواع العقار‪00.......................................................................................‬‬
‫‪ - 0.0‬العقارات بطبيعتها‪00............................................................................‬‬

‫‪.0.0‬العقارات بحسب موضوعها‪00......................................................................‬‬

‫‪ -0.0‬العقارات بالتخصيص‪00..........................................................................‬‬
‫‪ -0‬الخواص المميزة للعقار‪00..........................................................................‬‬
‫‪0.0‬الخواص الملموسة‪00................................................................................‬‬
‫‪ 0.0‬الخواص االقتصادية‪00.............................................................................‬‬
‫‪.0‬أهمية العقار‪00.......................................................................................‬‬

‫ثانيا ‪:‬مراحل تطور العقار بالجزائر ‪03.............................................................‬‬

‫المرحلة األولى ‪ :‬قبل االستعمار‪06.................................................................‬‬

‫‪-0‬أراضي البايلك ‪06...............................................................................‬‬
‫‪-0‬أراضي المخزن‪06..............................................................................‬‬

‫‪9‬‬
 ‫‪-0‬أراض العرش‪06................................................................................‬‬
‫‪-0‬أراضي الملك ‪01.................................................................................‬‬
‫‪-0‬أموال الحبوس ‪01...............................................................................‬‬
‫‪-0‬أراضي الجنوب الجزائري‪00.....................................................................‬‬
‫‪ 0-0‬نظام األراضي ‪00..............................................................................‬‬
‫خالصة المرحلة االولى‪00...........................................................................‬‬
‫المرحلة الثانية ‪:‬المرحلة االستعمارية‪00..............................................................‬‬
‫‪-0‬العناصر األساسية للسياسة العقارية االستعمارية ‪00...............................................‬‬
‫‪-0‬المظاهر الرئيسية للتشريع االستعماري‪00........................................................‬‬
‫‪ 0-0‬الفترة الممتدة من ‪0001‬الى ‪00........................................................ 0600‬‬
‫‪ 0-0‬الفترة الممتدة من ‪0600‬الى ‪00...............................................................‬‬
‫خالصة المرحلة الثانية‪00...........................................................................‬‬
‫المرحلة الثالثة ‪ :‬بعد االستقالل‪00...................................................................‬‬
‫‪-0‬الفترة السابقة لدستور ‪00.................................................................0606‬‬
‫‪-0‬فترة بعد ‪00...............................................................................0606‬‬
‫الخالصــــة‪00..................................................................................‬‬
‫ثالثا ‪:‬األنظمة القانونية المتحكمة في العقار الحضري‬
‫‪-0‬األمر ‪ 00/00‬المؤرخ في ‪ 0600/10/01‬المتعلق باالحتياطات العقارية‪06........................‬‬
‫‪-0‬مرسوم رقم ‪00..........................................................................00/00‬‬
‫‪-0‬المرسوم ‪ 06/00‬المتضمن تحديد الكيفيات المالية المتالك األراضي المكونه لالحتياطات العقارية‬
‫البلدية ‪00..........................................................................................‬‬
‫مرسوم ‪ 010/06‬يتضمن تحديد الشروط المتعلقة بتقدير أسعار بيع األراضي الداخلة في االحتياطات العقارية البلدية‬
‫وتحديد الربح عن تدخل البلدية‪00...................................................‬‬
‫‪ -0‬مرحلة ما بعد التسعينات‬
‫‪ .0.0‬قانون التوجيه العقاري ‪ 00/61‬المؤرخ في ‪00................................ 0661/00/00‬‬

‫‪10‬‬
 ‫أوال‪ -‬المعامالت العقارية ‪00........................................................................‬‬
‫أ‪ -‬الملكية الخاصة‪00...............................................................................‬‬
‫ب‪ -‬السوق العقارية‪00..............................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬تنظيم السوق ‪00..............................................................................‬‬
‫‪ -0‬حق الشفعة‪00..................................................................................‬‬
‫‪ -0‬نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية‪00.......................................................‬‬
‫‪ -0‬الشراء ‪00......................................................................................‬‬
‫‪ -0‬تأسيس التعويض‪00............................................................................‬‬
‫‪ -0‬النظام الجبائي‪00...............................................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬الوكاالت العقارية‪00..........................................................................‬‬
‫رابعا ‪ :‬تكوين وتسيير الممتلكات العقارية‪00........................................................‬‬
‫خامسا ‪ :‬اإلجراءات االنتقالية‪75....................................................................‬‬
‫‪ -0‬قانون األمالك الوطنية ‪00...............................................................01/61‬‬

‫‪ -0‬قانون ‪ 00/60‬المتعلق باألوقاف ( المؤرخ في ‪06.............................)0660/10/00 :‬‬

‫‪ /0‬قانون ‪00/60‬المؤرخ في ‪0660/10/00‬المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية من اجل المنفعة‬
‫العمومية ‪00.........................................................................................‬‬
‫‪ /0‬قانون رقم ‪ 10/10‬المؤرخ في ‪0110/10/10‬المتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة‪00 .............‬‬
‫‪ /0‬مرسوم تنفيذي‪ 000/16‬يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة‬
‫للدولة والموجهة النجاز مشاريع استثمارية ‪00.......................................................‬‬

‫رابعا‪:‬المصالح المتدخلة في تسيير العقار‪30.........................................................‬‬

‫‪-0‬المتدخلون العموميون‪00...........................................................................‬‬
‫‪ -0.0‬مديرية أمالك الدولة‪00.........................................................................‬‬

‫‪11‬‬
 ‫‪0-0‬مديرية الحفظ العقاري‪00.........................................................................‬‬
‫‪0-0‬مديرية مسح األراضي‪00.........................................................................‬‬
‫‪0-0‬البلديــــة‪00..................................................................................‬‬
‫‪ 0-0‬ديوان الترقية والتسيير العقاري‪00................................................................‬‬
‫‪0-0‬الوكالة العقارية الوالئية‪00.........................................................................‬‬
‫‪ 0-0‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‪00.........................‬‬
‫‪ 0-0‬الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري (انيراف)‪00............................................‬‬
‫‪ -2‬الفاعلون الخواص‪00................................................................................‬‬
‫‪0-0‬التعاونيات العقارية‪00..............................................................................‬‬
‫‪0-0‬الوكالء العقاريون‪00...............................................................................‬‬
‫‪0-0‬المرقون العقاريون‪00..............................................................................‬‬
‫‪ 4-2‬المواطن‪00........................................................................................‬‬
‫‪ 0-0‬مكاتب التوثيق‪00..................................................................... .............‬‬
‫‪0-0-0‬وظيفة التوثيق‪00................................................................................‬‬
‫‪0-0-0‬وظيفة التسجيل‪06...............................................................................‬‬
‫‪0-0-0‬وظيفة الشهر‪06.................................................................................‬‬
‫خالصة الفصل ‪06.....................................................................................‬‬
‫خالصة الجانب النظري‪00..............................................................................‬‬

‫الفصل الثالث‪ :‬دراسة تحليلية لمدينة ورقلة‬

‫مقدمة‬
‫اوال ‪.‬التعريف بمدينة ورقلة‪57..........................................................................‬‬
‫‪ .0‬أصل تسمية ورقلة‪00 ...............................................................................‬‬
‫‪.0‬البعد التاريخي ‪00 ...................................................................................‬‬
‫‪.0‬الموقع الجغرافي‪00...................................................................................‬‬

‫‪12‬‬
‫‪.0‬الموقع اإلداري‪00....................................................................................‬‬
‫‪.0‬الموضع‪00...........................................................................................‬‬

‫ثانيا‪ .‬الدراسة الديموغرافية ‪30.........................................................................‬‬

‫‪.0‬مراحل النمو السكاني‪00..............................................................................‬‬
‫‪-0‬الكثافة السكانية‪00...................................................................................‬‬
‫‪-0‬التركيبة االقتصادية للمدينة‪00........................................................................‬‬
‫‪ 0-0 ‬تحليل البنية الوظيفية للسكان‪00....................................................................‬‬

‫‪ -0-0-0‬القوى النشطة‪00..............................................................................‬‬
‫أ‪-‬القوى العاملة‪00......................................................................................‬‬
‫أ ‪ 0-‬السكان العاملون فعال‪00...........................................................................‬‬
‫أ‪ 0-‬السكان البطالين‪00................................................................................‬‬
‫ب‪ -‬القوة غير العاملة‪00................................................................................‬‬
‫‪ 0-0-0‬القوى غير النشطة‪00..........................................................................‬‬
‫‪-0‬التقديرات السكانية‪00................................................................................‬‬

‫ثالثا‪ -‬الدراسة العمرانية‪31.............................................................................‬‬

‫‪-0‬مراحل تطور مدينة ورقلة ‪61.......................................................................‬‬

‫‪0.0‬مرحلة ماقبل االحتالل الفرنسي‪61...................................................................‬‬
‫‪-0.0‬القصر أثناء االحتالل الفرنسي ‪61.................................................................‬‬
‫‪- 0....‬فترة ‪ (0600-0000‬فرض اإلستراتيجية العسكرية)‪60.........................................‬‬
‫‪-0.0.0‬فترة ‪ (0601-0600‬مقدمة العمران الحديث)‪60.................................................‬‬
‫‪-0.0.0‬فترة ‪ ( 0600 -0601‬اكتشاف البترول وظاهرة استقرار الرحل )‪60............................‬‬
‫‪-0.0‬فترة مابعد االستقالل‪60............................................................................‬‬
‫‪-0.0.0‬مرحلة ‪60.......................................................................0600 -0600‬‬

‫‪13‬‬
 ‫‪-0.0.0‬مرحلة ‪60.......................................................................0600 -0600‬‬
‫‪-0.0.0‬مرحلة مابعد‪60...........................................................................0600‬‬
‫‪-0‬خطة المدينة‪60......................................................................................‬‬
‫‪-0‬المحاور المهيكلة للمجال‪66..........................................................................‬‬
‫‪-0‬استخدامات األرض بالمدينة ‪010.....................................................................‬‬
‫‪0.0‬السكن ‪010.........................................................................................‬‬
‫‪-0.0.0‬أنواع المساكن بالمدينة ‪010.....................................................................‬‬
‫‪0-0‬التجهيزات والمرافق‪010...........................................................................‬‬

‫‪-0-0‬الوضعية العقارية لمدينة ورقلة‪010...............................................................‬‬

‫‪-0‬آفاق التوسع العمراني وعوائقه ‪010..................................................................‬‬
‫العوائق واالرتفاقات‬
‫‪-0‬العوائق الطبيعية‪010.................................................................................‬‬
‫‪-0‬العوائق البشرية‪010..................................................................................‬‬
‫خالصة الفصل الثالث‪016...............................................................................‬‬

‫الفصل الرابع‪:‬آليات استهالك العقار الحضري‬

‫مقدمة‪001...............................................................................................‬‬

‫أوال‪:‬اآلليات القانونية ( االستهالك الشرعي)‪221.........................................................‬‬

‫‪.2‬اللجان التقنية الوالئية ‪221............................................................................‬‬

‫‪.2- 2‬اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير‪222.......................................................‬‬

‫‪ .0....‬إنشاؤها‪000.....................................................................................‬‬
‫‪ -0-0..‬مهامها‪000....................................................................................‬‬
‫‪ 0-0-0‬عالقة اللجنة التقنية للتهيئة والتعمير بأدوات التهيئة والتعمير‪000................................‬‬
‫‪ 0-0-0‬المكانة الجهوية للمدينة ودورها في استهالك عقارها الحضري‪000..............................‬‬

‫‪14‬‬
 ‫‪ 0-0-0‬أهمية الطبيعة القانونية في استهالك العقار الحضري‪000.......................................‬‬
‫‪0-0-0‬سهولة المعامالت العقارية‪000...................................................................‬‬

‫‪-1-2‬اللجنة التقنية الوالئية للسكن‪217..............................................................‬‬

‫‪ 0-0‬إنشاؤها‪-1000.....................................................................................‬‬

‫‪ 0-0-0‬مهامها‪000.....................................................................................‬‬

‫‪0-0-0‬العقار السكني وادوات التعمير‪001.............................................................. .‬‬

‫‪.-0-2‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار (‪202...)CALPIREF‬‬

‫‪ 0-0-0‬لجنة المساعدة لتعيين وتنمية االستثمار‪000..............................................CALPI‬‬

‫‪ 0-0-0‬مهامها‪000......................................................................................‬‬
‫‪ 0-0-0‬الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري (‪000.....................................)ANIREF‬‬

‫‪0-0-0‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار (‪000......)CALPIREF‬‬

‫‪ 0-0-0‬مهام لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبط العقار‪000.....................‬‬

‫‪.0.0.0‬دور اللجنة قبل صدور المرسوم التنفيذي ‪ 000-16‬المؤرخ في ‪006.................0116/10/01‬‬

‫‪.0.0.0‬دور اللجنة بعد صدور المرسوم التنفيذي ‪ 000-16‬المؤرخ في ‪006................. 0116/10/01‬‬

‫‪.0.0.0‬الشروط اإلدارية الستغالل العقار الصناعي‪006....................................................‬‬

‫‪.6.0.0‬الشروط اإلدارية المتعلقة بالتهيئة والتعمير ‪006....................................................‬‬

‫‪.01.0.0‬مناطق استثمارية دون تهيئة ودون إدارة‪001......................................................‬‬

‫‪.7.2‬أهم الفاعلين وصاحب القرار في اللجان التقنية الوالئية ‪273.........................................‬‬

‫‪.7.2‬عالقة المجالس الشعبية البلدية باللجان التقنية الوالئية ‪273.........................................‬‬

‫‪15‬‬
‫خالصة اللجان التقنية‪000.................................................................................‬‬

‫‪-1‬الوكالة العقارية الوالئية ‪275.........................................................................‬‬

‫‪.0.0‬تجزئات الوكالة ‪:‬من انشاء الى تعديل الى تجديد‪006..................................................‬‬

‫‪.0.0‬أهم مشاكل الوكالة العقارية‪006......................................................................‬‬

‫‪.0.0‬مشكل العقار‪001.....................................................................................‬‬
‫‪ -0‬التعاونيات العقارية‪:‬استهالك مكثف للعقار وغياب التهيئة للمجال‪270.................................‬‬

‫‪ -4‬شهادة الحيازة ‪270...................................................................................‬‬

‫اآلليات القانونية والمشاركة الشعبية‪517....................................................................‬‬

‫أهمية المشاركة الشعبية في التخطيط التنموي‪000..........................................................‬‬

‫خالصة اآلليات القانونية‪006...............................................................................‬‬

‫ثانيا ‪:‬اآلليات غير القانونية‬

‫‪-0‬تحويل السلطات المحلية لعقارات حضرية لتوفير أرضيات لبرامج مختلفة غير مطابقة ألدوات التهيئة‬
‫والتعمير ‪000............................................................................................‬‬
‫‪-0‬استيالء المواطنين على عقارات أمالك الدولة ( السكن العشوائي)‪000...................................‬‬
‫‪ .0.0‬األحياء الفوضوية ‪000..............................................................................‬‬
‫‪ .0.0‬خصائص السكن الفوضوي‪000......................................................................‬‬
‫‪.0.0‬األحياء العشوائية خارج المدينة‪000...................................................................‬‬
‫‪.0.0‬الخصائص العمرانية واالجتماعية للسكن العشوائي‪000................................................‬‬
‫‪.0.0‬العوامل المؤثرة في انتشار السكن العشوائي‪006......................................................‬‬
‫‪.0.0‬دور الرقابة في الحد من ظاهرة السكن العشوائي ‪001................................................‬‬
‫‪.0.0‬تأثير القانون ‪ 00/10‬المؤرخ في ‪ 0110/10/01‬على السكن الفوضوي‪000............................‬‬
‫خالصة اآلليات غير القانونية‪000..........................................................................‬‬

‫‪16‬‬
‫خالصة الفصل الرابع‪000.................................................................................‬‬
‫خالصة الجانب التطبيقي‪000..............................................................................‬‬

‫الخالصة العامة‪000.......................................................................................‬‬

‫االقتراحات والتوصيات‪000................................................................................‬‬

‫المراجع ‪...............................................................................................‬‬

‫المالحق ‪...............................................................................................‬‬

‫‪17‬‬
 ‫فهرس األشكال‬

‫الصفحة‬ ‫العنوان‬ ‫الرقم‬

‫‪37‬‬ ‫الخواص المميزة للعقارات‬ ‫‪01‬‬

‫‪45‬‬ ‫الوضعية العقارية اثناء الحقبة االستعمارية (‪)1962-1830‬‬ ‫‪02‬‬

‫‪70‬‬ ‫مخطط توضيحي للمتدخلين على العقار الحضري‬ ‫‪03‬‬

‫‪79‬‬ ‫والية ورقلة ‪:‬الموقع اإلداري‬ ‫‪04‬‬

‫‪80‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬الموقع اإلداري‬ ‫‪05‬‬

‫‪81‬‬ ‫مدينة ورقلة ‪:‬خريطة الموضع‬ ‫‪06‬‬

‫‪82‬‬ ‫مقطع طبوغرافي لحوض ورقلة‬ ‫‪07‬‬

‫‪84‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬معدل النمو(‪)2008-1977‬‬ ‫‪08‬‬

‫‪84‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬عدد السكان (‪)2008-1977‬‬ ‫‪09‬‬

‫‪89‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬تحليل البنية الوظيفية للسكان‪2008‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪95‬‬ ‫مخطط توضيحي يبين تطور استهالك العقار الحضري بمدينة‬ ‫‪11‬‬

‫ورقلة(‪)2008-62‬‬

‫‪96‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬مراحل التطور العمراني‬ ‫‪12‬‬

‫‪97‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬خريطة ورقلة الحالية‬ ‫‪13‬‬

‫‪98‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬خطة المدينة‬ ‫‪14‬‬

‫‪101‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬خريطة المحاور االرئيسية‬ ‫‪15‬‬

‫‪104‬‬ ‫مدينة ورقلة‪:‬خريطة التجهيزات‬ ‫‪16‬‬

‫‪18‬‬
 ‫فهرس الجداول‬

‫الصفحة‬ ‫العنوان‬ ‫الرقم‬

‫‪00‬‬ ‫الوضعية العقارية لألراضي خالل الفترة ‪0600-0001‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪00‬‬ ‫النمو السكاني ومعدالت النمو في مدينة ورقلة ‪0110-0600‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪00‬‬ ‫توزيع الكثافة السكانية الخام لبلديتي ورقلة والرويسات‬ ‫‪10‬‬

‫‪00‬‬ ‫التركيبة االقتصادية لسكان مدينة ورقلة ‪0110‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪00‬‬ ‫التقديرات السكانية لمدينة ورقلة حسب اال فاق الثالثة (‪)0100-0110‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪011‬‬ ‫طول وعرض الطرق والحالة الموجودة عليها عبر المدينة سنة ‪0110‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪010‬‬ ‫تطور الحظيرة السكنية ‪0110-0600‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪010‬‬ ‫نوع ونسب المساكن بمدينة ورقلة جالل سنة ‪0110‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪010‬‬ ‫عدد ونسب التجهيزات بالمدينة سنة ‪0110‬‬ ‫‪16‬‬

‫‪010‬‬ ‫الطبيعة العقارية لألراضي‬ ‫‪01‬‬

‫‪000‬‬ ‫عمل اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير خالل الخماسي ‪0116-0110‬‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫عالقة اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير بأدوات التهيئة والتعمير‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫العقارات الممنوحة للتجهيزات ذات البعد الجهوي بمدينة ورقلة‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫التجهيزات المستفادة من نزع ملكية عقاراتها النجازها ببلدية ورقلة خالل الفترة‬ ‫‪00‬‬

‫‪0101-0111‬‬

‫‪006‬‬ ‫التجهيزات المستفادة من نزع ملكية عقاراتها النجازها ببلدية الرويسات خالل‬ ‫‪00‬‬

‫الفترة ‪0101-0111‬‬

‫‪19‬‬
‫‪000‬‬ ‫عدد المرقيين العقاريين وعدد السكنات الموزعة من طرف اللجنة التقنية الوالئية‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫عدد العقارات الموزعة من طرف لجنة ‪ CALPIREF‬خالل الفترة ‪-0110‬‬ ‫‪00‬‬

‫‪0101‬‬

‫‪000‬‬ ‫نسب اختيار العقارات للمشاريع االستثمارية‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫عدد القطع ومساحة تجزئات الوكالة العقارية خالل الفترة ‪0101-0110‬‬ ‫‪06‬‬

‫‪006‬‬ ‫عالقة تحصيصات الوكالة العقارية الوالئية بأدوات التهيئة والتعمير‬ ‫‪01‬‬

‫‪000‬‬ ‫شهادات الحيازة الممنوحة خالل الخماسي (‪ )0116-0110‬ببلديتي ورقلة‬ ‫‪00‬‬

‫والرويسات‬

‫‪000‬‬ ‫العقارات المحولة عن وجهتها األصلية بمخططات شغل األراضي المصادق عليها‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫عدد األحياء الفوضوية عبر المدينة‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫المساحات المستهلكة من طرف البناء الفوضوي بالمدينة‬ ‫‪00‬‬

‫‪006‬‬ ‫تطور مخالفات التعمير بمدينة ورقلة ‪0101-0110‬‬ ‫‪00‬‬

‫‪000‬‬ ‫عدد الملفات المقبولة من طرف لجنة الدائرة‬ ‫‪00‬‬

‫‪20‬‬
 ‫فهرس الصور‬
‫الصفحة‬ ‫العنوان‬ ‫الرقم‬
‫‪ 01‬صورة رقم (‪ )01‬صورة جوية للقصر أثناء االحتالل الفرنسي ‪1927-1871‬‬
‫‪ 02‬صورة رقم (‪ )02‬صورة جوية للقصر أثناء االحتالل الفرنسي ‪1927-1871‬‬
‫‪93‬‬ ‫‪ 03‬صورة رقم (‪ )03‬المدينة الجديدة خارج القصر‬
‫‪93‬‬ ‫‪ 04‬صورة رقم (‪ )04‬المدينة الجديدة خارج القصر‬
‫‪93‬‬ ‫صورة رقم (‪ )05‬المخطط الشطرنجي للمدينة‬ ‫‪05‬‬
‫‪93‬‬ ‫صورة رقم (‪ )06‬مدرسة الفتيات‬ ‫‪06‬‬
‫‪93‬‬ ‫صورة رقم (‪ )07‬دار الضياف‬ ‫‪07‬‬
‫‪93‬‬ ‫صورة رقم (‪ )08‬المتحف البلدي‬ ‫‪08‬‬
‫‪123‬‬ ‫صورة رقم (‪ )09‬منشاة فرقة مكافحة الهجرة غير الشرعية في منطقة بعيدة عن‬ ‫‪09‬‬
‫النسيج العمراني‬
‫‪123‬‬ ‫صورة رقم (‪ )10‬محالت تجارية في منطقة بعيدة عن الشبكات أدى إلى‬ ‫‪10‬‬
‫تخريبها بالرغم من حداثتها‬
‫‪124‬‬ ‫صورة رقم (‪ )11‬مكتبة البلدية‬ ‫‪11‬‬
‫‪124‬‬ ‫صورة رقم (‪ )12‬مقر مشتله الغابات‬ ‫‪12‬‬

‫صورة رقم (‪ )13‬برامج سكنية مبرمجة بعيدة عن المحيط العمراني بداعي النمط ‪129‬‬ ‫‪13‬‬
‫الفردي‬
‫‪143‬‬ ‫صورة رقم (‪ )14‬استهالك خطي ال يراعي الفراغات بين أرضيات المشاريع‬ ‫‪14‬‬
‫‪143‬‬ ‫صورة رقم (‪ )15‬استهالك خطي ال يراعي الفراغات بين أرضيات المشاريع‬ ‫‪15‬‬
‫‪157‬‬ ‫صورة رقم (‪ )17‬المجمع التجاري بحي الزاوية ‪ 2‬بلدية الرويسات‬ ‫‪16‬‬
‫‪157‬‬ ‫صورة رقم (‪ )18‬المجمع التجاري بوسط المدينة بلدية ورقلة‬ ‫‪17‬‬
‫‪163‬‬ ‫صورة رقم (‪ )19‬انجاز مكتبة بلدية على قطعة مقتطعة من مدرسة أساسية‬ ‫‪18‬‬
‫ببلديةالرويسات‬
‫‪163‬‬ ‫صورة رقم ‪ )20‬انجاز مكتبة بلدية على قطعة مقتطعة من مدرسة أساسية ببلدية‬ ‫‪19‬‬
‫ورقلة‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‬

‫توا جه الجزائر التي دخلت األلفية الثالثة بعشرية كاملة تحديات كبرى يتطلب منها أن ترفعها لتلتحق‬
‫بركب الدول المتحضرة ومن هذه التحديات النمو الديموغرافي السريع وتوزيعه من جهة ‪،‬وحماية‬
‫ثرواتها الطبيعية واالستعمال األمثل لمواردها المالية من جهة أخرى‪.‬‬

‫وان كانت الموارد المالية عرفت ارتفاعا بفضل ارتفاع مداخيل الصادرات من المحروقات جعل الدولة‬
‫في وضعية مريحة ماليا في هذه العشرية‪ ،‬فان ارتفاع نسبة نمو سكانها تعد أكثر النسب ارتفاعا في‬
‫العالم‪ ،1‬وقد رافق هذا االرتفاع استمرار النزوح الريفي للسكان نحو المدن‪ ،‬والستيعاب هؤالء السكان‬
‫قامت السلطات العمومية في تسرع بانجاز عمليات تعمير ضخمة ‪.‬هذه العمليات التعميرية التي أقيمت‬
‫في ضواحي المدن القائمة‪ ،‬استنزفت العقار الحضري الذي يعتبر إحدى أهم الثروات الطبيعية لتلك‬
‫المدن وأخلت بالتوازن الداخلي لتلك المدن (يزداد االحتشاد وتتفاقم الحاجة إلى الشغل والسكن ويحتدم‬
‫الصراع على مجال الحياة وتتولد عن هذه الحالة وضعيات تأزم تساعد على انتشار أعمال المضاربة‬
‫حول السكن والعقار والتجهيزات العمومية ‪،‬مما يثقل ميزانية التجهيزات والتدخالت العمومية ) ‪.‬‬

‫وفعال‪ ،‬فان سكان الجزائر الذين كانوا في غالبيتهم يقطنون المناطق الريفية حيث كانت نسبة التعمير‬
‫‪2‬‬
‫توازي‪ %0010‬سنة ‪ 0600‬قد أصبحوا اليوم يقطنون المدن بنسبة تفوق ‪.%01‬‬

‫حتى وإن كانت نسبة النمو السكاني قد عرفت انخفاضا خالل السنوات األخيرة ( من ‪ %0.00‬في سنة‬
‫‪ 0600‬إلى ‪ %0.00‬في ‪ )0110‬فان اتجاه السكان لالستقرار في المدن (‪%00‬من سكان الجزائر‬
‫حضر)يبقى إحدى الخصوصيات األساسية لبالدنا‪.‬‬

‫هذا االستقرار الذي تكون نتيجته توسع أفقي للمدن الجزائرية عادة ما يكون غير منظم‪ ،‬بفعل التعمير‬
‫بشكليه العشوائي( غير خاضع ألدوات التهيئة والتعمير)والمخطط (مخالفة الرخص الصادرة) بسبب‬
‫صعوبة في التحكم ومراقبة استهالك العقار الحضري لهذه المدن‪ ،‬فمع تزايد النمو الديموغرافي وكذلك‬
‫‪3‬‬
‫وارتفاع مستوى معيشة سكانها أرغمت‬ ‫اتساع رقعة المدن وانتشارها وزيادة وتيرة سرعة نموها‪،‬‬
‫الهيئات والسلطات المحلية على التفكير في إيجاد أوعية عقارية النجاز المشاريع التنموية بكل أنواعها‬
‫( سكنية ‪،‬تجهيزات وتهيئات حضرية) للوصول إلى سد العجز في طلبات االحتياج من جهة‪ ،‬ومن جهة‬
‫تلبية الطلب المتزايد على العقار الحضري للبرامج المستقبلية ‪،‬وغالبا ما يتم تلبيته باستحداث مخططات‬

‫قدرالديوان الوطني للسكن والسكان في التعداد االخيرافريل‪ 8002‬نسبة النمو السكاني ب ‪%6821‬وعدد السكان ب ‪5.83‬مليون نسمة‬ ‫‪1‬‬

‫وزارة تهيئة اإلقليم والبيئة ‪،‬المشروع التمهيدي للقانون التوجيهي‪ 10/10‬ص‪0110 0‬‬ ‫‪2‬‬

‫محمد الهادي لعروق‪ .‬المدن الكبرى في الجزائر‪.‬المجلة الجغرافية المصرية‪ .‬العدد ‪ .0110 .00‬ص ‪.000‬أشار في بحثه إلى ارتفاع عدد‬ ‫‪3‬‬

‫المدن في الجزائر من ‪ 0‬مدن عام ‪ 0600‬الى ‪ 00‬مدينة كبيرة في تعداد‪ 0660‬أي بإضافة ‪ 00‬مدينة جديدة خالل‪ 00‬سنة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جديدة أو مراجعة المخططات الموجودة‪ ،1‬وذلك بإدخال عدة هكتارات من األراضي داخل المحيط‬
‫العمراني من ضواحي المدن أو اقتطاعها من األراضي الزراعية التي انخفضت بأكثر من ‪%01‬منذ‬
‫االستقالل‪ 2‬بسبب االقتطاعات المتكررة منها لسد العجز المسجل في العقار الحضري ‪ ،‬إضافة إلى هذه‬
‫العوامل أصبح الطلب على العقار الحضري ألغراض صناعية وتجارية يعرف تزايدا كبيرا‪،‬نظرا‬
‫للرهانات االجتماعية واالقتصادية الكبيرة التي تعرف نموا مستمرا ‪ ،‬مما يطرح إشكالية الحصول عليه‬
‫والتحكم في آليات استهالكه وضمان مراقبته والحرص على االستغالل العقالني له وتطوير أنماط‬
‫تسييره‪.‬‬

‫ونظرا لالرتباط العضوي بين التعمير والعقار‪ ،‬والمشاكل التي يطرحها هذا االرتباط من تعدد األنظمة‬
‫القانونية وكذلك تعقد مقتضياتها القانونية‪ ،‬وتعدد المتدخلين فيهما وتداخل االختصاصات وصعوبة‬
‫التنسيق‪،‬وكذا غياب رؤية شاملة وتشتت التدخالت القطاعية وضعف التشاور والمشاركة عند اتخاذ‬
‫القرارات‪،‬إضافة إلى النسبة الضعيفة لألراضي القابلة للتعمير وعدم تحيين الخريطة العقارية فانه البد‬
‫من معرفة دور التعمير وعالقته بالتخطيط العمراني وتسليط الضوء على اآلليات المتحكمة في‬
‫استهالك العقار واآلثار السلبية المترتبة عنها ‪،‬إليجاد صيغ جديدة للتحكم في ندرته‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫لذلك سنقف في هذا البحث على معرفة خصائص ومميزات التعمير في مدينة ورقلة كعينة للدراسة‬
‫لمعرفة آليات استهالك عقارها الحضري ‪ ،‬إذ تعتبر هذه المدينة إحدى المدن الكبيرة الحجم‪ 4‬وقد‬
‫‪5‬شهدت في اآلونة األخيرة زيادة كبيرة في عدد السكان مما زاد من الطلب على العقار الحضري‬
‫وارتفاع غير مبرر ألسعاره ‪،‬والشك أن البحث عن عقار بأسعار مقبولة أصبح هاجسا مسيطرا للسكان‬
‫وللجماعات المحلية السيما في ضواحي المدن بعيدا عن األسعار العالية داخلها ‪،‬وهذا األمر أدى إلى‬
‫نشوء العديد من التجمعات السكنية في ضواحي المدينة واثر بشكل كبير على آليات النمو فيها ‪.‬‬

‫قررت وزارة السكن والعمران مراجعة مخطط توجيهي للتهيئة والتعمير من جملة‬ ‫‪1‬‬

‫وزارة تهيئة اإلقليم والبيئة مرجع سابق ص‪0‬‬

‫‪ 2‬يبلغ تعداد سكان مدينة ورقلة ‪001000‬نسمة حسب التعداد العام للسكن والسكان ‪ 0110‬وحسب قانون تهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‬
‫‪01/10‬المؤرخ في ‪ 0110/00/00‬وفي المادة الثالثة منه فان المدينة الكبيرة هي كل تجمع حضري يضم في حده األدنى ‪ 011‬ألف نسمة‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫‪-2‬أهمية الدراسة‬
‫إن أهمية دراستنا تأتي مركزة وبشكل أساسي على هذه الظاهرة والتي نذكر منها األسباب التالية‪:‬‬

‫‪ ‬االستغالل المفرط لالراضي القابلة للتعمير وبالتالي االخالل باحد اهداف التنمية المستدامة المتمثل‬
‫في االستجابة الحتياجات االجيال الحاضرة دون ان نعرض للخطر قدرة االجيال الالحقة في االستجابة‬
‫لحاجياتهم انطالقا من كون العقار ثروة غير متجددة‪ ،‬وانتهاك القطاعات الغير قابلة للتعمير( محيطات‬
‫فالحية‪ ،‬سبخات ‪،‬مناطق اثرية ‪ 1).....‬التي تحددها المخططات التوجيهية للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ ‬عدم االستغالل االمثل للجيوب واالوعية العقاريه الفارغة المتواجدة بالمراكز الحضرية وخاصة‬
‫الناتجة عن افالس مؤسسات اقتصادية كانت تستحوذ على عقارات معتبرة لبرمجة التعمير بها‪.‬‬
‫‪ ‬استحواذ بعض المستثمرين على عقارات حضرية هائلة في اطار اللجان الوطنية والوالئية‬
‫لالستثماردون انجاز برامجهم ومشاريعهم ‪ ،‬مما ادى الى تسريع نفاذ االراضي القابلة للتعمير في‬
‫فترة وجيزة‪.‬‬
‫‪ ‬قصور النصوص القانونية والتنظيمية والتشريعية في وضع حد الستهالك العقار الحضري غير‬
‫المخطط وغيرالمدروس‪ ،‬وعدم تطبيقها في حاالت اخرى نتيجة ضعف واهمال المسوؤلين المباشرين‬
‫عنها‪.‬‬
‫‪ ‬لجوء المسوؤلين الى العقار الحضري ذوالطبيعة القانونية ‪-‬ملك للدولة‪ -‬النجاز البرامج المختلفة‬
‫وترك العقار ذو الملكية التابعة للخواص مما ادى الى عدم تطبيق مخططات التعمير‪.‬‬
‫تبديد االحتياطات العقارية الموجودة والميل تحو تعمير االراضي الفالحية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫نقص الدراسات العمرانية المتعلقة بالعقار الحضري وكيفة تسيره واستغالله وانتاجه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ -1‬االشكالية‬
‫تزداد اشكالية العقار في الجزائر حدة من سنة الى اخرى وهذا في ظل انحسار وندرة االراضي‬
‫القابلة للتعمير التي تعرفها معظم المدن الجزائرية وهذا مايؤكده التقرير العام للمجلس الوطني‬
‫االقتصادي واالجتماعي في الجزائر لسنة ‪ 0110‬الذي اشار الى ان من مجموع المساحة العامة‬
‫للجزائر المقدرة ب ‪ 000‬مليون هكتار ‪،‬تشكل االراضي القابلة للتعمير مانسبته ‪ %1.0‬أي ما يقارب‬
‫‪2‬‬
‫‪ 0.06‬مليون هكتار ‪.‬‬
‫فالعقار الحضري بمثابة الوعاء الذي يستقبل مختلف البرامج التنموية من سكن ومرافق وصناعة ‪...‬‬
‫الخ‪ ،‬وعلى هذا األساس فان أي غموض في استهالكه يؤدي إلى انعكاسات سلبية على مختلف‬
‫النشاطات المذكورة وعائق في تجسيدها‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة‪ 00‬من القانون ‪ 06/61‬املؤرخ يف ‪ 0661/00/10‬اجلريدة الرمسية رقم ‪06‬‬

‫‪ 2‬اجمللس الوطين االقتصادي واالجتماعي‪،‬تقريرجلنة التوقعات والتنمية االقتصادية واالجتماعية‪ 0110/10/00‬ص‪06‬‬

‫‪3‬‬
 ‫وعلى ضوء ماذكر سابقا وعلى ضوء اإلشكالية المطروحة فإننا نتسال‪:‬‬
‫‪ ‬ماهي آليات االستهالك والتحكم في العقار الحضري في المدينة الجزائرية بما يتوافق مع مبدا‬
‫االستدامة ؟‬
‫‪ ‬هل العوائق وطبيعة أي منطقة تعطي الشكل العام للمدينة وتساعد على استهالك عقارها ؟‬
‫‪ ‬هل النصوص القانونية الحالية كافية لمعالجة المشكلة العقارية أو تستكمل باستصدار نصوص‬
‫قانونية جديدة ؟‬
‫‪ ‬ما مدى نجاعة اإلجراءات المتخذة من طرف الدولة والجماعات المحلية في مجال تطبيق القانون‬
‫من ناحية ترشيد استهالك العقار الحضري؟‬
‫‪ ‬ماهي النتائج الناجمة عن ظاهرة التعمير العشوائي (البناء بدون تراخيص) واثرها على العقار‬
‫الحضري (نظريا عقارات معدة لبرامج مختلفة لكن ميدانيا هي معمرة تعمير فوضوي عشوائي) ؟‬
‫‪ -0‬الفرضيات ‪:‬‬
‫تم االعتماد في الدراسة على الفرضيات التالية‪.‬‬
‫‪ ‬الفرضية األولى‬
‫‪ ‬غياب رؤية عمرانية شاملة للمتدخلين أدى إلى استهالك غير عقالني للعقار الحضري في‬
‫المدينة الجزائرية‪.‬‬
‫‪ ‬الفرضية الثانية‬
‫‪ ‬إن استهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية يتم وفقا آلليات غير متجانسة‪.‬‬
‫‪ -7‬اسباب اختيار الموضوع‪:‬‬
‫يرجع اختيار الموضوع لسببين‪:‬‬
‫‪2.7‬سبب تقني‬
‫والمتمثل في‪:‬‬
‫‪ ‬نمو الظاهرة العمرانية بشكل كبير‪ ،‬وتقلص العقار الحضري دون ان يتبع ذلك بمجهودات من‬
‫الدولة للحفاظ عليه وترشيد استهالكه‪.‬‬
‫‪ ‬توفر االمكانات المادية والمالية وتعدد البرامج التنموية المختلفة يقابله غياب اوعيتها العقارية‬
‫مما يؤدي الى نقل هذه البرامج الى مناطق اخرى وبالتالي حرمان المناطق االولى من التنمية‪.‬‬
‫‪ ‬إختالالت في شغل المساحات بالمدن في ظل غياب سياسة عقارية شاملة‪ ،‬ادى الى تنمية‬
‫عشوائية وضياع مساحات عقارية كبيرة‪.‬‬
‫‪ ‬عدم االهتمام بالعقار الحضري في االقطاب العمرانية الجهوية ‪ ،‬دفعنا الى دراسة مدينة ورقلة‬
‫كنموذج ‪ ،‬للتعرف الى ماآل اليه عقارها ودرجة استهالكه‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫‪ 1.7‬سبب شخصي‪:‬‬
‫االحتكاك المباشر بالعديد من اإلطارات والمسؤولين والزمالء العاملين في مختلف المديريات‬
‫والمصالح التقنية التي لها عالقة بالعقار والمدينة ‪،‬إضافة إلى طبيعة تكويني ( تهيئة عمرانية )‬
‫وطبيعة عملي ( مديرية التعمير والبناء) وكذا المالحظات السلبية التي تبرز على المدينة وخاصة‬
‫منها استهالك العقار الحضري ‪،‬جعلنا نشعر بأهمية وضرورة القيام بدراسة حول التعمير كعملية‬
‫للتنمية في المدينة ومعرفة اآلليات التي تستهلك العقار الحضري بها ‪.‬‬
‫‪-7‬أهداف البحث‪:‬‬
‫‪ ‬معرفة أسباب ال تدهور المتزايد للعقار الحضري و تحسيس السلطات بمدى أهميته وذلك من‬
‫اجل ترشيده والتحكم في استهالكه‪.‬‬
‫‪ ‬محاولة وضع سياسة عقارية حضرية تهدف إلى تدعيم قدرة هذه المدينة وتامين تنميتها‬
‫المستدامة حتى تكون قادرة على مواكبة التحوالت والتحديات التي تجابهها‪.‬‬
‫‪ ‬تمثل مدينة ورقلة نموذجا واضحا الستهالك العقار الحضري (توقيف التعمير بمدينة حاسي‬
‫مسعود وتوجيه التعمير نحو مدينة ورقلة) عالوة على انقراض مساحات واسعة من عقارها‬
‫الزراعي والتهام النمو العمراني له‪.‬‬
‫‪ -3‬المنهجية المتبعة‪:‬‬
‫‪.2.3‬اختيار المنهج‪:‬‬
‫لكوننا نسعى لوصف آليات استهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية ‪ ،‬وتصويرها كميا عن‬
‫طريق جمع المعطيات عن المشكلة وتصنيفها وتحليلها فقد اعتمدنا على المنهج الوصفي والتحليلي‬
‫والتاريخي والمقارن‪.‬‬
‫‪ 2.2.3‬المنهج الوصفي ‪:‬‬
‫لوصف هو رصد حال أي شيئ ‪،‬سواء كان وصفا فيزيائيا ‪،‬أم بيان خصائص مادية أو معنوية ألفراد‬
‫أو جماعات ‪،‬ولقد يكون هذا الرصد أو الوصف كميا معبرا عنه باألرقام ‪،‬أو كيفيا ‪،‬أو يجمع بينهما ولقد‬
‫يتضمن بين المرصود وبين غيره‪،‬كما يقوم بعمل تنبؤات عن سلوك الظاهرة في المستقبل‪ 1‬وهو منهج‬
‫مناسب لموضوع البحث قصد التعمق أكثر في معرفة آليات استهالك العقار الحضري ومحاولة‬
‫تفسيرها على ضوء تحليل النتائج ‪،‬لكننا إلى جانب هذا المنهج وظفنا منهجين تدعيميين هما‪:‬‬
‫‪.1.2.3‬المنهج التحليلي‬
‫وذلك من خالل دراسة الواقع وفهم العوامل التي أثرت على أنماط استعماالت األراضي الحالية في المدينة‬
‫وفهم وتحليل أسباب الفجوة بين التخطيط النظري والواقع العملي‪.‬‬

‫د صالح الدين شروخ ‪.‬منهجية البحث العلمي ‪،‬دار العلوم للنشر والتوزيع ‪ 8005‬ص ‪6.1‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪5‬‬
 ‫‪.0.2.3‬المنهج التاريخي‬
‫ويعتمد هذا المنهج على عملية استرداد ما كان في الماضي ليتحقق من مجرى األحداث لكون الحاضر‬
‫هو نتاج الماضي وال يمكن فهم الحاضر إال بتقصي جذوره التاريخية ‪،‬حيث أننا من خالله نحاول‬
‫‪1‬‬
‫معرفة تطور أنظمة العقار من مرحلة إلى أخرى والوقوف على أهم األسباب المؤدية لذلك ‪.‬‬
‫‪.7.2.3‬المنهج المقارن‬
‫وذلك إلجراء مقارنة بين استهالك العقار في المدن القديمة ( القصر ) والمدينة الحديثة لالستفادة منها‬
‫والوقوف على أوجه االختالف والتشابه‪.‬‬
‫‪ .1.3‬تعيين تقنيات البحث‬
‫باعتبار أن تقنيات البحث هي وسائل يستعملها الباحث‪ ،‬والتي بواسطتها يستطيع جمع المعلومات في‬
‫الواقع (ميدان البحث)‪ .‬فضلنا أن يكون عملنا معتمد على التقنيات التالية‪:‬‬
‫‪.2.1.3‬المقابلة نصف الموجهة‬
‫كونها تعتبر من أهم الوسائل البحثية لجمع البيانات والمعلومات بدقة من الميدان وقد استعملنا هذه‬
‫التقنية بالمديريات والهيآت والوكاالت التي لها عالقة مباشرة وغير مباشرة بالتعمير والعقار الحضري‪.‬‬
‫‪.1.1.3‬البحث الوثائقي‬
‫الذي ساعدنا في تكوين ملف وثائقي حول القوانين والمراسيم الرسمية المتعلقة بتسيير العقار في‬
‫الجزائر خالل السنوات الماضية‪ ،‬إضافة إلى مجموعة المقاالت الصحفية والملتقيات المحلية والوطنية‬
‫والدولية‪.‬‬
‫‪.0.1.3‬المعالجة اإلحصائية للبيانات‬
‫إن استخدامنا لإلحصاء الوصفي واإلحصاء التحليلي يظهر على مستوى العمليات التالية‪:‬التفريغ الشامل‬
‫للمعلومات ‪،‬بناء الجداول البسيطة التي تصف توزيع المعطيات على قيم مختلف المتغيرات ‪،‬بناء‬
‫الجداول المتقاطعة التي تصف العالقة االرتباطية بين المتغيرات المستقلة والتابعة‪،‬حساب النسب المئوية‬
‫التي تسمح بالمقارنة ‪،‬القراءة اإلحصائية المباشرة للجداول البسيطة والمتقاطعة ‪.‬‬
‫والغرض من التقنيات التي تم اختيارها هو الوصول إلى الواقع بغية التحقق من فرضيات وأهداف‬
‫البحث‪.‬‬
‫‪ .5‬تحديد اطار البحث ‪.‬‬
‫حدد اطار دراستنا للموضوع ب ‪:‬‬
‫‪ .2.5‬اإلطار المكاني ‪ :‬يركز مجال دراستنا الميدانية بشكل عام على مدينة ورقلة كعينة للدراسة وذلك‬
‫لألسباب التالية‪:‬‬

‫د وفقى السيد االمام‪ .‬البحث العلمي المكتبة العصرية للنشر والتوزيع ‪،‬جمهورية مصر العربية ‪ 8002‬ص ‪15‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪6‬‬
 ‫‪ ‬لكونها مكان حيوي اقتصادي (مركز محروقات) وقطب نمو قوي لتواجد ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬مديريات جهوية كبرى لمؤسسات وإدارات‪.‬‬
‫‪ -‬مديريات كبرى لنشاط المحروقات‪.‬‬
‫‪ -‬قطب جامعي جهوي هام‪.‬‬
‫‪ -‬عاصمة إلقليم والئي يضم ‪ 10‬مطارات ‪ 10‬دولية وواحد محلي‪.‬‬
‫‪ -‬شبكات طرق واتصال هامة‪.‬‬
‫مجالهاالعمراني وعدم التحكم في نسبة الهجرة‬ ‫‪ ‬لكونها شهدت في العشرية االخيرة تدهورفي‬
‫الخارجية نحوه بسبب توقيف التعميربمدينة حاسي مسعود طبقا للتعليمة الحكومية رقم‬
‫‪ 10110/00/10‬والداخلية التي تتم من المدن التقليدية (القصور) والتجمعات الثانوية الى االحياء‬
‫الجديدة ‪،‬مما ادى الى استهالكها لعقارها الحضري بكل الطرق اذ نفذت االراضي القابلة للتعميرفي‬
‫مدة وجيزة قدرت ب‪ 01‬سنوات بدل ‪ 01‬سنة التي حددهاالمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير كما ان‬
‫‪2‬‬
‫عدم وجود اوعية عقارية للمرافق المبرمجة اوجد عدم تكافؤ بين مجمل احياءالمدينة ‪.‬‬
‫‪ .1.5‬اإلطار الزمني‬
‫فهو محدد بالمدة التي استغرقتها هذه الدراسة من سنة ‪ 0110‬إلى ‪ 0100‬تقريبا‪.‬‬
‫‪ .0.5‬اإلطار الموضوعي‬
‫دراسة آليات استهالك العقار الحضري والعوامل المتحكمة فيها وعالقتها بالتعمير‬
‫‪-3‬محتوى البحث‬
‫يحتوي البحث على‬
‫مقدمة عامة‬
‫تشمل مدخل للموضوع واإلشكالية المطروحة واستعراض أسئلة البحث األساسية وصياغة الفرضيات‬
‫وذكر أهداف البحث ثم تناولت المقدمة أيضا المنهجية المتبعة وحدود المنطقة التي يشملها‪ ،‬ومصادر‬
‫المعلومات الخاصة بها‪ ،‬وآليات البحث ‪.‬‬
‫ويقع البحث في جزئين أساسين ‪ ،‬نظري وتطبيقيي‪:‬‬
‫الجزء األول‪ :‬نظري‬
‫ويحتوي على مدخل عام للدراسة وثالثة فصول ‪.‬‬

‫الجريدة الرسمية رقم ‪81‬بتاريخ ‪8003/0./8.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير المادة‪ 00‬و‪ 00‬من القانون ‪ 06/61‬المؤرخ في ‪ 0661/00/10‬الجريدة الرسمية رقم ‪00‬‬
‫‪2‬‬

‫‪7‬‬
 ‫مدخل عام للدراسة‬
‫ويشمل اإلطار العام للدراسة ممثال بالمقدمة ومبررات وإشكالية الدراسة وأهميتها وأهدافها وكذلك‬
‫منهجيتها وحدود المنطقة التي يشملها‪ ،‬ومصادر المعلومات الخاصة بها‪.‬‬
‫الفصل األول‬
‫تناول التطور التاريخي لسياسة التعمير واهم األنظمة القانونية المتحكمة في التعمير وابرز الفاعلين‬
‫فيه‪.‬‬
‫الفصل الثاني‬
‫تناول تاريخ األنظمة العقارية في الجزائر من العهد التركي ونوعية الملكية السائدة إلى غاية دخول‬
‫االستعمار الفرنسي ‪ 0001‬والتحوالت الجذرية التي أحدثها على العقار بفعل االستيالء الشرعي‬
‫والالشرعي إلى غاية ‪ 0600‬واسترجاع الجزائر لسيادتها ‪ ،‬والتغيرات المطبقة على العقار من إنشاء‬
‫صندوق الثورة الزراعية وتكوين االحتياطات العقارية البلدية إلى غاية سنة‪. 0116‬وكذا أهم األنظمة‬
‫القانونية المتحكمة في العقار الحضري من قانون االحتياطات العقارية وقانون األمالك الوطنية‬
‫واألمالك الوقفية وقانون نزع الملكية من اجل المنفعة العامة ‪ ،‬ومنح االمتياز على األراضي التابعة‬
‫لألمالك الخاصة للدولة والموجهة لمشاريع استثمارية‪ ،‬والقانون المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام‬
‫انجازها‪.‬‬
‫أما الجزء التطبيقي فيحتوي على فصلين ‪:‬‬
‫الفصل الثالث ‪:‬تط رقنا فيه إلى الدراسة الجغرافية واإلدارية والطبيعية والديموغرافية والعمرانية لمدينة‬
‫ورقلة‬
‫الفصل الرابع ‪ :‬تطرقنا فيه إلى آليات استهالك العقار الحضري من آليات قانونية وغير القانونية‪ ،‬حيث‬
‫تعرضنا إلى تاريخ إنشاء كل آلية ودورها وكيفية عملها وتقييمها وأثرها على النسيج الحضري وإبراز‬
‫نقاط القوة والضعف بهدف الخروج بمقترح يتضمن السياسات واالستراتيجيات األساسية لالستهالك‬
‫األمثل للعقار الحضري‪.‬‬
‫وختم البحث بخاتمة تتضمن المقترحات التي تمليها النتائج التي تظهرها الدراسة‪ ،‬وهذه الدراسة وان لم‬
‫تصل إلى مرحلة الكمال التي ينشدها كل باحث‪ ،‬إال أنها محاولة علمية يرجى أن تكون ذات فائدة‪ ،‬وان‬
‫تكون نتائجها خطوة في سبيل دراسات مستقبلية أخرى‪.‬‬
‫‪-3‬تحديد بعض المفاهيم‪:‬‬
‫نهدف من خالل تحديد المفاهيم إلى إعطاء بعض المعلومات النظرية والتعرف على بعض‬
‫المصطلحات التي نرى فيها تدعيما في انجاز هذه الدراسة ‪،‬وقد حرصنا أن تكون مركزة ومرتبطة‬
‫بالدراسة مباشرة ‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫أوال مفاهيم قانونية‪:‬‬
‫‪.2‬الملكية العقارية ‪:‬‬
‫‪.2.2‬عرفها المشرع الجزائري‪ :‬هي حق التمتع والتصرف في المال العقاري أو الحقوق العينية من‬
‫‪1‬‬
‫اجل استعمال األمالك وفق طبيعتها أو غرضها ‪.‬‬
‫‪ .1.2‬حسب األستاذ حمدي باشا عمر ‪:‬الملكية العقارية ال تعدو سوى أن تكون سلطة مباشرة لصاحب‬
‫العقار الذي يستطيع بموجبها أن يستعمله ويستغله ويتصرف فيه ضمن حدود القوانين واألنظمة‬
‫‪2‬‬
‫المعمول بها‪.‬‬
‫‪ .0.2‬حسب األستاذ سماعين شامة‪ :‬الملكية العقارية تختلف جذريا على حق الملكية الممارس على‬
‫كتاب أو سيارة ‪،‬فيمكن لمن يتملك الكتاب أن يقوم بتحطيمه نهائيا بالحرق مثال ‪،‬فبزوال الكتاب تزول‬
‫معه الملكية الممارسة عليه ‪،‬في حين ملكية قطعة ارض ورغم التعديالت التي يمكن إدخالها على هذه‬
‫القطعة من بناء أو تجهيزات فال يغير من ذلك شيئا من حقيقة األرض ‪،‬زيـادة على ذلك في ذلك في‬
‫حالة تحطيم الكتاب يمكن شراء أو إنتاج غيره ‪،‬في حين أن قطعة األرض ال يمكن إنتاج غيرها فهي‬
‫‪3‬‬
‫غير متجددة ‪.‬‬
‫‪.1‬قانون التوجيه العقاري‬

‫هو وسيلة وآلية قانونية وضعتها السلطات الجزائرية من اجل تنظيم وتسيير كل المعامالت العقارية‬
‫وهذا من خالل النظام والطبيعة القانونية للملكية من جهة ‪،‬ووضع حد الحتكار البلديات في مجال‬
‫المعامالت العقارية وجعلها منتظمة وواضحة وذلك للحد من المضاربة والفوضى التي كانت تعرفها‬
‫السوق العقارية قبل صدور هذا القانون وبالتالي يتسنى لكل شخص طبيعي أو معنوي بان يتصرف‬
‫‪4‬‬
‫بكل حرية في مجال البيع والشراء ولكن في إطار قانوني محض ‪.‬‬
‫‪ .0‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‬
‫هو وسيلة للتخطيط و التسيير الحضاري‪ ،‬و يحدد في التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية لبلدية أو‬
‫مجموعة بلديات‪ ،‬و يأخذ بعين االعتبار تصاميم التهيئة و مخططات التنمية و يضبط الصيغ المرجعية‬
‫‪5‬‬
‫لمخطط شغل األرض‪.‬‬
‫‪.4‬مخطط شغل األراضي‪:‬‬
‫هو عبارة عن وثيقة عمرانية قانونية‪ ،‬و وسيلة لتخطيط المجال الحضاري‪ ،‬يهدف إلى تحديد القواعد‬

‫القانون ‪ 83/10‬الصادر في ‪ 6110/68/62‬المتضمن قانون التوجيه العقاري المادة ‪ 82‬الجريدة الرسمية رقم ‪.1‬‬ ‫‪1‬‬

‫حمدي باشا عمر ‪ .‬نقل الملكية العقارية ‪.‬دار هومة ‪ 8000‬ص ‪3‬‬ ‫‪2‬‬

‫اسماعين شامة ‪.‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري دار هومة ‪ 800.‬ص ‪611‬‬ ‫‪3‬‬

‫القانون ‪ 83/10‬مرجع سابق‬ ‫‪4‬‬

‫‪ 5‬القانون ‪ 81/10‬المؤرخ في ‪ 6110/68/06‬المتضمن القانون التوجيهي للتهيئة والتعمير المادة‪ 61‬الجريدة الرسمية رقم ‪38‬‬

‫‪9‬‬
 ‫العامة بالتفصيل‪ ،‬و كذا حقوق استخدام األرض و البناء و ذلك بمراعاة توجيهات المخطط التوجيهي‬
‫‪1‬‬
‫للتهيئة و التعمير‪ ،‬كما أنه يحدد نوع التدخل في األنسجة العمرانية الموجودة‪.‬‬
‫‪.7‬االحتياطات العقارية‬
‫هو عمل قانوني يمكن للجماعات المحلية من الحصول على األمالك العقارية الالزمة إلنشاء مشاريعها‬
‫المبرمجة في المدى المتوسط والبعيد ‪ ،‬وبفضله تمكنت الجماعات المحلية من االستحواذ على ثروات‬
‫عقارية معتبرة ‪ ،‬منتهجة بذلك األساليب التقليدية االستثنائية للحيازة والملكية كنزع الملكية من اجل‬
‫المنفعة العامة ‪ ،‬التأميم ممارسة االحتكار على المعامالت العقارية ‪ ،‬توجيه عملية استعمال األراضي‬
‫في التجمعات الحضرية لصالح المشاريع العمرانية ‪ ،‬فرض الضريبة على فائض القيمة العقارية ‪،‬‬
‫وهي تعني األساليب التي سلكها المشرع‬ ‫إخضاع مجمل األمالك إلى الرسوم العقارية المناسبة‬
‫الجزائري قبل أخذه المحفظة العقارية باألمر رقم ‪ 00/00‬المؤرخ في ‪0600./10/01‬‬
‫‪.3‬المعامالت العقارية‬
‫هي جميع التصرفات القانونية الواردة على العقار والحقوق العينية العقارية ‪،‬سواء كانت منصبة على‬
‫حق الملكية أو على عنصر من عناصرها ( االنتفاع واالستعمال واالستغالل واالمتياز ) أو على‬
‫الحقوق التبعية كالرهون الرسمية واالمتيازات ‪.‬‬

‫وتشمل المعامالت العقارية جميع التصرفات القانونية التي تتم من طرف الدولة والجماعات المحلية‬
‫لفائدة األفراد الطبيعيين أو األشخاص االعتباريين الخواص أو العموميين‪ ،‬كما تشمل مجموع‬
‫‪2‬‬ ‫التصرفات القانونية التي تتم بين األشخاص الطبيعيين أو المعنويين‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مفاهيم تقنية‬

‫‪.2‬األرض‬
‫‪.2.2‬أشار في هذا الجانب (‪ )DENIS Barthelomy.1985. P:11‬إلى أن األرض "عند االقتصاديين‬
‫هي سلعة غير منتجة من ناحية الكمية وغير قابلة للزيادة ‪،‬وهي دائمة غير قابلة للتلف ‪،‬أما ريكاردو‬
‫منتجة"‪3‬‬ ‫فقد عرف األرض بأنها قوة‬
‫‪ .1.2‬أما األرض الصالحة للبناء ‪ :‬فقد عرفها (‪ )ALAIN Lipietz‬في قاموس التهيئة والتعمير بأنها‬
‫البناء"‪4‬‬ ‫"هي قطعة من األرض قانونية محدودة حول نفسها لها إمكانية أو قابلية‬

‫‪ 1‬القانون ‪ 81/10‬مرجع سابق ا لمادة ‪56‬‬

‫‪ 2‬بن خالد الحاج ‪.‬دراسة اضطرابات السوق العقاري الحضري والعوامل المتحكمة فيه جامعة المسيلة ‪ 8001‬ص ‪.6‬‬
‫‪ 3‬بن خالد الحاج‪.‬مرجع سابق ص ‪.5‬‬
‫بن خالد الحاج ‪ .‬مرجع سابق ص‪..‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪10‬‬
‫‪ .0.2‬وفي المادة ‪ 00‬من قانون التوجيه العقاري الجزائري رقم ‪ 00/06‬جاء تعريف األراضي القابلة‬
‫للتعمير على النحو التالي " هي كل قطع األراضي المخصصة للتعمير في آجال معينة بواسطة أدوات‬
‫"‪1‬‬ ‫التهيئة والتعمير‬
‫‪ .7.2‬وحسب المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير الذي يقسم المجال الحضري إلى أراضي غير قابلة‬
‫للتعمير وأخرى قابلة للتعمير هاته األخيرة تنقسم إلى نوعين‪:‬‬
‫القطاعات المبرمجة للتعمير ‪:‬تشمل كل األراضي المخصصة للتعمير على األمدين القصير والمتوسط‬
‫والذين اليتعديان آفاق ‪ 01‬سنوات‪.‬‬
‫قطاعات التعمير المستقبلية ‪:‬هي كل األراضي المخصصة التعمير على األمد البعيد أي في آفــاق‬
‫‪ 01‬سنة‪،‬وتكون هذه األراضي خاضعة مؤقتا لحق االرتفاق بعدم البناء عليها وال يرفع هذا الحظر إال‬
‫‪2‬‬
‫بموجب المصادقة على مخطط شغل أراضي في نهاية اآلجال لمحددة أعاله‪.‬‬
‫‪.1‬المدينة‬
‫‪.2.1‬هي شكل من أشكال التجمعات البشرية بالغ الكثافة والتنظيم والتعقيد‪ ،‬كما أنها التحام بين مقومات‬
‫‪3‬‬
‫روحية ومعنوية ومكونات مادية مجسدة لألولى وال يمكن الفصل بينهما‪.‬‬
‫‪ .1.1‬هي عبارة عن تصميمات مبنية على تشكيالت رياضية وهندسية وفلسفية وإيديولوجية‬
‫ورمزية‪،‬وهي تعبر عن تطور الفن العمراني الذي حاول على مر العصور إبراز الجماليات التي تجذب‬
‫‪4‬‬
‫الناس ‪،‬والمهابة التي تعبر عن سلطة وقوة الحكام ‪.‬‬
‫‪.0‬المدينة المستدامة‬
‫عرفها المجلس الفرنسي للتنمية المستدامة كما يلي‪ :‬إنها المدينة التي‪:‬‬
‫* حيث يضع السكان وسائل التصرف ‪،‬كي تصبح المدينة منظمة وتؤدي وظائفها في شروط سياسية‬
‫واجتماعية وثقافية مرضية لهم ‪،‬عادلة ومنصفة للجميع ‪.‬‬
‫* حيث العمل والديناميكية يرضيان أو يردان على أهداف تامين الشروط البيولوجية للحياة ‪،‬توعية‬
‫األوساط وتحديد استهالك الموارد‪.‬‬
‫* التي ال تعرض للخطر تجديد الموارد الطبيعية المحيطة‪،‬وال عالقات وديناميكية األنساق االيكولوجية‬
‫التي تحويهم‪ ،‬وال في النهاية التوازنات الكبرى اإلقليمية والعالمية الضرورية لتنمية المجتمعات‬
‫األخرى ‪.‬‬
‫* التي تتعلق بالحفاظ على قدرات ومقومات الحياة‪ ،‬وشروط وطاقة االختيار ألجيال المستقبل‬

‫القانون ‪ 83/10‬مرجع سابق‬ ‫‪1‬‬

‫القانون ‪ 81/10‬مرجع سابق‬ ‫‪2‬‬

‫د‪ .‬إبراهيم بن يوسف ‪ ،‬إشكالية العمران والمشروع اإلسالمي ‪ ،‬مطبعة أبو داود ‪ 0660‬ص‪00‬‬ ‫‪3‬‬

‫د خلف اهلل بوجمعة‪. .‬العمران والمدينة ‪،‬دار الهدى‪.‬الجزائر‪ 8003‬ص ‪12‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪11‬‬
 ‫‪ .7‬القصر‬
‫"القصور عبارة عن مجموعة من السكنات اإلدارية والسكنية المحصنة لتفادي هجوم األعداء وتكون‬
‫"‪1‬‬ ‫محصنة بأسوار وأبواب وأبراج المراقبة "‪ ،‬وتمثل النواة األولى والمركز ألي مدينة تاريخية‪.‬‬
‫‪ .7‬التعمير‬
‫‪ .2.7‬حسب القانون ‪ 06/61‬المؤرخ في ‪ 0661/00/10‬المتعلق بالتهيئة و التعمير‪ :‬يقصد به تلك‬
‫األراضي و المساحات المبنية و غير المبنية أي إنتاج األراضي المعمرة و غير المعمرة و هذا من‬
‫أجل ترشيد استهالكها و حسن استغاللها بكيفية عقالنية و ذلك بتوزيعها حسب اختصاصات األنشطة‬
‫‪2‬‬
‫المقامة عليها‪.‬‬
‫‪ .1.7‬هو عملية إعداد التراب وتهيئة المجال بشكل دقيق تشمل مختلف متطلبات الساكنة وحاجياتها‬
‫على صعيد إعداد البنايات السكنية وكذلك ما يتعلق بالمرافق الخدماتية واإلدارية والرياضية والثقافية‬
‫والمساحات الخضراء ‪،‬وما يتعلق بالبنيات التحتية الحيوية من طرق وشبكات للتطهير وربط كهربائي‬
‫‪3‬‬
‫ومائي وشبكة للنقل الحضري‪.‬‬
‫‪.3‬االستهالك ألمجالي‬
‫إن استهالك المجال له عالقة بالتغيرات والتحوالت التي تعرفها الحاجيات السكانية حيث أن هجرة‬
‫السكان إلى المدينة تؤدي إلى زيادة الطلب على المساكن والتجهيزات والعمل وهذا ينتج مجاال حضريا‬
‫‪4‬‬
‫أكثر اتساعا مما يؤدي إلى استهالك المجال تلبية لهذه الحاجيات‪.‬‬
‫‪.5‬التوسع العمراني‬
‫هو عملية استغالل العقار الحضري بطريقة مستمرة نحو أطراف المدينة‪ ،‬وهو أيضا عملية زحف‬
‫‪5‬‬
‫النسيج نحو خارج المدينة سواء كان أفقيا أو رأسيا وبطريقة عقالنية‪.‬‬
‫‪ .3‬التكثيف العمراني‬
‫تعتبرعملية التكثيف استهالك للمجال‪ ،‬وذلك من خالل استغالل الجيوب العمرانية الشاغرة الموجودة‬
‫داخل النسيج العمراني‪ ،‬وهي أيضا عملية رفع في كثافة المباني وعدد الطوابق داخل النسيج العمراني‬
‫وتهدف هذه العملية إلى إنتاج المجـال الحضري واستغالله بطريقة فعالة لتلبية طلبات السكان‬
‫‪6‬‬
‫المتنوعة‬

‫توفيق عبد الجواد ‪ :‬تاريخ العمارة والفنون اإلسالمية ‪،‬المطبعة الفنية الحديثة ‪،‬القاهرة ‪،0601‬ص ‪000‬‬ ‫‪1‬‬

‫القانون ‪ 06/61‬مرجع سابق‬ ‫‪2‬‬

‫‪ 3‬احمد هرموش ‪ .‬اإلشكاليات التي يطرحها قانون التعمير ‪،‬ندوة المحكمة اإلدارية بوجدة ‪0110/00/ 10‬‬
‫‪Alberto Zuchelli, introduction à l'urbanisme opérationnel et à la composition urbaine. EPAU. Vol 2-3p1993 p 4‬‬
‫‪50‬‬
‫‪Idem 5‬‬
‫‪Idem 6‬‬

‫‪12‬‬
 ‫‪.3‬التسيير العمراني‬
‫يعبر التسيير العمراني عن محاوالت التحكم في التوسع المجالي داخل المدن وتوجيهه نحو األهداف‬
‫العمرانية والمعمارية والتهيئة المسطرة‪،‬وتشرف الجماعات المحلية والهيئات المتخصصة على ذلك عن‬
‫‪1‬‬
‫طريق أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ .21‬التهيئة العمرانية‬
‫هي نوع من أساليب وتقنيات التدخل المباشر سواء بواسطة األفكار أو القرارات أو بواسطة وسائل‬
‫الدراسات ووسائل التنفيذ واالنجاز لتنظيم وتحسين ظروف المعيشة في المستوطنات البشرية سواء‬
‫أكان ذلك على المستوى المحلي اإلقليمي أو الوطني‪.‬‬
‫وتعتبر التهيئة العمرانية كأسلوب جديد لتطوير وتنمية الشبكة العمرانية بصفة عامة واالستيطان‬
‫البشري الحضري بصفة خاصة كتكملة للمخططات العامة للمدن التي تكتفي برسم حدود المدن‬
‫ومحاور توسعها واستخدام المجال فيها خالل فترة زمنية معينة باإلضافة إلى الطابع اإلداري‬
‫للمخططات العمرانية الذي ينتهي بالحدود اإلدارية للمخطط دون النظرة الشاملة والوسطية للمجال الذي‬
‫‪2‬‬
‫يقع فيه النسيج العمراني ويتفاعل معه‪.‬‬
‫‪ .22‬التنمية المستدامة‬
‫عرفتها اللجنة العالمية للبيئة والتنمية والتي تعرف أيضا بلجنة براند تالند – وهو اسم رئيسة وزراء‬
‫النرويج السابقة التي كانت رئيسة تلك اللجنة في ذلك الوقت – في تقريرها الصادر عام ‪0600‬بعنوان"‬
‫مستقبلنا المشترك" أن التنمية المستدامة هي تلك التنمية التي تلبي حاجات الحاضر دون التعرض لقدرة‬
‫‪3‬‬
‫األجيال في المستقبل على تلبية الحاجيات الخاصة بها‪.‬‬
‫‪-‬كما عرفها الدكتور مصطفى كمال طلبه في كتابه التنمية المستدامة ‪" :‬القيود والفرص" عام ‪0600‬‬
‫بأنها تتضمن" مساعدة الفقراء ألنهم إذا ما تركوا بدون بديل ‪ ،‬فسوف يدمرون بيئتهم‪ ،‬وفكرة التنمية‬
‫الذاتية في ظل قيود الموارد الطبيعية والتنمية القائمة على فكرة كفاءة التكلفة حيث ال تؤدي التنمية إلى‬
‫تدهور نوعية البيئة أو تدهور اإلنتاجية وانخفاضها في األجل الطويل‪ ،‬كما تركز على قضايا مهمة‬
‫كتوفير مياه صالحة للشرب والمأوى للجميع واالكتفاء الذاتي من الغذاء والتكنولوجيا المناسبة ورعاية‬
‫‪4‬‬
‫صحية جيدة ‪ .‬كما أن مبادرات المواطنين ذات أهمية خاصة‪ ،‬فالبشر هم الموارد نفسها "‪.‬‬
‫وفي دراسة أعدتها منظمة التعاون االقتصادي والتنمية لعام ‪ 0661‬بعنوان‪On Integrating :‬‬
‫‪Environnement and Economies‬‬

‫د خلف اهلل بوجمعة ‪ .‬مرجع سابق ص‪00‬‬ ‫‪1‬‬

‫د الدكتور بشير التجاني ‪:‬التحضر والتهيئة العمرانية في الجزائر ‪،‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪8008‬ص‪2.‬‬ ‫‪2‬‬

‫الموسوعة العربية للمعرفة من اجل التنمية المستدامة‪.‬االكاديمية العربية للعلوم ‪ ،‬المجلد االول ‪ 0110‬ص ‪000‬‬ ‫‪3‬‬

‫الموسوعة العربية للمعرفة من اجل التنمية المستدامة‪.‬مرجع سابق ص ‪000‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪13‬‬
‫أشارت إلى أن التنم ية المستدامة تتمثل في بلورة أعمق للعالقة بين النشاط االقتصادي والحفاظ على‬
‫‪1‬‬ ‫الموارد البيئية ‪ ،‬كما تقوم على الشراكة مابين البيئة واالقتصاد‪.‬‬
‫‪.21‬اختيار األرضية‪:‬‬
‫وهي عملية تقوم بها جميع المصالح المتدخلة على العمران والعقار إليجاد عقار خالي من العوائق‬
‫القانونية ( ملكية خاصة‪ )....‬أو العوائق الطبيعية ( سبخة‪ ،‬كثبان رملية‪ ،‬محيط فالحي‪)...‬أو عوائق‬
‫اصطناعية (خطوط الضغط العالي أنابيب الغاز‪ )...‬النجاز برنامج أو مشروع ما‪ ،‬بحيث يكون هذا‬
‫العقار خالي من أي تحفظ من المصالح المعنية ‪.‬‬
‫ثانيا‪:‬مفاهيم اقتصادية‬
‫‪ 2‬الــعقـار‪:‬هناك عدة تعاريف للعقار وأهمها ‪:‬‬
‫‪ 2.2‬حسب المشرع الجزائري‪ :‬المادة ‪ 000‬من القانون المدني‪ ،‬العقار هو‪:‬‬
‫كل شيئ مستقر بحيزه وثابت وال يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار ماعدا ذلك من شيء‬
‫‪2‬‬
‫فهو منقول ‪.‬‬
‫‪ 1.2‬حسب القانون التوجيهي ‪:00/61‬‬
‫المادة ‪ 10‬من القانون التوجيهي ‪ 00/61‬المؤرخ في ‪ 0661/00/00‬فالعقار أو األمالك العقارية هي كل‬
‫‪3‬‬
‫األراضي أو كل الثروات العقارية غير المبنية‪.‬‬
‫‪ 0.2‬كما يعبر عنه باللغة الالتينية بالمصطلح ״ ‪ Foncier‬״ وهو األرض المخصصة لالستعمال‬
‫الحضري(فضاء غير مبني) بينما يعني المصطلح ״ ‪ Immobilier‬״ العقار المبني أي ( األرض‪+‬‬
‫اإلطار المبني )‪.4‬‬
‫‪.1‬العقار الحضري‬
‫هو كل األراضي الواقعة في القطاعات المعمرة والقابلة للتعمير (المحيط العمراني) حسب أدوات‬
‫التهيئة والتعمير"‪.‬إذ تنص المادة ‪ 01‬من القانون ‪ 00/61‬المؤرخ في ‪. 0661/00/00‬‬
‫األراضي العامرة ‪" :‬هي كل قطعة ارض يشغلها تجمع بنايات في مجاالتها الفضائية وفي مشتمالت‬
‫تجهيزاتها وانشتطها ‪ ،‬ولو كانت هذه القطعة األرضية غير مزودة بكل المرافق أو غير مبنية أو‬
‫مساحات خضراء أو حدائق أو تجمع بنايات"‪.‬‬

‫الموسوعة العربية للمعرفة من اجل التنمية المستدامة‪:‬مرجع سابق‪000‬‬ ‫‪1‬‬

‫د مولود ديدان القانون المدني ‪،‬دار بلقيس ‪ 8002‬ص ‪11‬‬ ‫‪2‬‬

‫القانون ‪ 83/10‬مرجع سابق‬ ‫‪3‬‬

‫اسماعين شامة ‪.‬مرجع سابق ص ‪5‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪14‬‬
‫المادة ‪":00‬األراضي القابلة للتعمير هي كل القطع األرضية المخصصة للتعمير في آجال معينة‬
‫والتعمير"‪1‬‬ ‫بواسطة أدوات التهيئة‬
‫‪.0‬المضاربة العقارية‬
‫وهي رفع سعر األرض وبيعها بثمن أكبر من قيمها الفعلية بسبب وضعيتها الحضرية ( موقعها بقرب‬
‫)‪2.‬‬ ‫مرفق معين مثال‬

‫خالصة الفصل‪:‬‬

‫قام هذا الفصل على جملة من المفاهيم ضمن منظومة معرفية جاءت عناصرها مترابطة ومتضافرة‬
‫فيما بينها وظهرت في وحدة شكلت منطلقات البحث‪.‬‬
‫لذلك اعتبرت خطوة تحديد المفاهيم في هذه الدراسة وسيلة وخطوة أساسية تمكن القارئ من التحكم في‬
‫المعاني التي يقصدها هذا البحث حتى تسهل عملية فهم ما يتم طرحه الحقا‪.‬‬

‫القانون ‪ 83/10‬مرجع سابق‬ ‫‪1‬‬

‫اسماعين شامة ‪ .‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري مرجع سابق ص ‪5‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪15‬‬
 ‫مراحل التطور التاريخي لسياسة التعمير في الجزائر‬
‫واهم الفاعلين‬

‫مقدمة‬

‫اوال ‪ :‬مراحل التطور التاريخي لسياسة التعمير في الجزائر‬

‫ثانيا ‪ :‬اهم القوانيين المتحكمة في التعمير‬

‫ثالثا ‪:‬المتدخلون في التعمير‬

‫رابعا‪:‬عالقة ادوات التعمير بالعقار‬

‫خامسا ‪:‬دور التعمير في خلق الثروة‬

‫سادسا نتائج السياسة العمرانية على المدينة الجزائرية‬

‫‪19‬‬
 ‫أوال ‪:‬مراحل تطور التشريع القانوني للتعمير في الجزائر‬
‫مقدمة‪:‬‬
‫إنّ سياسات التهيئة والتعمير في الجزائر مرّت بعدّة مراحل حاولت من خاللها الحكومات المتعاقبة‬
‫ومنذ االستقالل التحكم في قواعد البناء و التّوسع العمراني ‪،‬ورغم أنّها وإن غيّرت شيئا من مظاهر‬
‫الحياة العمرانية واالجتماعية إالّ أنّ هذه القواعد ظلّت ناقصة وغير كافية ألسباب موضوعية‪ ،‬أهمها‬
‫التّخلف االقتصادي والنزوح الريفي و النمو الدّيموغرافي المفرط وعدم فعالية القوانين والتنظيمات الّتي‬
‫طبقّت في هذا المجال تنفيذا لسياسة معيّنة‪،‬األمر الذي أدّى إلى انتشار السكن العشوائي واختالل النسيج‬
‫العمراني لجل المدن الجزائرية ‪.‬‬
‫وإذا أردنا مسايرة التطور التاريخي لسياسة التعمير في الجزائر فقد مرت بالمراحل التالية ‪:‬‬
‫‪:-2‬التشريع العمراني في زمن العثمانيين ‪:‬‬
‫رافق حركة التمدن الواسعة التي شهدتها الدولة العثمانية ‪،‬تشريع عمراني يتناسب والمتطلبات التفصيلية‬
‫إلنشاء التمدن وإدارتها الحضرية ‪،‬حيث خلف العثمانيون ورائهم من اإلرث المرتبط بالتشريعات‬
‫العمرانية والمعمارية مايوازي في أهميته المآثر المادية والشواهد المعمارية ( قصبة العاصمة‪ ،‬قصبة‬
‫تلمسان ‪،‬قصبة قسنطينة‪)....‬التي مازالت شاهدة على ذلك في شتى البقاع اإلسالمية التي حكمها‬
‫العثمانيون‪.‬‬
‫فقد نشرت مئات الوثائق المتعلقة بالتشريعات العمرانية والتي يعود اغلبها إلى األوامر السلطانية‬
‫العثمانية ‪،‬ومنها ماكتبه عصمان نوري عن األمور البلدية ‪، 0600‬كما صنف األستاذ يرلسيموز وثائق‬
‫تعود إلى القرنين السادس والتاسع عشر تشمل العديد من المواضيع العمرانية المتداولة في أيامنا هذه ‪.‬‬
‫وعلى الرغم من عدم بلوغ هذه التشريعات إلى حد التقنين وإرسائها ضمن منظومة تشريعية عمرانية‬
‫رسمية ‪،‬على غرار قوانين التخطيط العمراني المعاصرة والتي تعني بتنظيم المدن والنشاط العمراني‬
‫الحضري ‪،‬إال أن التدقيق في محتوى المخطوطات العثمانية المرتبطة بهذا المجال يكشف الطريقة‬
‫العلمية السليمة لمناقشة مسائل النشاط العمراني بمختلف مستوياتها ابتداء من إنشاء المدن وانتهاء بأدق‬
‫مسائل التخطيط العمراني التفصيلية‪.‬‬
‫ويمكن للمطلع على هذه المخطوطات والوثائق ‪،‬أن يعرف مدى ارتباطها بالقضايا التخطيطية‬
‫والعمرانية المعاصرة ‪،‬ومن هذه الوثائق ماكان يحمل العناوين التالية ‪:‬‬
‫‪.0‬مميزات المباني ‪ :‬وهي المتعلقة بتحديد االرتفاعات المسموحة لألبنية ‪،‬واالرتدادات والبروزات‬
‫واألجنحة والمضالت‪.‬‬
‫‪.0‬أسلوب البناء ومواد البناء والمعايير المستعملة ‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫‪.0‬إجراءات أعمال البناء والمتابعة‬
‫‪.0‬تبليط الشوارع واألماكن العامة واألرصفة وتنظيفها‬
‫‪.5‬بيع قطع األراضي لغير المسلمين‬
‫‪.6‬مسالة تصنيف األحياء للمسلمين وغبر المسلمين‬
‫‪.7‬مسائل المياه‪ :‬وتشتمل على مسائل توريد مياه الشرب ‪،‬ومسائل تصريف المياه المستعملة‪.‬‬
‫‪.0‬مسائل األمن ‪:‬كتخصيص مناطق سكن للعزاب ‪،‬وامن األحياء السكنية ‪،‬ومنع الهجرة إضافة إلى ذلك‬
‫‪،‬مرت في السنوات األخيرة مذكرات لمشاهير المعماريين العثمانيين ‪/‬ومنهم المعماري سنان باشا الذي‬
‫نشر له تذكرة البنيان و تحفة المعماران ‪.1‬‬
‫‪-1‬التشريع العمراني أثناء فترة االستعمار‪:‬‬
‫إن الحديث عن التعمير كسياسة وقانون لم يبدأ في الجزائر إال مع دخول االستعمار الفرنسي‪ ،‬الذي‬
‫عمل على استصدار سلسلة من القوانين التي كانت ترمي لبلورة توجهات وأهداف االستعمار في مجال‬
‫التعمير واإلسكان بالجزائر‪.‬‬
‫فمع احتالل فرنسا لمدينة الجزائر سنة ‪ 0001‬ثم احتاللها لباقي المدن الجزائرية األخرى سواء منها‬
‫الواقعة على الشريط الساحلي أو الداخلية‪ ،‬بدا عدد سكان المدن يتقلص بحيث أصبح اليزيد عن ‪%0‬‬
‫‪2‬‬
‫ويعود السبب في تناقص عدد‬ ‫من مجموع السكان الجزائريين آنذاك والذي قدر ب‪ 0‬ماليين نسمة‬
‫السكان الحضر في هذه الفترة إلى سياسة التقتيل الجماعي خالل مقاومة األهالي لالحتالل ‪،‬وسياسة‬
‫الطرد والنفي التي اتبعها االستعمار ضد سكان المدن ‪،‬األمر الذي دفع هؤالء إلى االعتصام باألرياف‬
‫والجبال أو الهجرة إلى البلدان المجاورة والمشرق العربي‪.‬‬
‫تميزت المدن الجزائرية في مرحلة ماقبل االحتالل الفرنسي بنوع من االكتفاء الذاتي والالمركزية في‬
‫عالقاتها بأقاليمها في المجاالت االقتصادية والتجارية ‪..‬‬
‫بحيث كانت األرياف تعتمد على المدن في اقتناء السلع الصناعية من ألبسة وأدوات صناعية وحرفيه‬
‫‪،‬وتمون المدن بالمنتوج الزراعي والحيواني بشكل وفير ومستمر ويصدر الفائض منه(وخاصة‬
‫الحبوب) إلى الخارج ‪ ...‬إال أن العالقة سرعان ماكسرت من طرف المستعمر الذي وجه الشبكة‬
‫العمرانية في الجزائر ووسطها الريفي والطبيعي لخدمة االقتصاد الفرنسي ‪،‬وذلك بربط أهم المدن‬
‫الجزائرية وأقاليمها بواسطة شبكة من السكك الحديدية وأقيمت سيلوهات خزن الحبوب على امتداد هذه‬
‫الشبكة ثم أنشئت الموانئ بالمدن الساحلية مثل ميناء الجزائر وميناء وهران ‪،‬وعنابة وبجاية ومستغانم‬
‫‪،‬وبني صاف ‪،‬والغزوات وسكيكدة وغيرها لنفل المنتوج الزراعي والثروات المعدنية إلى فرنسا‪.‬‬

‫‪ 1‬محمود حميدان قديد ‪ 8‬التخطيط الحضري ودور التشريعات التخطيطية في النهوض بعملية التنمية العمرانية ‪،‬امارة دبي نموذجا كاية االقتصاد‬
‫امارة دبي االمارات العربية المتحدة‪ 8060‬ص ‪15‬‬
‫‪ 2‬د بشير التجاني ‪،‬مرجع سابق ص ‪63‬‬

‫‪17‬‬
‫ومن جهة أخرى فان الشبكة من السكك الحديدية تمكن المستعمر من نقل قواته وجنوده عبر مختلف‬
‫جهات القطر إلخماد المقاومة الوطنية التي استمرت طيلة القرن التاسع عشر‪.‬‬
‫وللتذكير فان اإلطار العام للشبكة العمرانية الجزائرية الموجود حاليا كان موجودا قبل االحتالل‬
‫الفرنسي متمثال في المدن ذات األصل الجزائري ‪،‬ولكن الينبغي أن ننكر مساهمة المستعمرين في تنمية‬
‫الهيكلة الحضرية بالجزائر حسب أغراضه المسطرة في مجال االستيطان األوروبي من جهة وتوجيه‬
‫الشبكة العمرانية وهياكلها األساسية لخدمة االقتصاد الفرنسي من جهة أخرى ‪،‬باإلضافة إلى األهداف‬
‫العسكرية والجيوبوليتيكية للهيمنة على التراب الوطني بصفة مستمرة ودائمة ‪،‬إذ نجد اإلدارة الفرنسية‬
‫وضعت مخططات عمرانية لمختلف المدن الجزائرية سواء منها الساحلية أو الداخلية من اجل توسيع‬
‫نسيجها العمراني حسب مقاييس غربية محضة إلى جانب المدن الجزائرية التقليدية التي كانت تأوي‬
‫األهالي ‪،‬وذلك بإنشاء أحياء جديدة بهذه المدن إلقامة األوروبيين وتجهيزها بالمرافق اإلدارية والهياكل‬
‫األساسية‪.‬‬
‫‪-0‬مرحلة ‪2333-2331‬‬
‫غير انه مع بداية االستقالل برزت إلى الوجود العديد من المتغيرات المتمثلة أساسا في تفاقم المشاكل و‬
‫عدم إمكانية بناء القرى المهدمة إبان الثورة التحريرية وعودة عدد كبير من الجزائريين إلى أرض‬
‫الوطن و سرعة النمو الديموغرافي وتزايد ظاهرة التمدن بالجزائر ‪،‬بسبب ارتفاع نسبة الهجرة من‬
‫القرية نحو المدينة ‪،‬مما ترتب عنه تزايد الحاجة إلى السكن والخدمات العمومية والتجهيزات األساسية‪.‬‬
‫وإذا كان ازدياد الطلب على العقار دافعا للدولة من اجل التدخل إليجاد الحلول لمعالجة اإلشكاالت التي‬
‫يطرحها واقع مابعد االستقالل ‪،‬فان ما يسجل بخصوص هذه المرحلة هو اكتفاء الجزائر بالعمل‬
‫بالقوانين والمراسيم الفرنسية ‪ ،‬باستثناء ما يتعارض مع السيادة الوطنية أو يشمل قواعد التّمييز‬
‫العنصري‪،‬و بذلك تم االستمرار في العمل بالمرسوم الفرنسي الصادر في‪ 1958/12/31‬إلى غاية‬
‫صدور األمر‪ 67-75‬المؤرّخ في ‪ 1975/09/26‬المتعلّق برخصة البناء ورخصة التجزئة وهو أوّل‬
‫نص تشريعي يصدر عن الدولة الجزائرية في هذا المجال وبعدها صدرت مجموعة من النصوص‬
‫القانونية حاول من خاللها المشرّع التدّخل و عالج المسائل المتعلقة بالبناء أمام ظاهرة النمو‬
‫الديمغرافي الكبير والتوسّع العمراني الضخم والبناء الفوضوي الالمسؤول ‪،‬ومن هذه النصوص‪:‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 10-00‬المؤرخ في ‪ 10‬فبراير سنة ‪ 0600‬المتعلق برخصة البناء و رخصة التجزئة‪.‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 16-00‬المؤرخ في ‪ 10‬فيفري سنة ‪ 0600‬المتعلق بالتنظيم اإلقليمي للبالد‪.‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 10-00‬المؤرخ في ‪ 00‬غشت ‪ 0600‬الذي يحدد قواعد شغل األراضي قصد وقايتها و‬
‫حمايتها‪ .‬والمصادق عليها بموجب القانون رقم ‪ 10-00‬المؤرخ في ‪ 00‬نوفمبر سنة ‪. 0600‬‬

‫‪18‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 10 -00‬المؤرخ في ‪ 00‬جمادي األول عام ‪ 0010‬الموافق ‪ 00‬يناير سنة ‪ 0600‬و‬
‫المتعلق بالتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫أما بالنسبة إلى أدوات التخطيط في هذه المرحلة فهي‪:‬‬
‫‪-‬مخطط البلدي للتنمية (‪ :)PCD‬إعتمادات مالية تغطيها الدولة للبلديات حسب أهميتها لتلبية لحاجيات‬
‫والمرافق المختلفة‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط التحديث العمراني )‪ :(PMU‬وهو مخطط ملحق باعتماد مالي يخصص للمدن الكبيرة و‬
‫المتوسطة الحجم بغرض ترقية و صيانة مكتسباتها العمرانية العمومية بالطرق و األرصفة و‬
‫المساحات الخضراء و المنتزهات و الحدائق األطفال و غيرها‬
‫‪ -‬مخطط العمراني الموجه( ‪ :(PUD‬استمر العمل بهذا المخطط العمراني إلى غاية ‪ 0661‬و هو كان‬
‫يوضع للمدن الكبرى و المتوسطة ‪ ،‬برسم حدودها آخذا بعين االعتبار توسع النسيج العمراني مستقبال‬
‫على المدى المتوسط و يحدد استخدامات األرض مستقبال حسب االحتياجات الضرورية للتجمع السكاني‬
‫من سكن و مرافق و هياكل و مساحات خضراء وتجهيزات و منشآت اقتصادية و غيرها‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط العمراني المؤقت (‪ : (PUP‬انتهت صالحيته في سنة ‪ 0661‬و هو يشبه مخطط العمراني‬
‫الموجه من حيث أبعاد التهيئة العمرانية وأهدافها إال أن هذا األخير خاص بالمراكز الحضرية‬
‫‪1‬‬
‫الصغيرة أو شبه حضرية‪.‬‬
‫والفرق بين االثنين يتمثل في قصر المدة الزمنية المخصصة لمخطط العمران المؤقت ‪،‬كما ان المخطط‬
‫العمراني المؤقت اليحتاج إلى مصادقة وزارية كما هو الحال بالنسبة إلى مخطط العمران الموجه‪.‬‬
‫وقد عرفت هذه الفترة بآليتين في استهالك العقار الحضري إلنتاج المجال السكني هما‪:‬‬
‫‪-2‬السكنات الحضرية الجديدة ‪:‬‬
‫بدا العمل بهذه السياسة العمرانية في الجزائر منذ ‪ 0600‬بهدف التحكم في النسيج العمراني‬
‫بالمستوطنات الحضرية من اجل توفير السكن ألعداد سكانها المتزايدة "وحسب التوجيهات العمرانية‬
‫الجزائرية يمكن للمناطق السكنية الحضرية الجديدة أن تنشا بشكل اختياري وعندما تكون طاقة‬
‫المشروع إنتاج ‪ 011‬سكن فما فوق ‪،‬وقد شهدت اغلب المدن الجزائرية بمختلف أنماطها وأحجامها‬
‫توسعا في نسيجها الحضري بواسطة هذه الوسيلة المعمارية ‪،‬وقد قدر عدد السكنات المنجزة بواسطة‬
‫هذه الوسيلة المعمارية إلى غاية ‪ 0661‬بحوالي مليون سكن جماعي على النمط العمودي( عمارات) ‪.‬‬
‫وان نجحت هذه الوسيلة العمرانية في توفير السكن الجماعي وحل جزء مهم من أزمة السكن في البالد‬
‫زيادة على التحكم العمراني المنظم فإنها لم تنجو من االنتقادات حول نقائصها فيما يتعلق بإخفاقها في‬
‫توفير جميع الهياكل والتجهيزات الضرورية لسكانها بحيث ال تزال هذه المناطق السكنية الحضرية‬

‫‪ 1‬بشير تيجاني ‪،‬مرجع سابق ‪،‬ص ‪13‬‬

‫‪19‬‬
‫ع بارة عن مراقد للسكان فقط ‪،‬كما وجه االنتقاد إلى الوعاء العقاري الذي أقيمت فيه هذه المناطق‬
‫السكنية والذي اقتطع في أكثر الحاالت من األراضي الفالحية الخصبة‬
‫‪-1‬التجزئة‪:‬‬
‫توجد وسيلة عمرانية أخرى تهدف إلى توفير السكن الحضري الفردي المنظم والمنسجم مع النسيج‬
‫العمراني وقد ساهم نمط التجزئة في توفير السكن الفردي بشكل ملموس إذ يشير الديوان الوطني‬
‫لإلحصائيات في وثائقه المتعلقة بموضوع السكن عن انجاز ما يقارب ‪ 0.0‬مليون وحدة سكنية في المدة‬
‫مابين ‪0600‬و ‪.0660‬‬
‫ما يمكن تسجيله عن هذه الوسيلة المعمارية هو التأخير من طرف البلديات ووكاالتها العقارية في توفير‬
‫الهياكل األساسية من ماء وكهرباء وغاز‪،‬كما لوحظ في اغلب التجزئات غياب الوعي المعماري‬
‫ومخالفة كل البيوت للمقاييس والتصاميم المتفق عليها مع مديرية التعمير والبناء األمر الذي أدى إلى‬
‫غياب االنسجام بين البيوت المنجزة من حيث الشكل الخارجي واالرتفاع وعدم احترام المساحات‬
‫المخصصة للحدائق داخل البيوت ‪.‬‬
‫‪-7‬المرحلة الثالثة بعد ‪2331‬‬
‫و في بداية التّسعينات وفي ظلّ اإلصالحات العامّة الّتي شرع فيها تطبيقا للدستور‪ ، 0606‬حيث شهدت‬
‫الجزائر‪ ،‬تحوالت سياسية واقتصادية واجتماعية جوهرية‪ ،‬بدخولها النظام اللبرالي واقتصاد السوق‪،‬‬
‫والتعددية السياسية‪ ،‬واالنفتاح على االقتصاد العالمي‪ ،‬وبالتالي التخلي عن النمط المركزي في‬
‫التخطيط‪،‬فعرفت سياسة التعمير تحوّال كبيرا وعميقا تجسّد بصدور قانون الوالية و البلدية ‪ 10 / 61‬و‬
‫‪ 16/61‬المؤرّخين في‪ 1990/04/07‬واللذان حدّدا الصالحيات و مجال تدخلهما في هذا المجال كهيئات‬
‫إدارية لضمان الرّقابة و صدور قانون ‪ 25-90‬المؤرّخ في ‪ 1990/11/18‬المتعلّق بالتوجيه العقاري‪،‬‬
‫الّذي صنف األراضي من حيث طبيعتها ووضع األحكام الّتي تنظم اإلطار العام للتّحكم في العقار‬
‫الحضاري ثم يليه القانون ‪ 06-61‬المؤرّخ في ‪ 1990/12/01‬المتعلّق بالتهيئة والتعمير والمراسيم‬
‫التنفيذية المطبقة له والّذي يعدّ بداية لمرحلة جديدة فعلية وحاسمة لتطبيق توجّه جديد يضبط قواعد‬
‫التعمير بوضع قواعد وآليات للرقابة وال سيما تلك المتعلّقة بالرقابة وتقنين أدوات التهيئة والتّعمير‪.‬‬
‫غير أن األزمة األمنية الحادة واألوضاع التي عاشتها البالد أفرزت تعقيدات كبيرة حالت دون‬
‫االستمرار في تطبيق السياسة العمرانية الجديدة ‪ ،‬مما جعل بعض القوانين الهامة السيما المتعلقة‬
‫بالمدينة وبالرقابة البعدية تتأخر‪ ،‬ويمكن ذكر أهم المراسيم التنفيذية و القوانين الخاصة بالتعمير نذكر‬
‫منها ما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 000-60‬يحدد القواعد العامة للتهيئة و التعمير و البناء‪.‬‬

‫‪20‬‬
‫‪ ‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 000-60‬يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و المصادقة‬
‫عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به‪ ،‬معدل و متمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 000-0110‬المــؤرخ في‬
‫‪.0110 /16/ 01‬‬
‫‪ ‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 000/60‬يحدد إجراءات إعداد المخطط تشغل أرضي و المصادقة و محتوى‬
‫الوثائق المتعلقة به‪ ،‬معدل بالمرسوم تنفيذي رقم ‪ 000-0110‬المؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪.0110‬‬
‫‪ ‬و في سنة ‪ 0660‬صدور قرار وزاري مشترك يتعلق بحقوق البناء المطبقة على األراضي الواقعة‬
‫خارج المناطق العمرانية للبلديات‪.‬‬
‫‪ ‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 001-60‬يتضمن لجنة الهندسة المعمارية و التعمير و البيئة المبنية في الوالية‬
‫و عملها‪.‬‬
‫‪ ‬القانون رقم ‪ 04-98‬المؤرخ في ‪ 0660-10-10‬يتعلق بحماية الثرات الثقافي‪.‬‬
‫‪ ‬القانون رقم ‪ 01-99‬المؤرخ في ‪ 1999-12-06‬محدد لقواعد الفندقة‪.‬‬
‫‪ ‬القانون ‪ 02 - 01‬المؤرخ في ‪ 2000-04-24‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة ‪.‬‬
‫‪ ‬القانون ‪ 02-02‬المؤرخ في ‪ 02-02-05‬المتعلق بحماية الساحل و تثمينه ‪.‬‬
‫‪ ‬القانون رقم ‪ 10-10‬صدر في ‪ 0110/10/0‬يتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة و تهيئتها‪.‬‬
‫‪ ‬القوانين ‪ 01-03‬المتعلق بالتنمية المستدامة للسياحة ‪.‬‬
‫‪ ‬القانون ‪ 02-03‬يحدد القواعد العامة لالستعمال و االستغالل السياحي للشواطئ‪.‬‬
‫‪ ‬القانون‪ 02-03‬يتعلق بمناطق التوسع و المواقع السياحية و المؤرخة في ‪2003-02-17‬‬
‫‪ ‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 00-10‬يحدد شروط وكيفيات تعيين األعوان المؤهلين للبحث عن مخالفات‬
‫التشريع والتنظيم في مجال التهيئة و التعمير و معاينتهما و كذا إجراءات المراقبة‪.‬‬
‫‪ ‬التعليمة الوزارية المؤرخ في ‪ 0110/10/00‬المتعلق بالفاعلين المكلفين بمراقبة التعمير و البناء‪.‬‬
‫‪ ‬القانون‪ 10-10‬المؤرخ في ‪ 0110/10/01‬المتضمن القانون التوجيهي للمدينة ‪.‬‬
‫‪ ‬القانون ‪ 00/10‬المؤرخ في ‪ 0110/10/01‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها‪.‬‬
‫إضافة إلى كل هذه القوانين فان ما يثير االنتباه في ميدان التعمير هو تعدد التعليمات والمذكرات‬
‫المنظمة لقطاع التعمير وعادة ما يستند عليها بدل النصوص التشريعية والقوانين ‪،‬األمر الذي يطرح‬
‫التساؤل حول القيمة القانونية لهذه التعليمات ومدى الزاميتها بالنسبة لإلدارات المعنية‪.‬‬
‫إن هذه الترسانة و الحجم الكبير من القوانين تعبر على أهمية مجال التعمير واحتالله مكانة بارزة من‬
‫حيث صدور القوانين واألهمية الكبرى التي توليها الدولة لهذا المجال ‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫أم ا بالنسبة ألدوات التخطيط لهذه المرحلة فشهدت صدور مخططات التخطيط على مستوى الوطني‬
‫و الجهوي والوالئي و نوردهم كما يلي ‪:‬‬
‫‪ )0‬المخطط الوطني للتهيئة العمرانية ‪ : SNAT‬و هو مخطط يرسم الخطوط العريضة للسياسة‬
‫الوطنية للتهيئة من أجل إنجاز المشاريع الكبرى ذات البعد الوطني و يحدد توجيهات أساسية في مجال‬
‫تنظيم التراب الوطني و تنمية و تحديد إستراتيجية العامة لعملية شغل تراب الوطني كتحديد األماكن‬
‫المناجم حقول البترولية و تفرض مشاريع نفسها على مخططات األخرى جهوية كانت أو والئية‪.‬‬
‫‪ )0‬المخطط الجهوي للتهيئة العمرانية ‪ :SRAT‬يعتبر أداة إستراتيجية لتنفيذ المخطط الوطني التهيئة‬
‫العمرانية يتولى في حدود مجاله شرح و توضيح التوجيهات و المبادئ لمخطط ‪, SNAT‬و يبين كل‬
‫مخطط جهوي تفاصيل الصور المستقبلية لإلقليم أو الجهات و هذا حسب المعطيات الجهوية لكل منطقة‬
‫‪ ،‬حيث بجمع عدة واليات ذات طابع اقتصادي و اجتماعي موحد لهدف تثمين اإلقليم الجهوي و تفرض‬
‫المشاريع نفسها على مخططات ذات البعد الوالئي و المحلي‪.‬‬
‫‪ )0‬المخطط التهيئة الوالئي ‪ : PAW‬باعتباره اإلطار المرجعي للتنمية المحلية و اعتبار المجاالت‬
‫الجهوية و حركتيها ( الهياكل األساسية الكبرى فإن الواليات تعتبر إطار التماسك الطبيعي الذي ساعد‬
‫على تنمية األقاليم و حسب التوجيهات و المبادئ المحددة في المخطط ‪ SNAT‬و المخطط الجهوي‬
‫‪ SRAT‬الذي يبادر بإعداد هذا المخطط ‪PAW‬‬
‫ويهدف إلى توضيح التوجيهات المعدة في المخطط الجهوي للتهيئة العمرانية‪.‬‬
‫‪ )0‬المخطط تهيئة البلدية ‪ :PAC‬باعتبار البلديات مجاالت قاعدية فهي المجاالت التي ينبغي أن تنقض‬
‫إليها و تتجسد فيها األساسيات التي تحملها إستراتيجية التهيئة العمرانية المختلفة‬
‫‪ )0‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‪:‬ظهر بموجب القانون رقم(‪ )90/09‬الصادر في‬
‫‪5009/59/95‬هو وسيلة للتخطيط ألمجالي والتسيير الحضري‪ ،‬يحدد التوجهات األساسية للتهيئة‬
‫العمرانية لبلدية واحدة أو عدة بلديات متجاورة تجمعها عوامل مشتركة كانتشار النسيج العمراني‬
‫كمستوطنة عمرانية عبر عدة بلديات‪،‬واشتراك عدة بلديات في شبكة أنابيب الماء الشروب ووسائل‬
‫النقل الحضري العمومية وغير من الهياكل والتجهيزات األساسية‪،‬كما يأخذ المخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫والتعمير بعين االعتبار جميع تصاميم التهيئة ومخططات التنمية‪،‬ويحافظ على توجيهات مخطط شغل‬
‫األراضي ويحترمها ويضبط صيغة المرجعية للتهيئة والتعمير من تقرير تقني وخرائط ورسوم بيانية‬
‫وإحصائيات‪.‬‬
‫‪ )0‬مخطط شغل األراضي‪:‬ظهر بموجب القانون رقم(‪ )90/09‬الصادر في ‪5‬ديسمبر‪5009‬‬
‫هو عبارة عن وثيقة عمرانية قانونية‪ ،‬و وسيلة لتخطيط المجال الحضاري‪ ،‬يهدف إلى تحديد القواعد‬
‫العامة بالتفصيل‪ ،‬و كذا حقوق استخدام األرض و البناء‪ ،‬و ذلك بمراعاة توجيهات المخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة و التعمير‪ ،‬كما أنه يحدد نوع التدخل في األنسجة العمرانية الموجودة‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫وقد تميزت هذه الفترة بسياسة جديدة الستهالك العقار الحضري إلنتاج المجال السكني ولتوسيع المدن‬
‫هي‪:‬‬
‫المدن الجديدة‪:‬‬
‫تبنت الحكومة الجزائرية إستراتيجية المدن الجديدة لمواجهة التحضر السريع خاصة عبر الشريط‬
‫الساحلي والتل وضل التشبع الحضري أقصاه في المدن الكبرى ‪،‬حيث صادقت الحكومة الجزائرية‬
‫برئاسة مقداد سيفي سنة ‪ 0660‬على عدة مشاريع مدن جديدة تنشا بالقرب من المدن المتروبولية (‬
‫الجزائر ‪،‬وهران ‪،‬قسنطينة) مثل مشاريع المدن الجديدة بالقرب من مدينة الجزائر كالعفرون ‪،‬وفي‬
‫الهضاب العليا كمشروع مدينة بوغزول وعين الباي بقسنطينة ‪،‬وقد اعتقد الكثير أن المدن الجديدة هي‬
‫الحل األمثل لمعالجة إشكالية سرعة التحضر التي تعيشها الجزائر ‪،‬إال أن واقع األمر أن الفكرة تحتاج‬
‫إلى استثمارات ضخمة النجاز مثل هذه المشاريع الطموحة ‪ ،‬غير أن المدن الجديدة بالمفهوم العمراني‬
‫المعاصر يقتصر على إنشاء مراقد للبشر فقط بالقدر ما يشترط في مخططاتها العمرانية أن توفر جميع‬
‫الهياكل األساسية والتجهيزات التجارية واالجتماعية والثقافية واإلدارية الضرورية‬
‫فمع بروز أزمة السكن والتي تجلت بوضوح في االختالل المسجل بين العرض والطلب قياسا بمعدل‬
‫النمو الديموغرافي وحجم األسرة ‪،‬دفع الهيئات المعنية لالهتمام أكثر بقطاع البناء والتعمير اعتمد فيه‬
‫أساسا على وضع برامج هامة النجاز السكن مسايرة لنمو المجتمع الجزائري وتطوره ( إذ قرر خالل‬
‫المخطط األول (‪ )00-01‬انجاز ‪ 011‬ألف مسكن وكذا ‪ 000‬ألف مسكن خالل فترة الخماسي الثاني)‪.‬‬
‫هذا التوسع غير العقالني واالستهالك المفرط لألرض فضال على ما ينجز من مجموعات سكنية لنفس‬
‫المنطقة الحضرية تتضارب في أشكالها ‪،‬رغم الدراسة الموحدة للمنطقة ككل من قبل الهيئات المعنية إذ‬
‫شكلت مدنا جديدة ‪،‬بمحاذاة األنسجة العمرانية العتيقة دون مراعاة ألي إدماج عمراني أو معماري أو‬
‫وظيفي‪.‬‬
‫ودعم هذا التوسع التطور التقني والعلمي التمايز في النسيج الحضري للمدينة الجزائرية ‪،‬وهو تمايز‬
‫يغلب عليه الطابع الغربي لمجتمع تسيطر عليه اآللة والقانون االقتصادي المادي النفعي في استغالل‬
‫وحدة المساحة بأكبر مردود ممكن يضاف إلى ذلك األهمية النسبية في قطاع التشييد باعتماده على مواد‬
‫بناء جديدة كاالسمنت وهي في مجملها من نمط العمارات ذات الطوابق المتعددة المبنية على الطراز‬
‫المعماري األوروبي ‪،‬حيث ارتفعت نسبة هذه المباني أو األبنية لحداثتها ‪،‬ويضاف إلى التغيير في مواد‬
‫البناء التطور في وسائل النقل والذي يمثله أساسا دخول السيارة وقطار اإلنفاق في النسيج الحضري‬
‫‪،‬ومما يتطلبه من شق الطرق داخل المدن والجسور المعلقة ومواقف السيارات ‪،‬وبالتالي تغيير‬
‫مرفولوجية النسيج الحضري التقليدي وبروز نمط حضري مختلف يعتمد على وجود أنظمة الحركة‬
‫واالتصال ‪.‬‬

‫‪23‬‬
‫كما أن التكنولوجيا من أكثر العوامل التي أثرت على المالمح العمرانية للمدينة العتيقة والتي بدأت في‬
‫التغير من ناحية النسيج الداخلي وشبكة الطرق وتوزيع استعماالت األراضي تخطيطا ومساحة وكان‬
‫هذا نتيجة للتطور في استخدام الطاقة ووسائل المواصالت والتحول من المقياس اإلنساني في التعامل‬
‫مع المدي نة إلى مقياس اآللة ومع التطور في مواد البناء وأساليب اإلنشاء فقد انعكس ذلك على الطابع‬
‫المعماري والعمراني العتيق ‪.‬‬
‫كما استدعت النظم الحديثة في إمداد المدن بالمرافق والخدمات العامة وبنية األساسية إلى ظهور أنماط‬
‫جديدة من التصميم والتخطيط العمراني تختلف عن األنماط التقليدية وبذلك دخلت المدينة عصرا من‬
‫التحول العمراني ‪،‬كل هذا ساهم في غياب تعبئة لألنسجة العمرانية العتيقة فتفاقمت مشاكلها وتدنت‬
‫بيئتها العمرانية والمعمارية ‪.‬‬
‫ثانيا‪:‬أهم األنظمة القانونية المتحكمة في التعمير‬

‫‪- 0‬قانون ‪ 13/31‬المؤرخ في ‪2331/21/12‬‬

‫يعتبر القانون ‪ 06/61‬أول قانون متخصص ومتكامل في مجال التشريع والتخطيط العمراني في‬
‫الجزائر وقد تكون من ثمانية فصول‪:‬‬

‫‪ ‬الفصل األول‪ :‬تناول المبادئ العامة للقانون‪.‬‬

‫‪ ‬الفصل الثاني‪:‬تطرق القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل الثالث‪ :‬تناول أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل الرابع‪:‬نص على األحكام خاصة تطبق على بعض األجزاء من التراب الوطني‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل الخامس‪:‬حدد فيه عقود التعمير‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل السادس‪:‬وضح الحاالت التي يقلم فيها السياج‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل السابع‪:‬مطرق للعقوبات التي نص عليها هذا القانون‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل الثامن‪ :‬أحكام خاصة وانتقالية‪.‬‬

‫وقد اهتم هذا القانون بتحديد القواعد الرامية إلى تنظيم إنتاج األراضي القابلة للتعمير وتكوين وتحوير‬
‫المبنى في إطار التسيير االقتصادي لألراضي والموازنة بين وظيفة السكن والفالحة والصناعة‪،‬وأيضا‬
‫وقاية المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي والتاريخي ‪،‬على أساس احترام مبادئ‬
‫وأهداف السياسة الوطنية للتهيئة العمرانية‪ .‬وبرغم الوسائل الردعية‪ ،‬وصرامة التقييد التي وضعها‬
‫القانون‪ ،‬فإن التطبيق الميداني ال يزال محدودا‪ ،‬حيث يتزايد يوميا‪ ،‬وعلى مرأى من السلطات البلدية‪ ،‬عدد‬
‫المباني المخالفة للقانون أدى بالمشرع إلى تعديله الحقا‪.‬‬

‫‪24‬‬
‫كما نود أن نشير انه وفقا للنص العربي لقانون التهيئة والتعمير يشير إلى التعمير كعملية إلعداد‬
‫األراضي للتوسع والبناء‪،‬في حين أن المصطلح باللغة الفرنسية تشير إلى كلمة عمران أي التنظيم‬
‫ألمجالي الذي يهدف إلى إعطاء نظام معين للمدينة‪.‬‬
‫‪- 0‬قانون ‪ 17/17‬المؤرخ في‪1117/13/27‬المعدل والمتمم لقانون‪ 13/31‬المتعلق بالتهيئة‬
‫والتعمير‪.‬‬
‫نظرا للكوارث الطبيعية والتكنولوجية(زالزل ‪،‬فيضانات‪،‬انفجارات وحرائق في المناطق الصناعية‬
‫) وكذا االعتداء على المعالم التاريخية والثقافية والمواقع الطبيعية ذات التوازنات البيئية المحمية ونظرا‬
‫لتدهور اإلطار المبني من خالل تعدد المخالفات العمرانية ‪،‬أصدر المشرع الجزائري قانون‪10/10‬‬
‫المعدل والمتمم للقانون ‪ 06/61‬وذلك بتعديل وإتمام بعض المواد ‪،‬إذ عدلت ‪ 00‬مادة في القانون‬
‫السابق وكان الهدف منها إعطاء حماية أكثر للنسيج العمراني من مختلف الكوارث الطبيعية‬
‫والتكنولوجية وزيادة المراقبة والتحري لرصد المخالفات التي تشوه اإلطار المبني وذلك بتحديد‬
‫وتوضيح لدور كل من مفتشو التعمير وأعوان البلدية المكلفين بالتعمير ‪.‬‬
‫‪-0‬قانون ‪ 13/13‬المؤرخ في ‪ 1113/11/11‬المتضمن القانون التوجيهي للمدينة‬
‫إن الفوضى الكبيرة السائدة في مجال التعمير‪ ،‬وكذلك حالة المدن في حد ذاتها وتسييرها من العوامل‬
‫التي تزيد من تعقيد اإلشكالية الحضرية وهو مادفع بالجزائر الى التأسيس لسياسة جديدة للمدينة في العام‬
‫‪ ،2006‬وذلك ألول مرة منذ االستقالل‪ ،‬استوحت مبادئها وأسسها من المبادئ العالمية الحديثة والقائمة‬
‫على أسس" التنسيق والتشاور بين كل الفاعلين عموميين وخواص ومجتمع مدني‪ ،‬ضمن مبادئ‬
‫الالمركزية والالتمركز‪ ،‬وعمال بالتسيير الجواري والحق في اإلعالم‪ ،‬وترقية الثقافة‪،‬والمحافظة‬
‫واإلنصاف االجتماعي‪ ،‬في منظور التنمية البشرية المستدامة‪ ،‬والتمكين للحكم الراشد إال أن تأخر صدور‬
‫مراسيم هذا القانون وتغييب هيكل وزارة المدينة وإلحاقها بوزارة البيئة‪،‬اجل تطبيق هذا القانون‬
‫‪-7‬القانون ‪ 27/13‬المؤرخ في ‪ 1113/15/11‬يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها‬
‫نظرا للورشات األبدية غير المنتهية ‪،‬واالفتقاد الشبه الكلي للتناسق المعماري لمدننا ‪ ،‬وغياب الجاذبية‬
‫والمناظر الجمالية لها دفع بالقائمين على القطاع إلى إعادة صياغة وبلورة النصوص التشريعية ‪ ،‬فكان‬
‫لصدور قانون ‪ 00/10‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها ‪ ،‬الذي تلى بالمراسيم التنفيذية‬
‫المؤرخة في ‪10‬ماي ‪ 0116‬المحددة إلجراءات تنفيذ التصريح بمطابقة البنايات ‪.‬‬
‫الهدف من القانون ‪:‬‬
‫‪ -‬الحد من حاالت عدم إنهاء البنايات‪.‬‬
‫‪ -‬تحقيق مطابقة البنايات المنجزة والتي هي قيد االنجاز قبل صدور القانون‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد شروط شغل أو استغالل البنايات‪.‬‬

‫‪25‬‬
 ‫‪ -‬ترقية اإلطار المبني وإعطاءه منظر جمالي مهيأ بانسجام‪.‬‬
‫‪ -‬تأسيس تدابير ردعية من اجل احترام آجال البناء وقواعد التعمير‪.‬‬
‫تأثيره على العقار‬
‫ويتمثل هذا التأثير عن طريق تسوية وضعية الوعاء العقاري لمالكه ‪،‬ويتجلى ذلك في حالة المالك‬
‫حائزا على وثيقة إدارية سلمت من طرف جماعة إقليمية ‪ ،‬ورخصة البناء ‪،‬وفي حالة ما إذا شيدت‬
‫البناية في إطار تجزئة دون غيرها ‪ ،‬تأمر لجنة الدائرة بتحقيق عقاري لتحديد الطبيعة القانونية للعقار‪.‬‬
‫على اثر التحقيق الذي تجريه المصالح المكلفة باألمالك الوطنية‪ ،‬وما لم تكن هذه البنايات ضمن‬
‫الحاالت المنصوص عليها في المادة ‪ ،00‬تقوم لجنة الدائرة بإخطار السلطات المعنية قصد تسوية‬
‫وضعية الوعاء العقاري في أحكام المادة ‪ 00‬أدناه‬
‫وما يمكن اإلشارة إليه أن هذا القانون محدد بمدة تقدر ب‪ 0‬سنوات لتطبيقه ‪،‬ونظرا لتأخر صدور‬
‫المراسيم التنفيذية لهذا القانون التي صدرت ‪ 0116/10/10‬بعد سنه من صدور القانون مما يجعل‬
‫إمكانية تحقيق نتائج جيدة مرهونة بمدى توعية المواطن في هذا الجانب ‪1.‬‬
‫ثالثا‪:‬المتدخلون في التعمير بالجزائر‬
‫مقدمة‬
‫تعتبر الجزائر من بين الدول التي تولي اهتماما بالغا وعناية كبيرة لقطاع التعمير‪ .‬ويرجع ذلك لكون‬
‫المجال الحضري هو المستقبل لموجات النزوح الريفي‪ .‬وقد نتج عن هذا االنتقال الديموغرافي‬
‫مجموعة من المشاكل والتحديات التي ساهمت في إذكاء األزمة الحضرية‪ ،‬الشيء الذي يستوجب‬
‫معه البحث عن سياسة حضرية عقالنية تضبط نمو وتطور الفضاءات الحضارية‪.‬‬
‫فالتوسع العشوائي للمدن واستهالكها غير العقالني لعقارها الحضري‪ ،‬إلى جانب سلبيات السياسات‬
‫السابقة للتعمير‪.‬جعل من المسألة الحضرية تحديا للسلطات العمومية في ميدان تخطيط المجاالت‬
‫وإحداث هيئات‬ ‫الحضرية‪ .‬مما استلزم معه وضع إطار قانوني مالئم ينظم المجال الحضري‬
‫ومؤسسات تمارس اختصاصات ومهام في ميدان التعمير ‪ ،‬كل هذه اإلجراءات زادت من تعميق‬
‫أزمة التعمير حيث نتج عن هذه المؤسسات كثرة المتدخلين مما أفرز مشاكل جديدة مرتبطة بتنازع‬
‫االختصاص‪.‬‬
‫من هنا يمكن القول أن التعمير يعرف كثرة وتعدد المتدخلين سواء على المستوى الوطني أو على‬
‫المستوى المحلي ونظرا ألهمية الموضوع من الناحية القانونية والميدانية والتنموية‪ .‬بحيث أن مجال‬
‫التعمير تلتقي فيه مجموعة من التقاطعات التي تطرح عدة إشكاليات‪ .‬مما جعلنا نتساءل عن ما هي‬

‫‪ 1‬الجريدة الرسيمية رقم ‪ 00‬الصادرة بتاريخ‪0110/10/01‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الهيئات والمؤسسات التي تتدخل في مجال التعمير؟ وما هي أهم انعكاسات ونتائج تعدد المتدخلين في‬
‫مجال التعمير على المستوى المركزي و المحلي؟‬
‫‪.2‬على المستوى المركزي‬
‫تتدخل سلطات إدارية متعدد أثناء مرحلة إعداد مخططات التعمير كما أن البعض منها يتدخل في عقود‬
‫التعمير‪.‬‬
‫‪ .2.2‬في مجال أدوات التعمير‪:‬‬
‫تتدخل خالل هذه المرحلة السلطات اإلدارية المركزية والمتمثلة في كل من وزارة السكن والعمران‬
‫والوزير المكلف بالجماعات المحلية وذلك من خالل‪:‬‬
‫*إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير إذا كان التراب المعني تابع لواليات مختلفة وفق ما‬
‫نصت عليه المادة رقم ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 000/60‬المؤرخ في ‪.0660/10/00‬‬
‫*إعداد مخطط شغل األراضي إذا كان التراب المعني تابع لواليات مختلفة وفق ما نصت عليه المادة‬
‫رقم ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 000/60‬المؤرخ في ‪.0660/10/00‬‬
‫* وخالل المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير بقرار مشترك من نفس الوزيرين‬
‫السابقين بعد استشارة الوالي أو الوالة المعنيين إذا كان التراب المعني تابع لواليات مختلفة طبقا‬
‫للمادة رقم ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 000/60‬المؤرخ في ‪0660./10/00‬‬
‫‪ .2.1‬في مجال عقود التعمير‪:‬‬
‫كما أن السلطات اإلدارية المركزية تتدخل في عقود التعمير وخاصة في‪:‬‬
‫* تسليم رخصة التجزئة من قبل الوزير المكلف بالتعمير بعد االطالع على رأي الوالي أو الوالة‬
‫المعنيين بالنسبة للمشاريع المهيكلة ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية طبقا للمادة ‪ 00‬من القانون‬
‫‪.06/61‬‬
‫*وبالمصادقة على البرامج السكنية التي تفوق عددها ‪ 011‬مسكن بكل صيغه تبعا للتعليمة الوزارية‬
‫رقم ‪00‬بتاريخ ‪0110./10/00‬‬
‫‪.1‬على المستوى المحلي‪:‬‬
‫‪.2.1‬البلدية‪:‬‬
‫البلدية في الجزائر ‪،‬هي الهيئة القاعدية لهرم اإلدارة العامة للدولة ‪،‬فهي األرضية األساسية التي‬
‫يرتكز عليها الحكم بالنظر لدورها الفاعل في رفع كفاءة األداء اإلداري والتنموي للدولة وفي تقريب‬
‫اإلدارة من المواطن ‪،‬بما يسمح بتنمية المجتمع وتحقيق رفاهه ‪،‬حيث يستند عملها على مبدأ‬
‫الالمركزية الذي يعطى للجماعات المحلية حزمة من المهام واالختصاصات التي تيسر سهولة‬
‫وسرعة اتخاذ القرار على المستوى المحلي بعيدا عن سيطرة اإلدارة المركزية ‪،‬مع ربط هذه‬

‫‪27‬‬
 ‫االختصاصات والمهام بتحقيق السياسات واألهداف اإلنمائية في اإلطار القومي للدولة ‪،‬كما أنها هيئة‬
‫ديمقراطية تمثيلية الن مجلسها ينتخب من السكان المحليين عن طريق االقتراع المباشر ‪،‬وبذلك فهي‬
‫تعبر بكفاءة عن تطلعات السكان واختياراتهم‪1.‬‬
‫ونظرا ألهمية البلدية فقد أسندت الدولة األدوار األولى لها في سياسة التعمير التي تعتبر اقوي وأكثر‬
‫الخدمات التصاق وتأثيرا في حياة السكان لما لها من مردود فاعل في توفير الخدمات والمرافق‬
‫والمنشآت التي تضمن ترقية إطار المعيشة وتحسين رفاه البيئة الحضرية وذلك من خالل أدوات‬
‫التهيئة والتعمير وهي على صنفين ‪:‬‬
‫* المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير * مخطط شغل األراضي‬
‫وقد نص قانون التهيئة والتعمير في المادة ‪00‬و‪ 00‬على وجوب تغطية كل بلديالت الوطن‬
‫بمخططات التهيئة والتعمير ومخططات شغل االراضي وعلى ان يكون اعداد مشاريع هذه‬
‫المخططات وبصفة حصرية بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي وعلى ان تطبق االجهزة‬
‫التابعة للدولة والجماعات المحلية توجيهات هذه المخططات كما فصلت المراسيم التنفيذية اإلجراءات‬
‫التكميلية التي تضمن تجسيد مبدأ اإللزام والمسؤولية ‪،‬بإعطاء سلطة الموافقة على هذه المخططات‬
‫بالمداولة من المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫‪-0.1‬مديرية التعمير والبناء ‪:‬‬
‫ظهرت هذه الهيئة بعد القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 00‬جويلية ‪ 0601‬و تتمثل مهمتها فيما‬
‫يلي ‪:‬‬
‫‪-‬تتولى مهمة اختيار موضوع المشروع السكن بطلب من ديوان الترقية و التسيير العقاري أو أي‬
‫هيئة أخرى تابعة للوالية‪.‬‬
‫‪-‬تقوم بالمراقبة الشاملة للمشاريع طبقا لما جاء في المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و مخطط‬
‫شغل األرض‪.‬‬
‫‪-‬تساهم مع مكتب الدراسات في القيام بدراسة للمشروع وبتحضير الملف الخاص بطلب االستثمارات‬
‫‪-.‬تحضير دفاتر الشروط لغرض إنجاز المشاريع‪.‬‬
‫‪-‬دراسات و متابعة مراحل انجاز المشاريع‪.‬‬
‫‪-‬إعداد برنامج موزعة على مختلف البلديات‪.‬‬
‫‪-‬القيام بالتنسيق بين أرباب العمل‪.‬‬
‫‪-‬اإلشراف على مشاريع التهيئة الخارجية و الشبكات المختلفة ‪.‬‬
‫‪-‬إعداد الحوصلة السنوية للمشاريع المنجزة والتي في طور الدراسة للوزارة ‪.‬‬

‫‪01 - 6‬جانفي ‪0110‬‬ ‫‪ 1‬د محمد الهادي لعروق ‪8‬التهيئة والتعمير في صالحيات الجماعات المحلية ملتقى حول تسيير الجماعات المحلية ‪ 8‬قسنطينة‬

‫‪28‬‬
 ‫‪ -‬إعداد الحوصلة الشهرية للمشاريع المنجزة والتي في طور الدراسة للوالية ‪.‬‬
‫كما توجد على المستوى المحلي إدارات وأجهزة أخرى تتدخل في ميدان التعمير سواء أثناء مرحلة‬
‫إعداد وثائق التعمير أو أثناء تنفيذها‪.‬‬
‫‪.2.0.1‬أثناء إعداد وثائق التعمير‪:‬‬
‫كما تتدخل أثناء مختلف المراحل التي تمر بها عمليات إعداد وثائق التعمير سلطات أخرى نصت‬
‫المادة ‪10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 000/10‬المؤرخ في ‪ 0110/16/01‬يستشار وجوبا كل من‬
‫التنظيم االقتصادي – الري – النقل – األشغال العمومية –المباني والمواقع األثرية‬ ‫الفالحة‬
‫والطبيعية – البريد والمواصالت – البيئة التهيئة العمرانية – السياحة‬
‫‪ .1.0.1‬أما أثناء دراسة مشاريع عقود التعمير‬
‫تنظر في هذه المشاريع كل المجالس البلدية ومصالح الحماية المدنية ومصالح الكهرباء والغاز‬
‫ووكاالت توزيع الماء ومديرية االتصاالت الهاتفية وقد تدرسها أيضا مديرية المصالح الفالحية‬
‫ويمكن أن تتدخل إدارات أخرى حسب نوعية المشروع‪.‬‬
‫‪.7.1‬السكان‬
‫إن إشراك المواطنين في التخطيط العمراني ومراعاة مصالحهم يولد لديهم مرونة في تقبل محاوالت‬
‫التدخل المبرمجة على النسيج العمراني الذي يقطنونه‪،‬ويساعدهم على تاطير أنفسهم إلنجاح العمليات‬
‫التعميرية ‪،‬هذا التعاون يحول هؤالء المتدخلين القائمين بالتجزئات الالشرعية والمرتكبين للمخالفات‬
‫العمرانية والذين يخلقون عوائق إلفشال كل محاوالت التدخل العمراني إلى مشاركين يناصرون‬
‫مخططهم ‪.‬‬
‫‪.7.1‬الوكالة العقارية ‪:‬‬
‫هي هيئة عمومية تقوم بتسيير الممتلكات الموجودة أو تعزم اكتسابها طبقا لدفتر الشروط المنصوص‬
‫عليها في القانون الذي حدد إنشاء هذه الوكالة طبقا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 010/61‬المؤرخ في‬
‫‪ 0661/00/00‬وعليه فالوكالة المحلية للتنظيم و التسيير العقاري هي مؤسسة عمومية ذات الطابع‬
‫صناعي وتجاري تقوم بشراء و بيع األراضي وتهيئتها‪،‬تنشأ من طرف المجالس الشعبية البلدية أو‬
‫المجالس الشعبية الوالئية‪.‬‬
‫وتنحصر اختصاصات الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري في ميدان التعمير‬
‫بمايلي‪:‬‬
‫‪ ‬تنفيذ العمليات المرتبطة بتكوين مجمع االحتياطات العقارية تطبيقا لتوجيهات مخططات التعمير‬
‫والتوجيه وتعليماتها‪.‬‬
‫‪ ‬تكليف من يقوم بالدراسات واألشغال بتهيئة المناطق السكنية والصناعية‪.‬‬

‫‪29‬‬
‫‪ ‬تساعد السلطات المحلية والمصالح المعنية في مراقبة المتعاملين الموجودين في مناطق التهيئة‬
‫التي تتكفل بها الوكالة تبعا لتعليمات مخطط التهيئة‪.‬‬
‫‪ ‬تسهر على برمجة األعمال بين المتدخلين في المناطق التي تتكفل بها وعلى تنفيذها‪.‬‬
‫‪ ‬تساعد أجهزة الجماعات المحلية في تحضير وسائل التعمير وأدواتها بإعدادها وتنفيذها وذلك في‬
‫إطار مهمتها العامة وفي حدود إمكانياتها أن تقوم بترقية األراضي المفرزة والمختلفة األنشطة تطبيقا‬
‫لوسائل التهيئة والتعمير المقررة ‪،‬أو تكلف من يقوم بترقية ذلك‪.‬‬
‫‪ .7.1 ‬مكتب الدراسات‬
‫‪ ‬هو شخصية معنوية أو طبيعية مكلف من طرف صاحب المشروع من اجل ضمان متابعة سير‬
‫مهمة واحدة أو عدة مهام‪ ،‬ويجب أن تتوفر فيه شروط التأهيل العلمية والقدرات التقنية والوسائل‬
‫الضرورية‬
‫‪ .0‬تأثير تعدد المتدخلين على قطاع التعمير‪.‬‬
‫‪ ‬عدم استقرار التخطيط وعمليات ربطها المتعاقبة بعدة سلطات وزارية ( وزارة التخطيط‪-‬‬
‫وزارةاالسكان ‪-‬وزارة التجهيز ‪)....‬‬
‫‪ ‬غياب التعاون والتشاوروصعوبة التنسيق بين المتدخلين في ضبط أدوات التعمير‬
‫‪ ‬االستنزاف التدريجي للوعاء العقاري الحضري‬
‫‪ ‬تعدد المتدخلين يعني تعدد وجهات النظر وبالتالي تاخر القرار خصوصا في ميدان التعمير الذي‬
‫من القطاعات األساسية بالنسبة للتنمية االقتصادية واالجتماعية والثقافية ألي بلد يطمح إلى هذه‬
‫التنمية فيجب إذن أن يكون بمثابة قاطرة للتنمية‪.‬‬
‫‪ ‬ضعف الموارد البشرية والمالية للجماعات المحلية وطغيان الهاجس السياسي على حساب‬
‫المصلحة العامة جعل سلطات هده األخيرة تميز بضعف الممارسة‪.‬‬
‫‪ ‬تعدد وكثرة المتدخلين ينتج عنه كثرة المخططات مما يجعل المواطنين في حيرة من أمرهم في‬
‫اختيار الجهة التي سوف يتجهون إليها‪.‬‬
‫رابعا‪:‬عالقة ادوات التعمير بالعقار‬
‫اليخفى على احد الدور الهام الذي تلعبه ادوات التهيئة والتعمير من خالل تصاميمها في التاثير على‬
‫العقار الحضري وفي تحديد استعمال االراضي لكل بلدية مما يضفي على وثائق التعمير اهمية‬
‫قصوى‪،‬فالنصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير تعير بالغ االهتمام للمسالة العقارية ‪،‬حتى انها تعتبر‬
‫ادوات التعمير وسيلة فعالة لتصفية المشاكل العقارية العالقة ‪،‬ويمكن توضيح عالقة ادوات التعمير‬
‫بالعقار فيمايلي‪:‬‬
‫‪ ‬تنظيم ومراقبة عمليات التجزئة والبناء وتقسيم العقارات‪.‬‬

‫‪30‬‬
‫‪ ‬تنظيم ومراقبة عمليات استعمال االرض من اجل خلق نسيج متكامل يساير حاجيات المجتمع‬
‫المتجددة‪.‬‬
‫‪ ‬معرفة القيمة العقارية لعقارات الخواص‪.‬‬
‫‪ ‬معرفة االستعماالت المستقبلية للعقارات ‪.‬‬
‫‪ ‬التنظيم الحضري والجمالية العمرانية ‪.‬‬
‫‪ ‬التخطيط الحداث المرافق والتجهيزات العمومية ‪.‬‬
‫‪ ‬المساهمة في الحفاظ على العقار االثري ‪.‬‬
‫‪ ‬كما انها معيار وسلم لتقييم العقارات( المبنية وغير المبنية) بالنسبة المالك الدولة وللخبراء‬
‫العقاريين ومعيار لمديرية الضرائب في فرض الضريبة على العقار ‪.‬‬
‫‪ ‬أن تكون وثائق التعمير وسيلة للحد من المضاربة العقارية ‪ :‬النظر في إمكانية أن تحدد الوثيقة‬
‫القيمة التجارية لألراضي بتحديد قيمة دنيا وقيمة قصوى وذلك من خالل دراسة خاصة وموازية‬
‫حيث يمكن بذلك توجيه التعمير نحو أراضي دون أخرى ومنع المضاربة العقارية وتوفير وعاء‬
‫عقاري كافي‪.‬‬
‫خامسا‪:‬دور التعمير في خلق الثروة‬
‫في ظرف يتمبز بعولمة االقتصاديات‪،‬حيث تلعب المدن "والمتروبوالت " الكبرى دورا مصيريا‬
‫يستحيل على بلدنا ان يكون تنافسيا مادام مجاله الحضري يراكم خصوصيات مختلفة على صعيد‬
‫استقطاب االستثمارات وخلق الثروات ‪،‬وفي مجاالت التنمية والبحث العلمي وكذا في جودة المحيط‬
‫المعبشي داخل التجمعات العمرانية وفي ميدان المحافظة على التراث ورد االعتبار له او فيما بتعلق‬
‫باحترام البيئة‪...‬‬
‫وتعتبر هذه الوضعية من المعيقات الكبرى التي حاولت الحكومات المتعاقبة معالجتها ‪،‬وذلك من‬
‫خالل نهج سياسة ارادية متمثلة في تشجيع استقطاب االستثمارات وتوفير آلية منح العقارلها ومتابعة‬
‫عمليات الخوصصة واعتماد استراتيجية الالتمركزاالستثمار‪.‬‬
‫ولرفع تحدي العولمة وتسريع انخراط البلد في االقتصاد العالمي ‪،‬يلزم التعامل مع قطاع التعمير‬
‫كآداة لخلق الثروات والرقي باطار العيش لمدننا ‪،‬وذلك من خالل مقاربة تندرج ضمن منظور التنمية‬
‫المستدامة‪.‬‬
‫‪ -‬تبسيط ادوات وعقود التعمير من اجل مزيد من االمتزاج في االنسجة ‪،‬وتشجيع تنمية االنشطة‬
‫االقتصادية وكذا الرقي بالتراث الحضري والثقلفي والطبيعي‪.‬‬

‫‪ -‬تبمني آليات جديدة النجاز ومتابعة وتدعيم المشاريع االستثمارية‪.‬‬

‫‪31‬‬
 ‫‪ -‬التخفيف من صالبة التشربعات ودعم االستثمارات ذات القدرات العالية وتنمية االستثمارات‬
‫الموجودة ‪.‬‬
‫‪ -‬تشجيع المساهمة والمشاورة مع الفاعلين الرئيسيين خصوصا المقاولين والجمعيات المهنية‬
‫والمجتمع المدني‪.‬‬
‫‪ -‬تهيئة مناخ مؤسساتي يبعث على الطمانينة ‪،‬واعتماد استراتيجية تسعى الى تحقبق الالتمركز وذبك‬
‫بتجنب تناثر الجعود او تداخل المهام‪.‬‬
‫سادسا‪:‬نتائج السياسة العمرانية على المدينة الجزائرية‬
‫إن هذا األشكال الحديثة للتعمير والتوسعات الميدانية التي تشهدها مدننا اليوم ومن أبرزها أن مدنا‬
‫أصبحت تفقد تدريجيا طابعها المعماري والعمراني الخاص والذي يميز كل منطقة وكل مدينة بحيث‬
‫فقدت الدالئل الثفافية والمرتبطة بالهوية ‪،‬ويمكن إيجاز ما أفرزته هذه التوسعات العمرانية فيما يلي‪:‬‬
‫‪- 0‬حدة أزمة السكن أرغمت على الدولة على تأسيس عدة شركات ومكاتب جديدة وكذلك السماح‬
‫بمشاركة العديد من الشركات والمكاتب األجنبية في دراسة وانجاز مشاريع مختلفة في كثير من مناطق‬
‫الوطن ونتج عن ذلك دخول أنماط جديدة من التصميمات والتشكيالت إلى جانب استخدام عناصر‬
‫غريبة من المفردات المعمارية مما أدى إلى أن النتاج المعماري جاء في صورة باهته أصاب نقاء‬
‫العمارة والعمران وأضاع أصالتها المرتبطة بمجتمعنا وحضارتنا‬
‫‪- 0‬تعدد وظائف هذه األشكال الحديثة من العمران ‪،‬حيث لم تحظى بتحقيق الهدف المسطر لها ‪،‬وهو‬
‫السكن المدمج في المدينة ‪،‬إذ تبدو معزولة وكأنها أحياء المراقد الضرورية ‪،‬متدنية البيئة الخارجية التي‬
‫من شانها توفير الجو الحضري داخلها ‪،‬باعتبارها تلعب دورا في تحريك المدينة‪.‬‬
‫‪- 0‬التوسع العمراني غير المتوازن المتمثل في ظهور هذه التعميرات على محيط المدينة وعلى‬
‫أراضي فالحيه حيث العمليات الكبرى للمناطق السكنية الحديثة في شمال البالد ( قسنطينة ‪،‬وهران‬
‫‪،‬سكيكدة‪،)....‬فقد وصلت المساحة المقتطعة في الوطن من ‪ 0110/16/10‬الى غاية ‪0110/10/00‬‬
‫حوالي ‪ 0111‬هكتار من اجمالي ‪ 0‬ماليين و ‪ 0111.111‬هكتار أي ما يعادل نسبة ‪%0.0‬من مساحة‬
‫الوطني‪1‬‬ ‫التراب‬
‫‪- 0‬النفقات الباهضة لشق الطرق ‪،‬وإعداد الشبكات المناسبة الستغالل التجزئات ‪،‬نظرا لحداثة األرض‬
‫وغياب المنشآت القاعدية ‪.‬‬
‫‪- 0‬هذه الحركة في التعمير لم تكن متبوعة بوسائل أخرى كالمراقبة الجدية وتوفير مواد البناء الالزمة‬
‫في وقتها وخلق شبكات التموين الضرورية من ماء وغاز وكهرباء والصرف الصحي سيما على‬
‫مستوى المجاالت الخارجية وكذلك عدم اخذ عامل الوقت في الحسبان ‪،‬إذ يلعب دورا في تغيير الكثير‬
‫من المعطيات( األسعار واألجور خاصة) مما يؤثر على السير الحقيقي للمشروع‪.‬‬

‫‪ 1‬التعليمة الحكومية رقم ‪ 826‬بتاريخ ‪8002/66/08‬‬

‫‪32‬‬
‫‪- 0‬غابت القيم التي تربط المبنى باإلطار االجتماعي ليس بكونه مبنى قائم بذاته ومكن تضع المبنى‬
‫في مكانه الصحيح باعتباره جزء من النسيج العمراني المتكامل ‪،‬مما أدى إلى ارتباط المساكن عمراني‬
‫جديد ال يعبر عن العالقات االجتماعية إلى جانب غياب الشخصية الفردية التي تميز مبنى عن آخر‪.‬‬
‫‪- 0‬محاولة إيجاد طابع معماري مميز دون دراسة باستخدام المفردات التراثية كاألشكال المثبتة على‬
‫الواجهات وغيرها دون تحليل أو وعي بوظيفتها وخصائصها ودورها في التشكيل أو محاولة إضافتها‬
‫على مبنى قائم بالفعل‪ ،‬مما اوجد مزيجا من األساليب المتنافرة غير المتجانسة ‪،‬باإلضافة إلى التعارض‬
‫المتمثل في استخدام مفردات تراثية كمحاولة لخلق عمارة تدعي األصالة ولكن تجاوزها مع عمارات‬
‫متأثرة بالفكر الغربي مما أدى إلى ظهور أشكال غريبة ومتنافرة‪.‬‬
‫‪- 0‬البعد عن االعتبارات اإلنسانية والمجتمعية ‪،‬فاضمحلت المشاعر والقيم والمبادئ وبدأت مظاهر‬
‫العزلة االجتماعية مما أدى إلى ظهور طابع معماري مميز في الماضي‪.‬‬
‫‪- 6‬كان نتيجة عدم استطاعة الدولة تلبية احتياجات المواطنين في إيجاد مسكن لهم ( قدر عدد‬
‫االحتياجات في آخر ‪ 0660‬بحوالي ‪0.001.11‬سكن )وعدم سيطرتها على حركة الهجرة من الريف‬
‫إلى المدن أين انتشر بناء المناطق العشوائية حول المدن على األراضي الزراعية عاو على أراضي‬
‫من أمالك الدولة دون احترام لمخططات الدولة وللظروف االقتصادية التي تعيشها البالد والتي في‬
‫بعض الحاالت اضطرت أجهزة الدولة إلى االعتراف بهذه المناطق ومدها بالمرافق الالزمة حتى‬
‫أصبحت نسبة عالية من سكان بعض المدن يعيشون في مثل هذه المناطق العشوائية التي تميزت‬
‫بارتفاع الكثافة السكانية وما نتج من تردي حالة المدن العمرانية والمعمارية‪.‬‬
‫‪- 01‬أعمال هدم المباني والتي بصورة مستمرة وخاصة في األحياء القديمة وما يصاحب ذلك من أنشاء‬
‫مباني تجارية جديدة ذات طابع معماري مخالف وبارتفاعات ونسب بناء مختلفة‪.‬‬

‫‪33‬‬
 ‫الخالصة‬

‫إن الهدف من استعراضنا لمختلف مراحل التعمير في الجزائر لمعرفة السياسات العمرانية التي مرت‬
‫بها المدينة الجزائرية من العهد العثماني مرورا بالعهد االستعماري وصوال الى المرحلة الحالية‬
‫وتطرقنا ألهم األنظمة القانونية المتحكمة في سياسة التعمير في الجزائر لمعرفة كيف تؤثر في‬
‫المدينة ‪،‬كما تطرقنا للمتدخلين في ميدان التعمير للتدليل على أن التنوع الشديد للوظائف األصلية‬
‫لهؤالء المتدخلين والتي قد تكون بعيدة عن مجال التعمير مما يؤدي إلى التضحية بقواعد التهيئة‬
‫والتعمير لصالح التجربة الخاصة بقطاع كل متدخل‪ ،‬حيث يأتي المتدخلون من قطاعات مختلفة‬
‫كالسياحة‪ -‬الصناعة‪ -‬األشغال العمومية أو البيئة مكتسبين تجربة كبيرة في ميدانهم األصلي‬
‫ويجدون أنفسهم أمام قطاع جديد عليهم االمتثال لقواعده الخاصة‪.‬‬
‫باإلضافة إلى هذا‪ ،‬يعد نقص الخبرة الكافية وانعدام الموارد المالية بالنسبة للجماعات المحلية‬
‫( البلديات) عائقا بنيويا أمام تطور دراسات التعمير‪ ،‬ومجمل المحاوالت كانت فاشلة‪ ،‬ويظهر هذا من‬
‫خالل نسبة المصادقة على المخططات العمرانية ودرجة استغاللها ‪.‬‬
‫من هذا المنطلق يعتبر تعدد المتدخلين في التعمير عائقا يجب تطويره حيث احترام القواعد المتعلقة‬
‫بقواعد التهيئة والتعمير يبقى ضعيفا وأمام ضعف الدولة على خلق هيئة متخصصة في المجال فإن‬
‫المخرج الوحيد لألزمة هو التطبيق الصارم لقوانين التهيئة والتعمير‪.‬‬

‫‪34‬‬
‫مراحل تطور العقار في الجزائر واهم المتدخلين‬

‫مقدمة‬

‫أوال‪ :‬انواع العقار وخصائصه واهميته‬

‫ثانيا‪ :‬مراحل تطور العقار في الجزائر‬

‫ثالثا ‪:‬االنظمة القانونية المتحكمة في العقار‬

‫رابعا‪ :‬المصالح المتدخلة في العقار‬

‫خالصة الفصل‬

‫خالصة الجانب النظري‬

‫‪16‬‬
 ‫مقـدمة‪:‬‬
‫إن دراستنا في هذا الفصل تمس أنواع العقار والخواص المميزة له والى أهميته وحالة ملكية األراضي‬
‫بالجزائر ابتداء من الفترة العثمانية مرورا بمرحلة االستعمار الفرنسي واالستقالل وصوال إلى المرحلة‬
‫الحالية‪ ،‬وأخيرا تطرقنا إلى مختلف الهيئات والمؤسسات المتدخلة في تسيير العقار واهم األنظمة‬
‫المتحكمة في العقار بالجزائر ‪.‬‬
‫اوال ‪-:‬أنواع العقار وخصائصه وأهميته ‪:‬‬
‫‪- 2‬انواع العقار ‪:‬العقارات ثالثة أنواع‪:‬‬
‫‪ -2.2‬العقارات بطبيعتها‪ :‬هي كل األشياء المادية التي ال يكون بالنظر إلى كيانها موقع ثابت غير‬
‫متنقل ‪ ،‬فتشمل بذلك األرض وما يتصل بها على وجه االستقرار من مباني ونباتات وأشجار‪.‬‬
‫‪ -1.2‬العقارات بحسب موضوعها‪ :‬عرفتها المادة ‪ 000‬من القانون المدني بقولها‪:‬‬
‫(يعتبر ماال عقاريا كل حق عيني على عقار بما في ذلك حق الملكية‪ ،‬وكذلك كل دعوى تتعلق بحق‬
‫‪1‬‬
‫عيني على عقار)‪.‬‬
‫‪ -0.2‬العقارات بالتخصيص‪ :‬إن العقارات بالتخصيص هي منقوالت منحت على سبيل المجاز صفة‬
‫العقار ألنها معده لخدمة عقار أو استغالله أو مخصصة له‪ ،‬ولهذا جاء في الفقرة الثانية من المادة ‪000‬‬
‫من القانون المدني تعريفا لها ‪:‬‬
‫(غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه بين عقار يملكه‪ ،‬رصدا على خدمة هذا العقار أو استغالله يعتبر‬
‫‪2‬‬
‫عقارا بالتخصيص)‪.‬‬
‫*شروط صيرورة المنقول عقار بالتخصيص‪:‬يضع القانون أربعة شروط ليصبح المنقول عقارا‬
‫بالتخصيص‪:‬‬
‫‪ -‬أن يكون لدينا منقول بطبيعته وعقار بطبيعته‬
‫‪ -‬أن يكون مالك العقار هو مالك المنقوالت في الوقت نفسه‬
‫‪ -‬أن ترصد هذه المنقوالت لخدمة العقار‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬توفر رغبة مالك العقار في أن يخلق رابطة بين المنقول والعقار‪.‬‬
‫‪ -1‬الخواص المميزة للعقار‬
‫‪2.1‬الخواص الملموسة‪:‬يتميز العقار بالخواص التالية‪:‬‬
‫*الثبات‪ :‬حتى وان استخرج المعادن والثروات الطبيعية من األرض أو العقار‪ ،‬فان الموقع الجغرافي‬
‫للعقار يظل دائما كما هو‪.‬‬

‫‪ 1‬د مولود ديدان القانون المدني مرجع سابق ص ‪11‬‬

‫‪ 2‬د مولود ديدان مرجع سابق ص ‪11‬‬
‫‪ 3‬حمدي باشا عمر ‪ 8‬نقل الملكية العقارية ‪8‬دار هومة ‪ 8000‬ص ‪2‬‬

‫‪35‬‬
‫*المتانة والدوام‪ :‬إذ ال يمكن تدمير األراضي أو استهالكها على الرغم من إمكانية تغيير مظهرها إال‬
‫أنها تظل قائمة‪.‬‬
‫* عدم التجانس وتفرد العقارات‪ :‬حيث ال يوجد عقار مثل األخر للمادة والشكل والحجم والرتبة‬
‫والمعادن مختلفين حتى وان بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوفا يكونا مختلفين في الموقع‬
‫الجغرافي‪.‬‬
‫‪ 1.1‬الخواص االقتصادية‪:‬‬
‫يتميز العقار بخاصية الندرة أي أن عدد العقارات محدودة فنتيجة لذلك اوجد طلب قوى في منطقة‬
‫إستراتيجية ستزداد قيمة العقارات‪.‬‬
‫*التبديل‪ :‬إذ بإمكان التعديالت التي تحدث في العقار ان تغير من قيمته إما باإليجاب أو السلب‪.‬‬
‫*الثبات‪ :‬يعني أن االستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى‪،‬وذلك بسبب الخصائص الطبيعية‬
‫التي تتضمن الثبات وعدم التدمير ‪ ،‬أيضا فباالستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا ‪ ،‬حيث ال يمكن نقل‬
‫العقار من مكان إلى أخر إذا أصبح السوق مناسبا في مكان أخر ‪.‬‬
‫‪.0‬أهمية العقار ‪:‬‬
‫أ‪ /‬األهمية االجتماعية‪:‬تكمن في االرتباط العضوي للملكية العقارية بالوضعية االجتماعية لألفراد‪.‬‬
‫ب‪/‬األهمية االقتصادية‪:‬الملكية العقارية بمختلف أنواعها لها دور أساسي في التنمية الشاملة للبالد لذلك‬
‫ارتبطت الحضارات اإلنسانية قديما وحديثا بهذا الموروث وجعلته أساسا في تقدمها ورقيها فبقدر تنظيم‬
‫وتوجيه االستثمار العقاري يمكن التحكم في اإلنشاءات االقتصادية بمختلف أشكالها صناعية‪ ،‬عمرانية‪،‬‬
‫فالحيه‪.‬‬
‫ج‪ /‬األهمية السياسية‪:‬إن طبيعة األنظمة السياسية تؤثر وتتأثر بالتنظيم السياسي للملكية العقارية كما‬
‫كان عليه في أنظمة اإلقطاع والرأسمالية واالشتراكية ‪،‬وفي الجزائر ومن خالل المراحل التي مرت بها‬
‫نجد العالقة إلزامية بين الملكية العقارية وبين طبيعة العالقات السائدة آنذاك ‪.‬‬
‫ومما الشك فيه أن التشريعات التي أصدرتها الحكومة الفرنسية تحمل مدلوال واحدا وهو إخضاع‬
‫الملكية العقارية في الجزائر للقانون الفرنسي وبالتالي التحكم في مصدر الرزق ومن ثم السيطرة على‬
‫الجانب السياسي واالقتصادي واالجتماعي لألهالي ‪.‬‬
‫د‪ /‬األهمية العمرانية‪ :‬إن القيام بأي مشروع وعملية تعمير لمدينة أو حي يستلزم مراعاة العقار‬
‫وطبيعته القانونية الذي سيقام عليه ‪،‬باإلضافة إلى وضع سياسة عمرانية تتماشى ومقاييس التهيئة‬
‫والتعمير حتى تبرز األهمية العمرانية للعقار‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫الشكل رقم () اخلواص املميزة للعقارات‬

‫اخلواص املميزة للعقارات‬

‫اخلصائص االقتصادية للعقارات‬ ‫اخلواص امللموسة للعقارات‬

‫الندرة‬ ‫الثبات والدوام‬

‫* عدد العقارات حمدود سواء كانت‬
‫مبنية أو غري مبنية‬
‫التعديل‬
‫* بإمكان التعديالت اليت حتدث يف العقار‬
‫أن تغري من قيمت إما بايإاجا أو السل‬
‫الثبات‬
‫* ال ميكن نقل العقار من مكان إىل أخر‬
‫املوضع املفضل‬
‫* وهو يعترب اخلاصية االقتصادية األكثر أمهية لصناعة العقارات‬
‫* تعترب أسواق العقارات حملية‬
‫* إمكانية تسيري األراضي وحتديد‬
‫سعر تقرييب هلا‬
‫* رغم التغيريات اليت تطرأ على األرض‬
‫( بناء‪ ،‬هتيئة )إال أهنا تظل قائمة‬
‫*صعوبة اخنفاض قيمتها يف معظم‬
‫األحيان وذلك لعدم استهالكها‬
‫* قيمة العقارات ميكن أن تتأثر بالسل‬
‫أو ايإاجا حبس املنطقة اليت يقع فيها العقار‬
‫* األرض ال تتمتع بتامني امللكية ألهنا ال ميكن أن تدمر‬

‫عدم التجانس‬

‫* ال يوجد عقار مثل األخر‪ ،‬بسب مواقع اجلغرافية الفريدة والشكل‪ ،‬املساحة‪ ،‬االنفتاح‪...‬‬

‫األرض احلضرية سلعة غري متجددة ‪،‬تتميز بالثبات وعدم التجانس‬

‫يتحدد سعرها انطالقا من موقعها العام ضمن املنظومة احلضرية‬

‫‪37‬‬
 ‫ثانيا ‪:‬مراحل تطور العقار بالجزائر‬
‫المرحلة األولى ‪ :‬قبل االستعمار‬
‫يشير األرشيف الخاص بهذه الفترة أن الجزائر كانت تضم ‪01‬مليون هكتار من األراضي الصالحة‬
‫للزراعة أي ‪ 00‬مليون في التل و‪ 00‬مليون هكتار في باقي البالد موزعة من حيث طبيعتها القانونية‬
‫‪1‬‬
‫إلى أمالك تابعة للبايلك ‪ ،‬المخزن‪ ،‬أراضي عرش أراضي ملك وأراضي الحبوس ‪.‬‬
‫‪-2‬أراضي البايلك‬
‫كانت هذه األراضي تضم أراضي الباي واألراضي التابعة للبايلك حيث كانت األولى شخصية وتتكون‬
‫من أراضي ممتازة خصبة وغنية تزخر بالمياه وصالحة لكل أنواع الزراعة‪.‬‬
‫وبغض النظر عن هذه األموال فان البايلك كان يحوز أمالك شاسعة يؤجرها في شكل مزارع أو‬
‫يؤجرها أو يمنحها كما يشاء كما يفعل الملك تماما‬
‫وكانت هذه األراضي تتربع على مساحة ‪ 0.0‬مليون هكتار من األراضي الزراعية و‪0‬ماليين هكتار‬
‫من الغابات واألحراش‪.‬‬
‫‪-1‬أراضي المخزن‬
‫كانت أراضي المخزن متروكة للتجمعات العسكرية التي أقامها األتراك لتامين المراقبة على منطقة‬
‫معينة‪ ،‬وتجمع هذه التجمعات في ذات الوقت بين الطابع الزراعي والعسكري‪.‬‬
‫‪-0‬أراض العرش‬
‫قبل عام ‪ 0001‬كانت أراضي شاسعة ( سهول الشلف بصفة جزئية ‪ ،‬سيدي بلعباس ‪ ،‬وهران ‪ ،‬بني‬
‫سليمان ‪ ،‬سطيف سيبوس ‪ ،‬والتيتري) تحوزها العشائر في شكل ملكية جماعية ينتفع أفرادها من‬
‫استغاللها الدائم وبصورة تقليدية ‪،‬أنها أراضي العرش أو التي مازالت تسمى في وهران وضواحيها‬
‫"السباغا" وتمثل مساحة ‪ 0‬ماليين هكتار‪.‬‬
‫وكان المستفيد األول يحتفظ بهذا االنتفاع من األرض مادام قادرا على إحيائها وكان ينقلها بنفس‬
‫الشروط إلى ورثته من الذكور من الساللة المباشرة‪ ،‬وكان هذا النقل يتم أحيانا حتى إلى ارث‬
‫الحواشي‪.‬وكانت النساء مستبعدات من حيث المبدأ من االنتفاع من األرض‪.‬‬
‫وكانت كل عشيرة حرة في اعتماد طريقة خاصة بها في االنتفاع تبعا الحتياجات مجتمعها آو‬
‫لضروراته ‪ ،‬غير أن ان القاعدة التي تكاد أن تكون عامة كانت تقوم على أن كل من أفراد العشيرة‬
‫كانت له الحق في أن ينتفع من المساحات التي سيستطيع أن يقوم باستصالحها‪.‬‬

‫‪ 1‬كتيب القانون العقاري‪،‬موجه للمتربصين ‪،‬المديرية العامة لالمالك الوطنية ‪،‬خلية التكوين المركزية سبتمبر ‪ 8002‬ص ‪8‬‬

‫‪38‬‬
 ‫‪-7‬أراضي الملك‬
‫إنها الفئة الكبرى من أراضي التابعة للملكية الخاصة التي كانت تشغل معظم أجزاء منطقة التل بين‬
‫البحر والمرتفعات األولى من سلسلة جبال األطلس ‪،‬كما أن أراضي الملك كانت تشمل كل أراضي‬
‫الواحات في منطقة الصحراء‪،.‬وكانت حيازة أراضي الملك تتم في ملكية تامة طبقا للشريعة اإلسالمية‬
‫أو للعرف المحلي‪.‬‬
‫ويعود حق ملكية األسرة إلى العهود الغابرة ‪،‬وكان ثابتا بعقود رسمية محررة من الطلبة بحضور‬
‫الجماعة ‪،‬وحين يكون السند المكتوب مفقودا يكتفي بالشهرة إلثبات الحيازة الطويلة ولم يكن احد يفكر‬
‫في التشكيك في هذه الملكية‪.‬‬
‫وكانت األرض تنقل عن طريق اإلرث أو الهبة‪ ،‬وينبغي اإلشارة في هذا الصدد إلى أن النساء كن‬
‫يشاركن في عمليات قابلية نقل الملكية ولم يكن األمر كذلك في األرض العرش‪.‬‬
‫كانت أراضي الملك في اغلب األحيان يحوزها عدة شركاء في الشيوع في ذات الوقت على اثر ميراث‬
‫كما كانت األسرة تتمسك بالحفاظ على جملة ما حصل عليه األجداد بجهدهم وثمرة عملهم ‪.‬وفي حين‬
‫أراد احد الشركاء في الملك بيع نصيبه كان عليه في األول أن يعرضه على كل أفراد الفرقة التي‬
‫ينتمي إليها ‪،‬وفي حالة عد م مراعاة هذه القاعدة يعود لألسرة أو الجماعة الذي ينتمي إليه البائع حق‬
‫الشفعة‪.‬‬
‫وعليه فال يمكن الحديث في تاريخ بالدنا قبل االستعمار عن وجود الملكية العقارية الفردية بحد ذاتها‬
‫بل عن ملكية " ملك عائلي" كان طابعه السائد عدم قابليته للتقسيم‪ ،‬وكانت أمالك "الملك"تمثل قبل‬
‫االستعمار مساحة ‪ 0.0‬مليون هكتار‪.1‬‬
‫‪-7‬أموال الحبوس‬
‫الحبس هو عمل يقوم به المسلم ابتغاء وجه اهلل يتخلى بموجبه عن مال أو عن عدة أموال له عقارية‬
‫عادة‪ ،‬من خالل منع التصرف فيها وتخصيصها إلى األبد ألغراض خيرية واإلحسان أو ألغراض‬
‫اجتماعية ‪،‬إما بصورة مطلقة غير مشفوعة بأي قيد من القيود ( حبس عام ) أو بتخصيص االنتفاع‬
‫منها لشخص واحد أو عدة أشخاص يعينهم ( حبس خاص أو عائلي)‪ ،‬وعند انقراض المستفيدين من‬
‫حق االنتفاع يصبح الحبس الخاص أو العائلي حبسا عاما‪.‬‬
‫وبسبب تخصيصها المعين فان األموال المحبسة غير قابلة للتصرف فيها وال للتقادم ‪،‬أي أنها ال يمكن‬
‫بيعها أو تملكها بعد حيازتها مدة طويلة ‪.‬‬
‫وكانت تظطلع بتسييرها وإدارتها منظمات دينية وتوجه عائداتها إلى األعمال الخيرية أو ذات الطابع‬
‫االجتماعي‪.‬‬

‫‪ 1‬كتيب القانون العقاري مرجع سابق ص ‪5‬‬

‫‪39‬‬
‫وكانت قرابة النصف من أراضي الملك ومعظم العقارات المبنية كانت محبسة أثناء االحتالل الفرنسي‬
‫في ‪ 0001‬ولعل ذلك كانت طريقة اعتمدها المواطنون لحفظ أموالهم من أطماع البايات الذين يتمتعون‬
‫دوما بحق المصادرة فهؤالء كانوا مسلمين ويحترمون كثيرا مؤسسة الحبس النابع من الشريعة‬
‫اإلسالمية‪.‬‬
‫وسنرى فيما بعد أن األمر لم يكن بهذا الشكل مع اإلدارة الفرنسية التي كان أول قراراتها التشريعية‬
‫إلغاء طابع عدم التصرف وعدم التقادم في األمور المحبسة‪.‬‬
‫‪-3‬أراضي الجنوب الجزائري‬
‫‪ 2-3‬نظام األراضي‬
‫إن صنفي األراضي التي كانت موجودة في الجنوب الجزائري هي أراضي "الجلف" التي تسقى بصورة‬
‫غير منتظمة من جهة ‪،‬وأراضي "الحي" التي هي أراضي الواحات المسقية طوال السنة بمنظومة سقي‬
‫اصطناعية أو السواقي من جهة أخرى ‪.‬‬
‫وهناك صنف ثالث يضاف إلى الصنفين األولين ويتمثل في أراضي المنخفضات حيث يبقى الماء مدة‬
‫من الزمن ‪،‬أي الوقت الكافي لتمكين إقامة بعض المزروعات ( ضيعات)‪.‬‬
‫وأخيرا المراعي يمكن اعتبارها على حدى لكون استصالحها كاد أن يكون منعدما بسبب شساعتها‬
‫وافتقارها الشديد إلى وجود السكان فيها‪.‬‬
‫خالصة المرحلة االولى‬
‫وكخالصة لهاته المرحلة فإننا نرى ان الملكية العقارية في الجزائر قبل ‪ 0001‬تأتي في أشكال متنوعه‬
‫على أن القاسم المشترك المتميز فيها هو استقرارها‪.‬‬
‫المرحلة الثانية ‪:‬المرحلة االستعمارية‬
‫‪-2‬العناصر األساسية للسياسة العقارية االستعمارية‬
‫كانت السياسة العقارية التي تم إعدادها وإتباعها من جانب القوة االستعمارية طوال فترة االحتالل‬
‫الفرنسي كانت مستمدة بشكل حصري من إرادة عنيدة تتمثل في إدخال االستعمار االستيطاني بشكل‬
‫ك لي‪ ،‬وكانت هذه اإلرادة أساس التطور الكبير الذي عرفته الملكية التابعة للدولة منذ الفترة التي تلت‬
‫احتالل البالد‪.‬‬
‫لتحقيق هدفه الدائم المتمثل في سلب ارض الفالح الجزائري ‪،‬نادى النظام العقاري االستعماري بتطبيق‬
‫كل الطرق الممكنة ‪،‬منها المصادرة بحجة غياب السند ونزع الملكية بحجة عدم االستغالل وتمركز‬
‫األراضي ووضعها تحت الحراسة ‪،‬والقضاء بصورة منهجية على القواعد العقارية المستمدة من‬
‫الشريعة اإلسالمية واألعراف المحلية مع إحالل أشكال استغالل فردية محل التنظيم الجماعي لتملك‬
‫األراضي‪.‬‬

‫‪40‬‬
‫وسنحاول في األسطر الموالية إعطاء لمحة موجزة عن أهم التدابير التي طبعت التشريع العقاري الذي‬
‫طبقته اإلدارة االستعمارية ونتائج السياسة العقارية التي اتبعتها وفقا لهذا التشريع‪.‬‬
‫‪-1‬المظاهر الرئيسية للتشريع االستعماري‬
‫‪ 2-1‬الفترة الممتدة من ‪2301‬الى ‪2377‬‬
‫كان التشريع العقاري الصادر خالل هذه الفترة يرمي أساسا إلى مايلي‪:‬‬
‫* توفير مساحات من األراضي الصالحة للزراعة بكل الوسائل لمنحها للمعمرين‪.‬‬
‫* إخضاع القضايا المتصلة بالملكية العقارية الجزائرية للقانون المدني الفرنسي ولقواعد قانونية خاصة‬
‫من اجل ضمان السالمة التامة للحائزين الجدد( المقبلين من بلدان أجنبية )‪.‬‬
‫ومنذ بداية الوجود الفرنسي تقرر ضم مجمل األمالك العقارية التي كانت تابعة للبايلك إلى أمالك‬
‫الدولة الفرنسية‪.‬‬
‫وفي هذا السياق بالذات صدر األمران المؤرخان في ‪ 0000‬و ‪ 0000‬ثم بعد ذلك بقليل قانون‬
‫‪.0000/10/00‬‬
‫وقد وسع األمران الصادرين في ‪0000‬و ‪ 0000‬بشكل هائل مجال األراضي المرشحة الن تمنح‬
‫للمعمرين ‪،‬وهكذا وفي منطقتي الجزائر ( الساحل ومتيجة) ومنطقة وهران وحدهما عادت ألمالك‬
‫الدولة ‪ 60.000‬هكتار من أصل ‪ 000.000‬هكتار خضعت للتحديد اإلداري وللتحقيق في سند الملكية‪.‬‬
‫في النهاية فان تطبيق األمرين مكن من تمرير ‪ 60.000‬هكتار إلى أيدي القوة المستعمرة وتم إقرارها‬
‫ملكية نهائية ألمالك الدولة واستعملت إلقامة قرى عديدة للمعمرين‪.‬‬
‫وفي ‪ 0000‬شهدت عملية استعمار األراضي دفعا جديدا من خالل قانون ‪00‬يونيو ‪0000‬‬
‫وفعال فان أمالك الدولة التي مافتئت تتسع يوما بعد يوم لم يكن لها تقنين ينظمها‪.‬‬
‫ثم جاء قانون ‪ 00‬يونيو‪ 0000‬لسد هذه الثغرة حيث نظم األمالك العقارية وفقا للتصنيف الفرنسي إلى‬
‫أمالك عامة وأمالك خاصة للدولة والبلديات‪.‬‬
‫كما أن قانون ‪00‬يونيو ‪ 0000‬شدد على مبدأ عدم انتهاك الملكية الفردية ووضع العناصر األولى‬
‫لنظرية تمركز األراضي عن طريق وضع مبدأ حق الدولة في ملكية الرقبة لألراضي العرش‪،‬وكان‬
‫المبدأ المعتمد يقوم على الجمع بين حقوق الدولة وحقوق العشائر في االنتفاع ثم قسمة كل ذلك إلى‬
‫جزئين واحد يؤول للدولة واألخر ألفراد العشائر ويتم حصرهما في ملكية تامة‪.‬‬
‫وقد تعرضت ست عشائر لتطبيق نظام التمركز‪.‬‬
‫وبلغت مساحة األراضي التي تعرضت لهذه العمليات ‪ 000.000‬هكتار من أخصب األراضي‬
‫خصصت للمعمرين وكانت القوة المستعمرة تود تطبيق نظام التمركز على نطاق أوسع ولكن المقاومة‬
‫المستميتة التي واجهت هذا االستالب جهلتها تتخلى عن هذا النظام‪ ،‬وبعدها تم اللجؤ إلى طرق أخرى‬
‫لالستيالء على األراضي‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫ومن أهم التدابير التي تم اتخاذها في هذا المجال نذكر القرار المؤرخ في ‪00‬يوليو ‪ 0000‬الذي أسس‬
‫نظام الحراسة الجماعية على العشائر التي شاركت في ثورة ‪ 0000‬وقد وضع هذا اإلجراء في يد‬
‫اإلدارة االستعمارية مساحة فعليه وقابلة لالستغالل على الفور تفوق ‪ 011.111‬هكتار من األراضي‬
‫الزراعية ‪،‬وهكذا صدر قرار مجلس الشيوخ المؤرخ في ‪ 00‬افريل ‪ 0000‬وقانون ‪ 00‬يوليو‪0000‬‬
‫الذي ادخل عليه بعض التعديالت وقد تتطلب تطبيق قرار مجلس الشيوخ انجاز ثالث عمليات متتالية ‪.‬‬
‫‪-‬وضع حدود أراضي العشائر‬
‫‪-‬تقسيم أراضي العشائر بين مختلف الدواوير الموجودة ووضع تصنيف قانوني لألراضي إلى أراضي‬
‫"الملك" وارضي "عرش"وأراضي "ملك الدولة " وارض "بلدية " داخل هذه الدواوير‬
‫‪-‬تأسيس الملكية الفردية على األراضي العروشية‪.‬‬
‫وفي اواخر عام ‪ 0001‬تم تعليق العمل بقرار مجلس الشيوخ المؤرخ في ‪ 00‬افريل ‪0000‬بسبب‬
‫الحرب بين فرنسا والمانيا‪ ،‬كا نت العمليتين األوليتين قد انتهتا بسرعة ملحوظة حيث شملت أربع مائة‬
‫واثنين ‪ 010‬فرقة مقسمة الى ‪ 000‬دوارا تضم في مجملها ‪ 0.010.000‬ساكنا وتشمل ‪0.600.000‬‬
‫يلي‪1:‬‬ ‫هكتارا مصنفة كما‬
‫‪ 0.010.100‬هكتارا‬ ‫أمالك الدولة‬
‫هكتارا‬ ‫‪000.000‬‬ ‫األمالك العامة‬
‫‪ 0.001.000‬هكتارا‬ ‫أراضي الملك‬
‫‪ 0.000.100‬هكتارا‬ ‫أراضي الزراعة التابعة للجماعة( عرش)‬
‫‪ 0.000.066‬هكتارا‬ ‫أراضي المراعي التابعة للجماعة ( بلدية)‬
‫وما أن بدأت العملية الثالثة حيث جرت تجربة في ضواحي القل ودوار تبلموني (سيدي بلعباس ) حيث‬
‫تم تحرير سندات ملكية األرض العرش مساحتها ‪ 0000‬هكتار ‪.‬‬
‫ولم يحتمل المعمرون أن تظل ال‪ 0.000.100‬هكتار المصنفة في الدواوير بقرار مجلس الشيوخ‬
‫كأراض تابعة للملكية الجماعية مجمدة وخارج مجال التصرف ‪ ،‬فقاموا عن طريق النائب وارنيي‬
‫بالعمل على استصدار قانون ‪ 00‬يوليو ‪ 0000‬الذي كان هدفه الرئيسي هو التعجيل قي عمليات تأسيس‬
‫الملكية الفردية للمساعدة على توسع االستعمار‪.‬‬
‫‪ -‬إن قانون ‪ 00‬يوليو ‪ 0000‬المصحح والمتمم بقانون ‪ 00‬افريل ‪ 0000‬نص على إثبات الملكية في‬
‫‪،‬وبعد تسلم سندات الملكية تستفيد هذه السندات‬ ‫األراضي التابعة للملكية الجماعية ( أراضي العرش)‬
‫من تطهير كامل من كل الحقوق السابقة غير المعلنة وبذلك تصبح الملكية "مفرنسة ومطهرة" ‪.‬‬

‫‪ 1‬كتيب القانون العقاري مرجع سابق ص ‪2‬‬

‫‪42‬‬
‫ولقد أدخلت بعض التعديالت الطفيفة التي جاء بها قانون ‪ 0‬اوت ‪ 0600‬الذي كان الهدف منه هو‬
‫إزالة أراضي العرش في اقرب وقت ممكن خدمة للمصلحة االستعمارية ‪،‬لكن مصيره كان الفشل‬
‫كسابقيه فبالرغم من أن هذا القانون ظل ساريا إلى غاية االستقالل أي مدة ‪ 00‬سنة فقد بقي في سنة‬
‫‪ 0600‬ما يزيد عن مليوني هكتار من األراضي التي احتفظت بطابعها العروشي‪.‬‬
‫غير أن حجم األراضي التي أدرجت في أمالك الدولة على اثر عمليات تحديد أراضي العشائر‬
‫والدواوير التي جرى تنفيذها عمال بقرار مجلس الشيوخ المؤرخ في ‪ 00‬افريل ‪ 0000‬وقانون ‪00‬‬
‫يوليو ‪ 0000‬من جهة وعمليات التحقيقات الجماعية والتحقيقات الجزئية التي تمت عمال بالقوانين‬
‫العقارية المشار إليها أعاله كـان هائـال مثلـما تبــرزه األرقام التالية ‪:‬‬
‫‪ 0.000.000‬هكتارا‪.‬‬ ‫‪ -‬عمليات تحديد األراضي العشائر والدواوير‬
‫‪ 000.060‬هكتارا‬ ‫‪ -‬عمليات التحقيقات الجماعية والجزئية‬
‫‪ 1-1‬الفترة الممتدة من ‪2377‬الى ‪2331‬‬
‫لم تبادر القوة المستعمرة إلى النظر بصورة جدية إلى المسالة العقارية إال مع اندالع حرب التحرير‬
‫حيث بدأت تنظر إليها من زاوية اقتصادية حقيقية ترمي إلى تحقيق التنمية واستصالح األراضي‬
‫وتحقيق النهوض بسكان األرياف‪.‬‬
‫وقد تجسد ذلك في سن العديد من النصوص الهامة كالمراسيم الصادرة سنة ‪ 0600‬حول التهيئة‬
‫العقارية واالستصالح الزراعي واألمر الصادر حول مساحات "العصرنة العقارية "‪ ،‬وينبغي اإلشارة‬
‫مع ذلك إلى أن هذه النصوص لم تطبق وبالتالي لم يكن لها أي اثر على األوضاع العقارية السائدة‪.‬‬
‫خالصة المرحلة الثانية‬
‫لم تكن السياسة العقارية المتبعة ترمي إلى تحقيق استغالل أفضل لألرض فعملية الفرنسة لم تكبح‬
‫تجزئة األراضي ولم يقع الشروع في أي عملية حقيقية لتوحيد األراضي المجزاة ‪،‬ولم تنطلق عملية‬
‫مسح األراضي ‪،‬كما أن وظيفة المحافظة العقارية لم تكن تؤدي على الوجه األكمل حيث كان اإلشهار‬
‫العقاري غير كاف وقليل النجاعة بخصوص العقارات المفرنسة وغير موجودة فيما يتعلق باألراضي‬
‫غير المفرنسة‪.‬‬
‫وكان التشريع العقاري االستعماري يرمي من الناحية الرسمية على الخصوص وقبل كل شيئ إلى‬
‫ضمان امن المعامالت العقارية والى توحيد النظام العقاري ‪،‬وحتى هنا أيضا كان بعيدا كل البعد عن‬
‫النجاح فتوضيح الوضعية القانونية لألراضي لم يكن ال عاما وال دائما ‪.‬‬

‫‪43‬‬
 ‫إن التوفيق مابين مختلف القوانين والتدابير المتخذة أثناء الحقبة االستعمارية تولدت عنه أوضاع عقارية‬
‫مختلفة تماما عما كان موجودا قبل عام ‪ 0001‬وبشكل مبسط يمكن رسم هذه األوضاع في البيانات‬
‫التاليةالجدول رقم (‪.)10‬‬
‫جدول رقم (‪)10‬الوضعية العقارية لالراضي سنة ‪0600‬‬
‫األمالك العادية‬ ‫األمالك العمومية ‪ 001.111‬هكتار‬ ‫األراضي المدرجة في أمالك الدولة‬
‫‪0000.111‬هكتار‬ ‫‪ 0.000.111‬هكتار‬
‫األمالك الغابية‬ ‫األمالك الخاصة‪ 0.060.111‬هكتار‬
‫‪ 0.001.111‬هكتار‬

‫المراعي ‪ 0.006.111‬هكتار‬ ‫األمالك البلدية‬

‫الغابات ‪ 0.011.111‬هكتار‬ ‫‪ 0.006.111‬هكتار‬

‫المفرنسة ‪ 0.601.111‬هكتار‬
‫ملكية أوربية ‪ 0.011.111‬هكتار‬ ‫الملكية الخاصة‬
‫الملك ‪ 0.111.111‬هكتار‬ ‫‪ 6.001.111‬هكتار‬

‫الملكية الجزائرية‪ 0.601.111‬هكتار‬

‫الملكية الجماعية ( العرش)‬
‫‪ 0.101.111‬هكتار‬

‫المصدر ‪ :‬مديرية أمالك الدولة لوالية ورقلة ‪0101‬‬

‫‪44‬‬
 ‫الشكل(‪ )11‬الوضعية العقارية أتناء احلقبة االستعمارية ‪2331-2301‬‬

‫ملكية العرش‬ ‫مللكية اخلاصة‬ ‫األمالك البلدية‬ ‫األراضي املدرجة يف أمالك الدولة‬
‫‪1.171.111‬هكتار‬ ‫‪ 3.771.111‬هكتار‬ ‫‪ 7.253.111‬هكتار‬ ‫‪ 7.107.111‬هكتار‬

‫امللكية اجلزائرية‬ ‫ملكية أوربية‬ ‫الغابات‬ ‫املراعي‬ ‫األمالك اخلاصة‬ ‫األمالك العمومية‬
‫‪3.371.111‬‬ ‫‪ 1.711.111‬هكتار‬ ‫‪ 2.0111.111‬هكتار‬ ‫‪ 1.353.111‬هكتار‬ ‫‪ 7.337.111‬هكتار‬ ‫‪ 771.111‬هكتار‬
‫هكتار‬

‫امللك‬ ‫املفرنسة‬
‫‪ 7.111.111‬هكتار‬ ‫‪ 1.371.111‬هكتار‬

‫‪45‬‬
 ‫المرحلة الثالثة ‪ :‬بعد االستقالل‬
‫إن التمعن في التغيرات التي طرأت على طبيعة النظام العقاري في الجزائر بعد االستقالل يؤدي بنا‬
‫إلى التمييز بين فترتين أي الفترة التي طبعتها سياسة اشتراكية لالقتصاد الوطني والتي امتدت إلى حين‬
‫صدور دستور ‪ 0606‬والفترة التي أعقبتها والتي تميزت بتحوالت هامة ذات طابع ليبرالي من الناحية‬
‫السياسية واالقتصادية ‪.‬‬
‫‪-2‬الفترة السابقة لدستور ‪2333‬‬
‫وبعد االستقالل حافظ المشرع الجزائري على بعض األصناف العقارية الموروثة عن العهد‬
‫التصنيفات العقارية في إطار اإلصالح الزراعي كالمستثمرات الفالحية‬ ‫االستعماري‪ ،‬وأحدث بعض‬
‫(نموذج التسيير الذاتي)‪.‬‬
‫وخالل عقد السبعينات (‪ )0600 ،0600‬في إطار اإلصالح الزراعي استحدث ما كان يسمى صندوق‬
‫الثورة الزراعية كإصالح جديد عن طريق تأميم األراضي لفائدة الثورة الزراعية وإنشاء االحتياطات‬
‫العقارية لفائدة البلديات‪ ،‬وأصبحت الحالة العقارية تبعا للنظام السياسي واالقتصادي حتى أواخر‬
‫الثمانينات مصنفة إلى‪:‬‬
‫أراضي الملكية الخاصة‪.‬‬
‫أراضي الدولة وصندوق الثورة الزراعية وتشتمل على‪ :‬أراضي البلدية‪ ،‬أراضي الدولة‪ ،‬أراضي‬
‫العرش‪ ،‬أراضي الملك‪ ،‬أراضي الحبوس‪.‬‬
‫‪-1‬فترة بعد ‪2333‬‬
‫وإلحداث القطيعة مع النظام السياسي واالقتصادي السائد جاء دستور ‪ 0606‬ليقر الملكية الخاصة‬
‫مسايرة للنظام السياسي واالقتصادي الحر‪ ،‬فاستحدث المشرع الجزائري القوانين التي تتماشى معه‬
‫والتوجه الجديد كقانون ‪ 00 -61‬المؤرخ في ‪ 0661/00/00‬المتضمن التوجيه العقاري والذي يلزم‬
‫البلديات القيام بجرد عام لألمالك العقارية الواقعة بترابها بما في ذلك األمالك العقارية التابعة للدولة‬
‫والجماعات المحلية‪ ،‬وقد أصبح التصنيف العقاري الحالي ممثل في‪:‬‬

‫‪ ‬األمالك الوطنية‪ :‬تتمثل في األمالك العمومية والخاصة التابعة (الدولة‪ ،‬البلدية‪ ،‬الوالية)‪.‬‬
‫‪ ‬أمالك الملكية الخاصة‪ :‬وهي التي يمتلكها األشخاص الطبيعيون‪.‬‬
‫‪ ‬األمالك الوقفية‪ :‬وهي األمالك المحبوسة عن التصرف فيها كالبيع أو الشراء أو التنازل‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫خالصــــةالمرحلة الثالثة‬
‫يؤخذ على السياسة العقارية في الجزائر ‪،‬أنها اتسمت بعدم الدقة ونقص في المنهجية وكذا البطء‬
‫والتماطل في اتخاذ القرارات بسبب عدم وجود رؤية سياسية واضحة أحيانا وأحيانا أخرى لعدم وجود‬
‫إجماع أصال حول السياسة المراد إتباعها وزاد في حدة ذلك المرحلة االنتقالية وعدم االستقرار‬
‫المؤسساتي (من سنة‪-0660‬إلى سنة ‪ ، )0660‬ولعلى ابرز مثال على ذلك هو مصير األراضي‬
‫الفالحية التابعة لألمالك الوطنية الخاضعة لقانون ‪ 06/00‬الذي بقي غير محسوم رغم مرور ما يقارب‬
‫من اثني عشر سنة على صدور قانون التوجيه العقاري‪،‬إضافة إلى صدور أمر ومرسوم تنفيذي في اقل‬
‫من سنة(‪ )0116 -0110‬يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة‬
‫‪1.‬‬ ‫للدولة والموجهة لمشاريع استثمارية‬
‫هذا وان اتف ق على اعتماد سياسة السوق العقارية الحرة إال أن الوصول إلى ذلك يكتنفه الغموض وكذا‬
‫التضارب ‪،‬وخاصة وان األدوات المعتمدة لم تكن بصفة إجمالية ‪،‬بل كانت بصفة متقطعة وقطاعية‬
‫لكثرة المتدخلين ولتداخل الصالحيات بين مختلف األجهزة ‪،‬األمر الذي تسبب في تعطل عجلة‬
‫اإلصالحات وتسجيل تأخر فادح في إصدار النصوص القانونية المنظمة للسوق العقارية‪،‬رغم مرور‬
‫‪ 00‬سنة من االستقالل رغم توفر اإلمكانيات المادية والقدرات البشرية لذلك ‪.‬‬

‫‪ 1‬االستاذ سماعين شامة ‪،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ‪،‬دار هومة ‪ ، 0110‬ص ‪001‬‬

‫‪47‬‬
 ‫ثالثا ‪:‬األنظمة القانونية المتحكمة في العقار الحضري‬
‫‪-2‬األمر ‪ 13/57‬المؤرخ في ‪ 2357/11/11‬المتعلق باالحتياطات العقارية‬
‫الذي أعطى فرصة لتحديد المحيط العمراني للبلديات ‪،‬وتأسيس وتسليم سندات ملكية تخص األراضي‬
‫المدمجة فيه ‪.‬‬
‫وقد تضمن هذا األمر ‪ ،‬استثناء األراضي المعدة للبناء والتي تقع داخل المنطقة العمرانية من التداول‬
‫بين األشخاص مالم تكن البلدية طرفا في العقد‪ ،‬حيث نصت المادة ‪ 10‬منه‪:‬‬
‫األراضي الخاصة الموجودة في حدود التصميم العمراني للبلدية تخصص بالوالية لسد االحتياجات‬
‫العائلية لمالكيها ‪،‬وكل ما زاد على هذه الحاجة يدمج في احتياط البلدية العقاري‪ ،‬وال يجوز التصرف‬
‫في هذه األراضي بأية صفة كانت إال لصالح البلدية ويستثنى من هذا الحضر نقل الملكية بموجب‬
‫اإلرث ‪.‬‬
‫المادة ‪ : 10‬يتم إدماج أراضي الدولة أو الخاصة في رصيد البلديات مقابل ثمن حسب تقويم من مصلحة‬
‫الدومين ‪.‬‬
‫ومن هنا يمكن معرفة الغرض الذي كان يهدف إليه المشرع من إصدار هذا األمر وهو منع المضاربة‬
‫في األراضي المعدة للبناء ‪،‬وحماية المواطنين من جشع مالكيها إذ نص في المادة ‪( 00‬يجوز للبلديات‬
‫أن تقوم بتقسيم األراضي قطعا معدة للبناء وان تبيعها حسب تقويم من مصلحة الدومين‪،‬ويتم البيع‬
‫بصفة علنية بمشاركة المترشحين المسجلين في قائمة مفتوحة ومعلنة للجمهور ) وقد نشر هذا األمر في‬
‫الجريدة الرسمية يوم ‪ 0600/10/10‬تحت رقم ‪ 06‬ومنذ ذلك التاريخ أصبح بيع األراضي المعدة للبناء‬
‫محظورا ‪.‬‬
‫المنشور الرئاسي المؤرخ في ‪ : 0600/10/01‬لقد جاء هذا المنشور لتصحيح العقود الثابته التاريخ‬
‫والمبرمة قبل ‪ 0600/10/10‬تاريخ العمل بقانون االحتياطات العقارية وسن هذا المرسوم إجراءات‬
‫خاصة ‪ ،‬فكلف المحاكم بإجراء تحقيق للمتقاضين عن صحة البيع وتاريخه إذ أصدرت األمانة العامة‬
‫للرئاسة تعليمات تتعلق بإثبات المعامالت التي أبرمت قبل نشر األمر ‪ 00/00‬المؤرخ في‬
‫‪0600/10/01‬جاء فيه ما يلي ‪:‬‬
‫إن األمر التشريعي رقم ‪ 00/00‬الصادر في ‪ 0600/10/01‬المتعلق بالرصيد العقاري للبلديات قد‬
‫وضع حد لكل المعامالت في األراضي التي يملكها الخواص والموجودة في المنطقة العمرانية وذلك‬
‫ابتداء من ‪.0600/10/10‬‬
‫لكن عدد كبير منم المواطنين الراغبين في بناء مسكن إليواء عائالتهم قد اشتروا قبل هذا التاريخ‬
‫المذكور قطع أراضي بد ون تحرير عقد توثيقي ‪ ،‬ورفعت أمام المحاكم دعاوي بصحة البيوع ‪،‬ونظرا‬
‫لعدم رد الثمن من قبل البائع او ذوي حقوقه بسبب عسرهم ‪،‬فقد لبت بعض المحاكم مثل هذه الدعاوي‬

‫‪48‬‬
‫اعتمادا على كون البيع وقع قبل ‪0600/10/10‬تاريخ العمل باألمر التشريعي المذكور أعاله الذي لم‬
‫يطبق نظرا لعدم رجعية القانون‪.‬‬
‫وعلى المحاكم أن تتحرى في الوقائع وان تجري تحقيقات ماذا كان البيع ابرم قبل ‪0600/10/10‬‬
‫وتتوفر فيه جميع شروط البيع من بينها تسليم الشيء المبيع ودفع الثمن ‪،‬ويتعين حينئذ أثبات تاريخ‬
‫العمليات ولكن ال تصحح سوى البيوع التي أبرمت قبل نشر األمر التشريعي الخاص بالرصيد العقاري‬
‫للبلديات ‪،‬ويجب إجراء مراقبة صارمة ومستمرة على غرار ما هو واقع في ميدان الثورة الزراعية‬
‫بإنشاء مجموعة بطاقات على نسختين تسجل فيها جميع األحكام الصادرة وتوضع نسخة في وزارة‬
‫العدل واألخرى في رئاسة مجلس الوزراء ‪.‬‬
‫إن األحكام التي تصدر في هذا الشأن والتي يجب أن تحترم الحدود التي فرضها المرسوم ‪00/00‬‬
‫المؤرخ في ‪ 0600/10/10‬الذي يحدد كيفية تحديد الحاجيات العائلية لمالكي األرض في ميدان البناء‬
‫وتقوم مقام العقود الموثقة تشهر وتنتج أثارها بالنسبة للغير ‪،‬ويبلغ المعني باألمر من طرف المحكمة‬
‫بعد استالمه من كتابة الضبط إشعارا من المجلس الشعبي البلدي ‪.‬‬
‫النقد‬
‫من بين االنتقادات التي وجهت لهذا المنشور في ذلك الوقت انه ال يقيد القاضي ألنه يحمل وجهة نظر‬
‫الحكومة في تأويل األمر ‪ 00/00‬من جهة ‪ ،‬ومن جهة أخرى انه تجاهل تماما األمر الصادر في‬
‫‪ 0601/00/00‬المتعلق بالتوثيق الذي يفرض لصحة البيع العقاري الشكل الرسمي ودفع الثمن بيد‬
‫الموثق ‪،‬فضال على أن هذا المنشور لم يحدد مدة لتصحيح البيوع خاصة العرفية ومن ثم فتح باب‬
‫لألشخاص للتهرب من اإلجراءات التي يفرضها قانون التوثيق وانه‬
‫ال يستلزم تسجيل العقود العرفية لدى مصلحة التسجيل لكي يكون لها تاريخ ثابت‪.‬‬
‫مرسوم‪ 010/00‬يتضمن تطبيق األمر ‪ 00/00‬والمتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات‬
‫هدفه ‪:‬تطبيق األمر ‪، 00/00‬الشرط األول المفروض على البلديات قصد تكوين احتياطاتها العقارية‬
‫‪،‬هو تحديد المحيط العمراني‪.‬‬
‫ويجرى تحديد هذا األخير بموجب مخطط التعمير الرئيسي الذي يقام من طرف المجلس الشعبي البلدي‬
‫وعند العجز يمكنها الشروع في تحديد منطقة التعمير المؤقتة‪.‬‬
‫وإذا تعلق األمر بإنشاء مشاريع عمومية ‪ ،‬والسيما ذات الطابع الصناعي أن تتدخل مع الهيئة القائمة‬
‫بالتأسيس أو االستعمال بقصد تمكينها من شراء األراضي من المالكين أو الخواص ‪ ،‬وهذه اإلجراءات‬
‫ال تعفي الهيئة المعنية في أي حال من مراعاة التدابير المقررة بالنسبة للتعمير‪.‬‬
‫مرسوم ‪ 00/00‬يتضمن تحديد كيفيات البيع من قبل البلديات لقطع األرض التابعة لالحتياطات العقارية‬

‫‪49‬‬
‫تناول هذا المرسوم أحكام عامة تنص على أن تكون كل قطعة ارض معدة للبيع موضوع تجزئة من‬
‫قبل البلدية ضمن األحكام المحددة بموجب األمر ‪ 00/00‬وان يكون مبدأ نقل ملكية األراضي التابعة‬
‫لالحتياطات العقارية البلدية موضوع مداولة المجلس الشعبي البلدي الخاضعة لموافقة الوالي‪.‬‬
‫‪.2.2‬حـــاالت البيــــع‬
‫أ‪ -‬بيع األراضي التابعة لالحتياطات العقارية البلدية لصالح الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات‬
‫العمومية والمؤسسات االشتراكية‬
‫إن األراضي المباعة من قبل البلدية اليمكن ان تكون أساسا إال للتجهيزات من كل نوع التي أعدت لها‬
‫وبهذا الصدد يكون بيع األراضي من قبل البلدية موقوفا على مايلي ‪:‬‬

‫‪ ‬االلتزامات والحقوق الموجودة في دفتر الشروط‬

‫‪ ‬مبلغ وشروط الدفع‬
‫يوقع عقد تحويل الملكية ضمن الشكل وبين األطراف المتعاقدين فور المصادقة على مداولة المجلس‬
‫الشعبي البلدي المرخصة بالبيع‬
‫ب‪ -‬بيع األراضي التابعة لالحتياطات العقارية البلدية للصالح الخاص‬
‫كل بيع ارض مجزاة مسبقا من قبل البلدية وتابعة لالحتياطات العقارية البلدية يجب ان يكون موضوع‬
‫مداولة من قبل المجلس الشعبي البلدي الذي يبدي رأيه كما يلي ‪:‬‬
‫مبدأ نقل ملكية ارض أو ارض محددة ‪.‬‬
‫العناصر المكونه لملف نقل الملكية والسيما ‪:‬‬

‫‪ ‬ثمن البيع‬
‫‪ ‬المخطط والحالة التجزئية لألمكنة‬
‫‪ ‬دفتر الشروط الذي يجب أن يعد طبقا لدفتر الشروط النموذجي الذي يكون موضوع نص الحق‬
‫ويجب ان يحتوي دفتر الشروط على ‪:‬‬
‫‪ -‬التصريح بالمقرر الذي رخص بموجبه نقل الملكية وشروط اإلشهار‪.‬‬
‫‪ -‬بيان ونوع وحالة األمالك المعدة للبيع‬
‫‪ -‬أصل الملكية‬
‫‪ -‬بيان سعر البيع وشروطه‬
‫‪ -‬مبلغ الكفالة المؤقته التي يجب ان يدفع كل منها الكتساب قطعة ارض ‪.‬‬

‫‪50‬‬
‫‪-1‬مرسوم رقم ‪ 13/53‬المتضمن لتحديد كيفيات ضبط االحتياجات العائلية للخواص المالكين‬
‫لألراضي فيما يخص البناء‬
‫تحدد االحتياجات العائلية فيما يخص اإلسكان بالمساحة المبنية بتطبيق مقياس ‪01‬م‪ 0‬للشخص الواحد‬
‫العضو في العائلة المعتبرة ‪،‬وهذه المساحة تحسب بالنسبة لعائلة مكونة من رئيس العائلة ومجمع‬
‫األشخاص الذين هم في كفالته على أساس مقداره ثماني أشخاص على األقل ومقدار عشرين شخصا‬
‫على األكثر‪.‬‬
‫تحدد مساحة األرض المعدة إلقامة نشاط بنفس المقاييس التالية‪:‬‬
‫‪01‬م‪ 0‬لمنصب شغل واحد إذا كان النشاط اليحتاج إلى مساحات ملحقة‬
‫‪01‬م‪ 0‬لكل منصب شغل اذا كان النشاط يحتاج إلى مساحات ملحقة‬
‫إال انه لتطبيق هذه األحكام فان عدد مناصب الشغل تحدد ب ‪01‬منصبا ‪.‬‬
‫وتحدد قائمة نشاطات كل من األنواع المشار إليها بموجب قراري مشترك من وزارة الداخلية والوزير‬
‫المكلف بالتعمير الحضري ووزير الصناعة والطاقة ووزير التجارة‪.‬‬
‫إذا كانت قطعة ارض يمكن أن يحتفظ بها تطبيقا إلحكام هذا المرسوم ‪،‬وكانت الزمة لتهيئة او إلنشاء‬
‫منفعة عامة فإنها تدرج ضمن االحتياطات العقارية البلدية ويقترح في هذه الحالة على مالكها استبدالها‬
‫بقطعة ارض تقع في نفس البلدية وتكون مطابقة الحتياجاته المحددة إلحكام هذا المرسوم‪.‬‬
‫‪-0‬المرسوم ‪ 13/53‬المتضمن تحديد الكيفيات المالية المتالك األراضي المكونه لالحتياطات العقارية‬
‫البلدية‬
‫يتم امتالك كل أنواع األراضي التي يجب إدراجها ضمن االحتياطات العقارية البلدية ‪،‬يعوض من قبل‬
‫البلدية المعينة على أساس تقديم تقوم به مصلحة أمالك الدولة‪.‬‬
‫إن األراضي التابعة ألمالك الدولة بما فيها األمالك اآليلة إليها بموجب األمر ‪ 10-00‬والمتضمن‬
‫أيلولة األمالك الشاغرة للدولة باستثناء األراضي التابعة ألمالك الدولة العمومية‪.‬‬
‫‪ ‬األراضي التابعة للواليات‪.‬‬
‫‪ ‬األراضي التابعة للمزارع المسيرة ذاتيا ‪.‬‬
‫‪ ‬األراضي التابعة لقدماء المجاهدين ‪.‬‬
‫‪ ‬األراضي التابعة للصندوق الوطني للثورة الزراعية‪.‬‬
‫‪ ‬أراضي الحبوس ‪.‬‬
‫‪ ‬األراضي التابعة ألمالك المؤسسات العمومية‪.‬‬
‫‪ ‬األراضي التابعة ألمالك المؤسسات االشتراكية عندما ال تكون مخصصة الستعمالها المباشر‪.‬‬
‫إن األراضي المستعملة أساس للتجهيزات الجماعية والممولة بمساعدة نهائية من الوالية أو مؤسسة‬
‫عمومية‪ ،‬يتم التنازل عنها للبلديات بسعر يحدد بناءا على تقرير تقوم به مصلحة أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫إن األراضي التابعة لالحتياطات العقارية المعدة لالحتياطات الذاتية للدولة أو الجماعات العمومية‬
‫والمؤسسات االشتراكية والمؤسسات العمومية والمؤسسات المسيرة ذاتيا والتعاونيات واألشخاص‬
‫الخواص الطبيعيين أو المعنيين يتم امتالكها من قبل البلدية مقابل قرض بناء على طلبها لدى المؤسسة‬
‫المالية ‪.‬‬
‫إن اكتساب األراضي المعد استعمالها للبرامج المحققة بمساعدات نهائية تكون على كلفة الدولة في‬
‫إطار المخططات البلدية للتنمية والتطوير العمراني الحضري‪.‬‬
‫يتم تمويل اكتساب األراضي المعدة للتجهيزات واالستثمارات المحققة بمساعدات مؤقتة بناء على طب‬
‫البلدية‪ ،‬ضمن المبلغ اإلجمالي للقرض المقدم من قبل البلدية‪.‬‬
‫مرسوم ‪ 215/53‬يتضمن تحديد الشروط المتعلقة بتقدير أسعار بيع األراضي الداخلة في االحتياطات‬
‫العقارية البلدية وتحديد الربح عن تدخل البلدية ‪.‬‬
‫يحدد سعر األراضي الداخلة في االحتياطات العقارية البلدية بثمن األرض ‪ ،‬مضافة إليه تكاليف‬
‫عمليات التهيئة وربح تدخل البلدية ‪ ،‬غير أن سعر بيع األراضي التي تمتلكها البلدية للدولة بالدينار‬
‫الرمزي ‪،‬يحدد بحساب عمليات التهيئة وربح تدخل البلدية ‪ ،‬وتشتغل حسب كل حالة التكاليف التأسيسية‬
‫لثمن التهيئة ماعدا ما مول منها بمساعدات نهائية على مايلي ‪:‬‬
‫‪ ‬مصاريف الدراسة‪.‬‬
‫‪ ‬أشغال تهيئة الطرق والشبكات المختلفة‪.‬‬
‫‪ ‬أشغال التهيئة الخاصة بالحدائق ومواقف السيارات‪.‬‬
‫كما يكون الربح عن التدخل المنصوص عليه في المادة ‪ 10‬من المرسوم رقم ‪ 00/00‬مطابقا‬
‫لمصاريف اإلدارة المنجزة عن تدخل البلدية والسيما مصاريف النشر واإلجراءات ‪.‬‬
‫ويحدد معدله ب ‪% 0‬من سعر التنازل عن األرض المهيأة غير انه عندما يكون التنازل لصالح الدولة‬
‫يحدد ربح تدخل البلدية ب ‪% 3‬‬
‫‪-7‬مرسوم ‪ 213/53‬يتضمن تأسيس نظام تسبيقات الخزينة العامة المتالك وتهيئة األرض المقرر‬
‫إدماجها في االحتياطات العقارية‬
‫يمكن للبلديات أن تحصل على تسبيقات من الحزينة العامة لشراء ارض تدخل في إطار االحتياطات‬
‫العقارية وتهيئتها ‪ ،‬تخصص هذه التسبيقات لتمويل مايلي ‪:‬‬
‫شراء األرض مهما كان مصدرها أو تخصيصها‪.‬‬
‫تهيئة األراضي باستثناء ما كان منها مخصصا لتأسيس االستثمارات المخططة وتغطي تكاليف تهيئة‬
‫األراضي المخصصة لالستثمارات المخططة باالعتمادات المقررة لهذا الغرض يتم التنازل عن‬
‫األراضي التابعة ألمالك الدولة أو أمالك الوالية في إطار االحتياطات العقارية كما يلي ‪:‬‬

‫‪52‬‬
‫‪ -‬مقابل دينار واحد رمزي من البلديات المحرومة والمحددة قائمتها بقرار مشترك يصدر عن وزير‬
‫المالية ووزير التخطيط والتهيئة العمرانية ‪.‬‬
‫لكن بصدور المرسوم رقم ‪ 000/00‬المؤرخ في ‪ 0600/00/00‬ألغت تماما التشريعات السابقة وحددت‬
‫بالضبط سعر اكتساب وبيع األراضي التابعة لالحتياطات العقارية البلدية ‪ ،‬وعند رفض المالك إلبرام‬
‫عقد الملكية مع البلدية بطريقة ودية تلجا هذه األخيرة إلى االستيالء عليها بالقوة ‪.‬‬
‫‪ -1‬مرحلة ما بعد التسعينات‬
‫‪ -2‬قانون التوجيه العقاري ‪ 17/31‬المؤرخ في ‪2331/22/23‬‬
‫يهدف هذا القانون إلى تحقيق تطابق التنويع العقاري مع األحكام الدستورية الجديدة التي تضمن حق‬
‫الملكية والتعويض العادل والمنصف لكل العمليات‪ ،‬نزع الملكية لفائدة المنفعة العمومية من جهة‬
‫والقوانين ‪10/61‬و ‪ 16/61‬الصادران بتاريخ ‪ 0661/10/10‬والمتعلقان على التوالي بالبلدية والوالية ‪.‬‬
‫إن االحتكار الممنوح للبلدية فيما يخص المعامالت العقارية في المجال الحضري المنشئ بمقتضى‬
‫األمر المتعلق باالحتياطات العقارية قد الغي‪.‬‬
‫قانون التوجيه العقاري قد ادخل منظورا جديدا فيما يتعلق بكيفية تدخل الدولة والجماعات المحلية‬
‫المتعاونون العموميون والخواص وكذا المواطنون في الميدان العقاري وبذلك وضع حدا لالحتكار‬
‫العقاري‪ ،‬هذا المنظور الذي أدى غالى تجديد وتوضيح أحسن لمختلف األنشطة العقارية منها على‬
‫الخصوص‪:‬‬
‫‪-‬تحديد النظم القانونية لألراضي وذلك وفقا للدستور والقانون المدني‬
‫‪-‬توضيح للشروط وكيفيات التصفية العقارية خاصة تسليم شهادة الحيازة‬
‫‪-‬التوجيهات الخاصة بحق استعمال األرض التي ترمي إلى حماية األراضي ومكافحة تبذيرها‬
‫‪-‬طرق تدخل الدولة والجماعات المحلية ووسائل التنظيم التي بموجبها تضمن هذه األخيرة مستقبال‬
‫لتطوير وتسيير المجال العقاري‪.‬‬
‫‪-‬شروط وكيفيات تصفية المنازعات التي نشئت من خالل تطبيق أحكام األمر ‪ 00/00‬المتضمن للثورة‬
‫الزراعية ‪.‬‬
‫‪-‬شروط وكيفيات تسوية أوضاع المدمجة داخل المحيط العمراني التي لم تدمجها االحتياطات العقارية ‪.‬‬
‫‪-‬إن الشيء الذي يميز قانون التوجيه العقاري بالمقارنة مع التشريع السابق هو الدور الذي يجب أن‬
‫تلعبه الجماعات المحلية لضمان استعمال عقالني لألراضي في ظل اقتصاد السوق باالستعمال الماثل‬
‫لكل الميكانيزمات التنظيمية المنصوص عليها في هذا الشأن‪.‬‬

‫‪53‬‬
‫‪-‬لذلك فان الهدف من هذا التطرق لقانون التوجيه العقاري من الجانب الحضري هو إبراز التغيرات‬
‫الجديدة التي جاء بها ‪ ،‬وتمكين الجماعات المحلية نمن تسيير أحسن لالنتقال من نظام االحتكار المطلق‬
‫‪1‬‬
‫المنصوص عليه في األمر ‪ 00/00‬إلى نظام السوق العقارية الحرة الجديدة‬
‫ويمكن تلخيص أهم هذه التطورات في العناصر التالية ‪:‬‬
‫أوال‪ -‬المعامالت العقارية‬
‫من المعلوم أن االحتياطات العقارية البلدية قد أنشئت خصيصا الحتواء وتلبية ضغط االحتياجات‬
‫الالزمة إلقامة مشاريع عمومية وجماعية أنجزت من أهدافها األولية على حساب الصالح العام‬
‫ومصلحة البلدية السيما‪:‬‬
‫‪ -‬تسيير بدون مراقبة‬
‫‪ -‬استهالك غير عقالني لألراضي‪.‬‬
‫‪ -‬تسيير للبيوع العقارية ‪.‬‬
‫‪ -‬منازعات وديون المالية أثقلت كاهل البلديات ‪.‬‬
‫لهذا ومن اجل الحفاظ على مصالح الدولة والجماعات المحلية فان قانون التوجيه العقاري وضع قواعد‬
‫جديدة نقوم على احترام حق الملكية وضبط سوق منظمة من قبل الدولة ‪.‬‬
‫أ‪ -‬الملكية الخاصة‪:‬‬
‫إن المبدأ العام المتعلق بضمان الملكية الخاصة الذي تناوله بإسهاب قانون التوجيه العقاري وفي هذا‬
‫اإلطار فقدتم تعريف الملكية العقارية الخاصة على أنها حق التمتع والتصرف في المال العقاري‪ ،‬ا واو‬
‫الحقوق العينية العقارية من اجل استعمال األمالك وفق طبيعتها وبالتالي فإنها تخضع من أالن فصاعدا‬
‫ألحكام األمر ‪ 00/00‬المتضمن للقانون المدني فقط‪.‬‬
‫كما أن الملكية العقارية الخاصة يجب أن تثبت بعقد رسمي يحظى لقواعد اإلشهار العقاري ‪ ،‬وبالتالي‬
‫فان كل مالك أو شاغل للملك العقاري يجب أن يكون لديه سند قانوني يبرر هذه الحيازة أو هذا الشغل‬
‫‪ ،‬وفي هذا اإلط ار وقصد رفع العراقيل المرتبطة بعدم وجود سندات ملكية في المناطق التي لم يتم فيها‬
‫إعداد سجل مسح األراضي وتم إنشاء عقد مؤقت يسمى شهادة الحيازة التي تخضع إلجراءات التسجيل‬
‫والشهر العقاري وينبغي التوضيح بان منح هذه الشهادة شخصي وغير قابل للتنازل وال يترتب عنها‬
‫تغيير في الوضعية القانونية للعقار المسلمة من اجله‪.‬‬

‫‪ 1‬الجريدة الرسمية رقم ‪ 06‬الصادرة بتاريخ ‪0661/00/00‬‬

‫‪54‬‬
‫غير أننا وباستثناء أي نقل أو تحويل بصفة مجانية ‪،‬فان الحائز القانوني للشهادة يتصرف كمالك حقيقي‬
‫وحيد مالم يقرر القضاء المختص خالفا لذلك ‪.‬‬
‫ب‪ -‬السوق العقارية‪:‬‬
‫إن المعامالت العقارية المتعلقة باألراضي المعمرة أو القابلة للتعمير تكون حرة ولن تخضع ابتداء من‬
‫اآلن إلى شيء أخر‪ ،‬ماعدا مشروعية موضوع االتفاقية التي تبرم على شكل عقد رسمي وفقا للتشريع‬
‫الساري به العمل‪.‬‬
‫وهكذا يمكن ألي شخص طبيعي أو معنوي خاضع للقانون العام أو الخاص أن يبيع أو يشتري بحرية‬
‫من اآلن فصاعدا أراضي عامرة أو قابلة للتعمير وهذا في إطار االحترام الدقيق لألمر رقم ‪00/00‬‬
‫المتضمن للقانون المدني وقانون التوجيه العقاري وكذا أحكام أدوات التعمير المنشورة المصادقة عليها‬
‫قانونيا ‪.‬‬
‫إن قانون التوجيه العقاري قد وضع حدا الحتكار البلديات في ميدان المعامالت العقارية وإنشاء سوق‬
‫عقارية حرة ‪ ،‬لذا ينبغي عن الجماعات المحلية أن تجعلها منتظمة وشفافة بفضل أدوات التقنية‬
‫المنصوص عليها في القانون وذلك لتفادي إقامة سوق للمضاربة والفوضى ويصعب التحكم فيها‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬تنظيم السوق ‪:‬‬
‫لقد اهتم قانون التوجيه العقاري بمهمة تنظيم السوق وتوفير اآلليات القانونية والتقنية والجنائية التي‬
‫تمكن الجماعات المحلية والدولة من التسيير العقالني للعقار بالطرق التالية‪:‬‬
‫‪ -2‬حق الشفعة‪:‬يمكن لكل بلدية استعمال حق الشفعة عن طريق المتعاملين والمتخصصين (( الوكالة‬
‫العقارية )) وذلك تلبية لمتطلبات سياسة التهيئة العمرانية من اجل الحصول على األراضي ذات الطابع‬
‫العمراني النجاز تجهيزات عمومية أو اجتماعية وتحدد كيفية ممارسة حق الشفعة عن طريق التنظيم ‪.‬‬
‫‪ -1‬نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية‪:‬ينظم نقل الملكية بصفة إلزامية للملك ما لفائدة جماعة‬
‫معنية شريطة أن يكون المشروع المزمع القيام به قد اعترف ألنه لصالح المنفعة العامة‪.‬‬
‫‪ -0‬الشراء‪ :‬الشراء المسبق لألراضي من السوق العقارية من طرف هيئات التسيير والتنظيم العقاري‪.‬‬
‫‪ -7‬تأسيس التعويض‪:‬كمقابل لنقص القيمة المترتبة عن تحويل األراضي المدرجة في صنف األراضي‬
‫الفالحية ذات القدرة العالية أو الجيدة إلى صنف األراضي العامرة ‪ ،‬يخضع هذا التحويل للقانون في‬
‫حالة األراضي الفالحية الخصبة جدا ‪.‬‬
‫‪ -7‬النظام الجبائي ‪ :‬تضع الدولة موضوع التطبيق كل التدابير الجبائية التي من خالله تضمن سيولة‬
‫‪2‬‬ ‫السوق العقارية ‪ ،‬وعدم تشجيع تجميد أراضي البناء وتجنب تبذير األراضي الفالحية ‪.‬‬

‫‪ 1‬آسيا ليفة ‪:‬تطور أنظمة إنتاج العقار الحضري ببلدية قسنطينة ‪ ،‬مذكرة تخرج كلية التهيئة العمرانية ‪ ،‬جامعة قسنطينة ‪0110‬ص ‪00‬‬
‫‪ 2‬ليفة آسيا ‪ :‬مرجع سابق ص ‪00‬‬

‫‪55‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬الوكاالت العقارية‪:‬‬
‫يلزم قانون التوجيه العقاري الجماعات المحلية بإنشاء هيئة عمومية بغية تسيير ممتلكاتها العقارية‬
‫الموجودة ‪ ،‬أو التي تعتزم اكتسابها طبقا لدفتر الشروط وبالتالي فان الجماعات المحلية ملزمة بان تسند‬
‫تسيير احتياطاتها العقارية إلى هيئات التسيير والتنظيم العقاري‪.‬‬
‫غير انه يمكن للجماعات المحلية القيام ببيع األراضي لصالح أشخاص هامة ‪ ،‬وبهذه الصفة فإنهم‬
‫مؤهلون للتصرف مباشرة دون االستعانة بوكاالت التسيير والتنظيم العقاري أو استبدالها بأراضي‬
‫أخرى من اجل إنشاء‬
‫منشآت عمومية ويظل بطبيعة الحال كل عقد تنازل تقوم به البلدية لصالح الخواص باطال وعديم األثر‪.‬‬
‫‪ -‬حدد المرسوم التنفيذي رقم ‪ 010/61‬شروط إنشاء وإدارة التنظيم والتسيير العقاري المسماة (الوكالة‬
‫المحلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين )‪.‬‬
‫الوكالة المحلية للتنظيم والتسيير والتنظيم العقاري هي مؤسسات عمومية ذات طابع صناعي وتجاري‬
‫تنشا من طرف المجالس الشعبية البلدية أو المجالس الشعبية الوالئية بصفة انفرادية ومشتركة فيما بينها‬
‫وتدار الوكالة من طرف مجـلس إدارة يترأسها مدير وبالتالي فان الجـماعات المحلية ملزمة ‪:‬ب‬
‫‪ -‬أما بتحويل الوكاالت العقارية المنشاة في إطار المرسوم ‪ 10/00‬المؤرخ في ‪0600/10/10‬الى‬
‫وكاالت محلية للتسيير والتنظيم العقاري في إطار األحكام الجديدة‬
‫‪ -‬وأما بإنشاء وكاالت عقارية محلية للتسيير والتنظيم العقاري بصفة انفرادية آو مشتركة فيما بينها‪.‬‬
‫‪ -‬وأما عن طريق إبرام اتفاقية بوكالة أكثر قربا منها في إطار دفتر الشروط‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬تكوين وتسيير الممتلكات العقارية ‪.‬‬
‫وضعت عدة وسائل قانونية من اجل تمكينها من تكوين ممتلكات فيما يخص األراضي الالزمة‬
‫الستثماراتها المتمثلة في‪:‬‬
‫‪ -‬ممارسة الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاري حق الشفعة لفائدتها وذلك لتلبية الحاجيات ذات‬
‫الصالح العام‪.‬‬
‫‪ -‬الشراء المسبق لألراضي من السوق العقارية من طرف الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاري‪.‬‬
‫اكتساب األراضي العمومية من مصالح أمالك الدولة التي يمكن أن تطبق إزاءها وحسب حاجيات‬
‫التجهيزات الجماعية أسعار تفضيلية‪.‬‬
‫‪ -‬اكتساب األراضي بواسطة إجراء نزع الملكية من اجل المنفعة العامة وينبغي أن يسبقه تعويض‬
‫عادل ومنصف على شكل مالي أو عقاري‪.‬‬
‫يجدر التذكير فيما يخص تسيير الممتلكات العقارية بان طريقة بيع األراضي يجب أن تخضع لقاعدتين‬
‫أساسيتين وهما‪:‬‬
‫إما لخضوع الجماعة المحلية لوكالة التنظيم والتسيير العقاري من اجل دخول السوق العقارية‪.‬‬

‫‪56‬‬
‫وإما التدخل مباشرة دون المرور على هذه الهيئة من اجل استعمال األراضي الحتياجاتها الخاصة أو‬
‫التنازل عنها لصالح شخصية عمومية‪.‬‬
‫هذه الوضعية الجديدة تفرض على الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين ضمان‬
‫تسيير عقالني الحتياطاتها التي ينبغي تخصيصها إلقامة التجهيزات الجماعية فقط‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬اإلجراءات االنتقالية‬
‫يجدر التذكير أن المادة ‪ 00‬نمن قانون التوجيه العقاري التي ضبطت شروط كيفيات التكفل بكل‬
‫العمليات التي تمت في إطار األمر ‪ 00/00‬وهذا حتى غاية تصفيتها نهائيا ‪.‬‬
‫كما تنص أيضا وبصفة واضحة على أن كل األراضي المبنية وغير المبنية الواقعة داخل محيط‬
‫عمليات التجهيز والتهيئة في شكل مناطق حضرية جديدة (‪ )ZHUN‬آو مناطق صناعية (‪ )ZI‬أو‬
‫مناطق أعمال وبرامج سكنية وتجهيزات أخرى انطلقت قبل صدور قانون التوجيه العقاري وكانت‬
‫حسب الحاالت موضوع مداوالت موافق عليها قانونا أو موضوع رخص البناء أو تجزئة‪ ،‬ثم تحول‬
‫هذه األراضي بقوة القانون من طرف البلدية إلى الوكالة المحلية للتسيير للتنظيم العقاريين الحضريين‬
‫التي تضمن تسييرها وذلك من اجل إمكانية متابعة العمليات التي تم الشروع فيها طبقا للمخططات التي‬
‫تم إعدادها ‪.‬‬
‫انم بدا تحويل األراضي يكون بواسطة مداولة عادية للمجلس الشعبي البلدي المعني ‪ ،‬حيث أن الكيفيات‬
‫المالية لهذا النقل تحدد بواسطة دفتر الشروط المنظم للعالقة بين البلدية والوكالة العقارية ‪ ،‬مرفقا بجميع‬
‫الوثائق اإلدارية والتقنية الخاصة بالعمليات التي يتم بواسطتها اكتساب هذه األراضي ‪،‬ويتحمل المستفيد‬
‫أو مستعمل األرض مصاريف العمليات الناتجة من تهيئتها بما فيها التعويضات المحتملة‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة بان العمليات المشار إليها غالبا ما كانت موضوع دراسات وأشغال تكلفة عالية ‪ ،‬وفي‬
‫حالة متقدمة وال يمكن بالتالي التراجع عنها‬
‫أو عدم متابعتها أو التأخر عن انجازها ‪.‬‬
‫إضافة لذلك فان األراضي المدرجة ضمن محيط هذه العمليات المخصصة للمخططات المعدة ال يمكن‬
‫أن يحول استعمالها كقاعدة كما هو الشأن بالنسبة للسكنات الجماعية ‪ ،‬التجهيزات ‪ ،‬السكنات الموجودة‬
‫داخل المناطق الحضرية الجديدة للسكن وبالنسبة للهياكل والمنشآت الموجودة داخل المناطق الصناعية‬
‫والنشاطات ‪.‬‬
‫وأخير فان األراضي األخرى المدرجة داخل المخططات العمرانية والتي توجد خارج مخططات‬
‫عمليات التعمير والتي لم تكن محل إدماج قانوني في االحتياطات العقارية قبل تاريخ صدور قانون‬

‫‪57‬‬
‫التوجيه العقاري‪ ،‬تبقى تحت تصرف مالكها الشرعيين وتخضع إلحكام قانون التوجيه العقاري المدني‬
‫‪1‬‬
‫‪ 00/00‬وقانون األمالك الوطنية‬

‫‪ -0‬قانون األمالك الوطنية ‪01/31‬‬

‫هدفه‬
‫يهدف هذا القانون إلى تحديد معايير تصنيف المالك الوطنية‪ ،‬ضمن المالك العمومية و األمالك‬
‫الخاصة و كذا نظامها القانوني العام و تدابير المحافظة عليها و جمايتها‪ ،‬كما يقوم بتعريف لقوام‬
‫األمالك الوطنية سواء تعلق األمر بتعريف و تكوين األمالك العمومية‪ ،‬و األمالك الخاصة التابعة‬
‫للدولة و الوالية و البلدية باإلضافة إلى التطرق التفصيلي لمكونات األمالك العمومية و الخاصة‪ ،‬كما‬
‫يكرس هذا القانون القواعد المطبقة على استعمال و استغالل و حماية األمالك العمومية الوطنية‪ ،‬كما‬
‫أن إدارة و تسيير األمالك الوطنية العمومية مضمونة من طرف المصالح التقنية التابعة للدوائر‬
‫الوزارية المعنية‪ ،‬باإلضافة إلى وضع أحكام تحدد القواعد العامة المطبقة على تسيير و استعمال‬
‫الممتلكات التابعة لألمالك الوطنية‪ ،‬كما يحدد القواعد المطبقة على كل المعامالت العقارية و المتمثلة‬
‫في‪:‬‬
‫‪ -‬شراء و استئجار األمالك العقارية من طرف المصالح و الهيئات العمومية‪ ،‬التبادل‪ ،‬القسمة‪ ،‬التنازل‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫التأجير‪ ،‬التحصيل اإلجباري و ختاما البيع‪.‬‬
‫تأثيره على العقار‬
‫‪ -‬جرد لجميع األمالك المنقولة و العقارات المخصصة لوزارة الدفاع الوطني خاضعة لقواعد خاصة‬
‫بالتسيير و اإلدارة‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد اختصاصات السلطات اإلدارية المؤهلة النجاز عقود التسيير أو أحكام تتعلق بالممتلكات‬
‫التابعة لألمالك الوطنية بالمثول أمام القضاء مدعيا و مدعى عليه‪.‬‬
‫‪ -‬التأكيد على ممارسة اإلدارة لطرق تنفيذية خاصة ترمي إلى ضمان تحصيل األتاوي و العائدات‬
‫و مداخيل األمالك الوطني التابعة للدولة‪.‬‬
‫‪ -‬إعطاء الخزينة العمومية امتيازات و رهون على ممتلكات المدين‪.‬‬
‫‪ -‬تكريس حق رقابة استعمال الممتلكات التابعة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫و في األخير فهذا القانون يبين بصفة شاملة مجموع القواعد و اإلجراءات التي تخضع إليها األمالك‬
‫الوطنية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫آسيا ليفة مرجع سابق ص‪00‬‬

‫‪ 2‬الجريدة الرسيمية رقم ‪ 00‬الصادرة بتاريخ‪60/10/00‬‬

‫‪58‬‬
 ‫‪ -7‬قانون ‪ 23/32‬المتعلق باألوقاف ( المؤرخ في ‪:)2332/17/15 :‬‬
‫يحدد هذا القانون القواعد العامة لتنظيم األمالك الوقفية و تسييرها و حفظها‪ ،‬و حمايتها كما نصت ليه‬
‫المدة األولى من القانون المذكور أعاله‪.‬‬
‫فالملك الوقف يرجع إلى أحكام الشريعة اإلسالمية و الوقف هو حبس العين عن التملك و التصدق‬
‫بالمنع على الفقراء‪ ،‬أو على وجه من وجوه البر و الخير‪ ،‬كما يعرف الوقف على أنه عقد التزام تبرع‬
‫صادر عن إرادة منفردة‪ ،‬و الوقف ليس ملكا لألشخاص الطبيعيين و ال االعتباريين و يتمتع بالشخصية‬
‫المعنوية و تسهر الدولة على احترام إدارة الوقف وتنفيذه‪.‬‬
‫كما يعرف الوقف على أنه نوعان عام و خاص‪.‬‬
‫أ‪ -‬الوقف العام ‪:‬ماحبس على جهات خيرية من وقت إنشائه ويخصص ريعه للمساهمة في بسبل‬
‫الخيرات وهو قسمان‪:‬‬
‫قسم يحدد مصرف معين لريعه فال يصح صرفه على غيره من وجوه الخير إال إذا استنفذ‬
‫وقسم اليعرف فيه وجه الخير الذي أراده الواقف فيسمى وقفا عاما غير محدد للجهة ‪ ،‬ويصرف ريعه‬
‫في نشر العلم وتشجيع البحث فيه وفي سبل الخيرات ‪.‬‬
‫ب‪ -‬الوقف الخاص ‪ :‬وهو ما يحسبه الواقف على عقبه من الذكور واالنا ثاو على أشخاص معينين ثم‬
‫يؤول إلى الجهة التي يعينها الواقف بعد انقطاع الموقوف عليهم ‪.‬‬
‫وتعرف األوقاف العامة على أنها‪:‬‬
‫‪ -0‬األماكن التي تقام فيها الشعائر الدينية‪.‬‬
‫‪ -0‬جميع العقارات التابعة لهذه األماكن سواء كانت متصلة بها أو بعيدة عنها‪.‬‬
‫‪ -0‬جميع األموال والعقارات الموقوفة على الجمعيات والمؤسسات الدينية ‪.‬‬
‫‪ -0‬األمالك العقارية المعمولة وفقا والمسجلة لدى المحاكم ‪.‬‬
‫‪ -0‬األمالك التي تظهر تدريجيا بناءا على وثائق رسمية أو شهادات أشخاص وسكان المنطقة التي يقع‬
‫فيها العقار‪.‬‬
‫‪ -0‬األوقاف الثابتة بعقود شرعية وضمت إلى أمالك الدولة أو األشخاص الطبيعيين أو المعنويين‪.‬‬
‫‪ -0‬األوقاف الخاصة التي لم تعرف الجهة المحبوس عليها ‪.‬‬
‫‪ -0‬كل األمالك التي آلت إلى األوقاف العامة ولم يعرف واقفها وال الموقوف عليها ومتعارف عليها‬
‫أنها وقف ‪.‬‬
‫‪ -6‬األمالك والعقارات الموقوفة اوالمعلومة وقفا والموجودة خارج الوطن ‪.‬‬
‫كما ينص الفصل الثاني على أركان الوقف حسب المادة‪ 16‬هي‪:‬‬
‫"الواقف‪ ،‬محل الوقف‪ ،‬والموقوف عليه " ويشترط في الواقف كي يكون وقفه صحيحا‪.‬‬

‫‪59‬‬
 ‫* أن يكون مالكا لعين المراد وقفها ملكا مطلقا‪.‬‬
‫* أن يكون الواقف ممن يصح تصرفه في ماله غير محجور عليه لسلفه آو دين‪.‬وهي بعض الشروط‬
‫الواردة في عقد الوقف إذا اشترط لنفسه ذلك حين انعقاد الوقف كما يجوز للقاضي أن يلغي أي شرط‬
‫من الشروط الواقف في وقفه إذا كان منافيا لمقتضى حكم الوقف‪.‬‬
‫كما ينص القانون على انه يبطل الوقف إذا كان محددا بزمن ‪ ،‬كمااليصح وقف الصبي ووقف المجنون‬
‫‪ ،‬كما يحق للدائنين طلب إبطال وقف الواقف في مرض الموت وكان الدين سيستغرق جميع أمالكه ‪،‬‬
‫وفي الفصل السابع واألخير جاء بأحكام مختلفة منها ‪:‬‬
‫* استرجاع األمالك الوقفية التي أممت في إطار أحكام المادة ‪ 00‬طبقا ألحكام األمر ‪ 00/00‬المتضمن‬
‫الثورة الزراعية‪.‬‬
‫* تسوية وضعية المستفيدين حسب أحكام المادة ‪ 00‬طبقا إلحكام المواد ‪ 00100-01-06-00‬من‬
‫القانون ‪ 06/61‬والمتضمن التوجيه العقاري‪.‬‬
‫* عند تطبيق أحكام المادة ‪ 00‬من القانون ‪ 00/61‬تحل الجهة الموقوف عليها أو السلطة الوطنية‬
‫المكلفة باألوقاف محل المالك األصلي‪.‬‬
‫* يجب على الواقف أن يفيد الوقف بعقد لدى المصالح المكلفة بالسجل العقاري‪.‬‬
‫‪ /7‬قانون ‪22/32‬المؤرخ في ‪2332/17/15‬المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية من اجل المنفعة‬
‫العمومية‬
‫يحدد هذا القانون نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية وشروط تنفيذه واإلجراءات المتعلقة بها‬
‫‪1‬‬
‫وكيفيات التعويض القبلي العادل والمنصف‪.‬‬
‫"يعد نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية ‪،‬طريقة استثنائية الكتساب أمالك أو حقوق عقارية ‪ ،‬وزيادة‬
‫على ذلك اليكون نزع الملكية ممكنا إذا جاء تنفيذ العمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية ‪ ،‬مثل‬
‫التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط ـ تتعلق بإنشاء تجهيزات جماعية ومنشآت وأعمال كبرى ذات‬
‫منفعة عمومية"(المادة ‪.)10‬‬
‫يخضع نزع ملكية عقارات أو حقوق عينية عقارية من اجل المنفعة العمومية ألجراء يشمل مايلي ‪:‬‬
‫* التصريح بالمنفعة العمومية ‪.‬‬
‫* تحديد كامل لألمالك والحقوق العقارية المطلوب نزعها وتعريف هوية المالكين واصحاب الحقوق‬
‫الذين تنتزع منهم هذه الملكية ‪.‬‬
‫* تقرير عن تقييم األمالك والحقوق المطلوب نزعها‬
‫* قرار إداري بقابلية التنازل عن األمالك والحقوق المطلوب نزعها ‪.‬‬

‫‪ 1‬الجريدة الرسمية رقم الصادرة بتاريخ‬

‫‪60‬‬
‫وقد نص الفصل الثاني "التصريح بالمنفعة العمومية " من القيام بالتحقيقات وقرار فتح التحقيق ثم‬
‫التصريح واإلعالن بالمنفعة العمومية‪.‬‬
‫بعدها تطرق الفصل الثالث " تحديد األمالك والحقوق العقارية المطلوب نزع ملكيتها وهوية المالكين‬
‫وأصحاب الحقوق المعنيين "‬
‫ومن مضمون الحديث عن التصميم الجزئي بقائمة المالكين وأصحاب الحقوق المعنية‪ ،‬أما الفصل‬
‫الرابع " تقدير تقييم األمالك والحقوق العقارية المطلوب نزع ملكيتها "‪.‬‬
‫تعد مصالح إدارة األمالك الوطنية تقريرا تقييما لألمالك والحقوق العقارية المطلوب نزع ملكيتها‬
‫بواسطة ملف يشتمل على مايأتي ‪:‬‬
‫‪ -‬قرارا لتصريح بالمنفعة العمومية ‪.‬‬
‫كما انه يجب أن يكون مبلغ التعويض عن نزع الملكية عادال منصفا بحيث يغطي كل ما لحقه من‬
‫ضرر وما فاته من كسب بسبب نزع الملكية ‪.‬‬
‫وإذا كان نزع الملكية اليعني إال جزءا من العقار يمكن للمالك ان يطلب االستيالء عالي الجزء الباقي‬
‫غي المستعمل ‪.‬‬
‫وفي األخير إذا كان نزع الملكية يتم خارج الحاالت والشروط التي حددها هذا القانون يكون باطال‬
‫وعهدي ماال ثر ويعد تجاوز ا يترتب عنه التعويض المحدد عن طريق القضاء فضال عن العقوبات‬
‫التي ينص عليها التشريع المعمول به‪.‬‬
‫‪ /3‬قانون رقم ‪ 13/11‬المؤرخ في ‪1111/17/13‬المتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة‬
‫يهدف هذا القانون إلى تعريف وتحديد شروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها والسياسة الوطنية التي‬
‫‪1‬‬
‫تدرج فيها مع تحديد وظائفها وموقعها‪.‬‬
‫تأثيره على العقار‪.‬‬
‫‪ -‬كل عقارات المدن الجديدة التي تتخذه المدن الجديدة وعاءا لها تتولى الدولة تكوين جزء منه أوكله‬
‫مما اليطرح الطبيعة القانونية لألراضي في انجاز المشاريع ‪.‬‬
‫‪ -‬اليجوز لهيئة المدينة الجديدة التنازل عن العقارات المكتسبة إال بعد انجاز التهيئات وإتمام البرامج‬
‫والمنشآت المختلفة ووضعها قيد االستعمال الفعلي‬
‫‪ -‬لمالكي العقارات الواقعة داخل محيط المدينة الجديدة أن يشاركوا في انجاز مشاريع خاصة معرفة‬
‫في إطار مخطط تهيئة المدينة الجديدة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫اجلريدة الرمسية رقم ‪ 00‬الصادرة بتاريخ ‪0110/10/00‬‬

‫‪61‬‬
‫‪ /5‬مرسوم تنفيذي‪ 271/13‬يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة‬
‫للدولة والموجهة النجاز مشاريع استثمارية‬
‫نظرا لتغيير وجهة استعمال بعض قطع األراضي الموجهة النجاز مشاريع استثمارية ألغراض أخرى‬
‫غير األغراض المحددة في دفتر الشروط ‪،‬صدر هذا المرسوم للحفاظ على هذه العقارات‪.‬‬
‫الهدف من القانون ‪:‬‬
‫‪ -‬تحديد شروط وكيفيات منح االمتياز ‪،‬بالمزاد العلني المفتوح أو المحدد أو بالتراضي ‪ ،‬على‬
‫األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة أو الموجهة النجاز مشاريع استثمارية لفائدة األشخاص‬
‫الطبيعيين أو المعنويين خاضعين للقانون العام أو الخاص ‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬تعريف المشاريع االستثمارية المعنية باالستفادة من منح االمتياز‬
‫مدة االمتيازال تقل عن ‪ 00‬سنة وال تتجاوز ‪ 66‬سنة‪.‬‬
‫رابعا‪:‬المصالح المتدخلة في تسيير العقار‪(:‬تعدد المتدخلون مع سيطرة القطاع العام)‪:‬‬
‫تعاني السياسة العقارية في المدينة الجزائرية من تعدد األجهزة الرسمية المعنية التي تؤثر سلبا أو‬
‫إيجابا في تعاطيها مع العقار الحضري ‪ ،‬لدرجة تصل إلى االزدواجية أحيانا والى التضارب أحيانا‬
‫كثيرة ‪ ،‬وذلك من خالل القرارات اإلدارية التي تصدرها تلك الجهات بدون الرجوع إلى األجهزة‬
‫األخرى( مديرية أمالك الدولة – الوكالة العقارية الوالئية ‪ -‬البلدية ) أو من عدم استشارة القطاع‬
‫الخاص المتأثر بها ‪ ،‬أو من خالل التطبيق غير العادل وغير المتساوي لهذه القرارات مما يؤدي إلى‬
‫خلق ضبابية وأحيانا إلى إحجام ‪ ،‬وبالتالي يؤثر ذلك سلبا على المناخ االستثماري العقاري ويمكن‬
‫إبراز أهم المتدخلون في العقار الحضري فيما يلي‪:‬‬
‫‪-2‬المتدخلون العموميون‬
‫‪ -2.2‬مديرية أمالك الدولة‬
‫تعتبر مديرية أمالك الدولة من المصالح األولى التي أنشاها المستعمر الفرنسي إبان دخوله الجزائر‬
‫وتحديدا سنة ‪ 0000‬م‪،‬ومن ذلك التاريخ إلى يومنا ال تزال مصالح أمالك الدولة قائمة بهذا الدور البالغ‬
‫األهم ية الذي تلعبه في تسيير العقار واألمالك الوطنية ‪،‬حيث أنها الهيئة المكلفة بالحماية والمحافظة‬
‫على أمالك الدولة العامة والخاصة إذ تقوم بدور الخبير والموثق لفائدة الدولة وجماعاتها المحلية عند‬
‫قيام أفرادها بتقييم كل الممتلكات العقارية والمنقولة التي تمتلكها الدولة والمجموعات العمومية األخرى‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫اجلريدة الرمسية رقم ‪00‬بتاريخ ‪0‬ماي ‪0116‬‬

‫‪62‬‬
 ‫‪-2.2.2‬مهام مديرية أمالك الدولة‪:‬‬
‫إن دور ومهمة إدارة أمالك الدولة ال تنحصر في تحصيل الجباية المالية للدولة أو تنفيذ نفقات عمومية‬
‫بل ترمي كذلك إلى ‪:‬تنظيم وتسيير الممتلكات العمومية في ظل الشروط التي تضمن حماية حقوق‬
‫الدولة‪.‬‬

‫‪ ‬السهر على تفادي كل تصرف من شانه المساس باألمالك الوطنية‪.‬‬

‫‪ ‬مراقبة الشروط الشكلية والموضوعية للوثائق المتعلقة بالملكية العقارية العمومية والخاصة‪.‬‬

‫‪1-2-2‬صالحيات مديرية أمالك الدولة‬

‫تبرز صالحيات مديرية أمالك الدولة في‪:‬‬

‫‪ ‬المراقبة الدائمة ألمالك الدولة والتسيير اإلداري لها‪.‬‬

‫‪ ‬مسك سجالت قوام ممتلكات الدولة والجرد العام لها‪.‬‬
‫‪ ‬المساعدة القانونية للجماعات في مجال العمليات العقارية‪.‬‬
‫‪ ‬القيام بعمليات الخبرة والتقييم العقاري في عمليات االكتساب (البيع باإليجار نزع الملكية من اجل‬
‫المنفعة العامة لفائدة المصالح والهيئات العمومية)‪.‬‬
‫‪ ‬تسيير التركات الشاغرة والممتلكات الخاضعة للحراسة القضائية‪.‬‬
‫‪ ‬القيام ببيع العقارات والمنقوالت وتحصيل عائدات أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ ‬التمثيل أمام المحاكم إذا تعلقت الدعاوي بأمالك الدولة‪.‬‬

‫‪1-2‬مديرية الحفظ العقاري ‪ :‬أنشئت مديرية الحفظ العقاري كهيئة مستقلة عن إدارة أمالك الدولة‬
‫بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪00/60‬المؤرخ‪ 0660/10/10‬والمتضمن تنظيم المصالح الخارجية إلدارة‬
‫أمالك الدولة والحفظ العقاري‪.‬‬
‫تعمل على إشهار مجمل العقود المتعلقة بالعقار المحررة من قبل الموثقين ورؤساء البلديات ومديرية‬
‫أمالك الدولة‬
‫‪2-1-2‬مهام مديرية الحفظ العقاري‪:‬‬

‫‪ ‬إشهار جميع العقود المتعلقة بالملكية العقارية‪.‬‬

‫‪ ‬تثبيت الملكية العقارية لكل شخص‪.‬‬
‫‪ ‬إعطاء المعلومات العقارية لطالبيها‬
‫‪ ‬تحصيل إيرادات مالية لكل عملية إشهار وتسليم المعلومات‪.‬‬
‫‪63‬‬
‫‪0-2‬مديرية مسح األراضي‪:‬هي مديرية وطنية تحت وصاية وزارة المالية مكلفة بانجاز العمليات‬
‫التقني ة التي ترمي إلى المسح العام لألراضي على كامل التراب الوطني وهذا وفق المرسوم رقم‬
‫‪ 000/06‬المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح األراضي ‪.‬‬
‫عملية مسح األراضي تسمح بتحديد وتعريف المساحة المادية للعقارات وهو األساس المادي للملف‬
‫العقاري‪.‬‬
‫يكلف مساح األراضي بالتعرف على النطاق الطبيعي للعقارات بالنسبة للمهام القانونية‬
‫مسح األراضي‪ :‬هي إحصاء كل الملكيات العقارية والبحث عن مالكيها وتعريف حدود الملكية‪.‬‬
‫‪7-2‬البلديــــة‬
‫بعد فترة االستقالل ‪ ،‬لم تضع الدولة الجزائرية قوانين خاصة ومضبوطة تنظم العقار ‪ ،‬لكن بعد تراجع‬
‫احتياجاتها من األراضي نتيجة إقامة مشاريع التنمية او توسيع مدينة ما ‪ ،‬صدر امر تحت رقم ‪00/00‬‬
‫المؤرخ في ‪ 0600/10/00‬المتضمن قانون االحتياطات العقارية للبلديات واعتمد هذا األمر على‬
‫إعطاء السلطة المطلقة للبلديات في مجال التهيئة والتعمير وذلك بالتحكم والتصرف في األراضي‬
‫الصالحة للبناء وهذا لتلبية االحتياجات من األراضي إلقامة مشاريع عمومية‪.‬‬
‫وقد نقل بموجب المرسوم ‪ 10/00‬المؤرخ في ‪ 0600/10/10‬والمنشور الوزاري رقم ‪10‬المؤرخ في‬
‫‪ 0600/16/01‬االختصاصات في مجال االحتياطات العقارية لصالح البلديات من هيئة البلدية على‬
‫الوكالة العقارية المحلية للتفرغ لتنفيذ مشاريع أخرى التقل أهمية عن تلك التي تتعلق باالحتياطات‬
‫العقارية ومن صالحيات البلدية وذلك وفقا لقانون ‪ 10/61‬المؤرخ في ‪ 0661/10/10‬المتضمن قانون‬
‫البلدية وذلك في مجال التهيئة والتعمير والهياكل األساسية والتجهيز‬
‫إذ يتعين على البلدية التزود بكل وسائل التعمير المنصوص عليها في القوانين والتنظيمات المعمول بها‬
‫‪ ،‬وعلى البلدية أن تتحقق من احترام تخصيصات األراضي وقواعد استعمالها كما تسهر على المراقبة‬
‫الدائمة لمطابقة عمليات البناء للشروط المحددة في القوانين والتنظيمات ‪.‬‬
‫‪ 7-2‬ديوان الترقية والتسيير العقاري‬
‫شخص معنوي‪ ،‬من مهامه تحديد عدد السكنات الواجب انجازها ‪ ،‬السعي لتوفير االرضية المناسبة‪،‬‬
‫اختيارالمتعامل المتقاعد (مكتب الدراسات‪،‬ومؤسسة االنجاز)‪،‬مراقبة المهام الواردة سالفا‪،‬تسليم‬
‫المشروع وضمان التسيير والبيع‪.‬‬
‫‪3-2‬الوكالة العقارية الوالئية ‪.‬‬
‫نظرا للعبء الملقى على عاتق البلدية ونظرا للتطور التي تشهده البلديات كان من الضروري وجود‬
‫هيئات ومؤسسات أخرى بجانب البلدية تساعدها على تنفيذ برامجها اإلنمائية في مجال االحتياطات‬
‫العقارية ولهذا الغرض صدر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 10/00‬بتاريخ ‪00/00/10‬‬

‫‪64‬‬
 ‫والمتعلق بإنشاء "الوكاالت العقارية المحلية للتنظيم والتسيير العقاري"‬
‫وتنحصر اختصاصات الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري في ميدان العقار في‬
‫مايلي‪:‬‬
‫‪ ‬تضع تحت تصرف المتعاملين العموميون أو الخواص األراضي التي وقع عليها التنازل لهم عنها‬
‫بعد القيام بالعمليات التي تسبق هذا التنازل‪.‬‬
‫وتتمثل أهم مهمة لها فيما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬حيازة جميع العقارات والحقوق العقارية المخصصة للتعمير لحساب الجماعات المحلية‪.‬‬
‫‪ ‬تقوم بنقل ملكيتها وتنفيذ العمليات المتعلقة بالتنظيم العقاري طبقا للتنظيم الجاري‪.‬‬
‫‪ ‬كما يمكنها أن تبادر لعمليات حيازة العقوارات أو الحقوق العقارية لحسابها أو التنازل عنها‬
‫‪ 2-3-2‬بعد سنة ‪1111‬‬
‫وفي تطور مفاجئ قامت الدولة في سنة ‪ 0110‬بحل الوكاالت المحلية العقارية ‪ ،‬على هاجس الحد من‬
‫تالعب المنتخبين المحليين بالعقار وما رافقه من فضائح وإشكاالت قانونية وإجرائية ‪،‬وحرصا على‬
‫حماية الوعاء العقاري للمدن من التبذير ‪،‬وللتمكن من الوفاء بالطلب المتزايد على العقار الحضري من‬
‫طرف المتعاملين االقتصاديين والمستثمرين الجزائريين واألجانب إلقامة المشاريع ‪،‬حيث كان مشكل‬
‫توفر العقار الحضري والصناعي احد أقوى األسباب التي عرقلت االستثمار األجنبي والوطني في‬
‫البالد ‪ ،‬بالتأسيس لوكاالت عقارية والئية ‪،‬لها سلطة الضبط والسهر على تسيير و تنظيم سوق العقار‬
‫الحضري ‪،‬وتكون لها فروع على مستوى البلديات أو الدوائر ‪،‬مهمتها حشد العقار الحضري ألغراض‬
‫التنمية الحضرية واالقتصادية ‪.‬‬
‫تندرج هذه المؤسسات الجديدة التي أدمجت فيها كل الوكاالت المحلية العقارية في منظومة محكمة‬
‫وقوية لصناعة واتخاذ القرار في المجال العقاري تتميز بالمركزية الشديدة والهيمنة الكاملة موزعة على‬
‫ثالثة مستويات ‪:‬‬
‫أوال‪ -‬على المستوى الوالئي‪ :‬حيث تهيمن الوصاية على الوكالة الن مديرها يعين من وزير الداخلية‬
‫باقتراح من الوالي المعني ‪،‬وهو الذي يرأس مجلس اإلدارة الذي يتكون من أغلبية ‪،‬من أعضاء الهيئة‬
‫التنفيذية الوالئية وأعضاء من أقلية من المنتخبين ‪،‬هم رئيس المجلس الشعبي الوالئي أو من يمثله من‬
‫رؤساء البلديات المعينين من نظرائهم في الوالية ‪،‬ومن رئيس المجلس الشعبي للبلدية المعنية‬
‫بالمداولة‪،‬إضافة إلى اثنين من مم ثلي الجمعيات المعنية بالتعمير والبيئة يعينهم رئيس مجلس اإلدارة أي‬
‫الوالي‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬على مستوى وزارة الداخلية‪ :‬من خالل لجنة استشارية يرأسها وزير القطاع ‪،‬تضم ممثلين عن‬
‫وزارات الداخلية والمالية والسكن والعمران والفالحة والسياحة ‪،‬تفصل في حاالت التنازل عن‬

‫‪65‬‬
‫األراضي عالية القيمة الحضرية وفي تحويل األراضي المخصصة للتجهيزات الستعمال مغاير ‪،‬وكذا‬
‫أراضي مخطط شغل األراضي غير المصادق عليه ‪ ،‬والتوسعات الحضرية غير المهيأة ‪.‬‬
‫ثالثا‪ -‬على مستوى رئاسة الحكومة‪ :‬في لجنة مشكلة من ممثلي اإلدارات المركزية ‪،‬مهمتها حشد‬
‫األراضي الموجهة لل مشاريع ذات البعد الوطني ‪،‬وتحييدها بمنع التصرف فيها إلى حين انجاز هذه‬
‫المشاريع ‪.‬‬
‫وبذلك تم نقل وتحويل سلطة صناعة القرار العقاري من البلديات والوكاالت العقارية الواقعة تحت‬
‫مسؤوليتها ‪،‬بان اسقط حقها في التصرف في العقار الذي يشكل وعاءها الترابي ومنحه للدولة التي‬
‫أصبحت المحتكر الرئيس والفاعل القوي‪،‬المتحكم في مجمل إجراءات التسيير العقاري والمتصرف‬
‫الوحيد فيه‪.‬‬
‫ومع ذلك فان مشكلة العقار في الجزائر‪ ،‬كركيزة أساسية للتنمية الحضرية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫‪،‬في إطار هذا التنظيم الجديد لم يحقق األداء الذي كان منتظرا منه ‪.‬‬
‫‪ 5-2‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‬
‫العقار بموجب المرسوم‬ ‫أسست لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط‬
‫التنفيذي رقم‪ 10‬ـ ‪ 001‬المؤرّخ في ‪ 00‬أبريل سنة ‪ 0110‬المتضمن تنظيمها وتشكيلتها وسيرها‪.‬‬
‫يرأس لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‪ ،‬الوالي أو ممثل عنه و‬
‫تضم جميع القطاعات المعنية‪.‬‬
‫وقد عدلت بتاريخ ‪ 0101/10/00‬لتصبح مديرية الطاقة والمناجم هي أمانة اللجنة بدل الكتابة العامة‪.‬‬
‫‪1-7-1‬مهامها‪:‬‬
‫‪ ‬إنشاء بنك معلومات حول العرض العقاري على مستوى الوالية‪.‬‬
‫‪ ‬مساعدة المستثمرين في تعيين األراضي المناسبة إلقامة مشاريعهم االستثمارية‪.‬‬
‫‪ ‬المساهمة في ضبط العقار الموجه لالستثمار واستعماله العقالني‪.‬‬
‫‪ ‬تقييم شروط سير السوق العقارية المحلية‪.‬‬
‫‪ ‬اقتراح إنشاء مناطق صناعية أو مناطق نشاطات جديدة‪.‬‬
‫‪ ‬ضمان متابعة إقامة و إنجاز المشاريع االستثمارية وتقييمها‪.‬‬
‫‪ 1-5-2‬إجراءات الحصول على قطعة أرض الستقبال االستثمارات‬
‫يقدم كل مرشح لالستفادة من قطعـة أرض لالستثمار‪ ،‬طلبا إلى الوالي المختص إقليميا يكون مرفقا‬
‫بملف يشمل خاصة دراسة تقنية و اقتصادية‪ ،‬تدرس اللجنة طلبات تعيين األراضي التي من شأنها‬
‫استقبال مشاريع استثمارية و تفصل فيها في أجل أقصاه ثالثون (‪)01‬يوما‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫‪ 3-2‬الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري (انيراف)‪:‬‬
‫وهي وكالة ذات طابع مؤسسة عمومية صناعية وتجارية لها فروع إقليمية عبر واليات الوطن ‪،‬وقد‬
‫أنشئت طبقا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 006/10‬الموافق ل‪ 0110/10/00‬وقد أسندت إليها مهمة تسيير‬
‫والترقية والوساطة والضبط العقاري على كل مكونات حافظة العقار االقتصادي العمومي وتنحصر‬
‫اختصاصات فيما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬تسيير حافظتها العقارية وترقيتها بهدف تثمينها في إطار ترقية االستثمار‪.‬‬
‫‪ ‬المالحظة فيما يخص العقار االقتصادي العمومي وتقديم المعلومات للهيئة المقررة المختصة محليا‬
‫حول العرض والطلب العقاري وتوجهات السوق العقارية وآفاقه‪.‬‬
‫‪ ‬إبراز السوق العقارية الحرة الموجهة لالستثمار‪.‬‬
‫‪ ‬نشر المعلومات حول األصول العقارية والوفرة العقارية ذات الطابع االقتصادي وتتولى ترقيتها لدى‬
‫المستثمرين‪.‬‬
‫‪ ‬وضع بنك معلومات يجمع العرض الوطني حول األصول العقارية واألوعية العقارية ذات الطابع‬
‫االقتصادي مهما كانت طبيعتها القانونية‪.‬‬
‫‪ ‬القيام بكل العمليات المنقولة أو العقارية أو المالية أو التجارية المتصلة بنشاطها وإبرام العقود‬
‫واالتفاقيات المتصلة بها‪.‬‬
‫‪ ‬تطوير المبادالت مع المؤسسات والمنظمات المماثلة والمرتبطة بنشاطها‪.‬‬
‫‪ ‬وقد منحت حق االمتياز بالنسبة ل ‪ 00‬عقارا‪ ،‬موزعة عبر كامل التراب الوطني‪ ،‬وذلك بتنظيم ‪00‬‬
‫عملية للمزاد العلني منذ انطالق العمل بالتدابير الجديدة ابتداء من شهر أكتوبر من سنة ‪0116‬‬
‫وتتوفر الوكالة حسب اإلحصائيات األولية المقدمة من هذه األخيرة على ‪ 000‬عقار صناعي سيمنح‬
‫‪1‬‬
‫االمتياز الخاص به‪ ،‬في انتظار نشر العقارات التي هي في قيد الدراسة‪.‬‬
‫‪ -2‬الفاعلون الخواص ‪:‬‬
‫‪2-1‬التعاونيات العقارية‪ :‬ظهرت بموجب األمر ‪ 60/00‬المؤرخ في ‪ 0600/01/00‬المتضمن تنظيم‬
‫التعاونيات العقارية والتي يعرفها ‪ ،‬على أنها شركة مدنية هدفها الرئيسي انجاز مساكن شخصية‬
‫وعائلية لفائدة أعضائها ضمن الشروط المنصوص عليها بموجب التشريع المتعلق باقتناء الملكية ‪.‬‬
‫تتأسس التعاونيات القارية وفق إصدار قانون أساسي ‪ ،‬بعقد توثيقي يحضره المؤسسون ويصادق عليه‬
‫المجلس الذي يحدد مهامها ‪ ،‬يرأسها رئيس ولها أعضاء وكيفيات االنخراط واالنسحاب ‪ ،‬الحقوق‬
‫والواجبات وشروط البيع ‪ ،‬ولكل تعاونية اسم ‪ ،‬اعتماد ‪ ،‬مقر وقانون أساسي ‪.‬‬

‫‪ 1‬جريدة الخبر العدد ‪ 0600‬بتاريخ ‪0101/10/16‬‬

‫‪67‬‬
‫‪1-1‬الوكالء العقاريون ‪:‬وهي تلعب دور الوسيط في مختلف المعامالت العقارية من بيع وكراء ‪ ،‬تتلقى‬
‫مقابل ذلك نسب فوائد حسب صنف المعاملة ‪ ،‬المبلغ المحدد ‪ ،‬وفي الجزائر وضع االتحاد الوطني‬
‫للوكاالت العقارية جدوال لتعيين قيمة األتعاب التي تستفيد منها الوكاالت‪.‬‬
‫‪0-1‬المرقون العقاريون‪ :‬ظهرت بموجب القانون ‪ 10/00‬المؤرخ في ‪0600/10/10‬‬
‫وتتمثل الترقية العقارية التي تكيف حسب الحاجات االجتماعية في مجال السكن ‪،‬في بناء عمارات أو‬
‫مجموعات تستعمل في السكن أساسا ‪ ،‬وتشتمل بصفة ثانوية على محالت ذات طابع مهني وتجاري‬
‫تقام على أراضي خاصة أو مقتناة عارية أو مهيأة أو واقعة ضمن األنسجة الحضرية الموجودة في‬
‫إطار إعادة الهيكلة والتجديد‪.‬‬
‫‪ 4-2‬المواطن ‪:‬‬
‫وذلك من خالل العمليات العقارية التي يقوم بها على الملكية العقارية كشهادة التقسيم ورخصة التجزئة‬
‫أو انه المساهم في تشكيل مناطق واسعة من السكن الالشرعي حول أو داخل المدن‪.‬‬
‫‪ 7-1‬مكاتب التوثيق‪:‬‬
‫والتي يشرف عليها موثقين الذين يتلقون العقود بمختلف أنواعها ويتم تحريرها وتسجيلها وإشهارها‬
‫بالمحافظات العقارية‪ ،‬وذلك إلعطائها الصبغة الرسمية حتى تكون حجة على الغير‪.‬‬
‫ويمر عقد ملكية العقار ب‪ 10‬مراحل ‪:‬‬
‫‪2-7-1‬وظيفة التوثيق‪:‬يمكن تجسيد وثيقة التوثيق في النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ ‬إتمام ركن من أركان العقد بالنسبة للعقود التي يتطلب المشرع إفراغها في قالب رسمي‪.‬‬
‫‪ ‬تمكين المتعاقد من سند تنفيذي يغنيه عن رفع دعوى صحة التعاقد ‪،‬باعتبار ان العقد الرسمي‬
‫عنوانا للحقيقة فيما ورد امام الموثق‪.‬‬
‫‪ ‬يعتبر ماورد في العقد الموثق حجة على الكافة حتى يثبت تزويره ويعتبر نافذا في كامل التراب‬
‫الوطني‪.‬‬
‫‪ ‬تنبيه المتعاقدين إلى خطورة التصرف المقبالن على إبرامه‪.‬‬
‫‪ ‬أن أحكام عقد البيع تترتب بمجرد توثيق العقد ‪،‬عدا االثر العيني‪:‬أي ان عقد البيع الموثق وقبل‬
‫شهره بالمحافظة العقارية ‪،‬فانه وان كان الينقل الملكية الى المشتري لكنه ينشئ التزامات في مواجهة‬
‫كل من البائع والمشتري‪.‬فيلتزم بموجبه البائع ان ينقال الملكية الى المشتري وبتسليم المبيع وبضمان‬
‫التعرض واالستحقاق والعيوب الخفيه‬

‫‪68‬‬
‫‪1-7-1‬وظيفة التسجيل‪:‬إضافة الى تحرير العقد على الشكل الرسمي الذي اشترطه القانون للتعبير عن‬
‫اإلرادة‪ ،‬اشترط على الموثق تسجيل مختلف العقود التي يبرمها لدى مصلحة التسجيل والطابع التابع لها‬
‫مكتب التوثيق إقليميا ‪،‬وذلك ليحصل الموثق الحقوق والرسوم بمختلف أنواعها لحساب الدولة من‬
‫األطراف الملزمين بتسديدها‪.‬‬
‫‪0-7-1‬وظيفة الشهر ‪ :‬إن اإلشهار العقاري يلعب دورا هاما يتمثل في إعالم الغير حول الوضعية‬
‫القانونية لعقار ما وأيضا حول الثروة العقارية لشخص ما‪ ،‬فضال على انه يلعب دور مهم في التشريع‬
‫الجزائري يتمثل أساسا في إتمام نقل الملكية حتى بين الطرفين المتعاقدين‬

‫‪69‬‬
 ‫خمطط توضيحي للمتدخلني على العقار احلضري‬ ‫شكل رقم ‪10‬‬

‫العــــــــــقار احلضـــري‬

‫املتدخلون‬
‫اخلواص‬ ‫العموميون‬

‫التعاونيات العقارية‬ ‫مديرية أمالك الدولة‬

‫الوكالء العقاريون‬ ‫مديرية مسح األراضي‬

‫املرقون العقاريون‬ ‫مديرية احلفظ العقاري‬

‫مكاتب التوثيق‬ ‫البلدية‬

‫املواطن‬ ‫الوكالة العقارية الوالئية‬

‫ديوان الترقية والتسيري العقاري‬

‫جلنة املساعدة على حتديد املوقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‬

‫الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري‬

‫‪70‬‬
 ‫خالصة الفصل‬
‫يتضح مما سبق أن اإلشكالية العقارية في بالدنا لها جذور تاريخية ‪ ،‬والتي أحدثت تغييرا جذريا في‬
‫صورة العقار الذي كان يخضع ألعراف وتقاليد تناسب الخصائص الثقافية واالجتماعية واالقتصادية‬
‫للمجتمع الجزائري ‪ ،‬واستبدالها بقوالب قانونية مستوردة غريبة ‪ ،‬طبقا بالقوة والعنف وعلى حساب‬
‫ممتلكات ومصالح الجزائريين لفائدة أقلية من المعمرين ‪.‬‬
‫وقد زاد من تعقيد المشاكل الفراغ القانوني للتحكم في العمليات العقارية والتصرفات البيروقراطية‬
‫والتداخل في الصالحيات ‪ ،‬األمر الذي يعقد اإلجراءات ويجعل المتعاملين يلجئون إلى طرق أخرى‬
‫لتحويل حقوقهم أو التصرف فيها ‪ ،‬فالعقود العرفية الزالت منتشرة لحد أالن وهذا من شانه إلحاق‬
‫أضرار بالغة باألراضي والتراث العقاري ‪ ،‬األمر الذي يحتم التعجيل لوضع ضوابط موضوعيه‬
‫للتعامل مع العقارات بكل حرية مع االحترام الصارم للقوانين وبالنظر إلى الميكانزمات الجديدة الهادفة‬
‫للتحول نحو اقتصاد السوق لذا ينبغي تعديل بعض القوانين لتحرير المبادالت وإزالة القيود على حرية‬
‫المعامالت العقارية ‪.‬‬
‫وهكذا فان تنظيم سوق عقارية بقوانين واضحة تتساوى فيها كل األطراف المتعاملة أمام القانون هي‬
‫خطوة الزمة لتثمين العقار ولتفعيل هذه الخطوة يقتضي االهتمام بمسالة مسح األراضي وتوفير‬
‫الخرائط والوثائق العقارية الدقيقة لتشكيل األرضية الميدانية لتطبيق التشريعات‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫خالصة الجانب النظري‬
‫يبقى التعمير والعقار الحضري مشكلين معقدين بالرغم من كل التشريعات والقوانين والمراسيم التي‬
‫سنتها الدولة للتحكم فيهما وتوجيههما ‪ ،‬وقد تأثر التعمير والعقار الحضري بالتحوالت السياسية‬
‫والتخطيطية التي تعاقبت عليهما والتي أفرزت تشريعات متغيرة أثرت على مستوى أداء وعلى قدرة‬
‫الجماعات المحلية في تثمينهما بما يخدم مصالح المدينة ‪ ،‬والجماعات المحلية والدولة ‪ ،‬وفي غياب تام‬
‫لممارسة الدولة والجماعات المحلية لدورها عانى العقار الحضري من فوضى عارمة واستنزاف كبير‬
‫تم على حساب المصلحة الوطنية ‪ ،‬ولصالح فئات مضاربة التي استفادت من الغموض الذي ميز‬
‫العشرية األخيرة في ميدان تداخل صالحيات القوانين القديمة والجديدة ‪ ،‬والى عدم قدرة البلديات على‬
‫الوفاء بالمتطلبات التي فرضتها التشريعات الجديدة ‪ ،‬خاصة فيما يتعلق بإنشاء الحافظة العقارية ألسباب‬
‫مالية وإجرائية ‪.‬‬

‫‪72‬‬
‫دراسة تحليلية لمدينة ورقلة‬

‫مقدمة‬

‫أوال‪:‬التعريـف بمدينة ورقلة‬

‫ثانيا ‪ :‬الدراسة الديموغرافية‬

‫ثالثا‪:‬الـــدراسة العمرانية‬

‫خالصــــة الفصـــل‬

‫‪35‬‬
 ‫مقدمة‬

‫تهتم التهيئة الحضرية بمعالجة المشاكل التي تعاني منها المدن من خالل تبني سياسة حضرية مالئمة‬
‫تتكفل بإعطاء المدينة القاعدة المناسبة التي تمكنها من تحمل أعباء نموها وتطورها بما يحمي لها‬
‫االستدامة واإلزهار ويضمن تنظيمها وتسييرها بكفاءة لتحقيق االنسجام االجتماعي وتوفير الظروف‬
‫الحياتية المالئمة لسكانها ‪.‬‬

‫ويحتل مشكل العقار مرتبة متقدمة ضمن أولويات التهيئة الحضرية الن رسم المحاور الكبرى لتوسيع‬
‫المدينة ‪،‬تحدد الوسائل التي تساعد على توجيهها وتنظيمها ‪،‬فالكثير من مدننا الكبرى تشهد حركة تعمير‬
‫سريعة أتت على األراضي العمومية عامة وأراضي الخواص خاصة ‪،‬وهذا منذالعشرية األخيرة ‪،‬األمر‬
‫الذي أدى إلى اتساع محيطها العمراني وزيادة مشاكلها ومن ثم يصعب ضبط سيرها والتحكم فيها‬
‫فاإلفراط في التمركز داخل مدن متضخمة يضاعف من حاالت الصراع والتصادم فوق فضاءات‬
‫صغيرة حيث تزداد حدة وتفاقم الحاجة إلى الشغل والسكن والى مختلف المرافق والتجهيزات ‪.‬‬

‫‪73‬‬
 ‫أوال ‪:‬التعريف بمدينة ورقلة‬
‫‪.2‬أصل تسمية ورقلة‬
‫‪ ‬قال عنها العالمة عبد الرحمان بن خلدون‪:‬‬
‫" واركال‪ ،‬و واركلة‪ ،‬و واركلي‪ ،‬و قيل تسمى وارڤالن جمع وارڤلة نسبة إلى بني وارڤلة الذين‬
‫قدمواأيام الفتح اإلسالمي من الشمال والغرب صحبة مغراوة ثم استولوا على المدينة " بنو واركال‬
‫هؤالء إحدى بطون زناته ‪ ،‬من ولد فريني بن جانة و كانت مواطنهم قبلة الزاب‪ ،‬و اختطو المصر‬
‫المعروف بهم لهدا العهد على ثماني مراحل من بسكرة ‪ ،‬في القبلة عنها ميامنة إلى المغرب‪ .‬بنوها‬
‫قصورا متقاربة الخطة‪ .‬ثم استبحر عمرانها فأتلفت وصارت مصرا"‪...‬‬
‫" ولما استبد األمير أبو زكريا بن أبي حفص بملك افريقية وجال في نواحيها في أتباع ابن غانية ‪ ،‬مر‬
‫بهذا المصر فأعجبه و كلف بالزيادة في تمصيره‪ ،‬فاختط مسجده العتيق و مئذنته المرتفعة‪ ،‬و كتب‬
‫عليها إسمه و تاريخ وضعه نقشا في الحجارة ‪ .‬و هذا البلد لهذا العهد باب لولوج السفر من الزاب إلى‬
‫المفازة الصحراوية المفضية إلى بالد السودان يملكها التجار الداخلون إليها بالبضائع يسلكها التجار‬
‫الداخلون إليها بالبضائع ‪.‬‬
‫وسكانها لهذا العهد من أعقاب بني واركال و أعقاب أخوانهم من بني يفرن ومغراوة ‪ ،‬و يعرف رئيسه‬
‫‪1‬‬
‫باسم السلطان "‬
‫‪ ‬و قال عنها الرحالة المغربي عبد اهلل بن أبي بكر العياشي في القرن السابع عشر ميالدي (‪00‬م) في‬
‫رحلته المعروفة بـ‪ :‬ماء الموائد‪.‬‬
‫" و تراءى لنا نخل واركال كأنه سحابة وطفا أو ناقة عجفا‪ ،‬يتقطع السراب دونه ‪ ،‬و كثير من الناس ال‬
‫يفهمونه‪ .‬فدخلنا واركال قبل غروب الشمس و نزلنا بباب المدينة المسمى باب السلطان و كان من لطف‬
‫اهلل بالحجاج أن صادف دخولنا دخول قافلة من أعراب األرباع قدمت بسمن كثير و غنم و إبل و‬
‫زرع‪....‬و كان دخولنا لمدينة واركال عشية الخميس و أقمنا يوم الجمعة و اليومين اللذين بعده‪ .‬و دخلنا‬
‫المدينة لحضور صالة الجمعة‪ .‬و صلينا بجامع المالكية‪ ...‬ثم بعد الصالة طلعنا للمأذنة و هي مشرفة‬
‫على المدينة كلها فنظرنا إلى أطرافها ووسطها و كنا نستقـلها قبل ذلك فإذا هي عظيمة لها سبعة‬
‫أبواب و هي وسط خط من النخل و مساحة المدينة بالتخمين نحو نصف فرسخ في مثله محيط بها‬
‫خندق مملوء ماء من كل جهاتها ال يصل أحد إلى سورها إال من ناحية األبواب‪.‬‬
‫فدخلت المسجد بإزاء داره لصالة المغرب و هو مسجد متقن الصنع مجصص األرض و الحيطان على‬
‫بابه أماكن و في جوانبه معدة للوضوء و قضاء الحاجة و مكان معد لتسخين الماء فأعجبني غاية‪0."...‬‬

‫‪ 1‬عبد الرحمان بن خلدون‪ ،‬كتاب العبر‪ -‬المجلد ‪ ( 0‬ص ‪ ) 010‬طبعة دار الكتاب اللبناني سنة ‪0600‬م‪8‬‬

‫‪74‬‬
‫‪ ‬و قال عنها الحسن بن محمد الوزان الفاسي المعروف بليون اإلفريقي ما يلي‪ " :‬وركلة مدينة أزلية‬
‫بناها النوميديون في صحراء نوميديا‪ ،‬لها سور من األجر النيئ و دور جميلة ‪ ،‬و حولها نخل كثير ‪.‬‬
‫‪ ‬و يوجد في ضواحيها عدة قصور وعدد ال يحصى من القرى ‪ ،‬و الصناع فيها كثيرون‪ ،‬و سكانها‬
‫أغنياء جدا‪ ،‬ألنهم في اتصال مع مملكة آكدز ‪ ،‬منهم عدد كبير من التجار األجانب عن البلد السيما من‬
‫قسنطينة و تونس ‪ ،‬يحملون إلى وركلة منتجات بالد البربر يستبدلونها بما يأتي به التجار من بالد‬
‫السودان‪"...‬‬
‫"‪...‬و أهل وركلة كرماء ضرفاء يستقبلون الغرباء استقباال حسنا ألنهم ال يملكون غير ما يأتيهم به‬
‫هؤالء‪ ،‬كالقمح واللحم المالح و الشحم و المنسوجات و األقمشة و األسلحة و السكاكين‪ ،‬و كل ما‬
‫يحتاجون إليه على اإلجمال‪.‬‬
‫لوركلة أمير يشرفونه كالملك ‪ ،‬يعيل نحو ألف فارس من حرسه و يجبى إليه من إمارته مائة‬
‫‪1‬‬
‫و خمسون ألف مثقال‪ ،‬و يؤدي إلى جيرانه األعراب خراجا مرتفعا ‪"..‬‬
‫‪.1‬البعد التاريخي‬
‫تعد ورقلة من أقدم مراكز االستقرار البشري وهذا مادلت عليه الكثير من مسارح ماقبل التاريخ‬
‫الموجودة ‪.‬‬
‫ففي العهد القرطاجي والمتمعن في األشكال والرموز الموجودة في القصر القديم لورقلة على األبواب‬
‫والنوافذ يالحظ وجود رمز تانيت أو هيرا آلهة اإلخصاب والمحاصيل الزراعية لدى القرطاجين‬
‫ومازالت هذه الرموز موجودة على واجهات بعض المرافق والتجهيزات الحالية كالجامعة وثانوية حي‬
‫النصر الصورة من( ‪.2 )00-00‬‬
‫أما عالقتها بمدينة سدراته األثرية التي شيدها االباضيون بعد خروجهم من تيهرت فنظرا لعامل القرب‬
‫‪ 00‬كلم فقد تميزت بالتبادل االقتصادي وخاصة في المنتوجات الفالحية ‪.‬‬
‫بعد سقوط الدولة الرستمية على يد الشيعة الفاطمية بتيهرت حل أتباع المذهب اإلباضي بالمنطقة‬
‫و أسسوا مدينة سدرا ته إلى غاية نهاية القرن الثاني عشر ميالدي (‪00‬م) حيث إلتحقوا بمزاب بعد‬
‫أن تهدمت المدينة ‪.‬‬
‫و في السنين األولى لقدوم بني هالل للمنطقة تعددت اإلضطرابات و خربت أجزاء من القصر ثم أعيد‬
‫بنائها‪ ،‬و مست القصر الحروب التي قامت بين الموحدين و المرابطين فساءت أحواله‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫احلسسن بن حممد الوزان ‪ ،‬كتا وصف إفريقيا – ص (‪ 000‬و ‪ ) 000‬طبعة دار الغر ايإسالمي ‪ ،‬بريوت سنة ‪ 0600‬م‪.‬‬

‫‪ 2‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة مراجعةالمخطط التوجيهي للنهيئة والتعمير لبلديتي ورقلة والرويسات‪ 8002‬ص ‪66‬‬

‫‪75‬‬
‫في القرن الرابع عشر ميالدي (‪00‬م) وقع القصر تحت حكم إبن مزني ثم تحت أمر بني أبي غبول‪ ،‬ثم‬
‫تحت السلطة العثمانية بعد أن ضمها بالقوة صالح رايس سنة ‪ 606‬هـ‪0000 ،‬م وفي القرن السابع‬
‫عشر ميالدي (‪00‬م) زادت أحوالها إضطرابا و بقيت تحت حكم محلي إلى غاية االحتالل الفرنسي‪.‬‬

‫صور (‪ )00-00‬رمز تانيت على أبواب ونوافذ مساكن قصر ورقلة‬

‫‪.0‬الموقع الجغرافي‬
‫للموقع أهمية حيوية بالنسبة لنشأة المدن ونموها ‪،‬لذا يعده البعض من أهم عناصرها ‪،‬بل ويعده‬
‫البعض األخر قلب الجغرافيا ‪،‬فبعض المدن تنمو وتزدهر عمرانيا نتيجة لوقوعها في مواقع خاصة‬
‫‪1‬‬
‫متميزة ‪،‬بينما تتراجع مدن أخرى مع تضــاءل أهميـة موقعها‬
‫ويعتبر الموقع الجغرافي لمدينة ورقلة من أهم المواقع في الجنوب الشرقي للجزائر ألنه استطاع أن‬
‫يتكيف مع مختلف الوظائف والمراحل التي عرفتها المدينة منذ قيامها كنقطة التقاء للقوافل التجارية في‬
‫الصحراء إلى غاية الوقت الحاضر أين أصبح نفوذها يغطي رقعة واسعة من المنطقة الشرقية للجزائر‬

‫‪ 1‬عمر محمد علي‪8‬بعض خصائص العمران في مدينة ادفلو ‪،‬المجلة الجغرافية العربية مرجع سابق ص ‪.85‬‬

‫‪76‬‬
 ‫تقع مدينة ورقلة مابين خطي عرض ‪31°.57‬و ‪ 31°.59‬شمال خط االستواء وخطي طول‬
‫‪5°.19‬و ‪ 5°.20‬شرق خط غرنيتش ‪،‬كما تقع في الجنوب الشرقي للجزائر في حوض هو جزء من‬
‫المنخفض الصحراوي الكبير‪ ،‬يبلغ طوله ‪ 01‬كلم و عرضه يتراوح بين ‪ 00‬و ‪ 00‬كلم وارتفاعه بين‬
‫‪ 010‬و‪ 001‬م فوق مستوى سطح البحر‪ ،‬يمتد بين هضبتين‪ ،‬األولى تحّده من الغرب‪ ،‬ارتفاعها ‪001‬م‬
‫والثانية من الشرق بارتفاع يناهز ‪001‬م‪ .‬وهي متصلة برمال العرق الشرقي الكبير‪،‬هذا الحوض هو‬
‫ملتقى أودية صحراوية تحتية وهي‪:‬‬
‫واد ميه المنحدر من أعالي عين صالح ‪،‬واد ميزاب وواد النسا المنحدرين من الجهة الغربية‬
‫‪1‬‬
‫(غرداية)‪.‬‬
‫‪.7‬الموقع اإلداري‬
‫وتعتبر مدينة ورقلة عاصمة لوالية متسعة األطراف‪ ،‬تتربع هذه الوالية على مساحة تقارب ‪163233‬‬
‫كم مربع تحدّ والية ورقلة من الشمال والية الجلفة والوادي ومن الجنوب واليتي إيليزي وتامنراست‬
‫ومن الشرق والية وادي سوف ‪،‬ومن الغرب والية غرداية‪ ،‬ولها حدود دولية مع الجمهورية‬
‫التونسية‪،‬الشكل رقم (‪. )10‬‬
‫وتبعد عن الجزائر العاصمة حوالي ‪ 611‬كيلومتر‪ ،‬هذا الموقع أهلها أن تكون قطبا مهما من جميع‬
‫االتجاهات األمر الذي سمح لها بان تكون عالقات واتصاالت إقليمية وحتى دولية وهذا لألسباب التالية‪:‬‬
‫‪ -‬توسطها إقليم الجنوب الشرقي مكنها من إقامة اتصاالت وتبادالت تجارية‪.‬‬
‫‪ -‬اتصالها بالحدود التونسية‪.‬‬
‫‪ -‬تشكل إحدى المنافذ على الصحراء‪.‬‬
‫إن التاريخ االقتصادي لورقلة كمركز محروقات ومنطقة جذب لليد العاملة من كل جهات الوطن‪،‬األمر‬
‫الذي دعم مختلف االتصاالت والتبادالت بينها وبين المدن األخرى إذ أنها تتمتع بشبكة مهمة من‬
‫الطرق الرئيسة المتجهة لمختلف الطرق الوطنية حيث يمر بها الطريق الوطني رقم ‪ 10‬الرابط ورقلة‬
‫ببسكرة والطريق الوطني رقم ‪ 06‬الرابط بين ورقلة وغرداية إضافة إلى السكة الحديدية التي تربطها‬
‫بالشمال ‪.‬‬
‫‪ -‬توفرها على‪ 10‬مطارات ‪ 10‬دولية ( ورقلة و حاسي مسعود )و‪ 10‬داخلي بتقرت‪.‬‬
‫‪ -‬قطب جامعي جهوي هام بحيث تعتبر ورقلة مركز لإلشعاع الفكري والعلمي الشتمالها على جامعة‬
‫ذات بعد جهوي استقطبت أنظار طلبة الدول اإلفريقية المجاورة ‪.‬‬

‫‪ 1‬المخطط التوجيهي للتعيئة والتعمير لبلديتي ورقلة والرويسات‪6112‬‬

‫‪77‬‬
‫‪ -‬تع تبر مدينة ورقلة من أقدم دوائر الوالية ومركزها اإلداري منذ أن كانت تسمى والية الواحات إبان‬
‫االستقالل وضمت جميع مدن الجنوب الشرقي من األغواط شماال إلى تمنراست جنوبا لتكتفي بعد‬
‫التقسيم اإلداري لعام ‪ 0600‬ببلديتين وهما (ورقلة والرويسات)‪.‬‬
‫وتتموضع مدينة ورقلة في الجهة الغربية للوالية يحدها ‪:‬‬

‫من الشمال الشرقي بلدية انقوسة‪،‬من الشمال الغربي والية غرداية‪،‬من الشرق بلديتي سيدي خويلد‬
‫وعين البيضاء‪،‬من الغرب والية غرداية الشكل رقم (‪.)10‬‬
‫وتتربع على مساحة ‪ 0000.0‬هكتار‬
‫‪.7‬الموضع‬
‫إن خصائص الموضع ال يتكرر عادة فلكل مدينة جوانبها الموضعية الخاصة بها والتي تؤثر في نموها‬
‫‪1‬‬
‫فوجود الكثبان الرملية في الجهة الشمالية وفي الجهة الجنوبية لمدينة ورقلة والسبخة والشط‬ ‫وتطورها‬
‫التي تحيط بالمدينة في شكل نصف دائرة ابتداء من الغرب إلى الشمال انتهاء بالشرق فرضا على‬
‫المدينة اتجاه نمو محدود محصور بينهما‪ ،‬شكل رقم (‪10‬و‪)10‬‬

‫فاطمة عبد العزيز سليمان الحمدان ‪:‬مدينة جدة (الموقع ‪،‬البيئة‪،‬العمران‪،‬السكان) دار المجتمع للنشر والتوزيع ‪ 0661‬ص ‪060‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪78‬‬
79
80
81
‫الشكل رقم (‪ )10‬مقطع طبوغرافي لحوض ورقلة‬

‫‪82‬‬
 ‫ثانيا‪ -‬الدراسة الديموغرافية‬
‫يشكل هذا البعد ‪،‬عنصرا فاعال في التنمية العمرانية للمدن ‪،‬الن تأثير هذا العنصر ال يقتصر على‬
‫المدينة ‪،‬بل يمتد الى األطراف‪.‬‬
‫‪-2‬مراحل النمو السكاني‬
‫شهدت مدينة ورقلة نموا سكانيا معتبرا حيث تضاعف عدد السكان ثالث مرات (‪ )10‬خالل الفترة‬
‫الممتدة مابين ‪0600‬و ‪ 0110‬لكن تميزت هذه الفترة بعدم االنتظام في نمو عدد السكان بها‪ ،‬وذلك كان‬
‫تبعا للتحوالت االقتصادية واالجتماعية واإلدارية التي تشهدها المنطقة والمدينة على حد سواء والتي‬
‫يكاد يكون لها األثر الواضح على اتجاه هذا النمو وحتى نتمكن من متابعة هذا النمو السكاني وبوضوح‬
‫قمنا بتحديد ثالثة مراحل للنمو السكاني‪،‬جدول رقم (‪)10‬‬
‫جدول رقم (‪ )10‬النمو السكاني ومعدالت النمو في مدينة ورقلة‪0110 /0600‬‬

‫معدالت النمو‬ ‫عدد السكان(نسمة)‬ ‫البلديات‬

‫‪10/60‬‬ ‫‪60/00‬‬ ‫‪00/00‬‬ ‫‪0110‬‬ ‫‪0660‬‬ ‫‪0600‬‬ ‫‪0600‬‬

‫‪0.11‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪000001‬‬ ‫‪000006‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪00011‬‬ ‫ورقلة‬

‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪06001‬‬ ‫‪6011‬‬ ‫الرويسات‬

‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪001000‬‬ ‫‪001000‬‬ ‫‪60000‬‬ ‫‪00011‬‬ ‫المجموع‬

‫المصدر‪ :‬التعداد العام للسكن والسكان ‪0110‬‬

‫‪83‬‬
 ‫مدينة ورقلة ‪ :‬معدل النمو للفترة (‪.)0110-0600‬‬ ‫الشكل رقم(‪)16‬‬

‫معدل النمو‬
‫‪6‬‬

‫‪5‬‬

‫‪4‬‬

‫‪3‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬
‫‪87/98‬‬ ‫‪87/98‬‬ ‫‪98/08‬‬ ‫السنوات‬

‫المصدر ‪ :‬من إعداد الباحث بموجب نتائج الدراسة‬

‫مدينة ورقلة‪ :‬عدد السكان بين (‪)0110-0600‬‬ ‫الشكل رقم(‪)01‬‬

‫عدد السكان‬ ‫‪200000‬‬

‫(ن)‬

‫‪150000‬‬

‫‪100000‬‬

‫‪50000‬‬

‫‪0‬‬
‫‪1977‬‬ ‫‪1987‬‬ ‫‪1998‬‬ ‫‪2008‬‬
‫السنوات‬
‫والسنوات‬

‫المصدر ‪ :‬من إعداد الباحث بموجب نتائج الدراسة‬

‫‪ -2‬الكثافة السكانية‬

‫‪84‬‬
 ‫تعتبر الكثافة السكانية مؤشرا هاما ‪،‬اذ يعتمد عليه في توزيع السكان على المدى القصير والمتوسط‬
‫والبعيد ‪،‬وهي أيضا مؤشر هام يعتمد عليه في توزيع السكان عبر المدينة ومعرفة االحتياجات وتقدير‬
‫هذه االحتياجات ‪ ،‬كما تمثل نتاجا للعالقة بين المساحة والسكان وبالتالي فتوزيعهم(السكان) يعكس لنا‬
‫صورة التفاعل بين العناصر الطبيعية ومدى االستهالك ألمجالي‪ ،‬وهناك عدة عوامل تؤثر على توزيع‬
‫الكثاف ات وتباينها كالخصائص التضاريسية للموضع وارتفاع المباني وتمركز الوظائف وزيادة‬
‫النشاطات الحضرية في المدنية وكذا تباين الخطط ونمط استخدام األرض في المدينة وليس هناك حدا‬
‫مثاليا للكثافات الحضرية ولكن غالبا ما تربط الكثافة عالقة مباشرة بالبعد عن المركز‪.‬‬
‫‪ .0‬الكثافات العالية‪ :‬وهي الكثافات السكانية التي تفوق ‪0111‬نسمة‪/‬كلم‪. 0‬‬
‫‪ .0‬الكثافات المتوسطة‪ :‬وهي الكثافة السكانية التي تفوق ‪011‬نسم‪/‬كلم‪. 0‬‬
‫‪ .0‬الكثافات الضعيفة‪ :‬وهي الكثافات السكانية التي ال تقل عن ‪ 01‬نسمة‪/‬كلم‪، 0‬وال تزيد عن‬
‫‪0‬‬
‫‪011‬نسمة‪/‬كلم‬
‫‪1 0‬‬
‫‪ .0‬الكثافات الضعيفة جدا‪ :‬وهي الكثافة التي تقل عن ‪01‬نسمة‪/‬كلم ‪.‬‬
‫ومن خالل هاته المعطيات‪ ،‬نقارن بين الكثافة الحضرية الموجودة في الجدول مع المعطيات التي‬
‫ذكرت سابقا‪ ،‬ومنه نقول أن مدينة ورقلة تشمل على كثافة سكانية (‪01.06‬ن‪/‬كلم‪ )0‬أي اقل من‬
‫‪01‬ن‪/‬كلم‪ ،0‬ومن هنا تصنف الكثافة السكانية بالكثافة الضعيفة‪.‬‬
‫جدول رقم (‪ )10‬توزيع الكثافة السكانية الخام لبلديتي ورقلة والرويسات كما يلي‪:‬‬

‫تقدير عدد‬ ‫عدد‬ ‫عدد‬ ‫عدد‬

‫الكثافة‬ ‫الكثافة‬ ‫الكثافة‬ ‫الكثافة‬ ‫المساحة‬
‫السكان‬ ‫السكان‬ ‫السكان‬ ‫السكان‬ ‫البلدية‬
‫ن‪/‬كلم‪²‬‬ ‫ن‪/‬كلم‪²‬‬ ‫ن‪/‬كلم‪²‬‬ ‫ن‪/‬كلم‪²‬‬ ‫كلم‪²‬‬
‫‪0110‬‬ ‫‪0660‬‬ ‫‪0600‬‬ ‫‪0600‬‬

‫‪00.00‬‬ ‫‪000000 00.60‬‬ ‫‪000006‬‬ ‫‪00.10‬‬ ‫‪00000 00.00‬‬ ‫‪00011‬‬ ‫‪0000‬‬ ‫ورقلة‬
‫‪0.00‬‬ ‫‪06060‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪06001‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6011‬‬ ‫‪0000‬‬ ‫الرويسات‬
‫‪01.06‬‬ ‫‪010000 00.06‬‬ ‫‪001000‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪60000‬‬ ‫‪0.06‬‬ ‫‪00011‬‬ ‫‪01000‬‬ ‫مجال الدراسة‬

‫المصدر‪ :‬التعداد العام للسكن والسكان ‪0110‬‬

‫‪ -3‬التركيبة االقتصادية للمدينة‬

‫‪ 1‬النشرية السنوية للديوان الوطني لإلحصاء ‪ 8000،‬ص ‪80‬‬

‫‪85‬‬
‫تعد هذه الدراسة إحدى العوامل الهامة التي تبرز مستوى معيشة أفراد المدينة إذ أن توزيعهم على‬
‫مختلف األنشطة االقتصادية وكذا تركيب القوى البشرية يبرز بدرجة كبيرة الوظيفة التي تؤديها المدينة‬
‫وبالتالي وضع البرامج التخطيطية واالقتصادية التي تالئم هذه الوظيفة ‪،‬كما تمكن من إبراز درجة‬
‫البطالة وانعكاساتها على الحياة االجتماعية واالقتصادية‪.‬‬
‫‪ .0.2‬تحليل البنية الوظيفية للسكان‬
‫‪ .2.0.2‬القوى النشطة‪:‬وهم جميع األفراد الذين تتراوح أعمارهم بين ‪00‬و ‪ 06‬سنة وقد بلغ عددهم‬
‫سنة ‪0110‬حوالي‪60000‬نسمة بنسبة‪ %01.9.‬من إجمالي السكان ويمكن تقسيمهم إلى الفئات التالية‬
‫جدول رقم (‪)10‬‬
‫أ‪.‬القوى العاملة ‪:‬وتمثل نسبة ‪ %60.01‬من إجمالي القوى النشطة وبدورها تنقسم إلى قسمين‪:1‬‬
‫أ ‪ 2.‬السكان العاملون فعال‪:‬وهم األفراد الشغالين فعال وهم نسبة ‪ % 00.00‬من إجمالي القوى النشطة‬
‫و ‪ %60.01‬من إجمالي القوى العاملة ويقدر عددهم حوالي ‪ 00000‬نسمة‪.‬‬
‫أ‪ 1.‬السكان البطالين‪ :‬ويمثل السكان القادرون على العمل والباحثين عنه حيث قدر عددهم ب ‪0001‬‬
‫بطاال أي بنسبة ‪ %0.01‬من القوى العاملة و‪%0.00‬من إجمالي السكان‪.‬‬
‫ب‪ .‬القوة غير العاملة ‪:‬تشمل جميع السكان الذين هم في سن العمل وغير قادرين عليه مثل ربات‬
‫البيوت‪،‬المعوقين ‪....‬الخ حيث قدر عددهم ب ‪0660‬بنسبة ‪ % 0.06‬من إجمالي القوة النشطة‬
‫و ‪ %0.00‬من إجمالي السكان ‪.‬‬
‫‪.1.0.2‬القوى غير النشطة‪ :‬وتظم هذه الفئة صغار السن الذين تتراوح أعمارهم من (‪ )00-1‬سنة وفئة‬
‫كبار السن األكثر من ‪ 01‬سنة ويقدر عددهم ب‪ 00000‬أي بنسبة ‪ %06.10‬من إجمالي السكان ‪.‬‬

‫جدول رقم (‪ )10‬يوضح التركيبة االقتصادية لسكان ورقلة ‪0110‬‬

‫‪ 1‬مكتب التشغيل لبلديتي ورقلة والرويسات‪8001‬‬

‫‪86‬‬
 ‫النسبة ‪%‬‬ ‫النسبة ‪%‬‬ ‫العدد‬ ‫الفئة‬

‫‪/‬‬ ‫‪%011‬‬ ‫‪001000‬‬ ‫إجمالي سكان المدينة‬

‫‪%011‬‬ ‫‪01.60‬‬ ‫‪60000‬‬ ‫القوى النشطة ( الداخلون في سن العمل (‪)06-00‬‬

‫‪60.01‬‬ ‫‪00.01‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫قوى عاملة‬

‫‪10.06‬‬ ‫‪10.00‬‬ ‫‪0660‬‬ ‫قوى غير عاملة‬

‫‪00.00‬‬ ‫‪00.00‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫عاملون فعال‬

‫‪0.10‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0001‬‬ ‫بطالون‬

‫‪%011‬‬ ‫‪06.10‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫خارجون عن سن العمل‬

‫‪06.00‬‬ ‫‪00.06‬‬ ‫‪06006‬‬ ‫صغار السن (‪)00-1‬سنة‬

‫‪01.00‬‬ ‫‪01.00‬‬ ‫‪6006‬‬ ‫كبار السن (‪)01+‬‬

‫‪%011‬‬ ‫‪001000‬‬ ‫المجموع‬

‫مديرية التخطيط والتهيئة العمرانية ‪ +‬مكتب التشغيل بورقلة‪0110‬‬

‫‪-7‬التقديرات السكانية‬
‫تعد التقديرات السكانية عنصرا من بين العناصر التي تحضى بأهمية خاصة من الدراسات السكانية‬
‫والتخطيطية اذ تمكننا هذه العملية من معرفة المستقبل العددي للسكان ‪،‬وبالتالي تقدير االحتياجات‬
‫المستقبلية الالزمة سواء من سكن او مرافق‪.‬‬

‫‪87‬‬
 ‫جدول رقم (‪:)10‬التقديرات السكانية لمدينة ورقلة حسب اآلفاق الثالثة(‪)0100 – 0110‬‬

‫عدد السكان الزيادة‬ ‫الزيادة‬ ‫عدد السكان‬ ‫الزيادة‬ ‫عدد السكان‬ ‫معدل‬ ‫عدد‬ ‫التجمعات‬

‫السكانية‬ ‫السكانية‬ ‫السكانية‬ ‫النمو‬

‫المدى‬ ‫المدى‬ ‫المدى‬ ‫السكان‪0110‬‬

‫البعيد‪0100‬‬ ‫لآلفاق‬
‫المتوسط‪0100‬‬ ‫القريب‪0100‬‬

‫الثالثة‬

‫‪00010.‬‬ ‫‪000060‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪000060‬‬ ‫‪00160‬‬ ‫‪000000‬‬ ‫‪000060‬‬ ‫ورقلة‬

‫‪00011‬‬ ‫‪010000‬‬ ‫‪0001‬‬ ‫‪01000‬‬ ‫‪0000‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪0.01‬‬ ‫الرويسات ‪00000‬‬

‫‪000000‬‬ ‫‪000000‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪000011‬‬ ‫‪01000‬‬ ‫‪010000‬‬ ‫‪001000‬‬ ‫مجال‬

‫الدراسة‬

‫المصدر‪:‬مديرية التخطيط والتهيئة العمرانية ‪0110‬‬

‫‪88‬‬
 ‫تحليل البنية الوظيفية للسكان‬ ‫شكل رقم (‪)00‬‬

‫عدد السكان اإلجمالي‬

‫‪001000‬‬

‫‪%011‬‬

‫الخارجون عن العمل‬ ‫السكان في سن العمل‬

‫‪00000‬‬ ‫‪60000‬‬

‫‪% 06.10‬‬ ‫‪% 01.60‬‬

‫القوة غير العاملة‬ ‫القوة العاملة‬

‫‪0660‬‬ ‫‪00000‬‬

‫‪%0.00‬‬ ‫‪% 00.01‬‬

‫المتقاعدون‬ ‫البطالون‬ ‫العاملون فعال‬

‫‪6006‬‬ ‫‪0001‬‬ ‫‪00000‬‬

‫‪0.10%‬‬ ‫‪%0.00‬‬ ‫‪% 00.00‬‬

‫‪89‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬الدراسة العمرانية‬
‫‪.2‬مراحل تطور مدينة ورقلة‬
‫‪.2.2‬مرحلة ماقبل االحتالل الفرنسي‬
‫تشكلت في هذه المرحلة النواة األولى للمدينة المتمثلة في قصر ورقلة الذي يعد من القصور‬
‫الصحراوية العتيقة و الضاربة في القدم‪ ،‬وقد يتزامن مع قصور تمنطيط ببر توات بوالية أدرار الحالية‬
‫و مع قصور بني عباس بوالية بشار ‪ ،‬ومع قصور غدامس بالتراب الليبي ‪ ،‬شيد هذا القصر على‬
‫ربوة في وسط واحة من النخيل مترامية األطراف ومن الجهات الثالث شماال و شرقا و غربا ‪ ،‬وقد‬
‫تضاربت اآلراء حول تاريخ نشأته‪ ،‬فطائفة من المؤرخين ترجعه إلى التاريخ القديم و بالضبط إلى‬
‫العهد النوميدي في الفترة ما بين القرن السابع و العاشر قبل الميالدي و طائفة أخرى ترجعه إلى‬
‫‪1‬‬
‫القرون الوسطى اإلسالمية ‪.‬‬
‫و القصر مصطلح عمراني معروف في الحضارة العربية اإلسالمية يطلق على النسيج العمراني‬
‫المتالحم المتماسك ‪ ،‬تتخلله أزقة ضيقة وساحا ت و يحيط به سور سميك و خندق لحمايته و أطلق‬
‫عليه هذا االسم نسبة إلى قبائل بني وركالن الزناتية أو نسبة إلى علم من أعالمه سيدي الوارقلي‪ ،‬و‬
‫جميع المصادر التاريخية التي تتكلم عن ورڤلة في القديم‬
‫والوسط يقصد المؤرخون في كتاباتهم القصر‪ ،‬على أساس أن بقية التجمعات و األحياء األخرى لم‬
‫تعرف االستقرارو العمران إال منذ ثالثة قرون كحد أقصى ‪.‬‬
‫وكان يحيط بالقصر سور له سبعة أبواب وبداخله ثالث قبائل أو عروش وهي بني وقين ‪ ،‬بني إبراهيم‬
‫بني سيسين‪.‬‬
‫يتوسط القصر سوق وساحة كبيرة كانت تستعمل قديما كمحطة للقوافل ولتالقي الطرق التجارية القادمة‬
‫من الشمال نحو الجنوب ومن الشرق نحو الغرب ‪.‬‬
‫مع قدوم قبائل بنو هالل للمنطقة تخربت أجزاء من القصر ثم اعيد بناؤه‪ ،‬تأثر القصر أيضا من جراء‬
‫الحروب التي قامت بين الموحدين وبني غانية فساءت أحواله ‪.‬‬
‫وفي القرن ‪00‬م وقع القصر تحت حكم بني أبي غبول ومن ثم تحت السلطة العثمانية سنة ‪0000‬م‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫وزارة الثقافة‪،‬مديرية التراث الثقايف ‪،‬استمارة اللجنة الوطنية للمعامل و املواقع التارخيية و األثرية‬

‫‪90‬‬
 ‫‪.1.2‬القصر أثناء االحتالل الفرنسي ‪ :‬وينقسم إلى‪ 10‬فترات‬
‫‪ .2.1.2‬فترة ‪ (2315- 2352‬فرض اإلستراتيجية العسكرية)‬
‫وقع قصر ورقلة تحت االحتالل الفرنسي سنة ‪0000‬ومن هذا التاريخ أصبح التخطيط العمراني له‬
‫موجه لفائدة المستعمر الفرنسي وفي خدمة اقتصاده ن اذ بدا توافد المستعمرين وشرعت فرنسا في‬
‫تشييد القالع واألبراج كما قاموا‪.‬‬
‫‪ -‬بردم الخندق والصور المحيط بالقصر نتج عنه الشارع الحالي‪.‬‬
‫‪ -‬إنشاء الطريق إلى القصر على حساب أجزاء من حي بني سيسين وصوال إلى الساحة المركزية‬
‫انتقاما منهم لمساعدتهم "بوشوشه"على الثورة ‪،‬وكذا المراقبة الشاملة للنسيج ‪.‬‬
‫‪ -‬إنشاء تجهيزات جديدة داخل القصر ( كنيسة‪ ،‬عيادة‪ ،‬مدرسة‪ ،‬محكمة‪ ،‬مقر إقامتهم‪.)...‬‬
‫‪.1.1.2‬فترة ‪ (2371-2315‬مقدمة العمران الحديث)‬
‫قام الحاكم العسكري العقيد كاربيي بتخطيط وتهيئة مدينة جديدة جنوب القصر القديم على كثبان رملية‬
‫حيث قامت هذه األخيرة على العناصر التالية‪:‬‬
‫‪-‬المحور المهيكل للمدينة الجديدة ‪ AVENUE PRRIN‬الرابط بين القصر وبرج ليتود وإنشاء‬
‫محاور موازية له وتطورت المدينة وفق مخطط شطرنجي انظر الصور رقم(‪.) 0.0.0.0.0.0‬‬
‫‪ -‬إنشاء ساحات على مستوى المدينة ومساحات خضراء وغرس النخيل لتلطيف الجو‪.‬‬
‫‪ -‬اعتماد المنظور المباشر الذي يتضح جليا في المباني العمومية ذات األهمية‪.‬‬
‫‪ -‬التفصيل المشترك الذي يظهر في مختلف البنايات‪ ،‬إذ يتم الجمع بين فن العمارة الصحراوية‬
‫والعمارة اإلفريقية ( الصورة )‪.‬‬
‫‪.0.1.2‬فترة ‪ ( 2331 -2371‬اكتشاف البترول وظاهرة استقرار الرحل )‬
‫استمرت المدينة في التوسع طبقا للخطة المرسومة مسبقا مع انجاز أحياء كبرى الستقبال المعمرين‬
‫( حي سيليس) الذي أنجز حسب المبادئ واتفاقيات أثينا ( التشميس ‪ ،‬المساحات الخضراء ‪)...... ،‬‬
‫‪ -‬كما اتسمت هذه المرحلة بظهور أحياء جديدة ( بني ثور ‪ ،‬مخادمة ‪ ،‬سعيد عتبة) نتيجة االستقرار‬
‫التدريجي للرحل ‪.‬‬
‫‪ -‬اكتشاف البترول واستغالله بحاسي مسعود ‪،‬وشق الطريق الرابط بينه ومدينة ورقلة وبداية ظهور‬
‫تجهيزات أخرى ( المطار والعديد من المباني)‪.‬‬
‫‪ -‬ارتفاع رواتب السكان بقطاع المحروقات مقارنة بالدخل الضئيل للفالحة وتربية المواشي‪.‬‬
‫وقد بلغت مساحة المدينة في هذه الفترة ‪006.00‬هكتار‪.‬‬

‫‪91‬‬
 ‫صورة رقم ‪ 10‬صورة جوية للقصر أثناء االحتالل الفرنسي ‪0600-0000‬‬

‫سور القصر‬

‫سوق وساحة القصر‬

‫صورة رقم ‪ 02‬لنفس الفترة‬

‫المصدر‪:‬مخطط شغل األراضي لحي القصر ورقلة ‪0116‬‬

‫‪92‬‬
 ‫صور فوتوغرافية للفترة الممتدة من سنة ‪0601 -0600‬لمدينة ورقلة‬

‫‪ 10‬المدينة الجديدة خارج القصر‬ ‫الصورة رقم ‪10‬المدينة الجديدة خارج القصر‬

‫الجمع بين فن العمارة الصحراوية والعمارة االفريقية‬ ‫المخطط الشطرنجي للمدينة‬ ‫‪10‬‬

‫‪ 10‬المتحف البلدي‬ ‫دار الضياف‬ ‫‪10‬‬

‫‪93‬‬
 ‫‪.0.2‬فترة مابعد االستقالل‬
‫عمدت السلطات في هذه الفترة على تنظيم العمران القديم وإعادة هيكلته وكذا إنشاء مناطق عمرانية‬
‫وأحياء جديدة عل مستوى المدينة على حسب المخطط الفرنسي في التوسع ‪ ،‬و طبقت سياسة وطنية‬
‫جديدة للتعمير فيما بعد‪ ،‬مما جعل المجال يتوسع بوتيرات مختلفة ‪،‬ويمكن تقسيم هذه الفترة إلى أربعة (‪)0‬‬
‫مراحل هي‪:‬‬
‫‪.2.0.2‬مرحلة ‪2355 -2331‬‬
‫عرفت المدينة التطور بعد اكتشاف البترول الذي جعلها من اكبر المدن في الجنوب والذي ساهم بدوره‬
‫في نموها‪ ،‬وقد بلغت مساحة المدينة في هذه المرحلة ‪0100.00‬هكتارإذ اعتمدت الدولة على المخطط‬
‫الفرنسي في توسيع التجمع العمراني المبني على المخطط الشطرنجي في تخطيط المدينة والنمو الخطي‬
‫الموجه حيث اتجه التوسع جهة الجنوب من القصر باتجاه الطريق الوطني رقم ‪ 06‬وذلك بإتباع فكرة‬
‫ملئ الفراغ العمراني الموجود بدون أي دراسة وهذا ما يترجمه االستهالك العقاري الكبير في هذه‬
‫المرحلة بمعدل ‪00.01‬هكتار في السنة‪.‬‬
‫‪.1.0.2‬مرحلة ‪2333 -2353‬‬
‫في هذه المرحلة حظيت المدينة بأول مخطط للتعمير الموجه(‪)PUD‬في سنة ‪0606‬حيث انعكست هذه‬
‫الدراسة على المجال الحضري وذلك من خالل تقدير احتياجات المدينة من حيث السكن والتجهيزات‬
‫والمنشآت القاعدية بالنسبة للمدى القريب والمتوسط فقط أي لفترة زمنية محدودة بدون األخذ بعين‬
‫االعتبار المخططات العامة لتوجيهات المدينة للمدى البعيد ‪ ،‬مما أدى إلى العشوائية في نهاية المدى‬
‫المتوسط ‪،‬في هذه الفترة الحساسة شهدت المدينة تطورا كبيرا فاق كل التوقعات أدى هذا إلى التوسع في‬
‫مختلف االتجاهات وبمساحات كبيرة جدا وتخصيص مساحات كبيرة للمنشآت الوظيفية واإلدارية وكان‬
‫هذا من نتائج سياسة التخطيط المركزي المنتهجة من طرف الدولة آنذاك ‪ ،‬كما تميزت هذه الفترة‬
‫باستعمال نمط السكن الجماعي‪ ZHUN‬كحي ‪ 001‬مسكن وحي ‪ 000‬مسكن و‪ 011‬مسكن (سياسة‬
‫الدولة في هذه الفترة هي المخطط النموذجي )وظهور األحياء الوظيفية ذات النمط الجماعي المحاط‬
‫بسور يعزلها عن المحيط الخارجي كما ظهرت عدة مرافق قاعدية مهيكله ذات جذب كبير بدأت تكرس‬
‫سيطرة هذه المدينة على إقليم الجنوب الشرقي للوطن‪.‬‬
‫أما المجال الحضري فيغطي مساحة تقدرب‪0000.01:‬هكتار‪،‬حيث قدر االستهالك العقاري في هذه الفترة‬
‫ب‪00.00:‬هكتار ‪ /‬العام أي زيادة بنسبة ‪%00.0‬‬
‫ومن نتائج هذا االستهالك العقاري هي ظهور الفارق الكبير في نمط البناء الحديث والقديم واالختالف في‬
‫الطابع المعماري في المدينة بسبب المخطط النموذجي الذي انتهج دون مراعاة ألدنى قيمة لخصوصيات‬
‫المنطقة‪.‬‬

‫‪94‬‬
 ‫‪.0.0.2‬مرحلة مابعد‪2333‬‬
‫وتمثل أكثر المراحل تأثيرا في عمران ورقلة حيث زادت المساحة المعمورة بين ‪0600‬و‪0110‬من‬
‫‪ 0000.01‬هكتار الى‪ 0000.01‬هكتار أي بنحو ضعفين وقد بلغت المساحة المضافة إلى عمران المدينة‬
‫خالل هذه الفترة ‪ 0100‬هكتار أي بمعدل ‪ 010.01‬هكتار ‪/‬سنة‬
‫هذا النمو المفرط لعمران المدينة وفي فترة قصيرة نسبيا رغم استفادة المدينة من مخطط توجيهي‬
‫للتهيئة والتعمير تبعا للسياسة العمرانية التي بدا تطبيقها بصدور قانون ‪ 06/61‬الصادر في‬
‫‪ 0661/00/10‬تم في فوضى عارمة ودون الحرص على التوازنات بين ضرورات التنمية الحضرية‬
‫وسالمة البيئة ‪،‬ووضع التوازنات الموروثة في حالة الخطر ‪،‬خاصة بالنسبة لنظام الواحة الذي شكل‬
‫أهم عناصر نشأة المدينة وافرز تحوالت جذرية وعميقة في عمران واقتصاد ورقلة‪ ،‬ترسخت في‬
‫ظهور سلبيات عديدة على المجال العمراني للمدينة‬

‫شكل رقم (‪ )00‬مخطط توضيحي يبين تطور استهالك العقار بمدينة ورقلة(‪)0110-00‬‬

‫‪4000‬‬
‫‪3500‬‬
‫‪3000‬‬
‫‪2500‬‬
‫‪2000‬‬
‫‪1500‬‬
‫‪1000‬‬
‫‪500‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1962‬‬
‫‪1977‬‬
‫‪1988‬‬
‫السنوات ‪2008‬‬

‫‪95‬‬
 ‫شكل رقم (‪ )12‬مراحل التطور العمراني لمدينة ورقلة‬

‫المصدر ‪:‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلديتي ورقلة والرويسات‪0110‬‬

‫‪96‬‬
97
 ‫‪.1‬خطة المدينة‬

‫ويقصد بها المخطط العام الذي يفرضه الموضع ومراحل النمو العمراني ‪ ،‬ومدينة ورقلة من خالل‬
‫تحليل صورها الجوية ال تتميز بشكل ثابت وواضح ماعدا نواتها القديمة وهي القصر الذي يتميز‬
‫بتخطيط دائري تربط بين أجزائه شبكة ممرات ودروب معقدة ومحاطة بسور ألهداف دفاعية‪،‬ليهمل‬
‫هذا اإلرث المعماري الخاص من طرف االستعمار الفرنسي الذي ادخل الطابع الشطرنجي بجوار‬
‫القصر‪.‬‬

‫واهم ما يميز النسيج الحضري الحالي للمدينة انه متقطع يفتقر لالنسجام والتجانس المورفولوجي‬
‫ألسباب تاريخية وأخرى سياسية ‪ ،‬لم تتوافق مع الخصوصية االجتماعية والمناخية للمنطقة أنهت‬
‫مسلسل األصالة المتميز في القصر والواحة ‪ ،‬فبدت المدينة ككتلة عمرانية منفصلة تمتد طوليا باتجاه‬
‫شرق‪ -‬غرب خاصة على محور الطريق الوطني رقم ‪ 06‬وهذا ما الحظناه من انقطاع كلي بين النسيج‬
‫القديم والحالي الشكل رقم (‪)00‬‬

‫الشكل رقم (‪)00‬يبين خطة المدينة القديمة والحالية‬

‫‪98‬‬
 ‫‪.0‬المحاور المهيكلة للمجال‬
‫إن مدينة ورقلة مهيكلة بشبكة من الطرق الرئيسية تربط شرق المدينة بغربها وشمالها بجنوبها ‪،‬‬
‫وطرق ثانوية تعمل على ربط أجزاء المدينة ببعضها البعض وتتمثل هذه الطرق في ‪:‬‬
‫الطرق األولية‪:‬وتتمثل في الطرق الوطنية‬
‫‪ -‬الطريق الوطني رقم‪06‬وهو العمود الفقري حيث يربط شرق المدينة بغربها (تقرت ‪ -‬غرداية)‬
‫انظر الشكل رقم)‪(11‬‬
‫‪ -‬الطريق الوطني رقم‪00‬لذي يربط المدينة بمدينة المنيعة جنوبا‬
‫الطرق الثانوية‪:‬تقوم الطرق بربط مختلف مختلف األحياء ببعضها البعض وتشمل طرق البلدية والطرق‬
‫الكبيرة داخل النسيج وتتمثل في ‪:‬‬
‫الطرق الوالئية‪:‬وتتمثل في الطرق التالية‬
‫‪ -‬الطريق الوالئي رقم ‪010:‬الذي يربط مدينة ورقلة بتقرت ويقسم المدينة الى نصفين‪ ،‬وهو عبارة عن‬
‫طريق مزدوج يتألف من طريقين ثانويين عرض كل واحد منهما ‪0‬م مع وجود شريط فاصل بين‬
‫الطريقين عرضه ‪0‬م يتميز بحركة سير كثيفة خصوصا للشاحنات والشطر الذي يمر بمجال الدراسة‬
‫يبلغ طوله ‪00060‬م ط ‪.‬‬
‫‪ -‬الطريق الوالئي رقم ‪:010‬الذي يربط مدينة ورقلة بدائرة انقوسة ويقع شمال المدينة ويبلغ طوله‬
‫‪00001‬م ط ‪.‬‬
‫‪ -‬الطريق الوالئي رقم‪:010‬الذي يربط بلدية ورقلة ببلدية الرويسات والذي يمتد داخل النسيج العمراني‬
‫يتميز بحركة سير كثيفة للسيارات والشطر الذي يمر بمجال الدراسة يبلغ طوله ‪ 0006‬م ط وهو عبارة‬
‫عن طريق مزدوج يتألف من طريقين ثانويين عرض كل واحد منهما ‪0‬م مع وجود شريط فاصل‬
‫بينهما يبلغ عرضه ‪0‬م‪.‬‬
‫حيث نالحظ أن معظم العقارات التي برمجتها السلطات المحلية للتعمير كانت على جوانب الطرق‬
‫أو بالقرب من محاورها الرئيسية وهذا راجع حسب رأينا إلى‪:‬‬
‫سهولة الربط بمختلف الشبكات ‪،‬وسهولة الوصول إلى مركز المدينة ‪،‬والمساعدة على تنشيط المجال‬
‫من خالل استحداث الخدمات التجارية‪.‬‬
‫‪ -‬مشروع الترمواي‬
‫استفادت مدينة ورقلة من مشروع ترمواي ( السكة الكهربائية)والذي يربط المدينة بكل أجزائها إضافة‬
‫إلى التج معات الثانوية والبلديات المجاورة كبلدية عين البيضاء وسيدي خويلد وقد أسندت الدراسة إلى‬
‫مكتب دراسات اسباني وقد حددت سنة ‪ 0100‬انتهاء الدراسات التفصيلية وسنة ‪ 0100‬كبداية لالنجاز‪.‬‬

‫‪99‬‬
 ‫والجدول رقم (‪ )10‬يوضح طول وعرض كل طريق والحالة الموجود عليها‪.‬‬

‫الحالة‬ ‫العرض م‪/‬ط‬ ‫الطول م‪/‬ط‬ ‫الطريق‬

‫جيدة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪00060.11‬‬ ‫الطريق الوالئي رقم ‪010‬‬

‫متوسطة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0001.11‬‬ ‫الطريق الوالئي رقم ‪010‬‬

‫متوسطة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0006.11‬‬ ‫الطريق الوالئي رقم ‪010‬‬

‫متوسطة‬ ‫‪01-0‬‬ ‫‪6000.11‬‬ ‫انحراف الطريق الوطني ‪06‬‬

‫جيدة‬ ‫‪01-0‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫الطريق الوالئي ورقلة منيعة‬

‫جيدة‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫الطريق بامنديل حي النصر‬

‫جيدة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫طريق حي النصر‬

‫متوسطة‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫طريق العربي بن مهيدي‬

‫جيدة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫طريق الرويسات سكرة‬

‫جيدة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0016.11‬‬ ‫طريق حي بوذراع‬

‫متوسطة‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫طريق االشوال‬

‫متوسطة‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0000.11‬‬ ‫طريق المنطقة الصناعية‬

‫جيدة‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0600.11‬‬ ‫طريق الرويسات الحدب‬

‫متوسطة‬ ‫‪00-00‬‬ ‫‪6061.11‬‬ ‫الطرق العمرانية المزدوجة‬

‫متوسطة‬ ‫‪0-0‬‬ ‫‪00000.11‬‬ ‫الطرق العمرانية الثانوية‬

‫مديرية األشغال العمومية لوالية ورقلة‪0116‬‬

‫‪100‬‬
101
 ‫‪.7‬استخدامات األرض بالمدينة‬
‫إن التعرف على استخدامات األرض بالمدينة‪،‬يسمح لنا بإعطاء نظرة عامة حول التركيبة العمرانية لها‬
‫ومعرفة مدى التوافق أو الخلل في استخداماتها ‪،‬سواء كانت سكنات أو مرافق‪...‬الخ ‪،‬وهذا كل حسب‬
‫أهميته ‪،‬وعليه قمنا بتسليط الضوء على واقع استخدامات األرض بالمدينة‪.‬‬
‫‪.2.7‬السكن‬
‫إن السكن من أهم مكونات المجال الحضري حيث تم تعداد مايقارب ‪ 00000‬وحدة سكنية سنة‪0110‬‬
‫تحتل مساحة قدرها ‪ 001610‬هكتار أي مايعادل نسبة ‪ %00101‬من المساحة االجمالية للمدينة ‪،‬تتوزع‬
‫هذه المساكن على كامل المجال بمعدل ‪00.00‬فرد ‪/‬هكتار ككثافة صافية في الوقت الذي سجل فيه‬
‫معدل شغل المسكن ب ‪0100‬فرد‪/‬مسكن‬
‫تطور الحظيرة السكنية لمدينة ورقلة (‪)0110-0600‬الجدول رقم (‪)10‬‬
‫جدول رقم (‪ )10‬تطور الحضيرة السكنية خالل الفترة ‪0110/0600‬‬
‫‪0110‬‬ ‫‪0660‬‬ ‫‪0600‬‬ ‫السنوات‬
‫‪37562‬‬ ‫‪25239‬‬ ‫‪16176‬‬ ‫عدد المساكن‬
‫‪4.81‬‬ ‫‪5.95‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫معدل شغل المسكن ن‪/‬م‬
‫المصدر‪:‬مديرية التخطيط والتهيئة العمرانية ‪0116‬‬
‫‪.2.2.7‬أنواع المساكن بالمدينة‬
‫تمثل السكنات الفردية اكبر نسبة (‪ )%00100‬في حين نجد نسبة السكنات الجماعية (‪)00101‬و نصف‬
‫الجماعية (‪ )0100%‬ويعود سيطرة السكن الفردي حسب المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ‪0110‬‬
‫على الحظيرة السكنية للمدينة ‪،‬إلى التركيبة االجتماعية لسكان المدينة وطبيعة المنطقة الحارة ‪،‬وكذا‬
‫سياسة الدولة والسلطات المحلية في توزيع وتخصيص األراضي الحدول رقم (‪.)10‬‬
‫جدول رقم (‪ )10‬نوع ونسب المساكن بمدينة ورقلة خالل سنة ‪0110‬‬

‫جماعي‬ ‫نصف جماعي‬ ‫االجمالي فردي‬ ‫العدد‬

‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫للمساكن‬

‫‪00.00‬‬ ‫‪0000‬‬ ‫‪0.06‬‬ ‫‪006‬‬ ‫‪00.06‬‬ ‫‪00000‬‬ ‫‪00000‬‬

‫المصدر‪:‬مديرية التخطيط والتهيئة العمرانية ‪0116‬‬

‫‪102‬‬
 ‫‪.1.7‬التجهيزات والمرافق‬

‫تعتبر المرافق والتجهيزات صورة لمدى تطور المدينة وانعكاسها المباشر على توزيع السكنات‬
‫وتنظيمها ‪،‬فهي تحتل مساحة تقدر ب ‪ 0000.0‬هكتار ‪،‬أي بنسبة ‪ %00.01‬من المساحة اإلجمالية‬
‫للمحيط العمراني شكل (‪، )00‬وهي تتوزع على مختلف المرافق والمنشآت العمومية ( االدارية‬
‫التعليمية ‪،‬الصحية ‪ ،‬التجارية ‪،‬الخدماتية ‪،‬الثقافية ‪...‬الخ) جدول رقم (‪)10‬‬

‫جدول رقم (‪ )16‬عدد ونسب التجهيزات بالمدينة سنة ‪0110‬‬

‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫القطاع‬

‫‪00.00‬‬ ‫‪000‬‬ ‫التربية‬

‫‪1.00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫الصحي‬

‫‪0.60‬‬ ‫‪06‬‬ ‫الرياضي‬

‫‪0.00‬‬ ‫‪006‬‬ ‫الثقافي و الديني‬

‫‪00.01‬‬ ‫‪000‬‬ ‫الخدماتي‬

‫‪00.60‬‬ ‫‪10‬‬ ‫العسكري‬

‫‪%011‬‬ ‫‪000‬‬ ‫المجموع‬

‫في ظل هاته المعطيات نلمس مدى أهمية الدراسة الخاصة بتطور المدينة واستنباط الخصائص المميزة‬
‫لألشكال العمرانية العريقة التي تلتها ‪،‬بغرض الوصول إلى التوجيه والتحكم في التوسعات المتوقعة‬
‫لنسيج العمراني مما يوافق باستخدام األنسجة العمرانية السائدة وبالخصوص إذا علمنا أن عدد السكان‬
‫سيصل إلى حدود ‪ 000000‬نسمة بحلول ‪0100‬م‪.‬‬

‫‪103‬‬
104
 ‫‪.0.7‬الوضعية العقارية لمدينة ورقلة‬
‫تعتبر مدينة ورقلة من المدن التي ال تعاني من مشكلة العقار‪ ،‬وهذا ما يمكن أن يساعدنا في تنظيم‬
‫النسيج العمراني بدون مشاكل‪ ،‬وباالستناد إلى معطيات المصالح التقنية للبلديات ومصلحة مسح‬
‫األراضي والمصالح التقنية للمدينة وجدنا الملكية العقارية موزعة كما يلي الجدول رقم ‪:10‬‬

‫الجدول رقم (‪ )01‬الطبيعة العقارية لألرض‬

‫ملك‬ ‫ملك‬ ‫ملكية‬

‫المجموع‬ ‫ملكية مشتركة بلدية ‪ +‬دولة‬ ‫نوع الملكية‬
‫الدولة‬ ‫البلدية‬ ‫خاصة‬

‫المساحة‬
‫‪0000.00‬‬ ‫‪0010.00‬‬ ‫‪000‬‬ ‫‪000.00‬‬ ‫‪600.00‬‬
‫بالهكتار‬

‫‪011‬‬ ‫‪00.00‬‬ ‫‪00.00‬‬ ‫‪00.60‬‬ ‫‪06.00‬‬ ‫النسبة ‪%‬‬

‫المصدر الدليل اإلحصائي لوالية ورقلة‪0110‬‬

‫من خالل الجدول يمكن مالحظة الفرق الواضح بين الملكيات العقـارية التـابعة للدولة والتي تمثل اقل‬
‫نسبة (‪ ،)%00.00‬ثم الملكية التابعة للبلدية بنسبة (‪ ،)%00.60‬ثم ملكية الخواص التي تمثل‬
‫(‪ ،)%06.00‬وأخيرا الملكية المشتركة بين الدولة والبلدية التي تمثل اكبر نسبة والقدرة ب(‪)%00.00‬‬
‫مع العلم أن هناك ملكيات عرشيه لم يتم إحصائها باإلضافة إلى الواحات المدمجة في المحيط العمراني‬
‫لم يفصل في ملكيتها والمقدرة بحوالي ‪ 00‬هكتار‪.‬‬

‫‪.7‬آفاق التوسع العمراني وعوائقه‬

‫إن توسع المدينة مرتبطة بالعوائق التي تحدد مجال التوسع ‪ ،‬فمنها العوائق الطبيعية االصطناعية‬
‫‪،‬البشرية ‪ ...‬الخ وبالتالي فان المختصين في بحث دائم على المجاالت التي يمكن من خاللها توفير‬
‫احتياجات التوسع على المدى القريب ‪،‬المتوسط والبعيد للتخطيط ‪.‬‬
‫*العوائق واالرتفاقات ‪:‬تنقسم العوائق واالرتفاقات على مستوى مجال الدراسة الى قسمين هما ‪:‬‬

‫‪105‬‬
 ‫‪-2‬العوائق الطبيعية وتشمل ‪:‬‬
‫أ ‪-‬السبخة والشط ‪:‬وهي أراضي منخفضة ومعرضة لصعود المياه وتعد من أهم العوائق المحددة‬
‫إلمكانيات الت وسع العمراني في المستقبل وهي تحيط بمجال الدراسة بشكل نصف دائري ابتداء من‬
‫الغرب إلى الشمال انتهاء بالشرق‪.‬‬
‫ب ‪-‬المنحدرات والجروف‪ :‬يتراوح ارتفاعها مابين ‪001‬الى ‪001‬م أي بميل ‪%0‬إلى ‪%01‬في الجهة‬
‫العلوية من التل وتقع على بعد ‪10‬كلم من المدينة في اتجاه الغرب والشمال الغربي‬
‫ج ‪-‬غابات النخيل ‪:‬المتمثلة في مختلف المحيطات الفالحية وغابات النخيل التي تحيط بالمدينة ابتداءا‬
‫من الغرب إلى الشمال وكذلك الجهة الشرقية ويصل حتى الجهة الجنوبية الشرقية للمدينة ‪،‬حيث اثر‬
‫توزيع غابات النخيل على طريقة نمو المدينة بحيث أصبحت توجهات التوسع للمدينة نحو الجنوب‬
‫والغرب غير أن معظمها يعاني اإلهمال وغير مستغلة‪.‬‬
‫د‪ -‬الكثبان الرملية‪:‬وهي تتمركز في الجهة الشمالية وفي الجهة الجنوبية للمدينة وبالتالي فهي تتموقع‬
‫في مسار الرياح الموسمية‪.‬‬
‫ه‪ -‬طبقة المياه السطحية (النز) ‪:‬حيث أنها تغطي مساحات كبيرة من مجال الدراسة وتظهر خاصة في‬
‫الجهة الشمالية والشرقية للمدينة‪.‬‬
‫‪.1‬العوائق البشرية‬
‫أ‪-‬المقابر‪:‬وتتوزع بشكل غير منتظم نوعا ما وتتميز بمساحات واسعة نسبيا وتعتبر عائق من عوائق‬
‫التعمير ‪.‬‬
‫ب‪-‬المناطق العسكرية ‪:‬تتربع المنشآت العسكرية على مساحات شاسعة في المدينة حيث تبلغ مساحتها‬
‫‪001‬هكتار على مستوى المركز الحضري ‪.‬‬
‫ج‪-‬منطقة النشاطات‪:‬وهي المنطقة التي تقع في الجهة الجنوبية للمدينة وتتربع على مساحة ‪000‬‬
‫هكتار‪.‬‬
‫د‪-‬خطوط الكهرباء ذات الضغط العالي وأنبوب الغاز الطبيعي ‪:‬والتي تشكل رواق ذو ارتفاق يقدر‬
‫حوالي ‪0‬كلم تقع جنوب المدينة باتجاه الغرب ‪.‬‬
‫ه‪-‬المعالم التاريخية واألثرية ‪:‬مثل القصر العتيق المصنف وطنيا ومتحف ورقلة الواقعان بوسط المدينة‬
‫الواقعة جنوب المدينة والتي يجب حمايتها وترميمها مع العلم ان المخطط‬ ‫وآثار مدينة سدراته‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير صنفها ضمن القطاع غير القابل للتعمير الشكل رقم (‪. )00‬‬

‫‪106‬‬
107
 ‫خالصة الفصل الثالث‬
‫تم في هذا الفصل عرض التطور التاريخي والسكاني والعمراني للمدينة إضافة إلى الدراسة التحليلية‬
‫التي أظهرت أن مدينة ورقلة‪:‬‬
‫‪ -‬اتبعت نفس أشكال توسع المدن الصحراوية المتمثلة في الشكل التقليدي المتمثل في القصور ثم‬
‫الشكل االستعماري الذي ادخل النمط أالوروبي ذو الطابع الشطرنجي ليأتي في األخير الشكل الحديث‬
‫الذي شهدته المدينة بعد االستقالل والمتمثل في المجمعات السكنية الجديدة‪.‬‬
‫‪ -‬تعتبر المدينة قطبا اقتصاديا هاما أدى إلى تشكله كمركز جذب للسكان من البلديات المجاورة ومن‬
‫خارج الوالية ‪،‬هذا التوافد اثر على أنسجتها وشكلها وزاد من حدة الطلب على العقار‪.‬‬
‫‪-‬جغرافية المنطقة وسهولة التضاريس جعال المنطقة مهيئة للتعمير واستهالك العقار مما أدى إلى نفاذ‬
‫األراضي المخصصة للتعمير في فترة وجيزة(‪90‬سنوات) بدل الفترة المحددة قانونا(‪99‬سنة) نتج عنه‬
‫مراجعة مخططها التوجيهي للتهيئة والتعمير وهو ما سنتعرض إليه في الفصل المقبل من خالل معرفة‬
‫اآلليات القانونية المستهلكة للعقار وتحليلها‪.‬‬

‫‪108‬‬
 ‫آليات استهالك العقار الحضري‬

‫مقدمة‬

‫أوال ‪:‬اآلليات القانونية‬

‫‪ .1‬اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير‬

‫‪ .2‬اللحنة التقنية الوالئية للسكن‬
‫‪ .3‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‬
‫‪ .4‬الوكالة العقارية الوالئية‬
‫‪ .5‬التعاونيات العقارية‬
‫‪ .6‬شهادة الحيازة‬

‫ثانيا ‪:‬اآلليات غير القانونية‬

‫‪ .1‬تحويل السلطات المحلية لعقارات حضرية لتوفير أرضيات لبرامج مختلفة غير مطابقة‬
‫ألدوات التهيئة والتعمير‬
‫‪.2‬استيالء المواطنين على عقارات أمالك الدولة ( السكن العشوائي)‬

‫خالصة الفصل‬

‫خالصة الجانب التطبيقي‬

‫‪73‬‬
 ‫آليات استهالك العقار الحضري‬

‫مقدمة‬
‫يمثل العقار في الجزائر أحد الملفات الشائكة والساخنة تتجاذبه قوى متصارعة على هذا الريع الذي‬
‫يمثل عصب االقتصاد بينما تعمل أطراف موضوعية إلخضاعه إلجراءات تتوفر على حد أدنى من‬
‫قواعد الشفافية والوضوح‪،‬فرغم كونه احد أهم عناصر التنمية الحضرية المستدامة حيث يعتمد توسع‬
‫المدن على رقعة األرض التي تمتد عليها ‪ ،‬إال أن الطبيعة القانونية لهذه األراضي من حيث ملكيتها‬
‫واستخدامها ‪ ،‬قد تضع رغبات المالكين لها في وضع معارضـة مع أهداف أدوات التهيئة والتعمـيـر‬
‫أو تصبح محل مضاربة ‪،‬ولهذا كان من الضروري أن يوفر التشريع آليات استهالكه ‪،‬بما يخدم‬
‫مصلحة المدينة والمجتمع والتنمية ويضمن التوجيه والتحكم في نمو المدينة‪،‬وهو ماسنتعرض له في‬
‫دراستنا لهذا الفصل‪.‬‬

‫‪109‬‬
 ‫أوال‪:‬اآلليات القانونية ( االستهالك الشرعي)‬
‫‪-2‬اللجان التقنية الوالئية‬
‫تالقي السياسة العقارية األمرين في المدينة الجزائرية من تعدد األجهزة الرسمية المعنية التي تؤثر سلبا‬
‫أو إيجابا في تعاطيها مع العقار الحضري ‪ ،‬لدرجة تصل إلى االزدواجية أحيانا والى التضارب أحيانا‬
‫كثيرة ‪ ،‬وذلك من خالل القرارات اإلدارية التي تصدرها تلك الجهات بدون الرجوع إلى األجهزة‬
‫األخرى ‪ ،‬أو من عدم استشارة القطاع الخاص المتأثر بها ‪ ،‬أو من خالل التطبيق غير العادل وغير‬
‫المتساوي لهذه القرارات مما يؤدي إلى خلق ضبابية وتخوف وأحيانا إلى إحجام ‪ ،‬وبالتالي يؤثر ذلك‬
‫سلبا على السياسة العقارية والعمرانية المتبعة في التنمية‪.‬‬
‫ولتوحيد هذه األجهزة والمتدخلين وإحكام التنسيق فيما بينها والتشاور للوصول إلى قرار موحد أنشاء‬
‫المشرع لجان تقنية والئية المركزية يتحدد إقليمها ومفعولها على الحدود اإلدارية للوالية فمنها من‬
‫يصدر بمراسيم تنفيذية كالمرسوم التنفيذي ‪ 000/60‬المؤرخ في ‪ 0660/00/00‬والذي يحدد كيفيات‬
‫تطبيق صالحيات الوالي في مجال التنسيق بين المصالح والمؤسسات العمومية الموجودة في الوالية‬
‫ومراقبة ذلك أو بقرارات وزارية ومنها بتعليمات مابين الوزارات ومنها بقرارات والئية‪ ،‬هذا وتعد‬
‫اللجان بمثابة تشكيل الوزارات لكل حكومة‪ ،‬إذ ال يمكن أن يقوم رئيس الوزراء بالمهام كلها دون تعيين‬
‫الوزراء وتحديد مهامهم ثم قيام كل وزير بتعيين المدراء العامين وبقية الهيكل اإلداري حسب مقتضيات‬
‫وحاجات كل وزارة‪،‬وسنتطرق في بحثنا بداية الى إحدى اآلليات القانونية في استهالك العقار الحضري‬
‫وهي اللجان التقنية الوالئية لنوضح إنشائها ومهامها وعملها وعالقتها باستهالك العقار الحضري‪ ،‬ومن‬
‫هو صاحب القرار فيها ؟‬
‫‪.2.2‬اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير ‪:‬إن ديناميكية وحيوية أي مجال حضري‪ ،‬ال يكتمل إال‬
‫بخلق العديد من الوظائف المتميزة والمتباينة والتي ترتبط ارتباطا مباشرا بالهيكل الحضري القائم‬
‫بطريقة منسجمة ونظام وظيفي أكيد‪ ،‬وهذا ال يتم إال بخلق نوع من التنسيق والتوافق بين التجهيزات‪.‬‬
‫ولتوفير وعاءات عقارية لهذه التجهيزات انشأ المشرع لجنة والئية تضم عدة مصالح لها عالقة بالعقار‬
‫الختيار أرضياتها وضمان انجازها‪،‬أطلق عليها تسمية اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ .2.2.2‬إنشائها‬
‫أنشئت بتعليمة وزارية صادرة عن وزارة التجهيز تحت رقم ‪ 000‬بتاريخ ‪00‬افريل ‪( 0660‬انظر‬
‫الملحق رقم ‪ )10‬وكانت تدعى لجنة اختيار األراضي قبل صدور قانون التهيئة والتعمير بتاريخ‬
‫‪ 0661/00/10‬ونظرا لنقص المخططات العمرانية في تغطية المجال العمراني وقصور بعضها وتدني‬
‫كفاءتها أنشئت هذه اللجنة ورغم طابعها الضرفي المنشاة ألجله ‪،‬إال انه وبعد مرور ‪ 06‬سنة من‬
‫إنشائها إال أنها مازالت تلعب دورها في مجال توفير العقار للتجهيزات والبرامج التنموية المختلفة‪،‬وفي‬
‫ميدان التهيئة والتعمير وقد كانت لهذه اللجنة دور كبير في اختيار عدة أرضيات لمشاريع هامة كاختيار‬
‫‪110‬‬
‫أرضية المدينة الجديدة لحاسي مسعود بمنطقة وادي المرعى ‪،‬التي تتربع على أرضية تقدرب‬
‫‪0000‬هكتار‪ ،‬وكذلك اختيار أرضية منطقة النشاطات لمدينة ورقلة ببلدية حاسي بن عبد اهلل التي تتربع‬
‫على مساحة‪011‬هكتار بتاريخ‪. 0116/10/00‬‬
‫‪ .1.2.2‬مهامها‬

‫‪ ‬توفير األوعية العقارية للتجهيزات والبرامج التنموية المختلفة‪.‬‬

‫‪ ‬فحص مدى انسجام ومالئمة المشروع مع أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ ‬التحقق من مالئمة واندماج المشروع وعالقته مع التجهيزات األخرى الموجودة وتأثيره على‬
‫الشبكات الموجودة ‪.‬‬
‫‪ ‬تامين حق بناء األرضية وانسجامها مع طبيعة األرض‪.‬‬
‫‪ ‬فحص كل المشاريع الوطنية والجهوية والمحلية‪.‬‬
‫‪ ‬تعطي رأيها التقني في طلبات التحصيصات وطلبات البناء والهدم‪.‬‬
‫‪ ‬تقترح كل أشكال التعمير وتعطي البديل آلجل التنمية التي تتوافق مع التهيئة العمرانية للوالية ومع‬
‫الديناميكية اإلقليمية‪.‬‬
‫‪ ‬تلفت انتباه الدولة والجماعات المحلية المتعلقة بأشكال التعمير الغير متوافقة والغير مالئمة‪.‬‬
‫‪ ‬تعطي رأيها التقني في محتوى دراسات التهيئة والتعمير والمشاركة فيها ‪.‬‬
‫‪ ‬تعلم المواطن وتوعيه وذلك بتنظيم أيام دراسية على المشاريع ذات الجاذبية العامة ‪.‬‬

‫‪ .0.2.2‬وتتكون هذه اللجنة من الشكل رقم (‪)00‬‬

‫‪ ‬الوالي رئيسا أو ممثل عنه‬

‫‪ ‬مدير التعمير والبناء عضوا‬
‫‪ ‬مدراء المصالح التقنية أعضاء‬
‫‪ ‬رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني‬
‫صاحب المشروع‬ ‫‪‬‬

‫وما يالحظ على عمل هذه اللجنة انه بداعي استفادة الوالية من أي مشروع أو تجهيز بدل توجيهه إلى‬
‫والية أخرى أو إلغائه فانه تمنح له المساحة المطلوبة والموقع المطلوب‪.‬‬

‫‪111‬‬
 ‫شكل رقم (‪)50‬اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير‬

‫مديرية التعمير ( امانة اللجنة)‬ ‫طلبات الهيئات العمومية‬

‫الوالي ( الكتابة العامة)‬

‫صاحب المشروع‬ ‫المديريات التنفيذية‬ ‫رئيس المجلس البلدي المعني‬

‫محضر الموافقة‬

‫مديرية أمالك الدولة‬

‫قرار تخصيص‬

‫المصدر ‪ :‬تعليمة وزارة التجهيز تحت رقم ‪ 000‬بتاريخ ‪00‬افريل ‪0660‬‬

‫‪112‬‬
‫وعند تتبعنا لعمل هذه اللجنة خالل الخماسي ‪ 0116-0110‬الحظنا أنها قامت بتوفير أرضية ل ‪001‬‬
‫تجهيز موزعة حسب الجدول االتي جدول رقم (‪)00‬‬
‫جدول رقم (‪ )22‬عمل اللجنة الوالئية للتهيئة والتعمير خالل الخماسي ‪1113-1117‬‬

‫تاريخ محضر اللجنة‬ ‫المساحة( هكتار)‬ ‫عدد اختيارات األراضي‬ ‫السنة‬

‫‪0110/00/00‬‬ ‫‪00.06‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪000.06‬‬ ‫‪06‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪0110/10/00‬‬

‫‪0110/00/10‬‬

‫‪0110/10/01‬‬ ‫‪001‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪0110/00/00‬‬

‫‪0110/10/10‬‬ ‫‪000‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪0110/10/00‬‬

‫‪0110/10/00‬‬

‫‪0116/10/00‬‬ ‫‪00.00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0116‬‬

‫‪0116/10/00‬‬

‫‪0116/10/00‬‬

‫‪0116/10/10‬‬

‫‪0116/10/00‬‬

‫‪0116/10/00‬‬

‫‪0116/10/00‬‬

‫‪000.00‬‬ ‫‪001‬‬ ‫المجموع‬

‫المصدر ‪ :‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة‪0101‬‬

‫‪113‬‬
 ‫‪ 7.2.2‬عالقة اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير بأدوات التهيئة والتعمير‬
‫وعند إسقاط هذه االختيارات على أدوات التهيئة والتعمير الحظنا مايلي‪ :‬جدول رقم (‪)00‬‬
‫جدول رقم (‪)00‬يبين عدد اختيارات األراضي وعالقتها بأدوات التهيئة والتعمير‬
‫اختيارات عشوائية‬ ‫مخططات تهيئة‬ ‫مخطط شغل األراضي‬ ‫العدد‬
‫‪ 06‬أرضية‬ ‫‪ 00‬أرضية‬ ‫‪ 00‬أرضية‬ ‫‪001‬‬
‫المصدر ‪ :‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة‬
‫باستثناء ‪ 00‬اختيار أرضية المطابق ألداة التهيئة والتعمير المصادق عليها فان ‪ 60‬اختيار هي‬
‫اختيارات عشوائية‪.‬‬
‫‪-‬القفز نحو القطاعات المبرمجة للتعمير‪ ،‬وهي العقارات التي برمجت للتعمير على المدى القصير‬
‫والمتوسط في آفاق ‪01‬سنوات حسب جدول من األولويات ‪،‬الصور (‪.)00،00،01،16‬‬
‫كما الحظنا كذلك انها‪:‬‬
‫‪ -‬وفرت المساحة المطلوبة دون دراستها ‪،‬إذ الحظنا توفير عقارات كبيرة لتجهيزات التتطلب كل‬
‫المساحة الممنوحة (مدرسة الشرطة ‪ 01‬هكتار والمستغل منها ‪.(%01‬‬
‫‪-‬اغلب العقارات ذات طبيعة قانونية ملك للدولة‪.‬‬
‫‪-‬اغلب التجهيزات الموافق عليها في مناطق غير متوفرة بها الشبكات( ماء‪ ،‬كهرباء‪ ،‬صرف صحي‬
‫طرق‪.)...‬‬
‫‪ -‬استنفدت اغلب الجيوب الفارغة بالمدينة‪.‬‬
‫‪ -‬التراعي غالبا في منح العقارات لمختلف الوظائف والتجهيزات للمبادئ األساسية في التخطيط‬
‫بمواقع التجهيزات ‪،‬وعلى سبيل المثال التراعي أن تكون المسافة المقطوعة للوصول إلى المدرسة‬
‫قصيرة لتلميذ المرحلة االبتدائية وأطول مسافة للتلميذ في المرحلة الثانوية ‪،‬أو بالنسبة لمستشفيات‬
‫األمراض المعدية والوبائية إذ تتخذ مواقع منعزلة نسبيا ‪،‬ويراعى في مواقع وحدات الخدمات التي تقدم‬
‫لكبار السن أن تكون قريبة لمسكنهم قدر اإلمكان‪.‬‬
‫أما مراكز الشرطة واألمن فتكون موزعة بالتساوي على أحياء المدينة مع مراعاة الوجود المكثف‬
‫للقوات والخدمات األمنية في مناطق المشكالت ونقاط الجريمة الساخنة وهو مايعكس تماما عمل هذه‬
‫اللجنة إذ أحصينا ‪ 10‬تجهيزات تابعة لألمن في مخطط واحد نظرا للطبيعة العقارية القانونية ألرضية‬
‫هذه المنطقة‪.1‬‬
‫‪-‬غياب الوظيفة الترفيهية ‪،‬إذ لوحظ انه منذ بداية عمل اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير فان‬
‫العقارات المخصصة للتنزه والترويح عن النفس في المدينة ( ساحات عمومية ‪،‬مساحات خضراء‬

‫‪ 1‬مخطط منطقة التجهيزات لبلدية ورقلة‬

‫‪114‬‬
‫ساحات لعب األطفال ‪ )...‬لم تمنح لمستغليها رغم وجودها في جميع المخططات ‪،‬بل تنجز مباشرة من‬
‫احد المتدخلين سواء مديرية التعمير والبناء أو مديرية السكن ‪،‬أو مصالح البلدية ‪،‬أو ديوان الترقية‬
‫والتسيير العقاري ‪،‬بل عادة تحول عن االستخدام الوظيفي لها أو تتعرض إلى البناء العشوائي ‪،‬مما‬
‫يعني أن اللجنة في منحها للعقارات تخص العقارات المبنية إما العقارات األخرى فال تتطرق لها‪.‬‬
‫‪7.2.2‬المكانةالجهوية للمدينة كعاصمة للجنوب الشرقي ودورها في استهالك عقارها الحضري‬

‫ويتضح ذلك من العدد الهائل للتجهيزات ذات البعد الجهوي (الجنوب الشرقي للوطن) التي تحتويه‬
‫المدينة ‪،‬وقد أحصينا منذ سنة‪ 0110‬توفير اللجنة ل‪ 00‬عقار للمديريات والهيئات ذات البعد الجهوي‬
‫بمساحة إجمالية‪60885‬هكتار حيث ساهمت هذه التجهيزات في استهالك عقار المدينة‪،‬وهو مايوضحه‬
‫)‪8‬‬ ‫الجدول رقم (‬
‫جدول رقم (‪)65‬يبين العقارات الممنوحة للتجهيزات ذات البعد الجهوي بمدينة ورقلة‬
‫المساحة‬ ‫تاريخ محضر‬ ‫اسم التجهيز‬ ‫العدد‬
‫بالهكتار‬ ‫اللجنة‬
‫‪086381‬‬ ‫‪8005/01/06‬‬ ‫المديرية الجهوية للتجارة‬ ‫‪06‬‬
‫‪086562‬‬ ‫‪8001/66/01‬‬ ‫المديرية الجهوية للعمل‬ ‫‪08‬‬
‫‪080115‬‬ ‫‪8001/66/01‬‬ ‫الوكالة الجهوية للتشغيل‬ ‫‪05‬‬
‫‪086823‬‬ ‫‪8001/66/01‬‬ ‫الديوان الجهوي للسقي وصرف المياه‬ ‫‪0.‬‬
‫‪088031‬‬ ‫‪8001/02/02‬‬ ‫المديرية الجهوية للجمارك‬ ‫‪03‬‬
‫‪086302‬‬ ‫‪8001/06/8.‬‬ ‫المديرية الجهوية للبيئة‬ ‫‪01‬‬
‫‪08565.‬‬ ‫‪8060/02/61‬‬ ‫المديرية الجهوية لمسح األراضي‬ ‫‪02‬‬
‫‪08801.‬‬ ‫‪8003/66/85‬‬ ‫المفتشية الجهوية لشرطة الجنوب الشرقي‬ ‫‪02‬‬
‫‪086210‬‬ ‫‪8003/66/85‬‬ ‫المصلحة الجهوية للوسائل التقنية للشرطة‬ ‫‪01‬‬
‫‪083.15‬‬ ‫‪8001/66/01‬‬ ‫مصلحة جهوية للبحث العملياتي‬ ‫‪60‬‬
‫‪06‬‬ ‫‪8001/66/01‬‬ ‫مصلحة جهوية للشرطة القضائية‬ ‫‪66‬‬
‫‪0858.2‬‬ ‫‪668001/01‬‬ ‫الوكالة الجهوية للديوان الوطني للتطهير‬ ‫‪68‬‬
‫‪881615‬‬ ‫‪8003/66/85‬‬ ‫معهد جهوي متخصص في التكوين المهني‬ ‫‪65‬‬
‫‪68218‬‬ ‫‪8001/66/01‬‬ ‫المخبر الجهوي للشرطة العلمية والتقنية‬ ‫‪6.‬‬
‫‪08311‬‬ ‫الفرع الجهوي للصندوق الوطني لمعادلة الخدمات االجتماعية ‪8003/66/85‬‬ ‫‪63‬‬
‫‪08565.‬‬ ‫‪8060/08/83‬‬ ‫المديرية الجهوية للميزانية‬ ‫‪61‬‬
‫‪08600‬‬ ‫‪8060/03/62‬‬ ‫المخبر الجهوي للجزائرية للمياه‬ ‫‪62‬‬
‫‪085381‬‬ ‫‪8001/06/8.‬‬ ‫المخبر الجهوي للقياسات القانونية‬ ‫‪62‬‬
‫‪088218‬‬ ‫‪8060/03/62‬‬ ‫المفتشية الجهوية للمصالح الجبائية‬ ‫‪61‬‬
‫‪088..3‬‬ ‫‪8066/01/08‬‬ ‫المديرية الجهوية للضرائب‬ ‫‪80‬‬
‫‪086321‬‬ ‫‪8066/01/08‬‬ ‫المفتشية الجهوية للعمران‬ ‫‪86‬‬
‫‪083.00‬‬ ‫‪8060/02/61‬‬ ‫مركز جهوي للتحاليل الفيزيو كميائية‬ ‫‪88‬‬
‫‪32.01‬‬ ‫المجموع‬

‫‪115‬‬
 ‫من خالل معطيات الجدول اتضح أن كون مدينة ورقلة عاصمة للجنوب الشرقي أدى ذلك إلى توطين‬
‫عدة تجهيزات ومنشآت ذات بعد إقليمي وبالمقابل زادت من عملية استهالك عقارها الحضري‪،‬حيث‬
‫قدرت المساحة اإلجمالية التي استهلكتها التجهيزات الجهوية ‪ 01.00‬هكتــار من مجـموع ‪00.00‬‬
‫هكتــار‪1‬هي المساحـة المخصـصة لمنطقـة التجهيــزات للمدينـة شكـــل رقم(‪)06‬‬
‫أي بنسبة ‪. % 00.00‬‬
‫شكل رقم (‪ )06‬يبين نسبة التجهيزات الجهوية مقارنة بمنطقة التجهيزات‬

‫منطقة التجهيزات ‪3.,..‬‬ ‫مساحة التجهيزات الجهوية (هكتار) ‪.0,.3‬‬

‫‪28%‬‬

‫‪71.75%‬‬

‫المصدر‪ :‬من إعداد الباحث بموجب نتائج الدراسة‬

‫‪ .3.2.2‬أهمية الطبيعة القانونية في استهالك العقار الحضري‬
‫حيث أن ملكية األرض تلعب دورا في توجيه نمو مدينة ما ‪،‬وذلك من خالل رفض أو معارضة مالك‬
‫العقارات بيع عقاراتهم أو التنازل عليها‪ ،‬وخاصة العقارات المبرمجة للتعمير طبقا ألدوات التهيئة‬
‫والتعمير مع استفادتهم من مرونة السياسة العقارية الحالية بداية بالقانون ‪ 00/61‬المؤرخ في‬
‫العقارات ذو‬ ‫‪0661/00/00‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬مما يحول اهتمام السلطات إلى استهالك‬
‫الطبيعة القانونية ملك للدولة النجاز البرامج المختلفة ودفع المسيرة التنموية تجنبا لإلجراءات القضائية‬
‫الطويلة المتعلقة بنزع الملكية التي هي طريقة استثنائية الكتساب أمالك أو حقوق عقارية الهدف منها‬
‫تحقيق النفع العام ‪ ،‬مما يؤدي إلى اتخاذ المدينة شكال معينا في نموها والى عدم التطبيق األحسن‬
‫لمخططات التعمير ‪.‬‬
‫وهو مايفسر التوسع الحالي للمدينة نحو الجهة الغربية للطبيعة القانونية للعقار الذي تعود ملكيته للدولة‬
‫شكل رقم(‪.)01‬‬

‫‪ 1‬مخطط التهيئة لمنطقة التجهيزات لبلدية ورقلة‬

‫‪116‬‬
117
‫والمتمعن في إحصائيات نزع ملكية العقارات للخواص من اجل انجاز برامج تنموية بمدينة ورقلة‬
‫الجدول رقم (‪00‬و‪ )00‬يالحظ قلتها حيث ال تتعدى ‪ 00‬عملية ‪1‬خالل ‪ 16‬سنوات األخيرة منها ‪01‬عقار‬
‫نزعت ملكيته و‪ 00‬في طور انجاز عملية نزع الملكية وهو مايفسر تحاشي المسؤولين في القيام بهذه‬
‫العملية لبطء إجراءاتها وخاصة منها القضائية وللمدة الزمنية التي تستهلكها العملية ‪،‬إذ الحظنا وجود‬
‫عمليات تفوق ‪ 10‬سنوات ولم تنتهي بعد إجراءاتها مع العلم إن معدل الفترة الزمنية النتهاء عملية نزع‬
‫ملكية عقار تابع للخواص تقارب ‪ 10‬سنوات الشيء الذي أدى إلى عدم التطبيق الحسن لمخططات‬
‫شغل األراضي المصادق عليها‪ ،‬وبقاء تجهيزات ذات منفعة عمومية دون انجاز وبالتالي بناؤها من‬
‫طرف مالكها فوضويا لعلمهم باستحالة الحصول على رخصة البناء‬
‫كما الحظنا انجاز بعض المشاريع دون استيفاء شروط نزع الملكية وخاصة المتمثل منها في التعويض‬
‫القبلي لصاحب العقار كما ينص عليه القانون‪ 60/00‬المؤرخ في ‪0660/10/00‬وبقاء بعض المشاريع‬
‫أطالل نتيجة لجوء أصحاب العقارات إلى المحاكم لتوقيف األشغال لعدم حصولهم على مقابل عقاراتهم‪.‬‬

‫‪ 1‬مكتب نزع الملكية بمديرية التنظيم والشؤون العامة لوالية ورقلة جولن ‪8066‬‬

‫‪118‬‬
 ‫الجدول رقم (‪ )27‬التجهيزات المستفادة من نزع ملكية عقارات النجازها خالل الفترة ‪-0221‬‬
‫‪ 0212‬ببلديتي ورقلة والرويسات‬

‫بلدية ورقلة‬

‫تاريخ نهاية نزع‬ ‫تاريخ بداية‬ ‫العملية‬ ‫طبيعة التجهيز‬ ‫العدد‬

‫الملكية‬ ‫نزع الملكية‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز أكمالية‬ ‫‪95‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز أكمالية‬ ‫‪99‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز بئر مائي‬ ‫‪90‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫توسيع طريق عمومي‬ ‫‪92‬‬
‫‪9991‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مدرسة ابتدائية‬ ‫‪91‬‬
‫‪9997‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مجمع مدرسي‬ ‫‪90‬‬
‫‪9997‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫توسيع طريق‬ ‫‪97‬‬
‫‪9991‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز فرع بلدي‬ ‫‪90‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز فرع بلدي‬ ‫‪90‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز مركب رياضي‬ ‫‪59‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9995‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز بئر مائي‬ ‫‪55‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مجمع مدرسي‬ ‫‪59‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫فتح طريق‬ ‫‪50‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مجمع مدرسي‬ ‫‪52‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫تهيئة القطب الجامعي‬ ‫‪51‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مرافق عمومية‬ ‫‪50‬‬
‫‪9997‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مرافق عمومية‬ ‫‪57‬‬
‫‪9991‬‬ ‫‪9999‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مرافق عمومية‬ ‫‪50‬‬
‫‪9997‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز محطة صرف المياه‬ ‫‪50‬‬
‫‪/‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز شبكة تطهير‬ ‫‪99‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز محول كهربائي‬ ‫‪95‬‬
‫المصدر مديرية التنظيم والشؤون العامة لوالية ورقلة‬

‫‪119‬‬
 ‫اجلدول رقم (‪ )23‬بلدية الرويسات‬

‫نهاية العملية‬ ‫بداية العملية‬ ‫العملية‬ ‫التجهيز‬ ‫العدد‬

‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫انجاز ثانوية‬ ‫‪95‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫انجاز أكمالية‬ ‫‪99‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫انجاز طريق مزدوج‬ ‫‪90‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫انجاز قناة الضخ‬ ‫‪92‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫انجاز سوق يومي‬ ‫‪91‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫انجاز فرع بلدي‬ ‫‪90‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مدرسة ابتدائية‬ ‫‪97‬‬
‫‪9992‬‬ ‫‪9999‬‬ ‫اتنهت‬ ‫انجاز قاعة عالج‬ ‫‪90‬‬
‫‪9997‬‬ ‫‪9992‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز سوق يومي‬ ‫‪90‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫توسيع طريق‬ ‫‪59‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫في طور نوع الملكية‬ ‫شق طريق‬ ‫‪55‬‬
‫‪9997‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز ملعب مابيكو‬ ‫‪59‬‬
‫‪9992‬‬ ‫‪9999‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مدرسة ابتدائية‬ ‫‪50‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫انتهت‬ ‫توسيع طريق‬ ‫‪52‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫توسيع طريق‬ ‫‪51‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫فتح شارع‬ ‫‪50‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫توسيع شارع‬ ‫‪57‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫انتهت‬ ‫توسيع شارع‬ ‫‪50‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز اكمالية‬ ‫‪50‬‬
‫‪9990‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫انتهت‬ ‫انجاز مجمع مدرسي‬ ‫‪99‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجازمحطة ضخ‬ ‫‪95‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز طريق‬ ‫‪99‬‬
‫‪/‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز طريق‬ ‫‪90‬‬
‫‪9991‬‬ ‫في طور نزع الملكية‬ ‫انجاز طريق‬ ‫‪92‬‬
‫المجموع‬
‫المصدر مديرية التنظيم والشؤون العامة لوالية ورقلة‬

‫وتجدر اإلشارة أن المدة التي تستغرقها عملية نزع العقارات تخضع الى عوامل عدة منها ‪:‬‬
‫*طبيعة المشروع‬
‫إذا كان المشروع ذو حجم كبير( شق وفتح طرقات ومشاريع صرف المياه المستعملة) التي تنجز على‬
‫مسافات طويلة وتشتمل على عدة عقارات وبالتالي على عدة مالك‪،‬يطيل من عملية نزع العقارات‬
‫لفائدة المنفعة العامة على عكس وجود مالك واحد لعقار مبرمج عليه تجهيز فان ذلك يسرع من‬
‫إجراءات نزع الملكية‪.‬‬

‫‪120‬‬
 ‫* موقع المشروع ( حضري أو ريفي)‬
‫إذ أن وجود المشروع المراد انجازه على عقار منزوع الملكية في منطقة ريفية يسهل العملية لشساعة‬
‫العقارات الريفية على عكس العقارات الحضرية التي تتميز بتعدد المالكين في حيز صغير‪.‬‬
‫* طبيعة العقار‬
‫وما يشتمله من مباني آو أساسات آو غابة يطيل عمل المحافظ المحقق على عكس كونها ارض بيضاء‬
‫ذات قيمة سوقية وتقييم واحد‬
‫‪ -‬وينبغي اإلشارة أن التساؤل يبقى مطروح حول التجهيز الموجه للمنفعة العامة من حيث وجوده في‬
‫مخطط شغل األراضي المصادق عليه والمنشور لإلشهار مدة ‪ 09‬يوم ( شهرين) بمقر المجلس الشعبي‬
‫البلدي كما تنص عليه المادة‪ 59‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 570/05‬المؤرخ في ‪ 5005/91/90‬المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬وصاحب العقار على علم مسبق باالستخدام الموجه له عقاره طبقا لمخطط شغل األراضي‬
‫ومابين لجنة اختيار األراضي التي تختار العقار النجاز التجهيز الموجه للمنفعة العامة في غياب أي‬
‫إشهار لالستخدام الموجه له وفي غياب ودون علم صاحبه‪.‬‬
‫ومثال ذلك وجود أرضية مخصصة لالستعمال السكني في مخطط شغل األراضي ‪،‬ونظرا لعدم تمكن‬
‫مالكها من بنائها لعدة أسباب مختلفة ‪،‬فان لجنة التهيئة والتعمير في حالة إيجاد القطعة فارغة ونظرا‬
‫لحاجة إحدى الهيئات النجاز تجهيز معين( محول كهربائي ‪،‬مكتبة بلدية ‪،‬قاعة عالج ‪)....‬فانها تختار‬
‫تلك األرضية وتباشر عملية نزع الملكية‪ ،‬وهي بعض الحاالت المطروحة ببلدية ورقلة وهو ما‬
‫يتعارض والسياسة العمرانية‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬سهولة المعامالت العقارية‬
‫إن من األسباب التي تؤدي بالمسؤولين إلى التوجه إلى العقار الحضري ملك للدولة هي سهولة جميع‬
‫التصرفات القانونية الواردة على هذا العقار ‪،‬سواء كانت منصبة على حق الملكية أو على عنصر من‬
‫عناصرها ( االنتفاع واالستعمال واالستغالل واالمتياز ) أو على الحقوق التبعية كالرهون الرسمية‬
‫واالمتيازات ‪،‬وكذا الحصول على الرخص ( بناء وتجزئة ) ورغم تعدد المتدخلين فان قصر المدة‬
‫يعتبر عامال مهما بالمقارنة مع التوجه للعقار ذو الطبيعة العقارية ملك للخواص‪.‬‬

‫‪121‬‬
 ‫شكل رقم (‪)95‬‬
‫مراحل عملية نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية‬

‫في حالة التراضي‬ ‫في حالة عدم التراضي‬

‫‪ -‬توضيح بكون التسوية الودية أدت إلى نتائج سلبية‬

‫تسوية ودية دون اللجوء لمراحل نزع الملكية‬ ‫المرحلة األولى‬

‫فتح التحقيق المسبق للتصريح بالمنفعة العمومية‬
‫(تعيين لجنة من ‪ 20‬محققين تكون أسماؤهم مدرجة في الجريدة الرسمية)‬

‫المرحلة الثانية‬
‫قرار التصريح بالمنفعة العمومية‬
‫‪ -‬صاحب المشروع هو من يبلغ المالك بعملية نوع الملكية‬

‫المرحلة الثالثة‬
‫قرار تعيين المحافظ المحقق( محافظ التحقيق الجزئي)‬
‫بقرار من الوالي‬
‫‪ -‬تقديم النتائج المتوصل اليها في مدة ‪ 51‬يوم‬
‫‪ -‬تقديم التقرير النهائي بعد ‪ 51‬يوم الموالية مرفق بقائمة المالك ووثائقهم الثبوتية‬
‫‪ -‬يرسل محضر المحافظ المحقق إلى مصالح أمالك الدولة للتقييم‬

‫المرحلة الرابعة‬
‫قرار قابلية التنازل ويوضح فيه‬
‫‪ -‬هوية المالك ‪،‬المساحة المنزوعة ‪ ،‬مشتمالت العقار‪،‬القيمة التجارية‬
‫المقيمة من طرق مصالح أمالك الدولة‬
‫‪ -‬رصد وتحويل القيمة المالية الخاصة بتعويض المواطنين لدى أمين خزينة الوالية‬
‫مع منح مدة شهر للطعن أمام القضاء للمواطنين غير الراضيين بالتقييم‬

‫المرحلة الخامسة‬

‫قرار نزع الملكية‬

‫يصرح فيه الوالي بقرار نزع الملكية‬

‫املصدر‪ :‬القانون‪ 60/00‬المؤرخ في ‪0660/10/00‬‬

‫‪122‬‬
 ‫صورة رقم (‪)16‬تبين منشاة فرقة مكافحة الهجرة غير الشرعية في منطقة بعيدة عن النسيج العمراني‬

‫صورة رقم (‪ )01‬تبين محالت تجارية في منطقة بعيدة عن الشبكات أدى إلى تخريبها بالرغم من‬

‫حداثتها‬

‫‪123‬‬
 ‫صورة رقم (‪ )22‬تبين مكتبة البلدية‬

‫صورة رقم (‪ )21‬تبين مقر مشتلة الغابات‬

‫‪124‬‬
 ‫‪.1‬اللجنة التقنية الوالئية للسكن‬
‫المقدمـــة‬
‫السكن هو أحد المواضيع الكبرى و الشغل الشاغل للدولة وهو ضرورة حتمية ومطلب مستمر لكل‬
‫تجمع حضري مهما كان حجمه‪،‬حيث أن السكن يرتكز على عنصرين أساسيين هما‪ :‬العقار و التمويل‪.‬‬
‫وإذا كان مشكل التمويل في العشرية األخيرة لم يعد مطروحا بالجزائر نظرا لتوفر الموارد المالية‬
‫الالزمة (برنامج مليون مسكن ‪ 0116- 0110‬ومليون مسكن ‪ )0100 -0101‬فإن العقار كان عائقا‬
‫أمام الدولة‪ ،‬وقد شهد البرنامج الخماسي األول تحويل عدة برامج سكنية من بلدية إلى أخرى نظرا‬
‫لغياب الوعاء العقاري لها( ‪ 001‬مسكن من بلدية الرويسات إلى بلدية ورقلة و‪011‬مسكن من بلدية‬
‫‪1‬‬
‫تبسبست الى بلدية تقرت )‬
‫وتعد صيغة الترقية العقارية احد أهم صيغ السكن التي تستهلك وعاءات عقارات حضرية النجاز‬
‫مشاريعها‪،‬وهو ماقام به المشرع من خالل إنشائه للجنة التقنية الوالئية للسكن ‪.‬‬
‫‪ .2.1‬إنشائها‬
‫أنشئت بقرار وزاري مشترك مؤرخ في ‪06‬فبراير ‪ 660‬يحدد شروط التنازل عن العقارات المبنية‬
‫أو غيرالمبنية التي تملكها الدولة والمخصصة النجاز عمليات تعمير أو بناء ‪،‬بحيث يجب أن تكون‬
‫العقارات المبنية أو غير المبنية التي يمكن التماس شراؤها متوفرة فيها الشروط التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬تابعة لألمالك الخاصة للدولة‪.‬‬
‫‪ ‬غير مخصصة أو محتمل تخصيصها إلغراض خدمات أو تجهيزات عمومية‬
‫‪ ‬واقعة في القطاعات الحضرية أو القابلة للعمران ‪ ،‬كما هو محدد في النصوص الخاصة بالتعمير ‪.‬‬
‫‪ ‬وفيما يخص العقارات المبنية‪ ،‬تشمل العقارات المبنية التي ينبغي إعادة تأهيلها واو استعادة أرضيتها‬
‫حسب الشروط التقنية المحددة في دفتر الشروط الخاصة بالمجموعة السكنية المقصودة‪.‬‬
‫‪.1.1‬وتتكون اللجنة التقنية الوالئية للسكن ممايلي‪ ،‬الشكل رقم (‪:)00‬‬
‫‪ ‬األمين العام للوالية ممثل الوالي المختص إقليميا رئيسا‬
‫‪ ‬مدير األمالك الوطنية في الوالية‬
‫‪ ‬المدير المكلف بالتعمير والبناء في الوالية‬
‫‪ ‬المدير المكلف بالتهيئة العمرانية والتخطيط في الوالية‬
‫‪ ‬مدير المصالح الفالحية في الوالية‬
‫‪ ‬مدير التنظيم والشؤون العامة في الوالية ‪.‬‬
‫‪ ‬مدير الري‬

‫‪ 1‬مديرية السكن والتجهيوات العمومية لوالية ورقلة ‪8001‬‬

‫‪125‬‬
 ‫‪ ‬مدير االشغال العمومية‬
‫‪ ‬مدير المناحم والصناعة‬
‫وقد عدلت هذه اللجنة بقرار وزاري مؤرخ في ‪ 10‬افريل ‪ 0110‬بعد استحداث مديرية السكن‬
‫والتجهيزات العمومية وأصبحت هي أمانة اللجنة بدل مديرية التعمير والبناء ثم تالها تعديل أخر للجنة‬
‫بتاريخ ‪( 0100/10/00‬الملحق رقم ‪)11‬‬
‫‪ 0-1‬مهامها‬
‫‪ ‬ضمان اإلشهار لألراضي المتوفرة التابعة لألمالك الخاصة للدولة المخصصة الستيعاب مشاريع‬
‫ترقية عقارية ‪.‬‬
‫‪ ‬البث في كل طلب من الطلبات المقدمة وذلك بعد‪:‬‬
‫‪ ‬إبداء رأيها بشان نوع المشاريع المقدمة وبنيتها ومدى مالئمتها أو مطابقتها للمصلحة العامة‬
‫وبشان ما تطلبه هذه المشاريع من وسائل ‪.‬‬
‫‪ ‬فحص مدى توافقها بالنظر إلى المواقع الملتمس االستفادة منها مع أداة التهيئة التعمير (المخطط‬
‫التوجيهي التهيئة والتعمير ‪ ،‬مخطط شغل األراضي ) أو مع القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫وعند فحصنا للعقارات التي وفرتها للمرقيين العقاريين الحظنا مايلي جدول رقم (‪)00‬‬
‫جدول رقم (‪ )23‬عدد المرقيين وعدد السكنات الموزعة من طرف اللجنة التقنية الوالئية للسكن‬
‫نمط السكن‬ ‫المساحة ( هكتار)‬ ‫عدد السكنات‬ ‫عدد المرقين‬
‫‪ 0160‬مسكن فردي‬ ‫‪00.01‬‬ ‫‪0060‬‬ ‫‪01‬‬
‫‪ 060‬سكن جماعي‬
‫المصدر ‪:‬مديرية السكن والتجهيزات العمومية لوالية ورقلة‬
‫تقوم بمنح عقارات غير مبنية بعيدة عن النسيج العمراني بحجة طبيعتها القانونية المنتمية ألمالك‬
‫الدولة ‪،‬أو أنها تلبي طلبات المرقيين العقاريين في اختيار النمط السكني المطلوب لديهم ( فردي‪ ،‬نصف‬
‫جماعي ‪ ،‬جماعي) وعادة ما يكون هذا متوفر على مسافة بعيدة من النسيج العمراني الموجود مما‬
‫يحدث قطيعة في النسيج العمراني‪ ،‬واستنفاذ العقار الحضري ملك للدولة ويطرح إشكالية توصيل‬
‫الشبكات المختلفة للمشاريع الجديدة ‪،‬وتشجع عملية المضاربة العقارية‪ ،‬شكل رقم (‪.)00‬‬
‫فبدل أن تفرض على المرقيين العقاريين األنماط السكنية الموجودة حسب أدوات التهيئة والتعمير‬
‫المصادق عليها‪ ،‬إال أنها تلبي هذه الطلبات حسب رغبة المرقيين‪.‬كما أنها لم تقم باسترجاع أية عقارات‬
‫لم يقم المرقون العقاريون الذين استفادوا بعقارات النجاز برامجهم السكنية بترخيص منها رغم مرور‬
‫المدة القانونية لذلك‪.‬‬

‫‪126‬‬
 ‫شكل رقم (‪)88‬اللجنة التقنية الوالئية للسكن‬

‫مديرية السكن ( أمانة اللجنة )‬ ‫ملفات المرقيين العقاريين‬

‫الكتــابة العامـــة‬

‫الطاقة والمناجم‬ ‫الري‬ ‫األشغال العمومية‬ ‫التنظيم‬ ‫الفالحة‬ ‫التخطيط‬ ‫التعمير‬ ‫أمالك الدولة‬

‫اآلراء الـــــــتقنيـــــــــــــة‬

‫محضر اللجنة‬

‫الرفض‬ ‫القبول‬

‫يرسل المحضر إلى‬

‫يعاد الملف إلى المرقي العقاري‬ ‫مديرية أمالك الدولة‬

‫عقد البيع والتنازل على العقار‬

‫انجاز الرخص ( بناء ‪،‬تجزئة )‬

‫املصدر‪ :‬قرار وزاري مشترك مؤرخ في ‪0100/10/00‬‬ ‫القيام بالمشــــــــروع‬

‫‪127‬‬
 ‫شكل رقم (‪)10‬مخطط توضيحي لتوزيع مشاريع الترقية العقارية خالل الفترة(‪)1113-1117‬‬

‫حدود المدينة‬

‫مناطق المضاربة‬

‫برامج سكنية‬

‫املصدر‪:‬غوغل ارث‪1121‬‬

‫‪128‬‬
 ‫صورة رقم (‪ )00‬تبين برامج سكنية منجزة بعيدة عن المحيط العمراني بداعي النمط الفردي‬

‫املصدر ‪:‬اجناز الباحث جويلية ‪1121‬‬

‫‪.7.1‬العقار السكني وادوات التعمير‬

‫إن العقارات الواقعة بمخططات شغل األراضي مصادق عليها وتتوفر على الشبكات األساسية‬
‫كالكهرباء والماء والصرف الصحي تستهلك بوتيرة سريعة من طرف المرقيين العقاريين من خالل‬
‫اللجنة التقنية الوالئية للسكن‪ ،‬وذلك راجع لدعم الدولة للعقار السكني الموجه للترقية العقارية حيث يعفى‬
‫المرقي من نسبة ‪1%01‬من ثمن العقار في الهضاب العليا والجنوب وكذا تخفيض نسبة الفائدة للقرض‬
‫البنكي الذي يمكن منحه للمرقي العقاري قصد تمويل انجاز أشغال المشروع‪ ،‬وسرعة الحصول على‬
‫اإلعانة من الصندوق الوطني للسكن أما العقارات األخرى الواقعة بالمخططات غير المصادق عليها أو‬
‫التي لم يشملها التخطيط العمراني فتبقى عرضة للمضاربة العقارية وارتفاع أسعارها أكثر من سعرها‬
‫المنطقي أو العادل‪.‬‬

‫التعليمة رقم ‪ 06‬المؤرخة في ‪ 8066/03/50‬الصادرة عن وزارة السكن والعمران‬ ‫‪1‬‬

‫‪129‬‬
 ‫‪ .0‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‬
‫مقدمة‬
‫لقد اختلفت وتنوعت آليات استغالل العقار الموجه لالستثمار باختالف وتعاقب قوانين االستثمار‬
‫وقوانين المالية المطبقة لها ‪،‬وعلى هذا االختالف المرحلي عرفت هذه العقارات اختالف اآللية المسيرة‬
‫له‪ ،‬فمن لجنة ‪ calpi‬إلى لجنة ‪ calpiref‬وصوال إلى وكالة ‪ aniref‬وقد تزامنت اختالف اآللية مع‬
‫اختالف تسمية عقود هذه العقارات ‪،‬فمن عقد تنازل ( بيع ) إلى عقد امتياز مع إمكانية التنازل إلى عقد‬
‫امتياز ( انتفاع) ‪ ،‬وسنحاول إعطاء لمحة عن هذه اللجان مع التركيز على لجنة ‪CALPIREF‬‬
‫لنشاطها في توزيع العقارات الموجهة لالستثمار‪.‬‬
‫‪ .2.0‬لجنة المساعدة لتعيين وتنمية االستثمار‪CALPI‬‬
‫أنشئت طبقا لتعليمة بين الوزارات رقم ‪ 00‬بتاريخ ‪ 00‬ماي ‪0660‬‬
‫‪ 2.2.0‬مهامها‬
‫‪ ‬ضبط للرصيد العقاري المخصص لالستثمارات في الوالية‬
‫‪ ‬جعل رهن إشارة الجمهور كل االستعماالت الخاصة باإلمكانيات العقارية‬
‫‪ ‬تقديم يد المساعدة للمستثمرين حين مساعيهم للحصول على قطعة ارض أو رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ ‬استالم بعد التحقيق الملفات المقدمة من طرف المستثمرين أنفسهم أو اآلتية من الشباك الالمركزي‬
‫الوحيد لالستثمار‪.‬‬
‫‪ ‬ضبط رزنامة االجتماعات والسهر على المتابعة حسب حجم الطلبات‪.‬‬
‫‪ ‬تضمن مداومة األمانة لإلجابة على كل األسئلة أو احتياجات المستثمرين‪.‬‬
‫‪ 1.0‬الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري (انيراف)‬
‫‪ ‬وهي وكالة ذات طابع مؤسسة عمومية صناعية وتجارية لها فروع إقليمية عبر واليات الوطن ‪،‬وقد‬
‫أنشئت طبقا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 006/10‬الموافق ل‪ 0110/10/00‬وقد أسندت إليها مهمة تسيير‬
‫والترقية والوساطة والضبط العقاري على كل مكونات حافظة العقار االقتصادي العمومي وتنحصر‬
‫اختصاصات فيما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬تسيير حافظتها العقارية وترقيتها بهدف تثمينها في إطار ترقية االستثمار‪.‬‬
‫‪ ‬المالحظة فيما يخص العقار االقتصادي العمومي وتقديم المعلومات للهيئة المقررة المختصة محليا‬
‫حول العرض والطلب العقاري وتوجهات السوق العقارية وآفاقه‪.‬‬
‫‪ ‬إبراز السوق العقارية الحرة الموجهة لالستثمار‪.‬‬
‫‪ ‬نشر المعلومات حول األصول العقارية والوفرة العقارية ذات الطابع االقتصادي وتتولى ترقيتها لدى‬
‫المستثمرين‪.‬‬

‫‪130‬‬
‫‪ ‬وضع بنك معلومات يجمع العرض الوطني حول األصول العقارية واألوعية العقارية ذات الطابع‬
‫االقتصادي مهما كانت طبيعتها القانونية ‪.‬‬
‫‪ ‬القيام بكل العمليات المنقولة أو العقارية أو المالية أو التجارية المتصلة بنشاطها وإبرام العقود‬
‫واالتفاقيات المتصلة بها‪.‬‬
‫‪ ‬تطوير المبادالت مع المؤسسات والمنظمات المماثلة والمرتبطة بنشاطها‪.‬‬
‫وقد منحت حق االمتياز بالنسبة ل ‪ 00‬عقارا‪ ،‬موزعة عبر كامل التراب الوطني‪ ،‬وذلك بتنظيم‬ ‫‪‬‬
‫‪ 00‬عملية للمزاد العلني منذ انطالق العمل بالتدابير الجديدة ابتداء من شهر أكتوبر من سنة ‪.0116‬‬
‫وتتوفر الوكالة حسب اإلحصائيات األولية المقدمة من هذه األخيرة على ‪ 000‬عقار صناعي منح‬
‫‪1‬‬
‫االمتياز الخاص به‪ ،‬في انتظار نشر العقارات التي هي في قيد الدراسة‪.‬‬
‫‪ 0.0‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار (‪.)CALPIREF‬‬
‫أسست لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار بموجب المرسوم‬
‫التنفيذي رقم‪ 10‬ـ ‪ 001‬المؤرّخ في ‪ 00‬أبريل سنة ‪ 0110‬المتضمن تنظيمها وتشكيلتها وسيرها‪.‬‬
‫يرأس لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبـط العقار‪ ،‬الوالي أو ممثل عنه‬
‫و تضم جميع القطاعات المعنية‪.‬‬
‫وقد عدلت بتاريخ ‪ 0101/10/00‬لتصبح مديرية الطاقة والمناجم هي أمانة اللجنة بدل الكتابة العامة‪.‬‬
‫الشكل رقم (‪)11‬‬
‫‪ .2.0.0‬مهامها‬
‫‪ ‬إنشاء بنك معلومات حول العرض العقاري على مستوى الوالية‪.‬‬
‫‪ ‬مساعدة المستثمرين في تعيين األراضي المناسبة إلقامة مشاريعهم االستثمارية‪.‬‬
‫‪ ‬المساهمة في ضبط العقار الموجه لالستثمار واستعماله العقالني‪.‬‬
‫‪ ‬تقييم شروط سير السوق العقارية المحلية‪.‬‬
‫‪ ‬اقتراح إنشاء مناطق صناعية أو مناطق نشاطات جديدة‪.‬‬
‫‪ ‬ضمان متابعة إقامة و إنجاز المشاريع االستثمارية وتقييمها‪.‬‬
‫‪ .1.0.0‬إجراءات الحصول على قطعة أرض الستقبال االستثمارات ‪.‬‬
‫يقدم كل مرشح لالستفادة من قطعـة أرض لالستثمار‪،‬طلبا إلى الوالي المختص إقليميا يكون مرفقا‬
‫بملف من ‪ 00‬نسخة يشمل خاصة دراسة تقنية و اقتصادية‪ ،‬تدرس اللجنة طلبات تعيين األراضي التي‬
‫من شأنها استقبال مشاريع استثمارية و تفصل فيها في أجل أقصاه ثالثون (‪)01‬يوما‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جريدة اخلرب العدد ‪ 0600‬بتاريخ ‪0101/10/16‬‬

‫‪131‬‬
‫ونظرا ألهمية هذه اآللية في استهالك العقار الحضري نظرا للعقارات الهائلة التي تمنحها للمستثمرين‬
‫في انجاز وحداتهم الصناعية (أقصى مساحة منحت قدرت ب‪ 00.00‬هكتار) ورغم قلة المشاريع التي‬
‫منحتها هذه اللجنة بمدينة ورقلة ولتوضيح عمل هذه اآللية قمنا بتتبع عملها باإلقليم المجاور لمدينة‬
‫ورقلة ونقصد به إقليم وادي ريغ( تقرت – تماسين‪-‬المقارين) وهي المدن الواقعة بمحاذة الطريق‬
‫الوطني رقم ‪.10‬‬
‫الشكل رقم (‪ )17‬مخطط توضيحي للمتدخلين في عمل لجنة ‪calpiref‬‬

‫مديرية المؤسسات الصغيرة‬

‫والمتوسطة (أمانة اللجنة)‬ ‫طلبات المستثمرين‬

‫الكتابة العامة‬

‫المديريات التنفيذية‬ ‫رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني‬

‫اآلراء التقنــــية‬

‫اآلراء التقنــــية‬

‫محضر اللجنة‬
‫(‪30‬يوم)‬

‫الرفض‬ ‫القبول‬
‫مديرية أمالك الدولة‬
‫يرسل المحضر إلى‬

‫يعاد الملف للمستثمر‬

‫عقد تخصيص للعقار‬

‫انجاز رخصة البناء‬

‫القيام بالمشروع‬

‫المصدر‪ :‬المرسوم التنفيذي رقم‪ 10‬ـ ‪001‬‬

‫‪132‬‬
 ‫وخالل فحصنا لنتائج عمل هذه اللجنة ابتدءا من ‪ 0110 /10/10‬إلى غاية ‪ 0101 /10/01‬اتضح أنها‬
‫وافقت على ‪ 00‬مشروع استثماري بالوالية من ‪ 000‬مشروع تقدم للجنة وكلها واقعة بالطريق الوطني‬
‫رقم ‪ 10‬جدول رقم (‪.)00‬‬
‫جدول رقم ‪ 00‬عدد العقارات المنوزعة من طرف بجمة ‪calpiref‬خالل الفترة (‪)1121-1113‬‬

‫تاريخ انعقاد‬ ‫مساحة‬ ‫موقع‬

‫المالحظات‬ ‫تعيين المشروع‬ ‫الرقم‬
‫اللجنة‬ ‫المشروع(هكتار)‬ ‫المشروع‬
‫‪0110/10/01‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫توسيع مصنع اآلجر‬ ‫‪10‬‬
‫(العوني)‬
‫‪0110/10/10‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫وحدة انتاج الكسكسي‬ ‫‪10‬‬
‫(جديع )‬
‫شريطة التوجه‬ ‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع البالط‬ ‫‪10‬‬
‫لمنطقة النشاطات‬ ‫والغرانيت‬
‫( محمدي)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مجمع لتخزين الوقود‬ ‫‪10‬‬
‫( بلحوسين )‬
‫‪0110/10/06‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع اآلجر‬ ‫‪10‬‬
‫( تجيني)‬
‫شريطة التوجه‬ ‫‪0110/10/06‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع لآلجر( جديع)‬ ‫‪10‬‬
‫لمنطقة النشاطات‬
‫‪0110/10/06‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫وحدة القرميد‬ ‫‪10‬‬
‫( تجيني)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع لآلجر(شعيب)‬ ‫‪10‬‬
‫‪0110/00/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع لالجر‬ ‫‪16‬‬
‫( عيادي)‬
‫شريطة التوجه‬ ‫‪0110/00/00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫وحدة انتاج كريات‬ ‫‪00‬‬
‫لمنطقة النشاطات‬ ‫حديدية( نهوض)‬
‫‪0110/00/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع‬ ‫‪00‬‬
‫لالجر(سعدودي)‬

‫‪133‬‬
 ‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪00.00‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع تحويل‬ ‫‪00‬‬
‫التمور(منقر)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫وحدة توزيع‬ ‫‪00‬‬
‫السيارات تويوتا‬
‫( سلفاوي)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع لآلجر( نوبلي)‬ ‫‪00‬‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع إلنتاج‬ ‫‪00‬‬
‫الحليب(دوبة)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع اآلجر (القدة)‬ ‫‪00‬‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع األجر‬ ‫‪00‬‬
‫(مسعودي)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫وحدة إلنتاج الحليب‬ ‫‪06‬‬
‫(برتيمة)‬
‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مشروع مطعم‬ ‫‪01‬‬
‫مصنف (منصوري)‬

‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع لالجر‬ ‫‪00‬‬

‫(سعدودي ع الحفيظ)‬

‫‪0110/10/00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪RN03‬‬ ‫مصنع لالجر‬ ‫‪00‬‬

‫( جبري)‬
‫‪000.60‬‬ ‫المجموع‬

‫المصدر‪calpiref ouargla 0101 :‬‬

‫ويمكن عدها كاألتي‪:‬‬

‫‪ 00‬وحدة لصناعة اآلجر وكلها متموقعة على الطريق الوطني رقم ‪.10‬‬
‫‪ 10‬وحدتين إلنتاج الحليب على الطريق الوطني رقم ‪.10‬‬
‫‪ 10‬وحدة إلنتاج الكسكسى على الطريق الوطني رقم ‪.10‬‬
‫‪ 10‬مصنع لتحويل التمور على الطريق الوطني رقم ‪.10‬‬
‫‪ 10‬وحدة بيع سيارات تويوتا على الطريق الوطني رقم ‪.10‬‬
‫‪134‬‬
 ‫‪ 10‬مصنع إلنتاج الكريات الحديدية (منطقة النشاطات)‪.‬‬
‫‪ 10‬مطعم مصنف على الطريق الوطني رقم ‪.10‬‬
‫‪10‬مصنع لآلجر (منطقة النشاطات)‪.‬‬
‫‪ 10‬مجمع تخزين الوقود‪.‬‬
‫إن الفوائد التي يمكن لمستثمر أن يجنيها من موقع ارضي معين هي على نوعين رئيسيين ‪:‬‬
‫ففي بعض الحاالت تعتمد على قيمة الموقع من حيث قربه أو بعده عن السوق أو عن مصدر المادة‬
‫األولية ‪،‬فالم وقع الحسن هو الموقع الذي تنخفض فيه نفقات النقل ‪،‬وبالنسبة الستعمال األرض داخل‬
‫حدود المدن فان نفقات النقل هي العامل الوحيد الهام من وجهة نظر مكانية ‪.‬‬
‫وقد ركزنا تحليلنا على مصانع اآلجر لكثرتها ولتوفر المادة األولية لها بالمنطقة اتضح أن هناك ‪10‬‬
‫عوامل أساسية تؤدي بالمستثمر لطلب عقار لمشروعه هي‪:‬‬
‫‪ -‬الواجهة مع الطرق الوطنية‪.‬‬
‫‪ -‬المادة األولية‪.‬‬
‫‪ -‬سعر العقار‪.‬‬
‫‪ -‬الطبيعة القانونية للعقار‪.‬‬
‫وعند دراسة مواقع مناطق النشاطات للبلديات اتضح أنها واقعة على الطريق الوطني رقم ‪ 10‬وان‬
‫ملكيتها تعود للوكالة العقارية الوالئية للتنظيم والتسيير العقاري الحضري وغير مهيئة ( غياب‬
‫‪1‬‬
‫فما سبب نفور المستثمرين منها‬ ‫الشبكات ) في حين أن سعر المتر المربع هو ‪0111‬دج ‪/‬م‪0‬‬
‫والتوجه إلى واجهات الطريق الوطني رقم ‪ 10‬النجاز مشاريعهم ؟‬
‫لإلجابة على هذا التساؤل قمنا بلقاءات مباشرة مع كل المستثمرين أصحاب مصانع األجر التي وافقت‬
‫اللجنة على مشاريعهم وعددهم ‪ 00‬مستثمر كل مستثمر على حدى‪.‬‬

‫استمارة موجهة للمستثمرين (أصحاب مصانع اآلجر)‬

‫هل اختيار العقارات النجاز المشاريع االستثمارية يخضع الى‪:‬‬

‫سعــر المـتر المربـع‬ ‫الطبيعة العقارية القانونية ملك للدولة‬

‫حالة أخرى‬ ‫القرب من الطريق الوطني‬ ‫توفر المادة األولية‬

‫وكانت نسب اآلراء كاألتي‪.‬‬

‫‪ 1‬الوكالة العقارية الوالئية بورقلة ‪8060‬‬

‫‪135‬‬
 ‫الجدول رقم(‪)00‬نسبة اآلراء حول سبب اختيار العقارات للمشاريع االستثمارية‬

‫نسبة اإلجابة من مجموع أفراد‬ ‫نسبة اإلجابات إلى بعضها البعض(‪)00‬‬ ‫عدد اإلجابات‬ ‫التعيين‬

‫العينة(‪)00‬‬

‫‪%011‬‬ ‫‪%00.00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫الطبيعة العقارية القانونية‬

‫ملك للدولة‬

‫‪%011‬‬ ‫‪% 00.00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫سعر المتر المربع‬

‫‪%00.8.‬‬ ‫‪%00.00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫القرب من الطريق الوطني‬

‫‪%01.00‬‬ ‫‪%01.0‬‬ ‫‪10‬‬ ‫توفر المادة األولية(الطين)‬

‫يبين الجدول رقم (‪ )00‬أن كل المستثمرين (‪)00‬والمعبرين بنسبة‪ % 011‬يعتبرون أن سبب اختيار‬
‫العقار لالستثمار يرجع للطبيعة القانونية للعقار ولسعر المتر المربع أكثر منه من القرب من الطريق‬
‫الوطني وتوفر المادة األولية‪.‬‬
‫وما يالحظ على هذه المشاريع أن المستثمرين هم من يبادرون باختيار المواقع والمساحة‪ ،‬مع العلم أن‬
‫المستثمر يحاول اختيار المكان الذي تقل فيه نفقات اإلنتاج ( سعر العقار‪ ،‬توفر التهيئة‪ ،‬الشبكات ‪)....‬‬
‫من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى بمدى إمكانية الحصول على اكبر قدر من الربح‪ ،‬وهذا رغم وجود محافظ‬
‫عقارية متمثلة في مناطق النشاطات والمناطق الصناعية التي تبقى اغلب أراضيها شاغرة‪.‬‬
‫أما لتوزيع المشاريع فجلها منحت لها عقارات على الطريق الوطني رقم ‪ (10‬وادي ريغ) لألسباب‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ ‬الطبيعة القانونية لألراضي ملك للدولة ( مبلغ الشراء رمزي)‪.‬‬
‫‪ ‬ذات واجهة على الطريق الوطني رقم ‪ ( 10‬تقليل نفقات النقل)‪.‬‬
‫‪ ‬توفر بعض المواد األولية بالقرب من الموقع لبعض النشاطات ( تواجد الطين بالنسبة لمصانع‬
‫األجر)‪.‬‬
‫‪ ‬وجود شبكة السكة الحديدية التي تعتبر مدينة تقرت أخر نقطة تصلها هذه الشبكة بالجنوب الشرقي‪.‬‬
‫أما الشروط األخرى المتحكمة في موقعة المشاريع فال تتوفر في منح هذه العقارات‪:‬‬
‫‪ ‬القرب من السوق‪.‬‬
‫‪ ‬الخدمات الحكومية ( األمن – الضرائب ‪)....‬‬
‫‪ ‬اليد العاملة ذات األجور المنخفضة ‪.‬‬

‫‪136‬‬
‫‪ .0.0.0‬دور اللجنة قبل صدور المرسوم التنفيذي ‪ 271-13‬المؤرخ في ‪ 1113/17/11‬الذي يحدد‬
‫شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجهة النجاز مشاريع‬
‫استثمارية ‪.‬‬
‫‪ -‬العقارات تمنح للمستثمرين طبقا لمحضر اللجنة التقنية (‪ )calpiref‬مع عقد امتياز (مع إمكانية تحوله‬
‫إلى تنازل فيما بعد‪ ،‬بشرط انجاز المشروع المقرر) وال تخضع للمزايدة ‪،‬والمستثمر المبادر األول‬
‫للمشروع وملفه مستوفي لجميع الشروط يكون العقارمن نصيبه (المشاريع تمنح بالتراضي وبعقود بيع)‬

‫‪.7.0.0‬دور اللجنة بعد صدور المرسوم التنفيذي ‪ 271-13‬المؤرخ في ‪1113/17/11‬‬

‫نظرا للنتائج السلبية التي لوحظت من جراء تمليك األراضي التابعة لألمالك الوطنية الخاصة‬
‫لصالح المستثمرين ‪ ،‬قبل انجازهم للمشاريع المقررة‪ ،‬ومن اجل تفادي هذه النقائص تم تبني فكرة منح‬
‫عقد امتياز للعقارات ( انتفاع فقط) مع إخضاعها للمزايدة ( القانون ‪ )000-16‬وتكون هذه العقارات‬
‫مطابقة ألدوات التهيئة والتعمير‪ ،‬و تقتصر على المشاريع الصغيرة والمحددة المساحة والمدروسة‬
‫( حمام ‪،‬مخبزة ‪ ،‬محطة خدمات ‪،‬مرش ‪ ،‬قاعة حفالت ‪ ،‬روضة ‪).....‬مما سهل من عمل اللجنة‬
‫(المشاريع التي يمكن أن تكون بالتراضي ‪،‬تكون من اختصاص المجلس األعلى لالستثمار)‪.‬‬
‫ونود أن نشير هنا إلى أن العقارات الموجهة للترقية العقارية في إطار االستثمار تبقى محل تساؤل‬
‫حول إمكانية بيع السكنات الترقوية المنجزة للمستفيدين في ظل عقار ممنوح بصيغة االمتياز؟‬
‫‪.7.0.0‬الشروط اإلدارية الستغالل العقار الصناعي‬
‫ترتبط الشروط اإلدارية أساسا بالمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل األراضي اللذان‬
‫يتوليان مسؤولية تنظيم استغالل العقار الصناعي وموقعه‪،‬وذلك على أساس مدى احترام تحقيق المنفعة‬
‫العامة ‪،‬وعلى هذا سوف نتطرق إلى الشروط اإلدارية المتعلقة بالتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪.3.0.0‬الشروط اإلدارية المتعلقة بالتهيئة والتعمير‬
‫تحقيقا للمنفعة العامة واالستغالل الدائم والحسن للعقار الصناعي ‪،‬اشترط المشرع بعض الشروط‬
‫المتعلقة بالتهيئة والتعمير ‪،‬فالزم أن يكون انجاز البناءات مهما كان نوعها أو استعمالها صناعيا أو‬
‫تجاريا بناءا على رخصة بناء تقدم من المصالح المعنية بذلك ‪.‬‬
‫غير أن المشرع في منحه لرخصة البناء خرج عن القاعدة العامة المتمثلة في عدم إمكانية منح‬
‫الرخصة دون توفر طالبها على عقد ملكية العقار موضوع البناء ‪،‬وسمح لإلدارة أن تمنح هذه الرخصة‬
‫رغم عدم حيازة المستثمر لعقود الملكية ‪،‬بل ويملك عقد امتياز فقط أو رخصة لشغل األراضي والتي‬
‫التعتبر عقود ملكية تامة ‪،‬وإنما عقد انتفاع فقط‪،‬األمر الذي يطرح إشكاال عمليا وقانونيا وخاصة عند‬
‫القيام بتصفية الشركات المنحلة والتي تملك المنشآت المبنية غير إنها ال تملك الفضاء العقاري ‪،‬وهو‬
‫اإلشكال المطروح بمنطقة النشاطات بمدينة ورقلة المغطاة بمخططي شغل األراضي ‪ 01‬أ الشطر‬

‫‪137‬‬
‫األول (‪61‬هكتار) و‪01‬أالشطر الثاني (‪ 60‬هكتار) والتي أصبحت محتواة داخل النسيج العمراني وقد‬
‫نص المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير على تحويلها خارج النسيج العمراني ورغم احتوائها على عدد‬
‫هائل من المؤسسات غالبيتها محلة إال أن المشكل العقاري حال دون تسوية وضعيتها وبالتالي بقاء‬
‫مخططات شغل الراضي دون المصادقة مند سنة‪ 0110‬تاريخ اإلعالن عنها‪.‬‬
‫‪.5.0.0‬مناطق استثمارية دون تهيئة ودون إدارة‬
‫إن لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبط العقار من خالل توفيرها لعقارات‬
‫للمستثمرين خلقت مناطق دون تسمية ‪،‬فال هي مناطق صناعية وال مناطق نشاطات وال مناطق حرة‬
‫وال مناطق خاصة ودون إدارة وأجهزة تعني بالتهيئة والتسيير‪ ،‬مما نتج عنه غياب التهيئة والشبكات إذ‬
‫نجد كل مستثمر يقوم بعملية شق الطريق الوطني رقم ‪ 10‬على عاتقه وخاصة إيصال شبكة الغاز‬
‫المتواجدة في الجهة المقابلة للطريق ‪،‬نتج عنه عدة عمليات شق لهذه الطريق وعلى مسافات متقاربة‬
‫أدت إلى اهتراء الطريق الوطني رقم ‪ 10‬كما نتج عنه عدة مخالفات في استغالل العقار ناتجة أساسا‬
‫عن التوسيعات العشوائية وعدم احترام مبادئ التهيئة العمرانية‪.‬‬
‫وما يستنتج من تموقع المشاريع المقبولة السالفة الذكر مايلي‪:‬‬
‫‪-‬استهالك العقار هو استهالك خطي استنزف العقارات المقابلة للطريق الوطني رقم‪ 10‬الشكل‬
‫رقم(‪00‬و‪ )00‬وال يراعي استغالل الفراغات بين أرضيات المشاريع الصورة رقم(‪00‬و‪،)00‬ولّد صورة‬
‫متقطعة لإلطار المبني ‪،‬وهو مايتعارض مع إحدى مهام هذه اللجنة المتمثل في المساهمة في ضبط‬
‫العقار الموجه لالستثمار واستعماله العقالني ‪.‬‬
‫‪-‬التوجد مساحة محددة للمشاريع وخاصة ذات النشاط الواحد (توسيع مصنع اآلجر‪01‬هكتار وإنشاء‬
‫أخر بمساحة ‪10‬هكتار) أدى إلى استهالك عقارات كبير ة كان يمكن أن تستغل في مشاريع أخرى‪.‬‬
‫‪-‬إن مجموع مساحة المشاريع الموافق عليها‪00.0‬هكتار تفوق مساحة منطقة النشاطات لبلدية تماسين‬
‫‪00‬هكتار‪،‬وبلدية المقارين ‪ 00.0‬هكتار المحاذيتين للطريق الوطني رقم ‪ 10‬إضافة إلى وجود عوائق‬
‫طبيعية لبض المشاريع ( السبخة ) حسب مديرية أمالك الدولة أو ظهور خواص يدعون امتالك‬
‫األرضية مما عطل انطالق بعض المشاريع ‪،‬ولوا نشئت منطقة نشاطات أو منطقة صناعية جديدة مقننة‬
‫برخصة تجزئة حسب المهام المنوطة باللجنة ( المادة ‪10‬من المرسوم التنفيذي ‪)001/10‬لما تعطلت‬
‫بعض المشاريع‪.‬‬
‫‪ -‬إن تموقع هذه المشاريع على الطريق الوطني رقم ‪ 10‬وعلى واجهتيه سيرهن التنمية للبلديات‬
‫المحاذية له ( تقرت – النزلة‪ -‬تماسين – بلدة عمر – المقارين )خاصة أن مخططاتها التوجيهية للتهيئة‬
‫والتعمير هي في طور المراجعة والتوجه المستقبلي للتعمير نحو هذه الطريق (الشكل رقم‪.)01،06‬‬

‫‪ -‬عدم األخذ بعين االعتبار المعايير االقتصادية ‪،‬وقوانيين التعمير عند توزيع هذه العقارات ‪.‬‬
‫‪138‬‬
‫‪ -‬غياب المتابعة والمراقبة للمشاريع الممنوحة ‪،‬أدى ببعض المستثمرين إلى تحويل عقارات منحت لهم‬
‫لالستثمار إلى غير وجهتها المحددة لها‪ ،‬رغم كون عقد التنازل مصحوب بشرط فاسخ متعلق بمدى‬
‫انجاز المشروع وفق برنامج االستثمار المعتمد وفي المواعيد المقررة له ‪،‬وحسب المدة المحددة في‬
‫طلب االعتماد‪.‬‬

‫‪ -‬غياب المشاريع االقتصادية المتعلقة بالمحروقات نظرا لكون الوالية ذات احتياطات كبرى في هذه‬
‫المادة األولية وتواجد منطقتين صناعيتين بها ( حاسي مسعود‪ ،‬بركاوي)‪.‬‬

‫‪ -‬التوزيع العشوائي لعقارات المشاريع أدى إلى توطين بعض المشاريع التي ال تتالئم وظيفتها مع‬
‫وظائف المشاريع األخرى( مطحنة وسط مصانع األجر) الشكل رقم (‪.)00‬‬

‫‪139‬‬
140
141
142
 ‫استهالك خطي ال يراعي الفراغات بين أرضيات المشاريع‬ ‫الصورة رقم (‪)00‬‬

‫الصورة رقم (‪)00‬‬

‫املصدر ‪:‬اجناز الباحث جويلية ‪1121‬‬

‫‪143‬‬
 ‫شكل رقم (‪ )13‬خمطط توضيحي للمشاريع املوزعة يف اطار جلنة ‪ calpiref‬ببلدية تقرت ومتاسني( ‪)0116-0110‬‬

‫شكل رقم (‪ )13‬خمطط توضيحي للمشاريع املوزعة يف إطار جلنة ‪ calpiref:‬ببلدية تقرت ومقارين‬

‫املصدر‪calpiref ouargla:‬‬

‫‪144‬‬
 ‫‪.7.2‬أهم الفاعلين وصاحب القرار في اللجان التقنية الوالئية‬
‫رغم تكون هذه اللجان من عدة متدخلين إال أن الفاعلين المهمين هم‪.10‬‬
‫‪ 10‬مديرية أمالك الدولة ‪ :‬صاحبة العقار المطلوب عادة‪.‬‬
‫‪ 10‬مديرية التعمير والبناء‪:‬من خالل سهرها على تطبيق أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ 10‬الوالي أو ممثله (الكاتب العام )‪:‬ونظرا لكون الوالي صاحب القرار على المستوى المحلي وصاحب‬
‫الميزانية فان رأيه هو الراجح في هذه اللجان وهو ما يؤثر على تطبيق بعض المخططات بل ويحول‬
‫هذه اللجان من آلية قانونية الى آلية غير قانونية ‪،‬وهو ماسنتعرض له الحقا‪.‬‬
‫‪.7.2‬عالقة المجالس الشعبية البلدية باللجان التقنية الوالئية‬
‫من الناحية العلمية يمكن القول أن مساهمة المجالس الجماعية غير ذي جدوى حيث‬
‫أن هذه األخيرة غ البا ال تقوم بالمساهمة نظرا لعدم توفرها على األطر المتخصصة‬
‫‪ 1‬وهذا ما جعل المشرع يحدد مساهمتها في استشارتها في إمكانية انجاز تجهيز أو برنامج إذا‬
‫كانت الطبيعة العقارية ألرضية المشروع تابعة لها ‪،‬وعادة ماتكون غائبة عن اجتماعات اللجان التقنية‬
‫وهو مادل علية عديد المحاضر التي قمنا باستغاللها في انجاز هذا البحث‬
‫‪.3.2‬أولوية آداة التعمير والعقار في عمل اللجان التقنية الوالئية‬

‫إن المتتبع لعمل اللجان التقنية من خالل الحضور الشخصي ودراسة محاضر العقارات الممنوحة‬
‫لمختلف المشاريع التنموية ( تجهيزات‪ ،‬سكن‪ ،‬استثمارات ) وإسقاطها على مختلف أدوات التهيئة‬
‫والتعمير اتضح أن لتوطين المشاريع تخضع للمعايير التالية‪:‬‬
‫‪ ‬توافق الطبيعة القانونية للعقار(ملك للدولة) مع أدوات التهيئة والتعمير له األولوية في االختيار‬
‫‪ ‬الطبيعة القانونية للعقار ملك الدولة ثم ملك البلدية في المرتبة الثانية من حيث االختيار‬
‫‪ ‬وأخيرا توافق أداة التهيئة والتعمير مع عقار الخواص حيث يلجا إليه كحل أخير من خالل عملية‬
‫نزع الملكية ‪.‬‬
‫وعند إسقاطنا لهذه العالقة على اللجان التقنية الوالئية اتضح لنا مايلي‪:‬‬
‫‪ .2‬لجنة المساعدة على تحديد الموقع وترقية االستثمارات وضبط العقار‬
‫نظرا لحجم المشاريع والمساحة الكبيرة للعقارات التي تتطلبها انجاز هذه المشاريع فان اللجنة من‬
‫خالل الوحدات االستثمارية الممنوحة ( مصنع األجر‪ ،‬مصنع البالط ‪)...‬تراعي إال للمخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة والتعمير للبلدية أما مخطط شغل األراضي فيلجئ له إال في حاالت التي يكون فيها المشروع ذو‬

‫بلغت نسبة التأطير الفني والتقني ببلدية ورقلة بالنسبة للمهندسين المعماريين ‪ ، 1,3 %‬و ‪ 3%‬لمهندسي الدولة و ‪ 0,9 %‬للتقنيين الساميين‪ ،‬و‬
‫‪1‬‬

‫‪9 %‬للتقنيين من مجموع ‪ 0519‬هم موظفو بلدية ورقلة‬

‫‪145‬‬
‫حجم صغير ( حمام ‪ ،‬مخبزة ‪،‬محطة خدمات ‪ )...‬مما أدى إلى خلق مناطق تعادل مناطق النشاط‬
‫المقننة وهو ما يتعارض والمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير الذي انشأ مناطق صناعية ومناطق‬
‫نشاطات بقيت أغلبية عقاراتها فارغة‪.‬‬
‫‪.1‬اللجنة التقنية الوالئية للسكن‬
‫من خالل تتبع دراسة البرامج الموزعة على المرقيين العقاريين ومطابقتها مع أداة التهيئة والتعمير‬
‫نالحظ أن كل البرامج تمنح طبقا لمخططات شغل األراضي وهو ما يفسر حرص المرقيين على‬
‫الحصول على العقارات ذات الطبيعة العقارية ملك للدولة لكون مخطط شغل األراضي يسمح بمعرفة‬
‫أصحاب العقارات قبل أي دراسة ‪،‬واختيار نمط السكنات المراد انجازه فردي‪،‬جماعي نصف جماعي‬
‫واالستفادة من مزايا التهيئة ‪.‬‬
‫‪.0‬اللجنة التقنية الوالئية للتهيئة والتعمير‬
‫بغية تجسيد المشاريع المبرمجة وإنهائها في أجالها المحددة ‪،‬وفي غياب مخططات شغل األراضي تقوم‬
‫اللجن ة باختيار أرضيات للتجهيزات ذات المنفعة العمومية ولتجنب المنازعات العقارية مع الخواص‬
‫حول عقاراتهم أو تكليف ميزانيتها أعباء كبيرة نتيجة شراء العقار بالتراضي تلجا اللجنة للعقارات ذات‬
‫الطبيعة القانونية ملك للدولة‪،‬مما يؤدي إلى اختيارات عشوائية للتجهيزات واستنزاف عقارات هائلة‬
‫غير مخططة تعيق التخطيط العمراني في اختيار التهيئة المناسبة مستقبال‪.‬‬
‫خالصة اللجان التقنية‬

‫إن تخطيط المدينة هو تخطيط عام وشامل وطويل المدى من اجل عمليات تنمية ارض المدينة ويشمل‬
‫مثل هذا التخطيط االستعماالت الخاصة والعامة لهذه األرض ‪،‬كما يحدد بالتفصيل مواقع وامتدادات‬
‫المشروعات العامة والتجهيزات األخرى ويغطي مده معقولة حوالي ‪ 01‬سنة وان يحضر على أساس‬
‫عمل وبحوث ودراسات شاملة الستعماالت األرض واألنشطة المختلفة ‪،‬ويمثل وجهة نظر المجلس‬
‫الشعبي البلدي ووسيلة سهلة للحصول عليه وقابل للتعديل والمراجعة‪ ،‬ويشمل جميع الفاعلين‬
‫والمتدخلين بالمدينة‪.‬‬
‫فان اللجان التقنية الوالئية فرغم أن الفاعلين فيها هم جزء من الفاعلين الذين يستشارون في مراحل‬
‫إعداد المخطط العمراني إال أن النظرة القطاعية لكل فاعل ومتدخل هي نظرة قصيرة وليست شاملة‬
‫وأهدافها إجرائية ‪ ،‬بمعنى أنها تلبي الحاجيات اآلنية للمجال الحضري من تجهيزات وسكن‬
‫واستثمارات دون االكتراث لمصير أدوات التهيئة والتعمير مما يؤدي إلى انتهاك هذه األدوات‪ ،‬ينتج‬
‫عنه خلل في إنتاج المدينة التي هي التحام بين مقومات روحية ومعنوية ومكونات مادية‪.‬‬

‫‪146‬‬
 ‫‪-7‬الوكالة العقارية الوالئية‬
‫وتع تبر إحدى اآلليات القانونية في استهالك العقار الحضري من خالل نشاطها األساسي المتمثل في‬
‫إنشاء التحصيصات ( التجزئات) كما اشرنا إلى ذالك سابقا ‪،‬وكغيرها من اآلليات تتميز بعدة متدخلين‬
‫مشكلين لمجلس إدارتها‪ ،‬شكل رقم (‪ )00‬إذ أن إنشاء أي تحصيص مرتبط بموافقة مجلس إدارتها‬
‫المتكون من الهيئات المذكورة أدناه‪ ،‬وقد قامت الوكالة العقارية الوالئية بإنشاء ‪ 01‬تحصيصات على‬
‫إقليم المدينة جدول رقم (‪ )23‬جلها يقع في أطراف المدينة شكل رقم (‪ )00‬نظرا للطبيعة العقارية‬
‫القانونية ملك للدولة أما التحصيصات الواقعة داخل المدينة فهي التي حول عقارها من البلدية صاحبة‬
‫الملكية بموجب مداوالت إلى الوكالة العقارية الوالئية‪.‬‬
‫جدول رقم (‪ )23‬يوضح عدد القطع ومساحة التجزئات خالل الفترة ‪1121-1110‬‬

‫المساحة ( هكتار)‬ ‫عدد القطع‬ ‫عدد التجزئات‬ ‫السنة‬

‫‪0.10‬‬ ‫‪000‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪1.00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪0.00‬‬ ‫‪01‬‬

‫‪0.00‬‬ ‫‪000‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪00.60‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪0.00‬‬ ‫‪000‬‬

‫‪1.00‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪0110‬‬

‫‪1.06‬‬ ‫‪01‬‬

‫‪01.00‬‬ ‫‪001‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪0101‬‬

‫‪0.10‬‬ ‫‪00‬‬

‫‪57.27‬‬ ‫‪0000‬‬ ‫‪01‬‬ ‫المجموع‬

‫المصدر ‪:‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة‪0101‬‬

‫والمالحظ ألغلبية هذه التجزئات أن القطع األرضية موزعة لكنها غير مستغلة وخاصة في منطقة‬
‫النشاطات التي يضبطها دفتر شروط الذي ينص انه في حالة عدم انجاز المشروع في المدة المحددة‬
‫المصرح بها‪ ،‬فان للوكالة العقارية الحق في نزع القطعة األرضية من صاحبها ‪.‬‬

‫‪147‬‬
 ‫شكل رقم (‪ )01‬األعضاء املكونون جمللس إدارة الوكالة العقارية الوالئية‬

‫الــــوايل أو ممثله‬

‫رئيس اجمللس الشعيب الوالئي او ممثله‬

‫املدراء التنفيذيني‬
‫‪ -‬مدير اإلدارة احمللية‬
‫‪ -‬مدير التنظيم والشؤون العامة‬
‫‪ -‬مدير أمالك الدولة‬
‫‪ -‬مدير املصاحل الفالحية‬
‫‪ -‬مدير البيئة‬
‫جملس إدارة وكالة التنظيم والتسيري‬ ‫‪ -‬مدير التخطيط و النهيئة العمرانية‬
‫العقاري و احلضري لوالية ورقلة‬ ‫‪ -‬مدير السكن والتجهيزات العمومية‬
‫‪ -‬مدير التعمري والبناء‬
‫‪ -‬مدير السياحة‬
‫‪ -‬مدير التجارة‬
‫‪ -‬مدير الوكالة الوطنية لتنمية االستثمارات‬

‫رئيسني منتخبني من طرف رؤساء اجملالس الشعبية البلدية‬

‫ممثليني للجمعيات هدفها محاية البيئة واالطار املعيشي‬

‫املصدر‪:‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 010/61‬المؤرخ في ‪0661/00/00‬‬

‫‪148‬‬
 ‫جدول رقم ‪11‬عالقة حتصيصات الوكالة العقارية بأدوات التهيئة والتعمري‬

‫آداة التهيئة والتعمير‬ ‫العدد التحصيص‬ ‫الرقم‬

‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬ ‫بامنديل ‪10 ، 10 ، 10‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪10‬‬

‫‪10 ، 10 ، 10‬‬
‫االشوال ‪ ، 10 ، 10‬بوذراع‬
‫سعيد ‪10 ، 10 ، 10 ، 10‬‬
‫مخطط شغل األراضي لحي سكرة‬ ‫سكرة‪10 ، 10‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪10‬‬
‫مخطط شغل األراضي لحي سيدي عمران‬ ‫سيدي عمران‬
‫مخطط شغل األراضي مخادمة‪ 10‬ف و‪ 10‬س‬ ‫مخادمة ‪10 ، 10، 10‬‬
‫املصدر ‪ :‬الوكالة العقارية الوالئية بورقلة‪0100‬‬
‫وما يالحظ على الجدول أعاله أن اغلب هذه التجزئات (‪00‬تجزئة)أنها أنشئت في غياب مخططات‬
‫شغل األراضي أي أن مرجعيتها كان المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وعند انطالق مخططات شغل‬
‫األراضي بالمناطق التي تحتوي هذه التجزئات ودراساتها الجيوتقنية اتضح وقوع عدد من قطع‬
‫األراضي في مناطق غير قابلة للتعمير ( أودية ومناطق معرضة للفيضانات) مما أدى إلى إلغاء بعض‬
‫القطع من التجزئات ‪،‬رغم امتالك أصحابها عقود توثيقية وبالتالي طرح مشكلة تعويضهم ‪.‬‬
‫‪ .2.7‬تجزئات الوكالة ‪ :‬من إنشاء إلى تعديل إلى تجديد‬
‫إن الدارس لكل تجزئات الوكالة العقارية الوالئية بمدينة ورقلة يالحظ أن جل رخص التجزئة‬
‫ومخططاتها قد تم تع ديلها أو تجديدها والقاسم المشترك لكل هذا هو تكثيفها بإضافة قطع أرضية لتمكين‬
‫المسؤولين من االستفادة منها وهذا على حساب استهالك عقارات المرافق العمومية والمساحات‬
‫الخضراء المفضلة لهذه العملية‪،‬وبموافقة المتدخلون والفاعلون في مجلس إدارتها‪.‬‬
‫‪.1.7‬أهم مشاكل الوكالة العقارية‬
‫رغم القوانين التي جاءت لتسهيل عمل الوكالة العقارية الوالئية ‪،‬إال أنها تواجه صعوبات تحول دون‬
‫القيام بمهامها ومنها‪:‬‬
‫‪ .2.1.7‬مشكل العقار والناجم عن اإلرث الذي تركته البلديات والمتمثل في‪:‬‬

‫‪ -‬كون البلديات منحت ارض على ملكية الدولة إلى خواص أو إلى مؤسسات دون أن تدفع مقابل‬
‫للخزينة العمومية‪.‬‬

‫‪149‬‬
‫‪-‬كان للمستفيدين من القطع عقود إدارية دون أية قيمة قانونية ‪،‬فإدارة أمالك الدولة ترفض أن تسلم‬
‫عقود الملكية طالما أن البلديات لم تقتن األرض المعنية(استولت البلديات على األراضي التابعة‬
‫للخواص دوم مأل واضح)‪.‬‬
‫‪ -‬صعوبات من البلديات تمثلت في عدم التحويل الشامل لألراضي داخل المحيط الحضري لتمكينها من‬
‫تسطير برنامج واسع وغني للتنمية ‪،‬فعندما قامت بلدية ورقلة والرويسات ببيع قطع أراضي للخواص‬
‫في منطقة الزاوية ‪10‬و‪10‬وجد أن بعض هذه القطع قد بنى عليها سكان آخرون منازلهم بطريقة‬
‫فوضوية هذه البناءات التي أنشاها السكان بعد الشراء بعقود عرفية عن مالكيها ‪،‬وهي وضعية جعلت‬
‫البلدية تفشل في إدخال األراضي في احتياطاتها العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬اإلرث الكبير الذي تركته البلديات ‪،‬المتمثل في إشكالية تهيئة التحصيصات المنشاة قبل ‪ 0661‬حيث‬
‫لم يتم تهيئة بعضها إلى يومنا هذا وان لم تنجز فهي على عاتق المستفيدين وهذا ما يجعل سعر‬
‫التنازل يتحمله المواطن ‪.‬‬
‫‪ -‬بسبب نفاذ االحتياط العقاري للبلديات تجد الوكالة صعوبة في اقتناء عقارات للبلديات من الخواص‬
‫الرتفاع أسعارها أو تأخر مصالح مديرية أمالك الدولة في عملية البيع ‪.‬‬
‫‪ -‬العائق المالي للوكاالت العقارية أدى بها إلى عدم ممارسة حق الشفعة المنصوص عليها قانونا‬
‫وخاصة للعقارات المخصصة للتجهيزات حسب مخططات شغل األراضي المصادق عليها وبالتالي يتم‬
‫بناء هذه األرضيات فوضويا من مالكها لعلمهم المسبق استحالة الحصول على رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬مشاكل قضائية تمثلت في تمكين بعض المستفيدين من عقود ملكية عقاراتهم وحصولهم على رخص‬
‫البناء‪ ،‬غير أنها ألغيت بسبب الدراسة الجيو تقنية لمخطط شغل األراضي حالة تحصيص بامنديل‬
‫‪10‬و‪ 10‬أدى بالمستفيدين للجؤ للعدالة‪.‬‬
‫مما سبق يمكن تلخيص هذه المشاكل في عنصرين أساسين هما ‪ :‬قلة الموارد المالية وندرة وارتفاع‬
‫أسعار العقار ‪،‬فهذا األخير يعتبر أساس كل مشروع حضري‪.‬‬
‫وانطالقا من محاولة تقييم نماذج دراسة من التحصيصات من النواحي العمرانية ‪،‬االجتماعية‬
‫واالقتصادية ‪،‬يتبين لنا أنها تمتاز بالخصائص التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬تعد النماذج المدروسة من التحصيصات الهامة ‪،‬ذات وزن مجالي معتبر ضمن النسييج الحضري‬
‫لمدينة ورقلة ‪،‬وذلك من خالل استهالكها مساحة عقارية قدرها ‪57.27‬هكتار موفرة ‪0000‬قطعة‬
‫وتتموضع اغلبها على أطراف المدينة ( مواقع هامشية ومتطرفة)‪.‬‬

‫‪-‬المستفيدون من هذه التحصيصات ‪،‬هم من مختلف الفئات المهنية االجتماعية من عمال إلى إطارات‬
‫عليا‪.‬‬

‫‪150‬‬
‫وجود تفاوت كبير في نسبة تقدم أشغال تهيئة هذه التجزئات حيث ال تتجاوز ‪ % 01‬في بعض‬
‫التحصيصات ‪،1‬وهو ما كان له األثر العمراني وعلى نسبة تقدم عمليات البناء من قبل المستفيدين‪.‬‬

‫‪ -‬حجم األسرة المرتفع ‪،‬يؤدي إلى التدخل على المخططات األصلية ‪،‬وبروز السكن المشترك بين أفراد‬
‫العائلة كحتمية لحل مشكل السكن ‪،‬كما تلبي أيضا حاجيات األسرة بنمطين من االستغالل األفقي للحصة‬
‫من خالل تكثيف المبنى على حساب المجال المفتوح واالستغالل العمودي للقطعة األرضية باستغالل‬
‫المساحة بأكبر مردود ممكن وارجحية االستخدام التجاري‪.‬‬

‫‪ -‬عدم قدرة المستفيد على بناء القطعة األرضية لعدة أسباب اجتماعية تدفعه إلى تجزئتها وبيع جزء‬
‫منها كما وجدنا حاالت عديدة لعمليات بيع الحصص شاغر أو مبنية كاملة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫الوكالة العقارية الوالئية بورقلة مارس ‪8066‬‬

‫‪151‬‬
152
 ‫‪ .7‬التعاونيات العقارية(استهالك مكثف للعقار وغياب التهيئة للمجال)‬
‫وهو الشكل العمراني الذي اتخذ من خالله السكن الفردي أهمية كبرى على اثر صدور األمر ‪00/00‬‬
‫والمرسوم التنفيذي ‪ 60/00‬المؤرخ في ‪. 0600/01/00‬‬
‫وقد بلغ عدد التعاونيات العقارية بمدينة ورقلة ‪ 00‬تعاونية وبعدد قطع إجمالي يساوي‪ 000‬قطعة‬
‫وتتربع على مساحة‪23.23‬هكتار (المساحة المنجزة والمهيئة ميدانيا ) وينتشر اغلبها بأطراف المدينـة‬
‫(حي النصر)‪،‬وبالرغم من امتالك ‪ 00‬تعاونية لرخصة التجزئة و‪16‬لرخصة البناء فان اغلب‬
‫التعاونيات لم يبدأ األشغال أو مازالت أشغال بعض المساكن متواصلة ‪،‬ورغم قيام الدولة بإيصال‬
‫مختلف الشبكات لحدود أرضيات التعاونيات ورغم االعذارات المتعددة لها إال أنها لم تنطلق في‬
‫األشغال ‪.‬‬
‫وقد أدى إنشاءها مجتمعة بمخطط شغل األراضي بامنديل ‪ KB‬بحي النصر إلى بقاء جزء من‬
‫أرضية هذا المخطط المقدر مساحته ب ‪ 006‬هكتار فارغة‪.‬‬
‫وقد منع القانون الجديد للترقية العقارية‪ 92/55‬المؤرخ ‪ 9955/91/52‬قيام التعاونيات العقارية‪ ،‬التي‬
‫كانت تأخذ شكل جمعيات مدنية ينتظم فيها المواطنون من أجل الحصول على أوعية عقارية لبناء‬
‫سكنات جديدة‪ ،‬بعد ما الحظت الدولة االستعمال غير العقالني لتلك التعاونيات من قبل المرقّين‬
‫العقاريين‪ ،‬الذين يستغلون قانون الجمعيات إلنشاء التعاونيات ويترأسونها بأنفسهم ويجمعون لها‬
‫األعضاء من األهل واألصدقاء في بعض األحيان بصفة صورية‪ ،‬ثم يبيعون أماكنهم في التعاونية‬
‫لمستفيدين آخرين بالتحايل على القانون لإلفالت من االلتزامات اإلدارية والضرائب‪.‬‬
‫مع العلم أن العمل بنظام التعاونيات جاء بعد قانون ‪ 09 / 72‬الذي منح البلديات محافظ عقارية من‬
‫اجل بناء السكنات‪ ،‬كانت تقسّمها في شكل تجمعات استفاد منها المواطنون في بناء الشقق والسكنات‬
‫الخاصة والفيالت‪ ،‬بأسعار وتسهيالت ومتابعة الدولة‪ ،‬الشيء الذي انتبهت إليه سنة ‪ 5009‬فأوقفت تلك‬
‫التخصيصات العقارية للبلديات للحفاظ على العقار التابع ألمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ .6‬شهادة الحيازة‬
‫طبقا للمادة ‪ 00‬من قانون التوجيه العقاري ‪ 91/09‬المؤرخ في ‪5009/55/50‬فانه يمكن ألي شخص‬
‫حسب مفهوم المادة ‪ 090‬من األمر ‪ 70/71‬المؤرخ في ‪ 5071/90/90‬ان يمارس في أراضي الملكية‬
‫الخاصة التي لم تحرر عقودها ملكية (واألصح حيازة )مستمرة وغير منقطعة وهادئة وعالنية التشوبها‬
‫شبهة أن يحصل على سند حيازي يسمى (شهادة الحيازة) وهي تخضع لشكليات التسجيل واإلشهار‬
‫العقاري ‪،‬وذلك في المناطق التي لم يتم فيها إعداد سجل مسح األراضي‪.1‬‬
‫وسنحاول التطرق إلى إجراء الحيازة على العقار من خالل إجراءين سنهما المشرع هما‪:‬‬

‫‪ 1‬االستاذ سماعين شامة ‪ :‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ‪ ،‬دار هومة ‪ 800.،‬ص ‪32‬‬

‫‪153‬‬
 ‫‪.1.3‬اإلجراء الفردي‬
‫يقوم المترشح للحيازة بتقديم عريضة كتابية يضمنها جميع البيانات المفيدة حول طبيعة العقار محل‬
‫الحيازة ‪،‬مساحته ‪،‬وضعيته ‪،‬قوامه ‪ ،‬هوية الحائز او الحائزين وعند اللزوم يبين الحقوق واألعباء التي‬
‫يكون محمال بهما مع تعيين هوية المستفيدين منها ‪.‬‬
‫‪.0.0‬اإلجراء الجماعي‬
‫يخص هذا اإلجراء برامج التحديث الريفي أو الحضري ذات المنفعة العامة أو برامج إعادة التجميع‬
‫العقاري‪ ،‬فيقوم الوالي المختص إقليميا بإصدار قرار الشروع في اإلجراء الجماعي بناءا على طلب‬
‫السلطة المسؤولة عن برنامج التحديث أو إعادة التجميع ‪ ،‬على أن يحدد القرار المجال الترابي المعني‬
‫بالعملية‪.‬‬
‫وما يميز االجرائين الفردي والجماعي هو كون األول هو وسيلة للتملك في المستقبل والثاني هو أداة‬
‫للتهيئة العقارية‪.‬‬
‫غير أن هناك إخالل في تطبيق النصوص المشار إليها من طرف البلديات نجم عنه استنزاف أراضي‬
‫تابعة لألمالك البلديات ‪،‬من المفروض أن تشكل وتكون احتياط عقاري يفيد في تنفيذ البرامج التنموية‬
‫والتهيئة العمرانية أو الستعاب تجهيزات ومنشآت عمومية‪ ،‬نظرا القتصار دور البلديات على تسليم‬
‫شهادة الحيازة دون القيام بالتحقيقات الالزمة قانونا واثبات فعال أن العقار اليتبع ألمالك البلدية أدى‬
‫إلى اصدار تعليمة والئية تحت رقم ‪ 5209‬بتاريخ ‪ 9990/91/90‬تحذر البلديات من استصدار هذه‬
‫الشهادات دون الدراسة المعمقة للعقار المطلوب‪.‬‬
‫وقد بلغ عدد شهادات الحيازة الممنوحة خالل الخماسي (‪ )0116-0110‬بمدينة ورقلة ‪ 0000‬حيازة‬
‫على مساحة‪ 30.37‬هكتار(الجدول رقم ‪)95‬‬
‫جدول رقم (‪ )95‬يوضح شهادات الحيازة الممنوحة خالل الخماسي ‪ 9990-9991‬ببلديتي ورقلة والرويسات)‬

‫‪9990‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫‪9997‬‬ ‫‪9990‬‬ ‫‪9991‬‬ ‫البلدية‬

‫المساحة‬ ‫العدد‬ ‫المساحة‬ ‫العدد‬ ‫المساحة‬ ‫العدد‬ ‫المساحة‬ ‫العدد‬ ‫المساحة‬ ‫العدد‬

‫هكتار‬ ‫هكتار‬ ‫هكتار‬ ‫هكتار‬ ‫هكتار‬

‫‪91.72‬‬ ‫‪570‬‬ ‫‪57.90‬‬ ‫‪900‬‬ ‫‪91.20‬‬ ‫‪097‬‬ ‫‪9.10‬‬ ‫‪220‬‬ ‫‪0.90‬‬ ‫‪29‬‬ ‫ورقلة‬

‫‪9.00‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪59.00‬‬ ‫‪900‬‬ ‫‪50.00‬‬ ‫‪992‬‬ ‫‪05.07‬‬ ‫‪010‬‬ ‫‪92.15‬‬ ‫‪207‬‬ ‫الرويسات‬

‫‪ 50.68‬هكتار‬ ‫المجموع‬

‫المصدر‪ :‬مفتشية أمالك الدولة لدائرة ورقلة‪9959‬‬

‫‪154‬‬
 ‫شكل رقم (‪ )00‬مخطط يوضح آالليات القانونية الستهالك العقار الحضري‬

‫اللجنة التقنية الوالئية‬ ‫التجهيزات العمومية‬

‫للتهيئة والتعمير‬

‫اللجنة التقنية الوالئية للسكن‬ ‫السكـــن‬

‫لجنة المساعدة على تحديد الموقع‬ ‫استثمار‪ +‬سكن‬

‫اآلليات القانونية‬ ‫وترقية االستثمارات وضبط العقار‬

‫الستهالك‬

‫العقار الحضري‬ ‫الوكالة العقارية الوالئية للتسيير‬ ‫سكن ‪ +‬استثمار‬

‫والتنظيم العقاري‬

‫التعاونيات العقارية‬ ‫سكن‬

‫شهادة الحيازة‬ ‫سكن‪ +‬استثمار‬

‫‪155‬‬
 ‫اآلليات القانونية والمشاركة الشعبية‬
‫مقدمة‬
‫تتعدد مفاهيم المشاركة الشعبية لتعدد األنظمة والمدارس الفكرية التي تناولت هذا المفهوم بالدراسة‬
‫والتحليل ‪ ،‬فهناك من يوسع المفهوم ليصبح شموليا لجميع جوانب الحياة وكل ما يتخذ في محيطها من‬
‫قرارات ‪،‬وهناك من يدافع عن المضمون بالمعنى الضيق حيث يقتصر على مرحلة من مراحل‬
‫التخطيط العمراني كمرحلة اتخاذ القرارات أو صياغتها‪.‬‬
‫ويعرف ماثيو المشاركة بأنها محاولة التأثير على صانعي ومتخذي القرارات في منظمة أو مؤسسة ما‬
‫‪1‬‬
‫أو عمل ما‪.‬‬
‫وبصفة عامة تعني التفاعل بين المخططين والمواطنين في عملية التنمية‪ ،‬يتعرف من خاللها‬
‫المخططون على احتياجات المواطنين الضرورية والملحة‪،‬ويتفهم من خاللها المواطنون الجوانب الفنية‬
‫للخطط مما يساعدهم على استيعابها والتفاعل معها‪.‬‬
‫‪.1‬أهمية المشاركة الشعبية في التخطيط التنموي‬
‫تتمثل أهمية المشاركة الشعبية في التخطيط التنموي بمايلي‪:‬‬
‫‪- 5‬تساعد المشاركة الشعبية في تحديد المشكالت والحاجات المحلية مع تحديد دقيق لألولويات ‪.‬‬
‫‪- 9‬تعزز المشاركة الشعبية من مفهوم الديمقراطية‪ ،‬حيث يميل أفراد المجتمع إلى قبول القرارات التي‬
‫يشاركون فيها ويعملون على مساندتها وتنفيذها والدفاع عنها‪.‬‬
‫‪- 0‬تجعل المشاركة الشعبية األفراد أكثر وعيا بمشاكل مجتمعاتهم واإلمكانات المتاحة لحلها‪.‬‬
‫‪- 2‬تسهل المشاركة الشعبية من سرعة استجابة المواطن للتغيرات المرغوبة من خالل تهيئتهم نفسيا‬
‫لتقبل التغيير‪ ،‬والحد من المعلومات واالتجاهات السلبية التي تقف عائقا في سبيل ذالك وفي نجاح عملية‬
‫التنمية ‪.‬‬
‫‪- 3‬تعزز المشاركة الشعبية من مفهوم المصلحة العامة والحرص على المال العام والشعور بالمسؤولية‬
‫‪- 1‬تساعد المشاركة الشعبية على تقليص التفاوت االجتماعي واالقتصادي الطبقي والمكاني‪.‬‬
‫بينما المالحظ لعمل اللجان التقنية يتضح أنها همشت المشاركة الشعبية إذ أن قراراتها تتخذ غالبا بدون‬
‫مراعاة الهتمامات وحاجات المجتمع ‪ ،‬مما يقابله انعكاسات متمثلة في عدم التعاون واالستجابة من‬
‫السكان المحليين في التنازل عن العقار وديا النجاز تجهيز معين إذا كانت طبيعته القانونية ملك‬
‫خاص‪،‬واللجوء لإلجراءات القضائية إلبطال المشروع إذا شرع في إجراءات نزع الملكية ‪ ،‬أو النفور‬
‫من الخدمات التي يقدمها هذا التجهيز كما هو حال المجمعات التجارية المنجزة بالمدينة( المجمع‬
‫التجاري بسوق الحجر ‪،‬المجمع التجاري بوسط المدينة ‪ ،‬المجمع التجاري بسوق السبت‪ ،‬المجمع‬

‫‪ 1‬ثائر مطلق محمد عياصرة ‪،‬التخطيط االقليمي دار الحامد للنشر والتوزيع‪،‬عمان ‪،‬االردن ‪8002‬‬

‫‪156‬‬
‫التجاري بالزاوية ‪)9‬الصورة(‪)57‬و(‪ )50‬التي بقيت هياكل دون المردود المنتظر منها لتفضيل السكان‬
‫األسواق الشعبية عليها نظرا للثقافة المحلية المرتبطة بها‪.‬‬
‫الصورة رقم (‪ )57‬المجمع التجاري بحي الزاوية ‪ 0‬بلدية الرويسات‬

‫التدهور الواضح للتجهيز الذي لم يستغل منذ إنشائه‬

‫المجمع التجاري بوسط المدينة بلدية ورقلة‬ ‫الصورة رقم (‪)50‬‬

‫تجهيز دون المردود المنتظر منه‬

‫‪157‬‬
 ‫خالصة اآلليات القانونية‬
‫أوضح التحليل أن دور اللجان التقنية الوالئية التي أنشاها المشرع في الجزائر للتحكم في استهالك‬
‫العقار وضمان التنسيق بين مختلف المتدخلين فيه‪ ،‬لعبت دورا بارزا في هذا المجال من خالل النتائج‬
‫المتوصل عليها على مختلف مستويات التنمية المحلية‪.‬‬
‫كما استنتجت الدراسة‪ ،‬العديد من النقائص والقصور التي تمخضت عن دور هذه اللجان في استهالك‬
‫العقار الحضري اهمها‪:‬‬
‫‪ ‬غياب مشاركة المواطن والمجتمع المدني في صياغة القرارات المتعلقة بمحيطه المعيشي ومستقبل‬
‫مدينته‪.‬‬
‫‪ ‬نتيجة التصريح الخاطئ لبعض المصالح التقنية للجان الوالئية يتضح أن األرضية ذات طبيعة‬
‫قانونية ملك للخواص ‪،‬مما يجعل بعض قراراتها تتعطل وخاصة عند لجؤ الخواص إلى المحاكم نظرا‬
‫لضعف القرار اإلداري لهذه اللجان بالمقارنة مع أدوات التهيئة والتعمير المصادق عليها ‪.‬‬
‫‪ ‬ضعف المجالس الشعبية البلدية أمام اللجان التقنية الوالئية نتيجة ضعف قدراتها الفنية ومهاراتها‬
‫التقنية ‪،‬مما يؤدي بها في غالب األحيان إلى الموافقة عليها وبذلك يصبح دورها شكلي رغم المهام‬
‫والصالحيات التي يمنحها التشريع الجزائري للبلديات‪.‬‬
‫‪ ‬تسريع استهالك العقار الحضري ‪ ،‬ذو الطبيعة القانونية ملك للدولة لضمان انجاز المشروع بدعوى‬
‫المنفعة العامة وانتهاك أدوات التهيئة والتعمير التي تعد تنظيم إلنتاج األراضي القابلة للتعمير‪.‬‬
‫‪ ‬غياب معايير محددة وواضحة في منح قطع األراضي أدى إلى اختيارات عشوائية هدفها توفير‬
‫المساحة المطلوبة وتحقيق النشاط المطلوب للمستثمر ‪.‬‬
‫‪ ‬عدم قيام الوكالة العقارية بدورها في حيازة األراضي وحشدها لفائدة الهيئات والجماعات المحلية‬
‫الواقعة في مخططات شغل األراضي المصادق عليها ‪،‬والتي تعود طبيعتها العقارية ملك للخواص‬
‫والمخصصة للتجهيزات العمومية يجبر الهيئات العمومية للتوجه للجان التقنية الوالئية إليجاد أرضيات‬
‫النجاز مشاريعها ‪.‬‬
‫‪ ‬عدم التـزام الوكالة العقارية الوالئية بتهيئة مناطق النشاطات بمختلف الشبكات ( طرق ‪،‬غاز‬
‫كهرباء ‪ ،‬ماء‪ ).......‬يدفع بالمستثمرين إلى هجرة هذه المناطق رغم إمكانية تملكها بعقد رسمي‬
‫وتفضيل أرضيات خارج هذه المناطق لالستثمار بها رغم كون العقار يمنح له كامتياز طبقا للمرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 000/16‬المؤرخ في ‪0116/10/10‬‬
‫‪ ‬نتيجة ضعف الرقابة لهذه اللجان تتغير وجهة بعض العقارات من مشاريع استثمارية إلى وجهات‬
‫أخرى غير التي تحدد في دفاتر الشروط‪ ،‬أو عدم نزع اللجنة عقارات المرقيين العقاريين اللذين لم‬
‫ينجزوا برامجهم السكنية كما تعهدوا للجنة‪.‬‬

‫‪158‬‬
‫‪ ‬عدم إعطاء اللجان التقنية األولوية للعقارات المتواجدة في األحياء القديمة أو المهملة في عملية‬
‫االستغالل والتركيز على العقارات الجديدة ‪.‬‬
‫‪ ‬عدم قيام الجماعات المحلية ( البلديات ) بدورها في ممارسة حق الشفعة على عقارات الخواص‬
‫الذين ابدوا نيتهم في التنازل عن أمالكهم وذلك النجاز مشاريع وتجهيزات عمومية ‪.‬‬

‫كما نشير أن المشرع في انجاز التجهيزات انشأ لجنة وللترقية العقارية انشأ لجنة وللمشاريع‬
‫االستثمارية انشأ لجنة فلماذا باقي الهياكل األخرى بقيت دون لجنة لالستفادة من العقار ( ساحة عمومية‬
‫مساحة خضراء‪ .‬تهيئة‪ ).....‬؟‬

‫‪159‬‬
 ‫ثانيا ‪:‬اآلليات غير القانونية (االستهالك غير الشرعي)‬
‫مقدمة‪:‬وهي اآلليات المستهلكة للعقار الحضري بصفة غير شرعية ومخالفة للقوانين إلنتاج السكن‬
‫والتجهيزات ويمكن حصرها في آليتين‪.‬‬
‫‪ -‬استيالء السلطات المحلية على أراضي لتوفير أرضيات لبرامج مختلفة غير مطابقة ألدوات التهيئة‬
‫والتعمير ( مخالفة مخطط شغل األراضي)‪.‬‬
‫‪ -‬استيالء المواطنين على عقارات ملك للدولة والبلدية(السكن العشوائي)‪.‬‬
‫‪ -2‬تحويل السلطات المحلية لعقارات حضرية لتوفير أرضيات لبرامج مختلفة غير مطابقة ألدوات‬
‫التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫إن جميع البلديات مغطاة بوثائق التعمير ‪،‬غير أن تطبيق مقتضيات هذه األدوات يعرف مجموعة من‬
‫االختالالت ‪،‬األمر الذي يزيد في توسيع الهوة بين مقترحات التهيئة وما يتم انجازه على ارض الواقع‬
‫وهذا ما يجعل قيمة أداة التهيئة والتعمير كأداة للتخطيط أالستشرافي موضوع تساؤل‪.‬‬
‫ومن أهم هذه االختالالت ‪،‬كثرة اللجوء إلى االستثناء وتحوله في العديد من المرات إلى قاعدة ‪.‬‬
‫* ومثال ذلك منطقة التجهيزات التي تتربع على مساحة تقدر بـ‪ 000‬هكتار التي نص المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلديتي ورقلة والرويسات المصادق عليه‪ ،‬على عدم قابليتها للبناء لوقوعها‬
‫في قطاع غير قابل للتعمير إال أن السلطات المحلية أمرت بتعميرها وببنائها رغم ما يكلف ذلك من‬
‫أموال باهضة في عملية البناء ناتجة أساسا عن الحفر العميق لألساسات نتيجة وقوعها في سبخة ‪.‬‬
‫* االختيارات العشوائية للمحوالت الكهربائية غير مطابقة لمخططات شغل األراضي لسد النقص في‬
‫الطاقة الكهربائية وهي االختيارات التي تراعى فيها الطبيعة العقارية ملك للدولة مما أدى إلى تقليص‬
‫‪1‬‬
‫المساحات الخضراء أو تصغير الشوارع والمساحات العمومية نتيجة تموضع هذه االختيارات بها‪.‬‬
‫* تحويل أرضيات لتجهيزات مقررة في أدوات التعمير عن وجهتها األصلية وانجاز تجهيزات أخرى‬
‫رغم كون أداة التهيئة والتعمير مصادق عليها مثل تحويل أرضية ابتدائية إلى متوسطة أو إلى ثانوية‬
‫لفائدة مديرية التربية أو تحويل أرضية عيادة متعددة الخدمات إلى مستشفى لفائدة مديرية الصحة‬
‫بدعوى تبعيتها لنفس القطاع ‪2‬الجدول رقم(‪. )00‬‬

‫‪ 1‬محضر اختيار األرضي لبلدية ورقلة بتاريخ ‪8002/01/83‬‬

‫‪ 2‬محضر اختيار األرضي لبلدية ورقلة بتاريخ‪8002/05/05‬‬

‫‪160‬‬
 ‫اجلدول رقم (‪ )11‬يبني العقارات احملولة عن وجهتها األصلية مبخططات شغل األراضي املصادق عليها ‪.‬‬

‫التجهيز المنجز‬ ‫التجهيز األصلي‬ ‫البلدية‬ ‫مخطط شغل‬ ‫الرقم‬

‫األراضي‬
‫مسجد‬ ‫ساحة عمومية‬ ‫ورقلة‬ ‫بامنديل‬ ‫‪95‬‬
‫مقر إداري‬ ‫مساحة خضراء‬

‫عيادة متعددة الخدمات‬ ‫قاعة عالج‬ ‫ورقلة‬ ‫بامنديل القرية‬ ‫‪99‬‬

‫مقر الحرس البلدي‬ ‫سكن‬
‫متوسطة‬ ‫مدرسة‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫سكن‬ ‫ورقلة‬ ‫سعيد عتبة الشرقية‬ ‫‪90‬‬
‫قاعة عالج‬ ‫ساحة عمومية‬ ‫ورقلة‬ ‫مخادمة‬ ‫‪92‬‬
‫محول كهربائي‬ ‫ساحة عمومية‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫موقف سيارات‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫سكن‬ ‫ورقلة‬ ‫القارة الشمالية‬ ‫‪91‬‬
‫ساحة عمومية‬ ‫سوق أسبوعي‬ ‫ورقلة‬ ‫بوغفالة‬ ‫‪90‬‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫سكن‬ ‫ورقلة‬ ‫بني ثور‬ ‫‪97‬‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫ساحة عمومية‬ ‫ورقلة‬ ‫حي بوزيد‬ ‫‪90‬‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫سكن‬ ‫ورقلة‬ ‫سعيد عتبة الغربية‬ ‫‪90‬‬
‫فرع بلدي‬ ‫سكن‬ ‫ورقلة‬ ‫سيدي عمران‬ ‫‪59‬‬
‫مدرسة قرأنية‬ ‫سكن‬ ‫ورقلة‬ ‫بوعامر‬ ‫‪55‬‬
‫ثانوية‬ ‫سكن‬ ‫الرويسات‬ ‫سكرة‬ ‫‪59‬‬
‫سوق‬ ‫سكن‬
‫متوسطة‬ ‫مدرسة ابتدائية‬ ‫الرويسات‬ ‫الزياينة‬ ‫‪50‬‬
‫عيادة متعدد الخدمات‬ ‫قاعة عالج‬ ‫الرويسات‬ ‫الحدب‬ ‫‪52‬‬
‫ملعب ماتيكو‬ ‫مسبح‬ ‫الرويسات‬ ‫‪0‬ا‬ ‫‪51‬‬
‫محول كهربائي‬ ‫ساحة عمومية‬ ‫الرويسات‬ ‫‪0‬ب‬ ‫‪50‬‬
‫المصدر‪:‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة‪9959‬‬

‫‪161‬‬
‫هذه المخططات هي الواقعة داخل النسيج العمراني أما مخططات التوسع العمراني فقد أخذت بعض‬
‫هذه التجهيزات بعين االعتبار وخصصت لها عقارات مما قلل من انتهاك هذه المخططات‪.‬‬

‫وعند تحليلنا لمحاضر اختيار األراضي الحظنا أن كل تحويل أرضية تجهيز إلى تجهيز أخر تخص‬
‫الهياكل والتجهيزات الجماعية الجوارية مثل ( مالعب رياضية ‪،‬مكتبات ‪،‬مدارس قرآنية‪ ،‬مساجد‪)....‬‬
‫والتي كانت تفتقد في التجمعات السكانية التي كانت على شكل أحياء مراقد خالية من مثل هذه‬
‫التجهيزات‪ ،‬أو في األحياء القديمة التي عرفت عجزا وتملك مساحات عقارية يمكن استعمالها‪.‬‬

‫وقد أفرزت هذه االستثناءات نتائج سلبية على مستوى المشهد الحضري نذكر منها‪:‬‬
‫‪ -‬الزيادة في كثافة األنسجة الحضرية دون األخذ بعين االعتبار لبعض المعايير المعمارية والمقتضيات‬
‫التقنية‪.‬‬
‫‪ -‬نقص في التجهيزات الجماعية والساحات العمومية والمحالت الخضراء من جراء استعمال مغاير‬
‫لألوعية المخصصة لها‪.‬‬
‫‪ -‬بروز قطيعة مجالية واإلخالل في تطبيق مخططات التعمير‪.‬‬
‫‪ -‬تأثيرات سلبية على البيئة من خالل توطين بعض التجهيزات في أرضيات غير مناسبة لها‪.‬‬
‫*كما أن بروز ظاهرة االقتطاعات من مساحة بعض التجهيزات الرئيسية ( ابتدائية‪،‬ثانوية ‪ )...‬النجاز‬
‫بعض التجهيزات الثانوية قلص بشكل كبير مساحة التجهيزات األولى وطرح إشكالية توسعها مستقبال‬
‫الصورة رقم (‪.)06،01‬‬

‫‪162‬‬
 ‫صورة رقم (‪)23‬انجاز مكتبة بلدية على قطعة مقتطعة من مدرسة أساسية ببلدية الرويسات‬

‫مدرسة أساسية‬

‫صورة رقم (‪ )11‬انجاز مكتبة بلدية على قطعة مقتطعة من مدرسة أساسية ببلدية ورقلة‬

‫مدرسة أساسية‬

‫المصدر‪:‬من انجاز الباحث سبتمبر ‪0101‬‬

‫‪163‬‬
 ‫‪-11‬استيالء المواطنين على عقارات أمالك الدولة ( السكن العشوائي)‬
‫ويقصد باالستيالء وضع اليد على شيء ال مالك له ‪،‬سواء كان هذا المالك غير موجود أو غير معروف‬
‫والمشرع الجزائري ال يقر االستيالء سببا لكسب الملكية الخاصة ‪،‬بمعنى اليجوز تملك األفراد والخواص‬
‫لألموال سواء كانت منقوالت أو عقارات عن طريق االستيالء ‪،‬وإنما جعله المشرع أداة للتملك بيد الدولة‬
‫‪1‬‬
‫وحدها حيث تدخل األمالك التي تستولي عليها ضمن األمالك الوطنية الخاصة‪.‬‬
‫االستهالك الالشرعي‬
‫إن ظاهرة البناء الفوضي او استهالك الالشرعي للعقار في تزايد مستمر وبوتيرة مرتفعة وبأشكال متباينة من‬
‫بتاء ذاتي ‪،‬تحصيصات وأكواخ قصديرية حتى ظهرت الترقية العقارية الفوضوية ‪،‬بسبب غياب سياسة التحكم‬
‫في المجال والسيطرة التشريعية عليه ويعتبر أهم آلية في استهالك العقار الحضري‪.‬‬
‫هذا التعمير العشوائي والالشرعي الذي توسع على أطراف المدينة في كل االتجاهات بامنديل بوذراع سكرة‬
‫‪....‬الخ‪،‬وفي معظم األحيان تكون هذه األحياء منعدمة ألدنى شروط الحياة إذ باإلضافة كون إنشائها تمت‬
‫بطرق غير قانونية ‪،‬حيث تمت عملية البناء بشكل عشوائي من قبل السكان على ارض مملوكة للدولة ‪،‬عادة‬
‫ما تكون مخصصة للتوسع المستقبلي على المدى المتوسط والقريب او موجهة لقطاعات أخرى(فالحة‬
‫‪،‬نشاطات‪ ).....‬ولكن الهيئات المحلية المسؤولة تقوم بمدها بالكهرباء والماء وتنتهي بصفتها ضمن المخطط‬
‫العمراني للمدينة وتسوية وضعيتهم وإعطائهم الصبغة الشرعية وفي بعض األحيان قيامها بالعديد من عمليات‬
‫إعادة الهيكلة والتجديد‪.‬‬
‫‪-1-0‬األحياء الفوضوية‬
‫ظهرت األحياء الفوضوية في كثير من المدن الجزائرية غداة االستقالل سنة ‪ 5009‬كظاهرة متزامنة مع‬
‫االستقالل ‪،‬ومشروعات التنمية االقتصادية في السبعينات ظهرت بالمدن الكبرى مراكز رئيسية الستقطاب‬
‫المشاريع الصناعية والثقافية وتركز الخدمات االجتماعية والمرافق العامة ‪،‬حيث تزايدت فرص العمل بها‬
‫آنذاك‪.‬‬
‫تعددت األسماء والمصطلحات التي تطلق على هذا النوع من البناء الفوضوي فسمي الالشرعي ‪،‬أو التلقائي‬
‫أو المخالف فهو ناتج في اغلب األحيان عن خروق القانون أما من حيث ‪:‬‬
‫‪ -‬الطبيعة القانونية العقارية التي يشيد عليها البناء‪.‬‬
‫‪ -‬أو من حيث عدم الحصول على رخصة البناء‬
‫وبالتالي فان الطابع الفوضوي لهذه المباني نتج عن خرق القاعدة القانونية المتعلقة بالتملك‪ ،‬وإما عن طريق‬
‫خرق القاعدة الخاصة برخصة البناء أو مخالفتها معا‪.‬‬

‫‪ 1‬األستاذة ليلى طلبة ‪:‬الملكية العقارية الخاصة دار هومة ‪،‬الجزائر ‪ 8060‬ص‪51‬‬

‫‪164‬‬
 ‫‪-0-0‬خصائص السكن الفوضوي بورقلة‬
‫‪ .2.1.1‬موقع األحياء العشوائية‬
‫تقع األحياء العشوائية على أطراف المدينة وفي نهاية المناطق العمرانية ‪،‬وتحيط بها من كل الجهات‪ ،‬الشكل‬
‫رقم (‪ )00‬وخاصة بجوار الطرق وطنية كانت أو والئية ‪.‬‬
‫وحسب دراسة لمديرية التعمير والبناء لغاية شهر أكتوبر سنة ‪ 0116‬حول هذه الظاهرة فقد بلغت حصيلة‬
‫وضعية السكن العشوائي الحضري ‪ 0001‬مسكن عشوائـي‪ ،‬وتتوزع على ‪ 00‬حـي بالمدينـة الجـدولين‬
‫رقم(‪)00.00‬‬
‫جدول رقم (‪ )10‬يبين المساحات المستهلكة من طرف البناء الفوضوي بالمدينة‬
‫المساحة(هكتار)‬ ‫عدد األحياء‬ ‫البلدية‬ ‫الدائرة‬
‫‪600‬‬ ‫‪01‬‬ ‫ورقلة‬ ‫ورقلة‬
‫‪001‬‬ ‫‪0‬‬ ‫الرويسات‬
‫‪2030‬‬ ‫‪00‬‬
‫المصدر ‪ :‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة ‪0116‬‬

‫جدول رقم (‪ )17‬يبين المساحات المستهلكة من طرف البناء الفوضوي عبر أحياء المدينة‬
‫الحي المساحة (هكتار)‬ ‫البلدية‬ ‫المساحة (هكتار)‬ ‫الحي‬ ‫البلدية‬
‫‪231‬‬ ‫سكرة‬ ‫‪07‬‬ ‫القارة الشمالية‬
‫‪211‬‬ ‫القصر‬ ‫الرويسات‬ ‫‪53‬‬ ‫بني ثور‬
‫‪271‬‬ ‫الرويسات‬ ‫‪123‬‬ ‫مخادمة‬
‫‪701‬‬ ‫المجموع‬ ‫‪53‬‬ ‫بوغفالة‬
‫‪03‬‬ ‫بالة‬
‫‪203‬‬ ‫حي بوزيد‬ ‫ورقلة‬
‫‪211‬‬ ‫بوعامر‬
‫‪31‬‬ ‫بامنديل‬
‫‪221‬‬ ‫سعيد عتبة الشرقية‬
‫‪52‬‬ ‫سعيد عتبة الغربية‬
‫‪370‬‬ ‫المجموع‬
‫المصدر ‪ :‬مديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة ‪0116‬‬

‫‪165‬‬
‫يبين الجدول مدى استنفاذ هذه اآللية غير القانونية للعقار الحضري حيث بلغت المساحة اإلجمالية ‪0000‬‬
‫هكتار‪،‬وبذلك تعتبر أهم آلية مما يستوجب التركيز عليها في الحفاظ على العقار الحضري من خالل إعادة‬
‫النظر في التشريعات والحلول وآليات الردع والمراقبة ‪.‬‬
‫‪ .1.1.1‬الموضع‬
‫يتميز مواضع األحياء العشوائية بأرضية ذات طبيعة جغرافية مسطحة وانحدار ضعيف من الغرب إلى الشرق‬
‫ويتراوح من (‪ )%0-1‬كما انه يمكن أن نتعرف على الحي الفوضوي من خالل وضعيته الفيزيائية التي يقوم‬
‫عليها الحي وهذه المواضع هي‪:‬‬
‫السبخة التي تشمل على كل من حي بوزيد وجزء من حي بوعامر وسيدي عمران‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مناطق النز تشمل على كل من حي سكرة وسعيد عتبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مناطق المحيطات الفالحية وتشمل حي بالة وبن ساسي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ .0.1.1‬غياب عقود رسمية للعقارات‬
‫الوضع غير القانوني لهذه المساكن الذي بموجبها تفتقد بموجبها إلى عقود رسمية لعقاراتها والتي غالبا‬
‫ماتكون تابعة ألمالك الدولة أو البلدية بنسبة ‪ 1%60‬أما الباقي فتابع للخواص‪ ،‬وال يترتب على هذا االستغالل‬
‫أي التزام اتجاه المصالح المعنية‬
‫‪ .7.1.1‬الطبيعة القانونية العقارية‬
‫حسب مديرية مسح األراضي بورقلة ‪،‬فان الطبيعة القانونية العقارية لألحياء العشوائية بورقلة كلها تعود‬
‫ملكيتها للدولة ‪،‬وتم إنشاء تجمعات سكانية داخلها بطريقة غير شرعية‪،‬وتجدر اإلشارة إلى انه قد تم إعطاء‬
‫بعض التراخيص للسكان من طرف البلدية وأصبحت بعض الملكيات خاصة ‪،‬حيث تم انجاز بعض العمارات‬
‫من طرف الدولة داخل الحي‪.‬‬
‫‪-0-0‬األحياء العشوائية خارج المدينة‬
‫يرجع ظهور األحياء العشوائية على أطراف مدينة ورقلة إلى عدة أسباب أهمها ‪:‬‬
‫‪ ‬هجرة العمال من الريف إلى الحضر بحثا عن فرص عمل ولعدم توفر مكان إلقامتهم في داخل المدينة‪.‬‬
‫‪ ‬انتشار الصناعة خارج النطاق العمراني لكون مدينة ورقلة حوض عمالة لقرب المنشآت والشركات‬
‫البترولية منها وعدم توافر المساكن‪.‬‬
‫هذه االمتدادات العمرانية العشوائية تمثل نمطا عمرانيا آخر في أطراف المدينة عبارة عن مباني جديدة في‬
‫إنشائها وحيث أسعار العقارات تقل كثيرا عن أسعار العارض داخل المدينة وحيث الطبقات الوسطى وذات‬
‫الدخل المحدود يقوم السكان بجهود فردية في معظم األحوال ببناء مساكنهم اعتمادا على انسفهم دون إشراف‬
‫آو رقابة آو التقييد بالقوانين العمرانية ‪.‬‬

‫‪1‬دراسة لمديرية التعمير والبناء لوالية ورقلة عن السكن الفوضوي ‪8001‬‬

‫‪166‬‬
 ‫وتتشكل هده األحياء نتيجة ظاهرتين هما‪:‬‬
‫‪ -5‬يقوم بعض الفالحين آو بعض األشخاص الذين تحولوا إلى مقسمين ومجزئين صغار بتقسيم العقارات التي‬
‫ورثوها إلى اكبر عدد من القطع وبأقل عرض من الشوارع (‪92‬متر) وغالبا ما تتراوح مساحة القطعة بين‬
‫(‪999-519‬م‪ )9‬يبيعونها إلى وافدين جدد بدون عقود ملكية‪.‬‬
‫‪-9‬وبجانب ذلك توجد ظاهرة وضع اليد على أمالك الدولة المالصقة للكتلة العمرانية وهذه األمالك عبارة عن‬
‫أراض صحراوية ‪.‬‬
‫إذ يقوم السكان بالبناء على قطع األرض التي اشتروها مساكن غير مستوفاة للشروط الصحية من تهوية‬
‫وإضاءة طبيعية وال تتطابق مع قانون رخصة البناء من حيث االرتفاعات ومساحة الحجرات واألفنية القانونية‬
‫كما ال تتطابق قطع ارض التقسيم قانون تجزئة األراضي ‪1‬التي تنص على ترك مساحة من األرض للشوارع‬
‫‪2‬‬
‫والمساحات العامة كما تنص على ضرورة قيام صاحب التجزئة بتوفير التجهيزات الجوارية‬
‫‪-4-0‬الخصائص العمرانية واالجتماعية للسكن العشوائي‬
‫المناطق العشوائية ذات مستويات عمرانية ( معمارية وتخطيطية) متدنية وتتسم عمليات البناء داخل هذه‬
‫التجمعات العشوائية بالبدائية والبعد عن النظم الحديثة واألصول الفنية نظرا الن المالك أو المستولي على‬
‫ملكية الدولة ‪،‬غالبا مايؤدي دور المقاول فيشتري مواد البناء بمعرفته ثم يستأجر صغار المقاولين والحرفيين‬
‫للقيام بعملية تشييد المسكن بناءا على إرشاداته وتوجيهاته وتحت إشرافه مع انه في اغلب األحوال ال يعرف‬
‫أصول البناء وقواعده ويقوم األهالي أسرا وفرادى بتمويل عمليات اإلسكان العشوائي بدون أي مساهمة‬
‫حكومية سواء كانت مالية أو فنية ‪.‬‬
‫فالشوارع ضيقه وغير مستقيمة في كثير من الحاالت نتيجة التقسيم العشوائي ‪،‬مما يصعب معه تسيير وسائل‬
‫نقل عام داخلية كما تفتقر نسبة كبيرة من المساكن للمرافق والخدمات األساسية ‪،‬والمساكن غير مطابقة‬
‫للمعايير الهندسية ‪،‬وكثيرا ما يقوم مفتش التعمير وشرطة العمران بتحضير مخالفات لهذه المساكن لمخالفتها‬
‫لقانون التهيئة والتعمير‪،‬وكثيرا ما تصدر المحاكم بإزالة هذه المساكن العشوائية ولكن تحت الضغوط الشعبية‬
‫والسياسية ترضخ المجالس الشعبية البلدية المحلية فتوقف أحكام اإلزالة وتقوم بتوصيل المرافق إلى هذه‬
‫األحياء المخالفة قانونا ‪.‬‬
‫وتتداخل األنشطة التجارية والصناعية واالقتصادية مع المناطق السكنية مثل المحالت التجارية والورش‬
‫الحرفية والصناعات اليدوية بين المساكن كما تنتشر األسواق المحلية بهذه المناطق ويعتمد بعضها على‬
‫الشارع كوسيلة عرض ومكان للبيع ومزاولة المهن المختلفة‪.‬‬

‫‪ 1‬المرسوم التنفيذي ‪ 621/16‬المؤرخ في ‪6116/03/82‬‬

‫‪ 2‬التعليمة الحكومية رقم ‪ 0.‬بتاريــــــــــخ ‪8001/60/61‬‬

‫‪167‬‬
‫وتفتقر هذه األحياء إلى المساحات الخضراء والمفتوحة وأماكن اللعب والترفيه وعدم وجود أي متنفس للسكان‬
‫وسط هدا التكدس من المباني والمساكن ‪،‬كما يعتبر الشارع ( وهو في الغالبية العظمى ضيق) المكان الرئيسي‬
‫للترويح ألهالي المنطقة ‪،‬ويستخدمه األطفال والشباب كمكان للهو واللعب ‪،‬وال توجد في هذه األحياء العشوائية‬
‫احتياطات لمواجهة الكوارث والمشاكل الرئيسية التي قد تحدث بالمنطقة مثل نشوب حريق آو انتشار وباء‪.‬‬
‫وبالنسبة للخصائص االجتماعية لسكان األحياء العشوائية فان الغالبية العظمى منهم من اصل ريفي والباقي‬
‫من مواليد هذه األحياء وتعمل نسبة كبيرة منهم كعمال مهرة‪.‬‬
‫وقد قامت السلطات المحلية بتنفيذ بعض مشروعات تجديد األحياء إما عن طريق اإلزالة وإعادة التعمير آو‬
‫عن طريق االرتقاء وتحسين البيئة‪.‬‬
‫‪.7.1‬العوامل المؤثرة في انتشار السكن العشوائي‬
‫أ‪.‬الواجهات والشوارع الرئيسية‬
‫إن وجود أراضي فارغة( بيضاء) واقعة بمحاذاة الواجهات والشوارع الرئيسية يشجع من عملية االستيالء‬
‫عليها الستعمالها كواجهات تجارية‬
‫ب‪.‬غياب الرقابة‬
‫وهو مايؤدي بالمواطنين إلى االستيالء على األراضي بصيغة البيع غير القانوني غير قابلة لنقل الملكية‬
‫بدعوى امتالكهم عقود عرفية‬
‫ج‪.‬انطالق عملية مسح األراضي‬
‫وهو ما يشجع المواطنين على االستيالء على العقارات الشاغرة وانجاز معالم الحيازة ( أساسات‬
‫أعمدة‪)...‬لكون أعوان مسح األراضي في انجاز مخططات المسح يأخذون معالم الحيازة لألراضي التي تحدد‬
‫النطاق الطبيعي للعقارات ويكوّن أساسا ماديا للسجل العقاري‪.‬‬
‫د‪.‬سعر العقار‬
‫وهو عامل مهم في قيام األحياء العشوائية بالمدينة ‪ ،‬حيث يرتفع سعر العقار في مركز المدينة الن‬
‫االستعماالت التجارية تنافس االستعماالت السكنية نظرا لسهولة الوصول اليها ‪،‬وينخفض السعر نحو األطراف‬
‫للسبب نفسه حيث المناطق المفضلة للسكن العشوائي ‪،‬على أن يرتفع على الشوارع الرئيسية ويقل على‬
‫الشوارع الثانوية ‪،‬ثم ينخفض داخل المناطق المعمورة والبعيدة عن الشوارع الرئيسية نفسها ‪،‬كما أن سعر‬
‫العقار يرتفع في االنوية المختلفة بالمدينة بسبب تفوق واستعماالت األرض في هذه االنوية وأهميتها‬
‫االقتصادية ثم ينخفض كلماابتعدنا عنها‪.‬‬
‫لذا فان ذوي الدخل المحدود اليستطعون إال شراء مساحة محدودة من األرض لبناء سكناتهم المتواضعة عليها‬
‫وغالبا ماتكون بغير عقود ملكية وفوق ا رضية تابعة ألمالك الدولة‪.‬‬

‫‪168‬‬
 ‫‪.3.1‬دور الرقابة في الحد من ظاهرة السكن العشوائي(تعدد المتدخلين في الرقابة لم يقلص من الظاهرة)‬
‫‪.2.3.1‬الرقابة العمرانية‬
‫الشك أن التطور العمراني الذي عرفته المدن الجزائرية هو الذي أفرز أشكاال من مجموعات من المشاكل‬
‫العقارية المرتبطة بوضعية األراضي‪ ،‬فبالرغم من عدم إغفال المشرع لتنظيم هذا القطاع إال أن المقتضيات‬
‫القانونية ليست قادرة لوحدها على حل هذه المشاكل والحد من تجاوزات الخواص وقد تبين لنا هذا من خالل‬
‫سجالت المخالفات العمرانية لكل من مفتش التعمير وشرطة العمران‪ 1‬مدى ارتفاع المخالفات العمرانية ‪،‬وقد‬
‫ركزنا عملنا على المخالفات المستهلكة للعقار أي االستيالء او البناء على األراضي الحضرية الجديدة سواء‬
‫كانت تابعة ألمالك الدولة أو الخواص‪،‬وذلك من خالل المحاضر المنجزة والمعنونة بمحضر معاينة أشغال‬
‫شرع فيها بدون رخصة بناء‪ ،‬دون التطرق للمحاضر األخرى المنصوص عليها في المرسوم التنفيذي رقم‬
‫)‪.‬‬ ‫‪2‬لكونها التخدم الموضوع ‪،‬الجدول رقم (‬ ‫‪/‬‬ ‫‪/‬‬ ‫بتاريخ‬ ‫‪/‬‬
‫مع العلم أن هذه المحاضر ال ترسل إلى العدالة إلصدار األحكام فيها وإنما ترسل إلى رئيس المجلس الشعبي‬
‫‪3‬‬
‫ساعة‬ ‫البلدي والوالي المختصين في اجل اليتعدى‬
‫‪-‬‬ ‫)يبين تطور مخالفات التعمير بمدينة ورقلة خالل الفترة‬ ‫الجدول رقم (‬
‫عدد المخالفات‬ ‫السنة‬
‫‪00‬‬ ‫‪0110‬‬
‫‪00‬‬ ‫‪0110‬‬
‫‪010‬‬ ‫‪0110‬‬
‫‪000‬‬ ‫‪0110‬‬
‫‪006‬‬ ‫‪0110‬‬
‫‪000‬‬ ‫‪0116‬‬
‫‪033‬‬ ‫‪0101‬‬
‫المصدر ‪ :‬مديرية التعمير والبناء مارس ‪9955‬‬

‫وباستقراء اإلحصائيات يظهر أن حركة العمران تعرف مخالفات كثيرة وهذا يعود بالدرجة األولى إلى‪:‬‬
‫‪ -‬تعدد األجهزة اإلدارية وعدم القيام بمراقبة قبلية واالكتفاء فقط بالبعدية (بعد الشروع في االنجاز)كما‬
‫أن سقوط الدعوى العمومية هو اآلخر يساهم في مخالفات البناء‪.‬‬

‫‪ 1‬حصر القانون ‪03/0.‬المؤرخ في ‪800./02/6.‬البحث ومعاينة مخالفات التعمير لكل من ضباط الشرطة ‪ ،‬ومفتشي التعمير ‪،‬وأعوان البلدية‬
‫المكلفين بالتعمير ‪،‬وموظفي إدارة التعمير والهندسة المعمارية إال أن معظم األعوان ال يتوفرون على الخبرة التقنية التي تسمح لهم بضبط هذه‬
‫المخالفات كما أن النقص القانوني في التكوين هو اآلخر يساهم في هذه اإلشكالية‪،‬مما جعل العمل يقتصر على مفتشي التعمير وشرطة العمران فقط‪8‬‬
‫‪ 2‬قانون التعمير‪ :‬طبعة ‪ 8060-8001‬منشورات بيرتي ‪،‬الجزائر ‪،8002‬ص‪808‬‬
‫‪ 3‬تعرف أيضا مراقبة ورصد مخالفات التعمير تعدد المتدخلين من مصالح التعمير بالوالية‪ ،‬مصالح التعمير بالبلدية‪ ،‬شرطة العمران‪ ،‬رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي‪ ،‬الوالي‬

‫‪169‬‬
‫‪ -‬تعقد وتثاقل إجراءات الرقابة والتي غالبا ما تأتي متأخرة بالنظر إلى الحركة المتسارعة الرتكاب‬
‫المخالفات والسيما فيما يخص ظهور وتكاثر السكن العشوائي‪.‬‬
‫‪ -‬صعوبة تطبيق اإلجراءات القانونية على ارض الواقع والتعرف على المخالفين الذين غالبا ما يغيبون‬
‫أثناء عملية المراقبة‪.‬‬
‫‪ -‬عدم تجريم بعض المؤسسات التي تستأنف األشغال الموقوفة وبيع العقارات التي تفتقر لشروط‬
‫السالمة‪.‬‬
‫‪ -‬ضعف تكوين األعوان المكلفين بضبط المخالفات‪ ،‬مما يعيق تحرير محاضر معاينة سليمة‪ ،‬األمر‬
‫الذي يضعف موقف اإلدارة‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن ضبط هذه المخالفات خول لها المشرع إمكانية الضبط وهذا لجهات متعددة‬
‫(وهو ما يجعل تعدد المتدخلين من سلبيات النظام الجاري به العمل خصوصا فيما يتعلق بتحديد‬
‫المسؤوليات ) إال أن معظم األعوان ال يتوفرون على الخبرة التقنية التي تسمح لهم بضبط هذه‬
‫المخالفات كما أن النقص القانوني في التكوين هو اآلخر يساهم في هذه اإلشكالية‪.‬‬
‫‪.1.3.1‬رقابة أمالك الدولة لعقارها‬
‫إضافة إلى مفتشي التعمير وضباط وأعوان الشرطة القضائية المكلفين برصد المخالفات وخاصة‬
‫الواقعة على العقار فان المشرع كلف مفتشي أمالك الدولة برصد هذه المخالفات والتبليغ عليها من‬
‫خالل مايلي‪:‬‬
‫تتمتع اإلدارة المكلفة باألمالك الوطنية في إطار اختصاصاتها بحق الرقابة الدائمة على استعمال‬
‫األمالك الداخلية في األمالك الوطنية الخاصة واألمالك الوطنية العمومية التابعة للدولة المخصصة‬
‫وغير المخصصة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫تمارس الرقابة من طرف أعوان ذوي كفاءة ومحلفين حائزين رتبة مفتش على األقل‬
‫وخالل سعينا في الحصول على حصائل رقابة مفتشي أمالك الدولة للعقار التابع لمصالحهم ونظرا‬
‫لقلتها وانعدامها في سنوات أخرى فإننا لم نتمكن من ذلك ‪،‬بل إن القلة من القضايا المرفوعة أمام‬
‫المحاكم والمتعلقة باالستيالء على عقارات ملك للدولة من طرف الخواص‪ ،‬والتي فصلت فيها المحاكم‬
‫لصالح مصالح أمالك الدولة عجزت هذه األخيرة حتى عن توفير حقوق المحضر القضائي لتنفيذ‬
‫األحكام الصادرة لصالحها‪،2‬هذا دون ذكر العقارات الممنوحة في مختلف اللجان ولم تنزع من أصحابها‬
‫رغم عدم انجازهم للمشاريع المصرح بها تبعا لدفتر الشروط‪،‬أو تغييرهم للنشاط غير المصرح به‬
‫خالل منحهم للعقارات‪.‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪( 65.‬متممة بالمادة ‪ 52‬من القانون رقم‪ 6.-02‬مؤرخ في ‪ 80‬يوبيو‪)8002‬‬

‫‪ 2‬مكتب المنازعات بمديرية أمالك الدولة لوالية ورقلة‪ ،‬نوفمبر ‪8066‬‬

‫‪170‬‬
 ‫‪ .5.1‬تأثير القانون ‪ 27/13‬المؤرخ في ‪ 1113/15/11‬على السكن الفوضوي‬
‫إن ضعف شعور السكان باالستقرار داخل األحياء باعتبارها أحياء غير قانونية‪ ،‬اثر بالسلب على‬
‫تعاملهم مع المجال‪ ،‬ومن خالل الجوالت الميدانية والمقابالت التي أجريناها مع لجان األحياء الفوضوية‬
‫والسكان‪ ،‬أوضحوا أن صدور القانون ‪ 00/10‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها‪ ،‬وعزم‬
‫‪1‬‬
‫الجهات المسئولة تسوية الوضعية القانونية لألحياء ‪،‬ساهم في ارتفاع سعر العقار داخل هذه األحياء‬
‫مما شجع السكان للعمل على تحسينها بإدخال مواد البناء الحديثة‪،‬والتقرب من مكاتب الدراسات إلعادة‬
‫تخطيط مساكنهم والجدول رقم (‪ )00‬يوضح عدد الملفات المعالجة في إطار هذه القانون‬
‫الجدول رقم (‪ )00‬يوضج عدد الملفات المقبولة من طرف لجنة الدائرة‬

‫عدد الملفات المعالجة‬ ‫السنة‬

‫‪00‬‬ ‫‪0101‬‬
‫المصدر ‪ :‬مديرية التعمير والبناء مارس‪0100‬‬

‫يتضح من الجدول ضعف الملفات المعالجة ويرجع ذلك إلى تأخر المراسيم التطبيقية لهذا‬
‫القانون‪ 000/16‬والصادرة بتاريخ ‪ 0116/10/10‬ولقلة عملية التوعية لهذا القانون ‪.‬‬

‫خالصة اآلليات غير القانونية‬

‫إذا كان التحكم في اآلليات غير القانونية الستهالك العقار الحضري ممكن بالنسبة لآللية األولى المتمثلة‬
‫في تحويل العقارات عن وجهتها األصلية المحددة في أدوات التهيئة والتعمير‪ ،‬وذلك باالحترام الصارم‬
‫لتوجيهاتها ‪،‬فان التحكم في اآللية الثانية المتمثلة في السكن العشوائي الذي يسرع استهالك العقار‬
‫الحضري ويشجع االستيالء على ملك الغير (ملك الدولة) ويخلق نسيج عمراني بدون هوية ‪،‬والتي تعد‬
‫أهم آلية في هذه العملية معقدة لتعدد المتدخلين وضعف تكوينهم وقلة عددهم مما يقلل من ردع‬
‫المخالفات وصعوبة المراقبة ‪.‬‬

‫‪ 1‬هيئة الخبراء العقاريين لوالية ورقلة أوضحت أن سعر العقار داخل هذه األحياء كان يتراوح من ‪ .30‬إلى ‪ 300‬دج‪/‬م‪ 8‬وبعد سريات القانون ارتفع‬
‫إلى ‪ 6300‬إلى ‪ 8000‬دج ‪/‬م‪ 8‬أي بنسبة‬

‫‪171‬‬
172
 ‫خالصة الفصل الرابع‬
‫خالصة لهذا الفصل نقول انه وبعد التطرق آلليات استهالك العقار الحضري وعمل كل آلية‬
‫(قانونية وغير قانونية) وعالقتها بأدوات التهيئة والتعمير ومختلف المتدخلين في العقار الحضري‬
‫خلص البحث إلى مايلي ‪:‬‬
‫‪ -‬غياب التكامل بين المجالس الشعبية البلدية واللجان التقنية من حيث غياب رؤية مستقبلية للعملية‬
‫بصدد التنفيذ‪.‬‬
‫‪ -‬ال توجه الستهالك العقار الحضري ذو الطبيعة القانونية ملك للدولة لتفادي اإلشكاالت القانونية‬
‫المرتبطة بالعقار‪.‬‬
‫‪ -‬تسريع استهالك العقار الحضري خارج اآلجال المنصوص عليها قانونا (المدى القريب والمتوسط‬
‫والبعيد )‪.‬‬
‫‪-‬غياب معايير واضحة ومحددة في منح قطع األراضي التي تتناسب مساحتها مع النشاط المطلوب‪.‬‬
‫‪ -‬عدم التزام الوكالة العقارية بدورها في حيازة األراضي وحشدها لفائدة الهيئات والجماعات المحلية‬
‫الواقعة في مخططات شغل األراضي المصادق عليها ‪،‬والتي تعود طبيعتها ملك للخواص والمخصصة‬
‫للتجهيزات العمومية يج بر الهيئات العمومية للتوجه للجان التقنية الوالئية إليجاد أرضيات النجاز‬
‫مشاريعها‪.‬‬
‫‪ -‬نتيجة ضعف الرقابة لهذه اللجان فإنها لم تقم بنزع أي من العقارات الممنوحة للمستثمرين والمرقين‬
‫العقاريين الذين لم ينجزوا مشاريعهم وبرامجهم السكنية كما تعهدوا للجان التقنية‪.‬‬
‫‪ -‬غ ياب رؤية للتجديد الحضري لدى اللجان التقنية الوالئية من خالل استرجاع عقار األحياء القديمة‬
‫أو المهملة وإعادة استغالله داخل النسيج العمراني وتركيزها على استهالك العقارات الجديدة‪.‬‬
‫‪ -‬تبين من خالل تتبع عمل اآلليات القانونية الستهالك العقار الحضري أنها تشجع بطريقة غير مباشرة‬
‫عملية المضاربة العقارية واحتكار العقار‪ ،‬ويتضح ذلك من خالل منح العقارات البعيدة عن النسيج‬
‫العمراني بداعي الملكية القانونية ملك الدولة للتجهيزات المختلفة وترك العقارات المحاذية له التابعة‬
‫للخواص مما ينتج عنه ارتفاع أسعارها بصورة خيالية‪.‬‬
‫‪-‬عدم نجاعة آليات مراقبة السكن العشوائي إذ تبين من خالل الدراسة الميدانية‪ ،‬ومن خالل إحصائيات‬
‫ومحاضر مختلف المتدخلين في مراقبة السكن العشوائي لوحظ قلتها ‪ ،‬والمخالفات المعاينة ال يتخذ‬
‫بشأنها قرارات الهدم‪ ،‬نتيجة ضعف رؤساء المجالس الشعبية البلدية مما يؤدي إلى انقراض عقارات‬
‫تحتضن مستقبال منشآت عمومية والى رهن استدامة المدينة‪.‬‬
‫‪ -‬عدم جدية السلطات المحلية في المحافظة على العقار طبقا ألدوات التهيئة والتعمير ‪ ،‬من خالل‬
‫تدخلها في اختيار العقارات إلقامة مختلف المشاريع سكنية كانت أو استثمارية وفرضها لتوجيهات‬
‫مخالفة ألدوات التعمير بداعي تسريع التنمية المحلية ‪.‬‬

‫‪173‬‬
 ‫خالصة الجانب التطبيقي‬

‫من خالل دراسة الجانب التطبيقي تبين أن مدينة ورقلة تتمتع بمؤهالت طبيعية عمرانية اقتصادية ‪،‬كما‬
‫أن استهالك العقار بها يتم وفق آليتين إحداهما قانونية واألخرى غير قانونية‪.‬‬

‫تتمحور اآللية القانونية خاصة حول اللجان التقنية الوالئية التي لعبت دورا هاما في استهالك العقار‬
‫وتسريع وتيرته ‪،‬أما اآللية غير القانونية فهي تشير إلى استهالك غير عقالني وبدون أي مرجعية‬
‫تشريعية‪،‬حيث لعب السكن العشوائي دورا كبيرا في فرض منطقه على المدينة من حيث انه استولى‬
‫على العقارات خاصة منها التابع ألمالك الدولة أو البلدية‪ ،‬واستحوذ على العقارات المبرمجة‬
‫للتجهيزات المبرمجة حسب أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬

‫‪174‬‬
 ‫الخالصة العامة‬
‫إن ظاهرة استهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية بدأت تعرف ارتفاعا ملفت لالنتباه في‬
‫السنوات األخيرة وخاصة في مدينة ورقلة بفعل تعدد العمليات التعميرية من برامج سكنية واستثمارية‬
‫وتجهيزات ماجعلها ظاهرة جديرة بالدراسة واالهتمام ‪.‬‬
‫ومن اجل البحث عن خلفيات هذه الظاهرة قام البحث بطرح التساؤل حول آليات استهالك العقار‬
‫الحضري وكإجابة محتملة لهذا التساؤل صاغ البحث فرضيتين‪،‬األولى أرجع فيها استهالك العقار‬
‫الحضري إلى غياب رؤية عمرانية شاملة للمتدخلين في التعمير أدى إلى استهالك غير عقالني للعقار‬
‫الحضري في حين انطلقت الثانية من فكرة أن استهالك العقار الحضري يتم وفقا آلليات غير متجانسة‪.‬‬
‫ومن اجل التحقق من ذلك على ارض الواقع قام البحث باعتماد المنهج الوصفي كونه ساعدنا في‬
‫دراسة وتحليل مختلف عناصر الظاهرة ‪،‬كما استخدمنا عدة تقنيات لجمع المعلومات الميدانية أهمها‬
‫استمارة المقابلة إضافة لوثائق رسمية (لمخططات ‪،‬جرائد رسمية ‪،‬تقارير‪ ).......‬ولكي يكون هذا‬
‫البحث منظم ومترابط قمنا بتقسيمه إلى جانبين ‪:‬‬
‫‪ ‬جانب نظري واحتوى على مدخل عام للدراسة وفصلين‪.‬‬
‫‪ ‬حيث احتوى الفصل األول على أهم المراحل التاريخية لتطور التشريع القانوني للتعمير واهم‬
‫األنظمة المتحكمة فيه والى تأثير تعدد المتدخلين في التعمير والعالقة الموجودة بينه وبين العقار‬
‫وصوال الى نتائج السياسة العمرانية على المدينة الجزائرية‪.‬‬
‫‪ ‬أما الفصل الثاني فقد تطرقنا فيه أيضا إلى التطور التاريخي لألنظمة العقارية في الجزائر وكذا أهم‬
‫األنظمة القانونية المتحكمة في العقار واهم المتدخلون فيه‪.‬‬
‫‪ ‬أما الجانب التطبيقي وكان الهدف منه هو إسقاط الخلفية النظرية على ارض الواقع ‪،‬حيث تم‬
‫اختيار مدينة ورقلة كدراسة حالة فاحتوى على فصلين‪:‬‬
‫‪ ‬الفصل الثالث تطرقنا فيه إلى الدراسة الجغرافية والديموغرافية والعمرانية لمدينة ورقلة‪،‬حيث‬
‫عرضنا فيه التطور التاريخي والسكاني والعمراني للمدينة إضافة إلى الدراسة التحليلية التي أظهرت أن‬
‫مدينة ورقلة اتبعت نفس أشكال توسع المدن الصحراوية المتمثلة في الشكل التقليدي المتمثل في‬
‫القصور والشكل االستعماري الذي عرف إدخال نمط أوروبي ذو طابع شطرنجي ليأتي في األخير‬
‫الشكل الحديث الذي شهدته المدينة بعد االستقالل من أحياء وأنماط سكنية جديدة ميزتها عدة أشكال‬
‫وتصاميم غير متجانسة فيما بينها ‪.‬‬
‫‪ ‬الفصل الرابع واألخير تطرقنا فيه إلى آليات استهالك العقار الحضري من آليات قانونية وغير‬
‫قانونية‪ ،‬حيث تعرضنا إلى تاريخ إنشاء اآلليات القانونية ودورها وكيفية استهالكها للعقار الحضري‬
‫أما اآلليات غير القانونية فتطرقنا لعملها ومدى استهالكها للعقار الحضري في غياب الرقابة العمرانية‬
‫وربطنا ذلك بأدوات التعمير وخلصنا ا ن اآلليات القانونية التنتج مدينة بقدر ماتوسع المجال الحضري‬

‫‪175‬‬
‫من خالل منح العقارات لمختلف البرامج سكنية أو استثمارية وعادة تكون مخالفة ألدوات التعمير أما‬
‫اآلليات غير القانونية في غياب الرقابة فتستهلك حتى العقارات غير القابلة للتعمير ناهيك عن استنزاف‬
‫العقارات المخصصة للتجهيزات كما نصت عليها أدوات التهيئة والتعمير المصادق عليها مما يؤدي إلى‬
‫مراجعتها إليجاد أوعية عقارية جديدة للبرامج المختلفة‪.‬‬
‫كما أن نتائج هذا البحث تجيب عن اإلشكالية المطروحة وتحقق فرضياتها‪.‬‬
‫وعلى ضوء النتائج التي أسفرت عنها الدراسة ‪،‬نرى أن من بين االقتراحات والتوصيات التي لها قيمة‬
‫في حل مشكلة االستهالك غير العقالني للعقار الحضري والتي قد تفيد في عملية التخطيط المستقبلي‬
‫للمدينة مايلي‪:‬‬
‫‪.2‬حول محور التعمير‬
‫‪ -‬حمل اللجان التقنية الوالئية وإلزامها على احترام أدوات التهيئة والتعمير وذلك حتى تكون اإلدارة‬
‫قدوة للمواطنين في مجال التقيد بالضوابط واألحكام‪.‬‬
‫‪ -‬تعزيز االختصاصات الموكلة لمديريات التعمير من خالل التأكيد على إلزامية رأيها واعتبار‬
‫تأشيرتها ضرورية بالنسبة لباقي المصالح المتدخلة في ميدان التعمير‪.‬‬
‫‪ -‬يتعين على رؤساء المجالس الشعبية المحلية اتخاذ كافة التدابير الالزمة لتمكين الهيئات المنتخبة‬
‫والفاعلين المحليين من اإلطالع على مضامين مخطط التهيئة قبل عرضه للمناقشة ‪،‬وذلك من اجل‬
‫تفعيل مبدأ التشاور وإشراك كل الفعاليات المحلية في إعداد الصيغة النهائية لوثائق التعمير والتي سوف‬
‫تصبح فيما بعد ملزمة للجميع‪.‬‬
‫‪ -‬التقليل من إحداث متدخلين جدد في قطاع التعمير وتدعيم اإلدارات الموجودة ماديا وبشريا ‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد الجهات المناط بها عملية التخطيط الحضري وبيان مسؤوليتها وصالحياتها في إدارة العملية‬
‫التخطيطية ‪،‬والدور الذي تقوم به كل من هذه الجهات ‪ ،‬وتنظيم العالقة وتحيد آليات التنسيق فيما بينهم‬
‫األمر الذي يترتب عليه عدم تداخل الصالحيات أو تضارب األدوار ‪،‬وبذلك يمكن معالجة موضوع‬
‫ازدواجية أو تعدد السلطات التي تمارس المهام التخطيطية ‪.‬‬
‫وتعتبر مسالة ازدواجية أو تعدد الجهات التي تمارس مهام التخطيط العمراني‪ ،‬من القضايا الرئيسية‬
‫المؤثرة على إعداد أو تنفيذ خطط برامج التخطيط الحضري‪.‬‬
‫‪ -‬دمج االستثناء في ميدان التعمير وتحديد معايير االستفادة منه حسب طبيعة المشاريع مع اعتبار‬
‫الخصوصيات الجهوية والمحلية‪.‬‬
‫‪ -‬سن تشريعات مرنة لمالئمة ومراجعة أدوات التعمير اعتمادا على دراسات قطاعية تنجز ويصادق‬
‫عليها في آجال قصيرة‪.‬‬
‫‪ -‬الحرص على ضمان تجانس وثائق التعمير عند السماح باالستثناء ‪.‬‬

‫‪176‬‬
‫‪ -‬السماح في حاالت خاصة أو عند الضرورة القصوى ‪،‬بمنح استثناء كلي أو جزئي لمقتضيات‬
‫التعمير لصالح قطاعات أو هيئات محددة بدقة‪.‬‬

‫‪ .1‬حول محور العقار الحضري‬

‫* االستفادة من الخبرات األجنبية في دراسة حل مشكل العقار‪.‬‬
‫* إنشاء هيئة رقابية لمتابعة تطبيق ما جاءت به أدوات التهيئة والتعمير ‪ pos‬او ‪ pdau‬على ارض‬
‫الواقع وذلك لتفادي انتهاك وسؤ استغالل العقار الحضري‪.‬‬
‫* التركيز على الدراسات العقارية قبل الشروع في إعداد وثائق التعمير قصد التمكن من تحقيق عدالة‬
‫عقارية خالل اإلسقاطات المجالية وكذا ضمان تنفيذ مضمون هذه الوثائق ‪.‬‬
‫* القيام بدراسة وتحديد أماكن االستثمارات خالل عملية وضع وثائق التعمير مع األخذ بعين االعتبار‬
‫طبيعة العقارات المتواجدة‪.‬‬
‫* المسح الشامل لألراضي العقارية ومعرفة طبيعتها القانونية لتوفير االحتياطات العقارية ‪.‬‬
‫* العمل على وضع اآلليات الكفيلة باالستغالل األمثل لألراضي الشاغرة خالل عملية وضع وثائق‬
‫التعمير داخل المناطق الحضرية عوض التفكير في توسيع هذه األخيرة ‪.‬‬
‫* إرفاق القيمة المالية ألرضية المشروع مع الغالف المالي للمشروع النجازه في اقرب وقت بدل من‬
‫البحث عن أرضيات ذات طبيعة قانونية ملك للدولة بعيدة عن الشبكات والتهيئة والنسيج العمراني‪.‬‬
‫* العمل على إحداث اإلطار المؤسساتي الكفيل باقتراح الحلول الناجعة لكافة القضايا المتعلقة بالعقار‬
‫ضمانا لتحكم متميز في التوسع العمراني‪.‬‬
‫* التركيز على نزع الملكية ألجل المنفعة العامة وتفعيل مقتضياتها من لدن الجماعات المحلية قصد‬
‫توفير رصيد عقاري جماعي ‪.‬‬
‫* وضع بنك معلومات للمعطيات العقارية أو ما يسمى باإلعالم العقاري على مستوى كل جهة ‪.‬‬
‫* إنشاء سوق عقارية حرة واستحداث غرامات في حق المضاربين في السوق العقارية‪.‬‬
‫* إرساء سياسة المدينة وفق اطر قانونية وعلمية محددة‪ ،‬من خالل إقحام المواطن بمشاوراته ومتابعته‬
‫وتقيمه ألي برنامج‪.‬‬

‫* اقتناعا بالدور النشيط والفعال للجماعات المحلية في رسم معالم التهيئة والتعمير وتوسيع المدن‬
‫والتنمية المحلية ‪ ،‬لهذا يجب البدء بعملية إصالح وذلك برد االعتبار للبلديات على الخصوص في‬
‫تسيير العقار والتحكم فيه‪،‬وهذا في إطار سياسة الالمركزية الحقيقية عمال بمقولة "من يسيطر على‬
‫إقليمه يسيطر على مستقبله " وفي هذا الصدد نشير إلى ضرورة حث البلدية وتشجيعها على إيجاد نظم‬
‫اتفاقية مع المالك العقاريين وهذا في إطار سياسة عقارية محلية مدروسة ومرسومة مسبقا ‪،‬األمر الذي‬

‫‪177‬‬
‫يسمح للبلدية أن تقوم بوضع مخططات للعمليات العقارية المستقبلية بمشاركة المالك العقاريين وهذا‬
‫بتشجيع هؤالء على االستغالل األحسن لملكياتهم العقارية وتفادي المضاربة وتسهيال للبلدية على إنشاء‬
‫احتياطات عقارية تحسبا لزيادة نمو البلدية مستقبال ويعد ذلك تأكيدا لمبدأ المشاورة ‪.‬‬
‫‪ -‬ال قيام بمسح األراضي وتحديد مختلف األراضي الخاصة بالبناء سواء الخاصة بملك الدولة او البلدية‬
‫أو المواطن على كل المستويات القريب والمتوسط والبعيد‪.‬‬
‫‪ -‬تفعيل القوانين الخاصة بالعقار وتسوية وتنظيم العقود الملكية للحد من السكن العفوي‪.‬‬
‫‪ -‬إدماج التوسعات العمرانية للمدينة لضمان الترابط بين النسيج العمراني القديم والحديث لتخفيف الحد‬
‫من مشكل الحصول على العقار والخاص منه األراضي القابلة للتعمير عن طريق الحد من المضاربة‬
‫في العقار عن طريق المراقبة‪.‬‬
‫‪ -‬تلبية الحاجيات اإلسكانية الالزمة وتحقيق التوازن بين العرض والطلب كما وكيفا‪.‬‬
‫‪ -‬معالجة مناطق التوسع العشوائي والحد من توسعها‪.‬‬

‫‪ -‬القيام بإنشاء لجنة مشتركة تضم جميع المتدخلين في الرقابة العمرانية من مفتشي التعمير والشرطة‬
‫العمرا نية ومفتشي أمالك الدولة وأعوان مصالح البلدية مع التركيز على الرقابة القبلية (قبل بداية‬
‫األشغال) أو أثناء القيام بهذه األشغال وبشكل دوري ومباغت مع إحداث نموذج موحد لمحضر معاينة‬
‫المخالفة لتفادي بعض اإلشكاالت التي تؤدي إلى رفض المتابعة في حق المخالف‪.‬‬
‫‪ -‬تشديد المراقبة ضد المخالفات المرتكبة بالخصوص في مناطق حيوية أو حساسة (مناطق معرضة‬
‫لألخطار ‪،‬أماكن التجهيزات الجماعية ‪،‬ارتفاق الطرق‪.)...‬‬

‫‪178‬‬
‫المراجع‬

‫‪109‬‬
 ‫قائمة المراجع‬
‫أوال‪ :‬باللغة العربية‬
‫‪ .I‬المؤلفات العامة ‪:‬‬
‫‪ .95‬احمد خالد عالم و عبد الغني شعبان عبد العظيم ‪:‬العمران والحكم المحلي في مصر ‪،‬مكتبة االنجلو‬
‫المصرية ‪،‬القاهرة ‪،‬مصر‪9999،‬‬
‫‪ .99‬احمد خالد عالم‪،‬محمد احمد عبد اهلل‪،‬مصطفى الديناري‪:‬تاريخ تخطيط المدن ‪،‬مكتبة االنجلو‬
‫المصرية ‪،‬القاهرة ‪،‬مصر‪5000 ،‬‬
‫‪ .90‬الصادق مزهود ‪:‬ازمة السكن قفي ضوء المجال الحضري ‪،‬دار النوف هادف ‪،‬الجزائر ‪5001‬‬
‫‪ .92‬الفاضل خمار ‪:‬الجرائم الواقعة على العقار ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر ‪9990،‬‬
‫‪ .91‬السيد عبد العاطي السيد ‪:‬دراسات في علم االجتماع الحضري ‪،‬دار المعرفة الجامعية اإلسكندرية ‪،‬‬
‫مصر‪9990،‬‬
‫‪ .90‬العربي لوكارفي‪:‬معجم العقار وتهيئة االقليم‪،‬الدار العربية للعلوم ‪.‬ناشرون‪،‬بيروت‪،‬لبنان ‪9997‬‬
‫‪ .97‬احمد خالدي‪ :‬الشفعة ‪،‬بين الشريعة االسالمية والقانون المدني الجزائري ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر‬
‫‪9990‬‬
‫‪ .90‬ادجار هوفر ‪:‬النظرية المكانية في اختيار المكان المناسب للنشاط االقتصادي ‪،‬ترجمة د ‪،‬عوت‬
‫عيسى غوراني ‪،‬دار اآلفاق الجديدة ‪،‬بيروت ‪،‬لبنان ‪5072‬‬
‫‪ .90‬بالحاج معروف‪:‬العمارة اإلسالمية‪،‬دار قرطبة ‪،‬الجزائر ‪9997‬‬
‫‪ .59‬بن يوسف إبراهيم ‪:‬إشكالية العمران والمشروع اإلسالمي ‪،‬مطبعة أبو داود ‪،‬الجزائر ‪5009،‬‬
‫‪ .55‬بوجردة مخلوف ‪:‬العقار الصناهي ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر‪9990 ،‬‬
‫‪ .59‬بشير التجاني ‪:‬التحضر والتهيئة العمرانية في الجزائر ‪،‬ديوات المطبوعات الجامعية ‪،‬الجزائر‬
‫‪9999‬‬
‫‪ .50‬بشير العالق ‪:‬التسويق العقاري ‪،‬المنظمة العربية للتنمية اإلدارية ‪،‬القاهرة ‪،‬مصر ‪9959‬‬
‫‪ .52‬تشارلو ابرمز‪:‬المدينة ومشاكل االسكان ‪،‬دار االفاق الجديدة ‪،‬بيروت ‪ ،‬لبنان ‪5002‬‬
‫‪ .51‬ثائر مطلق محمد عياصرة ‪:‬التخطيط االقليمي ‪،‬دار الحامد للنشر والتوزيع‪،‬عمان ‪،‬األردن ‪9990‬‬
‫‪ .50‬حمدي باشا عمر ‪:‬نقل الملكية العقارية ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر ‪9999،‬‬
‫‪ .57‬حمدي باشا عمر ‪:‬حماية الملكية العقارية الخاصة ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر‪9992،‬‬
‫‪ .50‬خالد عالم ‪:‬تخطيط المدن ‪،‬مكتبة االنجلو المصرية‪ ،‬مصر ‪5000‬‬
‫‪ .50‬خلف اهلل بوجمعة ‪:‬العمران والمدينة‪،‬دار الهدى للطباعة والنشر والتوزيع ‪،‬عين مليلة ‪،‬الجزائر‬
‫‪9991‬‬
‫‪ .99‬رمول خالد‪ :‬االطار القانوني زوالتنظيمي المالك الوقف في الجزائر ‪،‬دار هومة ‪،‬الزائر ‪9992‬‬

‫‪179‬‬
 ‫‪ .95‬روبير اوزيل‪ :‬فن تخطيط المدن‪،‬ترجمة بهيج شعبان ‪،‬الشركة الوطنية للنشر والتوزيع ‪،‬الجزائر‬
‫‪5070‬‬
‫‪ .99‬سماعين شامة ‪:‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر‪9992 ،‬‬
‫‪ .90‬شريف رحماني ‪:‬الجزائر غدا‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪ ،‬الجزائر ‪،‬بدون ذكر السنة‬
‫‪ .92‬صبري فارس الهيتي ‪:‬التخطيط الحضري ‪،‬دار اليازوري عمان ‪،‬االردن ‪9990‬‬
‫‪ .91‬صونية بن طيبة ‪:‬االستيالء المؤقت على العقار في التشريع الجزائري ‪،‬دار الهدى ‪،‬عين مليلة‬
‫الجزائر ‪9959‬‬
‫‪ .90‬عابد بن جليد ‪:‬مدن جزائرية ‪،‬تكوين حياة مدنية وتهيئة‪،‬المركز الوطني للبحث في االنثروبولوجية‬
‫االجتماعية والثقافية ‪9959‬‬
‫‪ .97‬عجة الجياللي‪ :‬ازمة العقار الفالحي ومقترحات تسويتها ‪،‬دار الخلدومنية ‪،‬الجزائر ‪9991‬‬
‫‪ .90‬عبد الفتاح محمد وهيبة ‪:‬في جغرافية العمران ‪،‬دار النهضة العربية ‪،‬بيروت ‪،‬لبنان ‪5079‬‬
‫‪ .90‬عيسى ابراهيم ‪:‬اسس البحث الميداني في جغرافية المدن‪،‬دار المعرفة الجامعية ‪،‬اإلسكندرية ‪،‬مصر‬
‫‪،‬بدون ذكر سنة الطباعة‬
‫‪ .09‬فاطمة عبد العزيز سليمان الحمدان ‪:‬مدينة جدة ‪،‬الموقع ‪ ،‬البيئة ‪،‬العمران ‪،‬السكان ‪،‬دار المجتمع‬
‫للنشر والتوزيع جده المملكة السعودية ‪5009،‬‬
‫‪ .05‬فتحي محمد ابو عيانة‪:‬جغرافية العمران دار المعرفة الجامعية ‪،‬اإلسكندرية ‪،‬مصر‪9990‬‬
‫‪ .09‬ليلى طلبة ‪:‬الملكية العقارية الخاصة ‪،‬دار هومة ‪،‬الجزائر ‪9959‬‬
‫‪ .00‬مارك كوت‪ :‬الجزائر ‪ ..‬المجال المقلوب‪ ،‬ترجمة د‪ .‬خلف اهلل بوجمعة ‪،‬دار الهدى ‪9959،‬‬
‫‪ .02‬محمد الهادي لعروق ‪:‬مدينة قسنطينة ‪،‬دراسة في جغرافية الهمران ‪،‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪،‬بن‬
‫عكنون ‪،‬الجزائر ‪5002‬‬
‫‪ .01‬مولود ديدان‪:‬النشاط العقاري ‪،‬دار بلقيس ‪،‬الجزائر ‪9990 ،‬‬
‫‪ .00‬نبيل صقر‪:‬العقار الفالحي نصا وتطبيقا ‪،‬دار الهدى ‪،‬عين مليلة ‪،‬الجزائر ‪9990‬‬
‫‪ .II‬المجالت باللغة العربية‬
‫‪ .95‬المنظمة العربية للتنمية اإلدارية‪:‬المؤتمر العربي االول للتنمية العقارية والعمرانية ‪،‬ابوظبي‬
‫‪،‬االمارات العربية المتحدة اكتوبر ‪9990‬‬

‫‪180‬‬
 ‫‪ .99‬المنظمة العربية للتنمية اإلدارية‪:‬المؤتمر العربي السابع لالدارة البيئية ‪،‬القاهرة ‪،‬مصر ديسمبر‬
‫‪9990‬‬
‫‪ .90‬االكاديمية العربية للعلوم ‪:‬الموسوعة العربية للمعرفة من اجل التنمية المستدامة ‪،‬الدار العربية‬
‫للعلوم ‪،‬ناشرون‪،‬بيروت لبنان‪9990،‬‬
‫‪ .92‬المجلة الجغرافية العربية ‪:‬الجمعية الجغرافية المصرية ‪،‬القاهرة ‪،‬مصر‪9992،‬‬
‫‪ .91‬مجلة السكن والعمران في الجزائر ‪:‬وزارة السكن والعمران "من اجل النوعية"‪9959‬‬
‫‪ .90‬مجلة اللجنة الوطنية للتنمية الريفية ‪:‬التجديد الريفي ‪،‬أوت ‪9990‬‬
‫‪ .97‬مجلة العمران والتقنيات الحضرية ‪:‬مؤسسة الحضنة للطباعة والنشر والبرمجيات ‪،‬المسيلة الجزائر‪،‬‬
‫‪. 9990‬‬
‫‪ .III‬البحوث والدراسات‬
‫‪ .95‬آسيا ليفة ‪:‬تطور أنظمة إنتاج العقار الحضري ببلدية قسنطينة مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير‬
‫‪،‬تحت إشراف الدكتور محمد العهادي لعروق‪،‬كلية علوم االرض والجغرافيا والتهيئة العمرانية‪،‬قسم‬
‫التهيئة العمرانية جامعة منتوري ‪،‬قسنطينة ‪9995‬‬
‫‪ .99‬بن خالد الحاج ‪:‬دراسة اضطرابات سوق العقار الحضري والعوامل المتحكمة فيه ‪،‬حالة مدينة‬
‫المسيلة مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير ‪،‬تحت إشراف الدكتور عميش عالوة معهد التسيير‬
‫والتقنيات الحضرية ‪،‬المسيلة ‪9990‬‬
‫‪ .90‬زيداني حليمة‪:‬المدن العتيقة بالجزائر بين التدهور ومحاولة الحفاظ حالة مدينة تقرت‪ ،‬مذكرة مقدمة‬
‫لنيل شهادة الماجستير ‪،‬تحت إشراف الدكتور خلف اهلل بوجمعة معهد التسيير والتقنيات الحضرية ‪،‬أم‬
‫البواقي ‪9997‬‬
‫‪ .92‬قواس مصطفى ‪:‬اإلشكاالت المطروحة بالتحصيصات السكنية بمدينة باتنة‪،‬مذكرة مقدمة لنيل‬
‫شهادة الماجستير ‪،‬تحت إشراف الدكتور العايب حفيظ ‪،‬كلية علوم األرض والجغرافيا والتهيئة‬
‫العمرانية‪،‬قسم التهيئة العمرانية جامعة منتوري ‪،‬قسنطينة ‪9991‬‬
‫‪ .IV‬التعليمات والمذكرات الداخلية‬
‫تعليمة وزارة التجهيز الخاصة بإنشاء اللجنة الوالئية للتهيئة والتعمير تحت رقم ‪ 590‬بناريخ‬ ‫‪.95‬‬
‫‪5005/92/52‬ص ‪92‬الى‪97‬‬
‫التعليمة الخاصة بتحديد قيمة العقارات ‪:‬الصادرة عن المديرية العانة لألمالك الوطنية‬ ‫‪.99‬‬
‫والمؤرخة في ‪ 5005/97/90‬تحت رقم ‪/09/5005‬ص ‪595:‬الى ‪509‬‬
‫التعليمة الخاصة بإجراءات نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية تحت رقم ‪020‬الصادرة عن‬ ‫‪.90‬‬
‫والية ورقلة بتاريخ ‪9990/91/97‬‬

‫‪181‬‬
 ‫‪ .92‬قرار وزاري مشترك رقم ‪ 92‬مؤرخ في ‪ 9955/91/52‬المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن‬
‫قطع أرضية تابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنشاء برامج السكنات المدعمة كم طرف الدولة‪.‬‬
‫‪ .V‬التقارير‬
‫‪.95‬تقرير المجلس الوطني االقتصادي واالجتماعي>>العقار في الجزائر‪ ،‬عائق للتنمية االقتصادية‬
‫الجزائر>>‪ 9992‬ص‪59‬‬
‫‪.20‬التقرير السنوي لمديرية التخطيط والتهيئة العمرانية لوالية ورقلة مارس ‪9959‬‬
‫‪ 90‬تقرير الجلسات الجهوية للتعمير لوالية الوسط ورقلة يوم‪ 50‬مارس ‪9955‬‬
‫‪ 92‬تقرير الجلسات الوطنية للتعمير الجزائر يومي ‪ 99-50‬جوان ‪9955‬‬
‫كتيب أمالك الدولة‬ ‫‪91‬‬
‫الجريدة الرسمية‬ ‫‪.VI‬‬
‫‪ .95‬األمر رقم ‪ 90-72‬الصادر في ‪ 5072/99/99‬المتضمن تكوين االحتياطات العقارية لصالح‬
‫البلديات ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)11‬‬
‫‪.99‬األمر رقم ‪ 72-71‬الصادر في ‪ 5071/55/59‬المتضمن إعداد مسح لألراضي وتأسيس السجل‬
‫العقاري ( الجريدة الرسمية رقم‪.)10‬‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 90-70‬الصادر في ‪ 5070/99/97‬المحدد للسقف المسموح بامتالكه من اجل‬
‫الحاجيات بالميدان المهني ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)11‬‬
‫‪.90‬األمر رقم ‪ 20-70‬الصادر في ‪ 5070 /91/ 91‬المتضمن نزع الملكية من اجل المنفعة العامة (‬
‫الجريدة الرسمية رقم ‪)44:‬‬
‫‪.92‬القرار الوزاري المشترك الصادر في ‪ 5070/59/90‬يتضمن المصادقة على دفتري الشروط‬
‫المتعلقين بتنازل البلديات عن األراضي التابعة الحتياطاتها العقارية ( الجريدة الرسمية رقم‪.)40 :‬‬
‫‪ .91‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 99/00‬الصادر في ‪ 5000/95/59‬المتضمن ضبط كيفيات تحديد أسعار‬
‫شراء البلديات لألراضي الداخلة في احتياطاتها العقارية وأسعار بيعها (الجريدة الرسمية رقم ‪.)21‬‬
‫‪.90‬القانون رقم ‪ 91/09‬المؤرخ في ‪ 5009/55/50‬المتعلق بالتوجيه العقاري‪ ( .‬الجريدة الرسمية رقم‬
‫‪.)41‬‬
‫‪ .97‬القانون رقم ‪ 90/09‬المؤرخ في ‪ 5009/59/95‬المتعلق بالتهيئة والتعمير ( الجريدة الرسمية رقم‬
‫‪.)80:‬‬
‫‪.90‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 291/09‬الصادر في ‪ 5009/59/99‬المتضمن إنشاء الوكاالت المحلية‬
‫للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين ( الجريدة الرسمية رقم‪.)86:‬‬

‫‪182‬‬
 ‫‪.90‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55/05‬الصادر في ‪ 5005/92/97‬المحدد للقواعد المطبقة بنزع الملكية من‬
‫اجل المنفعة العامة ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)01:‬‬
‫‪.59‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 570/05‬الصادر في ‪ 5005/91/90‬يحدد كيفيات تحضير شهادة التعمير‬
‫ورخصة التجزئة وشهادة التقسيم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم وتسليم ذلك( الجريدة‬
‫الرسمية رقم‪.)06 :‬‬
‫‪.55‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 577/05‬الصادر في ‪ 5005/91/90‬يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به( الجريدة الرسمية رقم‪.)06:‬‬
‫‪ .59‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 570/05‬الصادر في ‪ 5005/91/90‬يحدد إجراءات إعداد مخططات شغل‬
‫األراضي والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة بها (الجريدة الرسمية رقم‪.)06:‬‬
‫‪.50‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 211/05‬الصادر في ‪ 5005/55/90‬المتعلق بجرد األمالك الوطنية ( الجريدة‬
‫الرسمية رقم ‪.)62:‬‬
‫‪ .52‬قرار وزير المالية الصادر في ‪ 5005/59/05‬المتضمن تعيين محافظات عقارية وتحديد دوائرها (‬
‫‪.)01:‬‬ ‫الجريدة الرسمية رقم‬
‫‪ .51‬قرار وزير التجهيز الصادر في ‪ 5009/99/50‬المحدد لشروط بيع األراضي الجرداء المتوفرة‬
‫التابعة ألمالك الدولة الخاصة والتي تعتبر ضرورية النجاز برامج لالستثمارات ( الجريدة الرسمية‬
‫رقم ‪.)08‬‬
‫‪.50‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 502/09‬الصادر في ‪ 5009/92/97‬المعدل والمتمم للمرسوم ‪09/70‬‬
‫المتعلق بإعداد منح الراضي العامة ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)06:‬‬
‫‪.57‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 900/09‬الصادر بتاريخ ‪ ( 5009/97/90‬الجريدة الرسمية رقم ‪.)88‬‬
‫‪ .50‬المادة رقم ‪ 05‬من قانون المالية لسنة ‪ 5000‬الصادر بموجب المرسوم التشري‪ 95/00‬المؤوخ في‬
‫‪ ( 5000/95/50‬الجريدة الرسمية رقم ‪.)24:‬‬
‫‪.50‬المرسوم التشريعي ‪ 90/00‬الصادر في ‪ 5000/90/95‬المتضمن تنظيم النشاط العقاري ( الجريدة‬
‫الرسمية رقم ‪.)14‬‬
‫‪.99‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 590/00‬المؤوخ في ‪ 5000/97/50‬المعدل والمتمم للمرسوم ‪00/70‬‬
‫المؤوخ في ‪ 5070/90/91‬والمتعلق بتأسيس السجل العقاري ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)04‬‬
‫‪.95‬المرسوم رقم ‪ 975/00‬الصادر في ‪ 5000/55/59‬يحدد كيفيات تقييم األمالك العقارية المبنية وغير‬
‫المبنية ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)14‬‬

‫‪183‬‬
‫‪ .99‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 5002/92/92‬المتضمن تصنيف البلديات حسب المناطق‬
‫الفرعية لتحديد القيمة االيجارية الجبائية في مجال الرسم العقاري المطبق على الملكيات غير المبنية‬
‫وتقييم األمالك العقارية في حالة وجود نقص في التصريح ( الجريدة الرسمية رقم ‪)12:‬‬
‫‪.90‬القرار الوزاري المشترك الصادر ‪ 5002/97/90‬المعدل والمتمم للقرار الوزاري المشترك‬
‫الصادر في ‪( 5009/90/59‬الجريد الرسمية رقم ‪.)10‬‬
‫‪ .92‬المرسوم التنفيذي ‪ 099/02‬الصادر في ‪ 5002/59/57‬المتضمن إلغاء البيع التلقائي لألراضي‬
‫لصالح المستثمرين ( الجريدة الرسمية رقم ‪.)61:‬‬
‫‪.91‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 200/07‬الصادر في ‪ 5007/59/51‬المحدد لكيفيات منح حق امتياز قطع‬
‫أرضية من األمالك الوطنية الخاصة التابعة للدولة في المساحات االستصالحية وأعبائه وشروطه (‬
‫الجريدة الرسمية رقم ‪.)50:‬‬
‫‪.90‬القانون رقم‪ 59/05‬المؤرخ في ‪ 5005/92/97‬المتعلق باألوقاف المعدل والمتمم بالقانون ‪97/95‬‬
‫المؤرخ في ‪ 5005/91/99‬والقانون رقم ‪ 59/99‬المؤرخ في ‪.9999/59/52‬‬
‫‪ .97‬قانون ‪ 91/92‬المؤرخ في ‪ 9992/90/52‬يعدل ويتمم القانون‪( 90/09‬الجريدة الرسمية رقم‪)15‬‬
‫‪. 97‬القانون‪ 90/99‬المؤرخ في ‪ 9999/91/90‬يتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها(الجريدة‬
‫الرسمية رقم ‪)02‬‬
‫‪ .90‬القانون‪ 90/90‬المؤرخ في ‪ 0110/10/01‬المتعلق بالقانون التوجيهي للمدينة(الجريدة الرسمية‬
‫رقم ‪)02‬‬
‫‪.90‬القانون ‪51/90‬المؤوخ في ‪ 9990/97/99‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها‬
‫(الجريدة الرسمية رقم ‪)97‬‬
‫‪.09‬مرسوم تنفيذي ‪519/90‬والمرسوم التنفيذي ‪ 510/90‬المؤرخ في ‪ 9990/91/99‬اللذين يحددان‬
‫شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجهة النجاز مشاريع‬
‫استثمارية(الجريدة الرسمية رقم ‪)97‬‬
‫‪ .05‬مرسوم تنفيذي ‪ 512/90‬المؤرخ في ‪ 9990/91/99‬يحدد إجراءات تنفيذ التصريح بمطابقة‬
‫البنايات(الجريدة الرسمية رقم ‪)97‬‬

‫‪184‬‬
 ‫ المراجع باللغة الفرنسية‬: ‫ثانيا‬

1. ALAIN.lipietz: le tribut foncier urbain circulation du capitale et propriété foncière dans la

production du cadre bâtit édition non citée. Paris.1974 p: 11.59et 101

2.DENIS Barthelemey : comment mesurer la valeur des terres études fonciers édition non citée
.paris. septembre 1985 .p:11.60et 181

3. DENIS Barthelemey: La rente foncière approches et empiriques quelques éléments la

contradiction terre/ capital en agriculture édition non citée. paris .sans année;11et 12

4.PHILIPPE PANERAI JEAN CASTEX JEAN-CHARLES DEPAULE: formes urbaines de l'ilot à la barre
édition barzakh,2009

5.MARC COTE: l'espace algérien les prémices d'un aménagement office des publication
universitaires l'Algérie,1983

6.FRANCOISE CHOAY: L'urbanisme, utopies et réalités une anthologie, édition du seuil, paris
France,1965

7.MAOUIA SAIDOUNI: Eléments d'introduction a l'urbanisme, histoire, méthodologie,

réglementation, édition casbah, Alger,2000

8.PIERRE-HENRI DERYCKE JEAN-MARIE HURIOT DENISE PUMAIN: Penser la ville, théories et modèles,
édition anthropos, paris, France,1996

9.PIERRE SIGOLES, GALILA EL KADI,RACHID SIDI DOUMADINE: L'urbain dans le monde arabe
politiques, instruments et acteurs, édition CNRS ,2000.

10.MARIE-FLORE MATTEI, DENISE PUMAIN Données urbaines édition, economica,paris,france2000

11.PATRICK GERARD Pratique du droit de l'urbanisme édition, eyrolles paris, France, 2003

12.JEAN PELLETIER, CHARLES DELFANTE Villes et urbaniseme dans le monde édition, Armand collin
paris, France, 2000.

185
‫المالحق‬

‫‪186‬‬
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200