‫مخطط شغــل األراضي‬

‫)‪Plan d’occupation des sols (POS‬‬

‫تعد أدوات التهيئة والتعمير ‪ PDAU-POS‬مخططات للبرمجة والتنظيم تتيح للسلطات العمومية‬
‫التحكم في النمو واالمتداد العمراني‪ ،‬وفي إعادة تنمية المناطق المتدهورة عن طريق‬
‫عمليات)التجديد الحضري‪ ،‬إعادة الهيكلة‪ ،‬إعادة التأهيل‪...‬وغيرها من العمليات‪.‬‬
‫ويعد مخطط شغل األراضي‪ (POS) 1‬و)ثيقة تفصيلية(‪ ،‬يغطى كل البلدية أو جزءا منها‪ ،‬يحدد‬
‫حقوق استخدام األراضي والبناء‪ ،‬يتضمن التفاصيل العمرانية‪ ،‬مع ضمان األهداف الخاصة بحماية‬
‫البيئة في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬مما يمكن السلطات العمومية من مراقبة وتنظيم المجال‪.‬‬
‫وحسب المادة ‪ 13‬من القانون ‪ ،90-09‬يحدد مخطط شغل األراضي بالتفصيل‪ ،‬في إطار توجيهات‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬حقوق استخدام األراضي والبناء‪.‬‬
‫‪Dans le respect des dispositions du PDAU, le plan d’occupation des sols (POS) fixe de façon‬‬
‫‪détaillée les droits d’usage des sols et de construction.‬‬

‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬

‫)‪Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (PDAU‬‬

‫يحدد مخطط شغل األراضي‬

‫حقوق استخدام األراضي والبناء‪.‬‬

‫‪POS 1‬‬ ‫‪POS 2‬‬ ‫‪POS 3‬‬ ‫‪POS 4‬‬ ‫‪POS 5‬‬ ‫‪POS 6‬‬

‫أوال‪:‬أهداف مخطط شغل األراضي‬

‫‪Les objectifs du plan d’occupation des sols‬‬
‫يهدف مخطط شغل األراضي الى تحقيق ما يلي‪:2‬‬
‫‪A cet effet, le plan d'occupation des sols:‬‬
‫يحدد بصفة مفصلة بالنسبة للقطاع أو ‪ fixe de façon détaillée pour le ou les secteurs‬‬ ‫‪‬‬
‫القطاعات أو المناطق المعنية الشكل الحضري ‪concernés, la forme urbaine, l'organisation,‬‬
‫‪les droits de construction et d'utilisation des‬‬
‫والتنظيم وحقوق البناء واستعمال األراضي‪،‬‬
‫‪sols,‬‬

‫‪1‬‬
‫نظم المشرع الجزائري مخطط شغل األراضي في القانون ‪ 90-09‬الصادر عام ‪ ، 3009‬المعدل والمتمم بموجب القانون‬
‫‪ 90- 04‬الصادر عام ‪ 9994‬المتضمن قانون التهيئة والتعمير‪ ،‬والنصوص التطبيقية له‪ ،‬السيما المرسوم التنفيذي ‪371-03‬‬
‫يحدد إجراءات إعداد مخططات شغل األراضي والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‪ .‬المعدل والمتمم بالمرسوم‬
‫التنفيذي ‪ ، 131-90‬والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 311 -39‬الصادر عام ‪.9939‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪ 90-00‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‬

‫‪1‬‬
 ‫‪ définit la quantité minimale et maximale de‬‬ ‫يعين الكمية الدنيا والقصوى من البناء‬ ‫‪‬‬
‫‪construction autorisée exprimée en mètre‬‬ ‫المسموح به المعبر عنها بالمتر المربع من االرضية‬
‫‪carré de plancher hors œuvre ou en mètre‬‬
‫المبنية خارج البناء أو بالمتر المكعب من األحجام‬
‫‪cube de volume bâti, les types de‬‬
‫وأنماط البنايات المسموح بها واستعماالتها‪.‬‬
‫‪constructions autorisés et leurs usages,‬‬
‫‪ détermine les règles concernant l'aspect‬‬ ‫يضبط القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي‬ ‫‪‬‬
‫‪extérieur des constructions,‬‬ ‫للبنايات‪،‬‬
‫‪ délimite l'espace public, les espaces verts,‬‬ ‫يحدد المساحة العمومية والمساحات الخضراء‬ ‫‪‬‬
‫‪les emplacements réservés aux ouvrages‬‬ ‫والمواقع المخصصة للمنشآت العمومية والمنشآت ذات‬
‫‪publics et installations d'intérêt général ainsi‬‬
‫المصلحة العامة‪ ،‬وكذلك تخطيطات ومميزات طرق‬
‫‪que les tracés et les caractéristiques des‬‬
‫المرور‪،‬‬
‫‪voies de circulation,‬‬
‫‪ définit les servitudes,‬‬ ‫يحدد االرتفاقات‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ précise les quartiers, rues, monuments et‬‬ ‫يحدد االحياء والشوارع والنصب التذكارية‬ ‫‪‬‬
‫‪sites à protéger, à rénover et à restaurer,‬‬ ‫والمواقع الواجب حمايتها وتجديدها واصالحها‪،‬‬
‫‪ localise les terrains agricoles à préserver et à‬‬ ‫يعين مواقع األراضي الفالحية الواجب وقايتها‬ ‫‪‬‬
‫‪protéger.‬‬ ‫وحمايتها‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬محتوى مخطط شغل األراضي‬
‫‪Contenu du Plan d’occupation des sols‬‬
‫المعدل والمتمم‬ ‫‪371-03‬‬ ‫من المرسوم التنفيذي‬ ‫‪31‬‬ ‫يتكون مخطط شغل األراضي حسب المادة‬
‫بالمرسوم التنفيذي ‪ 131-90‬من‪:‬‬
‫‪ Règlement‬‬ ‫‪ ‬الئحة تنظيم‪،‬‬
‫‪ Documents graphiques‬‬ ‫‪ ‬وثائق بيانية‪.‬‬

‫‪ -3‬الئحة تنظيم تتضمن‪:‬‬

‫‪ ‬مذكرة تقديم يثبت فيها تالؤم أحكام مخطط شغل األراضي مع أحكام المخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة والتعمير وكذلك البرنامج المعتمد للبلدية أو البلديات المعنية تبعا آلفاق‬
‫تنميتها‪.‬‬

‫‪ ‬جانب القواعد )عناصر الئحة التنظيم(‪:‬‬

‫تتضمن الئحة التنظيم القواعد التي تحدد لكل منطقة متجانسة‪ ،‬مع مراعاة االحكام الخاصة‬
‫المطبقة على بعض األجزاء من التراب الوطني‪ :‬نوع المباني المرخص بها أو المحظورة ووجهتها‪،‬‬
‫وحقوق البناء المرتبطة بملكية األرض‪) ،‬معامل شغل األرض ‪ COS‬ومعامل المساحة المبنية‬
‫‪ ( CES‬إضافة الى ضوابط قيود االرتفاق ومعايير استخدامات األرض‪ ،‬والحجم المتعلق بكل مبنى‬
‫وما يتعلق به من أنشطه والمجال الشاغر‪ .‬وتحديد المناطق واألراضي المعرضة لألخطار‬
‫الطبيعية والتكنولوجية‪ ،‬ومساحات الحماية أو االرتفاقات الخاصة بالمنشآت المختلفة‪ .‬كما يتكفل‬
‫مخطط شغل األراضي بكل اإلجراءات المقررة في القانون رقم ‪ 99-99‬المتعلق بحماية الساحل‪.‬‬

‫‪2‬‬
 Eléments de règlement (POS) ‫عناصر التنظيم‬
‫ الذي يحدد إجراءات إعداد‬،131-00 ‫ المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي‬371-03 ‫ من المرسوم التنفيذي‬31 ‫المادة‬
.‫مخططات شغل األراضي والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‬

 La partie des règles fixant pour chaque zone
homogène et en tenant compte des
dispositions particulières applicables à
certaines partie du territoire : la nature et la
destination des constructions autorisées ou
celles interdites, les droits de construire
attachés à la propriété du sol exprimés par
le coefficient d’occupation du sol ainsi que
le coefficient d’emprise au sol et toutes
servitudes éventuelles
 Accès, et voirie
 Dessertes par les réseaux
‫مع‬ ‫ القواعد التي تحدد لكل منطقة متجانسة‬
‫مراعات األحكام الخاصة المطبقة على بعض أجزاء‬
‫ نوع المباني المرخص بها أو‬:3‫من التراب الوطني‬
‫ وحقوق البناء المرتبطة‬،‫المحظورة ووجهتها‬
‫بملكية األرض التي يعبر عنها بمعامل شغل األرض‬
‫ومعامل مساحة ما يؤخذ من األرض مع جميع‬
،‫االرتفاقات المحتملة‬
،‫ المنافذ والطرق‬
،‫ وصول الشبكات اليها‬

 Caractéristiques des terrains ،‫ خصائص القطع األرضية‬

 Implantation des constructions par rapport
aux voies et emprises publiques
 Implantation des constructions par rapport
aux limites séparatives
 Implantation des constructions les unes par
rapport aux autres sur une même propriété
‫ موقع المباني بالنسبة الى الطرق العمومية وما‬
،‫يتصل بها‬
،‫ موقع المباني بالنسبة الى الحدود الفاصلة‬
،‫ موقع المباني بعضها من بعض على ملكية واحدة‬

 Hauteur des constructions ،‫ ارتفاع المباني‬

 Aspect extérieur ،‫ المظهر الخارجي‬

 Stationnement ، ‫ موقف السيارات‬
 Espaces libres et plantations .‫ المساحات الفارغة والمغارس‬

2. Des documents graphiques ‫ الوثائق البيانية‬-9

qui se composent notamment
a) d'un plan de situation (échelle 1/2000° ou 1/5000°),
b) d'un plan topographique (échelle 1/500° 1/1000°),
c) d'une carte (échelle 1/500° ou 1/1000°) délimitant les
:‫تتكون الوثائق البيانية مما يأتي‬
3/0999 ‫ أو‬3/9999 ‫ مخطط بيان الموقع بمقياس‬-
3/3999 ‫ أو‬3/099 ‫ مخطط طبوغرافي بمقياس‬-
‫ تحدد المناطق واألراضي‬3/3999 ‫ أو‬3/099 ‫ خريطة بمقياس‬-

‫ يخضع الساحل واألقاليم التي تتوفر على مميزات طبيعية أو ثقافية أو تاريخية بارزة وكذلك األراضي الفالحية ذات‬3
‫ المتعلق بالتهيئة والتعمير‬، 90-00 ‫ من القانون‬31 ‫ المادة‬.‫المردود الفالحي العالي أو الجيد لألحكام الخاصة‬
Le littoral, les territoires présentant un caractère naturel, culturel ou historique marqué ainsi que les terres agricoles à
potentialités élevées ou bonnes sont soumis aux dispositions particulières. (Art 43 : loi 90-29)
3
‫‪zones exposés aux risques naturels et technologiques ,‬‬
‫‪accompagnée de rapports techniques y afférents, ainsi‬‬
‫‪que les risques majeurs découlant du plan général de‬‬
‫‪prévention.‬‬
‫)‪d) d'un plan de l'état de fait (échelle 1/500° ou 1/1000°‬‬
‫‪faisant ressortir le cadre bâti actuel ainsi que les voiries,‬‬
‫‪réseaux divers et servitudes existantes,‬‬
‫المعرضة لألخطار الطبيعية والتكنولوجية مصحوبة بالتقارير‬
‫التقنية المتصلة بذلك‪ ،‬وكذا األخطار الكبرى المبينة في‬
‫المخطط العام للوقاية‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط الواقع القائم بمقياس ‪ 3/099‬أو ‪ 3/3999‬يبرز االطار‬
‫المشيد حاليا وكذلك الطرق والشبكات المختلفة واالرتفاقات‬
‫الموجودة‬

‫‪e) d'un plan d'aménagement général (échelle 1/500° ou‬‬ ‫‪-‬مخطط تهيئة عامة بمقياس ‪ 3/099‬أو ‪ ،3/3999‬يحدد ماياتي‪:‬‬
‫‪1/1000°) déterminant :‬‬ ‫‪ ‬المناطق القانونية المتجانسة‪،‬‬
‫‪ les zones réglementaires homogènes,‬‬
‫‪ ‬موقع اقامة التجهيزات والمنشآت ذات المصلحة العامة‬
‫‪ l'implantation des équipements et ouvrages‬‬
‫‪d'intérêt général et d'utilité publique,‬‬ ‫والمنفعة العمومية‪،‬‬
‫‪ le tracé des voiries et réseaux divers,‬‬ ‫‪ ‬خط مرور الطرق والشبكات المختلفة‬
‫‪ les espaces qui de par leur spécificité sont à‬‬
‫‪préserver.‬‬ ‫‪ ‬المساحات الواجب الحفاظ عليها نظرا لخصوصيتها‬

‫‪f) d'un plan de composition urbaine (échelle 1/500° ou‬‬
‫‪1/1000°) contenant notamment les éléments du‬‬
‫‪règlement..‬‬
‫‪A l'exception du plan de situation, tous les plans sont‬‬
‫‪établis obligatoirement à l'échelle 1/500° lorsque le plan‬‬
‫‪d'occupation des sols concerne des secteurs urbanisés.‬‬
‫‪ -‬مخطط التركيب العمراني بمقياس ‪ 3/099‬أو ‪،3/3999‬‬
‫يتضمن على الخصوص عناصر الئحة التنظيم‬
‫باستثناء مخطط بيان الموقع‪ ،‬فإن جميع المخططات تعد وجوبا‬
‫بمقياس ‪ 3/099‬إذا كان مخطط شغل األراضي يعني القطاعات‬
‫الحضرية‪.‬‬

‫ترتبط القواعد العمرانية باألنظمة والقوانين‪ ،‬وتعتبر ضرورية ألنها الوسيلة التي يتم بواسطتها‬
‫من‬ ‫‪COS‬‬ ‫ضمان تطبيق توجيهات أدوات التهيئة والتعمير ‪ .PDAU- POS‬ويعتبر معامل شغل األرض‬
‫أهم المعايير األساسية في بناء وتشكيل مورفولوجية المباني‪ ،‬حيث يعد من وسائل التخطيط‬
‫العمراني يوضح مدى تركز المباني على األرض ومقدار المساحة الشاغرة‪ ،‬كما يعكس النسبة‬
‫المئوية لمساحة األرض المغطاة بالمباني ومساحة األرض الممكن الحصول عليها للمساحات‬
‫الخضراء ومالعب األطفال واالرتفاقات‪ ....‬وغيرها‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬معامل شغل األرض‬

‫‪ ،Coefficient d’occupation du sol‬العالقة القائمة بين مساحة‬ ‫‪C0S‬‬ ‫يقصد بمعامل شغل األرض‬
‫ويحدد العالقة بين‬ ‫‪SF‬‬ ‫ومساحة قطعة األرض‬ ‫‪SP‬‬ ‫ارضية مع خاص ما يتصل بها من البناء‬
‫المناطق المبنية والمناطق الشاغرة‪ ،‬كما يوضح حقوق البناء وكثافة التعمير‪.‬‬

‫‪COS = SP/SF‬‬

‫ويتم تحديده عن طريق المخططات التوجيهية والتفصيلية ‪ ،PDAU-POS‬أو عن طريق القواعد‬

‫العامة للتهيئة والتعمير‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫‪SP‬‬ ‫‪SP‬‬ ‫‪SA‬‬ ‫‪SB‬‬
‫= ‪COS‬‬ ‫=‪, N‬‬ ‫=‪, K‬‬ ‫= ‪, CES = E‬‬
‫‪SF‬‬ ‫‪SB‬‬ ‫‪SP‬‬ ‫‪SF‬‬
‫وعلى سبيل المثال قطعة أرض مساحتها ‪ 499 SF‬م‪ ، 9‬بكثافة (معامل شغل األرض ‪ COS‬يقدر بـ ‪)1‬‬
‫كحد أعلي‪ ،‬أي أن مجموع مساحة األرضيات ‪ SP‬يجب أن ال تزيد عن مساحة قطعة األرض ‪SF‬‬

‫‪COS‬‬ ‫‪N‬‬ ‫‪CES‬‬ ‫‪SB /m2‬‬ ‫‪SP /m2‬‬ ‫‪SF /m2‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪400‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪400‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪400‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪0.33‬‬ ‫‪133‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪400‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪400‬‬

‫يتضح أن تعدد الطوابق يحدد مساحة البناء والمجال الشاغر )نسبة المساحة الشاغرة(وفق منظور كثافة‬
‫التعمير (معامل شغل األرض ‪.)COS‬‬

‫وعليه تعتبر كثافة التعمير (معامل شغل األرض) من العوامل األساسية التي تساعد في التحكم‬
‫في حجم العمران داخل المواقع السكنية‪ ،‬وذلك لتأثيرها في تحديد حجم المباني السكنية‪،‬‬
‫وانعكاس ذلك على تحديد عدد السكان ومن ثم قياس الكثافات )السكنية والسكانية( في إطار‬
‫المعايير التخطيطية‪.‬‬
‫= ‪coefficient d’occupation du sol , cos‬‬

‫‪A‬‬
‫‪C‬‬

‫‪B‬‬

‫‪D‬‬
‫‪5‬‬
 ‫شكل‪ :‬نماذج لمعامل شغل األرض‬

‫‪0.0‬‬ ‫معامل ما يؤخذ من األرض ‪ ،CES‬مقدر بـ‬

‫معامل شغل األرض ‪ cos‬يقدر ما بين ‪ 9‬فإن حق البناء على قطعة أرض مساحتها ‪930‬م‪،²‬‬
‫و‪ 9.0‬لمساحة أرضية ذات ‪330‬م‪ ،²‬هذا يعني أن يكون ‪333‬م‪ ،²‬على أن يخصص الباقي وهو ‪00‬م‪²‬‬
‫مساحة األرضيات ‪ SP‬ينبغي أن ال تتجاوز إلنشاء المجال الشاغر المخصص للمساحات‬
‫الخضراء‪.‬‬ ‫مرتين ونصف المساحة العقارية اإلجمالية‪.‬‬

‫‪0.5‬‬ ‫معامل المساحة المبنية‬

‫‪0.9‬‬ ‫معامل المساحة المبنية‬ ‫‪).COS 3( ، R+5‬‬
‫‪0.4‬‬ ‫معامل المساحة المبنية‬
‫‪.)COS 0.6( ،R+2‬‬
‫‪).COS 2( ، R+4‬‬

‫‪6‬‬
 ‫خالصة‪:‬‬
‫يعتبر مخطط شغل األراضي ‪ POS‬وثيقة تفصيلية لتنظيم المجال‪ ،‬في إطار توجيهات المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ، PDAU‬يحدد مخطط شغل األراضي بصفة مفصلة الشكل الحضري‬
‫والتنظيم وحقوق البناء واستعمال األراضي‪) ،‬يضبط القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي‬
‫للبنايات(‪ ،‬ويعين الكمية الدنيا والقصوى من البناء وأنماط البنايات المسموح بها واستعماالتها‬
‫ويحدد المساحة العمومية والمساحات الخضراء والطرق‪ ،‬واإلرتفاقات‪... ،‬وغيرها‪.‬‬

‫من وسائل التخطيط والتهيئة يوضح العالقة القائمة بين‬ ‫‪COS‬‬ ‫هذا ويعتبر معامل شغل األرض‬
‫المناطق المبنية والمناطق الشاغرة‪ ،‬يحدد اإلطار التنظيمي وحق البناء المسموح به بالمناطق‬
‫السكنية‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬سوف نقوم في األعمال التطبيقية بعرض شرح تفصيلي للعناصر التالية‪:‬‬
‫اجراءات تحضير وإعداد مخطط شغل األراضي‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫تحضير وإعداد المخطط‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫مرحلة االستقصاء العمومي‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫مرحلة المصادقة على مخطط شغل األراضي ‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫مراجعة مخطط شغل األراضي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪7‬‬