‫الباب الثـالث ‪ :‬التخطيـط العـام‬

‫الفصـل الثانــي ‪ :‬التخطيـط العـام‪ ..‬أو المخطـط التنظيمـي العـام‬

‫للمدينـة‬

‫مقدمـــة‬

‫مر تعريف المخطط التنظيمي العام للمدينة بمراحل متعددة إلى أن وصللللللل إلى مالومل الحالي‪،‬‬
‫وهو يختلف من مدينة ألخرى حسب واقعلا االجتماعي االقتصادي السياسي ‪ ...‬وغيره‪.‬‬
‫وقد أشار إليل كالً من ) ‪ ( Olmsted & Bettman‬على أنه ‪:‬‬
‫" تخطيط عام من أجل عمليات تنمية أرض المدينة‪ ،‬يشمل هذا التخطيط االستعماالت الخاصة والعامة‬
‫لهذه األرض‪ ،‬كما يحدد بالتفصييييل مواوا وامتداد المشيييروعات العامة والمنشييي ت األخرذ‪ .‬يصيييمم هذا‬
‫التخطيط ليغطي مدة معقولة حوالي ‪ 25‬سيينة وود تصييل لى ‪ 50‬سيينة‪ ،‬حيث يقدر هذا التخطيط الوضييا‬
‫الحالي ألعمال التنمية وكذلك االتجاه المستقبلي لنمو السكان و مختلف األنشطة واالستعماالت "‪.‬‬

‫‪ 1 .1‬األهداف الرئيسـية للمخطط العـام التنظيمـي‬

‫تتلخص األهداف الرئيسية للمخطط العام التنظيمي في النقاط الرئيسية التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬تحسين البيئة الطبيعية للمجتمع المحلي‪.‬‬
‫‪ ‬تأمين كافة الخدمات العامة والضرورية الالزمة للسكان حاليا ً ومستقبالً‪.‬‬
‫‪ ‬تأمين أفضل الشروط السكنية والصحية واالقتصادية والصحية والجمالية‪.‬‬

‫يأتي ما جاء سابقا ً من خالل ‪:‬‬

‫أوال ً ‪ :‬التنسييييييي ما الجهات اإلدارية المسييييييئولة‪ ،‬حتى ال تتعارض القرارات السللللللياسللللللية العامة مع‬
‫اإلجراءات الانية المتخذة‪.‬‬
‫ثانيا ً ‪ :‬ربط عمليات التنمية الخاصة بالمدذ الطويل ما عمليات التنمية الخاصة بالمدذ القصير‪ .‬بحيث‬
‫تشلللكل الحلول المطبقة في المسلللتويات األعلى قاعدة أسلللاسلللية ل عمال التاصللليلية الالحقة التي‬
‫ستنجز في المستويات األدنى‪.‬‬
‫يطبق كل ذلك على مختلف قطاعات المدينة التي تمثل األسلللللللاك في هيكلية المخطط التنظيمي العام‪،‬‬
‫وذلك على الشكل التالي ‪:‬‬
‫‪ .1‬في مجال القطاع السكني ‪:‬‬
‫يلدف المخطط التنظيمي العام إلى تأمين مساحات كافية من األراضي لالستعمال السكني‪ ،‬تتوفر‬
‫فيلا الشروط الصحية والبيئية واإلسكانية المالئمة‪.‬‬

‫‪1‬‬
 ‫‪ .2‬في مجال القطاع التجاري ‪:‬‬
‫يلدف المخطط التنظيمي العام إلى تأمين مسللللاحات كافية من األراضللللي مرتبطة مع االسللللتعمال‬
‫السكني‪ ،‬بلدف تحقيق تبادل تجاري مقبول ومتوازن‪.‬‬
‫‪ .3‬في مجال القطاع الصناعي ‪:‬‬
‫تأمين المسللاحات الكافية من األرض إلنشللاء التجمعات الصللناعية والحرفية الالزمة لتأمين فرص‬
‫عمل مناسلللبة لسلللكان المدينة‪ .‬على أن يحدد موقعلا في أماكن مناسلللبة لسلللكن العمال ولمتطلبات‬
‫الصلناعات وللربط الجيد بين الصلناعة والسلكن من جلة‪ ،‬وبين الصلناعات وخطوط المواصلالت‬
‫الرئيسية من جلة أخرى‪.‬‬
‫‪ .4‬في مجال القطاع الخدمي ‪:‬‬
‫يلدف المخطط التنظيمي العام إلى ‪:‬‬
‫‪ ‬تأمين كافة المنشللللللدت الخدمية ‪ ،‬صللللللحية‪ ،‬تعليمية‪ ،‬ثقافية‪ ،‬اجتماعية‪ ... ،‬د الالزمة لعدد‬
‫السكان الحالي والمستقبلي‪.‬‬
‫‪ ‬تأمين المرافق العامة‪ ،‬شللبكات الصللرف الصللحي‪ ،‬مياه الشللرب‪ ،‬الكلرباء‪ ،‬الياز‪ ،‬توفير‬
‫شبكة الشوارع والطرق العامة لربط كافة أجزاء وقطاعات المدينة‪.‬‬
‫‪ .3‬في مجال القطاع الترفيهي ‪:‬‬
‫تأمين كافة المسلللللللاحات الخضلللللللراء والمالعب والمسلللللللاحات الخالية‪ ،‬التي توفر البيئة الطبيعية‬
‫والمتناك لحياة السكان‪.‬‬

‫‪ 2 .1‬المبادئ المطبقة في دراسة المخطط التنظيمـي العـام في سوريا‬

‫في سبيل وضع المخططات التنظيمية العامة وتنظيم التجمعات العمرانية‪ ،‬تضع الجلة اإلدارية‬
‫المختصة لكل تجمع سكاني ‪ :‬برنامجــا ً تخطيطيــا ً ضمن حدود أسك التخطيط النافذة تحدد فيل ‪:‬‬
‫= االحتياجات التخطيطية الحالية‪.‬‬
‫= االحتياجات التخطيطية المستقبلية لاترة ‪ 20‬سنة قادمة‪.‬‬
‫وقد أصدرت وزارة اإلسكان والمرافق عدة قرارات لتحديد أسلوب الدراسات والتخطيط واألسك الواجب‬
‫اتباعلا عند دراسة مخطط تنظيمي عام كان آخرها ‪:‬‬
‫= المرسوم التشريعي رقم ‪ /5/‬الصادر عام ‪1982‬‬
‫= التعليمات رقم ‪ /1/‬و ‪ /2/‬التابعة لل‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن المخطط التنظيمي العام يوضح الرؤية المستقبلية للتجمع السكاني وتوسعل‪ ،‬ويتم‬
‫ذلك من خالل تحديد ما يلي ‪:‬‬
‫‪ ‬الحدود العمرانية‬
‫‪ ‬شبكة الطرق الرئيسية‬
‫‪ ‬استعماالت كافة األراضي الواوعة ضمنه‬

‫‪2‬‬
 ‫‪ ‬منهاج ونظام بناء كل منها‬
‫يتم تحديد العناصر السابقة بحيث ال يتعارض ذلك مع كل من ‪:‬‬
‫أوال ً ‪ :‬أسس التخطيط العمرانـي ‪:‬‬
‫وهي المبادئ الموحدة التي تنظم عملية تخطيط التجمعات السكانية‪ ،‬وتتضمن ‪:‬‬
‫= األسك العملية اللندسية العامة للتخطيط العمراني والبناء‪.‬‬
‫= الخطوات والمراحل الواجب اتباعلا في تحضلللللللير البرنامي التخطيطي الخاص بدراسلللللللة‬
‫المخطط التنظيمي العام والتاصيلي ونظام البناء ألي تجمع سكاني‪.‬‬

‫ثانيا ً ‪ :‬البرنامج التخطيطـي ‪:‬‬

‫وهو البرنامي الذي يحدد االحتياجات اآلنية والمسلللللتقبلية لتجمع سلللللكاني وفق أسلللللك التخطيط‬
‫العمراني واستنادا ً إلى واقع هذا التجمع‪.‬‬
‫ويحدد البرنامي التخطيطي عدد السلللللللكان والكثافات السلللللللكانية ونوع وتعداد الخدمات واألبنية‬
‫العامة الالزمة للم‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫مراحل دراسة المخطط التنظيمي‬

‫تتم دراسة المخطط التنظيمي العام وفق الخطوات والمراحل المتسلسلة التالية‬
‫آخذين بعين االعتبار المستوى االقتصادي والواقع االجتماعي‬
‫واإلداري في المرحلة الراهنة ومستقبالً‬
‫أوالً‪ :‬المرحلة التحضيرية‪.‬‬
‫ثانياً‪ :‬المرحلة االحصائية والتحليلية‪.‬‬
‫ثالثاً‪ :‬مرحلة التصميم‪.‬‬
‫رابعاً‪ :‬المرحلة النلائية‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬المرحلة التحضيرية‪:‬‬

‫‪ .1‬الحصول على المصورات الطبوغرافية الحديثة بالمقياك المناسب‬
‫المدن الكبرى ‪.50000/1 ,25000/1 ,10000/1 ,5000/1‬‬
‫البلدان والمدن الصيرى ‪.50000/1 ,5000/1 ,2000/1‬‬
‫القرى ‪1000/1 ,500/1‬أو ‪.50000/1 ,5000/1 ,2000/1‬‬
‫وي جب أن تحتوي هذه المصلللللللورات على كا فة األبن ية الموجودة في الب لدة والتجم عات‬
‫السكنية القريبة منلا اضافة إلى كافة مناطق التوسع المحتملة‪.‬‬
‫‪ .2‬الحصول على كافة المخططات التنظيمية القديمة والحالية وأنظمة البناء‪.‬‬
‫‪ .3‬تبين على المصورات الطبوغرافي المعلومات التالية‪:‬‬
‫• الحدود اإلدارية للبلدة ‪ ،‬حدود رقعة األرض التي تؤلف الحيز المكاني لسللللللطة الوحدة‬
‫اإلدارية أو البلديةد‬
‫• المالمح الجيرافية اللامة‬
‫• طرق المواصالت الرئيسية‬
‫• التقسيمات اإلدارية ألجزاء المدينة إن وجدت‬
‫يستنتي من المعلومات السابقة تقسيم مبدئي لمناطق البلدة المختلاة‬
‫يتماشى مع تكوينلا الحالي ويعتبر اساسا ً لالحصاءات والدراسات في‬
‫المراحل التالية‪.‬‬

‫ثانيا ً المرحلة اإلحصائية والتحليلية‪:‬‬

‫وتتناول جمع المعلومات واالحصاءات المتعلقة بالمدينة أو البلدة وتحليللا وتركيبلا‪,‬‬
‫ونتائي المرحلة التحليلية‬
‫أ‪ -‬جمع المعلومات واالحصاءات المتعلقة بالمدينة أو البلدة وتحليللا وتركيبلا‪.‬‬
‫أ‪ 1-‬تقييم المخطط الحالي‬
‫• ايضاح ماتم تنايذه وفق المخطط الحالي أو خالفل‬

‫‪4‬‬
 ‫• تثبيت االفرازات التي تم تصديقلا وفق المخطط أو خالفل‬
‫• االستمالكات التي تمت ومرحلة تنايذها‬
‫• التعديالت الرئيسية التي تمت على المخطط واسباب التعديل‬
‫• مقترحات البلدية حول المخطط القديم‬
‫أ‪ 2-‬المعطيات االوليمية‬
‫وتوضلللللللح أهمية البلدة ضلللللللمن االطار اإلقليمي المحدد من قبل وزارة اإلدارة المحلية‪ ,‬وتحديد‬
‫منطقة الناوذ االقتصللادي للبلدة والمواصللالت الرئيسللية والمشللاريع المتعلقة بلا ومشللاريع الدولة‬
‫وتحدد التبعية اإلدارية للمدينة أو البلدة‪.‬‬
‫أ‪ 3-‬تحليل الوضا الراهن ويشمل ‪:‬‬
‫أ‪ 1-3-‬التطور التاريخي‬
‫• تطور البلدة وفق حقبات محددة من ناحية المساحة والسكان‪.‬‬
‫• تطور تأثير البلدة اإلقليمي أو تأثرها اقليميا ‪ ،‬ألسباب تجارية أو سياسية أو ثقافيةد‪.‬‬
‫• األوابد التاريخية والمعالم القائمة‪ ,‬والتصنيف األثري المحدد من قبل مديرية اآلثار‪.‬‬
‫أ‪ 2-3-‬األساك االقتصادي‬
‫• دور البلدة اقتصاديا ً في المنطقة والجملورية‪.‬‬
‫• نوعية وكمية اإلنتاج‪.‬‬
‫• دخل السكان وتقسيملم إلى فئات‪.‬‬
‫• تطور الوضع االقتصادي للمنطقة والبلدة ‪.‬‬
‫أ‪ 3-3-‬المزايا الطبيعية‬
‫• مصور طبيعة األرض‪.‬‬
‫• مصور جيولوجي ويحتوي على نوعية التربة وتصنيالا وخواصلا‪.‬‬
‫• اتجاه سرعة الرياح‪ -‬عدد األيام اللادئة‪ -‬الرطوبة واألمطار‪.‬‬
‫أ‪ 4-3-‬السكان‬
‫ويشمل تطور السكان ‪ -‬تكوين السكان والتوزيع الملني للسكان‬
‫• تطور السكان‬
‫‪ ‬الزيادة السنوية للسكان من ‪ 10‬سنوات‬
‫‪ ‬الزيادة الطبيعية وزيادة اللجرة‬
‫‪ ‬مقارنة تطور السكان مع بلدان مماثلة‬
‫• تكوين السكان وفيل يتم توضيح فئات السن والجنك وفق نسب مئوية وأرقام فعلية‪.‬‬
‫• التوزيع الملني للسكان وفق التالي‪:‬‬
‫‪ ‬القطاع األول الزراعة‪ -‬المقالع‪ -‬المناجم ‪ -‬الصيد ‪ -‬استخراج المعادن والبترول‬
‫‪ ‬القطاع الثاني الصناعات التحويلية ‪ -‬المواصالت ‪ -‬الحرف ‪ -‬البناء‪.‬‬
‫‪ ‬القطاع الثالث الخدمات بأنواعلا ‪ -‬التجارة‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫ويجب أن توضح اإلحصاءات‬
‫‪ -‬عدد العاملين نسبتلم من القوى العاملة ‪ ،‬ذكور من ‪ 60-18‬سنةد‬
‫‪ -‬عدد العاملين نسبتلم من القوى العاملة ‪ ،‬ذكور و إناث من ‪ 60-18‬سنةد‬
‫‪ -‬نسبة العاملين من كامل السكان‪.‬‬
‫‪ -‬دخل السكان‪.‬‬

‫أ‪ 5-3-‬الوضلللللللع الايز يائي للب لدة ويتم ذ لك بتحل يل كمي ونوعي ل كل ع ناصلللللللر ال مدي نة من م باني‬
‫واستعماالت أراضي‬
‫• األبنية تصنف إلى جيدة ‪ -‬وسط ‪ -‬سيئة ‪ ,‬وتحديد ارتااعاتلا ‪.‬‬
‫تتم دراسة الوضع الايزيائي ‪ - :‬مصور حالة المباني ومساحتلا‬
‫‪ -‬ارتااع األبنية‪.‬‬
‫• المرافق العامة وتشمل المياه ‪ -‬المجاري‪ -‬اللاتف ‪ -‬الكلرباء‪.‬‬
‫ونستخلص من هذه المصورات المناطق المخدمة بالمرافق ومناطق‬
‫التوسع الممكن خدمتلا اقتصاديا‪.‬‬
‫تتم دراسة الوضع الايزيائي ‪ - :‬الموقع واألطوال والمواصاات على مصور‪ -‬السعة ‪-‬‬
‫الحالة ‪ -‬تاريخ التنايذ‪.‬‬
‫• المناطق الخضراء واألراضي غير المبنية‪ :‬المالعب ‪ -‬الحدائق العامة‪ -‬المناطق الزراعية‪-‬‬
‫المناطق المشجرة‪ -‬البساتين‪ -‬المقابر‪.‬‬

‫أ‪ 6-3-‬اإلسكان تشمل المعالجة اإلسكانية مايلي‬

‫• عدد اليرف في المسكن‬
‫• عدد األفراد في العائلة‬
‫• عدد األفراد في اليرفة‬
‫• نوعية السلللكن ‪ ،‬اجتماعي مناصلللل ‪ -‬اجتماعي متصلللل ‪ -‬افرادي‪...‬د ويتم توضللليح كل فئة‬
‫بمسطحات نموذجية‪.‬‬
‫أ‪ 7-3-‬المواصالت وتشمل ‪:‬‬
‫• كثافة السير‪.‬‬
‫• وضع الطرقات القائمة ‪ ،‬مزفتة ‪ -‬معبدة‪ -‬ترابيةد‬
‫• مقاطع عرضية عنلا‬
‫• استيعاب طرق السير‬
‫• شبكة المواصالت الداخلية‬
‫• مراكز انطالق السيارات ‪ ،‬الداخلية والخارجيةد‬
‫• الخطوط الحديدية‬
‫• المطارات‬

‫‪6‬‬
‫أ‪ 8-3-‬توزيع الملكيات مصلللللللور عقاري يحوي حدود الملكية ‪ ,‬ويحدد عليل مايلي‪ :‬امالك الدولة ‪-‬‬
‫امالك البلدية ‪ -‬امالك األوقاف‪ -‬تمالك على الشيوع‪ -‬الحدود اإلدارية للبلدة‪.‬‬
‫يصار إلى دراسة أشكال وأبعاد العقارات وتقسم البلدة الى مناطق ذات صاات مماثلة عقارياً‪.‬‬
‫أ‪ 9-3-‬الوضع المالي ويوضح‬
‫• تطور الميزانية البلدية وماتم إناتقل في األعوام الماضية في ‪:‬‬
‫‪ -‬مشاريع االستمالك‬
‫‪ -‬مشاريع الطرقات‬
‫‪ -‬مشاريع الحدائق‬
‫‪ -‬مشاريع األبنية‬
‫• المساحات المرخصة سنويا‬
‫• الكلاة التقريبية ل بنية وفق فئاتلا‬

‫نتائي المرحلة التحليلية‬ ‫ب‪-‬‬

‫تنعكك نتائي اإلحصاءات والمعلومات بشكل معطيات‬
‫معط يات فيز يائ ية تجمع المعلو مات المتعل قة بم ناطق التوسلللللللع وتكوين الب لدة ال حالي ‪ ،‬تطور‬ ‫ب‪1-‬‬
‫تاريخي ‪ -‬المزايا الطبيعية‪ -‬الوضلللع الايزيائي‪ -‬المواصلللالتد ومنلا نسلللتخلص مناطق التوسلللع‬
‫األكثر اقتصادية والمراحل الممكنة وفق األفضليات‪.‬‬
‫معطيات اقتصادية تطور الوضع االقتصادي على ضوء دراسة الوضع االقتصادي واالمكانات‬ ‫ب‪2-‬‬
‫االقتصادية‪.‬‬
‫معطيات سكانية تتعلق بتطور وتكوين السكان‬ ‫ب‪3-‬‬
‫معطيات اسلللللكانية تتعلق بالوضلللللع االسلللللكاني ونمط األبنية وارتااعاتلا وكثافاتلا ومسلللللاحات‬ ‫ب‪4-‬‬
‫العقارات واستيعاب البلدة الحالي‪.‬‬
‫معطيات حول امكانية التنايذ امكانات البلدية ‪ -‬االمكانات الخاصللللللللة ‪ -‬االمكانات التعاونية‪-‬‬ ‫ب‪5-‬‬
‫والجلاز الاني المشرف على تنايذ ومراقبة المشاريع‪.‬‬

‫ثالثا ً مرحلة التصميم‪:‬‬

‫تمليدا ً لمرحلة التصميم تعالي الناحيتين التاليتين‪ :‬المعطيات االقليمية‪ -‬الارضيات العامة‬
‫‪ 1‬المعطيييات االوليمييية تنللاقف فرضللللللليللات المعطيللات االقليميللة في حللال عللدم وجود تخطيط اقليمي‬
‫للمنطقة‪ .‬وتتناول‪:‬‬
‫الوضع الجيرافي‬ ‫•‬
‫المؤشرات االقتصادية‬ ‫•‬
‫عالقة البلدة مع المدن والقرى المجاورة‪ ،‬تجارة وزراعة د‬ ‫•‬
‫عالقة البلدة مع المنطقة المحيطة بلا مباشرة‬ ‫•‬
‫مواقع الصناعات‬ ‫•‬

‫‪7‬‬
 ‫المشاريع الكبرى في المنطقة‬ ‫•‬
‫المواصالت بأنواعلا‬ ‫•‬

‫الفرضيات العامة من المعطيات االوليمية والمؤثرات االوتصادية نجد مايلي‪:‬‬ ‫‪2‬‬

‫المقررات العامة لخطة الدولة وبرامجلا‬ ‫•‬
‫المشاريع المقترحة‬ ‫•‬
‫تطور عدد السكان‪20 /‬سنة‪/‬‬ ‫•‬
‫توزيع فئات الدخل المستقبلي‬ ‫•‬
‫الزيادة المنتظرة في مستوى المعيشة‬ ‫•‬
‫يباشر بمرحلة التصميم وفق الخطوات التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬العمل وفق األسك التخطيطية المحددة من قبل وزارة االسكان والتعميير‬
‫‪ ‬تكوين المخطط الليكلي‬
‫‪ ‬وضع مسودة المشروع النلائي‬
‫‪ ‬وضع المشروع النلائي مع برامجل التنايذية‬

‫المخطط الهيكلي يكون بمقياك ‪ 5000/1‬ويتم فيل بيان مايلي ‪:‬‬

‫‪ -‬المناطق السكنية وتقسيملا إلى قطاعات وخاليا‬
‫‪ -‬شبكة الطرق الرئيسية والثانوية‬
‫‪ -‬مواقع الصناعات‬
‫‪ -‬مواقع مراكز الخدمة‬
‫‪ -‬توزيع المناطق الخضراء‬
‫وتبين على نسخة من المصور الليكلي الكثافات السكانية المقترحة ‪ -‬وتوزيع فئات السكن على مناطق‬
‫البلدة‬
‫رابعا ً المرحلة النهائية‬
‫وتشمل مسودة المشروع النلائي والمشروع النلائي‬
‫‪ 1-4‬مسودة المشروع النهائي‬
‫‪ -‬يوضح المخطط بشكلل النلائي‬
‫‪ -‬نظام الوجائب العمرانية ونظام البناء‬
‫‪ -‬مراحل التنايذ األولى لمدة ‪ 10‬سنوات‪ ,‬ويضم المصورات التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬المخطط التنظيمي ونظام البناء ‪ ،‬مقياك ‪2000/1‬د‬
‫‪ ‬المخطط التنظيمي المرحلي‬
‫‪ ‬عدد السكان والكثافة السكانية ‪،‬الحالي والمنتظرد‬
‫‪ ‬توزيع استعماالت الراضي ونسبتلا‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫‪ 2-4‬المشروع النهائي‬
‫نتيجة التعديالت على مسودة المشروع النلائي يوضع المخطط بشكلل النلائي ويشمل مايلي‪:‬‬
‫‪ -‬المخطط التنظيمي العام ونظام البناء ‪ ،‬مقياك ‪2000/1‬د‬
‫‪ -‬مواقع المدارك المقترحة‬
‫‪ -‬مواقع الصناعات والمستودعات‬
‫‪ -‬الطرقات الرئيسية‬
‫‪ -‬المخطط المرحلي ويشمل‪:‬‬
‫‪ +‬المراحل الرئيسية لتنايذ المخطط ‪ ،‬فترة عشر سنوات للمرحلةد‬
‫‪ +‬برمجة تنايذ المرحلة األولى‬
‫‪ -‬مصور الكثافات السكانية على ضوء نظام البناء‬
‫‪ -‬تقرير نلائي يشللمل الدراسللات واألسللك الرئيسللية التي تم االسللتناد اليلا في وضللع المخطط ‪,‬‬
‫ويشمل ذلك‪:‬‬
‫‪ +‬توزيع استعماالت األراضي ونسبتلا في كل منطقة وكامل البلدة‬
‫توزيع فئات األبنية السكنية ونسبتلا في كل منطقة وكامل البلدة‬ ‫‪+‬‬

‫‪9‬‬