Hoang Nhan

Vấn đề 3: Đứng tên mua giùm bất động sản
Câu 1: Việc TANDTC xác định tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ
ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục hay không? Vì sao? Việc tòa án
nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ
ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Vì dựa vào căn cứ “Giấy cam
đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà
số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ.
Giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân. Và “giấy khai nhận tài
sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn
nhà 16-B20 của Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và được Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở ngày 25/5/2001, do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ông Bình và bà
Vân đứng tên hộ, giấy này có chữ ký của bà Tuệ, bà Vân và ông Bình ký tên
dưới mục người đứng tên hộ.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao? Ở
thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên. Theo Điều 126 Luật nhà
ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai 2003 chưa được sửa đổi, bổ sung như sau:
· Điều 126 Luật nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 1. “Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất
nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường
xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được
phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ
Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 2. Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt
Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
· Điều 121 Luật Đất đai 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng
sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: a)
Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà
khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự
nghiệp xây dựng đất nước; d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Các quyền và nghĩa vụ quy
định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này; c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở
tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; d) Để thừa kế nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này theo quy
định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này
hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; đ) Tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư,
tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật
này; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá
nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
Khoản 1 Điều này.” · Từ đó ta thấy bà Tuệ sống tại Nhật Bản, chỉ về Việt
Nam để thăm gia đình và không được cư trú tại Việt Nam với thời hạn được
phép từ sáu tháng trở lên, như vậy bà Tuệ không thuộc một trong các đối tượng
quy định tại Điều 126 Luật nhà ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai 2003 nên bà
Tuệ không được đứng tên nhà đất.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà tại Việt Nam
hay không? Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có quyền đứng tên mua nhà ở tại Việt
Nam.Theo dựaw vào cơ sở pháp lý là · Khoản 2 Điều 7 Luật nhà ở 2014
qui định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm người Việt Nam
định cư tại nước ngoài:
“Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3. Tổ chức, cá
nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”
· Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014 qui định
“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở 1. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.” · Khoản 1
Điều 186 Luật Đất đai 2013 “Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: "1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. “ Như vậy, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho
phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên
và có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. ·
Theo Khoản 6 Điều 5 Luật đất đất đai “Điều 5. Người sử dụng đất
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;”
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà đã thôi quốc tịch Việt Nam
thì không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam · Theo “Giấy
chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và
ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập
cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú
không quá 90 ngày. Như vậy, bà Tuệ có đủ các điều kiện để đứng tên mua nhà
ở (sở hữu nhà ở) tại Việt Nam
Câu 4: Ngày nay, theo TANDTC, bà Tuệ có được công nhận quyền sở hữu
nhà trên không? Hướng giải quyết này của TANDTC đã có tiền lệ chưa? -
Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu
nhà trên.Theo Đoạn 5 và 6 phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số
17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Theo “giấy chứng nhận” ngày
12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và ngày 18/06/2009 bà Tuệ
còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần
đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày. Theo quy
định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa
đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có
đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, trong trường hợp này phải
công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 …” - Hướng giải
quyết của Toà án tối cao đã có tiền lệ. -Trong một vụ việc được giải quyết năm
2010, toà án nhân dân tỉnh Bình Dương đã xét: “ông Quang thừa nhận số tiền
82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất là của bà Yến giao. Bà Anh
chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vào thời
điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài được sở hữu nhà tại
Việt Nam và không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trên đất nước
Việt Nam. Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 là do bà Yến bỏ tiền ra mua,
bà Anh chỉ là người đứng tên dùm bà Yến (…) Xét thấy thời điểm các bên giao
dịch là vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 thì người Việt Nam định cư
ở nước ngoài chỉ có quyền thuê đất. Ngày 1/9/2009, Quốc hội đã ban hành Luật
sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai. Bà Yến
được cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của Tổng
lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney, bà Yến đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi,
bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai…”
Câu 5: Theo TANDTC, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá
trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được giải quyết như thế nào? - Theo
Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình
do bà Tuệ là chủ sở hữu ngôi nhà trên còn ông Bình có công sức quản lý, giữ
gìn ngôi nhà.Theo phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số
17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công
nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản
lý, giữ gìn nhà chô gia đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá
thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ
ra, phần còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình…”.
Câu 6: Hướng giải quyết của TANDTC đã có tiền lệ chưa? Nếu có nêu án lệ đó
Hướng giải quyết trên của TANDTV đã có tiền lệ. Bản án 06/2009/DS – ST
ngày 5 – 10 – 2009 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp: ông Rock Paul yêu
cầu số tiền ông Paul gửi về là 30.200 FF x 3677 FF/VNĐ = 111.045.400 đồng
giá trị căn nhà và đất theo định giá: 548.591.500 đồng. Số tiền này chia cho
ông Paul ½ và bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp ½: 437.546.100/2 = 218.773.050
đồng, như vậy ông Paul được chia số tiền 218.773.050 đồng và trả lại số tiền
30200 FF. Theo quyết định của Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông Rock Paul;
buộc bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp trả lại số tiền cho ông Rock Paul số tiền
30200 FF và 218.773.050 VND. Xem thêm quyết định số 17/2007/DS-GĐT
ngày 6/6/2007 trong “Luật HĐ VN-Bản án và bình luận bản án” của Đỗ Văn
Đại
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của TANDTC. Đầu
tiên, việc giao dịch giữa người đứng tên hộ và người thứ ba là giao dịch giả tạo,
giao dịch giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm là giao dịch
bị che dấu. Giao dịch giả tạo thì đương nhiên bị tuyên vô hiệu, nhưng toà
không có đề cập tới vấn đề giao dịch giả tạo vô hiệu mà dường như chỉ quan
tâm giao dịch bị che dấu. Nhưng có vẻ như việc này không ảnh hưởng gì đến
quyền lợi của các bên. Thứ hai, việc xác định lại các đối tượng được quyền
mua nhà, đất ở Việt Nam theo các quy định mới (Điều 1 Luật số
34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126
Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai) dù việc xác lập các giao dịch về nhà,
đất đã diễn ra trước đó và các đối tượng này lại không được mua nhà, đất theo
các quy định cũ. Đây là việc nên làm để bảo đảm quyền và lợi ích cho các chủ
thể. Thứ ba, việc chia phần dư ra cũng cần phải tính toán đến công sức của
những người liên quan để đảm bảo lợi ích cho những người này. Do đó hướng
giải quyết trên của TA là hợp lý.

Hoang Nhan

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Hoang Nhan

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Vấn đề 3: Đứng tên mua giùm bất động sản

You might also like