PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT

ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN

TS. Trần Quang Huy

Trường Đại học Luật Hà Nội
1. Các chính sách về tài chính
đất đai và giá đất

1.1. Chính sách tài chính

 * TiÒn sö dông ®Êt:
Lµ nghÜa vô vËt chÊt ph¶i nép cho Nhµ n­íc trong 4 tr­êng
hîp sau:
+ Khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt (§iÒu
34 L§§)
+ Khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt tõ lo¹i kh«ng thu
tiÒn sang cã thu tiÒn sö dông ®Êt (§iÒu 36 L§§)
+ Khi chuyÓn tõ h×nh thøc thuª ®Êt sang giao ®Êt cã thu
tiÒn sö dông ®Êt
+ Khi ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt thuéc
tr­êng hîp ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt
1. Các chính sách về tài chính
đất đai và giá đất

* C¬ së ph¸p lý: LuËt §Êt ®ai n¨m 2003; NghÞ ®Þnh sè

198/2004/N§-CP; NghÞ ®Þnh sè 120/N§-CP vµ Th«ng t­sè 117/BTC
vµ Th«ng t­sè 93/BTC
*C¨n cø tÝnh thu tiÒn sö dông ®Êt: (i) diÖn tÝch ®Êt; (ii) gi¸ ®Êt vµ (iii)
thêi h¹n sö dông ®Êt;
+ DiÖn tÝch ®Êt tÝnh thu tiÒn sö dông ®Êt lµ diÖn tÝch ®Êt ®­îc nhµ n­
íc giao, ®­îc phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, chuyÓn sang h×nh
thøc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ khi cÊp giÊy chøng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt;
+Gi¸ ®Êt tÝnh thu tiÒn sö dông ®Êt: cÇn ph©n biÖt tr­êng hîp giao ®Êt
cã thu tiÒn sö dông ®Êt th«ng qua h×nh thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
vµ kh«ng th«ng qua ®Êu gi¸ QSD ®Êt.
1. Các chính sách về tài chính
đất đai và giá đất

Gi¸ ®Êt tÝnh thu tiÒn sö dông ®Êt lµ gi¸ ®Êt nhµ n­íc
Gi¸ ®Êt ®èi víi ®Êt ®­îc giao: Gi¸ ®Êt tÝnh thu tiÒn sö dông ®Êt lµ gi¸
®Êt theo môc ®Ých sö dông ®ù¬c giao t¹i thêi ®iÓm cã Q§ giao ®Êt, nÕu
thêi ®iÓm bµn giao kh«ng cïng víi thêi ®iÓm ghi trong quyÕt ®Þnh giao
®Êt th× tÝnh t¹i thêi ®iÓm bµn giao thùc tÕ.
Gi¸ ®Êt trong tr­êng hîp cÊp GCNQSD ®Êt vµ chuyÓn môc ®Ých sö
dông ®Êt: gi¸ ®Êt theo môc ®Ých sö dông khi cÊp giÊy chøng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt hoÆc theo môc ®Ých sö dông ®Êt sau khi chuyÓn
môc ®Ých t¹i thêi ®iÓm kª khai vµ nép hå s¬ xin cÊp giÊy chøng nhËn
QSD ®Êt
 Tình huống vận dụng

N¨m 2010, ¤ng X lµm ®¬n xin giao ®Êt vµ

®­îc cÊp cã thÈm quyÒn giao 100m 2 ®Êt ë. Lµ
th­¬ng binh h¹ng 2/4, «ng ®­îc ®Þa ph­¬ng gi¶m
1 triÖu ®ång trong sè 13 triÖu ®ång tiÒn sö
dông ®Êt. ¤ng X ®­îc biÕt, nh÷ng th­¬ng binh
bÞ mÊt tõ 81% kh¶ n¨ng lao ®éng th× ®­îc
miÔn toµn bé tiÒn sö dông ®Êt, vËy tr­êng hîp
gi¶m nh­«ng ®· ®óng ch­a?
 Tình huống vận dụng

Vî chång t«i ®Òu lµ c«ng chøc nªn ®­îc c¬ quan

ph©n cho mét gian nhµ cÊp 4 tõ n¨m 1980. §Õn
n¨m 1987, c¬ quan thanh lý, ho¸ gi¸ ng«i nhµ, gia
®×nh t«i ®· nép tiÒn thanh lý, ho¸ gi¸ vµ nép lÖ
phÝ tr­íc b¹. VËy, gia ®×nh t«i cã ph¶i nép tiÒn sö
dông ®Êt khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u
nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë kh«ng? T«i nghe nãi,
ng­êi mua nhµ thuéc së h÷u nhµ n­íc theo NghÞ
®Þnh 61/CP vÉn ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt, nh­
vËy cã ®óng kh«ng?
1.1. Chính sách tài chính đất đai

* TiÒn thuª ®Êt

Lµ nghÜa vô tµi chÝnh ph¶i nép vµo ng©n s¸ch nhµ n­íc
khi ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt.
+ §èi t­îng ph¶i nép lµ: tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸
nh©n trong n­íc, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ë n­íc ngoµi, tæ chøc,
c¸ nh©n n­íc ngoµi ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt.
+ V¨n b¶n ph¸p luËt cÇn l­u ý lµ: NghÞ ®Þnh 142/2005/N§-
CP ngµy 14/11/2005 vÒ nép tiÒn thuª mÆt ®Êt, mÆt n­íc và
Điều 13 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
 Câu hỏi vận dụng

Công ty Phú Mỹ Hưng phải trả tiền chênh lệch

giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã trả 50
năm cho nhà nước, điều đó đúng hay sai? (vụ
việc cách đây hơn một năm, khi các cư dân tại
khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đòi UBND thành
phố Hồ Chí Minh và Công ty Phú Mỹ Hưng giải
thích về mặt chính sách khi yêu cầu người mua
nhà phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước)
1.1. Các chính sách tài chính đất đai

* ThuÕ vµ lÖ phÝ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai

+ ThuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp
+ ThuÕ nhµ ®Êt
+ ThuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: hiÖn nay
LuËt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp ¸p dông ®èi víi doanh
nghiÖp và tõ 1/1/2009 ¸p dông LuËt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n
đối với hộ gia đình, cá nhân trong các giao dịch chuyển nh­îng
bÊt ®éng s¶n. Do vËy, thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt sÏ ¸p dông theo ®¹o luËt nµy.
* LÖ phÝ tr­íc b¹ nhµ ®Êt: thực hiện theo Nghị định số
80/2008/NĐ-CP ngày 28/7/2008
 Tình huống vận dụng

Bµ T cã anh ruét lµ P. ¤ng P muèn tÆng

cho bµ T ng«i nhµ 2 tÇng, diÖn tÝch 40 m2
ë Hµ Néi. Hái, «ng P vµ bµ T ph¶i thùc hiÖn
nh÷ng nghĩa vụ tài chính nào đối với nhà
nước? Đánh giá thế nào về chính sách thuế
và lệ phí đối với đất đai trong giai đoạn hiện
nay?
 1.1. Chính sách tài chính đất đai

• Nhà nước điều tiết phần giá trị gia tăng từ

đất mà không phải do người sử dụng đất đầu
tư?
Anh chị hiểu điều đó như thế nào? Ai là nhà
đầu tư và ai là người hưởng lợi? Phương thức
điều tiết?
1.2. Quy định về giá đất

1.2.1. Nguån h×nh thµnh gi¸ ®Êt

+ Gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh
( Như thế nào là giá đất nhà nước và mục đích để áp giá nhà
nước?)
+ Gi¸ ®Êt h×nh thµnh th«ng qua c¬ chÕ ®Êu gi¸ qsd đất

+ Gi¸ ®Êt h×nh thµnh th«ng c¸c giao dÞch d©n sù vÒ đất
đai
1.2. Quy định về giá đất

1.2.2. Nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt

+ Ph¶i ®¶m b¶o gi¸ ®Êt s¸t gi¸ thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn
b×nh th­êng vµ khi cã biÕn ®éng lín vÒ gi¸ ®Êt ph¶i ®iÒu
chØnh cho phï hîp
+ Gi¸ ®Êt ®èi víi l« ®Êt liÒn kÒ cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn -x·
héi nh­nhau th× ®­îc ¸p gi¸ nh­nhau
+ Gi¸ ®Êt ®èi víi khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè
trùc thuéc trung ­¬ng cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn- x· héi nh­nhau th×
¸p gi¸ nh­nhau
 Câu hỏi vận dụng

Anh hay chị nhận xét gì về giá đất do nhà nước quy
định và giá đất thị trường trong trường hợp thu các
nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho ngân sách
nhà nước và trong việc áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất?
2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng để
giao đất cho doanh nghiệp triển khai các dự án
đầu tư

2.1. Các trường hợp bị thu hồi đất

+ Thu hồi vì mục đích của nhà nước và xã hội gắn liền với chính sách
về bồi thường, giải phóng mặt bằng;
+ Thu hồi do lỗi của người sử dụng đất và không gắn liền với vấn đề
bồi thường,hỗ trợ và tái định cư;
+ Cơ sở pháp lý: Điều 38 Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 197/2004;
Nghị định số 17/2006; Nghị định số 84/2007 và Nghị định số 69/2009
2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư

2.2. Thẩm quyền thu hồi đất

 Các sai phạm trong thu hồi đất:

+ Thu hồi đất không đúng thẩm quyền

+ Thu hồi không đúng trình tự thủ tục
+ Thu hồi không đúng diện tích, không đúng quy hoạch
+ Cưỡng chế thu hồi đất không đúng quy trình
 Tình huống vận dụng

N¨m 2008, Nhµ n­íc giao ®Êt cho mét hé gia

®×nh sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp vµ ®·
cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt . Hai «ng
bµ chñ hé trªn sau ®ã ®i lµm thuª ë mét tØnh ngoµi
®Ó t¨ng thu nhËp cho gia ®×nh, ®Êt ®ai ®Ó l¹i cho
c¸c con ®· thµnh niªn qu¶n lý vµ hµng n¨m vÉn thùc
hiÖn ®Çy ®ñ nghÜa vô thuÕ ®èi víi Nhµ n­íc. HiÖn
nay, héi nghÞ th«n ra quyÕt ®Þnh thu håi diÖn tÝch
trªn, nh­vËy cã ®óng kh«ng ?
 2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư

2.3. Cơ chế thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia
+ Thực hiện cơ chế hành chính triệt để từ khâu ra quyết định thu
hồi và triển khai việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo các quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Người sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất,
được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của nhà nước.
Giá đất được áp dụng trên cơ sở gía đất do Nhà nước ban hành;
+ Trường hợp không tuân thủ quyết định thu hồi sẽ bị áp dụng
các biện pháp cưỡng chế nhà nước
2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư

2.4. Cơ chế thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế
+ Trường hợp thu hồi theo quy hoạch đã có dự án đầu tư phát triển
kinh tế quan trọng (thế nào là dự án đầu tư phát triển kinh tế quan
trọng?)
+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất nhưng nhà đầu tư xin
phép thoả thuận với người bị ảnh hưởng bởi dự án; Xem Điều 40
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thoả thuận với người nằm
trong vùng ảnh hưởng của dự án (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai)
 2.5.Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Giải quyết khiếu nại về quyết định thu hồi đất

Ban hành quyết định thu hồi đất Bước 5

Bước 4
Thông báo về việc thu hồi đất

Xây dựng phương án tổng thể bồi thường Bước 3

hỗ trợ và tái định cư

Chuẩn bị hồ sơ địa chính Bước 2

Công bố chủ trương thu hồi đất Bước 1

 Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Cưỡng chế việc thi hành quyết định
thu hồi đất

Bàn giao mặt bằng cho Nhà nước Bước 11

Chi trả bồi thường, hỗ trợ và thực hiện Bước 10

việc tái định cư

Công khai phương án bồi thường Bước 9

hỗ trợ và tái định cư

Thống kê, xác định nguồn gốc đất Bước 8

Xây dựng phương án chi tiết về bồi thường,

Bước 7
hỗ trợ và tái định cư
2.6 Quy định về bồi thường, hỗ trợ

C¸c nguyªn t¾c båi th­êng:

(i) Ng­êi ®­îc båi th­êng ®Êt ph¶i ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ c¸c lo¹i giÊy
tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt; nÕu kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn th× ®­îc
hç trî;
(ii) Nhµ n­íc thu håi ®Êt cña ng­êi sö dông vµo môc ®Ých nµo th×
®­îc båi th­êng b»ng viÖc giao ®Êt cã cïng môc ®Ých sö dông,
nÕu kh«ng cã ®Êt th× ®­îc båi thuêng b»ng tiÒn theo gÝa ®Êt
t¹i thêi ®iÓm thu håi;
(iii) Ng­êi bÞ thu håi ®Êt mµ ch­a thùc hiÖn c¸c nghÜa vô tµi
chÝnh ®èi víi nhµ n­íc th× ph¶i trõ ®i trong kho¶n tiÒn ®­îc
båi th­êng, hç trî.
 Chính sách hỗ trợ

CÇn ph©n biÖt c¸c lo¹i hç trî sau:

+ (i) Hç trî di chuyÓn; (ii) hç trî t¸i ®Þnh c­trong tr­êng hîp thu
håi ®Êt ë
+ (i) Hç trî æn ®Þnh ®êi sèng s¶n xuÊt; (ii) hç trî ®µo t¹o
chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp vµ t¹o viÖc lµm trong tr­êng hîp thu
håi ®Êt n«ng nghiÖp
+ Hç trî khi thu håi ®Êt n«ng nghiÖp trong khu d©n c­, ®Êt v­ên,
ao kh«ng ®­îc c«ng nhËn lµ ®Êt ë.
+ Hç trî kh¸c.
 Hç trî æn ®Þnh ®êi sèng vµ æn
®Þnh s¶n xuÊt
Hé gia ®×nh, c¸ nh©n trùc tiÕp s¶n xuÊt nông
nghiệp ®­îc hç trî nh­sau:
+ Thu håi tõ 30% ®Õn 70% th× hç trî æn ®Þnh trong
thêi gian 6 th¸ng nÕu kh«ng ph¶i di chuyÓn chæ ë,
nÕu di chuyÓn th× 12 th¸ng, nÕu di chuyÓn ®Õn n¬i
khã kh¨n th× 24 th¸ng;
+ Thu håi tõ 70% diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp trë lªn
th× theo møc: 12 th¸ng; 24 th¸ng vµ 36 th¸ng;
+ Møc hç trî lµ 30 kg g¹o/th¸ng/nh©n khÈu.
2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư

1. Anh chị hiểu như thế nào là đất dịch vụ giao cho hộ gia đình, cá
nhân?

2. Anh chị bình luận gì về việc UBND thành phố Hà Nội giao 173.000
m2 cho Tập đoàn Nam Cường để xây dựng khu đô thị mới Cổ Nhuế
dưới góc độ chính sách, pháp luật đất đai?
Hç trî ®èi víi ®Êt vườn ao, đất n«ng nghiÖp
trong khu d©n c­

+ §èi víi v­ên, ao kh«ng ®­îc c«ng nhËn lµ ®Êt ë th× ngoµi
viÖc båi th­êng theo gÝa ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m
cßn ®­îc hç trî tõ 30-70% gi¸ ®Êt ë cña thöa ®Êt ®ã;
+ Hé gia ®×nh, c¸ nh©n bÞ thu håi ®Êt n«ng nghiÖp trong
ranh giíi hµnh chÝnh cña ph­êng, thÞ trÊn, khu d©n c­n«ng
th«n th× ngoµi viÖc båi th­êng theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp cßn
®­îc hç trî b»ng 20-50% gi¸ ®Êt ë trung b×nh cña khu vùc ®ã.
Hç trî chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp vµ t¹o
viÖc lµm mới

+ Hỗ trợ đào tạo miễn phí một khóa học nghề cho
người trong độ tuổi lao động bị nhà nước thu hồi đất
+ Hç trî b»ng tiÒn tõ 1,5 ®Õn 5 lÇn gi¸ ®Êt n«ng
nghiÖp cho toµn bé diÖn tÝch bÞ thu håi.
+ Hç trî mét lÇn b»ng mét suÊt ®Êt ë, mét c¨n hé
chung c­hoÆc mét suÊt ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi
n«ng nghiÖp, trong tr­êng hîp ®Þa ph­¬ng cã ®iÒu
kiÖn vÒ quü ®Êt.