Döï aùn SXKD ñaàu tö moät laàn, voøng ñôøi döï

aùn theo tuoåi thoï cuûa thieát bò

Trong chöông naøy seõ trình baøy laäp phöông aùn taøi chính cho döï aùn ñaàu tö
SXKD thoâng thöôøng, ña soá thuoäc loaïi ñaàu tö moät laàn, voøng ñôøi döï aùn theo
tuoåi thoï thieát bò. Vôùi loaïi döï aùn naøy ta chuù yù caùc ñaëc ñieåm sau :
 Quy moâ ñaàu tö coù theå aûnh höôûng lôùn tôùi hieäu quaû döï aùn, khaû naêng
hoaøn voán vaø traû nôï vay.

 Möùc ñoä tham gia baèng nguoàn voán chuû sôû höõu so vôùi voán vay seõ laøm
aûnh höôûng ñeán hieäu quaû lôïi nhuaän vaø khaû naêng hoaøn voán.

 Khaáu hao theo tuoåi thoï thieát bò chính, cuõng laø voøng ñôøi cuûa döï aùn.
Neáu coù nhöõng haïng muïc ñaàu tö coù thôøi gian khaáu hao daøi hôn thôøi gian
khaáu hao thieát bò chính, thì vaøo naêm cuoái cuøng doøng tieàn döï aùn seõ thu
ñöôïc phaàn trò giaù taøi saûn chöa khaáu hao cuûa caùc thieát bò loaïi naøy.

 Chi phí döïa treân ñònh möùc kyõ thuaät ít thay ñoåi, trong ñoù phaûi coù phaàn
ñònh phí chuû yeáu laø khaáu hao nhaø xöôûng thieát bò.

 Caàn xem xeùt ñoä nhaïy caùc bieán soá quan troïng aûnh höôûng ñeán khaû
naêng traû nôï vaø hieäu quaû döï aùn. Nhöõng bieán soá quan troïng laø saûn
löôïng, gia baùn, chi phí NVL.

 Tính hieäu quaû döï aùn theo hai tröôøng hôïp, tröôøng hôïp 100% voán ñaàu tö
laø voán chuû sôû höõu ñeå xaùc ñònh hieäu quaû söû duïng döï aùn chöa coù
ñoøn caân nôï, vaø tröôøng hôïp coù söû duïng voán vay ñeå ñaàu tö. Khi tính
hieäu quaû döï aùn coù söû duïng voán vay, caàn tính khaû naêng traû nôï bieán
ñoäng theo doanh thu vaø theo tyû leä vay voán ñeå ñaùnh giaù khaû naêng huy
ñoäng vaø khaû naêng hoaøn voán vay.

DA.1 Döï Aùn Saûn Xuaát Gaïch Chòu Nhieät

 Thieát bò vaø nhaø xöôûng saûn xuaát ñaàu tö 1 laàn

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 1

 Voøng ñôøi döï aùn theo thôøi gian khaáu hao cuûa thieát bò.
 Tính NPV, IRR cuûa döï aùn.
 Tính ñoä nhaïy theo saûn löôïng tieâu thuï vaø giaù baùn

1. THOÂNG TIN VEÀ DÖÏ AÙN

1.1 Muïc tieâu cuûa döï aùn
- Ñaàu tö xaây döïng nhaø maùy baùn töï ñoäng saûn xuaát gaïch Manhezi vaø gaïch cao nhoâm
laø loaïi gaïch chòu nhieät treân 1825o, nhieàu kích côõ söû duïng ñeå xaây loø luyeän caùn
theùp, luyeän ciment, luyeän thuûy tinh…. thay theá gaïch nhaäp khaåu (chuû yeáu töø Trung
Quoác).
- Coâng suaát döï kieán cuûa nhaø maùy laø 2.000 taán/naêm, coâng suaát toái ña laø 2500
taán/naêm

1.2 Möùc ñaàu tö vaø nguoàn voán cuûa döï aùn :

 Ñaàu tö trang thieát bò :
STT TEÂN THIEÁT BÒ TRÒ GIAÙ
1 Maùy eùp 400 taán 650,000,000
2 Maùy nghieàn truïc 210,000,000
3 Maùy troän + nghieàn keo 38,000,000
4 Loø saáy + maùy phun loø 92,000,000
5 Thieát bò ñieän 40,000,000
6 Maùy vi tính 24,000,000
7 Coâng cuï khuoân + caân 121,000,000
8 Maùy eùp 1500 taán môùi (Korea) 1,210,000,000
9 Xe naâng 90,000,000
10 Xaây döïng Loø nung 25 taán 950,000,000
11 Chi phí laép ñaët chuyeån giao 70,000,000
12 Bình trung theá vaø heä thoáng ñieän 3 pha 224,000,000

Toång coäng 3,719,000,000

Voán ñaàu tö thieát bò 3,719,000,000

Voán ñaàu tö nhaø xöôûng 2,300,000,000

Toång voán ñaàu tö 6,019,000,000

 Nguoàn voán ñaàu tö toaøn boä laø voán cuûa chuû döï aùn
1.3 Chi phí saûn xuaát :
Chi phí bieán ñoäng cho 1 taán gaïch thaønh phaåm :
Chi phí nguyeân vaät lieäu 920,000
Chi phí nhaân coâng tröïc tieáp 348,000
Chi phí phaân xöôûng 200,000

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 2

Chi phí khaùc 150,000
Toång coäng 1,618,000

- Chi phí coá ñònh veà quaûn lyù trong 1 naêm laø 350 trieäu ñoàng (phuïc vuï cho
vieäc saûn xuaát töøø 1600 – 2500 taán/naêm). Chi phí naøy chöa tính chi phí khaáu
hao.

- Khaáu hao thieát bò trong thôøi gian 5 naêm. Khaáu hao nhaø xöôûng trong thôøi haïn
7 naêm.

1.4 Doanh thu :

- Coâng suaát saûn xuaát vaø tieâu thuï döï kieán laø 2000 taán/naêm, trong ñoù naêm thöù nhaát
ñaït 80% döï kieán, naêm thöù 2 ñaït 90% döï kieán, töø naêm thöù 3 trôû ñi ñaït 100% döï
kieán.
- Giaù baùn ñöôïc tính laø 2.900.000ñ/naêm.
- Thueá lôïi töùc 28% lôïi nhuaän.

2. YEÂU CAÀU :
- Haõy tính NPV vaø IRR cuûa döï aùn. Tyû suaát chieát khaáu duøng ñeå tính NPV laø 12%.
- Vôùi giaù baùn bao nhieâu thì ñaït hoaø voán ñaàu tö (lôïi nhuaän = 0).
- Trong tröôøng hôïp saûn löôïng tieâu thuï dao ñoäng töø 1700 taán – 2300 taán/naêm vaø giaù
baùn dao ñoäng töø 2,6 trieäu – 3,2 trieäu/taán. Haõy tính ñoä nhaïy cuûa NPV vaø IRR. Qua
ñoù ruùt ra nhaän xeùt moái quan heä giöõa doanh thu vaø chi phí.

DA.2
Döï aùn ñaàu tö nhaø maùy saûn xuaát mì goùi
Trong döï aùn naøy, caùc vaán ñeà ñöôïc neâu ra vaø trình töï giaûi quyeát töông töï baøi 1, ñieåm
khaùc bieät ôû choã voán ñaàu tö döï aùn bao goàm voán chuû sôû höõu vaø voán vay. Do vaäy
trong quaù trình tính hieäu quaû taøi chính coù yeâu caàu tính theâm khaû naêng hoaøn voán vay.

1. THOÂNG TIN VEÀ DÖÏ AÙN

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 3

Coâng ty Coå phaàn Hoaøng Dao döï ñònh ñaàu tö moät nhaø maùy cheá bieán mì goùi theo coâng
ngheä môùi (chieân mì giaùn tieáp) vôùi caùc thoâng tin döï aùn nhö sau :

A. Keá Hoaïch ñaàu tö vaø nguoàn voán :

 Thieát bò :
 Coâng ty mua thieát bò daây chuyeàn laø 536.000USD cuûa Haõng MitSui, chi phí vaän
chuyeån ngöôøi baùn chòu, thueá nhaäp khaåu ngöôøi mua chòu laø 10%, coâng ty seõ traû
tröôùc 40% trò giaù mua thieát bò (bao goàm caû thueá), phaàn coøn laïi vay cuûa Ngaân
haøng ACB baèng tieàn ñoàng Vieät Nam ñeå traû. Phaàn vay seõ ñöôïc traû theo phöông
thöùc trong 3 naêm, moãi naêm traû 1/3 voán vay, traû vaøo cuoái naêm, laõi suaát cho vay
laø 12%/naêm. Thieát bò ñöôïc tính khaáu hao trong 5 naêm, giaù trò sau khi thanh lyù
öôùc tính laø 750.000 trieäu ñoàng. Coâng ty thöïc hieän cheá ñoä khaáu hao ñeàu.
 Ngoaøi ra coâng ty coøn phaûi chòu chi phí laép ñaët vaø chaïy thöû laø 620 trieäu ñoàng.
 Coâng suaát cuûa daây chuyeàn laø 10.200 taán/naêm.
 Nhaø xöôûng : phuïc vuï saûn xuaát coù toång trò giaù laø 4.081 trieäu ñoàng, khaáu hao ñeàu
trong 10 naêm.
 Ngoaøi voán CSH tham gia ñaàu tö nhaø xöôûng thieát bò, coâng ty coøn ñöa 5 tyû ñoâng voán
CSH tham gia vaøo voán löu ñoäng.

Tyû giaù ñöôïc tính laø 15.570ñ/USD

B. Keá Hoaïch khai thaùc kinh doanh :

Chi phí hoaït ñoäng :
 Bieán phí treân 1 taán saûn phaåm :
Nguyeân vaät lieäu chính (bao goàm VAT) : 3,8 trieäu
Nguyeân vaät lieäu phuï (bao goàm VAT) : 2,7 trieäu
Nhieân lieäu (bao goàm VAT) 0,4 trieäu
Ñoùng goùi 0.5 trieäu
Nhaân coâng 0,5 trieäu
Chi phí kinh doanh 0,3 trieäu
 Chi phí giaùn tieáp bình quaân 1 naêm chöa tính phaàn khaáu hao laø : 3,2 tyû ñoàng.
 Voán löu ñoäng thöôøng xuyeân haøng naêm chieám bình quaân baèng 22% Toång bieán phí.
Nhu caàu VLÑ seõ vay ngaân haøng vôùi laõi suaát bình quaân laø 12%/naêm.
 Thueá VAT phaàn chi phí laø 10%.

Doanh thu döï kieán :

 Troïng löôïng 1 goùi mì laø 75gr, giaù baùn buoân bình quaân 1 goùi laø 720 ñoàng bao goàm
thueá VAT. Döï kieán coâng suaát daây chuyeàn saûn xuaát laø 10.200 taán/naêm, naêm thöù
nhaát saûn suaát vaø tieâu thuï ñaït 70% coâng suaát, naêm thöù hai ñaït 80%, vaø töø naêm
thöù 3 trôû ñi ñaït 90% coâng suaát.
 Ngoaøi ra, coøn thu hoài ñöôïc mì vuïn baèng 3% saûn löôïng, vôùi ñôn giaù baùn bình quaân
laø 3 trieäu ñoàng/ taán mì vuïn.

Yeâu caàu :
1. Haõy laäp phöông aùn taøi chính döï aùn bao goàm :

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 4

  Baûng Keá hoaïch traû nôï vay cho Ngaân haøng qua caùc naêm, bao goàm traû voán
vaø traû laõi.
 Baûng Khaáu hao, Chi phí saûn xuaát (bao goàm caû laõi vay voán löu ñoäng vaø laõi
vay voán ñaàu tö), vaø Doanh thu töøng naêm cuûa döï aùn vôùi voøng ñôøi döï aùn laø 5
naêm.
 Baûng lôïi nhuaän döï aùn töøng naêm cuûa döï aùn vôùi voøng ñôøi döï aùn laø 5
naêm. (thueá thu nhaäp DN laø 28%).
 Baûng doøng tieàn döï aùn, NPV vaø IRR döï aùn (tyû suaát chieát khaáu aùp duïng laø
12%)
 Baûng keá hoaïch nguoàn voán traû nôï vay ñaàu tö cho Ngaân Haøng, theå hieän
nguoàn traû töø döï aùn (laø soá khaáu hao cô baûn veà thieát bò vaø 70% lôïi nhuaän neáu
coù) vaø soá voán caàn boå sung ñeå baûo ñaûm traû nôï (trong tröôøng hôïp nguoàn traû
khoâng ñuû). Ñöôïc bieát, giaû söû nguoàn traû töø döï aùn khoâng ñuû, thì coâng ty seõ
phaûi duøng nguoàn voán töø hoaït ñoäng khaùc ñeå baûo ñaûm traû nôï ñuùng tieán ñoä.

2. Haõy tính tyû leä taêng giaûm giaù baùn ñieåm hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0) trong ñieàu kieän
soá lieäu döï kieán nhö treân. Qua ñoù nhaän xeùt veà khaû naêng chòu ñöïng cuûa döï aùn tröôùc
söï bieán ñoäng cuûa giaù baùn.

3. Trong tröôøng hôïp caùc thoâng soá ban ñaàu khoâng thay ñoåi, ñôn giaù baùn bieán ñoäng töø –
20% ñeán taêng 10% vaø tyû leä vay voán dao ñoäng trong khoaûng töø 40% ñeán 80%. Haõy tính
NPV vaø Irr döï aùn. Qua ñoù ruùt ra nhaän ñònh veà moái quan heä giöõa hieäu quaû döï aùn vaø
voán vay ñaàu tö.

4. Trong tröôøng hôïp thôøi gian cho vay dao ñoäng trong khoaûng töø 2 naêm ñeán 5 naêm vaø tyû
leä voán cho vay mua thieát bò dao ñoäng trong khoaûng töø 40% ñeán 80%. Haõy tính soá cheânh
leäch giöõa Nguoàn traû nôï vay töø döï aùn trong thôøi haïn vay (laø soá khaáu hao cô baûn veà
thieát bò vaø 70% lôïi nhuaän neáu coù) vaø Toång voán vay sau khi keát thuùc thôøi haïn cho vay.
(Thí duï vay 5 tyû trong thôøi haïn 3 naêm vaø soá khaáu hao cô baûn veà thieát bò vaø 70% lôïi
nhuaän trong 3 naêm ñaàu cuûa döï aùn laø 4,8 tyû thì soá cheânh leäch laø aâm 200 trieäu).

DA.3 Döï aùn ñaàu tö kinh doanh vaän chuyeån haønh khaùch
Coâng ty Baïch Maõ Travel ñöôïc thaønh laäp ñeå ñaàu tö kinh doanh ñoäi xe khaùch Tp.HCM _
Caàn Thô. Caùc thoâng tin veà döï aùn nhö sau :
Thoâng tin veà ñaàu tö :
1. Thoâng tin veà ñoäi xe : Ñoäi xe döï kieán laø 30 chieác xe Mecedes 15 choã ngoài, mua cuûa
coâng ty SAMCO vôùi ñôn giaù 32.000USD/xe bao toaøn boä giaáy tôø. Coâng ty traû tröôùc
20%, phaàn coøn laïi ñöôïc ngaân haøng SACOMBANK cho vay traû goùp ñeàu trong 5 naêm
vôùi laõi suaát laø 12%/naêm baèng VNÑ. Ñoäi xe döï tính söû duïng trong 6 naêm, giaù trò
thanh lyù öôùc tính laø 8.000USD/xe. Tyû giaù USD aùp duïng khi mua xe laø
15.570VNÑ/USD.

2. Coâng ty thueâ 2 khu ñaát taïi Tp.HCM vaø Caàn Thô laøm beán ñaäu vaø vaên phoøng coâng
ty vôùi caùc chi tieát sau :

 Beán taïi Tp.HCM thueâ vôùi giaù 25 trieäu/thaùng ñaëc coïc tröôùc tieàn thueâ 3 naêm, haøng
thaùng traû tieàn thueâ giaù oån ñònh trong 6 naêm, heát thôøi haïn thueâ seõ ñöôïc traû laïi
tieàn coïc. Coâng ty ñaàu tö thaønh beán xe vaø vaên phoøng vôùi trò giaù 600 trieäu.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 5

 Beán taïi Caàn Thô thueâ vôùi giaù 15 trieäu/thaùng ñaëc coïc tröôùc tieàn thueâ 1 naêm, haøng
thaùng traû tieàn thueâ giaù oån ñònh trong 6 naêm, heát thôøi haïn thueâ seõ ñöôïc traû laïi
tieàn coïc. Coâng ty ñaàu tö thaønh beán xe vaø vaên phoøng vôùi trò giaù 200 trieäu.

3. Coâng ty ñaàu tö trang thieát bò hoaït ñoäng (baøn gheá, maùy tính, phaàn meàm quaûn lyù
…) vôùi toång trò giaù 545 trieäu ñoàng. Taøi saûn naøy cuõng ñöôïc khaáu hao trong 6 naêm.

4. Chi phí nghieân cöùu chuaån bò ñaàu tö vaø laäp döï aùn, chi phí thaønh laäp coâng ty laø 350
trieäu ñoàng.

5. Nguoàn voán chuû sôû höõu bao goàm traû tröôùc 20% tieàn mua xe vaø 600 trieäu ñoàng
tham gia ñaàu tö vaên phoøng beán baõi. Coâng ty ñöôïc Ngaân haøng ÑTPT chi nhaùnh
Tp.HCM ñoàng yù cho vay phaàn voán ñaàu tö beán baõi coøn thieáu vôùi laõi suaát
11%/naêm, thôøi haïn vay 4 naêm, aân haïn traû voán naêm ñaàu.

THOÂNG TIN VEÀ KEÁ HOAÏCH HOAÏT ÑOÄNG KINH DOANH :

1. Thoâng tin veà doanh thu :
 Giaù veù (coù tính VAT laø 10%) quy ñònh laø 35.000ñ/löôït/haønh khaùch ñoùn taïi beán.
Giaù veá coù theå bieá`n ñoäng töø 25.000ñ – 50.000ñ
 Trung bình moãi ñaàu xe moãi ngaøy chaïy 3 chuyeán. Moät naêm bình quaân chaïy 345
ngaøy.
 Theo nguyeân cöùu tìm hieåu thò tröôøng thì bình quaân moät chuyeán taïi Tp.HCM ñi Caàn
Thô vaø ngöôïc laïi coù 10 haønh khaùch.

2. Thoâng tin veà chi phí :

 Ñoäi xe vaø thieát bò ñaàu tö ñöôïc khaáu hao trong 6 naêm.
 Tieàn ñoùng baûo hieåm xe 2 chieàu laø 5.000.000ñ/xe/naêm.
 Chi phí xaêng cho 1 chuyeán ñi laø 14 lít cho naêm thöù nhaát, caùc naêm sau moãi naêm taêng
5% so vôùi naêm tröôùc nhöng khoâng taêng quaù 18 lít/chuyeán. Ñôn giaù xaêng laø
5.500ñ/lít
 Chi phí hao moøn baùnh xe, daàu nhôùt… bình quaân laø 50.000ñ/chuyeán
 Chi phí baûo döôõng ñònh kyø haøng thaùng laø 300.000ñ/xe cho naêm thöù nhaát, caùc naêm
sau moãi naêm taêng 15%. Moãi naêm baûo trì lôùn laø 1.800.000ñ/xe cho naêm thöù nhaát,
caùc naêm sau moãi naêm taêng 20%.
 Moãi xe seõ coù 1 taøi xeá vaø 1 phuï xeá. Löông cô baûn cho taøi xeá laø
600.000ñ/thaùng/taøi xeá, cöù moãi chuyeán xuaát beán taøi xeá ñöôïc 20.000. Löông cô baûn
cho phuï xeá laø 300.000ñ/thaùng/phuï xeá, cöù moãi chuyeán phuï xeá ñöôïc 15.000ñ.
 Löông Ban Giaùm Ñoác vaø nhaân vieân ñieàu haønh laø 14 trieäu ñoàng/thaùng.
 Chi phí quaûn lyù ñieàu haønh laø 10 trieäu ñoàng/thaùng.
Ghi chuù : caùc khoaûn chi phí ñöôïc khaáu tröø VAT laø 10% tröø chi phí löông, khaáu hao vaø
quaûn lyù ñieàu haønh

Yeâu caàu :
1.Phaân tích caùc chæ soá ñieåm hoøa voán
 Trong tröôøng hôïp caùc thoâng soá nhö döï aùn nghieân cöùu ban ñaàu, Haõy tính soá löôïng
haønh khaùch bình quaân cuûa moät chuyeán xe ñeå ñaït ñieåm hoøa voán bieán phí (doanh thu

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 6

 1 chuyeán = bieán phí 1 chuyeán), vaø ñaït ñieåm hoøa voán hoaït ñoäng (doanh thu 1 naêm =
Toång chi phí naêm), tính theo töøng naêm.
 Trong tröôøng hôïp caùc thoâng soá nhö döï aùn nghieân cöùu, Haõy tính ñôn giaù veù/haønh
khaùch ñeå ñaït ñieåm hoøa voán bieán phí (doanh thu 1 chuyeán = bieán phí 1 chuyeán), vaø
ñaït ñieåm hoøa voán hoaït ñoäng (doanh thu 1 naêm = Toång chi phí naêm), tính theo töøng
naêm.

2. Phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn :

 Haõy tính hieäu quaû taøi chính döï aùn (NPV, IRR) cuûa döï aùn, ñöôïc bieát Tyû suaát chieát
khaáu aùp duïng tính NPV laø 11%.
 Sau ñoù tính ñoä nhaïy cuûa NPV, theo ñoä nhaïy veà giaù dao ñoäng töø 25.000ñ – 50.000ñ
vaø soá löôïng xe ñaàu tö cuûa döï aùn dao ñoäng töø 20 xe – 70xe.

Döï aùn saûn xuaát saïch hôn _ naâng caáp thieát

bò, ñoåi môùi quy trình SXKD
Trong chöông naøy seõ trình baøy laäp phöông aùn taøi chính cho döï aùn ñaàu tö
Saûn xuaát saïch hôn, ña soá thuoäc loaïi ñaàu tö thay theá thieát bò, ñoåi môùi quy
trình coâng ngheä vaø xöû lyù chaát thaûi. Vôùi loaïi döï aùn naøy ta chuù yù caùc
ñaëc ñieåm sau :
 Do khoâng phaûi laø döï aùn ñaàu tö môùi, maø chæ taùc ñoäng moät phaàn vaøo
quy trình saûn xuaát coù saün, neân veà maët doanh thu khoâng coù söï bieán
ñoäng lôùn, tröø khi taêng cöôøng theâm thieát bò daây chuyeàn saûn xuaát.

 Veà chi phí saûn xuaát seõ thay ñoåi khaù nhieàu theo höôùng taêng khaáu hao
(ñaàu tö thieát bò, CSVC môùi) vaø ñieàu haønh (xöû lyù chaát thaûi) nhöng seõ
giaûm phaàn chi phí nguyeân vaät lieäu, nhieân lieäu, nhaân coâng (do quy trình
vaø heä thoáng thieát bò môùi giuùp taêng naêng suaát vaø giaûm tieâu hao NVL).
Phaàn cheânh leäch giöõa taêng giaûm chi phí trong voøng ñôøi döï aùn so vôùi
voán ñaàu tö chính laø hieäu quaû ñaàu tö.

 Veà maët taøi chính, ñaây khoâng phaûi laø döï aùn ñaàu tö môùi maø chæ ñaàu tö
taùc ñoäng vaøo moät phaàn quaù trình saûn xuaát, do vaäy vieäc phaân tích hieäu
quaû taøi chính khoâng caàn phaûi xem xeùt toaøn boä hoaït ñoäng SXKD hieän
coù, maø chæ caàn tính treân phaàn lôïi ích ñaàu tö (do tieát kieäm NVL) tröø ñi
phaàn ñaàu tö. Phöông phaùp naøy giuùp cho giaûm nheï vieäc phaân tích, chæ
caàn söû duïng caùc soá lieäu tröïc tieáp cuûa döï aùn. Tuy nhieân khi aùp duïng

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 7

 chuùng ta caàn gaén vieäc tính toaùn vôùi caùc quy ñònh taøi chính hieän taïi, cuï
theå laø chuùng ta khoâng ñöôïc höôûng 100% phaàn lôïi ích thu ñöôïc, bôûi vì
ñoù chính laø lôïi nhuaän tröôùc thueá, do vaäy chuùng ta phaûi tröø ñi phaàn
thueá lôïi töùc ñeå tính hieäu quaû döï aùn ñuùng ñaén hôn.

 Ñaây laø daïng döï aùn ñaàu tö phoå bieán taïi caùc ñôn vò saûn xuaát, khoâng
chæ laø döï aùn SX saïch hôn maø coøn laø nhöõng döï aùn ñaàu tö thay theá
thieát bò, coâng ngheä laø nhöõng döï aùn thöôøng xuyeân ñöôïc trieån khai taïi
caùc ñôn vò.

DA.4
Döï aùn ñaàu tö naâng caáp nhaø maùy sx nöôùc
ñaù
- Ñaàu tö thay theá ñoåi môùi thieát bò, voøng ñôøi döï aùn theo thôøi gian khaáu hao cuûa thieát
bò.
- Möùc thu lôïi töø vieäc tieát kieäm ñaàu vaøo, taêng saûn löôïng.
- Tính NPV, IRR cuûa döï aùn.

1. THOÂNG TIN VEÀ DÖÏ AÙN

1.1 Tình hình hieän taïi :
Nhaø maùy SX Nöôùc Ñaù Myõ Haïnh hieän ñang saûn xuaát vaøo khoaûng 12.400 caây
ñaù/ngaøy, moät thaùng hoaït ñoäng bình quaân 25 ngaøy, nghó 5 ngaøy ñeå baûo trì. Ñôn giaù
baùn bình quaân vaøo khoaûng 5.600ñ, bieán phí moät caây ñaù khoaûng 4.280ñ/caây (khoâng tính
löông coâng nhaân), toång ñònh phí bình quaân khoaûng 3.240.000.000ñ/naêm (bao goàm caû
löông coâng nhaân laõnh theo thaùng). Trong caùc bieán phí saûn xuaát, coù hai chi phí quan troïng
laø :
 Bình quaân ñeå SX moät caây ñaù phaûi toán 0.85lít daàu D.O/caây ñaù, ñôn giaù laø
4.000ñ/lít.
 Chi phí mua 1m3 nöôùc laø 4200ñ.

1.2 Muïc tieâu cuûa döï aùn

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 8

Nhaø maùy SX Nöôùc Ñaù Myõ Haïnh seõ thay theá heä thoáng laïnh chaïy baèng daàu D.O ñaõ
cuõ vaø hao toán nhieân lieäu baèng heä thoáng laïnh chaïy baèng ñieän, ñoàng thôøi thay theá quy
trình laáy ñaù vaø naïp nöôùc söû duïng thuû coâng baèng heä thoáng roøng roïc baùn töï ñoäng.
Vieäc ñaàu tö naøy giuùp tieát giaûm chi phí nhieân lieäu vaø taêng hieäu quaû kinh doanh.

1.2 Möùc ñaàu tö vaø nguoàn voán cuûa döï aùn :

 Voán Ñaàu tö: Chuû ñaàu tö thöïc hieän ñaàu tö theo hình thöùc chìa khoùa trao tay, theo ñoù möùc
ñaàu tö döï kieán laø :
STT TEÂN THIEÁT BÒ TRÒ GIAÙ
1 Heä thoáng laïnh chaïy baèng ñieän 3,650,000,000
2 Heä thoáng roøng roïc baùn töï ñoäng 410,000,000
3 Thieát bò hoã trôï 38,000,000
4 Chi phí laép ñaët chaïy thöû 12,000,000
Toång coäng 4,110,000,000

 Heä thoáng naøy ñöôïc khaáu hao trong voøng 5 naêm. Theo tính toaùn cuûa chuyeân vieân
kyõ thuaät thì sau 5 naêm giaù trò thanh lyù cuûa maùy vaøo khoaûng 450 trieäu. Ngoaøi ra heä
thoáng laïnh cuõ baùn thanh lyù ñöôïc 360 trieäu ñoàng.

 Chuû ñaàu tö seõ vay cuûa Ngaân haøng coâng thöông laø 70% voán ñaàu tö vôùi laõi suaát
10%/naêm trong thôøi haïn 3 naêm.

1.3 Thoâng tin veà chi phí :

Sau khi ñaàu tö coù söï bieán ñoäng veà chi phí nhö sau :
 Trong naêm ñaàu tieân ñieän naêng tieâu hao cho 1 caây ñaù bình quaân laø 3,5KW, ñôn giaù
ñieän saûn xuaát laø 900ñ/KW. Chi phí naøy taêng moãi naêm khoaûng 2%.
 Do söû duïng heä thoáng naïp baùn töï ñoäng neân bình quaân cöù 100 caây ñaù thì tieát kieäm
ñöôïc 1.6m3 nöôùc.
 Vôùi heä thoáng môùi giaûm ñöôïc 4 coâng nhaân vôùi löông bình quaân thaùng cuûa moãi
coâng nhaân laø 1.600.000ñ.
 Caùc ñònh phí khaùc khoâng thay ñoåi.

1.4 Doanh thu : Ñôn giaù baùn, coâng suaát saûn xuaát vaø tieâu thuï khoâng ñoåi sau
ñaàu tö.

2. YEÂU CAÀU :
 Haõy tính NPV vaø IRR cuûa döï aùn. Tyû suaát chieát khaáu duøng ñeå tính NPV laø 10%.
 Haõy tính giaù ñieän ñieåm hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0).

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 9

DA.5 :
Döï aùn ñaàu tö SXSH coâng ty söõa AusViet
Coâng ty Söõa AusViet thöïc hieän döï aùn ñaàu tö heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi taïi nhaø maùy,
nhaèm trieån khai saûn xuaát saïch hôn ñoái vôùi coâng taùc baûo veä moâi tröôøng vaø gia taêng
giaù trò kinh teá trong saûn xuaát kinh doanh. Caùc thoâng tin cuï theå nhö sau :

 Quy moâ vaø haïng muïc xaây döïng : Ñeå thöïc hieän caùc giaûi phaùp xöû lyù chaáùt thaûi
phuïc vuï cho chöông trình saûn xuaát saïch hôn, döï aùn xaây döïng caùc haïng muïc thieát bò
caàn ñaàu tö cho nhaø maùy nhö sau:
ÑVT : 1.000VNÑ
Trang thieát bò ÑVT Khoái Ñôn giaù Thaønh tieàn
löôïng
Maùy neùn khí 700 N-m3/h (25,000 USD) caùi 1 371,025 371,025
Heä thoáng töï ñoäng röûa thieát bò boä 1 1,465,000 1,465,000
Heä thoáng thu hoài nöôùc ngöng tuï vaø nöôùc saûn boä 1 250,000 250,000
xuaát
Ñoàng hoà ño löu löôïng nöôùc caùi 1 50,000 50,000
Caûi taïo heä thoáng naïp lieäu boä 1 200,000 200,000
Loø hôi 3,4 taán/h caùi 1 1,200,000 1,200,000
Heä thoáng xöû lyù khoùi loø hôi boä 1 130,000 130,000
Heä thoáng beå töï hoaïi XLNT sinh hoaït (250 boä 1 170,000 170,000
m3/ngaøy)
Heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi (700 m3/ngaøy) boä 1 3,100,700 3,100,700
Toång Giaù trò trang thieát bò tröôùc thueá 6,936,725

Heä thoáng döï kieán vaän haønh trong 7 naêm, chi phí phuïc vuï cho vieäc vaän haønh heä thoáng
môùi ñaàu tö vaøo naêm thöù nhaát laø 215 trieäu ñoàng, moãi naêm taêng khoaûng 5%.

 Nguoàn voán döï kieán:

 Voán chuû sôû höõu (trieäu 3,410

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 10

 ñoàng)
 Soá voán coøn laïi seõ ñöôïc hai nguoàn taøi trôï, Quyõ hoã trôï cuûa ADB cho vay
60% laõi suaát laø 2%/naêm trong thôøi haïn 3 naêm, Quyõ Ñaàu tö cho vay 40% vôùi
laõi suaát laø 8%/naêm trong thôøi haïn toái ña laø 5 naêm.
 Voán vay cuûa ADB phaûi ñöôïc traû ñeàu trong 3 naêm theo keá hoaïch, voán vay
Quyõ Ñaàu Tö seõ ñöôïc traû caên cöù treân nguoàn traû thu ñöôïc töø döï aùn tröø ñi
phaàn traû cho ADB theo keá hoaïch.

 Caùc khoaûn thu hoài :

Khi ñöa vaøo hoaït ñoäng vôùi saûn löôïng vaø doanh thu khoâng thay ñoåi nhö tröôùc khi ñaàu tö,
theo phaân tích vaø tính toaùn cuûa caùc ñôn vò tö vaán veà kyõ thuaät, sau ñaàu tö, nhaø maùy seõ
coù ñöôïc thu nhaäp töø khoaûn tieát kieäm sau:
- Thu nhaäp töø tieát kieäm nöôùc : Phaàn thu hoài hôi nöôùc ngöng tuï ñeå taùi söû duïng;
vaän haønh, veä sinh nhaø xöôûng theo ñuùng quy ñònh.
- Thu nhaäp töø tieát kieäm nguyeân vaät lieäu : Öôùc tính tieát kieäm ñöôïc khoaûng 20%
löôïng hao huït. Bao goàm nguyeân lieäu khoâ (söõa, boät, ñöôøng, ñaäu naønh); nguyeân
lieäu loûng (söõa töôi, daàu bô)
- Thu nhaäp töø tieát kieäm daàu ñoát FO : nhôø coù söû duïng chaát phuï gia PW.28

Thu nhaäp haøng naêm töø tieát kieäm ñöôïc theå hieän cuï theå qua baûng sau:

ÑVT Möùc TK Ñôn giaù Thaønh tieàn

sau ñaàu tö (1000 ñ)
Nöôùc (400 m3 x 26 ngaøy x 12 thaùng) 124.800
Phaàn thu hoài nöôùc ngöng tuï ñeå taùi söû m3 56.160,00 1 56.160
duïng
Vaän haønh veä sinh nhaø xöôûng theo quy m3 68.640,00 1 68.640
ñònh
Daàu FO 36.958
Phaàn tieát kieäm (10% x 1,061taán/naêm) taán 106,08 1.350 143.208
Phaàn chi phí taêng do coù xöû lyù chaát phuï lit (250,00) 425 (106.250)
gia
Nguyeân lieäu 1.917.240
Nguyeân lieäu khoâ - Söõa boät kg 31.200,00 30 936.000
Nguyeân lieäu khoâ – Ñöôøng kg 71.760,00 5 358.800
Nguyeân lieäu khoâ - Ñaäu naønh kg 10.920,00 6 65.520
Nguyeân lieäu loûng - Söõa töôi kg 109.200,00 3 327.600
Nguyeân lieäu loûng - Daàu Bô kg 10.920,00 21 229.320
COÄNG 2.078.998
Phaàn tieát kieäm naøy moãi naêm giaûm khoaûng 10% so vôùi naêm tröôùc.

Yeâu caàu :
Haõy tính hieäu quaû döï aùn (NPV, Irr) trong tröôøng hôïp ñaàu tö toaøn boä nguoàn voán CSH
vaø tröôøng hôïp söû duïng cô caáu voán vay ñaõ neâu.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 11

Döï aùn ñaàu tö phaân kyø
Trong chöông naøy seõ trình baøy phöông aùn taøi chính cho döï aùn
ñaàu tö phaân kyø vôùi moät soá ñaëc ñieåm sau :
 Vôùi loaïi döï aùn ñaàu tö nhieàu kyø thöôøng laø döï aùn haï
taàng voán lôùn caàn phaân kyø ñeå thöïc hieän, vöøa ñaàu tö
vöøa khai thaùc kinh doanh.

 Coù nhöõng döï aùn maø doanh thu kyø naøy seõ laø nguoàn
voán ñaàu tö cho kyø tôùi vaø tieáp tuïc sinh ra doanh thu. Do
vaäy vieäc xem xeùt khaû naêng huy ñoäng voán ñeå ñaûm baûo
ñaàu tö theo tieán ñoä cuõng raát quan troïng.

 Tính doøng tieàn cuûa döï aùn ñaàu tö nhieàu kyø laø vaán ñeà
quan troïng, doøng tieàn chi ñaàu tö naêm 0 vaø nhöõng naêm
tieáp theo, khieán cho doøng tieàn caân ñoái bieán ñoåi töø döông
sang aâm nhieàu laàn öùng vôùi moãi kyø ñaàu tö, do vaäy vieäc
tính Irr toaøn boä döï aùn vaø tính Irr theo töøng phaân kyø seõ
coù sai bieät ñoâi chuùt.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 12

DA.6
Döï Aùn Ñaàu Tö Khu Coâng Nghieäp
Baéc Cuû Chi

 Ñaàu tö nhieàu giai ñoaïn.

 Doanh thu nhieàu loaïi coù bieán ñoåi theo thôøi gian, chi phí bieán ñoåi theo thôøi gian.
 Tính NPV, IRR, thôøi gian hoaøn voán vay

1. CAÙC THOÂNG TIN CUÛA DÖÏ AÙN :

(chuù yù caùc soá lieäu chæ mang tính tham khaûo, khoâng phaûi soá lieäu thaät)
1.1) MUÏC TIEÂU CUÛA DÖÏ AÙN :
Xaây döïng moät khu coâng nghieäp taäp trung 275ha vôùi ñaày ñuû haï taàng vaø tieän ích coâng
coäng nhaèm ñeå kinh doanh nhaø xöôûng maët baèng, kinh doanh caùc dòch vuï trong khu CN.
Thu huùt caùc Nhaø ñaàu tö ñeán thaønh laäp khoaûn 100 nhaø maùy saûn suaát khoâng oâ nhieåm,
taïo ra vieäc laøm cho khoaûng 40.000 lao ñoäng Ñem laïi hieäu quaû kinh teá cao hôn söû duïng
ñaát noâng nghieäp, phaùt trieån kinh teá ñòa phöông.
1.2) VÒ TRÍ VAØ THÔØI GIAN XAÂY DÖÏNG :
 KCN Baéc Cuû Chi thuoäc xaõ Nhuaän Ñöùc Cuû Chi , caùch trung taâm TP khoaûn 35Km ,
caùch quoác loä 22 khoaûng 3km.
 Ñòa hình cuûa KCN laø vuøng ñaát roäng ñòa hình daïng ñoài goø cao ôû giöõa thoaûi veà hai
phía Baéc Nam, coù cao ñoä neàn töø 9 – 14,5 m, ñoä doác neàn töø 0,3% - 7,8% . Daân cö
thöa thôùt, khoâng coù coâng trình kieân coá

1.3) TOÅNG CHI PHÍ ÑAÀU TÖ VAØ PHAÂN KYØ ÑAÀU TÖ :

Dieän tích khu vöïc döï aùn laø 275ha trong ñoù bao goàm :

LOAÏI ÑAÁT DT (ha) TYÕ LEÄ (%)

1. Ñaát xí nghieäp coâng nghieäp & kho 178.8 65%

3. Ñaát khu ñieàu haønh 13.8 1%

4. Ñaát caây xanh & TDTT 82.5 30%

5. Ñaát giao thoâng coâng trình 11.0 4%

TOÅNG COÄNG 275.0 100%

 Chi phí ñeàn buø döï kieán laø 60.000ñ/m2, chi phí naøy seõ ñöôïc thöïc hieän ngay khi ñaàu tö.
Chi phí naøy döï kieán dao ñoäng trong khoaûn töø 50.000ñ – 70.000ñ.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 13

 Toång voán ñaàu tö xaây döïng haï taàng laø 277,28 tyû ñöôïc phaân kyø ñaàu tö trong 4 naêm bao
goàm caùc haïng muïc sau :

Giaù tròä phaân kyø Ñaàu tö haï

Naêm 0 Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 TC
taàng
Heä thoáng giao thoâng 35,200 26,400 17,600 8,800 88,000

San neàn 14,700 7,350 7,350 7,350 36,751

Thoaùt nöôùc 13,820 6,910 6,910 6,910 34,549

Caáp nöôùc 20,067 20,067 13,378 13,378 66,891

Heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi 7,739 11,609 11,609 7,739 38,696

Heä thoáng ñieän 3,360 3,360 3,360 1,120 11,201

Nhaø ñieàu haønh 1,200 1,200

Toång coäng 96,087 75,696 60,207 45,298 277,288

 Nguoàn voán ÑT ban ñaàu ñeå thöïc hieän ñeàn buø giaûi toaû vaø ñaàu tö naêm 0 bao goàm :
Quyõ Hoã NH Ñaàu Tö
Voán Chuû NH
Trôï & Phaùt
Sôû Höõu khaùc
PTQG Trieån
Toång möùc (trieäu ñoàng) 50,000 100,000 80,000 31,086

Laõi suaát cho vay/naêm 8% 10% 12%

Thôøi gian vay (naêm) 6 4

Thôøi gian aân haïn (naêm) 2 2 1

- Ghi chuù : Möùc vay cuûa NH khaùc laø möùc cheânh leäch giöûa toång nhu caàu
ñaàu tö naêm 0 vaø toång voán CSH, voán vay cuûa Quyõ Hoã Trôï PTQG vaø voán
vay Ngaân haøng ÑTPT.
- Nhu caàu ñaàu tö caùc naêm keá tieáp seõ laáy töø nguoàn thu khaùch haøng, ñôn vò
thi coâng öùng tröôùc vaø vay boå sung vôùi möùc laõi söï kieán laø 12%/naêm.

1.4 DOANH THU CUÛA DÖÏ AÙN :

 Theo nhu caàu ñaêng kyù vaø phaân tích döï ñoaùn thì dieän tích thueâ ñaát naêm thöù nhaát
laø 21,5ha chieám 12% dieän tích ñaát cho thueâ, caùc naêm keá tieáp döï kieán dieän tích cho
thueâ taêng moãi naêm laø 10% so vôùi dieän tích cho thueâ ñöôïc trong naêm tröôùc cho ñeán
khi thueâ kín dieän tích 178,8ha.
 Thôøi gian thueâ ñaát laø 50 naêm tính töø naêm thöù nhaát, thôøi gian cho thueâ seõ giaûm
töông öùng vôùi ñaát thueâ trong caùc naêm keá tieáp.
 Veà phöông thöùc traû tieàn thueâ, coù 2 phöông thöùc thueâ :
 Phöông thöùc 1 noäp toaøn boä 1 laàn cho toaøn boä thôøi gian thueâ vôùi ñôn giaù
0.4USD/m2/naêm.
 Phöông thöùc 2 noäp laøm 5 laàn trong 5 naêm lieân tieáp nhau, moãi naêm noäp tieàn
thueâ cho 1/5 thôøi gian thueâ. Ñôn giaù laø 0.75USD/m2/Naêm.
 Theo thoáng keâ döï baùo, coù 50% dieän tích ñöôïc thueâ theo PT 1 vaø 50% theo PT 2.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 14

 Moãi naêm ñôn vò thueâ phaûi noäp 0.2USD/m 2/naêm tieàn dòch vuï khu coâng nghieäp (aùp
duïng cho caû 2 phöông thöùc thueâ) vaø chæ baét ñaàu thu vaøo naêm thöù 2 tính töø khi
thueâ ñaát.

1.5 CHI PHÍ HOAÏT ÑOÄNG :

 Löông vaø quaûn lyù phí naêm thöù nhaát laø 2,1 tyû, caùc naêm sau taêng 10% moãi naêm
cho ñeán naêm thöù tö thì giöõ ñeàu khoâng taêng.
 Chi phí duy tu haøng naêm baèng 1% toång möùc ñaàu tö xaây döïng haï taàng khoâng tính
phaàn chi phí san neàn tính ñeán thôøi ñieåm ñaàu naêm ñöôïc tính, vaø chæ baét ñaàu tính töø
naêm thöù 2.
 Chi phí quaûng caùo trong 4 naêm ñaàu laø 400 trieäu moãi naêm.
 Chi phí ñeàn buø vaø san neàn ñöôïc phaân boå chi phí theo tyû leä phaàn dieän tích cho thueâ
thöïc söï thu tieàn töøng naêm.
 Khaáu hao ñaàu tö XDHT (khoâng tính phaàn san neàn) ñöôïc khaáu hao trong 10 naêm ñoái
vôùi phaàn ñaàu tö naêm 0, caùc haïng muïc ñaàu tö trong caùc naêm keá tieáp ñöôïc tính thôøi
gian khaáu hao giaûm daàn töông öùng. Nhö vaäy sau 10 naêm seõ khaáu hao xong caùc haïng
muïc ñaàu tö.
 Theo döï kieán toái ña thôøi gian thu tieàn thueâ ñaát laø 15 naêm. Do ñoù voøng ñôøi döï aùn
ñöôïc tính trong 15 naêm, töø naêm thöù 16 trôû ñi xem nhö nguoàn thu dòch vuï haï taàng ñuû
buø ñaép cho caùc khoaûn chi quaûn lyù vaø duy tu cô sôû haï taàng.

2. YEÂU CAÀU THÖÏC HIEÄN :

 Hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn (NPV vaø IRR) vôùi cô caáu voán vaø caùc döï kieán
doanh thu chi phí nhö ñaõ phaân tích. Qua ñoù giaù ñaát coù theå taêng toái ña bao nhieâu
vaãn ñaûm baûo hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0).
 Haõy tính ñoä nhaïy hieäu quaû ñaàu tö theo söï bieán ñoåi cuûa chæ tieâu giaù ñeàn buø
bieán ñoäng töø 50000ñ – 70000ñ, vaø tyû leä dieän tích cho thueâ naêm thöù nhaát dao
ñoäng töø 10% - 15%. Qua ñoù keát luaän veà hieäu quaû döï aùn theo caùc khaû naêng
bieán ñoäng ñaõ phaân tích.

DA.7 :
DÖÏ AÙN NHAØ MAÙY NÖÔÙC NGAÀM
CAÙT LAÙI

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 15

 MUÏC TIEÂU DÖÏ AÙN : Xaây döïng moät nhaø maùy khai thaùc nöôùc ngaàm taïi khu vöïc
Caùt laùi vaø heä thoáng ñöôøng oáng daãn nöôùc veà khu coâng nghieäp Nhôn Traïch nhaèm
cung caáp cho nhaø maùy Ciment Sao Mai vaø caùc nhaø maùy trong khu coâng nghieäp Nhôn
traïch.

 CHUÛ ÑAÀU TÖ : Coâng ty phaùt trieån khu coâng nghieäp Nhôn traïch.

 QUY MOÂ COÂNG TRÌNH : Quy moâ khai thaùc vaø xöû lyù vôùi coâng suaát
5.000m3/ngaøy. Theo nghieân cöùu cho thaáy vôùi coâng suaát naøy tröõ löôïng khai thaùc
vaøo khoaûng 25 naêm, do vaäy voøng ñôøi döï aùn ñöôïc tính laø 20 naêm.

 Ñòa ñieåm vaø dieän tích xaây döïng :

 Nhaø maùy xaây döïng caùch Höông Loä 19 khoaûng 3,5km, caùch khu coâng nghieäp
Nhôn traïch 5,5km.
 Dieän tích xaây döïng laø 2ha bao goàm nhaø maùy vaø heä thoáng gieáng.
 Dieän tích ñeàn buø giaûi toûa laø 82.500m2 bao goàm khu nhaø maùy vaø tuyeán
ñöôøng.
 Ñaàu tö theo 3 giai ñoaïn :

 Voán ñaàu tö (ÑVT trieäu ñoàng)

giai ñoaïn 1 2 3 TC

Thieát bò 3,300     3,300

Heä thoáng caáp nöôùc 3,153 2,472 1,981 7,606

Ñöôøng giao thoâng vaø coáng 8,060 1,168 - 9,228

Döï phoøng 626 332 149 1,107

Toång coäng 15,139 3,972 2,130 21,241

Coâng suaát (m3) 3000 4000 5000

Döï kieán sau 3 naêm keå töø khi ñi vaøo hoaït ñoäng seõ ñaàu tö vaøo giai ñoaïn 2, vaø naêm keá
tieáp seõ ñaàu tö vaøo giai ñoaïn 3.

 Nguoàn voán giai ñoaïn 1 : Voán chuû sôû höõu cuûa coâng ty laø 8000 trieäu ñoàng, coâng
ty ñöôïc Quyõ Hoã Trôï PTQG cho vay 6 tyû vôùi laõi suaát laø 10%/naêm trong thôøi haïn 6
naêm, aân haïn traû voán naêm thöù nhaát. Nguoàn voán coøn laïi coâng ty döï kieán huy ñoäng
töø caùc ngaân haøng vôùi laõi suaát 12%/naêm trong thôøi haïn 4 naêm.

 Nguoàn voán giai ñoaïn 2 vaø 3 : Coâng ty döï ñònh duøng nguoàn tieàn tích luõy sau khi traû
nôï ñeå ñaàu tö vaøo giai ñoaïn 2 vaø giai ñoaïn 3. Trong tröôøng hôïp khoâng ñuû voán seõ
huy ñoäng voán vay vôùi laõi suaát 14%, voán vay naøy seõ ñöôïc coâng ty tích cöïc huy ñoäng
traû nôï töø nguoàn thu cuûa döï aùn.

 Nhu caàu tieâu thuï : Theo quy hoaïch khu coâng nghieäp Nhôn Traïch thì nhu caàu tieâu thuï laø
8.000m3/ngaøy. Theo döï baùo tình hình hieän taïi vaø xu theá phaùt trieån cho thaáy khaû naêng
tieâu thuï an toaøn nhö sau :
Hieän taïi Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5

Nhu caàu 2200 2,500 3,200 4,000 5,000 6,000

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 16

Hieän nay nhaø maùy Ciment Sao Mai phaûi mua nöôùc qua xaø lan vôùi giaù 6.000ñ/m3, vaø nhaø
maùy ñieän coù coâng vaên göûi Coâng ty Ñaàu Tö KCN Nhôn Traïch cho bieát raát mong ñöôïc
mua nöôùc vôùi giaù 4.500ñ/m3. Coâng ty döï kieán baùn giaù nöôùc laø 5500ñ/m3.

 Chi phí saûn xuaát_khai thaùc :

1. Khaáu hao ñaàu tö phaàn coâng trình vaø ñöôøng oáng coù trò giaù 17.941 trieäu ñöôïc
tính trong 20 naêm. Heä thoáng thieát bò coù trò giaù 3.300 trieäu ñöôïc tính khaáu hao 5
naêm, vaø ñöôïc thay theá baèng heä thoáng thieát bò coù giaù trò töông töï vaøo naêm
keát thuùc khaáu haoï.
2. Chi phí nhaân coâng laø 420 trieäu ñoàng cho naêm thöù nhaát, vaø taêng 15% moãi naêm
cho ñeán naêm thöù 3 thì giöõ nguyeân.
3. Chi phí quaûn lyù xí nghieäp döï kieán khoaûng 345 trieäu cho naêm thöù nhaát, vaø taêng
15% moãi naêm cho ñeán naêm thöù 3 thì giöõ nguyeân.
4. Chi phí ñieän naêng döï kieán laø 14.250.000ñ cho 10.000m3, Chi phí hoùa chaát döï kieán
laø 3.300.000ñ cho 10.000m3.
5. Thueá TNDN laø 28%. Nhaø maùy ñöôïc mieãn thueá TNDN trong 2 naêm ñaàu töø khi ñi
vaøo hoaït ñoäng.

Yeâu caàu :
a) Haõy tính hieäu quaû döï aùn theo caùc döõ lieäu ñaõ ñöôïc phaân tích cuûa döï aùn.

b) Tröôøng hôïp nhaø maùy baùn nöôùc theo gía nhaø maùy Ciment Sao Mai ñeà nghò thì
Vôùi giaù nöôùc thaáp nhaát laø bao nhieâu ñeå ñaûm baûo cho hoøa voán ñaàu tö (NPV =
0).

c) Trong tröôøng hôïp thôøi gian khai thaùc dao ñoäng trong khoaûng töø 10 naêm ñeán 20
naêm, vaø giaù baùn nöôùc dao ñoäng töø 4.500ñ ñeán 6.000ñ, haõy tính hieäu quaû döï
aùn (NPV, Irr) theo thôøi gian khai thaùc vaø giaù baùn nöôùc.

d) Trong tröôøng hôïp coâng suaát tieâu thuï chæ dao ñoäng trong möùc 2.500m3/ngaøy, neáu
coâng ty khoâng ñaàu tö caùc giai ñoaïn 2 vaø 3, thì döï aùn coù hieäu quaû vaø khaû
naêng traû nôï khoâng. Neáu khoâng ñuû traû nôï theo tieán ñoä thì caàn taêng voán töï coù
leân bao nhieâu hoaëc keùo daøi thôøi gian cho vay hoaøn voán cuûa Quyõ ñaàu Tö ra bao
nhieâu ?

e) Trong tröôøng hôïp ngay töø naêm thöù hai ñaõ ñaït coâng suaát tieâu thuï 5.000m3/ngaøy,
vaø coâng ty ñaàu tö hoaøn chænh ngay trong giai ñoaïn 1 (23 tyû) thì döï aùn coù hieäu
quaû khoâng ?

Döï aùn ñaàu tö cô sôû haï taàng

theo phöông thöùc BOT

Trong chöông naøy seõ trình baøy phöông aùn taøi chính cho caùc döï aùn ñaàu tö
cô sôû haï taàng theo phöông thöùc BOT vôùi moät soá ñaëc ñieåm sau :
 Chuû ñaàu tö thöôøng laø Nhaø Nöôùc khoâng boû voán maø giao cho ñôn vò
thi coâng töï boû voán ñaàu tö theo phöông aùn ñöôïc duyeät, seõ giao quyeàn

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 17

 ñieàu haønh kinh doanh cho ñôn vò boû voán trong thôøi gian ñuû ñeå hoaøn
voán ñaàu tö vaø lôïi nhuaän hôïp lyù.

 Veà xem xeùt phöông aùn taøi chính, döôùi goùc ñoä ngöôøi giao thaàu seõ
tính toaùn thôøi gian hoaøn voán trong söï caân nhaéc giöõa chi phí ñaàu tö,
nguoàn thu, chi phí ñieàu haønh hôïp lyù. Döôùi goùc ñoä cuûa ngöôøi ñaáu
thaàu, seõ tính toaùn möùc voán boû ra vaø hieäu quaû thu laïi (NPV, Irr)
trong thôøi gian ñöôïc giao ñieàu haønh.

DA.8
Döï Aùn Ñaàu Tö Ñöôøng Cao Toác
Tp.HCM_Long Thaønh

 Döï aùn BOT xaây döïng cô sôû haï taàng töø nhieàu nguoàn voán.
 Nguoàn thu töø thu phí giao thoâng ñeå hoaøn voán ñaàu tö.
 Tính thôøi gian hoaøn voán ñaàu tö

1. Giôùi thieäu Döï aùn vaø caùc thoâng tin cuûa döï aùn :
(chuù yù caùc soá lieäu chæ mang tính tham khaûo, khoâng phaûi soá lieäu thaät)
 Thaønh phoá phaùt trieån keát noái vôùi khu vöïc kinh teá troïng ñieåm phía nam, tuy nhieân
ñöôøng Quoác loä 1 ñang bò quaù taûi. Döï aùn ñöôøng cao toác Tp.HCM_Long Thaønh seõ
ñaùp öùng ñöôïc caùc muïc tieâu sau :

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 18

 - Giuùp thoâng thöông tuyeán ñöôøng mieàn taây ñi tôùi LongThaønh thoâng qua ñaïi loä
Ñoâng_Taây ñi vaøo ñöôøng cao toác, giaûi toûa aùp löïc xa loä Haø Noäi
- Ruùt ngaén ñöôïc ñoaïn ñöôøng töø Tp.HCM ñi ngaõ ba Giaàu Daây vaø Long Thaønh
khoaûng 20Km, taêng hieäu quaû giao thoâng.
- Phaùt trieån vuøng kinh teá Nhôn Traïch.

 Phöông thöùc khai thaùc : Phöông thöùc khai thaùc hoaøn voán ñaàu tö döï
aùn laø töø thu phí giao thoâng, UBNDTP ñaõ coù coâng vaên göûi Boä Taøi Chính ñeà
nghò khoaùn thu phí giao thoâng cho ñôn vò chuû ñaàu tö, Boä taøi Chính coù coâng vaên
phuùc ñaùp thoáng nhaát veà nguyeân taéc khoaùn thu phí hoaøn traû voán ñaàu tö döï aùn
vôùi laõi suaát tieàn vay laø 10%/naêm, thôøi gian khoaùn vaø phöông aùn thu phí seõ caên
cöù vaøo löu löôïng phöông tieän xe qua laïi ñöôøng cao toác.

1.1 Toång voán ñaàu tö vaø cô caáu nguoàn voán :

Nguoàn voán ñaàu tö theo keá hoaïch thöïc hieän döï aùn :

Naêm 2002 2003 2004 Toång

Toång voán ñaàu tö (tyû ñoàng) 160,0 408,8 159,0 727,8

Vay Quyõ Ñaàu Tö (tyû ñoàng) ñeå ñeàn buø giaûi 160,0 78,8 238,8
toûa

Vay hôïp voán (tyû ñoàng) ñeå ñeàn buø giaûi toûa 70,0 70,0

Chi phí thi coâng 260,0 159,0 419,0

Tieán ñoä ñaàu tö :

Naêm 2002 2003 2004

Cô caáu nguoàn voán Quyù 4 Quyù 1 Quyù 2 Quyù 3 Quyù Quyù 1 Quyù 2 Quyù 3 Quyù 4
4

Vay HIFU ñeàn buø giaûi 160 70 8,8

toûa

Vay hôïp voán ñeàn buø 20 50

giaûi toûa

Voán ñaàu tö thi coâng 130 130 109 50

Voán ñaàu tö haøng quyù 160 70 28,8 180 130 109 50

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 19

Söû duïng voán haøng 160 408,8 159
naêm

1. 2. Thu phí giao thoâng :

Möùc thu phí giao thoâng döï kieán nhö sau :
Loaïi xe Ñôn giaù (VNÑ/xe)
Xe thoâ sô 3 baùnh, xe gaén maùy 2 baùnh 1.000
Xe du lòch 15.000
Xe khaùch töø 9 choã ngoài 20.000
Xe taûi döôùi 8 taán 30.000
Xe taûi treân 8 taán 50.000

Löu löôïng xe qua tuyeán ñöôøng :

Veà löu löôïng xe qua tuyeán ñöôøng ñöôïc khaûo saùt cuûa ñôn vò laäp döï aùn trong naêm 2001 theå
hieän trong baûng sau :
NGAØY THAÙNG NAÊM

Xe 2 baùnh 116,389 3,491,667 41,900,000

Xe OÂâtoâ con 1,103 33,093 397,120

Xe khaùch töø 9 choã ngoài trôû leân 2,514 75,433 905,200

Xe taûi döôùi 8 taán 892 26,767 321,200

Xe taûi treân 8 taán 592 17,763 213,160

Ñoái vôùi tyû leä taêng xe : Treân cô sôû caùc soá lieäu treân, coù theå nhaän thaáy möùc taêng
tröôûng khoái löôïng haøng hoùa, haønh khaùch ñöôøng boä vaø soá löôïng xe cuûa caû nöôùc
cuõng nhö cuûa Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong caùc naêm qua khaù cao, bình quaân taêng
khoaûng 11% veà khoái löôïng vaän chuyeån vaø taêng khoaûng 40% so vôùi möùc taêng xe.
Trong naêm 1996 möùc taêng tröôûng raát lôùn do kinh teá phaùt trieån raát noùng, sang 2
naêm 1997 vaø 1998 möùc taêng tröôûng ñaõ chaäm laïi do aûnh höôûng suy thoaùi khu vöïc,
nhö vaäy möùc taêng tröôûng tin caäy trong caùc naêm tôùi trong khoaûng töø 5% ñeán 10%.

Treân cô sôû phaân tích toác ñoä taêng tröôûng cuûa ngaønh giao thoâng vaän taûi vaø möùc taêng
tröôûng chung cuûa löu löôïng xe cuõng nhö qui hoaïch giao thoâng cuûa ñòa baøn thaønh phoá,
möùc taêng löu löôïng xe döï ñoaùn laø :
- Töø naêm 2001 – 2005 : moãi naêm taêng tröôûng 5% so vôùi naêm tröôùc ñoù
- Töø naêm 2006 – 2010 : moãi naêm taêng 3.5% so vôùi naêm tröôùc ñoù
- Töø naêm 2011_2015 : moãi naêm taêng 1.75% so vôùi naêm tröôùc ñoù.
- Sau naêm 2015 döï baùo löu löôïng xe baõo hoøa.

1.3 Chi phí quaûn lyù thu phí giao thoâng vaø tyû leä thaát thu :
Theo coâng vaên cuûa Boä Taøi Chính veà phöông thöùc thu phí giao thoâng treân tuyeán ñöôøng
xa loä thì tyû leä thu trích thu phí duøng ñeå ñieàu haønh laø 10% bao goàm 7% phuïc vuï coâng

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 20

taùc thu phí vaø 3% ñeå duy tu baûo döôõng ñöôøng, do vaäy tyû leä naøy ñöôïc aùp duïng thaåm
ñònh cho döï aùn ñöôøng cao toác Tp.HCM _ Long Thaønh.

Ñoái vôùi möùc thaát thu phí giao thoâng :

Ñeå ñaûm baûo tính khaùch quan, möùc thaát thu mieãn giaûm ñöôïc aùp duïng laø 20% cho naêm
ñaàu tieân keå töø naêm môùi baét ñaàu thu phí (caên cöù theo thöïc teá cuûa thu phí cuûa caùc
tuyeán ñöôøng hieän taïi). Tuy nhieân, möùc thaát thu naøy seõ ñöôïc giaûm daàn. Möùc giaûm
ñöôïc ñeà nghò seõ laø 15% cuûa möùc thaát thu naêm tröôùc. Möùc giaûm naøy ñöôïc döïa treân
cô sôû cuûa khaû naêng caûi tieán phöông thöùc thu phí laøm giaûm thaát thoaùt vaø tieâu cöïc
trong quaù trình thöïc hieän. Ngoaøi ra, cuõng giaû ñònh raèng möùc thaát thu toái thieåu buoäc
phaûi coù laø 10% vì caàn phaûi coù löôïng gia giaûm cho caùc xe mieãn thu phí nhö xe buyùt
coâng coäng, xe coâng vuï, xe cöùu thöông… . Cuï theå möùc thaát thu döï kieán laø :

Naêm Möùc thaát thu

Naêm 2004 20%

Naêm 2005 17%

Naêm 2006 14%

Naêm 2007 12%

Töø Naêm 2008 trôû ñi 10%

Thoâng tin khaùc :

 Quyõ Ñaàu Tö cho döï aùn vay vôùi laõi suaát 0,75%/thaùng.
 Caùc ngaân haøng hôïp voán cho döï aùn vôùi laõi suaát 0.8%/thaùng.
 Caùc ñôn vò nhaän thaàu thi coâng seõ cho vay öùng tröôùc chi phí thi coâng vôùi laõi
suaát 0.9%/thaùng.
 Vieäc hoaøn voán ñöôïc thöïc hieän keå töø khi baét ñaàu thu phí giao thoâng cho caùc ñôn
vò cho vay vaø ñôn vò thi coâng theo tyû leä phaàn voán moãi beân tham gia.
 Chi phí khai thaùc thu phí giao thoâng laø 10% bao goàm 7% chi phí ñieàu haønh vaø 3%
chi phí duy tu baûo döôõng ñöôøng.
 Laõi vay ñöôïc traû haøng quyù, khoaûn laõi seõ nhaäp voán khi chöa coù nguoàn thu
töø phí giao thoâng (ñeå baûo ñaûm nguoàn traû laõi). Voán vay ñaàu tö phaùt sinh trong
quyù seõ ñöôïc tính laõi trong quyù laø 50%.
 Thôøi ñieåm baét ñaàu thu phí laø Quyù 3 naêm 2004 sau khi ñaõ hoaøn taát tuyeán
ñöôøng.
 Thôøi gian döï aùn laø ñeán khi hoaøn traû ñuû voán ñaàu tö theo caùc nguoàn voán cho
vay.

2. YEÂU CAÀU :
 Haõy laäp döï toaùn veà caùc khoaûn vay, laõi phaùt sinh, thu phí traû laõi vaø nôï, vaø thôøi
gian hoaøn voán theo töøng nguoàn vay.
 Haõy tính ñoä nhaïy thôøi gian hoaøn voán cuûa döï aùn theo söï dao ñoäng cuûa tyû leä taêng
xe cuûa caùc naêm 2001 – 2005 töø 3% ñeán 8% moãi naêm, vaø ñôn giaù thu phí dao ñoäng
töø 70% ñeán 120% so vôùi ñôn giaù ñang tính trong döï aùn ñöôïc xem nhö 100%.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 21

DA.9 Ñaàu tö quyeàn khai thaùc haï taàng :
Döïa treân phaân tích thôøi gian hoaøn voán vôùi caùc thoâng soá öôùc tính, UBNDTP döï ñònh
ñaáu thaàu thu phí baét ñaàu töø ñaàu naêm 2005. Thaønh Phoá cho pheùp coâng ty truùng thaàu
ñöôïc khai thaùc trong 14 naêm vôùi caùc ñieàu kieän sau :
 Ñôn vò truùng thaàu phaûi traû toaøn boä voán vaø laõi cho caùc ñôn vò ñaõ tham gia ñaàu
tö (theo phöông thöùc laõi phaùt sinh chöa traû nhaäp voán) laø 630 tyû ñoàng.
 Ñôn vò truùng thaàu phaûi ñöa theâm cho Thaønh Phoá 40 tyû ñeå Thaønh phoá tham gia
hoã trôï cho döï aùn haï taàng khaùc, soá tieàn naøy seõ noäp trong 4 naêm, moãi naêm 10
tyû.
 Ñôn vò truùng thaàu khoâng phaûi noäp thueá TNDN.

 Coâng ty ñaàu tö Hoaøng Dao döï ñònh tham gia ñaáu thaàu, theo phaân tích cuûa Toå nghieân
cöùu cuûa coâng ty cho thaáy :
 Soá löôïng xe giao thoâng theo phaân tích cuûa döï aùn laø tin caäy.
 Coâng ty coù theå chi 2% treân voán ñaàu tö xaây döïng haøng naêm (119 tyû) ñeå ñaûm
baûo duy tu baûo döôõng con ñöôøng theo ñuùng caùc thoâng soá cuûa Thaønh Phoá thay
vì laø 3%.
 Neáu coâng ty trang bò moät heä thoáng thieát bò kieåm soaùt trò giaù khoaûng 8 tyû (coù
khaû naêng hoaït ñoäng treân 20 naêm) thì seõ giuùp cho coâng taùc vaø chi phí quaûn lyù
thu phí bieán ñoåi nhö sau :
 Tyû leä thaát thu vaøo khoaûng 6% treân phí thu.
 Chi phí ñieàu haønh vaø löông seõ vaøo khoaûng 2.3 tyû cho naêm thöù nhaát, vaø ñaït
ñoä oån ñònh keå töø naêm thöù hai laø 2,8 tyû.
 Voán coå ñoâng cuûa coâng ty laø 220 tyû, phaàn coøn laïi coâng ty döï ñònh vay vôùi laõi
suaát 11%/naêm, thôøi haïn vay 8 naêm.

Yeâu caàu :

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 22

 1. Vôùi caùc ñieàu kieän ñaõ phaân tích neâu treân, haõy ñaùnh giaù hieäu quaû ñaàu tö cuûa
coâng ty neáu chaáp thuaän ñaáu thaàu theo thôøi haïn 15 naêm.
2. Trong tröôøng hôïp ñaáu thaàu caïnh tranh thì coâng ty coù theå boû thaàu vôùi thôøi gian
thu phí laø bao nhieâu ñeå vaãn baûo ñaûm hieäu suaát sinh lôøi cuûa voán ñaàu tö laø
12%.

Tính hieäu quaû döï aùn

vôùi nhieàu thoâng soá bieán ñoåi

 Trong vieäc xaùc ñònh hieäu quaû döï aùn, ngöôøi ta thöôøng döïa
treân soá lieäu tin caäy hoaëc nhöõng soá öôùc löôïng bình quaân,
ñieàu naøy seõ giuùp giaûm khoái löôïng tính toaùn. Tuy nhieân trong
quaù trình phaân tích döï aùn, vôùi nhöõng thoâng soá quan troïng,
moãi thoâng soá thöôøng mang nhieàu giaù trò coù theå xaûy ra theo
caùc xaùc suaát, do vaäy neáu chæ tính toaùn treân moät vaøi bieán
soá seõ laøm cho keát quaû mang tính chuû quan.

 Vieäc phaân tích ñoä nhaïy döïa treân nhieàu bieán soá vaø tình
huoáng giuùp cho keát quaû tính toaùn coù ñoä tin caäy cao hôn,
vieäc ñaùnh giaù seõ toaøn dieän hôn. Trong chöông naøy seõ giôùi
thieäu keát hôïp caùc kieán thöùc xaùc suaát thoáng keâ, kieán thöùc
phaân tích taøi chính vaø caùc haøm cuûa Excel ñeå tính hieäu quaû
döï aùn döïa treân nhieàu tình huoáng vaø bieán soá.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 23

DA.10
Döï Aùn Ñaàu Tö Chôï ñaàu moái Noâng Haûi Saûn
 Döï aùn ñaàu tö haï taàng ñeå phaân loâ baùn neàn vaø saïp. Voøng ñôøi döï aùn phuï thuoäc
vaøo thôøi ñieåm baùn heát haøng hoùa (saïp, kiot…).
 Coù nhieàu tình huoáng veà chi phí ñaàu tö vaø giaù baùn.
 Tính hieäu quaû döï aùn döïa treân phaân tích toång hôïp caùc tình huoáng.

1. Thoâng tin veà döï aùn ñaàu tö :

Coâng ty Coå Phaàn Ñaàu Tö Ñòa Oác DS thöïc hieän ñaàu tö haï taàng chôï kinh doanh baùn sæ
noâng haûi saûn mieàn ñoâng taïi khu vöïc Quaän Thuû Ñöùc vôùi caùc thoâng tin döï aùn nhö sau :

1.1. Thoâng tin veà chi phí ñaàu tö :

Khu ñaát xaây döïng chôï coù quy moâ dieän tích gaàn 23ha, phía Ñoâng giaùp khu daân cö keá
caän Lieân tænh loä 43, Taây giaùp Raïch Baø Mieâu, phía Nam giaùp Xa loä Xuyeân AÙ vaø phía
Baéc giaùp khu daân cö keá caän Khu cheá xuaát Linh Trung.
 Hieän traïng söû duïng ñaát :

STT Loaïi ñaát Dieän tích Tyû leä

1 Ñaát ôû 10.260 m2 4.46%
2
2 Ñaát ao + hoang hoùa 3.283 m 1.43%
3 Ñaát ruoäng 158.774 m2 69.03%
2
4 Ñaát kinh möông vaø bôø ñeâ 30.639 m 13.32%
5 Ñaát rau, maøu 4.461 m2 1.94%
2
6 Ñaát muøa 22.575 m 9.82%
Toång coäng 229.992 m2 100.00%

 Hieän traïng haï taàng kyõ thuaät:

- Giao thoâng: laø khu vöïc coù caùc truïc ñöôøng giao thoâng thuaän lôïi vaø quan
troïng cuûa Thaønh phoá; haàu heát caùc truïc ñöôøng chính ñeàu traûi nhöïa, caùc
tuyeán ñöôøng nhaùnh laø ñöôøng caáp phoái coù löu löôïng xe khoâng nhieàu, hieän
laø caùc ñöôøng ñaát.
- Caáp thoaùt nöôùc: chöa coù heä thoáng caáp thoaùt nöôùc
- Heä thoáng ñieän: Khu ñaát chöa coù löôùi ñieän, chæ coù löôùi ñieän quoác gia

 Quy hoaïch kieán truùc: Baûng caân baèng söû duïng ñaát:

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 24

 STT Loaïi ñaát Dieän tích (m2) Tyû leä
1 Ñaát nhaø loàng chôï 51,218 22.27%
2 Ñaát coâng trình coâng coäng 6,714 2.92%
3 Ñaát neàn nhaø phoá chôï 29,482 12.82%
4 Ñaát kho baõi caûng 12,911 5.61%
5 Ñaát khu kyõ thuaät 4,003 1.74%
6 Ñaát caây xanh 17,337 7.54%
7 Ñaát traïm xaêng 2,000 0.87%
8 Ñaát baõi ñaäu xe 20168 8.77%
9 Ñaát giao thoâng khu vöïc 73106 31.79%
10 Ñaát loä giôùi xa loä Tröôøng Sôn 13053 5.68%
Toång coäng 229,992 100.00%

 Toång möùc ñaàu tö döï aùn: (ÑVT :1000 ñoàng)

NOÄI DUNG ÑAÀU TÖ CHI PHÍ ÑAÀU TÖ
1/- Chí phí xaây döïng HTKT 62,035,270
Chi phí san laép maët baèng 26,116,900
Chi phí thoaùt nöôùc möa 2,853,500
Chi phí ñaàu tö giao thoâng 12,181,570
Chi phí ñaàu tö væa heø 5,370,600
Chi phí xaây döïng heä thoáng löôùi ñieän 5,064,200
Chi phí ñaàu tö heä thoáng caáp nöôùc 6,058,500
Cp ñaàu tö heä thoáng thoaùt nöôùc baån 4,390,000
2/- Chi phí xaây döïng coâng trình 34,295,150
Caây xanh 1,733,700
Nhaø loàng chôï 21,864,650
Kiosque leû 312,000
Caûng phuïc vuï kho baõi & khu vöïc chôï 3,326,000
Baõi ñaäu xe 7,058,800
3/- Chi phí chuaån bò ñaàu ñö 90,999,674
Cp kieán thieát cô baûn 4,393,121
Cp ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng 68,697,635
Cp ñoùng tieàn söû duïng ñaát 17,908,919
TOÅNG MÖÙC ÑAÀU TÖ 187,330,000

trong ñoù chi phí ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng coù theå bieán ñoäng theo caùc tình huoáng sau:

Tình huoáng Toát khaù TB xaáu

Möùc taêng chi phí 0% 15% 30% 50%

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 25

 Nguoàn voán ñaàu tö döï aùn:
Nguoàn voán ñaàu tö coâng ty döï ñònh duøng voán CSH laø 40%, coøn 60% vay ngaân haøng
trong thôøi haïn 2 naêm vôùi laõi suaát laø 12%.

1.2. Nguoàn thu döï aùn vaø chi phí ñieàu haønh :
Nguoàn thu döï aùn goàm: thu töø vieäc chuyeån nhöôïng neàn nhaø phoá chôï, chuyeån
nhöôïng quyeàn söû duïng saïp chôï-kiosque, chuyeån nhöôïng ñaát kho-baõi, caây xaêng, khu
haønh chính trung taâm. Döï kieán nhö sau :
 Soá löôïng neàn nhaø phoá chôï :
Noäi dung Soá neàn (m2/neàn)
Neàn nhaø kinh doanh 299 120
Neàn nhaø taùi ñònh cö 34 90

 Soá löôïng saïp chôï vaø kiosque :

Noäi dung Soá saïp (m2 /saïp)
Saïp 336 56
Kiosque 13 16

 Soá löôïng ñaát kho-baõi, caây xaêng, khu haønh chính trung taâm
Noäi dung DT (m2)
Kho 12.900
Baõi xe 20.168
Caây xaêng 2.000
Khu haønh chính trung taâm 4.000

 Ñôn giaù kinh doanh (chöa coù thueá) ñöôïc choïn theo caùc phöông aùn sau :

Xaáu TB Toát Tin caäy

Giaù neàn nhaø kinh doanh 2,800,000 3,000,000 3,800,000 3,200,000
Giaù neàn nhaø taùi ñònh cö 1,600,000
Giaù ñaát kho 2,000,000
Giaù ñaát baõi 600,000
Giaù ñaát caây xaêng 2,000,000 2,000,000 2,500,000 2,200,000
Giaù ñaát khu haønh chính trung 600,000
taâm
Giaù saïp loàng chôï 3,000,000 4,000,000 4,200,000 3,800,000
Giaù kiosque 2,100,000 2,500,000 3,000,000 2,800,000

 Theo döï ñoaùn coù caùc khaû naêng xaûy ra trong vieäc chuyeån nhöôïng :

Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 26

 Tình huoáng toát 70% 30%

Tình huoáng khaù 50% 30% 20%

Tình huoáng TB 35% 30% 25% 10%

Tình huoáng xaáu 25% 25% 20% 20% 10%

 Chi phí ñieàu haønh vaø quaûng caùo ñöôïc tính treân 5% nguoàn thu.
 Thueá TNDN laø 28%

2. Yeâu caàu :

a) Theo caùc chuyeân vieân phaân tích, caùc loaïi ñôn giaù (theo 4 möùc xaáu, TB, Toát,
Tin caäy), caùc tình huoáng chuyeån nhöôïng vaø caùc tình huoáng chi phí ñeàn buø
giaûi toûa ñeàu xaûy ra vôùi xaùc suaát nhö nhau. Haõy tính NPV vaø IRR bình quaân,
cao nhaát vaø thaáp nhaát cuûa döï aùn. Qua ñoù nhaän xeùt veà hieäu quaû döï aùn
vaø coâng ty neân choïn phöông aùn giaù naøo.

b) Vôùi thôøi haïn cho vay voán vay dao ñoäng laø 2 naêm, tyû leä voán vay dao ñoäng
töø 30% - 80%. Khi ñoù tình huoáng ñôn giaù baùn vaø tình huoáng chuyeån nhöôïng
naøo seõ khoâng ñaûm baûo traû ñöôïc nôï vay trong thôøi haïn quy ñònh

DA.11
Döï Aùn Ñaàu Tö Chôï ñaàu moái Noâng Haûi Saûn
Sau khi phaân tích döï aùn ñaõ trình baày treân, Nhoùm chuyeân vieân laäp döï aùn quyeát ñònh
choïn ñôn gia toát. Caùc tình huoáng veà tyû leä taêng ñeàn buø vaø phöông aùn baùn xaõy ra theo
xaùc suaát xuaát hieän nhö sau :
 Tình huoáng veà ñeàn buø :
Tyû leä Xaùc suaát

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 27

 - Tyû leä taêng ñeàn buø
0% 20%
toát

- Tyû leä taêng ñeàn buø

15% 30%
Khaù

- Tyû leä taêng ñeàn buø

30% 40%
TB

- Tyû leä taêng ñeàn buø

50% 10%
xaáu

 Tình huoáng veà ñeàn buø :

Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Xaùc Suaát

Tình huoáng chuyeån

70% 30% 10%
nhöôïngToát

Tình huoáng chuyeån nhöôïng

50% 30% 20% 25%
Khaù

Tình huoáng chuyeån nhöôïng

35% 30% 25% 10% 40%
TB

Tình huoáng chuyeån nhöôïng 10%

25% 25% 20% 20% 25%
Xaáu

Yeâu caàu
Haõy tính kyø voïng vaø ñoä leäch chuaån cuûa NPV, qua ñoù nhaän xeùt veà hieäu quaû döï aùn.

DA12. DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ HD_TAXI COMPANY

Hoang Dao Group coù döï aùn ñaàu tö coâng ty kinh doanh Taxi taïi Tp.HCM vôùi caùc thoâng tin
nhö sau :
A. Thoâng tin veà döï aùn :
1. Keá hoaïch ñaàu tö :

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 28

  Ñaàu Tö xe : Coâng ty seõ ñaàu tö 500 xe trong 3 naêm mua cuûa coâng ty Saøi Goøn Oâtoâ
(SAGACO) vôùi giaù laø 150 trieäu ñoàng/xe. Caùc xe naøy seõ thanh toaùn cho SAGACO 30%,
phaàn coøn laïi ñöôïc NH TMCP Saøi Goøn cho vay traû goùp trong 4 naêm, laõi suaát laø
12%/naêm. Caùc xe ñaàu tö bao goàm xe do coâng ty ñaàu tö vaø xe do caùc caù nhaân boû tieàu
mua ñeå ñöa xe vaøo hoaït ñoäng trong coâng ty. Cuï theå keá hoaïch nhö sau :
Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3

Soá xe ñaàu tö haøng naêm 200 200 100

Xe coâng ty mua 150 120 60

Xe do caù nhaân mua ñöa vaøo hoaït ñoäng 50 80 40

 Ngoaøi ra coâng ty coøn chi ñaàu tö caùc khoaûn muïc khaùc nhö sau :
Khoaûn muïc ñaàu tö Trò giaù

Heä thoáng toång ñaøi 700 trieäu

Heä thoáng maïng & phaàn meàm 340 trieäu

Heä thoáng thieát bò VP 350 trieäu

Quyeàn söû duïng maët baèng (6 naêm) 3,080 trieäu

Chi phí quaûng caùo ban ñaàu 400 trieäu

Chi phí chuaån bò ñaàu tö 500 trieäu

Voán tieàn maët hoaït ñoäng 450 trieäu

Toaøn boä chi phí ñaàu tö ngoaïi tröø khoaûn mua xe cuûa caù nhaân seõ ñöôïc Hoang Dao Group
söû duïng voán chuû sôû höõu ñeå ñaàu tö.

2. Keá hoaïch kinh doanh :

Coâng ty seõ thöïc hieän hình thöùc khoaùn cho caùc taøi xeá cuï theå nhö sau :
 Ñoái vôùi xe coâng ty, moãi ngaøy coâng ty seõ thu 250.000VNÑ/ngaøy. Moät thaùng thu 28
ngaøy, 1 naêm thu 11.5 thaùng. Trong naêm thöù nhaát seõ giaûm 50% möùc thu trong 4
thaùng ñaàu.
 Ñoái vôùi xe caù nhaân töï ñaàu tö, moãi ngaøy coâng ty seõ thu 80.000VNÑ/ngaøy. Moät
thaùng thu 28 ngaøy, 1 naêm thu 12 thaùng. Trong naêm thöù nhaát seõ giaûm 50% möùc thu
trong 4 thaùng ñaàu.
 Thueá VAT noäp cho caùc khoaûn thu naøy laø 10%.
3. Chi phí hoaït ñoäng :
Khoaûn muïc Chi phí Ghi chuù
Chæ tính caùc xe coâng
Chi baûo döôõng/xe/thaùng 0.7 trieäu
ty
Chæ tính caùc xe coâng
Baûo hieåm xe/naêm 3 trieäu
ty
Tieàn ñieän + ñieän thoaïi + Internet /thaùng 20 trieäu

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 29

Chi phí ñieàu haønh/thaùng 10 trieäu

Chi quaûng caùo/naêm 100 trieäu

Chi huaán luyeän + kieåm soaùt / thaùng 10 trieäu

Löông Boä phaän quaûn lyù/thaùng 120 trieäu

Thôøi gian khaáu hao xe 5 naêm

Thôøi gian khaáu hao TSCÑ khaùc 6 naêm

Voøng ñôøi döï aùn ñöôïc tính laø 6 naêm (töông ñöông vôùi quyeàn söû duïng maët baèng).

YEÂU CAÀU :

1. Haõy tính hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn (NPV, IRR).

2. Haõy tính möùc thu khoaùn xe coâng ty ñieåm hoøa voán trong 2 tröôøng hôïp :
- Haõy tính möùc thu khoaùn xe coâng ty vaøo naêm thöù 3 (laø naêm ñaït coâng suaát toái
ña) laø bao nhieâu ñeå ñaûm baûo hoøa voán kinh doanh (lôïi nhuaän baèng 0).
- Haõy tính möùc thu khoaùn xe coâng ty toaøn döï aùn laø bao nhieâu ñeå ñaûm baûo hoøa
voán ñaàu tö (NPV baèng 0).

3. Theo phaân tích ñaùnh giaù veà möùc khoaùn noäp cuûa xe coâng ty vaø khoaùn noäp cuûa xe
caù nhaân coù theå bieán ñoäng do coù söï caïnh tranh cuûa caùc haõng khaùc, cuï theå nhö sau :
 Möùc khoaùn noäp cuûa xe coâng ty (ngaøn ñoàng)
Möùc khoaùn/ngaøy 200 220 250 270 300

XS saûy ra 10% 30% 40% 10% 10%

 Möùc khoaùn noäp cuûa xe caù nhaân (ngaøn ñoàng)

Möùc khoaùn/ngaøy 50 60 70 80 100

XS saûy ra 10% 15% 25% 40% 10%

Haõy tính kyø voïng vaø ñoä leäch chuaån hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn (NPV, Irr), qua
ñoù ñaùnh giaù ñoä ruûi ro cuûa döï aùn vaø cho bieát döï aùn coù hieäu quaû hay khoâng ?

DA.13
DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ SAÛN XUAÁT XE MINIBUS SD.007 7_8
CHOÅ NGOÀI
COÂNG TY COÅ PHAÀN SAÛN XUAÁT OÂTOÂ SADI

A.THOÂNG TIN DÖÏ AÙN :

Toång Coâng ty SADI ñaàu tö nhaø maùy saûn xuaát xe oâtoâ vôùi thoâng tin sau :
1. QUY MOÂ ÑAÀU TÖ VAØ VOÁN ÑAÀU TÖ CUÛA DÖÏ AÙN : Quy moâ ñaàu tö nhaø
maùy 15 ha taïi Khu coâng nghieäp Long Thaønh ñeå SX laép raùp xe minibus 7_8 choå ngoài
daïng CKD2 vôùi coâng suaát toái ña 4000 xe/naêm nhö sau :

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 30

Haïng muïc Trò gia” (Trieäu ñoàng)

Xaây döïng showroom & traïm baûo haønh 2,319

Heä thoáng QLCL ISO 9000 & TB vaên
1,240
phoøng

Ñaàu tö heä thoáng thoâng tin quaûn lyù 1,095

Xaây döïng nhaø xöôûng 16,304

Daây chuyeàn SX laép raùp 26,460

Daây chuyeàn daäp caét

Toång coäng 47,418

3. NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ : Nguoàn voán chuû sôû höõu laø 24.000.000.000VNÑ, phaàn
coøn laïi seõ vay Ngaân haøng vôùi laõi suaát 12% trong thôøi haïn 5 naêm, aân haïn traû voán
naêm ñaàu.

4. CHI PHÍ SX VAØ GIAÙ THAØNH CUÛA SAÛN PHAÅM : Vôùi quy moâ saûn xuaát vaø
laép raùp coâng suaát toái ña laø 4000 xe minibus 7_8 choå ngoài theo coâng ngheä TQ & Korea
haøng naêm coâng ty nhaäp ñoäng cô, khung, linh kieän töø TQ, Korea vaø moät soá phuï kieän
saûn xuaát taïi Vieät Nam ñeå saûn xuaát laép thì chi phí SX vaø giaù thaønh moät xe nhö sau :
 Bieán phí bình quaân 1 xe : (USD)
Cuïm linh kieän nhaäp coù thueá NK (25%) 4,650

Phuï tuøng noäi ñòa 1,071

Löông SX tröïc tieáp 288

Chi phí baùn haøng 120

Chi phí haäu maõi baûo trì 105

Toång bieán phí/xe 6,234

 ÑÒNH PHÍ CHÖA TÍNH KHAÁU HAO (ÑVT trieäu ñoàng) : Caên cöù vaøo chi phí quaûn
lyù hieän taïi, vôùi quy moâ SXKD haøng naêm laø 1.500 xe thì chi phí quaûn lyù vaø
quaûng caùo khuyeán maõi nhö sau :
- Löông + BHXH nhaân vieân
2,931
giaùn tieáp
- VP phaåm + duïng cuï 1049

- Chi phí ñieän + nöôùc 451

- Chi phí ñieän thoaïi + Net 225

- Chi phí thueâ ñaát 2,116

Toång ñònh phí/naêm 6,772

Ñònh phí seõ bieán ñoåi 15% so vôùi bieán ñoåi toång saûn löôïng saûn xuaát.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 31

 Khaáu hao ñöôïc tính nhö sau : Khaáu hao nhaø xöôûng trong 15 naêm, khaáu hao thieát bò
trong 7 naêm.
 Nhu caàu VLÑ : Ñoái vôùi Cuïm linh kieän nhaäp khaåu, nhu caàu VLÑ ñöôïc öôùc tính bình
quaân 1 naêm laø 5% trò giaù nhaäp coù thueá. Ñoái vôùi chi phí khaùc (khoâng keå khaáu hao
vaø laõi vay) nhu caàu VLÑ ñöôïc öôùc tính bình quaân 1 naêm laø 25%. Laõi suaát vay VLÑ
laø 12%/naêm.

5. DOANH THU & THÒ TRÖÔØNG TIEÂU THUÏ SAÛN PHAÅM : Giaù baùn tröôùc thueá
laø 7,448USD/xe, möùc tieâu thuï döï kieán haøng naêm döï kieán ñaït 1500 xe/naêm.

YEÂU CAÀU :
1. Döïa treân caùc döõ lieäu phaân tích treân, haõy tính trong tröôøng hôïp haøng naêm SX
vaø tieâu thuï 1500 xe :
a. Hieäu quaû döï aùn (NPV, IRR, Thôøi gian hoaøn voán coù chieát khaáu, giaù thaønh bình
quaân trong 7 naêm, giaù baùn ñieåm hoøa voán).
b. Vôùi saûn löôïng xe ñaït toái thieåu laø bao nhieâu ñeå baûo ñaûm caân ñoái vôùi voán vay
ñaàu tö trong 5 naêm. (Toång nguoàn thu roøng trong 5 naêm = voán vay ñaàu tö).

2. Coâng ty coù theå ñieàu chænh phöông aùn ñaàu tö saûn xuaát daïng IKD (PA_IKD), khi
ñoù soá lieäu ñaàu tö kinh doanh coù ñieàu chænh nhö sau :

- Ñaàu tö 1 daây chuyeàn daäp caét thuøng xe trò giaù 58,5 tyû ñoàng. Daây chuyeàn naøy ñöôïc
traû goùp cho nhaø cung caáp trong 5 naêm vôùi laõi suaát 12% theo möùc dö nôï giaûm daàn.

- Vôùi coâng ngheä IKD thì phaàn cuïm linh kieän nhaäp khaåu tröôùc thueá giaûm phaàn
thuøng xe laø 504USD/xe, thueá nhaäp khaåu cuïm linh kieän giaûm coøn 10%.

- Chi phí noäi ñòa hoùa phaàn thuøng xe laø 465USD/xe (chi phí NVL vaø bieán phí khaùc).

Döïa treân caùc döõ lieäu phaân tích treân, haõy tính :
a. Hieäu quaû döï aùn (NPV, IRR, Thôøi gian hoaøn voán coù chieát khaáu, giaù thaønh bình
quaân trong 7 naêm) neáu thöcï hieän Phöông aùn IKD.
b. Haõy so saùnh giaù thaønh vaø hieäu quaû kinh doanh cuûa 2 phöông aùn trong tröôøng
hôïp soá löôïng xe dao ñoäng töø 750 xe/naêm – 3000xe/naêm (moãi böôùc dao ñoäng 250
xe) vaø giaù baùn giaûm töø 0% - 20% so vôùi hieän taïi (moãi böôùc giaûm 2.5%). Qua
ñoù chuùng ta neân choïn phöông aùn naøo trong tröôøng hôïp sau :

 Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï raát lôùn nhöng cuõng coù aùp
löïc caïnh tranh lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu.

 Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï raát lôùn nhöng aùp löïc caïnh
tranh khoâng lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu.

 Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï vöøa phaûi nhöng cuõng coù aùp
löïc caïnh tranh lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu.

 Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï vöøa phaûi nhöng aùp löïc caïnh
tranh khoâng lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 32

DA.14
Tính khaû naêng traû nôï mua nhaø traû goùp
 Coâng ty taøi chính_kinh doanh ñòa oác Phöông Ñoâng coù dòch vuï cho vay mua nhaø, ñaát,
xaây döïng nhaø ôû traû goùp, laõi vay tính theo dö nôï giaûm daàn vôùi caùc ñieàu kieän sau:
 Soá tieàn vay cho pheùp chieám toái ña 70% tieàn ñaàu tö ñòa oác, ngöôøi vay seõ theá chaáp
baèng chính töø taøi saûn ñòa oác ñaõ mua. Tieàn vay ñöôïc quy theo USD, tyû giaù aùp duïng
hieän nay laø 15.700ñ/USD.
 Thôøi gian cho vay töø 5 naêm ñeán 15 naêm, traû theo haøng quyù vôùi moät soá tieàn nhaát
ñònh bao goàm traû laõi vaø traû voán, trong ñoù laõi vay ñöôïc tính theo dö nôï giaûm daàn.
Trong thôøi gian traû goùp, neáu ngöôøi vay coù nhu caàu traû phaàn vay coøn laïi, thì Coâng
ty seõ xaùc ñònh soá voán coøn phaûi traû ñeå yeâu caàu ngöôøi vay hoaøn traû vaø thanh lyù
hôïp ñoàng vay.
 Laõi suaát cho vay laø 6%/naêm, töùc 1.5%/quyù.

 Khaùch haøng Ñinh Hoaøng Dao, laøm chuyeân vieân phoøng kinh doanh cuûa coâng ty DS,
döï ñònh mua moät mieáng ñaát ñeå xaây bieät thöï mini taïi phöôøng Hieäp Bình Chaùnh
Thuû Ñöùc theo söï moâi giôùi cuûa coâng ty Phöông Ñoâng, vôùi thoâng tin veà baát ñoäng
saûn chaøo baùn nhö sau :

 Dieän tích loâ ñaát ñeå xaây bieät thöï cuûa khu vöïc treân coù caùc loaïi 200m 2, 250m2, 300m2,
400m2. Ñôn giaù laø 2,5 trieäu/m2. Thueá tröôùc baï vaø caùc chi phí khaùc do ngöôøi baùn
chòu.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 33

 Chi phí xaây döïng laø 1,6 trieäu/m2, Bieät thöï coù theå xaây theo 4 kieåu, kieåu A coù dieän
tích xaây döïng laø 150m2, kieåu B laø 175m2, kieåu C laø 200m2 vaø kieåu D laø 250m2. Boán
kieåu naøy ñeàu phuø hôïp vôùi caùc loâ ñaát ñaõ neâu treân.

 Chuyeân vieân tö vaán taøi chính cuûa coâng ty Phöông Ñoâng phoûng vaán tình hình taøi
chính cuûa khaùch haøng, ñöôïc bieát thu nhaäp cuûa Coâ Ñinh Hoaøng Dao nhö sau :

 Hieän ñang coù moät soå tieát kieäm VNÑ taïi ngaân haøng Ñaàu Tö chi nhaùnh Tp.HCM kyø
haïn 1 naêm, ñeán ngaøy 30/6/2002 seõ ñaùo haïn, tieàn göûi laø 150 trieäu ñoàng, laõi suaát
0.55%/thaùng. moät soå tieát kieäm Ngoaïi Teä taïi Ngaân haøng ANZ kyø haïn 6 thaùng, ñeán
ngaøy 15/6/2002 seõ ñaùo haïn, tieàn göûi laø 12.500 USD, laõi suaát 0.3%/thaùng. Coâ Dao
seõ duøng toaøn boä soá tieàn naøy sau khi ñaùo haïn ñeå mua baát ñoäng saûn (bao goàm loâ
ñaát vaø chi phí xaây döïng theo caùc loaïi ñaõ ñöôïc coâng ty Phöông Ñoâng lieät keâ ôû
treân), soá tieàn coøn thieáu seõ vay theo chöông trình traû goùp cuûa coâng ty.

 Hieän nay coâ Dao coù khoaûn thu nhaäp haøng thaùng coá ñònh laø 350USD, thu nhaäp do
laøm theâm theo thoáng keâ cuûa coâ trong hai naêm vöøa qua nhö sau :

Thu nhaäp theâm haøng thaùng (USD) 300 350 375 400 450

Xaùc suaát xaûy ra 10% 10% 20% 40% 20%

trong ñoù coâ cho bieát coù khaû naêng trích ra töø 40% ñeán 60% toång thu nhaäp ñeå traû goùp.
Chuyeân vieân tö vaán taøi chính cuûa coâng ty taøi chính_kinh doanh ñòa oác Phöông Ñoâng seõ
tö vaán cho khaùch haøng Ñinh Hoaøng Dao choïn löïa ñöôïc baát ñoäng saûn ñeå mua vaø thoûa
caùc ñieàu kieän taøi chính cho vay vaø khaû naêng traû nôï cuûa coâ, cuï theå nhö sau :

1. Tö vaán veà baát ñoäng saûn ñöôïc choïn (dieän tích ñaát vaø dieän tích xaây döïng) : Baát
ñoäng saûn ñöôïc choïn phaûi thoûa 2 ñieàu kieän sau :

 Ñieàu kieän 1 : Xaùc ñònh ñöôïc nhöõng baát ñoäng saûn (bao goàm loâ ñaát coù dieän tích
bao nhieâu, vaø xaây theo kieåu bieät thöï naøo) ñeå baûo ñaûm soá tieàn coøn thieáu seõ vay
khoâng vöôït quaù soá tieàn coâng ty Taøi Chính Phöông Ñoâng coù theå cho vay. Ñöôïc bieát
theo quy ñònh veà cho vay traû goùp cuûa coâng ty thì Soá tieàn cho vay chieám toái ña 70%
giaù trò baát ñoäng saûn theá chaáp, trong ñoù baát ñoäng saûn laø ñaát ñöôïc tính 100% giaù
trò theo giaù mua, baát ñoäng saûn laø nhaø chæ ñöôïc tính 70% giaù trò xaây döïng.

 Ñieàu kieän 2 : Trong caùc baát ñoäng saûn thoûa yeâu caàu khoâng vöôït quaù soá tieàn coù
theå cho vay cuûa coâng ty, Khaùch haøng muoán haõy choïn ra nhöõng baát ñoäng saûn coù
soá tieàn vay dao ñoäng trong khoaûng töø 150% ñeán 200% so vôùi soá tieàn cuûa khaùch
haøng töï coù boû ra mua baát ñoäng saûn ñeå baûo ñaûm an toaøn veà maët taøi chính, ñoàng
thôøi coù tính tích cöïc trong vieäc huy ñoäng voán vay.

2. Tö vaán veà khaû naêng traû nôï : Trong caùc baát ñoäng saûn ñöôïc choïn do ñaõ thoûa 2
ñieàu kieän treân, Coâ Dao muoán choïn ra nhöõng baát ñoäng saûn thoûa veà khaû naêng traû nôï
vay nhö sau :
 Ñieàu kieän 3 : Khaùch haøng Hoaøng Dao mong seõ huy ñoäng cao nhaát soá tieàn coù
khaû naêng traû, nhöng vaãn baûo ñaûm khaû naêng chi traû an toaøn. Do ñoù trong caùc

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 34

 tröôøng hôïp baát ñoäng saûn ñaõ thoûa 2 ñieàu kieän treân, Coâ Dao yeâu caàu chuyeân
vieân tö vaán choïn ra loaïi baát ñoäng saûn, thôøi gian vay vaø tyû leä trích töø thu
nhaäp cuûa khaùch haøng maø coù tyû leä soá tieàn cheânh leäch giöõa soá tieàn phaûi
traû goùp haøng quyù vaø soá tieàn trích töø thu nhaäp ñeå traû haøng quyù cuûa khaùch
haøng laø thaáp nhaát. Ñoái vôùi caùc tröôøng hôïp baèng nhau, öu tieân choïn baát ñoäng
saûn naøo coù thôøi gian traû goùp ngaén nhaát, neáu baèng veà thôøi gian thì choïn baát
ñoäng saûn coù tyû leä trích thu nhaäp thaáp nhaát.

 Ñöôïc bieát Thôøi gian vay dao ñoäng töø 5 naêm ñeán 15 naêm, vaø tyû leä trích töø thu
nhaäp dao ñoäng trong khoaûng töø 40%, 45%, 50%, 55%, 60% thu nhaäp cuûa khaùch haøng.

 Tyû leä cheânh leäch ñöôïc tính nhö = (soá tieàn trích haøng quyù – soá tieàn traû goùp) x 100%
soá tieàn trích haøng quyù

Sau khi ñaõ choïn ra ñöôïc phöông aùn thoûa ñieàu kieän 3, töông öùng vôùi soá tieàn vay vaø
thôøi gian vay trong tröôøng hôïp naøy, haõy laäp baûng theå hieän soá voán vay giaûm daàn
theo töøng kyø traû, ñeå khaùch haøng ñöôïc bieát vaøo baát kyø thôøi ñieåm traû goùp naøo
trong thôøi gian vay, neáu khaùch haøng muoán traû döùt moät laàn ñeå heát nôï, thì soá nôï
vay phaûi traû laø bao nhieâu.

Höôùng daãn : Chuùng ta söû duïng haøm PMT ñeå tính ra soá tieàn traû goùp nôï vay,
söû duïngTable 2 chieàu ñeå choïn ra phöông aùn (baát ñoäng saûn, thôøi gian traû goùp vaø tyû leä
trích toång thu nhaäp traû nôï) thoûa ñöôïc 3 ñieàu kieän treân.

Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 35