12/13 TEMOS: ILGALAIKĖ NUOMA (EMPHYTEUSIS).

UŽSTATYMO TEISĖ (SUPERFICIES)

12/13. 1. TEORINIAI KLAUSIMAI
1. ILGALAIKĖS NUOMOS EKONOMINĖ REIKŠMĖ IR PRAKTINIS PRITAIKOMUMAS.
2. ILGALAIKĖS NUOMOS SĄVOKA, NUSTATYMAS, TURINYS, PABAIGA.
Ilgalaikė nuoma (emphyteusis), sen. Romos poklasikiniu laikotarpiu susiformavusi graikiškosios
kilmės daiktinė teisė, kaip ir užstatymo teisė (superficies), yra žinoma šiuolaikinėse valstybių
privatinės teisės kodifikacijose. Lietuvoje ji reglamentuota 2000 m. CK.
4.165 straipsnis. Ilgalaikės nuomos sąvoka
1. Ilgalaikė nuoma (emphyteusis), kaip daiktinė teisė, – teisė naudotis kitam asmeniui
priklausančiu žemės sklypu ar kitu nekilnojamuoju daiktu nebloginant jo kokybės, nestatant statinių,
nesodinant daugiamečių sodinių ir neatliekant kitų darbų, kurie iš esmės padidintų naudojamos
žemės ar kito nekilnojamojo daikto vertę, išskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas.
Ilgalaikė nuoma, kaip ir servitutas, užstatymo teisė bei uzufruktas, yra teisė naudotis svetimu
nekilnojamu daiktu. Lietuvoje ji nėra paplitusi, nes tie patys tikslai paprastai pasiekiami nekilnojamąjį
daiktą suteikiant naudotis prievoline nuomos teise.
Ilgalaikė nuoma turi panašumų su užstatymo teise. Istoriškai šios teisės susidarė kaip savarankiškos
daiktinės teisės dėl savo paskirties. Superficies buvo ilgalaikio naudojimosi teisė, suteikiama
statiniams ant žemės sklypo statyti, o emphyteusis buvo ilgalaikio naudojimosi žeme teisė ją įdirbant
derliui gauti arba gyvuliams ganyti.
Šiuolaikinėje teisėje ilgalaikės nuomos reglamentavimas suteikia daugiau galimybių šalims. Visų
pirma ilgalaikės nuomos objektu gali būti ne tik žemės sklypas, bet ir kitas nekilnojamasis daiktas,
taip pat šių nekilnojamųjų daiktų dalys.
Antra, CK 165 str. pateiktoje ilgalaikės nuomos sampratoje draudimas statyti statinius, sodinti
daugiamečius sodinius yra dispozityvaus pobūdžio. Tai yra leidžiama, jeigu žemės savininkas yra
davęs sutikimą. Toks sutikimas gali būti išreikštas tiek ilgalaikę nuomą nustatančiame akte, tiek ir
atskirai. Esant nuomotojo sutikimui nuomininkas gali atlikti ir kitus darbus, kurie padidintų
nekilnojamo daikto vertę.
Ilgalaikė nuoma gali būti atlygintinė ir neatlygintinė.
Neatlygintinė nuoma preziumuojama. Atlyginimas už naudojimąsi nustatomas ilgalaikę nuomą
nustatančiame akte. Jis gali būti išreikštas vienkartine suma arba periodiniais mokėjimais.
Ilgalaikė nuoma gali būti perduodama kitam asmeniui ir paveldima. Nuomininkas gali perleisti savo
teises ar jų dalį kitam asmeniui be nuomotojo sutikimo, jeigu kitaip nėra nustatyta ilgalaikė nuomą
nustatančiame akte. Ilgalaikės nuomos perleidimo sutarčiai taikomos tos pačios taisyklės, kaip ir jos
nustatymo sutarčiai.
Ilgalaikė nuoma gali būti paveldėta tiek pagal testament, tiek pagal įstatymą. Jeigu nuomininko teisių
perėmėjai netinkamai naudoja išnuomotą nekilnojamąjį daiktą ar nevykdo kitų ilgalaikę nuomą
nustatančiame akte nustatytų įsipareigojimų, teismo sprendimu ilgalaikė nuoma gali būti pripažinta
pasibaigusia.
Ilgalaikei nuomai, kaip ir kitoms daiktinėms teisėms, būdingas sekimo požymis. Pasikeitus daikto
savininkui ilgalaikė nuoma išlieka.
Kaip ir užstatymo teisė, pagal Lietuvos įstatymus ilgalaikė nuoma negali būti nustatyta viešajai
nuosavybei, nes tokia galimybė nėra numatyta disponavimą valstybės ir savivaldybių turtu
reglamentuojančiuose teisės aktuose.
Ilgalaikė nuoma gali būti terminuota ar neterminuota. Įstatymas numato minimalų ilgalaikės nuomos
terminą. Jis negali būti trumpesnis kaip dešimt metų. Maksimalus terminas nėra ribojamas.
Ilgalaikė nuoma turi panašumų su prievoline nuomos teise. Abi šias teises sudaro galimybė naudotis
svetimu daiktu. Tačiau šios dvi teisės yra savarankiškos ir jų skirtumus lemia tiek skirtinga prigimtis,
tiek teisinis reglamentavimas:
1. Skirtingos gynybos priemonės. Ilgalaikės nuomos turėtojas, gindamas savo teises, gali
naudotis tokiomis pačiomis daiktinėmis gynybos priemonėmis, kaip ir daikto savininkas. Tuo
tarpu nuomininkas gina savo teises prievoliniais pažeistų teisių gynimo būdais remdamasis
sutartimi.
2. Ilgalaikė nuoma gali būti ir neatlygintinė. Tuo tarpu nuoma yra tik atlygintinė.
3. Įstatyme nustatytas minimalus ilgalaikės nuomos terminas – 10 metų. Minimalūs nuomos
terminai nėra nustatyti.
ILGALAIKĖS NUOMOS TURINYS
Ilgalaikės nuomos turinys nustatytas CK 4.168 str. Ilgalaikės nuomos turėtojas naudojasi išnuomotu
nekilnojamuoju daiktu kaip jo savininkas. Nuomininkui priklauso ir išnuomoto nekilnojamojo daikto
duodami vaisiai.
Nuomininko naudojimosi teisės gali būti apribotos ilgalaikę nuomą nustatančiu aktu. Nuomininkas
taip pat neturi teisės be savininko sutikimo iš esmės didinti nuomojamo daikto vertę, keisti jo tikslinę
paskirtį.
Kai išnuomojamas žemės sklypas, ilgalaikę nuomą nustatančiame akte gali būti numatyta
nuomininko teisė statyti statinius ar sodinti sodinius.
Visos išnuomoto nekilnojamojo daikto išlaikymo bei remonto išlaidos tenka nuomininkui.
Nuomininkas savo lėšomis privalo išlaikyti išnuomotą nekilnojamąjį daiktą ir jį remontuoti, įskaitant
ir kapitalinį remontą.
Nuomininkas taip pat turi teisę subnuomoti išsinuomotą daiktą, jeigu nustatančiame akte nėra
nustatyta kitaip. Subnuomininkas neturi daugiau teisių nei nuomininkas jų turi vis-à-vis savininką.
Ilgalaikei nuomai pasibaigus, baigiasi ir subnuoma.
Nuomininkas turi teisę ne tik suteikti sub-emphyteusis teisę kitam asmeniui, bet ir išnuomoti daiktą
prievoline nuomos teise, taip pat suteikti jį panaudai. Tokią jo teisę lemia ilgalaikės nuomos, savo
turiniu platesnės daiktinės teisės nei prievolinė nuomos teisė, prigimtis, atskleista CK 4.168 str. 1 d.
įtvirtintoje maksimoje: nuomininkas naudojasi išnuomotu nekilnojamuoju turtu kaip savininkas.
ILGALAIKĖS NUOMOS ATSIRADIMO IR PABAIGOS PAGRINDAI
Ilgalaikės nuomos atsiradimo pagrindai yra analogiški užstatymo teisei.
Ilgalaikė nuoma gali baigtis tik CK 4.169 str. ir ilgalaikę nuomą nustatančiame akte numatytais
pagrindais.
Ilgalaikė nuoma pasibaigia:
1. Pasibaigus terminui;
 2. Žuvus nuomos objektui;
3. Nuomą panaikinus teismo sprendimu;
4. Nuomotojui tapus ir nuomininku;
5. Nenaudojus nuomos objekto 10 m.;
6. Šalių susitarimu.
Ilgalaikę nuomą nustatančiame akte nustatyto termino pabaiga yra ipso facto pagrindas ilgalaikei
nuomai baigtis.
Ilgalaikės nuomos pabaigą nustatantis teismo sprendimas gali būti priimtas įstatymo numatytais
atvejais.
Pavyzdžiui, teismas gali pripažinti nuomą pasibaigusia, jeigu nuomininko teisių perėmėjai netinkamai
naudoja išnuomotą nekilnojamąjį daiktą ar nevykdo kitų ilgalaikę nuomą nustatančiame akte
numatytų įsipareigojimų (CK 4.165 str. 3 d.); taip pat perėjus 25 m. po nuomos nustatymo,
nuomininko ar nuomotojo prašymu ilgalaikė nuoma gali būti teismo sprendimu panaikinta, jeigu
atsiranda nenumatytų aplinkybių, dėl kurių nebegalima naudotis daiktu ankstesnėmis sąlygomis.
Pastaruoju atveju teismas gali, nepanaikindmaas ilgalaikės nuomos, pakeisti jos sąlygas.
Pasibaigus ilgalaikei nuomai, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui nuomos objektą. Kaip ir
prievolinės nuomos teisės atveju, nuomininkui turi būti kompensuota ilgalaikės nuomos objekto
pagerinimų vertė, jeigu pagerinta buvo nuomotojo sutikimu.
Nuomininkas turi teisę sulaikyti ilgalaikės nuomos objekto perdavimą nuomotojui tol, kol
nuomotojas nesumokės kompensacijos. Nuomotojas gali susilaikyti nuomininkui priklausantį daiktą
tol, kol nuomininkas su juo neatsiskaitys.
Jeigu ilgalaikę nuomą nustatančiame akte buvo numatyta nuomininko teisė statyti statinius ar
sodinti sodinius, tai, pasibaigus ilgalaikei nuomai, nuomininkas gali pasiimti statinius ar sodinius,
jeigu jis grąžina ankstesnę žemės padėtį ir jeigu ilgalaikę nuomą nustatančiame akte nenumatyta kas
kita.
1. ILGALAIKĖS NUOMOS IR PRIEVOLINĖS NUOMOS PANAŠUMAI IR SKIRTUMAI.
Ilgalaikė nuoma turi panašumų su prievoline nuomos teise. Abi šias teises sudaro galimybė naudotis
svetimu daiktu. Tačiau šios dvi teisės yra savarankiškos ir jų skirtumus lemia tiek skirtinga prigimtis,
tiek teisinis reglamentavimas:
1. Skirtingos gynybos priemonės. Ilgalaikės nuomos turėtojas, gindamas savo teises, gali
naudotis tokiomis pačiomis daiktinėmis gynybos priemonėmis, kaip ir daikto savininkas. Tuo
tarpu nuomininkas gina savo teises prievoliniais pažeistų teisių gynimo būdais remdamasis
sutartimi.
2. Ilgalaikė nuoma gali būti ir neatlygintinė. Tuo tarpu nuoma yra tik atlygintinė.
3. Įstatyme nustatytas minimalus ilgalaikės nuomos terminas – 10 metų. Minimalūs nuomos
terminai nėra nustatyti.
Nuomininkas turi teisę ne tik suteikti sub-emphyteusis teisę kitam asmeniui, bet ir išlnuomoti daiktą
prievoline nuomos teise, taip pat suteikti jį panaudai. Tokią jo teisę lemia ilgalaikės nuomos, savo
turiniu platesnės daiktinės teisės nei prievolinė nuomos teisė, prigimtis, atskleista CK 4.168 syt. 1 d.
įtvirtintoje maksimoje: nuomininkas naudojasi išnuomotu nekilnojamuoju turtu kaip savininkas.
Pasibaigus ilgalaikei nuomai, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui nuomos objektą. Kaip ir
prievolinės nuomos teisės atveju, nuomininkui turi būti kompensuota ilgalaikės nuomos objekto
pagerinimų vertė, jeigu pagerinta buvo nuomotojo sutikimu.
1. UŽSTATYMO TEISĖS SĄVOKA, NUSTATYMAS, TURINYS, PABAIGA.
Užstatymo teisė (superficies) yra viena iš teisių naudotis kitam asmeniui priklausančia žeme.
Iki 2000 m. CK užstatymo teisė (superficies) Lietuvos teisės sistemoje nebuvo pripažįstama.
Atsiradusi dar senovės Romoje, bet įsitvirtinusi ir šiuolaikinėse privatinės teisės kodifikacijose,
užstatymo teisė naujajame CK reglamentuojama greta kitų daiktinių teisių CK ketvirtosios knygos
straipsniuose.
Superficies kaip daiktinė teisė atsirado senovės Romoje. Pagal bendrą principą superficies solo cedit
žemės sklypo savininkui priklausydavo nuosavybės teise ir kitų asmenų pastatyti statiniai jo sklype.
Respublikos laikotarpiu valstybė ir miestų bendruomenės perduodavo laisvus žemės sklypus
gyvenamiesiems namams statyti. Taip būdavo aprūpinami asmenys, kurie neturėdavo lėšų nusipirkti
žemės. Teisė naudotis žemės sklypu buvo amžina arba ilgam terminui.
Už naudojimąsi žemės sklypu naudotojas mokėdavo į valstybės ar miesto kasą nustatytą mokestį
(solarium). Panašūs santykiai vėliau susiklostė ir privačios žemės atžvilgiu. Sutartis dėl žemės sklypo
naudojimo statiniams statyti iš pradžių buvo vertinama kaip paprasta nuomos sutartis ar pirkimo-
pardavimo sutartis, priklausomai nuo to, ar atlyginimas buvo nustatomas kaip metinis nuomos
mokestis, ar vienkartine (una tantum) suma. Dėl susiklostančių santykių ypatumų iš pradžių Pretorius
suteikė vartotojui specialių interdiktą de superficiebus, leidusį ginti savo teisę prieš trečiuosius
asmenis. Vėliau naudotojas įgijo ir specialius ieškinius, kuriais galėjo gintis ne tik nuo trečiųjų
asmenų, bet ir nuo savininko. Taip superficies galutinai susiformavo kaip daiktinė teisė.
Užstatymo teisės (superficies) samprata pateikiama CK 4.160 str. 1 d.
4.160 straipsnis. Užstatymo teisės (superficies) sąvoka
1. Užstatymo teisė (superficies) – teisė naudotis kitam asmeniui priklausančia žeme
statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudoti.
Iš pateiktos užstatymo teisės (superficies) sampratos matyti, kad šios teisės objektu gali būti tik
žemės sklypas ar jo dalis. Žemė gali būti naudojama tik tiksline paskirtimi – statiniams žemės sklype
statyti ar juos įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudoti.
Preziumuojama, kad superficies yra neatlygintinė teisė. Tačiau užstatymo teisę nustatančiame akte
(sutartyje ar testamente) gali būti numatyta, kad šios teisės turėtojas turi sumokėti žemės savininkui
vienkartinę sumą ar mokėti ją periodiškai (CK 4.161 str.).
Užstatymo teisei kaip daiktinei teisei būdingas sekimo požymis. Pasikeitus žemės savininkui
užstatymo teisė išlieka. Užstatymo teisė išlieka ir pasikeitus statinių ar sodinių savininkui (CK 4.160
str. 3 d.). Įgijęs nuosavybės teisę į statinius ar sodinius naujasis savininkas užstatymo teisė įgyja ipso
facto.
Užstatymo teise suteikiama teisė naudotis daiktu ir tai daro ją panašią į kitas nekilnojamojo daikto
naudojimo teises – ilgalaikę nuomą (emphyteusis) (CK 4.165 str.) ir nuomą (CK 6.477 str.) bei
panaudą (CK 6.629 str.).
Užstatymo teisė negali būti nustatyta viešajai nuosavybei. Pagal Valstybės ir savivaldybių turto
valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 8 straipsnį valstybės ir savivaldybių turtas turi būti
valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis naudos visuomenei, efektyvumo,
racionalumo ir viešosios teisės principais.
Pastarasis principas reiškia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik
teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir
būdais.
2000 m. CK numačius naujas naudojimosi svetimu daiktu daiktines teises, valstybės ir savivaldybių
turto valdymą, naudojimą ir disponavimą juo reglamentuojantys teisės aktai nebuvo suderinti su CK.
Todėl po CK įsigaliojimo Lietuvoje susiklostė tokia situacija, kad užstatymo teisė ar ilgalaikė nuoma,
kurios pagal savo prigimtį ir paskirtį gali būti efektyviai naudojamos ir viešosios nuosavybės atžvilgiu,
negali būti į ją nustatytos. Vietoj to, kad išplėstų naudojimosi viešąja nuosavybe būdus numatydamas
ir papildomas priemones viešajam interesui, užtikrinti, įstatymų leidėjas nuėjo paprastesniu keliu
Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 8 str. apribodamas
galimybes taikyti CK.
Užstatymo teisės (superficies) turinys nustatytas CK 4.162 str. Užstatymo teisės turėtojas turi teisę
ant kitam asmeniui priklausančios nuosavybės teise žemės įsigyti nuosavybėm ar turėti nuosavybės
teise statinius bei daugiamečius sodinius. Ši teisė kaip ir ilgalaikė nuoma, maksimaliai apriboja
savininko teises.
Užstatymo teisės turėtojas įgyja tiek naudojimosi teisių, kiek jų turi savininkas. Jo teisė statyti,
naudoti ar griauti statinius bei sodinti ar naikinti sodinius gali būti apribota tik užstatymo teisę
nustatančiame akte.
Kaip jau buvo paminėta aptariant užstatymo teisės ir nuomos teisės skirtumus, žemės savininkas turi
pasyvią pareigą netrukdyti užstatymo teisės turėtojui naudotis žeme pagal paskirtį. Užstatymo teisės
turėtojas neįgyja teisės reikalauti iš žemės savininko aktyvių veiksmų.
Užstatymo teisė gali būti terminuota ir neterminuota. Įstatyme nenumatyta jokių minimalių ar
maksimalių užstatymo teisės terminų.
UŽSTATYMO TEISĖS ATSIRADIMO IR PABAIGOS PAGRINDAI
Užstatymo teisė nustatoma žemės savininko ir užstatymo teisės turėtoju tampančio asmens
susitarimu arba žemės savininko testamentu (CK 4.163 str.). Užstatymo teisę nustatančios sutarties
formai taikomos bendrosios sandorių formą reglamentuojančios taisyklės.
Pagal CK 1.74 str. 1 d. tokia sutartis privalo būti notarinės formos. Įstatymas nereikalauja, kad
užstatymo teisę nustatanti sutartis būtų įregistruota viešame registre, todėl ji galioja sutarties šalims,
nors ir nėra įregistruota. Tačiau užstatymo teisės nustatymo faktas prieš trečiuosius asmenis gali būti
panaudotas tik tuo atveju, jeigu sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre (1.75 str. 2
d.).
Užstatymo teisės pabaigos pagrindai nustatyti CK 4.164 str. Ji baigiasi:
1. Kai užstatymo teisės turėtojas tampa ir žemės savininku;
2. Pasibaigus terminui;
3. Dėl senaties, jeigu užstatymo teisės turėtojas dešimt metų nesinaudoja užstatymo teisės
objektu;
4. Užstatymo teisės turėtojui daugiau kaip už dvejus metus nesumokėjus užstatymo teisę
nustatančiame akte nustatyto mokesčio.
CK 4.164 str. nustatyti pagrindai taikomi ir terminuotai, ir neterminuotai užstatymo teisei.
Užstatymo teisės pabaigos pagrindai gali būti numatyti ir užstatymo teisę nustatančiame akte. Pvz.:
statinių ar sodinių žuvimas ipso facto nėra pagrindas užstatymo teisei baigtis, bet daikto savininko ir
naudotojo sutartyje su šiuo faktu gali būti siejama ir užstatymo teisės pabaiga.
Užstatymo teisės pabaiga turi įtakos ir nuosavybės teisei į statinius ar sodinius. Pasibaigus užstatymo
teisei, nuosavybės teisė į statinius ar sodinius pereina žemės savininkui.
Žemės savininkas turi atlyginti jų vertę tik tokiu atveju, jeigu taip numatyta užstatymo teisę
nustatančiame akte (sutartyje ar testament). Tačiau užstatymo teisės turėtojas gali pasiimti statinius
ar sodinius, jeigi jis grąžina ankstesnę žemės padėtį ir jeigu užstatymo teisę nustatantis aktas
nenumato ko kita (CK 4.164 str. 2-3 d.).
1. UŽSTATYMO TEISĖS IR ILGALAIKĖS NUOMOS PANAŠUMAI IR SKIRTUMAI.
Užstatymo teisė (superficies), kaip ir ilgalaikė nuoma (emphyteusis), yra daiktinės teisės, todėl jos
turi visoms daiktinėms teisėms būdingus požymius. Šių teisių skirtumai:
1. Užstatymo teisės objektu gali būti tik žemės sklypas, o ilgalaikės nuomos – ir kiti
nekilnojamieji daiktai;
2. Užstatymo teisė nustatoma statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės
gelmėms naudoti. Tuo tarpu ilgalaikės nuomos atveju negalima statyti statinių, sodinti
daugiamečių sodinių, išskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas;
3. Pasibaigus užstatymo teisei nuosavybės teisė į pastatytus statinius ar sodinius ar ipso facto
pereina žemės savininkui. Pasibaigus ilgalaikei nuomai nuosavybės teisė į statinius ir sodinius
savaime nepereina nuomotojui. Jos perėjimas gali būti numatytas užstatymo teisę
nustatančiam akte.
Užstatymo teisę (superficies) nuo nuomos (panaudos) skiria:
1. Užstatymo teisės atveju žemės sklypo savininkas turi pareigą elgtis pasyviai, t.y. susilaikyti
nuo bet kokių veiksmų žemės sklypo atžvilgiu. Tuo tarpu nuomos atveju nuomotojas yra
įpareigotas elgtis aktyviai, t.y. atlikti tam tikrus veiksmus (pvz.: nuomotojas gali būti
įpareigotas pašalinti nuomos objekto trūkumus (CK 6.485 str. 2 d. 1 p.), daryti daikto
kapitalinį remontą (CK 6.492 str.);
2. Užstatymo teisė gali būti perduodama be daikto savininko sutikimo ir paveldima. Nuomos
(panaudos) teisė paveldima, tačiau gal būti perduodama tik esant kreditoriaus sutikimui.
Šiuos ypatumus lemia skirtinga teisių prigimtis;
3. Užstatymo teisė nustatoma konkrečiam tikslui – statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti
nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudoti. Tuo tarpu nuomos (panaudos) teisės
nustatymo tikslai įstatyme nėra apibrėžti;
4. Pasibaigus užstatymo teisei, nuosavybės teisė į statinius ar sodinius pereina žemės
savininkui. Nuomos (panaudos) atveju tokių pasekmių nėra. Nuomininkas išlaiko ir
nuosavybės teisę į statinius, kuriuos jis pastatė naudojamame sklype;
5. Užstatymo teisė gali būti nustatoma ir testamentu. Tuo tarpu nuomos (panaudos) teisė gali
būti nustatoma tik sutartimi;
6. Užstatymo teisė gali baigtis tik CK 4.164 str. nustatytais pagrindais. Jai netaikomi bendrieji
prievolių pabaigos pagrindai, numatyti CK 6.123 – 6.144 str.
Užstatymo teisės (superficies) turinys nustatytas CK 4.162 str. Užstatymo teisės turėtojas turi teisę
ant kitam asmeniui priklausančios nuosavybės teise žemės įsigyti nuosavybėm ar turėti nuosavybės
teise statinius bei daugiamečius sodinius. Ši teisė kaip ir ilgalaikė nuoma, maksimaliai apriboja
savininko teises.
Užstatymo teisės turėtojas įgyja tiek naudojimosi teisių, kiek jų turi savininkas. Jo teisė statyti,
naudoti ar griauti statinius bei sodinti ar naikinti sodinius gali būti apribota tik užstatymo teisę
nustatančiame akte.
Pasibaigus užstatymo teisei, nuosavybės teisė į statinius ar sodinius pereina žemės savininkui.
Nuomos (panaudos) atveju tokių pasekmių nėra. Nuomininkas išlaiko ir nuosavybės teisę į statinius,
kuriuos jis pastatė naudojamame sklype.
1. UŽSTATYMO TEISĖS IR ILGALAIKĖS NUOMOS ATRIBOJIMAS ŽEMĖS TEISINIUOSE
SANTYKIUOSE.

12/13.2. UŽDUOTYS
1 užduotis
Pirmiausia, reikia atskirti, apie kokį institutą čia kalbama. Jeigu tai yra faktinė panauda, tuomet
nuomininkas išlaiko ir nuosavybės teisę į statinius, kuriuos jis pastatė naudojamame sklype. Šiuo
atveju, į butą.
Jeigu tai yra užstatymo teisė, būtų galima taikyti superficies solo cedit principą, kuris reiškia, kad
žemės sklypo savininkui nuosavybės teisė priklauso ir kitų asmenų pastatyti statiniai jo sklype.
Iš pateiktos užstatymo teisės (superficies) sampratos matyti, kad šios teisės objektu gali būti tik
žemės sklypas ar jo dalis. Žemė gali būti naudojama tik tiksline paskirtimi – statiniams žemės sklype
statyti ar juos įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudoti.
Preziumuojama, kad superficies yra neatlygintinė teisė. Tačiau užstatymo teisę nustatančiame akte
(sutartyje ar testamente) gali būti numatyta, kad šios teisės turėtojas turi sumokėti žemės savininkui
vienkartinę sumą ar mokėti ją periodiškai (CK 4.161 str.).
Užstatymo teisei kaip daiktinei teisei būdingas sekimo požymis. Pasikeitus žemės savininkui
užstatymo teisė išlieka. Užstatymo teisė išlieka ir pasikeitus statinių ar sodinių savininkui (CK 4.160
str. 3 d.). Įgijęs nuosavybės teisę į statinius ar sodinius naujasis savininkas užstatymo teisę įgyja ipso
facto.
Užstatymo teise suteikiama teisė naudotis daiktu ir tai daro ją panašią į kitas nekilnojamojo daikto
naudojimo teises – ilgalaikę nuomą (emphyteusis) (CK 4.165 str.) ir nuomą (CK 6.477 str.) bei
panaudą (CK 6.629 str.).
Užstatymo teisė negali būti nustatyta viešajai nuosavybei. Pagal Valstybės ir savivaldybių turto
valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 8 straipsnį valstybės ir savivaldybių turtas turi būti
valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis naudos visuomenei, efektyvumo,
racionalumo ir viešosios teisės principais.
Pastarasis principas reiškia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik
teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir
būdais.
2000 m. CK numačius naujas naudojimosi svetimu daiktu daiktines teises, valstybės ir savivaldybių
turto valdymą, naudojimą ir disponavimą juo reglamentuojantys teisės aktai nebuvo suderinti su CK.
Todėl po CK įsigaliojimo Lietuvoje susiklostė tokia situacija, kad užstatymo teisė ar ilgalaikė nuoma,
kurios pagal savo prigimtį ir paskirtį gali būti efektyviai naudoja
mos ir viešosios nuosavybės atžvilgiu, negali būti į ją nustatytos. Vietoj to, kad išplėstų naudojimosi
viešąja nuosavybe būdus numatydamas ir papildomas priemones viešajam interesui, užtikrinti,
įstatymų leidėjas nuėjo paprastesniu keliu Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir
disponavimo juo įstatymo 8 str. apribodamas galimybes taikyti CK.
Klausimas: ar gali įstatymas apriboti CK taikymą?
Užstatymo teisės (superficies) turinys nustatytas CK 4.162 str. Užstatymo teisės turėtojas turi teisę
ant kitam asmeniui priklausančios nuosavybės teise žemės įsigyti nuosavybėm ar turėti nuosavybės
teise statinius bei daugiamečius sodinius. Ši teisė kaip ir ilgalaikė nuoma, maksimaliai apriboja
savininko teises.
Užstatymo teisės turėtojas įgyja tiek naudojimosi teisių, kiek jų turi savininkas. Jo teisė statyti,
naudoti ar griauti statinius bei sodinti ar naikinti sodinius gali būti apribota tik užstatymo teisę
nustatančiame akte.
Kaip jau buvo paminėta aptariant užstatymo teisės ir nuomos teisės skirtumus, žemės savininkas turi
pasyvią pareigą netrukdyti užstatymo teisės turėtojui naudotis žeme pagal paskirtį. Užstatymo teisės
turėtojas neįgyja teisės reikalauti iš žemės savininko aktyvių veiksmų.
Pasibaigus užstatymo teisei, nuosavybės teisė į statinius ar sodinius pereina žemės savininkui.
Nuomos (panaudos) atveju tokių pasekmių nėra. Nuomininkas išlaiko ir nuosavybės teisę į statinius,
kuriuos jis pastatė naudojamame sklype.
Namo sudegimas nereiškia užstatymo teisės pasibaigimo, taigi, nuosavybė žemės savininkui
nepereina. Tačiau, klausimas, ar gyventojai gali prašyti to namo atstatymo. Manau, atstatymas
turėtų būti rengiamas jų iniciatyva.
Užstatymo teisės pabaigos pagrindai nustatyti CK 4.164 str. Ji baigiasi:
1. Kai užstatymo teisės turėtojas tampa ir žemės savininku;
2. Pasibaigus terminui;
3. Dėl senaties, jeigu užstatymo teisės turėtojas dešimt metų nesinaudoja užstatymo teisės
objektu;
4. Užstatymo teisės turėtojui daugiau kaip už dvejus metus nesumokėjus užstatymo teisę
nustatančiame akte nustatyto mokesčio.
CK 4.164 str. nustatyti pagrindai taikomi ir terminuotai, ir neterminuotai užstatymo teisei.
Taigi, pagal CK 4.164 str. nėra pagrindo baigtis užstatymo teisei.
Užstatymo teisės pabaigos pagrindai gali būti numatyti ir užstatymo teisę nustatančiame akte. Pvz.:
statinių ar sodinių žuvimas ipso facto nėra pagrindas užstatymo teisei baigtis, bet daikto savininko ir
naudotojo sutartyje su šiuo faktu gali būti siejama ir užstatymo teisės pabaiga.
Užstatymo teisės pabaiga turi įtakos ir nuosavybės teisei į statinius ar sodinius. Pasibaigus užstatymo
teisei, nuosavybės teisė į statinius ar sodinius pereina žemės savininkui.
Žemės savininkas turi atlyginti jų vertę tik tokiu atveju, jeigu taip numatyta užstatymo teisę
nustatančiame akte (sutartyje ar testament). Tačiau užstatymo teisės turėtojas gali pasiimti statinius
ar sodinius, jeigi jis grąžina ankstesnę žemės padėtį ir jeigu užstatymo teisę nustatantis aktas
nenumato ko kita (CK 4.164 str. 2-3 d.).
Užstatymo teisės atveju žemės sklypo savininkas turi pareigą elgtis pasyviai, t.y. susilaikyti nuo bet
kokių veiksmų žemės sklypo atžvilgiu. Tuo tarpu nuomos atveju nuomotojas yra įpareigotas elgtis
aktyviai, t.y. atlikti tam tikrus veiksmus (pvz.: nuomotojas gali būti įpareigotas pašalinti nuomos
objekto trūkumus (CK 6.485 str. 2 d. 1 p.), daryti daikto kapitalinį remontą (CK 6.492 str.);
Daugiabučio namo gyventojai žeme naudojasi užstatymo teisės pagrindu. Pagal CK 4.164 str. 4 d.
Statinių ar sodinių žuvimas nėra pagrindas užstatymo teises baigtis, jei šalys nesusitarė kitaip. Taigi,
pagal pateiktą sąlygą, statinio sudegimas nėra pagrindas užstatymo teisei nutraukti. Tai butų
savininkų teisė į žemę neišnyko.
Aišku, kad sudegusio namo neatstatysi, bet fizinis nekilnojamojo daikto žuvimas nereiškia, kad
negalima atstatyti, nes teisė nedingo, taip pasakė LAT. Tačiau teisė atstatyti priklauso savininkui, bet
ne statinio savininkui. Tai statinio savininko teisės mažiau reikšmingos?
Faktinė panauda reiškia, kad sutarties nėra. Tai reiškia, kad faktinės aplinkybės atitinka panaudos
santykius. Teismai yra pasakę, kad jeigu yra faktinės aplinkybės, kad savininkas leidžia naudotis turtu
neatlygintinai, nors susitarimo nėra, bet savo veiksmais ir elgesiu šalys parodo, kad viena nori ir
įgyvendina teisę naudotis svetimu turtu, o kitas neprieštarauja, tai vadinasi, kad tokius santykius
reikia vetinti kaip faktinę panaudą. Nėra sutarčių, bet yra santykiai pagal faktą.
Vadinasi, kol buvo daugiabutis namas, žemės savininkas daugiabučių savininkus toleravo, leido jiems
naudotis žeme, bet teisės į žemę nebuvo, vadinasi ir atstatyti negali.
Taminskas pasakė, kad čia nuoma iš valstybės, reik vadovautis VSDVNDĮ. Teisės atstatyti nėra. Iš
namo pastatymo datos sprendžiam, kad tai valstybės nuosavybė.

Emilijos: 6.64 str.

NESANT JOKIOS SUTARTIES ŠIUOS SANTYKIUS REIKTŲ VERTINTI KAIP

FAKTINĘ PANAUDĄ. Pagal faktą.

Galima teigti, kad daugiabučio namo gyventojai, įskaitant A ir B, žeme, ant kuros tovi
daugiabutis, naudojasi užstatymo teisės (superficies) pagrindu.
Pagal CK 4.164 str. 4d. Statinių ar sodinių žuvimas nėra pagrindas užstatymo teisei baigtis,
jeigu šalys nesusitarė kitaip. Taigi pagal pateiktą sąlygą statinio sudegimas, nėra pagrindas
užstatymo teisei nutraukti. Vadinasi, butų savininkų teisė į žemę neišnyko.

Dabar jau neatstatysi, bet fizinis nekilnojamojo daikto sunikymas nereiškia, kad negalima
atstatyti, nes teisė nedingo (čia iš lat praktikos). Tačiau, čia žemės sklypo savininko teisė
atsatyti, o statinio savininko teisės yra mažiau reikšiningos. ?????

2. (1 byla) A pareiškė reikalavimą nustatyti servitutą. Nors šioj situacijoj, būtų galima naudoti
ir kitas daiktines teises, tokias kaip ilgalaikė nuoma (emphyteusis) arba užstatymo teisė
(superficies), tačiau pažymėtina tai, kad atsižvelgiant į ilgalaikės nuomos nustatymo
pagrindus (CK 4.167 str.) ir užstatymo teisės nustatymo pagrindus (CK 4. 163 str.), kurie iš
esmės sutampa, galima teigti, kad teismas negalėtų nuspręsti jų taikyti. IL ir UT pagrindai yra
du – paveldėjimas arba susitarimas. Kadangi CT galioja sutarčių laisvės principas, teismas
negali įpareigoti sudaryti sutarties; tai galėtų padaryti tik pačios šalys savo laisva valia (CK
6.156 straipsnis); pagal CK 6.156 straipsnio 2 dalį versti kitą asmenį sudaryti sutartį
draudžiama, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas
įsipareigojimas sudaryti sutartį. Šioje įstatymo normoje nustatyta sutarčių laisvės principo
išimtis ir teismui suteikiama teisė spręsti dėl įpareigojimo sudaryti sutartį.

Šioje situacijoje nėra nei savanoriško įsipareigojimo, nei įstatymo, kuris leistų teismui
priversti sudaryti sutartį, todėl galimas tik servitutas. CK 4.119 str. 2 d. leidžia nustatyti tokį
servitutą, jei nėra kitų galimybių patekti į sklypą, tad teismas turėtų ištirti ir įvertinti faktines
aplinkybes, ar jų tiek reikia, ir ar likęs paskirtas plotas būtų tinkamas naudotis
(proporcingumas).

3. Nuomininkas šiuo atveju teisus, leidžiama subnomuoti pagal uždavinyje minėtą straipsnį,
jei sutartyje nenustatyta kitaip, o joje nustatyta nebuvo. (CK 4.168 str. 5 d.).

LAT: jei buvo sudarytas sandoris, kuris savo bruožais atitinką šį institutą, tai jį galima
pripažinti, nors tokia kvalifikacija dar nebuvo įteisinta.

Visų pirma, svarbu nustatyti, ar 2001 m. Rugsėjo 1 d.- Sudaryta sutartimi nustatyta daiktinė
teisė gali būti laikoma IN (emphyteusis). Naujas CK įsigaliojo 2001 m. Liepos 1 d., o
senajame CK emphyteusis nebuvo nustatytas ir pripažįstamas. Vis dėlto, LAT yra pažymėjęs,
kad vien tai, kad sandorio sudarymo metu ilgalaikės nuomos sandoriai nebuvo
reglamentuojami, nereiškia, kad jei tokie sandoriai buvo sudaryti ir atitinka IN požymius, jie
turėtų būti vertinami kaip prievolinės nuomos. Šiuo atveju nurodyta, kad nuomininkas
objektą išnuomoja 30 m., įsipareigoja savo lėšomis jį remontuoti (įskaitant ir kapitalinį
remontą). Tai atitinka IN požymius, nurodytus CK 4. 168 str. 2 d., Vadinasi UAB „Medžio
meistrai“ ir UAB „Nuomotojas“ sudarė ilgalaikės nuomos (emphyteusis) nustatymo sutartį 30
m. terminui. UAB „Nuomotojas“ vėliau ruošėsi subnuomoti ilgalaikės nuomos objektą, o
UAB „Medžio meistrai teigė, kad to daryti negalima, nes jų sudarytoje nustatymo sutartyje
tokia teisė nėra numatyta. Šioje situacijoje svarbu pažymėti, kad IN (emphyteusis)
nuomotojas išnuomotu turtu naudojasi kaip savininkas, todėl turi teisę objektą sub- nuomoti,
taip pat išnuomoti daiktą prievoliniu būdu ar suteikti ją panaudai Nuomotojas turi tokią teisę,
nebent IN nustatymo akte nustatyta kitaip – t. y. Aiškiai nurodyta, kad to daryti negalima.
Kadangi šioje situacijoje to nebuvo t. y. Imperatyvaus draudimo sub-nuomoti daiktą kitam
asmeniui nebuvo, vadinasi, kad nuomininkas tą daryti gali remiantis CK 4. 168 str. 5d.

KONTROLINIAI KLAUSIMAI
1. Ar iki 2003-07-01 galėjo būti nustatyta užstatymo teisė (superficies) arba
ilgalaikė nuoma (emphyteusis)? Kodėl?

Iki 2000 m. CK užstatymo teisė (superficies) kaip ir ilgalaikė nuoma (emphyteusis) Lietuvos
teisės sistemoje nebuvo pripažįstama. Tad pagal CK patvirtinimo, įsigaliojimo ir
įgyvendinimo įstatymo 30 str. 1 d. užstatymo teisę (superficies) reglamentuojančios normos
įsigaliojo nuo 2001 m. liepos 1 d., išskyrus tuos atvejus, kai šios teisės nustatymo pagrindas
yra įstatymas.

LAT: jei buvo sudarytas sandoris, kuris savo bruožais atitinką šį institutą, tai jį galima
pripažinti, nors tokia kvalifikacija dar nebuvo įteisinta.

1. Paaiškinkite superficies solo cedit principą.

Superficies solo cedit principas, dar vadinamas accessio taisykle, kildinamas iš romėnų teisės
ir reiškia, kad ant žemės sklypo esantys ir su juo susieti daiktai priklauso to žemės sklypo
savininkui kaip antraeiliai žemės sklypo daiktai

Tai daiktinės teisės principas, kuris reiškia, kad statiniai turi priklausyti žemės sklypo, ant
kurio jie yra pastatyti, savininkui, t. y., ant žemės sklypo esantys ir su juo susieti daiktai
priklauso to žemės sklypo savininkui kaip antraeiliai žemės sklypo daiktai.

4.40 straipsnis. Žemės sklypo savininko teisių turinys

1. Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant
žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo
ar sutarties nenustatyta kitaip.

4. Pateikite pasinaudojimo užstatymo teise LT pavyzdžių, t.y. atvejų kada

dažniausiai pasinaudojama ar gali būti pasinaudojama užstatymo teise?
Naudingų iškasenų išgavimui

5. Paaiškinkite CK normas, reglamentuojančias užstatymo teisės atlygintinumą.

Kokios dar ir kaip, išskyrus CK 4.161 str. normas, tai reglamentuoja?

Preziumuojama, kad superficies yra neatlygintinė teisė. Tačiau užstatymo teisę nustatančiame
akte (sutartyje ar testamente) gali būti numatyta, kad šios teisės turėtojas turi sumokėti žemės
savininkui vienkartinę sumą ar mokėti ją periodiškai (CK 4.161). Tai reiškia, kad jei
užstatymo teisę nustatančiame akte nėra numatytas atlyginimas yra preziumuojama, kad ji yra
neatlygintinė.
4.164 2 d.??? Kai pastato pastatą ir jie lieka ne savininkui (???)

9. Paaiškinkite, kodėl atvejais, kai ilgalaikę nuomą (emphyteusis) nustatančiame

akte numatoma nuomininko teisė statyti statinius ir sodinti sodinius, reikalingus
žemei naudoti pagal paskirtį, netaikomos užstatymo teisės normos?

TEISMŲ PRAKTIKA
Nr. 3K-3-238/2012

I. Ginčo esmė
 
1995 m. spalio 26 d. ieškovui UAB „Žeimenos krantų“ redakcijai buvo išnuomotos
negyvenamosios patalpos, esančios Švenčionių rajono savivaldybės administraciniame
pastate, Nuomos sutartis sudaryta iki 2015 m. lapkričio 1 d., joje nenustatyta,
kad nuomininkas išnuomotomis patalpomis gali naudotis tik savivaldybės darbo metu.
Ieškovas nurodė, kad 2009 m. kilo ginčas dėl išnuomotų patalpų naudojimosi tvarkos.
Nuomotojas, remdamasis savivaldybės priimtomis vidaus tvarkos taisyklėmis,
draudžia ieškovo darbuotojams patekti į savivaldybės pastatą ne savivaldybės darbo
metu (pakeitė išorinių durų spyną), taip neteisėtai riboja ieškovo teisę naudotis išnuomotomis
patalpomis jam patogiu laiku.
Ieškovas prašė: įpareigoti Švenčionių rajono savivaldybę ir Švenčionių rajono
savivaldybės administraciją netrukdyti jam naudotis išnuomotomis patalpomis darbo
dienomis iki 7.30 val. ir po 17 val. (penktadieniais ir prieš švenčių dienas – po 16 val.),
poilsio ir švenčių dienomis; netrukdyti jam naudotis pastate esančiu tualetu; įpareigoti
Švenčionių rajono savivaldybę ir Švenčionių rajono savivaldybės administraciją iki kitos
darbo dienos, einančios po teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, 12 val., perduoti jam
pastato, esančio Švenčionėlių m., Švenčionių g. 3, tinkamą naudoti išorinių durų raktą ir
tualeto durų raktą; nustatyti, kad, Švenčionių rajono savivaldybei ir Švenčionių rajono
savivaldybės administracijai nevykdant teismo sprendimo, skiriama 5000 Lt bauda už
kiekvieną teismo sprendimo neįvykdymo dieną.

Dėl šalių ginčo teisinių santykių kvalifikavimo

 
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nuosekliai laikomasi nuostatos, kad teisinė
ginčo šalių santykių kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas šiems santykiams yra
bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva; proceso įstatymai nereikalauja, kad į teismą
besikreipiantis asmuo nurodytų įstatymus, kuriais grindžia savo reikalavimus, t. y. teisiškai
kvalifikuotų ginčą. Nepaisant to, ar besikreipiančio teisminės gynybos asmens procesiniame
dokumente nurodytas ginčo teisinis kvalifikavimas ir ar jis nurodytas teisingai, tik bylą
nagrinėjantis teismas sprendžia, koks įstatymas turi būti taikomas. Taigi byloje taikytinų
teisės normų nustatymas, jų turinio išaiškinimas ir šalių sutartinių santykių kvalifikavimas
priklauso teismo kompetencijai; šalių pateiktas teisės aiškinimas teismo, nagrinėjančio bylą,
nesaisto. Netgi tais atvejais, kai teismas, spręsdamas ginčą pagal nustatytas byloje faktines
aplinkybes, nurodo teisinius argumentus ar taiko teisės normas, kuriais nesiremia šalys ar
dalyvaujantys byloje asmenys, tai nėra ieškinio pagrindo keitimas (žr., pvz., Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 19 d. nutartį,
priimtą civilinėje byloje O. N.  v.  S. P., bylos Nr. 3K-3-7/2008; kt.). Teisinė kvalifikacija
nėra savitikslė, neskirta vien tik atitinkamų teisės normų pritaikymui; jos tikslas –
indentifikuoti teisinius santykius, tam, kad tais atvejais, kai šalių teisių ir pareigų nenustato jų
sudaryta sutartis, ginčas būtų išspręstas taikant būtent konkrečius teisinius santykius
reguliuojančias teisės normas, siekiant, jog nagrinėjamas ginčas būtų išspręstas teisingai.
Kasatorius teigia, kad skundžiamuose pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų
sprendimuose buvo netinkamai kvalifikuoti šalių teisiniai santykiai kaip kylantys iš ilgalaikės
nuomos (emphyteusis) santykių, todėl teismai priėmė neteisėtą sprendimą. Nors kasatorius
tiesiogiai nepasisako dėl ginčo teisinių santykių kvalifikavimo, tačiau iš kasaciniame skunde
vartojamų sąvokų, inter alia įtvirtintų vidaus teisės aktuose, matyti, kad kasatorius laikosi
pozicijos, kad tarp šalių susiklostė prievoliniai nuomos teisiniai santykiai. Šiame kontekste
atkreiptinas dėmesys į tai, kad, nors nuoma ir ilgalaikė nuoma savo turiniu yra panašios, o kai
kurios teisės ir pareigos, atsirandančios jų pagrindu, gali sutapti (tiek nuomos, tiek ilgalaikės
nuomos atveju gali būti išnuomotas toks pats turtas, gali sutapti nuomos terminas, mokesčio
dydis bei periodiškumas ir kitos naudojimosi nuomojamu daiktu sąlygos), tačiau jos
– skirtingų teisės pošakių (daiktinės ir prievolių) institutai (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą
civilinėje byloje Ž. K., A. C., J.  V., K. V. v. AB „Vilniaus Sigma“, bylos Nr. 3K-3-
44/2010). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje nustatytų aplinkybių bei jų vertinimui
aktualių teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikos visumą, sutinka su kasaciniame skunde
pateikta kasatoriaus pozicija dėl netinkamo ginčo šalių teisinių santykių kvalifikavimo.
Teisėjų kolegija pažymi, kad, kvalifikuojant šalių teisinius santykius, svarbu
atsižvelgti ir į jų kilimo momentą. Ieškovo ir atsakovo (kasatoriaus) sutartis sudaryta 1995 m.
spalio 26 d. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad ilgalaikės nuomos institutas Civilinio kodekso
normų reglamentuotas tik nuo 2001 m. liepos 1 d., šiam įsigaliojus. Taigi, sudarant
sutartį, emphyteusis nebuvo reglamentuota, todėl šalys de jure  negalėjo dėl jos
susitarti. CKPĮĮĮ 30 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad CK ketvirtosios knygos normos,
susijusios su ilgalaike nuoma, kaip savarankiška daiktine teise, įsigalioja nuo 2003 m. liepos
1 d. Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas netinkamai pritaikė CKPĮĮĮ 4
straipsnio 2 dalį, nurodydamas, kad civiliniams teisiniams santykiams, atsiradusiems
iki Civilinio kodekso įsigaliojimo, pastarojo normos taikomos toms teisėms ir pareigoms bei
teisinėms situacijoms, kurios atsiranda jam įsigaliojus. Nors ir sutiktina, kad šalių ginčas kilo
įsigaliojus naujos redakcijos Civilinio kodekso nuostatoms, tačiau šalių teisės ir pareigos bei
teisinės situacijos CKPĮĮĮ 4 straipsnio 2 dalies prasme turi kilti iš to paties pobūdžio teisinių
santykių. Nurodytoje teisės normoje įtvirtinamas Civilinio kodekso nuostatų taikymas laiko
atžvilgiu, bet ne šalių teisinių santykių (per)kvalifikavimo taisyklės.
Kita vertus, net jei ieškovo ir atsakovo sutarties sudarymo metu emphyteusis  institutas
teisiniame reguliavime ir būtų įtvirtintas, iš šio sandorio nuostatų nematyti šalių valios ir
tikslo iš esmės susitarti dėl daiktinių, o ne prievolinių teisinių santykių. Ilgalaikės nuomos
nuomininkas išnuomotu nekilnojamuoju daiktu naudojasi kaip savininkas (CK 4.168
straipsnio 1 dalis). Pagal šalių sudarytos sutarties 4.2 punktą nuomotojas prisiėmė pareigas
atlikti patalpų ir inžinerinių sistemų kapitalinį remontą, o pagal CK 4.168 straipsnio 2
dalį pareiga išlaikyti išnuomotą nekilnojamąjį daiktą ir jį remontuoti tenka nuomininkui.
Teisėjų kolegija daro išvadą, kad šalių sutarties 5.3 punkte įtvirtinta pareiga nuomininkui
savo lėšomis kas trejus ar penkerius metus atlikti patalpų, vidaus santechnikos įrenginių, bei
inžinerinių tinklų einamąjį remontą neprilygsta nuomininko pareigoms, įtvirtintoms CK
4.168 straipsnio 2 dalyje, juolab kad pirmiau nurodytame sutarties punkte nustatyta, jog šalių
susitarimu kapitalinis remontas, susijęs su nuomininko veikla, gali būti atliekamas
nuomininko lėšomis.
Dėl pirmiau nurodytų argumentų teisėjų kolegija konstatuoja, kad šalys susitarė ne
dėl emphyteusis, o prievolinių teisinių santykių – negyvenamųjų patalpų nuomos.
Pažymėtina, kad toks šių santykių kvalifikavimas, be kita ko, kyla ir iš šalių sudarytos
sutarties pavadinimo. Teisėjų kolegija nurodo, kad šalių teisiniams santykiams
aktualios CK šeštosios knygos nuostatos, kurios turėjo būti taikomos sprendžiant šalių ginčą.
Kasacinio teismo jau yra pasisakyta, kad negyvenamųjų patalpų nuoma nėra išskirta į atskirą
nuomos santykių grupę, jai taikytinos bendrosios CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus
normos (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m.
gegužės 10 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Sarteksas“ v. UAB „Beltateksas“,
bylos Nr. 3K-3-203/2007). Teisėjų kolegija taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad, nors šioje
byloje, sprendžiant šalių teisinių santykių kvalifikavimo klausimą, dėl teisės aktų taikymo
taisyklių tai nėra aktualu, tačiau nuo 2006 m. rugpjūčio 8 d., įsigaliojus naujai VSTVNDĮ
81 straipsnio nuostatų redakcijai, pagal šio straipsnio 4 punktą valstybės ir savivaldybių turtas
turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis viešosios teisės principu,
reiškiančiu, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės
aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais
ir būdais. Pažymėtina, kad pirmiau nurodytame įstatyme neįtvirtinta galimybės dėl valstybės
ar savivaldybės turto sudaryti ilgalaikės nuomos (emphyteusis) sutarties.
 
Dėl nuomotojo – viešojo administravimo subjekto – teisės modifikuoti sutartinius
nuomos teisinius santykius viešosios teisės aktais
 
Kasatorius teigimu, atsižvelgiant į tai, kad ieškovas nesusitarė dėl teisių, prilygintų
savininkui ilgalaikės nuomos santykiuose, ir šiomis teisėmis nesinaudoja, šalių sudarytoje
nuomos sutartyje nėra nustatytų naudojimosi nuomojamomis patalpomis laiko ribojimų,
nuomotojas – viešojo administravimo subjektas dėl viešosios teisės jam suteiktų funkcijų ir
įgaliojimų, susijusių su savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymo,
naudojimo ir disponavimo teisių įgyvendinimu, vienašališkai priimamais sprendimais gali
nuomininkui – privačiam teisės subjektui (uždarajai akcinei bendrovei) apibrėžti nuomojamo
turto naudojimosi tvarką inter alia dėl laiko naudotis turtu ribojimų. Teisėjų kolegija su tokia
kasatoriaus pozicija nesutinka kaip teisiškai nepagrįsta.
Kasatorius pirmiausia teigia, kad teisė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje
neaptartus nuomojamo daikto naudojimosi laiko ribojimus įtvirtinti vidaus teisės aktuose
išplaukia iš VSĮ ir VSTVNDĮ nuostatų, kuriose įtvirtintos savivaldybės savarankiškos
funkcijos inter alia jai nuosavybės teise priklausančio turto valdymas, disponavimas ir
naudojimas, taip pat nustatyti įgaliojimai šias teises įgyvendinti. Teisėjų kolegija konstatuoja,
kad pirmiau nurodytų teisės aktų bendrosios nuostatos, nei savivaldybės administracijos
direktoriui suteikti įgaliojimai veikti jo kompetencijos srityje nesuteikia savivaldybei kaip
nuomos sutarties kontrahentui vienašališkai modifikuoti su nuomininku sukurtų teisinių
santykių: šiuos pakeisti arba nutraukti. Jei būtų priešingai ir savivaldybė bendrųjų turto
valdymo, naudojimo ir disponavimo principų – visuomeninės naudos, efektyvumo,
racionalumo ir viešosios teisės – pagrindu (VSTVNDĮ 81 straipsnis) galėtų vienašališkai
modifikuoti sutartinius teisinius santykius su privačiu subjektu, būtų paneigtas ne tik sutarties
laisvės principas (CK 6.156 straipsnis), bet ir poreikis nuomos teisinius santykius grįsti
sandoriais, nes tokie santykiai galėtų būti kuriami, keičiami ar nutraukiami vien viešojo
administravimo subjekto valiniais sprendimais.
 Vis dėlto tiek, kiek tai leidžia imperatyviosios teisės normos, savivaldybė kaip ir kiti
viešosios teisės reguliuojami teisės subjektai yra civilinių santykių dalyviai lygiais pagrindais
kaip ir kiti šių santykių dalyviai (CK 2.36 straipsnio 1 dalis). Kasatoriaus
akcentuojamas išskirtinis savivaldybės statusas, teisės ir pareigos bei
jų įgyvendinimo apimtys yra aktualūs sutartinių santykių kūrimo procese, t. y. sutartiniai
santykiai gali būti sukurti tik teisės aktuose nustatyta tvarka (pavyzdžiui, pagal VSTVNDĮ 14
straipsnio 6 dalį savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas
išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka), nepažeidžiant viešojo juridinio asmens
teisnumo (CK 2.74 straipsnio 2 dalis) bei imperatyviųjų teisės normų. Tačiau teisėtai
sukurtiems (teisinį reguliavimą atitinkantiems) savivaldybės ir privataus subjekto
sutartiniams santykiams savivaldybės statusas, jai įstatymų suteikti įgaliojimai ir
kompetencija, jos veiksmų ribojimai nėra tokie reikšmingi. Pavyzdžiui, pagal CK 6.157
straipsnio 2 dalį imperatyviųjų teisės normų pasikeitimas po sutarties sudarymo neturi įtakos
sutartis sąlygoms. Dėl to teisėtai sudaryta ir galiojanti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis
jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis).
Teisėjų kolegija konstatuoja, kad savivaldybė turi teisę modifikuoti sutartinius
nuomos teisinius santykius – pakeisti jų turinį ar juos nutraukti – tik remdamasi
bendrosiomis CK sutarčių teisės bei specialiosiomis nuomos teisinius santykius
reguliuojančiomis normomis. Tai nepaneigia savivaldybės organų teisės priimti atitinkamus
vidaus teisės aktus, skirtus vidaus darbo tvarkai ar vidaus administravimo funkcijų atlikimui
reguliuoti. Tačiau, kaip teisingai nurodė pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai, šių vidaus
teisės aktų reguliavimo sritis neapima savivaldybės sutartinių santykių dalyvių, t. y.
reguliuoja tik valstybės tarnautojų ir savivaldybės darbuotojų, dirbančių pagal darbo sutartis,
veiklą. Kasatoriaus nurodoma tariama grėsmė kitoms patalpoms, dokumentams, pinigams ar
kitiems daiktams nelaikytina teisėtu pagrindu savivaldybei vienašališkai modifikuoti
sutartinių nuomos teisinių santykių, bet gali būti pripažįstama pagrįsta aplinkybe bei poreikiu
atitinkamai keisti sutartį laikantis CK nustatytos tvarkos.
Pažymėtina, kad CK nenustatyta galimybės vienašališkai keisti negyvenamųjų patalpų
nuomos sutarties sąlygų inter alia dėl naudojimosi patalpomis laiko ribojimų. Sutarties
sąlygų keitimas atliekamas šalių susitarimu laisva jų valia (CK 6.156 straipsnis, 6.223
straipsnio 1 dalis), šalims bendradarbiaujant bei laikantis sąžiningumo, teisingumo ir
protingumo principų (CK 1.5 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnio 1, 2 dalys), taip pat teismo
sprendimu, jei šalims nepavyksta pasiekti bendro sutarimo (CK 6.223 straipsnio 2, 3 dalys).
Viena galimybių keisti sutartį – reikalauti teismo užpildyti sutarties spragą (CK 6.195
straipsnis). Šiame kontekste teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad, kaip teisingai nustatė
pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, šalys sutartimi nesusitarė dėl nuomojamų patalpų
naudojimosi laiko ribojimų, todėl nuomininko teisė naudotis išnuomotu daiktu laiko atžvilgiu
– neribota. Tokį nuomininko teisės naudotis patalpomis turinį patvirtina ir tarp šalių iki ginčo
susiklosčiusi praktika.
Teisėjų kolegija nesutinka su kasatoriaus pozicija, kad, jeigu šalys nesusitarė dėl
naudojimosi laiko ribojimų, toks sutarties turinio elementas (naudojimosi tvarka) šalių
nesaisto, o teises ir pareigas šalims dėl to galima sukurti nuomininkui kreipiantis į teismą dėl
sutarties spragos pašalinimo. Visų pirma, laikantis tokios pozicijos, nuomininkas apskritai
negalėtų naudotis patalpomis, nes sutartyje expressis verbis neįtvirtinta nei naudojimosi laiko
ribojimų, nei neribojimų. Tai ne tik paneigtų civilinei teisei būdingą dispozityvumo principą
(leidžiama viskas, kas aiškiai nedraudžiama), bet ir prieštarautų iki ginčo susiklosčiusiems
šalių santykiams, kai nuomininkas patalpomis naudojosi nevaržomai. Antra vertus, kreiptis į
teismą dėl sutarties spragos užpildymo turi ta šalis, kurios nenaudai ta spraga egzistuoja, taigi
šiuo atveju kreiptis į teismą CK 6.195 straipsnio pagrindu turėjo ne nuomininkas, o
nuomotojas. Priešingu atveju nuomininkas iki tol nevaržomai naudojęsis patalpomis būtų
verčiamas kreiptis į teismą tam, kad būtų suvaržytos jo paties teisės.

Nr. 3K-3-157/2009
I. Ginčo esmė
 
Ieškovai yra atsakovei nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype
esančių pastatų savininkai. Bylos šalims nepavykus susitarti dėl žemės nuomos
sutarties sudarymo, ieškovai prašė nustatyti atsakovės žemės sklypui servitutą,
pabrėždami tai, kad, nenustačius jo, ieškovai negali naudoti jiems priklausančių
statinių pagal paskirtį, be atsakovės sutikimo atlikti statinių kapitalinio remonto,
pakeisti statinių paskirties, o tai yra būtina ieškovo ŽŪB „Naujieji Berniūnai“
komercinės-ūkinės veiklos tolesnei plėtrai.

 Dėl servituto nustatymo prielaidų

 
               Servituto, kaip daiktinės teisės, esmė – vieno (tarnaujančiojo) nekilnojamojo daikto
savininko teisių apribojimas kito (viešpataujančiojo) nekilnojamojo daikto savininko
(valdytojo) naudai – tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu
daiktu, arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto,
dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (CK 4.111
straipsnio 1 dalis). Taikant servituto instituto normas pamatiniai yra proporcingumo ir
civilinių teisinių santykių dalyvių interesų derinimo principai.
        Teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu daiktų savininkai nesusitaria, o
nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį
(CK 4.126 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje servituto nustatymo prielaidų
klausimu yra išaiškinta, kad servitutas priverstinai (teismo sprendimu) gali būti nustatytas tik
tokiu atveju, kai jis yra objektyviai būtinas; teismas turi įvertinti, ar daikto savininkas
išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima
įgyvendinti neapribojant kitų savininkų (valdytojų) teisių ir interesų; servituto nustatymas
teismo sprendimu siejamas ne su absoliučiu negalėjimu be servituto savininkui naudotis jam
priklausančiu daiktu, o su sąlyga, kad nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis
sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2002 m. gruodžio 11 d. nutartis civilinėje byloje V. B. v. V. G.,
bylos Nr. 3K-3-1524/2002; 2005 m. gegužės 30 d. nutartis civilinėje byloje A. G. v. N. K.,
bylos Nr. 3K-3-315/2005; 2005 m. spalio 19 d. nutartis civilinėje byloje B. G. v. R. G., bylos
Nr. 3K-3-496/2005; kt.).
Skirtingų žemės sklypo ir jame esančių pastatų savininkų interesai gali būti
derinami ir kitais įstatymui neprieštaraujančiais būdais, tarp jų – tais, kuriuos
skunde nurodo kasatorė įrodinėdama servituto nustatymo nepagrįstumą, tačiau tai,
kad egzistuoja kiti pastato savininko teisės naudotis svetimu žemės sklypu
įgyvendinimo ir savininkų interesų derinimo būdai nepaneigia servituto
priverstinio nustatymo galimybės. Laisvai disponuodami subjektinėmis teisėmis
nekilnojamojo turto savininkai gali susitarti dėl pastato eksploatavimui reikalingo
žemės sklypo nuomos ar daiktinių teisių: užstatymo teisės (superficies), ilgalaikės
nuomos (emphyteusis). Sprendžiant dėl šių civilinių teisių įgyvendinimo būdų
santykio su įstatyminėmis servituto nustatymo teismo sprendimu prielaidomis
svarbu yra tai, kad, priešingai nei servituto atveju, suinteresuotiems asmenims dėl
jų nesusitarus, teismas neturi diskrecijos arba turi labai siaurą diskreciją spręsti dėl
jų taikymo. CK 4.163 straipsnyje nustatyta, kad užstatymo teisė (superficies)
nustatoma žemės savininko ir užstatymo teisės turėtoju tampančio asmens
susitarimu arba žemės savininko testamentu; CK 4.167 straipsnyje įtvirtinta
analogiška norma dėl ilgalaikės nuomos (emphyteusis) nustatymo. Sutarčių teisėje
galioja sutarties laisvės principas (CK 6.156 straipsnis), reiškiantis šalių teisę
laisvai spręsti, ar sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir
pareigas; pagal CK 6.156 straipsnio 2 dalį versti kitą asmenį sudaryti sutartį
draudžiama, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar
savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį. Šioje įstatymo normoje nustatyta
sutarčių laisvės principo išimtis ir teismui suteikiama teisė spręsti dėl įpareigojimo
sudaryti sutartį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegijos 2008 m. spalio 6 d. nutartyje civilinėje byloje D. P. v. UAB
„Dextera“, bylos Nr. 3K-3-468/2008, sprendžiant dėl nuomos sutarties ir servituto
alternatyvos, yra išaiškinta, kad teismas gali įpareigoti sudaryti nuomos sutartį dėl
žemės sklypo, jeigu nesudarant nuomos sutarties yra pažeidžiami asmens teisės ir
teisėti interesai, o įstatymas ar savanoriškas susitarimas nustato pareigą sudaryti
tokią sutartį; ši taisyklė neturi būti suprantama kaip draudimas teismui įpareigoti
įforminti raštu esamus nuomos santykius ar vykdyti prievoles, kilusias iš žodinės
nuomos sutarties.
            Nagrinėjamoje byloje nenustatyta, kad tarp šalių būtų susiklostę nuomos
santykiai ir kasatorės teisės būtų pažeidžiamos jų neįforminimu ar prievolių iš jų
nevykdymu. Taip pat neįrodyta, kad įstatymas ar šalių susitarimas nustato pareigą
nagrinėjamoje situacijoje sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį arba nustatyti
daiktines užstatymo ar ilgalaikės nuomos teises. Bylos duomenimis, žemės sklypo,
reikalingo ginčo pastatams eksploatuoti, naudojimo klausimas nebuvo tinkamai
išspręstas atkuriant nuosavybės teises į žemę, šalims nepavyko susitarti dėl abiems
pusėms priimtinų žemės sklypo nuomos sutarties sąlygų. Bylą nagrinėję teismai
konstatavo objektyvią servituto nustatymo būtinybę, kasatorės argumentai šios
teismų išvados nepaneigia.
           
Dėl nuosavybės teisės suvaržymo servitutu ribų
 
Teismo sprendimu nustatomu servitutu suteikiamų ar atimamų teisių apimtis
nulemiama servituto, kaip daiktinės teisės instituto, prigimties ir paskirties.
Servituto tikslas – užtikrinti viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą (CK
4.111 straipsnio 1 dalis). Teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu
nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti
pagal paskirtį (CK 4.126 straipsnio 1 dalis). Servituto turinį pagal įstatymą sudaro
suteikiamos servituto turėtojui konkrečios naudojimosi konkrečiu svetimu daiktu
teisės arba atimamos iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečios naudojimosi
daiktu teisės, jeigu nustatant servitutą nebuvo konkrečiai nustatytas servituto
turinys, jį sąlygoja viešpataujančiojo daikto naudojimo pagal paskirtį poreikiai (CK
4.112 straipsnio 1, 3 dalys). Kilus abejonių dėl servituto turinio ir nesant galimybių
jį tiksliai nustatyti, laikoma, kad servitutas yra mažiausias (CK 4.112 straipsnio 2
dalis); servituto suteikiamos teisės turi būti įgyvendinamos pagal tikslinę paskirtį,
kad būtų kuo mažiau nepatogumų tarnaujančiojo daikto savininkui (CK 4.133
straipsnis).
Aptartas teisinis servituto santykių reglamentavimas lemia tai, kad servitutu
gali būti suteikiamos tik tokios teisės, kurios yra objektyviai būtinos
viešpataujančiajam daiktui naudoti pagal jo paskirtį; servitutu nenustatomos teisės,
susijusios su viešpataujančiojo daikto valdymu ar disponavimu; servituto santykiai
reglamentuojami laikantis minimalaus savininko teisių ribojimo principo.
Viešpataujančiojo daikto savininkui negali būti suteikiamos teisės, neatitinkančios
šių kriterijų, tokių teisių suteikimas prieštarautų interesų derinimo ir
proporcingumo principams ir reikštų nepagrįstą tarnaujančiojo daikto savininko
teisių suvaržymą.
            Sprendžiant dėl servitutu suteikiamų ar atimamų teisių apimties būtina įvertinti
viešpataujančiojo daikto tikslinę paskirtį, nes tai lemia faktinius daikto naudojimo poreikius.
            Nagrinėjamoje byloje yra sprendžiamas servituto žemės sklypams, siekiant
užtikrinti tinkamą juose išsidėsčiusių pastatų ir statinių naudojimą, klausimas.
Analogišku nagrinėjamam atveju, kai viešpataujantieji daiktai yra keli žemės
sklype stovintys pastatai, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad servituto dėl žemės
sklypo naudojimo apimtis turi būti nustatoma servituto konkrečiame žemės sklype
planu; tuo atveju, jeigu statiniai svetimame žemės sklype yra išdėstyti taip, kad
jiems naudoti reikalingas beveik visas žemės sklypas, tai teismas pagal konkrečias
aplinkybes, įvertinęs šalių interesus, turi svarstyti, ar neturi būti nustatytas
servitutas naudotis visu sklypu. Jeigu statiniai užima tokią dalį žemės sklypo, kad
likusioji jo dalis negali būti normaliai pagal savo paskirtį naudojama, į tai turi būti
atsižvelgiama ir gali būti nustatomas servitutas visam daiktui (Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. spalio 6 d.
nutartis civilinėje byloje D. P. v. UAB „Dextera“, bylos Nr. 3K-3-468/2008).
Tokiu atveju servitutu būtų suteikiama teisė naudotis tarnaujančiuoju žemės
sklypu, o naudojimosi teisės turinį lemtų pastato naudojimo pagal paskirtį poreikiai
(CK 4.112 straipsnio 3 dalis).
            Atsižvelgdama į aptartas įstatymines ir teismų praktikos nuostatas, teisėjų
kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamoje byloje teismai turėjo ištirti ir įvertinti
faktines aplinkybes, susijusias su ginčo pastatų ir statinių tiksline paskirtimi – ar
šie pastatai ir statiniai gali būti naudojami atskirai, ar jie savo funkcine paskirtimi
yra susiję taip, kad  sudaro vientisą gamybinį objektą, taip pat pastatų išsidėstymą
žemės sklypuose, į kuriuos prašomas nustatyti servitutas, ir šių aplinkybių
pagrindu spręsti, kokia apimtimi tenkintini ieškovų reikalavimai. Spręsdami dėl
konkrečių ieškovams prašomų suteikti teisių, teismai faktinių bylos aplinkybių
pagrindu kiekvieną jų turėjo įvertinti pagal įstatyminius kriterijus: ar šios teisės yra
susijusios su naudojimusi viešpataujančiaisiais daiktais pagal tikslinę paskirtį ir ar
egzistuoja objektyvus ir konkretus jų poreikis.
            Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo esmę sudarančios faktinės
aplinkybės nėra tinkamai ištirtos ir įvertintos.
           
            Dėl servituto atlygintinumo
           
            Civilinių teisinių santykių teisingumo ir interesų derinimo principai
suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją – tarnaujančiojo daikto savininkui
turi būti kompensuoti dėl servituto patirti netekimai. Tarnaujančiojo daikto
savininkas turi teisę reikalauti kompensacijos, kaip atlyginimo už jo teisių
suvaržymą, ir dėl servituto nustatymo patirtų nuostolių atlyginimo (CK 4.129
straipsnis), šios dvi teisės yra savarankiškos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje
byloje D. P. v. UAB „Dextera“, bylos Nr. 3K-3-468/2008; 2009 m. vasario 17
d. nutartis civilinėje byloje V. M. v. S. P., bylos Nr. 3K-3-69/2009). Teismo
sprendimu nustačius servitutą ir neišsprendus jo atlygintinumo klausimo
tarnaujančiojo daikto savininkas nepraranda teisės reikalauti kompensacijos, ši jo
teisė gali būti įgyvendinta šalių tarpusavio susitarimu ar apginta teismo sprendimu
atskiroje byloje, tačiau pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką teismo
sprendimu nustatant servitutą tikslinga išspręsti jo atlygintinumo tarnaujančiojo
daikto savininkui klausimą, taip užtikrinant bendrųjų civilinio proceso
ekonomiškumo, koncentruotumo, siekio kuo greičiau atkurti teisinę taiką principų
įgyvendinimą. Šioje byloje servituto atlygintinumo klausimas neišspręstas.
 
Išdėstytų argumentų visumos pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą
nagrinėjusių teismų neatskleista bylos esmė, pirmiau nurodytos ginčo esmę
sudarančios faktinės aplinkybės turėjo būti tiriamos ir vertinamos, taip pat servituto
atlygintinumo klausimas turėjo būti sprendžiamas pirmosios instancijos teisme.
Nustatyti trūkumai yra esminiai ir negali būti ištaisyti apeliacinės instancijos
teisme, todėl dėl konstatuotų pagrindų visumos byla turi būti grąžinta pirmosios
instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 360 straipsnis).

Nr. 3K-3-231/2012  
I. Ginčo esmė
 
Byloje sprendžiamas ginčas, ar 1995 m. vasario 6 d. sudaryta valstybinės žemės
nuomos sutartis, kurioje numatyta, kad ji galios iki 2045 m., gali būti vertinama kaip
ilgalaikės nuomos, kaip savarankiškos daiktinės teisės (emphyteusis), atsiradimo pagrindas.
Palangos miesto valdyba ir atsakovas UAB „Karolinos turas“ 1995 m. vasario 6 d.
sudarė 3,4048 ha valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį.
Sklypas išnuomotas iki 2045 m. sausio 6 d. ne ūkinei komercinei veiklai su teise statyti
statinius vykdyti. Klaipėdos apskrities viršininko 2007 m. lapkričio 29 d. įsakymu Nr. 4-
6914-(1.3) pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą į
tą patį žemės sklypą buvusiems savininkams atkurtos nuosavybės teisės.
Ieškovai (buvę žemės sklypo savininkai ir jų teisių perėmėjai) kreipėsi į teismą,
prašydami nutraukti 1995 m. vasario 6 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį prieš
terminą. Ieškovų teigimu, ši sutartis pažeidžia jų teises ir teisėtus interesus, apiboja ieškovų
teisę laisvai disponuoti privačia nuosavybe; Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalyje nustatyta,
kad be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą
nuomotojo reikalavimu, kai į šią žemę atkuriamos nuosavybės teisės, išskyrus įstatymų,
reglamentuojančių piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą,
nustatytus atvejus. Ieškovų nuomone, prašomos nutraukti nuomos sutarties pagrindu atsiradę
teisiniai santykiai negali būti vertinami kaip ilgalaikės nuomos, nes neatitinka CK 4.165
straipsnio sąlygų.

Dėl Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies aiškinimo ir taikymo

 
Žemė – visuotinė vertybė, kuri turi būti racionaliai ir efektyviai naudojama. Dėl to
egzistuoja objektyvi būtinybė, kartu ir valstybės pareiga nuosavybės teisinius santykius
reguliuoti taip, kad būtų suderinti visų žemės teisinių santykių subjektų interesai ir užtikrinta
pagrindinė žemės funkcija – naudojimas pagal paskirtį. Valstybėje vykstantys nuosavybės
teisės į žemę atkūrimo ir žemės reformos procesai yra vienas nuo kito neatskiriami ir
įgyvendinami per vieną bendrą objektą – žemę (Konstitucinio Teismo 1996 m. rugsėjo 25 d.
nutarimas). Valstybei konstituciniu lygmeniu suteikta teisė derinti šiuos procesus ir išskirti
prioritetus reguliuojamų santykių srityje. Iki 2004 m. sausio 27 d. galiojusiose Žemės
įstatymo redakcijose buvo įtvirtinta taisyklė, kad iki nuosavybės teisės į žemę grąžinimo
natūra privačion nuosavybėn valstybė šią žemę gali išnuomoti Žemės nuomos įstatymo
nustatyta tvarka. Nuo 2004 m. sausio 27 d. valstybės žemė galėjo būti išnuomojama Žemės
įstatymo 9 straipsnyje nustatyta tvarka ir terminais. Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalyje
(galiojo iki 2009 m. gruodžio 28 d.) buvo nurodyta, kad neužstatyta žemė, grąžintina pagal
įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą, iki
jos sugrąžinimo privačion nuosavybėn gali būti išnuomojama be aukciono piliečiams,
kuriems į šią žemę turi būti atkurtos nuosavybės teisės, o jiems atsisakius – kitiems
asmenims CK ir šio Įstatymo nustatyta tvarka. Jeigu valstybinės žemės nuomos sutartyje
tokia sąlyga nenustatyta, apskrities viršininkui priėmus sprendimą atkurti nuosavybės teises,
valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Taigi
aptariama teisės norma įtvirtino asmenims galimybę nuomos pagrindu naudoti valstybinę
žemę iki nuosavybės teisių į ją atkūrimo. Teisėjų kolegija pažymi, kad tais atvejais, kai žemė
buvo išnuomota iki Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies nuostatų priėmimo, o nuosavybės
teisės į žemę atkuriamos joms galiojant, sprendžiant dėl nuomos santykių tęstinumo turi būti
vadovaujamasi galiojančiomis normomis, nes įstatymų leidėjas nenustatė jų taikymo išimčių.
Teisėjų kolegija pabrėžia, kad kitoks aptariamų teisės normų iki jų atsiradimo
susiformavusiems teisiniams santykiams taikymas nepateisinamai suvaržytų žemės savininkų
teises, jos taptų priklausomos nuo kitų subjektų – žemės nuomininkų – teisinių santykių
atsiradimo pagrindų.
Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalyje įtvirtintas savarankiškas pagrindas nutraukti
valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Jeigu ieškinys
pareikštas šiuo pagrindu, tai nuomininkas gali gintis, įrodinėdamas, kad nėra nurodytos
normos taikymo sąlygų. Viena jų – žemės užstatymas. Jeigu žemė užstatyta, priklausomai
nuo to, ji yra kaime ar mieste, skyrėsi nuosavybės teisių atkūrimo sąlygos ir tvarka (1997 m.
liepos 1 d. Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4
straipsnio 11 dalis, 5 straipsnio 2 dalies 1 punkto redakcijos, galiojusios sprendimų dėl
nuosavybės teisių atkūrimo ieškovams priėmimo dieną, t. y. 2007 m. lapkričio 27-ąją).
Kaimo vietovėje žemė, kuri naudojama arba nuomojama fiziniams ir juridiniams asmenims,
personalinėms įmonėms turimų pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų), eksploatacijai ir kuri
pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 12 straipsnį
nepriskirta valstybės išperkama žemei, buvo grąžinama natūra (Piliečių nuosavybės teisių į
išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 11 dalis). Teisės ir pareigos pagal
žemės nuomos sutartį pereidavo naujajam žemės savininkui, jeigu valstybė ir nuomininkas
nesutardavo kitaip. Žemė, esanti mieste, taip pat galėjo būti sugrąžinta natūra, tačiau tik tuo
atveju, jeigu ji buvo laisva (neužstatyta), nes užstatytą žemę buvo numatyta išpirkti Įstatymo
12 straipsnio 1 dalies 3 punkto nustatyta tvarka ir sąlygomis. Aptariamu teisiniu
reglamentavimu buvo suderinti savininkų ir kitų žemės valdytojų interesai be teisinio
pagrindo nesuteikiant prioriteto žemės nuomininkams.
Nagrinėjamoje byloje miesto teritorijoje atsakovui išnuomotas žemės sklypas,
įvykdžius nuosavybės teisių atkūrimo procedūrą, buvo grąžintas savininkams nurodant, kad
nuosavybės teisė į jį suvaržyta nuomos. Šios specifinės bylos šalių santykių aplinkybės
atsirado iš reikšmingų faktų. Ginčo žemės sklypas buvo išnuomotas komercinei paskirčiai
teniso aikštynui įrengti. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2007 m. birželio 22 d.
nutartimi panaikino Palangos miesto savivaldybės tarybos 2003 m. gegužės 8 d. sprendimo
Nr. 25 2 punkto dalį, kuria išnuomotas sklypas priskirtas valstybės išperkamai žemei ir
įpareigojo suformuoti ginčo sklypą grąžinimui natūra. Taigi nurodyta teismo nutartimi buvo
nuspręsta, kad ginčo žemė yra neužstatyta. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes ir pirmiau
aptartą reglamentavimą, darytina išvada, kad 2007 m. lapkričio 29 d. Klaipėdos apskrities
viršininkui priėmus sprendimą grąžinti ginčo žemę natūra, šios žemės nuomos sutarties
tolimesnis galiojimo naujiesiems savininkams klausimas turėjo būti sprendžiamas, remiantis
Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalimi, o ne iš karto užtikrinamas nuomos santykių
tęstinumas, administraciniame akte nurodant, jog savininkų nuosavybės teisės suvaržomos
dėl galiojančių nuomos santykių. Byloje yra duomenų, patvirtinančių, kad apskrities
viršininkas kreipėsi į teismą, prašydamas pripažinti ginčo nuomos sutartį negaliojančia, bet,
ieškovams atkūrus nuosavybės teises, ieškinio atsisakė. Teisėjų kolegijos vertinimu,
apskrities viršininkas neįvykdė įstatymo nustatytos pareigos nutraukti nuomos sutartį prieš
terminą nuomotojo reikalavimu ir pažeidė teisinio tikrumo principą, nesuderino grąžintos
nuosavybės savininkų teisių ir nuomininko interesų, šiems suteikiant teisės normose
neįtvirtintą prioritetą.
 
Dėl 1995 m. sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties kvalifikavimo nuomos
sutartimi, patenkančia į Žemės įstatymo 9 straipsnio reguliavimą      
 
Neužstatyta žemė, grąžintina pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės
teisių į nekilnojamąjį turtą atkūrimą, turėjo būti išnuomota be aukciono (2004 m. sausio 27 d.
Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies redakcija). Kasatorius teigia, kad jam išnuomotas
žemės sklypas, į kurį ieškovams atkurtos nuosavybės teisės, negali būti vertinamas kaip
išnuomotas be aukciono, nes kitaip išnuomoti žemės sklypą draudė Žemės nuomos įstatymo
6 straipsnis; šios teisės normos reikalavimų nepaisymas sudaro teisines prielaidas
nepagrįstam Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies ginčo santykiams taikymui.
1995 m. vasario 6 d. valstybinės žemės nuomos sutartyje jos sudarymo būdas
nenurodytas. Tais atvejais, kai sutarties šalys nenurodo, kokiu būdu buvo sudaryta
valstybinės žemės nuomos sutartis, esant ginčui, tai turi nustatyti teismas, remdamasis
sutarties sudarymo metu galiojusiu teisiniu reglamentavimu, aiškindamas sutarties sudarymo
tikslus ir atskleisdamas sutarties šalių teisių bei pareigų turinį. Pažymėtina, kad Žemės
įstatymas nustato bendruosius žemės teisinių santykių reguliavimo būdus, o Žemės nuomos
įstatymas (jo galiojimo laikotarpiu) – žemės nuomos santykius. Žemės nuomos įstatymo 6
straipsnyje expressis verbis nėra imperatyviai nustatyta, kad valstybinė žemė gali būti
išnuomota tik aukcione, tačiau kartu nenustatyta atvejų, kada ji gali būti išnuomota ne
aukcione. Ginčo nuomos sutarties sudarymo metu galiojo Lietuvos Respublikos Vyriausybės
1993 m. liepos 28 d. nutarimas Nr. 550 ,,Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai
pardavimo ir nuomos“, kuriame nustatyta, kokiais atvejais valstybinė žemė išnuomojama be
aukciono ir aukciono tvarka. Nurodytu nutarimu, be kita ko, patvirtintos Valstybinės žemės
sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos ne aukciono tvarka taisyklės (toliau –
Taisyklės) ir Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos aukcionų
nuostatai (toliau – Nuostatai). Taisyklių dalies ,,Žemės sklypų nuoma ne aukciono tvarka“ 17
punkte nurodyta, kad visi piliečiai ir juridiniai asmenys, naudojantys nustatyta tvarka jiems
suteiktus valstybinės žemės sklypus, laikomi naudojamų sklypų nuomininkais, išskyrus
valstybines ir savivaldybių įstaigas, išlaikomas Lietuvos valstybės biudžeto ir savivaldybių
biudžetų lėšomis. Žemės sklypo nuomos sutartis sudaroma miesto (rajono) valdybos ir sklypo
naudotojo (Taisyklių 18 punktas). Iš byloje pateiktų duomenų matyti, kad ginčo nuomos
sutartis buvo sudaryta atsakovo ir Palangos miesto valdybos, pratęsiant iki tol egzistavusius
neatlygintinius žemės sklypo naudojimosi santykius. Žemės sklypas buvo suteiktas Lietuvos
kooperatiniam teniso centrui, reorganizuotam į UAB „Lietintur“, kurio teises 1995 m. perėmė
atsakovas. Taigi atsakovas, sudarydamas ginčo žemės sklypo nuomos sutartį, buvo jo
naudotojas, t. y. atitiko Taisyklių 17 punkto reikalavimus. Vertinant Nuostatų reikalavimus,
matyti, kad žemės išnuomojimui aukciono tvarka buvo nustatyta speciali procedūra, kurios
esmė – gauti didžiausią nuomos mokestį. Šios procedūros dalyviai turėjo nustatyta tvarka
registruotis, teikti pasiūlymus, o aukciono laimėtoju buvo laikomas asmuo, pasiūlęs
aukščiausią nuomos kainą (Nuostatų 23 punktas). Nagrinėjamu atveju byloje nėra duomenų,
kad Palangos miesto valdyba skelbė aukcioną ginčo žemės sklypui išnuomoti, kuriame
atsakovas nustatyta tvarka dalyvavo ir pasiūlė didžiausią ginčo žemės sklypo nuomos kainą.
1995 m. vasario        6 d. nuomos sutarties 8.6 punkte įtvirtinta, kad atsakovas įsipareigoja
laiku mokėti Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą žemės nuomos mokestį. Be to,
atkreiptinas dėmesys į tai, kad, atsižvelgiant į nuomos sutarties sąlygas, atsakovas siekė
užstatyti išnuomotą sklypą (Sutarties 3 punktas). Valstybinės žemės nuomos teisiniuose
santykiuose superficies solo cedit buvo ne išimtis, o dažniausiai pagrindinis tikslas, kurio
įgyvendinimas nebuvo siejamas su kuo didesnio nuomos mokesčio gavimu, kai, minėta, šita
aplinkybė yra lemianti nuomojant žemės sklypus aukciono tvarka.
Atsižvelgdama į aptartas teisės aktų nuostatas, byloje teismų nustatytas faktines
aplinkybes ir sudarytos nuomos sutarties turinį, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo
valstybinės žemės nuomos sutartis kvalifikuotina kaip sudaryta be aukciono.
 
Dėl 1995 m. sudarytos valstybinės žemės nuomos kvalifikavimo ilgalaike nuoma
(emphyteusis)
 
Teisės doktrinoje daiktinių santykių ilgaamžiškumas yra vertinamas kaip vienas jų
atskyrimo nuo prievolinių teisinių santykių kriterijų. Remdamasis šiuo kriterijumi, kasatorius
prašė teismo penkiasdešimčiai metų sudarytą žemės sklypo nuomos sutartį kvalifikuoti
daiktine teise ir taikyti jos išsaugojimui ilgalaikę nuomą reglamentuojančiose teisės normose
numatytas priemones (CK 4.169 straipsnio 1 dalies 5 punktas).
Teisėjų kolegija pažymi, kad vieno ar kito kriterijaus siekiant atriboti ilgalaikės ir
prievolinės nuomos teisinius santykius taikymas neužtikrina tinkamo teisinio santykio
kvalifikavimo, t. y. pasirinktas kriterijus gali būti nepakankamas pagrindas priskirti nuomos
santykius daiktinės teisės reguliavimo sričiai arba priešingai – jie gali būti netinkamai
kvalifikuojami kaip prievoliniai. Pavyzdžiui, ilgalaikei nuomai, kaip daiktinei teisei, būdingas
ilgesnio kaip dešimt metų termino nustatymas, tačiau šio kriterijaus atskirti ją nuo prievolės
teisės nepakanka, nes prievolinės nuomos santykis gali tęstis tiek pat ir ilgiau. Šių santykių
atribojimui taip pat nepakanka ir atlygintinumo kriterijaus, nes dažniausiai nuoma yra
atlygintinis sandoris. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad, sprendžiant dėl prievolinės ir
daiktinės nuomos atskyrimo, turi būti nustatoma reikšmingų kriterijų visuma, į kurią
atsižvelgiant teisinis santykis kvalifikuojamas kaip priskirtinas prievolinės ar daiktinės teisės
sričiai.
Bylą nagrinėję teismai, spręsdami, kad ginčo nuomos sutartis yra prievolinė, rėmėsi
tuo kriterijumi, jog sutartis buvo sudaryta iki naujojo CK įsigaliojimo, o 1964
m. CK nereglamentavo nuomos kaip savarankiškos daiktinės teisės (emphyteusis). Teisėjų
kolegija pažymi, kad šis kriterijus kaip nuomos sandorį kvalifikuojantis požymis gali būti
paneigtas. CK įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad
civiliniams teisiniams santykiams, atsiradusiems iki CK įsigaliojimo, CK taikomas toms
teisėms ir pareigoms bei teisinėms situacijoms, kurios atsiranda jam įsigaliojus. Taigi vien
tai, kad sandorio sudarymo metu ilgalaikės nuomos sandoriai nebuvo reglamentuojami,
nereiškia, kad jei tokie sandoriai buvo sudaryti ir atitinka ilgalaikės nuomos požymius, jie
turėtų būti vertinami kaip prievolinės nuomos. Pagal formuojamą Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo praktiką, pripažinus tokias nuomos sutartis prieštaraujančiomis imperatyviosioms
teisės normoms, būtų pažeistas civilinių teisių apribojimo principas (žr., pvz., Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 20 d.
nutartį, priimtą civilinėje byloje J. M. v. I. O., bylos Nr. 3K-3-518/2009). Taigi šis kriterijus
gali būti taikomas, tačiau jo vieno nepakanka kvalifikuoti nuomos sandorį kaip prievolinės
nuomos.
Kitas reikšmingas su aptarto kriterijaus taikymu susijęs kriterijus yra ginčo teisinių
santykių turinys. Ilgalaikės nuomos kaip daiktinės teisės esmė – suteikti naudotis daiktą už
užmokestį, dažniausiai nekeičiant jo būklės (nestatant statinių, nesodinant daugiamečių
sodinių ir kt.); pasibaigus nuomos laikotarpiui, savininkui kyla pareiga sumokėti nuomininkui
už atliktus daikto pagerinimus, t. y. savininko elgesys dėl išnuomoto daikto yra pasyvus. O
prievoliniuose nuomos santykiuose nuomotojas turi nuolat domėtis išnuomotu daiktu ir jo
būkle – tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi daiktu (CK 6.489 straipsnio 5 dalis),
daryti daikto kapitalinį remontą (CK 6.492 straipsnis), pašalinti daikto trūkumus (CK 6.493
straipsnis), spręsti, ar nuomininkui leisti perleisti, įkeisti ar kitaip suvaržyti nuomos teisę (CK
6.491 straipsnis) ir kt. – t. y. būti aktyvus.
Minėta, kad nagrinėjamu atveju ginčo nuomos sutartis buvo sudaryta, siekiant
išnuomotą žemę užstatyti. Taigi šiuo atveju ginčo nuomos sutarties turinys sudaro pagrindą
išvadai, kad nuomos sutartimi buvo siekiama sukurti ne daiktinės nuomos (emphyteusis), o
užstatymo (superficies) teisinius santykius, tačiau, atsakovui žemės neužstačius, šie teisiniai
santykiai nesukurti. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aptartų kriterijų visumą, konstatuoja,
kad ginčo nuomos sutartis neatitinka daiktinės teisės (emphyteusis) požymių. Pažymėtina,
kad, atsakovui žemės neužstačius ir grąžinus ją teisėtiems savininkams, išnyko teisinis net ir
prievolinės nuomos pagrindas ir šiuo metu išsaugoti nuomos santykius, nesant jų sudarymo
tikslo, vien remiantis terminu, prieštarautų teisingumo principui.
 
Dėl Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2007 m. birželio 22 d. nutarties
prejudicialumo
 
Pagal CPK 178 straipsnį šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo
reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis,
kurių CPK nustatyta tvarka nereikia įrodinėti. Aplinkybes, kurių nereikia įrodinėti,
reglamentuoja CPK 182 straipsnis. Jo 2 punkte nustatyta, kad nereikia įrodinėti aplinkybių,
nustatytų įsiteisėjusiu teismo sprendimu kitoje civilinėje ar administracinėje byloje, kurioje
dalyvavo tie patys asmenys, išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisinius
padarinius ir nedalyvaujantiems byloje asmenims (prejudiciniai faktai). Lietuvos
Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad teismo sprendimo prejudicinė galia reiškia, kad
įsiteisėjusiu teismo sprendimu nustatytų faktų ir teisinių santykių šalys, kiti dalyvaujantys
byloje asmenys ir jų teisių perėmėjai nebegali ginčyti kitose bylose (CPK 279 straipsnio 4
dalis). Pirmesnėje civilinėje byloje nustatyti faktai pripažintini prejudiciniais tik tada, kai jie
toje byloje buvo įrodinėjimo dalykas ar bent jo dalis, svarbu, kad įrodinėjamas faktas būtų
reikšmingas abiejose bylose (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus  2012 m. vasario 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Šiaulių miesto savivaldybės
administracija v. VĮ Valstybės turto fondas, bylos Nr. 3K-3-38/2012).
Teisėjų kolegija pažymi, kad Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2007 m.
birželio 22 d. nutarties rezoliucinėje dalyje dėl ginčo sutarties kvalifikavimo nepasisakė, o
motyvuojamojoje dalyje, kvalifikuodamas šalių santykius kaip ilgalaikės nuomos, nurodė
galimas tolimesnes šių santykių modifikavimo perspektyvas. Minėta, kad prejudiciniais
pripažįstami atitinkamomis sąlygomis nustatyti faktai, kurių kitoje byloje nereikia įrodinėti, o
ne atitinkami teismo argumentai ar priimamo sprendimo motyvai (CPK 182 straipsnis).
Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad Lietuvos vyriausiojo administracinio
teismo argumentai dėl ilgalaikės nuomos neturi prejudicialumo, o kasatoriaus argumentai
šiuo klausimu atmestini kaip nepagrįsti.
 
 
Dėl pareigos motyvuoti apeliacinės instancijos teismo procesinį sprendimą
 
Kasatorius kaip vieną kasacinio skundo argumentų nurodo tą aplinkybę, kad
apeliacinės instancijos teismas neišanalizavo ir nepasisakė dėl visų apeliacinio skundo
argumentų, tinkamai nemotyvavo skundžiamos nutarties.
Teismo sprendimas turi būti pagrįstas ir teisėtas (CPK 263 straipsnis), šie reikalavimai
taikytini visų instancijų teismų priimamiems sprendimams ir yra susiję su įstatyme nustatyta
teismo pareiga tinkamai motyvuoti priimamą sprendimą, t. y. jį pagrįsti faktiniais ir teisiniais
argumentais (CPK 270, 331 straipsniai). Europos Žmogaus Teisių Teismas savo
jurisprudencijoje laikosi pozicijos, kad tinkamas teismo sprendimo motyvavimas yra svarbus
teisės į teisingą bylos nagrinėjimą įgyvendinimo aspektas. Principinės šio teismo
sprendimuose suformuluotos nuostatos yra tokios, kad teismų sprendimuose turi būti
tinkamai išdėstomi motyvai, kuriais jie pagrįsti; pareigos nurodyti priimto sprendimo
motyvus apimtis gali skirtis priklausomai nuo sprendimo prigimties ir turi būti analizuojama
konkrečių bylos aplinkybių kontekste; teismo pareiga pagrįsti priimtą sprendimą neturėtų būti
suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą; atskirais atvejais
apeliacinės instancijos teismas atmesdamas apeliacinį skundą gali tiesiog pritarti žemesnės
instancijos teismų priimtiems sprendimams (Angel Angelov v. Bulgari, no. 51343/99,
judgment of 15 February 2007; Higgins and Others v. France, no. 134/1996/753/952, 
judgment of 19 February 1998; Van der Hurk v. Netherlands, no. 1603/90, judgment of 19
April 1994; Helle v. Finland, no. 157/1996/776/97, judgment of 19 December 1997).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje yra nurodęs, kad apeliacinės
instancijos teismo pareiga tinkamai motyvuoti sprendimą reiškia, kad apeliacinės instancijos
teismas privalo išanalizuoti visus apeliacinio skundo faktinius ir teisinius argumentus ir į
visus juos motyvuotai atsakyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus
teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB DK „PZU
Lietuva“ v. Lietuvos kariuomenė, bylos Nr. 3K-3-110/2006; 2010 m. lapkričio 23 d. nutartis,
priimta civilinėje byloje UAB „Saurida“ v. UAB „Satirus“, bylos Nr. 3K-3-460/2010; kt.).
Apeliacinio skundo argumentais, įpareigojančiais teismą motyvuotai atsakyti, gali būti
pripažįstami ne bet kokie teiginiai, o tik tie argumentai, kurie yra teisiškai reikšmingi
nagrinėjamam ginčui. Vertinant, ar apeliacinio skundo motyvai yra pakankami jų išsamumo
aspektu, reikšminga yra tai, ar išdėstytais motyvais teismas atsakė į teisiškai reikšmingus
klausimus, neišeidamas už bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribų (CPK 320 straipsnis)
(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 10
d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Agaras“ v. K. Verslovo firma-prekybos namai
,,Transis“, bylos Nr. 3K-3-55/2009).
Iš skundžiamos apeliacinės instancijos teismo nutarties matyti, kad joje išdėstyti
apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai (CPK 331 straipsnio 3 dalies 3 punktas),
motyvuojamojoje nutarties dalyje konstatuotos faktinės aplinkybės ir nurodytos taikytos
teisės normos (CPK 331 straipsnio 4 dalis). Ta aplinkybė, kad į kai kuriuos kasatoriaus
apeliacinio skundo teiginius nebuvo atsakyta, nagrinėjamu atveju nenulėmė neteisėto
procesinio sprendimo priėmimo. Dėl to kasatoriaus argumentai dėl apeliacinės instancijos
teismo pareigos motyvuoti priimamą procesinį sprendimą pažeidimo atmestini kaip
nepagrįsti.
 
Dėl ieškinio įkainojimo
 
Kastorius nesutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad ieškovų reikalavimas
byloje vertintinas kaip turtinis ir jo apmokestinimui taikytinos CPK 85 straipsnio 1 dalies 9
punkto nuostatos.
Teisės teorijoje ir teismų praktikoje sąvoka „turtinis ginčas“ aiškinama kaip ginčas dėl
turto arba ginčas, tiesiogiai susijęs su turtu; neturtiniai ieškiniai aiškinami kaip ieškiniai,
kuriuose turtinis interesas negali būti išreikštas pinigų suma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 30 d. nutartis, priimta civilinėje
byloje Vilniaus miesto apylinkės vyriausiasis prokuroras v. Vilniaus apskrities viršininko
administracija ir kt., bylos Nr. 3K-3-381/2008). Turtiniuose ieškiniuose turi būti nurodoma
ieškinio suma (CPK 135 straipsnio 1 dalies 1 punktas), kuri nustatoma pagal ieškomą sumą,
išreikalaujamojo turto rinkos vertę, bendrą išmokų ar davinių sumą, reikalaujamą priteisti
sumą ir kt. (CPK 85 straipsnis).
Teisėjų kolegija pažymi, kad ginčas dėl prievolinės nuomos sutarties nutraukimo
vertintinas kaip turtinis, tačiau, priešingai nei sprendė bylą nagrinėję teismai, šio ginčo
įkainojimui taikytinos ne CPK 85 straipsnio 1 dalies 9 punkto nuostatos, reglamentuojančios
ieškinio sumos nustatymą bylose dėl daiktinių teisių į turtą, o CPK 85 straipsnio 1 dalies 4
punktas, kuriame įtvirtintos ieškinio sumos apskaičiavimo bylose dėl terminuotų išmokų ar
davinių taisyklės. Nagrinėjamu atveju ieškinio suma turėjo būti nustatoma, atsižvelgiant į
kasatoriaus mokėto žemės nuomos mokesčio dydį. Dėl to konstatuotina, kad pirmosios ir
apeliacinės instancijos teismai neteisingai apskaičiavo byloje mokėtiną žyminį mokestį, dėl to
skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis keistina.
Pažymėtina, kad nuo 2011 m. spalio 1 d. įsigaliojo CPK pakeitimai, kuriais, be kita
ko, pakeistas CPK 80 straipsnis, reglamentuojantis žyminio mokesčio dydį. Šio straipsnio 1
dalies           2 punkte nustatyta, kad ginčuose, kylančiuose iš nuomos teisinių santykių
(išskyrus ginčus dėl pinigų išieškojimo) mokėtinas dviejų šimtų litų žyminis mokestis. Taigi
ginčams, kylantiems iš nuomos teisinių santykių, įkainoti įtvirtinta speciali norma, kuri ir
taikytina, sprendžiant tokių ginčų įkainojimo po 2011 m. spalio 1 d. klausimus.
Iš byloje pateiktų procesinių dokumentų matyti, kad kasatorius apeliacinį skundą
pateikė dar iki nurodytų pakeitimų įsigaliojimo, tačiau skundžiama apeliacinės instancijos
teismo nutartis priimta jiems jau galiojant (2011 m. spalio 17 d.). Dėl to, teisėjų kolegijos
vertinimu, apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas kasatoriaus prašymą grąžinti dalį
sumokėto žyminio mokesčio, turėjo atsižvelgti į pasikeitusį teisinį reglamentavimą ir
mokėtiną žyminį mokestį už paduotą apeliacinį skundą nustatyti pagal CPK 80 straipsnio 1
dalies 2 punktą. Kadangi kasatorius sumokėjo už apeliacinį skundą 38 808 Lt, tai jam
grąžintini 38 608 Lt.
 Be to, kasatorius už paduodamą kasacinį skundą sumokėjo 696 Lt, todėl, atsižvelgiant
į tai, kad už kasacinio skundo padavimą mokamas tokio paties dydžio žyminis mokamas,
kaip ir paduodant ieškinį (CPK 80 straipsnio 4 dalis) ir į šiuo metu galiojantį teisinį
reglamentavimą (CPK 80 straipsnio 1 dalies 2 punktas), jam grąžintini 496 Lt.
Pažymėtina, kad kasatorius nepagrįstai nurodo, jog bylą nagrinėję teismai,
apskaičiuodami byloje mokėtiną žyminį mokestį, turėjo remtis 2011 m. gegužės 27 d.
nutartyje, priimtoje civilinėje byloje L. K. v. E. A., bylos Nr. 3K-3-264/2011, pateiktais
išaiškinimais, nes skiriasi nurodytos ir nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės.
 
Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į pirmiau nurodytas aplinkybes, ginčo teisinius
santykius reglamentuojančias teisės normas ir jų taikymo išaiškinimus kasacinio teismo
praktikoje, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai iš esmės tinkamai įvertino byloje esančius
įrodymus ir priėjo prie pagrįstos išvados, jog 1995 m. vasario 6 d. nuomos sutartis
nutrauktina Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies pagrindu.