ABSTRACT:

VỚI CẢM HỨNG TỪ VIỆC LÀM CỦA

VINHOMES KHI MANG LẠI MỘT KHU
ĐÔ THỊ XANH, SẠCH VÀ HIỆN ĐẠI LÀ
ĐỘNG LỰC CHO NHÓM PHÂN TÍCH VỀ
VINHOMES ĐỂ TÌM HIỂU KỸ VỀ ĐIỂM
MẠNH VÀ ĐIỂM YẾU CỦA CÔNG TY
VÀ GIÚP NGƯỜI ĐỌC BÀI PHÂN TÍCH
ĐƯA RA NHỮNG QUYẾT ĐỊNH SÁNG
SUỐT CHO NHỮNG THƯƠNG VỤ ĐẦU
TƯ CỦA MÌNH.

NHÓM 7
Lê Minh K174040362
Phong Quốc Sĩ K174040391
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU Nguyễn Thị Kim Anh K174040313

VHM(HSX) Phạm Ngọc Quế Minh K174040363

Nguyễn Huỳnh Thảo Như K174040379
(Từ 2016 – Q3/2019)
Võ Công Sáng K174040390
Nguyễn Sĩ Long K174041768
Mai Việt Khải K164042164
Phoumsavanh Xayvisith K174041776

GVHD: Hồ Thị Hồng Minh

 PHỤ LỤC
I. TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ VĨ MÔ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN 2-3
1. TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ VĨ MÔ
2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VN
II. TỔNG QUAN NGÀNH VÀ CÔNG TY 3-5
1. TỔNG QUAN NGÀNH BĐS
2. THÔNG TIN KHÁI QUÁT VỀ VINHOMES
3. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA VINHOMES
III. PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CHUYÊN SÂU 5-6
IV. HOẠT ĐỘNG CỦA HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ VINHOMES 6-9
1. THÀNH PHẦN TRONG HĐQT CỦA VINHOMES
2. CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
3. HOẠT ĐỘNG CỦA BAN KIỂM SOÁT
4. ĐÀO TẠO VỀ QUẢN TRỊ CÔNG TY
5. TRIỂN VỌNG CỦA VINHOMES TRONG 2019
V. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 9-16
1. PHÂN TÍCH CƠ BẢN
2. PHÂN TÍCH CÁC CHỈ SỐ TÀI CHÍNH
VI. RỦI RO ĐỐI VỚI VINHOMES 16
1. RỦI RO HOẠT ĐỘNG
2. RỦI RO TÀI CHÍNH
VII. ĐỊNH GIÁ 16-20
1. PHÂN TÍCH CƠ BẢN
2. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
VIII. KẾT LUẬN. 20
HÌNH ẢNH TRONG BÀI
NGUỒN VỐN FDI ĐỔ VÀO NGÀNH BĐS CẢ NƯỚC THEO HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 3
TĂNG TRƯỞNG NGÀNH BĐS QUA CÁC NĂM 4
CHỈ SỐ ROE CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP TRONG NGÀNH BĐS 4
DOANH THU-LỢI NHUẬN CỦA VINHOMES 9
TỔNG TÀI SẢN CỦA VINHOMES 10
QUỸ ĐẤT THEO TỈNH/TP CỦA VINHOMES 11
CƠ CẤU TỔNG TÀI SẢN CỦA VINHOMES 11
BIỂU ĐỒ THỀ HIỆN TÀI SẢN NGẮN HẠN CỦA VINHOMES 12
BIỂU ĐỒ THỀ HIỆN TÀI SẢN DÀI HẠN CỦA VINHOMES 12
CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA VINHOMES 13
CHỈ SỐ THANH KHOẢN CỦA VINHOMES 14
CHỈ SỐ TỶ SUẤT SINH LỜI CỦA VINHOMES 15
CHỈ SỐ VÒNG QUAY TÀI SẢN 15
MÔ HÌNH GIÁ CỦA VINHOMES( DẠNG NẾN) 17
CHỈ SỐ BOLLINGER BAND CỦA VHM 18
CHỈ SỐ MACD CỦA VHM 19
CHỈ SỐ RSI CỦA VHM 19
CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG CỦA VHM 20

Giá VHM ngày làm bài phân tích(11/11/2019): 98.700VND/CP

1
I. TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ VĨ MÔ
VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
1. TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ VĨ
MÔ
- Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung
đang có những dấu hiệu giảm nhiệt khi lãnh
đạo tối cao 2 nền kinh tế phát triển nhất thế
giới đã đạt được một vài thỏa thuận với
nhau. Tổng thống Mỹ Donald Trump đã tiết
lộ rằng TQ rất muốn có nhiều thỏa thuận
hơn với Mỹ nhưng ông vẫn sẽ cân nhắc
những thỏa thuận nào sẽ giúp ích cho Mỹ
hơn. ( Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung
bắt đầu từ 22/3/18 tính đến nay đã hơn 1
năm rưỡi )
- Tổng sản phẩm trong nước (GDP)
quý III/2019 ước tính tăng 7,31% so với
cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng
6,82% của quý I và 6,73% của quý II năm
nay.CPI tháng 10/2019 tăng 13.94% so với
kỳ gốc năm 2014, tăng 2,24% so với tháng
10/2018, tăng 2.79% so với tháng 12/2018,
tăng 0.59% so với tháng 9/2019. CPI 10
tháng đầu năm 2019 tăng 2.48%.
- Chỉ số giá vàng tháng 10/2019 tăng
24,86% so với kỳ gốc 2014, tăng 19.01% so
với tháng 10 năm 2018, tăng 17.38% so với
tháng 12 năm 2018, giảm 0.57% so với
tháng 9 năm 2019. Chỉ số giá vàng 10 tháng
đầu năm 2019 tăng 5.81% so với 10 tháng
đầu năm 2018.
- Lạm phát cơ bản của tháng 10/2019
so với tháng 10 năm 2018 là +1.92%
- Tổng kim nghạch xuất khẩu 10
tháng đầu năm 2019 so với cùng kỳ năm
2018: +7.4%
- Tổng kim nghạch nhập khẩu 10
tháng đầu năm 2019 so với cùng kỳ năm
2018: +7.8%
- Khách quốc tế đến VN 10 tháng đầu
năm 2019 so với cùng kỳ năm 2018: +13%
- Nền kinh tế của Việt Nam được
đánh giá: tuy GDP quý III/2019 tăng vọt và
đạt đỉnh trong 1 thập kỷ gần nhất, dòng vốn
FDI cũng như thị trường M&A ngày càng
phát triển mạnh, nền kinh tế Việt Nam vẫn
được dự báo là sự có sự điều chỉnh giảm
vào năm 2020.
2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
- Thị trường chứng khoán Việt Nam
VNINDEX hiện nay ( 11/11/2019 –
1016.75) đã có bước tăng dài so với thời
điểm đầu năm 2019 ( 2/1/2019 – 891.75 )
là +14.01%. VNINDEX đã cho thấy sự biến
động trong 10 tháng đầu năm 2019. Sau đợt
downtrend ở nửa cuối 2018, VNINDEX đã
dần hồi phục, tích lũy trở lại để theo kịp đà
tăng trưởng của thế giới. Có những lúc thị
trường cũng điều chỉnh theo thông tin thế
giới như thương mại Mỹ-Trung; Điều chỉnh
của FED; giá vàng và dầu Thế giới; chỉ số
DJI,NIKKEI,… hay những thông tin trong
nước như BCTC của các công ty; Điều
chỉnh lãi suất của ngân hàng,vv… đã làm
điều chỉnh chỉ số VNINDEX trong một vài
biên độ đáng kể, nhưng những điều chỉnh
này theo chiều hướng đi lên dần và trong
biên độ 938-1000 là chủ yếu. Có những lần
chỉ số chạm mốc 1000 và vượt qua nhưng
lượng volume và sức mạnh của thị trường
chưa đủ để giữ vững mức điểm này và tuột
xuống không lâu sau khi chạm ngưỡng
1000, khiến cho mốc điểm 1000 trở thành
kháng cự suốt năm 2019. 31/10/2019 , sau
khi vượt qua ngưỡng kháng cự 1000 và các
NĐT lại lo lắng sẽ rớt điểm thì ngay phiên
hôm sau VNINDEX đã có 1 phiên xác định
vững chắc việc đã vượt qua mức 1000 và
biến mức 1000 này thành ngưỡng hỗ trợ cho
chỉ số. Để có thế đủ lượng tích lũy và vươn
qua mốc 1000 điểm này là cả 1 quá trình
dài từ đầu năm tới nay của tất cả nhà đầu tư
và các nhóm mã ngân hàng(VCB,
MBB,TCB),nhà‘’Vin’’(VHM, VIC, VRE),
nhóm cổ phiếu trụ(VNM, MWG, VJC,
FPT) có giai đoạn tích nền và bứt phá mạnh
mẽ giúp nâng đỡ chỉ số thị trường. Để có
thể được một nền tích lũy 1000 điểm ổn,
không thể quên nói đến dòng lưu chuyển
2
 tiền tệ của khối ngoại ảnh hưởng tới chỉ số
VNINDEX cũng như tâm lý
- các nhà đầu tư. Hiện tại VNINDEX đang
điều chỉnh nhưng theo nhiều chuyên gia
nhận định, sau đợt tăng trưởng mạnh, thị
trường cần điều chỉnh để giảm độ nóng để
không bị mất kiểm soát.
- Bên sàn Hà Nội(HNX), mức điểm tại ngày
2/1/2019 là 102.67, cho đến nay (
11/11/2019) có số điểm hiện tại là 106.76
điểm, có mức tăng hơn 2% và có phần
không biến động mạnh như VNINDEX.
- Tại sàn UPCOM, mức điểm tại ngày
2/1/2019 là 52.79, cho đến nay
(11/11/2019) đã tăng +7.44% ( 56.72 điểm)
( hình sàn HSX, HNX và UPCOM)
II. TỔNG QUAN NGÀNH VÀ CÔNG
TY
1.Tổng quan về ngành BĐS
Sau 10 năm kể từ khi thị trường bất động
sản sụp đổ mạnh vào giữa năm 2008, và trải
qua một thời gian suy thoái từ năm 2010
đến năm 2013, thời gian gần đây hoạt động
kinh doanh trên thị trường bất động sản trở
nên sôi động hơn.
Năm 2017 thị trường phát triển mạnh mẽ,
đạt mức tăng trưởng ấn tượng dù vẫn còn
rất nhiều mặt trái như tồn kho bất động sản
còn tồn đọng nhiều. Cụ thể, quý II/2017 đón
nhận gần 9,580 căn hộ được chào bán mới
3
từ 31 dự án CBRE Việt Nam, trong quý
IV/2017 thị trường chung cư TP HCM chào
đón thêm 8.559 căn hộ và có 8.934 căn
được bán (trong đó có một phần hàng tồn
kho được hấp thụ). Tổng nguồn cung năm
2017 giảm 18% so với năm 2016. Thanh
khoản quý IV tuy nhỉnh hơn so với 3 tháng
trước nhưng lại giảm 29% so với cùng kỳ
năm ngoái. Tổng số lượng căn hộ được
chào bán trong năm 2017 đạt 32,905 căn,
giảm 5% so với năm 2016. Lượng tiêu thụ
trung bình của các dự án mới chào bán đạt
75%. Hoạt động kinh doanh bất động sản
năm 2017 tăng 4.07%, cao nhất kể từ năm
2011 đến nay, đóng góp 0.21 điểm % trong
tổng mức tăng trưởng 6.81% của GDP cả
nước. Năm 2018, hoạt động kinh doanh bất
động sản vẫn tiếp tục tích cực. Quý II năm
2018, kinh doanh bất động sản, đạt tăng
trưởng 4.21%, cao nhất trong 6 năm. Bất
động sản chiếm gần 30% tổng nguồn vốn
đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam
trong 9 tháng năm 2018. Việc quay trở lại
của thị trường bất động sản, tiếp tục thu hút
dòng tiền đổ vào bất động sản, nhiều dự án
mới với quy mô lớn được triển khai. Nhu
cầu nhà ở tại hai thành phố lớn Hà Nội và
Hồ Chí Minh còn rất lớn do xu hướng đô thị
hóa. Tuy vậy nguồn cung căn hộ hiện tại
đang vượt quá nhu cầu. Trong giai đoạn
2016-2020, nhu cầu mua nhà để ở ở Hà Nội
là hơn 10 triệu m2/năm tương đương
khoảng 65.400 căn/năm. Như vậy ước tính
lượng cung trong năm 2018 vượt quá 0,9
triệu m2 so với nhu cầu trung bình giai đoạn
2016-2020. Tại thành phố HCM, nhu cầu
mua nhà để ở là 8,8 triệu m2/năm, tương
đương với 65.900 căn hộ/năm. Như vậy,
tính trung bình thì cầu thấp hơn cung là 0,8
triệu m2/năm trong giai đoạn 2016-2020.
Tuy nhiên, chỉ riêng trong 7 tháng đầu năm
2019 thì giảm hơn 80% về quyết định chủ
trương đầu tư; 10 dự án công nhận chủ đầu
tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện
huy động vốn. Đồng thời nguồn thu ngân
sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn
60%.
Nguồn cung căn hộ dư thừa nhiều khiến thị
trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ngân hàng Nhà
nước đã thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng
vào thị trường bất động sản. Do đó, các
4
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mặt
khác, cũng đang đứng trước nhiều thách
thức.
Về phía công ty, kết quả kinh doanh kinh
doanh 5 năm gần đây nhất của Vinhomes
cho thấy sự tăng trưởng khá tích cực của các
chỉ tiêu sinh lời. Doanh thu thuần tăng từ
6.513 tỷ đồng năm 2014 lên 38.664 tỷ đồng
năm 2018, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép
56,1%/năm. Lợi nhuận sau thuế đạt mức
tăng trưởng mạnh hơn doanh thu khi tăng từ
498 tỷ đồng năm 2014 lên 14.776 tỷ đồng
năm 2018.
2.Thông tin khái quát về Vinhomes
3.Quá trình hình thành và phát triển của
Vinhomes
- Công ty cổ phần Vinhomes Tiền thân là
CTCP Đô thị BIDV – PP, được thành lập
vào đầu năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký
ban đầu là 300 tỷ đồng và đặt trụ sở tại Tòa
nhà Bắc Á, số 9 Đào Duy Anh, Phường
Phương Liên, Quận Đống Đa, Hà Nội, là
tập đoàn con của Tập đoàn Vingroup. Công
ty hoạt động ở mảng Phát triển bất động
sản. Vinhomes hoạt động dựa trên 6 giá trị
cốt lõi dựa theo công ty mẹ là Vingroup:
Tín-Tâm-Trí-Tốc-Tinh-Tâm. Từ vốn điều
lệ ban đầu 300 tỷ đồng, đến nay vốn điều lệ
được bản thân của Vinhomes rơi vào con số
hơn 33.000 tỷ đồng. Công ty đổi tên thành
Công ty Cổ phần Vinhomes theo Giấy
chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi
lần thứ 19 ngày 02/02/2018. Kể từ khi
chuyển đổi thành Vinhomes, công ty đã
khẳng định đã khẳng định được tên tuổi của
mình và uy tín ở trong nước và trên thị
trường chứng khoán. Là công ty Bất động
sản số 1 Việt Nam, hoạt động trên lĩnh vực
phát triển, chuyển nhượng và vận hành bất
động sản nhà ở phức hợp phân khúc trung
và cao cấp. Các dự án của Vinhomes đều có
vị trí đắc địa tại những tỉnh thành trọng
điểm trên toàn quốc như Hà Nội, Hồ Chí
Minh, Khánh Hòa,Hài Phòng, Quảng Ninh,
Đà Nẵng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh. Các dự án
của Vinhomes phần lớn là các dự án phức
hợp có quy mô lớn, hạ tầng phá triển đồng
bộ với nhiều tiện ích và dịch vụ, phát huy
tối đa lợi thế hệ sinh thái Vingroup như
trung tâm thương mại Vincom, bệnh viện
Vinmec,trườnghọcVinschool,vv..Vinhome
s được xem như nhà kiến tạo cộng đồng ,
không chỉ thuần túy cung cấp đơn giản bất
động sản riêng lẻ mà còn mang đến cho cư
dân một môi trường sống chất lượng, văn
minh, xanh sạch và hiện đại. Hiện nay đã có
12 dự án hoàn thành, 9 dự án đã mở bán, 23
dự án trong kế hoạch triển khai, ~52000 sản
phẩm bất động sản được giao dịch thành
công từ 2010 tới 2018, 40 giải thưởng Việt
Nam và Quốc tế( nguồn: Trang chủ
Vinhomes).
- Công ty cổ phần Vinhomes được niêm yết
trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố
Hồ Chí Minh từ ngày 17 tháng 5 năm 2018
với mã CK VHM.
- Một số dự án tiêu biểu như: Vinhomes
Royal City( Hà Nội-2015); Vincom Đồng
Khởi( Hồ Chí Minh-2012); Vinhomes Time
City & Parkhill ( Hà Nội- 2015
&2017);vv…
(cop hình về Vinhomes)

III. PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CHUYÊN SÂU

Phân tích ma trận SWOT O1: Xây dựng được uy tín T1: Những điều kiện cho vay
chuyên sâu trong ngành.
O2: Giá nguyên vật liệu xây
dựng thấp hơn sẽ là thuận lợi
để đầu tư.
O3: Các kế hoạch của chính
phủ cho một số thành phố lớn
hơn sẽ làm cho đô thị hóa tiếp
tục mở rộng.
O4: Nhu cầu về nhà liên tục
tăng mà nguồn cung cấp thì
có hạn.
chặt chẽ hơn đã áp đặt hạn
chế tài chính đối với các công
ty xây dựng và phát triển.
T2: Sự phát triển mạnh mẽ
đòi hỏi chúng ta luôn phải
thay đổi để mang đến những
sản phẩm chất lượng nhất.
T3: Sự phát triển mạnh mẽ
của các công ty mới.
T4: Nguồn cung của
Bất động sản lớn hơn nhu
cầu thực tế.

5
 S1: Xây dựng được uy tín Tại các dự án nhà ở Trung tâm dịch vụ khách
trong ngành. Vinhomes, các hoạt động văn hàng sẵn sàng phục vụ 24/7,
hóa, thể thao được xây dựng hỗ trợ Quý cư dân cung cấp
S2: Sản phẩm chất lượng cao
và phát triển rộng rãi và sôi thông tin về khu đô thị, dịch
S3: Hệ thống an ninh tiên tiến nổi, góp phần kiến tạo cộng vụ tiện ích, tiếp nhận yêu cầu
với những trang thiết bị hiện đồng cư dân văn minh, đẳng sử dụng dịch vụ của
đại, đội ngũ nhân viên an cấp, xây dựng mối quan hệ Vinhomes. Tại các dự án nhà
ninh chuyên nghiệp trực 24/7 cho các thành viên trong gia ở Vinhomes, các hoạt động
đình, cũng như xây dựng tình văn hóa thể thao được xậy
S4: Mỗi khu đô thị của làng nghĩa xóm tương thân dựng và phát triển rộng rãi,
Vinhomes đều được xây tương ái. và sôi nổi, góp phần kiến tạo
dựng trên nền tảng “Nơi cuộc cộng đồng cư dân văn minh,
sống hòa quyện cùng thiên đẳng cấp, xây dựng mối quan
nhiên” với khuôn viên cây hệ giữa các thành viên trong
xanh, công viên, quảng gia đình, cũng như xây dựng
trường, mặt nước được thiết tình làng nghĩa xóm, tương
kế và bố trí tổng thể hài hòa... thân tương ái.

W1: Việt Nam phụ thuộc
phần lớn vào nguồn vật liệu
nhập khẩu cho xây dựng, và
vì vậy rất dễ bị tác động của
các biến động của thị trường
thế giới.
W2: Sự minh bạch trong hợp
đồng vẫn là vấn đề.
Đội bảo vệ tuần tra thường
xuyên cùng với chốt gác đầu
các tuyến đường. Tại
Vinhomes Riverside có hệ
thống camera công cộng trên
100% các tuyến đường.
Các tiêu chí kiến trúc sinh
thái, bảo vệ môi trường mà
Vinhomes hướng tới đem lại
lợi ích cho cuộc sống cộng
đồng.

IV.HOẠT ĐỘNG CỦA HỘI ĐỒNG
QUẢN TRỊ VINHOMES
1. Thành phần trong hội đồng quản
trị (HĐQT) Vinhomes
HĐQT của Công ty gồm 06 thành viên
được tổ chức phù hợp với các tiêu chuẩn
quản trị doanh nghiệp quốc tế của Tổ chức
Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Cơ
cấu HĐQT có sự cân đối và đa dạng về lĩnh
vực, kinh nghiệm, độ tuổi, giới tính và quốc
tịch với 02 thành viên độc lập HĐQT là các
chuyên gia nước ngoài có nhiều năm kinh
nghiệm hoạt động trên thị trường tài chính
quốc tế. Trong quá trình hoạt động, các
thành viên độc lập HĐQT đã phát huy vai
trò hiệu quả trong việc bảo vệ quyền lợi của
chủ sở hữu, kiểm soát hoạt động của bộ máy
quản lý, điều hành doanh nghiệp.
2. Các hoạt động của Hội đồng quản trị
Kể từ thời điểm trở thành công ty đại chúng,
Công ty đã tuân thủ đầy đủ và nghiêm túc
các quy định về quản trị công ty áp dụng
cho các công ty đại chúng cũng như công
bố thông tin trên thị trường chứng khoán.
Trong năm 2018, Công ty đã đẩy mạnh
công cuộc tinh gọn bộ máy, phân bổ nguồn
lực hợp lý để tận dụng tối đa đóng góp của
mỗi thành viên HĐQT, từ đó củng cố tính
hiệu quả của hoạt động kiểm soát của
HĐQT, đảm bảo các nguyên tắc quản trị
chung được áp dụng trên toàn hệ thống,
tăng cường sự khăng khít trong các mối

6

Số lượng
Nghị
Nội dung quyết và
Quyết
định
Kiện toàn cơ cấu, sắp xếp bộ 30
máy, tổ chức hoạt động kinh
doanh của Công ty, thành lập
các công ty con của Công ty,
thành lập chi nhánh của
Công ty
Huy động khoản vay, phát 8
hành trái phiếu doanh
nghiệp/thế chấp tài sản, trả
cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ
đông
Bổ nhiệm các lãnh đạo và 25
quản lý của các công ty con,
giao dịch với các bên liên
quan, cử đại diện theo ủy
quyền quản lý vốn góp trong
các công ty con
Tổng cộng 63
quan hệ giữa Công ty với các bên có liên
quan.
HĐQT đã thực hiện tốt việc phê duyệt và
giao một số công việc cho Chủ tịch HĐQT
và người đại diện theo pháp luật của Công
ty nhằm giảm bớt khối lượng công việc cho
HĐQT đối với các công việc thuộc chuyên
môn của Chủ tịch HĐQT và người đại diện
theo pháp luật nhằm mục đích để HĐQT tập
trung thời gian hơn vào việc hoạch định
chính sách, chủ trương và kế hoạch phát
triển dài hạn của Công ty.
3. Hoạt động của Ban Kiểm Soát (BKS)
Trong năm 2018, HĐQT đã thực hiện công
việc theo đúng quy định tại Điều lệ, quy chế
quản trị Công ty, các quy định, quy chế nội
bộ và pháp luật hiện hành, cụ thể:
7
• Chủ trì, chỉ đạo và tổ chức thành
công cuộc họp đại hội đồng cổ đông
(“ĐHĐCĐ”) thường niên năm 2018 vào
ngày 19 tháng 04 năm 2018.
• Tổ chức, chỉ đạo thực hiện nghiêm
túc chế độ báo cáo tài chính quý, báo cáo tài
chính bán niên, báo cáo tài chính năm 2018.
• Giám sát thực hiện các nghị quyết
của ĐHĐCĐ và HĐQT đã ban hành, kiểm
tra hoạt động điều hành của Ban Giám đốc
trong các hoạt động kinh doanh.
• Giám sát, chỉ đạo công bố thông tin
với mục tiêu đảm bảo tính minh bạch, kịp
thời theo đúng quy định pháp luật kể từ thời
điểm trở thành công ty đại chúng.
• Giám sát hoạt động quản lý của Ban
Giám đốc nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động kinh doanh và hoàn thành các chỉ tiêu
kế hoạch đã đặt ra.
• Ban hành 63 Nghị quyết và Quyết
định, bao gồm:
4. Đào tạo về quản trị công ty
Trong năm 2018, Vinhomes đã đẩy mạnh
hoạt động tái cơ cấu để đảm bảo Công ty
tiếp tục phát triển theo hướng chuyên
nghiệp hóa và tập trung hóa. Theo đó,
Vinhomes đã tiếp quản toàn bộ các đơn vị
thành viên thuộc Tập đoàn Vingroup –
Công ty CP (“Tập đoàn Vingroup”) hoạt
động trong mảng đầu tư và kinh doanh bất
động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mục
liên quan. Bên cạnh đó, Vinhomes đã triển
khai mạnh mẽ nguyên tắc quản trị năm hóa:
“Hạt nhân hoá – Chuẩn hóa – Đơn giản hóa
– Tự động hóa – Chia sẻ hóa”, từ đó nâng
cao năng suất lao động và hiệu quả tổ chức
hệ thống. Công ty củng cố năng lực vận
hành và quản lý phát triển các dự án bất
động sản với việc nhận sáp nhập các công
ty thuộc khối xây dựng và khối vận hành
 của Tập đoàn Vingroup, nâng số lượng
nhân sự lên 6.258 người tại thời điểm 31
tháng 12 năm 2018. Công ty đã nhanh
chóng ổn định đội ngũ, sắp xếp công việc,
thiết lập các quy trình quản trị phù hợp và
thu hút thêm nhiều nhân sự quản lý cấp cao
để chuẩn bị đội ngũ kế cận và chuẩn bị nhân
sự triển khai các dự án nhà ở và thương mại
phức hợp có quy mô ngày càng lớn trên
toàn quốc.
Với tất cả các nỗ lực và thành tựu trên,
Vinhomes một lần nữa đã có tên trong
nhóm dẫn đầu 50 thương hiệu đắt giá nhất
Việt Nam do Brand Finance bình chọn. Đặc
biệt, Vinhomes cũng là thương hiệu bất
động sản duy nhất đủ tiêu chuẩn hiện diện
trong bảng xếp hạng uy tín và danh giá này
của Brand Finance.
5. Triền vọng của Vinhomes trong năm
2019
Năm 2019, Công ty tiếp tục đẩy mạnh công
tác quản trị, quản lý theo hướng chuẩn hóa
các quy trình, tinh gọn bộ máy để hướng tới
mục tiêu tự động hóa các công đoạn thực
hiện, nhằm tăng năng suất, hiệu quả, giữ
vững vị thế là chủ đầu tư bất động sản hàng
đầu Việt Nam và vươn tầm ra khu vực và
thế giới. Với chức năng, nhiệm vụ của
mình, HĐQT sẽ tăng cường việc chỉ đạo,
quản lý, giám sát đối với Ban Giám đốc để
hoàn thành các công tác, kế hoạch của Công
ty như sau:
5.1 Về hoạt động kinh doanh
Tiếp theo thành công từ mô hình “Khu đô
thị phức hợp”, trong năm 2019 Công ty sẽ
phát triển mô hình “Đại đô thị đẳng cấp
quốc tế”. Cư dân tương lai sẽ được thụ
hưởng chất sống văn minh, hiện đại chưa
từng có trong một thành phố rộng lớn. Các
Đại đô thị này chính là mô hình tương lai
của các thành phố hiện tại. Vượt xa khái
niệm trở thành các thành phố vệ tinh, các
đại đô thị này sẽ trở thành “hạt nhân”, trung
tâm mới của bản đồ thành phố.
8
Vinhomes sẽ đa dạng hóa các dòng sản
phẩm nhằm mở rộng phân khúc khách hàng
và duy trì vị thế dẫn đầu thị trường Việt
Nam trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó,
thương hiệu Vinhomes sẽ có ba dòng sản
phẩm, bao gồm: Vinhomes Sapphire,
Vinhomes Ruby và Vinhomes Diamond.
Ba dòng sản phẩm với thiết kế, tiêu chuẩn
bàn giao nội thất và tiêu chuẩn dịch vụ khác
nhau là cơ sở để Vinhomes đáp ứng nhu cầu
khác biệt của từng nhóm đối tượng khách
hàng. Bên cạnh đó, Vinhomes sẽ phát triển
dòng sản phẩm Happy Town dành cho phân
khúc khách hàng có thu nhập thấp.
Công ty sẽ tiếp tục mở rộng lĩnh vực cho
thuê căn hộ dịch vụ dưới thương hiệu
Vinhomes Serviced Residences và cho thuê
văn phòng trong các dự án khu đô thị phức
hợp Vinhomes và các đại đô thị Vinhomes..
5.2 Về chất lượng sản phẩm, dịch vụ
Vinhomes luôn đặt khách hàng vào vị trí
trung tâm của quá trình phát triển. Công ty
sẽ liên tục nghiên cứu thị trường, lắng nghe
ý kiến khách hàng nhằm phát triển sản
phẩm phù hợp và tối ưu cho từng phân khúc
khách hàng cũng như không ngừng nâng
cấp tiêu chuẩn dịch vụ nhằm nâng tiêu
chuẩn sống của cư dân lên tầm cao mới.
Công ty không ngừng nâng cao hiệu quả dự
án thông qua việc rút ngắn thời gian giải
phóng mặt bằng, ứng dụng công nghệ vào
quản lý và thi công nhằm tối ưu thời gian và
chi phí của quá trình xây dựng, cũng như
kiểm soát lãng phí trong quá trình đầu tư và
phát triển dự án.
Với việc Tập đoàn Vingroup đầu tư mạnh
mẽ vào lĩnh vực công nghệ, bao gồm việc
cho ra đời các sản phẩm quản lý nhà thông
minh (smarthome), trong năm 2019,
Vinhomes sẽ ứng dụng các sản phẩm này
vào việc vận hành khu đô thị thông minh,
trong đó cư dân có thể yêu cầu và được
cung cấp các dịch vụ một cách nhanh chóng
và thuận tiện nhất, từ quản lý ra vào các tòa
nhà, hầm đỗ xe, dịch vụ bảo trì, cũng như
các dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt động khác nhau, nhưng đồng thời cũng tạo
cho cư dân khu đô thị. được sự nhất quán và gắn kết đội ngũ theo
06 giá trị cốt lõi của Công ty. Tất cả cán bộ
Công ty cũng sẽ thúc đẩy nghiên cứu ứng
nhân viên của Vinhomes đều có cơ hội phát
dụng công nghệ vào xây dựng các khu đô
triển, phát huy năng lực trong một môi
thị thông minh, cũng như nghiên cứu ứng
trường làm việc minh bạch, gắn kết, hướng
dụng các vật liệu xây dựng xanh – sạch – và
tới hiệu quả cao. Bên cạnh việc tiếp tục phát
thân thiện với môi trường.
triển chương trình đào tạo cán bộ nguồn,
5.3 Về hoạt động quản trị doanh Công ty sẽ liên tục hoàn thiện quy chế đánh
nghiệp giá năng lực và quy chế phân quyền để đảm
bảo mọi cán bộ quản lý của Vinhomes đều
Vinhomes sẽ tiếp tục cải tiến hướng đến các được trao trọng trách phù hợp và phát huy
nguyên tắc và chuẩn mực quản trị doanh năng lực tốt nhất.
nghiệp quốc tế OECD nhằm đảm bảo Công
ty sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ và bền
vững. Trong đó, Công ty sẽ tiếp tục cam kết
V. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
quyền bình đẳng cổ đông, minh bạch công
bố thông tin, duy trì sự đa dạng về thành 1. PHÂN TÍCH CƠ BẢN
phần cũng như kinh nghiệm của HĐQT và
1.1 Phân tích hoạt động kinh doanh
sự tham gia của thành viên độc lập HĐQT
có kinh nghiệm quốc tế. Công ty sẽ tiếp tục
hoàn thiện quy chế kiểm soát nội bộ và quản (Đơn vị: Tỷ đồng)
trị rủi ro một cách toàn diện, tiến tới áp
dụng công nghệ và phần mềm để tự động Dựa vào Biểu đồ thể hiện sự biến động giữa
hóa quản trị rủi ro. doanh thu và lợi nhuận gộp của Vinhomes
trong giai đoạn từ quý 4/2016 đến quý
5.4 Về quản trị nguồn nhân lực và 3/2019, ta có thể rút ra một nhận xét: Doanh
xây dựng văn hóa doanh nghiệp thu Vinhomes tăng nhanh trong giai đoạn
quý II/2017-quý II/2019. Nhìn vào biểu đồ,
Với việc tái cấu trúc và nhận sáp nhập các
ta có thể thấy được đường đi của doanh thu
đơn vị trong lĩnh vực xây dựng và vận hành
có độ dốc lớn. Cụ thể, doanh thu quý
trong năm 2018, Vinhomes sẽ tiếp tục đẩy
II/2019 đạt 20,917 tỷ đồng ( tăng 11.65 lần
mạnh các chương trình xây dựng văn hóa
so với quý 2/2017). Điều này hoàn toàn có
doanh nghiệp nhằm đảm bảo Công ty sẽ tôn
thể lí giải được.Theo bài báo “5 năm bùng
trọng sự đa dạng trong văn hóa và kinh
nổ của thị trường bất động sản TPHCM và
nghiệm của nhân sự trong các lĩnh vực hoạt

9
những diễn biến bất ngờ” được đăng tải trên TÀI SẢN VÀ NGUỒN VỐN
Cafef vào ngày 29/10/2019. Trong năm a) TÀI SẢN

2016, thị trường bất động sản được tóm gọn

qua 2 từ ‘Sôi động’ với việc là năm đầu tiên ( Đơn vị: đồng)
thực hiện quy định của Luật Nhà ở 2014 (có
hiệu lực từ 01/07/2015). Năm này đã bắt
đầu xuất hiện những yếu tố tiềm ẩn rủi ro Dựa vào biểu đồ bên, ta có thể thấy được
như hiện tượng lệch pha cung cầu; thiếu đường thể hiện tổng tài sản của VHM có độ
loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội; nguồn dốc rất lớn chứng tỏ tốc độ tăng trưởng tổng
vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại tài sản rất nhanh. Cụ thể, vào khoảng nửa
và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch về đầu năm 2019 có tổng tài sản vào khoảng
một số doanh nghiệp lớn và BĐS cao cấp. 103,263 tỷ đồng (tăng gấp 6.25 lần so với
Tuy nhiên đến năm 2018, thị trường BĐS năm 2016- với tổng tài sản vào khoảng
bắt đầu chững lại khi chỉ có 19 dự án được 16,491 tỷ đồng).Điều này hoàn toàn hợp lý,
công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp bởi vì tổng số tài sản bất động sản mà
thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy Vinhomes đang sở hữu tính đến năm 2019
phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ bao gồm:
với tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42%
số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn
hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án
nhà ở so với năm 2017. Từ đó đến nay, thị
trường BĐS TPHCM tiếp tục xu thế bị sụt
giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận
chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%;
không có dự án nhà ở nào được công nhận
chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận
đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự
án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng
38% so với cùng kì năm 2018.

10
Vinhomes sở hữu một quỹ đất rất lớn tới
164.103.000 m2 (16.410 ha, bao gồm 4
triệu m2 đang xây dựng và 160 triệu m2
đang và sẽ triển tria) với tổng diện tích sàn
(GFA) là 95 triệu m2. Khoảng 35% quỹ đất
và 55%GFA nằm ở 2 thành phố lớn nhất
Việt Nam là TH HCM và Hà Nội. Tất cả
các quỹ đất của Vinhomes đều nằm ở những
khu vực đang hoặc sẽ tiếp cận với mạng
lưới giao thông, cơ sở hạ tầng công cộng,
bao gồm các tuyến tàu điện ngầm tại Hà Nội
và TP HCM. Quỹ đất rất lớn đang và sẽ
triển khai là một yếu tố được đánh giá sẽ
giúp duy trì vị trí hàng đầu của Vinhomes
trong dài hạn.
Song song với đó, Vinhomes cho biết vẫn
tiếp tục tăng thêm quỹ đất thông qua việc tự
tìm kiếm và đầu tư các quỹ đất mới cũng
như các hoạt động M&A theo định hướng
chiến lược dài hạn, với mục tiêu là các khu
đất ở các vị trí chiến lược của TP HCM, Hà
11
Nội và các tỉnh/ thành phố lớn, phù hợp với
các tiêu chí để phát triển các dự án mang
thương hiệu Vinhomes và Vincity với chi
phí hợp lý.
Xét về cơ cấu tài chính gần nhất năm 2019,
tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng trên tổng tài
sản lớn hơn nhiều tài sản dài hạn do khoản
phải thu và hàng tồn kho của Vinhomes rất
lớn, chiếm đa số giá trị tài sản ngắn hạn.
Đây là một đặc thù của các doanh nghiệp
hoạt động trong ngành bất động sản- phải
thu từ khách hàng mua sản phẩm bất động
sản, trả trước các bên cung cấp dịch vụ, vật
liệu xây dựng và hàng tồn kho chiếm tỷ
trọng lớn trong tài sản ngắn hạn. Điều đáng
chú ý ở đây là các khoản phải thu của
Vinhomes đều ở trạng thái an toàn. Nợ xấu
của Vinhomes chỉ điểm một phần rất nhỏ,
khoảng 0,1% tổng tài sản ngắn hạn và đây
là các khoản phải thu gốc và lãi cho vay các
đối tác doanh nghiệp đã quá hạn thanh toán.
Hàng tồn kho của Vinhomes gồm BĐS để
bán đang xây dựng, BĐS để bán đã xây
dựng hoàn thành, bất động sản mua để bán
và hàng tồn kho khác. Các khoản này có giá
trị cao thể hiện khả năng tăng trưởng tích
cực trong doanh thu của Vinhomes trong
tương lai.
Tài sản ngắn hạn
Tài sản ngắn hạn của VHM được hình thành
trên 5 nguồn chính: tiền và các khoản tương
đương tiền, các khoản phải thủ ngắn hạn,
hàng tồn kho, và tài sản ngắn hạn khác. Dựa
vào biểu đồ ta có thể thấy được tài sản ngắn
hạn nửa đầu năm 2019 cơ cấu chủ yếu bằng
các khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho,
tiền và các khoản tương đương tiền.
Nguyên nhân do các dự án Bất Động sản
đang trong quá trình triển khai, và đưa và
đưa vào sử dụng được tính vào hàng tồn kho
trong bản báo cáo tài chính. Các khoản phải
thu ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao cho thấy
khả năng quản lý nợ của doanh nghiệp chưa
12
thực sự chặt chẽ và đang bị chiếm dụng tài
sản, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh
toán. Tuy nhiên, VHM dự phòng được điều
này bằng cách giữ nhiều tiền mặt loại hình
có tính thanh khoản cao nhất. VHM rất cẩn
trọng đề phòng có chuyển biến xấu đột ngột
trên thị trường bất động sản.
( Đơn vị: Đồng)
Tài sản dài hạn
Dựa vào biểu đồ bên có thể thấy được có sự
thay đổi trong cơ cấu tài sản dài hạn trong
năm 2019. Nếu như các năm 2016, 2017,
2018 lớn thì ở năm 2019 tài sản dở dang dài
hạn mới là yếu tố chính. Dễ dàng lý giải
được điều này, với thị trường bất động sản
đang ngày càng phát triển, nhu cầu của
người dân tầng lớp trung cấp ngày càng cao,
Vinhomes nắm bắt được cơ hội và ngày
càng đẩy mạnh các dự án đầu tư trong năm
2019 điển hình (Vinhomes Ocean Park,
Vinhomes Smart City, The Sapphire 3
Vinhomes,…) ( thang đo từ 2000 tỷ đồng
tới 20.000 tỷ đồng)
( Đơn vị: Đồng)
b) NGUỒN VỐN
Về tổng nguồn vốn, giai đoạn 2016 – 2019
là giai đoạn tăng trưởng nguồn vốn rất
mạnh của Vinhomes nói riêng và thị trường
bất động sản nói chung. Cụ thể, nguồn vốn
của Vinhomes đã tăng hơn 400%, một con
số ấn tượng bởi nguyên nhân do bất động
sản tại Việt Nam không ngừng thu hút vốn
đầu tư mạnh mẽ từ nước ngoài.
căn hộ thuộc phân khúc và cao cấp, nhất là
khi nền kinh tế nước đang trong giai đoạn
phát triển cũng như quá trình đô thị hóa
đang ngày càng mở rộng. Ngoài ra, không
dừng lại ở việc phát triển các bất động sản
cao cấp mang thương hiệu Vinhomes, công
ty còn chú trọng triển khai chuỗi dự án
thuộc phân khúc trung cấp tại các đô thị
đông dân mang tên VinCity từ năm 2016.
Nói Vinhomes là thương hiệu bất động sản
nhà ở hàng đầu ở Việt Nam quả thật không
sai khi thị phần của Vinhomes so với toàn
thị trường bất động sản đã tăng từ 15% lên
đến 22% trong giai đoạn 2016 – 2019. Nhìn
chung, ở thời điểm hiện tại, hầu hết các dự
án mang tên VinCity và Vinhomes đã và

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài đang trải dài trên khắp toàn quốc.
(Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn FDI vào
lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đạt 6,6 2. Phân tích các chỉ số tài chính
tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn FDI 35,46 NHÓM CHỈ SỐ THANH KHOẢN
tỷ USD năm 2018. Con số trên tăng hơn gấp
đôi so với nguồn vốn FDI cho bất động sản
năm 2017 (3,05 tỷ USD).

Thực tế cho thấy trong những tháng đầu

năm 2019, dòng vốn ngoại rót vào bất động
sản tăng mạnh và đang được kỳ vọng tiếp
tục đà tăng trong các quý tới. Bên cạnh đó,
nhu cầu sở hữu nhà ở tại các thành phố
trọng điểm của Việt Nam cũng đang có xu
hướng gia tăng nên Vinhomes nhận được
nhiều lợi ích từ sự gia tăng đáng kể này qua
các năm gần đây khi mở bán lượng lớn các

13
 Với chiến lược này, VHM hoàn toàn có thể
thích nghi linh hoạt và xoay sở tốt với bất
Tỷ số thanh khoản của VHM trong quý 3
kì chuyển biến nào của ngành Bất động sản.
năm 2019 là 1.51, thấp hơn DXG trong
cùng ngành là 2.01. Xu hướng tăng giảm tỷ NHÓM CHỈ SỐ QUẢN LÝ TÀI SẢN
số thanh khoản không cố định và thay đổi
Tỉ số vòng quay hàng tồn kho của VHM
theo từng năm. Đây là chỉ số đo lường khả
năm 2018 đạt 1.06 và đang có xu hướng
năng doanh nghiệp đáp ứng các nghĩa vụ tài
tăng dần qua từng năm. Con số này ở NVL
chính ngắn hạn, do vậy ta thấy vị thế thanh
là 0.34 (nguồn: stockbiz.vn). VHM có tỷ số
khoản của công ty chưa thực sự quá mạnh.
cao hơn đối thủ chứng tỏ khâu bán hàng và
Hơn nữa các tài sản lưu động phải được
tiêu thụ công ty đang vượt trội và làm tốt
chuyển thành tiền mặt trong vòng một năm
nhiệm vụ của mình. Mặt khác, vòng quay
và thường chúng chỉ được chuyển với giá
tổng tài sản trong năm 2018 của VHM đạt
trị gần bằng giá trị báo cáo.
ngưỡng 0.45 cao gấp 1.7 NVL (0.26) và
vượt xa các doanh nghiệp cùng ngành. Đây
là chỉ số vô cùng khả quan, nó cho chúng ta
Tỷ số thanh toán nhanh của VHM trong quý
thấy được hiệu quả sử dụng tài sản cố định
3 năm 2019 là 0.85 trong khi đó ở DXG là
của doanh nghiệp để taọ ra doanh thu. Về
1.32. Điều này nói lên khả năng chi trả nợ
các khoản phải thu, VHM đạt 1.13 so thấp
của công ty chưa cao. So với các chỉ số
hơn so với NVL (2.64). Có thể thấy được
thanh khoản ngắn hạn khác như chỉ số
khả năng thu hồi nợ nhanh chóng của VHM
thanh toán hiện thời (current ratio), hay chỉ
số thanh toán nhanh (quick ratio), chỉ số Tóm lại, các chỉ số về quản lý tài sản cho
thanh toán tiền mặt đòi hỏi khắt khe hơn về thấy VHM vẫn sẽ duy trì hoạt động hiệu quả
tính thanh khoản. Các khoản phải thu ngắn và không gặp khó khăn gì về các khoản phải
hạn bị loại khỏi công thức tính do không có thu, hàng tồn kho hay hiệu quả sử dụng tài
gì bảo đảm là có thể chuyển nhanh chóng sản cố định.
sang tiền để kịp đáp ứng các khoản nợ ngắn
hạn.
Tỷ số thanh toán bằng tiền mặt của VHM
cũng trong quý 3 2019 là 0.12, thấp hơn đối
thủ DXG với 0.19. Con số này nói lên hiện
nay VHM đang giữ tiền mặt nhưng nên tăng
thêm để tăng tính thanh khoản cho công ty.

14

NHÓM CHỈ SỐ SINH LỜI
Nhìn chung, tỷ suất sinh lợi trên doanh thu
thuần của VHM có xu hướng tăng trong giai
đoạn 2017-Q3 2019. VHM cho thấy thế
mạnh của mình khi cắt giảm được chi phí
nhưng đạt hiệu quả trong công việc. ROEA,
ROCE,ROAA tương tự nhau trong các kì
tăng giảm.
NHÓM CHỈ SỐ QUẢN LÝ NỢ
Xét về nguồn vốn kỳ gần nhất là quý III
năm 2019, nợ phải trả của Vinhomes có giá
trị cao hơn vốn chủ sở hữu khi chiếm hơn
60% tổng nguồn vốn.
15
Trong nợ ngắn hạn, giá trị nằm chủ yếu ở
khoản “người mua trả tiền trước theo các
hợp đồng chuyển nhượng BĐS”, đây cũng
là một trong những đặc thù của doanh
nghiệp hoạt động trong ngành BĐS và
khoản “phải trả khác” bao gồm các khoản
đặt cọc từ một số công ty trong cùng Tập
đoàn cho Công ty và các công ty con theo
các hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh
cho mục đích hợp tác vận hành và chuyển
nhượng các cấu phần trung tâm thương mại,
trường học, khách sạn thuộc dự án
Vinhomes Central Park và Vinhomes Long
Beach Cần Giờ; và khoản kinh phí bảo trì
cho các căn hộ đã bàn giao của dự án
Vinhomes Times City, Vinhomes Central
Park, Vinhomes Golden River, Vinhomes
Metropolis và Vinhomes Green Bay. Giá trị
còn lại trong nợ phải trả hầu hết đều nằm ở
các khoản vay ngân hàng ngắn hạn và dài
hạn phục vụ hoạt động kinh doanh, các
khoản vay này đều đang được thực hiện
theo đúng kỳ hạn
VI. RỦI RO VỚI VINHOMES
1. Rủi ro hoạt động
• Rủi ro bên ngoài
- Rủi ro cạnh tranh: mặc dù là một
công ty đầu ngành trong lĩnh vực bất động
sản, nhưng với sự phát triển mạnh mẽ của
thị trường bất động sản hiện nay thì việc các
công ty trong lĩnh vực này ngày càng mở
rộng quy mô đầu tư các dự án lớn. Với lại
giá căn hộ của Vinhomes lại cao hơn so với
mức thu nhập trung bình của người dân hiện
nay nên rất khó tiếp cận đến các đối tượng
khách hàng tầm trung. Vì vậy sẽ phải cạnh
tranh gay gắt với các đối thủ trong cùng
ngành.
- Các yếu tố khác: trong nhưng năm
tới Vinhomes sẽ tiếp tục triển khai đầu tư
các dự án bất động sản khác có quy mô lớn
hơn. Nên việc huy động nguồn vốn lớn để
phát triển các dự án mới là một việc vô cùng
nan giải, khi hiện tại Chính phủ đang ban
hành chính sách siết chặt tín dụng của các
lĩnh vực bất động sản, trong khi đó nguồn
vốn tín dụng của các ngân hàng chiếm tỷ
trọng cao đối với các doanh nghiệp trong
lĩnh vực này.
• Rủi ro bên trong
VHM sở hữu một đội ngũ nhân lực với
chuyên môn cao, nhưng là một tập đoàn lớn
với rất nhiều bộ phận khác nhau dẫn đến bộ
máy quản lý cồng kềnh và phức tạp, VHM
16
cần đánh giá đúng năng lực nhân viên,
thành lập những phòng ban mới một cách
có chủ đích nhằm tăng tính cạnh tranh, thúc
đẩy sự phát triển công việc. Định hướng cho
nhân viên ngay từ đầu để tránh gian lận,
thiếu trung thực, ách tắc trong công việc từ
cấp dưới.
2. Rủi ro tài chính
Vốn chủ sở hữu của VHM tăng nhanh qua
từng năm và phù hợp với quy mô doanh
nghiệp như hiện nay, cho thấy mức độ đầu
tư của cổ đông vào công ty là rất lớn. Nhưng
bên cạnh đó tỷ lệ nợ của doanh nghiệp lại
tăng cao lên tới 1.79 lần năm 2018 bao gồm
số nợ vay tài chính, các khoản nợ với khách
hàng do người mua nhà trả tiền trước, khiến
tỷ lệ nợ này tăng cao. Việc sử dụng đòn bẫy
tài chính giúp tăng mạnh giá trị nội tại của
doanh nghiệp mà cũng mang lại nhiều rủi
ro cho doanh nghiệp khi các khoản nợ
không kiểm soát được, đặc biệt trong lĩnh
vực bất động sản số nợ của các doanh
nghiệp là rất nhiều bao gồm ngân hàng, số
tiền người mua chưa trả, hay các khoản
chuyển nhượng bất động sản cũng một phần
làm tăng tỷ lệ này lên cao. Việc quản lý và
sử dụng nợ là một điều quan trọng đánh giá
khả năng hoạt động của một doanh nghiệp
nên VHM cần thắt chặt danh sách khách
hàng có uy tín cao trong ngành, rà soát lại
những khoản phải thu, phải trả, tính toán lại
hợp lý và lập các khoản dự phòng nếu cần
thiết.
VII. ĐỊNH GIÁ
1.PHÂN TÍCH CƠ BẢN

Tuy mới gia nhập vào thị trường chứng khoảng vào giữa năm 2018, VHM đã để lại nhiểu dấu
ấn và các sự kiện quan trọng khiến cho các nhà đầu tư phải chú ý tới mình. Trong khoảng thời
kỳ đầu mới niêm yết trên sàn chứng khoán, VHM chưa thể hiện được sức mạnh của mình dù
rằng ngày đầu’’khai trương’’ trên sàn HSX có mức giá , liên tục rớt vào vòng xoáy downtrend.
Mọi người thường có câu không có gì là giảm mãi và VHM cũng vậy, đến khi đã tích lũy cũng
như có những thông tin tích cực, VHM đã bức tốc không ngừng trong suốt thời gian từ điểm
đáy thấp nhất ( 30/10/2018). Khi mà những tin thị trường và cũng như dự án như Vinhomes
Riverside& The Harmony, Vinhomes Central Prak,vv… đã mang lại nhiều động lực cho các
nhà đầu tư đặt niềm tin tưởng vào VHM và đã có bước nhảy vọt tạo ra hình chữ V. Đã có lúc
Vinhomes giành vị trí quán quân lợi nhuận trước VCB và PV Gas. Không phải tự nhiên mà
VHM đạt những mức tăng vượt bậc vừa qua, mà nhờ đội ngũ chiến lược đã có những bước đi
đúng đắn, đội ngũ chuyên nghiệp cũng như những dự án đem lại những tiện ích, thỏa mãn nhu
cầu của người dân khi sống trong hệ sinh thái Vin mà cả họ nhà’’Vin’’ đã cùng nhau đi lên và
gặt hái nhiều thành công. Tiếp nối sự phát triển, sau khoảng . thời gian khá dài tích lũy, cuối
tháng 10/2019. VHM đã xác lập cho mình đỉnh mới và là 1 trong những cổ phiếu trụ giúp
VNINDEX vượt điểm kháng cự 1000 điểm và biến điểm 1000 này thành điểm hỗ trợ cho cả
thị trường đi lên, mặc dù hiện tại thị trường đang trong quá trình tích lũy cho một chu kỳ mới,
dự báo sau khi Luật Chứng khoán được thông qua, Việt Nam được nâng hạng sẽ là những
thông tin tốt giúp cho VHM có thể vững bước và gặt hái được nhiều những mốc điểm mong
muốn của Công ty.
2.PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
2.1 BOLLINGER BAND
Dải Bollinger là công cụ kết hợp giữa đường trung bình Moving Average và độ lệch chuẩn. Có
3 thành phần cơ bản trong chỉ báo Bollinger Bands:
• Đường trung bình (Moving Average): sử dụng mặc định 20 phiên; SMA (20)
• Dải trên (Upper Band): dải trên thường có độ lệch chuẩn là 2, được tính toán từ dữ liệu giá
20 phiên. Có vị trí nằm trên đường trung bình SMA (20)
• Dải dưới (Lower Band): dải dưới thường có độ lệch chuẩn là 2 và nằm dưới đường trung bình
SMA (20)

17
Có thể thấy theo quy luật của dải Bollinger, khi dao động ít, bụng của dải sẽ nhỏ, còn dao động
mạnh thì bụng sẽ phình to ra và khi giá của cp vượt ra ngoài Band sẽ phải điều chỉnh để vào
trong Band lại( như trường hợp tạo đáy thấp nhất trên bảng giá). Khi tạo ra những dải bự về
chiều rộng, VHM đã bật đà tăng lên liên tục( và ngược lại)

2.2 MACD
Đường di động nhanh hơn (MACD) là sự chênh lệch giữa hai đường trung bình động san bằng
hàm mũ của các mức giá đóng cửa (thường là 12 và 26 ngày hoặc tuần vừa qua). Đường di
động chậm hơn (đường tín hiệu EMA) thì thường sử dụng trung bình động san bằng mũ 9 kỳ.
Các tín hiệu mua và bán thực chất được đưa ra khi hai đường này cắt nhau và phải càng cắt xa
đường ở giữa càng tốt . Khi đường MACD cắt hướng lên đường tín hiệu chậm hơn thì đó là tín
hiệu mua. Khi đường MACD cắt xuống dưới đường tín hiệu chậm hơn thì đó là tín hiệu bán.
Trong ý nghĩa đó, đường MACD giống như cách thức cắt nhau của hai đường trung bình động.
Những tín hiệu của MACD khi áp dụng vào mô hình giá của
VHM, có mức độ đáng tin cậy cao khi có thể giúp NĐT có thể biết khi nào nên vào-ra( nên áp
dụng thêm phân kỳ để thêm sự chính xác). Ví dụ như điểm cắt đường xanh biển (MACD ) cắt
đường màu đỏ (Signal) ở điểm đáy thấp nhất của VHM đã cho ra tín hiệu nên mua vào và nó
đã chứng minh đúng đó là thời điểm hợp lý để mua VHM và đã tạo đỉnh cao lúc đó là 95.55
cũng như tại điểm tín hiệu mua cuối tháng 10 vừa qua cũng là lúc vào tốt và VHM tạo đỉnh cao
mới nhất tại đây. Tuy nhiên, dấu hiệu bán đang rõ rết khi đường MACD cắt đường Signal từ
trên xuống gần nhất cho thấy dấu hiệu không nên vào thời điểm lúc này.

18
2.3 RSI
Chỉ số RSI dùng để đo sức mạnh hoặc độ yếu tương đối của một loại chứng khoán khi nó tự so
sánh với chính nó trong một khoảng thời gian nhất định. RSI là một công cụ đo dao động
(oscillator) có biên trên và biên dưới dao động 0-100. Đường 50 ở giữa, là một dấu hiệu nhận
biết chứng khoán sắp tăng giá hay giảm giá. Nếu đường RSI tăng vượt qua đường này, đó là
dấu hiệu giá của loại chứng khoán đó có ky ̀vọng tăng giá (Bullish). Ngược lại, nếu đường RSI
giảm xuống dưới đường này, đó là dấu hiệu giá của loại chứng khoán đó có kỳ vọng giảm giá
(Bearish)
Hiện nay RSI của VHM đang có dấu hiệu điều chỉnh theo nhịp thị trường nên hiện nay sẽ giảm
nhẹ sức mạnh của mình cho đợt điều chỉnh này.

Qua áp dụng phân tích cơ bản cũng như phân tích kỹ thuật, Nhóm 7 nhận ra rằng:

19
 Tăng trưởng(10 ĐIỂM) và thị trường cổ phiếu(9.5 ĐIỂM) vủa VHM là rất tốt tuy nhiên về
điểm Sinh lời cũng như sức khỏe tài chính chưa được đảm bảo nên cần thêm thời gian để chấn
chỉnh lại Các công ty chứng khoán có những khuyến nghị khác nhau( Mua, Bán và Giu) nhưng
nhìn chung đều hướng tới việc giúp ích tốt nhất cho NĐT trong thời điểm hiện nay khi mà thị
trường đang điều chỉnh. Qua những phân tích trên, nhóm 7 khuyến nghị các nhà đầu tư chưa
nên vào lúc này, hãy vào khi giá test thành công MA 100 hay 200 và định giá hiện nay cho
VHM là 98.500 VNĐ/cp.
VII. Kết luận:
Tính đến thời điểm hiện tại, tiến độ thực hiện dự án và tính thanh khoản của dòng tiền của
VHM còn gặp một số rủi ro nhưng với tình hình tài chính và thực tế triển khai các dự án hiện
nay thì rủi ro này là không đáng ngại( công ty có hơn 15 dự án sắp tới triển khai trong giai đoạn
10 năm tới), nhìn chung VHM vẫn đang đi đúng tiến độ mà công ty đặt ra từ trước nhằm kiểm
soát không để tình trạng quá tải. Giá cổ phiếu đầu năm luôn luôn dao động tăng vì lượng tiền
đổ vào thị trường nên dự đoán đầu năm giá sẽ tăng.Với những kiến thức, hiểu biết cũng như sử
dụng các công cụ kĩ thuật, mã VHM là một mã tốt đáng để đầu tư và hứa hẹn năm 2020 sẽ là
một năm nhiều thử thách nhưng cũng nhiều cơ hội cho công ty này(. ( Đó là ý kiến riêng của
nhóm nghiên cứu có thể các nguồn khác nhau, khuyến khích người đọc tìm hiểu thêm trên
mạng để góp phần cho hiểu biết về VHM thêm chắc chắn cho các phi vụ đầu tư, nhóm 7 không
chịu trách nhiệm bất kỳ thiệt hại nào liên quan đến việc sử dụng toàn bộ hoặc từng phần thông
tin của báo cáo này. Các quan điểm, nhận định, đánh giá trong báo cáo là quan điểm của nhóm
và có thể thay đổi).
HẾT.

Tư liệu tham khảo:

Trang chủ Vinhomes: https://vinhomes.vn/
Thông tin Vinhomes ở Cafef: http://s.cafef.vn/hose/VHM-
cong-ty-co-phan-vinhomes.chn

Thông tin Vinhomes ở Vietstock:

https://finance.vietstock.vn/VHM-ctcp-vinhomes.htm

Thông tin VHM,thị trường ở HSC Online(TK khách

hàng)
Biểu đồ giá: Fireant

20
21