‫‪:‬تقديم‬

‫ما من شك أن توثيق العقود الواردة على العقارات المحفظة يعد من صميم عمل العدل‪ ،‬والعدل إذ هو‬
‫يزاول مهنته قد يدلى إليه بشهادة ملكية مقيد عليها إحدى التقييدات االحتياطية‪ ،‬مما يجعله في حيرة من‬
‫أمره من وجهين‪ ،‬أولهما معنى وطبيعة التقييد االحتياطي‪ ،‬ثانيهما مدى جواز تلقيه الشهادة من عدمه‪ ،‬أي‬
‫‪.‬هل التقييد االحتياطي يعد مانعا من التفويت أم ال؟‬

‫وسنحاول في هذه الورقات البحثية‪ ،‬التطرق إلى تعريف مؤسسة التقييد االحتياطي مع بيان أهميتها (أوال)‪،‬‬
‫ثم بيان أنواع هذا التقييد في ضوء ظهير التحفيظ العقاري بشيء من التبسيط وااليجاز‪ ،‬مشيرين إلى مدى‬
‫‪.‬تأثير التقييد االحتياطي من عدمه على تلقي االشهاد من طرف العدل (ثانيا)‬

‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪:‬أوال‪ :‬تعريف التقييد االحتياطي وأهميته‬
‫‪:‬أ‪ :‬تعريف التقييد االحتياطي‬
‫التقييد االحتياطي هو بيان يثبت بالرسم العقاري‪ ،‬يهدف إلى االحتفاظ المؤقت بحق موجود ولكنه معلق إما‬
‫‪ .‬على انتظار إصدار حكم نهائي في الموضوع‪ ،‬أو انتظار إتمام بعض اإلجراءات المرتبطة بتسجيله[‪]1‬‬
‫فبقولنا‪ :‬هو بيان يثبت بالرسم العقاري‪ ،‬هذا معناه أن التقييد االحتياطي يرد على عقار محفظ‪ ،‬أي‬
‫صدر بشأنه قرار بالتحفيظ من طرف المحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬وأسس له رسم عقاري خاص به‪،‬‬
‫‪.‬وهذا يستدعي عدم الخلط بين التقييد االحتياطي وبين التعرض الذي يرد على العقارات في طور التحفيظ‬
‫‪:‬ب‪ :‬أهمية التقييد االحتياطي‬
‫التقييد االحتياطي له تأثير إيجابي في الحفاظ على الحقوق وحمايتها خالل أجل مسمى‪ ،‬كما أنه يمنحها‬
‫االشهار الكافي الذي من شأنه أن يطمئن أصحاب العالقة القانونية‪ ،‬ويقر توازنا بينهم‪ ،‬وال يمكن ألية‬
‫مسطرة إدارية أو قضائية أخرى أن تحل محل المركز القانوني المعترف به لنتيجة التقييد االحتياطي الذي‬
‫‪.‬يسري بالتسجيل إلى تاريخ وقوعه[‪]2‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪:‬ثانيا‪ :‬حاالت التقييد االحتياطي وفق ظهير التحفيظ العقاري‬
‫لقد تعرض الفصل ‪ 85‬من ظ ت ع المعدل بالقانون رقم ‪ 14.07‬لبعض الحاالت التي يمكن فيها إجراء‬
‫تقييد احتياطي على الرسم العقاري‪ U،‬فقد يقيد إما بناء على سند (أ) أو بناء على أمر قضائي (ب) وإما بناء‬
‫‪.‬على مقال الدعوى (ج)‬

‫‪:‬أ‪ :‬التقييد االحتياطي بناء على سند‬

 ‫التقييد االحتياطي بناء على سند هو التقييد الذي يقوم به المحافظ على األمالك العقارية بناء على سند‬
‫يبرره[‪ ، ]3‬فمثال إذا أدلى أحد المرتفقين للمحافظ على األمالك العقارية بعقد يشوبه خلل أو نقص‪ ،‬كأن‬
‫تكون التوقيعات غير مصادق عليها من طرف السلطات المحلية‪ ،‬أو نقصان المعلومات المتعلقة بالحالة‬
‫المدنية ألحد األطراف المذكورين بالعقد‪ ،‬وطلب المرتفق من المحافظ إجراء تقييد احتياطي فيتوجب على‬
‫‪.‬المحافظ القيام بهذا اإلجراء إلى أن يستوفي السند شروطه‬
‫وقد جاء في دورية[‪ ]4‬صدرت عن المحافظ العام تحت عدد ‪ 389‬بتاريخ ‪ ،20/12/2011‬أنه يتم إجراء‬
‫التقييد االحتياطي بناء على سند إذا كان هذا األخير يتضمن حقا يتعذر على المحافظ تقييده على حالته‪،‬‬
‫حالت شكلية بسيطة دون إجراء التقييد‪ ،‬وقد منع القانون إجراء التقييد االحتياطي بناء على سند إذا كانت‬
‫‪.‬مقتضيات القانون تمنع تقييده النهائي[‪]5‬‬
‫وعمليا يطلب المحافظ على األمالك العقارية من طالب التقييد االحتياطي بناء على سند االدالء بنظير‬
‫الرسم العقاري إن تم سحبه من المالك وكذا تعزيز طلبه بسند الملكية الخاص بالعقار الذي يتعلق به الحق[‬
‫‪]6.‬‬
‫وما يهم العدل بشأن هذا النوع من التقييد‪ ،‬أنه عندما يدلى إليه بشهادة ملكية مقيد عليها تقييد احتياطي بناء‬
‫على سند‪ ،‬أن يتوقف عن تلقي أي عقد يقتضي إنشاؤه موافقة األطراف كعقد الهبة أو الشراء‪ ،‬كون التقييد‬
‫االحتياطي بناء على سند تحدد مدة صالحيته في عشرة أيام غير قابلة للتمديد‪ ،‬ويتم التشطيب على هذا‬
‫التقييد تلقائيا من طرف المحافظ على األمالك العقارية بعد مرور المدة المذكورة‪ U،‬وظهير التحفيظ العقاري‬
‫بصريح الفصل ‪ 86‬منه منع المحافظ على األمالك العقارية من قبول أي تقييد آخر لحق يقتضي إنشاؤه‬
‫‪.‬موافقة األطراف‬

‫وال يجب على العدل أن يجازف ويوثق لألطراف عقد شراء مثال بدعوى انتظار مدة عشرة أيام حتى يقوم‬
‫المحافظ على األمالك العقارية بالتشطيب على التقييد االحتياطي ثم قيام المشتري بتقييد عقده‪ ،‬ألنه قد‬
‫يتفاجأ المشتري بعد انتهاء هذه المدة بتحول التقييد االحتياطي إلى تقييد نهائي‪ .‬ألن التقييد االحتياطي عندما‬
‫يصبح تقييدا نهائيا يأخذ رتبته النهائية ابتداء من تاريخ التقييد االحتياطي وليس من تاريخ تحوله إلى تقييد‬
‫‪.‬نهائي‬
‫فعلى العدل التريث حتى انتهاء مدة التقييد االحتياطي بناء على سند‪ ،‬وطلب شهادة ملكية جديدة خالية من‬
‫التقييد االحتياطي بناء على سند‪ ،‬واالعتماد عليها في عقد التفويت‪ ،‬وعمليا غالبا ما يغفل المحافظون على‬
‫األمالك العقارية القيام تلقائيا بالتشطيبات على التقييدات االحتياطية التي استنفذت مدتها القانونية‪ ،‬مما‬
‫يستدعي من المتعاقد أو العدل تنبيه المحافظ على األمالك العقارية أو من ينوب عنه بضرورة القيام بهذا‬
‫‪.‬التشطيب‬

‫وبالمقابل فكل إشهاد ال يقتضي إنشاؤه موافقة األطراف كرسم اإلراثة مثال ال يمنع العدل من توثيقه‬
‫وبالتالي القيام بتقييده بالرسم العقاري تقييدا نهائيا‪ ،‬وهذا هو منطوق مفهوم المخالفة للفقرة األولى من المادة‬
‫‪ 86.‬من ظهير التحفيظ العقاري‬

‫‪:‬ب‪ :‬التقييد االحتياطي بناء على أمر قضائي‬

 ‫يعد هذا التقييد من األوامر التي يصدرها السادة رؤساء المحاكم االبتدائية التي يقع العقار في دائرتها عمال‬
‫بمقتضيات المادة ‪ 148‬من قانون المسطرة المدنية‪ ،‬وهذا األمر يكون بناء على طلب الخصم في غيبة‬
‫خصمه‪ ،‬والغاية من ذلك هو اإلسراع باتخاذ إجراء مستعجل مخافة ضياع حق أو بغية مفاجأة لكي ال يقوم‬
‫الخصم باتخاذ إجراء معين‪ ،‬وينفذ فور صدوره ويقدم مباشرة إلى المحافظ على األمالك العقارية المختص‬
‫‪.‬من أجل تضمينه بالرسم العقاري المعني[‪]7‬‬
‫ويستمر مفعول التقييد االحتياطي بناء على أمر رئيس المحكمة االبتدائية لمدة ثالثة أشهر تبتدئ من تاريخ‬
‫صدوره وليس من تاريخ تقييده‪ ،‬ويمكن تمديده من طرف رئيس المحكمة االبتدائية بموجب أمر جديد‪،‬‬
‫شريطة تقديم دعوى في الموضوع أمام القضاء‪ ،‬ويستمر مفعول هذا التمديد إلى حين صدور حكم نهائي‪،‬‬
‫وطلب التمديد يجب أن يقدم إلى المحافظ على األمالك العقارية من أجل التقييد مرفقا باألمر الصادر‬
‫‪.‬بالتمديد‪ ،‬وبمقال الدعوى المرفوعة أمام القضاء‬

‫‪ .‬ويتعين على رئيس المحكمة االبتدائية أال يصدر األمر بالتقييد االحتياطي إال بعد تأكده من جدية الطلب[‪]8‬‬
‫أما التشطيب على هذا التقييد االحتياطي فيتم تلقائيا من طرف المحافظ على األمالك العقارية إذا لم يتم‬
‫‪.‬التقييد النهائي أو لم يتم تمديده داخل مدته‬

‫ويجب على المحافظ على األمالك العقارية االستجابة إلى طلب التشطيب على التقييد االحتياطي استنادا‬
‫‪:‬إلى أمر استعجالي دون المطالبة بشهادة عدم االستئناف‪ ،‬وذلك لسببين أساسيين‬

‫ألن األوامر االستعجالية تكون مشمولة بالنفاذ المعجل بقوة القانون بصريح الفصل ‪ 153‬من قانون ‪1-‬‬
‫‪.‬المسطرة المدنية‬

‫ألن الفصل ‪ 91‬من ظهير التحفيظ العقاري الذي ينص على أن التشطيب يجب أن يتم بناء على عقد أو ‪2-‬‬
‫حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به‪ ،‬يستثني من مجال تطبيقه‪ ،‬بصريح النص‪ ،‬أحكام الفصل ‪ 86‬من‬
‫‪ .‬الظهير المذكور التي تسمح بإمكانية التشطيب على التقييد االحتياطي استنادا إلى أمر استعجالي[‪]9‬‬
‫ويتوجب على المحافظ على األمالك العقارية رفض االستجابة لطلب التقييد االحتياطي بناء على أمر الذي‬
‫مر على صدوره أكثر من ثالثة أشهر‪ ،‬ما دام أن مفعوله ينتهي بانصرام المدة المذكورة تبتدئ من تاريخ‬
‫‪.‬صدوره وليس من تاريخ تقييده‬

‫وبالنسبة لما يهم العدل‪ ،‬فالتقييد االحتياطي بناء على أمر صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية ال يطرح‬
‫إشكاال لدى العدل‪ ،‬إذ هذا التقييد ال يعد مانعا من التفويت‪ ،‬فيجوز‪ U‬للعدل تلقي أي شهادة تتعلق بالمحل‬
‫المعني شريطة إعالم المستفيد من الشهادة كالمشتري أو الموهوب له بوجود هذا التقييد االحتياطي‪ ،‬ويتعين‬
‫‪.‬على العدل ذكر المستفيد من التقييد االحتياطي في صلب العقد‬

‫‪:‬ج‪ :‬التقييد االحتياطي بناء على مقال‬

‫يجوز لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يلجأ إلى القضاء للمطالبة بهذا الحق‪ ،‬ويستطيع أن يقوم‬
‫بإجراء تقييد احتياطي لالحتفاظ المؤقت به‪ ،‬ويتم التقييد االحتياطي في هذه الحالة بناء على طلب موجه إلى‬
 ‫المحافظ على األمالك العقارية مرفق بنسخة من مقال الدعوى الذي سبق للمعني باألمر أن وضعه بكتابة‬
‫‪.‬ضبط المحكمة وأشرت عليه‬

‫ومدة التقييد االحتياطي بناء على مقال هي شهر من تاريخ تقييده‪ ،‬ويشطب على هذا التقييد تلقائيا بعد‬
‫انصرام األجل المذكور‪ U،‬ما لم يدل طالب التقييد بأمر صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية طبقا ألحكام‬
‫‪.‬الفصل ‪ 85‬من ظهير التحفيظ العقاري‬

‫والمحافظ العقاري وهو يتلقى طلب التقييد بناء على مقال يحرص على توفر المقال على المراجع العقارية‪،‬‬
‫وأن يكون الطلب في مواجهة الشخص المقيد بالرسم العقاري‪ U،‬وأن يتعلق التقييد بحق قابل للتقييد النهائي‪،‬‬
‫‪.‬وأخيرا أن يكون مقال الدعوى مؤشرا عليه من طرف المحكمة المعنية[‪]10‬‬
‫وما قيل بشأن التقييد االحتياطي بناء على أمر صادر عن رئيس المحكمة بخصوص كيفية تعامل العدل مع‬
‫هذا التقييد إذا كان منصوصا عليه في شهادة الملكية هو الذي يتعين تأكيده بالنسبة للتقييد االحتياطي بناء‬
‫على مقال‪ ،‬إذ أن هذا التقييد األخير ال يؤثر على حق المالك في تفويت عقاره‪ ،‬وما على العدل إال إشعار‬
‫‪.‬المستفيد من التفويت بوجود هذا التقييد‪ ،‬واالشارة إلى المستفيدين منه في صلب العقد‬