უძრავი ქონების ეკონომიკის საფუძვლები - ფინალური

1. უძრავი ნივთის იპოთეკა.

უძრავი ქონების იპოთეკა საბაზრო მეურნეობის უმნიშვნელოვანესი ფინანსურ-

ეკონომიკური ინსტრუმენტია, რომელიც ხელს უწყობს სამეწარმეო საქმიანობისს
სუბიექტების საინვესტიციო საქმიანობის აქტივიზაციას და იმავდროულად
უზრუნველყოფს კრედიტორთა ინტერესების დაცვას.. მთელს მსოფლიოში ქონების
იპოთეკა უკვე დიდი ხნის მანძილზე წარმოადგენს ვალდებულებათა
უზრუნველყოფისა და ქვეყანაში უცხოური ინვესტიციების მოზიდვის საიმედო
საშუალებას.
საიპოთეკო ინვენტარიზაციები მჭიდროდაა დაკავშირებული საკუთრების საბაზო
ურთიერთობებთან, რომლებიც განსაზღვრავენ ეკონომიკური კავშირების მექანიზმს
საზოგადოებაში. ამიტომ ქონების იპოთეკის სისტემის ცოდნა აუცილებელია
არამხოლოდ ეკონომისტებისა და იურისტებისთვის, არამედ ყოველი მეწარმისთვის,
სახელმწიფო მოსამსახურისა და უბრალოდ მოქალაქისთვის.
ეკონომიკური თვალსაზრისით იპოთეკა არის მატერიალური წარმოებისა და
არაწამოებითი სფეროს განვითარებისთვის ფინანსური რესურსების მოზიდვის
საშუალება.
მეცნიერებისა და პრაქტიკოსების მიერ დაგროვილი გამოცდილება გვიჩვენებს რომ
კრედიტორთა ინტერესების დაცვის ეფექტური და საიმედო საშუალება, საბაზრო
ეკონომიკის უმნიშვნელოვანესი ინსტრუმენტია სხვადასხვა სახის ქონების
იპოთეკური დატვირთვა.
უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული მოთხოვნის
დასაკმაყოფილებლად რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება სხვა
კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის
დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით (იპოთეკა).
იპოთეკა შეიძლება ასევე გამოყენებული იქნეს სამომავლო ან პირობით
მოთხოვნასთან დაკავშირებით თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისთვის
შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა. ის მოთხოვნა, რომელიც
უზრუნველყოფილია იპოთეკით შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით. ამისთვის
საჭიროა მესაკუთრისა და კრედიტორის (იპოთეკარის) შეთანხმება და ამ შეთანხმების
რეგისტრაცია რეესტრში. იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში
რეგისტრაციის მომენტისას. რეგისტრაცია ხდება ერთი მხარის მიერ გარიგების
წარდგენის საფუძველზე.
მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში კრედიტორის მოთხოვნით საჯარო რეესტრი
გასცემს იპოთეკის მოწმობას. ის არის ფასიანი ქაღალდი , რომელიც ადასტურებს მისი
კანონიერი მფლობელის უფლებას: მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან
გამომდინარე ვალდებულების შესრულება და ვალდებულების შეუსრულებლობის
შემთხვევაში მოთხოვნა დააკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან.
 ერთი უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით. რიგითობა
განისაზღვრება იპოთეკის შესახებ განცხადების რეგისტრაციის თარიღის მიხედვით.
იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი კოდექსით გათვალისწინებულ
საფუძველზე შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის საკუთრებაში თუ ეს პირდაპირ
არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით.
იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გაყიდვა ხდება აუქციონზე კრედიტორისა
და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე, რომლებიც აუქციონის
ჩატარების მიზნით ნიშნავენ სპეციალისტს. მისი ანაზღაურება შეთანხმებით
განისაზღვრება. სპეციალისტის მიერ ნივთის აუქციონზე რეალიზაცია არ ითვლება
იძულებით აღრსულებად..

2. აუქციონის ჩატარება
 აუქციონი ტარდება კრედიტორის მიერ სპეციალისტთან განცხადების შეტანიდან
ერთი თვის ვადაში. უძრავი ნივთის საწყისი ნივთი განისაზღვრება პროცესის
ხარჯებისა და კრედიტორის მოთხოვნის ჯამური ოდენობით. აუქციონი გრძელდება
მანამ სანამ სხვა შემოთავაზება არ მოხდება. სპეციალისტმა უნდა გამოაცხადოს ფასის
ბოლო შემოთავაზება და აუქციონის დასასრული.
ფასის ბოლო შემოთავაზება უნდა გამოცხადდეს სამჯერ და ხმამაღლა. აუქციონში
მონაწილე ყველა მსურველმა უნდა წარადგინოს საბანკო გარანტია, რომელიც
უზრუნველყოფს მონაწილის მიერ თანხის სრულად დაფარვას აუქციონში
გამარჯვების შემთხვევაში. საბანკო გარანტიის ოდენობა შეადგენს უძრავი ნივთის
საწყისი ფასის ერთმეათედს.
აუქციონში ქონების შემძენს გადაეცემა სპეციალისტის შესაბამისი განკარგულება,
რომელშიც უნდა აღინიშნოს შეძენილი ქონება, აუქციონზე ქონების შემძენი, ფასი და
აუქციონის პირობები. აუქციონთან დაკავშირებულ განკარგულებებზე სპეციალისტის
ხელმოწერის სანოტარო წესით დამოწმება სავალდებულოა. აუქციონზე ქონების
შემძენი ვალდებულია გადასახდელი თანხა ერთი კვირის განმავლობაში შეიტანოს
სპეციალისტის სადეპოზიტო ანგარიშზე. განკარგულება ცხადდება აუქციონზე,
რომელიც ძალაშია მისი გამოცხადებისთანავე. მისი ძალაში შესვლის შემდეგ
აუქციონზე ქონების შემძენს საკუთრება წარმოეშობა მხოლოდ ფასის სრულად
გადახდის შემდეგ. საკუთრების გადასვლის შემდეგ უქმდება ყველა იპოთეკა და
სანივთო უფლება, რომლებითაც დატვირთული იყო უძრავი ნივთი. აუქციონზე
გაყიდული უძრავი ნივთის ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს
და ხდება ამ ნივთთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე.
ძველი მესაკუთრე კი კარგავს ყოველგვარ უფლებას ამ ნივთზე.
თუ სპეციალისტი აუქციონის პირობებით განსაზღვრულ ვადაში არ მიიღებს
შემძენის მიერ გადასახდელ თანხას სპეციალისტი აუქმებს და 10დღის ვადაში ნიშნავს
მეორე აუქციონს, რომელსაც იმავე ფორმით გამოაცხადებს როგორც პირველი. მეორე
აუქციონი არ ჩაითვლება განმეორებით აუქციონად. მეორე აუქციონის ჩატარების
დროს უძრავი ნივთის საწყისი ფასი უნდა იყოს პირველ აუქციონზე
შემოთავაზებული ფასის ნახევარი. თუ მეორე აუქციონზე უძრავი ნივთის გაყიდვა
ვერ მოხერხდა კრედიტორის და მოვალის შეთანხმებით შესაძლებელია მოთხოვნა
დაკმაყოფილდეს კრედიტორისთვის უძრავი ნივთის საკუთრებაში გადაცემით, სადაც
ხარჯების დაფარვა ეკისრება კრედიტორს. თუ შეთანხმება ვერ მიიღწა ტარდება
მესამე აუქციონი, რომელსაც სპეციალისტი განსაზღვრავს და ისე უნდა იყოს
ორგანიზებული რომ უძრავი ნივთი გაიყიდოს. იპოთეკით დატვირთული უძრავი
ნივთის რეალიზაციიდან მიღებული თანხით მოთხოვნები უნდა დაიფაროს შემდეგი
რიგითობით: ხარჯები , კრედიტორი, მოთხოვნა სრული ოდენობით.
თუ სპეციალისტი ვერ ასრულებს აუქციონის ჩატარებასთან დაკისრებულ
მოვალეობებს იგი წარმოშობილი მიზნისთვის პასუხს აგებს მონაწილეების წინაშე.
3. უძრავი ქონების მართვის არსი

უძრაბი ქონების მართვა, როგორც მეწარმეობის განსაკუთრებული სახე,

სიტუაციიდან გამომდინარე შეიძლება ნიშნავდეს: 1. გადაწყვეტილების მიღებას და
დოკუმენტებუს გაფორმებას; 2. კონკრეტული სახის ობიექტების მართვას მისი
ექსპულატაციის პროცესში, საკუთარი მოთხოვნილებების დასაკმაყიფილებლად ან
კომერციული გამოყენებისთვის; 3. ნებისმიერი ერთჯერადად მიზანმიმართულ
ორგანიზებულ ზემოქმედებას უძრავ ქონებაზე დასახული მიზნების მისაღწევად; 4.
მართვის ფუნქციების პროცესის რეალიზაციას განსაზღვრული სოციალურ-
ეკონომიკური შედეგის მისაღწევად. 5. საკანონმდებლო და საშემსრულებლო
რეგლამენტირებულ სუსტემას და ყველა მონაწილის კონტროლს უძრავ ქონებასთან
დამოკიდებულებაში, რომელიც ხორციელდება სახელმწიფო ორგანოების მეშვეობით
სტაბილიზაციისა და ეკონომიკის ეფექტური განვითარების მიზნით.
მარათვა არის უძრავ ქონებასთან მუშაობის უფრო მაღალი დონე ჩვეულებრივ
ოპერაციებთან შედარებით.
უძრავი ქონების მართვა წარმოების სფეროში ხორციელდება საკუთარი რისკის
ხარჯზე, ფომელიც მიმართულია მოგების მიღებისაკენ.
უძრავი ქონების მმართველი არის იურიდიული ან ფიზიკური პირი, რომელიც
უძრავი ქონების მესაკუთრის დავალებით, და მისი ინტერესებიდან გამომდინარე,
დროის განსაზღვრულ პერიოდში ახორციელებს ნებისმიერ იურიდიულ და ფიზიკურ
მოქმედებას ქონებაზე, თუ რომელიმე ქმედება პირდაპირ არ არის აკრძალული
კანონით ან ხელშეკრულებით.
ბროკერი არის ფიზიკური პირი, რომელიც უშუალოდ მუშაობს კლიენტებთან და
დებს ხელშეკრულებას მათთან იურიდიული პირის ან ინდივიდუალური მეწარმის
სახელით.
აგენტი - არის ფიზიკური პირი, რომელიც უშუალოდ მუშაობს კლიენტთან და
განახორციელებს ყველა მოსამზადებელ სამუშაოს, რომ ბროკერმა დადოს
ხელშეკრულება კლიენტთან სამოქალაქო სამართლის გარიგების
განსახორციელებლად უძრავ ნივთზე.
უძრავი ქონების მართვა მოიცავს მოღვაწეობის ყველა სახეს და ოპერაციებს მათთან
ერთად: სამშენებლო, საინვენსტიციო, ქონებრივ და გამოყენებით, საშუამავლო და
სხვ. მმართვის ობიექტებად გამოდიან არა მარტო ცალკეული არამედ სხვადასხვა
დანიშნულების და საწარმოების ყველა ფირმის საკუთრების ქონებრივი კომპლექსები,
ასევე მთლიანი საცხოვრებელი ფონდი მთელ ქვეყანაში ან რეგიონში,ასევე მიწის
ფონდი, სატყეო ფონდი და სხვ.
მართვის სუბიექტები არიან შესაბამისი უძრავი ქონების ყველა მონაწილენი.
უძრავი ქონების მართვა შეიძლება იყოს შინაგანი და გარეგანი. შინაგანი მართვა არის
ყველა ორგანიზაციის მოღვაწეობის რეგლამენტირება.
გარეგანი მართვა გამოიხატება სახელმწიფოს და უფლებამოსილი ორგანიზაციების
მიერ დადგენილი ნორმებითა და წესებით, ასევე საერთაშორისო შეთანხმებით
უძრავი ქონების ყოველი მონაწილის მოქმედებაზე.
 უძრავი ქონების მართვის განსახორციელებლად სუბიექტებს გამოეყიფა ხუთი სახის
რეგულირება: 1. უძრავი ქონების მართვიდ რეგულირება 2. უძრავი ქონების ბაზრის
თვითმართვა მისი პროფესიონალი მონაწილეების და გაერთიანებების მიერ -
შუამავალი ასოციაციებით. 3. საზოგადოებრივი ზემოქმედება. 4. განსაზღვრული
უძრავი ქონებით მართვა. 5. კონტრაქტების მთლიანი პაკეტის დადება.
უძრავი ქონების მართვის პროცესში ხდება შემდეგი ფუნქციების რეალიზება: 1.
პროგნოზირება, მიზნისა და სტრატეგიის შერჩევა მათ მისაღწევად. 2. დაგეგმვა და
პროექტირება 3. მშენებლობა და რეკონსტრუქცია 4. რეგისტრირება, შეფასება და
ანგარიში 5. ექსპულატაცია და გადასახადის გადიდება 6. კონტროლი და გეგმის
კორექტირება

4. მიწის სახელმწიფო რეგულირების პრინციპები

 მიწის ურთიერთობის რეგულირების ფუნქციები და სახეები განისაზღვრება
კონსტიტუციით და სხვა ნორმატიული აქტებით ეკონომიკურ, სოციალურ და
სპეციალურ მოთხოვნათა შესაბამისად.
მიწის ფონდის ფლობისა და გამოყენების სახელმწიფო რეგულირების ძირითად
ფუნქციებს წარმოადგენს:
1. მიეის გამოყენების დაგეგმვა და პროგნოზირება 2. მიწის ზონებად დაყოფა 3.
მიწების განაწილება და გადანაწილება 4. სახელმწიფო მიწის კადასტრის შემოღება 5.
მიწათმოწყობა და შიდასამეურნეო მიწათმფლობელობის ორგანიზება; 6. მიწების
მონიტორინგი და მათი სწორად გამოყენების კონტროლი; 7. მიწაზე უთანხმოებების
მოგვარება.
მიწასთან მიმართებაში რეგულირებისას სახელმწიფო ხელისუფლების ორგანოების
კომპენტენციაში შედის: 1. მიწის კოდექსის და სხვა კანონების მიღება. 2. მიწუს
გადასახადის ერთიანიბპრინციპის დადგენა 3. მიწის ნაკვეთზე და მათზე
განლაგებული ქონების რეგისტრაციაზე წესების დადგენა. 4. მიწების მართვის
წესების დამტკიცება. 5. მიწათმოწყობის ორგანიზაციების წესის დამტკიცება. 6.
სახელმწიფო კანონმდებლობის შესრულებიის კონტროლის განხორციელება 7.
განსაკუთრებით დაცული ტერიტორიების საზღვრების დადგენა 8. სახელმწიფო
ხელისუფლების ორგანოებთან ერთად მიეის რაციონალური გამოყენების
პროგრამების შემუშავება და დამტკიცება 9. იმ მიეუს ნაკვეთების განკარგვა, რომელიც
იმყოფება ფედერალურ საკუთრებაში.
მიწის მფლობელობა-გამოყენების და განკარგვის რეგულირებაში ფართო
უფლებამოსილება აქვთ სახელმწიფოხელისუფლების ორგანოებს. მათ
კომპენტენციაში შედის: 1. კანონების და სხვა სამართლებრივი ნორმატიული აქტების
მიღება 2. განსაკუთრებულ რეჟიმში გამოყენების მიწის ტერიტორიის დადგენა, მათი
საზღვრის დადგენა და შეცვლა. 3. მიწის განკარგვის წესების დამტკიცება 4.
სამოქალაქო და სასოფლო ხაზების დამტკიცება 5. ადგილობრივი პირობების
გამოყენების და კონტროლის დამყარება 6. მიწის გადასახადებზე შეღავათების
დამტკიცება 7. მიწის გამოყენებაზე და მოხმარებაზე კონტროლის ორგანიზება 8. იმ
მიწის ნაკვეთების განკარგვა რომლებიც იმყოფება სახელმწიფო სუნიექტების
საკუთრებაში 9. მიწის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლა 10. სახელმწიფო
საეიროებისთვის მიწების წართმევის გადაწყვეტილებების მიღება.
მიწის რესურსების სახელმწიფო ორგანო შეიმუშავებს: 1. წინადადებებს მიწის
მართვის ორგანიზების შესახებ 2. აჩერებს არაკანონიერი გადაწყვეტილებების
შესრულებას 3. წარადგენს ადმინისტრაციული ორგანოების წინაშე პირებს,
რომლებიც შემჩნეულნი არიან მიწის კანონმდებლობის დარღვევაში 4. დადგენილი
წესით გასცემს ნებართვას მიწათმოწყობაზე და სხვა პროექტების განხორციელებაზე;
5. აანალიზებს მიწის ბაზრის მდგომარეობას 6. აწარმოებს მიწის მონიტორინგს

5. უძრავი ქონების მიწის მესაკუთრის უფლებების დაცვა.

 თანამედროვე პირობებში აუცილებელია მიწის მართლა, რადგან მიწა უდიდესი
რესურსია, მიწის ფლობისა და მოხმარების უფლებები კი მჭიდროდაა ერთმანეთთან
დაკავშირებული. ის ისე უნდა იმართოს, რომ შესაძლებელი იყოს მიწის ამ აქტივების
ღირებულების გაზრდა.
საქართველოს სახელმწიფოს უფლება აქვს დაარეგულიროს მიწის ურთიერთობა,
რადგან იგი ფლობს სუვერენულ ხელისუფლებას მის მთელ ტერიტორიაზე და
წარმოადგენს თავისი ხალხის აღმასრულებელ ორგანოს. უფლებები მოიცავს
მფლობელობას, შეძენას, გადაცემას, მემკვიდრეობას. მიწასთან დაკავშირებით
კანონმდებლობა სწრაფად განვითარდა მიღებულ იქნა სხვადასხვა სახის კანონები.
მიწის ურთიერთობების რეგულირების ფუნქციები და სახეები განისაზღვრება
კონსტიტუციით და სხვა აქტებით, ეკონომიკურ, სოციალურ და სპეციალურ
მოთხოვნილებებთან შესაბამისად. მიწის რაციონალური გამოყენება მოიცავს:
ეკონომიკურ და საგადასახადო სტიმულირებას, მიწის კანონმდებლობის
დარღვევისთვის პასუხისმგებლობას, მიწის ნაკვეთებზე ნორმატივების შემოღებას,
მიწის მფლობელის ვალდებულებებისა და უფლებების დაცვას.
მიწის გამოყენების და დაცვის კონტროლი ნიშნავს: შემოწმებული პროდუქტების
ექსპერტიზას მიწის გამოყენებაზე, მიწების გამოყენების მონიტორინგს, მიწის
გამოყენების მიზნობრივი ხასიათის დაცვას, მიწის კანონმდებლობის დარღვევების
აცილებას.
მიწის მფლობელის უფლებების დაცვა უმნიშვნელოვანესი პრობლემაა.
საქართველოში მიწის მფლობელობის ყველა ფორმა დაცულია ერთნაირად. მიწის
მფლობელს შეუძლია მოითხოვოს თავისი მიწა სხვა უკანონო მფლობელისაგან. მას
აქვს საკანონმდებლო გარანტიები სახელმწიფო და ადმინისტრაციული
საჭიროებისათვის მიწის ნაკვეთის წართმევის დროს. მიწაზე უფლებების დაცვა
ხორციელდება ადმინისტრაციული ან სასამართლო წესით - საარბიტრაჟო და სხვა
სასამართლოებში.
მიწაზე უფლებების დაცვის ფორმები შეიძლება დავყოთ შემდეგნაირად:
ადმინისტრაციული წესით, მიწოდებული განცხადებებით, სახელმწიფო საწარმოებს
შორის, მოქალაქეების განცხადების ან საჩივრის საფუძველზე გადაწყვეტილება
შეიძლება გაასაჩივრო სასამართლოში, დანაკარგების ამოღება პირებისაგან,
რომლებმაც დაარღვიეს კანონი, მიწაზე უთანხმოების გადაწყვეტა, სასამართლოს
გზით, მიწაზე უფლების აღიარება.
ადგილობრივი ადმინისტრაციის მიერ უარის თქმა მიწაზე, რომელიც იქნებოდა
გამოყენებული საფერმერო მეურნეობისთვის ან საცხოვრებლის ასაშენებლად.
ადმინისტრაციის მიერ მიწაზე უფლების არაკანონიერად შეჩერების დროს, სხვა
უთანხმოებები ამ მოქმედების შესაჩერებლად, რომელიც არღვევს მიწაზე
თავდაპირველ უფლებებს.
სასოფლო-სამეურნეო საქმიანობა ხასიათდება დანაკარგებით. მიწის მესაკუთრეების
დანაკარგების აღდგენისა და ანაზღაურების მექანიზმი განსაკუთრებით
მნიშვნელოვანია. თუმცა განსაზღვრულ შემთხვევებში შესაძლებელია მიწის
მესაკუთრეების დანაკარგების ანაზღაურება.
მიწის მიმართ უფლებათა წარმოშობის, შეჩერების, შეწყვეტის და გადაცემის პროცესი
მიმდინარეობს კანონის შესაბამისად. ამისათვის უნდა არსებობდეს
ინდივიდუალურად განსაზღვრული პროცედურები და სააპელაციო მექანიზმები,
რომ საზოგადოება დარწმუნებული იყოს მათი საკუთრების უსაფრთხოებაში.
6. უძრავი ქონების გაყიდვა აუქციონზე

აუქციონი არის უძრავი ქონების საჯაროდ მიყიდვის ფორმა მყიდველისთვის,

რომელიც მზადაა გადაიხადოს მაქსიმალური თანხა აღნიშნულ ქონებაზე რაიმე
ვალდებულების დაკისრების გარეშე. აუქციონის ჩატარების წესი, მასში
მონაწილეობის პირობები და გამარჯვებულის გამოვლენის ფორმები რეგულირდება
კანონით.
აუქციონი ღიაა რაც ნიშნავს მონაწილეთა შემადგენლობის ღიაობას, ხოლო
საპრივატიზაციო ქონების ფასების შეთავაზება ხდება დახურული ფორმით ან ღიად
ცხადდება მონაწილეთა მიერ აუქციონის მსვლელობისას. აუქციონის ჩატარებისთვის
მზადება მოიცავს მყიდველისა და მის მიერ შექმნილი კომისიის ღონისძიებათა
სისტემას.
სახელმწიფო ქონების გაყიდვის აუქციონის ორგანიზება გამყიდველის მიერ ხდება
შემდეგნაირად:
1. ქმნის აუქციონის ჩამტარებელ კომისიას და ამტკიცებს შემადგენლობას.
2. ადგენს აუქციონზე გასაყიდი ქონების გასაყიდ ფასს და ასევე აუქციონის ბიჯს
ქონების ფასის ღია წესით შემოთავაზების შემთხვევაში.
3. განსაზღვრავს აუქციონში მონაწილეების მსურველ პირთა მიერ ბეს შეტანის ვადასა
და პირობებს.
4. ორგანიზებას უწევს აუქციონის ჩატარების შესახებ საინფორმაციო ცნობის
მომზადებასა და გამოქვეყნებას.
5. იღებს განაცხადებს პრეტენდენტებისაგან და აღრიცხავს მათ შემოტანის დროის
შესაბამისად განცხადების მიღების ჟურნალში.
6. ამოწმებს პრეტენდენტის მიერ წარმოდგენილი დოკუმენტების გაფორმების
სისწორეს.
7. განცხადების მიღების ვადის ამოწურვის შემდეგ კომისიას გადასცემს შემოსულ
განაცხადებს თანდართული დოკუმენტებით.
8. კომისიას გადასცემს ინფორმაციას მის ანგარიშზე შემოსული ბეს გადახდის
შესახებ, ბეს შემომტანი პრეტენდენტის დასახელების ბეს თანხისა და შემოსავლის
ვადის მითითებით.
9. ამტკიცებს კომისიის ოქმს აუქციონის შედეგების შესახებ.
10. დებს ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას აუქციონის გამარჯვებულთან.
11. აწარმოებს ანგარიშსწორებას პრეტენდენტებთან, მონაწილეებთან და აუქციონის
გამარჯვებულთან.
12. ორგანიზებას უკეთებს აუქციონის შედეგების შესახებ საინფორმაციო ცნობის
მომზადებასა და გამოქვეყნებას.
13. უზრუნველყოს მყიდველისთვის ქონების გადაცემას და ახორციელებს მასზე
საკუთრების უფლების გადასვლისთვის აუცილებელ ქმედებებს.
 აუქციონის მოსამზადებელი მასალებისა და ღონისძიებების ორგანიზება ხდება
შემდეგნაირად:
1.განცხადება აუქციონის შესახებ.
2. განცხადების რეგისტრაცია.
3. განცხადების შემომტანთა ინფორმირება.
4. მყიდველების მიერ ობიექტების წინასწარი გაცნობა.
5. აუქციონისთვის დოკუმენტების მომზადება.
6. მონაწილეთა რეგისტრაცია.
7. აუქციონის შედეგების გამოცხადება.
8. დოკუმენტის გაფორმება და ანგარიშსწორება.
9. უსაფრთხოებისა და კონტროლის უზრუნველყოფა დარბაზში და სხვა.
7. სახელმწიფო ქონების განკარგვა ელექტრონული აუქციონის წესით

ელექტრონული აუქციონის საფუძველზე ქონების პრივატიზება ან მართვის

უფლებით გადაცემა შეიძლება განხორციელდეს უპირობოდ და პირობებით.
"სახელმწიფო ქონების შესახებ" საქართველოს კანონის შესაბამისად, სახელმწიფო
ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების/სარგებლობაში გადაცემისას
ელექტრონული აუქციონის ჩატარების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს
საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში
შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის პირი. "სახელმწიფო ქონების
ეროვნული სააგენტო " ან მის მიერ დელეგირებული უფლებამოსილების ფარგლებში
მოქმედი პირი.
სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის სარგებლობაში გადაცემის
თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს ის სახელმწიფო ორგანო ან საჯარო სამართლის
იურიდიული პირი, რომლებსაც უძრავი ნივთი სარგებლობის უფლებით აქვთ
დაგაცემული. სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული აქციებისა და წილების
ელექტრონული აუქციონის ფორმით მართვის უფლებით გადაცემის თაობაზე
გადაწყვეტილებას იღებს ქონების სააგენტო. სახელმწიფო ქონების
პრივატიზების/სარგებლობაში/ მართვის უფლებით გადაცემისას ელექტრონული
აუქციონის ჩატარების მიზანია ყველა ის უფლება მიანიჭოს ელექტრონულ
აუქციონში მონაწილე იმ პირს, რომელიც ელექტრონული ვაჭრობის პროცესში
სახელმწიფო ქონების უფლებებით გადამცემ სუბიექტს ყველაზე მაღალ ფასს
შესთავაზებს, ხოლო თუ ელექტრონული აუქციონი გამოცხადდა პირობებით ეს
უფლებები მიანიჭებს იმ პირს, რომელიც აიღებს ვალდებულებას, დააკმაყოფილოს
გამოცხადებული პირობები და უფლებების გამცემ ორგანოს ყველაზე მაღალი ფასი
შესთავაზოს.
ელექტრონული აუქციონის ფორმით საპრივატიზებო, სარგებლობაში გადასაცემი და
მართვის უფლებით გადასაცემი სახელმწიფო ქონების საწყისი საფასური
პრივატიზების განმახორციელებელი/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადამცემი
ორგანოს მიეს დგინდება "სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონების
საპრივატიზებო, სარგებლობაში და მართვის უფლებით გადაცემის საფასურის
განსაზღვრის წესის დამტკიცების შესახებ " საქართველოს პრეზიდენტის 2010წლის
19აგვისტოს N659 ბრძანებულების, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების
მიწების შემთხვევაში საქართველოს მთავრობის 2011 წლის 13 იანვრის N15
დადგენილების შესაბამისად.
ელექტრონული აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების შემძენი შეიძლება იყოს
საქართველოს ან უცხო ქვეყნის მოქალაქე ან კერძო სამართლის იურიდიული პირი ან
ამ პირთა გაერთიანება, ხოლო ქონების სარგებლობაში მიმღები შეიძლება იყოს
ფიზიკური ან კერძო სამართლის იურიდიული პირი. ელექტრონული აუქციონის
ფორმით სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული აქციების და წილების მართვის
უფლებით მიმღები შეიძლება იყოს ფიზიკური ან იურიდიული პირი ან სხვა
სუბიექტი.
ელექტრონული აუქციონის ჩატარებამდე ინფორმაცია ელექტრონულ აუქციონში
მონაწილეთა შესახებ კონფიდენციალურია.
ის სახელმწიფო ორგანო ან საჯარო სამართლის იურიდიული პირი, რომელსაც
უძრავი ნივთი სარგებლობის უფლებით აქვს გადაცემული, უძრავი ნივთის
ელექტრონული აუქციონის ფორმით სარგებლობაში გადაცემის თაობაზე
ინფორმაციას, გადაცემიდან ერთი თვის ვადაში წარუდგენს ქონების სააგენტოს. იმ
შემთხვევაში თუ სახელმწიფო ქონებას სარგებლობაში გადასცემს საჯარო სამართლის
იურიდიული პირი მან ეს საკითხი ასევე უნდა შეუთანხმოს სახელმწიფო
კონტროლის განმახორციელებელ ორგანოს.
8. ელექტრონული აუქციონის ჩატარების ორგანიზება

ელექტრონული აუქციონის ჩატარების ორგანიზებას ახორციელებს პრივატიზების,

სარგებლობაში, მართვის უფლებით გადაცემის განმახორციელებელი ორგანო. ეს
ორგანო უფლებამოსილია სახელმწიფო ქონების შეძენით სარგებლობის ან მართვის
უფლების მიღებით დაინტერესებულ პირს სახელმწიფო ქონების აუქციონზე
გამოტანის მიზნით მოსთხოვოს ამ ქონების საწყისი უფლებათა გადაცემის საწყისი
საფასურის არანაკლებ 10%-ის ოდენობით საგარანტიო თანხა, რომლის წარმოდგენაც
შეიძლება განხორციელდეს საბანკო გარანტიის ან უნაღდო ანგარიშსწორების
ფორმით, რომელთა გარანტიის მოქმედების ვადა არანაკლებ 10დღით უნდა
აღემატებოდეს აუქციონის დასრულების ვადას.
ელექტრონული აუქციონის ჩატარების თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებისას
ინფორმაციას აქვეყნებს სახელმწიფო ქონების პრივატიზების განმახორციელებელი,
სარგებლობაში და მართვის უფლებით გადამცემი ორგანოს ვებგვერდზე, რაც
ინფორმაციის ოფიციალურ გამოქვეყნებად ითვლება. ეს ინფორმაცია შეიცავს
პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანოს და საპრივატიზებო ქონების
დასახელებას, აუქციონის დაწყების და დასრულების დროს, რომელიც არ უნდა იყოს
5 კალენდარულ დღეზე ნაკლები და 45 კალენდარულ დღეზე მეტი, ქონების საწყის
საპრივატიზებო თანხასა და საფასურს, უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის
ბეს თანხის ოდენობას, აუქციონის ჩატარების და საპრივატიზებო პირობებს, ბიჯის
სიდიდეს, გამყიდველის საკონტაქტო და დასადები ხელშეკრულების შინაარსს, ყველა
სხვა ინფორმაციას, რომელსაც პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანო ჩათვლის
მიზანშეწონილად.
აქციების ან აქციათა პაკეტის პრივატიზების შემთხვევაში ინფორმაცია შეიცავს: 1.
იურიდიული პირის იურიდიულ მისამართს და საიდენტიფიკაციო კოდს. 2.
გამოშვებული აქციების საერთო რაოდენობას. 3. ერთი აქციის ნომინალურ
ღირებულებას. 4. აქციების ან აქციათა პაკეტის საწყის საპრივატიზებო თანხას,
საფასურსა და წილს საზოგადოების კაპიტალში. 5. მეწარმეთა და არასამეწარმეო
იურიდიული პირების რეესტრის ამონაწერის ნომერს.
სახელმწიფო ქონების შემძენს/სარგებლობაში/მართვის უფლების მიმღებს უფლება
აქვს მიიღოს საპრივატიზებო/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადასაცემი
სახელმწიფო ქონების შესახებ პრივატიზების/სარგებლობაში/მართვის უფლებით
გადაცემის განმახორციელებელი ორგანოს ხელთ არსებული კანონმდებლობით
დაშვებული ნებადართული ინფორმაცია.
ინფორმაციის გამოქვეყნების შემდეგ ყველა დაინტერესებულ ფიზიკურ და
იურიდიულ პირს უფლება აქვს წინასწარ გაეცნოს
საპრივატიზებო/სარგებლობაში/მართვის უფლებით გადასაცემ სახელმწიფო ქონებას.
9. სახელმწიფო ქონების განკარგვა საჯარო აუქციონით

საჯარო აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზება შეიძლება

განხორციელდეს უპირობოდ და პირობებით. უპირობო აუქციონისას სახელმწიფო
ქონების შემძენის ვალდებულება არის საპრივატიზებო საფასურის გადახდა, ხოლო
პირობიანი აუქციონისას საპრივატიზებო საფასურის გადახდა და პრივატიზების
განმახორციელებელი პირის მიერ განსაზღვრული სხვა საპრივატიზებო პირობების
შესრულება.
სახელმწიფო ქონების შესახებ საქართველოს კანონის შესაბამისად სახელმწიფო
ქონების საჯარო აუქციონის ფორმით განკარგვის თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს
საქართველოს ეკონომიკის და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში
შემავალი სსიპ "სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო ". აღმასრულებელი
ხელისუფლების ეროვნული სააგენტო, ხოლო სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული
მოძრავი ნივთის საჯარო აუქციონის ფორმით განკარგვის თაობაზე - ის სახელმწიფო
ორგანო ან საჯარო სამართლის იურიდიული პირი, რომელსაც მოძრავი ნივთი
ერიცხება ბალანსზე ანდა სარგებლობის უფლებით აქვთ გადაცემული.
საჯარო აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზების მიზანია
საკუთრების უფლება მიანიჭოს საჯარო აუქციონში მონაწილე იმ პირს, რომელიც
ვაჭრობის პროცესში სახელმწიფო ქონების განმკარგავ სუბიექტს ყველაზე მაღალ ფასს
შესთავაზებს, ხოლო თუ საჯარო აუქციონი გამოცხადდა პირობებით - საკუთრების
უფლება მიანიჭება საჯარო აუქციონში მონაწილე იმ პირს, რომელიც აიღებს
ვალდებულებას დააკმაყოფილოს გამოცხადებული პირობები და ვაჭრობის პროცესში
სახელმწიფო ქონების განმკარგავ სუბიექტს ყველაზე მაღალ ფასს შესთავაზებს.
საჯარო აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების განკარგვას ახორციელებს
ქონების სააგენტო, მის მიერ დელეგირებილი უფლებამოსილების ფარგლებში
მოქმედი აფხაზეთის ან აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის აღმასრულებელი
ხელისუფლების უფლებამოსილი ორგანო, ხოლო ის სახელმწიფო ორგანო ან საჯარო
სამართლის იურიდიული პირი, რომელსაც მოძრავი ნივთი ერიცხება ბალანსზე ან
სარგებლობის უფლებით აქვთ გადაცემული გადაწყვეტილებას იღებს მოძრავი
ნივთის განკარგვის შესახებ.
საჯარო აუქციონის ფორმით საპრივატიზებო სახელმწიფო ქონების საწყისი
საპრივატიზებო საფასური განმკარგავი სუბიექტის მიერ დგინდება საქართველოს
პრეზიდენტის მიერ დამტკიცებული სახელმწიფო ქონების საპრივატიზებო
საფასურის, საწყისი საპრივატიზებო საფასურისა და სარგებლობაში გადაცემის
საფასურის განსაზღვრის წესის შესაბამისად.
საჯარო აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების შემძენი შეიძლება იყოს
საქართველოს ან უცხო ქვეყნის მოქალაქე ან კერძო სამართლის იურიდიული პირი ან
ამ პირთა გაერთიანება, რომლის ქონებაში საქართველოს სახელმწიფოს ან
ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს მონაწილეობის წილი 25%-ზე
ნაკლებია, აგრეთვე სახელმწიფოს, სხვა სუბიექტის ან სახელმწიფოსა და სხვა
სუბიექტის მიერ ერთობლივად დაფუძნებული არასამეწარმეო იურიდიული პირი.
საჯარო აუქციონი ცხადდება პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანოს
გადაწყვეტილებით, რომელიც განსაზღვრავს ინფორმაციის გამოქვეყნების ვადებს
დადგენილი წესით. საჯარო აუქციონის ჩატარებამდე ინფორმაცია საჯარო
აუქციონში მონაწილეთა შესახებ კონფიდენციალურია.
10. უძრავი ქონების გადასახადი

გადასახადი არის საქართველოს სახელმწიფო და ადგილობრუვ ბიუჯეტებში

სავალდებულო, უპირიბო ფულაფი შენატანი, რომელსაც იხდუს გადასახადის
გადამხდელი, გადახდის აუცილებელი, არაეკვივალენტური და უსასყიდლო
ხასიათიდან გამომდინარე. საქართველოში მოქმედებს სქერთო სახელმწიფოებრივი
და ადგილობრივი გადასახადები.
საერთო სახელმწიფოებრუვი გადასახადებია საქართველოს საგადასახადო
კოდქსით დაწესებული გადასახდები, რომელთა გადახდაც სავალდებულოა,
საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე.
ადგილობრივი გადასახადებია საქართველოს საგადასახადო კოდექსით
დაწესებული და ადგილობრივი თვითმართველობის წარმომადგენლობითი
ორგანოების ნორმატიული აქტებით შემოღებული გადასახადები ( ზღვრული
განაკვეთების ფარგლებში), რომელთა გადასხდა სავალდებულოა შესაბამოსი
ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის ტერიტორიაზე.
საერთო - სახელმწიფოებრივ გადასახადებს განეკუთვნება: აქციზი, იმპორტის
გადასახადი, დამატებითი ღირებულის გადასახადი ( დღგ), საშემოსავლო
გადასახადი, მოგდბუს გადასახადი.
ადგილობრივ გადასახადებს ვანეკუთვნება ქონების გადასახადი.
ამრიგად დღეისთვის მოქმედებს 5 საერთო-სახელმწიფოებრივი და 1 ადგილობრივი
გადასახდი.
გადასახადის გადამხდელი არის პირი, რომელსაც აქვს საქართველოს საგადასახადო
კოდექსით დადგენილი გადასახადის გადახდის ვალდებულება.
ფიზიკური პირი კოდექსით დადგენილი წესით აღრიცხვაზე უნდა დადგეს
შესაბამის საგადასახადო ორგანოში საგადასახადო აღრიცხვის ადგილის მიხედვით
და საგადასახდო ორგანოს წარუდგინოს საგადასახადო დეკლარაცია.
თუ გადასახადის გადამხდელს საგადასახადო აღრიცხვის ადგილის
განსაზღვრასთან დაკავშირებით აქვს სირთულეები მის მიერ წარდგენილი
მონაცემების საფუძველზე გადაწყვეტილებას იღებს საგადასახადო ორგანო.
ფიზიკური პირი საცხოვრებელ ადგილად ითვლება ადგილი, რომელსაც იგი
ჩვეულებრივ საცხოვრებლად ირჩევს ან ფაქტობრივად ყოფნის ადგილი (დროებითი
საცხოვრებელი ადგილი).
გადასახადის, მათ შორის, გადასახადის მიმდინარე გადასახდელების, გადახდის
ვადები დგინდება თითოეული გადასახადის მიმართ. ამასთან გადასახადის
მიმდინარე გადასახდელებში იგულისხმება შუალედური შენატანები, რომელთა
გადახდაც ხორციელდება საგადასახადო პერიოდის დამთავრებამდე. საერთო-
სახელმწიფოებრივი გადასახადების გადახდის წესი და პირობები განისაზღვრება
საქართველოს საგადასახადო კოდექსით, ხოლო ადგილობრივი გადასახადების -
ადგილობრივი თვითმმართველობის წარმომადგენლობითი ორგანოების აქტებით და
საგადასახადო კოდექსის შესაბამისად.
გადასახადის გადამხდელს უფლება აქვს საგადასახადო ურთიერთობებში
მონაწილეობა მიიღოს თავისი კანონიერი ან უფლებამოსილი წარმომადგენლის
მეშვეობით.
გადახდილი ანდა დაკავებული გადასახადების დამადასტურებელი დოკუმენტები
უნდა შევინახოთ ექვსი წლის განმავლობაში.
საგადასახადო სანქცია არის პასუხისმგებლობის ზომა ჩადენილი საგადასახადო
სამართალდარღვევისთვის. საგადასახადო სანქციები გამოიყენება საურავისა და
ფულადი ჯარიმის სახით.
ერთსა და იმავე საგადასახადო სამართალდარღვევაზე პირს არ შეიძლება დაეკისროს
სხვადასხვა პასუხისმგებლობა ან განმეორებით დაეკისროს პასუხისმგებლობა.
საურავი არის საგადასახადო სანქცია, რომელიც პირს ეკისრება საგადასახადო
კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში გადასახადის გადასახდელი თანხის
გადაუხდელობისთვის.
ფიზიკური პირი ქონების გადასახადს იხდის მის საკუთრებაში არსებულ უძრავ
ქონებაზე და მიწის ნაკვეთზე, რომელზედაც დამაგრებულია უძრავი ქონება,
იახტებზე, კატარღებზე, შვეულმფრენებზე, არარეზიდენტისაგან ლიზინგით
მიღებულ ქონებაზე.
ფიზიკური პირის დასაბეგრ ქონებაზე წლიური გადაკვეთი დიფერენცირებულია
გადასახადის გადამხდელის ოჯახის მიერ საგადასახადო წლის განმავლობაში
მიღებული შემოსავლების მიხედვით.
სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე ქონების გადასახადის წლიურ
საბაზისო განაკვეთებს ლარებში ერთ ჰექტარზე გაანგარიშებით ადგენს საქართველოს
მთავრობა.
თბილისის საკრებულოს გადაწყვეტილებით შემოღებულია ადგილობრივი
გადასახადები ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე (შენობა-
ნაგებობები ან მისი ნაწილი).
11. უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ელემენტები

ყველაზე ზოგადი სახით უძრავი ქონების ბაზარი შეიძლება განვსაზღვროთ როგორც

ეკონომიკური და სამართლებრივი ურთიერთობების სისტემა რომელიც წარმოიშობა
სასაქონლო და ფულადი ბრუნვის ურთიერთქმედების საფუძველზე. ფინანსების და
უძრავი ქონების ბაზრები მჭიდროდაა დაკავშირებული ერთმანეთთან. ერთის მხრივ
უძრავი ქონება ინვედტიციების ყველაზე საიმედო და ეფექტიანი ობიექტია, ხოლო
მეორე მხრივ - ბიუჯეტის შევსების მნიშვნელოვანი წყარო, მაგალითად სახელმწიფო
და მუნიციპალური საწარმოების, შენობების და ნაგებობების გაყიდვისას
(პრივატიზაციისას) ან იკარით გაცემისას. უძრავი ქონების ბაზარზე ოპერაციები
ყოველთვის საინვენსტიციო შინაარსისა, ვინაიდან ისინი ხორციელდება შემოსავლის
მიღებისა და კაპიტალური ფასეულობების შეძენის მიზნით. უძრავ ქონებაში
ინვესტიციათა შემოსავლიანობა შედგება ორი ან სამი ნაწილისგან კონკრეტული
პირობების მიხედვით: 1. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების ნამატისგან დროში
და რეალიზაციისას გადაყიდვის დროს 2. მიმდინარე შემოსავლისგან საჯარო
გადასახადის პროცენტებისა და სხვა შენატანების სახით ობიექტების გამოყენების
დროს. 3. რეინვედტირების შემოსავლისგან რომელიც მიღებულია მიმდინარე
შემოსავლისგან.( თუკი ასეთი რამე არსებობს).
უძრავი ქონების ბაზარი ესაა მიწის ნაკვეთების შენობების, ნაგებობების და სხვა
ქონების ეკონომიკური მეთოდებით გადაყიდვის საშუალება , მესაკუთრეებსა და
მომხმარებლებს შორის კონკურენტული მოთხოვნის და მიწოდების საფუძველზე. ის
უზრუნველყოფს " უხილავი ხელის" და სახელმწიფო რეგულირების მექანიზმის
დახმარებით: 1. უძრავ ქონებაზე უფლებების გადააცემას ერთი პირიდან მეორეზე. 2.
თანაბარი ფასების დადგენას უძრავი ქონების ობიექტებზე რეგიონებსა და
ადგილებში. 3. კავშირის მესაკუთრეებსა და მყიდველებს შორის ეკონომიკური
მოტივაციისა და ინტერედების საფუძველზე. 4. სივრცის დანაწილებას
მიწათსარგებლობის კონკურენტულ ვაფიანტებსა და ბაზრის სუბიექტებს შორის.
უძრავი ქონების ბაზრის სისტემა შედგება 4 მიმართულებისაგან. ესენია:
მენეჯმენტი, მარკეტინგი, ინფრასტრუქტურა და პროცედურები. მენეჯმენტში შედის
კადრები, ლიცენზირებული სუბიექტები, ინვედტიციები გარიგებები, გადასახადები,
ნორმატივები და კანონები. მარკენტიგდი შედეის: ანალიზი, პროგნოზირება,
სეგმენტაცია,ობიექტები და აქცუები, მონიტორინგი და ფასწარმოქმნა.
ინფრასტრუქტურა მოიცავს: კონსალტინგს, სხვადასხვა სახის მომსახურებას -
იურიდიულს, რიელტერულს, სპაისერულს, სარეკლამოს, საინფორმაციოს,
სადაზღვეოს, მეთოდურს. რაც შეეხება პროცედურებს აქ შედის : არასაბირჟო
ოპერაციები, ტენდერები, შეფასება აუქციონი და კონკურსი
12. უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლებები

ეკონომიკურ ურთიერთობათა სისტემაში რომელიც დაკავშირებულია უძრავ

ქონებასთან საკუთრების კატეგორიას ცენტრალური ადგილი უჭირაცს. საკუთრება
ესაა: 1. ძალაუფლება ან ნივთებზე სრული ბატონობა, ხოლო გადატანითი
მნიშვნელობით ადამიანებზე. 2. თავისუფლება - მესაკუთრეებისთვის დაშვებულია
ყველაფერი რაც კანონით არ არის აკრძალული. 3. უფლება - არამარტო იურიდიული,
არამედ მორალურ-სოციალურ და პატრიოტული.
ზოგადად საკუთრება ესაა ადამიანებს შორის ურთიერთობა მატერიალური
ობიექტების სამყაროსთან, რომელიც ვლონდება ადამიანებს შორის წარმოების
განახლების, გაცვლუს და მოხმარების პროცესში. ასევე იურიდიული ფორმები
უფლებებისა და მორალის ფორმაში, ანუ საკუთრება ნიშნავს პირის ბატონობას
ნივთზე.
უძრავ ქონებაზე საკუთრების გაგებისას უნდა განვასხვავოთ ორი მხარე: შინაგანი
შინაარსი და საგარეო ფორმის გამოვლინება. მატერიალურ-საქონლური ფორმა
გვიჩვენებს უძრავი ქონების ობიექტურ შემადგენლობას ე.ი რა, რომელი ნივთი
ეკუთვნის ადამიანებს. სოციალურ-ეკონომიკური შუნაარდუ გვიჩვენებს ადამიანებს
შორის ურთიერთობებს და მათ გაერთიანებებს. მაშასადამე ეკონომიკური აზრით
საკუთრება - ესაა ადამიანთა გაერთიანების ფორმა მიწის მითვისებასა და
გაუცხოვების, შენობების, ნაგებობებუს და ქონების მითვისების ფორმა.
განასხვავებენ ეკონომიკურ საკუთრებას როცა იგი მფლიბელს აძლევს მოგებას,
იჯარის გადახდას ან აკმაყოფილებს მის პირად მოთხოვნებს. იურიდიული
ურთიერთობებით საკუთრება არის უფლებების კომპლექსი, რომელიც შეიძლება
განაწილებული იქნეს სხვადასხვა სუბიექტებს შორის ან მოგება ერთის ხელში.
აუცილებელია განვასხვავოთ უძრავი ქონების ობიექტების და სუბიექტების
შინაარსი, ასევე საკუთრების უფლება და საკუთრებითი ურთიერთობა.
უძრავ ქონებაზე საკუთრების სუბიექტი - ესაა კონკრეტული მიწის ნაკვეთის და სხვა
უძრავი ქონების მესაკუთრეები, რომლებზეც მიწის მესაკუთრეებია და ატარებენ
ვალდებულებებს მიწის, სამოქალაქო, წყლის და სხვა კანონების წინაშე. უძრავ
ქონებაზე საკუთრებითი ურთიერთობის დროს ჩნდება სუბიექტთა სამი ჯგუფი: 1.
საქართველოს ხელისუფლება, ქალქის, რაიონის, დასახელებული პუნქტების და
ადგილობრივი მართველობის ორგანოები. 2.მოქალაქეები ადამიანთა გაერთიანება,
ოჯახები, ხალხი, მოსახლეობა, სოციალური ჯგუფი, მათ შორის უცხოელი
მოქალაქეები. 3. იურიდიული პირები - კომერრციული, არაკომერციული ორგანოები
მათ შორის უცხოურიც.
უძრავ ქონებაზე საკუთრების ობიექტი ესაა პირველრიგში მიწის ნაკვეთები,
როგორც სუვრცული ბაზისი, კანონით განსაზღვრულ ფიქსირებულ ფართობში და
ადგილმდებარეობით, შენობა, ნაგებობა, ტყეები, განცალკევებული წყლის ობიექტები
და სხვა ნივთები. გარდა უძრავი ქონების მატერიალურ ფორმად ობიექტების
ურთიერთობაში გამოიყოფა ნივთოვრივი უფლება და საკუთრების უფლების
შეზღუდვა.
საკუთრების უფლება გამოხატავს ადამიანთა ურთიერთობას უძრავ ქონებასთან
მიმართებაში, როგირც თავის, ისე სხვის ქონებაზე. ფორმულით სუბიექტს - ობიექტი.
საკუთრებითი ურთიერთობა ესაა ადამიანებს შორის ურთიერთობის სისტემა მიწის
ნაკვეთების და სხვა მითვისების ან განსხვისებისათვის. ეს სუბიექტ-ობიექტი
ურთიერთობები მოიცაცენ ურთიერთობებს მრავალ სხვა სუბიექტებთან ახალი
საკუთრების შესაქმნელად.
13. შენობების და ნაგებობების დაჯგუფება და აღწერა

უძრავი ქონების ნებისმიერი ობიექტი განუმეორებელია და მოიცავს სპეციპიკურ,

ხარისხობრივ და რაოდენობრივ მახასიათებლებს.
ხარისხი - ესაა უძრავი ქონების თავისებურებების ეღტობლიობა, რომლებიც
განსაზღვრავენ მის გამოყენებადობას ადამიანთა სხვადასხვა მოთხოვნილებების
დასაკმაყოფილებლად მათი ფუნქციური დანიშნულების მიხედვით. ხარისხის
მაჩვენებლები ხასიათდება უძრავი ქონების ერთი ან რამდენიმე თვისებით
რაოდენობრივ გამოხატულებაში.
საკუთრების ეფექტური მართვისა და უძრავ ქონებაზე გარიგების საწარმოებლად
აუცილებელია თითოეულ ობიექტზე გვქონდეს ხარისხობრივი და რაოდენობრივი
ინფორმაციის 4 სახე:
1. ქონებრივ-სამართლებრივო აღწერილობა
2. ქონებრივი უფლება (სამართალი), შეზღუდვა, სერვიტუტი
3. მოთხდოვნის ეკინომიკური მაჩვენებლები - ღირებულება, ფასი,
შემოსავლიანობა, მოსახლეობის დასაქმება და ა.შ.
4. გარესამყაროს მდგომარეობა (გარემოცვა), ტრანსპორტი, კლიმატი, ეკოლოგია,
ხმაური, „არასასურველი ობიექტების“ სიახლე, სეისმურობა და სხვა.
ინფორმაციის შეგროვება ხდება სამ დონეზე: რეგიონული, ლოკალურ და
თვითონ უძრავი ქონების ობიექტზე. პირველ რიგში უნდა მოვახდინოთ
ობიექტის იდენტიფიკაცია. ამ სამუშაოს ასრულებს საჯარო რეესტრის ეროვნული
ბიურო.
უძრავი ქონება მოიცავს შენიბა-ნაგებობების მრავალსახეობას, რომლებიც
ერთმანეთისგან განსხვავდებიან ფუნქციით, გამოყენების მიზნობრივობით და
სხვა მრავალი. ყველა შენობა ერთიანდება სამ ჯგუფად: საწარმოო, საცხოვრებელი
და საზოგადოებრივი
ქალაქებში საცხოვრებელი ბინები იყოფა 4 ძირითად კატეგორიად:
1. პრესტიჟური - ( აგურის სახლები, ხუთსართულიანები მაღალი ჭერით)
2. მასობრივი - (12, 14, 17 სართულიანები)
3. ხუთსართულიანები ( ხშირად ლიფტის და ნაგვის მილის გარეშე)
4. ელიტური სახლები ( გაუმჯობესებული დაგეგმარებით, უნიკალური
არქიტექტურით და მხატვრული გადაწყვეტით)
სამრეწველო შენობები იყოფა ბუნებრივი ან შერეული გარანტების მიხედვით,
გათბობით ან გათბობს გარეშე.
საზოგადოებრივი შენობებისა და ნაგებობების დიდი მრავალსახეობები არსებობს
( 3000-ზე მეტი სახეობა და ტიპი). ისინი ფუნქციური დანისნულების მიხედვით
შეიძლება დავაჯგუფოდ:
1. საზოგადოებრივი სენობები - სავაჭრო დაწესებულებები, კვების ობიექტები,
მემორალური ობიექტები, ადმინისტრაციული შენობები.
2. კულტურულ-საგანმანათლებლო დაწესებულებები
3. სამკურნალო-გამაჯანსაღებელი ორგანიზაციები, კავშირგამბულობის
დაწესებულებები, კომუნალური ორგანიზაციის შენობები,სატრანსპორტო
დაწესებულებები.
14. უძრავი ქონების ბაზრის სისტემა, როგორც ინვესტირების სფერო

ფინანსები და უძრავი ქონების ბაზრები მჭიდროდაა ერთმანეთთან დაკავშრებული.

ერთმხრივ უძრავი ქონება ინვესტირების ყველაზე საიმედო და ეფექტიანი ობიექტია,
ხოლო მეორე მხრივ ბიუჯეტის შევსების მნივნელოვანი წყარო. უძრავი ქონების
ბაზარზე ოპერაციები ყოველთვის საინვესტიციო შინაარსისაა, ვინაიდან ისინი
ხორციელდება შემოსავლის მიღების და კაპიტალური ფასეულობების შეძენის
მიზნით. ინვესტიცია უძრავ ქონებაში იძლევა უფრო მაღალ უკუგებას, ვიდრე
სახსრების გაცემა კრედიტით. უძრავ ქონებაში ინვესტიციათა შემოსავლიანობა
შედგება ორი ან სამი ნაწილისაგან კონკრეტული პირობების მიხედვით:
1. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების ნამეტისაგან დროში და
რეალიზაციისას გაყიდვის დროს.
2. მიმდინარე შემოსავლისაგან საიჯარო გადასახადის პროცენტებისა და სხვა
შენატანების სახით ობიექტის გამოყენების დროს.
3. რეინვესტირების შემოსავლისაგან, რომელიც მიღებულია მიმდინარე
შემოსავლებისან ( თუკი ასეთი რამ არსებობს)
უძრავ ქონებაში ინვესტიციათა დაფინანსების წყაროებია: საკუთარი ფინანსური
რესურსები, ინვესტორის მიერ მოზიდული სახსრები და სასესხო საშუალებები.
უძრავ ქონებაში კაპიტალური დაბანდებები ესაა ინვესტირება რეალურ აქტივებში:
მიწის ნაკვეთების ათვისება, სასარგებლო წიაღისეულლის მოპოვება, ტყის
რესურსების დამუშავება, სხვადასხვა დანიშნულების შენობების და ნაგებობების
მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება პირდაპირი პორტფელური ინვესტირების
სახით.
უძრავი ქონების ბაზარი - ესაა მიწის ნაკვეთების, შენობების, ნაგებობების და სხვა
ქონების ეკინომიკური მეთოდებით გაყიდვის საშუალება მესაკუთრეებსა და
მომხმარებლებს შორის კონკურენტული მოთხოვნის და მიწოდების საფუძველზე.
დადგენილ სამართლებრივ გარემოში უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც
თვითრეგულირებადი სისტემა შედგება 7 ძირითადი ელემენტისაგან:
1. მოთხოვნა
2. მიწოდება
3. ფასი
4. მენეჯმენტი
5. მარკეტინგი
6. ინფრასტრუქტურა
7. საქმიანი პროცედურები
ჩამოთვლილთაგან ბოლო ოთხი წარმოადგენს უძრავი ქონების ბაზრის სისტემას.
 უძრავი ქონების ბაზარი დიდ გავლენას ახდენს ადამიანთა ცხოვრების და
საქმიანობის ყველა მხარეზე. იგი ასრულებს სხვადასხვა საერთო და სპეციალურ
ფუნქციებს.
უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ფუნქციებია: კომერციული, საინფორმაციო,
ფასწარმომქმნელი, სანირების, მასტიმულირებელი, კონკურენციული, საშუამავლო,
მარეგულირებელი, საინვესტიციო, სოციალური, მიწების და სხვა ობიექტების
განაწილება.
ბაზროს ერთერთი მთავარი ფუნქციაა თანაბარი ფასების რაწესება, რომლის დროსაც
გადახდისუნარიანი მოთხოვნა შეესაბამება მიწოდების მოცულობას.
მარეგულირებელი ფუნქცია მდგომარეობს იმაში, რომ ბაზარი ფუნქციონირებს
ეკონომიკის ეფექტიანი სტრუქტურის ჩამოყალიბებისა და საზოგადოებრივი
ინტერესების დაკმაყოფილებისაკენ.
კომერციული ფუნქცია მდგომარეობს უძრავი ქონების სამომხმარებლო
ღირებულების და ღირებულებასა და რეალიზაციაში, ასევე მოგების მიღებასი
დაბანდებულ კაპიტალზე.
სანირების ფუნქცია - ესაა ეკონომიკის გაწმენდა ბაზრის არაკონკურენტუნარიანი
და სუსტი მონაწილეებისაგან, არაეფექტინთა გაკოტრება.
საინფორმაციო ფუნქცია განზოგადობული ობიექტული ინფორმაციის
ოპერატიული შეკრებისა და გავრცელების უნიკალური საბაზრო საშუალებაა.
საშუამავლო ფუნქცია გამოიხატება იმით, რომ ბაზარი გამოდის ერთობლივ
შუამავლად და საზოგადოებრივი სრომის დაყოფის შედეგად მრავალი
ეკონომიკურად განცალკევებული და დამოუკიდებელი და გამყიდველის შეხვედრის
ადგილად. ოგი ამყარებს კავშირს მათ შორის და აძლევს ალტერნატიული
პარტნიორის არჩევის საშუალებას.
მასტიმულირებელი ფუნქცია - გამოდის სამეცნიერო-ტერქნიკური პროგრესის
მიღწევათა პროდუქტიული გამოყენებისაგან მიღებული მოგების ეკონოომიკური
წახალისების ფორმით შექმნასა და გამოყენებაში.
საინვესტიციო ფუნქცია - უძრავი ქონების ბაზრის კაპიტალის ღირებულების
სენარჩუნების და გაზრდის მიმზიდველი საშუალებაა.
სოციალური ფუნქცია - ვლინდება მთელი მოსახლეობის შრომითი აქტიურობის
ზრდაში, იმ მოქალაქეთა შრომითი ინტენსიობის ამაღლებაში, რომელნიც ისწრაფვიან
გახდნენ ბინების, მიწის ნაკვეთების თუ სხვა კაპიტალური და პრესტიჟული
ობიექტების მესაკუთრეები.
15. უძრავი ქონების ობიექტებზე ხელშეკრულებების ფორმები

გარიგების მონაწილეების ნების გამოვლინება სეიძლება გამოიხატოს სხვადასხვა

საშუალებებით სხვადასხვა ფორმაში. გარიგების ფორმას დიდი იურიდიული
მნიშვნელობა აქვს მისი ნამდვილობისთვის, მხარეთა უფლებების და
ვალდებულებების დასამტკიცებლად მათ შორის უთანხმოებების წარმოშობის
შემთხვევაში. მხარეთა უფლებებიაა და ვაკდებულებების შეცვალა, შეწყვეტა,
მოთხოვნების დათმობა და გარიგებაზე ვალის გადატანა ხდება იმავე ფორმით რა
ფორმითაც იგი შესრულდა.
ცუძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვია და ჩუქების გარიგებათა ნოტარიული ფირმის
სავალდებულოობის გაუქმება ნასესხებია ანგლოსაქსური სამართლებრივი
სისტემიდან შესაბამისი მექანიზმების აღრიცხვისა და შექმნის გარეშე. უფლებები
უძრავ ქონებაზე ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, რომელიც უძრავი
ქონების ნივთებზე უფლებების არსებობის ერთადერთი მტკიცებულებაა. ამ
მოთხოვნის შეუსრულებლობა განაპირობებს გარიგების ბათილობას, მიუხედავად
იმისა, ასეთად ცნობს თუარა მას სასამართლო.
კანონით რეგისტრაციისათვის დადგენილია აუცილებელი დოკუმენტებუს
ჩამონათვალი, რომელიც მოიცავს უფლებადამდგენ დოკუმენტებს (ხელშეკრულებები
უძრავ ქონებაზე, ატივებუ, აქტები და მოწმობები მემკვიდრეობის უფლებებზე
რომლებიც ძალაში შევიდა სასამართლო გადაწყვეტილებით და სხვა დოკუმენტები).
მას აუცილებლად ერთვის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან მიწის ნაკვეთის
საკადასტრო გეგმა და უძრავი ქონების ობიექტის გეგმა. მისი საჯადასტრო ნომრის
მითითებით, პირადობის მოწმობა და სხვა. უძრავ ქონებაზე სახელმწიფო
რეგისტრაციის წარმოშობის და უფლობების გადაცემის ფაქტი დასტურდება
ამონაწერის გაცემით ხოლო დოკუმენტებზე რომლებიც გამოხატავს გარიგების
შინაარს, კეთდება სპეციალური წარწერა.