지방세 세무조사 실무

- 세무조사 실무사례 중심으로 -

2020. 2

서울시 박상웅
 목 차

Ⅰ. 세무조사 실무 및 적용 ·
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(사례1) 신고서류를 통한 과세표준 정하기 ················································ 1

(사례2) 대형건물 개수 취득세 ·
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(사례3) 본점사업용 부동산 판단 ··

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······································ 10

(사례4) 취득세 중과제외 적용에 따른 직접사용기간 계산 · ·················· 15

(사례5) 지방세 과세자료를 활용한 본지점 전입에 따른 추징 · ·········· 17

(사례6) 국세 세무조사 자료를 활용한 주민세 종업원분 추징 · ············ 19

(사례7) 법인시공 건축물의 신고적정여부 확인 · ······································ 21

(사례8) 국가승강기정보센터 E/V정보조회 개수 취득세 추징 · ····· ········ 25

Ⅱ. 서울시 세무조사 사례 ··············································································· 30

취득세
(사례1) 재건축조합 세무조사 사례(신축 과세표준) ································· 30
(사례2) 신탁회사 세무조사 사례(시행사운영비 등) · ··
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···························· 35

(사례3) 은행업 세무조사 사례(펀드, 금고, 개수) ·

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(사례4) 건설업(시행사) 세무조사 사례(건설자금이자) · ··························· 44

 (사례5) 정부공사 세무조사 사례(구내용 차량, 개수) ··························· 47
(사례6) 의과대학 부속병원 세무조사 사례(감면, 개수) · ······················ 51

(사례7) 취득세 중과세 사례(본점사업용 부동산) ·

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························· 57

(사례8) 기타 취득세 세무조사 사례(과점주주, 과밀부담금) · ················ 59

재산세
( 사례9) 재산세 세무조사 사례(층고, 필로티, 옥탑) ································ 61

Ⅲ. 참고 자료 ····································································································· 63
(1) 건설자금이자 개념과 지방세 적용 ····················································· 63

(2) 세무조사 준비서류 ·

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·········································· 92
제1장 세무조사 실무 및 적용

(세 목) 취득세
(사례유형 ♯1) 신고서류를 통한 취득세 과세표준 조사방향 정하기
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사 (신고서류 사전 점검으로 인한 조사방향 설정)
‣ 취득원인 : 신 축
‣ 쟁점사항 : 법인이 신축신고시 제출한 과세표준 신고서를 보고, 추징세액
및 추징방향을 정하여 집중조사 할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ ○○○ ○○○1차 주택조합(이하 ‘납세자’라 함)은 「 도시 및 주거환경정비

」법 ○○ ○○
에 따라 서울 구 2-1 일대에 공동주택 등을 철거하고 그 지

상에 새로운 주택을 건설하기 위하여 2003. 7. 21. 설립되었음.

○ 납세자는 2016. 8. 30. 위 지상에 15개동 1,612세대의 공동주택(아파

트, 이하 ‘이 건 건축물’이라 함)을 건축하여 취득하고, 그 조합원들 799

명과 함께 아래 표와 같이 총 612,970,219,307원을 과세표준으로 산출

하여 2016. 10. 10.경 ○○

구청장에게 각각 취득세신고를 하였음.

○ 그러나, 취득세 과세표준이 되는 사실상 취득가격은 취득시기를 기준으로

그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지

·
급하였거나 지급하여야 할 직 간접비용의 합계액인 바(지방세법 시행령 제

18조 제1항)

○ 위 과세표준 산출내역 중 도급공사비의 경우 신고된 566,465,710,000

원 외에 2016. 12. 20. ○○ 산업 ㈜ 과 도급공사비를 정산하면서 추가부

담하기로 한 2013년 지급분 공사비에 대 한 연체금 16,512,278원이 누

락되었고, 설계비의 경우 신고된 8,571,564,000원 외에 2004. 9. 22.

- 1 -
 ㈜○○ 건축사사무소에 지급한 140,365,800원이 누락되었으며, 정비사업

컨설팅비의 경우 1,726,450,636원 외에 2003. 10. 23. 및 2004. 9.

22. 대한 ○○ 공사에 지급한 467,887,000원이 누락되었으므로, 위 누락

금액 총 624,765,078원은 과세표준에 포함되어야 할 것이고,

○ 도급가액의 공제항목으로서 과세표준에서 제외한 비용 중

- 부가가치세 공통매입세액 9,559,856,792원은 시공사의 재료비 등에 대

한 매입부가가치세인데, 과세표준에서 제외되는 부가가치세는 건축주와

시공사간에 체결된 도급계약에 따라 건축주가 당해 거래와 관련하여 직접

부담하는 부가가치세에 한하는 것이라 할 것이므로(행정자치부 세정과

-4279, 2004.11.25.), 위 부가가치세 공통매입세액 9,559,856,792

원은 과세표준에 포함되어야 할 것이고,

- 준공청소비 1,300,000,000원 중 857,000,000원은 이 건 건축물 취

득시기(준공인가일) 이전에 준공청소용역을 제공받은 것으로서 이 건 건

축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용에 해당하므로(조세심판원

2011. 11. 16.자 조심2010지813 결정), 과세표준에 포함되어야 할 것이고,

- 조경공사비 12,655,900,000원 중 306,251,484원은 옥상텃밭공사비

로서, 옥상조경설비의 경우 옥외의 조경설비와는 달리 건축물의 옥상의

이용가치를 증진시키기 위한 건축물에 부합된 부합물에 해당된다 할 것

이므로(조세심판원 2009. 4. 7.자 조심2008지610결정), 옥상텃밭공사

비 306,251,484원은 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지급한 비용으로

서 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것임.

○ 이 건 건축물의 취득세 과세표준은 당초 신고된 612,970,219,307원에

위 누락된 공사비 총 11,347,873,354원을 더한 624,318,092,661원

이라 할 것이므로, 납세자 및 그 조합원 799명에 대하여 위 누락된 과세

표준으로 계산한 산출세액에 과소신고 가산세 등을 더한 취득세 등

377,051,430원을 추가로 부과하여야 할 것임

- 2 -
□ 실무적용
○ 법인이 신축 취득 신고시 제출한 과세표준 신고서 내역

공사내역 금액(원) 비고

도급공사비 566,465,710,000 부가가치세 제외

공사비
지장물이설공사비 등 11,538,502,739
설계비 8,571,564,000
용역비 정비사업컨설팅비 1,726,450,636
건축감리비 등 17,342,554,310
각종수수료 감정평가료 등 9,899,576,647
각종부담금 광역교통분담금 등 12,892,780,460
기타경비 옵션비용 등 29,703,051,804
소 계 ① 658,140,190,596
부가세공통매입세액 9,559,856,792
준공청소비 1,300,000,000
공제항목
조경공사비 12,655,900,000
(도급금액에 포함)
M/H 운영비 등 21,654,214,497
소 계 ② 45,169,971,289
과세표준(①-②) 612,970,219,307

- 위 예를 가지고 누락과세표준 여부를 판단해 보시기 바람

- 일반적으로 신축공사비에는 도급공사비를 중심으로 설계, 감리비를 기본적

으로 포함하고 각종 수수료, 컨설팅 비용 등이 발생하고 건설자금이자, 각

종 부담금을 포함하여 신축과세표준을 신고하고 있음

- 또한, 과세표준 제외항목으로 분양과 관련된 경비, 조경공사비 등이 있음

○ 세무조사 전 공제항목 중심으로 집중 검토, 부가가치세 중복공제, 도급공사비

최종 정산분, 옵션비용 등 추가 설치비용, 분담금 누락, 프로젝트매니징

(PM)비용, 건설자금 이자 등을 집중 확인하는 것으로 방향설정 필요

- 3 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯2) 대형유통매장, 병원 등 대형건물 개수 취득세
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사 (개수 유형 및 추징방법)
‣ 취득원인 : 개 수
‣ 쟁점사항 : 유통매장, 복합시설, 병원 등 대형건물은 노후화될수록 기존
설비 교체 등 보강공사나 대수선 공사를 진행하므로 이런 유형의 건물을
보유한 법인의 세무조사시 취득세 과세대상이 되는 개수를 구분할 수 있
는지 여부와 법인장부로 취득세 과세표준 금액을 확정할 수 있는 지 여부

□ 사례내용 ①
○ 주식회사 ○○
백화점(이하 ‘납세자’라 함)는 2002.11.2. ○○ ○○ ○구 동

149-1 주식회사 ○○
백화점 ○○ 치앤에스를 분할하여 설립되었고, 종합소매

업, 일반도매업, 무역업 등을 목적사업으로 하고 있고, ○○ ○○ ○○○

구 동

429 ○○
백화점 압구정점 등 전국에 대형유통매장을 운영중인 법인임

○ 지방세법 상 "개수"란 「 건축법 」 제2조제1항제9호에 따른 대수선과 건축물

중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수 배수시 ·

설, 에너지 공급시설 및 기계식 주차시설 등을 수선하는 것, 그리고 건축물에

딸린 시설물 중 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설), 발전시

설, 에어컨, 교환시설, 변배전시설 등을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는

것을 의미함

○ 납세자는 2013년 이후 ○○ 백화점 천호점, 미아점, 신촌점, 압구정점 등 대형

유통매장에 딸린 엘리베이터, 에스컬레이터 등의 노후부품 교체공사를 진행하면

서, 일부 공사금액에 대해 건물 등 자산계정으로 대체하지 않고 수선비 항목으

로 분류하여 당기 비용 처 리하였고, 이 과정에서 취득세 과세대상이 되는 지방

세법상 개수에 해당되는 수선공사에 대하여 취득세 신고를 미이행 하였음

- 4 -
 ○ 따라서, 납세자의 법인장부 등으로 확인된 공사금액 2,326,010,000원을 취득세

과세표준으로 하여 산출한 본세에 가산세 등을 더한 73,782,440원을 과세

※ 붙 임 : ○○백화점 개수 미신고 현황(2013~2016년)

연번 회계일자 관할
구청 업장명 계정명 차변 적요
1 2013-03-29 ○○구 ○○ 점 수선비 15,200,000 E/S,E/L 노후부품교체공사 件
2 2013-11-25 ○○구 ○○ 점 수선비 169,400,000 승강기 노후부품 교체代
3 2014-03-31 ○○구 ○○ 점 수선비 44,800,000 기계식 주차장 노후 부품 교체대
4 2014-05-25 ○○구 ○○ 점 수선비 20,000,000 E/S 노후 부품교체공사件
5 2014-07-25 ○○구 ○○ 점 수선비 59,500,000 승강기 노후부품 교체 공사대
6 2014-08-10 ○○구 ○○ 점 수선비 198,600,000 ES,EL 노후부품교체공사의件
7 2014-12-14 ○○구 ○○ 점 수선비 47,300,000 E/S 노후부품 교체공사
8 2014-12-20 ○○구 ○○ 점 수선비 70,910,000 EL/ES 노후부품 교체공사
9 2014-12-24 ○○구 ○○ 점 수선비 97,400,000 E/L E/S 노후 부품 교체
10 2014-12-30 ○○구 ○○ 점 수선비 62,100,000 HIP(기계식주차시스템)부품교체
11 2014-12-31 ○○구 ○○ 점 수선비 31,500,000 E/S 노후부품 교체공사
12 2015-01-07 ○○구 ○○ 점 건물 102,600,000 암사동 빌딩 기계식 주차장 보수공사
13 2015-06-10 ○○구 ○○ 점 수선비 73,500,000 ES 노후부품 교체공사
14 2015-07-24 ○○구 ○○ 점 수선비 283,900,000 승강기 노후부품 교체공사件
15 2015-10-30 ○○구 ○○ 점 건물 91,700,000 암사동 현대빌딩 기계식주차장 보수공사
16 2015-11-25 ○○구 ○○ 점 수선비 142,000,000 HIP 노후부품 교체 공사
17 2015-12-28 ○○구 ○○ 점 수선비 15,200,000 본관 E/S모터. 감속기 보수
18 2016-07-25 ○○구 ○○ 점 수선비 252,200,000 승강기 노후부품 교체공사件
19 2016-07-25 ○○구 ○○ 점 수선비 213,100,000 천호점 승강기 노후부품 교체공사
20 2016-08-01 ○○구 ○○ 점 수선비 218,000,000 천호점 HIP 노후부품 교체공사
21 2016-09-25 ○○구 ○○ 점 수선비 99,900,000 천호점 E/L 노후부품 교체공사
22 2016-12-25 ○○구 ○○ 점 수선비 17,200,000 에스컬레이터 노후부품 교체체공사
합 계 2,326,010,000

□ 사례내용 ②
○ 납세자는 2012년 이후 ○○○○ 신도 림 점, 중계점, 목동점, 방 학 점, 시 흥 점, 가

양점 등 대형유통매장에 딸린 엘리베이터, 에스컬레이터 등의 노후부품 교체공

사, 보일러, 냉온 수기 교체공사 등을 진행하면서, 일부 공사금액에 대해 장치장

식 계정으로 회계 처리하고, 이 과정에서 취득세 과세대상이 되는 지방세법상 개

수에 해당되는 수선공사에 대하여 취득세 신고를 미이행 하였음

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○ 또한, 납세자는 ○○○○ 신도 림 점 등에서 사용하고 관리하는 청소차, 지게차

등 차 량 을 취득하고 일부 차 량 에 대해 취득신고를 누락하였으므로 납세자의 법

인장부 등으로 확인된 공사금액 1,219,302,000원을 취득세 과세표준으로 하여

산출한 본세에 가산세 등을 더한 41,113,820원을 과세

※ 붙 임 : ○○○○ 개수 미신고 현황(2012~2016년)

연 관할청 사업장명 취득일 취득가액 적요
번
1 ○○구 ○○점 2013-02-04 21,300,000 신도림점 무빙워크 핸드레일 외 교체
2 ○○구 ○○점 2014-02-01 24,000,000 CAPEX_신도림 M/W 핸드레일 교체 공사
3 ○○구 ○○점 2016-03-29 30,700,000 신도림점_무빙워크용 Handreil외 교체외 교체공사
4 ○○구 ○○점 2016-09-08 24,110,000 신도림점_무빙워크용 Handreil 외 교체공사
5 ○○구 ○○점 2012-12-05 41,000,000 중계점 운송설비 수리(승강기검사원 지적사항)
6 ○○구 ○○점 2013-06-01 68,000,000 CAPEX_중계 운송설비 교치 및 개선 공사의 건
7 ○○구 ○○점 2014-02-01 87,000,000 CAPEX_중계 운송설비 교체 공사
8 ○○구 ○○점 2014-09-26 69,200,000 중계점 운송설비 (Pallet Chain Asy외)교체공사
9 ○○구 ○○점 2016-04-13 35,300,000 중계점_진공온수 보일러 및 온수 보관탱크 교체공사
10 ○○구 ○○점 2016-07-22 43,800,000 중계점_운송설비(Pallet Chain Aey) 교체공사
11 ○○구 ○○점 2016-07-22 42,900,000 중계점_운송설비(BRAKE 수리외)교체공사
12 ○○구 ○○점 2013-11-13 17,100,000 CAPEX_목동점 엘리베이터 공사건
13 ○○구 ○○점 2014-07-07 36,800,000 핸드레일 장기간 사용 내피마모및 파단
14 ○○구 ○○점 2015-11-13 39,000,000 C-Refit_직발주(냉온수기)
15 ○○구 ○○점 2012-12-20 26,635,000 방학점 무빙워크 핸드레일 장비 교체
16 ○○구 ○○점 2013-06-05 18,000,000 CAPEX_방학 무빙워크 교체공사
17 ○○구 ○○점 2013-06-05 21,700,000 CAPEX_방학 무빙워크 교체공사
18 ○○구 ○○점 2013-06-05 12,000,000 CAPEX_방학 무빙워크 교체공사
19 ○○구 ○○점 2014-02-01 59,900,000 CAPEX_방학 무빙워크 및 엘리베이터 노후부품 교체
20 ○○구 ○○점 2014-07-11 25,800,000 방학점 무빙원크 및 엘리베이터 노후부품 교체
21 ○○구 ○○점 2014-08-13 196,372,000 C-Refit_직발주(냉온수기)
22 ○○구 ○○점 2016-03-21 14,500,000 방학점_무빙워크 및 엘리베이터 노후부품교체
23 ○○구 ○○점 2016-09-21 15,400,000 방학점_무빙워크 핸드레일 외 노후부품교체
24 ○○구 ○○점 2016-11-10 14,765,000 방학점_운송설비 무빙워크
25 ○○구 ○○점 2016-11-29 16,820,000 방학점_운송설비 화물엘리베이터
26 ○○구 ○○점 2013-04-01 12,600,000 CAPEX_시흥점 노후운송설비 개선공사
27 ○○구 ○○점 2013-10-17 14,800,000 CAPEX_시흥 노후운송설비(핸드레일 외) 개선 공사
28 ○○구 ○○점 2014-02-01 38,300,000 CAPEX_시흥 핸드레일 외 노후부속교체
29 ○○구 ○○점 2014-06-12 19,900,000 CAPEX_시흥 온수 보일러 교체
30 ○○구 ○○점 2014-12-28 51,200,000 운송설비(CHAIN외)
31 ○○구 ○○점 2015-02-23 54,500,000 가양점_무빙워크 환경개선
32 ○○구 ○○점 2016-03-29 25,900,000 가양점_무빙워크 환경개선
계 　 　 　 1,219,302,000 　

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□ 사례내용 ③
○ 납세자는 2013년 이후 ○○○○○○병 원, 강 남○○○○ 병 ○○빌딩 원, 등 납세

자 소유건물 등에 대한 시설물 개보수공사를 진행하면서, 취득세 과세대상인 승강

기 교체공사, 냉온수기 교체공사, 변압기 증설 공사, 보일러, 기계식 주차시설 보

수공사 등의 개수 취득에 대한 취득신고를 누락하였기에 각 해당연도의 대 학 속

부

병원 취득세 감면 율 을 고 려 하여 산정한 가액을 기준으로 취득세 등을 과세하고자 함

☞ 개수신고 누락분 세부내역

연
기관 계정명 원장기입일 취득가액 내용 비고
번
강남○○○○병원 건설중인자산 2015-08-31 66,000,000 냉동기및냉온수기13기정기보수공사(1/1)수선비대체 75%감면
1
강남○○○○병원 건설중인자산 2015-05-18 81,356,000 2,3동 냉동기용 변압기용량 증설 외 (1/1) 75%감면

강남○○○○병원 건설중인자산 2017-06-30 315,000,000 1동 냉온수기교체 1회 기성고 50%감면

2
강남○○○○병원 건설중인자산 2017-09-26 315,000,000 강남)1동 냉온수기 교체 준공금지급 50%감면

3 ○○○○병원 건물 2017-02-01 294,800,000 ○○병원 승강기 교체 공사 50%감면

4 ○○대학병원 건물 2017-07-06 258,149,000 냉온수기 교체 공사(치과병원) 50%감면

5 ○○○○병원 수선비:건축물 2015-12-31 97,200,000 ○○○○본관 고압CTTS부품교체공사 75%감면

6 강남○○○○병원 수선비:건축물 2017-07-31 24,750,000 1동 기계식 주차장 로보트교체작업(1호기) 50%감면

강남○○○○병원 수선비:건축물 2018-01-31 18,700,000 2동 B2층 보일러 응축수탱크 및 배관 교체 50%감면

7 강남○○○○병원 수선비:건축물 2018-01-31 10,516,000 2동 에스컬레이터 1호기 핸드레일 보완작 50%감면

강남○○○○병원 수선비:건축물 2018-01-31 10,780,000 2동 에스컬레이터 부품교체(1호기) 50%감면

○○빌딩 수선비 2013-11-15 5,000,000 난방부속설비교체공사계약금지급

8 ○○빌딩 수선비 2013-12-30 20,000,000 난방부속설비교체공사잔금지급

○○빌딩 수선비 2013-12-10 19,000,000 승강기노후부품교체공사

9 ○○빌딩 건물 2017-03-15 16,500,000 저압반 증설제작 및 설치공사

- 7 -
□ 실무적용
○ 개수에 대한 정확한 개 념 악
파 이 필수적임

- 개수(지방세제6조제6호)

가. 「건축법 」 제2조제1항제9호에 따른 대수선

나. 건축물 중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설,

·
급수 배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에

딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 수선하는 것

다. 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상

설치하거나 수선하는 것

(건축물 중 대통령령으로 정하는 것)

1. 레저시설 : 수영장, 스 케 골 습 「 육
이트장, 프연 장( 체 시설의 설치 이용에 ·
관한 법 률」 에 따라 골 습프연 타석
장업으로 신고된 20 이상의 골 프연습
장 만 해당한다), 전 망 탠드
대, 옥외스 오 , 유원지의 옥외 락시설(유원지의

옥외 오 락시설과 비 슷 오
한 락시설로서 건물 안 또는 옥상에 설치하여 사

용하는 것을 포함한다)

2. 저장시설 : 수조, 저유조, 저장 창고, 저장조 등의 옥외저장시설(다른 시

설과 유기적으로 관련되어 있고 일시적으로 저장기 능 을 하는 시설을 포

함한다)

3. 도크(dock)시설 및 접안시설 : 造船臺

도크, 조선대( )

4. 도관시설(연결시설을 포함한다) :송 열 송유관, 가스관, 수 관

·
5. 급수 배수시설 :송 ·
수관(연결시설을 포함한다), 급수 배수시설, 복개설비

6. 에너지 공급시설 : 주유시설, 가스 충 송 탑 전시설, 전철 (전압 20 만볼 트

미 만 송 을 전하는 것과 주 민 「
들의 요구로 」 전기사업법 제72조에 따라

·
이전 설치하는 것은 제외한다)

- 8 -
 7. 잔 棧橋교( )(이와 유사한 구조물을 포함한다), 기계식 또는 철 골 조립식

주차장, 차 량 또는 기계장비 등을 자동으로 세차 또는 세 척하는 시설,

방 송 탑「 송 」
중계 ( 방 법 제54조제1항제5호에 따라 국가가 필요로 하는

대외방 송 육 송및 사회교 방 중계탑 은 제외한다) 및 무선통신기지국용 철 탑

(시설물 중 대통령령으로 정하는 것)

1. 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설)

2. 시간당 20 킬 로와트 이상의 발전시설

3. 난방용 ·욕탕 온
용 열 수 및 공급시설

4. 시간당 7천560 킬 칼 로 로리급 이상의 에어컨(중 앙 절 만

조 식 해당한다)

5. 부 착 된 금고

6. 교환시설

7. 건물의 냉난 ·
방, 급수 배수, 방화, 방 범 등의 자동관리를 위하여 설치하

는 인 텔 리전트 빌딩 시스 템 시설

8. 구내의 변전 배전시설 ·
○ 건축물 시설물에 대한 설치 및 수선비용은 건물 계정으로 관리되지 않고,

시설장치, 장치장식 등의 자산계정이나, 수선비 등의 비용계정으로 관리되

므로 상기 계정명 원장 확보가 필수적임

○ 지방세법령상 건축물 및 시설물 수선도 개수에 포함되나 취득세 과세대상

이 되는 개수는 시설물의 주요부품 수선, 교체 또는 신 규 설치에 한정되는

것으로 해 석 하고 적용하는 것이 타 당하다고 판단 됨(유지보수를 위한 단 순

부품교체는 제외되는 것이 타 당, 예시) 엘리베이터의 전등 교체 등)

- 9 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯3) 본점사업용 부동산 판단
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 자치구 지도점검 (본점일부부서 중과세 사례)
‣ 취득원인 : 신 축
‣ 쟁점사항 : 법인의 본점 사무실용 건물의 신축이 아니라 본사 전산팀의
일부 인원이 서버 관리 등을 위해 동 신축건물에 입주하여 관리하고 있
는 경우 상기 인원이 근무하는 공간 등을 본점사업용 부동산으로 보아
취득세를 중과세 할 수 있는 지 여부

□ 사례내용
☞ 서울 특별 시에서 법인 본점의 사무소로 사용하는 건축물을 신축하는 경우 해당

건축물과 그 부 속 토지는 취득세 중과세 율 이 적용되는 것임.

○ 납세자 ○ ○○○○
이스 는 주식회사 ○ ○○○
이스 와 공동으로 강동구 상일동

377,380일대 토지를 취득하여 2014.2.28. 지식산업 센 터를 신축하여 본인

소유 건축물 중 일부를 ○ 이스 그 룹 관계사 등에게 임대해 주고, 1 층 과 5 층

일부를 본점 조직인 전산부서 직원이 직접 사용하고 있음.

○ 납세자 소유의 건축물의 사용 현황 은 아래와 같음 (안분비 율: 24.76 % )

건 물 연면적 전용 공용 주차장 본점사용

102호 322.21 110.14 138.48 73.59 직접사용(회의실*,

프로젝트실)
직접사용(사무실,교육장*)
501호 1,903.41 718.98 704.01 480.42 임대(전용 235.44)
후생복지(탁구장 62.1)
601호 795.80 272.02 342.02 181.76 공 실
602호 489.03 167.16 210.18 111.69 공 실
701호 795.80 272.02 342.02 181.76 공 실
702호 489.03 167.16 210.18 111.69 임 대
801호 795.80 272.02 342.02 181.76 임 대
.
802호 489.03 167.16 210.18 111.69 임 대
합 계 6,080.11 2,146.66 2,499.09 1,434.36 　

- 10 -
*납세자는 입주사가 1 층 및 5 층 일부 교 육장 및 회의실을 공용으로 사용한다고 주장

하나 임대차 계약 없 이 법인이 주장하는 불 확실한 사용 현황만 으로는 회의실 등으로

사용형 태 가 분명한 이상, 납세자의 주장을 받아들이기 어 려움
○ 납세자는 이 건 건축물 취득 후 5 층 과 7 층의 일부, 8 층 전부를 임대로 사용하

층
고, 1 면적과 5 층 면적의 일부를 본점 조직인 전산부서의 사무실, 회의실 등

으로 사용하고 있으므로 납세자가 본점사업용 부동산으로 직접 사용하는 부동

산에 대하여는 「지방세법 」 제11조제1항 및 같은법 시행령 제25조에 따라

취득세를 중과세 율로 적용하여 신고납부 하여야 하나, 이를 이행하지 않았

으므로

○ 토지 취득가액 및 건물 취득가액에 본점사용비 로 안분한 금액을 과세표준으로 하 율

여 취득세 등을 과세하고자 함

□ 실무적용
○ 지방세법시행령 제25조(본점 또는 주사무소의 사업용 부동산) 법 제13조제1항에서

"대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용 부동산"이란 법인의 본점 또는

주사무소의 사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용 부동산(기 사, 합 소, 사 숙 숙

육
택, 연수시설, 체 시설 등 복지후생시설과 예비 군병 기고 및 탄
약고는 제외한다)을 말 한다

○ 중과대상 여부에 관한 본점 예시

지방세법기본통 칙 13-2 【중과대상 여부에 관한 본점 예시 】

1. 중과대상에 해당하는 경우

① 도시형공장을 영위하는 공장의 구내에서 본점용사무실을 증축하는 경우

② 본점의 사무소전용 주차 타워 를 신ㆍ증축하는 경우

③ 임대한 토지에 공장을 신설하여 운영하다가 동 토지 내에 본점 사업용 건축

물을 신ㆍ증축하는 경우

④ 건축물을 신ㆍ증축한 후 5년 이내에 본점의 부서 중 일부 부서가 입주하여

사무를 처리하는 경우

- 11 -
 ⑤ 대도시내에 본점을 가지고 있 던 법인이 대도시내에 건축물을 신 증축하여 기 ·
존 본점을 이전하는 경우

2. 중과대상에 해당하지 않는 경우

①병 원의 병 실을 증축취득하는 경우

② 운수업체가 자동차운수사업법에 의한 차고용 토지 만을 취득하는 경우

③ 임대업자가 임대하기 위하여 취득한 부동산과 당해 건축물을 임차하여 법인

의 본점용으로 사용하는 경우

□ 참고자료(본점사업용 부동산 중과세 연혁)

1) 본점사업용부동산 취득세 중과세 검토

가) 연 혁
- 1992.1.1. : 지방세법에 본점사업용에 대한 취득세 중과세 도입,

율 %
세 (10 ), 승계취득을 포함한 일체의 취득에 대하여 중과세

- 1999.1.1. : 세율완 % >I F 난 극

화(6 ) - M 경제 복을 위한 경제 활성 화

․ 만
목적 신 증축 중과세, 승계취득하는 경우 제외

▪ 입법예고안 : 본점사업용 부동산에 대하여 취득세 완 폐

전 지

▪ 개 정 안 : 국토의 균 형개발 등을 주관하는 건설교통부의 이 견 제시로

신 ․ 만
증축 중과세

- 현 재 : 99년 이후 본점사업용에 대하여는 동일한 지방세 규 정 유지

나) 입법취지

수도 권 의 인구 및 경제 력 집중을 억제하고 간접적으로 기업의 지방이전을 촉 진

하기 위하여 정 책
적으로 마 련된 것으로서, 수도 권에 인구 및 경제 산업시설이 ·
과도하게 밀 집되어 교통 난 난 , 주택 , 공해, 범죄 등의 여러 사회 문 제가 발생하고

- 12 -
지역간의 격차가 발생함에 따라 국가적 차원에서 인구 및 산업을 적정하게 재배

치함으로 써 이러한 문
제를 해결하고 국토의 균
형있는 발전을 도 모한다는데 그

목적이 있다 할 것이다( 헌 헌
재98 바104, 2000.12.14 참 조)

다) 대법원 판 례 헌 및 법재판소 위 헌 률
법 심판 요지

헌
(1) 재98 헌바104, 2000.12.14.

과밀억 권 제 역내 인구유입 또는 경제 력 집중을 유발하는 효과가 없 는 경우에 중

과세대상에 해당하지 않
는다고 지방세법을 적용하는 한 합 헌임(대법원99 두
6309, 대법원99 두 5269판결 인용)

(2) 대법원 2000. 5. 30. 선고, 99 두 6309 판결

임차하여 본점으로 사용하다가 본점용 부동산을 취득하여 이전하면 중과세 대상임

(3) 대법원 2000. 10. 10. 선고, 99 두 5269 판결

이미 과 밀억 권 제 역 내에 본점 또는 주사무소용 사무실을 가지고 있다가 같은

권 역 내의 다른 곳 으로 사무실을 이전하는 경우에는 두 사무실의 규 · 태·

격형 가

격 등을 비교하고, 사무실 이전의 이유 경위 등 사무실 이전과 관련된 · 모든 사

정을 종합 ·참작 하여 사무실의 이전이 위와 같은 입법취지에 어 긋나지 아니하면,

「 지방세법 」제112조 제3항이 정한 취득세 중과대상에 해당하지 아니함

(4) 대법원 2010. 4. 15. 선고, 2009 두

24085 판결

법인이 과 밀억 권
제 역 내에 본점 등 사업용 부동산을 신축하여 취득한 후 같은

권역 내에서 본점 등 사업용 부동산을 신축하여 본점을 이전하는 경우에는 구

지방세법 제112조 제3항의 입법취지인 인구유입과 산업집중 등과 관계가 없

을

뿐만 아니라, 최초의 부동산 취득시에 이미 취득세가 중과되므로 새로운 부동산

을 신축하여 본점을 이전할 때 다시 중과하지 않 더라도 위 규정을 면 탈

할 우 려
가 없 음.

- 13 -
라) 판 례 석
분

(1) 대법원 2000. 5. 30. 선고, 99 두 6309 판결, 대법원 2000. 10. 10.

선고, 99 두5269 판결 등은 1998년도 까지 시행하 던규 정에 대한 것이며,

1999.1.1.부터 기 존 건축물을 승계취득하여 본점용으로 사용하는 경우는 중과

세대상에서 제외하는 것으로 개정한 것은 이상의 판 례 를 반영하여 이는 입법취

지(수도 권내 인구 유입 및 산업집중의 억 제)에 크게 어 긋

나지 않는다고 보 았기

때문 일 것이므로 현 행은 기 존 건축물을 승계취득하여 이전하는 경우는 중과세

제외하지 만 새로운 건물을 신축 또는 증축하여 이전하는 경우는 중과세 대상임.

(2) 단, 기 존 에 과 밀억 권 제 역 내에 본점 등 사업용 부동산을 신축하여 취득한

후 같은 권 역 내에서 본점 등 사업용 부동산을 신축하여 본점을 이전하는 경우

에는 기 존 에 사용하 던 본점사무소용 부분에 대하여 중복과세나 이중과세 성격

이 강하고 중과세 면 탈 의 우려 없 가 으므로 증가부분 만 과세함이 타 당함.

(3) 또한, 대법원 2012 두 례

6551 판 에서도 알 수 있듯 이, 과 밀억 권 제 역 안에서

본점 또는 주사무소용 건축물을 신축 또는 증축하여 취득하면 동일한 과 밀억

제

권역 안에 있 던 존
기 의 본점 또는 주사무소에서 이전해 오 는 경우라고 하더라도

구 지방세법 제112조 제3항에 의한 취득세 중과대상에 해당한다고 봄 타 이 당함

※ 대법원 판결요지(2012두6551)
구 지방세법 제112조 제3항은 1998. 12. 31. 법 률 제5615호로 개정되기 전과 달리 그 입법
취지를 반영하여 과 밀억제권역 안에서 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산을 취득하는 경우 중
인구유입과 산업집중의 효과가 뚜렷한 신축 또는 증축에 의한 취득만을 그 적용대상으로 규정하

고 그 입법취지에 어울리지 않는 그 밖의 승계취득 등은 미리 그 적용대상에서 배제하였으므로

조세법률주의의 원칙상 위 규정은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 더 이상 함

부로 축소해석하여서는 아니되는 점, 과밀억제권역 안에서 신축 또는 증축한 사업용 부동산으로

본점 또는 주사무소를 이전하면 동일한 과밀억제권역 안의 기존 사업용 부동산에서 이전해오는

경우라 하더라도 전체적으로 보아 그 과밀억제권역 안으로의 인구유입이나 산업집중의 효과가 없

다고 할 수 없는 점 등을 종합하면, 과밀억제권역 안에서 본점 또는 주사무소용 건축물을 신축 또

는 증축하여 취득하면 동일한 과밀억제권역 안에 있던 기존의 본점 또는 주사무소에서 이전해 오

는 경우라고 하더라도 구 지방세법 제112조 제3항에 의한 취득세 중과대상에 해당한다고 봄이

타당하다.

- 14 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯4) 취득세 중과제외 적용에 따른 직접사용 기간 계산 유의점
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 자치구 지도점검 (면허세 과세자료 활용)
‣ 취득원인 : 매 매
‣ 쟁점사항 : 대도시 내 설립된지 5년 이내의 법인이 서울시 내 부동산을 취득
한 후 해당 부동산을 주유소(유통업)로 직접사용 하다가 1년 11개월이
되는 시점에서 영업허가증을 반납하고 2년 1개월이 되는 시점에서 해당
부동산을 매각한 경우 취득한 부동산을 2년이상 직접사용 한 것으로 볼 수
있는지 여부

□ 사례내용
○ 납세자인 ㈜○○ 주유소는 2013년에 경기도 ○○ ○○ 시 구에서 설립된 대

도시 내 법인으로 2014년 7 월 서울시 ○○ ○○구 동 81-173 번지의 주유

소로 사용 중인 부동산을 매입하였으며, 해당 부동산에서 영위하는 업종은

「유통산업발전법 」에 따른 유통산업에 해당되므로 지방세법 시행령 제26조

제6호에 따라 취득세를 일반세 율 로 산출하여 신고 · 납부하였음

○ 이 후 납세자는 부동산을 취득한 날 로부터 2년 1개 월 되는 시점인 2016

년 8 월
에 제3자에게 매각하고, 같은 날 관할 세무서와 소방서에 폐업신고

및 위 험물설치 허 가증 등을 반납하였음. 그러나, 관할구청에는 석 유판매업

면 허
를 취득한 날 로부터 1년 11개 월 되는 시점인 2016년 6 월 에 반납하고

반납한 날 로부터 실제로 유통업을 영위하지 않 은 점을 확인하여 지방세법

제13조제2항 내지 3항 등 관계법령에서 정한 바와 같이 취득한 부동산을

2년 이상 직접사용하지 않은 것으로 판단하여 취득세를 중과세로 산출하여

추징하였음

- 15 -
 【
부동산 직접사용 · 매각과정 】
…… ………………… ………………………… …………… ………
2014.7.22. 2014.12.31. 2016.7.7. 2016.8.19.

부동산취득(임대) 직접사용 면허반납(영업종료) 매각(페업신고)

□ 실무적용
○ 통상 대도시 내 신설된 법인이 매매 등을 원인으로 부동산을 취득하면서

관계법령에 따라 취득세 중과세 제외를 적용받은 경우, 제3자에게 매각 등

으로 직접사용 기간을 계산함에 있어 취득한 날 과 매각한 날 사이의 기간을

직접사용한 것으로 오인하여 중과세 대상여부를 검토하고 있으나,

○ 상기 사 례 오롯
는 이 부동산 소유 기간이 직접사용 기간으로 보는 것이 아 닌
,

실제로 해당 부동산을 해당업종에 직접사용한 기간이 언제부터 언 까

제 지인

지를 검토한 것으로서 실제 해당업종을 영위하기 위해서 받아야 하는 각종

인 허 가, 세무신고, 매출여부 등을 종합적으로 검토하여 직접사용 기간을

계산하여 추징한 건임

⇒ 따라서, 지방세법 등 관계법령에서 정한 직접사용 기간을 판단할 시, 소유

기간과 직접사용 기간을 동일 시 해서는 안되며, 관련 자료를 토대로 실

제로 납세자가 직접사용한 기간이 언 제부터 언 까제 지인지를 검토해야하는

것임.

또한, 이는 단 순히 취득세 중과세 제외에 따른 유예기간 계산 시에서 만

적용할 것이 아니라 비과세 · 감면에 따른 유예기간 계산 시에도 위의 사

항 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이 타 당함

- 16 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯5) 지방세 과세자료를 활용한 본·지점전입에 따른 취득세 추징 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 자치구 지도점검 (지방소득세 등 과세자료 활용)
‣ 취득원인 : 매 매
‣ 쟁점사항 : 법인이 신고한 전국 지방세 과세자료를 토대로 실제 법인의
본점 ·지점 전입여부를 조사한 것으로 사실상 본점·전입여부 조사 시 해당
자료를 활용할 수 있는 지 여부

□ 사례내용
○ 납세자인 주식회사 ○○엔 지니어 링 ○○북 ○○
은 1991년에 도 시에 설립된

법인으로 2015년 11 월 에 서울시 ○○ ○○구 번 동 91-7 지 내 건축물 및

토지를 지점 사옥으로 사용할 목적으로 매입하였으며, 해당 지점은 대도시

내에 설치된 지 5년이 지 난 지점으로 판단하여 취득세를 일반세 율로 산출

하여 신고 · 납부하였음

○ 위 지점은 납세자의 법인등기부등본의 지점에 관한 사항란에 ‘서울시 ○○

구 ○○ 동 1991.00.00’로 등기되어 현 까
재 지 유지되고 있으며, 세무종합

시스 템 을 통하여 서울시에 지점을 설치한 1991년도부터 2006년 10 월까

지 해당 지점과 관련된 주 민 세(재산분, 균 등분, 종업원분), 지방소득세( 특
별징수분, 법인세분)를 서울시 ○○ 구청에 신고 · 납부한 사실과 2006년

10 월 이후에는 경기도 ○○ ○○
시 구에 2015년 10 월까 지 주 민세(재산분,

균등분, 종업원분), 지방소득세( 특별 징수분, 법인세분)를 신고 · 납부한 사

실을 확인하였음

○ 또한, 납세자의 홈페 이지 상 회사의 연 혁에 ‘2015년 11 월 <○○

사옥이전

사업소(경기도 ○○ ○○
시 구) → 서울사업소(서울시 ○○ ○○ >
구 동 ) ’으

로 기재되어 있는 등 해당 지점은 1991년도에 서울시 ○○ 구에 설치되었

다가 경기도 ○○ ○○
시 구로 이전한 후 다시 2015년 11 월 에 서울시로

- 17 -
 전입 온 것에 해당되어 이는 사실상 지점전입에 해당되므로 관계법령에서

정한 바와 같이 취득세를 중과세로 산출하여 추징하였음

□ 실무적용
○ 통상 법인이 대도시 내 본점 및 지점의 전입 및 설치일자 산정 시, 사업자

등록 일 및 법인등기부등본의 등기일 등을 확인하여 중과세 여부를 판단하고

있으나,

○ 상기 사 례는 법인등기부등본의 지점등기일은 과거부터 서울시 ○○구로 등

기되어 있었으나, 실제 지방세 부과자료 및 급여지급내역 등과 납세자의

홈페 이지 등을 기초자료로 하여 사실상 지점 전입여부를 판단한 것으로 세

무종합시스 템 상 과세내역( 타 ·
시 도의 과세자료도 조회 가 능 )으로도 유추

하여 조사할 수 있음

⇒ 따라서, 대도시 내 법인의 본 · 지점 설치일을 산정하는 기준을 단 순히 법

인등기부등본의 등기일 혹 은 사업자등 록증의 등 록 만

일 으로 판단하는 것이

·
아니며, 실제 본 지점이 설치된 소재지 연 혁 악
을 파 하고 실제 영업을 영

위하였는지 여부 등을 종합적으로 판단하여 중과세 요건인 5년의 기간을

산정할 필요가 있음

- 18 -
(세 목) 주민세
(사례유형 ♯6) 국세 세무조사 자료를 활용한 주민세 종업원분 추징 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사 (국세 세무조사 자료 활용사례)
‣ 자료추출 : 법인세무조사시 국세 세무조사 결과 제출 요청
‣ 쟁점사항 : 국세 세무조사 결과를 확인하고 상여처분된 소득금액에 대하
여 지방세를 추징할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ ○○ 건설 주식회사(이하 ‘납세자’라 함)는 서울시 ○○ ○○
구 대로 372, 제

디 ○○
동( 동)에 본사를 두 고 토목, 건축 및 산업설비와 이에 부대되는 전

기, 통신 기계설비, 소방시설 등의 설치, 기 획 엔

, 지니어 링 , 감리, 검사, 판

매, 유지보수 및 운영감리 등 일체의 종합건설용역사업등을 영위하는 법인

임. 또한, 납세자는 2015.1.7. 서울중 앙 지법 파산3부로부터 회생 절차 개

시 결정을 통보받고, 2015 ~2016년 회생계 획 안에 따라 회생 절차를 진행

하여 2016.10.27. 회생 절차를 종결하였음.

○ 납세자는 지방세기본법 제34조 제2항 및 지방세법 제84조의 6에 따라서

「 법인세법 」 제67조에 따라 처분되는 상여에 대한 주 민 세 종업원분에 대

해서는 「소득세법 」제131조제2항제1호에 따른 소득금액변동통지서를 받

은 날에 납세의무가 성립하고, 소득금액변동통지를 받은 날 의 다음달 10일

까 지 법인 주사무소 소재지 관할 지방자치단체에 세액을 신고하고 납부하

여야 함.

- 납세자는 법원의 회생 절 차개시 결정 후 2015년 1 ~월

2 경 서울지방국세청

으로부터 긴급조사를 받아, 임직원에 지급한 상품 권, 노무비, 인정이자 익

금 산입 등의 사유로 상여 처 분을 받고, 2015.6.10. 소득금액변동통지서

를 수령하였으나, 회생 절 차 개시 결정일 이후 납세의무가 성립하는 상여 처

분된 소득금액에 대하여 관할관청인 ○○ 구청에 주 민 세 종업원분을 신고납

부하지 않았 으므로 가산세를 포함한 총 12,757,250원을 부과하고자 함

- 19 -
 ※ 2015년 정기세무조사 결과에 따른 소득금액 변동통지(인정상여) 내역
구 분 조사내용 소득처분 금 액
상품권 귀속불분명 익금산입 상여 526,025,000
2010년 노무비 가공계상 손금불산입 상여 26,699,130
임원중간퇴직금 인정이자 익금산입 상여 36,495,531
상품권 귀속불분명 익금산입 상여 348,740,000
2011년 노무비 가공계상 손금불산입 상여 67,081,500
임원중간퇴직금 인정이자 익금산입 상여 86,705,571
상품권 귀속불분명 익금산입 상여 201,580,000
2012년 노무비 가공계상 손금불산입 상여 111,741,370
임원중간퇴직금 인정이자 익금산입 상여 73,317,792
상품권 귀속불분명 익금산입 상여 154,720,000
2013년 노무비 가공계상 손금불산입 상여 25,637,020
임원중간퇴직금 인정이자 익금산입 상여 51,933,800
2014년 임원중간퇴직금 인정이자 익금산입 상여 41,455,240
합 계 1,752,131,954

□ 실무적용
○ 통상 국세 세무조사를 통해 상여 처 분 받은 금액에 대해서 법인은 소득금액

변동통지를 받은 날 의 다음달에 근 로소득세와 지방소득세 특별징수를 납부

하나, 주 민 세 종업원분의 경우 신고하지 않 은 경향이 많 아 종업원수나 소득

금액이 일정금액 이상인 경우는 반 드 시 주 민 세 종업원분 신고납부 확인필요

○ 상기 법인은 2015년 회생 절 차가 개시되었고, 국세청에서는 즉 각 세무조사

를 실시하여 관련 국세 등을 추징하였음. 시( 市
)가 회생 절 차 종료 후 2017

년 세무조사를 실시한 결과, 회생 절 차 개시전에 발생된 취득세 등(1 억 5천

만원)의 부과 권 행사가 실기( 失期 됨

) 을 확인. 따라서, 법원에서 회생 절 차

개시결정 통보시 본점 소재지 자치구에서는 부과제 척 기간내에 취득물건이

있다면 즉각 세무조사를 실시할 필요가 있음

- 20 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯7) 법인시공 개인건축물 신고 적정여부 확인
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 자치구 지도점검
‣ 취득원인 : 신 축
‣ 쟁점사항 : 일정규모 이상의 건축물을 개인이 신축시 사실상의 취득가액
이 과세표준으로 적용되는 바, 법인 장부 등을 통한 개인신축신고 적정
여부 등을 확인할 수 있는지 여부

□ 사례내용 ①
○ 납세자인 ○○○ 외 2인은「 건설산업기본법 」 제41조제1항에 따라 연면적

이 661제 곱미터를 초과하는 주거용 건축물을 신축하였으므로 종합건설업

법인과의 도급공사계약을 통해 건축물을 신축해야 하는 자로,

○ 납세자는 2015. 11. 17. ○○○ ○○

구 동 419-2 다세대 주택 건축물을

신축하면서, 시공법인과와의 도급계약서 금액(34 억 ·

)과 설계 감리비 등 각

종 부대비용을 합하여 취득신고 과세표준을 산출하여 3,342,643,720원으

로 취득세 등을 신고하였으나

○ 하지만 , 납세자는 신축공사금액을 도급가액인 34 억 원에서 10 %를 공제한

3,090,909,090원으로 신고하여 납세자가 실제로 부담하지 않은 부가가

치세 금액 309,090,910원을 신축과세표준에서 공제하였으므로 신축과세

표준에서 누락된 상기금액으로 과소신고 된 취득세를 추징하고자 함

□ 사례내용 ②
○ 납세자인 ○○○외 1인은 「 건설산업기본법 」제41조제1항에 따라 연면적이

661제 곱 미터를 초과하는 주거용 건축물 등 관 광 텔

호 건축물을 신축하였으

므로 종합건설업 법인과의 도급공사계약을 통해 건축물을 신축해야 하는 자로,

- 21 -
○ 납세자는 2014.12. 24 ○○ ○○ 구 동 1229-14 위 지상에 관 광 텔 호 건

축물을 신축하면서, 시공법인인 ○○ 토건 주식회사와의 도급계약서 금액

(85 억 ·
)과 설계 감리비 등 각종 부대비용을 합하여 취득신고 과세표준을

산출하여 8,852,934,180원으로 취득세 등을 신고하였으나

○ 납세자는 시공법인과는 별 도로 2014년 2 월 주식회사 디자인 ○○ 라는 회

사와 관 광 텔
호 건물의 인 테 리어 공사계약을 하고 인 테리어공사 비용으로

총 2,450,000,000원(부가기치세 제외)를 지출하였으나, 취득신고시 상

기 비용을 취득세 과세표준에서 누락하였기에, 인 테리어공사비용을 과세표

준으로 하여 취득세 등을 추징하고자 함

□ 사례내용 ③
○ 납세자인 ○○○ 외 1인은 「 건설산업기본법 」 제41조제1항에 따라 연면적

이 660제 곱미터를 초과하는 주거용 건축물 등을 신축하였으므로 종합건설

업 법인과의 도급공사계약을 통해 건축물을 신축해야 하는 자로,

○ 납세자는 2015. 8. 10. ○○ ○○구 동 1가 98-14 위 지상에 근린생

활시설 및 다세대주택 건축물을 신축하면서, 시공법인과의 도급계약서상

금액으로 취득신고 과세표준을 산출하여 1,600,000,000원으로 취득세 등

을 신고하였으나,

○ 납세자는 시공법인과 별도로 설계와 감리계약을 체결하였고, 하수도원인자

부담금 등 납세자가 부담하는 부대비용 등을 신축취득신고시 누락하였기에

아래와 같은 세부내역을 바 탕 으로 취득세 등을 과세하고자 함

세 부 내 역 추징 예정 과세표준
부가가치세 과다공제분 94,850,494
도로복구원인자부담금 820,340
하수도원인자부담금 10,606,510
수도원인자부담금 14,052,100
설계비 29,000,000
감리비 1,000,000
승강기 39,600,000
합 계 189,929,444

- 22 -
□ 사례내용 ④
○ 납세자인 ○○○외 1인은 「 건설산업기본법 」 제41조제1항에 따라 연면적

이 495제 곱미터를 초과하는 근 린생 활시설 건축물 등을 신축하였으므로

종합건설업 법인과의 도급공사계약을 통해 건축물을 신축해야 하는 자로,

○ 납세자는 2016. 4. 1. ○○ ○○ 구 동 2가 317-3 위 지상에 근 린생 활

시설 건축물인 베 델빌딩 을 신축하면서, 시공법인과의 도급계약서 금액과

·
설계 감리비 등 각종 부대비용을 합하여 취득신고 과세표준을 산출하여

4,909,007,500원으로 취득세 등을 신고하였으나,

○ 납세자는 취득신고가액 외에 ㈜○○ 이앤지개발에 지급한 건물 철거비용

51,478,000원(부가세 제외)과 건축기간 중 공사대금 지급을 위한 차입

금에 대한 이자비용 132,292,313원을 취득신고시 취득 과세표준에서 누

락한 바, 철거비와 건설자금이자를 합한 가액인 183,770,713원을 과세

표준으로 하여 취득세 등을 추징하고자 함

□ 사례내용 ⑤
○ 납세자인 ○○○ 「
은 건설산업기본법 」 제41조제1항에 따라 연면적이 495

제곱 미터를 초과하는 근 린생 활 시설 건축물 등을 신축하였으므로 종합건설

업 법인과의 도급공사계약을 통해 건축물을 신축해야 하는 자로,

○ 납세자는 2015. 5. 30. ○○ ○○

구 동 473-3 위 지상에 근린생 활시

설 건축물(이하 ‘이 건 건축물’이라 함, 외국인전용 면세점 및 판매장)을

신축하면서, 시공법인과의 도급계약서상 금액으로 취득과세표준을 산출하

여 3,367,887,790원으로 취득세 등을 신고하였으나,

○ 납세자는 당초 시공법인과의 도급계약을 42.9 억 억

원에서 33 원으로 감액

하였고, 납세자가 대표이사로 있는 ㈜ ○○○○○

한국 에게 이 건 건축물을

신축전에 임차하고 임차인이 시공법인과는 별 개법인인 종합건영과 인 테리

어 공사계약(2015.2 월~ 월5 , 도급액 34 억 맺 )을 고 이 건 건축물에 대한

- 23 -
 창 호공사, 유리공사, 각종 인 테 리어 공사 등을 진행하고 상기 금액을 지급

하였음

○ 취득세는 취득자가 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기

위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용

과 간접비용의 합계액으로서 법인장부로 증명되는 가격을 과세표준으로 하여

야 할 것이며, 건축물 중 조 작설비 및 그 밖의 부대설비는 주체구조부와

일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이 루고 있는 것이면 주체구조부의

소유자가 가설한 것이 든 임차인 등 제3자가 가설한 것이 든 그 가액 까 지

과세표준에 포함하여야 할 것임

○ 납세자는 이 건 건축물 취득신고시 임차인이 지급한 인 테리어공사비를 누

락하였기에 누락된 3,324,175,276원을 과세표준으로 하여 취득세 등을

과세하고자 함

□ 실무적용
○ 일정금액 혹은 일정면적 이상의 법인시공 개인건축물 신축자료 발 췌
- 휴폐 업을 제외한 시공법인에 도급계약서(최종, 변경) 및 법인 장부(매출

장, 매출 처별 세금계산서 집계표 등) 제출 요청

- 신고서류에서 각종 부담금 등이 과세표준에 포함되었는지 확인이 필요하

고, 도급계약서상의 공사준공기한과 실제 취득일과의 차이가 1달 이상일

경우에는 변경된 도급계약서가 존 재할 가 능성 이 크므로 변경계약서 확보

- 국 민 주택규모 이하의 주택건설은 부가가치세가 과세표준에서 제외되었는지

반 드 시 확인하고, 신고서류를 면 밀히 검토해서 건축주가 별 도 공사를 진행

한 것이 있는지, 건설자금이자가 발생하였는지 확인(등기부로 확인 가 능 )

- 통상 시가표준액과 신고가액의 차이(상가 1 ~1.2배, 다세대주택, 아파트

~1.8 2배, 호 텔 ~
1.6 1.8배 정도)

- 24 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯8) 국가승강기정보센터 E/V정보조회 개수 미신고 추징
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 자치구 지도점검
‣ 취득원인 : 개수
‣ 2018년 추징현황 : 5개 자치구, 128건(E/V등 191대), 274백만원

□ 사례내용
○「 지방세법 」 제6조제4호에서 취득세 과세대상 “
건축물 이란 ” 「건축법 」 제2

조제1항제2호에 따른 건축물과 토지에 정 착하거나 지하 또는 다른 구조물에

설치하는 레저시설 등(이에 딸린 시설물 포함)을 말 하는 것이며, 같은 법 제

6조제6호다목 및 같은 법 시행령 제6조에서 “ ”

개수 란 건축물에 딸린 시설물

중 승강기 등을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것 등으로 규 정하고 있는

바,

○ 납세자 ○○○ 외 87명은 ○○ ○○

구 동 한 덕빌딩 등에 엘리베이터 및 에

스컬레이터 128대를 재설치 및 추가 설치하고 지방세법 제6조 제6호 및

같은법시행령 제6조 제1호에 따라 개수에 대한 취득세 등을 신고 납부하 ·

여야 함에도, 2013년 ~ 2018년 까
지 설치한 엘리베이터 및 에스컬레이터

에 대하여 미신고한 취득세(가산세 포함) 174백 만원을 추징함

□ 실무적용
○ 국가승강기정보 센터에서 엘리베이터 등을 조회하여 개수사실 확인

- 국가승강기정보 센 http://www elevat r g r

터( . o . o.k , 승강기정보조회 소재 /
·
지 건물명 검 / 색 )를 통해 현 재 운행 중인 엘리베이터 등(에스컬레이터, 휄
체어리프트, 덤웨 이더, 무빙워 크, 승강기시설안전관리법시행 규칙 별 표1 승

강기종류)을 확인

- 25 -
 - 조회결과에는 건물명, 소재지, 제조업체, 모델명, 종류, 상 태 /
, 설치일 최초

설치일, 최종검사일 등이 나 타난 다.

/
- 설치일 최초설치일이 다른 경우는 E/V 를 추가 설치한 것으로 개수신고대

상으로 소재지 과세대장 및 총 괄 과세내역에서 개수신고여부를 확인할 수

있고, 설치일과 최초설치일이 같은 경우라도 건물명으로 재조회하여 최초

설치일이 다 르 면 개수신고대상으로 보아 신고여부를 확인하고

- 납세자가 법인인 경우는 법인장부가를, 개인의 경우는 설치업체의 장부가,

세금계산서, 시가표준액 등을 확인하여 과세표준액으로 적용

- 지방세법 제9조제6항 및 같은법 시행령 제12조의2의 규정에 공동주택의

개수로 인한 취득 중 주택의 시가표준액이 9 억원 이하인 주택의 개수로

인한 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니함(유의)

○ (행정안전부 유 권 석 해 지방세운영과-1982, 2015.7.1.)

- 승강기를 갖춘 건축물을 신축할 경우 해당 건축물의 시가표준액 산정시 승

강기의 시가표준액을 합산해야 하는지 여부에 대해서 살펴 보면, 「지방세

- 26 -
 법시행령 」 제6조에 따른 시설물의 경우 제5조 시설과 달리 독 립된 취득세

과세대상에 해당하지 않 는 점, 문언 적 의미상 개수란 기 존 건축물에 특정

시설물을 설치하거나 수선하여 그 효 용가치를 높 이는 것을 의미한다는 점,

건축물을 신축할 때 설치하는 필수 부수시설은 당해 건축물과 일체가 되는

것으로 보아 건축물의 시가표준에 포함된다는 점, 시가표준액조정기준에

따르 면 승강기가 없 는 5 층 이상의 건축물의 경우 감산 율이 적용되므로 승강

기를 설치한 건축물은 시가표준액에 이미 승강기 가액이 반영되었다고 볼

수 있는 점 등을 감안할 때 , 해당 승강기의 시가표준액은 건축물에 이미

포함되어 있어 취득세 시가표준액 산정시 제외하여야 할 것으로 판단 됨

- <조세심판사례, 2008지1037, 2009.11.16. 결정>

[청구인의 주장] 승강기(엘리베이터) 공사 중 승강기 수리공사를 제외한

엘리베이터 홀 공사 및 엘리베이터 카 공사는 승강기의 기 능을 향상시키

는 것이 아니라 시각적인 효 과를 위하여 승강기 탑 승입구 주변 및 내부의

유리와 타 일을 교체하고 도 색 몰딩작

과 업을 한 것으로 과세대상인 승강기

의 수선으로 볼 수 없으며, 전기공사 또한 수변전설비공사를 제외하고는

전열ㆍ 소방ㆍ약전ㆍ조명 등의 공사로 이는 「 지방세법 시행령 」 제76조에

규정된 시설물이 아 닐뿐 더러 시설물의 주기 능 과는 무관한 수 익 적 지출에

불과한 보수공사이므로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장

[결정]

- 건축물의 리 모델링 공사 중 승강기(엘리베이터) 공사에 대하여 살피건대,

승강기(엘리베이터)라 함은 고 층 건물 등에서 사람이나 화물을 동 력에 의

하여 아래ㆍ위로 운반하도 록 되어 있는 장치로 사람이 타 거나 화물을 싣

는 부분을 카 Car
( )라고 하며 카 를 상하로 작동시키는 권 양기, 가이 드레

일, 권 양기의 부하를 경감시키기 위하여 카의 무게와 상대적으로 매달 려

움직이는 카운터 웨이트( 균 형추), 카 카 와 운터 웨 이트를 연결하는 와이어로

프 등으로 구 성 되어 있는바, 다 툼 이 있는 엘리베이터 카 는 승강기 본체에

해당하므로 관련 공사비용은 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이며,

- 27 -
 - 승강장( Gate 포함) 및 그 주변공간을 말하는 엘리베이터 홀 은 승강기 본

체에는 해당하지 않으나 승강기를 운행함에 있어 필수적인 시설이고 이

건 엘리베이터 홀 공사의 경우 승강기 수선공사와 함께 진행된 것이므로

그 비용 또한 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이다.

- 다음, 전주에 부 착 된 주상 변압기에 의해 220 의 전 V 력을 공급받는 주택

등과는 달리 이 건 건축물과 같이 전 력 많
을 이 사용하는 건물은 고압의

전 력 V
을 220 의 사용하기 쉬 운 전압으로 낮 추기 위하여 구내에 변압기를

설치해야 한다. 전 력 은 구내에 설치된 변압기를 통해 220 V 전압으로 낮

춰 진 다음 변압기에 연결된 전 력 선을 통해 배전반으로, 배전반에서 간선

(main line )을 통해 분전반으로, 분전반에서 계 량 기를 지나 말 단부하

즉 , 전기사용기기(전등ㆍ전 열 기구)로 공급되는바, 변전시설이라 함은 구내

에 설치된 변압기를 말하는 것으로 관련공사는 수변전설비공사이고, 배전

시설이라 함은 배전반 이후 전기사용기기에 이 르 는 전선로, 개 폐기, 차단

기, 분전함, 콘센 트, 제어반, 스위치 그 밖의 부 속설비를 말 하는 것으로

이 건 전기공사의 경우 전 력 간선공사ㆍ전등전 열 공사ㆍ동 력 설비공사 및 전

력ㆍ 조명제어공사가 이에 해당되나 약전설비공사(전화 ㆍTVㆍ 인터 넷 설치

관련)와 소방설비공사는 배전(전 력 공급)을 위한 필수적인 공사에 해당한

다고는 볼 수 없으므로 이와 관련된 비용은 이 건 취득세 과세표준에서

제외되어야 할 것임

- 승강기시설 안전관리법 제2조 제2호에서 “

승강기 유지관리용 부품 이란 승 ”
강기를 유지하는데 필요한 주요부품(같은법시행 규칙 제2조제2항의 [별 ]표2

- 28 -
 승강기 유지관리용 부품의 종류 (제2조제2항 관련)
1. 엘리베이터
구분 분류 부품 구분 분류 부품
권상 도르래 승강장 문 잠금장치
기타 도르래 개폐장치 구성품
전동기 연동 부품
승강장문
구동기 전자 브레이크 승강장 도어 스위치
구동기
방진(防振)고무 도어 가이드슈
설치공간
상승과속방지장치 문닫힘 안전장치
개문출발방지장치 버튼 호출 버튼
제어패널· 인쇄회로기판 위치검출장치
캐비닛 전원공급장치 전기안전장치
등록버튼 승강로 안전장치 비상정지장치
내부
카 비상통화장치 조속기
하부 방진고무 과부하감지장치

2. 에스컬레이터
구분 분류 부품 구분 분류 부품
전동기 스텝·팔레트·벨트
감속기 디딤판 스텝·팔레트 체인
구동ᆞ종동 스프라켓 콤 및 데마케이션
구동기
구동기 구동체인 승강장 핸드레일
핸드레일
설치공간 주 브레이크 (승강로) 핸드레일 구동부품
보조 브레이크
제어패널· 인쇄회로기판 안전장치 전기안전장치
캐비닛 전원공급장치

휠체어리프트
구분 분류 부품 구분 분류 부품
권상 도르래 승강장 문 잠금장치
기타 도르래 개폐장치 구성품
구동기 전동기 연동 부품
구동기 승강장문
전자 브레이크 승강장 도어 스위치
설치 공간
방진(防振)고무 도어 가이드슈
제어패널· 인쇄회로기판 문닫힘안전장치
캐비닛 전원공급장치 버튼 호출 버튼
등록 버튼 위치검출장치
내부
카 비상통화장치 승강로 안전장치 전기안전장치
하부 방진고무 비상정지장치
비고 : 경사형 휠체어리프트의 경우 승강장문의 부품은 제외한다.

- 29 -
제2장 서울시 세무조사 사례

(세 목) 취득세
(사례유형 ♯1) 재건축 조합 사례를 통한 신축 과세표준 추징
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 신 축
‣ 쟁점사항 : 재건축 조합의 특성을 이해하고 법인이 신축신고시 제출한
과세표준 신고서를 보고, 추징방향을 정하여 집중조사 할 수
있는지 여부

□1 사례내용
○ ○○○○○ 재건축정비사업조합(이하 ‘납세자’라 함)은 「 도시 및 주거환경

」
정비법 에 따라 설립된 법인으로 사업시행구역인 서울 ○○ ○○ 구 동

번
620-1 지 일대(337필지 : 47,841.60 ㎡ ) 공동주택 등을 신축하기

위하여 2010. 4. 8. 설립된 법인임

○ 납세자는 2017. 8. 14. 사업시행구역 내 위 지상에 지하 4 층/ 지상 10 ~

19층 963세대의 공동주택(아파트, 이하 ‘이 건 건축물’이라 함)을 건축하여

취득하고, 그 조합원들 406명과 함께 아래 표와 같이 총 225,418,863,411

원을 과세표준으로 산출하여 2017.9 월 ○○구청장에게 각각 취득세 신고를

하였음.

대분류 중분류 세부항목 신고금액(부가세제외)

건축공사 공사비 186,874,135,140

도급공사 설계 설계비 2,116,981,800

감리 감리비 3,802,064,272

대출수수료 11,557,690,806
경비 지급수수료
법무법인수수료 1,868,741,351

- 30 -
 세무/회계관리비용 118,580,000

각종총회비용 969,676,900

감정평가료 1,027,932,000

컨설팅수수료 1,285,615,072

기타수수료 724,280,159

각종부담금 1,140,583,164
정비기반시설공사 및
외주가공비 4,927,000,000
자연재해예방공사 (도로 및 공원)
(부분도급)
기타공사 1,927,653,995
기존건축물철거비
4,593,606,000
(이주관리및철거공사)
조합운영비 1,766,047,311

기타비용 718,275,441

과세표준액 225,418,863,411

○ 그러나, 취득세 과세표준이 되는 사실상 취득가격은 취득시기를 기준으로

그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게

지급하였거나 지급하여야 할 직 간접비용의 합계액인 바(지방세법 시행령 ·

제18조 제1항),

○ 조사일 현 재 납세자가 제출한 정비사업 수입 지출 결산서, 공사원가명세서,

계정 별 원장 등 법인장부를 확인한 결과, 장부가액과 신고가액의 차이는

다음과 같다

구분 신고가액 정당(장부)가액 차인과표 비고

건축공사 1,427,315,416 공사비증액

186,874,135,140 188,301,450,556

설계 628,799,124 ○○건축사 지급비용 누락 및 일부 증가

2,116,981,800 2,745,780,924

감리 134,140,358 일부증가
3,802,064,272 3,936,204,630

정비사업용역비 정비사업 컨설팅 비용 일부 증가

1,285,615,072 1,346,145,224 60,530,152

정비기반시설공사 등 181,400,000 정비기반시설 공사비 증가

4,927,000,000 5,108,400,000

조합운영비 196,159,836 추진위원회 비용 포함

1,766,047,311 1,962,207,147

합계 2,628,344,886

- 31 -
 ○ 신축 과세표준 누락비용을 구체적으로 살펴 보면,

- 과세표준 산출내역 중 도급공사비의 경우 신고된 186,874,135,140원

외에 2017.2 월 시공사인 ○○ 건설과 변경계약을 맺 고 지급한 공사비

증액분 1,427,315,416원이 취득 과세표준에서 누락되었고

- 설계비의 경우 신고된 2,116,981,800원 외에 2010.3 월 ㈜○○건축사

사무소에 지급한 481,500,00원과 일부 설계변경 등이 되어 추가로

지급한 금액 등 628,799,124원이 누락되었으며, 설계변경에 따른 감리

비도 134,140,358원이 증가하였음

- 정비사업 컨설팅비의 경우 기신고한 1,285,615,072원 외에 60,530,152

원이 추가로 지급되었고, 정비기반시설공사비도 181,400,000원이 증가

되었음

- 건물 신축에 따른 간접비인 조합운영비도 추진위 시 절 부터 2017년 까지

비용을 확인한 결과, 196,159,836원이 증가하였음

○ 렇 그 다면, 이 건 건축물의 취득세 과세표준은 당초 신고된 225,418,863,411

원에 위 누락된 공사비 총 2,628,344,886원을 더한 228,047,208,297원

이라 할 것이므로, 납세자 및 그 조합원 406명에 대하여 위 누락된 과세

표준으로 계산한 산출세액에 과소신고 가산세 등을 더한 취득세 등

92,165,260원을 추가로 과세하고자 함

□2 사례내용
○ ○○○○○ 건축정비사업조합(이하 ‘납세자’라 함)은 「 도시 및 주거환경

」
정비법 에 따라 2009. 3. 3. 설립된 법인으로 정관이 정하는 바에 따라

제3조의 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축

물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거

생 활 질
의 적 향상에 이바지함을 목적으로 운영 중인 법인임

- 32 -
○ 납세자는 2014 ~ 2017년 서울 ○○ ○○ 구 동 66-88 외 일대 토지를

취득하고 매매가액이나 공 탁금 등을 과세표준으로 하여 취득신고(신고가액

약 650 억원)를 하였고,

○ 또한, 납세자는 2018. 9. 27. 사업시행구역 내 위 지상에 854세대의

공동주택 및 19호의 근린생 활

시설 건축물(이하 ‘이 건 건축물’이라 함)을

건축하여 취득하고, 조합소유의 일반분양분 주택 및 상가에 대해 총

135,723,977,837원을 과세표준으로 하여 2018.11 월 ○○구청장에게

취득세 신고를 하였음.

○ 취득세 과세표준이 되는 사실상 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에

해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나

·
지급하여야 할 직 간접비용의 합계액인 바(지방세법 시행령 제18조 제1항),

○ 납세자는 2014. 8. 6. 외 서울 ○○ ○○ 구 동 405-1외 4필지(이하 ‘이

사건 토지’라 함)를 취득하면서, 이전 소유자인 ○○○ 등과 매매대금 및

소유권 이전등기 소 송 을 진행하였고, 법원에 공 탁 금을 예치하고 공 탁금을

과세표준으로 하여 취득세를 납부하고, 이 사건 토지에 대한 등기를 필하였으나,

○ 이후 화해, 조정, 판결 등 소 송 종결 결과 잔 금지연이자, 매매대금에 대한

추가 지급분, 소 송 비용 등이 발생하였고, 이는 납세자가 이 사건 토지

취득을 위해 지급한 비용이 확실한 바, 판결 문 내용과 납세자의 법인 장부로

확인된 가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함(단, 납세자는

신축 취득 신고시 상기 지급비용을 포함하여 신축 과세표준을 신고하였기에

신축 과세표준에서는 제외하여야 함)

○ 또한, 납세자는 이 건 건축물 신축 취득 신고시, 조합장부상 총원가와 추가

지출예정비 합계액에서 조합원이주비, 포장 조경공사비 등을 제외하고

일반분양자의 옵션비용(조합취득분)을 합한 가액을 신축과세표준으로

하여 조합원 취득분과 조합취득분의 과세표준을 안분하여 취득신고를

하였고 구체적 내용을 아래와 같음

- 33 -
 구 분 금 액(원)
조합 장부상 총원가 (총사업비) 249,527,093,925

준공일 이후 지출예정사업비 6,998,301,677

일반분양자 옵션비용 8,194,700,000

(차감) 이주비 등 -33,155,646,436

신축과세표준 231,564,449,166

○ 하지 만 , 일반분양자의 옵션비용은 조합이 취득하는 일반분양용 주택에 투 입

되는 비용으로 이는 오롯 이 납세자인 조합에게 취득세 납부의무가 성 립하는

비용인 바, 일반분양자 옵션비용을 포함하여 신축과세표준을 산정하여

이를 조합취득분과 조합원 취득분에 안분하여 과세표준을 계산한다면

조합은 조합원 취득분에 안분되는 금액에 대해서는 취득세를 과소납부하게

되므로,

○ 일반분양자 옵션비용을 제외한 가액을 신축과세표준으로 하여 조합취득분과

조합원 취득분으로 안분한 다음 일반분양자 옵션비용을 합하여 정당한

조합 취득분 과세표준을 산정하여 취득세 등을 과세하고자 함

- 34 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯2) 신탁회사 장부를 통한 세무조사 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 개 수
‣ 쟁점사항 : 신탁회사의 수탁사업별 금융거래내역을 확인하여 위탁자가
신고한 과세표준을 검증하고 추징할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ 주식회사 ○○ 자산신 탁은 1999. 6. 15. 설립된 법인으로 토지 및 건축물

개발, 유지관리, 임대, 판매 등 관련 신 탁 채

업, 무보증, 채권 추심, 재산의

정리 또는 청산에 관한 대리 사무업, 부동산 정보자료의 수집 및 조사연구

관련 판매업, 부동산 투 자회사법에 정한 자산 관리업 등을 목적사업으로

운영 중인 법인임

○ 납세자는 2016. 8. 23. 위 탁 자 주식회사 ○○○ (이하 ‘이 건 위 탁 자’라

한다)과 관리형 토지신 탁 사업약정을 통해 수 탁 자로서 2019. 1. 24.

서울 ○○ ○○
구 동 12-3 위 지상에 오피 텔
스 건축물(지하7 층 지상16 층 ,

연면적 29,374.34 ㎡ , 이하 '

이 사건 ①번 '
과세물건 이라 한다)을 신축하고

49,707,698,000원을 과세표준으로 하여 취득세를 신고 납부하였으나, ·

○ 취득세 과세표준이 되는 사실상 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에

해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나

지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충 당한 차입금의 이자 또는 이와

유사한 금 융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비,

수수료, 당사자의 약정에 따른 조건부담액 등 간접비용의 합계액인 바

(지방세법 시행령 제18조 제1항),

- 35 -
○ 조사일 현 재, 이 건 위 탁 자가 제출한 “○○ ○○ 오피 텔 스 개발사업 PM

(시행대행)업무 용역계약서 ” 및 “취득세 신고과표미산입 관련 확인서 에서 ”

위 탁자와 ㈜○○이 PM용역을 체결하고 이 사건 ①번 과세물건 신축 부대

비용으로 지출한 PM용역비 2,503,000,000원이 확인되고 납세자가

제출한 취득세 신고내역에서 PM용역비를 분양비용으로 분류하여 신고

과표에 미포함 하였음이 확인되는 바,

○ 이 건 위 탁 자가 제출한 “
취득세 신고과표미산입 관련 확인서 에서 확인되는 ”
누락 과세표준액 2,333,266,600원(전체 PM용역비 2,503,000,000원

중 분양관련 용역비 169,703,400원, 6.78 % 는 제외)에 대하여 가산세를

포함한 취득세를 추징하고자 함

○ 또한, 납세자는 2015.6.30. 서울시 ○○ ○○

구 동 404-13 외9필지 위

지상에 아파트 및 근 활 린생 시설(지상31 층 , 연면적 15,891.3448 ㎡, 이하

' 이 사건 ➁번 '
과세물건 이라 한다)를 신축하고 90,288,221,053원을

과세표준액으로 하여 취득세를 신고 납부하였으나, ·

○ 납세자가 제출한 이 사건 ➁ 번 과세물건 신축과 관련한 급수공사비 납부

영수증에서 원인자부담금 81,555,000원이 확인되고 급수공사 원인자

부담금이 취득세신고내역에서 인입공사비로 분류되어 누락되었음이 확인되므로

누락한 원인자부담금에 대하여 가산세를 포함한 취득세를 추징하고자 함

○ 또한, 납세자는 2018. 12. 20. 서울 ○○ ○○

구 동1가 656-439 필지

위 지상에 지식산업 센터 건축물(이하 '

이 사건 ③번 '
과세물건 이라 함)을

신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비, 건설자금이자 등 각종

부대비용을 포함하여 27,071,805,013원을 과세표준으로 하여 취득신고를

하였으나,

○ 조사일 현 재, 납세자의 물건 별 탁 신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ③번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 ㈜○○ 에 지급한 시행사

운영비 등 총 900,000,000원(기부 채 납 제외시 894,801,460원 )이

- 36 -
 취득 과세표준에서 누락된 바, 상기 금액을 과세표준으로 하여 취득세

등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2014. 8. 20. ○○ ○○

구 동 183-245 위 지상에 도시형

생 활
주택 및 근린생 활 시설 등 건축물(이하 ' 이 사건 ④번 과세물건 이라 '
함)을 신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비 등 각종 부대비용을

포함하여 6,650,333,158원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁

신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ④번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 시행사인 ○○ 개발(주)에

지급한 시행사 운영비, 납세자가 수수한 금 융 컨설팅 수수료 등 총

251,294,000원이 누락되었으나, 설계비 등 지급금액이 일부 감액 지급

되었고, 도시형생 활 주택 취득세 감면과세표준을 반영하여 계산된

171,662,101원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2017. 11. 15 서울 ○○ ○○구 동 1-3 위 지상에 근 린

생 활
시설 및 업무시설 등 건축물(이하 ' ⑤번
이 사건 '
과세물건 이라 함)을

신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비 등 각종 부대비용을 포함

하여 15,791,426,893원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁

신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑤번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 주식회사 ○○개발에

지급한 시행사 운영비, 시공사에 지급한 추가공사비 등 총 1,828,600,000

원이 취득과세표준에서 누락되었으나, 시행사 운영비 중 토지취득자금에

대한 대출이자 납입금액 925,425,803원은 제외하여 최종 903,174,197원을

과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2018. 12. 26. 서울 ○○ ○○ 구 동 1601-10 필지 위 지상에

근 활
린생 시설 및 업무시설 등 건축물(이하 ' ⑥번
이 사건 '
과세물건 이라 함)을

신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비, 건설자금이자 등 각종 부대비용을

포함하여 37,476,639,043원을 과세표준으로 하여 취득 신고를 하였으나,

- 37 -
○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁
신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑥번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 주식회사 ○○ 에 지급한

시행사 운영비 1,240,000,000원, PM용역비 400,000,000원, 철거

관련 추가비용 218,500,000원이 취득과세표준에서 누락된 바, 누락된

총 1,858,500,000원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 납세자는 2014. 8. 29. 서울 ○○ ○○

구 동 655 필지 위 지상에 오피 텔
스

및 근 활
린생 시설 건축물(이하 '
이 사건 ⑦번 '
과세물건 이라 함)을 신축 취득

하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비, 건설자금이자 등 각종 부대비용을

포함하여 43,398,053,109원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁

신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑦번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 ○○씨 디 앤 에 지급한

시행사 운영비 등 총 1,243,206,930원이 취득 과세표준에서 누락된 바,

상기 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2016. 12. 29. ○○ ○○ 구 동 795-2 위 지상에 오피 텔

스

건축물(이하 ' 이 사건 ⑧번 '

과세물건 이라 함)을 신축 취득하고, 도급

공사비와 설계비, 감리비 등 각종 부대비용을 포함하여 61,893,317,652

원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁

신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑧번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 위 탁자인 ○○ 지구지주

조합에 지급한 위 탁자운영경비, 상수도원인자부담금 등 총 684,597,000

원이 누락된 바, 상기 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2018. 10. 12. 서울 ○○ ○○

구 동 76-12 위 지상에

근 린생활 시설 및 아파트 등 건축물(이하 '

이 사건⑨번 '
과세물건 이라 함)

을 신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비 등 각종 부대비용을

포함하여 14,225,681,638원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

- 38 -
○ 조사일 현 재, 납세자의 물건 별 탁 신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑨번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 ○○플 닝 래 에 지급한

사업주 운영비 등 총 600,000,000원이 취득과세표준에서 누락된 바,

상기 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2018. 7. 24. 서울 ○○ ○○

구 동 333 필지 위 지상에

도시형생 활 주택 및 근 린생활 시설 건축물(이하 ' 이 사건 ⑩번 과세물건 이'

라 함)을 신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비, 건설자금이자 등

각종 부대비용을 포함하여 31,805,565,037원을 과세표준으로 하여

취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현 재, 납세자의 물건 별 탁 신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑩번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 ○○ 건설(주)에 지급한

시행사 운영비 810,000,000원이 누락되었으나, 기부 채 납시설 비과세

금액을 반영하여 계산된 780,241,973원을 과세표준으로 하여 취득세 등을

과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2018. 11. 14. 서울 ○○ ○○

구 동 100-1 외 4필지 위

지상에 도시형생 활 주택 및 근 린생 활 시설 등 건축물(이하 ' 이 사건 ⑪번

'
과세물건 이라 함)을 신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비 등

각종 부대비용을 포함하여 8,585,452,281원을 과세표준으로 하여 취득

신고를 하였으나,

○ 조사일 현 재, 납세자의 물건 별 탁 신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑪번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 ㈜○○ 개발에 지급한

시행사 운영비, ㈜ 엔 아주 지니어 링 에 지급한 기 타 측

공사비(계 기 설치운영

비) 등 총 805,000,000원이 누락되었으나, 시행사 운영비 일부가 당초 취

득세 과세표준 신고에 포함되었 던 녹색 에너지 컨설팅수수료 등(15,671,0

00원) 및 대출금 이자(296,672,266원)를 지급하는데 사용되어 이를

반영한 492,656,734원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

- 39 -
○ 또한, 납세자는 2016. 7. 15. 서울 ○○ ○○구 동 795-5 위 지상에

근 활
린생 시설 및 업무시설 등 건축물(이하 ' ⑫번
이 사건 과세물건 이라'
함)을 신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비 등 각종 부대비용을

포함하여 22,553,074,520원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁

신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑫번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 ㈜○○ 개발에 지급한

시행사 운영비 1,320,000,000원이 취득 과세표준에서 누락된 바, 누락된

가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

○ 또한, 납세자는 2017. 9. 15. 서울 ○○ ○○

구 동 17-9 위 지상에 근 린

생 활
시설 및 업무시설 등 건축물(이하 '
이 사건⑬번 '
과세물건 이라 함)을

신축 취득하고, 도급 공사비와 설계비, 감리비 등 각종 부대비용을 포함

하여 49,818,374,372원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현재, 납세자의 물건 별 탁

신 계정 입출금 거래내역을 확인한 결과,

이 사건 ⑬번 과세물건 취득당시 신고한 가액 외에 (사) ○○ 에 지급한

시행사 운영비 및 PM수수료 등 3,333,000,000원이 누락되었으나,

누락된 금액 일부가 당초 취득세 과세표준 신고에 포함되었 던 업무대행

용역비(2,300,000,000원)로 사용되었고, 누락 금액에 부가가치세

(23,000,000원)이 포함되어 있어 이를 반영한 1,010,000,000원을

과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

- 40 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯3) 은행업 세무조사 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 매매 및 개수
‣ 쟁점사항 : 펀드자산별 취득가액 확인, 법인장부를 통한 금고 취득, 개수
취득비용을 확인하여 취득세를 추징할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ 납세자인 주식회사 ○○ 은행(이하 ‘납세자’라 한다)는 2001. 11. 1.

‘서울 ○○ ○○
구 로2가 9-1 주식회사 ○○ 은행’과 ‘서울 ○○ ○○
구 동

36-3 주식회사 한국 ○○ 은행‘이 합 병 하여 설립된 법인으로 서울 ○○ 구

○○ 길 8 26(여의도동)에 본점을 두 고 은행법이 규 정하는 은행업무, 금 융

혁 특별
신지원 법에 의해 지정된 혁 융
신금 서비스업 및 전기통신사업 등을

목적으로 운영 중인 법인임

○ 납세자는 2014. 12. 30.부터 2015. 3. 11. 까 지 서울 ○○ ○○

구 로

84, 위 지상 건축물의 수변전설비 교체공사를 진행하고, 건축비, 설계비,

감리비 등 총 677,787,850원의 공사비(이하 ‘이 사건 ①번 공사비’라고

한다)로 지급하였음

○ 지방세법 상 "개수"란 「건축법 」 제2조제1항제9호에 따른 대수선과 건축물

중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수 배수 ·

시설, 에너지 공급시설을 수선하는 것과 기계식 또는 철 골 조립식 주차장,

차 량 또는 기계장비 등을 자동으로 세차 또는 세 척 하는 시설 등을 수선

하는 것(지방세법시행령 제5조), 그리고 건축물에 딸린 시설물 중 승강기

(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설), 발전시설, 온 수 및 열 공급

시설, 중 앙 절
조 식 에어컨, 구내의 변 ․ 배전시설 등을 한 종류 이상 설치

하거나 수선하는 것 (지방세법시행령 제6조)을 의미함

- 41 -
○ 점검일 현재 납세자가 제출한 개정 별 원장 등 법인 장부에서 확인되는 이

사건 ①번 공사비는 지방세법 제6조 및 같은 법 시행령 제6조의 따라

취득세(개수) 대상 임에도 취득세 신고가 누락된 점이 확인되는 바, 상기

공사비 677,787,850원 중 부가가치세를 제외한 616,378,635원을

과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함

○ 또한, 납세자는 2018. 12. 28. 서울 ○○ ○○ 길

구 로8 26, 위 지상

건축물의 수변전설비 교체공사를 진행하고, 건축비, 설계비, 감리비 등 총

93,068,767원의 공사비(이하 ‘이 사건 ②번 공사비’라고 한다)로 지급

하였음

○ 점검일 현재 납세자가 제출한 개정 별 원장 등 법인 장부에서 확인되는 이

사건 ②번 공사비는 지방세법 제6조 및 같은 법 시행령 제6조의 따라

취득세(개수) 대상 임에도 취득세 신고가 누락된 점이 확인되는 바, 상기

공사비 93,068,767원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함

○ 또한, 납세자는 2016. 9. 7. 서울 ○○ ○○

구 로 29, 위 지상 건물인

○○ 지점의 금고를 교체하고 10,299,000원의 공사비(이하 ‘이 사건

③번 공사비’라고 한다)로 지급하였음

○ 점검일 현재 납세자가 제출한 개정 별 원장 등 법인 장부에서 확인되는 이

사건 ③번 공사비는 지방세법 제6조 및 같은 법 시행령 제6조의 따라

취득세(개수) 대상 임에도 취득세 신고가 누락된 점이 확인되는 바, 상기

공사비 10,229,000원 중 부가가치세를 제외한 9,299,091원을 과세표준

으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함

○ 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여

거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설

자금에 충 당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금 융 비용, 취득에 필요한

용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 등 간접비용의 합계액으로

한다고 규 정하고 있고, 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에

- 42 -
 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 해당

물건 자체의 가격(직접비용)은 물 론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의

가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는

취득 절 차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로 이에 포함

된다 할 것인바,

○ 납세자는 2017. 5. 30. 서울 ○○ ○○ 구 로 76 등 13개의 부동산을

매매로 취득하면서 부동산 매입을 위해 발생한 금 융비용(대출이자 1일치)을

취득 신고시 누락함이 취득세 신고내역 및 법인 장부 등에서 확인 됨 에

따라, 상기 금 융비용(대출이자 1일치) 100,066,210원을 과세표준으로

하여 취득세 등을 과세하고자 함

- 43 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯4) 건설업(시행사) 세무조사 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인세무조사
‣ 취득원인 : 매매 및 신축
‣ 쟁점사항 : 여러 개의 물건을 동일날짜에 잔금을 치르고 사업부지 취득을
위해 PF대출을 실행하였을 경우 건설자금이자를 포함하여 취득
세를 추징할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ 납세자인 ○○피 에프 브 이는 법인세법 제51조의2 제1항 제6호 및 동법

시행령 제86조의2 제2항에 따라 상당한 기간과 자금이 소요되는 서울

○○ ○○
구 동 93 번지 일대의 주상복합건물 신축 및 분양사업의 수행에

따른 건설 및 사업시행을 목적으로 2009년 10 월 21일 설립된 명목회사임

○ 우선 ①번 항목에 대하여 살펴 보면, 지방세법시행령 제18조에 의하면,

취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여

거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설

자금에 충 당한 차임급의 이자 또는 이와 유사한 금 융 비용. 취득에 필요한

용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료, 당사자의 약정에 따른

조건부담액 등 간접비용의 합계액이므로

○ 납세자는 2014.1.28. 외 ○○ ○○
구 동 97-1외 7필지 토지를 취득하면서

공인중개사무소 등에 지급한 중개수수료와 토지 취득에 소요된 자금을

확보하기 위한 각종 자 문 료 등 부대비용, 건설자금이자, 토지지연이자

등을 지급하였으나, 취득신고시 이러한 취득부대비용을 누락하였으므로

아래 물건지 별 누락과세표준 명세서상 가액을 과세표준으로 하여 취득세

등을 과세하고자 함

- 44 -
☞ 물건지 별 취득부대비용 누락분 명세서

토지지연이자
연번 물건지 중개수수료 부대비용안분 추징과세표준
건설자금이자
1 ○○동 97-1 66,000,000 170,818,147 236,818,147

2 ○○동 89-1외 142,525,000 314,047,782 536,782,995 993,355,777

3 ○○동 94-5,6 1,800,000 4,960,093 6,760,093

4 ○○동 94-3 21,060,000 58,033,083 79,093,083

5 ○○동 94-1 45,932,500 70,000,000 213,317,863 329,250,413

6 ○○동 93외 446,408,329 446,408,329

7 ○○동 91-4,5 42,427,700 188,483,517 234,416,017

합 계 2,326,101,858

☞ 부대비용 세부내역

연번 계정명 적요 지급일자 지급처 금액(원)

1 선급금 토지취득관련 2012-07-31 60,000,000

2 선급금 감정평가 착수금 2013-07-16 ○○감정평가 200,000

3 선급금 감정평가 착수금 2013-07-31 ○○감정평가 500,000
4 선급금 감정평가착수금 2013-09-13 ○○감정평가 200,000

5 용지 법률보수 2014-01-28 ○○법률사무소 150,000,000

6 용지 법률자문료 2014-01-28 법무법인 ○○ 20,000,000

7 용지 금융자문수수료 2014-01-28 ○○증권 50,000,000

8 용지 대리금융,금융자문수수료 2014-01-28 ○○증권 200,000,000

9 용지 담보신탁보수 2014-01-28 ○○신탁 50,000,000

10 용지 외환은행주식신탁수수료 2014-01-28 ○○은행 40,000,000

11 용지 미인출수수료 2014-01-28 ○○증권 12,500,000

12 용지 금융자문수수료 2014-01-29 ○○캐피탈 160,000,000

13 용지 감정평가수수료 2014-02-03 ○○감정평가법인 39,409,000

14 용지 법률자문료 2014-04-01 ○○법률사무소 50,000,000

15 용지 법률자문료 2014-04-30 법무법인 ○○ 9,000,000

16 용지 담보신탁수수료 2014-04-30 ○○부동산신탁 942,000

17 용지 주식신탁수수료 2014-04-30 ○○은행 5,000,000

18 지급수수료 경영컨설팅 2014-01-28 ㈜○○ 400,000,000

19 용지 법무사수수료 2014-01-28 5,000,000

계 1,252,751,000

- 45 -
 ○ ②번 항목에 대하여 살펴 보면, 납세자는 2017.3.8. ○○ ○○
구 동 93 번
지 일대 위 지상에 도시형생 활 주택, 아파트, 근 린생 활 시설 등 복합 건축물

(이하 ‘이 건 건축물’ 이라 함)을 신축하면서, 도급공사비와 설계 감리비,

각종 부담금 등을 포함하여 총 61,508,183,790원을 과세표준으로 하여

취득신고를 하였으나,

○ 조사일 현 재 납세자가 제출한 연도 별 공사원가명세서, 계정 별 원장 등

법인장부를 확인한 결과, 장부가액과 신고가액의 차이는 아래와 같음

구분 신고가액 정당(장부)가액 차인과표 비고

도급공사 54,472,212,603 54,483,352,605 11,140,002 옵션추가공사비

지급수수료 11,000,000 55,000,000 44,000,000 2017년 최종지급분 누락

부담금( 학 교용지,
광영교통시설)
1,254,595,100 1,434,396,800 179,801,700 2015년,17년 부담분 누락

측량비 5,511,000 21,234,000 15,723,000 금액 증가

지반조사 - 1,800,000 1,800,000 누락분 과세

지구단위계 획 용역비 - 383,000,000 215,206,621 2차부지와 안분(56 %)

자산관리수수료 - 1,797,123,382 1,009,798,566 2차부지와 안분(56 %)

합계 1,477,469,889

※ 추후 2차 부지 개발시 지구단위계획용역비와 자산관리서비스수수료는 안분비율대로(추징금액 제외한

나머지 금액) 신축과표에 산입하여야 함

○ 상기 표에서 알 수 있 듯 이 이 건 건축물의 취득세 과세표준은 당초 신고된 취득

가액에 누락된 공사비 등 총 1,477,469,889원을 더한 가액이 정당 과세표준

이라 할 것이므로, 누락된 상기 비용을 과세표준으로 하여 계산한 산출세액에

과소신고 가산세를 더한 취득세 등을 과세하고자 함

- 46 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯5) 한국○○공사 세무조사 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 구내용 차량, 개수 등
‣ 쟁점사항 : 공항 등 대규모 사회기반시설을 보유한 법인에 대한 세무
조사 사례

□ 사례내용
○ 납세자인 한국 ○○ 공사는 2002. 3. 2. 설립된 법인으로 서울 ○○ ○○길
구

78을 본점소재지로 하고 한국 ○○ 공사법에 의하여 공항을 효율적으로 건설,

관리, 운영함으로 써 항공수 송 활

의 원 화를 도 모 하고 나아가 국 민 경제의 발전과

국민 복지 증진에 이바지하기 위하여 공항(인천국제공항을 제외한다.이하 같다)

의 관리,운영 및 이에 필요한 주변지역의 개발사업, 항공법 제2조 제6호의

규정에 의한 공항시설의 관리, 운영사업, 공항시설법 제2조제7호에 따른 공항

시설의 관리,운영사업 등을 목적사업으로 하여 운영중인 법인임

○ 납세자는 2013년부터 국제선 청사 리 모델링 , 국내선 청사 리 모델링, 국제선

및 국내선 연결통로 개선공사, 공사청사 건물 개 량

공사 등을 진행하고, 국제선

청사 및 국내선 청사 리 모델링 공사에 대해서는 공사금액 및 각종 간접경비 등

을 합하여 증축과 대수선으로 분리하여 취득신고를 하였고, 공사청사(구 ○○

마트) 건물 개 량공사에 대해서는 방화구 획 변경에 대한 공사에 대해서 만 취득

신고를 하였으며, 국내선 청사와 지하철과의 연결통로 개선공사나 공사 소유

○○ 병 원건물에 대한 개수공사는 취득신고를 하지 않았

음

○ ①번 항목에 대해서 살펴보면, 납세자는 2018.10.15. 서울 ○○ ○○

구 동

1373외 다수 필지상의 국내선 청사에 대해 증축 및 리 모델링 공사를

완 료하고 증축공사와 리 모델링 공사금액을 구분하여 각각 취득신고를

하면서, 지방세 특례 제한법 제47조의2항에 따라 녹색 인증 건축물에 대한

- 47 -
 취득세 감면(감면 율 % 5 )을 적용하였고 이후 상기 건에 대해 녹색 건축 및

에너지 효율 등급에 따른 감면 율 상향을 사유로 경정청구를 하여 추가로

취득세 감면(5 %> %- 10 )을 받아 기납부세액을 환급받 았음

○ 우선 관계법령을 보면, 「 지방세 특례 제한법 」 제47조의2 제 ① 항에서 신축

(증축 또는 개축을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 건축물로서 「녹

색 건축물 조 성 지원법 」 제16조에 따른 녹색 건축의 인증 등급이 대통령령

으로 정하는 기준 이상일 것과 제17조에 따라 인증받은 건축물 에너지 효율

등급이 대통령령으로 정하는 기준 이상인 요건을 모두 갖춘 건축물(취득

일부터 70일 이내에 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물을 포함한

다)에 대해서는 취득세를 100분의 3부터 100분의 10 까 범 지의 위에서 대

통령령으로 정하는 바에 따라 경감한다고 규 정하고 있음

○ 조세법 률 주의의 원 칙 상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을

막론 하고 조세법 규의 해 석 특별
은 없
한 사정이 문
는 한 법 대로 해 석할 것이고,

합리적 이유 없 이 확장해 석 석
하거나 유추해 하는 것은 허 용되지 아니하며,

특히 감면요건 규 정 가운데에 명백 히 특혜규 정이라고 볼 수 있는 것은

엄격하게 해 석 하는 것이 조세공 평 칙 의 원 에도 부합한다(대법원 2004.5.28.

선고 2003 두 7392 판결, 대법원 2010.4.29. 선고 2009 두18325 판결

등 참조)할 것이므로,

○ 상기 법령상 녹색 건축 및 에너지 효율 등급에 따라 취득세를 경감받기 위해서는

납세자가 건축물을 신축 또는 증축, 그리고 개축에 해당하는 공사를 하여야

함을 알 수 있는데, 납세자가 진행한 국내선 청사 리 모델링 공사 중 증축

부분을 제외한 대수선 공사는 지방세법상 개수 취득에 해당하고, 이는 건축

법 등 관계법령상 신축이나 개축과는 구 별 되는 것이므로 납세자가 최초

신고시 취득세액을 경감받거나 또는 경정청구를 통해 초과환급을 받은

행위는 부당하므로 경감받은 세액이나 초과환급세액에 대해 가산세를

포함한 취득세 등을 과세하고자 함

- 48 -
○ ②번 항목부터 ⑤번 항목에 대해서 살펴 보면, 지방세법 상 "개수"란

「 」건축법 제2조제1항제9호에 따른 대수선과 건축물 중 레저시설, 저장시설,

도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수 배수시설, 에너지 공급시설을 ·

수선하는 것과 기계식 또는 철 골 조립식 주차장, 차 량 또는 기계장비 등을

자동으로 세차 또는 세 척 하는 시설 등을 수선하는 것, 그리고 건축물에

딸린 시설물 중 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설),

발전시설, 온수 및 열 공급시설, 변 ․ 배전시설등을 한 종류 이상 설치하거나

수선하는 것을 의미함

○ 납세자는 2014.12.31. ②번 ○○ ○○ 구 동 1373외 국내선 연결통로

개선공사를 완 료하였으나, 지방세법령상 개수취득에 해당하는 무 빙워 크를

설치(설치공사비 2,540,993,852원)하고도 취득신고를 미이행하였고,

③번 항목 2015. 12. 31. 강서구 ○○ 동 676 공항청사 연결통로 개선

공사를 완 료하고 무 빙워 크 및 에스컬레이터를 설치(설치공사비 1,755,530,000

원)를 하였으나 취득신고를 미이행 하였으므로 상기 설치공사비를 과세표준

으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함

○ 또한, 납세자는 ④번 항목 2015.12.30. ○○ ○○ 구 동 676 공항청사

(구 ○○마 트) 건물에 대한 개 량 공사를 완 획

료하고, 방화구 변경 등에

대한 대수선 취득 신고를 하였으나, 엘리베이터 공사나 보일러 설치 공사

(설치공사비 283,754,978원)에 대해서는 취득신고를 미이행 하였고,

2017. 9. 5. ⑤번 항목 납세자 소유 ○○ ○○구 동 676 ○○병 원 건물의

보일러 설치공사(설치공사비 16,953,636원)에 대한 취득신고를 미이행

하여 상기 설치공사비를 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함

○ 납세자의 결산서 및 계정 별 원장 등 법인장부를 검토한 결과, 납세자가

보유중인 차 량 운반구 중 구내 사용 중인 미등 록 량
차 에 대해서는 취득세

(차량 )를 납부하지 않 은 점이 확인 됨
○「 지방세법 」 제6조제1호 및 제7호에 따 르면 취득이란 매매, 교환, 상 속,

법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 간 척 에 의한 토지의 조 성 등과 그 밖에

- 49 -
 이와 유사한 취득으로서, 원시취득, 승계취득 또는 유상 무상의 · 모든
취득을 말 하며,

○ 량 차 이란 원동기를 장치한 모든 량 피견 차 과 인차 및 궤 도로 승 객 또는

화물을 운반하는 모든 기구를말 량 하며, 차 의 경우 자동차 등 록여부와

관련 없
이 취득세 납세의무가 있음

○ 또한, 「지방세법 」 제12조 제1항 제2호 가목 및 나목은 「 자동차관리법 」

에 따른 등 록대상 차 량에 대한 적용세 율 이며, 다목은 「자동차관리법 」 에

따라 등 록 하지 않아도 되는 차 량 에 대한 적용세 율 (지방세운영과-2697,

2018.11.08.)으로,

○ 이 사건 관련 납세자가 구내 사용 중인 미등 록 량
차 에 대해 「 지방세법 」
제12조 제1항 제2호 다목의 세 율 을 적용하여 취득세 등을 과세하고자 함

- 50 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯6) 의과대학 부속병원 세무조사 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 증여 및 개수
‣ 쟁점사항 : 의과대학 부속병원 등에 대한 감면이 종료되고 2015년 이후
일부 과세로 전환되었는 바, 과세전환 후 취득세 과세대상에
대해 추징할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ ○○ 학 병 대 교 원(이하 ‘납세자’라 한다)는 1978. 7. 15. 설립된 법인으로

○○ ○○
서울 구 로 101( ○○ 동)에 주사무소를 두고 교 육 법에 의한 의 학
학
및 약 등에 관한 교 육 연구와 진료를 통하여 의 학 발전을 도 모하고 국 민
보건향상에 기여함을 목적으로 운영 중인 법인임

○ 납세자는 「○○ 학 병
대 교 원 설치법 」 에 따라 설립된 법인으로 구 지방세

특례 제한법(2019. 1. 1. 법 률 제16041호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)

제37조 제1호에 따라 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에

대해서는 2016. 12. 31. 까 지 취득세의 100분의 100(2017. 1. 1.부터

2018. 12. 31. 까 지는 100분의 75)을, 과세기준일 현 재 그 고유업무에

직접 사용하는 부동산에 대해서는 2016. 12. 31. 까 지 재산세의 100분의

100(2017. 1. 1.부터 2018. 12. 31. 까 지는 100분의 75)을 각각

경감 받음

- 즉, 2017. 1. 1. 이후 취득하는 부동산 등에 대해서는 취득세의 25 % 과세

○ 과세대상 물건 현황 ①번 ②번 과 항목에 대해서 살펴 보면, 납세자는 국가

(교 육 부)로부터 2017. 1. 1. 서울 특별 ○○ ○○
시 구 동 28-14 외 1

- 51 -
 ○○
( 동 128) 건물 및 토지(이하 ‘이 사건 부동산’이라 함)를 무상 양여받아

시가표준액1) 합계 94,158,027,170원을 과세표준으로 하여 2017.1 월

취득세를 신고하면서 「 지방세 특례 제한법 」제37조의 의거 75 % 를 감면받음

○ 또한, 같은 해 10 월 경 납세자는 이 사건 부동산의 지상 1 층 일부(81.35 ㎡ )

에 대하여 ○○ 금고와 커피 문전 점 임대차계약을 체결하여 해당 면적에

대한 취득세 감면세액을 건물과 토지로 구분하여 같은 해 11 월 각각 자진

·
신고 납부함

○ 조사일 현 재 납세자가 제출한 이 사건 부동산에 대한 연도 별 임대차 현황

자료에서, 상기 ○○ 금고 외에도 ○○ 주식회사(지하1 층 560.53 ㎡ ),

○○
주식회사 (지하1 층 687.27 ㎡ )와 2015.9 ~ 월
11 경 임대차계약을

맺 현 까 고 재 지 유지되고 있음이 확인 됨
○ 특례
지방세 제한법 제2조 제1항 제1호에서 "고유업무"란 법령에서 개 별적

규
으로 정한 업무와 법인등기부에 목적사업으로 정하여진 업무를 말한다고

정의하고 있고, 제8호에서는 "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당

부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말 한다

고 정의하고 있으며, 같은 법 제178조 제1호에서 정당한 사유 없 이 그

취득일부터 1년이 경과할 때까 지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는

경우 감면된 취득세를 추징한다고 규 정하고 있음

○ 조세법 률 주의의 원 칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을

막론 하고 조세법 규
의 해 석 특별은 없
한 사정이 는 한 법 문 대로 해 석할 것이고,

합리적 이유 없 이 확장해 석 석
하거나 유추 해 하는 것은 허용되지 아니하며,

특히 감면요건 규 정 가운데에 명백 히 특혜규 정이라고 볼 수 있는 것은

엄 격하게 해 석하는 것이 조세공 평 칙 의 원 에도 부합한다(대법원 2004.5.28.

선고 2003 두7392 판결, 대법원 2010.4.29. 선고 2009 두18325 판결

등 참 조)할 것임.

1) 증여 등 무상 취득한 경우 「지방세법」제10조에 따라 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액을 과세표준으로 함.

- 52 -
○ 따라서 납세자는 이 사건 부동산을 2017. 1. 1. 취득하고 유예기간(1년)

이 경과할 때까 지 고유업무에 직접 사용하지 않고 기 존 의 임대차 계약을

유지하였으므로 당초 감면된 취득세 중 임대 부분에 대한 취득세 등을

과세하고자 함.

○ 과세 대상 물건 현황 ③번 항목에 대해서 살펴 보면, 납세자는 2017. 1. 31.

부터 2018. 12. 31. 까 지 서울 ○○ ○○ 구 동 28-21 외 5필지 위 지상

건축물의 엘리베이터 등 메인로프 교체, 발전기 베어 링 교체, 증기보일러

설치, 냉 탑
각 교체, 변압기 교체 등 공사를 진행하고 총 4,165,653,580

원을 공사비(이하 ‘이 사건 공사비’라고 한다)로 지급함

○ 지방세법 상 "개수"란 「건축법 」 제2조제1항제9호에 따른 대수선과 건축물

중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수 배수 ·

시설, 에너지 공급시설을 수선하는 것과 기계식 또는 철 골조립식 주차장,

차 량 또는 기계장비 등을 자동으로 세차 또는 세 척 하는 시설 등을 수선

하는 것 (지방세법시행령 제5조), 그리고 건축물에 딸린 시설물 중 승강

기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설), 발전시설, 온 수 및 열

공급시설, 중 앙 절
조 식 에어컨, 구내의 변 ․ 배전시설 등을 한 종류 이상

설치하거나 수선하는 것 (지방세법시행령 제6조)을 의미함

○ 점검일 현재 납세자가 제출한 개정 별 원장 등 법인 장부에서 확인되는 이

사건 공사비는 지방세법 제6조 및 같은 법 시행령 제6조의 따라 취득세

(개수) 대상 임에도 취득세 신고가 누락된 점이 확인되는 바, 상기 공사비

4,165,653,580원 중 부가가치세를 제외한 3,786,957,803원을 과세

표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함.

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「개수 항목별 과세내역」

○ 1 호 승강기

(단위 : 원)

번호 회계일자 적요 금액
1 2017-01-31 승강기노후부품교체(본관,암병원) 7,043,200
2 2017-03-31 본관 에스컬레이터 부품교체공사(오티스) 9,577,920
3 2017-03-31 암병원 에스컬레이터 인버터교체(1층up호기) 6,590,760
4 2017-04-30 에스컬레이터 핸드레일 교체(본관2층다운용) 8,056,400
5 2017-05-31 승강기 메인로프 교체(본관 환자용5호기) (외 1 건) 19,200,000
6 2017-06-30 본관 화물용 승강기 9호기 모터 베어링 및 부품 교체 2,500,000
7 2017-06-30 어린이병원 승강기 6호기 메인로프 및 노후부품 교체 9,500,000
8 2017-06-30 본관 전망용 승강기 3호기 벨트교체 27,800,000
9 2017-07-31 본관 에스컬레이터1,2호기 및 주차장 승강기 노후부품교체 9,000,000
10 2017-07-31 주차장 승강기 2호기 인버터 교체 6,790,000
11 2017-07-31 어린이병원 승강기 6호기 메인로프 및 노후부품 교체 9,500,000
12 2017-09-30 어린이병원 배식용 승강기 5호기 모터 교체 6,200,000
13 2017-09-30 본관 환자용 승강기 7호기 메인로프 교체 9,500,000
14 2017-09-30 본관 환자용 승강기 8호기 메인로프 교체 9,500,000
15 2017-09-30 본관 일반용 승강기 2호기 메인로프 교체 8,580,000
16 2017-09-30 본관 일반용 승강기 1호기 메인로프 교체 8,580,000
17 2017-09-30 본원 승강기 노후부품(Door Shoe, 승강기 Fan 외) 교체 9,656,000
18 2017-12-31 본관 일반용 승강기 4호기 메인로프 교체 8,580,000
19 2017-12-31 의생명연구원 승강기 1호기 메인로프 교체 7,900,000
20 2018-01-31 본관 일반용 승강기 3호기 메인로프 교체 8,580,000
21 2018-04-30 본관 에스컬레이터 1,2호기(신경과UP,DOWN용) 스텝롤러 교체 12,694,000
22 2018-05-31 본관 에스컬레이터 3,4호기(원무과UP,DOWN) 11,407,000
23 2018-08-31 암병원 에스컬레이터 6호기 인버터 교체 7,579,000
24 2018-09-30 의생명연구원 승강기(3호)수리공사 91,696,000
25 2018-11-30 암병원 에스컬레이터 4호기(3F→2F) 핸드레일 노후부품 교체 6,292,000
26 2018-12-31 암병원 에스컬레이터 5호기(3F→4F UP) 핸드레일 교체 9,215,000
27 2017-02-28 열병합발전기 인터쿨러수리(2대) 16,300,000

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○ 2 호 발전시설

(단위 : 원)

번호 회계일자 적요 금액
1 2017-12-31 열병합발전기 베어링 수리(2호기) 23,000,000
2 2018-08-31 열병합발전기 1호기 액츄에이터 6,750,000
3 2018-10-31 열병합발전기 PLC control 구매 6,200,000
4 2018-11-30 의학연구혁신센터 비상발전기 수리 33,600,000
5 2018-11-30 열병합발전기 2호기 20번 실린더 헤드교체 9,000,000

○ 3 호 온수 및 열 공급시설

(단위 : 원)

번호 회계일자 적요 금액
1 2017-02-28 이온식 투탑연수기 어린이병원 관류보일러 9,500,000
2 2017-03-31 온수탱크(대한의원), 순환펌프, 전기온수기 2,050,000
3 2017-05-31 본관 노후 자동제어설비 교체(2차) 779,000,000
4 2017-07-31 수관식 증기보일러3호(철거포함) 498,000,000
5 2017-07-31 급기팬 모터 및 풀리교체(본관13층 5파트 공조기 AHU-3300) 2,450,000
6 2017-07-31 AHU 4900 공조기 팬 모터 교체(본관 관리동 옥상기계실) 2,200,000
7 2017-10-31 자동제어 385,615,100
8 2017-10-31 공기조화기 267,727,000

9 2017-12-31 냉난방 순환펌프(L펌프장 MP6호) 6,200,000

10 2017-12-31 급기팬모터 교체(의생명 BL-3공조기 AAH-300) 2,550,000

송풍기 모터 교체(서비스빌딩 수관식 보일러 4호기-샤프트 교
11 2018-03-31 9,550,000
체 포함)
12 2018-03-31 온수 순환펌프 교체 1,200,000
13 2018-08-31 순환 펌프 및 배관 부속품 교체 7,900,000
14 2018-08-31 급탕순환펌프 교체 7,660,000
15 2018-08-31 공조기(AHU-4100) RF 모터 및 풀리 교체 5,680,000
16 2018-08-31 배기팬(RF-1000) 모터 및 풀리교체 3,700,000
17 2018-10-31 수관식 증기보일러2호(철거포함) 511,000,000
18 2018-12-31 어린이병원 서8병동 공기조화기 구매 대금 80,443,000
19 2018-12-31 소아별관 공조기(AHU-2400)교체 41,862,000

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○ 4 호 중앙조절식 에어컨

(단위 : 원)

번호 회계일자 적요 금액
1 2017-07-31 사각대향류형 냉각탑(소아별관 인버터 터보냉동기용) 20,200,000

2 2017-07-31 스크류 냉동기 1호(580RT) 냉수펌프용 모터 교체(서비스빌딩) 8,800,000

3 2017-07-31 냉각수 펌프 교체(본관 G층 환자주방용) 2,200,000

4 2017-07-31 순환펌프(본관 3층 정신과 낮병동 외부) 1,770,000

5 2017-08-31 무급유 인버터 터보냉동기(주변 배관 교체 포함) 258,940,200

6 2017-10-31 냉동기 86,999,000

7 2017-10-31 냉각탑 55,235,300

8 2017-12-31 2호 냉수펌프용 모터교체(서비스빌딩 스크류냉동기) 8,700,000

9 2017-12-31 냉각수 모터 교체(서비스빌딩 스크류 냉동기 2-2호) 6,400,000

10 2018-03-31 소아임상시험실 검체냉동고실 냉방기 설치 3,680,000

냉방 컨트롤 밸브 및 바이패스 교체(본관 지하 1층 J기계실
11 2018-04-30 18,524,000
공조기(AHU-401)) 외

12 2018-08-31 브라인펌프1호 교체(의생명 스크류냉동기) 8,820,000

13 2018-09-30 칠러냉동기(20RT) 설치(첨단세포치료센터) 17,600,000

○ 8 호 변배전시설

(단위 : 원)

번호 회계일자 적요 금액
1 2017-04-30 본관 지하층 3파트 MCC-E반 외 2건 43,000,000
2 2017-06-30 일반주차장 배전반 42,600,000
3 2017-07-31 변압기 구매 교체(2대) 44,880,700
4 2017-10-31 수배전반/MCC/분전반 366,300,000
5 2017-11-30 본관 L기계실 MCC반 교체 33,440,000
6 2018-08-31 유입변압기 구매 설치 74,910,000
7 2018-09-30 유입변압기 설치 감리용역 12,000,000

- 56 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯7) 본점사업용 부동산 중과세 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 신 축
‣ 쟁점사항 : 현장확인을 통해 법인이 사업용으로 실제로 사용하고 있는
부분을 확인하여 취득세 중과세 추징할 수 있는지 여부

□ 사례내용
○ 주식회사 홈 쇼핑
앤 (이하 ‘납세자’라 함)은 방 송채널 사용사업, TV홈쇼핑
프로그 램 공급업, 종합유선 방 송 사업, 통신판매업 등을 목적사업으로 하여

2011.5.6. 설립된 법인임

○ 납세자는 2014.12.19. ○○ ○○
구 지구 업무용지 C 8-1,2 토지를 ○○
○○ 공사로부터 취득하여 위 지상에 2017.2.28. 방 송시설 및 업무용

부동산(연면적 50,601.96 ㎡ )을 신축하고 본점사용비 율 을 94.66 % 로

하여 토지취득분을 포함하여 취득세 등을 중과세로 신고하였고, 이후

2017.7.31. 공사비 증액 등을 사유로 추가 취득신고를 하여 신축취득

가액을 99,558,535,177원으로 신고하였음

○ 이후 납세자는 2018년 5 월 본점사용비 율 과다 신고를 사유로 경정청구를

하였고 ○○ 구청장은 현 장실사 및 내부검토를 통해 2018.7.13. 경정청구

결정 및 통지를 하고, 본점사용비 율 을 58.21 % 를 적용하여 취득세 등

2,068,057,600원을 환급하였음

○ 우선 ①번 항목에 대해 살펴 보면, 취득세 과세표준이 되는 사실상 취득

가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여

거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직 간접비용의 ·

합계액인 바(지방세법 시행령 제18조 제1항),

- 57 -
○ 조사일 현 재 납세자가 제출한 계정 별 원장 등 법인장부를 확인한 결과,

지급수수료 원장에 기재된 ○○사옥부지 고도 완 화제한 용역료, 설계 공 모 비

등 56,410,000원이 취득 신고가액에서 누락된 것이 확인되어 상기

금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하고자 함

○ ②번 항목에 대해 살펴 보면, 납세자는 2017.2 월 신축 취득신고시 본점사용

율비 을 94.66 % 로 신고하였고, 2018년 7 월 경정청구를 통하여 본점사용

율비 을 58.21 % 로 적용하여 기 납부한 취득세 중 일부를 환급받 았으나,

- 경정청구 결정당시 1 층 공용면적( 홀 , 엘리베이터, 이동통로, 계단실 등)

일부를 1 층 에 있는 방 송 시설 등의 공용면적으로 착오 안분하였는데,

당해 면적은 건물사용자들이 공통으로 사용하는 공간으로서 방 송시설 등의

공용면적이 아 닌 건물 전체의 공용면적으로 보는 것이 타당한 바, 이에 따라

정당 본점사용비 율을 재계산하면 본점사용비 율 이 59.87 %로 확인 됨

○ 따라서, 토지 및 건축물 취득가액에 정당 본점사용 비 율 인 59.87 % 를

적용한 가액인 정당 본점 과세표준에서 경정청구 당시 과세표준을 차감한

가액인 2,202,334,688원을 과세표준으로 하여 중과기준세 율 의 2배를

적용하고, 지방세기본법 제55조 초과환급에 따른 가산세를 더한 금액으로

취득세 등을 과세하고자 함

- 58 -
(세 목) 취득세
(사례유형 ♯8) 기타 과점주주 및 과밀부담금 안분 착오 등
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 취득원인 : 과점주주 간주취득
‣ 쟁점사항 : 과점주주 취득세 추징여부, 증축 및 대수선시 과밀부담금을
안분하는 것이 정당한지 여부

□1 사례내용
○ 납세자인 주식회사 ○○○○ 티 시 는 1968. 3. 15. 설립된 법인으로 서울

○○ ○○
구 로 176( ○○동)에 본점을 두
고 자동차정류장사업, 관 광 텔 호 업,

백화점 경영업, 부동산 매매 및 임대업, 건설업 등을 목적사업으로 운영중인

법인임

○ ①번 항목에 대해서 살펴보면, 납세자는 2016. 6. 24. 매도인 주식회사

○○ 으로부터 서울 ○○○○ 주식회사(이하 ‘이 사건 법인’이라 한다) 주식

639,426주(지분 율 약 16.67 % )를 매입하는 주식양수도계약을 체결하여,

이 사건 법인의 발행주식 총 3,836,574주 중 2,491,950주(지분 율

약 64.96 %)를 보유하게 됨
○ 지방세법 제7조 제5항에서는 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로 써 지방세

기본법 제46조제2호에 따른 과점주주가 되었을 때 에는 그 과점주주가

해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 본다고 규 정하고 있어, 납세자는

2018. 8. 19. 이 사건 법인의 토지, 건물, 구축물, 기계장치, 차 량 운반구

등 장부가액에 발생주식 64.96 % 에 해당하는 부분을 과세표준으로 하여

과점주주에 따른 취득세를 신고납부하였으나,

○ 법인 장부 및 주주명부 등을 검토한 결과, 납세자가 과점주주가 되었을 당시,

납세자의 특 수관계자 ○○○ (납세자의 임원이며 출자자)가 이 사건 법인의

- 59 -
 주식 60,000주(지분 약 1.56 % )를 보유하고 있어, 상기 지분 만큼 의

장부가액은 취득세 과세표준에 표함 되어야 함에도 누락된 점이 확인되는

바, 당초 신고한 이 사건 법인의 장부가액에 누락된 지분 60,000주(지분

약 1.56 % )를 적용한 1,314,472,864원을 과세표준으로 하여 취득세 등을

과세하고자 함

□2 사례내용
○ 납세자인 한국 ○○○○ 는 1949. 8. 26.설립된 법인으로 서울 ○○ 구

○○ 대로 511을 본점소재지로 하고 협 회 회원의 의 견 을 수 렴 조정하고

무역진 흥 에 필요한 제반사업을 수행함으로 써 회원의 권익 옹 을 호하고

국 민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하고 통상 협력 홍 및 보, 해외

시장개 척 , 회의 전시, 교 육훈 련 및 연수, 평 육 생교 시설 운영, 정부수임업무,

소유부동산의 임대 등을 목적사업으로 하여 운영중인 법인임

○ ①번 항목에 대해서 살펴 보면, 납세자는 2014.9.17. 서울 ○○ ○○ 구 동

159 컨 벤 ○○타워
션, ○○ 건물 대수선, 동 159-9 기 존 벤 컨 션 건물 증축

및 대수선, ○○ ○○타워 동 159-1 대수선 공사에 대한 사용승인을 득하고,

건축공사비, 설계감리비, 과 밀 부담금 등 각종 부대비용을 합하여 총

175,733,79,210원을 취득과세표준으로 하여 각각 증축 및 대수선 신고를

하였으나,

○ 수도 권정비계 획 법 제12조에 따 르 면 과 밀 부담금은 서울 특별 시내에서 인구

집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공 청사, 그 밖에 대통

령령으로 정하는 건축물을 건축(신축ㆍ증축 및 공공 청사가 아 닌 시설을

공공 청사로 하는 용도변경, 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도변경을

말 한다. 이하 같다)하 려 는 자에게 부과하는 것으로 납세자가 부담한

과 밀부담금 2,939,915,000원은 납세자가 업무용 건축물 등을 증축하면서

발생한 비용이기 때문 에 증축과 대수선 공사 병 행시 증축 및 대수선 과세

표준에 안분하여야 할 금액이 아니라 증축의 과세표준으로 포함되는 것이

합리적인 바,

- 60 -
 ○ 납세자가 대수선 공사비로 착오 안분한 2,668,281,039원을 과세표준으로

하여 증축에 대한 세 율 을 적용하여 산출된 세액에서 기 납부세액을 제외한

차인세액을 과세하고자 함

(세 목) 재산세
(사례유형 ♯9) 재산세 세무조사 사례
※ 사건개요
‣ 조사구분 : 법인 세무조사
‣ 추징원인 : 옥탑 및 필로티 면적 과세누락, 층고가산 미반영
‣ 쟁점사항 : 대형건물의 층고가산, 옥탑 및 캐노피 면적의 과세누락여부
확인

□ 사례내용
○ 주식회사 ○○ 프로젝트금 융회사(이하 ‘납세자’라 함)는 「
법인세법 제51조

의2 제1항 제9호 」 에 따라 2014.12.12. 설립된 법인으로 서울 특별 시

○○ ○○ 구 동3가 55-18 일대에서 오피 스 개발, 분양, 기 타 프로젝트

수행에 필요한 사업을 수행하며 이로 인해 발생한 수 익을 주주에게 배당하는

것을 목적으로 운영 중인 법인임

○ 납세자는 서울 ○○ ○○ 길
구 28 25, ○○ 티 N 타워
시 및 S 타워 건축물

(지하5 층 에서 지상13 층 등 2개동, 연면적 99,140.74 ㎡, 업무시설 및

근 린생 활 시설, 이하 ‘이 사건 건축물’이라 함)을 159,642,551,998원에

2017.11.24. 취득하고, 2018.4.19.에 9,726,902,068원이 감소한

149,915,649,930원을 과세표준으로 하여 경정청구함

○ 재산세의 과세대상이 되는 건축물은 토지에 정 착 하는 공 작 물 중 지붕 과

기 둥 또는 벽 이 있는 것과 이에 부수되는 시설물을 의미하므로 캐 피

노 ,

- 61 -
 옥 탑
, 계단실, 기계실 등 지 붕
과 기 둥 벽 , 이 있는 공 작물로 건축물대장의

연면적 포함 여부 또는 등기 여부에 관계 없 이 재산세 과세대상이 된다고

할 것임

○ 이 사건 건축물 현황 조사 및 납세자가 제출한 건축물 현황 도에서 지상2 층

연면적과 지상1 층 연면적 차이분에 해당하는 캐 피 노 면적(지상1 층 벽
무

면적 3,166.36 ㎡ 탑층
)과 옥 1 (285.29 ㎡ 탑층
)과 옥 2 (603.47 ㎡
) 면적이

재산세 과세대장에 누락된 점이 확인되고, 지하1 층 중 일부(606.93 ㎡ )

면적이 층 고 8 m 초과로 시가표준액 층 고가산 대상임에도 미반영된 점이

확인되어, 2018년분 건물분 재산세 등을 재계산하여 과세하고자 함

- 62 -
 참고자료①

건설자금 이자의 개념 및 지방세 적용

< 목 차 >
1. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 개념 및 특징
2. 건설자금이자의 지방세 적용 및 연혁
3. 건설자금이자 적용의 쟁점별 정리
4. 관련 유권해석 및 판례
(참고자료) 건설자금이자 관련 관계법규(기업회계기준서 포함)

1. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 개념 및 특징

(1) Project Financing의 개념2)
프로젝트 파이낸싱이란 사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고, 사업자의

원리금상환도 해당 프로젝트에서 발생하는 현금수입 및 프로젝트 자산에 의존하는

금융방식이다. 즉, 당해 모기업의 담보나 신용에 근거하여 대출하는 기존의 기업금융과는
달리 사업자와 법적으로 독립된 프로젝트로터 발생하는 미래의 현금흐름을 상환재원으

로 삼고 프로젝트 자산과 이해당사자와의 장기계약 등을 담보로 하여 사업주의 제한된

상환책임만 부담하면서 소요되는 대규모자금을 장기로 조달하는 방식이다. 그러므로
자금조달에 따른 차입이자율이 상대적으로 높은 편이다.

(2) Project Financing의 특징3)

1) 비소구 또는 제한소구 금융
프로젝트 파이낸싱 방식에 의한 대출에서는 대출원리금의 상환책임이 프로젝트

자체의 내재가치와 예상 현금 수입내로 한정되거나, 출자자 등에게 일정 범위 내에서

추가로 부담하도록 제한하고 있다.

2) 김관영. “주택건설금융 활성화 방안 : 문제점 및 대안모색”, 「주택포럼」(통권 제17호;2002 제1호), 주택산업연구원,

8면
3) 김미영(2008). “부동산 개발사업 PF에서 금융권의 리스크 관리에 관한 연구-시공사 우발채무 현실화 사례를 중심으
로” 서울시립대학교 도시과학대학원 학위논문 p25~27

- 63 -
 2) 시공사의 채무인수약정 및 보증
한편, 대주는 대출금 회수를 위한 안정적 사업수익이 확보될 수 있도록 정부, 출자자,

시공사 등 프로젝트의 이해관계자들에게 직․간접의 보증 또는 보장을 요구한다.

3) 철저한 자금관리
프로젝트 파이낸싱에서 대출원리금의 상환은 제1차적으로 프로젝트가 산출하는 미래

현금수지 또는 수익에 의존하고 있으므로 프로젝트의 영업이 부진한 경우에는 프로젝트

자체 자산의 처분에 의하여 채권을 회수해야 하는데 자산의 처분에 의한 회수는 이차적

이고 미흡한 수단에 불과하여 대주입장에서는 프로젝트의 미래 현금흐름에 대한 철저

한 자금관리를 하고 있다. 대출은행들은 이를 위해 자금관리계정을 설치하여 이 계정
에 출자금, 대출금, 판매대금, 사용료 등 프로젝트관련 모든 현금수입이 입금되도록

한다. 그리고 건설비용, 운영비용, 대출원리금, 배당금 등 모든 출금이 대주와 차주가

사전에 약정한 항목과 순서에 따라 이루어지도록 하고 있다. 이 계정의 관리는 통상
특정일을 지정하여 대출약정서상 대주와 차주가 미리 정해 놓은 순서대로 해당기간에

입금된 자금을 순차적으로 이체시키는 방법으로 한다.

4) 구조화 금융
프로젝트 파이낸싱은 특별목적기구를 설립하여 적극적으로 금융구조를 조성해간

다는 의미에서 구조화금융이라는 특징을 가지고 있는데 구조화금융이란 특정 목적에

적합한 새로운 금융 또는 관리 구조를 조성하거나, 법률적․회계적으로 독립된 특별목적
기구를 설립하여 자금을 조달하거나 위험관리기법을 활용하는 자금 조달기법을 의미하고
대표적은 구조화 상품은 자산유동화증권(ABS,기업의 부동산을 비롯한 여러가지 형태의
자산을 담보로 발행된 채권) 등이 있다.

5) 프로젝트 파이낸싱의 주요 참여주체는 다음과 같다.

1. 시행사(건축주) : 수익성 및 분양성 검토, 각종 인․허가, 토지매입, 분양 등
2. 시공사 : 사업/채무 인수보증, 지급보증, 책임준공, 분양관리 등

3. 금융기관 : 인허가위험 검토, 사업수지 및 현금흐름 검토, 자금 조달, 신탁등기

취급 등

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 프로젝트 파이낸싱 방식을 통하여 부동산 개발자금을 투입하는 시행사는 통상적으로
토지소유자들로부터 토지를 매입시 토지매입자금중 계약금(10%)은 자기자본이나 시공사

대출, 브릿지론4) 등을 통하여 조달하고 중도금, 잔금(90%)과 사업비는 PF를 통하여

조달한다.

2. 건설자금이자의 지방세 적용 및 연혁
(1) 건설자금 이자
취득세 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에

당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할

일체의 비용, 즉 「건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용」을

포함하여 과세표준으로 하고 있으나, 2000.12.31. 이전까지는 「법인세법 제16조 제
11호 및 법인세법시행령 제52조의 규정에 의한 건설자금에 충당한 금액의 이자」로

한정하여 사업용 고정자산과 관련된 비용만을 과세표준으로 하였으며, 현재는 법인세

법령 규정을 준용하지 아니하므로 모든 자산의 취득과 관련된 건설자금이자 등 비용은

과세표준에 포함되는 것이다.

※ 법인세법시행령 제52조 제1항(건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위) 그 명목

여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작 또는 건설에 소요되는 차입금(고정

자산의 건설 등에 소요된지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외)에 대한 지급이자
또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말함.

건설자금이자의 범위는 그 명목 여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ

건설에 소요된 것이 분명한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금, 지급보증료,

지급수수료 등을 말하며 법인세법과 기업회계기준에도 차이가 있다. 즉 기업회계기준
에서는 「고정자산뿐만 아니라 투자자산 및 제조, 매입, 건설, 또는 개발(이하 “취득”이라
한다)이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년
이상의 기간이 소요되는 재고자산도 포함」되나 법인세법에서는 「사업용 고정자산만

4) 본 PF를 일으키기 전에 토지계약금 등의 지출을 위해 저축은행 등으로부터 상대적 고리의 자금을 일시적으로 차입
하는 것

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해당」하며, 기업회계기준에서는 건설 등에 소요된 것이 분명한 차입금뿐만 아니라
분명하지 않은 차입금도 포함되나 법인세법에서는 분명하지 아니하는 차입금에 대한

이자는 비용처리하는 것이다.

(2) 건설자금이자와 차입금 이자와의 관계

통상적으로 법인세법에 의하면 그 명목 여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ

제작ㆍ건설(기존 고정자산의 증설ㆍ개량은 제외)에 소요되는 차입금의 이자 또는 이와

유사한 성질의 지출금을 건설자금이자라 하며, 건설자금이자는 해당 고정자산의 원가로

계상된다. 이와는 달리 기업회계기준서에서는 사업용 고정자산 뿐만 아니라 제조 등의

기간이 1년 이상인 재고자산 및 투자자산에 있어서도 건설자금이자를 자산의 취득원가에
포함하도록 하고 있다. 이때 사업용 고정자산이라 함은 유형자산과 무형자산을 말한다.

건설중인 자산(building account)은 유형고정자산을 건설에 의해 취득하게 될 때 건설을

개시한 날부터 건설이 준공되기까지 지출된 모든 재료비ㆍ노무비 및 경비를 처리하는
미결산계정을 말하며, 건설을 위해 지출한 도급금액 또는 취득한 기계 등을 포함한다.

기업회계기준서 제7호에서는 재고자산ㆍ투자자산ㆍ유형자산 및 무형자산의 제조,

매입 또는 건설(재고자산은 제조, 매입, 건설, 또는 개발(이하 “취득”이라 한다)이 개시된

날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이

소요되는 것임)에 사용된 차입금에 대하여 당해 자산의 제조, 매입 또는 건설완료시까지
발생된 이자비용과 기타 유사한 금융비용은 당해 자산의 취득원가에 산입하고 그 금액과
내용을 주석으로 기재한다라고 규정하고 있어서 금융비용은 당해 자산의 취득원가에

산입되는 경우 취득세 등 과세표준에 포함되는 것이다.

(3) 기업회계기준에 따른 법인장부 계상방법과 취득세 과세표준 산정

기업회계기준에서 재고자산ㆍ투자자산ㆍ유형자산 및 무형자산의 제조, 매입 또는
건설(재고자산은 당해 자산의 제조 등에 장기간이 소요되는 경우에 한한다)에 사용된
차입금에 대하여 당해 자산의 제조, 매입 또는 건설완료시까지 발생된 이자비용과
기타 유사한 금융비용은 당해 자산의 취득원가에 산입하고 그 금액과 내용을 주석으로

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기재한다라고 규정한 내용은 결국 기업에서 당해 차입금 이자를 어떻게 처리하느냐에
대하여 강행규정인지 아니면 임의규정인지 여부에 달려 있을 것이다.

법인세법상에서는 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(기존 고정자산의 증설ㆍ

개량은 제외)에 소요되는 차입금의 이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 건설자금

이자라 하며, 건설자금이자는 해당 고정자산의 원가로 정하도록 규정하고 있기 때문에

기업에서 어떠한 회계처리를 하였다고 하더라도 취득세 과세표준에 포함되는 것이나,

사업용 고정자산이 아닌 재고자산 등에 대하여는 명확한 처리규정이 없기 때문에 취득세

과세표준 산정에 어려움이 있게 되는 것이다.

 건설자금이자의 세법 및 회계기준상 성격
구 분 지 방 세 법 법 인 세 법 기업회계기준서

조 항 시행령 제18조 시행령 제52조 제7호

목 적 취득가격의 범위 확정 지급이자의 손금불산입 회계처리지침

재고자산(1년이상),비유동
대상자산 취득세 부과대상자산 사업용 고정자산
자산
준공된 날(대금청산일 및
사용할 수 있거나 판매가
취득시기까지 지급된 이자 사용승인일과 사용개시일
범 위 가능한 시점까지(부분사용
및 이와 유사한 금융비용 중 빠른 날)까지 지급된 이
가능하면 부분은 제외)
자 및 이와 유사한 지출금
취득에 소요된 자금(일반, 특정차입금에 일정기준
차입금 범위 특정차입금
특정 불문) 일반차입금도 포함
회계처리방식에 상관없이 기간비용을 원칙으로 하되
회계처리 원칙 자산에 포함
취득가격에 포함 자산 산입 가능

(4) 건설자금이자의 취득세 과세표준 적용 변천 과정

1) 구 지방세법 시행령 제82조의3 (취득가격의 범위) 2000.12.29. 개정되기 전의 경우
취득세 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에
당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할

일체의 비용으로서 「건설자금에 충당한 금액의 이자 등」을 포함하여 과세표준으로

하고 있으나, 2000.12.31. 이전까지는 지방세법 시행령 제82조의3에서「법인세법

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제16조 제11호 및 법인세법시행령 제52조의 규정에 의한 건설자금에 충당한 금액의
이자」, 즉 건설자금이자는 그 명목 여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ

건설에 소요된 것이 분명한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금으로 한정

하여 사업용 고정자산과 관련된 비용만을 취득세 과세표준에 포함하였다. 이 때의

기업회계기준은 재고자산 등의 제조, 매입 또는 건설에 사용된 차입금에 대하여 발생된

이자비용과 기타 유사한 금융비용은 당해 자산의 취득원가에 산입하도록 하여 금융

비용의 자본화를 강제화 하였다.

2) 2000.12.29. 대통령령 제17052호로 개정된 이후

지방세법시행령 제82조의3 규정이 개정되면서 법인세법령을 준용하는 규정을 삭제
함으로서 규정을 준용하지 아니하므로 모든 자산의 취득과 관련된 건설자금이자 등

비용은 과세표준에 포함되는 것이다. 즉, 종전에는 건설자금에 소요되는 차입금 이자를

법인세법 제16조의 규정에 의거 사업용 고정자산에 대한 차입금 이자를 취득세 등

과세표준에 포함하였으나 2000.1.1. 이후 부터는 건설자금이자로 계상하는 부분에

대하여 취득세 과세표준으로 포함하도록 변경되었다. 지방세법시행령 제82조의 3에서
「법인세법 제16조 제11호의 규정에 의한」 부분이 삭제되었으므로 사업용 고정자산이

아닌 모든 자산(재고자산등)의 차입금이자를 과세표준으로 할 수가 있게 되었고 행정

안전부에서 국세기본법 제20조에 따른 기업회계를 존중하여 재고자산이나 고정자산

모두에 대하여 2001.1.1. 이후부터 건설자금이자를 취득원가에 포함하도록 하였다.

하지만, 문제는 차입금이자를 당기비용으로 처리하는 분도 이에 포함할 것인가가

문제가 된다. 왜냐하면 기업회계기준 등에서 차입금에 대한 이자를 당해 자산계정에
기장할 경우에는 취득세 등 과표에 포함되나 이자비용으로 당기비용으로 처리한 경우

라면 자산적 성격이 아니므로 과세표준에서 제외하였다. 그러나 금융기관 등의 차입금

이자라는 동일 성격의 비용을 법인에서 어떻게 처리하느냐에 따라 취득세 포함 여부에
영향을 주는 경우에는 과세불형평 문제가 발생될 수도 있는 것이다. 그러나 국세기본
법상 기업회계존중의 원칙이 있는 만큼 당해 기업에서 차입금 이자를 어떻게 처리하는지
여부에 불문하고 이를 존중하는 방향에서 운영을 하여 왔다. 따라서 기업에서 당기
비용으로 처리한 경우에는 차입금 이자부분은 취득세 등의 과세표준에서 제외하도록

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하고 부동산 등 차입금 이자로 인정하는 경우에는 당해 취득세 과세표준으로 산정하도록
한 것이다.

(5) 유권해석의 변경과 적용시점

2001.1.1. 이후 건설자금이자에 대한 취득세 등 과세표준 적용의 변경시점은 새로운

해석기준이 있는 날로부터 변경 적용하여야 할 것이다. 따라서 지방세법 제82조에서

지방세의 부과와 징수에 관하여 이 법 및 다른 법령에서 규정한 것을 제외하고는 국세

기본법과 국세징수법을 준용한다고 규정하고 있고, 국세기본법 제18조 제3항에서

"세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그

해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에

의하여 소급하여 과세되지 아니한다" 규정하고 있는 이상 새로운 변경해석이 있는 날
로부터 새로운 해석기준이 변경 적용되어야 할 것이다.

 건설자금이자 과세표준 적용 변천 과정 (구 지방세법시행령 제82조의3 취득가격의 범 위)

2001.1.1. ~
구 분 2000.12.29 개정이전 2000.12.29 개정 2006.1.23 이후
2006.1.22

- 법인세법 제16조 - 기업회계의 존중

주요변경 제11호에 의한 - 법인세법 준용 (국기법 제20조) - 행정안전부
내용 건설자금이자 규정 삭제 - 취득세 과표산입 유권해석 변경
(사업용 고정자산) 선택 가능

- 사업용 고정자산에 - 사업용 고정자산, - 건설자금이자 중 - 회계처리방법에

지방세법 대한 건설자금 재고자산에 대한 비용처리한 것은 관계없이 모든
적용 이자만 과표에 건설자금이자를 과표에 포함하지 건설자금이자는
포함. 과표에 산입 않음 과표에 포함.

- 재고자산, 고정자산에서 발생한 이자, - 금융비용의 회계처리방법을 기간비용

기업회계
금융비용은 비용처리하지 않고 취득 또는 취득원가로 선택할 수 있도록
기준
원가에 산입하도록 강제함. 변경

※ 2001.12.27. 기업회계기준서 제정(2002.1.1. 적용) : 금융비용에 대한 회계처리방법을 취

득원가 산입 또는 비용처리 가능하도록 변경

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3. 건설자금이자 적용의 쟁점별 정리
(1) “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”에서 ‘이와
유사한 금융비용’의 의미
기업회계기준서 제7호에서는 “금융비용”은 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자
비용과 기타 이와 유사한 비용을 말하며, 차입과 직접 관련하여 발생한 수수료와 기타

이와 유사한 금융비용을 포함하도록 규정하고 있다. 즉, 차입금과 관련한 이자비용 및

차입과 직접 관련하여 발생하는 감정평가수수료, 신용평가수수료, 주간사수수료, PF

계약서 작성과 관련한 법률자문 수수료, 금융자문수수료, 어음발행수수료, 대출취급

수수료 등 명칭을 불문하고 차입과 관련한 절차에 따른 비용을 수수료로 지급하였다면
이에 대한 비용도 건설자금이자로 포함되어야 한다.

(2) 취득이후 발생된 건설자금이자 과세표준 포함여부

법인이 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 은행융자를 받아 잔금을 지급하고, 약 1년이

경과한 후 소유권 이전등기 시 취득이후 발생된 이자비용이 등록세 과세표준에 포함

되는지 여부에 대하여 보면, 지방세법 제130조 제3항에 따르면 법인장부에 의하여
취득가격이 입증되는 취득에 해당하는 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로

하되, 다만, 등기ㆍ등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진

경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 하며, 동법 시행령 제99조의 2 제1항에서 법
제130조 제3항 단서의 규정에 의하여 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 변경된
가액을 과세표준액으로 할 경우에는 등기ㆍ등록일 현재의 법인장부 또는 결산서 등에

의하여 입증되는 가액을 과세표준액으로 한다고 규정하고 있다.

그렇다면 법인이 토지를 매매로 취득하면서 차입금으로 잔금을 지급한 후 1년이

경과된 후에 등기ㆍ등록을 하는 경우, 토지를 취득한 이후 등기ㆍ등록일 까지 발생된
차입금 이자는 토지의 취득을 위하여 소요된 비용에 해당되지 않는 것이므로 법인장부
에 의하여 입증되는 사실상의 취득가격에 포함될 수 없는 것이라 하겠고, 또한 토지취

득 이후 새로이 발생된 이자비용을 법인장부에 계상(이자비용 계정)하여 등기ㆍ등록

당시 그 가액이 증가한 경우는 “자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이

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달라진 경우”에 해당한다고 볼 수 없으므로 등록세 과세표준에 포함되지 않는 것이
타당할 것이다.

(3) 부동산 취득을 위해 받은 기존 대출금을 상환할 목적으로 금융기관으로부터

받은 대출금에 대한 지급이자분은 취득세 과세표준 포함 여부
취득세의 과세표준이 되는 "취득가격"에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방

또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격은 물론 그

이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득

절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나
권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을

취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도

이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다5) 할 것

이다.

그러므로 부동산 취득자가 차입을 통하여 취득자금을 조달하였다면, 그 대출금에 대한

부동산 취득시기까지의 지급이자분은 취득세 과세표준에 포함되는 것이나, 부동산 취득을

위해 받은 기존 대출금을 상환할 목적으로 금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 지급이
자분은 취득세 과세표준에 포함된다고 볼 수 없다. 예를 들어, 금융기관으로부터 100억을
차입하여 토지를 취득하고, 토지 취득 이후 건물신축 진행과정에서 본 PF를 실행하면서

200억을 차입하여 100억은 기존 대출금을 갚는데 사용하고 나머지 100억원은 건축자금에

사용하는 경우 대출금 조달과정에서 건설자금이자 20억이 발생하였다면, 20억원 중 10억
원은 기존 대출금 상환을 사유로 발생한 것이므로 10억원만이 건축물 신축취득시 취득세
과세표준에 포함된다.

(4) 토지 취득과 그 이후 건물 신축이 이루어진 경우에 토지 취득 이후에 발

생한 이자비용의 신축건물 과세표준 포함 여부
토지 취득과 그 이후 건물 신축이 이루어진 경우에 토지 취득 이후에 발생한 이자
비용의 신축건물 과세표준 포함 여부에 관하여 조세심판원과 행정안전부는 달리 해석하고

5) 대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 참조

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있으므로 이에 대하여 보면, 행정안전부에서는 토지취득을 위한 은행 대출금을 토지취득에
사용하였고 이 대출금을 다시 건축공사대금으로 사용한 명백한 자료가 없을 경우에는, 토지

취득일 이후에 발생한 이자는 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판단되나

이에 해당되는지의 여부는 과세권자가 사실관계 등을 면밀히 파악하여 결정할 사안이라고

회신6)하고 있고

조세심판원에서는 청구법인은 이 건 토지를 취득한 후 그 지상의 종전 건축물을 철거

하고 이 건 건축물을 신축하였는데, 토지를 취득한 후 그 지상에 건축물을 신축하는 행위는

단일사업으로서 일련의 건축과정에 있다 하겠으므로 당해 사업 시작시점부터 일련의

건축물 신축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되고 있다고 보아야 할
것이어서 토지 취득행위와 건축물 신축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는

것은 타당하지 아니하여 이 건 토지 취득 이후에 발생한 차입금 이자라 하더라도 이 건

건축물 취득 시점까지 발생한 차입금 이자는 모두 건설자금이자로 보아 이 건 건축물

신축에 소요된 비용에 포함하여야 할 것이다라고 결정7)하고 있다.

지방세 관계법에서 “건설자금이자”라 함은 토지취득이나 건축에 충당한 차입금의 이자

또는 이와 유사한 금융비용으로서, 토지 및 건물 취득을 위한 차입금이 있었다면 이에

대한 이자는 취득의 간접비용이기 때문에, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세

대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방

또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이 포함되므로 취득세 과세
표준에 포함되어야 한다고 할 것이다.

하지만, 토지 취득을 위한 차입금으로서 건축공사대금으로 사용한 명백한 자료가 없을

경우에는 토지 취득일 이후에 발생하는 건설자금이자분과 토지취득을 위해 받은 기존

대출금을 상환할 목적으로 금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 지급이자분은 취득세
과세표준에 포함된다고 볼 수는 없다고 해석함이 타당하다.
왜냐하면, 토지를 취득한 후 그 지상의 종전 건축물을 철거하고 건축물을 신축하였다면,

6) 지방세운영-4925, 2011.10.20 ※ 춘천지방법원 2010구합1093(취득세부과처분취소) 참조

7) 조심2009지0601, 2010.3.22 ; 조심2009지647, 2010.8.31

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토지를 취득한 후 그 지상에 건축물을 신축하는 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정
으로 볼 수 있는 면이 있으나, 지방세법상 토지의 취득시기와 신축건축물의 취득시기는

별개로 규정되어 있고,(토지는 잔금지급일, 신축건축물은 사용승인일) 과세대상 물건마다

별도의 취득세 납세의무가 성립되고, 취득세 과세표준은 과세대상 물건의 취득시기를

기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급

하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이므로, 대출금이 토지취득자금이 명백하다면 토지

취득 이후에 지급한 대출금 이자비용은 토지의 취득에 따른 간접비용이라 볼 수 없고,

건축물 신축에 소요된 자금의 이자비용이라고도 볼 수 없기 때문이다.

4. 관련 유권해석 및 판례
(1) 유권해석 사례
토지 취득일 이후에 발생되는 건설자금이자분과 토지 취득을 위해 받은 기존 대출금을
상환할 목적으로 금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 지급이자분은 취득세 과세표준
에 포함된다고 볼 수는 없음(세정-4656, 2007.11.08)

【질의】 토지 취득일 이후에 발생한 지급이자(건설자금이자)와 토지 취득을 위해 받은

기존 대출금을 상환할 목적으로 금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 지급이자가 취득
세 과세표준에 포함되는지 여부
【회신】

가. 지방세법시행령 제82조의 3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세

대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방
또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있음.

나. 여기에서 말하는 "취득가격"에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는

제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격은 물론 그 이외

에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차

비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나
권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을
취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도

- 73 -
이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원
1996.1.26. 선고, 95누4155 참조) 할 것으로,

다. 귀 문의 경우 토지 취득일을 기준으로 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용에

해당하는 건설자금이자인 경우에는 취득세 과세표준에 포함되는 것이나, 토지 취득일

이후에 발생되는 건설자금이자분과 토지 취득을 위해 받은 기존 대출금을 상환할 목적으로

금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 지급이자분은 취득세 과세표준에 포함된다고 볼

수는 없다고 사료됨.

건설자금에 충당한 금액의 이자 중 법인장부상 자산계정이 아닌 영업외 비용으로 처리

한 경우에는 2006.1.23 이후 발생분부터 취득세 과세표준에 포함함이 타당함(세정
-5405, 2007.12.14)

【질의】 유권해석 변경전에 발생한 건설자금이자 중 비용처리한 부분의 취득세 과세표준

산입여부

【회신】
가. 지방세법시행령 제82조의 3 제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은

과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래

상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 하면서, 건설

자금에 충당한 금액의 이자를 포함한다고 규정하고 있음.

나. 건설자금이자의 취득세 과세표준 포함여부와 관련하여 당해 법인이 건설자금이자를

법인장부상 자산계정이 아닌 영업외 비용으로 처리한 경우 취득과표에서 제외되는 것으로
보았으나, 우리부 심사결정(제2006-16호, 2006.1.23.) 및 법원 판결문(수원지방법원

2006구합3125, 2007.4.4. 참조)에서 「지방세법시행령 제82조의 3 제1항의 규정상 건설

자금에 충당한 금액의 이자가 있는 경우에는 기업회계기준에 따라 건설자금의 이자로
계상한 금액만 과세표준에 포함된다고 한정할 수는 없다 하겠으므로 회계처리방법의
차이에 상관없이 건설자금의 이자가 있는 경우에는 이를 취득세 과세표준에 포함하여 적
용함이 타당하다」고 결정이 있었고,

다. 한편, 국세기본법 제18조 제3항에서 “세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적

- 74 -
으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한
것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다”고 규정하고

있는바, 지방세법령에 대한 유권해석변경의 적용시점은 그 해석 또는 결정일 이후부터

효력이 발생한다(행정자치부 세정13407-113, 2001.7.23. 참조) 하겠으므로,

라. 건설자금에 충당한 금액의 이자 중 법인장부상 자산계정이 아닌 영업외 비용으로

처리한 경우에는 2006.1.23. 이후 발생분부터 취득세 과세표준에 포함함이 타당함(행정

자치부 지방세정팀-3812, 2007.9.15. 참조).

토지를 취득하면서 금융기관으로부터 차입하여 토지취득 비용에 충당한 경우 건설자금

에 충당한 이자는 토지의 취득 시점까지 발생한 이자만을 포함하는 것임(세정-577,
2008.02.13)

【질의】 토지 취득시기 이후에 발생된 건설자금이자가 취득세 과세표준에 포함되는지

여부
【회신】
가. 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상

물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는

제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 하면서 건설자금에 충당한

금액의 이자를 포함한다고 규정하고 있으므로,

나. 귀문과 같이 토지를 취득하면서 금융기관으로부터 차입하여 토지취득 비용에 충당한

경우 건설자금에 충당한 이자는 토지의 취득 시점까지 발생한 이자만을 포함하는 것이고,
토지 취득일 이후에 발생한 건설자금이자는 토지취득에 따른 취득세 과세표준에 포함되지

아니하는 것이라 하겠으나, 이에 해당하는지는 과세권자가 사실조사하여 판단할 사항임

- 75 -
토지취득 이후에 발생된 건설자금이자를 기업회계기준에 따라 장부에 계상되었다 하더
라도 건축물 신축을 위하여 충당한 이자가 아니라면 건축물 신축에 따른 취득세 과세
표준에 포함할 수 없음(도세-295, 2008.04.02)

【질의】 토지취득 후에 발생한 건설자금이자가 신축건물 취득세 과세표준에 포함되는지.

【회신】

가. 지방세법시행령 제82조의3제1항에 따르면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은

과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방

또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료,

할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치

세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를
제외한다]을 말한다고 규정하고 있음.

나. 건설자금에 충당하는 이자는 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생된 이자만을 포함

하는 것이고 취득일 이후에 발생한 건설자금이자는 취득세 과세표준에 포함되지 아니하는

것이므로, 귀문의 경우와 같이 토지취득 이후에 발생된 건설자금이자를 기업회계기준에

따라 장부에 계상되었다 하더라도 건축물 신축을 위하여 충당한 이자가 아니라면 건축물
신축에 따른 취득세 과세표준에 포함할 수 없는 것이라 하겠으나, 이에 해당하는지는

과세권자가 자금의 차입목적, 용도등을 구체적으로 확인한 후 판단할 사항임.

부동산 취득 이후 발생되는 지급이자를 선급하여 지급한 것이라면 건설자금에 충당된

이자라고 볼 수 없어 당해 부동산의 취득가격에서 제외되는 것임(지방세운영-1764,
2008.10.13)

【질의】 법인이 부동산을 취득 시 금융기관으로부터 자금을 차입하여 취득자금에 충당

하고 부동산 취득이후 기간에 발생할 이자비용을 선 지급한 경우 취득세 과세표준에
포함되는지 여부
【회신】
가. 지방세법 제 111조 제 제5항 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는
것에 의하여 취득가격이 입증되는 경우 사실상의 취득가격에 의한다고 규정하고 있고,

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동법시행령 제82조의 3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의
취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게
지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설
자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세 제외)을 포함
하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외]을 말한다고 규정하고 있음.

나. 법인이 부동산을 취득자금을 금융기관으로부터 자금을 차입하여 충당한 경우 부동산의

취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 발생된 이자를 취득에
소요된 비용으로 보아야 할 것이므로, 귀문과 같이 부동산 취득 이후 발생되는 지급이자를
선급하여 지급한 것이라면 건설자금에 충당된 이자라고 볼 수 없어 당해 부동산의 취득
가격에서 제외되는 것이 타당하다고 판단되나, 이에 해당하는지는 과세권자가 구체적인
사실조사 후 판단할 사항임

토지취득을 위한 은행 대출금을 토지취득에 사용하였고 이 대출금을 다시 건축공사

대금으로 사용한 명백한 자료가 없을 경우에는 토지 취득일 이후에 발생한 이자는
건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않음(지방세운영-4925, 2011.10.20)

【질의】 토지 취득을 위한 대출금 이자가 토지취득 이후에도 발생한 경우 신축 건축물의

과세표준에 포함되는지의 여부
【회신】
가. 「지방세법」 제10조 제5항 제3호에서는 법인장부로 취득가격이 증명되는 경우에는
사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 「지방세법
시행령」 제18조 제1항에서는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 취득시기를 기준으로
그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급
하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말하는 것으로서 여기에는 건설자금에 충당한
차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용이 포함된다고 규정하고 있음.

나. 따라서, 토지취득을 위한 은행 대출금을 토지취득에 사용하였고 이 대출금을 다시

건축공사대금으로 사용한 명백한 자료가 없을 경우에는, 토지 취득일 이후에 발생한 이자는
건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판단되나 이에 해당되는지의 여부는 과
세권자가 사실관계 등을 면밀히 파악하여 결정할 사안임.

※ 춘천지방법원 2010구합1093(취득세부과처분취소) 참조

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 관 계 법 령

□ 지방세법
제10조(과세표준)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는

「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서

및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

□ 지방세법 시행령
18조(취득가격의 범위 등)

① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그

이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급

하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.

다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로
한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

□ 법인세법 시행령
제52조(건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위)
① 법 제28조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자"란
그 명목여하에 불구하고 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입ㆍ제작 또는 건설(이하 이

조에서 "건설등"이라 한다)에 소요되는 차입금(자산의 건설등에 소요된지의 여부가 분명

하지 아니한 차입금은 제외한다. 이하 이 조에서 "특정차입금"이라 한다)에 대한 지급이자
또는 이와 유사한 성질의 지출금(이하 이 조에서 "지급이자등"이라 한다)을 말한다.

② 특정차입금에 대한 지급이자등은 건설등이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여

그 원본에 가산한다. 다만, 특정차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는

자본적 지출금액에서 차감한다.

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③ 특정차입금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는
이를 손금으로 한다.

④ 특정차입금의 연체로 인하여 생긴 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를

해당 사업연도의 자본적 지출로 하고, 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를

손금으로 한다.

⑤ 특정차입금 중 해당 건설등이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의

손금으로 한다. 이 경우 건설등의 준공일은 당해 건설등의 목적물이 전부 준공된 날로

한다.

⑥ 제2항 본문 및 제5항 후단에서 "준공된 날"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당

하는 날로 한다.

1. 토지를 매입하는 경우에는 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 당해

토지를 사업에 사용하는 경우에는 그 사업에 사용되기 시작한 날

2. 건축물의 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 취득일 또는 당해

건설의 목적물이 그 목적에 실제로 사용되기 시작한 날(이하 이 항에서 "사용개시일"이라

한다)중 빠른 날

3. 그 밖의 사업용 유형자산 및 무형자산의 경우에는 사용개시일

- 79 -
 □ 기업회계기준서 제7호
목 적

1. 이 기준서는 자산의 제조, 매입, 건설, 또는 개발과 관련하여 발생한 금융비용의

회계처리와 공시에 필요한 사항을 정하는 데 목적이 있다.

적용범위

2. 이 기준서는 주식회사의외부감사에관한법률의 적용대상이 아닌 기업의 회계처리에

준용할 수 있다. 중요하지 않은 금액의 금융비용에 대해서는 이 기준서를 적용하지
않을 수 있다.

용어의 정의

3. 이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

㈎ “금융비용”은 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자비용과 기타 이와 유사한 비용을

말한다.
㈏ 자본화대상자산”은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발
(이하 “취득”이라 한다)이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는

상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다. 비유동자산에 대한

자본적 지출이 있는 경우에는 이를 포함한다.

㈐ “환율변동손익”은 외화차입금에서 발생하는 외환차손(익)과 외화환산손실(이익)의

합계금액을 말한다. 외화차입금에 개별적으로 대응되는 관련 외화예금이 있을 경우
에는 이에 대한 외환차익(손)과 외화환산이익(손실)의 합계 금액을 가감한다. 외화
차입금에 대해 환율변동위험회피회계가 적용되는 경우에는 위험회피수단에서 발생한
평가손익 또는 거래손익도 가감한다.

4. 금융비용은 다음과 같은 항목을 포함한다.

㈎ 장․단기차입금과 사채에 대한 이자비용
㈏ 사채발행차금상각(환입)액
㈐ 채권ㆍ채무의 현재가치평가 및 채권ㆍ채무조정에 따른 현재가치할인차금상각액

㈑ 외화차입금과 관련된 환율변동손익 중 이자비용의 조정으로 볼 수 있는 부분

㈒ 리스이용자의 금융리스이자비용
㈓ 차입금 등에 이자율위험회피회계가 적용되는 경우 위험회피수단의 평가손익과 거래손익

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 ㈔ 차입과 직접 관련하여 발생한 수수료
㈕ 기타 이와 유사한 금융비용

5. 문단4 ㈑에서 환율변동손익중 이자비용의 조정으로 볼 수 있는 부분은 해당 외화

차입금에 대한 이자비용에 외화차입금과 관련된 환율변동손익을 가감한 금액이
유사한 조건의 원화차입금에 대한 이자율 또는 원화차입금의 가중평균이자율을 적용
하여 계산한 이자비용을 초과하지 않는 범위까지의 금액을 말한다.

인 식
6. 금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 한다. 다만, 자본화대상자산의 취득을
위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화대상자
산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있다. 자본화대상자산의 취득과 관련된 금융
비용은 그 자산을 취득하지 아니하였다면 부담하지 않을 수 있었던 비용이기 때문
에 자본화대상자산의 취득원가를 구성하며, 그 금액을 객관적으로 측정할 수 있는
경우에는 해당 자산의 취득원가에 산입할 수 있다. 금융비용을 자본화하는 경우의
회계처리는 문단7 내지 24까지의 규정에 따른다.
7. 금융비용의 회계처리방법은 모든 자본화대상자산에 대하여 매기 계속하여 적용하고,
정당한 사유 없이 변경하지 아니한다.

자본화할 수 있는 금융비용의 산정
8. 자본화할 수 있는 금융비용은 자본화대상자산을 취득할 목적으로 직접 차입한 자금
(이하 “특정차입금”이라 한다)에 대한 금융비용과 일반적인 목적으로 차입한 자금
중 자본화대상자산의 취득에 소요되었다고 볼 수 있는 자금(이하 “일반차입금”이라
한다)에 대한 금융비용으로 나누어 산정한다.
9. 특정차입금이 있는 경우에는 특정차입금에 대한 금융비용을 먼저 자본화한 후에
일반차입금에 대한 금융비용을 산정하여 자본화한다.
10. 일반차입금에 포함시켜야 할 차입금은 대상자산에 대한 지출이 없었다고 가정하는
경우 금융비용의 회피가능성, 당해 차입금의 용도와 사용제한, 자금의 조달 및 사용
계획 그리고 현재의 자금상태 등을 종합적으로 판단하여 결정한다.

특정차입금 관련 금융비용
11. 특정차입금에 대한 금융비용 중 자본화할 수 있는 금액은 자본화기간동안 특정차입금
으로부터 발생한 금융비용에서 동 기간동안 자금의 일시적 운용에서 생긴 수익을
차감한 금액으로 한다.
12. 특정외화차입금에 대한 금융비용 중 자본화할 수 있는 금융비용은 문단5에 의해
계산한 금액을 한도로 한다.

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일반차입금 관련 금융비용
13. 일반차입금에 대한 금융비용 중 자본화할 수 있는 금융비용은 회계기간동안의
자본화 대상자산에 대한 평균지출액 중 특정차입금을 사용한 평균지출액을 초과
하는 부분에 대해 적절한 이자율 (이하 “자본화이자율 ”이라 한다 )을 적용하는
방식으로 산정한다.
14. 금융비용 자본화 대상자산에 대한 지출액은 금융비용을 부담하는 부채를 발생
시키거나 , 현금지급 , 다른 자산을 제공하는 등에 따른 지출액을 의미한다 . 국고
보조금, 공사부담금 등의 보조금과 건설등의 진행에 따라 회수되는 금액은 자본화
대상 자산에 대한 지출액에서 차감한다.
15. 자본화이자율은 회계기간동안 상환되었거나 미상환된 일반차입금에 대하여 발생된
금융비용을 가중평균하여 산정한다. 다만, 회계기간동안 일반차입금 구성종목 및
차입금액의 변동이 중요하지 않은 경우에 한하여 자본화이자율은 결산일 현재
미상환된 일반차입금에 대한 금융비용을 가중 평균하여 산정할 수 있다. 자본화
이자율계산에 포함된 외화차입금에 대한 금융비용의 계산은 문단5에 따른다.
16. 일반차입금에 대하여 자본화할 금융비용은 자본화이자율 산정에 포함된 차입금으
로부터 회계기간동안 발생한 금융비용을 한도로 하여 자본화한다. 이 경우 자금의
일시적 운용에서 생긴 수익은 차감하지 아니한다.

자본화기간
17. 자본화기간의 개시시점은
㈎ 자본화대상자산에 대한 지출이 있었고,
㈏ 금융비용이 발생하였으며,

㈐ 자본화대상자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매하기 위한 취득활동이 진행중이라는

조건이 모두 충족되는 시점으로 한다. 여기에는 물리적인 제작뿐만 아니라 그 이전
단계에서 이루어진 행정, 기술상의 활동도 포함한다. 예를 들면, 설계활동, 각종
인허가를 얻기 위한 활동 등을 들 수 있다.

18. 금융비용자본화의 종료시점은 자본화대상자산의 취득이 완료되어 당해 자산을 의도된

용도로 사용할 수 있거나 판매가 가능한 시점이다.
19. 자본화대상자산이 물리적으로 완성된 경우라면 일상적인 건설 관련 후속 관리업무 등이
진행되고 있더라도 당해 자산을 의도된 용도로 사용할 수 있거나 판매할 수 있기
때문에 자본화를 종료한다. 구입자 또는 사용자의 요청에 따른 내장공사 등의 추가작업
만이 진행되는 경우라면 실질적으로 모든 건설활동이 종료된 것으로 본다.

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20. 자본화대상자산이 여러 부분으로 구성되어 건설활동 등이 진행되는 경우 일부가 완성되어
해당 부분의 사용이 가능하다면 그 부분에 대해서는 자본화를 종료한다. 그러나 자산
전체가 완성되어야만 사용이 가능한 경우에는 자산 전체가 사용 가능한 상태에 이를 때
까지 자본화한다. 예를 들면, 집단업무시설을 건설하는 경우 여러 동의 건물에 대한
공사가 진행중이라도 각각의 건물별로 완공시점에 자본화를 종료한다. 그러나 제철소와
같이 일관생산체제를 갖추어야 하는 경우, 개별 공정이 완료되더라도 자본화를 종료하지
않고, 전체 공정이 완료되는 시점까지 자본화한다.
21. 자본화대상자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매하기 위한 취득활동이 중단된 경우 그
기간동안에는 금융비용의 자본화를 중단하며 해당 금융비용은 기간비용으로 인식한다.
그러나 제조 등에 필요한 일시적 중단이나 자산취득과정상 본질적으로 불가피하게 일어난
중단의 경우에는 금융비용의 자본화를 중단하지 않는다.
22. 기업이 의도적으로 취득활동을 지연하거나 중단한 경우에 발생한 금융비용은 자산취득
과정에서 발생된 것으로 볼 수 없으므로 기간비용으로 인식한다. 취득활동이 장기간에
걸쳐 중단되는지 여부는 의도적인 중단인지 아닌지를 판단하는 중요한 기준이 될 수 있다.
예를 들면, 건설에 사용할 목적으로 토지(용지)를 취득하였으나, 관련 개발활동이 중단된
상태에 있다면 이 기간동안 자본화를 중단한다.

공 시
23. 자본화대상자산과 관련된 금융비용에 대해 다음 사항을 재무제표의 주석으로 기재한다.
㈎ 기업의 회계정책
㈏ 회계기간중 자본화된 금융비용의 금액과 내용
㈐ 외화차입금에 대해 이자비용의 조정으로 간주한 환율변동손익의 금액과 내용

24. 금융비용을 자본화한 경우에는 이를 기간비용으로 회계처리했을 때와 비교하여 손익

계산서와 대차대조표의 주요 항목에 미치게 될 영향을 주석으로 기재한다.

시행일
25. 이 기준서는 2002년 12월 31일부터 시행한다.
26. 이 기준서는 이 기준서 시행일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용한다. 다만,
이 기준서 시행일이 속하는 회계연도에도 적용할 수 있다.

경과조치
27. 이 기준서 적용일 현재 취득이 진행중인 자산은 이 기준서 적용일 이후의 자본화기간
에서 발생한 금융비용에 한하여 이 기준서에 의해 회계처리한다.

- 83 -
28. 이 기준서를 처음 적용함으로써 금융비용의 회계처리방법을 변경하는 경우에는 기업
회계기준서 제1호 ‘회계변경과오류수정’을 적용하지 아니하고, 전진적으로 처리한다.
29. 다음의 기업회계기준은 이 기준서에 의하여 대체된다.
㈎ 기업회계기준등에관한해석 41-55(금융비용의 자본화)

30. 이 기준서의 내용과 이 기준서를 최초로 적용하는 회계연도의 개시일 현재 유효한 다른

기업회계기준의 내용이 상충되는 경우에는 이 기준서를 적용한다. 이러한 기업회계
기준의 예는 다음과 같다.
㈎ 기업회계기준 제55조 제4항(자산의 평가기준)

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 기업회계기준서 제1023호
차입원가

핵심원칙

1 적격자산의 취득, 건설 또는 생산과 직접 관련되는 차입원가는 당해 자산

원가의 일부를 구성한다. 기타 차입원가는 비용으로 인식한다.

적용

한2.1 이 기준서는 ‘주식회사의 외부감사에 관한 법률’에서 정하는 한국채택국제회

계기준 의무적용대상 주식회사의 회계처리에 적용한다. 또한 이 기준서는
재무제표의 작성과 표시를 위해 한국채택국제회계기준의 적용을 선택하거나
다른 법령 등에서 적용을 요구하는 기업의 회계처리에도 적용한다.

적용범위

2 이 기준서는 차입원가의 회계처리에 적용한다.

3 자본(부채로 분류되지 않는 우선주자본금 포함)의 실제원가 또는 내재원가는

이 기준서의 적용범위에 해당되지 아니한다.

4 다음 자산의 취득, 건설, 생산과 직접 관련되는 차입원가에는 이 기준서를

반드시 적용하여야 하는 것은 아니다.
⑴ 공정가치로 측정되는 적격자산(예: 기업회계기준서 제1041호 ‘농림어업’
의 적용범위에 포함되는 생물자산)
⑵ 반복해서 대량으로, 제조되거나 다른 방법으로 생산되는 재고자산

용어의 정의

5 이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다

차입원가: 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자 및 기타 원가

적격자산: 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 상당한 기간을
필요로 하는 자산

- 85 -
6 차입원가는 다음과 같은 항목을 포함할 수 있다.
⑴ 기업회계기준서 제1109호에서 기술한 유효이자율법을 사용하여 계산된
이자비용
⑵ [국제회계기준위원회에 의하여 삭제됨]
⑶ [국제회계기준위원회에 의하여 삭제됨]
⑷ 기업회계기준서 제1116호 ‘리스’에 따라 인식하는 리스부채 관련 이자
⑸ 외화차입금과 관련되는 외환차이 중 이자원가의 조정으로 볼 수 있는
부분

7 다음 자산은 경우에 따라 적격자산이 될 수 있다.

⑴ 재고자산
⑵ 제조설비자산
⑶ 전력생산설비
⑷ 무형자산
⑸ 투자부동산
⑹ 생산용식물
금융자산과 단기간 내에 제조되거나 다른 방법으로 생산되는 재고자산은
적격자산에 해당하지 아니한다. 취득시점에 의도된 용도로 사용(또는 판매)
가능한 자산인 경우에도 적격자산에 해당하지 아니한다.

인식

8 적격자산의 취득 , 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 자산

원가의 일부로 자본화하여야 한다. 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로
인식하여야 한다.

9 적격자산의 취득 , 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 자산

원가를 구성한다. 이러한 차입원가는 미래경제적효익의 발생가능성이 높고
신뢰성 있게 측정가능할 경우에 자산 원가의 일부로 자본화한다. 기업회계
기준서 제1029호 ‘초인플레이션 경제에서의 재무보고’를 적용하는 경우 해당
기간의 인플레이션을 보상하기 위한 차입원가 부분은 기업회계기준서
제1029호 문단 21에 따라 발생한 기간에 비용으로 인식한다.

- 86 -
자본화가능차입원가
10 적격자산의 취득, 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 적격자산과
관련된 지출이 발생하지 아니하였다면 부담하지 않았을 차입원가이다. 특정
적격자산을 획득하기 위한 목적으로 특정하여 자금을 차입하는 경우 당해
적격자산과 직접 관련된 차입원가는 쉽게 식별할 수 있다.

11 개별 차입금과 적격자산 간의 직접 관련성을 식별하고, 적격자산과 관련된

지출이 발생하지 않았다면 부담하지 아니할 수 있었던 차입원가를 결정하기
어려울 수 있다. 예를 들어, 자금조달이 본부에서 이루어지는 기업의 경우를
들 수 있다. 또한 연결실체 차원에서 다양한 금리의 자금을 차입한 후 연결
실체 내 기업들에게 당해 자금을 다양한 방식으로 대여하는 경우에도 어려
움이 있을 수 있다. 외화표시 또는 외화연계 차입금을 사용하거나 연결실체가
초인플레이션 발생국가에서 영업하는 경우 또는 심한 환율변동이 발생하는
경우에도 어려움이 발생할 수 있다. 결과적으로 적격자산의 취득과 직접
관련된 차입원가를 결정하기가 쉽지 않으며 판단이 요구된다.

12 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 특정하여 차입한 자금에 한하여, 회계

기간동안 그 차입금으로부터 실제 발생한 차입원가에서 당해 차입금의 일시적
운용에서 생긴 투자수익을 차감한 금액을 자본화가능차입원가로 결정한다.

13 적격자산과 관련한 자금조달약정에 따라 차입금을 미리 조달하여 자금의 전부

또는 일부가 사용되기 전에 관련 차입원가가 발생할 수 있다. 이러한 경우
기업은 적격자산에 대한 지출이 이루어지기 전에 차입금을 일시적으로 운용
할 수 있다 . 자본화가능차입원가는 회계기간 동안 발생한 차입원가에서
차입금의 일시적 운용으로부터 획득한 모든 투자수익을 차감하여 결정한다.

14 일반적인 목적으로 자금을 차입하고 이를 적격자산의 취득을 위해 사용하는

경우에 한하여 당해 자산 관련 지출액에 자본화이자율을 적용하는 방식으로
자본화가능차입원가를 결정한다. 자본화이자율은 회계기간에 존재하는 기업의
모든 차입금에서 발생된 차입원가를 가중평균하여 산정한다. 그러나 어떤
적격자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한 대부분의
활동이 완료되기 전까지는, 그 적격자산을 취득하기 위해 특정 목적으로
차입한 자금에서 생기는 차입원가는 위에서 기술된 자본화이자율 산정에서
제외한다. 회계기간 동안 자본화한 차입원가는 당해 기간 동안 실제 발생한
차입원가를 초과할 수 없다.

- 87 -
15 차입원가의 가중평균을 산정함에 있어 지배기업과 종속기업의 모든 차입금을
포함하는 것이 적절할 수도 있고, 개별 종속기업의 차입금에 적용되는 차입
원가의 가중평균을 사용하는 것이 적절할 수도 있다.

적격자산 장부금액이 회수가능액을 초과하는 부분

16 적격자산의 장부금액 또는 예상최종원가가 회수가능액 또는 순실현가능가치를

초과하는 경우 다른 한국채택국제회계기준서의 규정에 따라 자산손상을
기록한다. 경우에 따라서는 당해 한국채택국제회계기준서의 규정에 따라
기록된 자산손상 금액을 환입한다.

자본화의 개시

17 차입원가는 자본화 개시일부터 적격자산 원가의 일부로 자본화한다. 자본화

개시일은 최초로 다음 조건을 모두 충족시키는 날이다.
⑴ 적격자산에 대하여 지출한다.
⑵ 차입원가를 발생시킨다.
⑶ 적격자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한
활동을 수행한다.

18 적격자산에 대한 지출액은 현금의 지급 , 다른 자산의 제공 또는 이자부

부채의 발생 등에 따른 지출액을 의미한다. 적격자산과 관련하여 수취하는
정부보조금과 건설 등의 진행에 따라 수취하는 금액은 적격자산에 대한
지출액에서 차감한다(기업회계기준서 제1020호 ‘정부보조금의 회계처리와
정부지원의 공시’ 참조). 한 회계기간 동안 적격자산의 평균장부금액(이미
자본화된 차입원가 포함)은 일반적으로 그 기간에 자본화이자율이 적용되는
당해기간 동안 지출액의 적절한 근사치이다.

19 적격자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한 활동은

당해 자산의 물리적인 제작뿐만 아니라 그 이전단계에서 이루어진 기술 및
관리상의 활동도 포함한다. 예를 들어, 물리적인 제작 전에 각종 인허가를
얻기 위한 활동 등을 들 수 있다. 그러나 자산의 상태에 변화를 가져오는
생산 또는 개발이 이루어지지 아니하는 상황에서 단지 당해 자산의 보유는
필요한 활동으로 보지 아니한다 . 예를 들어 , 토지가 개발되고 있는 경우
개발과 관련된 활동이 진행되고 있는 기간 동안 발생한 차입원가는 자본화

- 88 -
 대상에 해당한다 . 그러나 건설목적으로 취득한 토지를 별다른 개발활동
없이 보유하는 동안 발생한 차입원가는 자본화조건을 충족하지 못한다.

자본화의 중단

20 적격자산에 대한 적극적인 개발활동을 중단한 기간에는 차입원가의 자본화를

중단한다.

21 자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한 활동을

중단한 기간에도 차입원가는 발생할 수 있으나, 이러한 차입원가는 미완성된
자산을 보유함에 따라 발생하는 비용으로서 자본화조건을 충족하지 못한다.
반면 상당한 기술 및 관리활동을 진행하고 있는 기간에는 차입원가의 자본
화를 중단하지 아니한다. 또한 자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능
하게 위한 과정에 있어 일시적인 지연이 필수적인 경우에도 차입원가의
자본화를 중단하지 아니한다. 예를 들어, 건설기간동안 해당 지역의 하천
수위가 높아지는 현상이 일반적이어서 교량건설이 지연되는 경우에는 차입
원가의 자본화를 중단하지 아니한다.

자본화의 종료

22 적격자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한 대부

분의 활동이 완료된 시점에 차입원가의 자본화를 종료한다.

23 적격자산이 물리적으로 완성된 경우라면 일상적인 건설 관련 후속 관리업무

등이 진행되고 있더라도 당해 자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능한
것으로 본다. 구입자 또는 사용자의 요청에 따른 내장공사와 같은 중요하지
않은 작업만이 남아 있는 경우라면 대부분의 건설활동이 종료된 것으로 본다.

24 적격자산의 건설활동을 여러 부분으로 나누어 완성하고, 남아있는 부분의

건설활동을 계속 진행하고 있더라도 이미 완성된 부분이 사용 가능하다면,
당해 부분을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한 대부
분의 활동을 완료한 시점에 차입원가의 자본화를 종료한다.

25 남아있는 부분의 건설활동이 계속 진행되고 있더라도 이미 완성된 부분이

사용 가능한 적격자산의 예로는 각각의 건물별로 사용 가능한 여러 동의
건물로 구성된 복합업무시설을 들 수 있다. 개별부분이 사용되기 위해 자산

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 전체의 건설활동이 완료되어야 하는 적격자산의 예로는 제철소와 같이 동일
한 장소에서 여러 생산부문별 공정이 순차적으로 이루어지는 여러 생산공정
을 갖춘 산업설비를 들 수 있다.

공시

26 다음 사항을 재무제표의 주석으로 공시한다.

⑴ 회계기간 중 자본화된 차입원가의 금액
⑵ 자본화가능차입원가를 산정하기 위하여 사용된 자본화이자율

경과규정

27 이 기준서를 적용함에 따라 회계정책의 변경이 일어나는 경우에는 자본화

개시일이 시행일 이후인 적격자산과 관련된 차입원가에 이 기준서를 적용한다.

28 그러나 시행일 전에 특정일을 지정하여 자본화 개시일이 그 특정일 이후인

모든 적격자산과 관련된 차입원가에 이 기준서를 적용할 수 있다.

28A 2018년 12월에 발표한 ‘한국채택국제회계기준 2015-2017 연차개선’에 따라

문단 14를 개정하였다 . 차입원가에 관한 개정 내용은 해당 개정 내용을
처음 적용하는 회계연도 이후에 생기는 차입원가에 적용한다.

시행일

29 [한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]

29A [한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]

한29A.1 이 기준서는 2011년 1월 1일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용한다.

다만, 2009년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 적용할 수 있다.

29B 2015년 12월에 공표한 기업회계기준서 제1109호에 따라 문단 6을 개정하였다.

기업회계기준서 제1109호를 적용할 때 이 개정 내용을 적용한다.

29C 2017년 12월에 공표한 기업회계기준서 제1116호에 따라 문단 6을 개정하였다.

이 개정 내용은 기업회계기준서 제1116호를 적용할 때 적용한다.

- 90 -
29D 2018년 12월에 발표한 ‘한국채택국제회계기준 2015-2017 연차개선’에 따라
문단 14를 개정하였고 문단 28A를 추가하였다. 이 개정 내용은 2019년 1월
1일 이후 처음 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수도 있다.
조기 적용하는 경우에는 그 사실을 공시한다.

- 91 -
참고자료②

세 무 조 사 준 비 서 류
【 ➀ - 제출서류 】
해당 사항 제출
연번 제출서류 명 제출 대상년도
유 무 형식
◾ 법인등기부등본(말소사항포함), 사업자등록증(서울
1 현 재
사업장 전체)
◾ 결산서(부속명세서 포함), 감사보고서,
2 2015 ~ 2019
세무조정계산서
soft
3 ◾ 재무상태표, 손익계산서, 공사원가명세서 2015 ~ 2019
copy
◾ 보유부동산 공부자료
4 - 건축물관리대장(필수) 현 재
- 부동산 등기부등본(필요시 요구)
◾ 취득세 신고서류 일체
- 매매계약서, 신축건물 과세표준산출내역서 등 soft
5 2015 ~ 2019
- 건축허가서(신축 · 증축 · 대수선 등) copy
- 착공신고서, 사용승인서

6 ◾ 취득세 비과세 · 감면서류 일체 2015 ~ 2019

◾ 재무상태표, 손익계산서, 공사원가명세서의 각 계정별

soft
원장 및 보조장 전체
7 2015 ~ 2019 copy
- 유형자산 계정별원장 : 전체 1부, 서울시 1부 구분 제출
(엑셀)
※ 계정별 당기증가 상세내역 포함
soft
8 ◾ 지방소득세 법인세분 안분내역서(전국) 2015 ~ 2019
copy
◾ 지방소득세 특별징수분 신고 · 납부 내역서 soft
9 2015 ~ 2019
- 원천징수이행상황신고서 필수(수정신고 포함) copy
◾ 주민세 종업원분 신고 · 납부 내역서 soft
10 2015 ~ 2019
- 급여지급대장(본점,지점 등 사업장 구분) copy
◾ 주민세 재산분 신고 · 납부 내역서
11 2015 ~ 2019
- 임차계약서 필수

- 92 -
【 ➁ – 제출서류(별표작성) 】

※ 협조사항

1. 세무조사장 내에 PC, 프린터, 복사기, 전화기 설치 요망

2. 제출서류는 아래 서식의 해당사항 “유, 무” 란에 표시하시고, 해당 서류 및

파일은 조사시작 당일 현장 제출

해당 사항 제출
연번 제출서류 명(별표 참조) 제출 대상년도
유 무 형식
별표1
1 ◾ 사업장 현황(서울시) 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표2
2 ◾ 부동산 보유현황(서울시) 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표3
3 ◾ 부동산 취득현황(서울시) 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표4
4 ◾ 소유건물 사용현황(서울시) 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표5
5 ◾ 매각 부동산 현황(서울시) 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표6
6 ◾ 법인조직도 및 직원현황(연도말 기준) 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표7
7 ◾ 비상장법인 주식 보유 현황 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표8
8 ◾ 주민세 재산분 과세표준· 세액 산출내역 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표9
9 ◾ 주민세 종업원분 과세표준· 세액 산출내역 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표10
10 ◾ 주민세 법인균등분 납부 내역 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표11
11 ◾ 지방소득세 특별징수분 세액 산출내역 2015 ~ 2019
(soft copy)
별표12
12 ◾ 가설건축물 보유현황 2015 ~ 2019
(soft copy)

2020. . .

작 성 자 직위 : 성명 : (인)

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 지방세 세무조사 결과 추징 예상액

□ 조사구분 : 2020년 ○○시(구) 지방세 정기 세무조사

□ 납 세 자 : 주식회사 ○○

□ 조사일시 : 2020. ○○. ○○. ∼ ○○. ○○. [○일】

□ 조 사 자 :

□ 추징예상액 : ◌◌◌원

(단위 : 원)

세 목
물 건 지 과세표준 세 액 추징사유
(부가세목포함)

합 계

취 득 세
( 신 축)
취 득 세
( 개 수)
취 득 세
( 차 량)

소 계
재 산 세
( 건물분)
주 민 세
( 균등분)
소 계

※ 취득세 가산세는 2020년 ○○월 10일까지이며, 실제 부과일에 따라 달라질 수 있음

2020. ◌. ◌.

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