Professional Documents
Culture Documents
(CREM)
(CREM)
INSIGHT
Vol. 72ㆍ2020
삼정KPMG 경제연구원
기업부동산
경영(CREM),
기업의 가치를 높여라
Contents Vol. 72ㆍ2020 (통권 제72호)
기업부동산 경영(CREM),
기업의 가치를 높여라
기업부동산과 기업가치 2
글로벌 부동산 시장의 변화와 기업의 CREM 변모 12
미래 성장 동력 확보를 위한 CREM 19
사업 위기 극복 차원의 CREM 24
리스크 관리 실패로 귀결된 CREM 31
Contact us
김규림 이사 gyulimkim@kr.kpmg.com 02-2112-4089
곽호경 수석연구원 hokyungkwak@kr.kpmg.com 02-2112-7962
조민주 선임연구원 minjoocho@kr.kpmg.com 02-2112-7589
최연경 선임연구원 yeonkyungchoi@kr.kpmg.com 02-2112-7769
본 보고서는 삼정KPMG 경제연구원과 KPMG member firm 전문가들이 수집한 자료를 바탕으로 일반적인 정보를
제공할 목적으로 작성되었으며, 보고서에 포함된 자료의 완전성, 정확성 및 신뢰성을 확인하기 위한 절차를 밟은
것은 아닙니다. 본 보고서는 특정 기업이나 개인의 개별 사안에 대한 조언을 제공할 목적으로 작성된 것이 아니므로,
구체적인 의사결정이 필요한 경우에는 당 법인의 전문가와 상의하여 주시기 바랍니다. 삼정KPMG의 사전 동의
없이 본 보고서의 전체 또는 일부를 무단 배포, 인용, 발간 복제할 수 없습니다.
Executive Summary
Samjong INSIGHT 72호는 위드·포스트 코로나 시대, 국내 기업의 핵심 자산인 부동산의 전략적 활용방안을 모색함으로써 기업가치 제고에 기여하고자 한다.
me
Corp
nt
비용 소 자산가치 증대 유동성
확보
마
진 생산성
증대
유연성
확보
직원
만 도 신성 진
고객과 근로자 세대 변화
기업부동산 인식전환과
밀레니얼 세대 부상에 01 기업가치 제고 차원의 접근
따른 소비자·근로자
지형 변화 촉발
기업수익성 악화 자금조달시장 변화
자산유동화 외부 전문가와의 전략적
전략적 자산 활용
필요성 증가
시장의 성장 등 05 파트너십
자금조달시장 변화
2 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
기업 비즈니스와 부동산
비금융자산의 88.1%를 부동산은 가계 및 정부에게도 중요한 자산이지만, 토지자산과 건설자산은 법인이 사업을 영위
차지, 개인과 법인 하는 데 있어 노동, 자본, 기술 등과 같이 필수적이며 본원적인 생산요소에 속한다. 2019년 말
비금융 금융 일반 가계 및 국내 기타
법인 법인 정부 비영리단체 경제 26.9 토지자산
41.1
59.5 54.7 재고자산
71.8 지식재산생산물
비금융자산(A) 4,989 191 3,657 7,205 16,042
설비자산
제
체
법
경
단
융
<국내 경제 전체
금
대비 비중>
및
계
가
Thought Leadership I 3
기업부동산(CRE)의 정의와 기능
우리나라 국부 수준에서 보다시피 개인이나 법인 모두에게 부동산 자산은 매우 중요하다. 그런데,
개인이 보유하는 부동산은 거주용이 대부분인 반면 기업부동산(Corporate Real Estate,
CRE)의 경우 자산 유형이 매우 광범위하고, 업무 활동에 따라 부동산의 기능과 용도도 다양하다.
기업부동산은 사업 영위를 위해 보유 또는 임차하는 오피스 빌딩, 공장, 물류센터, 창고, 사옥,
점포, 시설 등을 모두 포함하며, 경우에 따라서는 활주로나 도로와 같은 인프라도 포함한다.
즉, 기업부동산은 기업 생산·사업 활동과 관련되어 소유·임대·관리하는 부동산 자산으로
① 재무적 자산, ② 운영자산, ③ 투자자산, ④ 매매 또는 개발 가능 재화, ⑤ 인프라로서 기업의
원활한 사업 활동을 지원한다.
1) 업무와의 연관성은 법인의 목적사업이나 그 영업내용을 기준으로 각종 법령과 세법 등에 따라 객관적으로 판단되며, 부동산이
실제로 사용되기까지 절차 등으로 인해 시간이 걸릴 수 있기 때문에 업무에 직접 사용했는지를 판정하는데 취득 후 일정 기간 유예
기간을 두기도 한다.
재무상태표 내 부동산 자산
자산총계 부채와 자본 총계
ㆍ(예) 차지권, ㆍ기업이 장기간 소유하며
임차권리금, 영업활동에 유용하게
지상권 등 이용할 수 있다고
판단되는 경제적·
법률적 권리
3) 일례로 창고임대업을 운영하는 기업이 동일한 건물 내에 창고와 사무실을 구분하여 사용 중인 경우, 건물의 총 감가상각비를 창고
면적과 사무실 면적으로 안분하게 된다. 창고공간을 임대하면서 발생하는 부분은 ‘임대매출원가’로 구분하고, 사무실로 사용하는
공간은 ‘판매비와관리비’로 구분한다.(사회적가치연구원(2019), SPC 선정기업을 위한 표준계정과목 가이드라인, CSES 2019
재무회계 교육 프로그램, p.6.)
Thought
ThoughtLeadership
LeadershipII 5
CRE와 기업가치의 관계
기업(핵심)사업 지속가능성
제품 수요· 기업 M&A,
비영업용 자산, 부동산 활용
공급, 사업 신규사업 진출,
유휴 부동산의 리파이낸싱을
환경에 따른 R&D 과정에서
CRE의 정리 등 부동산 통해 자본비용,
기업의 입지· 부동산
영향 자산 재편을 신용등급 등
부지 선정, 공간 활용으로
통한 자산 재무 리스크
배치 결정으로 성장성 관리
효율성 관리 관리
수익성 관리
4) 조장연(2007), 어떻게 기업의 가치를 올릴 수 있을까? - 외환위기 10년을 회고하며, 상장 2007. 3월호, pp.4-5.
6 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
첫째, 수익성 측면에서 부동산 자산이 업무 효율화를 도모할 수 있으며, 프로세스를 개선하고
공간계획, 입지·부지선정 등은 매출에 직접적으로 영향을 미친다. 부동산은 기업 업종, 활동
규모 등에 따라 상이한 형태의 업무 공간을 제공하고, 쾌적한 업무 공간 조성은 업무 능률을
향상시킨다. 업무시설 개선은 조직의 의사소통을 활성화시키고 직원들의 관계, 직급체계의
균형적 통합을 가져다주는 한편, 유연한 배치를 통해 업무나 조직의 다양한 변화를 가져올 수
업종별 성격에 따른 있다. 과거에는 책상과 의자, 전화기만으로 사무실이 만들어질 수 있었으나, 지금은 각종 IT
기술로 재택근무가 가능해지고 모바일 기기를 통해 사무실이 아닌 공간에서도 업무를 수행할
기업의 입지·부지
수 있다. 따라서 업무 생산성, 규모, 기술적 요인, 직원 구성 등에 따라 개별 부동산의 공간 수요가
선정은 수익성을
변화되므로 기업은 이를 적절히 활용함으로써 기업의 효율성을 증대시킬 수 있다.
좌우하는 요인으로 작용
기업의 입지·부지 선정 역시 수익성과 직결된다. 기업의 입지 선정은 기업이 공장, 사무실, 점포
등 사업 영위를 위해 용도에 맞게 최적의 환경과 조건을 갖춘 지리적 위치를 선정하는 것이다.
입지 결정은 한 번 결정·실행 시 한 장소에 묶이는 경향이 있으며, 투자규모와 운영비 등 물적·
인적 비용이 크며, 기업 생산 제품의 라이프 사이클, 유통체계, 공정 등과 연계되어 경영전략과
성과, 실적에 영향을 줄 수 있기 때문이다. 또한 기업의 사업 속성에 따라 입지 선정 과정에서
고려할 요소는 상이하다. 서비스업이나 소매점은 마케팅 전략과 판매 측면에서 소비자 접근성이
높은 지역에 위치하는 것이 수익을 높이는데 용이하며, 제조업이나 공장 등의 경우 원자재
확보와 수송 역량, 인건비 등을 고려하여 기존 시설이나 사업장 증축 또는 이전하여 투하자본
회전율을 높이는 것이 관건이다.
구분 세부 요소 업종 부지 선정 주요 고려 요소
ㆍ운송비용
ㆍ노동력의 양과 질
<원가 중심>
ㆍ임금수준
ㆍ노동력 가용량 및
경제적 요인 ㆍ시장 수요와 접근성
제조업의 임금 수준
ㆍ토지가격 공장 ㆍ운송비용
ㆍ자재 구입 용이성
ㆍ에너지 비용
ㆍ경쟁업자 포지션
ㆍ원자재 비용과 가용량
ㆍ기후 적합성
ㆍ공업용수 이용 가능성
자연적 요인 ㆍ원자재 접근성
ㆍ토지 이용 확장 가능성 <매출 중심>
ㆍ지리적 제약 ㆍ고객과의 접근성
ㆍ인구통계적 요인
서비스 및
ㆍ집적효과 소매점
ㆍ상권 내 인구 밀도
ㆍ세제 및 법률제도 ㆍ교통량과 주차시설 등
사회적 요인 ㆍ환경규제 편의성
ㆍ지역사회 관습 ㆍ경쟁업체 위치
ㆍ국토계획 및 도시계획
둘째, 자산효율성을 높이는 과정에서 불요불급한 부동산 자산을 매각하거나 사업에 사용되지
않는 비영업용 자산을 조정하여 기업가치를 제고할 수 있다. 최근에는 다양한 IT 기술 도입으로
인해 디지털 워크플레이스(Digital Workplace)를 위한 환경이 마련되고 있다. 과거 종업원
1인당 필요했던 업무 공간은 시공간의 제약을 받지 않게 되었으며, 이로 인해 기업은 자사의
업무 공간을 공유 공간으로 재구성할 수 있다. 이 과정에서 유휴 공간에서 창출되는 가치를
9
말
2
’1
’1
’1
’1
’1
’1
’1
’1
’1
6월
3월
6월
0.
0.
0.
’2
’2
’2
Source: 금융감독원 금융통계정보시스템 Source: 김희곤 의원실(2020.9.22), 은행권 보유 부동산 현황. 2020 국정감사자료.
Note: 국내 7개 은행(KB국민, 신한, 우리, 하나, NH농협, 한국씨티, SC제일은행) 대상
8 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
M&A, 신규사업 진출 시 넷째, 부동산이 기업의 성장성을 도모할 때 부동산과 연계된 의사결정이 중장기적 기업가치를
제고시킬 수 있다. 성장성은 기업이 지속적으로 미래 영업이익을 올리는 방법과 연계되므로,
기업부동산은 성장성을
기업이 혁신과 성장을 도모하기 위한 기업 M&A, 신규사업 진출, R&D 등에 부동산을 적절히
도모하는 전략적
활용하면 기업가치를 제고하는데 기여할 수 있다. 일례로 은행 등이 새로운 성장동력을 찾기
자산으로도 활용 위해 해외사업을 추진할 때 임대나 매입 방식으로 해외 점포 등을 개설하는 것이 필수적이다.
또한 미래 첨단소재 산업 등 신성장동력 발굴을 위해 관계사들을 한 곳에 모아 연구역량을
총집결하고 시너지를 도모하는 연구개발 센터 건설 등도 부동산과 기업의 사업 전략을 연계하여
성장성을 도모하는 사례이다.
5) 이지혜·변희섭(2016), 기업의 부동산 보유와 신용등급, 부동산연구, 제26집 제1호, pp. 47-62.
Thought Leadership I 9
기업부동산 경영(CREM)의 영역 및 범위
기업부동산 경영(Corporate Real Estate Management, CREM)은 기업부동산(CRE) 자체에
대한 경영관리를 넘어 기업 사업·경영 관점에서 부동산의 취득, 운영, 처분, 임대, 임차, 개발
기업부동산 경영 등을 포함한 포괄적인 부동산 관련 경영활동을 의미한다. 이에 기업부동산 경영(CREM)의
목적은 개별 부동산 가치의 극대화가 아닌 기업가치(Corporate Value) 극대화를 위해서
(CREM)은 부동산
실행되어야 한다. CREM은 부동산의 생애 주기 관점의 ‘개발-사용-처분’ 각 단계에서 발생
자체에 대한 관리를
되는 이슈, 이와 연계된 입지 및 공간 소요 측면, 재산 운영 측면과 자금조달 측면에서 발생
넘어서서 기업 전체 하는 다양한 이슈에 대한 의사결정과 경영전략 등을 포괄한다. 또한 CREM은 기업의 핵심
경영 관점을 포괄 사업과 제품, 제품의 수요·공급 및 생산주기 등에 관한 기업의 전사적 경영 전략이라는 큰 틀
안에서 실행된다. 동시에 IT 수준, HR 관리 등의 요소가 CREM에 영향을 미치고 역으로
CREM에 따라 기업의 재무성과, 현금흐름, 신용등급에도 영향을 미치므로 동태적으로 상호
연계된다.
기업(핵심) 사업·경영 전략
기업부동산 경영(CREM)
기업부동산 관리 관점
자산관리(Asset Management)
재산관리
개발 철거
(Property Management)
거래 거래
(보유 또는 (보유 또는
설계 임차) 정비 임차)
시설관리
(Facility Management)
건설 재개발
부동산의 생애 주기 관점
개발 사용 처분
재산 운영 관점
취득(Acquisition) 운영 매각 및 회수(Divestment)
자금조달 관점
투자 자금 조달 자금조달 및 운용 부동산 처분 또는 자금 회수
입지 및 공간 소요 관점
CREM은 입지 및 공간, 관점에서 건축물 등은 ‘건축 등 개발, 입주 등의 사용, 철거 및 처분 등의 과정을 거치게 된다.
시설관리(Facility Management)는 입주자나 건물 소유주가 보유 중인 부동산의 주차,
자금조달, 재산운영,
환경, 미화, 설비 보전 등 운영, 관리, 유지·보수 등에 초점을 두는 물리적 시설을 관리하는
시설·자산·포트폴리오
영역이며, 건물 등의 시설 수준을 유지하면서 자산가치를 유지하거나 비용절감 등을 가져올 수
관점을 고려한 다각적 있다. ② 재산관리(Property Management)는 보유 기간 중 임차를 관리하거나 공간 배치,
접근 필요 세금이나 보험, 임대차에 따른 수지 분석과 재무보고 등을 수반하여 현재 부동산 자산을 효과적
으로 운영하는 영역을 지칭한다. 투자자나 소유주를 대신해서 임차인 관리, 임대차 계약관리를
하거나 수요에 맞는 임대료 관리, 공실 마케팅, 수입과 지출 관리 등 임대차 관리를 종합적
으로 수행하는 영역으로 일부 시설관리도 포함된다. ③ 자산관리(Asset Management)는
부동산에 대한 종합 관리 방안으로 매입·매각 여부 결정, 자금 조달, 자산 평가, 건축이나
리모델링 등의 전략을 수행하는 영역으로 개별 부동산이나 소규모의 부동산 포트폴리오 차원
에서 접근하게 된다. ④ 포트폴리오 관리(Portfolio Management)는 다수의 부동산을 보유
하고 있는 기업이나 기관투자자가 전체적인 포트폴리오의 관점에서 기업 자산을 균형적으로
관리하고 기업의 핵심사업과 연계된 경영활동의 일환으로 부동산 자산을 활용하는 활동으로
볼 수 있다.
CREM은 기업의 핵심사업 전략과 전사적인 경영전략 차원에서 기업가치를 높이는 방향으로
설정·운영되는 것이 핵심인 만큼, 입지 및 공간 소요 관점, 자금조달 관점, 재산 운영 관점 등
포괄적으로 다양한 요소를 고려하게 되며, 개별 부동산뿐만 아니라 포트폴리오 관점에 이르는
‘시설관리-재산관리-자산관리-포트폴리오 관리’ 방법도 다각적으로 활용된다.
CREM 전략은 다양하게 논의될 수 있으나, 자산가치 증대, 마케팅 활동, 혁신성 증대, 직원
만족도 개선, 생산성 증대, 유연성 확보, 비용절감, 유동성 확보 등 8가지로 구분할 수 있다. 이를
위한 구체적 실행 방안은 입지선정, 임차 등 다양한 방법이 동원된다. 또한 하나의 CREM
전략이 다양한 효과로 귀결될 수 있으며, 단기적·중장기적 효과가 상이할 수 있다.
Thought Leadership I 11
전략과 실행방안, 또한 CREM 전략이 기업가치 제고와 관련하여 서로 다른 방향의 효과를 나타낼 수 있다. A 지역의
단일·복수 전략으로 임대료가 높아 보다 저렴한 임대료가 결정되는 B 지역으로 사옥 이전 시, 단기적으로 임대료
동태적 효과 창출 감축이라는 효과가 나타날 수 있다. 그러나 사옥 이전으로 고객 접점이 축소되고 마케팅 효과가
낮아져 궁극적으로 기업의 본원적인 사업에서 매출을 감소시킬 수도 있다. 이는 CREM이
전사적이고 동태적인 관점에서 실행되어야 함을 시사한다.
CREM 전략과 실행 방안
기업 핵심 사업 CREM 전략 실행방안
ㆍ시설 가치 유지 및 이를 위한 IT 시스템 구비
자산가치
ㆍ재산 관련 리스크 관리
증대
ㆍ개발 가능성 높은 지역 부동산 취득
수익성 ㆍ고객지향적 입지 선정 및 공간 제공
마케팅과 ㆍ핵심지역 내 상점 등을 개설하여 기업 홍보
세일즈 촉진 ㆍ브랜드를 지원하는 워크플레이스 마련
ㆍ판매 촉진을 위한 환경 조성
ㆍ업무공간의 활용성 개선
혁신성 증대 ㆍ혁신 프로세스가 이루어질 수 있는 시설
디자인과 사옥 건축
자산
효율성 ㆍ직원 편의성 높은 입지 선정
직원 만족도
ㆍ직원친화적·기능중심적 사무공간 마련
개선
ㆍ시설 관련 요청에 대한 빠른 응대
기업가치
제고 ㆍ최적 업무 가능한 시설 지원 및 환경 조성
생산성 증대 ㆍ공급업자 접근성 높은 입지 선정
ㆍ상품 배송에 적절한 시설 구축 및 입지 선정
안정성
ㆍ취득 대신 임대 등의 대안 마련
ㆍ임대 시 기업 상황에 따른 다양한 옵션
유연성 확보
포함하여 협상 및 계약
ㆍ유연한 사무공간 솔루션
ㆍ보유 부동산 매각
유동성 확보
ㆍ유동화 전략
Source: Karen M. Gibler and Anna-Liisa Lindholm(2012), A test of corporate real estate strategies and operating decisions
in support of core business strategies, Journal of Property Research, 29(1), pp. 25-48. Figure.1 참고하여 재작성.
12 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
기업의 CREM 변모 것이 기업가치를 상승시키는 합리적 의사결정이 될 수 있다. 그러나 과연 부동산 자산 가격은
지속적으로 상승할 것인가? 그간 글로벌 부동산의 가격 추이와 역사를 살펴보면 1990년대
이후 금융규제 완화와 이자율 하락 등으로 인해 자산 가격이 상승하면 어느 시점에서는 자산
가격 과열과 이에 대한 금리 상승 등이 수반되어 결국은 자산 가격이 급락하는 양상을 볼 수
있다.
(2010=100) (%)
ㆍ’87. 2 기준금리 인하(2.5% → 0.25%) 미국 미국 유로 유로
450 450 ㆍ’87. 5 경제대책(6조 엔) 발표
30 30
400 400 ㆍ’87. 8 토지구역 감시구역 도입
ㆍ’89. 10 대장성, 은행의 부동산융자 관련 협력 요청 및 20 20
350 350
특별조사지도 실시
300 300 ㆍ’89. 12 토지기본법 제정 10 10
ㆍ’89. 5 이후 5차례 걸친 금리 인상(2.5% → 6%)
250 250
ㆍ’90. 4 부동산융자 총량규제 시작
0 0
200 200
150 150 -10 -10
100 100
-20 -20
50 50
0 0 -30 -30
’84 ’84
’90 ’90
’95 ’95
’00 ’00
’05 ’05
’10 ’10
’15 ’15
’19 ’19 ’88’90 ’88’90
’95 ’95
’00 ’00
’05 ’05
’10 ’15
’10 ’18’15 ’18
Source: BIS
Note: 일본의 경우, 도쿄 지역 상업용 부동산(Commercial Property) 가격지수(2010=100) 기준 증감률, 미국의 경우, 미국 전역 상업용 부동산 가격지수(2010=100) 기준 증감률
유로의 경우, 유로 전역 상업용 부동산 가격지수(2011=100) 기준 증감률
2008년 금융위기 이후 가격이 조정되면서 자산 가격이 하락하자 저축대부조합이 지급불능 사태에 빠지고, 이를
처리하는 과정에서 미국 경제는 1991년 마이너스 성장을 기록했다. 2007년 서브프라임
저금리 기조 하 지속적인
사태 역시 주택시장의 장기호황, 저금리 및 이후의 부동산 가격 폭락에서 촉발되었다. 주택
자산 가격 상승세,
가격을 기준으로 보자면 주택가격은 1993년~2007년 상반기까지 57분기 연속으로 상승세를
그러나 최근 코로나19로 나타냈으며, 저금리 기조 하 취약계층의 주택구입 자금 대출이 이루어졌다. 금융공학의 발달로
인해 경기 위축과 서브프라임을 담보로 금융구조화 상품이 판매되었으며, 이는 다시 금융기관 간 신용파생
부동산 가격 하락 상품을 통해 전 세계에 판매되어 미국 부동산에서 불거진 문제와 부실이 전 세계로 확산되는
90
60
30
-30
-60
’80 ’90 ’00 ’10 ’20.3
전사적 관점으로 변모 주요 특징은 다음과 같이 정리된다. 첫째, 기업의 사업범위와 시장이 확장되면서 중앙집중형
CREM은 분권화되는 양상을 보인다. 과거 기업의 사업 범위와 지역이 자국 등으로 한정된
상황에서 CREM은 중앙집중형으로 이루어졌고, CREM은 부동산 구입, 임대, 개보수, 건설
등에 한정되었다. 그러나 1980년대 이후 기업의 사업 영역과 지역 확장, 조직 구조와 자산이
커지면서 기업의 CREM은 생산수단 관리를 넘어 재무관리 영역으로 확대되고, 종국적으로
사업 부서 내 사업 전략을 중재하고 이를 총괄하는 형태로 진화하고 있다.
둘째, 서비스업 대비 제조업을 담당하는 다국적 기업은 보다 빠르게 해외진출 및 국제적 활동을
시작하고 포트폴리오 다양성이 확대되어 CREM의 역할이 보다 전문화되고 조직화되는 경향이
있다. 특히, 국제화에 따라 지리적 범위가 확대되면서 중앙 부서와 지역 부서 간 역할과 업무가
분업화되었다. 기업 내 중앙 부서는 전사 운영 차원의 가이드라인 설정, 투자 승인 등의 업무를
담당하고, 실질적인 CREM 전략은 지역 부서가 담당하는 형태였다. 또한 새로운 시설이나
공장 등을 건설하는 과정에서 자본 조달의 필요성이 높아지고, 부동산을 포트폴리오 관점에서
바라봐야 하므로 전문적 인력의 중요성이 높아지고, CREM 부서는 다양한 사업과 부서 간
중재와 협력을 도모하는 조직으로서 기능하고 있다.
업종 사업전략 CREM
ㆍM&A를 통한 확장
ㆍ전사 차원 부동산 관리 부서의
ㆍ국제적 확장
소비재 역할 재조명
ㆍ생산 다변화
ㆍ중재 및 컨설팅에 중점을 둔 CREM
ㆍ지리적 확장 및 시장 지향형
Source: Krumm, P.J.M.M.(2001), History of real estate management from a corporate perspective, Facilities, 19(7/8),
pp. 276-286.
Thought Leadership I 15
글로벌 기업은 CREM 비중이 각각 17%, 16%로 조사되었으며, 관리팀에서 해당 업무를 수행하는 비중은 12%이다.
이는 글로벌 기업의 CREM이 독립된 조직으로 편제되어 운영될 만큼 중요성이 높아지고
중요성을 인식하면서
있는 것을 나타내며, 독립적인 조직으로 구성하지 않더라도 CREM이 기업 총괄적인 업무
독립적 조직으로
또는 재무적으로 연계된 업무라고 인식하는 경향을 반영한다.
편제하고 부서 권한도
또한 CREM 부서의 권한을 3년 전과 비교 시, 글로벌 기업 중 73%는 과거 대비 CREM
증가시키는 경향
부서의 권한이 증가한 것으로 응답하였다. CREM 부서 권한이 매우 크게 증가했다는 응답이
28%, 증가했다고 응답한 기업이 45%에 달한다. 지역별로 살펴보면 미주, 유럽, 아시아·태평양
지역 순으로 CREM 부서의 권한이 증가했다고 응답한 기업 비중이 높았다. 미주지역은 전체
기업의 85%가 CREM 부서 권한 증가를 응답한 반면, 유럽 지역과 아시아·태평양 지역에서는
각각 74%, 66%의 기업이 CREM 부서 권한 증가를 응답했다. 이는 과거 대비 기업들이
CREM의 중요성을 인식하고, 해당 부서에 보다 높은 권한은 부여하고 있음을 나타낸다. 더불어
상대적으로 CREM의 역사가 길고 경험을 가진 지역을 중심으로 CREM의 중요성을 높게
평가하여 이에 적극적인 기능을 할 수 있는 여건을 조성하는 것으로 이해할 수 있다.
더불어 Benezet & Welch(2017)에 따르면 최근 25개 기업의 CREM 부서 종사자를 대상으로
실시한 조사 결과 CREM은 기업의 최상단 이슈 등 전사적인 문제를 다루고 있는 것으로
나타났다. 설문조사 결과 조직 내 CREM 부서의 80%가 재무적 목표, 고객 만족 개선, 내부
경영관리, 성장과 학습의 기회 창출이라는 전략적 목적을 가지고 운영되는 것으로 조사되었다.
재무관리, 고객관리, 특히, CREM이 비용 관리 등 재무적 목표를 가장 중시하는 가운데, 재무적 목표 외에도 고객
만족 개선, 내부 경영관리, 성장 및 학습 창출이라는 전략적 목표를 가지고 있는 것으로 조사
전사 사업관리 등
되었다. 이는 CREM이 포트폴리오 관리, 사업부서 간 연계와 조정, 효율성 제고와도 연계되어
전략설정 및 관리 업무에는
있음을 나타낸다.
CREM 역량 요구
더불어 개별 응답자에게 기업 내 사업관리 부문에서 CREM 역량이 필요한가에 대해 설문
조사한 결과, 재무관리, 고객관리, 전체 사업관리 등 전사의 전략을 설정하고 관리·운영하는
부서에서는 CREM에 관한 역량이 필수적이라고 응답하고 있다. CREM은 부동산과 시설관리
등에 대한 기초 지식을 바탕으로 전체 기업의 최상단 이슈와 연계되어 있으며, 기업 전사 차원
에서는 CREM 관점을 견지할 필요가 있음을 나타낸다. 더불어 이는 CREM 전문가가 CRE와
관련된 다양한 기술과 지식을 바탕으로 세부 실행에서 전사 전략 계획 및 관리에 이르기까지
포괄적이며 다양한 전문성을 갖추어야 한다는 것을 함의한다.
조직 내 CREM의 전략적 목표
재무적 목표 고객 만족 개선
사업 부서간 연계 8
비용 관리 18
워크플레이스 성과 6
자산 관리 3
퀄리티 서비스 3
내부 경영관리 성장과 학습
포트폴리오 관리 9
지식경영 관리 6
효율성 7
직원 참여 3
업무프로세스 개선 3
각 부서별 CREM 필요 역량
(명) 필수적 바람직
실행 감독 전략 설정 및 관리
25
20
15
15
10
10
5
0
리
리
리
리
리
리
리
관
관
관
관
관
관
관
트
업
보
객
약
설
무
젝
사
정
고
계
시
재
로
술
체
프
기
Source: Julie E. Benezet and Maureen A. Welch(2017), Redefining Corporate Real Estate, Working Paper No.537, Samuel
Zell and Robert Lurie Real Estate Center, The Wharton School, University of Pennsylvania . p.24 및 p.30 그림 재인용.
18 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
기업부동산 경영,
성공과 실패를 경험한
글로벌 기업 Case Study
미국의 아마존은 온라인 쇼핑 시장이 급속한 외형 성장을 이루기 전인 1990년 후반부터 창고와
같은 물류 부동산에 대한 투자를 진행한 가운데, 2006년 Fulfillment By Amazon(FBA)을
설립하면서 본격적으로 풀필먼트 센터를 확장하였다. 풀필먼트 센터는 기존의 대형 유통업자가
상품을 직매입하여 배송하는 것을 포함하여 제3자 셀러에게도 아마존의 모든 물류서비스를
자산가치
자산가치
증대 이용할 수 있도록증대
하였다. 풀필먼트 센터는 제3자 셀러가 ①자산가치
판매하고자 하는 상품을 아마존
증대
비용
비용절감 비용
CREM CREM CREM
풀필먼트 센터로 보내고, ② 아마존은 해당 상품에 라벨 처리와 관련 데이터 저장 후 창고에
유동성 보관하며, ③ 고객 주문 시 셀러가 아마존에 전송, ④ 아마존이 ‘피킹-포장-배송’까지
유동성 유동성
전 과정을
Corporate
Corporate Corporate
Real Estate 관리하는 서비스를 제공한다. 아마존은 자신의 물류센터를 일부
Real Estate
대여하여 수수료 수익을 받고,
Real Estate
Management
Management Management
마케팅 유연성 셀러는 시간과 비용을 절약할 수 있으며, 고객 역시 빠르게 상품을 배송받을 수 있어서 참가자
마 유연성 마 유연성
간 네트워크 효과를 통해 유통 생태계를 공고히 구축하는 효과를 가져왔다. 아마존 풀필먼트
신성 생산성
직원 센터는신성
2006년 8개에서생산성
2015년 71개로 증가한 이후
신성 2019년 162개를
생산성 기록하며 급성장
직원 직원
만족도
하고 있다. 만 도 만족도
자산가치 자산가치
증대 증대
아마존의 물류창고 면적
비용 추이 비용 아마존 풀필먼트 운영
CREM CREM
(천 평) 유동성 유동성
Corporate Corporate
60,000 Real Estate 미국 해외 Real Estate
Management Management
마 유연성 마케팅 유연성
50,000
신성 생산성 신성 생산성
40,000 직원 직원
만족도 만족도
30,000
20,000
10,000
0
’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18
Source: 오린아(2019), 배송전쟁, 풀필먼트: 누구보다 빠르게, 남들과는 다르게, Source: Amazon, https://press.aboutamazon.com/images-videos
산업분석 유통, 이베스트투자증권 리서치센터, p.22 그림 재인용.
20 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
아마존은 풀필먼트 센터 된다. 더불어 2012년 인수한 KIVA system으로 물류자동화를 구현하며, 각 개별 풀필먼트
센터를 연결하는 최상위 핵심시설로서 대규모 물류시스템 등이 도입되고 있다.
등에 선제적·전략적
투자, 물류와 유통 아마존은 미국 내 대형 및 중소규모 판매업체뿐만 아니라 해외 업체에도 풀필먼트 센터를 개방
혁신의 선도주자로 하는 전략을 취하면서 지역적 확장도 도모하며 그 영향력을 높여가고 있다. 2020년 9월 말
미국 198 86
45
인도 63 8
250
영국 36 8 40
독일 29 1
일본 18 0 35
4 200
캐나다 12
프랑스 11 4 30
스페인 9 1
이탈리아 8 0 150 25
폴란드 6 2
20
브라질 4 0
호주 4 2 100
15
멕시코 3 1
사우디 아라비아 3 0
10
아랍에미리트 2 0 50
슬로바키아 1 0
5
이집트 1 0
쿠웨이트 1 0 0 0
스웨덴 0 1 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19
유통과 물류 서비스 건설을 디벨로퍼가 BTS 방식으로 도맡아 준공까지 담당하되, 투자자는 준공 이전 개발 단계
부터 선매입하며 소유권을 넘겨받기도 한다. 아마존은 해당 물류센터에 15~20년간 장기 임대차
혁신을 위한 투자 자금
계약을 사전에 약정함으로써 임대차의 안정성을 제공하고 있다.
확보, 사업 환경에 대한
빠른 대응 차원에서 아마존의 글로벌 부동산 팀 이사인 제프 랜돌프(Jeff Randorph)는 아마존의 부동산 임대
방식과 관련하여 “건물 등 직접 투자는 비용일 뿐”이라고 언급하고 절감된 비용으로 물류 등
아마존은 임차 방식으로
유통망 혁신에 지속적으로 투자할 것임을 시사하였다. 아마존은 물류센터뿐만 아니라 상당
물류센터 확장
부분의 기계장치 등도 리스방식으로 사용하고 있는데, 2018년 연차보고서상 부동산 및 장비
등에 대한 임대료는 34억 달러이며, 향후 5년간 총 아마존의 운용약정리스 총액은 266억
달러로 보고하였다. 이러한 아마존의 전략은 빠르게 변화하는 공급망과 물류 변화 환경에
대응하기 위해 고정 자산을 최소화하기 위한 행보로 풀이된다.
차별적 배송서비스 역할을 하였다. 2003년~2018년 사이 아마존 북미 매출의 연평균 성장률은 26.3%를 기록
했으며, 동 기간 물류센터의 면적은 27.5% 증가하고, 전자상거래 점유율은 28.9%p 상승
등으로 유통-물류 생태계
하였다. 아마존의 풀필먼트 센터를 위한 부동산 투자는 비즈니스 모델의 효율성을 개선하고
구축을 위한 노력 지속 중
고객 편의성을 강화하는 사업 전략으로 인해 비롯되었다. 현재 아마존은 선도적인 물류 부동산
투자의 결과로, 2020년 5월 기준 미국 전역에 풀필먼트 센터, 홀푸드 지점, 분류 허브, 공항
허브 등 531개의 전략적 부동산 시설을 운영 중이며, 향후 172개의 시설을 추가로 운영할
예정이다. 아마존의 이러한 물류 부동산에 대한 투자는 당일 배송이나 2시간 배송 등 타사와
차별화된 최적의 배송서비스를 가능하게 하여 기업의 경쟁력을 유지하는 데 크게 기여하고
있다. ULI(Urban Land Institute)의 ‘2018년 유럽 부동산시장 전망’ 보고서에 따르면, 향후
물류 부동산이 부동산 투자를 주도할 것으로 전망하고 있으며, 아시아 역시 물류시설 고도화에
투자하려는 움직임이 가속화될 것이라고 예측하고 있다.
22 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
페이스북의 먼로파크
자산가치 사옥 글로벌 IT기업의 순고정자산 추이
증대 800
800 736
736
비용 페이스북
(억 달러) 800 페이스북 736
CREM 600 구글 페이스북
구글
70 600
유동성 유동성 애플 구글
600 페이스북 애플
Corporate 애플 374
374
Real Estate 400
60 400 구글 374
Management 400
애플
유연성 마케팅 유연성 200
50 200 353
353
200 353
신성 생산성 40 00
0
직원 ’01 ’03
’01 ’03 ’05
’05 ’07
’07 ’09
’09 ’11
’11 ’13
’13 ’15
’15 ’17
’17 ’19
’19
만족도 ’01 ’03 ’05 ’07 ’09 ’11 ’13 ’15 ’17 ’19
30
주요 IT기업 총고정자산 규모 및 구성(FY2019 기준)
20
구글(1,042억 달러) 페이스북(460억 달러)
구글(1,042억
구글(1,042억 달러) 달러)
달러) 페이스북(460억
페이스북(460억 달러)달러)
달러)
페이스북(460억
10 구글(1,042억
임차시설개량권
임차시설개량권 , ,6%
6% , 6% 임차시설개량권
임차시설개량권 건설중인 건설건설
건설 중인중
중인 자
자
·0· 토지 ·
토지건설중인
토지 6% 자산 토지·
토지· 22% 빌딩
건설중인건설중인
건설중인 자산, , 자산 ,
자산 빌딩자산
빌딩 ’00, 20%
, , 빌딩 ’02 ’04 ’06 ’08
빌딩 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18 27% 기타
기타
20% 20%
20% 38% 38%
38% 기타 4%
38% 4% 오피스
오피스
오피시
ITIT IT
7% 임차
IT 자산 오피스 시설
자산, , 자산 ,
자산 시설 네트워크 37% 개량
35% 35%
35% 35% 시설
IT기업은 이러한 사옥뿐만 아니라 시설과 IT자원 등 인프라 전반에 대한 투자를 병행하면서
CRE 규모가 증가 중이다. FY2019 기준 구글의 순고정자산은 736억 달러로 2012년 대비
6.2배 높은 수준이며, 페이스북과 애플의 순고정자산은 각각 353억 달러(2012년 대비 14.8배),
374억 달러(2012년 대비 2.4배)에 달한다. 총고정자산 구성에 있어서 토지와 빌딩 비중은
구글과 페이스북의 경우 각각 38%, 27%이며, IT자산이나 네트워크 시설과 같은 핵심시설
비중은 35~37% 수준이다. 두 회사는 IT기업으로서 토지와 빌딩 자체를 사옥으로 개발함과
동시에 핵심 시설인 IT자산이나 네트워크 시설을 구비하며 자사의 플랫폼 비즈니스에 대한
경쟁력을 확보하기 위한 토대로서 부동산을 활용한다고 볼 수 있다.
기업
ㆍ심플함&절제성 ㆍ개방성&유연성 ㆍ협업&창의성 ㆍ연결성&유대감
문화
Source: 삼정KPMG경제연구원
24 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
전환 전환
뉴욕타임스 건물 전경
뉴욕타임스의 주가 추이
(달러)
60 주가
본사 재매입
50
세일앤리스백 →
40
‘디지털 스트
완공 아서 그레그
(Digital First)’
설즈버거의
30 사업재편
발행인 임명
및 NYT혁신
20 보고서 발표
프로젝트 및 착공 시작
10
주가최저 →
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2006
2007
2008
2011
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018
2001
2009
2010
2016
2017
Source: Bloomberg
26 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
유동성
One)은 2012년부터 2017년까지 전체 지점의 32%, 선트러스트 뱅크(SunTrust Bank)는
Corporate 22%, 리전스 파이낸셜(Regions Financial Corp.)은 12%를 감축하는 등 점포를 축소하려는
Real Estate
Management
금융기관의 움직임이 지속되고 있다.10)
마 유연성
JP모건 체이스 역시 금융사의 디지털 전환과 비용 축소를 위해 점포를 폐쇄하고 있으나, 동시에
신성 생산성
직원 신규 고객 확보와 점유율 확대를 위해 미국 지역 내 전략적 지역을 선정하여 400여 개의 점포를
만족도
확장하는 전략 역시 병행하고 있다.
100,000 142
J.P.Morgan Chase 115
82,461
Bank of America 114
76,473 99
80,000
Wells Fargo 104
65,651 98
Citigroup 104
60,000 89
Morgan Stanley 41
38
40,000 Goldman Sachs 37
33
2019
Capital One 34
30
2017
20,000 US Bancorp. 27
24
22
PNC 18
0
22
N.Y. Mellon 18
’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18
10) Washington Business Journal(2019.9.17), Local bank branches continue to disappear. Here are the banks with the biggest cuts.
Thought Leadership II 27
JP모건 체이스 은행은 9개 지역을 선정하여 우선 거점으로 지점을 확대하고, 앨라배마주 오번대학, 네브래스카주
네브래스카대학 등 대학교 근처에 추가적으로 지점 신설을 계획하고 있다.
디지털 트랜스포메이션에
따른 지점 재편 전략 실행. 또한 JP모건 체이스의 신규 점포는 기존 점포와는 다른 새로운 방식을 취하고 있다. 접근성과
유동 인구가 풍부한 핵심 입지에 ‘플래그십(Flagship) 점포’를 만들어 마치 애플 전시장처럼
업무효율화 및 차별성 확보
행원들이 태블릿 PC를 들고 다니며 고객을 응대하는 새로운 형태의 점포이다. 격식이 가득한
기존 은행 점포와는 달리 자유로운 분위기로 운영되며, 무료 와이파이와 충전 스테이션도
마련되어 있다. 뿐만 아니라 밀레니얼 세대를 위해 디지털 상담 카운터(Digital Advice Bar)와
새로운 ATM기를 통해 은행 업무의 80% 이상 처리할 수 있다.
현재 점포 운영 지역
2018년 점포 확장 지역
2019년 점포 확장 지역
Source: Chase(2019.3.13),
Chase Announces Major Branch
Expansion in 2019.
현재 점포 운영 지역
Source: Chase(2019.6.25), Chase Unveils First Flagship Branch 및 Chase(2018.4.19), JPMorgan Chase Announces
First Major Branch Expansion in Greater Washington.
28 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
자산가치 자산가치
증대 증대
비용절감 인더스트리 4.0 접목과
비용 해외진출을 모색하는 할리 데이비슨
CREM CREM
동성
유동성
할리 데이비슨은 윌리엄 S. 할리와
유동성
아서 데이비슨이 1903년 위스콘신 밀워키에 창립한 모터
Corporate 사이클 제조기업으로
Corporate 미국과 모터사이클 업계의 아이콘으로 자리 잡고 있다. 동 회사는 100년
Real Estate Real Estate
Management Management
넘는 기간 동안 같은 엔진 형식의 크루저 형식 바이크를 제조하며 최신형 모터사이클에서는
연성
마 유연성 마 유연성
찾아볼 수 없는 매우 고전적인 느낌으로 라이더에게 어필하여 전 세계적으로 두터운 팬층을
신성 생산성
확보하며
신성
명성을 누렸다.
생산성
직원 직원
만 도 만족도
그런데 할리 데이비슨의 실적은 지난 몇 년간 꾸준히 감소하고 있다. 2019년 매출은 53.6억
달러로 2014년(62.3억 달러) 대비 13.9% 감소하였으며, 동 기간 영업이익과 수익 역시 50%
자산가치 가량 급감하였다. 이러한 실적 감소의 주요 원인은 할리 데이비슨의 가장 큰 시장인 미국 내에서
증대
비용 오토바이를 선호하는 밀레니얼의 수요가 감소했기 때문인 것으로 분석된다. 반면 할리 데이비슨의
CREM 해외 수출의존도는 지속 증가하고 있다. 할리 데이비슨의 지역별 판매 비중을 살펴보면 미국
유동성 유동성
Corporate
외 지역의 수출의존도는 약 40% 수준으로 최근 들어 미국 내 판매 비중은 줄어드는 반면 주로
Real Estate
Management 유럽지역으로의 수출이 높아지고 있다. 전체 판매물량은 2019년 218,273대로 이중 미국 내
유연성 마케팅 유연성 판매량은 125,960대로 57.7%이며, 유럽 지역 판매물량은 44,086대로 20.2%를 점유한다.
모터사이클 등록 건수를 보더라도 2019년 미국 모터사이클 등록 건수는 252,842대로 2018년
신성 생산성
직원 263,750대 대비 4.1% 감소했다. 반면, 유럽 지역의 등록 건수는 동기간 397,669대에서
만족도
425,998대로 7.1% 증가했다.
3030
12.8
12.8 60.9%
60.9%
2020 56.3%
56.3% 57.7%
57.7%
8.48.4 5.65.6
1010 50.0%
50.0%
4.24.2
0 0
’14’14 ’15’15 ’16’16 ’17’17 ’18’18 ’19’19 ’17’17 ’19’19
Source: Annual Report Source: 할리 데이비슨 홈페이지
Thought Leadership II 29
브라질
Manaus
태국
Rayong
11) 강수연·문제철(2018), 4차 산업혁명과 광주전남지역으로의 리쇼어링, 광주전남 경제 이슈 2018-01, 한국은행. p.11 참고.
30 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
12) Market Insider(2018.6.25), Harley-Davidson warns European tariffs will cause a tremendous cost increase.
Thought Leadership II 31
시기의 상징 중 부동산 매입에 대한 명확한 목적과 계획, 사전 조사가 부재한 것도 실패의 큰 원인이었다.
하나이며, 매입에 대한 당시 일본은 미국과의 플라자 합의 영향으로 엔화 가치가 급격히 상승하였다. 국제 무역에서
엔고의 영향으로 가격 경쟁력 악화를 우려한 일본 정부는 이에 대한 대응 조치로 1986년부터
명확한 목적과 계획,
금리를 5%에서 2.5%로 급격히 낮추었다. 크게 낮아진 자본조달 비용을 바탕으로 일본 내에서
사전 조사 부재도
부동산 및 주식 투자가 성행하였고, 그 결과 닛케이 225 지수가 정점을 찍고 일본 내 부동산은
실패의 원인으로 작용 불패라는 믿음이 확고히 자리잡을 정도로 자산 가격이 폭등하였다. 일본 국내 자산 가격 폭등,
자금조달비용의 감소, 엔고의 영향으로 일본 기업 및 투자자들은 자연스레 해외 부동산 매입에
눈을 돌렸으며, 차익 수익을 노린 무분별한 투자가 횡행하였다.
미쓰비시 부동산의 미쓰비시 부동산은 뉴욕 부동산 시장이 최고조에 달했을 때 록펠러 센터를 사들였다. 그러나
미쓰비시가 파산을 신청할 당시 록펠러 센터의 가치는 매입 가격의 절반으로 폭락하였다.
록펠러 센터 투자,
미쓰비시 부동산은 대출을 제공한 금융기관과 13억 달러에 이르는 부동산 담보대출과 관련
과도한 레버리지 및
하여 부채 조정을 위한 협상에 실패하였고 결국 파산신청을 할 수밖에 없었다고 밝혔다. 미쓰
부동산 가격 상승에 비시는 록펠러 센터의 지분 80%를 매입하기 위해 록펠러 가문에 약 14억 달러를 지불했다.
대한 믿음이 가져온 단순 계산해보면 부동산 매입자금의 약 93%를 대출을 통해 조달한 것이다.
대규모 손실 사례
록펠러 센터 매입을 계획했을 때, 미쓰비시 부동산은 1990년도 말까지 뉴욕시의 고급 오피스
(Prime Office) 임대 가격이 평방 피트(Square Foot) 당 100달러 이상을 유지할 것으로
예측했다. 그러나 얼마 지나지 않아 미국의 상업용 부동산 시장은 가파른 하락세를 보였고,
임대 가격은 평방 피트당 30달러까지 곤두박질쳤다. 임대료가 더 이상 부채 비용을 물론 이자
비용도 감당하지 못할 정도로 하락하는 바람에, 미쓰비시는 연간 10억 달러에 이르는 대출금을
충당하는데 어려움을 겪게 되었으며, 결국 파산보호 신청으로 이어졌다. 파산 신청 시 록펠러
센터의 현금 부족액은 6억 2,300만 달러에 이르는 것으로 알려졌다.
미쓰비시 부동산의 록펠러 센터 투자는 과도한 대출에 의존한 투자였기에 자산가치 하락과
임대료 수익 감소에 특히 취약할 수밖에 없었다. 더군다나 미쓰비시가 예측한 평방 피트당
100달러의 임대료 수익은 당시 일반적인 예측치였던 평당 피트당 70달러를 훨씬 웃도는,
지나치게 낙관적인 예측이었다. 잘못된 예측치에 기반하여 지나치게 대출에 의존하여 부동산
투자를 단행한 결과, 록펠러 센터 매입은 일본 최악의 해외 부동산 투자라는 오명을 남긴 바
있다.
34 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
기업의 당면 과제 상승하였기에 기업은 영업이익보다 부동산 가격 상승을 겨냥한 투자에 집중하였다. 1980년대
에는 부동산 가격 상승률이 높은 시기였기에 영업활동의 낮은 투자수익을 보완해주었으나,
1990년 초 부동산 가격이 안정화 내지 하락하게 된다. 이 시기 기업은 부동산 가격 하락과
사업상 낮은 수익성으로 이중의 어려움을 겪게 되었고, 수년간 과잉투자가 누적됨에 따라 외환
위기 발생 시 기업 연쇄 부도 등을 초래한 것으로 평가된다.13)
방식으로 변모, 2000년대 여신 제한이 완화되면서 부동산 금융이 폭발적으로 증가하게 되었다. 일례로 1997년에는
금융기관 여신운용규정에 따라 공장 건설용 등 일부를 제외하고 토지 매입자금 여신이 금지
중반 해외부동산에 대한
되었으며, 10대 계열사에 대한 부동산 취득 규제(부동산 취득에 대한 주거래은행의 사전승인
관심 본격화 제도, 비업무용 부동산에 대한 주거래은행의 처분 촉구 등)가 매우 강했다. 그러나 1998년
외환위기를 계기로 사실상 다양한 규제가 완화되고, 1999년 자산유동화에 관한 법률, 2000년
부동산 투자회사법, 2003년 간접투자자산운용업법 등이 제정된다. 더불어 1998년 외국인
토지법이 개정되면서 부동산시장이 외국인에게 전면 개방되고, 외국인 투자자 및 서비스 회사를
통해 부동산 금융 선진기법이 국내 도입되었다.14)
13) 정균화(2002), 우리나라 기업의 과다차입과 과잉투자에 대한 정밀 해부, 상장 2003. 2월호, pp.7-12, 한국상장협의회.
14) 손재영(2012), 부동산금융의 현황과 과제, 한국개발연구원.
Thought Leadership III 35
그러나 2008년 미국 서브프라임을 계기로 촉발된 글로벌 금융위기는 해외뿐만 아니라 우리나라
부동산 시장의 위축과 기업 수익성 악화를 가져오는데, 이후 선진국과 신흥국은 모두 양적
2008년 금융위기 이후 완화로 대응하였다. 그러나 이는 금융과 실물의 괴리 확대, 저금리와 구조적 장기 경제 침체,
보호무역주의 부상을 가져왔다. 무엇보다 양적 완화에 따른 저금리 기조가 지속되며 자산 가격은
국내 경제는 저금리·
지속 상승하였으나, 이에 비례하여 가계부채가 확대되고 경제활동이 둔화되면서 투자유인이
저성장 기조 고착화, 기업
줄어드는 구조적 불황의 가능성이 제기되었다. 내수 부진과 무역 분쟁 등으로 인해 국내 기업의
경영환경의 사회경제적
매출이 줄고 수익성이 악화되면서 국내 기업은 새로운 성장동력과 수익성 개선이라는 과제에
구조 변화 직면 당면했다. 부동산 역시 이러한 기업의 성장동력 창출과 수익성 개선을 위한 주요한 전략적
자산으로 활용되고 있다. 특히, 최근 코로나19 확산에 따른 개별 국가의 셧다운 등으로 인해
국내 기업의 수출 실적과 수익성이 크게 악화되고 있으며, 비용 감소와 유동성 확보 차원에서
기업부동산에 대한 유동화 니즈 역시 높아지며 부동산의 전략적 활용에 대한 필요성을 점증
시키고 있다. 이하에서는 기업의 경영활동에 영향을 미치는 최근 주요 이슈와 부동산을 포함한
기업 경영전략의 변화를 유발하는 요인에 대해 살펴보고자 한다.
국내총생산(명목GDP, 좌) 경제성장률(실질GDP성장률,우)
(조 원) CD 유통수익률(91물, 우) 소비자물가상승률(우) (%)
2,000
10
1,500
1,000
0
500
- -10
’86 ’88 ’90 ’92 ’94 ’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18
19로 기업들 사업모델 수출 중심으로 이익을 창출하는 상장사가 타격을 입은 것이 주요 원인이다. 한국거래소에
따르면 각 년도 연결재무제표를 제출한 유가증권시장 12월 결산 상장법인의 2019년 영업
재검토의 필요성 대두
이익은 102조 원으로 전년대비 35% 감소하고, 순이익은 52조 원으로 전년대비 51% 감소
하였다. 이에 따라 2019년 유가증권시장 상장사 매출액 영업이익률과 매출액 순이익률은
각각 5.1%, 2.6% 수준에 그친다.
서비스업
통신업
의료정밀
유통업
의약품
종이목재
화학
음식료품
전기전자
유의복
철강금속
-150
- 0.0
’15 ’16 ’17 ’18 ’19
Source: 한국거래소, 유가증권시장 12월 결산법인 각 연도 사업연도 실적 분석. Source: 한국거래소 보도자료(2020.8.20), 유가증권시장 상장기업(12월) 2020년 상반기 결산실적.
Note: 유가증권시장 12월 결산법인, 연결기준으로 각년도 재무제표 제출 기업 대상 Note: 유가증권시장 12월 결산법인, 연결기준으로 각년도 재무제표 제출 기업 대상
Thought Leadership III 37
밀레니얼 세대가 핵심
소비자와 기업 근로자로
부상, 이들의 특성을
반영하여 기업 사업
검토 및 업무공간,
조직 관리 변화 예상
ㆍ텍스트 대비 동영상을 통한 정보 이해 선호 60
ㆍ다양한 채널을 통한 가치관 및 자아신념 표현
Digital ㆍSNS 소통 및 경험 공유 50
ㆍ멀티 디바이스 활용
ㆍDigital Native 40
ㆍ환경·사회 이슈에 민감 30
ㆍ의사결정 시 가격 외 다양한 요소 고려
ㆍ직접적 경험 중시 20
ㆍ현실적
Value 10
ㆍ편리함 선호
ㆍ건강 중시
ㆍ소유 대신 공유 0
ㆍ삶의 질 중시 회사, 사무실 공공장소 가정 출장 또는
통근
Source: 이효정·김수경·차윤지(2019), 新소비 세대와 의·식·주 라이프 트렌드 변화, Source: 휘트 앤드류스(2016.10.3), [전문가 기고] 기성 세대와 완전히 다른 밀레니얼 세대의
삼정 Insight 제66호, 삼정KPMG 경제연구원. p.7 그림 재구성. 디지털 직원, IT Daily.
38 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
3D 4D ㆍ지축 9,100㎡(2020년)
상업용 드론 물류ㆍ유통 연구개발
프린팅
ㆍ도봉 10,000㎡(2021년)
ㆍ모란 5,000㎡(2022년)
자율주행 트 양자정보통신
생산ㆍ 질 구매ㆍ자재 ㆍ천왕 10,000㎡(2023년 이후)
지능형 블록체인 ㆍ수서 10,000㎡(2023년 이후)
보안 관제 기반 스마트
컨트 트 ㆍ방화 4,000㎡(2023년 이후)
지 Analytics Procure-to
기반 스마트 IoT -Pay 플랫폼
ㆍ신내 7,800㎡(2023년 이후)
컴퓨팅
스마트 센서(인지 ㆍ고덕 10,000㎡(2023년 이후)
팩토리 기술 결합)
플랫폼 ㆍ신정 4,000㎡(2023년 이후)
ㆍ군자 1,000㎡(2023년 이후)
국내 부동산간접투자기구 비교 국내 부동산간접투자시장 규모 추이
(조 원) 리츠
국가 리츠(부동산투자회사) 부동산펀드
80 해외부동산펀드
근거법령· ㆍ부동산투자회사법 ㆍ자본시장법 국내부동산펀드
설립 ㆍ국토교통부 인가 ㆍ금융위원회 신고
유통업 외에도 소비자 선호 변화, 디지털 전환으로 인한 산업 구조의 변화, 코로나19로 촉발된
위기 등으로 인해 다양한 기업이 자산유동화를 시도하고 있는 것으로 판단된다. 2020년
들어 주유소, 상업시설 등을 기초자산으로 한 다양한 유형의 리츠가 출시되고 있으며 시장
에서의 자금조달을 위한 상장 역시 추진 중이다. 2020년 9월 말 기준 12개의 리츠가 상장
하였으며, 이 중 5개의 경우 2020년 상장되었다. 향후에도 자산 경량화를 통해 확보된 자금을
기술개발이나 신사업 투자에 활용할 필요성이 높아지는 만큼 기업의 자산유동화 움직임이
높아질 것으로 전망된다.
종목 상장일 종류 기초자산
(조 원) 호텔
코람코에너지리츠 ’20.08.31 리테일 전국 주유소 187개소
오피스
25
복합형 제이알글로벌리츠 ’20.08.07 오피스 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 콤플렉스
12.8 이리츠코크렙 ’18.06.27 리테일 뉴코아 야탑점, 일산점, 평촌점, 중계점, 분당점
10.9 11.7
5 9.5
8.4 8.9 모두투어리츠 ’16.09.22 호텔 스타즈호텔
15) 기초 투자자산이 주택인 국내 리츠의 투자자산 비중은 2015년 29.8%에서 2020년 6월 기준 60.7%를 기록하여 가장 큰 비중을 차지한다.
Thought Leadership III 41
폴란드
세계평균
체코 체코
한국 한국
영국 영국
일본 일본
미국 미국
독일 독일
네 란드
네 오스트리아
9% 8%7% 6% 9% 7%
0 0 20% 20%
16% 4% 3%
20% 20%16%
벨기에
폴란드
세계평균
란드
오스트리아
9%
벨기에
네폴란드
세계평균
체코
한국
영국
일본
미국
독일
란드
0% 9%
오스트리아
8%7% 6% 9%
9% 8%7% 6% 7% 7%
4% 4%3% 3%
중국 유럽 북미 동남아 서남아 중남미
0% 0%
중국 중국유럽 유럽
북미 북미
동남아동남아
서남아서남아
중남미중남미
Source: 국제무역통상연구원(2020), 글로벌 가치사슬(GVC)의 패러다임 변화와 Source: KOTRA 보도자료(2020.9.7), GVC 재편대응 글로벌기업 실태조사.
한국무역의 미래, p.66 그림 재인용. Note: GVC 재편활동 보유 소재·부품·장비 관련분야 글로벌 기업 246개사 대상
조사결과 응답기업 213개 기준, 복수응답 허용
16) 국제무역통산연구원(2020), 글로벌 가치사슬(GVC)의 패러다임 변화화 한국무역의 미래, p.66 참조.
42 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020
국내 기업의 해외직접 에도 미치지 못한다. 지역별로 중국의 위상이 글로벌 금융위기 이후 약화됨에 따라 아시아
지역에 대한 해외직접투자 규모 증가율은 2008년 이전 연평균 32%에서 금융위기 이후 연간
투자 방식도 변화 불가피.
7%로 증가세가 둔화되었다. 한편 코로나19 이후의 영향이 본격화되기 이전이기는 하지만,
생산거점, 유통구조,
2020년 1분기 우리나라의 해외직접투자 규모는 전년 동기(149.1억 달러) 대비 15.3%
물류 등 CREM과
감소하였으며, 지역별로 북미는 전년 동기 대비 11.5% 증가한 49.5억 달러를 기록한 반면
사업전략을 동시에 아시아, 유럽 등은 각각 32.5%, 25.5% 감소한 35.6억 달러, 23.5억 달러이다.
고려해야
전 세계를 강타하고 있는 코로나19로 인해 기업들은 기존 GVC 다각화, 자국 중심의 리쇼어링
또는 지역별 거점 전략 등을 추진할 것으로 예상된다. 이에 해외에 중간재를 수출하는 국내
기업 입장에서는 생산거점, 유통구조, 물류시설 등의 변화가 불가피하며, 생산공장 이전,
새로운 시장 진출 모색 과정에서 입지 선정, 부지 확보, 기존 생산시설과 토지 활용 등 CREM
전략 변화가 예상된다.
(억 달러)
중남미
40
50
44.4 49.5 북미
기타
0 0
’00
’02
’04
’06
’08
’10
’12
’14
’16
’18
19년 20년
1분기 1분기
방향과 제언 부동산은 다양하게 활용될 수 있고, 기업의 지속적인 영업활동을 위한 ① 재무적 자산, ② 운영
자산, ③ 투자자산, ④ 매매 또는 개발 가능 재화, ⑤ 인프라로서 역할하고 있다. 최근 토지 등
공시지가 상승과 보유세 부담 증가 등의 정책 변화 속에서 부동산 가치가 상승함에 따라 기업의
총자산에서 부동산자산이 차지하는 비중이 높아졌으나, 부동산의 특성상 그 금액이 크고
환금성이 낮다는 특성으로 인해 기업 경영환경 변화 등을 반영하여 빠르게 부동산을 조정하는
것이 상대적으로 어렵다.
국내 기업 수익성 둔화, 반면 최근 기업 경영환경은 급변하고 있다. 코로나19의 영향이 글로벌 경제구조와 금융시장에
영향을 미치며 국내 기업들에게 큰 충격으로 다가오고 있다. 기업들의 매출이 급감했으며,
새로운 소비층 부상,
회사채 시장이 얼어붙고, 은행 대출 심사 또한 까다로워져 자금조달 시장이 냉랭해지고 있다.
보호무역주의 부상 등
기업들은 2020년 상반기 기준 4조 원대의 부동산 매물을 시장에 풀며 자산유동화를 통해
국내 기업의 새로운 현금을 확보하고 재무 건전성을 개선시키고자 총력을 다하고 있다. 금융위기 극복 과정에서
사업 전략 재편 주요국의 양적 완화에 힘입어 상당 기간 지속적으로 상승하던 부동산 가격은 코로나19 발생으로
필요성 증가 자산가치 하락에 대한 우려도 제기되는 상황이다.
차원에서 부동산 핵심자산으로 바라보고 기업가치 제고 차원에서 소유나 임대, 매각 등을 결정해야 한다. 단기적
자금수급에 문제가 있거나 핵심 사업에서 수익 악화 시 기업은 불용자산을 매각하여 보유자산을
활용을 검토
재편함으로써 위기 극복에 대한 대응력을 확보해야 한다. 그렇다고 보유하고 있는 부동산을
무조건 매각해서도 안된다. 장기적 기업가치 제고 차원에서 부동산을 투자자산으로 활용하는
방안도 염두에 두어야 한다.
구성원들이 핵심 기술을 활용하여 기업의 생산성을 높이는 주요한 공간으로 활용되고 있다.
따라서 기업은 토지나 빌딩 자체를 보유하는 시각에서 벗어나 기업부동산은 생산요소의 하나
이자 자본, 인력 등 주요 생산요소 간 시너지를 창출할 수 있는 공간, 그리고 전략적 자산으로
부동산은 인력, 자본 등 기능하고 있다는 관점을 가질 필요가 있다. 즉, 경영자는 기업가치 증대를 위해 부동산이 수익성,
자산효율성, 안정성, 성장성에 효과적으로 기여할 수 있는 과학적 관리 방법을 고민하고, 기업
생산요소 간 결합을
부동산이 최상단의 이슈와 연계되어 있다는 점을 고려하여 사업의 방향성에 대한 비전과 안목,
통해 활용가치 결정되는
실행력을 가져야 할 것이다.
공간이라는 점에 주목
경영환경 변화와 산업 특성에 따른 사업 전략 재편과 이와 연계된 CREM을
모색하라
국내 기업의 둘러싼 경영환경이 코로나19를 계기로 급격히 변화되고 있다. 즉, 저금리와
저성장의 고착화, 기업 성장성의 둔화, 기존 세대와 다른 밀레니얼 세대의 부상, GVC 변화 및
높아지는 보호무역주의, 풍부한 유동성과 대체투자의 부상, 디지털 전환 등 기업을 둘러싼
경제·사회적 구조 변화가 기업의 새로운 도전과제가 되었다. 이로 인해 기업은 기존 사업
내용을 전면적으로 재검토하고, 이에 맞추어 생산관리, 시설관리, 해외사업, 마케팅, 인사, 기술
지원 등 전반적인 기업 활동 재편을 고민하고, 이 과정에서 CREM을 사업 세부 전략과 연계
하여 구조화해야 한다.
CREM 부서나 등 개별적인 서비스는 상호 밀접한 보완기능을 제공하며, 이러한 추세를 반영하여 최근에는
이를 일괄적으로 제공하는 종합부동산서비스를 제공하는 기업도 나타나고 있다. 일본의 경우
인력은 고도의
미츠이부동산, 노무라부동산 등이 종합부동산 서비스로 부동산 생애주기의 관점에서 모든
전문성이 필요하며,
활동을 한 회사에서 제공하는 트렌드를 보이는 만큼, 오피스 빌딩 등 상업시설의 운영관리를
외부 전문가와의 보다 효율적으로 진행할 수 있는 기업과 협력하는 방안도 유효하다. 더불어 부동산을 통해
전략적 파트너쉽 가치를 창출하고자 하는 기업은 부동산 개발업체와의 협력을 고려할 수 있다. 외부 파트너는
관계 적극 고려 내부 사업부보다 더욱 객관적이며 경영진의 압력 없이 의사결정을 진행할 수 있으며, 부동산
개발 부문에서 핵심역량과 전문성을 보유할 가능성이 크다. 다만, 파트너사를 선정하고 협업
하는 과정에서는 거래 상대방은 기업의 사업 방향과 산업에 대한 충분한 이해와 사업 모델,
향후 시장에 대한 인사이트를 지닐 필요가 있다. 더불어 외부 전문가와의 사업 방향 등에 대해
적극적으로 커뮤니케이션하며 정기적·비정기적 사업 검토와 CREM 전략을 검토하며 장기적
신뢰관계를 구축해야 한다.
KPMG Approach
Business Contacts
기업부동산 서비스 전문팀
The information contained herein is of a general nature and is not intended to address the
circumstances of any particular individual or entity. Although we endeavor to provide accurate and
timely information, there can be no guarantee that such information is accurate as of the date it is
received or that it will continue to be accurate in the future. No one should act on such information
without appropriate professional advice after a thorough examination of the particular situation.
The KPMG name and logo are registered trademarks or trademarks of KPMG International.
ⓒ 2020 Samjong KPMG ERI Inc., the Korean member firm of the KPMG network of independent
member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss
entity. All rights reserved. Printed in Korea.