부동산개발사례연구

- 서울대역 마에스트로 프로젝트 -

2017.03

건국대학교 부동산대학원
목차
1. 프로젝트 개요
2. 참여기관
3. 사업 추진 경과
4. 개발 배경
5. 건축 계획
6. 마케팅 기획 및 분양
7. 사업수지
8. 시공 차별화
9. 입주자만족도 조사

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1. 프로젝트 개요
1) 프로젝트 개요
사 업 명 서울대역 마에스트로

위 치 서울시 관악구 봉천동 869-6,7,8,9번지

사업방식 한미글로벌 자체 시행 및 자체 시공

용도지역 일반상업지역, 중심지미관지구, 1종 지구단위계획구역

용 도 오피스텔(208실), 도시형생활주택(84세대), 근린생활시설

대지면적 1,167.60 ㎡ (353.20 평) / 건폐율 51.5%

연 면적 11,591.16 ㎡ (3,490.09 평) / 용적률 799.3%

지하 3층, 지상 20층 / 292세대 (1층: 근린생활시설,

규 모
2~14층: 오피스텔, 15~20층: 도시형생활주택)

주차대수 기계식 124대, 자주식 4대 (총 128대)

도로현황 북측(남부순환로 40m), 남측 (8m), 서측 (일방통행 6m )

구 조 철근콘크리트 구조

커뮤니티 휘트니스센터: 35 평 / 무인택배: 40 개

시설 입주자전용창고
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1. 프로젝트 개요
2) 위치도

에이스에이존
코업레지던스
신원메트로빌

2호선 서울대입구역
관악캠퍼스
관악센츄리
에그옐로우

사업부지

대우디오슈페리움

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1. 프로젝트 개요
3) 사업구조
한미파슨스 신용공여 AMC 한미파슨스 신용공여

한미파슨스

출자

분양관리 한미파슨스마에스트로 PFV 금융권 대출

분양보증 PF대출
한미파슨스 95.0%
대한주택보증 + 우리은행
현대스위스 5.0%

CM

원가관리 한미파슨스

T&T Korea

리서치 상품개발 설계 시공 분양대행 중도금대출 운영관리

한국갤럽 피데스개발 HHM 설계사무소 한미파슨스 랜드마크디벨럽먼트 우리은행 우리관리㈜

인테리어

CDS (창조그룹) 5
2. 참여기관

구분 참여기관명 비고

시행사 (주)한미파슨스마에스트로 PFV

시공사 (주)한미글로벌

디자인설계:
설계사 HHM건축사사무소 GNI건축

감리사 GNI건축

분양회사 랜드마크디벨럽먼트 / 태성디앤투

금융주관사 우리은행

대주단 우리은행

• 상품컨설팅 : 피데스개발
• 인테리어 : (주)CDS : 창조건축 자회사
기타 참여사 • 리서치 : 한국갤럽
• 운영관리 : 우리관리(주)
• 원가관리 : 터너앤타운젠드코리아 6
3. 사업 추진 경과
2009년 12월 30일 PFV설립 및 토지계약

2010년 2월 지구단위계획 심의 완료

2010년 6월 사업계획승인 접수

2010년 10월 사전 홍보 및 사전마케팅 실시

2010년 10월 사업계획 승인 완료

2010년 10월 20일 착공 (2-day cycle 공사 : 17개월)

2010년 10월 29일 분양승인 완료

2010년 11월 05일 홍보관 정식오픈(정계약 실시)

2010년 11월 19일 도시형생활주택 및 오피스텔 분양 개시

2012년 04월 준공 및 입주

2012년 8월 PFV 청산

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4. 개발 배경

CONCEPT
국내외 1인 가구 증가에 따른 투자자와 실수요자를 동시에 만족시키는
소액 부동산 투자 상품

TARGET 서울 및 수도권 지역의 투자자와 인근 오피스텔 거주자, 기업, 대학 종사자

POSITIONING 역세권에 한미파슨스에서 최초로 공급하는 오피스텔 +도시형생활주택

LOCATION 지하철 초역세권과 남부순환로변에 접하는 랜드마크적인 위치 선정

CHANCE 수익형 부동산 투자 열풍에 맞추어, 1인 가구 집중 지역에 안정적 투자

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5. 건축 계획
1) 1층 평면도

101

102 103 104 105

10
5. 건축 계획
1) 오피스텔 평면도 (2~14층)

TYPE D TYPE D

15 16

TYPE C-2 TYPE C-2

TYPE C-1 TYPE C-1

TYPE TYPE TYPE TYPE TYPE TYPE

B-1 B-2 B-2 B-2 B-2 B-1
TYPE A TYPE A

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5. 건축 계획
1) 도시형생활주택 / 휘트니스센터층 평면도 (15층)

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5. 건축 계획
1) 도시형생활주택 평면도 (16~19층)

TYPE D TYPE D

TYPE E

TYPE C-2 TYPE C-2

TYPE C-1 TYPE C-1

TYPE TYPE TYPE TYPE TYPE TYPE

B-1 B-2 B-2 B-2 B-2 B-1
TYPE A TYPE A

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5. 건축 계획
1) 도시형생활주택 20층 평면도

TYPE H
TYPE F TYPE F

TYPE F TYPE F
TYPE G TYPE G TYPE G

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5. 건축 계획
1) 인테리어 이미지

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5. 건축 계획
1) 건축 계획 특장점 요약

 남측세대 7층 이상의 경우 관악산 조망 가능 (조망프리미엄 기대)

고급주거
 인테리어 자재의 고급화 및 BUILT-IN SYSTEM으로 고급형 주거공간으로 설계
공간설계
 다양한 옵션 상품의 도입으로 일체화된 인테리어 가능

 휘트니스 센터 및 특화된 옥상정원 도입

입주자편의시설  무인택배함 설치
 입주자 전용 창고의 도입으로 장기간 사용하지 않는 대형 물건의 장기 보관 가능

 상대적으로 넓은 수납공간 특화
특화설계  외장 계획 차별화
 옥탑 태양광 패널 설치

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6. 마케팅 기획 및 분양
1) 오피스텔 수요 조사

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6. 마케팅 기획 및 분양
2) FGI 결과

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6. 마케팅 기획 및 분양
3) 오피스텔 구입시 주요 고려 요인

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6. 마케팅 기획 및 분양
4) 주변 시장 분석
신원메트로빌 에이스에이존 예성아이라이프 코업레지던스 디오슈페리움 관악캠퍼스타워 관악센추리

조감도

위치 봉천동 870-13 봉천동 870-12 봉천동 875-10 봉천동 861-7 봉천동 856-5 봉천동 875-1 봉천동 869-10

규모 188세대 / 15층 169세대 / 15층 180세대 / 15층 350세대 / 15층 111세대 / 19층 54세대 / 18층 202세대 / 15층

구성 전용 11평~22평 전용 7평~15평 전용 5.2평~6.4평 전용 5.1평~8.8평 전용 20평~28평 전용 21평~26평 전용 7.5평~9.5평

전용률 75% 59% 58% 58% 78% 48% 57%

입주시기 2006년 3월 2005년 12월 2003년 10월 2004년 9월 2007년 10월 1998년 1월 1995년

기준평형 15평 12평 11평 9평 27평 22평 13평

매매가 1,300만원/평 1,300만원/평 1,250만원/평 1,300만원/평 1,600만원/평 750만원/평 600만원/평

보증금 1,000만원 보증금 1,000만원 보증금 1,000만원 보증금 1,000만원 보증금 1,000만원 보증금 1,000만원 보증금 500만원
월세
월세 95만원 월세 75만원 월세 70만원 월세 50만원 월세 170만원 월세 80만원 월세 50만원
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6. 마케팅 기획 및 분양
5) 주변 시장 분석에 따른 분양가 산정
주변 유사상품 매매가의 90% 수준을 적용하여, 분양가 1,250만원/평으로 책정함 (도생주택 기준)
평당가(만원)
1,600만원

1,600
디오슈페리움

1,400만원

1,400 코업레지던스
1,300만원 1,300만원
1,250만원

예성아이라이프 에이스에이존 신원메트로빌

1,200
서울대역 마에스트로

1,000

50% 55% 60% 65% 70% 75% 전용률

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6. 마케팅 기획 및 분양
6) 마케팅 진행

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6. 마케팅 기획 및 분양
7) 계약자 분석

계약자 남녀 비율 계약자 연령별 분석

70%

30%

40대~50대 : 68%

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6. 마케팅 기획 및 분양
7) 계약자 분석

투자형 오피스텔 3개 프로젝트

계약자 총 2,045명에 대한 분석

40~50대 : 62%

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6. 마케팅 기획 및 분양
7) 계약자 분석

■ 계약자 지역별 분석

 서울/경기 : 89%

■ 서울시 계약자 거주분석

강남3구 : 37%

관악구 : 24%

강남3구 및 관악구 : 61%

(기타구:19구)

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7. 사업수지

• 459억원
- 도시형생활주택
매출액
- 오피스텔
- 근생시설

• 212억원
- 토지 평당가 6,000만원/평
토지비
- SPC (PFV) 설립하여 소유권 이전
- 취등록세 50% 절감 효과

• 150억원 (평당가 430만원/평)

공사비 - 발코니 확장비 포함
- 2 Day Cycle 공사를 위한 각종 비용 포함

비 고 • 도시형생활주택 및 오피스텔은 분양 개시 1주일 내 완판

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8. 시공 차별화
1) 2 Day Cycle 건설 공법 특화

: 2일에 한 개 층씩 올라가는 콘크리트 구조체 공사방법

• 2-day 사이클 공법을 도입하여 지하3층/지상20층 빌딩을 17개월만에 준공

• 공사기간 중 타사의 견학 및 학계의 이목 집중되어 기업 이미지 상승
• 2-day 사이클 공법의 국내 최초 시공 및 특허 등록으로 기술력 입증하는 성과 달성
• 최초에는 2-day 사이클 공법을 적용하지 않는 일반 공법의 골조 계획이었으나
건축설계 진행중 2-day 사이클 도입으로 설계 변경 등 효율성 저하

서울대역 마에스트로 공사 사진
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8. 시공 차별화
2) 2 Day Cycle 특장점

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8. 시공 차별화
3) SITE 개요

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8. 시공 차별화
4) 시공 기준

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8. 시공 차별화
5) 2 Day Cycle 공기 단축

4개월 4개월

4개월 4개월

7개월 5개월

2개월 2개월

7개월 5개월

16개월 12개월
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8. 시공 차별화
6) 2 Day Cycle 시공의 선결 및 준비 사항

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8. 시공 차별화
7) 공사 현장 사진-1 1 Day AM 08:00

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8. 시공 차별화
8) 공사 현장 사진-2 2 Day AM 11:00

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8. 시공 차별화
1) 2 Day Cycle 건설 공법 특화

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9. 입주 후 만족도 조사
1) 표본 설계

조사 대상 오피스텔 및 도시형 생활주택 입주자

표본 크기 36명

조사 방법 현장 설문지 작성

조사 목적 추후 사업진행에 있어 수렴의견을 반영하여 품질개선

조사 기간 2012년 10월 29일 ~ 2012년 11월 2일

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9. 입주 후 만족도 조사
2) 응답자 특성

[성 별] [ 연 령] [소유형태]

40대이상 자가
8% 11%

36% 20대
42% 전세
30대 월세
64% 50%
25%
64%

여성
남성

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9. 입주 후 만족도 조사
3) 응답자 분류
응답자의 절반 이상이 직장인(56%)이며, 학생은 36%인 것으로 나타으며, 근무지는 관악구 및 강남구를 합하여
75%로 가장 많은 부분을 차지하는 것으로 조사됨.

[직 업] [근무지]

35%
45%

30% 40%

25% 35%

30%
20%
25%
15%
20%
10% 15%

5% 10%

5%
0%
회 전 대 대 기
사 문 학 학 타 0%
원 직 생 원 관악구 강남구 기타
생 39
9. 입주 후 만족도 조사
4) 입주자 만족도

가족과의 위치(8%)

입주 선택 교통 편리(56%) 근무지 위치(22%) 기타(14%)

외부디자인(6%) 층별색상 및 방음(6%)

외부/내부우위 내부디자인(81%) 둘다(7%)

부적합(6%)
무인택배함
유용하며 많이 이용(83%) 이용률 저조(11%)
활용도

다른시설 변경(3%)

휘트니스
관리비 증가 감수 운행(26%) 관리비 부담 자율운행(71%)
센터 활용

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9. 입주 후 만족도 조사
4) 입주자 만족도 매우만족 만족 보통 불만족 매우불만족

난방 6% 25% 39% 17% 13%

방수 9% 40% 43% 3% 5%

하수/배수 14% 22% 31% 11% 22%

방음/층간소음 3% 14% 28% 33% 22%

수납공간 6% 33% 39% 8% 14%

욕실미감수준 28% 28% 19% 25%

시스템창호 설치 만족도 8% 28% 22% 31% 11%

외관 디자인만족도 17% 59% 14% 5% 5%

건물 품질 만족도 8% 45% 8% 31% 8%

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9. 입주 후 만족도 조사
5) 종 합
 입주자들이 가장 만족하는 부분은 신축건물로써 깔끔하며, 보안이 좋다는 응답이 많았
으며, 만족하지 못하는 주요 이유로는‘관리비가 많이 나온다/비싸다’인 것으로 조사됨

만 족 사 항 불 만 족 사 항

1. 신축건물로 깔끔하며, 보안이 좋다. 1. 관리비가 다른 곳에 비해 비싸다.

2. 수납공간이 많아 좋다. 2. 방음 및 단열 문제

3. 휘트니스센터가 있어 좋다. 3. 내부 마감 미비(욕실 곰팡이 및 문지방 썩음 외)

4. 분리수거가 용이하여 좋다. 4. 수압이 낮고 물상태 문제(붉은 물)

5. 경비요원이 친철하다. 5. 기계식 주차장 잦은 고장

6. 엘리베이터 운행 비효율(대기시간 길다)

7. A/S 대처 미흡 및 관리실 직원 불친절

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01 프로젝트의 이해

감사합니다

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