부동산개발사례연구

- 여의도 대우트럼프월드 -

2017.03

건국대학교 부동산대학원
목차
1. 프로젝트 개요
2. 참여기관
3. 사업추진경과
4. 개발배경
5. 마케팅 기획
6. 공간계획
7. 사업수지
8. 시공관리
9. 사업관리

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1. 프로젝트 개요
1) 사업 개요

부지위치 영등포구 여의도동 55-1

대지규모 1,600평(구 석탄공사부지)

건축규모 B5/41F (연면적 23,800평)

사업규모 매출 1,430억, 도급 968억

도급방식 COST & FEE, FROFIT SHARING

사업내용 주상복합 9:1, SERVICED APT

시행자 ㈜하이테크하우징

사업기간 1999. 01 ~ 2003. 02.(49개월)

공사기간 1999. 06 ~ 2002. 09.(39개월)

특기사항 최초의 RC조 초고층 아파트

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2. 참여기관

구분 참여기관명 비고

시행사 주식회사 하이테크하우징

시공사 주식회사 대우

설계사 주식회사 해안종합건축사사무소

감리사 주식회사 종합건축사사무소건원

분양회사 솔렉스플래닝

금융주관사 해당 없음

대주단 해당 없음

인테리어설계사 펜트하우스 유명 디자이너와 1대1 매치 진행

특화디자인 해당 없음

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3. 사업추진경과

1) 사업추진 목적 2) 사업추진경과

BRAND POWER 제고 필요성 ‘98. 10. 수주정보 입수

• 수요자 선호도 상대적 열세 ‘99. 01. 사업추진합의
• 조합사업에서 브랜드 열세로 인한 고전
02. 12. 협약체결

03. 10. 시장조사 완료

LANDMARK의 필요성
04. 06. 분양사무소 개설
• 압구정 현대 / 마포 삼성 등
5.4.~13. 사업설명회 등
• 최선호 브랜드로 도약을 위한 디딤돌
05. 12. 해외사업설명회/청약

5.24.~24. 사전고객대상 우선청약

LANDMARK 구축전략수립
05. 29. MH오픈 및 청약완료
• 서울시 주요거점에 LANDMARK 구축
06. 05. 청약자 추첨
• 한강변 벨트와 강남에 주요거점 구축
• 여의도 → 이촌동 → 금호동 → 압구정동 6.7.~9. 계약

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4. 개발배경
1) S.W.O.T. 분석

• 20년간 공급 전무 & 노후화된 아파트 • 시행사 Risk

• 장기적인 정주기간 • 철골조 단점 : 구조코스트, 진동, 하자
• 대형평형 강세지역 • 북향세대 발생
• 고소득 직장(금융,방송,정치 등) • 진주아파트 민원 가능성
• 뛰어난 조망 및 전망 • 초고층주거에 대한 인식 미성숙
• 도심속 자연(공원,샛강,한강) • 기존 주상복합의 한계와 인식
• 사선제한 무제한 - 원가, 평면, 환가성, 관리비
• 상업지역 • 동일한 형태의 원룸Apt와 오피스텔
S W
O T
• 랠리의 시작 : 군포 , 영등포 • 랠리의 한계에 대한 불안
• 원가연동제 폐지 → 고급주택 공급 • 대형평형 일시적 과잉 가능성
• 주거비율 완화 (9:1) • 강력한 경쟁자 : 도곡동 타워팰리스
- 브랜드와 입지에서 상대적 열위

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4. 개발배경
2) 사업화 전략

• 대형평형 강세지역 • 대중화 고급 브랜드 + High End 화

• 고소득 직장(금융,방송,정치 등) - Trump Brand 도입
• 도심속 자연(공원,샛강,한강) • 전원도시형
• 뛰어난 조망 및 전망
• 사선제한 무제한 / 상업지역 • 타워형 초고층 아파트 : 향/조망/경관 극대화

• 북향세대 발생 • 평면특화 : 타겟형 평면/Bay와 깊이 최적화

• 진주아파트 민원 가능성 • 대형평형 주력 + 초대형 평형 + 북향세대 중형

• 기존 주상복합의 한계와 인식 • Serviced Apt : One Stop Life

• 철골구조의 단점 • RC조 초고층 아파트 : 철골조 단점 해결

• 초고층주거에 대한 인식 미성숙
• 붐업은 같이, 시장은 선점
• 20년간 공급 전무 & 노후화된 아파트
• 여의도 → 목동∙마포→ 강남∙신도시
• 장기적인 정주기간
• 사전 해외마케팅을 통한 국내 붐업
• 랠리의 한계에 대한 불안
• 실용적 가격 : 시세95% 이하 , 층∙군∙상품별 분리
• 대형평형 일시적 과잉 가능성
• 강력한 경쟁자 : 도곡동 타워팰리스
• 사업 조기추진
• 시행사 Risk
• 시행사 리스크 선제적 배제

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5. 마케팅 기획
마케팅전략수립
1) TARGET GROUP 설정
대행사 선정
여의도 40평형 이상 거주자
마케팅사무실
CORE 수요층
Open
아파트 평형 분포
여의도
35% 직장인(금융/방송/정치) 고객 DB의 구축
광고홍보물
30% 여론 선도층 제작

25% D.M 발송 Telemarketing 설문조사

외국거주 경험/외국인회사 근무
20%
상품개념 납득층
유효수요화 예비광고
15%

10%
2) 접근 방식 사업설명회 자문회의 문화행사
5%
• 동류집단의식 부여를 위한 이미지 메이킹 본광고

• 입지환경
0%
특성부각 및 투자가치 유인
10평형 20평형 30평형 40평형 M/H오픈 및 청약
50평형 60평이상
• 최초의 외국 전문개발업체와의 제휴Pj 부각 사례광고
서울시 여의도

• 향후사업의 지속적인 전개를 위한 브랜드화

계약

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5. 마케팅 기획
3) TARGET GROUP 통합 마케팅
마케팅 설문 상품 초기 안내를 위한 홍보용 설문
예상수요자
선호도 조사 설문 상품구성 반영 / 가격 책정 지표 / 홍보
DB확보
TM/DM VMS 및 텔레마케터 / 긍정 반응시 DM 송부

문화행사 부지 주변 공원에서 음악회 개최 / 현장 인식

사업설명회 여의도 및 강남에서 사업 및 투자설명회 개최

유효수요화
자문회의 백리향 / 여론선도층 구전효과/ 전망 체험

품평회 호의적 반응자 M/H 사전 공개

초고층주거 인지도 향상 경쟁사와 협조 / 선진∙도시형 새로운 주거

단계별
트럼프 브랜드화 트럼프 소개 / 선진형 전문개발업체 국내진출
Public Relation
투자가치 인식 제고 고급주택 투자가치 자료제공(프리미엄/경쟁률)

TV/RADIO/잡지 TV/RADIO : 이미지 전달 / 잡지 : 한정수요 접근

광고
신문 4단계/단계별 정보제한 → 상담으로 유도
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5. 마케팅 기획
4) TARGET GROUP별 마케팅 차별화

일반 아파트 마케팅 펜트하우스 마케팅 해외 마케팅

비선호 상품군 조기판매로 최상층 부가가치 극대화 해외판매를 통한 HALO EFFECT

100% 분양 브랜드 가치 고양 기존사업과의 연계 SYNERGY

• LOSS SALE 상품 설정(38) • 주문형/표준형 선택 • 교민대상 15% 우선공급

• 평형별로 3개군 설정 후 • 유명 인테리어 Designer • 한인대상 광고 3회

3배수 제한으로 밀어내기 선택권 부여 • 사업설명회 2회

• 1.5배수 실수요자 선 확보 • 상담으로 평면설계 확정 • 우선청약 실시(5/13~25)

후 가수요 유인으로 • 인테리어 마감설계 확정 • 계약(7/12~16)

계약율 제고 • 시공시 디자이너가 감리 • 국내흥행 견인

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5. 마케팅 기획
5) 가격전략
• 가격결정

시장조사 + 부가가치 (마케팅 + 브랜드)

795만원 + 144만원 = 939만원

• 가격배분 : 층별 차등 (층당 100만원 상승)

• 해외판매 : 국내분양가의 103% 적용

 평형별 분양가과 현재 가격 (단위 : 천원)

분양가(1999.06.07) 현재 ( r114,
단 가2017.03.02)
평형
최고가 최저가 최고가 최저가
38 264,000 234,000 910,000
6,907 870,000
6,122
55 498,000 468,000 1,150,000
8,946 1,100,000
8,407
65 629,000 599,000 1,300,000
9,559 1,250,000
9,103
70 689,000 659,000 1,400,000
9,754 1,350,000
9,329

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6. 상품계획
1) 공간계획 2) 평면계획

55 38
P.H
. LIVING ZONE

UTILITY ZONE

CORE ZONE

70 65

91 70 65 55 38 합계
12 62 62 62 60 258

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7. 사업수지
1) 시행사 사업수지 (단위 : 억원)

매 출 아파트/오피스텔/상가 부가세 차감 후 순매출 1,433

토지비 토지비 및 취득관련 제세 포함 226
도급공사비 상품설계 및 판매 위임 968
원가내역
추가공사비 수탁공사 및 예술장식품 등 12
기 타 보존등기비/과밀부담금/사업추진비/브랜드 FEE 등 + 이자 71
원가 계 매출원가 + 금융비용 1,277
이 익 매출 – 원가 156

2) 시공사 사업수지
(단위 : 억원)

매 출 도급금액 968
공사비 현장실행공사비/P.H. 추가공사/철거공사 포함 696
설계비 건추설계비/P.H. 추가설계/각종 감리비 포함 38
원가내역
판매비 M/H 건립, 임차, 보수, 운영/광고/민원/입주/분양 등 70
기 타 판관비 / 금융비용 등 49
원가 계 매출원가 + 판관비 + 금융비용 852
경상이익 매출 - 원가 116

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8. 시공관리
1) RC조 vs 철골조
구 분 RC조 철골조 비고
일반인의 인식 ∆ O 근거 없음/효율의 영역
SPAN ∆ O 평면 가변성 유리
풍하중 진동/바닥진동 O ∆ 통상 RC는 철골조의 2배 감쇠
층간 충격음/차음 O ∆ SLAB 두께 영향
처짐 O ∆ 보라매 R : 타일, 가구 등문제
내화성 O ∆ S조 별도의 내화피복 필요

2) RC조 초고층 아파트 : 아무도 가 보지 않은 길

• RC RAHMEN + WIDE BEAM + OUTRIGER

3) 시공시 중점 관리사항
• 사전실험 : 풍동실험, COLUME SHORTENING
• 시공관리 : 고강도 콘크리트, 펌프카

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9. 사업관리
1) 사업단계별 RISK 분석 및 관리

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감사합니다

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