Samjong

INSIGHT
Vol. 72ㆍ2020
삼정KPMG 경제연구원

기업부동산
경영(CREM),
기업의 가치를 높여라
Contents Vol. 72ㆍ2020 (통권 제72호)

기업부동산 경영(CREM),
기업의 가치를 높여라

기업부동산과 기업가치 2
글로벌 부동산 시장의 변화와 기업의 CREM 변모 12

미래 성장 동력 확보를 위한 CREM 19
사업 위기 극복 차원의 CREM 24
리스크 관리 실패로 귀결된 CREM 31

위드·포스트 코로나 시대 도래와 국내 기업의 당면 과제 34

기업가치 제고를 위한 CREM 접근 방향과 제언 43

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Executive Summary
Samjong INSIGHT 72호는 위드·포스트 코로나 시대, 국내 기업의 핵심 자산인 부동산의 전략적 활용방안을 모색함으로써 기업가치 제고에 기여하고자 한다.

Goal CREM의 역할 및 기업가치 제고 방향

eal Estate Mana
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Corp

nt
비용 소 자산가치 증대 유동성
확보

마
진 생산성
증대

유연성
확보
직원
만 도 신성 진

Strategy 위드·포스트 코로나 시대, 국내 기업 당면과제와 CREM 활용 전략

고객과 근로자 세대 변화
기업부동산 인식전환과
밀레니얼 세대 부상에 01 기업가치 제고 차원의 접근
따른 소비자·근로자
지형 변화 촉발

기술발전 사업전략 재편과 이와

02 연계된 CREM 모색
디지털 전환으로
마케팅, 유통, 생산,
물류, 등 기업
CREM 밸류체인 변화 전사적 관점의 CREM
전략 재편 03 전략 설계
해외 진출 전략 변화
공급망 재편 및
해외진출 전략 CREM 부서와 인력의
재검토 04 전문성 확보

기업수익성 악화 자금조달시장 변화
자산유동화 외부 전문가와의 전략적
전략적 자산 활용
필요성 증가
시장의 성장 등 05 파트너십
자금조달시장 변화
2 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

기업 비즈니스와 부동산

부동산, 기업 비즈니스 영위의 필수 생산요소

기업부동산과 부동산은 개인이나 법인 모두에게 매우 중요한 자산이자 국가 전체적으로도 높은 영향력을
기업가치 가진다. 한국은행과 통계청에 따르면 2019년 말 현재 우리나라의 비금융자산은 1경 6,042조
원으로 국민순자산(1경 6,622조 원)의 96.5%를 차지하며, 국내총생산(1,919조 원)의 8.3배
규모이다. 특히, 국내 경제 전체 비금융자산 중 토지자산과 건설자산은 각각 54.7%(8,767조
원), 33.4%(5,353조 원)를 차지하는 등 토지와 건설자산이 총 비금융자산의 88.1%에 달해
부동산, 국내 경제 우리나라 경제 전체적으로도 중요한 자산으로 자리매김하고 있다.

비금융자산의 88.1%를 부동산은 가계 및 정부에게도 중요한 자산이지만, 토지자산과 건설자산은 법인이 사업을 영위
차지, 개인과 법인 하는 데 있어 노동, 자본, 기술 등과 같이 필수적이며 본원적인 생산요소에 속한다. 2019년 말

모두에게 가장 중요한 현재 비금융법인의 비금융자산은 4,989조 원으로 이 중 토지자산은 26.9%(1,341조 원), 건설

자산은 41.8%(2,084조 원)를 차지하여 총 68.7%가 부동산과 연계되어 있다. 금융법인의
비금융자산으로
경우, 비금융자산 규모가 비금융법인 대비 4% 수준이기는 하지만, 비금융자산 중 건설자산은
자리매김
45.4%(86.7조 원), 토지자산은 41.1%(78.4조 원)를 차지하여 전체 비금융자산의 86.5%가
부동산과 연계되어 있다.

2019년 대한민국 국민순자산 규모 2019년 경제주체별 비금융자산 분포

(단위 : 조 원, %) (단위 : %)

비금융 금융 일반 가계 및 국내 기타
법인 법인 정부 비영리단체 경제 26.9 토지자산
41.1
59.5 54.7 재고자산
71.8 지식재산생산물
비금융자산(A) 4,989 191 3,657 7,205 16,042
설비자산

순금융자산(B=a-b) -2,435 179 734 2,102 580 건설자산

금융자산(a) 2,801 8,638 1,793 3,981 17,213 41.8 45.4

35.2 33.4
금융부채(b) 5,236 8,459 1,060 1,879 16,633 26.3

순자산(C=A+B) 2,554 370 4,391 9,307 16,622

인

제
체
법

경
단
융

<국내 경제 전체
금

<15.4> <2.2> <26.4> <56.0> <100.0>

비

대비 비중>
및
계
가
 Thought Leadership I 3

기업부동산(CRE)의 정의와 기능
우리나라 국부 수준에서 보다시피 개인이나 법인 모두에게 부동산 자산은 매우 중요하다. 그런데,
개인이 보유하는 부동산은 거주용이 대부분인 반면 기업부동산(Corporate Real Estate,
CRE)의 경우 자산 유형이 매우 광범위하고, 업무 활동에 따라 부동산의 기능과 용도도 다양하다.
기업부동산은 사업 영위를 위해 보유 또는 임차하는 오피스 빌딩, 공장, 물류센터, 창고, 사옥,
점포, 시설 등을 모두 포함하며, 경우에 따라서는 활주로나 도로와 같은 인프라도 포함한다.
즉, 기업부동산은 기업 생산·사업 활동과 관련되어 소유·임대·관리하는 부동산 자산으로
① 재무적 자산, ② 운영자산, ③ 투자자산, ④ 매매 또는 개발 가능 재화, ⑤ 인프라로서 기업의
원활한 사업 활동을 지원한다.

기업부동산은 동일한 유형의 자산이라고 하더라도 사업 내용에 따라 각기 다르게 사용될 수 있는

특징을 지닌다. 기업부동산은 크게 기업의 목적사업이나 영업내용 등 업무와 직접적 연관된
‘업무용 부동산’과 업무에 필요한 면적 이상이거나 취득 후 업무에 직접 사용하지 않고 기업

기업부동산(CRE)의 여유자금 운용 목적 등을 위한 ‘비업무용 부동산’으로 구분된다.1) 또한 이러한 구분은 절대적

기준이 아니며 기업 상황에 따라 변화할 수 있다. 일례로 은행의 경우, 점포는 통상 영업용
범위는 매우 다양하며,
부동산으로 처리되나 점포 폐쇄 시 동 부동산은 비업무용 부동산이 된다. 과거에는 은행의
사업내용과 영업활동,
점포 폐쇄로 비업무용 부동산이 되면 임대가 불가능하고 1년 이내 처분해야 했으나, 2016년
취득 목적, 용도에 따라 관련 규정 개정으로 처분기간이 3년으로 확대되고 부동산 시장 상황을 보아가며 처분 전까지
상이한 기능 수행 임대가 가능하게 되었다.2)

또한 동일한 유형의 자산 형태라도 기업의 영업활동과 취득 목적, 용도에 따라 기업의 부동산은

기업 자산 분류상에도 차이가 있으며, 기업 손익에도 상이한 영향을 미친다. 기업이 보유하고
있는 토지나 건물 등은 기업 영업활동과 목적 등에 따라 재고자산, 투자자산, 유형자산, 무형
자산 등으로 상이하게 분류된다. ① 건설업 등의 경우 판매 목적으로 신축한 매매용 건물이나
분양을 위해 토지를 매입한 경우 해당 부동산은 ‘재고자산’ 계정을 사용하며, 이때 소요되는
구입가액이나 취득세 등 사용 가능한 상태로 만들기까지 지출되는 비용은 취득원가에 포함된다.
② 투자부동산은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위해 소유자나 금융리스 이용자가 보유하고
있는 부동산으로 ‘투자자산’으로 분류되며, 이때는 일반적으로 비업무용 부동산에 해당된다.
예시적으로 장기 시세차익을 얻기 위해 보유하고 있는 토지, 장래 사용목적을 결정하지 못한 채
보유하고 있는 토지 등은 투자자산 평가이익(손실)이나 투자자산 처분이익(손실) 등의 영업외
수익이나 비용을 발생시킬 수 있다.

1) 업무와의 연관성은 법인의 목적사업이나 그 영업내용을 기준으로 각종 법령과 세법 등에 따라 객관적으로 판단되며, 부동산이
실제로 사용되기까지 절차 등으로 인해 시간이 걸릴 수 있기 때문에 업무에 직접 사용했는지를 판정하는데 취득 후 일정 기간 유예
기간을 두기도 한다.

2) 금융위원회 보도자료(2016.6.28), 코코본드 예정 사유 만기 구체화, 부동산 임대 자율성 확대 등 은행법 시행령 및 은행업감독

규정 개정안 공포.
4 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

③ 제조업 등에서 재화 생산을 위해 취득한 공장이나 토지 등의 업무용 부동산은 대차대조표상

통상 ‘유형자산’에 속하며, 취득세 및 등록세는 유형자산 취득가액에 포함된다. 또한 해당
부동산 관리에 소요되는 비용은 과세소득에서 공제되는 비용(손금)에 해당되며, 토지를
제외한 유형자산은 감가상각을 한다. 이때 생산활동과 관련된 공장 등과 관련된 감가상각비는

동일한 입지의 제조원가로 분류되며, 영업 부서 등과 관련된 유형자산 감가상각비는 판매관리비로 계상

된다.3)
건물이라고 하더라도
기업 영업활동과 ④ 기업이 직접적으로 부동산을 매입하는 것은 아니지만, 타인의 토지 등을 이용할 수 있는

목적 등에 따라 권리는 ‘무형자산’에 속하기도 한다. 대표적으로 차지권(임차료 또는 지대를 지급하고 타인이

소유하는 토지를 사용·수익할 수 있는 권리), 지상권(건물 등을 소유하기 위하여 타인의 토지를
재고자산, 투자자산,
사용할 수 있는 권리), 임차권리금(택지나 건물의 임대차에서 임차권 등의 권리를 양도하는
유형자산, 무형자산 대가로 주고받는 금전) 등이 포함된다. 해당 자산은 재화의 생산이나 용역의 제공, 타인에 대한
등으로 상이하게 분류 임대 또는 관리에 사용할 목적으로 기업이 보유하며, 물리적 형체가 없지만 식별 가능하고,
미래 경제적 효익이 있는 비화폐성 자산으로 기업회계기준서상 무형자산에 해당된다.

재무상태표 내 부동산 자산

ㆍ(예) 건설업 등에서 ㆍ통상적인 영업 과정에서

판매를 목적으로 판매를 위해 보유 중인
건설한 (미)완성 건물 자산
및 건설용지 등
차변 대변

ㆍ(예) 제조업 등에서 ㆍ임대수익이나 시세

장기 시세차익 목적 차익을 위하여 소유자가 자산 부채
으로 보유 중인 토지 보유 또는 리스이용자가
또는 건물, 기업이 사용권 자산으로 유동자산 유동부채
직접 소유하고 임대로 보유하고 있는 부동산
당좌자산 매입채무
제공하는 건물
재고자산 단기차입금
기타유동부채 등
ㆍ(예) 제조업 등에서 ㆍ판매를 목적으로 하지 비유동자산
생산활동을 위해 않고 재화나 용역의 투자자산 비유동자산
취득한 토지·공장· 생산·제공이나 관리
유형자산 장기차입금
사무실·창고 등 목적으로 사용하는 자산
무형자산 회사채
ㆍ(예)호텔업 등이 - ① 물리적 실체 有,
보유 중인 호텔, ② 감가상각 대상(단, 기타비유동자산 기타 비유동부채
리조트 등 토지, 건설 중인 자산
등 제외), ③ 비화폐성
자산으로 1년 초과 자본
사용 예상 등

자산총계 부채와 자본 총계
ㆍ(예) 차지권, ㆍ기업이 장기간 소유하며
임차권리금, 영업활동에 유용하게
지상권 등 이용할 수 있다고
판단되는 경제적·
법률적 권리

3) 일례로 창고임대업을 운영하는 기업이 동일한 건물 내에 창고와 사무실을 구분하여 사용 중인 경우, 건물의 총 감가상각비를 창고
면적과 사무실 면적으로 안분하게 된다. 창고공간을 임대하면서 발생하는 부분은 ‘임대매출원가’로 구분하고, 사무실로 사용하는
공간은 ‘판매비와관리비’로 구분한다.(사회적가치연구원(2019), SPC 선정기업을 위한 표준계정과목 가이드라인, CSES 2019
재무회계 교육 프로그램, p.6.)
 Thought
ThoughtLeadership
LeadershipII 5

기업부동산(CRE)이 기업가치에 미치는 영향

기업의 부동산 보유는 동기와 목적에 따라 기업가치에 상이한 영향을 미칠 수 있다. 긍정적인
측면에서 부동산이 필수 생산요소로서 사업과 투자를 실현시키는 주요 동력이며, 부동산의
향후 자산가치 상승은 시세차익을 확대하여 투자수단으로서 기업 경영성과를 개선시킬 수 있다.
또한 부동산은 외부자금 조달에 있어 담보로서 역할하며 전략적으로 활용할 수 있다. 반면,
기업부동산 보유에는 부정적 시각도 존재한다. 부동산 보유는 상당한 자금을 필요로 하고
유동성이 낮은 특성으로 인해 예기치 못한 외부 충격에 대응 능력을 약화시키거나 단기 파산

기업부동산은 가능성을 높이는 요소로도 작용할 수 있다.

영업가치와 한편 기업가치는 영업가치와 비영업자산 시가와의 합계로 구성되며, 영업가치는 순영업자산과

비영업자산에 순영업자산이 창출하는 프리미엄의 합으로 볼 수 있다. 금융위기 이전 지속적으로 부동산으로
대표되는 비영업자산의 가치가 증대하며 기업의 가치를 높이는데 일조한 사례도 있으나,
영향을 미치며,
본질적으로 영업가치의 증대가 수반될 때 기업의 영속성과 지속가능성이 담보될 수 있다. 영업
기업가치를 좌우
가치는 현재 주요 사업으로 발생되는 순영업자산을 비롯하여 추가적인 미래 성장성 등이 반영된
프리미엄, 즉, 향후 발생되는 미래 이익의 현재가치도 반영된다. 이러한 차원에서 기업가치를
높이는 방법은 당해연도 이익을 올리는 것뿐만 아니라 미래의 영업이익을 높임으로써 기업의
프리미엄을 올리는 것이다. 이를 위해 ① 수익성을 높여 영업이익을 증가시키거나 ② 영업
자산을 줄임으로써 동일한 이익 창출에 대한 자산효율성을 높이거나, ③ 자본조달을 저렴하게
하여 안전성을 추구하거나, ④ 성장성을 높여 미래 영업이익을 증가시키는 방법이 도모된다.4)
기업가치를 높이는 이러한 4가지 방법을 사용하는 과정에서 기업부동산은 기업가치를 증대
시키거나 저하시키는 요인이 되며, 그 영향은 다음과 같다.

CRE와 기업가치의 관계

기업가치 = 영업가치 + 비영업가치

기업(핵심)사업 지속가능성

결정 요인 수익성 자산효율성 안정성 성장성

제품 수요· 기업 M&A,
비영업용 자산, 부동산 활용
공급, 사업 신규사업 진출,
유휴 부동산의 리파이낸싱을
환경에 따른 R&D 과정에서
CRE의 정리 등 부동산 통해 자본비용,
기업의 입지· 부동산
영향 자산 재편을 신용등급 등
부지 선정, 공간 활용으로
통한 자산 재무 리스크
배치 결정으로 성장성 관리
효율성 관리 관리
수익성 관리

Source: 삼정KPMG 경제연구원

4) 조장연(2007), 어떻게 기업의 가치를 올릴 수 있을까? - 외환위기 10년을 회고하며, 상장 2007. 3월호, pp.4-5.
6 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

첫째, 수익성 측면에서 부동산 자산이 업무 효율화를 도모할 수 있으며, 프로세스를 개선하고
공간계획, 입지·부지선정 등은 매출에 직접적으로 영향을 미친다. 부동산은 기업 업종, 활동
규모 등에 따라 상이한 형태의 업무 공간을 제공하고, 쾌적한 업무 공간 조성은 업무 능률을
향상시킨다. 업무시설 개선은 조직의 의사소통을 활성화시키고 직원들의 관계, 직급체계의
균형적 통합을 가져다주는 한편, 유연한 배치를 통해 업무나 조직의 다양한 변화를 가져올 수

업종별 성격에 따른 있다. 과거에는 책상과 의자, 전화기만으로 사무실이 만들어질 수 있었으나, 지금은 각종 IT
기술로 재택근무가 가능해지고 모바일 기기를 통해 사무실이 아닌 공간에서도 업무를 수행할
기업의 입지·부지
수 있다. 따라서 업무 생산성, 규모, 기술적 요인, 직원 구성 등에 따라 개별 부동산의 공간 수요가
선정은 수익성을
변화되므로 기업은 이를 적절히 활용함으로써 기업의 효율성을 증대시킬 수 있다.
좌우하는 요인으로 작용
기업의 입지·부지 선정 역시 수익성과 직결된다. 기업의 입지 선정은 기업이 공장, 사무실, 점포
등 사업 영위를 위해 용도에 맞게 최적의 환경과 조건을 갖춘 지리적 위치를 선정하는 것이다.
입지 결정은 한 번 결정·실행 시 한 장소에 묶이는 경향이 있으며, 투자규모와 운영비 등 물적·
인적 비용이 크며, 기업 생산 제품의 라이프 사이클, 유통체계, 공정 등과 연계되어 경영전략과
성과, 실적에 영향을 줄 수 있기 때문이다. 또한 기업의 사업 속성에 따라 입지 선정 과정에서
고려할 요소는 상이하다. 서비스업이나 소매점은 마케팅 전략과 판매 측면에서 소비자 접근성이
높은 지역에 위치하는 것이 수익을 높이는데 용이하며, 제조업이나 공장 등의 경우 원자재
확보와 수송 역량, 인건비 등을 고려하여 기존 시설이나 사업장 증축 또는 이전하여 투하자본
회전율을 높이는 것이 관건이다.

기업 입지결정의 요인과 업종별 주요 고려 사항

구분 세부 요소 업종 부지 선정 주요 고려 요소

ㆍ운송비용
ㆍ노동력의 양과 질
<원가 중심>
ㆍ임금수준
ㆍ노동력 가용량 및
경제적 요인 ㆍ시장 수요와 접근성
제조업의 임금 수준
ㆍ토지가격 공장 ㆍ운송비용
ㆍ자재 구입 용이성
ㆍ에너지 비용
ㆍ경쟁업자 포지션
ㆍ원자재 비용과 가용량

ㆍ기후 적합성
ㆍ공업용수 이용 가능성
자연적 요인 ㆍ원자재 접근성
ㆍ토지 이용 확장 가능성 <매출 중심>
ㆍ지리적 제약 ㆍ고객과의 접근성
ㆍ인구통계적 요인
서비스 및
ㆍ집적효과 소매점
ㆍ상권 내 인구 밀도
ㆍ세제 및 법률제도 ㆍ교통량과 주차시설 등
사회적 요인 ㆍ환경규제 편의성
ㆍ지역사회 관습 ㆍ경쟁업체 위치
ㆍ국토계획 및 도시계획

Source: 삼정KPMG 경제연구원

 Thought Leadership I 7

둘째, 자산효율성을 높이는 과정에서 불요불급한 부동산 자산을 매각하거나 사업에 사용되지
않는 비영업용 자산을 조정하여 기업가치를 제고할 수 있다. 최근에는 다양한 IT 기술 도입으로
인해 디지털 워크플레이스(Digital Workplace)를 위한 환경이 마련되고 있다. 과거 종업원
1인당 필요했던 업무 공간은 시공간의 제약을 받지 않게 되었으며, 이로 인해 기업은 자사의
업무 공간을 공유 공간으로 재구성할 수 있다. 이 과정에서 유휴 공간에서 창출되는 가치를

환경 변화에 따른 비즈니스로 연결하여 건물 내 유휴 공간을 임대하거나 매각하여 활용할 수 있다.

사업과 업무 공간 기업이 과잉공급에 해당하는 재화와 관련된 공장 설비와 부지 보유 시, 해당 사업을 축소하고

재편에 따라 유휴 새로운 사업을 재편하는 과정에서 유휴 자산을 양도할 수 있다. 또한 기존의 영업용 자산이었
다가도 상황에 따라 비영업용 자산이 된 유휴 자산 역시 포트폴리오 관점에서 정리함으로써
부동산 정리 등으로
자산효율성을 높일 수 있다. 최근 금융산업을 둘러싼 디지털 전환으로 인해 고객 접점이 점포
자산효율성 제고 가능
에서 모바일로 이동하면서 기존 업무처리를 위한 점포의 기능이 약화되고 있다. 이에 따라
금융사는 지점 통합 등 영업지점을 축소하는 추세로 국내 은행 전체적으로 지점과 출장소
수는 2012년 7,699개에서 2020년 6월 6,586개로 약 1,100여 개 지점이 폐쇄되었다. 이 과정
에서 상가 전체를 매입하여 지점을 냄으로써 자산 포트폴리오를 다양화하던 은행의 부동산 전략
역시 변화되고 있는데, 영업점 폐쇄 등으로 해당 부동산이 비영업용 부동산으로 전환된 유휴
부동산을 매각하는 추세도 엿보인다. 최근 김희곤 의원실이 금융감독원으로부터 제출받은
‘은행권 보유 부동산 현황’에 따르면 국내 7개 은행의 보유 부동산은 2016년 3,224개에서
2020년 상반기 3,050개로 줄어들었으며 이는 영업점 폐쇄 등으로 인해 발생된 유휴 부동산을
매각하고 자산 경량화를 실행하고 있는 은행의 전사적 경영전략의 일환인 것으로 해석된다.

국내은행 국내 지점·출장소 수 추이 국내 7개 은행 국내외 업무용·비업무용 부동산 추이

(단위 : 개) (단위 : 개)
5.4%(174개) 감소
7,699 3,224
7,401 3,179
3,135
7,103 203 3,072
203 3,050
191 비업무용
6,771
6,714 177 168
6,632 6,586 업무용

3,021 2,976 2,944

2,895 2,882
말
6

9
말
2

’1

’1

’1

’1
’1

’1

’1

’1

’1

6월
3월

6월

0.
0.

0.

’2
’2

’2

Source: 금융감독원 금융통계정보시스템 Source: 김희곤 의원실(2020.9.22), 은행권 보유 부동산 현황. 2020 국정감사자료.
Note: 국내 7개 은행(KB국민, 신한, 우리, 하나, NH농협, 한국씨티, SC제일은행) 대상
8 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

셋째, 부동산 자산을 활용한 리파이낸싱(Financial Refinancing) 등을 통해 자본비용을 절감

하거나 이와 관련된 리스크를 낮춤으로 자금조달의 안정성을 확보하며 기업가치를 제고할 수
있다. 자금조달 방안에 부동산을 어떻게 활용하는지에 따라 기업의 신용도, 유동성, 리스크가
상이할 수 있으며, 낮은 신용등급과 성장기회에 당면한 기업이 보유한 부동산은 재무곤경을
해소하고 향후 성장성을 확보하는 수단이 될 수 있다. 반면, 높은 잉여 현금흐름을 확보한 기업은
부동산 리파이낸싱, 상대적으로 대리인 문제에 노출될 가능성이 높으며, 부동산이 과잉 투자의 수단으로 활용될
위험도 있다. 이지혜·변희섭(2016)5)에 따르면 투자등급(Investment Grade)을 보유한 기업의
투자부동산 매각 등은
경우 투자 부동산의 보유가 신용등급을 약화시키는 반면, 투기등급(Speculative Grade)의
자본비용, 신용등급 등
기업에서는 부동산 보유가 신용등급을 개선시킴으로써 기업 신용등급과 기업의 부동산 보유는
자금조달의 안정성에 영향 비대칭적인 효과가 나타남을 실증적으로 보여줬다. 본 연구에서는 상대적으로 재무상황이
좋고 많은 성장기회를 지닌 기업이 많은 부동산을 보유하면, 오히려 성장 도모에 필요한 자금
지출을 제한할 수 있으며, 부동산 보유가 경영자의 과잉투자의 결과일 가능성을 제시하였다.
반면, 상대적으로 재무곤경 상태의 기업은 소유 부동산이 추후 사업 수행을 위한 생산요소이자
담보로 활용되어 재무곤경 위험을 낮추는 효과를 갖는다고 주장하였다. 이는 기업 특성 등에
따라 부동산 보유와 처분 등이 재무 상황이나 자금조달의 안정성 등에 미치는 영향이 상이하며,
기업 경영자가 대리인 문제를 극복하고 어떠한 부동산 전략을 갖는가가 기업의 안정성 등
기업가치를 좌우할 수 있음을 시사한다.

M&A, 신규사업 진출 시 넷째, 부동산이 기업의 성장성을 도모할 때 부동산과 연계된 의사결정이 중장기적 기업가치를
제고시킬 수 있다. 성장성은 기업이 지속적으로 미래 영업이익을 올리는 방법과 연계되므로,
기업부동산은 성장성을
기업이 혁신과 성장을 도모하기 위한 기업 M&A, 신규사업 진출, R&D 등에 부동산을 적절히
도모하는 전략적
활용하면 기업가치를 제고하는데 기여할 수 있다. 일례로 은행 등이 새로운 성장동력을 찾기
자산으로도 활용 위해 해외사업을 추진할 때 임대나 매입 방식으로 해외 점포 등을 개설하는 것이 필수적이다.
또한 미래 첨단소재 산업 등 신성장동력 발굴을 위해 관계사들을 한 곳에 모아 연구역량을
총집결하고 시너지를 도모하는 연구개발 센터 건설 등도 부동산과 기업의 사업 전략을 연계하여
성장성을 도모하는 사례이다.

5) 이지혜·변희섭(2016), 기업의 부동산 보유와 신용등급, 부동산연구, 제26집 제1호, pp. 47-62.
 Thought Leadership I 9

기업부동산 경영(CREM)의 영역 및 범위
기업부동산 경영(Corporate Real Estate Management, CREM)은 기업부동산(CRE) 자체에
대한 경영관리를 넘어 기업 사업·경영 관점에서 부동산의 취득, 운영, 처분, 임대, 임차, 개발
기업부동산 경영 등을 포함한 포괄적인 부동산 관련 경영활동을 의미한다. 이에 기업부동산 경영(CREM)의
목적은 개별 부동산 가치의 극대화가 아닌 기업가치(Corporate Value) 극대화를 위해서
(CREM)은 부동산
실행되어야 한다. CREM은 부동산의 생애 주기 관점의 ‘개발-사용-처분’ 각 단계에서 발생
자체에 대한 관리를
되는 이슈, 이와 연계된 입지 및 공간 소요 측면, 재산 운영 측면과 자금조달 측면에서 발생
넘어서서 기업 전체 하는 다양한 이슈에 대한 의사결정과 경영전략 등을 포괄한다. 또한 CREM은 기업의 핵심
경영 관점을 포괄 사업과 제품, 제품의 수요·공급 및 생산주기 등에 관한 기업의 전사적 경영 전략이라는 큰 틀
안에서 실행된다. 동시에 IT 수준, HR 관리 등의 요소가 CREM에 영향을 미치고 역으로
CREM에 따라 기업의 재무성과, 현금흐름, 신용등급에도 영향을 미치므로 동태적으로 상호
연계된다.

기업부동산 경영(CREM)의 영역과 범위

기업(핵심) 사업·경영 전략

기업의 HR, IT,

보안, 재무 등의
전략과 연계

기업부동산 경영(CREM)

기업부동산 관리 관점

포트폴리오 관리(Portfolio Management)

자산관리(Asset Management)

재산관리
개발 철거
(Property Management)
거래 거래
(보유 또는 (보유 또는
설계 임차) 정비 임차)
시설관리
(Facility Management)
건설 재개발

부동산의 생애 주기 관점

개발 사용 처분

재산 운영 관점

취득(Acquisition) 운영 매각 및 회수(Divestment)

자금조달 관점

투자 자금 조달 자금조달 및 운용 부동산 처분 또는 자금 회수

입지 및 공간 소요 관점

Source: 삼정KPMG 경제연구원

10 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

기업부동산은 기업의 사업 영역에 따라 입지 및 공간 등을 결정하게 되며, 부동산 생애 주기

관점에서 취득과 운영 그리고 매각 및 회수 단계를 거친다. 부동산 생애주기 흐름과 연계되어
자금조달 방법이 결정되는데, 취득 시 투자자금을 조달·운용하고, 타인자본 조달 시 이자 등을
지급하거나 임대수익을 취득하게 된다. 또한 부동산 매각 시 투자자금을 회수하거나 그 이상의
시세 차익을 얻게 되면 타인자본을 상환하거나 재투자의 재원으로 사용할 수 있게 된다. 기업
부동산 관리 방법상에서는 개념적으로 ‘시설관리-재산관리-자산관리-포트폴리오 관리’
방법을 사용할 수 있다. 하위 단계에서는 개별 자산의 물리적 속성을 강조하는 반면, 상위
단계로 갈수록 종합적인 차원에서 물리적·비물리적 측면을 강조하고 있다. ① 통상 물리적

CREM은 입지 및 공간, 관점에서 건축물 등은 ‘건축 등 개발, 입주 등의 사용, 철거 및 처분 등의 과정을 거치게 된다.
시설관리(Facility Management)는 입주자나 건물 소유주가 보유 중인 부동산의 주차,
자금조달, 재산운영,
환경, 미화, 설비 보전 등 운영, 관리, 유지·보수 등에 초점을 두는 물리적 시설을 관리하는
시설·자산·포트폴리오
영역이며, 건물 등의 시설 수준을 유지하면서 자산가치를 유지하거나 비용절감 등을 가져올 수
관점을 고려한 다각적 있다. ② 재산관리(Property Management)는 보유 기간 중 임차를 관리하거나 공간 배치,
접근 필요 세금이나 보험, 임대차에 따른 수지 분석과 재무보고 등을 수반하여 현재 부동산 자산을 효과적
으로 운영하는 영역을 지칭한다. 투자자나 소유주를 대신해서 임차인 관리, 임대차 계약관리를
하거나 수요에 맞는 임대료 관리, 공실 마케팅, 수입과 지출 관리 등 임대차 관리를 종합적
으로 수행하는 영역으로 일부 시설관리도 포함된다. ③ 자산관리(Asset Management)는
부동산에 대한 종합 관리 방안으로 매입·매각 여부 결정, 자금 조달, 자산 평가, 건축이나
리모델링 등의 전략을 수행하는 영역으로 개별 부동산이나 소규모의 부동산 포트폴리오 차원
에서 접근하게 된다. ④ 포트폴리오 관리(Portfolio Management)는 다수의 부동산을 보유
하고 있는 기업이나 기관투자자가 전체적인 포트폴리오의 관점에서 기업 자산을 균형적으로
관리하고 기업의 핵심사업과 연계된 경영활동의 일환으로 부동산 자산을 활용하는 활동으로
볼 수 있다.

CREM은 기업의 핵심사업 전략과 전사적인 경영전략 차원에서 기업가치를 높이는 방향으로
설정·운영되는 것이 핵심인 만큼, 입지 및 공간 소요 관점, 자금조달 관점, 재산 운영 관점 등
포괄적으로 다양한 요소를 고려하게 되며, 개별 부동산뿐만 아니라 포트폴리오 관점에 이르는
‘시설관리-재산관리-자산관리-포트폴리오 관리’ 방법도 다각적으로 활용된다.

CREM 전략은 다양하게 논의될 수 있으나, 자산가치 증대, 마케팅 활동, 혁신성 증대, 직원
만족도 개선, 생산성 증대, 유연성 확보, 비용절감, 유동성 확보 등 8가지로 구분할 수 있다. 이를
위한 구체적 실행 방안은 입지선정, 임차 등 다양한 방법이 동원된다. 또한 하나의 CREM
전략이 다양한 효과로 귀결될 수 있으며, 단기적·중장기적 효과가 상이할 수 있다.
 Thought Leadership I 11

예를 들어, 투자 부동산을 보유하여 시설관리를 통해 건물 가치를 유지하고 임대차하여 활용한

후 자산가치를 증대시킬 수 있다. 일정 시점 이후 기업의 신사업 추진 등과 연계되어 이를
매각하여 유동성을 확보하면서 자본조달 구조를 개편하고 기업 리스크를 감소시킴으로써
CREM의 8가지 안정성과 성장성을 도모할 수 있다.

전략과 실행방안, 또한 CREM 전략이 기업가치 제고와 관련하여 서로 다른 방향의 효과를 나타낼 수 있다. A 지역의
단일·복수 전략으로 임대료가 높아 보다 저렴한 임대료가 결정되는 B 지역으로 사옥 이전 시, 단기적으로 임대료

동태적 효과 창출 감축이라는 효과가 나타날 수 있다. 그러나 사옥 이전으로 고객 접점이 축소되고 마케팅 효과가
낮아져 궁극적으로 기업의 본원적인 사업에서 매출을 감소시킬 수도 있다. 이는 CREM이
전사적이고 동태적인 관점에서 실행되어야 함을 시사한다.

CREM 전략과 실행 방안

기업 핵심 사업 CREM 전략 실행방안

ㆍ시설 가치 유지 및 이를 위한 IT 시스템 구비
자산가치
ㆍ재산 관련 리스크 관리
증대
ㆍ개발 가능성 높은 지역 부동산 취득

수익성 ㆍ고객지향적 입지 선정 및 공간 제공
마케팅과 ㆍ핵심지역 내 상점 등을 개설하여 기업 홍보
세일즈 촉진 ㆍ브랜드를 지원하는 워크플레이스 마련
ㆍ판매 촉진을 위한 환경 조성

ㆍ업무공간의 활용성 개선
혁신성 증대 ㆍ혁신 프로세스가 이루어질 수 있는 시설
디자인과 사옥 건축
자산
효율성 ㆍ직원 편의성 높은 입지 선정
직원 만족도
ㆍ직원친화적·기능중심적 사무공간 마련
개선
ㆍ시설 관련 요청에 대한 빠른 응대
기업가치
제고 ㆍ최적 업무 가능한 시설 지원 및 환경 조성
생산성 증대 ㆍ공급업자 접근성 높은 입지 선정
ㆍ상품 배송에 적절한 시설 구축 및 입지 선정
안정성
ㆍ취득 대신 임대 등의 대안 마련
ㆍ임대 시 기업 상황에 따른 다양한 옵션
유연성 확보
포함하여 협상 및 계약
ㆍ유연한 사무공간 솔루션

ㆍ취득 및 자금조달 비용 최소화 방안

ㆍ저렴한 지역으로의 사옥 이전
성장성 ㆍ취득 시 규모의 경제 달성
비용 절감
ㆍ효율적 사무공간 활용
ㆍ시설 운영 시 아웃소싱 등을 활용하여
운영비용 감소

ㆍ보유 부동산 매각
유동성 확보
ㆍ유동화 전략

Source: Karen M. Gibler and Anna-Liisa Lindholm(2012), A test of corporate real estate strategies and operating decisions
in support of core business strategies, Journal of Property Research, 29(1), pp. 25-48. Figure.1 참고하여 재작성.
12 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

글로벌 주요 지역의 부동산 시장 변화

글로벌 부동산 기업부동산 경영 전략 변화의 주요 동인 중 하나는 토지 및 상업용 부동산 가격의 변동이다.
시장의 변화와 기업이 보유한 부동산의 가격이나 가치가 지속적으로 증가한다면, 해당 자산을 보유하는

기업의 CREM 변모 것이 기업가치를 상승시키는 합리적 의사결정이 될 수 있다. 그러나 과연 부동산 자산 가격은
지속적으로 상승할 것인가? 그간 글로벌 부동산의 가격 추이와 역사를 살펴보면 1990년대
이후 금융규제 완화와 이자율 하락 등으로 인해 자산 가격이 상승하면 어느 시점에서는 자산
가격 과열과 이에 대한 금리 상승 등이 수반되어 결국은 자산 가격이 급락하는 양상을 볼 수
있다.

부동산 자산가격은 일본의 경우, 1980년대 오일 쇼크 이후 엔저 영향으로 일본 기업 수출이 호황을 맞으며 기업

매출이 크게 상승하고 1983년을 기점으로 자산시장이 활성화되었다. 1985년 플라자 합의로
경제환경과 정부정책 등에
인해 일본 정부가 금리 인하와 부동산 규제를 완화하는 경기 부양책을 실시하면서 기업들은
따라 상승-과열-하락의
공격적으로 국내외 부동산을 매입하였다. 1985년~1991년 일본 회사들이 미국 캘리포니아,
사이클 지속 하와이, 뉴욕의 주요 랜드마크 등 부동산 시장에 투자한 규모는 770억 달러에 달한다.6) 또한
일본 내 상업용 부동산 지수는 1990년 400.6으로 1984년 134.7 대비 약 3배 상승하였다.
그러나 1989년 이후 정책금리 인상과 부동산융자 총량규제 실시로 대출이 유지되지 않는
기업이 부동산 및 주식을 대량으로 매도하기에 이르고 자산가치가 급락하며 일본은 이른바
‘잃어버린 20년’을 맞이하게 되었다. 일본 도산기업 수는 1990년 약 5천 개에서 1991년
1만 개 이상으로 급증하며 부동산에 대한 낙관적 전망과 이에 대한 무분별한 투자가 기업과
전체 경제의 위기로 되돌아왔다.7)

일본 상업용 부동산 가격지수 증감률 추이 미국과 유로 상업용 부동산 가격지수 증감률 추이

(2010=100) (%)
ㆍ’87. 2 기준금리 인하(2.5% → 0.25%) 미국 미국 유로 유로
450 450 ㆍ’87. 5 경제대책(6조 엔) 발표
30 30
400 400 ㆍ’87. 8 토지구역 감시구역 도입
ㆍ’89. 10 대장성, 은행의 부동산융자 관련 협력 요청 및 20 20
350 350
특별조사지도 실시
300 300 ㆍ’89. 12 토지기본법 제정 10 10
ㆍ’89. 5 이후 5차례 걸친 금리 인상(2.5% → 6%)
250 250
ㆍ’90. 4 부동산융자 총량규제 시작
0 0
200 200
150 150 -10 -10
100 100
-20 -20
50 50
0 0 -30 -30
’84 ’84
’90 ’90
’95 ’95
’00 ’00
’05 ’05
’10 ’10
’15 ’15
’19 ’19 ’88’90 ’88’90
’95 ’95
’00 ’00
’05 ’05
’10 ’15
’10 ’18’15 ’18

Source: BIS
Note: 일본의 경우, 도쿄 지역 상업용 부동산(Commercial Property) 가격지수(2010=100) 기준 증감률, 미국의 경우, 미국 전역 상업용 부동산 가격지수(2010=100) 기준 증감률
유로의 경우, 유로 전역 상업용 부동산 가격지수(2011=100) 기준 증감률

6) 중앙일보(1995.6.14), <월스트리트저널>日회사 對美 부동산투자 줄줄이 실패.

7) 조경협·허원제(2012), 일본의 “잃어버린 20년”과 한국에의 시사점, 정책연구 2012-08, 한국경제연구원.
 Thought Leadership I 13

정도는 다르나 미국 역시 경기 과열에 따른 부동산 투자 증가와 가격 하락이라는 사이클을

겪은 바 있으며, 이러한 위기의 촉매는 1989년 저축대부조합, 2008년 서브프라임 사태로
요약할 수 있다. 1970년대 이후 큰 위기 없이 경제성장을 구가하던 미국에서는 1975년~
1982년까지 26분기 연속 주택가격이 상승하는 등 주택가격을 비롯하여 부동산의 상승기가
장기간 지속되었다. 이 과정에서 저축대부조합은 저금리 단기자금을 조달해서 주택융자사업
으로 사업을 확장하는 한편 상업용 부동산 등 위험자산에 투자하였다. 1980년대 후반 부동산

2008년 금융위기 이후 가격이 조정되면서 자산 가격이 하락하자 저축대부조합이 지급불능 사태에 빠지고, 이를
처리하는 과정에서 미국 경제는 1991년 마이너스 성장을 기록했다. 2007년 서브프라임
저금리 기조 하 지속적인
사태 역시 주택시장의 장기호황, 저금리 및 이후의 부동산 가격 폭락에서 촉발되었다. 주택
자산 가격 상승세,
가격을 기준으로 보자면 주택가격은 1993년~2007년 상반기까지 57분기 연속으로 상승세를
그러나 최근 코로나19로 나타냈으며, 저금리 기조 하 취약계층의 주택구입 자금 대출이 이루어졌다. 금융공학의 발달로
인해 경기 위축과 서브프라임을 담보로 금융구조화 상품이 판매되었으며, 이는 다시 금융기관 간 신용파생
부동산 가격 하락 상품을 통해 전 세계에 판매되어 미국 부동산에서 불거진 문제와 부실이 전 세계로 확산되는

가능성 점증 결과를 낳았다.8)

글로벌 금융위기 이후 기업이익의 회복세에 따라 미국 상업용 부동산 가격 역시 회복세를

보였다. 금융위기 직후 미국 기업 세후이익은 7,000억 달러 규모까지 급감했으나, 2013년
이후 1조 7천억 달러, 2019년 하반기 1조 9천억 달러 수준으로 빠르게 이익을 회복했다.
그러나 2020년 코로나19의 확산으로 인해 2020년 1분기 기준 미국 기업 세후이익은 전년
동기 대비 약 20% 하락한 상태이다. 기업이익 증감률이 미국 상업용 부동산 가격을 선행하는
지표라는 점을 고려 시, 미국 부동산 시장의 수요 부진과 가격 둔화 양상에 대한 우려가 높아지고
있다. 전 세계적인 경기 위축과 급격한 경영난에 빠지는 기업이 속출하는 가운데, 부동산 등
자산 가격에 대한 불확실성이 커졌다. 현재 코로나19로 인한 영향은 기업 등의 부동산 수요와
사용 용도 등에 상당한 영향을 끼칠 것으로 보인다. 단순한 부동산 매입과 매각으로 시세차익을
얻거나 부동산 가격 상승을 기대할 수 없는 상황으로 전사 경영전략, 기업부동산 포트폴리오
전반에 대한 재점검이 필요한 시점이다.

미국 기업이익 증감률 및 상업용 부동산 가격지수 증감률 추이

(%) 기업이익증감률 미국 상업용 부동산가격 지수 증감률
120

90

60

30

-30

-60
’80 ’90 ’00 ’10 ’20.3

Source: Federal Reserve Economic Data 및 BIS

Note: 미국의 기업이익증감률은 세후 기업이익 기준이며, 미국의 상업용 부동산 가격지수는 미국 전역 상업용 부동산 가격지수(2010=100) 기준 증감률임

8) 김형욱(2009), 부동산시장의 건전성과 금융위기, 월간하나금융 11월, 하나금융연구소. pp. 1-4.

14 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

미국 등 다국적 기업의 CREM 변모와 특징

전 세계적으로 CREM에 대한 기업의 관점과 방식이 단순 시설관리에서 통합적·동태적인
관점을 고려한 포트폴리오 관리 등으로 변모 중이다. 이러한 변화의 주요 동인은 부동산 가격의
변동 또는 경기 변동이라는 요인 외 글로벌 밸류체인(Global Value Chain, GVC) 재편과 지리적
글로벌 다국적 기업들의 확장, 다국적 기업의 증가, 기업의 자산 증가 및 사업 영역 확대에 따른 기업부동산 포트폴리오의
규모와 복잡성 증가가 자리 잡는다.
CREM은 사업영역 확대,
지리적 확장 등에 따라 1980년대 이후 미국과 유럽 등지 다국적 기업의 사업전략과 CREM 방향이 변모하고 있으며,

전사적 관점으로 변모 주요 특징은 다음과 같이 정리된다. 첫째, 기업의 사업범위와 시장이 확장되면서 중앙집중형
CREM은 분권화되는 양상을 보인다. 과거 기업의 사업 범위와 지역이 자국 등으로 한정된
상황에서 CREM은 중앙집중형으로 이루어졌고, CREM은 부동산 구입, 임대, 개보수, 건설
등에 한정되었다. 그러나 1980년대 이후 기업의 사업 영역과 지역 확장, 조직 구조와 자산이
커지면서 기업의 CREM은 생산수단 관리를 넘어 재무관리 영역으로 확대되고, 종국적으로
사업 부서 내 사업 전략을 중재하고 이를 총괄하는 형태로 진화하고 있다.

둘째, 서비스업 대비 제조업을 담당하는 다국적 기업은 보다 빠르게 해외진출 및 국제적 활동을
시작하고 포트폴리오 다양성이 확대되어 CREM의 역할이 보다 전문화되고 조직화되는 경향이
있다. 특히, 국제화에 따라 지리적 범위가 확대되면서 중앙 부서와 지역 부서 간 역할과 업무가
분업화되었다. 기업 내 중앙 부서는 전사 운영 차원의 가이드라인 설정, 투자 승인 등의 업무를
담당하고, 실질적인 CREM 전략은 지역 부서가 담당하는 형태였다. 또한 새로운 시설이나
공장 등을 건설하는 과정에서 자본 조달의 필요성이 높아지고, 부동산을 포트폴리오 관점에서
바라봐야 하므로 전문적 인력의 중요성이 높아지고, CREM 부서는 다양한 사업과 부서 간
중재와 협력을 도모하는 조직으로서 기능하고 있다.

1980년대 이후 미국·유럽 등 다국적 기업의 사업전략과 CREM 변모 특징

업종 사업전략 CREM

ㆍM&A를 통한 확장
ㆍ전사 차원 부동산 관리 부서의
ㆍ국제적 확장
소비재 역할 재조명
ㆍ생산 다변화
ㆍ중재 및 컨설팅에 중점을 둔 CREM
ㆍ지리적 확장 및 시장 지향형

ㆍ사업단위에 따른 부서 분할 ㆍ분권화 및 아웃소싱

ㆍ기업구조조정 등 본격화 ㆍCREM을 조정하기 위한 새로운
ㆍ본사 역할 제고 이니셔티브 중시
ㆍ생산 중심형 ㆍ중재 및 컨설팅에 중점을 둔 CREM
ㆍ지역시장중심형(Region-Centric) ㆍ사업부 내 조직화된 부동산 관리
제조업

Source: Krumm, P.J.M.M.(2001), History of real estate management from a corporate perspective, Facilities, 19(7/8),
pp. 276-286.
 Thought Leadership I 15

셋째, 기업의 성장에 따라 사무공간에 대한 수요가 높아지면서 부동산 시설 관리와 포트폴리오

관리 등의 CREM이 전문화되고 외부 업체에 대한 니즈 역시 높아졌다. 특히, 1973년의 석유
파동은 숙박 수요의 확대로 부동산과 부동산 서비스에 대한 경영진의 인식 변화를 가져왔으며,
부동산 금융과 부가가치를 인식하는 계기가 되었다. 1980년대 부동산자산 가치 증대와 사무
공간에 대한 니즈가 확대되면서 기업은 임대수익 증가와 자본가치 상승을 경험하였고, CREM은
금융 등 보다 전문적인 지식이 필요한 영역으로 인식되었다. 이에 따라 단순 시설관리 부문에
대해서는 외부 업체 등에 아웃소싱을 통해 비용 효율적인 관리를 받고, 기업 내부 역량을 넘어
서는 금융, 세제 등의 이슈 역시 외부 전문기업과의 협력을 활용하였다. 기업 내 중앙 조직이
협력을 통해 전사적인 경영전략과 CREM을 연계하고, 실무적인 차원은 지역 조직이 이를
글로벌 기업의 CREM은 담당하되, 외부 전문가와 협업이 중시된다.

최근 분권화·전문화· 넷째, 1980년대 후반 부동산 자산 가격 상승에 대한 믿음은 소위 일본의 거품경제 붕괴로

조직화 경향 종식되었다. 이에 따라 미국과 유럽 등의 주요 기업들은 부동산 자산에 내재된 위험성을 새롭게
인식하게 되었으며, 기업은 포트폴리오 관점에서 기업부동산을 재정비하게 된다. 지속적으로
상승하리라 생각했던 부동산 자산 가격이 급락하면서 일본을 비롯하여 미국에서도 자산 가격
하락에 대한 위험과 과대평가, 부동산 과잉에 대한 문제가 제기되었다. 사무실 공실과 임대료
수입 하락, 부동산 포트폴리오 수익률 하락이라는 문제에 봉착하면서 기업은 전사적 관점에서
포트폴리오 재정비에 나서게 되었다. 더불어 기업은 CREM에 대해서도 새로운 이니셔티브를
중시하며 부동산 자산에 대한 접근을 제고하고 있다.

다섯째, 최근 경제환경 변화, 경쟁과 기술혁신, 수익성 악화 등에 당면하면서 기업은 사업

프로세스 재설계와 비용 관리의 수단으로 부동산을 활용하기 시작하였다. 사무실과 생산시설,
부동산의 공간 재설계를 비롯하여 부동산 처분을 통한 자본의 효율적 활용에 대한 필요성이
높아지게 된다. 이에 경영환경 변화에 맞추어 기존의 사업과 전략을 재편하고, 이 과정에서
부동산을 효율적으로 활용하는 기업의 행보가 늘어나고 있으며, 보다 구체적인 사례는
동 보고서의 ‘Thought Leadership II 기업부동산 경영, 성공과 실패를 경험한 글로벌 기업
Case Study’ 편에서 살펴보고자 한다.
16 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

글로벌 CREM 조직의 역할 증대 및 전문성 강화

KPMG Global이 글로벌 기업의 CREM 부서에 대한 자체 설문 조사를 진행한 결과, 설문
기업의 31%가 CREM 부서를 독립된 부서로 조직하여 운영하고 있는 것으로 나타났다. 독립
적인 부서가 아닌 타 부서에서 CREM 기능을 겸업하는 비중은 48%이며, 관련 기능을 수행
하는 부서가 없는 경우는 8%에 불과하였다. 총무팀과 재무팀 내에서 CREM을 운영하는

글로벌 기업은 CREM 비중이 각각 17%, 16%로 조사되었으며, 관리팀에서 해당 업무를 수행하는 비중은 12%이다.
이는 글로벌 기업의 CREM이 독립된 조직으로 편제되어 운영될 만큼 중요성이 높아지고
중요성을 인식하면서
있는 것을 나타내며, 독립적인 조직으로 구성하지 않더라도 CREM이 기업 총괄적인 업무
독립적 조직으로
또는 재무적으로 연계된 업무라고 인식하는 경향을 반영한다.
편제하고 부서 권한도
또한 CREM 부서의 권한을 3년 전과 비교 시, 글로벌 기업 중 73%는 과거 대비 CREM
증가시키는 경향
부서의 권한이 증가한 것으로 응답하였다. CREM 부서 권한이 매우 크게 증가했다는 응답이
28%, 증가했다고 응답한 기업이 45%에 달한다. 지역별로 살펴보면 미주, 유럽, 아시아·태평양
지역 순으로 CREM 부서의 권한이 증가했다고 응답한 기업 비중이 높았다. 미주지역은 전체
기업의 85%가 CREM 부서 권한 증가를 응답한 반면, 유럽 지역과 아시아·태평양 지역에서는
각각 74%, 66%의 기업이 CREM 부서 권한 증가를 응답했다. 이는 과거 대비 기업들이
CREM의 중요성을 인식하고, 해당 부서에 보다 높은 권한은 부여하고 있음을 나타낸다. 더불어
상대적으로 CREM의 역사가 길고 경험을 가진 지역을 중심으로 CREM의 중요성을 높게
평가하여 이에 적극적인 기능을 할 수 있는 여건을 조성하는 것으로 이해할 수 있다.

조직 내 CREM 부서 편제 3년전 대비 CRE조직의 권한 증가

약화 5% 3% 약화
5%
13% 기타 12% 같음
5% 매우 강화 28% 19%
3% 인사팀
8% 없음 같음 28% 강화
22% 47%

12% 관리팀 기업 내 40% 50%

CRE팀 권한
16% 재무팀 증가여부
38% 매우 강화
26% 24%
17% 총무팀 45%
강화 아시아・ 유럽 미주
태평양

ㆍ글로벌 기업의 73%는 “CRE팀의 권한은 3년 전과 대비하여 증가”하였다고 답했음

31% 독립된 조직
(매우 강해짐 28%, 강해짐 45%)
ㆍ특히 미주지역 기업의 경우 글로벌 대비 강한 권한 보유 경향을 보이며, 아시아·태평양지역의 경우
상대적으로 권한 증가가 저조한 것으로 조사됨
CRE 조직 위치

Source: KPMG Global Analysis Source: KPMG Global Analysis

 Thought Leadership I 17

더불어 Benezet & Welch(2017)에 따르면 최근 25개 기업의 CREM 부서 종사자를 대상으로
실시한 조사 결과 CREM은 기업의 최상단 이슈 등 전사적인 문제를 다루고 있는 것으로
나타났다. 설문조사 결과 조직 내 CREM 부서의 80%가 재무적 목표, 고객 만족 개선, 내부
경영관리, 성장과 학습의 기회 창출이라는 전략적 목적을 가지고 운영되는 것으로 조사되었다.
재무관리, 고객관리, 특히, CREM이 비용 관리 등 재무적 목표를 가장 중시하는 가운데, 재무적 목표 외에도 고객
만족 개선, 내부 경영관리, 성장 및 학습 창출이라는 전략적 목표를 가지고 있는 것으로 조사
전사 사업관리 등
되었다. 이는 CREM이 포트폴리오 관리, 사업부서 간 연계와 조정, 효율성 제고와도 연계되어
전략설정 및 관리 업무에는
있음을 나타낸다.
CREM 역량 요구
더불어 개별 응답자에게 기업 내 사업관리 부문에서 CREM 역량이 필요한가에 대해 설문
조사한 결과, 재무관리, 고객관리, 전체 사업관리 등 전사의 전략을 설정하고 관리·운영하는
부서에서는 CREM에 관한 역량이 필수적이라고 응답하고 있다. CREM은 부동산과 시설관리
등에 대한 기초 지식을 바탕으로 전체 기업의 최상단 이슈와 연계되어 있으며, 기업 전사 차원
에서는 CREM 관점을 견지할 필요가 있음을 나타낸다. 더불어 이는 CREM 전문가가 CRE와
관련된 다양한 기술과 지식을 바탕으로 세부 실행에서 전사 전략 계획 및 관리에 이르기까지
포괄적이며 다양한 전문성을 갖추어야 한다는 것을 함의한다.

조직 내 CREM의 전략적 목표

재무적 목표 고객 만족 개선

사업 부서간 연계 8
비용 관리 18
워크플레이스 성과 6
자산 관리 3
퀄리티 서비스 3

내부 경영관리 성장과 학습

포트폴리오 관리 9
지식경영 관리 6
효율성 7
직원 참여 3
업무프로세스 개선 3

Note: 25개 기업 CREM 부서 종사자 대상 조사로 단위는 명임.

각 부서별 CREM 필요 역량
(명) 필수적 바람직
실행 감독 전략 설정 및 관리
25
20
15
15
10
10
5
0
리

리
리

리
리
리

리
관

관
관

관
관
관

관
트

업
보

객
약
설

무
젝

사
정

고
계
시

재
로
술

체
프
기

Source: Julie E. Benezet and Maureen A. Welch(2017), Redefining Corporate Real Estate, Working Paper No.537, Samuel
Zell and Robert Lurie Real Estate Center, The Wharton School, University of Pennsylvania . p.24 및 p.30 그림 재인용.
18 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

기업부동산 경영,
성공과 실패를 경험한
글로벌 기업 Case Study

본 장에서는 주요 글로벌 기업이 사업 환경 변화에 따라 사업 전략과 CREM을 연계하여 대응

하는 Case를 구체적으로 분석한다. 첫째, 미래의 성장동력을 확보하기 위한 선제적 투자의
일환으로 기업의 주요 사업 계획을 반영한 CREM 사례로서 아마존의 물류센터 투자와 경영
전략, IT 기반 글로벌 플랫폼 비즈니스로 전 산업에서 영향력을 높이는 구글, 애플 등의 사옥
전략을 분석하였다. 둘째, 사업 위기에 대응했던 그리고 대응 중인 기업들을 분석했다. 뉴욕
타임스는 금융위기 이후 재정적 위기를 세일앤리스백(Sale and Leaseback, S&L)으로 극복
하였다. 이외 디지털 전환이나 밀레니얼 세대 부상 등으로 전사적 사업 전략과 고객 접점 채널의
변화에 당면한 JP모건 체이스의 지점 재편 전략, 높아지는 보호무역주의와 글로벌 밸류체인
(Global Value Chain) 변화에 대응하고 있는 미국 모터사이클 제조기업 할리 데이비슨 등도
다루었다. 이들 기업이 당면한 환경 변화와 대응 방안의 효과를 가늠하고 그 결과를 판단하기
에는 시기상조일 수 있으나, 국내 기업과 유사한 문제에 당면하고 있는 기업의 현재 진행 상황
을 점검하는 것이 우리에게 유용성을 제시할 수 있을 것이다. 셋째, 일본 기업 코스모 월드의
페블 비치 매입 사례, 미쓰비시 부동산의 록펠러 센터 투자 사례 등도 점검하였다. 이는 리스크
관리가 적절히 이루어지지 않은 CREM이 기업의 지속가능성을 훼손시킨 사례로써 국내 기업
입장에서 반면교사로 삼을 수 있을 것이다.
글로벌 기업의 CREM 전략과 효과

CREM 전략 자산가치 증대 마케팅 혁신성 직원만족도 생산성 유연성 비용절감 유동성

기업의 성장성 강화를 위한 전략적 접근,

아마존 물류센터
√ √ √ √
미래 성장
동력 확보
사옥 신축을 통한 혁신성 강화 ,
글로벌 IT기업 √ √ √ √ √
매각 후 임대 방식으로 유동성 위기 극복,
뉴욕타임스 √ √
사업 위기 디지털 전환과 밀레니얼 세대 부상에 따른
극복 차원 지점 재편, JP모건 체이스 √ √ √ √ √
인더스트리 4.0 접목과 해외진출을
모색하는 할리 데이비슨 √ √ √ √
ㆍ현지 이해도·매입계획·사전조사 부재가 빚어낸 참사, 코스모월드
리스크 관리 실패로 귀결된 CREM
ㆍ과도한 레버리지와 부동산 불패 신화가 만들어낸 손실, 미쓰비시 부동산의 록펠러 센터 투자
 Thought Leadership II 19

기업의 성장성 강화를 위한 전략적 투자, 아마존 물류센터

미래 성장 동력 과거 제조업 중심의 유통 시대에는 상품을 창고에 보관하고 필요할 때마다 입출고하는 방식으로
확보를 위한 CREM 상품 판매가 이루어졌다. 그러나 최근에는 온디맨드(On-Demand) 형태로 소비자의 수요가
변화하고, IT 기술이 접목되면서 다양한 상품의 주문과 배송이 빠르게 이루어지는 것이 유통의
핵심으로 부상하였다. 단순한 보관 기능에 치중하던 물류센터에 대한 선제적 투자로 오프라인
물류사업과 온라인 채널을 융합시켜 소비-유통 생태계를 혁신하는 한편, 풀필먼트 센터
(Fulfillment Center)와 같은 라스트마일 딜리버리(Last-mile Delivery)가 실현될 수 있는
핵심 부동산으로서 물류창고의 첨단화를 선도한 주자는 단연 아마존(Amazon)이다.

미국의 아마존은 온라인 쇼핑 시장이 급속한 외형 성장을 이루기 전인 1990년 후반부터 창고와
같은 물류 부동산에 대한 투자를 진행한 가운데, 2006년 Fulfillment By Amazon(FBA)을
설립하면서 본격적으로 풀필먼트 센터를 확장하였다. 풀필먼트 센터는 기존의 대형 유통업자가
상품을 직매입하여 배송하는 것을 포함하여 제3자 셀러에게도 아마존의 모든 물류서비스를
자산가치
자산가치
증대 이용할 수 있도록증대
하였다. 풀필먼트 센터는 제3자 셀러가 ①자산가치
판매하고자 하는 상품을 아마존
증대
비용
비용절감 비용
CREM CREM CREM
풀필먼트 센터로 보내고, ② 아마존은 해당 상품에 라벨 처리와 관련 데이터 저장 후 창고에
유동성 보관하며, ③ 고객 주문 시 셀러가 아마존에 전송, ④ 아마존이 ‘피킹-포장-배송’까지
유동성 유동성
전 과정을
Corporate
Corporate Corporate
Real Estate 관리하는 서비스를 제공한다. 아마존은 자신의 물류센터를 일부
Real Estate
대여하여 수수료 수익을 받고,
Real Estate
Management
Management Management
마케팅 유연성 셀러는 시간과 비용을 절약할 수 있으며, 고객 역시 빠르게 상품을 배송받을 수 있어서 참가자
마 유연성 마 유연성
간 네트워크 효과를 통해 유통 생태계를 공고히 구축하는 효과를 가져왔다. 아마존 풀필먼트
신성 생산성
직원 센터는신성
2006년 8개에서생산성
2015년 71개로 증가한 이후
신성 2019년 162개를
생산성 기록하며 급성장
직원 직원
만족도
하고 있다. 만 도 만족도

자산가치 자산가치
증대 증대
아마존의 물류창고 면적
비용 추이 비용 아마존 풀필먼트 운영
CREM CREM
(천 평) 유동성 유동성
Corporate Corporate
60,000 Real Estate 미국 해외 Real Estate
Management Management
마 유연성 마케팅 유연성
50,000

신성 생산성 신성 생산성
40,000 직원 직원
만족도 만족도

30,000

20,000

10,000

0
’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18

Source: 오린아(2019), 배송전쟁, 풀필먼트: 누구보다 빠르게, 남들과는 다르게, Source: Amazon, https://press.aboutamazon.com/images-videos
산업분석 유통, 이베스트투자증권 리서치센터, p.22 그림 재인용.
20 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

더불어 아마존의 물류센터는 아마존이 요구하는 기술 수준에 따라 무인로봇기술과 자동화

시설 등이 탑재된다. 유통의 자동차를 추진하기 위해 높은 층고를 가진 시설로서 상품의 수직
적재 시설이 탑재되며, 상층부와 하부층 온도 차로 인한 상품 손상 방지 차원의 단열재가 요구

아마존은 풀필먼트 센터 된다. 더불어 2012년 인수한 KIVA system으로 물류자동화를 구현하며, 각 개별 풀필먼트
센터를 연결하는 최상위 핵심시설로서 대규모 물류시스템 등이 도입되고 있다.
등에 선제적·전략적
투자, 물류와 유통 아마존은 미국 내 대형 및 중소규모 판매업체뿐만 아니라 해외 업체에도 풀필먼트 센터를 개방
혁신의 선도주자로 하는 전략을 취하면서 지역적 확장도 도모하며 그 영향력을 높여가고 있다. 2020년 9월 말

자리매김 기준 풀필먼트 센터는 미국 내 198개가 소재하여 가장 많은 풀필먼트 센터가 운영되고 있으며,

그 외 인도(63개), 영국(36개), 독일(29개), 일본(18개), 캐나다(12개) 순으로 분포되어 있다.
더불어 현재 설립 계획 중인 풀필먼트 센터는 미국이 압도적인 가운데, 인도, 영국, 캐나다,
프랑스, 폴란드 등의 국가에서도 물류센터 설립을 계획 중이다.

아마존은 초기 물류센터를 직접 투자하고 짓는 형태로 접근하다가 매각 후 임대(Sale and

Lease Back) 방식으로 선회하면서 최근에는 기관투자자와 디벨로퍼가 참여하는 BTS(build
to Suit) 방식으로 물류 부동산을 활용하는 양상이다. BTS는 특정 임차인이 필요로 하는 요구
조건에 맞게 시설을 설계·건축한 뒤 해당인에게 10년 이상 장기로 임차계약을 맺어, 임차인은
자신에게 필요한 시설에 장기 임대로 사업을 영위할 수 있고, 임대인은 장기 계약을 통해 안정
적인 임대수익을 확보할 수 있다는 장점을 지닌다.

아마존 전 세계 풀필먼트 현황(2020년 9월 기준) 아마존의 매출 성장률 추이

(단위 : 개) (십억 달러) (%)

300 매출(좌) YOY(우) 50

국가 현재 운영 향후 계획중

미국 198 86
45
인도 63 8
250
영국 36 8 40
독일 29 1
일본 18 0 35
4 200
캐나다 12
프랑스 11 4 30
스페인 9 1
이탈리아 8 0 150 25

폴란드 6 2
20
브라질 4 0
호주 4 2 100
15
멕시코 3 1
사우디 아라비아 3 0
10
아랍에미리트 2 0 50
슬로바키아 1 0
5
이집트 1 0
쿠웨이트 1 0 0 0
스웨덴 0 1 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19

Source: MWPVL International Inc. Source: Bloomberg

 Thought Leadership II 21

다만, 물류센터의 경우, 임차인이 계약을 연장하지 않는 경우 시설의 가치가 크게 낮아지면

처분 손실 가능성이 발생할 수 있다는 단점이 있어 전문적 디벨로퍼가 개발에 참여하는 추세이다.
IXD(Inbound Cross Dock)와 FBA(Fulfillment By Amazon) 기능 등을 도입한 물류센터

유통과 물류 서비스 건설을 디벨로퍼가 BTS 방식으로 도맡아 준공까지 담당하되, 투자자는 준공 이전 개발 단계
부터 선매입하며 소유권을 넘겨받기도 한다. 아마존은 해당 물류센터에 15~20년간 장기 임대차
혁신을 위한 투자 자금
계약을 사전에 약정함으로써 임대차의 안정성을 제공하고 있다.
확보, 사업 환경에 대한
빠른 대응 차원에서 아마존의 글로벌 부동산 팀 이사인 제프 랜돌프(Jeff Randorph)는 아마존의 부동산 임대
방식과 관련하여 “건물 등 직접 투자는 비용일 뿐”이라고 언급하고 절감된 비용으로 물류 등
아마존은 임차 방식으로
유통망 혁신에 지속적으로 투자할 것임을 시사하였다. 아마존은 물류센터뿐만 아니라 상당
물류센터 확장
부분의 기계장치 등도 리스방식으로 사용하고 있는데, 2018년 연차보고서상 부동산 및 장비
등에 대한 임대료는 34억 달러이며, 향후 5년간 총 아마존의 운용약정리스 총액은 266억
달러로 보고하였다. 이러한 아마존의 전략은 빠르게 변화하는 공급망과 물류 변화 환경에
대응하기 위해 고정 자산을 최소화하기 위한 행보로 풀이된다.

아마존의 물류 부동산에 대한 전략적 투자는 유통산업 내 선두 주자로 거듭나는 데 핵심적인

차별적 배송서비스 역할을 하였다. 2003년~2018년 사이 아마존 북미 매출의 연평균 성장률은 26.3%를 기록
했으며, 동 기간 물류센터의 면적은 27.5% 증가하고, 전자상거래 점유율은 28.9%p 상승
등으로 유통-물류 생태계
하였다. 아마존의 풀필먼트 센터를 위한 부동산 투자는 비즈니스 모델의 효율성을 개선하고
구축을 위한 노력 지속 중
고객 편의성을 강화하는 사업 전략으로 인해 비롯되었다. 현재 아마존은 선도적인 물류 부동산
투자의 결과로, 2020년 5월 기준 미국 전역에 풀필먼트 센터, 홀푸드 지점, 분류 허브, 공항
허브 등 531개의 전략적 부동산 시설을 운영 중이며, 향후 172개의 시설을 추가로 운영할
예정이다. 아마존의 이러한 물류 부동산에 대한 투자는 당일 배송이나 2시간 배송 등 타사와
차별화된 최적의 배송서비스를 가능하게 하여 기업의 경쟁력을 유지하는 데 크게 기여하고
있다. ULI(Urban Land Institute)의 ‘2018년 유럽 부동산시장 전망’ 보고서에 따르면, 향후
물류 부동산이 부동산 투자를 주도할 것으로 전망하고 있으며, 아시아 역시 물류시설 고도화에
투자하려는 움직임이 가속화될 것이라고 예측하고 있다.
 22 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

사옥을 통한 생산성 강화와 고객 친화적 이미지 구축, 글로벌 IT기업

사옥(Head Quarter)은 기업의 현재, 그리고 미래를 표면적으로 가장 잘 드러낼 수 있는 공간
으로 여겨지고 있다. 기업들이 새로운 사옥을 건설하는데 많은 투자를 하는 이유는 해당 기업의
인적·물적 자원이 집결되는 공간이자 미래 성장을 위한 투자이며, 최고의 기업이 되고자 하는
경영 비전이 투영되기 때문이다.

글로벌 IT 기업들은 사업이 성장하고 기업 규모가 증가함에 따라 사옥 확장에 큰 노력을 들이고

있다. 2015년 페이스북(Facebook)은 샌프란시스코 남동쪽에 위치해 있는 먼로 사이언스&
테크놀로지 공원의 사무실 빌딩과 창고 21동을 매입하는데 3억 9,500만 달러(약 4,348억 원)를
투자하였다. 구글(Google) 또한 실리콘밸리 인근 19개 부동산 매입에 투자한 금액이 10억 달러
(약 1조 1,000억 원)에 이르며, 2005년 이후 부동산 매입에 25억 달러를 투자했다.9)

미국 캘리포니아 먼로파크에 위치하는 페이스북 사옥은 4만 제곱미터 규모의 건물로 내부의

자산가치 자산가치
증대 벽이 모두 개방된증대
형태로 되어 있는데, 이는 하나의 개방형 공간에서 다 함께 일하는 것을
비용절감 비용
CREM CREM
지향하는 페이스북의 공동체 분위기와 소통을 강조하는 조직문화를 반영하기 위함으로 알려져
유동성 있다. 또한 직원들은 사옥 내에서유동성
숙식 등 생활에 필요한 모든 것들을 해결할 수 있는데, 이는
유동성
Corporate Corporate
Real Estate 직원들의 업무Real
효율성과Estate 생산성을 높이는데 기여하는 것으로 평가된다.
Management Management
유연성
마 유연성 2018년
마 10월 완공된 구글의 신사옥은
유연성 개방적이고 유연한 디자인으로 유명하다. 식당, 체육관,

마사지실 등 직원들이 필요로 하는 다양한 편의시설이 구비되어 있을 뿐만 아니라, 회사의

신성 생산성 신성 생산성
직원 모든 시설이 직원의
직원 라이프 스타일에 맞춰 설계·운영되어 업무에 전념할 수 있는 환경을
DOMAWE.NET 만 도 만족도
제공한다.

페이스북의 먼로파크
자산가치 사옥 글로벌 IT기업의 순고정자산 추이
증대 800
800 736
736
비용 페이스북
(억 달러) 800 페이스북 736
CREM 600 구글 페이스북
구글
70 600
유동성 유동성 애플 구글
600 페이스북 애플
Corporate 애플 374
374
Real Estate 400
60 400 구글 374
Management 400
애플
유연성 마케팅 유연성 200
50 200 353
353
200 353

신성 생산성 40 00
0
직원 ’01 ’03
’01 ’03 ’05
’05 ’07
’07 ’09
’09 ’11
’11 ’13
’13 ’15
’15 ’17
’17 ’19
’19
만족도 ’01 ’03 ’05 ’07 ’09 ’11 ’13 ’15 ’17 ’19
30
주요 IT기업 총고정자산 규모 및 구성(FY2019 기준)
20
구글(1,042억 달러) 페이스북(460억 달러)
구글(1,042억
구글(1,042억 달러) 달러)
달러) 페이스북(460억
페이스북(460억 달러)달러)
달러)
페이스북(460억
10 구글(1,042억
임차시설개량권
임차시설개량권 , ,6%
6% , 6% 임차시설개량권
임차시설개량권 건설중인 건설건설
건설 중인중
중인 자
자
·0· 토지 ·
토지건설중인
토지 6% 자산 토지·
토지· 22% 빌딩
건설중인건설중인
건설중인 자산, , 자산 ,
자산 빌딩자산
빌딩 ’00, 20%
, , 빌딩 ’02 ’04 ’06 ’08
빌딩 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18 27% 기타
기타
20% 20%
20% 38% 38%
38% 기타 4%
38% 4% 오피스
오피스
오피시
ITIT IT
7% 임차
IT 자산 오피스 시설
자산, , 자산 ,
자산 시설 네트워크 37% 개량
35% 35%
35% 35% 시설

Source: facebook.com Source: Bloomberg, 각 사 Annual Report

9) 연합뉴스(2019.10.9), 구글, 美실리콘밸리 일대 녹지 조성 위해 25억원어치 땅 매입

 Thought Leadership II 23

또한 필요에 따라 언제든지 쉽게 구조와 사무 공간을 변경할 수 있도록 모듈화 방식으로 설계

되었는데, 구글이 현재 개발 중인 무인자동차 프로그램 및 신제품 개발을 위해 필요한 공간을
유동적으로 확보할 수 있는 것으로 알려져 있다. 사옥 내 설치된 무한 루프(Infinity Loop)
형태의 경사로는 사무실로 이동하는 직원들이 150초 내에 다시 만날 수 있도록 고안되었으며,
이는 직원 간 보이지 않는 벽을 허물고 소통을 유도하기 위해 디자인되었다. 특히 구글은 누구나
마음껏 사옥을 드나들 수 있도록 사옥을 개방하여 구글 특유의 개방성을 잘 보여준다는 평가를
유수의 IT기업,
받고 있다. 사옥 주변 녹지 공원은 직원들뿐만 아니라 지역주민 및 관광객들이 함께 사용할 수
최첨단 기술과 자유롭고
있도록 하여 사옥을 드나드는 많은 일반인들에게 고객 친화적 이미지를 구축하며 기업 브랜딩
수평적인 업무 영위가 에도 기여하고 있다.
가능한 신사옥 건축,
비주얼 컴퓨팅 분야 전문 기업인 엔비디아(NVIDIA) 역시 2017년 가상현실 기술을 응용한
직원만족도와 생산성 삼각형 형태의 신사옥을 마련하였으며, 이는 직원 간 연결성과 창의성을 담으며 기업 이미지
향상 및 브랜드 이미지 브랜딩에 성공한 것으로 평가된다. 2018년 준공한 세일즈포스(Salesforce)의 61층 규모 사옥은
구축에 기여 ‘Ohana Floor’라 불리며 샌프란시스코의 명소로 자리잡았다. 오하나(Ohana)란 가족을 뜻하는
하와이 말로 연결성과 유대성을 강조하는 세일즈포스의 기업문화를 알리는 상징이 되고 있다.

IT기업은 이러한 사옥뿐만 아니라 시설과 IT자원 등 인프라 전반에 대한 투자를 병행하면서
CRE 규모가 증가 중이다. FY2019 기준 구글의 순고정자산은 736억 달러로 2012년 대비
6.2배 높은 수준이며, 페이스북과 애플의 순고정자산은 각각 353억 달러(2012년 대비 14.8배),
374억 달러(2012년 대비 2.4배)에 달한다. 총고정자산 구성에 있어서 토지와 빌딩 비중은
구글과 페이스북의 경우 각각 38%, 27%이며, IT자산이나 네트워크 시설과 같은 핵심시설
비중은 35~37% 수준이다. 두 회사는 IT기업으로서 토지와 빌딩 자체를 사옥으로 개발함과
동시에 핵심 시설인 IT자산이나 네트워크 시설을 구비하며 자사의 플랫폼 비즈니스에 대한
경쟁력을 확보하기 위한 토대로서 부동산을 활용한다고 볼 수 있다.

글로벌 IT기업의 신사옥

ㆍ캘리포니아, ㆍ캘리포니아, ㆍ캘리포니아, ㆍ캘리포니아,

위치 쿠퍼티노 마운틴뷰 산타클라라 샌프란시스코
·
규모 ㆍ면적 70만㎡ ㆍ면적 5만 5,000㎡ ㆍ면적 4만 8,600㎡
DOMAWE.NET
ㆍ61층 높이
(약 21만 평) (약 1만 7,000평) (약 1만 5,000평)

ㆍ100% 에너지 ㆍ건물 내·외부 ㆍ가상현실(VR) ㆍ도심 특성상

자립 건물 구분을 없애 기술을 이용해 초고층 건물로
ㆍ태양광 패널 및 소통을 강조 건립 사옥 건립
주요 재생애너지 발전 ㆍ통유리, 태양광 ㆍ건물 중앙에 공간 ㆍ샌프란시스코 내
특징 패널로 자가 조성하여 직원 최고층 건물
ㆍ건물 중앙은
정원으로 나무 발전 들이 자연스럽게
7,000여 그루 모일 수 있도록 함
나무로 구성된 정원

기업
ㆍ심플함&절제성 ㆍ개방성&유연성 ㆍ협업&창의성 ㆍ연결성&유대감
문화

Source: 삼정KPMG경제연구원
24 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

2009년 금융위기 유동성을 ‘매각 후 임대’ 방식으로 극복한 뉴욕타임스

사업 위기 극복 뉴욕 맨해튼에 위치한 뉴욕타임스 빌딩은 글로벌 신문사인 뉴욕타임스(New York Times),
차원의 CREM 인터내셔널 뉴욕타임스 등 주요 신문사가 임차하고 있는 52개 층으로 이루어진 뉴욕의 대표
적인 고층 빌딩 중 하나이다. 뉴욕타임스 빌딩 건축 프로젝트는 2001년 말 발표되어 뉴욕
타임스, 포레스트 시티 레트너(Forest City Enterprise의 자회사) 및 ING 자산운용의 합작
투자 형태로 2003년에 착공되어 2007년 완공되었다. 인터넷의 발달로 인한 지면 신문의
침체와 더불어 뉴욕타임스 빌딩 완공 후 얼마 지나지 않은 2009년 글로벌 금융위기 발발로
광고수익 감소 등 뉴욕타임스의 수익성이 악화되었다. 이에 뉴욕타임스는 약 10억 달러
이상의 부채 부담으로 심각한 재정 위기를 겪자 2009년 본사 건물을 미국 부동산신탁사인
W.P.Carey사에 ‘매각 후 임대(Sale and Lease Back)’ 방식으로 2억 2,500만 달러에 전략적
자산가치
증대
비용 으로 매각을 단행하였다.
CREM 매각 후 임대란 기업이 사옥 등 부동산을 매각하되, 매각자가 해당 부동산을 영업장 등으로
유동성
Corporate 임차해서 사용하는 것이다. 매각자 입장에서 ① 부채비율 증가 없이 자금을 조달할 수 있으므로
Real Estate
Management 재무구조가 개선될 수 있고, ② 매각 이후에도 임대차 계약을 통해 동일 업무공간에서 계속
마케팅 유연성
사업이 가능하고, ③ 확보한 현금으로 주력사업 등에 투자하며 자산효율성을 증대시킬 수
있으며, ④ 부동산 가격 하락에 따른 자산 가격 하락 위험을 회피하거나 직접 보유에 따른 세금
혁신성 생산성
직원 부담 감소 등 비용 절감이 가능하다. 매입자 입장에서도 ① 임차인이 유지되어 안정적 임대
만족도
수익이 확보되며, ② 자산 가격 상승 시 시세차익을 얻을 수 있는 이점이 있다.

매각 후 임대(Sale&Lease Back) 개념도

매각(Sale)
• 장기 임대 • 매입과 동시에
매도인 매수인 임차인 확보
조건으로 매각

전환 전환

• 매각 대금으로 임차인 임대인 • 안정적인 임대료

사업자금 마련 수입
임차(Lease)

Source: 삼정KPMG 경제연구원

뉴욕타임스 건물 전경

2006년 건설 중인 뉴욕타임스 빌딩 외부 전경 완공 후 뉴욕타임스 빌딩 외부 전경

[저작자] by Hu Totya, CC BY 3.0 [저작자] by Jleon CC BY-SA 3.0
[이미지출처] https://commons.wikimedia.org/wiki/ [이미지출처] https://en.wikipedia.org/wiki/File:New_York_
File:NYTimes_Building_under_construction.jpg Times_Building_0210.JPG#file
 Thought Leadership II 25

뉴욕타임스는 매각 후 임대 계약 당시 매각과 동시에 본사 건물을 총 15년간 2,400만 달러에

임차하는 조건과 10년째 되는 해에 매수인으로부터 본사 건물을 되살 수 있는 옵션을 명시
하였다. 임차 조건은 평방 피트당 32달러(당시 A급 오피스 건물은 평방 피트당 50~80달러 선)로,
뉴욕타임스가 15년 장기 임차계약을 제시하였기에 시세보다 낮은 조건을 관철시킬 수 있었다.
뉴욕타임스는 본사 매각 대금으로 부채의 일부를 상환하는 데 사용하며 재무 곤경 상황에서
매각 후 임대 전략을 통해 유동성 위기를 타개할 수 있었다.

뉴욕타임스는 매각 금융위기 이후 경영위기를 겪은 뉴욕타임스는 빠르게 변화하는 디지털 사업 환경에 발맞추어

전통적인 페이퍼 신문사에서 디지털 기반 신문사로 사업모델 변화를 추진하며 새로운 도약을
대금을 부채상환에
추진 중이다. 특히, 2014년 아서 그레그 설즈버거(A.G.Sulzberger)가 뉴욕타임스 발행인
사용 후 성공적인 경영
으로 임명되면서 NYT 혁신 보고서를 발행하고 ‘디지털 퍼스트(Digital First)’ 전략을 본격적
정상화 실현 으로 추진하면서 사업을 재편하였다. 주요 소비층으로 부상한 밀레니얼 세대(Millennial
Generation)를 새로운 독자층으로 확보하기 위해 과감한 투자를 단행함으로써 뉴스 팟캐스트 등
새롭고 다양한 형태로 고품질의 디지털 미디어 서비스를 제공하겠다고 밝혔다. 뉴욕 타임스는
현재 성공적인 디지털화를 통해 다양한 온라인 뉴스 및 미디어 서비스를 제공함으로써 8억
2,600만 달러를 확보하는 등 경영 정상화에 성공하는 모습을 보여주고 있다. 과거 한때 재정
위기를 겪었던 뉴욕타임스는 2009년 유동성 문제를 해결하고, 매각 후 임대 계약 당시 명시한
재매입(Buy-back) 옵션 권리를 행사하여 2019년 2억 4,500만 달러에 W.P.Carey사로부터
본사 건물을 재매입하였다. 뉴욕타임스는 부동산을 유동성 위기 극복의 수단으로 활용하여
비용절감과 유동성을 확보하고 경영정상화를 모색한 후, 변화하는 경영환경에 적절한 사업
재편까지 이루어 낸 사례로 볼 수 있다.

뉴욕타임스의 주가 추이
(달러)

60 주가
본사 재매입
50
세일앤리스백 →

40
‘디지털 스트
완공 아서 그레그
(Digital First)’
설즈버거의
30 사업재편
발행인 임명
및 NYT혁신
20 보고서 발표
프로젝트 및 착공 시작
10
주가최저 →
0
2000
2001

2002
2003

2004
2005
2006

2006

2007
2008

2011

2011
2012
2013

2014

2015
2016

2018
2001

2009

2010

2016

2017

Source: Bloomberg
26 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

디지털 전환과 밀레니얼 세대 부상에 따른 지점 재편, JP모건 체이스

미국 FDIC(Federal Deposit Insurance Corporation)에 따르면 2000년대 초반 이후 증가
하던 미국 상업은행의 점포 수는 2012년 82,461개를 정점으로 하락하여 2019년 76,473개로
줄어들었다. 금융위기 이후 수익성 악화 등에 따른 은행 자체의 통폐합과 더불어 비용 절감
차원의 점포 재편, 디지털 채널 부상에 따른 점포 경량화 등에 따른 시대적 흐름이 반영된
것이다. 밀레니얼과 Z세대 등 모바일 기기에 익숙한 세대가 주 소비층으로 부상하고 디지털
채널의 이용이 증가하면서 오프라인 점포에 대한 소비자들의 활용도가 감소하고, 금융위기
이후 지속되는 저금리 기조로 은행의 수익성이 악화됨에 따라 비용절감을 위해 은행들이 점포
수를 줄이고 있다.

은행들은 상대적으로 점포 비율이 높은 도심지역과 대도시에서는 수신 규모, 기존 고객의 이동

편의성 등을 고려해 구조조정 및 점포 축소를 진행하고 있다. 특히, 금융위기에 큰 영향을 받은
자산가치
증대 시티그룹(Citigroup Inc.)과 뱅크오브아메리카(Bank of America)와 같은 대형 금융사들을
비용
CREM 중심으로 점포 축소에 박차를 가하고 있으며, 주요 여신회사 중 하나인 캐피탈 원(Capital

유동성
One)은 2012년부터 2017년까지 전체 지점의 32%, 선트러스트 뱅크(SunTrust Bank)는
Corporate 22%, 리전스 파이낸셜(Regions Financial Corp.)은 12%를 감축하는 등 점포를 축소하려는
Real Estate
Management
금융기관의 움직임이 지속되고 있다.10)
마 유연성

JP모건 체이스 역시 금융사의 디지털 전환과 비용 축소를 위해 점포를 폐쇄하고 있으나, 동시에
신성 생산성
직원 신규 고객 확보와 점유율 확대를 위해 미국 지역 내 전략적 지역을 선정하여 400여 개의 점포를
만족도
확장하는 전략 역시 병행하고 있다.

미국 상업은행의 51개 주 점포 수 추이 미국 주요 은행의 매출액

(개) (조 달러)

100,000 142
J.P.Morgan Chase 115
82,461
Bank of America 114
76,473 99
80,000
Wells Fargo 104
65,651 98
Citigroup 104
60,000 89

Morgan Stanley 41
38
40,000 Goldman Sachs 37
33
2019
Capital One 34
30
2017
20,000 US Bancorp. 27
24
22
PNC 18
0
22
N.Y. Mellon 18
’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18

Source: FDIC Source: 각사 Annual Report

10) Washington Business Journal(2019.9.17), Local bank branches continue to disappear. Here are the banks with the biggest cuts.
 Thought Leadership II 27

JP모건 체이스의 이러한 움직임은 오히려 적재적소에 점포 수를 확대함으로써 오프라인

서비스를 강화하여 타 금융기관과 차별화를 꾀하겠다는 전략의 일환으로 풀이된다. 고액의
대출 또는 수신, 모기지, 연금상품 가입 등과 같이 장기간 계약이자 큰 규모의 계약은 상당 수가
대부분 오프라인 점포에서 이루어지며, 디지털 활용에 익숙한 밀레니얼 세대도 결국 생애
주기에 따라 자산 축적 과정에서 점포를 방문하게 될 것이라는 판단이 기저에 있다. 이에 JP
모건 체이스는 중장기적으로 지점을 찾는 고객의 수요를 충족할 필요가 있는 전략적 지역으로

JP모건 체이스 은행은 9개 지역을 선정하여 우선 거점으로 지점을 확대하고, 앨라배마주 오번대학, 네브래스카주
네브래스카대학 등 대학교 근처에 추가적으로 지점 신설을 계획하고 있다.
디지털 트랜스포메이션에
따른 지점 재편 전략 실행. 또한 JP모건 체이스의 신규 점포는 기존 점포와는 다른 새로운 방식을 취하고 있다. 접근성과
유동 인구가 풍부한 핵심 입지에 ‘플래그십(Flagship) 점포’를 만들어 마치 애플 전시장처럼
업무효율화 및 차별성 확보
행원들이 태블릿 PC를 들고 다니며 고객을 응대하는 새로운 형태의 점포이다. 격식이 가득한
기존 은행 점포와는 달리 자유로운 분위기로 운영되며, 무료 와이파이와 충전 스테이션도
마련되어 있다. 뿐만 아니라 밀레니얼 세대를 위해 디지털 상담 카운터(Digital Advice Bar)와
새로운 ATM기를 통해 은행 업무의 80% 이상 처리할 수 있다.

비대면 디지털 서비스가 금융 산업의 필수 불가결한 요소로 자리 잡고 있는 가운데, JP모건

체이스는 모바일 등 비대면 채널 확대를 위한 투자 등과 더불어 새로운 고객 관계, 신용에
대한 접근성 향상을 가져올 수 있는 적극적인 오프라인 마케팅 전략을 펼치고 있다. 이러한 점포
확대·유지 전략은 디지털 서비스에 주력하는 타 경쟁사들 대비 JP모건 체이스만의 확고한
차별화 포인트로 작용하고 있다.

JP모건 체이스의 점포 확장 추이(2018~2019)

현재 점포 운영 지역
2018년 점포 확장 지역
2019년 점포 확장 지역

Source: Chase(2019.3.13),
Chase Announces Major Branch
Expansion in 2019.

현재 점포 운영 지역

JP모건 체이스의 플래그십 점포 및 최초 워싱턴2018년

지점 점포 확장 지역
내외관
2019년 점포 확장 지역

Source: Chase(2019.6.25), Chase Unveils First Flagship Branch 및 Chase(2018.4.19), JPMorgan Chase Announces
First Major Branch Expansion in Greater Washington.
 28 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

자산가치 자산가치
증대 증대
비용절감 인더스트리 4.0 접목과
비용 해외진출을 모색하는 할리 데이비슨
CREM CREM
동성
유동성
할리 데이비슨은 윌리엄 S. 할리와
유동성
아서 데이비슨이 1903년 위스콘신 밀워키에 창립한 모터
Corporate 사이클 제조기업으로
Corporate 미국과 모터사이클 업계의 아이콘으로 자리 잡고 있다. 동 회사는 100년
Real Estate Real Estate
Management Management
넘는 기간 동안 같은 엔진 형식의 크루저 형식 바이크를 제조하며 최신형 모터사이클에서는
연성
마 유연성 마 유연성
찾아볼 수 없는 매우 고전적인 느낌으로 라이더에게 어필하여 전 세계적으로 두터운 팬층을

신성 생산성
확보하며
신성
명성을 누렸다.
생산성
직원 직원
만 도 만족도
그런데 할리 데이비슨의 실적은 지난 몇 년간 꾸준히 감소하고 있다. 2019년 매출은 53.6억
달러로 2014년(62.3억 달러) 대비 13.9% 감소하였으며, 동 기간 영업이익과 수익 역시 50%
자산가치 가량 급감하였다. 이러한 실적 감소의 주요 원인은 할리 데이비슨의 가장 큰 시장인 미국 내에서
증대
비용 오토바이를 선호하는 밀레니얼의 수요가 감소했기 때문인 것으로 분석된다. 반면 할리 데이비슨의
CREM 해외 수출의존도는 지속 증가하고 있다. 할리 데이비슨의 지역별 판매 비중을 살펴보면 미국
유동성 유동성
Corporate
외 지역의 수출의존도는 약 40% 수준으로 최근 들어 미국 내 판매 비중은 줄어드는 반면 주로
Real Estate
Management 유럽지역으로의 수출이 높아지고 있다. 전체 판매물량은 2019년 218,273대로 이중 미국 내
유연성 마케팅 유연성 판매량은 125,960대로 57.7%이며, 유럽 지역 판매물량은 44,086대로 20.2%를 점유한다.
모터사이클 등록 건수를 보더라도 2019년 미국 모터사이클 등록 건수는 252,842대로 2018년
신성 생산성
직원 263,750대 대비 4.1% 감소했다. 반면, 유럽 지역의 등록 건수는 동기간 397,669대에서
만족도
425,998대로 7.1% 증가했다.

할리데이비슨의 실적 추이 할리 데이비슨 지역별 모터사이클 판매 비중

(단위 : 억 달러)
매출액
매출액 영업이익
영업이익 순이익
순이익 4.2%
4.2% 4.1%
4.1% 캐나다
캐나다
7070
62.3
62.3 13.9%
13.9% 3.9%
3.9% 4.5%
4.5% 라틴
라틴 아메리카
아메리카
6060 12.5%
12.5% 13.5%
13.5% 아시아태평양
아시아태평양
53.6
53.6
EMEA
EMEA
5050 18.5%
18.5% 20.2%
20.2% 미국
미국
4040

3030
12.8
12.8 60.9%
60.9%
2020 56.3%
56.3% 57.7%
57.7%

8.48.4 5.65.6
1010 50.0%
50.0%
4.24.2
0 0
’14’14 ’15’15 ’16’16 ’17’17 ’18’18 ’19’19 ’17’17 ’19’19
Source: Annual Report Source: 할리 데이비슨 홈페이지
 Thought Leadership II 29

수요 감소에 의한 미국 시장 부진에 따라 할리 데이비슨은 해외시장 개척과 제품 혁신 등으로

이에 대응할 수밖에 없는 상황에 직면했다. 할리 데이비슨의 대응을 살펴보면 첫째, 디지털
혁신으로 운영 효율성을 높이기 위해 2009년 펜실베니아에 위치한 ‘요크공장’을 스마트
팩토리로 개조하여 미국 내 공급망(Supply Chain)을 일원화하는 등 기존 미국 내 공장 및
운영시스템을 재구축했다. 공장 내 모든 기기를 연결하고, 각 공정을 실시간 모니터링·제어
하는 시스템을 구축하였다. 스마트 팩토리 구축 이후 모든 공장이 맞춤형 제품을 포함한 다양한
할리 데이비슨, 주요 모델을 생산함에 따라 개별 공장 당 200만 달러의 비용 절감이 가능하게 되었고, 업무 체계의

공장을 스마트팩토리로 단순화, 용접·가공·조립 자동화를 도입한 공정 간 물류제조과정도 기존 21일에서 6시간을

단축하는 효과가 있었다.11)
재구축하여 업무효율성
제고 및 공장 당 비용 두 번째, 시장 수요 및 환경 변화에 따른 시설, 공장 등을 효율적이고 유연하게 재편하였다.
공급망 다변화 차원에서 할리 데이비슨은 2006년 호주 아델레이드에 휠 공장을 설립하였다.
절감 모색. 해외 시장
이후 2011~2013년 중 지속된 호주 달러 강세와 높은 인건비로 인해 제조업 경쟁력이 약화되자
진출을 위한 오프 쇼어링
할리 데이비슨은 2013년 상반기까지 아델레이드에 위치한 휠 공장을 폐쇄할 계획을 밝혔다.
전략 구사 또한 미국 내 판매 감소 대응 차원에서 2018년 미국 캔자스 시티 공장 폐쇄를 발표하고, 2019년
5월에 이를 완전히 정리하여 시장 수요 및 경영 환경 변화에 민첩하게 대응하였다.

세 번째, 미국 수요 감소에 따라 미국 공장을 고수하던 기존 전략을 과감히 수정하여 오프

쇼어링 전략을 추진하고 있다. 우선 1998년 브라질에 최초로 공장을 설립한 이후, 아시아 시장
공략 차원에서 2009년 인도 진출을 선언하면서 2011년에는 수입 오토바이에 100% 관세를
부과하는 인도 시장에 조립 공장을 설립하였다. 동남아시아 수출용 제품 공정을 위해 2017년
5월에는 태국에 신규 공장을 설립하였다. 태국의 경우 수입 오토바이에 대한 관세가 60%에
육박하기 때문에 가격경쟁력 차원에서 태국 현지에 공장을 설립하기로 하였으며, 나아가
아세안 자유무역협정(Free Trade Agreement, FTA)에 따라 다른 아시아 국가로 수출 시
관세 절감 효과를 볼 수 있기 때문이다.

할리 데이비슨 펜실베니아 요크 공장 공정 과정 할리 데이비슨 지역별 공장 현황(2020년 8월말 기준)

미국 사스
Tomahawk
인도
Bawal
미국 위스 신
Menomonee Falls

브라질
Manaus

태국
Rayong

Source: 할리 데이비슨 홈페이지(https://www.Harley-Davidson.com/us/en/about- Source: 삼정KPMG 경제연구원

us/visit-us/yorkpa.html)

11) 강수연·문제철(2018), 4차 산업혁명과 광주전남지역으로의 리쇼어링, 광주전남 경제 이슈 2018-01, 한국은행. p.11 참고.
30 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

보호무역주의가 강화되는 기조 하 트럼프 정부에서 관세 장벽이 더욱 높아지게 되면서 관세

부과를 회피하기 위해 할리 데이비슨은 현지 생산을 검토 중이다. 미국 정부는 EU를 포함한
여러 국가에서 수입하는 철강과 알루미늄에 각각 25%, 10% 추가 관세 부과를 결정하고 EU
역시 보복 관세 차원에서 미국산 오토바이, 청바지, 버번위스키 등에 보복관세를 부과하였다.

보호무역주의 심화에 할리 데이비슨 오토바이의 유럽 수출 관세는 6%에서 31%로 급증함에 따라 유럽 수출 오토바이

가격은 대당 약 2,200달러 증가하는 것으로 추산하였다. 2018년 6월 25일 정례 공시자료를
따른 관세부담 등으로
통해 할리데이비슨은 유럽 수출용 오토바이 생산 미국 공장을 해외로 이전할 것이며, 현지에
유럽, 중국 현지 공장
공장을 설립하는 것을 검토하고 있다고 밝혔다.12) 더불어 미국 매출 감소와 무역 관세에 따른
설립 발표... 원가 절감 차원에서 2019년 6월 할리 데이비슨은 중국 최대 오토바이 제조업체 중 하나인
해외진출 과정에서 첸장( ) 오토바이사와 협력해 현지 신형 오토바이 생산 공장 설립을 발표했다. 한편 2020년
필수적으로 해외시장 5월 할리 데이비슨 최고경영자인 요헨 자이츠(Jochen Zeitz)는 북미, 유럽, 아시아·태평양
토지 신규 취득 및 공장 일부 지역 중 핵심 시장 50곳에 집중할 방침을 발표하였으며, 판매와 수요가 약세를 보이는

신축 불가피 인도시장에서 조립 공장 운영을 철수할 방안을 고려 중이라고 밝혔다.

수요 변화와 보호무역주의 심화와 같은 외부 환경에 대응하기 위해 할리 데이비슨이 추구하는

CREM은 생산과 소비의 최적입지를 찾아가고 있다는 특징을 지닌다. 할리 데이비슨은 내수
시장 진출 확대나 우회수출 거점 확보 등을 위해 최적의 입지를 찾아 EU, 인도, 중국 등지로
진출을 시도하고 있으며, 미국 내에서도 사업 전략에 따라 전략적으로 부동산 매각과 매입,
공장 건설 등의 과정을 거쳐왔다. 이 과정에서 할리 데이비슨의 2019년 빌딩과 토지 자산
가치는 각각 5,070억 달러, 760억 달러로 2015년 대비 각각 11.9%, 33.3% 증가하였으며,
이는 할리 데이비슨의 해외진출이나 투자 재원으로 활용될 수 있을 것이다.

할리 데이비슨의 생산·소비 최적입지 모색 과정

ㆍ미국, 중국·유럽산 등 철강 및 알루미늄에 각각 25%, 10% 추가 관세 부과(’18.6)
ㆍEU, 청바지·오토바이 등 25% 보복 관세 부과(’18.6)

1997 1998 2006 2009 2011 2018 2019 2020

ㆍ미국 밀워키 신제품 ㆍ호주 아델레이드 ㆍ태국 공장 설립 ㆍ중국 현지 신형

개발센터 오픈 휠 공장 설립 ㆍ유럽 현지 공장 오토바이 생산공장
ㆍ캔자스 시티 파워 설립 가능성 시사 설립 발표
트레인 및 차량 ㆍ인도 시장 진출 ㆍ캔자스 시티 공장 ㆍ캔자스 시티 공장
공장 신축 전략 발표 폐쇄 발표 폐쇄 완료
ㆍ해외 최초로 ㆍ인도 공장 신축 ㆍ2020년 8월 인도
브라질 마나우스 조립공장
공장 신축 철수 고려 발표

Source: Annual Report

12) Market Insider(2018.6.25), Harley-Davidson warns European tariffs will cause a tremendous cost increase.
 Thought Leadership II 31

현지 이해도·매입계획·사전조사 부재가 빚어낸 참사, 코스모월드

리스크 관리 실패로 일본 기업 이스타니 미노루(Isutani Minoru)의 법인 중 하나인 코스모월드(Cosmo World
귀결된 CREM Corp.)는 1990년 미국에서 아름다운 골프 코스로 유명한 5,300 에이커(acre) 규모의 페블비치
(Pebble Beach) 리조트를 8억 8,100만 달러에 매입하였다.

이스타니는 페블비치 매입을 위해 미쓰비시 신탁은행(Mitsubishi Trust and Banking Corp.)

으로부터 약 5억 7,500만 달러를 대출하였다. 원래 이스타니는 페블비치 리조트에 대한 고가의
개인회원권(Private Membership)을 판매함으로써 부동산 매입을 위한 대출금을 상환할
계획이었다. 이스타니는 개인회원권을 각 75만 달러에 2,000명을 대상으로 판매할 계획이었던
것으로 알려져 있다.

이스타니, 매입 그러나 이스타니의 이러한 계획은 몬트레이(Monterey) 지역 주민들의 거센 반대에 부딪쳤다.

지역 주민들은 페블비치가 개인회원제로 운영되면 캘리포니아 주정부법이 보장하는 ‘태평양
부동산의 법적·환경적
해변에 접근할 수 있는 주민들의 권리’가 침해될 것이라고 강력하게 주장하였다. 그 결과
규제로 당초 자금
캘리포니아 연안위원회(California Coastal Commission)는 이스타니의 개인회원권 판매를
상환계획 차질 발생 불허하였다. 회원권 판매가 금지되자 부동산 매입자금 상환 문제가 제기되었고, 이스타니
에게 매입자금을 대출해 준 미쓰비시 신탁은행의 페블비치 자산에 대한 압류 가능성도 크게
불거졌다.

미국 캘리포니아 페블비치(Pebble Beach) 골프 코스 전경

[저작자] by RaymondHearn, CC BY-SA 4.0

[이미지출처] https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/a/a9/Ray_at_Pebble_Beach_GC.jpg

[저작자] by Robert Campbell, CC BY-SA 3.0

[이미지출처] https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Pebble-Beach-CA.jpg
32 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

결국 이스타니는 페블비치를 매입한 지 17개월 만에 이를 론 사이프러스(Lone Cypress)라는

일본 기업에 약 5억 달러에 재매각하였고, 그 결과 매입가의 약 40%에 해당하는 손실을 입게
되었다.

이스타니의 부동산 매입 실패 원인을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 매입자가 부동산이 위치해

있는 주재국(Host)의 법적·정치적 환경에 대해 깊은 이해가 부족했다. 페블비치는 당시 일본
투자자들이 여러 차례 주목했던 미국 부동산 투자 중 하나였기 때문에, 일본이 미국 부동산과
경제를 장악하려 한다는 우려와 반감이 대중들 사이에서 상당히 큰 상태였다. 그렇기 때문에
이스타니의 손실은 현지 상황에 대한 깊은 이해를 바탕으로 부동산 매입 시 정치적 문제나 사회적 갈등 가능성을

일본 90년대 자산버블 고려하는 것이 필요했으나, 이스타니는 이러한 노력에 소홀하였다.

시기의 상징 중 부동산 매입에 대한 명확한 목적과 계획, 사전 조사가 부재한 것도 실패의 큰 원인이었다.

하나이며, 매입에 대한 당시 일본은 미국과의 플라자 합의 영향으로 엔화 가치가 급격히 상승하였다. 국제 무역에서
엔고의 영향으로 가격 경쟁력 악화를 우려한 일본 정부는 이에 대한 대응 조치로 1986년부터
명확한 목적과 계획,
금리를 5%에서 2.5%로 급격히 낮추었다. 크게 낮아진 자본조달 비용을 바탕으로 일본 내에서
사전 조사 부재도
부동산 및 주식 투자가 성행하였고, 그 결과 닛케이 225 지수가 정점을 찍고 일본 내 부동산은
실패의 원인으로 작용 불패라는 믿음이 확고히 자리잡을 정도로 자산 가격이 폭등하였다. 일본 국내 자산 가격 폭등,
자금조달비용의 감소, 엔고의 영향으로 일본 기업 및 투자자들은 자연스레 해외 부동산 매입에
눈을 돌렸으며, 차익 수익을 노린 무분별한 투자가 횡행하였다.

페블비치에 대한 매입 계획과 사전조사가 부실했던 것은 이스타니도 다를 바 없었다. 부동산

분석가들은 당시 페블비치의 가치를 약 6억 달러로 평가했으나, 이스타니는 이보다 훨씬
비싼 8억 8,100만 달러를 지불하였다. 게다가 그 당시 이스타니가 페블비치를 구매한 캘리
포니아 지역은 사무실, 호텔 및 리조트 등 상업용 부동산이 가파른 침체기에 접어들고 있을
시기였다.

부동산 가치의 하락은 담보대출을 제공해 준 금융기관들은 손실 가능성을 높이며, 매입자로

하여금 금융기관의 추가담보 요구에 대한 부담을 가중시킨다. 투자를 실행하기 전 미국 부동산
투자 환경을 둘러싼 철저한 조사와 목적에 부합하는 명확한 투자 계획이 있었다면 이스타니가
부동산 투자로 단기간에 그렇게 큰 손실을 기록하지는 않았을 것이다.
 Thought Leadership II 33

과도한 레버리지와 부동산 불패 신화가 만들어낸 손실, 미쓰비시 부동산의

록펠러 센터 투자
미쓰비시 부동산(Mitsubishi Estate Corp.)은 일본 미쓰비시 그룹의 부동산 계열사이다.
1989년과 1990년에 걸쳐 미쓰비시 부동산은 뉴욕시의 랜드마크인 록펠러 센터(Rockefeller
Center)의 지분 80%를 매입하였다. 록펠러 센터가 갖는 상징성 때문에 미쓰비시의 지분
매입은 세간에 큰 주목을 받았다. 그러나 매입 후 약 6년 뒤인 1995년 5월 미쓰비시 부동산은
록펠러 센터에 대해 파산보호를 신청했다.

미쓰비시 부동산의 미쓰비시 부동산은 뉴욕 부동산 시장이 최고조에 달했을 때 록펠러 센터를 사들였다. 그러나
미쓰비시가 파산을 신청할 당시 록펠러 센터의 가치는 매입 가격의 절반으로 폭락하였다.
록펠러 센터 투자,
미쓰비시 부동산은 대출을 제공한 금융기관과 13억 달러에 이르는 부동산 담보대출과 관련
과도한 레버리지 및
하여 부채 조정을 위한 협상에 실패하였고 결국 파산신청을 할 수밖에 없었다고 밝혔다. 미쓰
부동산 가격 상승에 비시는 록펠러 센터의 지분 80%를 매입하기 위해 록펠러 가문에 약 14억 달러를 지불했다.
대한 믿음이 가져온 단순 계산해보면 부동산 매입자금의 약 93%를 대출을 통해 조달한 것이다.
대규모 손실 사례
록펠러 센터 매입을 계획했을 때, 미쓰비시 부동산은 1990년도 말까지 뉴욕시의 고급 오피스
(Prime Office) 임대 가격이 평방 피트(Square Foot) 당 100달러 이상을 유지할 것으로
예측했다. 그러나 얼마 지나지 않아 미국의 상업용 부동산 시장은 가파른 하락세를 보였고,
임대 가격은 평방 피트당 30달러까지 곤두박질쳤다. 임대료가 더 이상 부채 비용을 물론 이자
비용도 감당하지 못할 정도로 하락하는 바람에, 미쓰비시는 연간 10억 달러에 이르는 대출금을
충당하는데 어려움을 겪게 되었으며, 결국 파산보호 신청으로 이어졌다. 파산 신청 시 록펠러
센터의 현금 부족액은 6억 2,300만 달러에 이르는 것으로 알려졌다.

미쓰비시 부동산은 록펠러 센터 투자로 인해 약 6억 달러 이상의 손실을 기록하였다. 일본

최고의 싱크탱크이자 경영컨설팅 회사인 노무라 종합연구소(Nomura Research Institute,
Ltd.)의 부동산 분석가 준 코노미(Jun Konomi)는 미쓰비시 부동산의 파산 신청에 대해 1980년대
버블로 인한 가장 대규모의 파산이라고 평가하였으며, 블룸버그는 일본 부동산 투자 사례 중
미쓰비시의 록펠러 센터 투자보다 더 큰 실패 사례는 없다고 할 정도였다.

미쓰비시 부동산의 록펠러 센터 투자는 과도한 대출에 의존한 투자였기에 자산가치 하락과
임대료 수익 감소에 특히 취약할 수밖에 없었다. 더군다나 미쓰비시가 예측한 평방 피트당
100달러의 임대료 수익은 당시 일반적인 예측치였던 평당 피트당 70달러를 훨씬 웃도는,
지나치게 낙관적인 예측이었다. 잘못된 예측치에 기반하여 지나치게 대출에 의존하여 부동산
투자를 단행한 결과, 록펠러 센터 매입은 일본 최악의 해외 부동산 투자라는 오명을 남긴 바
있다.
34 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

위드·포스트 코로나 시대,

국내 기업부동산의 전략적
투자와 활용 방향

경제환경 변화에 따른 국내 CREM 변화 양상

위드·포스트 코로나 과거 국내 기업은 높은 경제성장률을 바탕으로 기업의 본원적 사업 확장과 더불어 부동산을
시대 도래와 국내 적극적으로 매입하는 전략을 펼쳤다. 1960년대~90년대 물가상승률을 초과하여 부동산 가격이

기업의 당면 과제 상승하였기에 기업은 영업이익보다 부동산 가격 상승을 겨냥한 투자에 집중하였다. 1980년대
에는 부동산 가격 상승률이 높은 시기였기에 영업활동의 낮은 투자수익을 보완해주었으나,
1990년 초 부동산 가격이 안정화 내지 하락하게 된다. 이 시기 기업은 부동산 가격 하락과
사업상 낮은 수익성으로 이중의 어려움을 겪게 되었고, 수년간 과잉투자가 누적됨에 따라 외환
위기 발생 시 기업 연쇄 부도 등을 초래한 것으로 평가된다.13)

그러나 1998년 금융위기 이후 기업 구조조정 등을 거치며 국내 기업은 규모보다는 수익성

국내 기업의 CREM에
중심의 사업 구조로 변화하며, 부채비율 축소와 불필요한 투자나 무리한 확장을 지양하는
대한 관점은 1998년 경영방식으로 변모하게 된다. 이에 부동산 역시 주요 사업지인 수도권과 핵심적인 지방에 생산
금융위기 후 수익성 라인이나 점포 등을 개설하며 수익성과 연계될 수 있는 방향으로 관리하게 된다. 한편 외환
개선을 위한 전략적 접근 위기를 극복하기 위한 경제활성화 방안으로 자산유동화에 관한 법률 제정, 부동산 부문에 대한

방식으로 변모, 2000년대 여신 제한이 완화되면서 부동산 금융이 폭발적으로 증가하게 되었다. 일례로 1997년에는
금융기관 여신운용규정에 따라 공장 건설용 등 일부를 제외하고 토지 매입자금 여신이 금지
중반 해외부동산에 대한
되었으며, 10대 계열사에 대한 부동산 취득 규제(부동산 취득에 대한 주거래은행의 사전승인
관심 본격화 제도, 비업무용 부동산에 대한 주거래은행의 처분 촉구 등)가 매우 강했다. 그러나 1998년
외환위기를 계기로 사실상 다양한 규제가 완화되고, 1999년 자산유동화에 관한 법률, 2000년
부동산 투자회사법, 2003년 간접투자자산운용업법 등이 제정된다. 더불어 1998년 외국인
토지법이 개정되면서 부동산시장이 외국인에게 전면 개방되고, 외국인 투자자 및 서비스 회사를
통해 부동산 금융 선진기법이 국내 도입되었다.14)

2000년대 중반 이후 양호한 재무구조와 경쟁력을 바탕으로 국내 대기업을 중심으로 해외

진출이 본격화되었으며 2010년 들어서는 진출 국가나 방식이 다양화되며 국내 기업의 해외
진출이 다각화되었다.

13) 정균화(2002), 우리나라 기업의 과다차입과 과잉투자에 대한 정밀 해부, 상장 2003. 2월호, pp.7-12, 한국상장협의회.
14) 손재영(2012), 부동산금융의 현황과 과제, 한국개발연구원.
 Thought Leadership III 35

이로 인해 국내 기업들은 전사적인 차원에서 국내뿐만 아니라 해외지역에서의 사업을 고려한

전사적인 사업전략을 마련하고, 부동산 역시 이러한 차원에서 활용되는 양상이었다.

그러나 2008년 미국 서브프라임을 계기로 촉발된 글로벌 금융위기는 해외뿐만 아니라 우리나라
부동산 시장의 위축과 기업 수익성 악화를 가져오는데, 이후 선진국과 신흥국은 모두 양적

2008년 금융위기 이후 완화로 대응하였다. 그러나 이는 금융과 실물의 괴리 확대, 저금리와 구조적 장기 경제 침체,
보호무역주의 부상을 가져왔다. 무엇보다 양적 완화에 따른 저금리 기조가 지속되며 자산 가격은
국내 경제는 저금리·
지속 상승하였으나, 이에 비례하여 가계부채가 확대되고 경제활동이 둔화되면서 투자유인이
저성장 기조 고착화, 기업
줄어드는 구조적 불황의 가능성이 제기되었다. 내수 부진과 무역 분쟁 등으로 인해 국내 기업의
경영환경의 사회경제적
매출이 줄고 수익성이 악화되면서 국내 기업은 새로운 성장동력과 수익성 개선이라는 과제에
구조 변화 직면 당면했다. 부동산 역시 이러한 기업의 성장동력 창출과 수익성 개선을 위한 주요한 전략적
자산으로 활용되고 있다. 특히, 최근 코로나19 확산에 따른 개별 국가의 셧다운 등으로 인해
국내 기업의 수출 실적과 수익성이 크게 악화되고 있으며, 비용 감소와 유동성 확보 차원에서
기업부동산에 대한 유동화 니즈 역시 높아지며 부동산의 전략적 활용에 대한 필요성을 점증
시키고 있다. 이하에서는 기업의 경영활동에 영향을 미치는 최근 주요 이슈와 부동산을 포함한
기업 경영전략의 변화를 유발하는 요인에 대해 살펴보고자 한다.

국내 거시경제 변화와 기업의 CREM 전략 변화

국내총생산(명목GDP, 좌) 경제성장률(실질GDP성장률,우)
(조 원) CD 유통수익률(91물, 우) 소비자물가상승률(우) (%)

2,500 IMF 글로벌금융위기 20

2,000
10
1,500

1,000
0
500

- -10
’86 ’88 ’90 ’92 ’94 ’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18

~ 1990년대 2000년대 초중반 2000년대 중후반 ~ 현재

기업부동산 생산, 판매, 저장 공간 실사용 목적 및 수익성 기업가치 제고를 위한 사업 전략의 일부분으로서

의미 및 목적 (지가상승을 노린 투자) 제고의 수단 전략적 자산 관리 부동산의 활용

적극 매입 및 장기 보유 소극적인 유동화 전략 및 그룹 차원의 적극적인 자산유동화 및 기업부동산

주요 활동
과잉 투자 부동산 금융의 도입 기업부동산(CRE) 전략 도입 (CRE) 전략 적극 실행

투자·관리지역 - 수도권 및 지방 핵심 지역 수도권 핵심 지역 및 해외 전략적 핵심 지역 및 해외

Source: 삼정KPMG 경제연구원

36 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

위드·포스트 코로나 시대, CREM을 둘러싼 국내 기업의 당면 과제

① 둔화되는 기업의 수익성, 전략적 자산 활용과 사업 모델에 대한 재점검

필요성 증가
국내 기업의 전반적인 수익성이 악화되는 기조에서 최근 코로나19의 영향으로 인해 기업
실적이 더욱 악화되었다. 경기 침체에 대한 우려가 높아지고, 경제 구조와 산업 구조의 재편이
예상된다. 기업은 사업 모델의 재점검과 더불어 부동산 등 자산을 보다 전략적으로 활용해야
최근 국내 주요기업의 하는 상황에 직면하고 있다.

성장성이 하락세를 국내 유가증권시장 상장사의 최근 5년 간 기업 실적을 보면 2015년 이후 증가하던 수익성은

보이는 가운데, 코로나 2017년에 정점을 찍은 후 하락세이다. 2017년 이후 미중 무역분쟁으로 교역량이 감소하면서

19로 기업들 사업모델 수출 중심으로 이익을 창출하는 상장사가 타격을 입은 것이 주요 원인이다. 한국거래소에
따르면 각 년도 연결재무제표를 제출한 유가증권시장 12월 결산 상장법인의 2019년 영업
재검토의 필요성 대두
이익은 102조 원으로 전년대비 35% 감소하고, 순이익은 52조 원으로 전년대비 51% 감소
하였다. 이에 따라 2019년 유가증권시장 상장사 매출액 영업이익률과 매출액 순이익률은
각각 5.1%, 2.6% 수준에 그친다.

한편 2020년 상반기 전 세계를 강타한 코로나19의 영향 역시 국내 기업의 실적 악화를

가중시켰다. 2020년 상반기 유가증권시장 상장사의 영업이익은 전년 동기 대비 24% 감소한
42.7조 원이며, 순이익은 34% 감소한 25.5조 원을 기록했다. 특히, 업종별로의 영향이 상이
한데, 음식료품, 의약품, 의료정밀, 통신업 등 일부 산업에서는 코로나19 확산에 따른 수요
증가로 매출 및 순이익이 증가했다. 반면 유통업이나 항공업에 속하는 기업들의 타격은
심각하다.

국내 유가증권시장 상장사 실적 추이 코로나19 이후 국내 유가증권시장 상장사 최근 실적

매출액(좌) ’20 상반기 ’19 상반기 (조 원)
영업이익(좌) 42.7
매출액영업이익률(우) 영업이익 24% 감소
(조 원) (%) 56.3
매출액순이익률(우)
매출액영업이익률(우)
3,000 매출액순이익률(우) 10.0 25.5
순이익 34% 감소
38.8

2020년 상반기 업종별 순이익 증감률(전년동기대비)

2,000 (%)
200
5.0 150
100
1,000 50
0
-50
-100
건설업
운수장비

서비스업
통신업
의료정밀

유통업
의약품

종이목재

화학
음식료품

전기전자

유의복

철강금속

-150
- 0.0
’15 ’16 ’17 ’18 ’19

Source: 한국거래소, 유가증권시장 12월 결산법인 각 연도 사업연도 실적 분석. Source: 한국거래소 보도자료(2020.8.20), 유가증권시장 상장기업(12월) 2020년 상반기 결산실적.
Note: 유가증권시장 12월 결산법인, 연결기준으로 각년도 재무제표 제출 기업 대상 Note: 유가증권시장 12월 결산법인, 연결기준으로 각년도 재무제표 제출 기업 대상
 Thought Leadership III 37

밀레니얼 세대가 핵심
소비자와 기업 근로자로
부상, 이들의 특성을
반영하여 기업 사업
검토 및 업무공간,
조직 관리 변화 예상

밀레니얼 세대의 특징 미국 세대별 업무공간별 업무 생산성에 대한 점수 평가

모든 디지털 직원
구분 내용
밀레니얼 세대 직원
ㆍ‘나’를 중시 (응답자 비율) IT부서 내 밀레니얼 세대 직원
ㆍ개성, 취향 및 나만의 스타일 추구
기성세대 직원
Me, Mine ㆍ오늘의 행복과 자기만족 80
ㆍ‘Do it For Me’ 성향 IT부서 내 기성세대 직원
ㆍ가사노동의 효율화 추구 70

ㆍ텍스트 대비 동영상을 통한 정보 이해 선호 60
ㆍ다양한 채널을 통한 가치관 및 자아신념 표현
Digital ㆍSNS 소통 및 경험 공유 50
ㆍ멀티 디바이스 활용
ㆍDigital Native 40

ㆍ환경·사회 이슈에 민감 30
ㆍ의사결정 시 가격 외 다양한 요소 고려
ㆍ직접적 경험 중시 20
ㆍ현실적
Value 10
ㆍ편리함 선호
ㆍ건강 중시
ㆍ소유 대신 공유 0
ㆍ삶의 질 중시 회사, 사무실 공공장소 가정 출장 또는
통근

Source: 이효정·김수경·차윤지(2019), 新소비 세대와 의·식·주 라이프 트렌드 변화, Source: 휘트 앤드류스(2016.10.3), [전문가 기고] 기성 세대와 완전히 다른 밀레니얼 세대의
삼정 Insight 제66호, 삼정KPMG 경제연구원. p.7 그림 재구성. 디지털 직원, IT Daily.
38 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

③ 기술 변화로 인한 기업의 디지털 전환, 전 사업의 밸류체인 변화 야기

이른바 4차 산업을 주도하는 혁신적인 기술로서 데이터 분석(Data & Analysis), 인공지능
(AI), 로봇, 가상현실 등이 폭발적으로 발전하면서 개인뿐만 아니라 기업 비즈니스에 중대한
변화를 가져오고 있다. 기업이 제품 생산을 위해 원자재 구매 단계부터 생산, 품질 관리, 영업·
마케팅, 경영지원, 연구개발 등 전사의 밸류체인에 다양한 기술이 접목되고 있기 때문이다.

기업 내부적으로 RPA(Robot Process Automation)와 같은 기술은 단순 업무를 위한 사무

공간을 축소시킬 수 있다. 기존의 영업점이나 점포, 건물의 입지와 상권 분석, 면적, 비용,

기술 변화로 인해 판매 실적, 재고 관리, 점포 서비스 수준에 대한 피드백 등에 대한 빅데이터 분석으로 효율적인

점포 관리, 점포 통폐합 등의 전략도 실행할 수 있다. 로봇이나 IoT는 생산공장에 적용되어
전 사업의 밸류체인
직원과 기기, 사물, 시스템 간 초연결되는 스마트 팩토리(Smart Factory)를 구현하게 된다.
변화, 이를 반영한
기존 공장 등을 리모델링하거나 새로운 부지를 선정하여 스마트 팩토리 시스템을 구현하는
입지 선정, 공장설계 변화도 야기하고 있다.
등의 필요성 점증 예상
일례로 물류와 IT 기술이 만나면서 e-커머스 업체는 라스트 마일 배송을 위해 과거 도심에서
멀리 떨어진 외곽에 물류센터를 구축하던 것과 달리, 소비자가 가까운 도시 인근에 자동화
시스템을 갖춘 물류센터를 확보하기 위해 경쟁 중이다. 이에 기업은 정부에서 2024년까지
조성을 계획한 e-커머스 스마트 물류단지로의 이전 등도 고려할 수 있는 환경이 되었다. 이는
기술의 변화로 인해 기업 운영과 사업 전략, 공간 활용에 대한 전략이 부동산과 연결될 수 있으며,
이는 재무적 수익을 넘어서 기업의 중장기적 경쟁력과 연결될 수 있음을 시사한다.

기업 부서별 핵심 디지털 기술 국내 수도권 e-커머스 물류단지 조성사업 계획

화성 물류단지 약 40만㎡(약 2,000억 원)

구리 물류단지 약 90만㎡(약 1조2,000억 원)

실감방송 D&A
RPA
미디어 (Data& 의정부 물류단지 약 100만㎡(약 1조4,000억 원)
바이오 인식
Analytics)
하이퍼 애자일 Source: 국토교통부
인공지능
아키텍처 Note: 괄호 안은 총사업비

영업ㆍ마케팅 경영지원 VR/AR 지하철 유휴 용지 도심 중소형 물류센터 조성계획

물류 로봇

3D 4D ㆍ지축 9,100㎡(2020년)
상업용 드론 물류ㆍ유통 연구개발
프린팅
ㆍ도봉 10,000㎡(2021년)
ㆍ모란 5,000㎡(2022년)
자율주행 트 양자정보통신
생산ㆍ 질 구매ㆍ자재 ㆍ천왕 10,000㎡(2023년 이후)
지능형 블록체인 ㆍ수서 10,000㎡(2023년 이후)
보안 관제 기반 스마트
컨트 트 ㆍ방화 4,000㎡(2023년 이후)
지 Analytics Procure-to
기반 스마트 IoT -Pay 플랫폼
ㆍ신내 7,800㎡(2023년 이후)
컴퓨팅
스마트 센서(인지 ㆍ고덕 10,000㎡(2023년 이후)
팩토리 기술 결합)
플랫폼 ㆍ신정 4,000㎡(2023년 이후)
ㆍ군자 1,000㎡(2023년 이후)

Source: 이효정·김기범·최연경(2018), Digital Tech로 변화할 기업의 미래, Source: 국토교통부

삼정 Insight 제59호, 삼정KPMG 경제연구원. p.5 그림 재인용. Note: 괄호 안은 완공 시기
 Thought Leadership III 39

④ 자금조달 구조의 변화, 자산유동화 시장의 성장

부동산은 환금성이 낮은 자산으로 필요시기에 손실 없이 빠르게 매각하기 어렵다. 그러나
부동산을 통한 다양한 자금조달 방안이 개발되어, 기업 필요와 상황을 반영하여 부동산을
전략적으로 활용할 수 있는 여건이 조성되고 있다. 이러한 방안으로 2000년대 이후 전 세계적
으로 부동산과 금융의 융합을 통해 부동산을 유동화하여 유동성을 확보하는 방안이 활용되고
있다. 부동산 등 자산을 유동화전문회사에 양도·신탁하고, 유동화전문회사가 이를 기초로

대체투자 선호와 유동화증권(Asset Backed Securities)을 발행하는 방식 또는 특정 사업을 진행하기 위해

특수목적회사를 만들어 사업에 운용하고 그 수익을 주주에 배분하는 프로젝트 파이낸싱 등의
자산유동화를 통한
구조화 금융이 대표적이다. 최근에는 다수의 투자자로부터 모은 자금으로 부동산에 투자하여
기업의 자산경량화 투자자에게는 대체투자 기회를 제공하고, 기업 등의 경우 보유 부동산을 통해 유동성을 확보
니즈로 리츠 등 부동산 할 수 있는 부동산펀드와 리츠(Real Estate Investment Trusts, Reits) 등 부동산간접투자가
간접투자시장 성장 부상 중이다. 부동산펀드와 리츠 모두 기관이나 개인 등이 소액으로 부동산에 투자해 임대
수익과 매각차익에 따른 수익을 얻을 수 있는 구조인데, 리츠는 주식을 발행해서 자금을 모집
하여 부동산이나 관련 상품에 투자하는 반면, 부동산 펀드는 하나의 조합을 폐쇄형으로 구성
하여 오피스나 빌딩을 매입하게 된다.

국내 부동산간접투자시장 규모는 2020년 6월 기준 161.0조 원으로 2015년 53.9조 대비 약

3배 증가하였다. 리츠 시장 규모는 2020년 6월 56.2조 원으로 위탁관리리츠 241개, CR리츠
27개, 자기관리리츠 4개로 총 263개의 리츠가 인가받아 운용 중이다. 부동산펀드 규모는 총
107.3조 원으로 이 가운데 해외부동산펀드 자산규모가 58.4조 원으로 2015년 대비 4.5배
증가하며 시장의 성장을 주도했다.

국내 부동산간접투자기구 비교 국내 부동산간접투자시장 규모 추이
(조 원) 리츠
국가 리츠(부동산투자회사) 부동산펀드
80 해외부동산펀드
근거법령· ㆍ부동산투자회사법 ㆍ자본시장법 국내부동산펀드
설립 ㆍ국토교통부 인가 ㆍ금융위원회 신고

운용주체 ㆍ자산관리회사(AMC) ㆍ자산운용사

60
형태 ㆍ주식회사(회사형·신탁형) ㆍ신탁형·회사형

ㆍ위탁 : 50조 원 ㆍ규제없음

최소자본금
ㆍ자기관리 : 70조 원

ㆍ1인지분 40% 초과금지 ㆍ신탁형 : 없음 40

주식분산 ㆍ국민연금, 공제회 등의 경우 ㆍ회사형 : 금융업법 등에
1인 100% 투자가능 의한 제한

ㆍ총자산의 30% 이내 ㆍ제한없음

개발사업
ㆍ개발리츠는 70% 이상 가능 20

자금차입 ㆍ순자산의 10배 이내 가능 ㆍ제한없음

자금대여 ㆍ불가 ㆍ가능

ㆍ90% 이상 배당시 법인세 ㆍ90% 이상 배상시 0

세제혜택
비과세(단, 자기관리리츠 제외) 법인세 비과세
’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20.6

Source: 삼정KPMG 경제연구원 Source: 금융투자협회 통계시스템, 국토교통부 리츠정보시스템

Note: 리츠는 자산총계, 부동산펀드는 순자산총액 기준
40 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

최근 부동산간접투자의 성장은 대체투자를 통한 수익률 확보에 나서는 투자자의 니즈뿐만

아니라 자산유동화를 통해 부채 증가 없이 재무구조를 개선하고자 하는 기업이 증가했기 때문
이다. 국내 리츠의 기초 투자자산 종류를 살펴보면 주택자산 기초 리츠가 주도적인 역할을
하지만,15) 오피스, 리테일 등에 투자하는 리츠의 규모도 증가세이다. 오피스 리츠 규모는
2020년 6월 말 12.8조 원으로 주택 외 가장 큰 비중(22.8%)을 차지하며, 리테일 6.5조 원,
복합형 1.3조 원, 물류 8,242억 원 규모 순으로 운용 중이다. 리테일 리츠의 경우 자산 규모가
전년말 대비 21.0%로 높은 증가세를 보였는데, 이는 대형 유통업 등을 중심으로 온라인 사업
비중이 확대됨에 따라 오프라인 점포를 재편하려는 수요가 높기 때문이다. 유통업체는 서울
이나 수도권 핵심 요지에 다수의 점포를 보유하고 있으나, 업황 하락으로 비핵심 점포를 개발
하거나 입지 우수성을 감안해 용도 전환을 시도하여 가치를 제고할 수 있다. 이에 최근 다수
기업이 ① 리츠를 통해 재무구조를 개선하거나 ② 자산운용사에 점포를 매각하고 이를 바탕
으로 부동산펀드를 조성하되, 해당 기업은 세일앤리스백(S&L) 방식으로 임대료를 지급하며
사업을 영위하는 방식을 택한다.

유통업 외에도 소비자 선호 변화, 디지털 전환으로 인한 산업 구조의 변화, 코로나19로 촉발된
위기 등으로 인해 다양한 기업이 자산유동화를 시도하고 있는 것으로 판단된다. 2020년
들어 주유소, 상업시설 등을 기초자산으로 한 다양한 유형의 리츠가 출시되고 있으며 시장
에서의 자금조달을 위한 상장 역시 추진 중이다. 2020년 9월 말 기준 12개의 리츠가 상장
하였으며, 이 중 5개의 경우 2020년 상장되었다. 향후에도 자산 경량화를 통해 확보된 자금을
기술개발이나 신사업 투자에 활용할 필요성이 높아지는 만큼 기업의 자산유동화 움직임이
높아질 것으로 전망된다.

부동산 기초자산 유형별 리츠 자산규모 추이 상장리츠 현황

종목 상장일 종류 기초자산
(조 원) 호텔
코람코에너지리츠 ’20.08.31 리테일 전국 주유소 187개소
오피스
25
복합형 제이알글로벌리츠 ’20.08.07 오피스 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 콤플렉스

물류 이지스레지던스리츠 ’20.08.05 주택 부평더샵 민간임대주택

리테일
20 미래에셋맵스리츠 ’20.08.05 리테일 광교상업시설
6.5
이지스밸류리츠 ’20.07.16 복합 서울 태평로빌딩
5.4
15 4.0 삼성스퀘어, 삼성물산 서초사옥,
NH프라임리츠 ’19.12.05 오피스 재간접
3.5 1.3 강남N타워, 잠실SDS타워
1.4
3.1 1.0 롯데리츠 ’19.10.30 리테일 롯데백화점, 롯데아울렛, 롯데마트
3.0
0.8
10 0.3
0.2 신한알파리츠 ’18.08.08 오피스 판교 크래프트타워, 원효로 더 프라임

12.8 이리츠코크렙 ’18.06.27 리테일 뉴코아 야탑점, 일산점, 평촌점, 중계점, 분당점
10.9 11.7
5 9.5
8.4 8.9 모두투어리츠 ’16.09.22 호텔 스타즈호텔

부산 쥬디스태화 일부, 서울 미원빌딩 일부,

케이탑리츠 ’12.01.31 복합
고양 화정빌딩, 판교 아펠바움 등
0
에이리츠 ’11.07.14 복합 남양주시 토지, 영등포구 문래동 주택 등
’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20.6
Source: 국토교통부 리츠정보시스템 Source: 국토교통부 리츠정보시스템 Note: 2020년 9월 말 기준

15) 기초 투자자산이 주택인 국내 리츠의 투자자산 비중은 2015년 29.8%에서 2020년 6월 기준 60.7%를 기록하여 가장 큰 비중을 차지한다.
 Thought Leadership III 41

⑤ 공급망 재편 및 해외진출에 대한 재검토

세계화에 따라 기업 공급망은 국경을 초월하여 가장 효율적인 국가에 생산과정을 나누어 배치
하는 글로벌 밸류체인(GVC) 체계로 전환되어 왔다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후
세계의 생산공장인 중국의 역할 변화와 더불어 최근 미중 무역분쟁 등 보호무역주의 심화,
신흥국과 선진국 간 생산기술 격차 축소에 따른 수평적 분업 구조 확산 등으로 탈세계화 경향이
뚜렷하게 나타나고 있다.

그럼에도 불구하고 우리나라는 고급 중간재 수출 비중이 높기 때문에 미국, 독일, 일본, 영국

글로벌 밸류체인
등 주요국에 비하여 GVC에 대한 의존도가 높은 편이다. 우리나라 주요 수출품목의 중간재
약화와 보호무역주의의
수출비중을 보면, 석유화학(100%), 석유제품(100%), 반도체(100%), 철강(98%), 자동차
강화 추세 …
부품(97%) 등 사실상 주요 수출품목이 거의 100% 중간재에 해당한다. 즉, 우리나라 경제는
이에 기업 입지선정 등 생산, 소비, 원자재, 중간재, 최종재, 공급망, 대외거래, 투자 등 다양한 부문에서 이미 세계
해외 부동산 운영 전략 시장과 긴밀하게 연계되어 GVC 패러다임 변화에 민감한 구조를 지닌다.16)
변화 야기
이러한 상황에서 발생한 코로나19는 기존 글로벌 공급망이 교란되는 충격을 가져왔다는 점에서
기업에 상당한 타격을 안겨주고 있다. 코로나19는 각국의 봉쇄 조치로 인한 생산과 소비 양
측면에서 악영향을 끼치며, 자국우선주의를 강화시키는 한편, GVC의 재편 및 기존 산업구조의
근본적인 변화를 요구하고 있다. 이에 저렴한 생산을 위해 중국 등 해외로 진출한 제조공장
들의 니어쇼어링(Near-shoring), 주요 소재부품의 국산화를 위한 리쇼어링(Reshoring),
짧고 다양화되는 GVC 추진, 수출입선 다변화를 위한 대응 등이 예상되며, 이는 기업의 해외
부동산 운영, 입지 선정 등의 전략을 변화시킬 것이다.

OECD 주요국 GVC 참여율(2017년 기준) GVC 재편에 따른 기업의 대응 방안

(%) 80 투자-인수합병 213 (건)
71 69
80 80
70 67 66 투자-인수합병
71 69 투자-인수합병
사업장 이전 121 213 213
71 69 61
70 70 67 66
67 66
60 55 53 사업장사업장
이전 이전 121
121 107
61 61 51 50 전략적 제휴
60 60
50 55 53
55 53 45 44
51 50
51 50 전략적전략적
제휴 제휴
조달전략 변경 107 94107
50 50
40 45 44
45 44 조달전략
조달전략 변경 변경 94 94
40 40
30 GVC 재편에 따른 글로벌 기업의 사업장 이탈지·
30 30
20 60% 유입지 비중 이탈 유입
42%
20 20
10 60% 60% 이탈 이탈 유입 유입
40%
42% 42% 27%
10 100 20%
40% 40% 16%
20% 27% 27%
벨기에

폴란드

세계평균
체코 체코

한국 한국

영국 영국
일본 일본

미국 미국
독일 독일
네 란드
네 오스트리아

9% 8%7% 6% 9% 7%
0 0 20% 20%
16% 4% 3%
20% 20%16%
벨기에

폴란드

세계평균
란드
오스트리아

9%
벨기에

네폴란드

세계평균
체코

한국

영국
일본

미국
독일
란드

0% 9%
오스트리아

8%7% 6% 9%
9% 8%7% 6% 7% 7%
4% 4%3% 3%
중국 유럽 북미 동남아 서남아 중남미
0% 0%
중국 중국유럽 유럽
북미 북미
동남아동남아
서남아서남아
중남미중남미

Source: 국제무역통상연구원(2020), 글로벌 가치사슬(GVC)의 패러다임 변화와 Source: KOTRA 보도자료(2020.9.7), GVC 재편대응 글로벌기업 실태조사.
한국무역의 미래, p.66 그림 재인용. Note: GVC 재편활동 보유 소재·부품·장비 관련분야 글로벌 기업 246개사 대상
조사결과 응답기업 213개 기준, 복수응답 허용

16) 국제무역통산연구원(2020), 글로벌 가치사슬(GVC)의 패러다임 변화화 한국무역의 미래, p.66 참조.
42 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

KOTRA가 전 세계 글로벌 기업 246개사를 대상으로 2020년 6월~9월 중 실시한 설문조사에

따르면 글로벌 기업 중 64%가 사업장 이전 등의 방식으로 GVC 재편에 대응을 완료했거나
대응 중이라 밝혔다. 또한 자동차, 전기·전자기업을 중심으로 중국 생산라인을 아세안 등으로
이전하려는 움직임도 포착된다. 상대적으로 생산비용이 저렴한 아세안에 진출하고자 하는
기업 비중이 응답자 중 27%에 달하는 반면 중국에서 이탈하고자 하는 기업 수 비중은 42%에
달한다.

GVC와 연관이 있는 해외직접투자 규모를 살펴보면, 2019년 해외직접투자 규모는 618억

달러로 2010년 이후 연평균 9% 성장하였으나, 2000~2007년 중 성장률(23%) 대비 절반

국내 기업의 해외직접 에도 미치지 못한다. 지역별로 중국의 위상이 글로벌 금융위기 이후 약화됨에 따라 아시아
지역에 대한 해외직접투자 규모 증가율은 2008년 이전 연평균 32%에서 금융위기 이후 연간
투자 방식도 변화 불가피.
7%로 증가세가 둔화되었다. 한편 코로나19 이후의 영향이 본격화되기 이전이기는 하지만,
생산거점, 유통구조,
2020년 1분기 우리나라의 해외직접투자 규모는 전년 동기(149.1억 달러) 대비 15.3%
물류 등 CREM과
감소하였으며, 지역별로 북미는 전년 동기 대비 11.5% 증가한 49.5억 달러를 기록한 반면
사업전략을 동시에 아시아, 유럽 등은 각각 32.5%, 25.5% 감소한 35.6억 달러, 23.5억 달러이다.
고려해야
전 세계를 강타하고 있는 코로나19로 인해 기업들은 기존 GVC 다각화, 자국 중심의 리쇼어링
또는 지역별 거점 전략 등을 추진할 것으로 예상된다. 이에 해외에 중간재를 수출하는 국내
기업 입장에서는 생산거점, 유통구조, 물류시설 등의 변화가 불가피하며, 생산공장 이전,
새로운 시장 진출 모색 과정에서 입지 선정, 부지 확보, 기존 생산시설과 토지 활용 등 CREM
전략 변화가 예상된다.

해외직접투자 동향(투자규모 기준)

(억 달러)

연평균성장률 아시아 북미 유럽 중남미 전체 (억 달러)

250
160
’00~07 32% 14% 46% 0% 23% 3.4
북미
’10~’19 7% 13% 8% 16% 9% 16.9
200
4.0 기타
아시아 120
31.7 13.7 중남미
150
23.5 유럽
유럽 80
100 52.8 35.6 아시아

중남미
40
50
44.4 49.5 북미
기타
0 0
’00

’02

’04

’06

’08

’10

’12

’14

’16

’18

19년 20년
1분기 1분기

Source: 수출입은행 해외투자통계

Note: 기타는 대양주, 아프리카, 중동 지역 포함
 Thought Leadership III 43

경영 환경 변화에 따른 CREM 변화 필요성

기업가치 제고를 우리나라에서 부동산은 개인이나 법인 모두에게 중요한 비금융자산으로, 특히 법인에게 있어
위한 CREM 접근 사업 영위를 위해 필수적인 생산 요소이다. 기업의 영업 활동에 따라 그 용도와 목적에 따라

방향과 제언 부동산은 다양하게 활용될 수 있고, 기업의 지속적인 영업활동을 위한 ① 재무적 자산, ② 운영
자산, ③ 투자자산, ④ 매매 또는 개발 가능 재화, ⑤ 인프라로서 역할하고 있다. 최근 토지 등
공시지가 상승과 보유세 부담 증가 등의 정책 변화 속에서 부동산 가치가 상승함에 따라 기업의
총자산에서 부동산자산이 차지하는 비중이 높아졌으나, 부동산의 특성상 그 금액이 크고
환금성이 낮다는 특성으로 인해 기업 경영환경 변화 등을 반영하여 빠르게 부동산을 조정하는
것이 상대적으로 어렵다.

국내 기업 수익성 둔화, 반면 최근 기업 경영환경은 급변하고 있다. 코로나19의 영향이 글로벌 경제구조와 금융시장에
영향을 미치며 국내 기업들에게 큰 충격으로 다가오고 있다. 기업들의 매출이 급감했으며,
새로운 소비층 부상,
회사채 시장이 얼어붙고, 은행 대출 심사 또한 까다로워져 자금조달 시장이 냉랭해지고 있다.
보호무역주의 부상 등
기업들은 2020년 상반기 기준 4조 원대의 부동산 매물을 시장에 풀며 자산유동화를 통해
국내 기업의 새로운 현금을 확보하고 재무 건전성을 개선시키고자 총력을 다하고 있다. 금융위기 극복 과정에서
사업 전략 재편 주요국의 양적 완화에 힘입어 상당 기간 지속적으로 상승하던 부동산 가격은 코로나19 발생으로
필요성 증가 자산가치 하락에 대한 우려도 제기되는 상황이다.

게다가 기존 세대와는 가치관, 소비성향, IT기술에 대한 수용성 등이 다른 이른바 ‘90년대생’

밀레니얼의 경제사회적 영향력이 점증하고 있다. 이에 따라 기업의 주력 상품과 마케팅 방식,
고객 관리 등에 변화가 일어나고 있으며, 주요 근로자의 인적 구성도 변화하며 사무공간 등의
재편 필요성도 높아지고 있다. IT 기술의 발전도 괄목할 수준이다. 기업 내부의 업무 프로세스
개선을 넘어 개별 기업의 사업과 연계된 점포 관리를 데이터로 분석할 수 있고, 생산공정 과정
에서 사물과 시스템이 연결되는 스마트 팩토리 등 새로운 형태의 인프라를 탑재한 공장 등의
시설 필요성은 높아지는 추세이다.

기업들은 저금리, 저성장 환경 속에서 과거와는 달리 단순 보유를 통한 큰 폭의 부동산 가치

상승을 기대하기에는 어려운 시대에 마주하고 있다. 경영자가 예전과 같이 취득, 매각 등에
한정된 방식으로 기업부동산을 운영하기보다는 장기적이고 전문적인 안목으로 자산을 평가

기업부동산(CRE)은 하여 경영 전략의 관점에서 부동산을 관리해야 할 필요성이 점증하고 있는 것이다. 이 때문에

글로벌 기업들은 앞서 사례에서 살펴보았듯 5년, 10년 후를 내다보는 안목을 바탕으로 CREM을
장기적이고 전문적인
실행하고 있다. 위기를 겪었던 뉴욕타임스는 S&L 전략으로 유동성 위기를 극복하고 이를
안목으로 자산을
토대로 디지털 기반 신문사로 변모하였다. 성공적인 디지털화를 통해 경영 정상화에 성공하면서
평가하며 전략적 10년 만에 본사 사옥을 재매입하는 쾌거를 이뤘다.
관리 요구
44 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

미국의 유통 공룡인 아마존은 1990년대 후반부터 선제적으로 사업 전략 확장을 위해 글로벌

전역에 물류 부동산 투자를 이어 왔으며, 그 결과 라스트 마일 딜리버리를 실현하며 유통업계의
선두주자로 자리매김할 수 있었다. 미국 금융사의 대표주자인 JP모건 체이스 은행은 2008년
금융위기 직후 경영 악화로 글로벌 사업 축소 및 미국 내 지점 폐쇄 등을 단행한 바 있다. 그러나
현재는 점진적인 디지털 확산에 따라 지점의 필요성이 낮아짐에도 불구하고 타 은행과 차별화를
위해 전략적 위치에서의 마케팅과 고객 접점을 노린 점포 확대 전략을 펼치고 있다. 페이스북,
구글, 애플과 같은 글로벌 IT 기업들은 브랜드 가치와 생산성 향상을 위한 신사옥 확장에 천문학
적인 금액을 투자하고 있다.

기업의 부동산경영이 변화하는 경제환경을 반영하지 못하고, 전문성의 결여 및 안일한 태도에

기초하여 이루어질 때 기업의 존폐에 영향을 미치기도 한다. 특히, 1980년대 후반~90년대 자산
가격 급등 과정에서 과도한 레버리지로 부동산을 투자한 것이 오히려 독으로 돌아온 일본
기업들의 사례를 반면교사로 삼을만하다. 자산 가격이 지속적으로 오를 것이라는 부동산 불패
신화에 입각하여 일본 다수의 기업은 일본을 비롯하여 미국 주요 도시의 부동산을 대거 매입
하였다. 특히, 일본 미쓰비시는 록펠러 센터의 지분 80%를 매입하기 위해 부동산 매입자금의
약 93%를 대출을 통해 조달하였으나, 2000년대 초반 미국의 상업용 부동산 시장은 가파른
하락세를 겪은 시기를 감당하지 못하면서 결국 6억 달러 이상의 손실을 보며 파산보호 신청을
하기도 했다.

국내외 경영 환경의 변화와 주요 글로벌 기업들의 CREM 사례를 살펴보면 결국 부동산을 단순

자산이 아닌 전략적 자산으로 인식하고, 빠르게 변화하는 경영환경에 대응하는 사업 방향의
설정과 이에 일원화된 CREM이 중요하다는 점을 시사한다. 즉, CREM은 경제 구조의 변화,
새로운 기술 발전, 시장 내 경쟁구도의 변화, 공급망 변화 등의 경영환경 변화와 기업의 방향성을
종합적으로 고려해야 한다.

국내 기업의 성공적 CREM을 위한 실행방향과 제언

기업부동산에 대한 인식 전환과 기업가치 제고 차원에서 접근하라

기업부동산은 통상 토지나 건물 자산으로 인식되어 왔고, 과거 부동산 불패에 대한 강한 믿음
부동산 단순
으로 기업은 부동산의 장기 보유를 선호해왔다. 그러나 현재 당면하고 있는 코로나19 확산을
장기보유만으로 가격
포함하여 과거 1998년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 등 예상하지 못한 위기는 반복적
상승을 기대하기 이며, 부동산 보유 자체만으로 지속적인 부동산 가격 상승과 자본차익을 통한 비영업가치
어려운 환경… 상승을 기대하기 어렵다. 오히려 리스크 관리가 미흡한 과잉투자나 적재적소에 활용되지
기업은 기업가치 제고 못하는 부동산 투자는 기업의 존속 가능성도 위협할 수 있다. 이에 기업은 부동산을 전략적

차원에서 부동산 핵심자산으로 바라보고 기업가치 제고 차원에서 소유나 임대, 매각 등을 결정해야 한다. 단기적
자금수급에 문제가 있거나 핵심 사업에서 수익 악화 시 기업은 불용자산을 매각하여 보유자산을
활용을 검토
재편함으로써 위기 극복에 대한 대응력을 확보해야 한다. 그렇다고 보유하고 있는 부동산을
무조건 매각해서도 안된다. 장기적 기업가치 제고 차원에서 부동산을 투자자산으로 활용하는
방안도 염두에 두어야 한다.

더불어 부동산은 기업의 중요한 생산요소로서 기능하지만 그 자체만으로서 활용가치보다는

인력, 기술 등의 생산요소와 어떻게 결합하는가에 따라서 가치가 결정된다. 글로벌 IT 기업의
사옥은 단순히 지역 명소로서 브랜드 이미지 개선에 활용되는 것이 아니라, 그 안에서 조직
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구성원들이 핵심 기술을 활용하여 기업의 생산성을 높이는 주요한 공간으로 활용되고 있다.
따라서 기업은 토지나 빌딩 자체를 보유하는 시각에서 벗어나 기업부동산은 생산요소의 하나
이자 자본, 인력 등 주요 생산요소 간 시너지를 창출할 수 있는 공간, 그리고 전략적 자산으로

부동산은 인력, 자본 등 기능하고 있다는 관점을 가질 필요가 있다. 즉, 경영자는 기업가치 증대를 위해 부동산이 수익성,
자산효율성, 안정성, 성장성에 효과적으로 기여할 수 있는 과학적 관리 방법을 고민하고, 기업
생산요소 간 결합을
부동산이 최상단의 이슈와 연계되어 있다는 점을 고려하여 사업의 방향성에 대한 비전과 안목,
통해 활용가치 결정되는
실행력을 가져야 할 것이다.
공간이라는 점에 주목
경영환경 변화와 산업 특성에 따른 사업 전략 재편과 이와 연계된 CREM을
모색하라
국내 기업의 둘러싼 경영환경이 코로나19를 계기로 급격히 변화되고 있다. 즉, 저금리와
저성장의 고착화, 기업 성장성의 둔화, 기존 세대와 다른 밀레니얼 세대의 부상, GVC 변화 및
높아지는 보호무역주의, 풍부한 유동성과 대체투자의 부상, 디지털 전환 등 기업을 둘러싼
경제·사회적 구조 변화가 기업의 새로운 도전과제가 되었다. 이로 인해 기업은 기존 사업
내용을 전면적으로 재검토하고, 이에 맞추어 생산관리, 시설관리, 해외사업, 마케팅, 인사, 기술
지원 등 전반적인 기업 활동 재편을 고민하고, 이 과정에서 CREM을 사업 세부 전략과 연계
하여 구조화해야 한다.

국내 기업 수익성 둔화, 최근 코로나19로 인해 수요가 급감한 일부 유통업이나 항공업 등에서는 경쟁력이 낮은 사업

부문의 매각이나 처분 등 인적·물적 구조조정을 고려할 수 있으며, 보유 부동산 역시 S&L이나
밀레니얼 중심의
부동산간접투자기구 등을 통해 유동화하여 장기적인 사업 확충을 위한 자원으로 활용하는 것도
소비구조, 인력 구조
고민해야 한다. 코로나19로 인해 새로운 수요가 창출되고 있는 음식료품, 의약품, 의료정밀업
변화, GVC 개편 등 등에서는 주력 상품의 공급 확충을 위해 공장 신설 또는 증축을 고려할 수 있다. 밀레니얼
도전과제에 직면 세대의 부상과 IT 기술 발전으로 기존 고객과의 접점이 비대면 방식 온라인 채널로 전환되고
있으므로 고객채널 변화에 민감한 유통업이나 은행 등은 기존 운영했던 다수의 지점 재편도
적극적으로 고민해야 하는 상황이다. 내수 시장의 한계를 극복하기 위해 중국 등으로 진출
했던 다수의 제조업 기업은 금번 코로나19 사태로 인해 GVC의 약한 고리가 끊어지면 생산
전체의 차질이 발생했다. 새로운 시장 개척과 GVC 다각화 차원에서 국내 기업들은 리쇼어링
(Reshoring), 아세안 시장 등 지역거점전략이나 니어쇼어링(Near-shoring) 등 국내외 진출
방식을 재고민할 수밖에 없고, 이 과정에서 현지 시장 사업환경에 대한 분석뿐만 아니라 유통
구조, 물류시설 등 생산거점 이동에 필요한 다각적인 측면을 고려하여 사업장 이전, 생산거점
재편 등을 검토해야한다.

핵심 사업에 대한 무엇보다 기업 핵심사업에 대한 전사적 방향이 조정·설정되고, 탑다운 방식으로 기업 전체 사업

방향이 전사에 공유되어 CREM 역시 이러한 틀 안에서 유기적으로 운영되어야 한다. 원자재
전사적 방향
구매 단계부터 생산, 품질 관리, 영업·마케팅, 경영지원, 연구개발 등 개별 업무가 구체적으로
설정 시, 실행방안은
실행되기 위해서는 생산의 주요 공간인 부동산에 대한 전략적 접근이 필요하므로 사업 전체
CREM과 연계되어 전략과 연계되고 이를 지원할 수 있는 CREM을 모색해야 한다. 더불어 CREM 실행 방안에서
구체화되어야 함 부동산 자체에 대한 관리뿐만 아니라 디지털 기술을 활용한 시설 구비와 생산시설 확충, 비즈
니스 인텔리전스 솔루션 설계 등도 적극 고려될 필요가 있다.
46 Samjong INSIGHT Vol. 72ㆍ2020

전사적 관점에서 CREM 전략을 설정하고, 조직 내 역량을 집중하라

기업부동산을 개별 프로젝트나 거래 단위가 아닌 전사적 관점에서 관리하기 위해서는 부동산
개별 자산뿐만 아니라 기업 전체적으로 이에 대한 정보를 DB(Data Base)화하고 자산별 투자
수요와 현황, 비용과 수익 등을 통합적으로 평가·관리할 수 있는 시스템을 구축하는 것이
선행되어야 한다. 또한 CREM을 전담·운용할 수 있는 조직을 구성하거나 높은 권한을 부여하는
방안을 고려할 수 있다. 해외 글로벌 기업들의 경우 기업부동산(CRE) 부서를 독립적인 부서로
편제하고 권한 역시 확충 중이다. 반면 국내의 경우 명확한 통계는 존재하지 않으나, 많은 조직
CRE 정보를 DB화하여 내에서 기획팀이나 총무 또는 재무팀 내에서 개별 부동산 거래나 프로젝트 관점에서 부동산을
관리하는 경향이 있는 것으로 판단된다. 일종의 대용치로서 국토연구원의 국가별 부동산사업
통합적 관리시스템
사업체 수 비중을 살펴보면, 2016년 기준 한국은 3.38%로 미국(4.11%), 영국(4.03%), 일본
구축하고, CREM 부서
(6.63%) 등 주요국 대비 낮은 수준으로, 상대적으로 ‘부동산 관리’라는 영역이 국내에서는
및 권한과 역할 증대 단순 시설임대, 중개업 등 후선업무로 인식되고 있는 것으로 판단된다.
고려해야…
개별 기업 차원에서도 CREM을 후선업무로 인식하기보다는 기업가치와 연계된 핵심적인
업무로 인식하고, CREM 업무 또는 조직이 가진 아젠다를 조직 내 총무팀, 상품팀, 해외사업부
등 타 부서와 긴밀히 공유하고 조정할 수 있는 프로세스를 구축할 필요가 있다. CREM의
포트폴리오 접근 방식은 기업이 보유하고 있는 개별 부동산의 입지 단위 분석, 역할과 기능뿐만
아니라 전사의 사업 확장과 철수 등의 주요한 투자 의사결정에 부동산을 효과적으로 활용할
수 있는 방안을 제시할 수 있기 때문이다. 상품팀과의 협업을 통해 생산시설 구축, 입지 및
부지선정 등을 공유하고 조정할 수 있으며, 부동산 매각 대금을 시설 증축이나 신사업 투자로
연결하여 기업 수익성과 성장성을 도모할 수 있다. CREM이 독립 부서나 높은 권한을 가짐
으로써 다른 부서와 유기적으로 연계되어 기업의 합리적 의사결정을 도모할 때 장기적 기업
가치를 제고할 수 있다.

CREM 부서와 인력의 전문성을 확보하라

기업부동산은 경제사회적 요인, 정책적 요인 등에 큰 영향을 받는 만큼, CREM 부서나 인력은
국내외 경제동향을 비롯하여 각종 세금, 회계, 법률 이슈를 통합적으로 조망하여 의사결정을
해야하며, 이를 위해서는 상당한 경험과 지식이 필요하다.

일례로 은행이나 유통업에서는 전문적인 점포개발 부서에서 철저한 시장 조사에 기반하여

신규 지점의 위치를 결정해야 한다. 부동산간접투자기구를 활용한다고 하더라도 취득세, 부동산
개발에 따른 부가가치 매입 세액 공제, 법인세, 투자자에 대한 과세 등의 방식에서 차이가 있으며,
기업의 현금흐름에도 변동이 발생할 수 있다. 해외 진출과 관련해서 해외 법인에 대한 부동산
세금 뿐만 아니라 법인 전체적인 세금이슈를 포괄해야 한다. CREM 부서나 관련 인력은 부동산
가치평가, 세금, 회계, 거래관련 법률적 절차 등 고도의 전문성이 필요한 만큼, 전문적인 인력에
대한 투자와 인재 확보 노력도 병행되어야 한다.
 Thought Leadership III 47

전략적 파트너십 관계를 적극적으로 고려하라

효율적인 기업부동산 시설관리, 자산관리, 경영관리 등에 전문성을 지닌 기업과 협력하며
파트너십을 가지는 방안을 고려할 수 있다. 부동산 관련 개별적인 중개, 감정평가, 세무, 컨설팅

CREM 부서나 등 개별적인 서비스는 상호 밀접한 보완기능을 제공하며, 이러한 추세를 반영하여 최근에는
이를 일괄적으로 제공하는 종합부동산서비스를 제공하는 기업도 나타나고 있다. 일본의 경우
인력은 고도의
미츠이부동산, 노무라부동산 등이 종합부동산 서비스로 부동산 생애주기의 관점에서 모든
전문성이 필요하며,
활동을 한 회사에서 제공하는 트렌드를 보이는 만큼, 오피스 빌딩 등 상업시설의 운영관리를
외부 전문가와의 보다 효율적으로 진행할 수 있는 기업과 협력하는 방안도 유효하다. 더불어 부동산을 통해
전략적 파트너쉽 가치를 창출하고자 하는 기업은 부동산 개발업체와의 협력을 고려할 수 있다. 외부 파트너는
관계 적극 고려 내부 사업부보다 더욱 객관적이며 경영진의 압력 없이 의사결정을 진행할 수 있으며, 부동산
개발 부문에서 핵심역량과 전문성을 보유할 가능성이 크다. 다만, 파트너사를 선정하고 협업
하는 과정에서는 거래 상대방은 기업의 사업 방향과 산업에 대한 충분한 이해와 사업 모델,
향후 시장에 대한 인사이트를 지닐 필요가 있다. 더불어 외부 전문가와의 사업 방향 등에 대해
적극적으로 커뮤니케이션하며 정기적·비정기적 사업 검토와 CREM 전략을 검토하며 장기적
신뢰관계를 구축해야 한다.

성공적 기업부동산(CRE) 전략 실행을 위한 제언

ㆍ기업부동산, 생산요소가 결합되는 생산수단이자 투자 수단으로

기업부동산 인식 인식
전환과 기업가치 ㆍ중장기적 기업가치 제고 차원에서 기업의 내외부 환경 변화를
제고 차원의 접근 고려한 임차, 소유 및 매각 등 전략 선택
ㆍ경영자의 사업 방향성 설정, 안목 그리고 실행력 요구

ㆍ밀레니얼 세대 부상, 디지털 전환, GVC 재편 등을 고려한

사업전략 재편과
업종별 핵심사업 전략과 방향성 재편
이와 연계된
ㆍ원자재 구매, 생산, 마케팅, 연구개발, HR, IT 확충 등 개별
CREM 모색
사업 전략 설정 시 CREM 연계 방안 모색

ㆍ포트폴리오 관점 부동산 평가·관리 위한 DB 구축

전사적 관점의 ㆍ전사적 관점의 CREM 조직 구성 및 권한 강화
CREM 전략 설계 ㆍCREM 업무(조직)와 타 부서와 협업 및 원활한 커뮤니케이션
환경 조성

ㆍ국내외 경제동향, 각종 세금, 회계, 법률 이슈에 대한 통합적

CREM 부서와
지식과 경험 보유 필요
인력의 전문성
ㆍCREM 부서에 대한 투자 및 전문적 인재 확보

ㆍCRE 시설관리, 자산관리, 경영관리 등의 영역에서 전문성

외부 전문가와의 지닌 기업과 파트너십 고려
전략적 파트너십 ㆍ기업 사업 방향과 사업모델, 국내외 경제, 산업과 기업 동향에
대한 인사이트 보유 파트너 선정 필요

Source: 삼정KPMG 경제연구원

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HOW KPMG CAN HELP

앞서 기술한 것처럼 기업의 부동산전략은 사업 목표와의 일원화가 둘째로는 공인회계사와 감정평가사로 구성된 Valuation 팀을 구성
필수적이며 변화하는 대내외적 요인들에 발맞춘 전문적 접근이 하여 부동산 개발사업에 대한 정밀한 사업타당성 검토 및 각종 세금
필요합니다. 이에 KPMG 부동산 팀은 사회·경제·시장·인문환경 이슈와 법률적 검토를 진행하여 기업이 보유한 토지에 대한 최유효
등의 변화 발생에 따른 정기적 CRE 컨설팅과 기업의 Core 사업전략 이용방안을 제시합니다.
수정에 따른 비정기적 CRE 컨설팅을 통해 기업의 가치상승 및
또한 각 산업의 전문인력들은 기업이 보유하거나 운영중인 각
이미지 제고를 지원하고 있습니다. 또한 오피스, 물류창고, 데이터
자산의 성격에 따라 다변하는 시장상황 및 트렌드에 알맞은 최유효
센터, 호텔, 골프장 및 리테일 등 세분화된 경력을 보유한 전문가를
이용 개발계획 수립, 자산관리 노하우와 운영개선 등의 종합 솔루션을
다수 보유하고 있어 기업부동산의 포트폴리오 진단 및 통합적
제공하고 있습니다.
전략 컨설팅을 통해 복합적 이슈에 대한 다각적 해결 방안을 제시
하고 있습니다.

첫째로, 기업 이익을 극대화 할 수 있는 부동산 활용 전략을 수립하여

외부 Network를 활용한 전방위적 마케팅을 진행하며, 기업이
원하는 위치의 개발가능 부지를 매입할 수 있도록 자문사로의 역할을
하고 있습니다. 또한 기업이 보유한 전체 부동산 포트폴리오를
분석하여 기업전략에 부합하도록 보유, 매각, 유동화, 개발, 세일앤
리스백 등의 CRE 컨설팅을 진행합니다.

KPMG Approach

용역의 시기 용역의 내용 고려사항

기업의 사업 목표에 따른 보유 부동산 정밀한 진단을 통한 부동산 자산의

1 분석 및 진단 2 운영 및 개발 컨설팅 기업
전략

시장분석(Market Research) 매입·매각(Transaction)

정기적
주택·오피스·호텔·물류센터·골프장 등 고객의 사업 이익을 극대화 할 수 있는 재무
[시장환경]
부동산 세부시장별 시장분석 매입·매각 전략 수립 구조
변화

가치평가 용역(Valuation) 최유효이용(Highest&Best-Use) 개발계획 수립

CRE DCF를 적용한 수익접근법을 통해 부동산 자산의 법률적·기술적·경제적 조직

컨설팅 정밀한 자산가치평가 최유효이용방안 수립 운영

사업타당성 검토(Feasibility) 자금조달 자문(Financing)

재무모델 구축을 통한 정밀한 사업타당성 사업에 필요한 자금 조달을 위한 IM작성, 인력

비정기적 계획
검토 제공 마케팅, 투자자 협상 대행
[사업전략]
변화 회계처리 및 Tax 이슈 자산 유동화(Asset Securitization)
신규
부동산 자산의 회계처리와 Tax이슈에 대한 부동산 자산의 유동화, 부동산 펀드
투자
종합적 관리 설립을 위한 재무검토, 수익성 검토 등
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Business Contacts
기업부동산 서비스 전문팀

서광덕 진형석 심재훈

상무 상무 상무
T. (02)2112-0170 T. (02)2112-7745 T. (02)2112-7073
E. kwangdukseo@kr.kpmg.com E. hyungseokjin@kr.kpmg.com E. jaehoonshim@kr.kpmg.com
kpmg.com/kr

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circumstances of any particular individual or entity. Although we endeavor to provide accurate and
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received or that it will continue to be accurate in the future. No one should act on such information
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