부동산개발사례연구

- 마곡 안강 프라이빗 프로젝트 -

2017.03

건국대학교 부동산대학원
목차
1. 프로젝트 개요
2. 참여기관
3. 사업추진경과
4. 개발배경
5. 마케팅 기획
6. 공간계획, 설계
7. 시공관리
8. 입주 마케팅
9. 하자관련사항

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1. 프로젝트 개요
구분 내용

위치 서울 강서구 마곡지구 C3-6

1) 사업 개요
지역지구 일반상업지역

- 건축 개요 공급규모 지하5층, 지상13층

용도 업무시설, 근린생활시설

대지면적 2,384.00㎡(721.16평) 건축면적 1,370.09㎡(414.45평)

지하층 지상층
8,894.41㎡(2,690.56평) 14,293.77㎡(4,323.86평)
연면적 연면적

연면적 23,195.07㎡(7,016.5평)

건폐율
57.47%/599.57%(법정 60%/600%)
/용적률

주차대수 192대 121.29% (법정 160대)

구분 내용 공급실수

4~13층 업무시설 최대 145 실

총 49실 / 지하 1층 5실 / 1층 14실
B1~3층 근린생활시설
/ 2층 15실 / 3층 15실

B2~B5층 지하주차장 및 기계실 주차대수 192대

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2. 참여기관

구분 참여기관명 비고

시행사 (주)안강개발

시공사 (주)안강건설

설계사 (주)건축사사무소 유앤아이

감리사 (주)건축사사무소 유앤아이

분양회사 (주)HY알앤디

금융주관사 수협

대주단 수협

인테리어설계사 (주)베스컨인터내셔날

특화디자인 (주)아트디와이 (미술작품 제작, 설치)

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3. 사업추진경과
1) 사업일정표

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4. 개발배경
1) 기본 개요
 약 110만평(3,665,086㎡, 상암DMC의 약6.5배) 규모 조성
 세계도시로 도약을 위한 동북아 관문도시 + 첨단기술과 산업이 융합되는 지식산업 혁신기지
SITE
= 동북아미래를 선도하는 지식산업 그린시티

- 마곡지구 도시개발사업
 서울의 마지막 대규모 미개발지 (핵심개발 유보지)
 서울의 관문 역할을 담당할 수 있는 지역
 2007년 구역지정 및 개발수립 고시
 지속가능한 가치를 지향하는 미래의 도시
상암 DMC 대비 서울시 강서구 마곡동,
가양동 일원

- 유사 택지지구 비교  총 면적 약 6배
3,665,000㎡(110만평)

 고용인구 16.5 만명으로 상암 DMC의 3.3배, 판교 테크노밸리 1.8배  종사자 수용 약 3배 16만 5천명

 주거단지 약 2배 11,353세대
 면적규모, 종사자 수, 주거단지 및 거주인구 등 전반적으로 우수
 거주인구 약 2배
34,059명
 지하철 3개 노선
공항철도, 지하철 5,9호선

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5. 마케팅 기획
1) 마케팅 기획 - Private Service 9
01 운영수익 재투자로 관리비 최소화 03 지하수납용 창고 렌탈 서비스

02 발코니 서비스 면적 무상 제공 04 다목적 접견실과 공용회의실

07 투자안정성을 높여주는 임대
05 입주사 홈페이지 관리 대행 서비스
관리서비스

06 입주기업 홍보를 위한 로비 전시관

08 일상의 여유를 즐기는 카페테리아와
휴게홀

09 하늘과 맞닿은 스카이가든,

그늘쉼터 7
5. 마케팅 기획
1) 마케팅 성공 사례

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6. 설계
1) 평면도  지하층 층고 최소화
- 지하층 설비시설 각층 분산배치를 통해 4.2m 확보

<기존공법> <신공법>

 주차장 모듈화
- 확장형 주차를 고려한 이형모듈계획

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6. 설계
2) 입면도
입면개념-수직과 수평의 조화 입면개념-공간을 고려한 모듈화 계획

공간에 따른 형태의 틀 형성 불규칙한 배치로 다양한 입면 형성 따뜻한 유리색을 조합 배치하여 공간의 모듈에 맞는 규격 분할 공간의 모듈에 맞는 규격 분할 일체화된 입면을 위한 불규칙 배치
입체적인 입면 형성

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6. 설계
3) 단면도

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6. 설계
4) 공간계획
 아트리움

발코니

하부층 오픈 아트리움

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6. 설계
4) 공간계획
 테라스 상가

발코니
테라스

발코니

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6. 설계
 대·소 회의실
4) 공간계획

발코니

 입주사들이 공동으로 사용할 수 있는 회의

실 제공 (기업총회, 크고 작은 회의를 할
수 있도록 가변형 벽체 계획중)

발코니
 간단하게 미팅할 수 있는 접견실과 라운지
공간을 제공하여 효율적으로 사용 가능

 휴게홀 / 카페테리아

발코니

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6. 설계
4) 공간계획
 휴게홀

발코니

발코니

 입주자가 휴식 또는 손님이 대기할 수 있

는 휴게홀을 각 층마다 설치하여 쾌적한
환경 제공
 세대별 발코니 제공

발코니

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7. 시공관리
1) 공사개요
 공사명 : 안강 프라이빗 타워 신축공사
- 공사 규모
 현장위치 : 서울 강서구 마곡지구 C3-6블럭
 공사기간 : 20개월(계획공기) > 실제공기 – 2015. 07. 01 ~ 2017. 01. 26 (19개월)
 (지하 5층 ~ 지상 13층) 근린생활시설 및 업무시설
지하 2~5층 주차장/ 지하 1층~지상 3층 근린생활시설/ 지상 4~13층 업무시설

 지하흙막이 (가시설공사)
- 공사 공법
 : CIP(Cast In Place file)공법, JSP(Jumbo Special Pile)공법,
스트러트 지지대 강관보 사용
(H빔재 대비 - 부재의 정밀성 및 강도의 확보에 선택 용이, 설치 시 전문업체 참여)
 골조 : 특수공법 적용 TVS (Two-Way Void Slab : 이방향 중공 슬라브공법)
 외부마감 : 로이아르곤 복층유리(커튼월)
알루미늄 복합판넬을 적용하여 외관디자인 독창성부여

 지하토공사 인접부지 사업자와 공동 진행 (지하공사 구간은 통합진행)

- 공정 관리
 지상층 독립된 공사로 공정관리
 오피스가 주인 업무시설로 품질관리 용이
 현장관리팀의 노력과 공정관리 - 계획공기보다 공사기간 단축

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8. 입주마케팅
1) AG개발관리(시설+임대+잔금수납) 시스템

준공 후 3개월 소유권 이전100% 완료

잔금수납
잔금납부 (조기수납 유도)
중도금 대출(조기수납 유도) 전매, 하자세대 정리,
고객관리 미분양물건 해소
입주지원센터
T/M, D/M을 통한 지속적인
고객관리
잔금대출,(시설+임대관리)
용역계약체결,대출 부결자체크 잔금대출
사전 자금파악(잔금납부여력) 잔금대출 장소 및 소유권이전 관련 안내
INBOUND-T/M(법무사 협업)
고객잔금 납부 일정
체크

입주관리
수분양자 전매세대 부동산 T/M 용역 임대관리 민원 잔금
(입주지원
자금확인 분류 연계 D/M 계약 (중개) 처리 수납
센터)

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8. 입주마케팅
2) 실행계획
구분 내 용 일정 비고

-잔금대출 대출자서 기간에 미방문 고객

• Out-bound TM 1일 1인
15일 ~ 한달 전 실시 현금납부고객, 전매자 파악, 하자세대 체크
TM/DM 30~40고객 통화
-잔금대출 안내문 발송 (잔금납부 불가세대)
• 잔금대출 일정 고객 안내.
(장소,구비서류안내)

• 잔금대출 및 장소 일정
SMS 잔금대출 7일전 잔금대출 장소 및 구비서류(법무사,은행 구비서류)
안내 포함(IN-bound 고객응대)

-잔금대출 장소 섭외
• 은행,법무사,(시설+임대관리) 잔금대출기간
잔금대출자서 -잔금대출 장소 인력, 집기류 셋팅
용역계약진행 (3일간)

-잔금대출기간에 미방문 세대는 별도 전화안내

• 잔금납부기간 및 잔금납부
잔금납부안내 준공 전 1개월 -미방문세대 별도 안내문 발송
불가세대 체크

-관리사무소, 임대관리 인력 배치
• 입주(점)관련 안내, 키분출
입주지원센터 준공 후 1개월 -키분출
-시행사 담당자와 잔금완납 여부확인.

-하자세대(잔금납부불가세대)정리
• 중도금대출상환, 잔금납부
잔금수납 준공 시부터 -미분양 물건 해소
안내
-준공 후 3개월 소유권이전 100% 진행

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9. 하자관련사항
1) 예시

- 창문개폐불량 - 크랙불량

건물 관리사무소에서 CS관련 모든 업무를 전담

 고객 1:1 맞춤형 프로세스를 운영 - (고객 접수 사항에 대한 100% 세대 확인 점검 등)

 빠른 하자조치가 가능하도록 진행 - (CS관련 협력업체 평가를 토대로 추후 협력업체 선정에 반영)

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감사합니다

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