한국형 CM 도입에 요구되는

건설사업관리단의 업무지침

김인호 / 인하대학교 토목공학과 석사과정

정병진 / 인하대학교 토목공학과 석사과정
 한국형 CM 도입에 요구되는 건설사업관리단의 업무지침
김인호1, 정병진2, 이용일3

요 약 문

최근에 국내 건설시장은 외국 건설 업체에 대한 국내 건설 시장 개방, 자금사정의 악화,경쟁심화

등으로 그 어느 때보다 건설사업 관리기법(CM, Construction Management)의 사용이 필요한
시기이다. 정부에서도 이를 인식하여 건설산업기본법의 제정으로 CM 제도의 국내정착의 기회가
마련되었고, 각 분야에서 CM 의 조기정착을 위하여 활발한 연구활동이 진행중이나, 실질적으로
CM 을 도입하기 위한 업무지침이나 CM 이 적용 될 공사에 관한 표준화 된 절차서가 미비한
상황이다.
또한, 정부에서는 CM 기법의 효율성 검토와 예산절감, 품질확보 등을 위하여 시범적으로
외국의 CM 관련 용역회사와 함께 대규모 국가 SOC 사업을 공동추진하고 있으나, 의사 소통,
관련법규의 미비, 정서적, 문화적, 사회환경의 차이 등으로 인하여 많은 문제들을 야기시키고
있다.
따라서, 이와 같은 문제점들을 없애기 위해서는 한국의 실정에 맞는 CM 제도의 정착이
필요하고, 이를 위해 한국형 CM 공사관리 지침이 시급하다. 이를 위하여 본 연구에서는 표준
공사절차 방안 마련을 위하여 건설기술진흥 기본계획안에 따라 건설사업을 기획, 조사, 설계,
시공, 유지관리의 5 단계로 구분하여, 공사 절차별로 파악된 문제점들을 중심으로 문제의 원인
분석과 해결방안•개선방안을 도출한 결과 부적절한 기획, 타당성 조사의 미흡, 공사별 표준화의
부재, 인허가의 지연, 잦은 설계변경, 시공성 검토 결여, 유지관리에 대한 준비 미흡 등이 주요
문제점으로 파악되었다. 이를 토대로 현재 국내 건설공사 수행 시 발생되고 있는 문제점들을
개선할 수 있는 방안을 찾기 위하여 국내•외 자료들을 기초로 건설사업관리의 여러 기능과
역할을 조사하였다.
그 결과로, 국내 건설공사 수행상의 문제점을 해결하기 위해 실질적으로 필요한 CM 의 기능과
역할을 포함한 현행 공사 절차에 맞는 CM 방식의 공사 수행 절차를 제시하였고, 건설사업관리
업무를 수행하는 조직의 일반적 업무 사항을 공사 단계별로 제시하였으며, 각 단계의 업무를
분석하여 준비사항, 제안사항, 결정사항으로 상세 구분 기술하였다.
본 논문은 기존의 일반적 건설사업관리의 이론적 접근에 그치지 않고 국내 현실의 문제점을
인지하고 해결할 수 있는 건설사업관리의 일반적 절차를 제시하였다.
본 연구를 통하여 경쟁력 제고, 품질 확보, 비용 절감 등을 이룩하여 국내 건설산업 전반의
문제를 해결할 수 있는 건설사업관리제도의 조기 정착에 있어서 건설관련 모든 당사자들에게
도움을 가져다 주리라 기대한다.

1
인하대학교 토목공학과 4 학년
2
인하대학교 토목공학과 4 학년
3
인하대학교 토목공학과 조교수
한국형 CM 도입에 요구되는 건설사업관리단의 업무지침 1

1 서론 1

1.1 연구 배경 및 목적 1

1.2 연구 내용 및 범위 3

2. 기존 공사의 공사 관리절차 및 문제점 분석 3

2.1 기획단계 4

2.2 조사단계 5

2.3 설계단계 6

2.4 시공단계 6

2.5 유지관리 단계 7

3. CM 기법을 이용한 공사 지침 제안 8

3.1 CM 에 대한 일반적인 고찰 8

3.2 CM 공사 방식의 운영 절차 9

3.2.1 기획단계 10

3.2.2 조사단계 12

3.2.3 설계단계 13

3.2.4 시공단계 15

3.2.5 유지관리 단계 17

4 결론 19

4.1 결론 19

4.2 향후 연구 방향 20

참고문헌 21
 한국형 CM 도입에 요구되는 건설사업관리의 업무지침

김인호, 정병진, 이용일

1 서론
1.1 연구 배경 및 목적

사회전반에 있어서 건설업은 사회 간접 시설의 확충에 기본적인 역할을 담당하고 있고, 70, 80
년대 급속한 경제 발전에 발 맞추어 국내의 사회 간접 자본의 성장은 괄목할 만한 성장을 이루어
왔다. 그러나, 80 년대 중반이후 90 년대에 이르기까지 경제 성장의 급격한 팽창에 반하여 사회
간접 시설의 확충이 그에 미치지 못함으로 인하여 도로, 철도, 항만 등의 사회 발전의 기본적
시설이 부족하게 되었고, 더불어 물류비등의 과대한 가격상승으로 국내 업체들의 수출경쟁력이
약화되었다.
또한 성과물 위주의 풍토하에서 급속한 양적 개발에만 치중한 결과 건설물의 품질이 확보되지
못하였고, 조급한 공사일정과 과소 책정된 공사비, 책임의식이 결여된 시공 등으로 인하여
부실공사가 속출하였고, 결국 성수대교와 삼풍 백화점 붕괴와 같은 대형사건을 발생시켜
건설업에 대한 대국민 신뢰도가 땅에 떨어졌다.
이러한 문제를 인지한 정부는 많은 사회 간접 시설의 건설을 위해 대형 국책 사업을 발주
하였으며, 이 과정에서 공공 시설물에 대하여 품질의 확보를 위한 노력도 기울이고 있다.
그러나, 대형 국책사업을 기획, 발주하는 과정에서 일반 제조업과 틀린 건설공사의 특성을
고려하지 않아 문제를 야기시키고 있으며, 더 이상 현행의 방법으로 건설공사를 수행하기에
한계를 나타내고 있다.
더불어, UR(Uruguay Round)협상과 WTO(World Trade Organization) 체제의 출범으로 국내
건설시장에 대한 개방에 따른 외국 건설업체의 국내 공사 참여로 인한 경쟁 심화, 국제통화기금
(International Monetary Fund) 관리하에서 국내 자금시장의 경직으로 인한 건설업체들의 자금사정
악화 및 중견 건설업체들의 부도 등의 영향 속에서 자구적인 노력으로 건설시장 전체에 대한
구조조정이 불가피 하게 되었다.
이와 같은 상황하에서 각 분야에 종사하는 건설 관계자들은 국내건설업의 국제경쟁력제고와
재도약을 위해서 CM(Construction Management)의 필요성을 인식하고, 정부는 건설산업 기본법에
CM 제도를 도입키로 하였다. CM 제도 도입의 배경은 미국과 같은 선진 외국에서 오랜 기간을
통하여 건설사업에 있어서 CM 방식이 효과적인 방법으로 인지되고 있으며, 플랜트, 발전소 등의
일부 공사의 경우 공기단축, 비용절감, 품질 면에서 그 효용성이 높게 평가 되었기 때문이다.
일례로 텍사스 주정부가 6 개월 내 24 개 도시 1 만 6 백 명을 수용할 수 있는 32 개 교도소를
건설하는 프로젝트를 발주하여 공사 초기부터 CM 방식을 도입, 모든 설계와 자재조달 프로그램
관리를 CM 회사에게 맡겨 공기단축과 비용절감을 모색하였고, 1 억 4 천만 달러 규모의 이
프로젝트에서 설계 프로그램이 실시 되고 6 개월 만에 완성됐고 기존의 공사 수행방식보다 50%

1
이상의 공기 단축과 15%정도의 비용절감 효과를 가져왔다. [한국경제신문, ´97]
예와 같이 공사의 종류에 따른 CM 의 효과는 높게 평가되고 있으며 미국의 경우 96 년 CM
방식의 공사 수주액이 319 억$정도로 여러 분야에 걸쳐 활발하게 진행 되고 있다. CM 방식에 의한
공사는 장기간의 공사와 복잡한 과정을 가진 건설업의 특성을 고려한 형식이며, 공사의 전 과정을
일률적으로 관리 할 수 있다는 장점이 있다. CM 방식으로 얻을 수 있는 효과는 공사 기획
단계에서부터 투입됨으로써 후속단계에 대한 계획과 조정, 설계, 시공간의 원활한 정보 교환을
이룰 수 있으며, 프로젝트 전체를 다단계로 분할하여 설계와 시공을 병행할 수 있다. [김예상, ´97]
CM 조직이 발주자, 설계자, 시공자의 의견을 조율 하므로 기존의 단절된 형태이기 보다는 사업의
성공적 수행을 위한 동반자적인 의식을 고양할 수 있다.
또한, 전문화된 관리체계 이므로 중복적인 일을 경감시킬 수 있으며, 일정한 틀이 형성되어 있어
사업의 능률을 극대화 할 수 있다.
건설사업은 기획, 조사, 설계, 시공, 유지 보수의 전 과정에서 다양한 종류의 정보가 이용되고 ,
발주자, 설계자, 시공자 외에도 많은 이해 관계자가 사업에 참여하므로 CM 방식과 같은 관리
방식이 효과적이다.
하지만, 현재 국내사정을 살펴볼 때 CM 의 필요성을 인식하면서도 실질적인 CM 을 도입하기
위한 지침이나 CM 이 적용 될 공사에 관한 표준화 된 절차서가 미비한 상황이다. 이러한 상황
속에서 국내의 많은 건설업 관계자들이 CM 의 조속한 국내정착과 발전을 위해서 노력하고 있다.
정부에서는 CM 의 효율성 검토와 예산절감, 품질확보 등을 위하여 시범적으로 외국의 CM 관련
용역회사와 함께 대규모 국가 SOC 사업을 공동추진하고 있으나 많은 문제점들을 야기시키고
있으며 그 효용성에 대한 의구심 또한 제기시키고 있는 상황이다.
이 같은 문제점의 이유를 살펴보면 외국의 경우 CM 제도는 자유경쟁 원칙에 따라
자연발생적으로 생겨난 것이고, 우리나라의 경우 건설업의 발전배경을 살펴보면 정부주도의
규제하에서 발전해 왔기 때문에 자국의 제도 및 주변여건에 맞게 체계화된 CM 업무가 국내여건에
맞지 않는 것은 당연한 귀결이라 사료된다.
따라서 본 논문의 목적은 CM 방식의 공사 절차지침의 기본적 모델을 제시하여 현재 국내 건설
공사에서 유발되는 문제점들을 해결 할 수 있는 개선방안 도출 및 그것을 실천 할 수 있는 CM 의
역할과 기능을 공사 단계별로 첨가하여 공사의 3 대 목표인 원가절감, 공기단축, 품질확보를
달성하게 하기 위함이다.

1.2 연구 내용 및 범위

본 논문에서는 한국의 실정에 맞는 건설사업관리제도의 정착을 위해서 국내 건설업계의

전반적인 문제점 파악이 우선 되어야 하므로 기존 공사 절차와 외국 주요기관의 공사절차를 비교•
검토하여 국내의 현행 공사절차상의 문제점을 파악한다.
다음으로, 공사 절차별로 파악된 문제점들을 중심으로 문제의 원인 분석과 해결방안•
개선방안을 도출하였다. 이를 토대로 현재 국내 건설공사 수행 시 발생되고 있는 문제점들을

2
개선할 수 있는 방안을 찾기 위하여 국내•외 자료들을 기초로 건설사업관리의 여러 기능과
역할을 조사한다.
그리고, 실질적으로 필요한 CM 의 기능과 역할을 포함한 현행 공사 절차에 맞는 CM 방식의
공사 수행 절차를 제시하고, 건설사업관리 업무를 수행하는 조직의 일반적 업무 사항을 제시한다.

2.기존 공사의 공사 관리절차 및 문제점 분석

본 논문은 현행 공사 시행 절차와 문제점을 분석하여 CM 방식의 공사를 적용할 수 있는 공사

시행 절차를 제안하기 위하여 먼저 기존 공사체제를 분석한다.
현행 건설공사의 공사 시행 절차를 살펴보고 이를 통해 현행 절차상의 주요 문제점을 도출해
보고자 한다. 현행 건설교통부가 제시한 공사 시행절차는 기본계획, 설계, 착공 및 시공, 준공,
유지관리 등 5 단계로 이루어져 있으며 한국도로공사는 상기의 시행절차 규정에 따라 공사수행을
하고 있다. 이에 반하여 철도청과 주택공사는 각기 철도청 훈령과 주택공사 내규에 의거, 다음과
같이 시행하고 있다. 철도청 시행절차는 조사 및 설계, 공사발주 및 계약, 공사시행, 공사준공,
공사하자보수 등 5 단계로 이루어져 있고, 주택공사 시행절차는 사업계획 수립, 설계, 공사발주 및
계약, 공사시공의 4 단계로 이루어져 있다. 위에서 살펴본 바와 같이 국내의 주요기관의 공사
절차가 서로 상이한 것을 알 수 있어 표준화된 공사시행 절차 부재로 인한 혼란도 가능한 것으로
예상된다. 따라서, 본 연구에서는 건설공사의 생애주기를 고려하여 합리적인 공사 시행절차를
살펴보기 위하여 건설기술진흥 기본계획안에 따라 기획단계, 조사단계, 설계단계, 시공단계,
유지관리 단계 등 총 5 단계에 걸쳐서 각 단계의 주요 임무 및 문제점을 조사한다.
더불어 국내 건설 공사 시행 절차상의 문제점 파악과 개선방향 도출을 위하여 국가별, 시행
주체별 사업시행절차를 비교해 보면 표 1 과 같다.

표 1. 공사 시행절차 비교
구분 한국(건교부) 한국(철도청) 일본(건설성) 세계은행(IBRD) 영국(토목학회)
사전조사
기획 계획요청 사업검토 사업인가
예정지 통보
단계 연계성 검토 사업공식화 요구조건설정
예산편성
조사 조사 조사 조사 소요자원분석 조사 및 답사
단계 측량 행정협의 계획안 작성 사업타당성분석 대체안작성
도시계획 사업결정 비용 및 이윤분석 기획보고서
사업선정 개량공정계획
개발제한구역내 사업협상 의사결정

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 행위
사업승인
농지전용
설계 실시계획 설계
설계심의 실시준비 공사방법결정
예비사업설계
설계 설계방침결정 실시설계 계약서류작성
사업설계조정
단계 설계서작성 공사설계서작성 공사비적산 입찰
입찰 및 계약
입찰 및 계약 예가작성 견적
입찰 및 계약 계약
엔지니어관리
공사시행 공사시행
공사감독 도급자관리
시공 공사감독 공사감독 공사업무분석
실행예산 현장관리
단계 안전대책 선급금 및 기성 관리기법분석
공사시행 생산관리
피해대책 설계변경 사업기록
안전관리
공사대장작성 공사이월 및 중단
공사비지불
유지 공사준공 준공 사업평가
인계인수 준공
관리 하자보수 사용 사업검토
심사분석 유지증명
단계 공사지발간 유지관리 사업개선
[한국건설기술연구원, '91]

2.1 기획단계

기획단계에서는 일반적으로 발주자에 의해 사업에 대한 필요성이 제기되면, 발주자 또는

용역기관을 통하여 기초적 관련 자료를 수집, 검토를 실시한다. 기본 조사를 실시하여 사업
구상이 확정되면, 타당성 조사, 관계 법령 검토, 국가의 중장기 계획들과 비교 검토하여 사업의
실시 여부를 결정한다.

그러나, 현행 공사 시행 절차상의 기획단계는 사업의 성패를 좌우할 수 있는 중요한 단계임에도

불구하고, 기본조사의 미비 및 국가 예산 계획과의 연계성 검토 미비로 인하여 다음과 같은
문제점들을 유발시키고 있다.

 대규모 복합 공사에 대한 기획단계의 사업 필요성의 평가는 객관적 평가 이전에 정치적,

사회적 영향력에 의하여 결정되는 경우가 존재한다.
 부족한 기획단계 기간으로 인하여 필요한 많은 정보의 총괄적 파악이 힘들고, 이로 인해
전체적인 사업계획, 건설공사의 관리계획 등이 충분하지 못하다.
 사업을 기획함에 있어서 지역 주민들과의 사전협의 불충분으로 인하여 잦은 민원발생이나

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 공사발주 후에도 주민들의 반대로 공사가 장기간 지연되는 경우가 빈번하다.
 발주자측은 공사와 관련하여 관계법령을 면밀히 살펴보지 못하거나, 관련부처 간의 상이한
의견 등으로 공사기획에서부터 일정에 차질을 빚는 경우가 많다.
 사업에 대한 자금조달계획을 제대로 세우지 못하거나 예산책정과 상호 연계성이 없는
계획을 세우거나 사업규모 및 사업영역 등이 자주 변하여 사업계획이 수정, 변경되는
사례가 있다.

2.2 조사단계

조사단계는 기획단계에서 작성된 기본적 자료를 바탕으로 상세한 사업 수행 계획을 수립하는

단계로 설계 자료의 확보를 위해서 사업 예정지에 대한 현지 조사, 측량, 지질 조사를 실시한다.
이와 같은 구체적 조사를 통하여 얻어진 자료를 기초로 하여 보다 정확한 사업 계획을
수립한다. 대체 방법이나 대안을 검토하고 보완된 자료를 재 검토하여 사업구상을 재평가하고
보완한다.

조사단계에서는 다음과 같은 문제점들이 나타나고 있다.

 일반적으로 발주자에 의해 행해지는 조사활동이 설계 자료로써 충분하지 못하고, 토질조건,

측량자료, 지하수 유무 확인, 주변여건확인 등이 정확하게 파악되지 못하여 공사 지연의
원인을 야기시키기도 한다.
 사업 수행을 위한 관련 주체들의 건설방침 확정이 지연되어 전체적인 공기가 지연되거나
재원조달 문제를 상세하게 검토하지 않아 기획이 완료된 사업이 전면 수정, 백지화되는 등
예산의 낭비가 되는 경우도 있다.
 조사활동이 끝난 후에 조사자료를 근거로 설계자료의 기본이 되는 물량산출 기준이나 사업
시행의 시공성을 고려하지 않아 사업비가 과소 책정되고 비현실적인 사업 공기 설정 등으로
품질 저하 및 부실공사의 가능성이 내포되어 있다.
 세계개발은행(IBRD)의 경우 조사단계에서 소요자원 분석, 비용 및 이윤 분석을
통해서 사업비 규모를 산출하고 이로 인한 효과 등을 분석하여 투자 사업의 경제적
타당성 검토가 되고 있으나 국내는 그렇지 못하다.
2.3 설계단계

설계단계에서는 기획, 조사 단계의 자료를 바탕으로 사업 수행을 위한 기본설계를 실시하며

기본 계획 및 기본설계와 실시조사를 시행하고 조사 결과를 토대로 실시설계를 수행한다.
설계를 바탕으로 수량명세서를 작성하고 입찰을 위하여 사업 예정가를 산정한다. 설계도면 및
공사시방서를 작성하고 입찰에 필요한 계약 서류를 준비한다. 자원 조달계획을 수립하고,
입찰공고를 하며 입찰에 참여하는 시공회사에 대하여 관계 법령에 의거 사전심사(PQ 제도)를

5
실시한다. 입찰을 실시하여 사업 수행자를 선정하여 계약을 체결한다.

설계단계의 문제점들을 살펴보면 다음과 같다.

 실시조사가 불충분하고 이에 따라 실시설계가 불완전할 경우 발주자에게 불리한

과다입찰 가격을 산출하게 하거나 아니면 시공 중에 설계변경 요인이 되고 준공 후
하자보수 발생 등 부실공사의 원인이 된다.
 설계자가 사업주 또는 발주자의 의도와 요구가 무엇인지를 정확히 파악하지 못할
때는 발주자의 의도가 반영된 설계가 이루어 질 수 없어 궁극적으로 공사의
효율성이 떨어진다.
 공사의 발주이전에 사업용지의 확보가 되지않아서 공사의 착공이 늦어져 최종적으로
공사가 지연되었을 때 상호간의 책임규명이 어려워 각종 분쟁이 발생 할 우려가
있다.
 도면 설계 시 시공성이 충분히 검토되어 지지 않아 공사 착공 후 시공상의 많은
어려움이 있거나 설계변경의 원인이 된다.
 공사전체 수행기간에 비하여 설계기간의 산정이 충분하지 않아 설계의 정확도가
떨어진다.
 설계단계에서의 표준 절차서 등이 부족하고 관공서의 사업승인절차 및 관계서류가
너무 복잡하여 공사발주가 지연된다.

2.4 시공단계

시공단계는 설계단계에서 만들어진 설계도면과 시방서를 가지고 실제 시설물을 만들어가는

단계를 말한다. 이 단계에서는 설계도서에 명시된 품질과 성능기준에 따라 주어진 공사비를
가지고 공기 안에 목적물을 완성하는 것을 주요 목표로 한다.
시공단계에는 노무, 장비, 자재, 가설시설, 자금, 기술, 시간 등의 요소들이 포함되며,
현장관리자는 이러한 요소들을 적절하게 조합하고 조정하여 작업을 수행한다. 이 단계의
주체들은 도급자, 하도급자, 현장대리인 등이며, 필요에 따라 설계자와 엔지니어로부터 많은
조언을 얻는다.
시공단계에서는 우선적으로 계약사항과 설계도서를 토대로 공사비계획과 공정계획을 세우고
현장여건을 반영하여 작업방법을 결정한 다음, 작업방법에 적합한 장비와 인원으로 작업 조를
구성하고 계획된 공정대로 공사를 수행한다. 특히, 시공과정에서는 원가관리, 일정관리,
품질관리, 안전관리 등을 통하여 성공적인 프로젝트를 수행하여야 한다.

시공단계에서의 문제점들을 살펴보면 다음과 같다.

6
 자재구매 계획 등이 소홀하여 기자재 조달 지연으로 절대공기에 차질을 빚는 경우가 있다.
 사업의 수행 중 많은 주체들간의 분쟁이 발생하지만 분쟁해결을 위한 절차와 조정위원회가
미비하여 안전사고 및 공사 지연에 대한 책임 규명이 어렵다.
 사업 공기 부족 (실시설계 동시 실시, 공사물량 증가 등 요인), 발주자의 승인 지연에 의한
공사 착공 지연 및 대규모 복합공사에 대한 시공사의 경험 부족으로 인한 공기 지연의 발생
중 적절한 조언 기관이 부족하다.
 발주자와 시공자간의 적대적인 관계로 설계변경에 대한 승인이 어렵고 설계변경에 대한
예산이 부족하다.
 공사주변지역의 현황을 파악하지 못하여 공사지연의 원인이 된다.
 국내의 건설공사의 경우 대부분이 하도급에 의해서 이루어지고 있으나, 효과적인
하도급자 관리가 안되어 공사의 전체공기에 지장을 주거나 현장 작업이 서로 방해를
받는 경우가 많다.

2.5 유지관리 단계

유지관리 단계는 우리나라의 건설업의 발전과정을 살펴볼 때 성과물 위주의 풍토 속에서 그

중요성이 오랫동안 간과되어 왔던 분야이다. 유지보수라는 것은 투자에 대하여 당장 가시적인
효과가 나타나지 않기 때문에 사업주나 발주자쪽에서는 이에 대한 예산편성이 없었다고 해도
과언이 아니다. 이러한 결과로 우리는 성수대교 붕괴, 삼풍백화점 붕괴사건 등 대형 시설물의
사고로 수 많은 인명피해와 재산피해를 입어야만 했다. 이 같은 사고로 인한 더 큰 피해는 60-70
년대에 걸쳐서 해외공사 수주 등으로 국가 경제 발전에 견인차 역할을 했던 국내건설업계의 대외
신용도 추락이다. 대외신용도 하락이라는 것은 금전적으로 환산할 수 없는 엄청난 피해였다고 볼
수 있다.
그 이후에 들어서야 정부, 사회 각 분야에서 유지관리의 중요성을 인식하고 오늘날의 교량
안전진단이나 노후교량의 철거 등이 행해지고 있으나, 일부에서는 아직도 그 중요성을 인식
못하여 국가의 예산편성 시 우선순위가 밀려 공공시설물 유지관리의 합리적인 예산편성이 어려운
실정이다.
일반적으로 유지관리 단계에서는 공사가 완공되면 시운전을 통하여 준공도서를 작성한다.
그리고, 관계 정부기관의 주관하에 준공검사를 실시하고 발주자에게 시설물을 인계인수를 한다.
시설물에 대한 하자보수가 끝나게 되면 유지관리 팀에 의한 사후관리와 유지운영이 이루어진다.

유지관리 단계에서의 문제점을 살펴보면 다음과 같다.

 유지보수 절차 및 점검규정, 책임한계 설정이 미비하여 공공시설물에 대한 형식적인 점검

내지는 형식적인 유지운영이 될 우려가 높다.
 전체적으로 운영 유지관리 계획이 부족한 실정이어서 시설물에 대한 효과적인 유지보수가

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 어려워 예산의 낭비가 발생한다.
 공공사업 부분이나 민간사업부분이나 사업완료 후 사업전체에 대한 사후평가나
사업개선방안 검토가 부족한 실정이다. 이로 인하여 유사공사 발생시 과거의 공사시행결과
자료와 분석자료의 미비로 사전에 문제점 파악 및 공사지연 원인들을 제거 할 수 없다.

3. CM 기법을 이용한 공사 지침 제안
3.1 CM 에 대한 일반적인 고찰

최근에 들어서 각 분야에서 국내의 건설산업에 CM 사업 방식을 도입하기 위해 활발한 연구가

진행 중이며, 많은 연구 과정에서 CM 의 다양한 기법에 대한 세부적인 연구들이 수행 중이다.
그러나, 우리의 현실에 맞고 국내 실정에 적합한 CM 공사 방안은 제시되지 못하고 있는 실정이다.
따라서, CM 방식의 공사를 국내 상황에 적용하기 위해 국내 상황에 적합한 개념정립이 이뤄 져야
하며, 한국형 CM 의 개념 정립을 위해 국내 상황을 고려한 일반적 건설사업관리 지침의 기본안이
절실히 필요한 실정이다. 따라서, 본 장에서는 CM 기법을 이용한 공사 지침 제안에 앞서서,
일반적으로 사용되고 있는 CM 의 의미와 기능에 관하여 기술하기로 한다.
건설사업관리에 대한 의미는 다음과 같이 4 가지로 통용되고 있다. CM 이란 현재
관리행위로서의 CM, 공사수행체계 또는 계약방식으로서의 CM, 관리행위 주체로서의 CM, 학문
또는 연구영역으로서의 CM 으로 분류, 이해되고 있으나, 본 논문에서는 이 중
건설사업관리방식의 공사 수행 역할을 하는 조직을 건설사업관리단으로 규정하고, 이하 CM
공사를 수행하는 조직을 건설사업관리단으로 한다.
건설사업관리단의 역할은 건설 공사의 전 과정에 있어서 공기단축, 비용절감, 품질확보와 같은
공사의 성공적 수행에 많은 참여 요소로 정의 될 수 있지만, 무엇보다 성공적 공사 수행을 위해
기본적 역할은 발주자, 설계자, 시공자, 기타 많은 공사 참여자들에게 공사의 완성을 위하여
합리적 방법으로 일을 처리하고, 중립적인 위치를 가지고 올바른 방안을 모두에게 제시하고 상호
신뢰를 가질 수 있도록 하는 역할이 가장 중요하다고 할 수 있다.
건설산업관리단은 발주자, 설계자, 시공자들과의 관계 속에서 정확한 판단력과 분석으로
공사의 생애주기를 고려하여 품질이 확보된 공사를 수행할 수 있는 기본적인 조직이 될 수 있어야
한다.

이러한 역할을 수행할 수 있는 조직의 관리 영역을 미국 PMI(Project Management Institute)

에서는 다음과 같은 분야로 추천하고 있다.

 사업통합관리 (Project Integration Management)

 사업영역관리 (Project Scope Management)
 사업공정관리(Project Time Management)
 사업원가관리 (Project Cost Management)

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 사업품질관리 (Project Quality Management)
 사업인력관리 (Project Human Resource Management)
 사업의사소통관리 (Project Communications Management)
 사업위험관리 (Project Risk Management)
 사업조달관리 (Project Procurement Management) [PMI , '96]

PMI 가 제안하는 관리항목을 중심으로 국내 건설사업의 일반적 절차에 맞추어

건설사업관리단의 역할과 기능에 대하여 기술하려 한다. CM 의 많은 기능들이 모두 다 중요하다
할 수 있으나, 그 중에서도 공사의 성패를 좌우하는 것은 공정관리, 원가관리, 품질관리이다.
사업의 성공적인 수행을 위하여 건설사업관리단은 발주자와의 계약을 통하여 사업의
기획단계에서부터 참여하여 발주자의 의도를 정확히 파악하여 설계 및 시공에 반영하여 사업의
목적에 부합할 수 있는 결과물을 만들어야 하고, 사업에 대한 타당성 검토, 사업전반에 걸친
공정관리, 원가관리, 품질관리를 통하여 품질이 확보된 성과물을 최단 공기 내에 최소의 공사비를
사용하여 완성하는 역할을 수행하여야 한다.

3.2 CM 공사 방식의 운영 절차

CM 방식의 공사를 수행하기 위한 건설사업관리단의 역할과 기능은 공사특성과 종류에 따라

각각 다른 세부적인 역할과 기능이 존재하지만, 국내의 경우 건설사업관리단의 일반적인
건설공사 절차상의 기본적 역할과 기능마저 정립되어 있지 않은 상황이다.
따라서, 본 장에서는 건설사업관리단의 공사 수행 단계별 일반적 역할과 기능을 기술한다. 건설
공사에 있어서 품질, 공정, 원가관리의 효과적 역할을 수행 할 수 있는 CM 방식의 운영 절차의
기본 모델은 현재 건설교통부에서 사용하고 있는 건설공사 생애주기를 5 단계로구분하여 CM
조직의 단계별 일반적 수행 임무를 제시한다.
건설교통부의 연구보고서에서 제안하는 건설사업의 운영절차는 그림 1 과 같다.

그림 1 . 건설사업의 운영절차 [건교부,97]

기존의 건설공사 수행에 있어서 그림 1 과 같은 생애주기는 인지하고 있었지만, 실질적인

면에서 공사의 생애주기 전체를 고려하지 않았기 때문에 각 단계간의 정보가 단절되었고,
경제적이고 합리적인 공사 수행이 어려웠고, 성과물 위주의 시공중심인 노동집약적 형태로
양적인 팽창에 의해 건설사업이 발전되어 왔다.

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 다음의 공사 운영 절차는 앞으로의 CM 공사 방식에 있어 건설사업관리단의 기본적 운영 방안을
제시하고 CM 조직의 각 사업 단계별 생애주기를 고려한 임무를 명시하고 공사에 관계된 주체들에
필요한 일반적인 사항을 기술하였다.

3.2.1 기획단계

기획단계는 사업의 전체 과정 중에서 사업의 성패를 결정지을 수 있는 가장 중요한 단계임에도

불구하고, 지금까지의 국내 건설사업의 경우 과학적이고 정확한 타당성 조사에 의해서 사업의
실행여부를 결정짓기 보다는 대략적인 추정과 막연한 필요성의 인식을 바탕으로 정치적인 요구
등에 영향을 받아서 사업의 실행여부가 결정지어진 경우가 있었다.
위와 같은 문제점을 보완하기 위해 기획 단계에서 건설사업관리단의 기본적 임무는 발주자의
사업 의지를 파악하여 실행 가능한 사업의 대안을 도출하기 위하여, 각종 공사에 대한 사업 전반에
필요한 분야별 추진 계획, 추진 일정, 사업 수행방안 등에 관한 경험과 기술이 축적되어 있어야
한다.
기획단계에서의 구체적인 절차에 관해 살펴보면 새로운 사업의 필요성을 인지한 발주자는
자신의 사업목적을 사업 기간 전반에 걸쳐서 사업 주체들에게 가장 잘 전달할 수 있는
관리용역회사(건설사업관리단)와 계약을 체결하고, 공동 조직을 구성하여 사업의 필요성,
가능성을 논의하고 사업에 대한 경제적·기술적 타당성 검토를 통하여 사업 수행 여부를
결정한다.
일반적으로 발주자는 사업의 수행에 관계된 전문기술, 경험, 능력, 인적 자원 등이 부족하므로
그 분야의 전문기술을 가진 관리용역회사(건설사업관리단)와의 계약을 통하여 보다 효율적인
공사 관리 업무로 이윤의 극대화 및 적정한 품질을 보장 받을 수 있다.

다음은 현행 기획단계에서 간과된 대표적 문제점을 나열하고 있다.

 사업계획 불충분
 공사관리 계획 미흡
 관련부처와의 협의 지연
 사업 계획 변경
 지역주민과의 사전 협의 미흡
 자금조달 계획 미흡

이와 같이 간과된 문제점은 건설사업관리단의 다음과 같은 역할로 보완할 수 있다.

 발주자의 사업 의도를 파악하여 과거 유사 사업의 사례와 자료를 바탕으로 기획단계의

10
 일반적 절차를 제시하여 사업 기획 업무 진행을 효율적으로 수행한다.
 공사에 관련된 관련 부처, 행정기관, 지방자치 단체간의 규정차이 및 이견을 파악하여
발주자와 사전 협의를 통하여 해결방안을 마련한다.
 사업 예정지에 대한 문화적 배경과 지역적 정서를 분석하고, 지역주민의 의견을 수렴하여
사업 수행에서 발생할 민원의 문제가 발생하지 않도록 문제의 대안을 준비한다.
 충분한 시간을 가지고 사업의 경제적, 기술적 타당성을 검토, 평가하여, 사업 수행기간동안에
사업 계획에 대한 변경을 최소화 한다.
 사업 규모에 맞는 기본적 예산을 작성하여 사업 수행 기간 중 발주자의 사업 비용 조달을
위한 기본 계획을 제시하고 자금 조달을 위한 지원 업무를 수행한다.
 사업의 연계성을 검토하여 인접지역의 발전에 미치는 영향을 검토하여 제시한다.

그림 2. 기획단계의 CM 조직의 임무 LIST

3.2.2 조사단계

조사 단계는 사업의 진행을 위한 실질적인 공사 수행 계획이 수립되는 시점이다.

건설사업관리단은 기획단계의 검토된 사업 대안 및 사업기본계획을 바탕으로 발주자의
사업실시를 위한 구체적 조사를 실시한다.

현행 조사단계는 형식적으로 수행되어 조사단계에서 검토될 사항이 간과되어 다음과 같은

문제를 나타내고 있다.

 조사 불충분
 건설방침 확정 지연
 재원 조달 문제
 공사비 과소책정
 비현실적 건설공사 공기 설정

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 건설사업관리단은 기획단계의 검토사항을 참고로 조사 목록을 정형화하여 조사단계에서
조사할 항목과 조사 항목의 기준을 제시하며 아래 업무를 수행한다.

 대규모 복합공사의 경우 사업의 특성을 고려하여 충분한 조사단계 기간을 확보하고, 폭 넓은

조사의 수행을 위해 조사비용을 충분이 확보하여 건설사업관리단이 공사 기간 전체에서
발생할 수 있는 문제점을 미리 파악할 수 있도록 한다.
 건설사업관리단이 책임을 지고 조사를 수행하므로 조사단계의 공정성이 확보될 수 있고
조사주체의 책임이 강화되어 내실 있는 조사가 될 수 있다.
 건설사업관리단은 타당성조사 항목을 바탕으로 경제적, 기술적, 재무적 타당성을 검토한다.
 사업 예정지의 지형도, 토지용도, 도로도, 행정구역에 관한 조사를 실시하고, 도시계획,
개발제한구역 등의 제한 요소를 검토하여 사업 수행 기본계획을 수립한다.
 환경 영향 평가의 실시에 대비하여 사업 시행 지역의 수질, 소음, 진동, 지형, 지질, 토양, 동·
식물의 자연적 영향에 관한 자료를 수집하고, 인구, 산업, 교통, 문화재, 주변경관 등을 고려한
사회적 영향 요인에 대하여 대비한다.
 기본계획 완료 후 공사 과정에 발생할 수 있는 관련부처, 지방자치단체, 주민과의 문제점을
점검하여 공사 발주 이전에 발주자와의 협의를 통하여 해결책을 강구하고 공사지연을
방지한다.
 장기간의 공사에 대비하여 전체 공사 기간동안의 자금 흐름도(Cash Flow)를 작성하여
발주자의 재원조달에 도움이 될 수 있는 사업비 관리 계획서를 작성한다.
 재원조달 방안이 확립되면 개략적 자원의 수요를 예측하여 공사 수행 이전에 확보해야 할
구매 물건과 설비를 제시하고, 사전 부지 매입이 필요한 사업예정지를 검토하여 공사 지연
원인을 사전에 제거한다.
 조사가 완료되는 즉시 사업 승인을 준비하여 공사 진행을 신속하게 한다.

그림 3. 조사단계의 CM 조직의 임무 LIST

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3.2.3 설계단계

설계단계는 공사 시공에 근간이 되는 설계도서 및 공사 시방서를 작성하고 턴키(Turn-key)

공사를 제외한 일반적인 사업의 발주와 입찰이 행해지는 단계이다. 이 단계에서는 사업 승인이
완료된 후 기획, 조사 단계에서 수집된 사업에 대한 자료를 바탕으로 정밀시공의 근간이 되는
설계작업을 진행한다.

사업 진행의 지침서 역할을 하는 설계단계의 미흡한 수행으로 다음과 같은 설계단계의 문제가

발생하고 있다.

 설계기간의 부족
 용지보상 및 인허가 지연
 입찰 및 발주 지연
 설계변경
 시공성 결여

기획, 조사단계에 참여한 건설사업관리단은 설계회사와의 계약 관계는 없지만, 발주자를

대리하여 설계단계에서 발생하는 문제를 해결하는 역할을 수행하며 설계 단계에 필요한 사업의
규모, 사업비, 사업의 기간 등을 숙지하고 설계단계에서 설계자를 도와 설계단계의 원할한 진행을
도모한다. 따라서, 설계자는 건설사업관리단이 발주자의 대리인 역할을 수행하지만,
건설사업관리단의 지시를 부정적으로 받아들이기 보다는 사업의 성공적 수행을 위해 서로의
의견을 교류하여야 한다.

설계단계에서의 건설사업관리단의 수행하는 역할은 다음과 같다.

 설계 기술 능력, 수주액 등의 객관적 평가 자료를 바탕으로 공사를 위한 적절한 설계를

수행할 수 있는 설계회사가 갖추어야 할 항목을 발주자에게 제시하여 설계용역회사의
선정을 돕는다.
 발주자와 설계자 사이의 계약이 성립되면 기획, 조사단계에서 수집한 정보를 설계회사에
일정한 문서 형식으로 제공하여 설계업무를 지원한다.
 설계단계의 절차서를 작성하여 설계 업무를 효율적으로 진행할 수 있도록 하며, 정확한
설계업무가 될 수 있도록 충분한 설계기간 산정을 도모한다.
 발주자의 설계요구 사항을 검토하여 설계단계에 필요한 설계지침서를 설계자에게 제공한다.
 설계를 성공적으로 수행할 수 있는 엔지니어의 자격 요건과 관리 방법을 위한 절차서를
작성한다.
 대규모 복합 공사의 경우 여러 분야의 설계회사가 참여하는 관계로 설계 시 다량의 자료,

13
 도면이 발생하므로 자료 관리를 효율적으로 수행할 수 있는 통합정보분류체계 및
도면관리체계를 제시한다.
 발주자의 추가적인 요구로 개념설계, 기본설계, 계획설계, 상세설계, 시공설계 등의 추가적인
도면이 필요한 경우 기본설계, 실시설계에서 발생하는 도면과 서류를 바탕으로 제작을
요구한다.
 설계 시 시공성을 검토하여 시공성 결여로 인한 설계변경을 최소화 시키기 위해 그 분야
시공전문가와 설계자의 회의를 주관하여 최대한 시공성을 고려한 설계도면 작성을 유도한다.
 설계도서가 완성되면 기술적 검증과 시공성을 검토하고, 수정이 필요한 경우 개선을
요구한다.
 설계도서의 작성과 동시에 공사비 산출 내역서가 작성되지만, 전체 사업 기간, 사업규모의
정확한 산출이 어렵고, 현장의 조건변화, 천재지변 등으로 인한 설계변경이 공사비의 인상의
위험이 있으므로 발주자에게 예비비확보의 필요성과 발생 가능한 내역을 제시하여 충분한
예비비확보를 한다.
 대규모 복합공사의 경우 사업 용지가 광범위 하여 시공발주 후에도 용지 매입문제가 공기
지연의 결정적인 문제를 발생시키므로 공사 발주 이전에 용지보상을 마무리 할 수 있도록
발주자에게 사업부지 확보를 권고한다.
 설계자료를 충분히 검토·숙지하여 입찰 참가 시공회사의 자격요건을 검토·작성하여
발주자에게 제공하고, 공사 발주에 필요한 제반업무와 계약서류를 공정하게 준비·실시한다.
 입찰에 참가한 시공회사들의 과거 공사실적, 공사 수주액, 기술력 및 시공능력 평가자료를
수집·검토하여하여 발주자를 도와 원활한 사업진행이 될 수 있는 최적 업체 선정에
객관적인 자세를 유지 한다.
 발주자와 시공자간의 공정한 계약은 곧 품질의 확보와 원만한 공사수행의 원동력이므로
상호 신뢰를 유지 할 수 있는 계약서 작성을 위하여 유럽의 FIDIC 계약서와 미국의 CMAA
계약서 등을 검토하여 국내실정에 알맞은 표준계약서의 준비가 필요하다.
 표준계약서를 특정공사에 맞게 수정하고 상호간의 공정한 계약이 이루어 질 수 있도록
지원하며 계약에 필요한 업무를 제공한다.

14
 그림 4. 설계단계의 CM 조직의 임무 LIST

3.2.4 시공단계

시공단계는 설계단계에서 작성된 설계도면을 바탕으로 직접 공사를 실시하여 목적물을 완성해

나가는 과정이므로 사업의 성공 여부에 가장 핵심적 역할을 차지하고 있으며, 공사비 지출 규모도
가장 크고 건설사업의 생애주기 중 문제의 발생이 가장 많은 단계이다.

기존의 공사 시행절차에 있어서 시공단계의 대표적인 문제점들을 살펴보면 다음과 같다.

 자원(자재, 인력, 설비) 조달 지연

 지장물 철거 지연
 설계변경 승인 지연
 분쟁 해결 절차 부재
 정형화된 보고 형식의 부재
 표준분류체계부재
 중복된 보고서 양식
 불필요한 내업업무

이와 같은 문제를 해결할 수 있는 건설사업관리단의 시공단계에서의 역할은 다음과 같다.

 공사 시행자가 결정되면 사업의 진행을 위한 시행 절차서의 작성을 돕고 시공 중 필요한

품질검사 기준마련, 각종 서류 등의 자료를 준비한다.
 설계 도서의 내용을 시공자에게 전달하여 시공성을 검토하고 공사도중 발생 할 수 있는
설계도면 수정을 미리 실시하여 공사 지연의 원인을 사전에 방지 할 수 있도록 한다.

15
 사업의 전체적인 공정 계획과 공사 비용 지출 계획 내용을 시공자와 작성 한다.
 사업 수행 중 필요한 작업 분류체계, 원가 분류체계, 조직 분류체계를 작성하여 시공자에게
제공한다.
 행정관서, 발주자, 시공자 간의 요구사항과 보고 형식 항목을 작성하여 관련 주체들에게
제공하며 불필요한 업무를 줄이기 위해 되도록 통일을 기한다.
 대규모 복합공사의 경우 다량의 자재와 설비, 인력이 필요하므로 합리적인 사전 수급 계획을
작성한다.
 전체 사업 기간 동안 자원 조달 계획을 수립하고 자재보관장소, 자재가격변동 사항을
검토하여 합리적인 방안을 작성·시행한다.
 광범위한 사업 지역을 가진 사업의 경우 기존의 지장물이 잔존할 경우가 많은데 공사의 지연
원인이 되므로 다음 공정에 지장이 있는 지장물은 사전에 철거 할 수 있도록 발주자, 관련
기관, 관련자들에게 협조를 당부하여 철거시한을 지키도록 한다.
 품질 확보를 위한 각 공사의 단계별, 주체별 품질 검사서를 제시하며 시공의 대부분은
하도급에 의한 공사가 진행되는 것이 현실정이므로 건설사업관리단은 시공사의 과도한
하도급을 지양하도록 권고하고 하도급에 의한 완성물의 품질 검사 절차서를 제공한다.
 설계 변경이 발생하면 설계변경의 필요성 여부를 판단하여 공기지연 및 공사비 상승이
최대한 발생하지 않는 한도 내에서 발주자의 신속한 승인을 얻어 공사진행을 돕는다.
 공사 지연이 발생한 경우 책임 규명을 확실히 하여 과실의 주체를 명확히 밝히고 추후
건설분쟁이 발생하지 않도록 한다.
 민원의 발생, 관련 기관의 대립, 지방자치 단체간의 이기주의, 시공사의 분쟁 등의 발생시
전체적인 분쟁 조정 역할을 수행하며 사전에 관계자 모두에게 분쟁조정절차에 관한 합의를
도출한다.
 자연재해, 안전사고에 대한 사전 점검 목록을 작성하여 공사 수행 중 사고의 발생을
방지하도록 한다.
 장기간의 공사 기간에서 발생하는 많은 문서 관리를 위해 문서관리 형식의 표준을 작성하여
문서를 체계적으로 관리할 수 있는 형식을 제공하여 현 공사 자료를 추후 사용가능 할 수
있게 하며 관련 자료의 전산화로 효율성을 극대화 한다.
 사업 수행이 완료 되면 시운전을 실시하여 사업 평가의 기초 자료를 확보하고 완공물의 보수
부분과 운영 시점을 판단한다.

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 그림 5. 시공단계의 CM 조직의 임무 LIST

3.2.5 유지관리 단계

유지관리 단계는 완공된 시설물을 적절하게 유지·운영·보수를 통하여 시설물의 사용성을

최대한 유지하고 최소한의 유지보수 비용으로 그 시설물에 막대한 투자자금이 최대효과를
발휘할 수 있도록 하는 것이다. 우리나라의 경우도 사회간접자본 확충에 있어서
무조건적으로 새로운 시설물을 계획하기에 앞서 현재의 시설물에 대한 적절한 유지보수
예산 마련으로 사용연한을 늘려야 하며 기존 시설물의 유지보수 및 확장이 더 경제적이지는
않은지 꼼꼼히 검토해 보아야 할 것이다.
일반적인 유지관리 절차를 알아보면 공사가 완공되면 시운전을 통하여 준공도서를 작성한다.
그리고, 관계 정부기관의 주관하에 준공검사를 실시하고 발주자에게 시설물을 인계인수를 한다.
시설물에 대한 하자보수가 끝나게 되면 유지관리 팀에 의한 사후관리와 유지운영이 이루어진다.
사업의 완공은 곧 시설물이 발주자의 의도에 부합되게 공공의 이익을 위해 사용 가능성을
의미한다.
완공물의 사용에 대한 경제성, 생산성은 완공물의 사용기간 동안 일정한 상태를 유지해야
하지만 완공물의 장기간 사용에 의한 하자가 발생하므로 공공의 안전을 위해 지속적인 관리와
보수가 필요하다.

이 점에 대한 인식이 부족하여 유지관리 단계에서 다음과 같은 문제점이 발생하고 있다.

 유지보수 절차 및 점검 규정 미흡
 책임한계 설정 미비로 형식적인 점검이 될 우려가 높음
 사업평가 작업 미흡

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 무리한 구조변경으로 안전대책 미비
 유지관리 계획 미비
 사업개선 방안 미비

건설사업관리단은 위와 같은 문제의 해결을 위해 공사 마무리 단계인 유지관리 단계에서

다음과 같은 역할을 수행한다.

 시공사의 공사완료와 동시에 발주자에게 소정의 절차에 따라 인수 인계가 조속히 이루어

지도록 인수 인계 절차를 준비한다.
 설계자, 시공자에게 유지관리에 필요한 항목을 제시하여 정보를 획득하고, 발주자가
시설물의 운영에 필요한 목록을 작성하고, 정기적 점검과 보수 항목을 작성한다.
 비 전문가인 발주자가 유지관리를 할 수 있도록 사전 교육을 준공 전 실시하며 하자의 발생
부분을 예측하여 보수 방법에 대한 사항을 발주자에게 제공한다.
 사업의 전과정에서 수집된 서류 및 정보를 발주자에게 제공한다.
 제공된 정보를 바탕으로 사업평가 항목을 작성하여 발주자와 함께 사업 성공 여부에 대한
사후 평가를 실시한다.
 사업평가 후 사업개선방안 마련으로 다른 사업 수행에 있어 참고자료로 사용하기 위한
자료정리를 한다.
 공공시설물에 대한 적절한 유지보수 계획으로 예산의 효율적 사용을 도모하며 대중의
안전을 도모한다.
 기존 시설물에 대한 변위측정 및 응력거동 검토로 유사사업의 설계자료 및 학문적
연구자료로 사용할 수 있다.

그림 6. 유지관리 단계의 CM 조직의 임무 LIST

18
4 결론
4.1 결론
건설산업기본법의 제정으로 CM 방식의 공사가 실시 될 수 있는 법적 근거가 마련 되었지만,
국내에서 CM 방식에 의한 공사의 정착에는 아직 여러 문제점이 존재한다. 건설에 관계하는 많은
분야에서 국내의 건설 사업 수행 중의 문제점 해결의 방법으로써 건설사업관리단을 이용하여
현재의 상황보다 향상된 모습을 볼 수 있을 것으로 예상하고 있으나 CM 방식을 통한 구체적인
효과는 국내 일부 발전소 공사종류를 제외하고는 입증된 자료가 빈약한 실정이며 CM 방식의
효과에 대한 공사별 입증은 이 방식에 의한 공사가 실시 되지 않은 상태이므로 국내에서 CM
방식의 공사 효과를 가늠하기 어려운 실정이다. 또한, 현재 일부 경부고속철도, 인천 신공항건설
등의 대형 국책 사업에서 외국 전문업체가 부분적으로 CM 방식의 공사를 진행하고 있으나, 의사
소통, 관련 법규의 미비, 정서적 차이로 인하여 문제가 나타나고 있다.
이에 본 논문에서는 국내현실에 적합한 CM 공사 시행 절차서 작성의 필요성을 인지하고 현재
활발이 진행되고 있는 건설사업관리(CM)의 효과적인 수행을 위해 건설사업관리단이 수행할
일반적인 업무 수행절차를 제시하는데 목적을 두었다.
국내 건설 프로젝트의 생애주기를 통한 각 단계의 기본적인 절차와 문제점을 도출하고 외국의
건설사업관리제도와의 비교를 통하여 한국적 CM 의 정착을 이룰 수 있는 업무 절차의 기본지침을
제시하였다.
본 논문은 기존의 일반적 건설사업관리의 이론적 접근에 그치지 않고 국내 현실의 문제점을
인지하고 해결할 수 있는 건설사업관리의 일반적 절차를 제시하였다.
본 연구를 통하여 경쟁 심화, 품질 확보, 비용 절감 등의 국내 건설산업 전반의 문제를 해결할 수
있는 건설사업관리제도의 조기 정착에 있어서 건설관련 모든 당사자들에게 도움을 가져다
주리라 기대한다.

4.2 향후 연구 방향

본 연구를 통하여 제시된 건설사업관리단의 역할과 기능은 공사 생애주기를 통한 일반적인

임무사항을 제시하고 있다. 그러나, 건설사업은 유일성, 복잡성을 내포하고 있으므로, 본
연구에서 제시된 건설사업관리단의 일반적 역할과 기능을 바탕으로 하여 각 공사의 특성을
고려한 보다 세부적인 공사 지침서 및 절차서가 작성되어야 한다.
이와 같은 세부적인 지침서 및 절차서를 작성하기 위하여 건설사업관리 방식의 공사를 실시할
수 있는 모델 프로젝트를 선정하여 생애주기를 통한 새로운 문제점을 발견하고 개선방안을
도출하여야 한다.
모델 프로젝트를 통한 공사 결과는 기존의 공사 방식과의 절대적 비교는 쉽지 않지만, 지속적인
비교, 검토, 보완의 과정을 통하여 한국적 CM 의 조기 정착을 위해 기여 할 것으로 사료된다.

19
20
참고문헌

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