부동산개발사례연구

- 대우 그린카운티 -

2017.03

건국대학교 부동산대학원
목차
1. 프로젝트 개요
2. 참여기관
3. 사업추진경과
4. 개발배경
5. 마케팅 기획
6. 공간계획, 설계, 인허가
7. 사업수지
8. 시공관리
9. 기타 특이사항

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1. 프로젝트 개요_위치
태광CC 수원CC
기흥역

남부CC

신갈저수지
양재IC 기준 32KM

기흥IC

골드/코리아CC
동탄신도시
화성상록/ 기흥CC
리베라CC

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1. 프로젝트 개요_입지

2009년 쌍용
2002년 대우 투스카니힐스
그린카운티 49~124평 91세대
38~77평 112세대

진입도로

2006년 SK
아펠바움
47~87평 71세대

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1. 프로젝트 개요_계획
타운하우스 힐탑하우스 계
지역지구 도시지역/시설용지지구 도시지역
대지면적 3,556.19평 11,818.67평 15,374.86평

규 모 지하1층, 지상4층 3개동 지하1층, 지상5층 17개동 지하1층~지상5층 20개동

건폐율/용적
19.93% / 45.70% 19.98% / 34.62% 19.96% / 41%
률
건축유형 콘도/RC(드라이비트) 콘도/RC(드라이비트)
 콘도/RC(드라이비트)

연면적 1,671.64평 4,177.70평 5,849.34평

공사기간 2002.12~2004.5(18개월) 2002.12~2004.5(18개월) 2002.12~2004.5(18개월)

빌라 38평 12, 48평 18, 55평 6 단독 70평 8, 타운 45평 14, 빌라 빌라 38평형 ~단독 70평
평형/세대수 55평18,테라스 38~45평 36
총 36세대 총 76세대 총 112세대

시행사 : 사업지 소유권 확보, 인프라(전기,수도,가스 등)구축 비용, 부지조성비용(골프장내 토목, 조경

공사 및 단지진입로 등), 사업시행자 명의의 제세공과금, 사업민원처리, 인∙허가 및 영업허가 등
업무역할
시공사 : 단지내 건축∙토목∙기계∙전기공사 등 일체, 기타 인∙허가 설계도서상에 명기된 사항, 설계비,
감리비, M/H 부지임차 및 건립, 광고, 홍보 및 분양업무, 하자보수 등
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2. 참여기관

구분 참여기관명 비고

시행사 기흥관광개발 주식회사

시공사 대우건설

설계사 마이건축사사무소

감리사 마이건축사사무소

분양회사 주식회사 내외주건

금융주관사 해당 없음 • 시행사: 토지제공

• 시공사: 건설비 부담
대주단 해당 없음 • 기성: 분양불

인테리어설계사 해당 없음

지반조사 ㈜ 서강지오테크

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3. 사업추진 경과
일 자 주 요 추 진 내 용
1999년 07월 시행사 ㈜유성, 삼성중공업과 사업 약정 체결 → 유럽형 목조타운하우스 추진

2000년 03월 코리아CC 입지변경승인(체육시설→관광숙박업), 건축허가(10층 콘도)

현대산업개발과 사업 약정 체결 → 타운하우스/빌라형 3층 전원주택 추진

2000년 08월
2001년 3월 청약자 모집 실패, 동년 8월 사업 약정 타절

2000년 01월 체육시설의설치∙이용에관한법률시행령 개정 → 골프장내 숙박시설 설치 가능

2001년 10월 현대건설과 사업약정 체결 → 아파트형 빌라주택(5~7층) 계획 추진

2002년 04월 (주)유성 → 기흥관광개발(주)로 상호변경

2002년 03월 03월 : 대우건설에 개발사업 추진 의뢰 04월 : 공사도급협약 체결

~12월 05월 : 마케팅설문조사 실시 08월 : 사업계획변경 접수(11월 승인 득)
10월 : 모델하우스 오픈 12월 : 공사착공 / 분양승인

2003년 07월 사업승인변경(109세대→112세대)

2004년 05월 준공 및 입주, 관광사업(영업허가) 등록 완료

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4. 개발배경
인구 및 가족구조의 변화 : 인구 자연증가율 감소, ½ 인가구 증가 → 일세대형 틈새상품
1. 주거시장 변화
소비유형 관련 사회의 변화 : 정보화, 산업구조, 맞벌이↑, 도시인구↑, : 교외고급주택
Lifestyle 변화 : 생활가치관, 소유에서 거주로, 복수주거, 여가↑ : 복합상품(주거+여가)

골프장이 구릉지나 임야에 입지한 점 + 수도권에 집중되어 있다는 점에 착안

2. 입지
전국토의 66%가 임야, 기존 골프장 대부분 구릉지 개발 → 지형조건 활용

선진국의 경우 국민소득 1만불 도달 이후 대도시에서 도시근교로 이동 증가

3. 도로 및 교통발달 미국은 1990년 중반 이후 30~40km 사이에 입지한 교외주택 증가(전체 23%)
일본의 경우 17%, 우리나라 2% 수준 불과

2003년 전국 180여개 회원골프장 운영 중 → 수도권내 골프장주택 거의 全無

4. 교외·골프장주택 교외주택을 전원주택 개념 정도로 인식→전원주택 신축 공급 한계 및 침체기
여가생활 증대(주5일제), 고령인구 증가 등을 고려 → 새로운 주거개념 필요

서울로 출퇴근이 가능한 지역, Main & Second House 모두 적용 가능한,

5. 메인&세컨드하우스 즉, 교외주택과 골프장 주택이 혼합되는 개념의 주거 공급이 가능하리라 판단
→ 계약시 계약자 조사 : 메인 하우스 40% Vs 세컨드하우스 60%
입주 1년 후 조사 : 메인 약 27%(30세대) Vs 세컨드 73%(82세대)
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5. 마케팅 기획
• 기존 기흥주택단지 공동주택 매매시세 바닥권
그린카운티로
• 콘도미니엄, 전원주택이라는 메시지 차단→골프빌리지
명명
“그린카운티＂각인

• 지역 : 강남, 서초, 송파, 용인/수원/분당 40평 이상 아파트 거주자

타깃설정 명확화
• 대상 : 중소기업 오너, 대기업 임원, 변호사 등 전문직, 대학교수 등

소규모 • 오피니언 리더 및 유명 로비스트 인사를 최대한 활용한 소그룹 설명회

사업설명회 시행

• 2002년말 주변 시세 평당 600~700만원선
분양가격 차별화
• 입주시기 및 거주가치 고려 상품유형별 800~1,000만원대 차등 적용

• 기존 주택상품에서 탈피 → 아파트 공간구조와 서구식 외관구조 혼합

상품 차별화 • 저층형주택(Walk up apart) 모두 E/V 설치 → 유니버셜 디자인 적용
• 재택근무 고려 초고속 통신망, 차량인식, 지문인식, 응급호출시스템 적용

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5. 마케팅 기획

• 계획 : 초기 3개월 50% 준공시 100%

분 양 률
• 결과 : 초기 3개월 45% 준공시 96%(단독주택 미분양)

• 파인 빌라 38평 > 힐탑 테라스 45평> 힐탑 빌라 55평> 힐탑 테라스

상품별 분양
38평> 파인 빌라 48평 > 파인 빌라 55평 > 힐탑 타운 45평> 단독 순

• 강남/서초/송파 54실 (51%), 기타 서울 20실 (19%)

계약자 지역
• 수원/분당/용인 15실 (14%), 기타 지역 16실 (15%)

•중소기업오너 32.4% > 대기업 임원 18.1% > 회사원 8.6% > 의사 5.7% >
계약자 직업
예술가 4.8% > 교사 4.8% > 변호사 3.8% > 공무원 3.8% > 연예인 1.8% 순

• 40대 42세대 > 50대 33세대 > 60대 21세대 > 30대 6세대 > 70대 2세대 >
계약자 연령
20대 1세대 순 (법인 4세대 계약자기준 50대로 산정)

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6. 공간계획, 설계, 인허가
■ 상품기획
힐탑하우스 단지 • 구릉지 활용
• 페어웨이 활용
• 전세대 개방감
기존 콘도
확보
• 휴양콘도미니엄
(공유제 분양
1구좌 2인)
클럽하우스 • 테라스형,
빌라형,
타운형(duplex )
단독주택형
파인하우스 단지
4개 타입
9개 평형 적용
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6. 공간계획, 설계, 인허가 • 인허가 사항 별도자료 참고
(단위:평)

구분 타입 평형 세대수 전용면적 공용면적 기타공용 분양면적 주차장 계약면적

파 38평형 12 33.28 4.42 1.19 38.89 - 38.89

인
빌라 48평형 18 41.37 5.50 1.48 48.35 - 48.35
하
55평형 6 47.73 6.35 1.70 55.78 - 55.78
우
스 계(A) 36 1,430.46 190.14 51.05 1,671.64 1,671.64

55A평형 3 46.54 7.97 0.97 55.48 15.77 71.25

빌
55B평형 15 46.56 7.98 0.97 55.50 15.78 71.28
라
소계 18 838.02 143.59 17.41 999.02 283.98 1,283.00

테 38평형 16 31.77 5.99 0.66 38.42 - 38.42

힐
탑 라 45평형 20 38.93 5.80 0.81 45.54 - 45.54
하 스 소계 36 1,286.88 211.94 26.73 1,525.55 - 1,525.55
우
타 45평형 14 44.92 - 0.93 45.85 - 45.85
스
운 소계 14 628.85 - 13.06 641.91 - 641.91

단 70평형 8 68.81 - 1.43 70.24 - 70.24

독 소계 8 550.50 - 11.43 561.94 - 561.94
계(B) 76 3,304.26 355.53 69.11 3,751.88 283.98 4,035.86
합계(C=A+B) 112 4,734.72 545.67 120.16 5,423.52 283.98 5,707.50

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6. 공간계획, 설계, 인허가_입주 후 전경사진
파인하우스 : 빌라 힐탑하우스 : 빌라형
형 (flat)

힐탑하우스 : 타운형(duplex ) 힐탑하우스 : 테라스형

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7. 사업수지

연면적 5,849평 455억원

매출

토지비 15,375평 X 1,046천원 (당초 1,000만원/평 산정) 160억원

도급공사비
5,849평 X 5,024천원 294억원

투입원가 5,849평 X 4,900천원 287억원

매출이익 7억원

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8. 시공관리_아쉬운 점 정리
구 분 주 요 내 용
1차(2002.8) 4,294천원/평, 2차(2002.9) 4,521천원/평, 3차(2002.11) 4,048천원/평,
5차례 견적으로
(2003.5) 4,247천원/평, 5차(2004.4) 3,997천원/평
실행 확정했으
→ 최종 FCR(field change request) 실행 공사비 평당 4,200천원

공사기간(산정 18개월 / 실행 공기 17개월)의 산정이 적절하지 못했는가?에 대한 의문

공기 산정의 재

적정성 ? → 실제 공기 18개월(힐탑하우스 옹벽 유실로 추가공사, 시행사의 기존 모델하우스 철

지연)

테라스하우스
복도 및 E/V 오 비 또는 눈이 오면 고스란히 복도공간이 침수 또는 누수 현상 발생 (공기지연 발생)
픈공간 보완 필 → 입주 후 복도 공간 지붕을 씌우는 것으로 결정 : 연면적 증가 등의 문제점 발생
요?
•파인 빌라(38/48/55평) 36세대, 연면적 1,671평, 건축/토목공사비 34억원, 분양가
141억

•힐탑 테라스(38/45평) 36세대, 연면적 1,526평, 건축/토목공사비 40억원, 분양가

테라스형 분양
144억 15
9. 기타 특이사항

1) 골드CC 및 코리아CC 8개 단지 Master Plan 구상 실패

→ 당초 8개 단지 사업 순차적 실행 제안 → 1단계 성공으로 시행사의 토지비 상승 요구
→ 후속사업 모두 시공사 손실 발생, 기존 골프회원 계약자 18명 불과(시행사 신뢰도 ↓)

2) 마케팅에 대한 정확한 정보 전달 필요
→ 분양 당시 마케터가 고급주택이라는 점을 지나치게 강조 → 입주시 기대 가치 저하
특히 마감재가 무조건 고급이라는 인식이 강하게 자리 잡고 있었다는 점

3) 단독주택 선호도와 직접구매 간의 괴리

→ 단독주택 미분양 충분히 예상(, Ordermade, 공간 수시 변경), 시행사의 강력한 요구로 배
치
→ 분양에 성공했음에도 단독주택 7세대 미분양(최종 할인판매 정리)

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감사합니다 !!