▒ 복합용도개발지역 도입을 위한 우리나라 복합용도 개발실태 분석 @김옥연 (주택도시연구원) 070600

【 4분과 】 제1회 대한국토․도시계획학회 2007 춘계산학협동 학술대회
복합용도개발지역 도입을 위한 우리나라 복합용도개발 실태 분석

김 옥 연
대한주택공사 주택도시연구원
I 서 론
1. 연구의 배경 및 필요성
1) 도시의 여건변화에 따른 복합용도지역의 필요성 인식

제조업 중심에서 첨단지식산업 및 고도서비스 산업으로의 전환과 같은 도시의 산업구조 개편과 생활패턴
변화에 따라 복합용도개발의 필요성에 대한 인식이 확산되고 있으나 용도순화주의적 용도지역제를 근간
으로 하는 우리나라의 도시계획제도에서는 21세기 도시의 복합용도개발에 대한 수요에 부응하는데 한계
가 있음
신도시 등에서 택촉법 등 특별법에서 주상복합개발 등 한정된 범위의 복합용도 개발을 산발적으로 허용
해 왔으나 도시내 복합용도개발의 수요를 충족시키기에는 크게 미흡한 실정. 더우기 개별법에 의한 임기
응변식 복합개발 허용은 도시 토지이용의 불균형과 공간구조의 왜곡을 초래할 수 있음
따라서 도시계획 차원에서 복합용도지역을 설정하고 개발을 관리할 수 있는 제도적 개선방안이 마련되어
야함
2) 소규모·점적인 복합용도개발 방식의 문제 인식

우리나라 도심에서 이루어지고 있는 복합용도 개발방식은 지역이나 지구차원이 아닌 필지단위의 건축물
또는 소규모 단위의 획지 개발로 이루어지고 있음. 현재 도심에서 지구단위계획구역안의 특별계획구역에
의한 복합용도개발방식이 이루어지고 있지만 건축물 단위의 개별적이며, 경제적 타당성만을 고려한 개발
일 뿐 도시의 전체적인 체계와 복합적인 성격을 고려치 못하고 있음.
이러한 개발사례들은 현재 국토계획법 체제하에서 법적 근거가 없기 때문에 특별법에 의해 개별적으로

시행되거나, 복합적 기능수용을 반영하여 새로운 법이 제정될때 마다 복합개발이라는 용어가 빠지지 않
고 등장(최근 도시개발의 트랜드). 이에 상위계획(국토계획법)과 상충되지 않으면서 우리나라 도시상황에
적합한 복합용도개발을 위한 제도적 지원 필요.
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김옥연
2 연구의 목적 및 정책적 효과
1) 개별필지 단위의 복합용도개발, 소규모 지구차원의 복합단지 개발, 경제적 타당성만을 고려한 개발
방식 등을 지양하고 공공적·지역적·복합적 차원의 복합용도개발 유도를 목표로 국내외 사례를 분석하여
타당성을 제시.
2) 현행 도시계획법 체계에 정합할 수 있으며, 기존의 용도지역제하에서 관리하기 어려운 복합적 성격
을 나타내는 도시지역(특히 상업지역)의 대안적, 유연적 관리방안을 제시.
3 연구의 범위 및 방법
1) 선행연구와 선진외국의 제도 및 복합용도지역개발 사례분석을 통해, 공공적·지역적·복합적 차원의

복합용도개발이란 무엇인가에 대해 정의한 후, 우리나라에서 수행되고 있는 복합용도개발 사례를 유형별
로 구분하여 본문에서 정의한 복합용도개발 규정에 적합한 평가요소를 적용시켜 분석. 분석결과를 통해
향후 우리나라 도심에 적합한 복합용도개발유형을 제안하고 이에 대한 타당성을 제시.
2) 연구의 범위로는 용도지역제와 복합용도개발에 대한 관련 선행연구를 수행하여 복합용도개발에 정
의를 규정. 선진외국의 제도 및 복합용도개발사례를 분석하기 위하여 관련 자료들을 수집, 우리나라의 경
우는 현재 구도시와 신도시에 이루어지고 있는 모든 형태의 복합용도개발 사례를 조사·분석함.
4 연구의 흐름
연 구 배 경 및 목 적
선 행 연 구 검토 선 진 외 국 제도 및 사 례
복 합 용 도개 발 정의
국 내 복 합 용 도 개 발 사 례 유 형 화
구 도 시 유 형 기 준 신 도 시 유 형 기 준
• 구 도 시 개 별 필 지 복 합 용 도 개 발
분 류 코 드별 구 분 • 구 도 시 단 지 규 모 복 합 용 도 개 발 개 발 시 기별 구 분
• 신 도 시 초 기 복 합 용 도 개 발
• 신 도 시 중 기 복 합 용 도 개 발
• 신 도 시 중 심 상 업 지 역 의 복 합 용 도 개 발
복 합 용 도 개 발 유 형 별 6개 요 소 별 평 가
• 공 간 위 계 상 도 심 입 지 여 부
• 용 도 지 역 상 상 업 용 지 입 지 여 부
• 일 정 규 모 이 상 여 부 (2 만 ~ 3 만 )
• 다 차 원 적 용 도 복 합 여 부
(주 거 + 상 업 + 업 무 + 문 화 + 편 의 시 설 )
• 용 도 복 합 정 도 (주 거 비 율 5 0 % 이 하 )
• 복 합 용 도 간 의 상 호 연 계 성
복 합 용 도지 역 도 입 제 안 및 타당 성 제시
결 론
그림 1. 연구의 흐름
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Ⅱ. 이론고찰 및 선행연구
1. 용도지역지구제 및 복합용도개발 선행연구
표 1. 선행연구 정리
사례연구
연구목적 연구방법 연구성과 및 한계 저자
범위
이태일 외(1981)
우리나라 - 용도지역지구제에 대한 전반적 이론적 고찰
안건혁 외(1987)
용도지역지구제의 - 용도지역지구제의 행위규제 분석 및 규제완와
제도검토, 정희남 외(2003)
제도 및 국내외 - 외국의 용도지역지구제 구체적 운영사례 제시미비
문헌연구 민기숙(2003)
운영상의 문제점 - 구체적인 사례보다는 제도와 운영 측면에서만 고찰
김주택(1988)
분석과 개선안 제시 - 구체적 대안 제시 미비
강우상(1992)
사례지역 특정 - 용도지역 세분화 제시 이태일 외(1981)

용도지역 세분화 제시
시뮬레이션 용도지역 - 용도지역 세분화는 용도의 순화 강화 고정준(2003)
- 외국사레분석을 통하여 새로운 용도지역제인 혼합용도지

이중헌(1991)
문헌연구 국내외 역 적용 제시
김희두(1988)
- 특별용도지역제, 혼합용도지역제에만 한정
혼합용도지역
도입방안 제시
- 우리나라 혼합용도지역(준도시지역, 근린상업지역, 준공업
사례지역 특정
지역)의 특성 도출 강병기 외(1997)
시뮬레이션 용도지역
- 단지 단순 용도의 혼합측면에서 혼합용도지역 고찰
지구단위계획 및
- 서울시에서 시행된 특별계획구역개념의 도시설계제도 변
특별계획구역
사례연구 특정 구역 천과정 고찰 주수현(2005)
내에서 개발사업
- 시기별 특별계획구역 개발사례 및 제도의 운영실태 조사
분석
신도시 PF방식
사례연구 특정구역 - 신도시 개발에서 PF방식의 적용 사례 연구 김성익(2005)
개발사업 분석
복합용도개발 사레
사례연구 특정구역 - 신도시의 복합용도 개발사례 조사 이주형 외(2001)
분석
- 지구단위계획구역 내 주상복합개발의 특징 도출
- 주상복합개발의 개발과정과 문제점 도출 및 제도적 개선 최호성(2005)
방안 제시 이성모 외(2006)
주상복합의 특성 및 - 주상복합건물의 입지적 특성 및 주변지역에 미치는 영향 도출 기명서(2002)
문헌연구
개발과정과 제도적 특정 구역 - 주상복합의 폐쇄적 공간구성으로 외부인구유입의 비협조 김태균(2004)
사례연구
개선방안 제시 적 행태로 인한 저조한 설문조사 비율 김영주(2003)
- 서울시나 수도권만을 대상으로 하여 전국적인 주상복합의 전희정(2002)
특성을 고려하지 못함. 방세환(2006)
박상화(2002)
신도시 개발 및 - 신도시의 개발과정 및 도시설계제도 이행실태 조사 배웅규 외(2003)
사례연구 특정 구역
정책방향 제시 - 신도시의 문제점과 개선방안 제시 김영성(2001)
정일훈(2006)
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김옥연
2. 복합용도개발지역의 정의 및 개념 설정
1) 복합용도개발의 개념 및 유형
선진외국의 사례와 우리나라에서 현재 수행되고 있는 복합용도개발 사례들에 상세한 분석을 통해 우리
나라 도시의 상황에 적합한 복합용도개발을 제시하기 위해서는 전체적인 도시의 맥락을 고려한 복합용도
지역 및 개발에 대한 정의 규정이 필요
2) Robert. E. Witherspoon은 다른 형태의 건축개발과 구별하여 복합용도개발1)을 특징짓는 기본요건을
다음과 같이 정의 하였다.
표 2. Robert E. Witherspoon의 복합용도개발의 정의2) 표 3. 기능분리원직에 의해 계획된 대도시에서 나타난 문제점
도시내 상주인구의 급격한 감소에 따른

도매·업무·주거·숙박·여가시설 등 각기 작업시간 이외의 도심공동화현상 발생
독립적인 수익성 내지 경제적 타당성을
가지는 3가시 이상의 건축용도를 수용할 것
직주분리에 따른 출퇴근시의 심각한 교통문제 발생
모든 기능 요소들이 보행공간이 침해되지 도심부근 지역에서 발생하는 상업·서비스

복합 않는 범위 내에서 보행동선을 통해 상호 연결 업종의 주거기능 침식과 주거지의 퇴락화
용도 될 수 있도록 물리적·기능적으로 연계성을 지닐 것 현상 발생
문제점
개발
정의 주거기능이 도시이곽으로 이전되었으나,
부분적으로 연계된 계획은 하나의 계획하에 도시내에 적절한 도시기능이 자리잡지
일관성 있는 계힉의 수립과 집행을 위해 못하였을 경우 도심과 도시외곽지역 사이의
한개의 마스터플랜에 대지의 중간지역에서 전이지역화 발생
취득·건축계획·재료의 동원·건설·임대가
도시내 역사적 의미를 지니는 낡은 복합용도
진행되어야 하며, 이러한 일련의 과정이 단일
건축물의 철거와 그 위치에 새로 건설된
건축물의 경우와 유사한 모습으로 나타날 것
단일용도 건축물에 대한 도시공가내의 긍정적
이미지 확보의 실패
3) 미국의 Jane Jacobsm와 독일의 Victor Gruen은 혼합용도의 개념계획에 따라 나타난 도시기능 분리
의 문제점에 대하여 비판(Jane Jacobs의 저서 미국도시의 삶과 죽음(The Death and Life of Great Cities)
에서 도시의 기본적 기능을 복합화 시킬 필요성에 대해 역설)
4) 현재의 도심은 경제성만 추구한 상업요소에 계획의 중점이 주어졌기 때문에 도심공동화현상과 제반
문제들이 생겼다고 주장. 현대의 대도시가 가지고 있는 문제점을 정확히 파악. 현대 대도시의 문제점을
해결할 수 있는 방법 중의 하나가 바로 복합용도 개발
5) 복합용도개발의 개념은 도심이나 도심근교의 재개발 단계에서 낡은 주거기능의 이전과 상업, 업무기
능의 배치라는 종래의 계획개념에서 탈피하여, 여러기능과 함께 질적으로 우수한 고층형 주거를 묶어서
1) 한국토지개발공사(1994), 주상복합건물의 활성화를 위한 용지계획 및 설계에 관한 연구, p13; 복합용도개발(MXD: Mixed Use
Development) : 주거·상업·공업·문화 등 3가지 이상의 상이한 요소들이 상호 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계하여 구성된 복합
용도 건축물 또는 건축물군의 계획이나 건축물 군을 총칭
2) Robert E. Witherspoon, John P. Abbett & Robert M. Gladstone,(1981), "Mixed Use Development" pp6-8 ; 오덕성(1989), “복합용
도 콤플렉스 계획에 관한 연구(Ⅰ)”, 대한건축학회 논문집, pp26-27
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계획해 나가는 복합용도개발을 의미
표 4. 복합용도개발의 분류
협의의 복합 ∙직접적으로 건축적 연결에 의해 상이한 건축용도가 연결된 형태
복합
용도
개발
∙도시기능 연계의 관점에서 상이한 용도간에 긴밀한 연관관계를
광의의 복합
맺고 있는 지구형 복합구조 형태
표 5. 복합용도개발의 규모와 기능에 따른 유형

규모 주거와 기타 기능의
구분 유형 명칭 특징 비고
(㎡/평) 연관관계
∙한건물내 주거와 기타 ∙내부기능을 위해 특
건물내 400
A 기능이 층별로 중첩되 별한 건축적 처리가 -
용도중첩 (121)
어 배치되는 형태 필요하지 않음
∙주거기능의 침해를
∙기타기능이 주거와 ∙일정규모의 기타기능
건축물군 2,500 방지하기 위해 별도의
협의의 B 건축적으로 연결되는 이 지단 층·측면·혹은
복합 (757) 진입부·코어 등을 고
용도 형태 후면등에 배치
려
복합
∙일정 근린분구 규모 ∙주거와 기타기능 사
∙건축적으로 직접 연
의 지역내에서 주거와 이에 차단장치(담·주택)
근린선 10,000 결안됨
C 기타 기능이 상호연계 혹은 비침해 기능(차
복합 (3,025 ∙주거의 프라이버시
성을 갖고 배치되는 고·업무)을 배열·분리
침해 적음
형태 시킴
∙주거군 부근에 주거
∙근린주구내에 기능간
지구내 20,000 와 연계되는 기타기능 ∙지구규모의 직주근
D 의 연계성을 추구하는
복합 (6,050) 시설(근린상업시설·서 접을 유도
형태
광의의 비스) 등을 배치
용도 ∙주거만의 집합으로 ∙주거군과 기타기능
복합 ∙도시계획적인 측면에
구성되나 300m 거리 의 구역을 도시계획적
지역내 90,000 서 직주근접을 시도하
E 이내에 입지되어 주거 인 차단장치(공공식수
복합 (27,225) 기 위한 방법
와 연계관계를 이루는 대·부간선도로·주차장)
∙산업기능의 입지가능
형태 등으로 분리
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김옥연
Ⅲ. 선진외국의 제도 및 복합용도개발 사례 분석
비수 가든 플레이스(Yebisu Garden Place)
위치 도쿄도 시부야구 에비스 4-20, 도쿄도 메구로구 미타 1-4.13

사업자 삿포로맥주 주식회사, 주택도시정비공단 도쿄지사
대지면적 82,365㎡
연면적 476,752㎡
용적률 578.82%
개점 당시 오피스 입주율이 95%이상, 분양 주택 당일
규모 지상40층, 지하5층 전체분양 등 전체적으로 성공적인 사업이었으며, 호
사업기간 1985 ~ 1994
사업비 약 2,950억엔 텔, 레스토랑, 백화점, 문화공간, 주택이 녹지공간과
용도 업무 상업 숙박 주거 기타/위락
유기적으로 어우러져 복합단지 개발의 독창성과 지역
25(1,030
비율(%) 39.4 7.4 16(445실) 12.2
호) 성이 돋보이는 사례임
A지역 업무․상업지구 : Yebisu Garden Place Tower
(오피스 빌딩 40층)
문화․오락기능 : Sapporo Beer 본사(7층),
주요시설
미츠코시 백화점, 영화관, 사진 박물관 등
B지역 일반주거지역 : 웨스턴호텔 도쿄 1개동(객실
445실), 아파트 2개동, 공원 등
천왕주 지구 씨포트 스퀘어(Sea-Port Square)

위치 동경부 품천구
천왕주 ISLE 전체,
사업자 4개 부회(지역아이덴티티 부회, 디자인부회, 교통부회,
워터프론트부회), 미쯔비시 상사 워터프론트 정비를 통하여 해변가 공간은 친수 방조
대지면적 22,112㎡
연면적 147,543㎡
제, 공원, 주택 내의 공개공지가 하나로 해변가의 프
사업기간 1984 ~ 1992 롬나드를 구성하여 어메니티 시설과 워터프론트가 일
용도 업무 상업 숙박 주거 기타
비율(%) 59.2 5.8 7.9 15.9 11.2 체화된 공간을 형성
오피스 빌딩 3개동
호텔(123실), 주택(139세대) 4개동
주요시설
상업시설, 홀 등
모노레일
뉴욕 배터리 파크 시티(Battery Park City)C

위치 뉴욕 맨하탄 서측의 허드슨 강변 뉴욕주가 매립에 의해 조성된 토지의 관할권을 뉴욕
Battery Park City Authority(BPCA)
사업자
New York State Urban Development Co.(UDC)
시에 무상으로 위임하고, 사업자인 BPCA가 인프라정
대지면적 112,000평 비를 한 후 개발업자에게 2069년까지 장기임대로 개
사업기간 1969 ~ 현재
사업비 약 40억 달러 발한 사례. SZD(Special Zoning District)의 지정으로 유
용도 상업․업무 주거 녹지 도로용지
연한 설계가 가능. 공적자본은 입주민과 주변지역 주
비율(%) 9 42 30 19
․업무기능 : World Finance Center 사무동 4동 민 모두의 편익을 상승시킬 수 있는 요소에 적극 투
․상업기능 : World Finance Center의 잡화점
주요시설 ․주거기능 : 약 6,700호(숙박시설은 없음)
자하고 개발이익의 적절한 사용을 통해 개발에 대한
․문화․오락기능 : Winter Garden 아트리움 당위성과 주민 합의를 도출.
․기타 : 워터프론트 산책로 “Esplandes" 1.2마일
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·미국 샌프란시스코 예르바 뷰에나 센터

(Yerba Buena Center) 국제회의 뿐 아니라 다양한 예술행사가 개최되는 복
위치 미국 캘리포니아주 샌프란시스코
합개발단지. 개발 초기의 계획에 샌프란시스코의 관광
지로서의 지역성을 추가하여 컨벤션과 관광․문화․
사업자 샌프란시스코 재개발 공사, MGA Partner 숙박 시설이 복합됨. 호텔은 민간개발업자가 소유하고
있으나 이용금액중 일정률의 세금을 개발이득세로 환
대지면적 352,000㎡
원, 전체개발사업에 들어간 자금상환에 사용
주요시설
영국 브로드 게이트
위치 런던시 하쿠니구(대런던 32구의 하나) 지역

브로드 게이트에서 일하는 근로자의 40%는 19~35세
영국국철부동산국(BRPB),
사업자
부동산개발회사 로즈호우 스탠호프 디벨로프먼트(RSD) 의 여성이고 남성들의 나이도 23~45세로 젊은 도시임
대지면적 11.7ha 이들이 브로드 게이트 지구 내에서 일하면서 문화․
연면적 339,000㎡ 여가활동을 함께 즐길 수 있는 새로운 오피스 공간의
사업기간 1985 ~ 1990
창출
오피스 빌딩, 수영장, 실외빙상장, 레스토랑, 서점, 쇼
주요시설
핑센터, 병원 등 편의시설,
전체 부지에 대해 포디엄(Podium)의 개념을 적용하여

영국 런던 바비칸 센터(Barbican Center)
일조권이 중요시되는 주거 등의 시설은 포디엄 레벨
위치 런던 바비칸 지구
위에 배치하고, 주차장 등 일조권이 그다지 중요하지
대지면적 24.8ha
않은 시설은 포디엄 레벨 아래에 배치하여 입체적인
밀도 570명/ha
토지이용을 시도. 또한 이 설계는 지상층에 주차장과
사업기간 1965 ~ 1981
사업비 1억6100만 파운드
도로를 배치하고 그 위에 공중보행로와 건물을 배치
아파트, 대형콘서트홀, 극장 2개, 영화관 3개, 전시관 2 하여 보행자는 소음이 거의 들리지 않음. 주거기능을
주요시설 개, 조각공원, 도서관, 회의장, 상업전시관, 시립여학교
등
저해하지 않으면서 좋은 이미지를 줄 수 있는 문화기
능과 교육기능을 복합시킨 사례
홍콩 퍼시픽 플레이스(Pacific Place)

위치 홍콩 88 Queensway
Swire 사는 장기적인 안목에서 사업을 구상, 진행하
사업자 Swire properties Ltd.
대지면적 9,075평 고, 장기적인 목표에 유리한 조건을 제시하여 유명입
연면적 148,830평
사업기간 1985 ~ 1991
주자를 유치. 처음에는 사무실 중심의 대형빌딩 건설
사업비 7,210억원(용지비 2,026억원, 공사비 5,150억원) 을 지향하였지만 홍콩의 지역적 특성을 고려하여 쇼
용도 업무 상업 주거 숙박 기타
비율(%) 30 15 15 15 5 핑시설과 호텔을 보강하여 관광객의 니즈에 맞게 개
․one Pacific Place, two Pacific Place(오피스빌딩)
․the Atrium, Parkside(주거시설)
발함. 최첨단 오피스 빌딩과 특급호텔과 주거시설, 최
주요시설 ․세이부백화점, Lane Crawford, ark&Spencer(상업시설) 첨단 쇼핑몰의 복합개발이 조화롭게 조성됨
․Conrad, JW marriot(호텔)
․Conference Center(기타시설) 등
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김옥연
Ⅳ. 우리나라 복합용도개발 사례분석
1. 관련제도 및 현황 검토
1) 주택법((구)주택건설촉진법)
공동주택의 경우 20세대 이상, 1만㎡이상의 대지면적에서 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주
거지역 안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 당해 건축물의 연면적에 대한
주택연면적의 합계의 비율이 90%미만인 경우는 사업계획 승인대상에서 제외.
표 6. 주택법의 사업계획승인 제외대상
년도 용도지역 주택면적비율 세대수 세대당 평균면적

50%이상 20세대 미만
1982 상업 -
50%미만 100세대 미만
1984 상업 -
1992 상업 -
1994 상업 및 준주거 50%미만 200세대 미만 150㎡
1995 상업 및 준주거 70%미만 폐지 150㎡
1998 상업 및 준주거 90%미만 폐지 150㎡
사업승인 제외대상의 주거비율이 점차 높아지는 것으로 보아 주택정책의 완화를 엿볼 수 있고, 건립세대

수의 의무조항의 폐지로 대규모의 주거위주의 주상복합 개발을 예상할 수 있음.
주상복합건물에 관한 국내의 정책 및 관련제도는 1979년 초기의 도입과정, 1980년대와 1990년애의 활성

화 과정, 2003년도의 관련규제강화 과정을 겪고 있음.
표 7. 정부의 정책 및 관련제도의 변천
구분 년도 관련법규 주요내용
주상 주택건설기준에 관한 규칙
1979 ․한단지 내에 공동주택과 상가 및 부대시설은 별동으로 간주
분리 제4조
원칙 1981 주택건설촉진법 시행령 별표4 ․주택․부대시설 및 복리시설․대지의 조성기준 등 주택의 건설기준 제시
주택건설촉진법 시행령 ․주택과 주택이외의 건물 건축시 일정비율 미만에 대해 사업승인대상 제외
1982
제32조1항 - 주택비율 50%이상(20세대 이상), 주택비율50%미만(100세대 이상)
주상 주택건설기준에 관한 규칙 ․도시계획구역 중 상업지역, 특정가구정비지구, 도시재개발법의 규정에 의한 재개발
1982
복합 제4조 1항 구역 안에서 공동주택에 근생시설, 주택관리업무시설의 주상복합 가능
부분 ․도시계획구역 중 상업지역, 특정가구정비지구, 도시재개발법의 규정에 의한 재개발
허용 주택건설기준에 관한 규칙 구역 안에서 시장과 복합건축물로 건설하는 공동주택의 경우 주상복합가능
1989
제4조 1항 ․공법인(국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지개발공사 등)이 건설하는 세대당
전용면적이 60㎡이하인 공동주택의 경우 주상복합가능
․공동주택건설 원가연동제의 실시(건축비의 산정, 택지비의 감정, 채권입찰제 상한선
1989 주택건설촉진법 제 36조 설정, 국민주택규모 이하의 주택건설 의무비율 설정)
․주상복합건물은 사업승인대상 건축물에서 제외됨으로 해서 분양가 자율화하는 혜택
주상
복합
․주택과 복합건축시 불허용도만을 규정하고 지역에 관계없이 적용(숙박시설, 위락시
규제 주택건설기준에 관한 규정
1991 설, 공연장, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 지
제12조
장이 있다고 인정하는 시설과의 복합 불허)
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구분 년도 관련법규 주요내용
․일반주거지역내 기존 도매시설 또는 소매시장과 주상복합으로 재건축시 시장면적이
1992 건축법 시행령 제 65조 및 별표3
종전면적의 2배 미만인 경우 건축 가능
․도시재개발법의 의한 도심지재개발사업계획에 따라 도심재개발사업구역의 복합건축

1992 주택건설기준에 관한 규정 제12조 물을 재건축시에는 불허용도(숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장, 위험물 저장 및 처리시
설, 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설)일지라도 허용
주상 ․도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택 외의 시설과 주택을 동일

복합 건축물로 건축하는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인
활성 대상에서 제외
1994 주택건설촉진법 시행령 제32조1항
- 주택이 200세대 미만
- 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 50%미만
- 주거전용면적을 전체세대수로 나눈 면적이 150㎡이하
개발부담금부과징수업무처리규정 ․주택건설촉진법 제 36조의 규정에 의하여 주택건설사업에 대한 처분가격을 원가 연

1995
제 9조 동제 적용지역과 비적용 지역으로 구분
․도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택 외의 시설과 주택을 동일
건축물로 건축하는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인
대상에서 제외
1995 주택건설촉진법 시행령 제32조1항
- 주택세대의 제한없이 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이
70%미만
주택건설기준등에 관한 규정 ․도시재개발법에 의한 도심재개발사업 또는 공장재개발사업에 따라 복합건축물을 건
1996
제 12조 설하는 경우에는 허용
주상
복합
활성
1998 주택건설촉진법 시행령 제32조1항 대상에서 제외
- 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90% 미만

1999 주택건설촉진법 시행령 제32조1항 대상에서 제외
- 주거전용면적에 대한 전체 세대수의 면적과 세대수와 관계없이 당해 건축물의
연면적에 대한 주택연면적의 합계가 90%미만
․상업지역안에서 용도용적제 획일적용과 주상복합건물의 용적률 강화
서울특별시도시계획조례 제 56조 - 도심 상업지역의 경우 주상복합건물의 주거비율이 50%, 여타 상업지역에서는
2000
3항 및 별표2 30%를 초과할 경우 주서비율이 증가함에 따라 용적률을 하향 적용하는 차등적용
제 규정
주택건설촉진법 제 32조 2항, 3항
․서울시 지역을 투기과열지구로 선정
주상 2002 및 주택공급에 관한규칙 제
․주상복합건물에 대한 분양권 전매, 선착순 분양방식 폐지
복합 14조의 2, 제 15조
규제
강화 ․주상복합건물이 주택법의 규정기준을 넘어서게 되면 일반아파트와 동일한 건축기준
과 분양방식의 적용
- 300가구 이상이면 일반아파트와 동일한 조건으로 건축 및 분양
2003 주택법제 16조 1항
- 300가구 미만이라 하더라고 주택 외의 시설과 주택을 지상에서 종일건축물로 건
축하는 경우에만 사업계획 승인을 받지 않고 건설할 수 있도록 하는 규정
- 도심에서 주상복합건축물이 적절하게 부대․복리시설을 갖추어 건설되도록 규정
자료: 건교부 자료
- 231 -
김옥연
2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

용도지역 안에서의 건축제한, 건폐율, 용적률 등의 규제를 받음
3) 건축법
16층 이상 또는 연면적 3만㎡이상인 다중이용건축물의 건축허가에 관한 사항인 경우 특별시․광역시 또
는 도에 설치된 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있음
4) 주택건설기준 등에 관한 규정
주택과 복합건축물로 지을 수 있는 건축물의 종류를 규정하고 있으며 주택과 주민공동시설을 제외한 시
설을 동일건축물에 복합하여 건설하는 경우에 주거환경을 보호하기 위한 규정을 제시
5) 택지개발촉진법 시행령
지구단위계획 수립시 ‘복합개발, 계획적 개발’이 필요하다고 판단되는 지역의 경우에는 특별설계구역으로
지정하여 향후 사업시행자가 계획을 수립하여 지구단위계획을 확정
택지개발촉진법 시행령에서는 택지지구 면적이 165만㎡ 이상인 예정지구안에서 지형 조건 및 다양한 시

설용도 등을 고려하여 복합적이고 입체적인 개발이 필요한 구역의 세부개발계획에 대한 공모에서 선정된
자에게 택지를 공급할 수 있도록 규정
6) 제1종 지구단위계획의 특별계획구역

특별계획구역은 도시의 중요한 개발가능지역에 대하여 공공이 민간의 개발과정에 개입하여 공공목표를
확보하는 것으로 지구단위계획제도를 보완할 수 있는 별도의 수단이며, 사업을 전제로 추진됨. 제1종 지
구단위계획구역 내에서 현상설계 등을 통하여 창의적인 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성
하는 데 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 기질 필요가 있을 때 수립하도록 정함
2. 국내 복합용도개발 사례 유형화 및 분석 기준 도출
1) 1차분류(태생적 유형 : 입지)별 특징
도시공간 용도혼합
구분 개발유형 개발목적 관련법 용도지역 규모
위계 (용도비율)
신도시,
준주거지역,
초기 복합용도개발 복합용도개발 도시설계지침 지구중심,
일반주거지역
생활권중심
용도변경에 의한 상업지역(중심상
신도시 미분양 상업용지 개발 건축법 신도시, 부도심 필지별 건축
복합용도 개발 업지역)
PF에 의한 복합단지 조기에 사업을 시행하여 택지개발촉진법 상업지역(중심상 2만평~3만평,

신도시, 도심
개발 적기에 상업용고 공급 시행령(특별계획구역) 업지역) 지구차원
도심활성화, 주택건설촉진법시행령,
개별필지 준주거지역,
도심토지이용의 고도화, 도시재개발법, 구도시 외곽지역 필지별 건축
주상복합 개발 일반상업지역
초고층 주상복합아파트 건축법, 지구단위계획
구도시
도시의 토지이용 유보 및
단지(지구)규모 지구단위계획, 준주거지역,
특별한 목적이 없을때 구도시 외곽지역 지구차원
주상복합 개발 특별계획구역 일반상업지역
단지규모 묶어둠
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(1) 국내 복합용도개발유형은 신도시 또는 구도시에서의 개발에 따라 크게 5개 유형으로 분류
(2) 5개 유형의 특성에 따라 세분류가 가능(세분류는 2차분류 단계이다) 2차분류 단계에서는 신도시와
구도시에서 행해지는 복합용도개발 유형이 여러 가지 측면에서 차이를 보이기 때문에 신도시 복합용도개
발을 제외함 신도시와 구도시의 복합용도개발의 차이점은 다음과 같다.
① 신도시와 구도시의 복합용도개발 목적과 방식의 차이
② 신도시와 구도시의 복합용도개발 관련법
③ 신도시와 구도시의 복합용도개발시 주변현황
④ 신도시와 구도시의 복합용도개발 규모
2) 2차 분류 : 분류 CODE별 특징 및 상호연관성 분석 도출
CODE 중분류 내용 비고
도시공간체계 용도지역체계
ㆍ도심 ㆍ일반상업 지구중심이상
분류(1) ㆍ부도심 ㆍ일반주거 준주거+준공업지역 이상
ㆍ지역중심 ㆍ준주거
ㆍ지구중심 ㆍ준공업
2이상의 복합(혼) 3이상 복합(혼)
분류(2)
단순복합 다차원 복합
규모별 기타분류
분류(3) 평균대지규모, 평균용적률,
기부채납률
평균건페율, 평균층수 등
주) 세부사례분류는 복합용도 개발에 대한 개념적 정립등이 이루어진 후 재논의
(1) 2차분류에서는 1차보다는 보다 세부적으로 분류기준을 적용
(2) 1차적으로 입지별 태생적 유형을 분류한후, 분류코드1에서는 도시공간체계별로 도심, 부도심, 지역
중심, 지구중심, 혹은 생활권으로 분류가능하고 용도지역체계별로 복합용도개발이 주로 일어나는 지역인
일반상업지역, 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역으로 분류.
(3) 분류코드2에서는 복합유형별로 2이상의 단순복합(주거+상업, 주거+업무, 업무+상업), 3이상의 복합

(주거+업무+상업, 주거+업무+상업+문화 등)인지 분류
(4) 분류코드3에서는 1차에서 분류된 유형별로 각각의 전체 평균대지면적, 평균용적률, 평균건폐율, 평

균층수를 적용하여 사례지역의 규모가 평균이상인지 이하인지 분류
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김옥연
3) 3차 분류 : 복합용도개발사례 유형화
(1) 구도시 개별필지 복합용도개발 유형

1차, 2차, 3차 분류를 거쳐 나타난 구도시에서의 개별필지 복합용도개발 사례들은 뚜렷하게 유형화 되지
않지만 ①도심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이상, ②부도심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이
상, ③지역중심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이상, ④지구중심-일반상업지역-다차원복합 등 4개 유
형으로 압축됨.
공간위계 용도지역 복합정도 규모(대지) 개수 소계

도심 일반상업 다차원복합 평균이상 1 1
부도심 일반상업 다차원복합 평균이상 3 3
지역중심 일반상업 다차원복합 평균이상 9 9
지구중심 일반상업 다차원복합 평균이상 6 6
합계 21
(2) 구도시 단지(지구)규모 복합용도개발 유형

개별필지 복합용도개발사례 유형화와 같은 방법으로 단지(지구)규모 복합용도개발3) 유형을 분류하였다.
1차, 2차, 3차 분류를 거쳐 나타난 구도시에서의 단지(지구) 복합용도개발 사례들 역시 개별필지 복합용
도개발 사례와 마찬가지로 뚜렷하게 유형화 되지 않지만 ①부도심-일반상업지역-다차원복합-평균규모
이상, ②부도심-준주거지역-다차원복합-평균규모이상 ③지역중심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이
상, ④지구중심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이상, ⑤지구중심-준주거-다차원복합-평균규모이상 등
5개 유형으로 압축됨
공간위계 용도지역 복합정도 규모(대지) 특별계획 지구 및 구역명 건수 소계

일반상업→ 영등포부심 애경백화점 부지, 신도림역
다차원복합 평균이상 2 2
일반상업 주변 한국타이어부지1-1
부도심
일반주거→ 용산부도심 문배동지구,용산부도심 세계일보사 부지,
다차원복합 평균이상 3 3
준주거 용산부도심 용산공원남측
소계 5 5
일반주거→
지역중심 다차원복합 평균이상 동작구 대림1,2구역 1 1
일반상업
소계 1 1
일반주거→
다차원복합 평균이상 목동 신정 2-1구역 1 1
일반상업
지구중심 일반주거→
일반상업, 다차원복합 평균이상 화양/건대입구 건대입구2구역 1
준주거 등
소계 2 2
합계 8 8
3) 구도시에서의 지구단위계획에 의한 특별계획구역중 복합용도개발 사레
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4). 복합용도개발사례 유형화
(1) 구도시 개별필지 복합용도개발사례 유형
공간위
용도지역 복합정도 규모(대지) 명칭 개수
계
도심 일반상업 다차원복합 평균이상 세종로대우 1
부도심 일반상업 다차원복합 평균이상 아크로비스타, 서초트라벨리스, 대우디오빌플러스 3
성지빌딩, 삼창프라자, 목동트윈빌, 부영그린타운2,

지역
일반상업 다차원복합 평균이상 부영그린타운3, 대림아크로빌, 대림오페라타워, 10
중심
신안구로주상복합, 롯데캐슬골드, 동아코아아파트
지구 보라매쉐르빌, 보라매아카데미타워, 라이프콤비노량진,

일반상업 다차원복합 평균이상 6
중심 러버타워, 대우트럼프월드2차, 대우트럼프월드1차
합계 20
(2) 구도시 단지(지구)규모 복합용도개발사례 유형
공간위계 용도지역 복합정도 규모(대지) 특별계획 지구 및 구역명 개수

일반상업→ 영등포부심 애경백화점 부지, 신도림역 주변
다차원복합 평균이상 2
일반상업 한국타이어부지1-1
부도심
일반주거→ 용산부도심 문배동지구,용산부도심 세계일보사 부지,
다차원복합 평균이상 3
준주거 용산부도심 용산공원남측
지역 일반주거→
다차원복합 평균이상 동작구 대림1,2구역 1
중심 일반상업
일반주거→
다차원복합 평균이상 목동 신정지구 1
일반상업
지구
중심 일반주거→
일반상업,준주거 다차원복합 평균이상 화양/건대입구 건대입구2구역 1
등
합계 8
① 복합용도개발 방식별로 유형화 하면 구도시 개별필지 복합용도개발사례유형은 4개 유형으로,

구도시 단지(지구)규모 복합용도개발사례유형은 5개로 압축됨.
② 이들 유형별로 사례를 묶으면 구도시에서는 모두 9개의 유형별 사례가 도출된다. 도출된 9개

사례유형을 구도시에 일어나는 복합용도개발 사례의 대표적 사례로 전제하여 각 유형에 속하
는 사례들중 1개씩의 사례를 선택하여 심층 분석함
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김옥연
(3) 신도시 복합용도개발사례
공간위계 시기 및 개발유형 구역명 개수 소계
초기 도시설계 분당신도시, 일산신도시 2 2

중기 용도변경 분당신도시 1 1
신도시
용인죽전역세권, 용인동백테마형쇼핑몰, 천안아산배방,
최근 복합개발단지 광명역세권개발, 광주수완호수공원교핑몰, 화성동탄복합단지, 7 7
파주운정복합단지
합계 8 8
① 신도시에서의 복합용도개발 사례는 구도시에 비하면 그 수가 많지 않으므로 구도시 사례처럼

복잡한 유형화 과정을 거치지 않고 몇 개의 사례로 간략화 명확화 되어 나타남.
② 신도시는 시기와 개발유형별로 크게 3가지 사례유형으로 구분됨 첫째, 신도시계획당시 도시설계

마스터플랜(도시설계 지침상 복합용도로 지정하는 코드 규정)에 의해 계획된 사례, 둘째, 나중
에 중심상업지역 분양성 제고를 위해 용도변경(도시설계 변경)을 하여 복합용도개발을 한 경
우, 셋째, 최근 2000년대 들어 상업용도의 조기공급 및 분양의 용이성을 위해 행해지고 있는
중심상업지역의 복합단지개발 유형 등이 있음.
③ 전체 구도시와 신도시를 망라하여 전체 복합용도개발 사례는 구도시의 개별필지 복합용도개발

사례유형 4개, 구도시 단지(지구)규모 복합용도개발 사례유형 5개, 신도시 초기 도시설계에 의
한 복합용도개발 사례유형 2개, 신도시 중심상업지역 용도변경에 의한 복합용도개발 사례유형
1개, 신도시 중심상업지역의 복합용도개발 사례 유형 2개 등 모두 14개 사례임.
도시 개발 공간 용도 복합
규모(대지) 명칭 개수
유형 유형 위계 지역 정도
다차원복
도심 일반상업 평균이상 세종로대우 1
합
다차원복 아크로비스타, 서초트라벨리스,
부도심 일반상업 평균이상 1
합 대우디오빌플러스
성지빌딩, 삼창프라자, 목동트윈빌,
구 부영그린타운2, 부영그린타운3,
개별필지 다차원복
도 지역중심 일반상업 평균이상 대림아크로빌, 대림오페라타워, 1
규모 합
시 신안구로주상복합, 롯데캐슬골드,
동아코아아파트
보라매쉐르빌, 보라매아카데미타워,
다차원복 라이프콤비노량진, 러버타워,
지구중심 일반상업 평균이상 1
합 대우트럼프월드2차,
대우트럼프월드1차
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도시 개발 공간 용도 복합
규모(대지) 명칭 개수
유형 유형 위계 지역 정도
일반상업→ 다차원복 영등포부심 애경백화점 부지, 1
평균이상
일반상업 합 신도림역 주변 한국타이어부지1-1
부도심 용산부도심 문배동지구, 용산부도심
일반주거→ 다차원복
평균이상 세계일보사 부지, 용산부도심 1
준주거 합
구 용산공원남측
도 단지(지구) 일반주거→ 다차원복
지역중심 평균이상 동작구 대림2구역 1
시 규모 일반상업 합
일반주거→ 다차원복
평균이상 목동 신정2-1구역 1
일반상업 합
지구중심 일반주거→
다차원복
일반상업, 평균이상 화양/건대입구 건대입구2구역
합
준주거 등
초기 지구중심, 준주거지역,
단순복합 규모이하 분당, 일산 신도시 2
도시설계 생활권중심 일반주거지역
중기
신 도심 중심상업지역 단순복합 규모이하 분당신도시 1
용도변경
도
최근
시
중심상업 다차원복
도심 중심상업지역 규모이상 천안아산배방, 화성동탄복합단지 3
지역 합
복합개발
합계 15
3. 복합용도개발사례 유형별 특성 및 사례현황 분석
1) 구도시 복합용도개발 사례
(1) 구도시 개별필지 복합용도개발 사례현황 분석
① 세종로 대우빌딩(유형1)
□ 개발형태
광화문 세종로 세종문화회관 뒤편에 위치한 대우빌딩은 도시공간위계상 도심에, 용도지역상 일반

상업지역에 입지하며, 주거와 상업, 업무시설등 3개이상의 용도가 복합되어 있는 다차원복합의 형
태를 나타냄. 복합용도개발 사례유형중 구도시-개별필지규모-도심-일반상업-다차원복합-일정규모
이상의 유형1의 대표적 사례임.
□ 개발규모
대지면적은 개별필지 복합용도개발사례의 평균 대지면적(3643㎡, 1,102평)보다 2배 이상 큰 8,172㎡,

2,472평이다. 층수는 15층으로 평균층수 20층보다 낮고, 용적률은 평균용적률 660%보다 작은 400%
대이며, 건폐율도 평균 52.46%보다 작은 44%정도 임. 용도의 복합정도는 주거:상업:업무=65:3.6:31.4
로써 주거와 상업은 낮은 편이며 업무는 비교적 높게 들어간 편임. 도심에 위치한 만큼 오피스 수
요에 대응하여 업무용도가 많이 복합되어 있음
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김옥연
세종로 대우빌딩 내용
대지위치 종로구 내수동 167
지역 지구 일반상업지역
대지면적(㎡) 8,172.10(2,472평)
연면적(㎡) 69,290.02
건폐율(%) 44.27
용적률(%) 456.27
층수(지상/지하) 15/5
세대수 아파트60세대
평형(평) 37 / 43 / 56 / 61
용도
구성비율 오피스텔 주거시설 상업시설 업무시설
(%) 0 65.01 3.63 31.36
위치도
② 대림 아크로비스타(유형2)
□ 개발형태
옛 삼풍백화점 자리에 위치한 아크로비스타는 A,B,C동 3개동, 39~94평형 757가구로 구성되됨. 대림

아크로비스타 개발사례는 구도시-개별필지규모-부도심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이상의
유형2의 대표적 개발사례임.
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□ 개발규모
비교적 최근(2004년)에 준공된 이 사례지역은 대지면적이 개별필지 복합용도개발사례의 평균 대지

면적(3643㎡, 1,102평)보다 6배 이상 큰 22,717㎡, 6,871평. 층수는 37층으로 평균층수 20층보다 매우
높은 초고층 건물. 용적률은 평균용적률 660%보다 큰 713%이며, 건폐율은 평균 52.46%보다 작은
39%정도. 규모측면에서, 평균대지면적보다 보다 큰 규모의 대지규모이며 개발밀도는 건폐율은 낮
지만 용적률과 층수는 평균보다 크다. 용도의 복합정도는 주거:상업:업무=90:8.1:1.4로써 주거용도는
평균 주거비율보다 훨씬 큰 90%이고, 상업과 업무는 평균보다 낮게 들어감. 층수도 최고 38층의
129m 높이에 이름
대림 아크로비스타 내용
대치위치 서초구 서초동 1685-3
대지면적(㎡) 22,716.6
연면적(㎡) 258,427.5
건폐율(%) 39.16
용적률(%) 712.53
세대수 아파트757세대/오피스텔82세대
평형(평) 39 /48/52/53/54/58/59/63/85/67/68/77/79/80/92/94
용도
(%) 3.28 87.2 8.12 1.4
- 239 -
김옥연
③ 롯데 캐슬 골드(유형3)
□ 개발형태
2004년에 완공한 잠실 롯데캐슬골드는 기하학적 첨단구조와 지진에 강한 첨단안전설계로 지어진

트윈타워로 구도시-개별필지규모-지역중심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이상의 유형3의 대
표적 개발사례로써 최근(2004년)에 준공됨
□ 개발규모
대지면적이 개별필지 복합용도개발사례의 평균 대지면적(3643㎡, 1,102평)보다 6배 이상 큰 22,158

㎡, 6,702평. 층수는 37층으로 평균층수 20층보다 매우 높은 초고층 건물. 용적률은 평균용적률
660%보다 큰 647%이며, 건폐율은 평균 52.46%보다 작은 47%정도. 규모측면에서, 평균대지면적보
다 보다 큰 규모의 대지규모이며 개발밀도는 건폐율은 낮지만 용적률과 층수는 평균보다 크다. 용
도의 복합정도는 주거:상업:업무=57.8:16.8:25.4로써 주거용도는 평균 주거비율(71%)보다 낮고, 상업
(17.6%)은 평균과 비슷하게, 업무(11.3)는 평균보다 높게 복합되어 있음. 층수 37층의 개발밀도가
높은 이 사례는 최근 초고층 주상복합아파트의 개발유형을 따르고 있지만 주거비율은 평균보다 낮
은 복합정도를 보이고 있음
롯데 캐슬 골드 내용
대치위치 송파구 신천동 7-18
대지면적(㎡) 22,158.20
연면적(㎡) 243,460.86
건폐율(%) 46.67
용적률(%) 646.63
평형(평)
용도

0 57.83 16.79 25.38
- 240 -
④ 보라매 아카데미타워(유형4)
□ 개발형태
보라매 아카데미타워는 서울시 도심부로부터 10㎞의 거리 남서 측의 공간위계상 지구중심에 입지

하고 있고, 구도시-개별필지규모-지구중심-일반상업지역-다차원복합-평균규모이상의 유형4의 대표
적 개발사례로써 구도시에 위치한 복합용도개발사례와 달리 매우 큰 대지면적을(평균대지규모 :
3,643㎡, 1,102평)보이는 사례지역임(81,849㎡, 24,759평).
□ 개발규모
층수는 41층으로 평균층수 20층보다 매우 높은 초고층 건물. 용적률은 평균용적률 660%보다 큰

1000% 이상이며, 건폐율은 평균 52.46%보다 큰 62.8%정도. 규모측면에서, 구도시의 평균대지면적
보다 보다 매우 큰 규모로써 신도시 복합단지개발 수준. 개발밀도는 건폐율, 용적률, 층수 모두 평
균보다 매우 크다. 용도의 복합정도는 주거:상업:업무=38.7:48.6:12.8로써 주거용도는 평균 주거비율
- 241 -
김옥연
(71%)보다 낮고, 상업(17.6%)은 평균보다 훨씬 높고, 업무(11.3)는 평균과 비슷하게 복합되어 있음.
개발밀도가 높은 이 사례는 최근 초고층 주상복합아파트의 개발유형을 따르고 있지만 주거비율은
평균보다 낮고 상업이 거의 50%에 달하는 복합정도를 보임.
보라매 아카데미타워 내용
대치위치 동작구 신대방동 395-69
대지면적(㎡) 4,758.00
연면적(㎡) 81,848.75
건폐율(%) 62.82
용적률(%) 1,094.26
평형(평) 35 / 48 / 55
용도
(%) 0 38.67 48.55 12.78
유형 단지명 준공년도 공간위계 용도지역 대지규모(평) 용적률(%) 건폐율(%) 층수(층) 주거(%) 상업(%) 업무(%)
평균 일반상업 1102 660 52 20 71.4 17.6 11.3
유형1 세종로대우 1995 도심 일반상업 2472 456 44 15 65 3.6 31.4
대림
유형2 2004 부도심 일반상업 6871 713 39 37 87.2 8.1 1.4
아크로비스타
유형3 롯데캐슬골드 2004 지역중심 일반상업 6702 647 47 37 57.8 16.8 25.4
보라매
유형4 1998 지구중심 일반상업 24759 1094 63 41 38.7 48.6 12.8
아카데미타워
- 242 -
대지규모(평) 용적률(%)
보라매아카데미타워 보라매아카데미타워
롯데캐슬골드 롯데캐슬골드
대림아크로비스타 대림아크로비스타
세종로대우 세종로대우
평균 평균
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 200 400 600 800 1000 1200
건폐율(%) 층수(층)
보라매아카데미타워 보라매아카데미타워
롯데캐슬골드 롯데캐슬골드
대림아크로비스타 대림아크로비스타
세종로대우 세종로대우
평균 평균
0 20 40 60 80 0 10 20 30 40 50
보라매아카데미타워
롯데캐슬골드
대림아크로비스타 업무
(%)
세종로대우 상업
(%)
주거
평균
(%)
0 20 40 60 80 100
○ 4개 유형별 개별필지 복합용도개발 사례들의 개발시기에 따른 경향을 보면, 초기에는 도심에 개발되
다가 최근에 와서는 도심의 가용지 부족으로 지역중심, 지구중심으로 확대되고 있음.
○ 초기 도심에 공급된 복합용도개발은 대지규모, 용적률 등의 개발규모가 작고. 주거, 상업, 업무의 비율
은 도심이라는 지리적 특성상 업무용도가 많은 부분을 차지. 최근으로 올수록 대지규모, 용적률, 건페율,
층수가 높아지고 이에 따라 개발규모도 매우 커지고 있고, 최근 주거, 상업, 업무의 복합비율은 주거가
90%가까이 보이는 경우도 있으며 기부채납에 의한 건폐율 축소, 상업용도 증가 현상도 나타나고 있음.
○ 초기 도심 일반상업지역의 복합용도개발은 도심이 필요로 하는 업무기능이 주로 복합되어 있다가 최

근 시장상황에 부응하여 분양성이 더 나은 주거용도 위주(90%)로 복합하여 개발됨. 이러한 현상은 지역
중심, 지구중심에까지 확대되어 도심이나 부도심에 적합한 복합용도개발이 이루어지고 있어 공간위계상
- 243 -
김옥연
적합하지 않는 난개발이 일어나고 있음. 도시의 공간위계상 성장관리를 위하여 도시외곽지역에 개별필지
단위의 복합용도 개발에 대한 통제가 필요
2). 구도시 단지(지구)규모 복합용도개발 사례현황 분석
규모
유형 개발유형 공간위계 용도지역 복합정도 명칭 개수
(대지)
부도심 일반상업 다차원복합 평균이상 영등포부심 애경백화점 부지 1
부도심 준주거 다차원복합 평균이상 용산부도심 세계일보사 부지 1
구 단지(지구) 지역중심 일반상업 다차원복합 평균이상 동작구 대림1,2구역 1
도 규모
지구중심 일반상업 다차원복합 평균이상 목동 신정 2-1구역 1
시
일반상업,
지구중심 다차원복합 평균이상 건대입구2구역 1
준주거
합계 15
(1) 영등포부심 애경백화점 부지(유형5)
□ 위계별·용도별 공간특성 및 입지특성
구로역 주변 애경백화점 부지 특별계획구역안에는 대규모 주상복합아파트가 개발되고 있다. GS건

설이 시공하여 현재 93.7%의 공정률을 보이고 있으며 2007년 5월 입주가 시작된다. 이 지역은 기
존에 주차장으로 사용되던 것을 특별계획구역으로 지정한 대규모 이전적지로서 영등포 부도심 기
능에 부합되게 복합용도개발 형태로 이루어지고 있다. 구로역세권을 중심으로 물류 및 생활권 중
심지로 육성하기 위한 상업·업무 기능 도입이 요구되고 있다. 간선도로가 인접해 있고, 역세권에
위치.
□ 개발규모 및 용도복합 정도
지구단위계획 작성시점에는 상업 및 업무시설이 권장되었으나 개발계획 수립시에 주거기능이 포함

된 주상복합개발 형태가 되었다. 기부채납 비율에 따른 인센티브가 적용되어 용적률이 상향되었다.
구로 자이의 기부채납 비율은 20%로 어린이공원과 진입부에 공지가 조성되고 기존도로도 확폭됨.
지하2층부터 4층까지는 대규모 복합쇼핑몰이, 지하층은 백화점과 지하철 1호선 구로역으로 가는

연결통로가 이어져 있다. 휘트니스센터, 놀이방, 탁아소, 의류, 전자제품, 컴퓨터, 잡화, 전시장 등의
용도가 복합됨. 아파트는 총 299세대로 33평형 160가구, 40평형 68가구, 52평형 68가구, 71평형 1가
구, 96평형 2가구로 구성.
- 244 -
지구단위계획구역 위치도 특별계획구역
목동방향
신도림방향
구로역
개봉동방향
복합용도개발 구역 세부 개발계획도
보행데크
공공공지
쌈지공원
애경백화점
보행데크 어린이공원
구로자이
애경백화점 부지 내용
대치위치 구로구 구로5동 애경백화점 부지
․영등포 부도심 기능에 부합하는 개발유도
․구로역세권을 중심으로 물류 및 생활권 중심지로 육성하기 위한 상업․업무
구역지정목적
기능 도입
․도시기반시설 확충
대상지 성격 대규모 이전적지
대지면적(㎡) 27,852㎡(8,425평)
입지조건 간선도로/역세권
주변환경 주거+상업
지구단위계획 작성시점 개발시점
간선가로변:일반상업지역
용도지역 일반상업지역
이면부:제1종일반주거지역
구로큰길:일반미관지구
용도지구 일반미관지구, 일부분 최고고도지구
구로구일부:최고고도지구
도시기반시설 공원, 이면도로 노선분리 및 확폭 도시계획도로, 어린이공원․공공공지
권장용도 상업, 업무/오피스텔 주거, 상업, 업무시설
건폐율 60%이하 60%이하
기준용적률 400%이하 400%이하
용적률 허용용적률 850%이하 660%이하
상한용적률 - 800%이하
높이계획 160m 이하 160m
․고층부 탑상형 건축물 권장,
비고 ․구로큰길,이면도로 및 가각부에 쌈지공원 배치(이용자 접근성 고려)
․도로 및 공공공지 21.46%
- 245 -
김옥연
지구단위계획 작성시점의 특별계획구역 지침도 개발시점의 특별계획구역 지침도
구로 자이 내용
대치위치 구로구 구로5동 501번지 외 5필지
지역 지구 일반상업지역, 일반미관지구, 공항고도지구
대지면적(㎡) 9,986.00
연면적(㎡) 주거:53,498.83 / 비주거:59,112.94(총 117,611.77)
건폐율(%) 54.93
용적률(%) 663.13
층수(지상/지하) 36/5 (122.38m)
평형(평) 33 / 40 / 52 / 71 / 96
지하2층~지상4층 : 복합쇼핑몰 나인스애비뉴
4층~8층 : 입주민 전용 주차장
층별구성
9층: 입주민 전용 하늘공원
10층~36층 : 아파트
* 주상복합건물 개발계획 개요
건물 평면도 아파트 평면도
- 246 -
배치도 조감도
입면도 층별 아파트 배치도
(2) 용산부도심 세계일보사 부지(유형6)
대규모 필지인 구 세계일보사 부지를 특별계획구역으로 지정하여 복합용도로 개발하였다. 대우건

설과 롯데건설이 함께 시공한 용산시티파크는 지구단위계획부터 교통, 환경영향 평가와 건축심의
일정이 촉박하게 진행된 관계로 계획 초기단계부터 모든 요구조건을 사전에 검토하고 분석하여 진
행되었다. 사업대상지는 용산공원의 쾌적한 환경을 최대한 활용하고 국제 업무지구에 주거기능을
보완할 수 있도록 용산공원 남측 및 공작창 남측 일대에 지정되었다. 2개 블록 사이에 녹지축과
용산가족공원이 연계되어 있다. 간선가로가 인접해 잇고 주변에 주거, 상업, 군시설이 위치
용산시티파크는 한강로3가의 1단지는 대우건설이 101동 39층 / 102동 41층 / 103동 42층, 용산동5
가의 2단지는 롯데건설이 201동 32층 / 202동 33층 규모로써 2개의 블록내에 5개의 정방형 타워동
으로 개발되었다. 지구단위계획 시점에는 일반주거지역이었던 곳을 준주거지역으로 용도를 상향
조정하여 다차원의 용도가 복합된 형태로 개발.
- 247 -
김옥연
삼각지역
신용산역
용산역
한강대교 방향 이촌역
시티파크
2단지
시티파크
1단지
세계일보사 부지 내용
대치위치 용산구 한강로3가 63

․대규모 필지로서 도시공간시설(폭50m녹지축)의 확보를 위한
구역지정목적 토지이용유도
․도시기발시설 확보
대상지 성격 대규모이전적지
대지면적(㎡) 30,443㎡(9,209평)
입지조건 간선가로
주변환경 주거+상업+군시설
지구단위계획 작성시점 개발 시점
일반주거지역→준주거지역
사유:도로 등 기반시설의 설치로
용도지역 준주거지역
인하여 기존 세대를 수용할 수
없어서 변경
- 248 -
용도지구 - -
도로확보
도시기반시설 도시계획도로․근린공원
폭50m 공원 조성
․업무시설
-주거시설과 다음 각호에
해당하는 시설이 복합된 시설
권장용도 -업무시설 좌동
-문화 및 집회시설
-판매 및 영업시설 중 전자,
전기관련 상가
허용용적률(인센티브) 500%이하 550%이하
용적률
상한용적률(기부채납비 기부채납비율에 따른 산정식을
-
율) 적용
높이계획 100m 이하 150m
․고층부 탑상형 건축물 권장
비고 ․공원 양측 폭원 15m의 공원형태의 공개공지 지정
․도로 및 공공공지 20.1%
용산 시티파크 내용
1단지 : 용산구 한강로3가 63
대치위치
2단지 : 용산동5가 19-31
지역 지구 준주거지역
대지면적(㎡) 24,351.12
연면적(㎡) 127,171
건폐율(%) 29
용적률(%) 548
층수 지하5층, 지상43층, 5개동
아파트 629세대 오피스텔141세대
세대수
총 770세대
․1단지아파트 : 43/44/54/55/67/69/88/92
* ․2단지아파트 : 48/57/58/72
평형(평)
․1단지 오피스텔 : 21/24/28/29/32/37/41/53
․2단지 오피스텔 : 18/19/22/23/26/27/31/33/40/43/46
- 249 -
김옥연
배치도 조감도
단지 배치도 1단지 아파트92평형 평면도
세계일보사 부지 위치도
- 250 -
(3) 동작구 대림 1, 2구역(유형7)
동작구 대림2구역인 신대방동 686 일대 시흥대로변은 과거에 태평양화학, 대한광업진흥공사, 일화

모직 등 공장시설이 밀집한 곳이었다. 이곳을 인접한 대림1구역 일화모직 부지와 공동건축을 추진
하여 일반상업지역으로 용도변경 후에 공업기능의 노후 건축물 정비 및 주변수요에 부응한 업무,
주거, 위락, 판매의 복합개발을 유도하였다. 2호선 신대방역, 구로공단역과 2,7호선 환승역인 대림
역, 12차선 시흥대로, 남부순환로, 올림픽 대로 등이 인접하여 여의도, 강남, 도심 접근성이 용이
아파트 4개동(중앙공원의 사방에 위치한 101동, 102동, 103동, 104동)과 오피스텔 2개동(105동, 106
동)으로 개발되어 있다. 시흥대로변에 맞닿아 있는 오피스텔동은 지하4층부터 지상3층까지 상업시
설, 근린생활시설 및 운동시설이 복합됨.
여의도방향
시흥대로
보라매
공원
남부순환로
시흥IC방향
신대방역
구로공단역
오피스텔동 공개공지 어린이공원
신대방 성원상떼빌
공개공지
아파트동
어린이공원
공공청사
- 251 -
김옥연
대림2구역 내용
대치위치 동작구 신대방동 685-5호의 1 태평양화학 부지
․공업기능의 노후 건축물 정비 및 주변수요에 부응한 업무, 주거,
위락, 판매의 복합개발유도
구역지정목적
․시흥대로변에 쾌적한 보행환경 조성
․도시기반시설 확보
대상지 성격 이전적지
대지면적(㎡) 31,883(9,645평)
입지조건 간선가로변
주변환경
지구단위계획 작성시점 개발계획 시점
일반주거지역→일반상업지역 일반상업지역
용도지역
일반주거지역→제3종 일반주거지역 준주거지역
용도지구 중심지 미관지구 중심지 미관지구
이면도로 신설
도시기반시설 도시계획도로, 공원
공원조성
-벤처기업 집적시설
-대규모 점포
-교육연구 및 복지시설 중 도서
관, 사회복지시설 및 근로복지시설,
권장용도 생활권수련시설 좌동
-문화 및 집회시설(공연장, 집회
장,관람장,전시장)
-운동시설,숙박시설,의료시설 중
종합병원,병원,치과병원,한방병원
일반상업지역:60%이하
건폐율 60%이하
제3종일반주거지역:50%이하
일반상업 300
기준용적률 300
3종주거 230
용적률
일반상업 30
허용용적률 400
3종주거 250
일반상업지역:95m 이하 일반상업지역:95m 이하
높이계획
이면도로부주거지:30m 이하 이면도로부주거지:30m 이하
․지구단위계획 작성시에 1구역(일화모직 부지, 7,63.1㎡ )과 2구역 (태
평양화학 부지)이던 것을 개발시점에 둘을 합쳐 특별계획1,2구역으
로 공동건축 결정(A블럭, B블럭은 대지 남서측)
․시흥대로변에 7m의 건축한계선을 둠, 저층부는 근린생활시설, 고충부
에는 2개동의 주거동을 배치, 대지이면부에는 중앙광장을 중심으로
4개의 타워형 주거동을 배치
비 고 ․보행자주출입구 : 시흥대로변의 근린생활시설부분과 이면부 도로변에
서 출입 가능
․차출입허용구간 : 대지이면부 도로 통하여 가능
․각 건축물의 옥상부분에는 옥상정원을 조성하여 휴식공간으로 제공,
중앙광장을 중심으로 각 주동에 이르는 옥외공간을 조성하고, 대지
남서측에 공개공지를 조성하여 B블럭과의 연계성 강화함.
․도로 및 공공공지 1구역 15.8% / 2구역 16.2%
- 252 -
신대방 성원 상떼빌 내용
대치위치 동작구 신대방동 686-4 외5필지
대지면적(㎡) 31,883.7
연면적(㎡) 201,536.71
건폐율(%) 29.8
용적률(%) 521.47
층수 지하1층~지상22,25,28층
세대수 아파트 545세대 오피스텔486실
아파트 32/49/59
평형(평)
오피스텔 23/24/25/30/31
조감도 단지 구성도
아파트 52평형 평면도 아파트동 전경
- 253 -
김옥연
오피스텔동 옥상정원 상가연결통로 중앙광장
(4) 목동 신정2-1구역(유형8)
영세필지 및 토지소유자 밀집지역인 목동 신정2-1구역은 중대형필지가 혼재된 지역으로써 체계적

인 정비가 필요한 지역이었다. 간선가로변의 효율적인 토지이용과 역세권 활성화를 위하여 계획시
점에 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도변경을 하였고, 개발시점에서 일반상업지역으로 용도
지역을 상향시켜 복합용도개발을 하였다. 지하철 5호선 오목교역과 목동역 부근의 교통요지에 입
지.
아파트 4개동, 오피스텔 2개동으로 각각 37~76평형, 26~39평형으로 구성된 주상복합아파트는 총

979세대(아파트 576세대, 오피스텔 403세대) 규모로 목동 주상복합 내 가장 큰 규모이다. 201동,202
동,203동,204동은 아파트동이고, 205동, 206동은 오피스텔동으로서 저층부에 근린생활시설과 판매시
설이 입지.
경인고속도로
인천방향
목동역 오목로 오목교역
오목교
안양천
목동13,14단지
- 254 -
하이페리온Ⅱ
오피스텔동
공개공지
아파트동
목동 신정2-1구역 내용
대치위치
․영세필지 및 토지소유자 밀집지역으로 체계적인 정비 필요
구역지정목적
․도시기반시설 확보로 공공의 경제성, 편의성 향상 도모
대상지 성격 중대형 혼재
대지면적(㎡) 28,584(8,647평)
입지조건 간선지 가로변(오목로) / 역세권(오목교역)
주변환경
지구단위계획 작성시점 개발계획 시점
일반주거지역→준주거지역
사유:간선가로변의 효율적인
용도지역 일반상업지역
토지이용 및 역세권 활성화를
위한 용도변경
제4종 미관지구→제5종미관지구
사유:가로변 미관유지를 위하여
용도지구 중심지미관지구
변경 간선도로변의 일관서있는
지구경관 향상 도모
도시계획도로 신설, 이면도로
도시기반시설 도시계획도로
확폭
업무시설,판매 및
권장용도 업무 및 판매시설 영업시설,운동시설,
문화 및 집회시설
용적률 허용용적률 633%이하 633%이하
상한용적률 800%이하 633%이하
높이계획 180m이하(55층 이하) 145m이하(41층이하)
․고층부 탑상현 건축물 권장
․순환도로와 보행자전용도로를 연결하는 공공보행통로확보
비고
․간선가로변, 공공보행통로변에 공개공지 3개소 설치
․옥외 미술장식품에 야간조명을 설치하여 야간경관 조성권장
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김옥연
목동 하이페리온Ⅱ 내용
대치위치 양천구 목동 408
대지면적(㎡) 23,863
연면적(㎡) 236,965.29
건폐율(%)
용적률(%) 632.24
층수 41층
세대수 아파트 576세대 4개동, 오피스텔 403실 2개동
아파트 25/26/37/39/43/48/49/56/57/68/69/75/76
평형(평)
오피스텔 26/39
아파트 평면도 아파트동 전경
- 256 -
(5) 화양/건대입구 건대입구 2구역(유형9)
건국대학교 야구장 부지였던 건대입구2구역은 교통, 문화, 상업시설 활성화를 도모하여 지구중심을
역할을 할수 있도록 복합용도로 개발계획되었다. 대규모 이전적지로서 간선가로에 인접하고 역세
권안에 입지. 종전의 일반주거지역의 일반상업지역과 준주거지역으로 용도 상향조정하여 대규모
복합용도(포스코건설의 더샆 스타시티)로 개발
더샵 스타시티는 39~99평형의 중대형 평형 위주로 총 1,310세대에 달하는 대규모 단지로 35~58층 4

개동 주거시설과 대로변에 위치한 별도의 상업시설 1개동으로 이루어짐. 상업시설에는 지하1층엔
할인점이, 지상2~3층엔 멀티플렉스 영화관이 입지함.
능동로
성수방향
건대입구역
건국대학교
구의방향
청담대교 방향
공개공지 문화집회시설
판매
및
업무
시설 스타시티
공
구민회관
원 공개공지
및 공연장
- 257 -
김옥연
건대입구 2구역 내용
대치위치
․A블럭-교통,문화,상업시설 활성화를 도모하여 광진구의 지구중심으로 개발,
걷고싶은 거리조성, 복합개발
구역지정목적 ․B블럭-교통,문화,상업시설 활성화를 도모하여 광진구의 지구중심으로 개발,
복합개발
․C블럭-공공청사(구민회관,구의회청사)
대상지 성격 대규모 이전적지
대지면적(㎡) 105,480
입지조건 간선가로 / 역세권
주변환경 주거+상업+학교
지구단위계획 작성시점 개발시점
2지구-A 2지구-B 2지구-A 2지구-B
일반주거지역→
일반주거지역→
일반상업지역
준주거지역
사유:역세권 주변을
용도지역 사유:이면부에 일반상업지역 준주거지역
전략적으로
위치하여 주변의
개발하여
주거지를 고려
지구중심으로 육성
구의로변:중심지미관 구의로변:중심지미관
지구 구의로변:중심지미관 지구 구의로변:중심지미관
용도지구
능동로변:일반미관지 지구 능동로변:일반미관지 지구
구 구
가로공원,대지내
이면도로 및 공원
도시기반시설 공원확보,공공보행통 이면도로폭원확장 가로공원
제공
로설치
판매 및 영업시설,
판매 및
전시장,공연장, 공동주택,
권장용도 - 영업시설,업무시설(순
상점,업무시설 업무시설(순수업무용
수업무용)
)
법정기준60% 법정기준60% 법정기준60% 법정기준60%
건폐율
계획기준60% 계획기준60% 계획기준60% 계획기준60%
기준용적률 200 200 200 200
허용용적률 500 300 500 200
용적률
공공시설부지로 설치․조성하여
상한용적률 무상제공하는 경우 산출식에 의해 추가로 650 400
용적률 부여
주거복합4개동:
200m이하 업무시설2개동:
높이계획 200m 이하 200m,185m,
최저3층이상 190m,140m 이하
155m,139m 이하
․탑상형 건축물 권장
비고 ․2호선 건대입구역 대합실로 직접 연결되는 공중연결통로 조성
․7호선 건대입구역과 연계되며 24시간 개방되는 침상형 쌈지공원 조성
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*　주상복합건물 개발계획 개요
더샵 스타시티 영업시설 내용
대치위치 광진구 자양동 227-7번지 일대
지역 지구 중심상업지역
대지면적(㎡) 62,505.20
연면적(㎡)
건폐율(%)
용적률(%)
층수 지하1층~지상3층
판매시설(대형할인점, 전문상가)
용도 근린시설(미관광장)
관람집회시설(극장, 문화센터, 대형시민광장)
스타시티 영업시설 조감도
영업시설 배치도
- 259 -
김옥연
더샵 스타시티 내용
대치위치 광진구 자양동 227-7번지 일대
지역 지구 준주거지역, 중심지미관지구
대지면적(㎡) 62,505.20
연면적(㎡) 418,415.185
건폐율(%) 28
용적률(%) 주거 336.99 / 비주거 77.91
층수 지하3층 ~ 지상 3/35/45/50/58
아파트 1,177 오피스텔 133
세대수
총 1,310
아파트:39/40/41/44/45/48/51/54/52/56/65/71/75/78/99
평형(평)
오피스텔 : 45/57/97/76
아파트 평면도 4개 동 조감도
- 260 -
준공 공간 대지규모 용적률 건폐율 층수 주거 상업·업무

유형 단지명 용도지역 건물명
년도 위계 (㎡/평) (%) (%) (층) (%) (%)
20,080
평균 520 41 26 66.6 32.2
(6,074)
영등포부심
일반상업→ 27,852
유형5 애경백화점 2007 부도심 700 55 45 45 50 신구로자이
일반상업 (8,425)
부지
용산부도심
일반주거→ 30,443
유형6 세계일보사 2007 부도심 550 29 43 89 11 용산 씨티파크
준주거 (9,209)
부지
동작구 지역중 일반주거→ 31,883 신대방 성원
유형7 2006 521 30 28 90 10
대림1,2구역 심 일반상업 (9,645) 쌍떼빌
목동 신정 지구중 일반주거→ 28,584 목동 하이페리온
유형8 2006 632 31 41 61 39
2-1구역 심 일반상업 (8,647) Ⅱ
일반주거→
화양/건대입구 지구중 105,480
유형9 2007 일반상업, 337 28 58 48 51 스타시티
건대입구2구역 심 (31,908)
준주거 등
대지규모(평) 용적률(%)
건대입구2구역 건대입구2구역
목동 신정 2-1구역 목동 신정 2-1구역
동작구 대림1,2구역 동작구 대림1,2구역
용산부도심 세계일보사 용산부도심 세계일보사
영등포부심 애경백화점 영등포부심 애경백화점
평균 평균
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 200 400 600 800
건폐율(%) 층수(층)
건대입구2구역 건대입구2구역
목동 신정 2-1구역 목동 신정 2-1구역
동작구 대림1,2구역 동작구 대림1,2구역
용산부도심 세계일보사 용산부도심 세계일보사
영등포부심 애경백화점 영등포부심 애경백화점
평균 평균
0 10 20 30 40 50 60 0 10 20 30 40 50 60 70
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김옥연
건대입구2구역
목동신정2-1구역
동작구대림1,2구역
용산부도심세계일보사
영등포부심애경백화점
상업/업무(%)
평균 주거(%)
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
○ 결정된 특별계획구역 48개 사례중 본문에서의 정의한 복합용도개발 사례에 가장 부합하는 사례는
23개 사례임. 이중 공간위계, 용도지역, 규모, 용도복합정도의 유형별로 그 빈도수를 고려하면 단
지(지구)규모 복합용도개발 사례들 5개 유형으로 압축됨(유형5～유형9). 이들 유형들은 대부분이
최근에 개발되고 있는 사례로써 실질적으로 초고층 주상복합개발로 이루어지고 있음.
○ 유형별 대표사례지역들은 역세권이나 간선도로에 연접해 있어, 교통이 용이하고 개발압력이 높음.
실제로 이들지역들은 영등포부심 애경백화점 부지를 제외하고는 기존 일반주거지역에서 주상복합
개발이 가능한 준주거지역이나 일반상업지역으로 용도가 상향됨.
○ 이들 지역들 역시 개별필지 주상복합개발과 마찬가지로 초기에는 도심, 부도심에 지정·개발되다가

최근에 지역중심, 지구중심의 공간위계가 낮은 지역으로 무차별적으로 확산되고 있음. 또한 이들
사례들은 지역별 지정목적이 있음에도 불구하고 유형구분 없이, 최근의 트랜드라고 할 수 있는
초고층 주상복합개발 형태로 이루어지고 있음.
○ 5개 유형별 규모 및 용도복합정도를 살펴보면 대지규모는 건대입구2구역(3만여평)을 제외하고는

평균대지규모(6,071평)와 비슷. 용적률은 건대입구2구역(337%)을 제외하고는 평균용적률(520%)보
다 모두 크고, 건폐율은 영등포부심 애경백화점 부지(55%)를 제외하고 평균건폐율(41%)보다 모두
낮음. 층수는 모두 평균층수(26층) 보다 높고, 그중 특히 건대입구2구역(58층)이 가장 높음. 이 결
과 건대입구2구역이 대지규모가 가장 크면서도 용적률과 건폐률은 가장 낮고, 낮은 용적률과 건
폐율에 대해서는 높은 층고로 보상받고 있음.
○ 용도의 복합정도는 주거와 상업·업무의 비율을 산정하면 건대입구2구역과 영등포부심 애경백화점

부지만이 주거와 상업·업무 비율이 비슷할 뿐 나머지는 평균(주거:상업·업무=7:3)과 비슷하거나 평
균보다 주거비율이 월등히 높게 나타나고 있음.
○ 교차로나 지하철역 연접지역에 위치하고 있는 특별계획구역의 전략적인 입지특성으로 볼때, 부족

한 중심기능을 높일 수 있는 기회로 활용되지 못하고, 특정계층을 위한 주거중심의 건축물이 개
발되어 도시공간구조를 왜곡시키고 있음. 중심지의 용도관리 소홀(특별계획지침에서 주거복합용도
허용하거나 권장하고 있기 때문). 현재 주상복합건축물은 준주거지역 이상에서만 용도가 허용되
- 262 -
고, 개발가능한 용적률도 확보할 수 있다. 따라서 대부분 준주거지역 이상의 중심지에 지정된 지
구단위계획구역은 주상복합건축물 개발대상임. 중심지 위계 및 주변지역 높이를 반영한 높이기준
이나 중심지기능 및 용도지역을 반영한 용도기준이 마련되어 있지 못하고 있음.
○ 결과적으로 계획적이며, 지구적, 복합적으로 개발되었다는 특별계획구역에 의한 복합용도개발유형

조차 개별필지 주상복합개발과 마차가지로 공간위계와 맞지 않고, 입지특성상 부합하지 않으면서
무분별한 용도상향조정에 의한 점적인 고밀개발 형식으로 이루어지고 있음.
○ 또한 특별계획구역에 의한 복합용도 개발 역시 민간에 의해 점적으로 개발되기 때문에 결과적으

로 종합적인 계획이 되지 못하고 개별필지 주상복합개발 형태와 같은 방식으로 나타나고 있음.
3) 신도시 복합용도개발 사례
○ 구도시에서의 복합용도개발과 마찬가지로 신도시의 복합용도개발사례는 분당이나 일산신도시가
조성될때 지금의 지구단위계획의 전신인 도시설계 제도라는 마스터플랜에 의해 미리 계획됨.
○ 그리고 분당의 경우는 상업·업무용지의 장기간 미매각으로 인하여 계획된지 거의 10여년이 안되

어 도시설계 변경에 직면함. 현재는 의도하지 않은 주거위주의 초고층 복합용도개발지역으로 개
발됨.
○ 제3기 신도시 시대라 불리우는 현재 계획되는 신도시에서는 PF방식이라는 새로운 금용기법에 의

하여 종합적이고, 도시적인 복합단지개발사업이 계획되고 있음.
○ 이에 초기 분당, 일산 신도시에서 도시설계제도에 이루어졌던 복합용도개발 사례와 현재와 같이

사전에 계획된 종합적 마스터플랜에 의해서 개발되고 있는 신도시 중심상업지역 복합용도개발사
례를 비교·분석함.
(1) 초기 신도시 복합용도개발 사례

신도시의 도시설계에 의한 복합용도개발지역은 대상지역의 세부적 토지이용계획, 계획의 일관성
유지, 공공부문과 민간부문의 효율적 개발 관리를 목표로 분당의 경우에는 공동주택지내(일반주거
지역)내에 지정되었고, 일산의 경우는 주택건설용지인 준주거지역에 지정됨
① 분당 신도시
□ 복합용도개발 계획
성남 분당지구의 아파트용지 도시설계는 총 130블록으로 구성되어 있다. 이 중 10개의 복합용도

소블록이 지정되어 있다. 이들 복합용도단지는 모두 C블록으로 서현 및 수내지구에 있다. 서현 및
수내지구(시범도시 제외)는 38블록으로 구성되며 이 중 복합용도단지가 10블록을 차지한다. 10블록
모두 블록의 중앙에 한 쌍의 일방통행도로로 둘러싸인 폭 80m의 중심축에 복합건물용지, 어린이공
- 263 -
김옥연
원, 근린상업용지가 함께 배치되어 있다.
토지이용계획도 아파트용지 블록표시도
C 블록들은 분당신도시의 중앙부에 위치하며, 서현, 수내에 포진되어 있음.
- 264 -
* 복합용도 블록별 현황도와 도시설계구상
C6 - 9, 15 (대지면적 14,275㎡)
∙블록의 중앙에 한쌍의 일방통행로로
둘러싸인 폭80m의 중심축에 복합건
물용지, 어린이공원, 근린상업용지 등
이 배치됨
∙보행자전용도로가 중심축에 직각으로
설치되며, 교차점 어린이 공원 배치
∙주변에 아파트단지가 인접해있고, 보
행로로 연결됨, 주변아파트는 25층
이상의 초고층 아파트, 복합용도지역
은 용적률 150%
C7 - 6, 8 (대지면적 17,359㎡)
∙블럭의 중앙에 한쌍의 일방통행도로
에 싸인 폭 80m의 중심에 복합용지,
근린상업용지 등이 배치됨
∙서남측 도로변에 어린이공원과 보행
전용도로가 연결되어 중심축에 직각
으로 설치되며, 동북축의 어린이공원
과 기존 초등학교 및 고등학교와 연
결
∙주변에 아파트단지, 연립주택단지, 단
독주거지가 인접해 있고, 용적률은
150%
C18 8, 11 (대지면적 24,685㎡)

∙블럭중앙을 복합용지 및 근린상업용
지로 이루어진 폭 80m의 중심축이 지
남
∙중심축 중앙의 어린이공원을 중심으
로 보행자전용도로 축에 의해 4개의
공동주택단지로 구분
∙주변에 아파트단지, 연립 및 단독주택
단지와 인접하고, 중앙공원과 수내 중
심상업지역과 인접
∙초고층아파트가 인접하고, 복합용도용
적률은 150%
- 265 -
김옥연
C19 - 7, 11 (대지면적 17,758㎡)

∙블럭 중아에 한쌍의 일방통행도로에
의해 둘러싸인 폭 80m의 중심축에 복
합용지, 어린이공원, 근린상업용지 등
이 배치됨
설치되며, 교차점에 어린이공원 배치
∙아파트와 중앙공원이 인접함, 용적률
은 150%
C20 - 8, 10 (대지면적 22,283㎡)

∙블럭의 중앙에 한쌍의 일방통행도로
로 둘러싸인 폭 80m의 중심축에 복합
용지, 어린이공원, 근린상업용지 등이
배치됨
설치되며 교차점에 어린이공원이 배
치됨
∙주변에 아파트단지, 단독주택지와 인
접하며, 용적률은 150%
② 일산 신도시 개발
□ 복합용도 개발계획
일산의 경우 전체 택지 중 33.4%가 주택건설용지, 7.8%가 상업·업무용지, 58.7%가 공공용지로 배

분되었다. 5,261㎡의 전체 주택건설용지 중 1.2%인 185.7㎡가 복합용도로 지정됨. 0.7%인 분당의
경우보다 0.5% 높음.
복합용도로 건설되는 블록은 모두 12개 소블록(12-47, 13-71, 16-20, 17-1, 37-9, 37-10, 38-1, 38-2,
46-6, 46-7, 47-1, 47-2)으로 지정. 이들 복합용도단지는 일산지구의 남동쪽(12,13,16,17블럭)과 서쪽
(37,38블럭), 북서쪽(46,47블럭)에 위치.
이들 12개 블록은 대지규모 7000평 이하이고 용적률 130%이하의 소규모 블록으로 구성. 이들 블록
들 모두 남북으로 이어진 도로 및 보행자 전용도로에 의해 4개의 블록으로 구성.
토지이용계획도 복합용도 위치도
- 266 -
* 복합용도 블록별 위치도와 도시설계구상
용적률(%)
대지규모 건폐율
단지번호 (㎡) 용도 (%)
아파트 근린상업시설
12-47 14,947 A21 130 40~100 40이내
13-71 14,854 A21,A22 150 40~100 40이내
16-20 21,121 A12 130 40~100 40이내
17-10 20,524 A21,A22 150 40~100 40이내
∙북서쪽과 남동쪽 방향의 일산지구의 중심도로인 40m와 30m

도로에 의해 4복합용도 단지로 구분, 블록내 공동주택과 근
린상업시설이 한 건물 내에 복합설치
∙건너편에 중심상업지역 및 전철역이 위치하고, 근린공원, 아
파트단지, 연립주택용지, 단독주택용지가 입접해 있음. 주변
의 주택규모는 국민주택규모(85㎡)이하의 주택들로 구성됨
∙복합용도의 전체용적률은 130%이하이고, 아파트와 상업·업무
용지가 복합됨, 7000평 이하의 소규모 블록으로 구성
용적률(%)
대지규모 건폐율
단지번호 (㎡) 용도 (%)
아파트 근린상업시설
37-9 14,914 A12 130 40~100 50이내

37-10 13,519 A12 130 40~100 50이내
38-1 13,362 A12 130 40~100 50이내
38-2 12,451 A12 130 40~100 50이내
∙남북으로 이어지는 보행자전용도로에 의해 나누어진 4개의

블록으로 구분된 복합용도 단지이다. 블록중앙에 전용도로가
설치됨
∙일반상업지역, 업무지역이 인접하여 복합용도기능을 최대한
활성화시킨다.(중복 기능 우려)
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김옥연
용적률(%)
단지번호 대지규모 용도 건폐율
(㎡) 아파트 근린상업시설 (%)
46-6 15,831 A21, A22 150 40~150 50이내
46-7 14,137 A21, A22 150 40~150 50이내
47-1 15,663 A21, A22 150 40~150 50이내
47-2 14,306 A21, A22 150 40~150 50이내
∙남북으로 이어지는 보행자 전용도로에 의해 4개의 블록이 복

합용도단지로 구성됨
.∙블록 북서측에 근린공원이 인접하고, 일반상업지역, 업무지
역이 인접하여 복합용도 기능을 최대한 활성화시킨다. 보행
자통로를 설치해 쇼핑몰 형성을 유도함
③ 초기 복합용도개발의 문제점
○ 도심공동화 및 토지의 효율적 이용 보다는 주거와 상업지역의 완충적 역할
○ 단순한 용도복합의 문제점
○ 소규모단지의 점적 지정의 문제점
○ 복합용도단지의 입지 지정의 문제점
○ 시장상황을 고려치 않은 계획적 차원의 지정
4) 중기 신도시 용도변경에 의한 복합용도개발 사례

(1) 분당신도시 중심 및 일반상업지역 용도변경 배경
○ 자족적인 신도시 건설에 대한 대외적인 명분 확보와 서울의 분담업무기능을 비롯한 업무용지

수요의 과대추정이 상호 복합적으로 작용한 결과 상업·업무용지가 과다하게 지정.
○ 토지이용계획과 도시설계과정에서 수요예측보다 상업·업무 용지가 과다 공급4)되어 상업·업무

용지의 장기간 미매각 사태가 발생, 이로 인해 분당신도시의 도시공간구조 형성 문제를 초래.
4) 그 이전까지의 수도권지역에서 상업용지는 통상 택지개발면적의 3%～5%정도 규모로 설정한 것에 비해 분당신도시의 경우 상업용

지가 8.3%로 2배 이상의 높은 비율을 보이고 있다. 여기에 역사와 시장 및 수요예측이나 토지이용계획에서 고려되지 않았던 아파
트·연립주택의 단지내 상가와 단독주택용지내 점포주택의 상업시설을 포함할 경우 분당신도시의 상업용지의 총 규모는 더욱 증가하
게 된다.
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(2) 분당신도시 중심 및 일반상업지역 도시설계 및 용도변경 과정
○ 최초의 분당지구 도시설계지침이 1992년 제정된 이후에 1999년 7월, 2000년 5월, 2000년 6월,
세 차례의 개정이 있어왔음. 신도시 개발 당초의 도시설계에서 계획했던 내용들이 10여년의
시간이 경과하면서, 당초의 계획의도와는 다르게 도시가 변화되었으며 이에 따라 도시설계가
변경.
○ 특히 상업․업무용지의 장기간 미매각으로 인한 도시공간구조의 불균형 초래와 중심 및 일반

상업지역의 기능상 장애가 발생하는 등 여러 가지 도시 주변여건이 도시설계 변경이라는 형
태로 나타남.
(3) 분당신도시 중심 및 일반상업지역 복합용도 개발 현황

○ 분당신도시의 중심 및 일반상업지역은 도시설계에 의해 야탑지구, 서현지구, 수내지구, 정자지
구, 분당지구, 죽전지구로 구분되는 6개의 역세권을 중심으로 생활권 단위로 분산하여 배분됨,
생활권 단위로 구성된 지구중심적 성격의 상업지구이외에 신도시의 중심인 동시에 광역상권
을 형성하는 쇼핑단지도(정자동 6번지 일대) 계획. 이중 상업·업무용지의 비율이 가장높은 정
자지구5)를 선택하여 변경된 도시설계에 의한 복합용도개발 현황을 검토함
표 8. 정자지구 중심 및 일반상업지역 도시설계지침 용도변경 현황

당초 도시설계지침 개정 도시설계지침
구분
용도표시 대지면적(㎡) 비율 필지수 용도표시 대지면적(㎡) 비율 필지수
A1 23,196 1.96 12 A1 23,196 1.96 12
B1 11,773 0.99 10 B1 11,773 0.99 10
B3 16,438 1.39 11
B3 43,458 3.67 34
G5 27,021 2.28 23
B4 16,845 1.42 39
B4 18,652 1.58 40
G3 1,807 0.15 1
C1 1,814 0.15 1 G3 1,814 0.15 1
C2 2,293 0.19 1 G3 2,293 0.19 1
정자
C4 2,283 0.19 1 G3 2,283 0.19 1
지구
G1 9,602 0.81 2
G1 33,110 2.80 3
G5 23,509 1.99 1
G2 23,333 1.97 15
G2 39,401 3.33 22
G5 16,068 1.36 7
G3 86,391 7.30 19
G3 192,626 16.28 53
G5 106,236 8.98 34
S1 99,744 8.43 1 G5 99,744 8.43 1
소계 468,352 39.576) 178 소계 468,352 39.57 178
주 : G5는 용도변경된 업무용지 코드로써 주거용 오피스텔을 주류를 이루고 있다.

정자지구 이외의 다른지역에서의 용도변경은 수내지구와 죽전지구의 소폭의 용도변경이외에는 거의 없다
5) 정자지구 업무용지가 다른지구에 비해 많은 면적이 배분되어 있는 것은 분당신도시 개발계획 수립시 정책적으로 서울의 업무기능을
분담하기 위해 정자지구에 집중적으로 업무용지를 배치하였기 때문이다.
6) 분당지구 상업용지 전체 대비 39.57%
- 269 -
김옥연
표 9. 정자지구 중심 및 일반상업지역 용도변경전 및 용도변경후 용지배분 현황 (단위 : ㎡, %)

상업 및
상업용지 업무용지 공공용지 합계
업용지소계
구분
비율 비율 필지 비율 비율 비율
면적 필지수 면적 필지수 면적 면적 필지수 면적 필지수
(%) (%) 수 (%) (%) (%)
정자지구 103,470 99 25.44 265,138 78 65.18 368,60 177 90.62 38,162 12 9.38 406,770 189 100
8
용도
변경전1)
특별설계 129,166 1 100 - - - 129,66 1 100 - - - 129,66 1 100
구역1
정자지구 68,252 72 16.78 308,757 107 75.90 377,00 179 92.68 29,760 10 7.32 406,770 189 100
9
용도
변경후2)
특별설계 - - - 99,744 1 77.22 99,744 1 77.22 29,422 3 22.78 129,166 4 100
구역1
주 : 1) 면적 및 필지수는 토지대장 기준(합병된 경우 합병 전 필지수로 산정)

당초 도시설계의 생활권별 중심 및 일반상업지역 용지구분 기준
2) 면적 및 필지수는 토지대장 기준(2002. 5월 현재), 합병된 경우 합병전 필지수로 산정
특별설계구역1(쇼핑센터, 정자동6번지외 3필지 129,166㎡)은 현재 주상복합아파트로 용도가변경되었고, 당초 1개 필지가 4개 필지로 분할
되고 이중 1필지는 청소년수련시설 예정부지로 변경되었으며 2필지는 교육시설(초등학교, 고등학교)로 변경됨
특별설계구역1(정자동 6번지, 99,744㎡)은 실질적으로 G5용지 이므로 업무용지에 포함하여 산정
특별설계구역1의 4필지 중 청소년수련시설부지 1필지와 교육시설 부지 2픽ㄹ지 29,422㎡는 공공용지로 산정
○ 당초 도시설계에서 분당신도시를 비롯한 서울남부지역과 수원, 용인일대를 광역상권으로 형

성하기 위해 계획하였던 특별설계구역1은 현재 특별설계구역으로써의 실질적인 의미가 상실
○ 실제로 분당신도시 중심 및 일반상업지역에 주상복합아파트와 주거용 오피스텔로 개발되는

대지면적은 총 116필지로 상업․업무용지의 용지배분면적 대비 38%에 달함. 업무용지로의 용
도변경은 곧 주상복합아파트와 주거용 오피스텔을 개발하는 촉진제가 됨.
분당 정자지구 주상복합 현황 주상복합아파트 전경(파크뷰)
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(4) 신도시 중심 및 일반상업지역의 용도변경에 의한 복합용도개발의 문제점
○ 특별설계구역의 의미 상실
○ 도시공간위계에 부적합한 과다한 주거기능 개발
○ 분양성·경제성만을 고려한 주거기능 위주의 복합용도 개발
○ 단순한 용도복합의 문제점
○ 용도변경에 의한 도시의 자족성 상실
5) 중심상업지역 복합용도개발
과거 신도시의 도시설계에 의한 복합용도개발과 용도변경에 의한 복합용도 개발은 지역적, 다차원적

차원의 복합용도개발은 아니었다. 특히 도시설계에 의한 복합용도 개발은 계획과 다지인의 일관성을 목
표로 처음부터 계획되었으나 생활권 중심지에 소규모로 점적으로 계획되어 복합용도가 가지는 중심지 고
밀개발의 성격을 담아내지 못했다. 또한 중심 및 일반상업지역의 용도변경에 의한 복합용도개발은, 일관
된 계획에 의한 개발이 아니라 필요에 의해서, 즉 시장성만 고려하여 주거기능 위주로 개발되었기 때문
에 광역권 중심지라는 도시공간위계에 부적합하게 개발되어 도시공간의 왜곡을 초래하였다.
이에 과거 초기, 중기 복합용도개발의 성찰로, 도시공간위계에 맞게 중심상업지역을 복합용도개발을 위한
특별설계구역으로 지정하여 일정규모 이상의 지역적, 다차원 복합용도개발인 중심상업지역 PF에 의한 복
합용도개발을 추진하였다. 이 개발방식은 장기미매각이라는 위험성을 사전에 차단하여, 신도시 성숙과정
에 맞춰 도시에 필용한 복합적 기능들을 적기에 공급할 수 있도록 하였다.
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김옥연
(1) 화성 동탄 개발
구분 면적(㎡) 구성비(%) 비고
총계 9,036,055 100.0
소계 2,685,822 29.72
주택 단독주택 600,478 6.65
건설 연립주택 30,387 0.34
용지 아파트 2,011,146 22.26
근린생활시설 44,654 0.49
소계 367,669 4.07
일반상업 147,936 1.64
상업 근린상업 95,287 1.05
업무 복합단지 95,494 1.06 주거,상업,업무
용지
보건소,우편물류센터,
업무용지 28,952 0.32 파출소,공공시설
도시지원용지 875,173 9.69 첨단벤처 단지 등
유보지 12,460 0.14
농업관련용지 621,119 6.87 대체농지
공공시설용지 4,473,812 49.51
화성 동탄 신도시 토지이용계획도
□ 중심상업지역의 복합단지개발 사업 개요
○ 중심에 폭 80m, 길이 2.1㎞의 축상공원을 두고 입주민이 이용 가능한 상업․업무․문화시설이
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다양하게 입주한 복합단지를 계획. 이를 위해 2003년 12월에 특별계획구역으로 지정하고 포스코

컨소시엄을 복합단지 민간사업자로 선정.
○ 화성 동탄 택지개발 사업지구 내에 PF 방식이 적용되어 개발되는 복합단지는 도시공간위계상

도심인 동시에, 용도지역상 일반상업지역에의 중심에 약 29,000천여 평의 두개 블록으로 지정되었
다.
○ 복합단지는 위치적으로 동탄 지구의 지리적 중심으로서, 동측의 일반상업지역과 함께 동탄 지

구 내 상업․업무를 비롯한 각종 도심활동이 일어나는 중심기능을 수행하도록 계획.
조감도 블록구성도
구분 A블록 B블록
획지번호 Cc1-1-1 Cc1-1-2 Cc1-1-3 Cc1-2-1 Cc1-2-2
대지면적(㎡) 29,455 18,920 3,205 25,369 18,545
건폐율(%) 72.9 66.38 49.00 68.51 60.68
용적률(%) 500.68 327.15 648.94 518.61 586.64

(주거부분 18.66) (주거부분 18.66)
최고층수(층)/
높이(m) 66/246.10 36/129.40 19/71.60 66/247.80 56/257.20
공동주택(주상복 공동주택(주상복 업무시설, 판매

합), 판매 및 업무시설, 판매 합), 판매 및 및 영업시설,
및 영업시설, 영업시설, 문화 및
도입시설 영업시설, 문화 및 숙박시설(호텔) 교육연구 및 집회시설,
운동시설, 문화
및 집회시설 집회시설 복지시설, 교육연구 및
의료시설 복지시설,
화성동탄 복합단지사업의 불럭은 두블록으로 구성되며 대지면적은 2,9000천여평. 개발용도는 상업·업무기

능에 해당하는 백화점, 할인점, 테마형 쇼핑몰, 업기능에 해당하는 대형유통시설, 미디어센터, 오피스텔,
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김옥연
비즈니스호텔, 주민편익시설에 해당하는 스포츠 센터, 학원, 클리닉 센터 등으로 구성되며, 이와함께 주거
시설에 해당하는 주상복합 아파트를 포함하는 복합용도로 개발함.
사업 주요시설 배치도
구분 계 A블록 B블록 기타
면적(평) 29,040 15,677 13,363
주거 상업 업무 주거 상업 업무 테마공원
연면적(평) 235,739
47,185 47,523 24,363 40,448 47,054 29,166 5,950평
비율(%) 100 39.6 39.9 20.5 34.7 40.3 25.0
용적률(%) 509 488 533
○ 주거, 상업, 업무 용지의 복합비율은 A, B블럭을 합하여 4:4:2 비율로 들어가고, 주거기능이 전
체용도의 45%를 차지. 용적률은 당초 800%로 계획되었으나 개발밀도는 평균 500% 내외임.
(2) 아산 배방
□ 토지이용계획
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아산 신도시 1단계 토지이용계획도
○ 도시의 중심인 상업지역의 일부분에 랜드마크 기능을 하는 복합시설물을 계획. 특별계획구역으

로 지정된 복합단지는 아산배방 택지개발사업지구 일반상업지역 내 상업 1,3,4,8 블록.
구분 계 상업1블록 상업3블록 상업4블록 상업8블록
면적(㎡) 58,321 15,235 26,580 7,644 8,862
연면적(㎡) 523,372 147,190 227,127 72,796 76,257
용적률(%) 평균524.8 599.1 387.5 674.6 438.1
건폐율(%) 평균59 69.3 68.9 53.5 44.5
지하2층, 지하5층, 지하4층, 지하5층,

높이 - 지상39/44층 지상63층 지상55층 지상11층
조경면적(㎡) 29,276 8,112 12,334 3,144 5,686
공개공지 6,205 1,226 3,002 833 1,144

면적(㎡)
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김옥연
아산 복합단지 위치도 블록 구성도
중심상업지역의 복합단지개발사업 펜타포트는 주거+업무+상업+문화위락+수변공간의 5가지 기능을

도입한 대지규모 17,000여평, 연면적 15만여 평의 대형 복합개발단지.
○ 1블록에는 39층, 44층 2개동의 주상복합아파트 479세대가 건설되며, 3블록에는 63층 주상복합아
파트가 314세대 건설. 4블록에는 55층 오피스텔과 판매시설, 8블록에는 백화점이 계획. 7)특히 4블
록의 건물은 250.9m의 싸이클론 타워로 유리 외벽에 삼각형 구조로 세워져 아산신도시의 랜드마크
가 되도록 함.
조감도
7) 신도시 중심상업지역 PF사업 평가 및 개선책 연구, 2006.12, 이귀호
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블록별 핵심기능 위치도
구분 계 주거용지 업무용지 상업용지 문화시설

연면적
523,372( 242,943 72,467 174,099 33,535
(㎡)
비율(%) 100 46.32 13.91 33.26 6.41

용적률(%)/건폐율(%) 600% 이하 / 70% 이하
○ 용도의 복합정도는 주거와 상업·업무 용지 비율이 46%: 54%의 비율로 복합되어 있다. 2003년
10월에 발주하여 2004년 개발이 시작된 화성 동탄신도시의 경우와 2005년 4월 발주를 시작으로 개
발에 착수한 아산 배방 PF 사업의 경우 모두 주거비율이 50% 에 가까움.
(3) 신도시 중심상업지역 복합용도개발 평가
○ 다양한 용도가 복합된 다차원적 복합용도개발
○ 대규모 복합단지 개발로 도시의 상징성 부여
○ 주거기능위주의 복합용도개발을 지양하는 지침 부여
○ 도심의 고밀개발을 유도하는 지역적 차원의 마스터플랜
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김옥연
Ⅴ 결론 및 연구(발전)방향 도출
1. 우리나라 복합용도개발의 문제점 및 평가
복합용도 개발유형 문제점 및 평가

․ 복합용도개발 목적이 아닌 유보적 성격의 불명확한 목적
․ 도시공간체계와의 불합리성
기존도시(구도시)의 복합용도개발의 문제점 ․ 도시적 차원의 마스터플랜 부재
및 평가 ․ 일정규모 이하의 소규모, 점적 개발방식
․ 적정용도복합비율 미흡
․ 층고제한완화 필요(용적률 완화보다는 층고완화 필요)
․도심공동화 및 토지의 효율적 이용 보다는 주거와 상업지역의 완충적 역할
신도시 초기 ․단순한 용도복합의 문제점
복합용도개발의 문제점 ․소규모단지의 점적 지정의 문제점
및 평가 ․복합용도단지의 입지 지정의 문제점
․시장상황을 고려치 않은 계획적 차원의 지정
․특별설계구역의 의미 상실
신도시 신도시 중심 및
․도시공간위계에 부적합한 과다한 주거기능 개발
복합용도개발의 일반상업지역의
․분양성·경제성만을 고려한 주거기능 위주의 복합용도 개발
문제점 및 평가 용도변경에 의한
․단순한 용도복합의 문제점
복합용도개발의 문제점
․용도변경에 의한 도시의 자족성 상실
․다양한 용도가 복합된 다차원적 복합용도개발
신도시 중심상업지역
․대규모 복합단지 개발로 도시의 상징성 부여
복합용도개발 문제점
․주거기능위주의 복합용도개발을 지양하는 지침 부여
및 평가
․도심의 고밀개발을 유도하는 지역적 차원의 마스터플랜
2. 우리나라 개발유형별 복합용도개발 평가
표 10. 개발유형별 복합용도개발 요소별 평가

태생적 유형 구도시 신도시
개별필지 단지규모 초기 신도시 중기 신도시 중심상업지역
개발유형 복합용도개발 복합용도개발 복합용도개발 용도변경에 의한 복합용도개발
복합용도개발
공간위계상 도심입지 × × × ○ ○
(또는 광역중심지)
용도지역(상업지역) △ △ × ○ ○
일정규모 이상
(2만～3만평) × × × ○ ○
다차원적 용도복합
(주거+상업+업무+문 × × × × ○
화+편의시설)
용도복합정도 × × × × ○
(주거비율 50%이하)
복합용도간의
상호연계성 × △ × × ○
(입체화 정도)
주 : ○ : 양호, △ : 보통, × : 불량
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○ 5개 개발유형을 평가하기 위해, 이론적 고찰 및 제도, 그리고 사례분석을 통해 6개 평가요소를

도출. 복합용도개발 사례들을 평가할 수 있는 6개 평가요소 내용은. 첫째, 공간위계상 도심 또는 광
역중심에 입지하는지 여부, 둘째, 용도지역상 고밀개발이 적합한 상업지역에 입지하는지의 여부, 셋
째, 대지규모가 일정규모 이상인지(2만～3만), 넷째, 다양한 기능의 용도들이 다차원적으로 복합되
었는지, 다섯째, 용도의 복합정도 측면에서 주거기능 비율이 50%이하인지, 마지막 여섯째, 다양하
게 복합된 용도들이 상호연계성을 갖추었는지(입체화 여부)의 여부임.
○ 6개 평가요소별로 5개 개발사례를 평가하여 분석하면, 구도시의 개별필지복합용도개발과 단지

규모 복합용도개발 유형은 용도지역상 상업용지에 입지해 있다는 항목이외의 거의 모든 항목에서
불량을 나타냄. 특별계획구역에 의한 단지규모의 복합용도개발도 개별필지 복합용도 개발유형과
유사하게 나타나고 있음. 최근에 와서의 복합용도간의 상호연계성을 고려한 입체화가 시도되고 있
으나 대부분 형식적으로 나타남
○ 신도시에서 일어나는 개발유형은 초기신도시복합용도개발 사례들은 모든항목에 불량을 나타내

고 있고, 중기 신도시 용도변경에 의한 복합용도개발 사례는 입지상 광역중심지이며 상업지역에
일정규모 이상으로 나타나고 있으나 그 이외의 항목에서 불량을 나타냄. 최근 중심상업지역 복합
용도개발 사례는 모든 항목에서 양호를 나타내고 있음.
3. 복합용도지역 타당성 제시 및 도입방향

○ 분석결과 향후 도심지 또는 역세권에 개발되는 복합용도개발은 현재 신도시 중심상업지역 복합
단지 개발처럼 도시의 중심 및 고밀개발이 필요한 지역에 입지하여야 하며 규모는 일정규모 이상
의 도시적·지역차원의 범위이어야 함
○ 주거+상업+업무+문화+편의시설 등이 용도가 다양하게 복합되어야 하며, 특히 주거용도는 50%

이하이어야 함.
○ 다양한 용도들이 복합되어 토지이용의 상승효과를 나타낼 수 있도록 상호연계성 있게 입체적으

로 계획되어야 함.
○ 위와같은 개발을 지향하기 위해서는 도심에서 수행되고 지구차원의 특별계획구역으로는 한계가

있으므로 보다 공공적 차원의 복합용도지역제 도입이 필요. 또한 도입된 복합용도지역제의 효율적
운영을 위해서는 복합용도지역안에서의 세부적인 도시설계 지침이 필요한데, 현재의 지구단위계획
과 연계시키는 방안을 고려할 수 있고, 한단계 발전시켜 보다 세부적인 지침을 적용할 필요가 있
음.
4. 복합용도개발을 도입하기 위한 전제조건

○ 기존 도심에서의 복합개발을 하기 위해서는 여러필지를 합하여 일정규모 이상을 구역을 계획하
여 전체계획과 개발이 가능하도록 하여야 함. 이를 위해서는 막대한 자본금이 필요하며, 특히 개발
자와 토지소유자와의 권리관계 등에 대해 구체적인 명시가 있어야 가능.
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김옥연
○ 도심에서 복합용도개발을 위한 복합용도지역을 운영하기 위해서는 개발이익환수 체계 명확화,

재원조달 방안, 개발자와 토지소유자와의 권리관계 명확화가 필요.
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▒ 복합용도개발지역 도입을 위한 우리나라 복합용도 개발실태 분석 @김옥연 (주택도시연구원) 070600

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▒ 복합용도개발지역 도입을 위한 우리나라 복합용도 개발실태 분석 @김옥연 (주택도시연구원) 070600

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【 4분과 】 제1회 대한국토․도시계획학회 2007 춘계산학협동 학술대회

복합용도개발지역 도입을 위한 우리나라 복합용도개발 실태 분석

1) 도시의 여건변화에 따른 복합용도지역의 필요성 인식

2) 소규모·점적인 복합용도개발 방식의 문제 인식

이러한 개발사례들은 현재 국토계획법 체제하에서 법적 근거가 없기 때문에 특별법에 의해 개별적으로

1) 선행연구와 선진외국의 제도 및 복합용도지역개발 사례분석을 통해, 공공적·지역적·복합적 차원의

사례지역 특정 - 용도지역 세분화 제시 이태일 외(1981)

- 외국사레분석을 통하여 새로운 용도지역제인 혼합용도지

표 2. Robert E. Witherspoon의 복합용도개발의 정의2) 표 3. 기능분리원직에 의해 계획된 대도시에서 나타난 문제점

도시내 상주인구의 급격한 감소에 따른

모든 기능 요소들이 보행공간이 침해되지 도심부근 지역에서 발생하는 상업·서비스

계획해 나가는 복합용도개발을 의미

협의의 복합 ∙직접적으로 건축적 연결에 의해 상이한 건축용도가 연결된 형태

표 5. 복합용도개발의 규모와 기능에 따른 유형

비수 가든 플레이스(Yebisu Garden Place)

위치 도쿄도 시부야구 에비스 4-20, 도쿄도 메구로구 미타 1-4.13

천왕주 지구 씨포트 스퀘어(Sea-Port Square)

뉴욕 배터리 파크 시티(Battery Park City)C

·미국 샌프란시스코 예르바 뷰에나 센터

위치 런던시 하쿠니구(대런던 32구의 하나) 지역

전체 부지에 대해 포디엄(Podium)의 개념을 적용하여

홍콩 퍼시픽 플레이스(Pacific Place)

Ⅳ. 우리나라 복합용도개발 사례분석

표 6. 주택법의 사업계획승인 제외대상

년도 용도지역 주택면적비율 세대수 세대당 평균면적

사업승인 제외대상의 주거비율이 점차 높아지는 것으로 보아 주택정책의 완화를 엿볼 수 있고, 건립세대

주상복합건물에 관한 국내의 정책 및 관련제도는 1979년 초기의 도입과정, 1980년대와 1990년애의 활성

․도시재개발법의 의한 도심지재개발사업계획에 따라 도심재개발사업구역의 복합건축

주상 ․도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택 외의 시설과 주택을 동일

개발부담금부과징수업무처리규정 ․주택건설촉진법 제 36조의 규정에 의하여 주택건설사업에 대한 처분가격을 원가 연

․도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택 외의 시설과 주택을 동일

2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

택지개발촉진법 시행령에서는 택지지구 면적이 165만㎡ 이상인 예정지구안에서 지형 조건 및 다양한 시

6) 제1종 지구단위계획의 특별계획구역

PF에 의한 복합단지 조기에 사업을 시행하여 택지개발촉진법 상업지역(중심상 2만평~3만평,

(1) 국내 복합용도개발유형은 신도시 또는 구도시에서의 개발에 따라 크게 5개 유형으로 분류

① 신도시와 구도시의 복합용도개발 목적과 방식의 차이

② 신도시와 구도시의 복합용도개발 관련법

③ 신도시와 구도시의 복합용도개발시 주변현황

④ 신도시와 구도시의 복합용도개발 규모

주) 세부사례분류는 복합용도 개발에 대한 개념적 정립등이 이루어진 후 재논의

(1) 2차분류에서는 1차보다는 보다 세부적으로 분류기준을 적용

(3) 분류코드2에서는 복합유형별로 2이상의 단순복합(주거+상업, 주거+업무, 업무+상업), 3이상의 복합

(4) 분류코드3에서는 1차에서 분류된 유형별로 각각의 전체 평균대지면적, 평균용적률, 평균건폐율, 평

(1) 구도시 개별필지 복합용도개발 유형

공간위계 용도지역 복합정도 규모(대지) 개수 소계

(2) 구도시 단지(지구)규모 복합용도개발 유형

공간위계 용도지역 복합정도 규모(대지) 특별계획 지구 및 구역명 건수 소계

3) 구도시에서의 지구단위계획에 의한 특별계획구역중 복합용도개발 사레

4). 복합용도개발사례 유형화

(1) 구도시 개별필지 복합용도개발사례 유형

부도심 일반상업 다차원복합 평균이상 아크로비스타, 서초트라벨리스, 대우디오빌플러스 3

성지빌딩, 삼창프라자, 목동트윈빌, 부영그린타운2,

지구 보라매쉐르빌, 보라매아카데미타워, 라이프콤비노량진,

(2) 구도시 단지(지구)규모 복합용도개발사례 유형

공간위계 용도지역 복합정도 규모(대지) 특별계획 지구 및 구역명 개수

① 복합용도개발 방식별로 유형화 하면 구도시 개별필지 복합용도개발사례유형은 4개 유형으로,

② 이들 유형별로 사례를 묶으면 구도시에서는 모두 9개의 유형별 사례가 도출된다. 도출된 9개

(3) 신도시 복합용도개발사례

공간위계 시기 및 개발유형 구역명 개수 소계

초기 도시설계 분당신도시, 일산신도시 2 2

① 신도시에서의 복합용도개발 사례는 구도시에 비하면 그 수가 많지 않으므로 구도시 사례처럼

② 신도시는 시기와 개발유형별로 크게 3가지 사례유형으로 구분됨 첫째, 신도시계획당시 도시설계