362 2007 춘계학술발표대회 제4분과 : 공동주택 / 단지계획

아파트 브랜드 선호도가 주택가격에 미치는 영향분석

The Analysis of the Impact on the Apartment Housing Price in Relation with
Brand Preference

조영광* ㆍ 김창석**
Cho Young Kwang ㆍ Kim Chang Seok

서울시립대학교 도시공학과 석사과정*

서울시립대학교 도시공학과 교수**

Ⅰ. 서 론

1. 연구의 배경과 목적

‘아파트도 브랜드 시대’라고 일컬어 질만큼 최근 아파트 건설업계에 사이버 이미지를 표현

하거나 쾌적한 환경을 강조한 브랜드 도입 경쟁이 치열하다. 과거 아파트 이름은 현대아파트, 삼성
아파트 등 건설사 이름으로 지어졌지만, ‘99년부터는 최첨단, 현대화, 편리성이 내포된 디지털 문
화에 대한 관심이 높아진데다 쾌적하고 편리한 고급 아파트가 선호되면서 건설사들도 차별화 된
’품격‘ 브랜드로 소비자의 눈길을 끌고 있다.
정부의 잇단 부동산 규제로 아파트 분양 시장이 크게 위축되면서 건설사들이 브랜드 인지도
강화에 많은 노력을 쏟아 붇고 있다. 대형건설사는 물론 지방의 중소건설사들까지 TV광고를 경쟁
적으로 내보내면서 올해 방송되는 TV광고는 처음으로 30편을 넘어섰다. 이는 불경기일수록 소비자
가 선호하는 브랜드만 살아남을 것이라는 위기의식이 더욱 팽배해지고 있기 때문이다. 주택소비자
들도 아파트의 가치, 즉 입주 후 프리미엄이 건설사의 아파트 브랜드에 의해 좌우된다고 믿고 있는
분위기다. 최근에는 기존 아파트 입주자들 사이에 새 브랜드 교체 바람이 불면서 급기야 정부가 이
를 규제하는 상황에까지 이르렀다. 실제 같은 지역에서 비슷한 분양가로 분양된 아파트라도 브랜
드에 따라 1억~2억원 정도의 프리미엄 차이를 보이는 사례가 많은 등 아파트 브랜드가 갖는 경제
적 가치는 갈수록 커지는 추세다.
이러한 현상은 건설시장의 개방 등으로 인해 시장 경영을 하지 않으면 안되게 되었다. 또한 계
속해서 주택 보급율이 높아질수록 더욱 심화될 것으로 예상되며 소비자 중심적 마케팅 전략이 주
택 건설업에 있어 절실히 요구된다고 할 수 있다. 이러한 현대 마케팅 컨셉으로 성공적으로 수행하
기 위해서 각 기업들이 펼치고 있는 차별화된 전략 마케팅 중브랜드 마케팅 전략이 가장 많이 활
성화되고 있다.
본 연구에서는 아파트 브랜드 선호도가 주택가격에 영향을 미치는지 분석하고자 한다. 실제로
아파트 브랜드가 주택가격을 형성하는 요인이 된다면, 브랜드에 대한 선호도가 클수록 브랜드 파
워가 크다는 것을 의미하는 것이므로 아파트의 가치는 높아질 것이다.1) 또한 주택가격을 설명하는
요인에는 브랜드 외에도 많다. 즉, 분양가격, 단지 규모, 단지의 위치, 경과년수, 주변 여건, 평형 수
등이 있다. 따라서 이들 요인들과 함께 아파트 브랜드 선호도 등의 상관관계를 분석하고, 다중회귀
모형의 구축을 통해 그 영향 정도를 파악하고자한다. 뿐만 아니라 미시적으로 브랜드에 대한 선호
도에 따른 주택가격을 보고자 다양한 브랜드를 보유하고 있는 동일한 지역을 대상으로 브랜드 차
이에 따른 주택 가격을 바라봄으로서 모형이 설명할 수 없는 부분에 대해서 보충하고자 한다.
이러한 분석을 통하여 신문지면이나 뉴스에서 보도 되고 있는 아파트 브랜드에 대한 각종 보
도가 실제 주택가격과의 어떠한 관계를 가지고 있는지 규명이 가능할 것이다.

1. 김홍규 외, “아파트 브랜드가 아파트 청약 경쟁률에 미치는 영향 분석”, 『지역연구』, Vol.21, No. 2, Aug. 2005, pp. 141-142.
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2. 연구의 범위 및 방법

본 연구에서는 공간적 범위를 강남구와 서초구로 한정하고자 한다. 강남구와 서초구는 다른 지

역에 비하여 브랜드 아파트를 많이 보유하고 있기 때문에 아파트 브랜드와 주택가격의 상관관계를
분석하기에 적절하다. 주택은 아파트로 한정한다.
본 연구의 시간적 범위는 국민은행 ‘KB아파트시세’의 2006년 9월 매매가격을 기준으로 하
였다. 매매가격을 2006년 9월을 기준으로 선택하게 된 것은 현시점과 근접한 기간 중 매매가격 변
동률이 1%를 상회하지 않는 기간이기 때문이다. 내용적 범위는 국민은행 ‘KB아파트시세’의 자
료를 이용하여 아파트의 구조 특성, 단지 특성을 조사하였으며, 입지 특성은 Arcview 3.2를 이용하
여 조사하였다. 구조 특성은 각 아파트의 물리적 특성으로 분양평형, 평형별 세대수, 동수, 현관구
조, 난방방식, 방수, 욕실수 등의 변수를 이용하였고, 평형은 분양면적을 이용하였다. 단지 특성은
가구당 주차대수, 건축연수, 단지세대수, 공원면적, 건설회사 브랜드, 건설회사 도급순위 등의 변수
를 이용하였고, 건축연수는 2006년에서 최초 입주연수를 차감한 연수이다. 그리고 건설회사 브랜드
는 2006년 9월 파이낸셜 뉴스에서 설문한 결과를 바탕으로 A군, B군, C군으로 나누어 더미변수를
이용하였으며, 건설회사 도급순위는 2006년을 기준으로 하여 A군, B군, C군으로 나누어 더비변수
를 이용하였다. 입지특성은 접근성을 분석하기 위해 도심 및 부도심까지의 거리, 지하철역과의 거
리, 아파트 주변에 배치된 학교와의 거리, 백화점까지 거리, 할인점까지 거리, 도서관까지 거리, 사
회복지관까지 거리, 병원까지 거리, 환경기초시설까지의 거리 등을 변수로 사용하였다.
본 연구는 강남구, 서초구의 아파트를 대상으로 아파트 가격에 영향을 미치는 요인을 분석하고
그와 더불어 아파트 브랜드 선호도가 주택가격에 미치는 영향을 파악하며 연구를 진행한다. 우선,
아파트 브랜드 인지도가 주택구매에 미치는 영향에 대해 알아보고, 어떠한 브랜드가 소비자들이
선호하는 브랜드인지 ‘파이낸셜 뉴스’의 자료를 통해 군집화하고 이를 바탕으로 아파트 브랜드
선호도 변수를 산정하며 헤도닉 모형을 이용하여 아파트 브랜드 선호도가 주택가격에 미치는 영향
을 분석하고자 한다.
아파트 매매가격과 평당 가격인 종속변수와 구조특성, 단지특성, 입지특성의 요인들을 독립변
수로 하여 다중회귀모형을 설정하였다. 또한 종속변수와 독립 변수간, 독립 변수들간의 상관분석을
한다.
또한 브랜드 선호도의 차이가 주택가격에 미치는 영향을 보기 위해 다양한 브랜드를 보유하고
있는 동일한 지역을 대상으로 미시적으로 분석하고자 한다. 그리고 대상지역에 대해 ESRI의 GIS프
로그램인 Arcview 3.2를 이용하여 선호도 이외에 입지적 요인에 대한 고려를 하여 분석을 하고자
한다.

Ⅱ. 선행연구 검토

1. 주택관련 선행연구 검토

김덕중(2002)의 연구에서는 일산신도시의 아파트 요인들을 구조특성(평형, 현관구조, 준공연

수), 단지특성(총세대수, 대로접변, 초기입주연수, 건설회사지명도), 입지특성(지하철 거리, 공원, 학
교, 대형할인마트)으로 구분하여 아파트가격에 미치는 영향을 파악하였다. 강수동(2003)의 연구는
아파트 단지의 내부적 특성들이 아파트 가격변동에 미치는 영향을 분석하였따. 특히, 강남구의 경
우에는 시공사의 지명도에 영향을 많이 받는다는 결과가 나왔다. 이제영(2003)의 연구는 특성가격
함수를 이용하여 아파트가격 결정요인을 물리적, 단지, 지역, 브랜드 특성으로 분류하여 분석하였
다. 서울 남동생활권의 브랜드가 있는 아파트는 브랜드가 없는 아파트보다 높은 가격을 형성하고,
아파트 규모가 증가할수록 가격은 증가하고, 학군이 아파트 가격에 중요한 요인임을 증명하였다.

2. 아파트 구매의도와 브랜드관련 선행연구

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이동건(2003)은 고유 브랜드를 가진 아파트를 대상으로, 브랜드, 실리성, 투자성, 품질, 입지조

건 등의 변수와 아파트 구매의도의 상관관계를 분석했는데, 구매에 가장 큰 영향을 미치는 요인이
브랜드로 나타났다. 즉 브랜드에 대한 신뢰성이 아파트 구매 결정에서 결정적인 역할을 한다는 것
이다. 서정래(2003)는 아파트 브랜드 광고 노출정도와 소비자 인식정도 및 구매의도를 조사하였는
데, 광고를 많이 접한 소비자일수록 브랜드 인지도가 높고, 해당 브랜드를 구매할 확률 역시 높은
것으로 나타났다. 감덕식(2004)은 연구에서 아파트를 구매한 주요 요인이 무엇이냐는 질문에 응답
자의 26%가 브랜드라고 답하여 가장 높은 응답률을 나타냈고, 그 다음이 교통(19%)과 투자가치
(11%)순이었다. 박은희(2006)의 연구는 아파트 브랜드 인지도와 브랜드 보유 아파트 구매의도에 영
향을 미치는 사회, 인구학적 변수들이 상당 부분 일관된 결과를 보여줌으로서, 브랜드 인지도와 구
매의도 간의 상관관계를 확인할 수 있었다.

Ⅲ. 분석을 위한 기초자료 및 변수 설명

1. 기초자료 및 지역환경

분석 대상지역은 다른 지역에 비하여 브랜드 아파트가 많이 존재하고 있는 서울시 강남구,

서초구를 선정하여 조사한다.
아파트 매매가격은 2006년 9월 국민은행의 ‘KB아파트시세’정보를 이용하여 일반매매가로 산
정하였다. 평당가는 평균매매가격을 분양평으로 나눈 값으로 산정하였다.
주택특성의 분류는 구조특성, 단지특성, 입지특성으로 구분하여 분석하였다.
본 연구에서는 기존연구에서 주 대상으로 연구 되어진 주요 기본 요인들을 변수로
(그림 1) 대상지 주변현황 선정하였다.
구조특성은 아파트가 지닌 물리적 특성으로 분양 평형, 평형별 세대수, 방수, 욕실 수,
현관구조, 난방방식 등을 선정하였고, 단지특성은 경과년수, 가구당 주차대수, 단지 세대수,
공원면적, 브랜드 선호도, 도급순위, 주상복합여부 등을 선정하였으며, 입지적 특성으로는 도심
및 부도심까지의 거리, 지하철까지의 거리, 백화점, 할인점, 학교, 사회복지관, 병원,
환경기초시설까지의 거리 등을 변수로 선정하였다.

<표 1> 조사지역 현황

구분 강남구 서초구
면적(km²) 39.55 47.14
행정구역 25동 18동
총인구(명) 540,909 401,736
가구수 211,338 152,245
(그림 2) 강남구 동별 현황 자료출처 강남구청 서초구청

동별평균
주택가격
(평당)

2. 변수설정 설명

1) 구조특성
(그림 3) 서초구 동별 현황 아파트 구조적 특성을 나타내는 변수로는 분향평형, 평형별 세대수, 방수, 욕실수, 현관구조,
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난방방식으로 구성된다. 위 변수들의 자료는 국민은행에서 제공하는 자료를 적용하였다. 현관구조

는 계단식과 복도식으로 구분되며, 가변수를 사용하여 계단식 현관은 ‘0’ 복도식 현관은 ‘1’
을 부여하였다. 난방방식은 개별, 중앙 및 지역 난방이 있으나, 중앙난방 방식은 개별난방처럼 사
용 연료가 도시가스이므로 중앙난방 방식을 개별난방 방식에 포함하였다. 개별난방과 지역난방은
가변수를 사용하여 개별난방에 ‘1’를 지역난방에 ‘0’을 부여하였다.

2) 단지특성

단지특성은 경과연수, 가구당 주차대수, 단지 세대수, 공원면적, 브랜드 선호도, 도급순위, 주상

복합여부로 구성된다. 경과연수는 당해연도 기준으로 하여 준공된 년도는 차감하여 적용하였다. 브
랜드 선호도 변수는 ‘파이낸셜 뉴스’에서 설문한 결과를 바탕으로 3개의 군으로 나누었다. 소비
자를 대상으로 하는 설문의 질문 중 “동 지역의 아파트 구입 시 최고 브랜드에 대한 투자가치
는?” 라는 질문에 대한 대답으로 최고 브랜드라는 대답에 25%이상의 비율을 차지한 7개의 브랜드
를 A군으로 설정하고, 6%이상 25%미만의 비율을 차지한 7개의 브랜드를 B군으로 설정하며, 나머
지 아파트는 C군으로 설정하여 더비변수로 처리하였다. 도급순위 변수는 대한건설협회에서 발표한
2006년 토건능력 도급순위를 바탕으로 도급순위 1위부터 10위까지를 A군, 11위부터 20위까지를 B
군으로 나머지는 C군으로 설정하여 더비변수로 처리하였다.

3) 입지특성

입지적 특성으로는 도심 및 부도심까지의 거리, 지하철까지의 거리, 백화점, 할인점, 학교, 사

회복지관, 병원, 환경기초시설까지의 거리로 구성된다. 각각의 거리는 Arcview 3.2를 이용하여 km
로 측정하여 표시하였다.

<표 2> 변수 내용

특성 변수명 기호 단위 더미변수 내용
분양평수 BSq 평 분양면적에 따른 매매가격과 평당가격을 파악하기 위해 설정
평형별세대수 PS 세대수 평형별 세대수간의 가격차이 파악
동수 Dcount 개수 아파트단지 동수에 따른 가격차이 파악
방수 Room 개수 방수에 따른 가격차이 파악
구조
욕실수 Bath 개수 욕실수에 따른 가격차이 파악
특성 현관구조에 따른 가격차이 파악
현관구조 Entr 가변수 ○
(복도형 구조 : 1, 계단형 구조 : 0)
난방방식에 따른 가격간 관계 파악
난방방식 Heat 가변수 ○
(개별난방 : 1, 지역난방 : 0)
Countag 2006년도에서 준공연도를 차감하여
경과년수 년
e 경과년수에 따른 가격간 관계 파악
단지세대수 TS 세대수 단지 총세대수와 가격간 관계 파악
가구당 주차대수 Park 개수 가구당 주차대수와 가격간 관계 파악
단지 공원면적 ParkAD m² 주변 공원면적과 가격간 관계 파악
특성 브랜드 군집을 3개로 나누어 가격과의 관계 파악
브랜드 선호도 Br 가변수 ○
(브랜드A : [1, 0], 브랜드B : [0, 1], 기타회사 : [0, 0])
도급순위 군집을 3개로 나누어 가격과의 관계 파악
도급순위 Do 가변수 ○
( 도급A : [1, 0], 도급B : [0, 1], 기타회사 : [0, 0])
주상복합 Mix 가변수 ○ 주상복합 아파트와 주택가격과의 관계 파악(주상복합 : 1, 일반아파트 : 0)
도심 CBD 도심까지의 거리에 따른 가격차이 파악
지하철 Su 1 지하철까지 거리에 따른 가격차이 파악
백화점 De 1 백화점까지 거리에 따른 가격차이 파악
입지 거리 할인점 Bl 1 접근성 할인점까지 거리에 따른 가격차이 파악
특성 (km) 학교 Sch 1 지표 학교까지 거리에 따른 가격차이 파악
도서관 Li 1 (km) 도서관까지 거리에 따른 가격차이 파악
병원 Ho 1 병원까지 거리에 따른 가격차이 파악
환경시설 En 1 환경기초시설까지 거리에 따른 가격
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<표 3> 변수의 군집설정

A군
래미안, 자이, 푸르지오, 캐슬,
브랜드선호도
e-편한세상, I-PARK, the ＃
대우건설, 삼성물산, 현대건설,
도급순위 GS건설, 대림산업, 현대산업개발,
롯데건설, SK건설, 금호산업
B군
홈타운, VIEW, 위브, 꿈에그린,
센트레빌, 브라운스톤, 어울림
타이세이건설, 한진중공업, 쌍용건설,
한화건설, 두산산업개발, 경남기업,
두산중공업, 동부건설, 풍림산업, 코오롱건설

<표 4> 분석대상 브랜드 및 의미

로고 브랜드명 기업명 의미
來-미래의 최첨단 주거기술, 美-과학적인 설계와 아름다움,
래미안 삼성물산
安-안전하고 튼튼한 아파트
Extra intelligent의 약자로 능력과 세련된 이미지로 한발 앞선 사람들이
자이 GS건설
선택하는 첨단, 고급 아파트
깨끗함, 산뜻함의 이미지인 ‘푸르다’와 공간을 상징하는 ‘geo'가
푸르지오 대우건설
결합된 브랜드
중세 시대의 성주가 사는 성이란 의미로 최고의 서비스를 제공하여
캐슬 롯데건설
최고의 고객만족을 이끌어내는 최고급 아파트
인터넷서비스르 통해 생활과 문화와 교육이 편해지고 아파트단지와
e-편한세상 대림산업
단지를 연결하여 진정한 사이버 공동체를 구현
Innovation의 I를 상징화하여 기존의 아파트 개념을 혁신하겠다는 의지와
I-PARK 현대산업개발
PARK는 편안한 상태 공간을 상징
‘내 삶의 반올림-고객에 앞서 반보 더 먼저 생각’반올림을 뜻하는
the ＃ 포스코건설
＃처럼 고객에 앞서 반보 더 먼저 생각한다는 의미

자연과 하나 되는 더불어 사는 공간으로 Home과 Town을 합쳐서 만들어

홈타운
주거생활이 새로운 가치 창출을 위한 터전임
현대건설
언덕이나 고급주거단지를 뜻하는 ‘HILL'과 높은 지위 · 품격을 뜻하는
HILLSTATE
'STATE'의 합성어

우리나라 최초 아파트의 미학선언으로 조형미학과 공간미학 개념을

VIEW SK건설
도입해 공간미와 건축미가 뛰어난 아파트
We have 갖고싶은꿈, We love 사랑과 행복, We live 사는 기쁨, We save
위브 두산산업개발
알뜰한 생활, We solve 편리한 공간

꿈에그린 한화건설 ‘꿈에그리던’의 줄임말이면서 주거공간의 테마인 꿈과 자연의 합성어

센트레빌은 불어의 Centre(중심), Ville(도시), Century(백년)을 합성하

센트레빌 동부건설
조합어
브라운스톤이란, 19세기 뉴욕, 보스톤 등 미국 동부 상류층의 저택에서
브라운스톤 이수건설
시작된 고급 주거 양식임
‘한데 섞여 조화되다’는 순 우리말로 사람과의 어울림, 자연과의
어울림 금호산업
어울림, 생활과의 어울림이란 뜻

3. 연구의 가설

첫째, 브랜드 선호도는 주택가격에 양의 상관관계를 가질 것이다.

둘째, 브랜드 선호도가 도급순위보다 주택가격에 더욱 유의한 상관관계를 가질 것이다.
셋째, 동일한 입지 조건 시 브랜드의 선호도가 높을수록 주택가격이 높을 것이다.
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Ⅳ. 분석결과 및 해석

1. 자료의 특성

본 연구에서는 서울시 강남구, 서초구의 아파트 417개 표본을 이용하였다. 각 표본은 강남구
226개, 서초구 191개 표본으로 구성되어 있다.
아파트 매매 가격의 평균은 78,605만원이며 최대 가격은 297,500만원, 최소 가격은 10,750만원
으로 분포되어 있으며, 평당가는 평균 2,309만원, 최대가격은 7,333만원, 최소가격은 611만원이다.
분양평형은 평균 33.0평에 116평까지 분포되어 있고 평형별 세대수는 평균 139세대로 1-2674
까지의 분포도를 보여주며, 방수는 평균 2.9개로 개수는 1-6까지 걸쳐있다. 욕실수는 평균 1.4개이
다. 현관구조는 계단식은 242개(57.8%)이며, 복도식은 176개(42.2%)이다.
동수는 평균 5.0개이며 최소 1개 동에서 124개동까지 분포되어 있다. 가구당 주차장수는 평균
1.3대이며, 총세대수는 평균 388세대이며 최소 54세대에서 최대 5040세대로 구성되어 있다. 경과연
수는 평균 12.5년이며 난방방식은 개별난방(52.0%), 지역난방(48.0%)으로 되어 있다.
건설회사의 아파트 브랜드 선호도를 측정하기 위하여 브랜드 선호도A 56개(13.4%), 브랜드 선
호도B 13개(3.1%)이고 기타 회사는 348개(83.5%)을 대상으로 조사하였으며 건설회사의 아파트 도
급순위를 측정하기 위하여 도급순위A 156개(37.4%), 도급순위B 30개(7.2%)이고 기타 회사는 221표
본(55.4%)을 대상으로 조사하였다.

<표 5> 브랜드 A군, 도급순위 A군, 기타회사 기초통계량

브랜드 A군 기타 회사 도급순위 A군 기타 회사
변수설명 단위
표본수 평균 표본수 평균 표본수 평균 표본수 평균
가 매매가격 만원 56 106906 361 74215 156 92228 260 70379
격 평당가 만원 56 2520 361 2277 156 2411 260 2248
분양평 평 56 42 361 32 156 36 260 31
평형세대수 세대수 56 71 361 150 156 110 260 156
방수 개수 56 3.5 361 2.9 156 3.1 260 2.9
구
욕실수 개수 56 2.0 361 1.4 156 1.6 260 1.3
조
현관 계단 개수/ 52 (92.9%) 189(52.4%) 112(71.8%) 128(49.3%)
특
구조 복도 비율 4(7.1%) 172(47.6%) 44(28.2%) 132(50.7%)
성
동수 개수 56 4.5 361 5.1 156 4.9 260 5.1
난방 개별 개수/ 35(62.5%) 182(50.4%) 87(55.8%) 130(50.0%)
방식 지역 비율 21(36.5%) 179(49.6%) 69(44.2%) 130(50.0%)
단 주차대수 대수 56 1.9 361 1.3 156 1.6 260 1.2
지 경과연수 년 56 1.9 361 14.2 156 8.0 260 15.2
특
단지세대수 세대수 56 286 361 404 156 350 260 411
성

2. 상관분석 및 다중회귀분석

1) 상관분석
아파트 매매가격과 각 변수들간의 상관관계를 분석한 결과를 보면, 아파트 매매 가격과 가장
상관관계가 높은 요소는 분양평수(0.782)이며 방수, 욕실수, 가구당 주차대수 순으로 상관관계가 형
성되었다.
아파트 평당가격과 각 변수들간의 상관관계를 분석한 결과를 보면, 아파트 평당 가격과 가장
상관관계가 높은 요소는 동수(0.570)이며 단지세대수, 경과년수, 방수, 난방방식 순으로 상관관계가
형성되었다.
독립 변수들 간의 상관관계를 알아보기 위해 모든 변수를 상관분석을 실시한 결과, 분양평수
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· 방수 · 욕실수와 동수 · 단지세대수는 변수 간에 높은 상관관계를 가지고 있다. 즉, 분양평수

가 클수록 방수, 욕실수도 많아지고, 단지세대수가 많을수록 동수가 증가함을 설명하고 있다.
따라서 본 모형에서는 분양평수가 방수와 욕실 수 요인들을 충분히 설명할 수 있으므로 3개의
설명변수 가운데 1개의 변수만을 사용하였다. 그리고 동수 또한 단지세대수에 대해 충분한 설명력
을 포함하고 있으므로 1개 변수만을 사용하였다.

<표 6> 상관관계가 높은 독립변수들

BSq Dcount Room Bath TS

BSq 1 0.391** 0.720** 0.624** -0.193**
Dcount -0.129** 1 0.048 -0.157** 0.816**
Room 0.720** 0.046 1 0.498** -0.075
Bath 0.624** -0.157** 0.498** 1 -0.271**
TS -0.193** 0.816** -0.075 -0.271** 1

** : 유의수준 0.01에서 유의함, * : 유의수준 0.05에서 유의함

2) 변수들간의 다중공선성 검증

연관성이 있는 설명변수가 모형에 포함되어 있는 경우 이러한 설명 변수들에 의하여 모형의

안전성과 신회성을 떨어뜨리게 된다. 하나 이상의 설명변수가 다른 설명변수들에 의하여 결정될
때 다중공선성(multicollinearity)2)이 존재한다고 한다. 본 연구에서는 각 변수들 간의 다중 공선성을
진단하기 위하여 각 모형별로 변수별 공차와 분산 확대 지수를 검토하였다.

<표 7> 변수들의 다중공선성 검정

변수 공차한계 VIF 변수 공차한계 VIF

분양평수 0.528 1.894 도급순위 B 0.813 1.230
평형별세대수 0.707 1.415 주상복합여부 0.756 1.323
동수 0.716 1.397 도심까지의 거리 0.257 3.889
현관구조 0.693 1.443 지하철까지의 거리 0.353 2.833
난방방식 0.540 1.852 백화점까지의 거리 0.476 2.100
경과년수 0.368 2.716 할인점까지의 거리 0.156 6.420
가구당 주차대수 0.506 1.976 학교와의 거리 0.198 5.062
공원면적 0.052 19.301 도서관까지 거리 0.143 7.017
브랜드 선호도A 0.548 1.825 병원까지 거리 0.076 13.133
브랜드 선호 B 0.848 1.179
환경기초시설물까지의 거리 0.128 7.842
도급순위 A 0.576 1.735

설명변수 중 ‘공원 면적’과 ‘병원까지의 거리’는 다중공선성이 있다고 판정된다. 따라서

주택가격모형을 설정하기 위한 변수로 적절하지 않음을 알 수 있다.

3) 분석모형의 설정

본 연구는 아파트 가격의 결정요인을 분석하고, 결정요인 중 아파트 브랜드 선호도가 아파트
가격에 미치는 영향을 실증 분석하기 위하여 특성가격이론을 사용하여 아파트 가격의 결정요인과
브랜드의 영향을 분석하는 것이다. 주택가격함수의 기본 전제는 설명변수와 종속변수는 직선의 관
계(linear relationship)을 이룬다는 가장을 전제로 하고 있다. 그러나 설명변수의 증가에 따라 종속
변수의 변화량이 비선형의 관계를 갖는다면 선형의 형태로는 추정이 어려워지므로 변수의 변환을
통하여 선형 모형으로의 전환이 가능하다. 본 연구에서는 선형함수에 대하여 추정을 시도하였다.
특성가격함수를 추정하기 위하여 아파트의 매매가격과 평당가격을 종속변수로 하고 구조특성,
단지특성, 입지특성 요인들을 독립변수로 하는 다중회귀분석을 선형의 함수형태에 적용하였다.

2) 강현철 외, 『마케팅 리서치를 위한 SPSS데이터 분석과 활용』, 자유아카데미, 2002 : 일반적으로 변수의 상관계수 값이 높으면 다중공선성을 의심
할 수 있으며 공차값이 0.1이하의 값을 갖거나 분산확대지수(VIF) 중 가장 큰 값이 10이상의 값을 나타내면 다중공선성이 있다고 판정한다.
 제4분과 : 공동주택 / 단지계획 한국도시설계학회 369

종속변수가 매매가격일 때, 설명변수와 종속변수를 가지고 다중회귀분석을 해본 결과 몇몇 변

수의 t값과 유의확률에서 설명력이 떨어져 변수를 재설정하게 되었다. 재설정을 함에 있어 평형별
세대수, 주상복합여부, 도심지까지의 거리, 지하철까지의 거리, 할인점, 도서관까지의 거리 변수는
강남구, 서초구 아파트매매가격을 설명하기에 유의하지 않다고 판단되었기 때문에 설명 변수에서
제거하였다. 이를 바탕으로 수차례의 시행착오를 거쳐 특성 가격 함수 모형을 설정하게 되었다.

<표 8> 각 모형별 추정치(매매가격)

브랜드 선호도와 매매가격 도급순위와 매매가격

R-Square Adj R-Sq F Value 유의확률 R-Square Adj R-Sq F Value 유의확률
0.789 0.783 137.752 0.000 0.787 0.782 136.288 0.000

종속변수가 평당 매매가격일 때, 설명변수와 종속변수를 가지고 다중회귀분석을 해본 결과 몇

몇 변수의 t값과 유의확률에서 설명력이 떨어져 변수를 재설정하게 되었다. 재설정을 함에 있어 평
형별 세대수, 주상복합여부, 도심지까지의 거리, 지하철까지의 거리, 할인점, 도서관까지의 거리 변
수는 강남구, 서초구 아파트매매가격을 설명하기에 유의하지 않다고 판단되었기 때문에 설명 변수
에서 제거하였다. 이를 바탕으로 수차례의 시행착오를 거쳐 특성 가격 함수 모형을 설정하게 되었
다.

<표 9> 각 모형별 추정치(평당 매매가격)

브랜드 선호도와 매매가격 도급순위와 매매가격

R-Square Adj R-Sq F Value 유의확률 R-Square Adj R-Sq F Value 유의확률
0.653 0.642 58.409 0.000 0.642 0.631 55.704 0.000

3. 미시적 분석(역삼동)

본 연구에서는 브랜드 선호도가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하고자 아파트 브랜드 선호
도를 더비변수로 설정하여 다중회귀분석을 하였다. 이를 통하여 강남구, 서초구의 아파트 매매가격
을 결정하는 모형을 얻을 수 있었다. 하지만 계량분석의 한계는 사회현상을 동일한 관점에서 바라
본다는 점이다. 따라서 지역적인 특수성이 가지고 있는 점은 계량 모형을 통해 분석이 가능하지 않
기 때문에 본 연구에서는 비슷한 입지조건을 가지고 있으며 다양한 브랜드 아파트를 보유하고 있
는 지역을 대상으로 미시적인 분석을 진행하고자 한다.

1) 대상지 선정 배경

(그림 4) 역삼동 브랜드 아파트 분포 현황 본 연구에서 강남구와 서초구를 공간적 범위로 선정하게 된 배경은 다른 지역에 비해 브랜드
아파트가 많이 분포하고 다수 분포하기 때문이었다. 표 17에서 보는 바와 같이 대상지 안에서 역삼
동과 방배동, 서초동은 브랜드의 종류가 6개 이상이 존재하고 있음을 알 수 있다. 따라서 역삼동과
방배동, 서초동의 브랜드 아파트의 공간적 분포를 보고자 하였다.
해당 동에 브랜드 아파트의 종류와 개수가 많다 할지라도 공간적 분포가 서로 상이하다면
지역적 특성이 다르기 때문에 비교대상이 될 수 없다. 뿐만 아니라 지역적 조건이 동일하다고 할지
라도 비교 브랜드의 평형대가 다르다면 브랜드 선호도와 주택가격의 관계를 규명하기에 적절하지
않을 것이다.
따라서 Arcview 3.2를 이용해서 역삼동, 방배동, 서초동의 브랜드 아파트 분포 현황을 바라
본 결과 역삼동에 브랜드 아파트가 밀집해서 입지하고 있음을 확인할 수 있다. 뿐만 아니라 6개의
(그림 5) 서초동 브랜드 아파트 분포 현황
브랜드 중에 4개 브랜드의 평형대가 23-24평이기 때문에 비교 · 분석하기에 적절하다고 판단된
다.
 370 2007 춘계학술발표대회 제4분과 : 공동주택 / 단지계획

<표 10> 행정동별 브랜드 아파트 분포

자치구 행정동 브랜드 개수 브랜드 종류 브랜드 A 브랜드 B

개포동 1 1 GS
논현동 4 4 대림 동부, 한화, 두산
대치동 4 4 삼성, 롯데, 포스코 동부
강남구 도곡동 4 4 현대산업, 삼성, 롯데 SK
삼성동 7 5 현대산업, 삼성,롯데, 포스코 금호
역삼동 8 6 삼성, 현대산업, 대우,대림 금호, 동부
청담동 3 2 삼성, 대림
(그림 6) 방배동 브랜드 아파트 분포 현황 방배동 18 8 GS, 삼성, 롯데, 대림, 현대산업 동부, 이수, 현대
GS, 포스코, 삼성, 롯데,
서초구 서초동 17 6
대림, 현대산업
잠원동 3 2 롯데 이수

2) 대상지 입지 특성

해당 부지는 북으로는 2호선 선릉역이 있으며 남동으로는 분당선 한티역이 있다. 부지의 중앙
에는 이마트가 있으며, 한티역 부근에 롯데백화점이 입지하고 있으며 반경 500m안에 6개 모든 브
랜드 아파트들이 위치하고 있다. 또한 부지 내에 도성초등학교, 역삼중학교, 진선여자 중 · 고등
학교가 있어 교통여건, 교육여건, 쇼핑여건이 비슷한 상황이다. 이를 통해 6개 모든 브랜드 아파트
들이 지역적 특성은 동일하다고 판단할 수 있겠다.

(그림 7) 대상 지역 주변 현황 3) 대상지 분석 결과

대상 부지에서 동일한 입지조건을 가진 4개 브랜드 아파트의 평당 매매가를 비교할 수 있다.

평당 매매가는 래미안이 가장 높았고, 푸르지오, e-편한세상, 센트레빌 순이다. I-PARK는 평형대가
다른 브랜드와는 차이가 있기 때문에 비교대상에서 제외하였다. 평당 매매가의 순서는 ‘파이낸셜
뉴스’에서 조사한 브랜드 선호도와 일치하는 결과를 나타낸다. 또한 다중회귀모형을 설정하기 위
한 변수로 브랜드 선호도를 A, B군으로 나누었는데 대상 부지에서 A군 브랜드의 평당 매매가는 비
슷한 수준에서 우위를 다투고 있지만, B군의 평당 매매가와는 확연히 큰 차이를 보이고 있음을 알
수 있겠다. 이는 브랜드 선호도가 아파트 매매가격에 영향을 미치고 있음을 뒷받침하는 하나의 근
거가 될 것이다.
(그림 8) 대상 부지 평당 매매가 그래프

<표 11> 대상 부지 브랜드 아파트별 매매가 및 평당 매매가

행정동 브랜드 아파트이름 평형대 매매가 평당매매가 평균가

개나리래미안2차 23 69,000 3,000
래미안 2,833
역삼래미안 24 64,000 2,667
개나리푸르지오 24 67,500 2,813
푸르지오 2,740
역삼동 역삼대우푸르지오 24 64,000 2,667
e-편한세상 대림e-편한세상 24 65,000 2,708 2,708
I-PARK 개나리I-PARK 44 160,000 3,636 3,636
센트레빌 동부센트레빌 24 42,000 1,750 1,750

Ⅴ. 결론

최근 각 건설 회사들이 기업생존을 위해 브랜드화가 필수적인 것으로 인식하며 소비자의 주택

구매 성향을 맞춘 특성 있는 아파트를 건설하고 그에 맞는 브랜드 명을 붙이고 있다. 따라서 인식
이 좋은 아파트 브랜드는 그 브랜드에 대한 많은 수요를 야기하며 아파트 가격을 결정짓는 중요
요인으로 작용하기에 아파트 가격 결정 특성요인 차원에서 중요한 연구과제이다.
이에 본 연구에서는 아파트 브랜드 선호도가 아파트 가격(매매가, 평당가)에 유의하게 영향
제4분과 : 공동주택 / 단지계획 한국도시설계학회 371

을 미치는지 분석하고자 하였다. 분석을 위한 모형의 계수 추정은 아파트 매매가격과 평당 가격을

종속변수로 하고 구조특성, 단지특성, 입지특성의 요인들을 독립변수로 하는 다중 회귀분석을 이용
하였다. 브랜드 선호도는 단지특성에 해당하며, 단지 특성을 설명하는 다른 변수로 건설회사 도급
순위를 사용하였다. 이는 단지특성을 설명하는 변수로서 브랜드 선호도와 도급순위의 차이를 비교
· 분석하여 실제 아파트 가격에 어떠한 변수가 더욱 유의한지를 알아보고자 하였다. 뿐만 아니라
미시적인 분석을 위해 동일한 입지조건을 가지며 다양한 브랜드 아파트를 보유하고 있는 지역을
Arcview3.2를 통해 선정하여 브랜드 별 아파트 가격 차이를 바라보고자 하였다. 본 연구는 아파트
브랜드 선호도가 주택가격에 미치는 영향분석이라는 주제로 3가지 가설을 설정하였다.

첫째, 브랜드 선호도는 주택가격에 양의 상관관계를 가질 것이다.

둘째, 브랜드 선호도가 도급순위보다 주택가격에 더욱 유의한 상관관계를 가질 것이다.
셋째, 동일한 입지조건을 가지고 있다면 브랜드의 선호도가 높을수록 주택가격이 높을 것이
다.

분석한 결과는 다음과 같다.

구조특성에서는 분양평수, 동수는 계수 값이 양(+)의 값을 나타내고 있으며 이는 대규모 단지
이며 대형평형 단지 일수록 아파트 매매가격과 평당가격이 높아짐을 알 수 있다. 현관구조는 계단
식이 복도식에 비하여 상대적으로 가격이 높게 나타났으며, 난방방식은 지역난방이 개별난방 보다
가격이 높게 형성 되었다. 단지특성에는 가구당 주차대수 변수가 아파트 가격에 양(+)의 요인으로
작용하였다. 이는 최근 1가구 2차량의 추세에 맞는 결과라 할 수 있겠다. 아파트 경과년수 역시, 양
(+)의 값을 나타내고 있으며, 이는 대상지가 강남, 서초구에 해당하였고 재개발대상 지역의 가격 상
승 요인이 작용한 결과라 할 수 있겠다.
브랜드 선호도 변수의 결과를 보면 브랜드 선호도 A군은 양(+)의 값을 나타내고 있으며, 상당
히 유의한 결과를 나타냄을 알 수 있다. 뿐만 아니라 도급순위와의 비교 · 분석 결과, 아파트 브랜
드 선호도가 도급순위에 비하여 아파트 가격에 미치는 영향이 더욱 유의함을 분석할 수 있었다. 따
라서 향후 주택 특성 요인들이 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하고자 할 때 도급 순위를 이용
한 더미 변수보다는 아파트 브랜드 선호도를 통한 더미 변수가 더욱 의미 있는 결과를 도출해 낼
것이다. 하지만 브랜드 선호도 B는 어떠한 상관관계도 가지고 있지 않았다. 이는 모수의 크기가 너
무 작아서 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하기에 미흡하였다고 할 수 있겠다.
입지 특성에서는 백화점까지의 거리, 학교와의 거리의 계수 값이 양(+)의 값을 나타내고 있다.
강남구, 서초구의 경우 타 구에 비해서 지하철의 밀도가 높은 편이며, 대중교통 노선체계도 발달되
어 있어 지하철역까지의 거리와의 상관관계는 없는 것으로 분석된다. 이는 강남구, 서초구는 교통
여건에 비해서 교육 환경여건 및 쇼핑 여건이 주택가격에 미치는 영향이 더 크게 작용함을 알 수
있는 결과라 하겠다.

이러한 결과를 바탕으로 본 연구에서 설정한 가설에 대한 채택, 기각여부를 확인 할 수 있겠다.

우선, ‘브랜드 선호도는 주택가격에 양의 상관관계를 가질 것이다.’라는 가설은 채택할 수
있다. 이는 브랜드 선호도를 더미변수로 두고 주택가격과의 상관분석을 해본 결과 ‘유의수준
0.01’에서 유의한 것으로 확인된다.
다음으로 ‘브랜드 선호도가 도급순위보다 주택가격에 더욱 유의한 상관관계를 가질 것이
다.’라는 가설은 채택할 수 있다. 단지 특성 변수에 브랜드 선호도와 도급순위를 변수로 아파트
가격과의 상관관계분석을 해본 결과 브랜드 선호도 A군은 ‘0.246’, 도급순위 A은 ‘0.234’의 상
관계수를 나타내고 있으며, 다중회귀모형에서의 유의확률도 브랜드 선호도 A군은 ‘0.000’, 도급
순위 A군은 ‘0.003’을 나타내고 있어 더욱 설득력 있는 변수임을 알 수 있다.
마지막으로 ‘동일한 입지조건을 가지고 있다면 브랜드의 선호도가 높을수록 주택가격이 높을
것이다.’라는 가설은 채택할 수 있다. 강남구, 서초구의 행정동 중, 아파트 브랜드의 종류가 많은
곳을 선택하였다. 이는 강남구 역삼동, 서초구 방배동, 서초동이 해당된다. 같은 행정동 안에 있는
브랜드라고 할지라도 입지조건이 다르면 지역적 특성에 따른 주택가격의 요인이 다를 수 있기 때
문에 Arcview3.2를 이용하여 공간 분포를 통하여 아파트 브랜드가 밀집되어 있는 지역을 선정하게
되었다. 이 지역은 역삼동이었고, 대상 지역 500m안에 5개의 브랜드, 7개 아파트가 입지하고 있었
372 2007 춘계학술발표대회 제4분과 : 공동주택 / 단지계획

다. 뿐만 아니라 5개의 브랜드 증 4개의 브랜드가 23-24평형을 이루고 있어 적절한 비교가 가능하
였다. 비교 결과, 동일한 입지조건을 가지고 있는 상태에서, 래미안 > 푸르지오 > e-편한세상 > 센
트레빌 순으로 평당 매매가가 측정이 되고 있다. 이는 ‘파이넨셜 뉴스’에서 2006년 9월 설문조사
결과 브랜드 선호도의 순위와 일치하고 있음을 확인할 수 있다.

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