정리의 神 : 8주차 개발관리2 + 감정평가론1 분당박문각 개로니스트 이영섭

1. 민간자본 유치방식 2. 경제기반이론 - 입지계수의 산정 3. 복합개념으로서의 부동산관리 4. 관리방식: 자가, 위탁, 혼합

구분 섬유산업 전자산업 전체산업
B:민간준공,T:정부로 소유권이전, Operate: 민간운영 ① 기술적=시설관리 = 물리적 기능적 하자(협의) ① 자가관리 = 자치관리 = 소유자 직접관리(전통적 관리)
A 도시 250 150 400
Own: 민간에게 소유권인정, Lease: 정부가 임대(임대료)  위생, 설비, 토지 경계측량, 건물과 부지의 부적응 장점: 통제력,기밀유지,보안관리∥단점: 전문성⇩, 타성화⇧
B 도시 250 250 500
① BTO: 민간준공⇨ 소유권이전 ⇨ 민간이 운영·수익
C 도시 500 600 1,100 ② 경제적=자산관리 = 순이익, 부동산 수익성 관리 ② 위탁관리=간접관리=외부전문가에게 관리를 위탁함
② BTL: 민간준공⇨ 소유권이전 ⇨ 공공이 임대(임료) 전국 1,000 1000 2,000  매입매각, 투자의사결정, 포트폴리오, 리스크, 인력 장점: 타성화방지, 전문성⇧ ∥ 단점: 기밀유지, 보안관리 ⇩
③ BOT: 민간준공⇨ 민간이 직접운영⇨ 정부로 이전  
④ BLT: 민간준공⇨ 정부가 임대 ⇨ 정부로 소유권 이전 
  ③ 법률적 관리 = 계약관리, 임대차관리, 소유권등 ③ 혼합관리: 자가관리와 위탁관리를 병용하는 관리
A전자 입지계수 = 

B전자 입지계수 = 
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⑤ BOO: 민간준공 ⇨ 민간이 직접보유 ⇨ 민간이 운영 
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 권리분석, 임대차계약, 등기, 공법규제, 불범점유등 장점: 자가⇨ 위탁 과도기 유리 ∥ 단점: 책임소재 불분명

5. 임대차 관리, 건물의 내용연수 6. 시장점유마케팅: STP 7. 시장점유마케팅: 4P mix 8. 고객점유전략, 관계마케팅

① 매장용 부동산 임차인선정 기준: 가능매상고!
② 비율 임대차: 순임대료 + 총수입의 일정비율을 임료로
⇨ 매장용 부동산에서는 주로 비율임대차를 활용함
③ 화재등으로 건물피해 발생시 수리하고 복원하는 기
간동안 발생할 수 있는 손실을 보상: 임대료손실보험
④ 경제적 내용연수: 주변환경, 시장성등 외부요인 영향
⑤ 기능적 내용연수: 설계, 설비등 건물 내부요인 영향
시장점유전략 : 공급자차원∥표적시장선점, 틈새시장 점유
수요자를 인구경제학적 변수에 따라 구분
세분화( S)
⇨ 고객을 집단으로 구분하고 분할하고 나눔
표적시장(T) 세분된 시장에서 가장 자신있는 고객층 선정
다양한 공급경쟁자 사이에서 자신의 상품
포지셔닝(P)
을 어디에 위치시킬것인가에 대한 차별화
Product, Price, Place, Promotion 고객점유 = AIDA전략, 관계마케팅 = CRM
① 고객점유마케팅: 구매의사결정과정 연구, 심리적 접점
Product (제품) 설계, 설비, 설치: 제품차별화
신축가격: 각기 다른가격 설정 ② 고객점유: AIDA : 주의-관심-욕구-행동의 4단계 분석
Price (가격)
시가정책: 경쟁자와 유사하게 (소비자의 구매행동파악을 통한 구매심리 자극)
Place (유통경로) 중개업소, 분양대행사를 활용 ③ 관계마케팅: 1회성 거래가 아닌 장기적 관계형성
Promotion(판촉) 경품(판매유인), 인적판매, 광고 ④ 관계마케팅 실천전략: CRM(고객관계관리)전략

9. 가치와 가격이론, 가치개념 10. 가치의 형성요인과 발생요인 11. 지역분석, 개별분석1 12. 지역분석, 개별분석2
가격 (Price) 가치 (Value) ① 가치형성요인: 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치 ① 지역분석: 표준적 이용의 판단, 가격수준판정 지역분석 개별분석
수급사이에 형성된 값 장래 기대이익의 현가 는 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인 등을 말한다. ② 지역분석의 필요성: 부동성과 인접성 때문! 부동산특성 부동성 개별성
과거, 1개, 객관적 값 현재, 여러 개, 주관적 값 ② 가치형성요인 중 일반요인: 사회, 경제, 행정적 요인 ③ 대상 부동산이 속한 지역∥직접적 영향: 인근지역 분석순서 선행 (먼저) 후행 (나중에)
특정용도로 사용: 사용가치 ∥ 매매시 가치: 교환가치 ③ 가치발생요인: 효용성, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성 ④ 대상이 속하지 않은 지역∥인근지역과 유사: 유사지역 분석범위 전체적,거시적 부분적, 미시적
투자가치: 투자자가 대상부동산에 부여하는 주관적 가치 ④ 상대적 희소성: 수요에 비해서 공급이 부족한 상황 ⑤ 인근지역+유사지역+기타지역 : 동일수급권 가격원칙 적합의 원칙 균형의 원칙
시장가치: 통상적 + 충분한 + 정통한 + 자발적 거래가치 ⑤ 가치형성요인은 가치발생요인에 영향을 미친다. ⑥ 개별분석: 최유효이용을 판정, 구체적 가격산정 감가 경제적 감가 기능적 감가

13. 가격제원칙1 14. 가격제원칙2 15. 감정평가의 분류1 16. 감정평가의 분류2 : 법령상 분류
① 변동의 원칙: 부동산의 가격은 지속적 변동: 시점이 중시 적합의 원칙 균형의 원칙 ① 감정평가: 경제적 가치를 판정하여 결과를 가액화 ① 현황평가: 기준시점의 이용상황 및 공법제한 인정!
② 예측의 원칙: 가격은 장래수익의 예측의 영향을 받음 외부, 환경, 시장, 생산요소, 구성요소,
의미 ② 공적평가: 기관이 평가 ∥ 공인평가: 개인이 평가 ② 조건부평가: 실제와 다르게 가정하거나 한정하여!
⇨ 영속성과 관련, 가치(value)의 정의, 수익환원법 관련 지역과의 조화가 중요! 투입요소등 내적 조화!
③ 필수적 평가: 사유가 발생하면 의무적으로 시행 ③ 개별평가: 감정평가는 물건마다 개별로 하는게 원칙!
③ 경쟁의 원칙: 가격은 경쟁의 결과 ∥ 초과이윤소멸과 관련 핵심 외부환경과의 조화 내부 구성요소간 조화 ④ 임의적 평가: 개인의 임의적 목적으로 평가수행 ④ 일괄평가: 일체거래, 용도상 불가분의 관계: 1개로!
④ 대체의 원칙: 동일한 효용을 가진 여러 부동산 중 가장 싼
판단분석 지역분석을 통해 개별분석을 통해 ⑤ 기한부평가: 장래시점 ∥ 소급평가: 과거시점 기준 ⑤ 구분평가: 하나의 물건이라도 가치를 달리하면 구분!
것이 선택되므로 대체성이 있는 2개 재화의 가격은 연관됨
⇨ 3방식중 거래사례비교법(비교방식)과 관련이 있음 위배시 경제적 감가발생 기능적 감가발생 ⑥ 법정평가: 법규에 정한 절차대로 평가를 수행함 ⑥ 부분평가: 일체로 이용되고 있는 물건의 일부분에 대해!