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책 읽어 주는 남자 : 부동산투자론2
362-368 현금흐름의 산정
(1) 부동산 투자로 인한 수입에는 두 가지가 있다. 하나는
대상 부동산의 운영으로부터 오는 ▢▢이득이며, 다른
하나는 처분시에 생기는 ▢▢이득이다.
(2) 투자에 따른 현금흐름은 ▢▢현금흐름과 ▢▢현금흐
름으로 나누어 예상할 수 있다.
(3) 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소
득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.
(4) ▢▢▢▢▢은 임대 단위수에 연임대료를 곱하면 된다.
(5) 가능총소득에서 공실 및 불량채무에 대한 충담금을 빼
고 기타소득을 더한 것을 ▢▢▢▢▢이라 한다.
(6) 유효총소득에서 영업경비를 빼면 ▢▢▢▢▢이 된다.
(7) 공실 및 불량부채충담금, 부동산 자체의 감가상각비,
부채서비스액, 소득세는 영업경비에 속하지 않는다.
(8) 재산세는 영업경비에 (포함, 불포함)되나,
영업소득세는 영업경비에 (포함, 불포함)된다.
(9) 저당대부액에 대한 매년의 원금상환분과 이자지급분을
순영업소득에서 제한 것을 ▢▢▢▢▢▢이라고 한다.
(10) 세전현금흐름에서 ▢▢▢▢▢를 빼면 세후현금흐름
이 된다.
(1) 소득, 자본 (2) 영업, 처분 (4) 가능총소득 (5) 유효총소득 (6) 순영업소득 (8) 포함, 불포함 (9) 세전현금흐름 (10) 영업소득세 (15) 하지 않는 (16) 한다 (19) 한다 (20) 현재 (21) 현가, 현가
(22) 한다
1 종로박문각 부동산학개론 이영섭
영업소득세의 산정
영업소득세 = 과세소득 × 세율
(11) ★ 과세소득1 = 순영업소득 - 이자지급분 - 감가상각비
(12) 과세소득2 = 세전현금흐름 + 원금지급분 - 감가상각비
(13) 영업소득세를 구할 때는 감가상각비와 이자지급분은
차감(공제)하고 원금지급분은 합산(과세)한다.
세후현금흐름의 계산
(14) 다음 임대주택사업의 세후현금흐름은 얼마인가?
Ÿ 순운영소득 : 140,000,000원
Ÿ 재산세 : 5,000,000원
Ÿ 연간융자월부금 : 90,000,000원
Ÿ 융자이자 : 70,000,000원
Ÿ 감가상각 : 10,000,000원
Ÿ 소득세율 : 30%
① 순영업 - 부채서비스액 = 세전현금 - 영업소득세 = 세후현금흐름
② 영업소득세 = [순영업소득 - 이자지급분 - 감가상각비] × 세율
1) 순 - 부 = 세전 : 1억 4000만원 - 9000만원 = 5000만원
2) 영업소득세 = [순영업소득 - 이자 - 감가] × 세율
= [1억 4000만-7000만-1000만] × 30% = 1800만원
3) 세후현금흐름 = 5000만 - 1800만 = 3200만원
368 부동산투자분석기법의 분류
(15) 단순회수기간법이나 회계적 이익률법은 화폐의 시간
가치를 고려[하는, 하지 않는]투자분석기법이다.
(16) 순현가는 화폐의 시간적 가치를 고려[한다, 하지 않는다]
(17) 수익성지수는 화폐의 시간가치를 고려하는 방법이다.
(18) 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은
현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.
(19) 현가회수기간법은 화폐의 시간가치를
고려[한다, 하지 않는다.]
369 할인현금흐름분석법 (DCF법)
(20) 할인현금흐름분석법은 장래 예상되는 현금수입과 지
출을 ▢▢가치로 할인하여 투자분석하는 기법이다.
(21) 할인현금흐흠분석법은 예상되는 현금유입의 ▢▢와 현
금유출의 ▢▢를 서로 비교하여 투자하는 방법이다.
(22) 할인현금수지법은 부동산 투자기간 동안의 전 기간의
현금흐름을 반영[한다, 하지 못한다]
(23) 할인현금흐름분석법에서 현금의 유입액에는 영업소득
뿐만 아니라 지분복귀액도 포함된다.
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(24) 할인현금흐름분석법에서는 유입과 유출액을 추정한 이 (32) 수익성지수는 투자비의 규모가 크게 다른 두 개 이
후에 투자안의 위험을 평가하여 위험조정할인율을 결정 상의 사업을 비교 검토할 때 유용하게 활용된다. ★ 순현가 = 유입액 ÷ (1+r)n - 유출액

하는데, 이때 할인율로는 주로 ▢▢▢▢▢이 활용된다. ★ 수익성지수 = 유입액 ÷ (1+r)n ÷ 유출액

(33) 수익성지수는 ▢보다 클 때 투자안이 채택된다.

유입액  유출액 차액 

369-371 순현가법(NPV)
372 내부수익률법 ★ 내부수익률 = 
유출액

(25) 순현가법이란 장래 기대되는 세후소득의 ▢▢합과 투자

(34) 내부수익률법이란 투자에 대한 내부수익률과 ▢▢수익
비용으로 지출된 지분의 합계를 서로 비교하는 방법이다. 1) A의 순현가, 수익성지수, 내부수익률을 구하면?
률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법을 말한다.
(26) 순현가를 구하기 위해 적용되는 할인율은 ▢▢수익
(35) 내부수익률은 예상된 현금수입의 ▢▢와 지출의 ▢
률을 사용한다.
▢를 서로 같게 만드는 할인율이다. 2) B의 순현가, 수익성지수, 내부수익률을 구하면?
(27) 순현가법을 이용한 투자 타당성 분석에서 선택되는 할인
(36) 내부수익률은 순현가를 ▢으로 만드는 할인율이며,
율은 [투자주체에 따라 다르다, 투자주체마다 동일하다]
동시에 수익성지수를 ▢로 만드는 할인율이다. 풀이1 - 호황 : 불황의 확률이 5:5이므로
(28) 투자자가 부의 극대화를 이루기 위해서는 순현가가 ① A의 순현가 = 5720 ÷ 1,1 - 5000 = 200
(37) 투자채택이 이루어지기 위해서는 내부수익률이
▢보다 큰 투자안들 중에서 순현가가 가장 ▢▢ 투 ② A의 수익성지수 = 5720 ÷ 1,1 ÷ 5000 = 1.04
( )보다 커야 한다.
자안을 최적 투자안으로 선택한다. ③ A의 내부수익률 = 720 ÷ 5000 = 14.4%
④ B의 순현가 = 5500 ÷ 1,1 - 5000 = 0
순현가, 내부수익률의 계산
p.371 수익성지수법 ⑤ B의 수익성지수 = 55000 ÷ 1,1 ÷ 5000 = 1
(38) 투자안 A와 B가 있다고 가정하자. ⑥ B의 내부수익률 = 500 ÷ 5000 = 10%
(29) 수익성지수란 현금유▢의 현가합을 현금유▢의 현가
(단 할인율은 연 10%, 사업기간은 1년이다.)
합으로 나눈 값을 말한다. (39) 순현가법으로는 타당성이 있는 투자사업이 내부수익
투자안 초기현금지출 말기현금유입 률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.
유▢의 현가액
(30) 수익성지수 = 
유▢의 현가액 투자안A 5000원 5720원
(40) 일반적으로 순현가법이 내부수익률보다 투자준거로서
(31) 순현재가치가 0인 단일투자안의 경우, 수익성지수는 투자안B 5000원 5500원
우월한 것으로 평가되고 있다.
▢이 된다.

(24) 요구수익률 (25) 현가 (26) 요구 (27) 투자주체에 따라 다르다 (28) 0, 높은 (29) 입, 출 (30) 위에 입, 아래 출 (31) 1 (33) 1 (34) 요구 (35) 현가, 현가 (36) 0, 1 (37) 요구수익률
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378 어림셈법 381 비율분석법 382- 383 영업경비비율, 채무불이행률, 회수기간법

(41) 어림셈법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않을 뿐만
아니라 처분시에 매각수익도 반영하지 않으며, 운영
수입 중에서도 첫 해의 운영수입만을 반영한다.
(42) 승수는 ▢을수록 좋은 투자대안으로 평가되고,
수익률은 ▢을수록 좋은 투자안이 된다.
(43) 조소득승수 또는 조소득에 대한 ( )투자액의 배수이다.
(44) 순소득승수는 순영업소득에 대한 ( )투자액의 배수이다.
(45) 일반적으로 자본회수기간은 ▢▢▢▢▢를 의미한다.
(54) 대부비율은 부동산 가치에 대한 ( )의 비율이다.
(55) 대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기
가 어렵기 때문에 높은 대부비율은 대출자의 입장에
서는 큰 위험이 된다.
(56) 부채비율은 ▢▢투자액에 대한 저당▢▢▢의 비율로
▢▢자본에 대한 ▢▢자본의 비율이다.
(57) 부채감당률은 ▢▢▢▢▢이 부채서비스액의 몇 배가
되는가를 나타내는 비율이다.
(62) 영엉경비비율이란 부동산의 재무 상태를 파악하는 비율
로 조소득에서 영업경비가 차지하는 비율을 의미한다.
(63) 영업경비비율의 조소득은 가능·유효조소득 모두 가능하다.
영업경비
영업경비비율 = 
유효조소득 가능조소득 
(64) 채무불이행률은 차입자의 채무불이행 가능성을 측정
하는 비율로 유효조소득에 대한 영업경비와 부채서비
스액의 합계액으로 산정된다.

(46) 세전현금흐름승수는 세전현금흐름에 대한 ( )투자액이다.

순영업소득 영업경비  부채서비스액
부채감당률 =  채무불이행률 = 
부채서비스 유효조소득
(47) 세후현금흐름승수는 세후현금흐름에 대한 (지분)투자액이다.

(48) 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 (65) 채무불이행률이 1일 때를 손익분기점이라고 한다.

(58) 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불해야 되는 원금
승수값이 클수록 자본회수기간이 [길다, 짧다]
상환분과 이자지급분을 가리킨다. (66) (단순)회수기간법이란 투자안의 회수기간을 구하는
(49) 종합자본환원율: ( )투자액에 대한 (순영업소득)의 비율 방법으로서, 시간가치를 고려하지 않고 투자안의 회
(59) 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채
(50) 지분배당률: ( )투자액에 대한 (순영업소득)의 비율 수기간을 판단하는 방법이다.
를 감당하기에 [충분, 부족]하다는 뜻이 된다.
(51) 세후수익률: ( )투자액에 대한 (순영업소득)의 비율 (67) 투자안의 단순회수기간은? [투자액은 1억이라고 가정]
(60) 대출기관은 대출위험을 낮추기 위하여 차입자의 부채
(52) 총자산회전율은 총투자액에 대한 ( )의 비율이다. 기간 1기 2기 3기 4기 5기
감당률이 1보다 [크기를, 작기를]원한다.
유입액 4000만 5000만 2000만 1000만 1000만
(53) 순소득승수의 역수는 ( )이고, 융자액 융자액
(61) 대부비율 =  . 부채비율 = 
지분환원률의 역수는 ( )이다. 총투자액 지분투자액

(42) 낮, 높 (43) 총 (44) 총 (45) 순소득승수 (46) 지분 (47) 지분 (48) 길다 (49) 총, 순영업소득 (50) 지분, 세전현금흐름 (51) 지분, 세후현금흐름 (52) 조소득(총소득) (53) 종합자본환원율,
세전현금흐름승수 (54) 융자액 (56) 지분, 대부액, 자기, 타인 (57) 순영업소득 (59) 부족 (60) 크기를 (67) 2년 6개월
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(86) 참고) 기존대출을 고려할 때!!!
398-401 부동산 금융의 기본 405 부동산 금융의 기초개념
구) DTI : 기존 주택담보대출의 이자액만 고려

(68) 부동산금융이란 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 (76) 융자의 비율이 높을수록 원리금상환의 부담이 커지므로 신) DTI : 기존 주택담보대출의 원리금을 모두 고려

조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.
(69) 부동산 금융은 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로
화폐와 신용을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시
장, 수단과 관계된 영역을 말한다.
(70) 주택을 구입하거나 개량하고자 하는 실수요자들에 대한
금융을 주택▢▢금융이라고 한다.
(71) 주택건설을 촉진하려는 목적에서 주택을 건설하는 공
급자에게 제공하는 금융을 주택▢▢금융이라고 한다.
(72) 주식을 발행한다거나, 지분권을 판매하여 자기자본을
조달하는 금융을 ▢▢금융이라고 한다.
(73) 저당을 설정한다거나 사채를 발행하여 타인자본을 조
달하는 금융방식을 ▢▢금융이라고 한다.
(74) 부동산 신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사, 공
모에 의한 증자는 ▢▢금융이다.
(75) 저당금융과 신탁증서금융, 주택상환사채, 자산유동화
증권, 주택저당담보부채권을 ▢▢금융이라고 한다.
채무불이행의 가능성이 높고 금리가 [상승, 하락]한다.
(77) 융자기간중 상환되지 않은 융자원금의 부분을 ▢▢이
라고 한다. [잔금은 남은 원금이다!]
(78) 상업용 부동산이나 후순위 추가융자의 경우에는 위험도
가 높으므로 융자기간이 [길어진다, 짧아진다]
(79) 상환기간이 길어질수록 매기의 상환액은 [커진다, 작아진다]
(80) 월부금이란 융자기간 중에 납부하는 ▢▢▢을 의미한다.
(81) 원리금을 부채▢▢▢액 또는 저당▢▢▢이라고 한다.
424, 425 LTV, DTI 및 각종 대출규제
(82) LTV(담보인정비율)은 주택의 ▢▢▢▢를 중심으로
최대 융자액을 산정하는 비율이다.
(83) LTV가 50%면 2억원짜리 주택을 담보로 최대 (
을 대출받을 수 있다.
(84) DTI는 총부채상환비율로 ▢▢을 기준으로 대출금을
산정하는 방식이다. [최대상환액 산정]
DSR(총체적 상환능력): 금융권의 모든 상환액 고려
규제의 강도: DTI < 신 DTI < DSR
LTV, DTI의 계산!
(87) LTV기준의 최대융자액 = 담보가치 × LTV
★ DTI기준의 최대융자액 = 소득 × DTI ÷ 저당상수
(88) A씨의 대출관련 현황이 다음과 같다.
Ÿ 담보 부동산의 시장가치: 5억원
Ÿ 연소득: 5000만원
Ÿ 연간 저당상수: 0.1
Ÿ 대출승인기준 - LTV: 50%, DTI: 40%
Ÿ 두 가지 승인기준으로 모두 충족해야함
(1) 기존 대출이 없는 경우, A씨의 최대대출가능액은?
)
(2) 이미 3000만원의 대출이 있을 경우 최대대출가능액은?

(85) DTI는 기존대출의 상환액을 고려[한다, 하지 않는다]

(70) 소비 (71) 개발 (72) 지분 (73) 부채 (74) 지분 (75) 부채 (76) 상승 (77) 잔금 (78) 길어진다 (79) 작아진다 (80) 원리금 (82) 서비스, 지불액 (82) 담보가치 (83) 1억원 (84) 소득 (85) 한다
(88) (1) LTV: 5억 × 50% = 2억 5000만원, DTI: 5000만원 × 40% ÷ 0.1 = 2억원 : 최대융자액: 2억 ∥ (2) 2억원(최대융자액) - 3000만원 = 1억 7000만원