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DOI:10.13717/j.cnki.ta.2022.01.011

沙永杰 SHA Yongjie

城市片区的开放性和城市更新问题
基于上海发展视点分析城市演变基本规律及转型升级更新举措

Basic Rules for City Evolution at a Historic Period of

Transformation and Upgrade
Global Reference for Shanghai Urban Regeneration Nowadays

摘要 文章梳理了发达国家城市在城市化和工业化发 the Renaissance to the end of the 19th century, and

展阶段，以及向后工业化发展阶段所采取的转型升级 analyzes two different ways in which contemporary
重大城市更新举措，列举了罗马、伦敦、巴黎和佛罗 Tokyo and Singapore have engaged to strengthen
伦萨四个欧洲代表性城市在文艺复兴至 19 世纪末期 urban functional levels through improving publicness.
间各自采取的转型升级举措，并分析当代东京和新加 The basic rules for city evolution illustrated by the six
坡通过强化公共性进一步提升城市综合能级的两种不 cities are of reference value for making a roadmap of
同方式，归纳了一些与上海当前转型发展阶段对应的 Shanghai's urban regeneration.
城市演变基本规律。 KEY WORDS Basic Rules for City Evolution;
关键词 城市演变基本规律 ；转型升级 ；城市更新 ； Transformation and Upgrade; Urban Regeneration;
城市片区 ；开放性 ；欧洲城市 ；东京 ；新加坡 Urban Zone; Publicity; European Capital Cities; Tokyo;
ABSTRACT In providing references for Shanghai on Singapore
key actions of urban regeneration at the city's historic 中图分类号 ：TU984.11+1; TU984.11+4
period of transformation and upgrade, this paper 文献标识码 ：A
briefly reviews four European capital cities' respective 文章编号 ：1005-684X(2022)01-0060-06
key strategies and actions for rebuilding the cities from

上海正处于城市发展进程中重大转型升级阶段， 趋势，无疑会影响城市能级的发展走向。一个城市拥
一方面面临严峻挑战，过去 30 余年的建设发展模式 有充足、高质量、性价比合理且能持续提升的城市片
已无法适应新时代要求 ；另一方面，上海处于城市化 区以承载城市发展所需的各类人才（尤其是吸引中产
后半程，仍具有巨大发展潜力。如何发挥规划引领作 阶层家庭），是当前城市之间竞争的关键因素之一。
用，通过城市更新大幅提升大多数城市片区的能级和 上海以卓越的全球城市为发展目标，必须不断培养、
品质，提升市民生活水准，提升城市能级，这是具有 吸引并留住来自本地和全球的各类人才。面向“2035”
战略意义的题目。本文通过拉长时段并放大视野，简 发展目标，今后上海城市更新工作很大比重应以片区
要客观梳理发达国家城市在城市化和工业化发展阶 为单位开展。上海的大部分城市片区，尤其是中心城
段，以及向后工业化发展阶段所采取的转型升级重大 区范围内，应达到与其他全球城市相当的标准，居
城市更新举措，归纳一些与上海目前发展阶段对应历 住、工作、公共交通和公共服务等方面都须跨上一个
史时期的城市演变基本规律，为思考上海城市更新的 新台阶。
方向和路线图等问题提供一种角度的参考。 城市的开放性 1（公共性）内容主要体现为街道、
广场、公园和公共建筑等各种类型的公共空间及其承
1 关于城市片区、开放性和城市更新的基本观点 载的城市公共服务功能。随着当代城市发展，尤其是
城市片区是城市的重要基本单元，无论是被称为 城市硬件方面的迭代更新，城市开放性内容的种类和 1. 罗马波波洛广场一带文艺复兴时期完全重建的城市片区
行政管理意义的街道、规划专业意义的规划单元，亦 模式得以发展，在大城市里表现得尤为突出。例如 ： 2. 罗马文艺复兴时期完全重建城市片区内的一个典型街坊
3. 1666年伦敦大火之后提出的一系列城市重建全盘规划方案之一
或是学术研究意义上的社区，均指承载相对固定人群 轨道交通枢纽综合开发越来越多地承载了公共空间和
居住和工作、有比较明确的空间和功能结构且有自身 城市配套功能，东京和纽约近年来以公共交通为导向 1. A fully rebuilt Renaissance urban zone near Piazza del Popolo in
特征和发展演变故事的一个具体的城区范围。一个城 的开发项目（简称“TOD”）是典型代表 ；在与轨道 Rome
2. A typical block layout in the fully rebuilt Renaissance urban zone
市片区质量的高低直接影响其承载人群的生活质量和 交通站点结合的大型购物中心内设置公共图书馆和大
near Piazza del Popolo in Rome
生产效率。如果一个城市大部分片区的质量与这座城 众餐饮中心，这是新加坡新镇中心综合体的典型特点 3. One of the proposed plans for rebuilding London after the Great
市的发展目标和定位有较大差距，又呈现不出提升的 之一 ；城市滨水区由工业用地变身为公共景观和运动 Fire of London in 1666

休闲区域，上海“一江一河”滨水空间改造是很好的 ，实现了基础设施等方面的
市大都进行了重建（改建）
例子 ；还有商务办公和政府办公大楼底层建设为城市 现代化。20 世纪 60 年代以来，伴随从工业化向后工
公共空间等新举措。城市的开放性内容面向所有市民， 业化时代转变，主要大城市进一步发生了一系列城市
便利和丰富民众的日常生活，对提升城市形象和公共 转型升级。因此，从实现多轮次转型升级的角度而言，
服务功能的效率、塑造城市文化和提升软实力具有重 欧洲大城市是最好的参照案例，能揭示城市发展的一
要作用。与开放性内容对应的不开放性内容指城市中 些基本规律，而且相当一部分基本规律在美国主要大
的专属使用空间和功能。城市中大量的居住和工作学 城市中也有清晰体现。观察欧洲代表性城市在城市化
习功能空间仅向专属人群开放。对于城市，这部分内 和工业化发展阶段的转型升级举措，以及从工业化至
容同等重要。如果一个城市片区内不具备充足的高质 后工业化转型时期进一步发生的变化，会看到一些明
量的专属使用空间，就吸引不到充足的能贡献税收的 显的共性规律。这些发展演变基本规律，对分析上海
工作人群和机构，即使用公共财政打造高颜值的公共 等中国城市当前的城市更新问题具有参照价值。
空间和公益性展览等公共性功能，也终将难以长期正 2.2 从文艺复兴到19世纪末的四个城市案例
常维持。持续稳健的财税收入是一个城市片区公共性 从文艺复兴到 19 世纪末，欧洲主要大城市完成
内容持续发展的前提条件。反之，大量堆积住宅和办 了从中世纪城市向现代都市的转型。这几个世纪里，
公楼开发项目，而公共性内容不能同步发展的城市片 每个城市都在一个相对集中的时期里经历了空间格局
区，则必将沦为缺乏城市活力的“睡城”或园区。 重构性质的大规模城市更新，尤其针对城市中心区的
城市开放性内容的核心是公共服务功能，必须有 重要片区。罗马、伦敦、巴黎和佛罗伦萨为实现转型
足够的公共财政投入，或是利用政策引导将其融入商 升级而采取的城市更新举措非常具有代表性。
业开发项目。城市中的专属使用部分需要由市场开发 2.2.1 罗马 ：从中世纪城市向现代都市转型的开先河
行为完成，其承载的工作人群和机构是城市税收的主 范本
要来源。一个城市片区的核心是人，主导人群的特点， 罗马文艺复兴时期的大规模重建（重构格局）为
包括教育、职业和收入等因素，决定了该城市片区的 之后其他欧洲城市从中世纪城市向现代都市转型提供
品质和能级，而人的城市生活同时需要开放性和不开 了最重要的范本。从城市发展演变角度看，罗马在文
放性两方面内容，二者必须保持同步和均衡。因此， 艺复兴时期经历的是城市化和工业化前期（工场手工
需要在开放性和不开放性两方面同步实施能相互促进 业）发展阶段。由于城市手工业和商业等方面的迅速
的城市更新举措（这必然需要规划的引领作用），才 发展和人口增长，中世纪留下来的城市在规模、功
能实现一个城市片区品质和能级的提升。大部分城市 能和形象上已经无法满足新的历史时期的发展要求。
片区发生根本性提升是一个城市综合能级提升的重要 1420 年重回罗马的教皇 2 以及城市新兴资产阶级都迫
体现，也是城市更新的核心工作。 切希望将罗马重塑为世界都市，两种力量联合重塑了
[1]606
罗马，并使罗马再次获得堪比古罗马的城市荣光
2 欧洲主要大城市在城市化和工业化发展阶段的转型 15 至 17 世纪，罗马进行了彻底重建，这轮重建堪比
升级举措 磁盘的格式化。按照教皇的意图，新规划的笔直街道
2.1 欧洲城市发展演变过程的参照价值 将保留的重要宗教史迹和重要建筑连接起来，形成新
[2]87
欧洲当代城市图景往往令人赞叹，大中小城市都 的城市空间构架 。新建道路两侧建筑被重建，形成
展示出传统与当代城市生活的融合，传承与创新的融 全新的城市街道景观。靠近罗马波波洛广场（Piazza
合在主要大城市体现得更加突出。欧洲城市对中国当 del Popolo）约 20 hm2 范围是更新重建最彻底的一个
前城市更新进程有参照性吗？大部分人认为二者之间 片区，新路网划分出的街坊被规整切分为一块块标准
不具有可比性。从全球范围看，欧洲主要大城市经历 建设用地，在严整的城市空间格局和土地利用秩序下，
的迭代更新发展轮次最多，城市主体部分的格局和特 中世纪积存下来的旧建筑被清除，取而代之的是文艺
[1]634
征是在文艺复兴至 19 世纪末期间，在中世纪城市基础 复兴时期和之后几个世纪迭代更新的建筑 。这一
上经历多轮更新演变形成的。两次世界大战后欧洲城 城市片区通过在街道—地块—建筑构成逻辑，以及建
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筑物底层临街设置商店等服务功能的模式，为高密度、
功能复合及适宜步行的当代欧洲城市肌理提供了片区
层面的具体范本（见图 1、图 2）
。没有文艺复兴时期
，就不可能有今天我们看到的布局
的这轮“大拆大建”
严整、高度秩序化的罗马。罗马重建在教皇希克斯图
斯五世（Sixtus V，1585—1590 年）时期达到高潮 [3]，
梵蒂冈城也实施了彻底的重建 [2]130，并由教皇出面召
来最伟大的艺术家和建筑师投入罗马重建（此前重要
。圣彼得大教堂和
艺术家主要在佛罗伦萨接受委托）
教堂前宏大的巴洛克广场即使在今天也能让人感受到
强烈的震撼。今天，会有人将这种完全改变城市肌理，
采用超常尺度的炫耀做法当作批评对象吗？
罗马文艺复兴时期重塑城市秩序的基本逻辑影响
了之后其他欧洲城市为走向现代化而采取的更新举措
和方向，从这一点而言，罗马文艺复兴时期的重建是
欧洲城市发展演变历史上的分水岭。
2.2.2 伦敦 ：没有全盘统一规划的全面更新
伦敦，与罗马并列，被认为是城市发展演变过程
最复杂的欧洲大城市 [4]97。文艺复兴时期，伦敦仍由
伦敦城和威斯敏斯特两个相对独立的部分组成，城市
规模不大。随着新航路开辟、圈地运动和海外殖民地
建设等推动英国从封建社会向资本主义社会快速过渡
的一系列历史进程，虽有一系列社会动荡和革命，伦
敦的实力和地位仍显著提升。17 世纪末，伦敦取代
阿姆斯特丹成为欧洲最重要的航运和金融中心，城市
进一步扩张，城市规模在 18 世纪超过巴黎，成为欧
洲第一大都市。1666 年伦敦大火烧毁了伦敦城大部
分区域，城市有机会按照一个全盘统一规划重建。当
时提出的一系列城市重建全盘规划方案，都具有文艺
。 复兴时期罗马重建方案的特点（见图 3），主要体现
在城市道路系统重建方面，但均未被采纳 [5]。按照规
划实现重建的仅有少数重要建筑，包括保存至今的圣
保罗大教堂，是当时伦敦的标志性建筑和天际线最突
出的部分。伦敦土地成片归属于不同等级的贵族和新
兴资本家，这些土地所有人也代表了议会的主体，城
市管理机构并不强势，全盘统一规划很难发挥作用。
但资本主义发展促使城市土地开发呈现极大活力，土
地所有者以城市片区为单元的空间格局及局部城市道
路调整十分普遍，为数众多的城市局部彻底改造更新
汇合起来推动城市全面更新 [4]102。18 世纪是伦敦重建
扩建并形成当代城市格局的重要时期，也是英国引领
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的工业革命的积累阶段。随着城市规模和人口激增， Eugène Haussmann）出任塞纳省省长，强力推行巴 罗伦萨大教堂的近 20 hm2 范围，重建主要在 1885 年

[9]
当代城市的一系列问题（城市病）率先在伦敦表现出 黎改造 。拿破仑三世的政治诉求和整体规划意图与
来，住房、交通、环境和公共服务等方面都需要全新 奥斯曼的执行力是巴黎实现全盘改造的两大前提条
的模式，也需要更多的空间。城市史著作中有大量篇 件。巴黎改造最重要的实施阶段是奥斯曼 1853 年至
幅介绍 18 世纪伦敦建成一系列广场、公园、重要街 1870 年任塞纳省省长的 17 年，虽然在西方城市规划
道和大型公共建筑等更新举措（见图 4），工业革命 史上有相当多争议和负评，但毫无疑问，正是通过这
后被其他欧洲城市模仿。土地所有人和投资人在建设 次全盘改造，巴黎成为世界上最美丽、最现代化的大
这些满足城市公共利益的项目的同时，也建设了全新 都市之一。
模式的城市住宅、办公楼和商业中心。广场、公园、 从城市道路和建筑改造情况看，巴黎改造与文艺
重要街道和公共建筑让所在片区的住宅、办公和商业 复兴时期罗马重建很相似，但巴黎改造是全方位更高
建筑的价值大大提升，两方面内容高度结合，形成高 能级的城市全面更新。巴黎主要路网发生了格局性更
等级城市片区（社区）。当代伦敦城市中的高等级社 新，创立了林荫大道的街道模式，但未将道路两侧不
[6]
区都与重要街道、广场和公园密切关联 ，也都位于 规则的建设地块重新规整化划分，而是通过严格的
公共交通便利的中心区域，这些正是 18 世纪城市全 城市设计导则确保城市街道上建筑立面的统一和秩
面更新时期形成的。 序。更重要的是，为了缓解城市迅速发展与滞后的功
伦敦 17 世纪以来在重要城市片区不断推进迭代 能和不合理结构之间的矛盾，巴黎改造在疏解城市交
更新的逻辑延续到了 21 世纪。伦敦金融城提出并实 通、建设大型城市公园和完善市政等方面做了大量项
2
施了 2011 年至 2026 年 15 年增量开发 150 万 m 、就 目。同时，还仿效伦敦建设了覆盖巴黎市区核心范围
业岗位增长 15% 的再度升级发展计划，在伦敦最重 的一系列城市绿地 ；高规格建设的城市供水和排污系
要的历史街区范围内陆续落成一系列超高层塔楼，公 统使巴黎受益至今 ；道路和基础设施建设也向郊区拓
[7] [10]
共交通等方面也实现了大幅提升 。这一城市片区的 展，促进了郊区城市化 。此外，为了吸引中产阶
更新举措力度不亚于上海 20 世纪 90 年代从无到有建 级而大规模清除贫民窟，开发建设大量中高等级公寓，
造浦东小陆家嘴，也让人联想到 20 世纪 80 年代伦敦 促成巴黎中心城区人口成分随着这轮改造发生重大变
金融城上一轮的更新举措，如著名建筑师罗杰斯设计 化。虽然学术研究领域对巴黎改造的批评和争议主要
的，容积率达 9.6，外观似一台抛光过的金属机器的 来自这个方面，但此举对奠定当代巴黎的城市特点，
劳埃德保险公司大厦。 在形成当代巴黎城市文化氛围等方面无疑起到了决定
2.2.3 巴黎 ：饱受争议但成效显著，自上而下的全盘 性作用。巴黎改造的关键人物和关键举措值得上海等
改造 特大城市做进一步深入研究，获得批判性分析和参照。
为了与伦敦竞争，巴黎在 19 世纪中后期实施了 2.2.4 佛罗伦萨 ：文艺复兴发源地城市对其城市中心
大规模的巴黎改造。1851 年伦敦举办首届世界博览 的重建
会取得巨大成功，大大激发了法国当政者彻底改造巴 佛罗伦萨在文艺复兴初期的城市影响力胜于罗
黎的意愿。19 世纪中期的巴黎城市中心区拥挤不堪， 马，是文艺复兴起源地。随着发展重心向罗马转移以
街道狭窄，污水横流，空气质量糟糕，市民生活环境 及米兰等城市的崛起和竞争，佛罗伦萨在 17 世纪之
[8]
恶劣，贫富悬殊导致的骚乱和起义此起彼伏 ，动荡 后影响力趋弱。19 世纪后期，作为提升城市实力和
之中的巴黎亟待通过大举措更新实现转型升级（见图 商业文化等方面的吸引力的一项重要举措，这座极具
5）。拿破仑三世在 1852 年执政之初就宣布，1855 年 历史意义的城市对其城市中心区域实施了重建，意图
在巴黎举办世界博览会，要向世界展现法国的实力和 重塑一个全新的城市形象并提升城市的现代功能。这
巴黎的魅力。他亲自确定了包含开通和拓宽若干条城 一城市发展演变事实在中文文献中罕有出现，一些中
市主要道路并重建道路沿线用地的整体规划意图，这 国城市保护专家将佛罗伦萨誉为“原真性保护典范”，
种规划意图与希克斯图斯五世对罗马重建的规划意 与历史事实和欧洲城市发展演变的逻辑不符，负面影
图非常相似，并选用乔治 · 欧仁纳 · 奥斯曼（Georges 响大，急需纠错。这轮重建涉及城市中心区域紧邻佛
至 1895 年间实施。除了保留大教堂和府邸等重要建
筑外，中世纪老旧矮小的建筑全部拆除重建，并采用
规则矩形网格的宽幅道路替换了中世纪的细密不规则
路网 [1]511，新路网划分以保留建筑为定位基础，将以
往夹杂在矮小建筑物之间的重要大建筑都呈现在新城
市路网的重要位置（如街道转角位置）。重建用地划
分规整，用地划分方式和罗马改造的方式一致，新建
筑单体规模显著增加，与保留下来的重要府邸建筑高
度和体量基本一致，而且建筑立面采用了古典主义样
式（没有模仿中世纪建筑样式）。
1889 年佛罗伦萨市政府历史和考古委员会发布
的《佛罗伦萨市中心历史研究》官方报告中有这样的
阐述 ：
“佛罗伦萨的城市历史一直受人推崇，但我们
不得不拆除城市中心的一些老建筑，这自然令人痛苦。
但纵观历史，佛罗伦萨一些宏伟的地标性建筑也都经
历了拆除具有历史意义的古建筑，并经过长期的若干
轮次的改建和重建的过程。城市必须为现代文明需求
提供支持。当前的佛罗伦萨市中心卫生问题严峻，排
水系统不良，交通路网亟待更新以满足汽车和有轨电
车通行需要，不能满足当代生活需求的宫殿和住宅亟
待改造——佛罗伦萨市政府决定实施市中心重建的指
导原则符合艺术、交通和经济的当代需求。”3从城市
改造的新路网规划图上可以读出原有中世纪城市的道
路和建筑物肌理，改造前后反差巨大（见图 6）。
2.3 转型升级举措的深远影响
欧洲主要大城市在文艺复兴、产业革命至 19 世
纪末期间都经历过转型升级改造更新，从中世纪面貌
转换为现代大都市形象，城市人口、产业、能级、形
象和品质全面改观，形成了当代城市的各方面基础，
奠定了重要城市片区的基本格局，为日后城市中大部
分地块仍可迭代更新建立了秩序和规则 [11]。了解这
一欧洲城市演变过程可以帮助我们理解当今欧洲主要
大城市所具有的秩序、品质和效率。
包括文艺复兴时期改造更新的罗马，欧洲大城市
中大部分建筑物是比较统一的六七层高度，所有建筑
边界准确贴合于临街的用地红线。沿街各栋建筑的立
面统一形成严整的街道立面，在高度和立面构图上有
统一性，而在各自形式和材质方面保持个性。沿街道
的建筑物底层设置商店等各类城市公共服务功能，并
在某些街道上允许设置外摆经营的咖啡馆和餐位，形

4 5 6

4. 19世纪中期的伦敦地图（作者用绿色标注城市公共空间） 成开放性和便利性极强的城市氛围，同时也以此确保
5. 巴黎改造前的典型城市街道景观（Charles Marville拍摄）
住宅和办公等专属使用空间是相对私密的（开放性内
6. 佛罗伦萨19世纪末城市中心区重建总平面示意图（斜线填充部
分是原有建筑） 容一般不进入街坊内部）。虽然欧洲城市的单体建筑
用地相对不大，很少出现一个街坊一栋建筑或一个开
4. London in the middle of the nineteenth century, with public space
发小区的情况，但建筑的平面覆盖率高，尤其城市中
highlighted in green
5. Two typical street view photos by Charles Marville before the 心区用地效率很高，通常的容积率显然超出上海历史
rebuilding of Paris 街区和工人新区区域的容积率。在这种空间和功能组
6. The layout plan for rebuilding the city center of Florence in late
织秩序下，欧洲城市必然是街道适宜步行，建筑可以
nineteenth century
阅读，城市生活是便利的。
由于欧洲城市在空间格局和功能组织方面已形成
严整秩序，单个地块更新的建筑布局问题不需逐一通
过专家论证，在临街建筑立面的设计方面反而有更大
的自由度。因此，当代欧洲城市中心区域地块更新建
筑案例在布局、高度和体量关系等方面与所在区域高
度协调，而立面风格表达上总是体现创新特点，使得
悠久的城市历史背景和崭新的建筑形式能和谐共存。
相比之下，目前上海历史街区内的地块更新设计，由
于所在城市片区的空间肌理和秩序并未在近代时期达
到稳定与合理（尤其是 20 世纪 30 年代后期至 40 年
代中期相当比例开发建设在单体和肌理方面都是低质
量的），新建筑在用地布局上有较大不确定性，需要
一一做专家论证，而建筑外观形式上则是按原有材质
和样式做保守导向的要求。欧洲城市发展演变中也出
现过严重错误，以 20 世纪 20 至 50 年代盛行的现代
主义为代表——强调建筑布局以日照间距和大面积开
放空间为重心，甚至提出过以现代主义高层建筑群取
代巴黎奥斯曼式街坊的提案，但很快被放弃。欧洲当
前的城市更新仍然延续着文艺复兴以来建立的秩序，
在城市开放空间和开放性内容方面主要通过竖向复合
和公共交通强化等城市更新项目不断加强。
3 当代东京和新加坡：强化公共性提升城市能级的两
种不同方式
从全球城市角度而言，东京和新加坡是最值得上
海研究参照的两个亚洲城市。20 世纪 60 年代至今的
半个世纪里，两个城市都经历了不止一轮的转型升级
和重要城市片区的迭代更新。进入 21 世纪以来，两
个城市通过城市更新实现转型升级的逻辑和举措有着
共性，如大大强化城市公共性（公共交通、公共空间
和公共文化功能等），城市更新项目确保资本、小业
主和普通市民均能受益，城市基础设施和公共设施能
级与重大项目实施同步实现提升等。由于经济社会背
景不同，具体方式有很大不同。东京主要是通过政策
引导，让市场力量发挥重大作用，将城市综合能级提
升聚集在 TOD 类重大综合性再开发项目，并确保公
共利益 ；新加坡在涉及绝大部分国民生活和工作的城
市建设领域是国家主导开发建设，以国家力量确保民
众生活水平与这个城市国家的全球排名同步提升。
3.1 东京：城市更新项目聚焦于轨道交通站点
东京城市发展演变与轨道交通发展密不可分，东
京是建立在轨道交通之上的城市，其社会系统也是以公
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共交通为依托。目前东京上班人员和学生乘坐轨道公共
交通的比例高达 86％，而且中心区域一些重要轨道交
通枢纽站点的日均乘客人数极高，如新宿站（该枢纽
站范围内所有车站）达 350 万人，
池袋站达 250 万人——
城市公共交通服务能级可见一斑 [12]。虽然上海的地铁
总长度超过东京，但就市中心的地铁线路密度而言，东
京仍优势明显。因此，东京几乎所有当代城市更新项
目都是 TOD 模式，而且是综合功能，附带相当大比例
公共空间和公共性功能，都是大型城市综合体再开发
项目。这些项目无一例外通过地下通道与地铁车站直
接连通，最大限度地让多数市民在日程通勤过程中能
便利地利用位于轨道交通枢纽的城市公共服务功能。
东京城市轨道交通建设始于 19 世纪末，至今对
东京中心城区格局产生巨大影响的 JR 山手线（环线）
于 1925 年完成全环建设。第二次世界大战后，东京在
城市恢复性重建基本完成后，长时期大力发展城市轨
，依托轨道交通网
道交通网络（当时主要是地面铁路）
络建设发展扩张。完善的轨道交通网络为城市全面开
发和日后迭代更新提供了有效支撑 [13]。20 世纪 60 年
代起，日本私人汽车开始普及，但在此之前就已奠定
了以公共交通为主的大众出行方式，而且东京至今在
各类轨道公共交通建设投入和运营改良方面仍持续加
大力度，确保了轨道交通出行方式处于绝对主导地位。
城市更新项目向轨道交通站点聚集，最大化城市轨道
交通的综合价值，成为东京发展的必然选择——这是
理解当代东京城市更新的一个重要前提（见图 7）
。
20 世纪 80 年代后期，日本国有铁道的民营化和
消除赤字是当时政府面临的重要问题。政府将东京的
品川车辆基地旧址和汐留货运站旧址等原日本国铁的
土地经过清算出让给民营企业，并制定激励政策（包
括根据再开发项目提供的城市公共空间、公共服务功
能和对城市公共交通流线的贡献给予大幅度容积率奖
励），刺激民间资本进行大规模的城市开发，以提振
经济。这一背景下实现了品川站东口开发（2003 年
竣工）和汐留地区整体开发（主要部分 2004 年竣工）
等 TOD 模式的经典案例。
泡沫经济之后东京城市更新体现出两个主要趋
势 ：一是城市公共交通的便捷性不断提高，包括促成
各家民营铁路公司与地铁合作实施“直通运行模式”
等明显改善缩短通勤时间的新举措 ；二是城市再开发
项目转向务实和聚焦城市重点区域，以创造社会优质
资产为导向。城市更新项目向东京中心区域聚集，向
轨道交通枢纽站点聚集，基于城市片区需求开展更新
项目 [14]，并将开发建设、运营和维护相结合，确保
实现能长期持有的优质社会资产。六本木 Hills（2003
年竣工）和东京中城（2007 年竣工）是 21 世纪初完
成的代表性大型项目。
2002 年《城市更新特别措施法》出台后，大丸
有和日本桥等东京中心区域内的重要片区被指定为城
市更新紧急建设区域，获得重大政策支持，最大限度
地激发民营资本的积极性，与政府合作开展重要城市
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片区的更新，进一步提升那些既有成熟片区的综合能
级，也大大增加城市开放性内容。以往丸之内地区只
有金融保险类办公功能，非工作日时间十分冷清，随
着近十年内完成的一系列更新项目（包括城市防灾和
地下连通等综合内容），丸之内主要街道已呈现全新
面貌。这些为了刺激经济振兴，提升东京综合实力的
城市更新举措与伦敦金融城和纽约曼哈顿下城及中城
在 21 世纪以来采取的重大城市更新举措遥相呼应，
在发展演变逻辑方面有惊人的相似之处 [7]。
3.2 新加坡：公共住宅与公共服务高度结合的新镇模式
公共住宅和产业空间发展是新加坡立国并能长治
久安的两大基石，确保这个城市国家的绝大多数人民
[15]
能够安居和乐业 。采用新镇模式的公共住宅和园
区模式（园区通过迭代更新越来越向复合功能的特色
城市片区转化）为主的产业园都是作为城市资产和城
市竞争力因素开发建设的。从 20 世纪 60 年代最初的
规划建设开始，就出于政治、经济和民生的综合考虑，
刻意避免资本力量对这类城市建设工作产生与政府意
愿不符的干扰（这与在商业开发项目上激发市场力量
发挥主动性和创造性的做法形成鲜明反差），是由政
府全盘规划、建设和运营管理。由于新加坡坚定实施
的精英治国理念，以及长期保持高度廉洁和能够整合
运作的政府力量等新加坡特有的支撑因素，这一不符
合西方城市发展逻辑的做法在新加坡获得很大成功。
加上新加坡在土地利用规划和开发落地层面能做到规
划理念的连续性和实施过程中的动态调整二者兼具，
新加坡的新镇和产业园区模式不断升级，新建和更新
两方面都能实现升级，升级过程中城市公共性内容的
强化趋势非常显著。本节针对新加坡新镇模式，简要
分析与普通民众日常生活息息相关的城市公共性内容
是如何与住宅开发建设形成有机结合的 [16]。
新加坡公共住宅的发展采用了综合功能的新镇开
发模式，新镇开发是新加坡城市化过程中占最大比重
的城市建设内容。从 20 世纪 60 年代开始建设的一系
列新镇离城市中心较远，在没有地铁、私家车拥有率
不高的情况下，各个新镇在功能上必须相对独立，提
7 8
供工作机会和各种公共设施，成为大多数居民日常居
住、工作和社会交往的综合载体——也就是社区概念。
这促成新加坡的新镇模式形成，并不断细化发展至今。
新加坡除了城市中心范围的更新外，主要是采用新镇
模式推进其城市化，
辅以近年来出现的城市副中心（区
，因此整体城市结构具有鲜明的“城（城市中
域中心）
心）—镇”层级关系和多中心特点。大巴窑是新加坡
规划建设的第一个新镇，
包含镇中心、 （社
多个邻里单元
和位于镇边缘位置的产业用地。建设始于 1965 年，
区）
至 1977 年完成。通过大巴窑新镇建设总结出新加坡新
[17]
镇布局基本模式，成为日后不断演化发展的基础 。 更新应发挥的作用和更新举措应有的力度。
新镇人口规模通常为 15 万 ~25 万，中心位置设
镇中心，建设大型商场、综合性的体育和文化设施，
以及政府机构和商业办公楼等综合功能设施，通常紧
邻大型公园。地铁线路出现后，镇中心往往与地铁站
综合开发整合。镇的边缘区设置无污染的轻工业用地，
减少运输对住宅社区的影响。其余范围被分成几个邻
里单元，每个邻里单元容纳 4 000 户 ~6 000 户家庭
（2 万 ~3 万人口），每个邻里单元中心处设置邻里
中心，以及市场、餐饮中心、活动中心、医疗点、
宗 教 建 筑 和 中 小 学 等 公 共 功 能 设 施， 邻 里 中 心 的
服 务 半 径 为 400 m。 各 邻 里 单 元 又 分 为 若 干 住 宅
组团，400 户 ~800 户家庭可以共享儿童游乐场、篮
球场、健身点等日常活动设施。镇中心—邻里单元—
住宅组团三个层次的结构关系十分明确 图 9）
（见图 8、 。
除工业外，新加坡新镇模式其实可以简单地看作
由两种“内容成分”组成 ：
（1）住宅 ；
（2）分布在三
个结构层次上的公共空间和公共配套网络。从实际情
况看，公共住宅的房型经过长期不断改进后基本稳定
为几种普适类型，而公共空间和公共配套功能对居民
日常生活的影响作用越来越重要，设计改进潜力也很
大，因此在近年的新镇更新改造中也更受重视。
4 上海转型升级的挑战与思考
19 世纪 50 年代，当上海老城厢以北黄浦江边一
片滩涂地上立起几座二层殖民地样式的外国人房子
时，巴黎正在实施奠定了当代巴黎中心城区功能、形
态和基础设施的大改造。虽然在开埠以来不到两个世
纪里奇迹般地从一个小县城发展为国际大都市，上海
与对标的全球城市之间仍存在差距，这是客观事实，
仍需若干轮次的转型升级。2015 年发布《上海市城
市更新实施办法》和 2021 年正式施行《上海市城市
更新条例》标志着上海已进入以城市更新为主导的新
一轮发展时期——当前至 2035 年是上海城市发展演
变进程中又一个转型升级时期。应以历史发展的眼光
分析与上海城市更新有关的方方面面，进而分析城市
为了推动城市更新，上海从增强城市公共性更新
举措入手。2016 年，由规划管理部门牵头，上海推
出城市更新四大行动计划，大力推进共享社区、创
新园区、魅力风貌和休闲网络四方面城市更新项目 4 。
2021 年上海城市空间艺术季的一系列展览以“15 分
钟社区生活圈”和“人民城市”为主题，充分显示了
这些探索性项目取得的重大成绩和广泛影响。从小微
公共空间到“一江一河”开放空间，上海在城市公共
空间改造提升方面已经达到可与伦敦、纽约等全球城
市同类公共空间相比的程度，甚至某些项目的投入
已超出发达国家的通常水平。相比之下，由于涉及权
属、政策和规范等复杂的历史遗留问题，涉及土地更
新，使得由市场力量执行的城市更新项目推进难度大，
落地项目数量不多。《上海市城市更新条例》施行后，
新模式开发类更新项目若要有落地路径，仍需其他配
套支持政策，以及制定适合城市更新的标准和规范。
大力推进新模式的复合功能的土地更新类项目是今后
上海城市更新工作的重心。
上海城市更新工作要解决前面 30 余年快速城市
化和工业化遗留下来的问题，也要应对全球城市发展
的新挑战，尤其在历史遗留问题较多的中心城区，必
须对城市更新的难度有充分认识。上海市政府 2021
年 1 月印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工
作的若干意见》，将上海旧住房更新改造范围表述为
“主要包括 2000 年底前建成，使用功能不完善、配套
约 2.7 km
约 2.7 km
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 时代建筑 Time+Architecture 2022/1 65

7. 东京的轨道交通山手环线和重要城市片区核心位置 设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，有条件 着一个中世纪僻静小城的特点，人口不足 4 万。1420 年罗马

8. 新加坡新镇三个层次的结构关系示意图 教廷迁回罗马，至 15 世纪中叶，教皇赢得对这个城市的全面
的区可以适当将 2005 年底前建成的小区纳入改造范
9. 新加坡新镇结构模式示意图（镇中心与地铁站结合） 控制，开始实施重建。
围”5 ——上海城市更新任务之艰巨可想而知。从目前 3 这份报告详细记载了市政府历史和考古委员会组织进行的对佛
7. Tokyo's JR Yamanote Line and distribution of key urban zones 工作于上海或有意向从国内外其他城市来上海发展事 罗伦萨中心区被拆除改造的建筑物以及重建过程中的考古发
8. Structural diagram of Singapore New Town 掘的详细调查研究。该报告意大利文题目为 Studi Storici Sul
业的中青年人士的视角看，上海发展潜力巨大，但绝
9. Singapore New Town structural model with metro station at the Centro Di Firenze 。
town center 大部分城市片区与国际对标城市相比，在居住、工作、 4 这些项目主要是政府主导实施的城市公共空间、民生解困和提
通勤、公共服务等城市硬件方面仍有很大提升空间。 升社区精细化治理能力等方面的更新举措。
5 参见上海市人民政府办公厅 2021 年 1 月 18 日印发的《关于加
上海必须采取实质性更新举措，以实现在 2035 年大
快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。上海中心城区
部分城市片区达到与全球城市地位相匹配的水平。按 约 700 km2 范围内的住宅小区按建造年代大致可分为三大类 ：
照发达国家城市发展演变的普遍规律，能够代表城市 一是近代上海遗留下来的老建筑，包括里弄 ；二是计划经济福
利分房时代的工人新村 ；三是 20 世纪 90 年代以来开发建设的
参与全球竞争的最高能级的城区一定位于中心城区。
新小区。上述文件表明，即使 20 世纪 90 年代至 21 世纪初建
上海中心城区绝大多数轨道交通站点没有采用发达国
设的新小区也有相当数量需要更新改造。
家城市普及的 TOD 模式，位于城市中心区域好地段的
大量工人新村老旧住房即使加了电梯，也无法满足新 参考文献 ：
[1] 贝纳沃罗．世界城市史 [M]．薛钟灵，等，译．北京：科学出版社，
一代上海市民对美好生活的期望标准——诸如此类的
2000．
遗留问题也可以看作是上海转型升级和城市更新的潜 [2] 埃德蒙 · N · 培根．城市设计 [M]．黄富厢，朱琪，译．北京 ：

力。虽然面临严峻的历史遗留问题，需要同步解决走 中国建筑工业出版社，2003．
[3] 王健安．教宗西斯图斯五世（Sixtus V）之罗马都市计画（1585—
向卓越和民生方面的欠债问题，对上海中心城区实施
1590）[M]．台北 ：稻乡出版社，2016 ：37-53．
强有力、实质性、综合性城市更新举措是这座城市走 [4] HALL T．Planning Europe's Capital Cities: Aspects of Nineteenth
向卓越的必由之路，这个问题比新城建设更有挑战性。 Century Urban Development [M]. 1st ed. London: E. & F. N. Spon, 1997．
[5] 克里斯托弗 · 希伯特．伦敦城记 [M]．刘媺，译．上海 ：上海
城市发展演变有基本规律可循。一个城市走向卓
人民出版社，2021 ：121．
越必须经历若干轮次转型升级（多个发展阶段），每 [6] 杰克·怀特．伦敦：一个伟大城市的故事 [M]．逢亚萍，译．北京：
一次转型升级必须实施一些与发展阶段相对应的实质 中国友谊出版公司，2018 ：18．
[7] 沙永杰，纪雁．上海浦东陆家嘴的国际对标城区 21 世纪以来
性更新举措，转型升级离不开城市硬件大幅升级，尤
的能级提升举措 [J]．时代建筑，2019（4）：28-36．
其是在中心城区的重要城市片区。欧洲和美国主要大 [8] 大卫 · 哈维．巴黎城记 ：现代性之都的诞生 [M]．黄煜文，译．
城市，以及亚洲发达城市的先行经验都证明了这一点。 桂林 ：广西师范大学出版社，2010 ：2-6．
[9] 史蒂芬 · 柯克兰．巴黎的重生 [M]．郑娜，译．北京 ：社会科
很多专家强烈批评大拆大建，这与西方城市发展历史
学文献出版社，2014 ：72-85．
中对柯布西耶以高层现代建筑群改造巴黎的批评是一 [10] 丹妮尔·查第奇， 一个伟大城市的故事 [M]．
多明尼克·勒伯涅．巴黎：
致的。批评的原因在于重建模式出了问题，而非不需 林付蕾，译．北京 ：中国友谊出版公司，2018 ：220-229．
[11] 卡斯滕 · 波尔松．人本城市——欧洲城市更新理论与实践 [M]．
要大幅度提升城市硬件。上海必然会有其独特的发展
魏巍，赵书艺，王忠杰，等，译．北京：中国建筑工业出版社，
路径与模式，但与其他全球城市在城市发展演变基本 2021 ：15．
规律上应有相当程度的共性，需要客观科学地对照分 [12] 同济大学建筑与城市空间研究所，株式会社日本设计．东京

析。以发展演变逻辑分析欧洲城市如何历经若干轮次 城市更新经验 ：城市再开发重大案例研究 [M]．上海 ：同济大

学出版社，2019 ：9．
大规模城市更新仍实现传承与创新高度结合，对研究
[13] 日建设计站城一体开发研究会．站城一体开发——新一代
当前上海城市更新面临的一些瓶颈问题有启发作用。 公共交通指向型城市建设 [M]．北京 ：中国建筑工业出版社，

纽约和芝加哥等美国重要大城市也有类似的传承与创 2014 ：12-15．

[14] 沙永杰，黑木正郎．从上海当前城市更新背景解读东京丰岛
新结合的经验。当代东京和新加坡的一些城市能级提
区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目 [J]．上海城市规划，
升举措无疑也是上海转型升级需要的，但目前在理念、 2017（5）：63-69．

政策和管理法规（包括专业规范）等层面还缺乏相应 [15] 沙永杰，纪雁，陈琬婷．新加坡城市规划与发展 [M]．上海 ：

同济大学出版社，2021 ：28-64．
支持条件。面向“2035”和本世纪中叶的发展目标，
[16] 沙永杰，陈琬婷，纪雁．新加坡社区（社会凝聚力）建设 [J]．
政府、市场、专业人士和普通市民需要合力面对实质 上海城市规划，2016（5）：71-79．
性问题，共同开拓上海走向卓越的必由之路。 [17] 王才强．新加坡城市规划 50 年 [M]．高晖，等，译．北京 ：
中国建筑工业出版社，2018 ：100-102．
（图片来源：图1、图2：由Luigi Gazzola教授提供，图3：参考文
献[5]，图4：参考文献[4]，图5：Paris 16 / Wikimedia Commons，
图6：参考文献[1]，图7：由株式会社日本设计提供，图8、图9：
参考文献[15]） 作者单位：同济大学建筑与城市规划学院
高密度人居环境生态与节能教育部重点实验室
注释 ： 同济大学建筑与城市空间研究所
1 本期杂志主题是开放街区，因此本文采用了开放性内容和不开 上海泛格规划设计咨询有限公司
放性内容的说法，分别指代本文关注的两种不同属性的城市硬 作者简介：沙永杰，男，同济大学建筑与城市规划学院 教授，
件为主的内容。 同济大学建筑与城市空间研究所 常务副所长，
2 15 世纪前期，当佛罗伦萨和威尼斯等其他意大利城市成为全面 上海泛格规划设计咨询有限公司 规划设计总监
扩建的大城市时，曾经辉煌的罗马由于教廷长期迁离仍然保持 收稿日期：2021-11-15