 Phòng 4005, Tầng 40, Tòa C5 D'capitale - 119 Trần Duy Hưng - Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà  084

247 8686 (tel:084 247 8686) - 082 467 8686 (tel:082 467
Nội 8686)

VỀ RICH (HTTPS://RICHNGUYEN.VN/VE- DỊCH(HTTPS://RICHNGUYEN.VN/DICH- ĐÀO PHONG(HTTPS://RICHNGUYEN.VN/

NGUYENRICH-NGUYEN/) VỤ VU/) TẠO CÁCH MUC/PHONG-CACH-SONG/
(https://richnguyen.vn/) SỐNG

Trang chủ (https://richnguyen.vn/) / Thị trường (http://richnguyen.vn/chuyen-muc/thi-truong/) / Kiến thức (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/thi-

truong/kien-thuc/) / “HỐ ĐEN” TRONG GIÁ THÀNH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY

“HỐ ĐEN” TRONG GIÁ THÀNH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
25/11/2020

Cơ cấu giá thành bất động sản đang tồn tại nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến chi phí đầu tư cao.
Giá thành bất động sản còn chịu tác động trực tiếp của tâm lý thị trường và tâm lý của các bên
tại thời điểm giao dịch cũng như mức độ điều tiết của Nhà nước thông qua thuế, phí, tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất…

Giá thành Bất động sản: Chi phí cứng và mềm đều tăng
Một chủ đầu tư lâu năm cho rằng, chi phí cứng trong triển khai một dự án bất động sản thì ai
cũng biết và thực ra cũng chỉ luẩn quẩn ở mấy hạng mục là tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, thi
công, nguyên vật liệu, chi phí bán hàng.
“Chi phí mềm mới nhạy cảm, rất khó để công khai và thực ra cũng không thể đơn giản tính một
cộng một bằng hai được”, ông nói và cho biết, chi phí mềm thường đi cùng với các mối quan hệ
để dự án “xuôi chèo mát mái”, sớm hoàn thành các thủ tục pháp lý.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội chia sẻ, mỗi khi triển khai dự án, công ty
ông thường thành lập quỹ dự phòng rủi ro, các chi phí mềm được chi ra từ quỹ này. Khi đưa sản
phẩm ra thị trường, tất cả chi phí sẽ được hạch toán vào giá bán theo kiểu ước lượng, vì ngay cả
khi đã bán hết sản phẩm và bàn giao nhà, quỹ này vẫn phải duy trì, đề phòng những rủi ro phát
sinh.
Đại diện một doanh nghiệp địa ốc khác cho hay, việc công khai các chi phí mềm trong từng dự
án là không thể, ngay cả trong nội bộ công ty, chỉ những cán bộ chủ chốt, nắm giữ các đầu việc
quan trọng mới được biết. Đây là khoản chi được ấn định trong “luật bất thành văn” mỗi khi
doanh nghiệp thực hiện dự án.
Tùy thuộc vào từng dự án và cách triển khai của doanh nghiệp sẽ có mức chi mềm khác nhau.
Nếu dự án gặp nhiều “vấn đề”, đặc biệt là chậm tiến độ, thì các khoản chi mềm sẽ cao.
Ngoài những chi phí “khó nói”, các chủ đầu tư còn phải gánh chịu không ít bất cập trong quy
định pháp luật khiến họ dù muốn cũng không thể giảm giá thành sản phẩm.
Thậm chí, ngay trong giai đoạn cao điểm dịch bệnh Covid-19 nửa đầu năm nay, theo báo cáo
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà gửi Quốc hội ngày 5/10/2020, nguồn cung nhà ở
giảm 5,8% so với cùng kỳ năm 2019 nhưng giá bất động sản trên thị trường không có xu hướng
giảm mà vẫn tăng.

Lý giải nguyên nhân giá nhà tại Việt Nam luôn có chiều hướng tăng và vượt xa so với thu nhập
của đại bộ phận người dân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho
rằng, giá nhà ở hình thành do chịu sự tác động của 3 quy luật khách quan là quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh và quan hệ cung – cầu. Bên cạnh đó, giá thành bất động sản còn chịu tác
động trực tiếp của tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch cũng như mức
độ điều tiết của Nhà nước thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…
Theo ông Châu, cơ cấu giá thành nhà ở đang tồn tại nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến chi phí đầu
tư cao. Chẳng hạn, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như
phải “mua quyền sử dụng đất” 2 lần: lần 1 mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị
trường; lần 2 khi tính tiền sử dụng đất với Nhà nước, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua
đất bằng khoảng 25 – 30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70 – 75% chi phí mua quyền sử
dụng đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh
nghiệp.

“Thêm nữa, chủ đầu tư dự án nhà ở vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo giá trị của mục đích sử
dụng đất (mới), nhưng vẫn phải đóng một khoản tiền với danh nghĩa để bảo vệ, phát triển đất
trồng lúa, dù đất trồng lúa này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích
sử dụng nên rất khó hiểu”, ông Châu phân tích và khẳng định, tất cả các chi phí này sẽ “đổ” lên
đầu người mua nhà.

Một dự án 200 con dấu

Cho rằng thủ tục phát triển dự án nhiêu khê, chậm trễ là một trong những nguyên nhân chính
khiến giá nhà không thể giảm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản
Việt Nam đề xuất, quá trình thực hiện thủ tục dự án cần phải được điều chỉnh theo hướng tinh
gọn, minh bạch.
Theo ông Đính, hồ sơ một dự án phải đóng từ 150 – 200 con dấu nên khó tránh phát sinh chi phí
mềm và chi phí này là không nhỏ. Không còn cách nào khác, chủ đầu tư buộc phải san gánh
nặng này sang vai người tiêu dùng.
Về tiền đền bù và tiền sử dụng đất, hiện chiếm khoảng 20 – 30% chi phí của dự án, nên việc
giải phóng mặt bằng nếu do Nhà nước trực tiếp thực hiện và cho phép doanh nghiệp đấu giá đất
sạch triển khai dự án thì cả ngân sách nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà đều có lợi khi giá TIN BÀI MỚI
thành nhà ở giảm xuống. Khóa học cơ bản
(https://richnguyen.vn/chuyen-
muc/dao-tao/khoa-hoc-co-ban/)

Kiến thức
(https://richnguyen
hoc
hoach
chuyen
luocbat
dau
dinh
nghiep
dong
tuchien
bds
san
2/) v (https://richnguyen.vn/chuyen-
muc/thi-truong/kien-thuc/)

Lớp học Bất động sản:

Hoạch định chiến lược
đầu tư BĐS chuyên
nghiệp
(https://richnguyen.vn/lop-
hoc-bat-dong-san-
hoach-dinh-chien-
luoc-dau-tu-bds-
chuyen-nghiep-2/)
 11/12/2020

Khóa học cơ bản

(https://richnguyen.vn/chuyen-
muc/dao-tao/khoa-hoc-co-ban/)

Kiến thức
(https://richnguyen
hoc
hoach
luoc
chuyen
bat
dau
dinh
dong
nghiep/)
tuchien
bds
san v (https://richnguyen.vn/chuyen-
muc/thi-truong/kien-thuc/)
 Lớp học Bất động sản:
Hoạch định chiến lược
đầu tư BĐS chuyên
nghiệp
(https://richnguyen.vn/lop-
hoc-bat-dong-san-
hoach-dinh-chien-
luoc-dau-tu-bds-
chuyen-nghiep/)
 10/12/2020

Khóa học cơ bản

(https://richnguyen.vn/chuyen-
muc/dao-tao/khoa-hoc-co-ban/)

Kiến thức
(https://richnguyen
online
hoc
chien
bds
nghiep
bat
luoc
hoach
chuyen
dong
dau
2/)dinh
san
tu v (https://richnguyen.vn/chuyen-
muc/thi-truong/kien-thuc/)

Lớp học Bất động sản

online: Hoạch định
chiến lược đầu tư BĐS
chuyên nghiệp
(https://richnguyen.vn/lop-
hoc-bat-dong-san-
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, hoạt động
online-hoach-dinh-
đầu tư xây dựng dự án chịu sự điều chỉnh của 12 luật và nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn chien-luoc-dau-tu-
của các bộ, ngành, đôi khi các quy định mâu thuẫn nhau. Ngoài ra, có hơn 20.000 tiêu chuẩn, bds-chuyen-nghiep-
quy chuẩn từ khâu xác định chủ trương đầu tư đến khi đưa dự án vào vận hành. Điều này gây ra 2/)
nhiều hệ quả lớn, gia tăng thời gian và chi phí tuân thủ, làm lỡ cơ hội đầu tư, tăng rủi ro đối với  10/12/2020
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi vậy, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn
thủ tục hành chính tiếp tục được cải cách theo hướng thuận lợi mà không ảnh hưởng tới hiệu lực
quản lý nhà nước. Khi thủ tục hành chính thông thoáng sẽ góp phần thu hút đầu tư, đẩy nhanh Khóa học cơ bản
(https://richnguyen.vn/chuyen-
tiến độ triển khai các dự án và giảm giá thành nhà ở. muc/dao-tao/khoa-hoc-co-ban/)

Nhiều ý kiến khác nhận định, nếu thay đổi chính sách, không thu tiền sử dụng đất mà thay thế hoc
chien
bds
bat
nghiep/)
luoc
hoach
chuyen
dong
dau tu v Lớp học Bất động sản
(https://richnguyen
online dinh
san
bằng khoản thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất và khoản thu thuế bất động sản sẽ giúp kéo online: Hoạch định
chiến lược đầu tư BĐS
giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.
chuyên nghiệp
(https://richnguyen.vn/lop-
Xem thêm: Lực đẩy nào cho thị trường BĐS năm 2021 (https://richnguyen.vn/luc-day-
hoc-bat-dong-san-
nao-cho-thi-truong-bds-nam-2021/) online-hoach-dinh-
chien-luoc-dau-tu-
RICH NGUYEN – CHUYÊN GIA ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN bds-chuyen-nghiep/)
 09/12/2020
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UC1Ejd2x6bRMFM-DqQkc7I_A?
view_as=subscriber (https://www.youtube.com/channel/UC1Ejd2x6bRMFM-DqQkc7I_A? Kiến thức
(https://richnguyen.vn/chuyen-
view_as=subscriber) muc/thi-truong/kien-thuc/)

Thị trường
Facebook: https://www.facebook.com/diengia.RichNguyen/ (https://richnguyen
truong
phap san/)
lybat
cuadong
thi v (https://richnguyen.vn/chuyen-
(https://www.facebook.com/diengia.RichNguyen/) muc/thi-truong/)

KHUNG PHÁP LÝ CỦA

0 bình luận Sắp xếp theo Cũ nhất
THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
(https://richnguyen.vn/khu
phap-ly-cua-thi-
Thêm bình luận... truong-bat-dong-san/)
 09/12/2020

Plugin bình luận trên Facebook

ĐỌC THÊM
 (https://richng (https://richngu
(https://richn (https
hoc-quan-tri-c cach-kiem-tra-
kinh-nghiem ke-nh
trong-dau-tu- an-chung-cu-c
cho-thue-ca can-b
 san/) nhat/) 

KHÓA HỌC: QUẢN TRỊ CẢM XÚC 8 KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ CĂN HỘ Những cách kiểm tra pháp lý dự Thừa kế nhà đất: 15 Điều cơ
TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ SINH LỜI CAO – ỔN án chung cư chuẩn xác nhất cần biết (Phần 2)

 08/12/2020  02/12/2020  27/11/2020  26/11/2020

(https://richnguyen.vn/) (https://www.facebook.com/diengia.R
(https://www.youtube.com/c/

LIÊN HỆ

 Phòng 4005, Tầng 40, Tòa C5 D'capitale - 119 Trần Duy Hưng - Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội

 084 247 8686 (tel:084 247 8686) - 082 467 8686 (tel:082 467 8686)

 info.richnguyen@gmail.com (mailto: info.richnguyen@gmail.com>)

THÔNG TIN CHUNG

 Về Rich Nguyen (https://richnguyen.vn/ve-rich-nguyen/)

 Liên hệ (https://richnguyen.vn/lien-he/)

LINKS

 Thị trường (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/thi-truong/)

 Dịch vụ (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/dich-vu/)

 Hội thảo (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/hoi-thao/)

HỖ TRỢ

 Hội thảo (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/hoi-thao/)

 Sản phẩm (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/san-pham/)

 Đào tạo (https://richnguyen.vn/chuyen-muc/dao-tao/)

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢN TIN Số điện thoại ( Bắt buộc ) Địa chỉ Email ( Bắt buộc ) Gửi