(續)第 9 張 PPT：物權通則、所有權

(案例: 遺失物拾得) 甲帶著現金 100 萬元乘坐乙駕駛的計程車，下車時不慎將 100 萬元遺忘

在計程車上，乙發現後應如何處理？

Ans: 要取得所有權，必須符合 民法第 807 條、第 807 條之 1 第 2 項

遺失物拾得 是 法定債之關係
拾得人的義務：
通知及揭示（§803）
保管：無因管理的規定可適用
報告及交存（§804）
返還（§805）
拾得人的權利：
費用償還請求權（§805 IV）
報酬請求權（§805 I~III） 限制： §805-1

第 803 條
拾得遺失物者應從速通知遺失人、所有人、其他有受領權之人或報告警察、自治機關。報告
時，應將其物一併交存。但於機關、學校、團體或其他公共場所拾得者，亦得報告於各該場
所之管理機關、團體或其負責人、管理人，並將其物交存。
前項受報告者，應從速於遺失物拾得地或其他適當處所，以公告、廣播或其他適當方法招領
之。

第 804 條
依前條第一項為通知或依第二項由公共場所之管理機關、團體或其負責人、管理人為招領後 ，
有受領權之人未於相當期間認領時，拾得人或招領人應將拾得物交存於警察或自治機關。
警察或自治機關認原招領之處所或方法不適當時，得再為招領之。

第 805 條
(第 1 項)遺失物自通知或最後招領之日起六個月內，有受領權之人認領時，拾得人、招領人 、
警察或自治機關，於通知、招領及保管之費用受償後，應將其物返還之。
(第 2 項)有受領權之人認領遺失物時，拾得人得請求報酬。但不得超過其物財產上價值十分
之一；其不具有財產上價值者，拾得人亦得請求相當之報酬。有受領權人依前項規定給付報
酬顯失公平者，得請求法院減少或免除其報酬。
(第 3 項)第二項報酬請求權，因六個月間不行使而消滅。
(第 4 項)第一項費用之支出者或得請求報酬之拾得人，在其費用或報酬未受清償前，就該遺
失物有留置權；其權利人有數人時，遺失物占有人視為為全體權利人占有。

第 805-1 條
有下列情形之一者，不得請求前條第二項之報酬：
一、在公眾得出入之場所或供公眾往來之交通設備內，由其管理人或受僱人拾得遺失物。
二、拾得人未於七日內通知、報告或交存拾得物，或經查詢仍隱匿其拾得遺失物之事實。
三、有受領權之人為特殊境遇家庭、低收入戶、中低收入戶、依法接受急難救助、災害救助 ，
或有其他急迫情事者。

添附
1. 附合：(不能分開 ex: 油漆、地磚)
動產+不動產（§811）
動產+動產（§812） ex: 機台+把手
2. 混合：動產+動產（§813）ex: 錢 >>不知道哪筆先存入；米: 舊的和新的混在一起
3. 加工（§814）

第 811 條
動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。

第 812 條
(第 1 項)動產與他人之動產附合，非毀損不能分離，或分離需費過鉅者，各動產所有人，按
其動產附合時之價值，共有合成物。
(第 2 項)前項附合之動產，有可視為主物者，該主物所有人，取得合成物之所有權。>>機台
所有者可以取得把手所有權

第 813 條
動產與他人之動產混合，不能識別，或識別需費過鉅者，準用前條之規定。

第 814 條
加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料
之價值者，其加工物之所有權屬於加工人。 Ex:白紙上面畫畫，所以畫屬於白紙所有人；但
若是名畫家畫的，則畫紙屬於名畫家的

(案例)甲建商在 A 工地施工，乙建商在旁邊的 B 工地施工，發生下列情形：

1.甲誤取乙的黏合膠劑，用以黏貼 A 工地中木櫃的木紋皮。(黏合膠劑、木櫃、木紋皮皆是
動產)
2.甲又誤取一包乙的混凝土，將之與甲所有的混凝土混合後，將混凝土鋪設在Ａ工地。
3.甲將 A 工地內原有的大型櫥櫃裁切成小櫥櫃，並在其上裝設典雅的金屬裝飾。

Ans:
1.黏合膠劑＋木櫃：附合，§812 >>木櫃是主物，所以木櫃所有人會取得黏合膠劑的所有權
2.混凝土+混凝土：混合，§813 >>因為很難分開。甲和乙要照比例共有混凝土
混凝土+Ａ工地：附合，§811 >>動產黏在不動產上 >>甲獲得混凝土的所有權
3.櫥櫃裁切及裝飾：加工，§814 >>要看增加的價值是否超過原來的價值許多? Ex:看裁切技
術和金屬裝飾的典雅程度

*受損者得依不當得利規定請求償還價額（§816）
Ex: 乙可以請甲償還黏膠和混凝土的價值

第 816 條
因前五條(811~815)之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。

第 10 張 PPT：共有、用益物權
共有
意義：一個所有權，數人共同擁有
類型：
分別共有（§817 I）
公同共有（§827） >>之前有講過 (第 8 張 PPT 合夥)
兩者區別：「應有部分」的有無

第 817 條
(第 1 項)數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。
各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

第 827 條
依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為
公同共有人。
前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於
公同共有物之全部。 >>分別共有會一人有 1/3 之類的(但尚未分割)

(案例: 分別共有)甲、乙共有 A 地，應有部分均為 1/2 (針對土地的每一寸都有 1/2 的權利)，

甲得否在 A 地隨意劃出一半的面積供自己蓋屋或種植作物？

Ans: 不行!!!
想: 隨意畫出 等於 先搶先贏，不公平!!

應有部分=所有權的「權利比例」
民法第 818 條 到 民法第 821 條

如欲使所有權存在於 A 地的特定部分，應經 分割（§824）>>否則每寸土地都有 1/2 的權

利很麻煩
法律上鼓勵分割共有物，使共有關係單純化

第 818 條
各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

第 819 條
(第 1 項)各共有人，得自由處分其應有部分。
(第 2 項)共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

第 820 條
(第 1 項)共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之
同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共
有人連帶負賠償責任。
(第 5 項)共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

第 824 條
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因
任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得
將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人
。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分
過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍
分別分割之。
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優
先承買者，以抽籤定之。

(案例: 分別共有的內部關係)甲乙丙三人共有一間公寓，每個人的應有部分各三分之一。
1.甲想將公寓出租給丁，乙丙不同意。
2.甲想將公寓出租給丁，乙同意，丙不同意。
3.甲想向戊借錢，以其對公寓的應有部分設定抵押權給戊。
4.甲以該公寓設定抵押權給戊。
5.公寓漏水，甲欲修繕漏水。
Ans:
1.須得其他共有人同意
2.第 820 條第 1 項：共有物之管理 (租給別人) vs 處分 aka 賣掉
1) 共有人過半數+應有部分過半數
2) 應有部分超過 2/3
>>所以是可以的。甲+乙已經過半
3.第 819 條第 1 項：得自由處分應有部分 >>可以抵押
4.第 819 條第 2 項：應得共有人全體的同意
太難，所以解套 by 特別法：土地法第 34 條之 1 第 1 項
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共
有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數
不予計算。
〈補充〉土地法第 34 條之 1 第 4 項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(優先承購權)
5.第 820 條第 5 項：簡易修繕、保存行為，共有人得單獨為之。費用由各共有人按應有部分
分擔（§822I）。

第 822 條
(第 1 項)共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔
之。
共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按
其各應分擔之部分，請求償還。

分管契約
1.共有人間約定各自分別就共有物的特定部分為使用、收益等管理行為的契約
>>本來共有是對每一吋地都有部分所有權，但分管契約能讓甲乙丙三人各佔透天厝的一
個樓層
2.屬於債權契約（無名契約）
>>無物權上的效力，若要的話必須分割

(案例: 分別共有的外部關係)甲、乙共有 A 地，應有部分均為 1/2，A 地遭丙占用搭蓋鐵皮屋，

甲可否單獨對丙提起訴訟，請求丙返還 A 地？甲可否請求丙返還因無權占用 A 地所得相當於
租金的不當得利？

1.民法第 821 條、第 767 條

請求內容須為「丙將 A 地返還給共有人全體」 >>不是只還給甲!!
2.得依不當得利返還請求權請求丙返還占有利益，此為可分債權，各共有人僅得依應有部分
請求賠償 ex:占用 A 地，一個月租金 10000 元，甲只能請求 5000 元賠償
第 821 條
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得
為共有人全體之利益為之。

第 767 條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去
之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
前項規定，於所有權以外之物權，準用之。

(案例) 分割甲乙丙共有的 A 地

民法第 823 條 [分割自由原則]

原則：各共有人得隨時請求分割共有物
例外：
1.因物的使用目的不能分割
2.契約訂有不分割的期限

第 823 條
各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約
訂有不分割之期限者，不在此限。
前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂
有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。
前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

民法第 824 條：分割的方法

1.協議分割（原則上是這樣）
2.裁判分割(上法院)：不能協議者
原物分割：分配給各共有人/部分共有人+金錢補償
變價分割：變賣共有物以價金分配
部分原物分割+部分變價分割

第 824 條
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因
任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得
將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人
。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分
過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍
分別分割之。
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優
先承買者，以抽籤定之。

過戶>>所有權移轉
持分>>應有部分

分割的效力
1.各共有人取得單獨所有權（§824-1I）
2.對他共有人負與出賣人相同的擔保責任 （§825）>>aka 買賣契約的瑕疵擔保責任 想: 甲
分到一樓，乙丙分別分到二三樓，乙丙就類似把一樓賣給甲。若一樓漏水，乙丙要負瑕疵擔
保責任
3.應有部分原有抵押權或質權的處理： (抵押權針對不動產、質權針對動產)
1) 原則：不因共有物分割而受影響（§824-1II）>>抵押權人仍對甲乙丙三人各有 1/3 的權
利
2) 例外：權利移存於抵押人或出質人所分得的部分（§824-1II 但）
>>抵押權集中到其中一人的土地上
第 824-1 條
(第 1 項)共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。
(第 2 項)應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之
一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：
一、權利人同意分割。
二、權利人已參加共有物分割訴訟。
三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。
前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八百八十一條第一項、第二項或第八
百九十九條第一項規定。
前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務
人所分得之不動產，有抵押權。
前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權。

第 825 條
各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。

公同共有 (第 8 張合夥有談)
第 827 條
依法律規定、習慣或法律行為(ex:合夥)，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一
物者，為公同共有人。
前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於
公同共有物之全部。 >>分別共有會一人有 1/3 之類的(不過尚未分割!)

假設是合夥，要移轉股份或請人入夥、拿回出資金額，都要經過別人的同意。 (不得自由處
分)
遺產>>公同共有關係時不得自由處分 >>分別共有(有應有部分)時可以! 見前面

基於該公同關係而共有一物
潛在的應有部分，不能自由處分

(案例: 公同共有)甲死亡後，其繼承人乙、丙、丁共同繼承其遺產，遲未分割。
1.乙有財務壓力，希望可以儘速分割遺產，應如何為之？
2.乙、丙、丁無法協調出眾人滿意的分割方案，乙乃將遺產中其中一棟房子先行出租給他人
使用，並將租金收為己用。
3.遺產中有汽車一輛，長期為戊所占用。

Ans: (一一對應)
1. 公同共有物的分割：
1) 原則：公同關係存續中不得請求分割 (想: 合夥)
 2) 關於遺產的特別規定：民法第 1164 條 >>畢竟遺產和合夥不太一樣
公同共有物分割的方法：準用共有物分割的規定 aka 原物分割、變價分割都可以 (824
條)
2. 公同共有物的管理：
原則：公同共有人全體同意為之
特別規定：公同共有的遺產，得由繼承人互推一人管理之（§1152）
>>除非乙是被共推出來管理遺產的，否則不能租房子
>>租金也是公同共有的!
3. 第 828 條第 2 項準用第 821 條：乙丙丁均得請求戊將汽車返還給共有人全體

第 1164 條
繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。

第 1152 條
前條公同共有之遺產，得由繼承人中互推一人管理之。

第 828 條
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
(第 2 項)第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

第 821 條
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得
為共有人全體之利益為之。

用益物權 (使用土地的權利)
地上權
普通地上權、區分地上權

第 832 條 (定義)
稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
>>其他工作物 ex:搭建車棚

地上權人的權利義務
權利：
1.使用收益土地
2.得行使物權請求權（§767II）、準用相鄰關係的規定（§800-1） (ex: 通行權)、受占
有規定的保護
3.土地優先承買權（土地§104I）
義務：支付地租 >>因為土地可能是別人的
第 104 條
(第 1 項)基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，
基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知
優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

土地法第 34 條之 1 第 4 項也有優先承買權

第 767 條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去
之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
(第 2 項) 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。

第 800-1 條
第七百七十四條至前條(第 800 條)規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、
承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。

(案例)甲有土地一筆，於民國 60 年間與乙設定地上權，約定由乙在該土地上興建房屋，地
租每年 20 萬元，地上權期限 50 年。到了民國 106 年時，發生下列情形：
1.甲認為土地價值上漲甚多，當初約定的地租太便宜，得否請求調整地租？
2.乙所興建的房屋已經老舊，甲得否主張終止地上權，請乙返還土地？

>>地上權 主要是讓地上權人蓋房子和工作物

Ans:
1.民法第 835 條之 1 第 1 項：得請求法院增減之

2.地上權的存續期間：當事人自由約定 (也可以不定期限，但不管如何約定完要做登記)
§833-1：得請求法院定存續期間或終止地上權 (的條件)
1)地上權未定有期限者
2)存續期間逾 20 年 >>本題符合
3)地上權成立之目的已不存在

第 835-1 條
(第 1 項)地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法
院增減之。
未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土
地所有人得請求法院酌定其地租。
第 833-1 條
地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人
之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存
續期間或終止其地上權。

(案例)甲有土地一筆，與乙設定地上權，約定由乙在該土地上興建房屋，地租每年 20 萬元。
之後乙將地上權讓與丙，丙雖著手興建房屋，但卻積欠地租不付，甲得如何主張權利？

Ans:
1.地上權原則上可讓與（§838I） (也可設定抵押權)
2.丙如積欠地租達 2 年的總額，甲可定相當期限催告，期限內不支付，甲可終止地上權
（§836I）>>租賃契約那邊有類似的

第 838 條
(第 1 項)地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在
此限。
前項約定，非經登記，不得對抗第三人。
地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。

第 836 條
(第 1 項)地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地
上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定
抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。
地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上
權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。
第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。

(案例)甲有土地一筆，與乙設定地上權，約定由乙在該土地上興建房屋，地租每年 20 萬元，
地上權存續期限 20 年。20 年期限屆滿時，甲乙有何權利可主張？

Ans:
地上權消滅的法律效果：
1.甲得請求塗銷地上權登記 (塗銷: 請戶政機關取消地上權)
2.乙應返還占有的土地，並回復原狀（§839）
3.乙得取回工作物（§839I），工作物為建築物時，土地所有人甲對建築物有補償義務
（§840I）

第 839 條
(第 1 項)地上權消滅時，地上權人得取回其工作物。但應回復土地原狀。
地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸屬於土地所有人。其有礙於
土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。
地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時價購買者，地上權人非有
正當理由，不得拒絕。

第 840 條
(第 1 項)地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期
間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約
定者，從其約定。 (此時工作物為建築物，但有些人不想搬走或搬不走建築物)
土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長
之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。
第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁
定之時價補償者，適用前項規定。
依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求
法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。
前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。

區分地上權
普通地上權是上達天、下達地心的
區分地上權才能讓地下捷運通過、地上蓋房子

第 841-1 條 (定義)
稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

區分約定：相互間使用收益的限制（§841-2） ex: 捷運通過，可要求上方住戶管線配置採特

定方式
先設定物權優先（§841-5） ex: 先設定捷運公司的地上權，後續設定的物權就不能影響到它

第 841-2 條
區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益之限制。
其約定未經土地所有人同意者，於使用收益權消滅時，土地所有人不受該約定之拘束。
前項約定，非經登記，不得對抗第三人。

第 841-5 條
同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在者，其後設定物權之權利行使，
不得妨害先設定之物權。
>>建商管理土地，政府收地租

第四章永佃權刪除>> (現在沒有佃農了)

農育權
定義：在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利（§850-1 I）
期限（§850-1 II） ：
原則：不得逾 20 年
例外：以造林、保育為目的，或法令另有規定 (無期限)

第 850-1 條
(第 1 項)稱農育權者，謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。
(第 2 項)農育權之期限，不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。但以造林、保育為目
的或法令另有規定者，不在此限。

(案例)甲以其所有的土地設定農育權給乙，約定由乙在其上種植草莓，經營觀光草莓園，農
育權期限 20 年，每到冬天，遊客如織。某年暖冬，草莓歉收，乙為了維持園區的經營，將
一部份園區改為經營乳牛體驗區，飼養一批乳牛，卻因牛隻排泄物氣味及廢水處理問題，有
汙染土地之虞，且營收仍不足以支付地租。

Ans:
可以減免地租
要請求甲同意才能改成乳牛體驗區

1.使用收益方法：設定目的、約定方法（§850-6I）
2.農育權變動（§850-4） ：
1.農育權有支付地租的約定
2.因不可抗力致收益減少或全無
農育權變動效果：
1.得請求減免地租
2.變更原土地使用的目的
3.得行使終止權

第 850-6 條
(第 1 項)農育權人應依設定之目的及約定之方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，
應依土地之性質為之，並均應保持其生產力或得永續利用。
(第 2 項)農育權人違反前項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止農
育權。農育權經設定抵押權者，並應同時將該阻止之事實通知抵押權人。

第 850-4 條
農育權有支付地租之約定者，農育權人因不可抗力致收益減少或全無時，得請求減免其地租
或變更原約定土地使用之目的。 >>租賃契約亦有調整租金的規定
(第 2 項)前項情形，農育權人不能依原約定目的使用者，當事人得終止之。
前項關於土地所有人得行使終止權之規定，於農育權無支付地租之約定者，準用之。

農育權終止事由
1. 農育權人不能依原約定目的使用（§850-4 II）
2. 農育權人違反規定轉租（§850-5 II）
3. 農育權人未依約定使用方法或土地性質使用土地，經阻止無效（§850-6 II）
農育權消滅時，農育權人得取回出產物及工作物（§850-7 I）
>>農育權人 aka 那個農夫

第 850-5 條
農育權人不得將土地或農育工作物出租於他人。但農育工作物之出租另有習慣者，從其習慣。
(第 2 項)農育權人違反前項規定者，土地所有人得終止農育權。

第 850-7 條
(第 1 項)農育權消滅時，農育權人得取回其土地上之出產物及農育工作物。
第八百三十九條規定，於前項情形準用之。
第一項之出產物未及收穫而土地所有人又不願以時價購買者，農育權人得請求延長農育權期
間至出產物可收穫時為止，土地所有人不得拒絕。但延長之期限，不得逾六個月。

不動產役權
Vs 地上權: 給別人蓋房子
Vs 農育權: 給別人種東西

第 851 條 (定義)
稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特
定便宜之用為目的之權。 >>自己也要有不動產!!! 役權: 想>>叫別人的不動產來服勞役

存續期間：無規定
先設定物權優先（§851-1）

第 851-1 條
同一不動產上有不動產役權與以使用收益為目的之物權同時存在者，其後設定物權之權利行
使，不得妨害先設定之物權。

(案例)甲在 A 地經營工廠，因工廠有大型車輛運送原物料進出的需求，及工廠排水需求，而
在乙的 B 地上設定通行不動產役權、在丙的 C 地上設定排水不動產役權。
1.甲為在 B 地上鋪設道路而整地，支付大筆費用，得否請求乙分擔？
2.甲在 C 地上設置排水管，之後排水管破裂，甲是否須負修復之責？
3.甲之後將 A 地所有權移轉於丁，上述不動產役權是否須併同移轉？

Ans:
1.乙如有受益，應依受益程度分擔費用（§855 II）
2.設置水管為必要的附隨行為（§854），甲有維持設置的義務（§855 I），須修復之
3.不動產役權應與需役地共同讓與（§853）ex: 甲在 C 地上排水的役權必須和 A 地所有權一
起讓與

第 855 條
(第 1 項)不動產役權人因行使權利而為設置者，有維持其設置之義務；其設置由供役不動產
所有人提供者，亦同。
(第 2 項)供役不動產所有人於無礙不動產役權行使之範圍內，得使用前項之設置，並應按其
受益之程度，分擔維持其設置之費用。

第 854 條 >>設定排水的役權，則設置水管為必要的附隨行為
不動產役權人因行使或維持其權利，得為必要之附隨行為。但應擇於供役不動產損害最少之
處所及方法為之。

第 853 條
不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。

(案例: 公用地役權) 甲在山區擁有一塊土地，在其上建屋、種植果樹使用，早年山區未開設

道路，當地民眾皆以土地邊緣未使用之空地通行，久而久之形成鄉間小路，並陸續鋪水泥、
又改鋪柏油，供人車通行已達 50 年。近日甲想在土地上重新建屋，請地政機關測量後發現
鄉間小路經過其土地上，導致土地無法整體用以改建。

公用地役關係 =/= 不動產役權

釋字第 400 號：既有道路成立公用地役關係 (公眾用這塊土地做通行)
1.不特定公眾通行的必要
2.公眾通行之初，土地所有人未反對
3.經歷年代久遠未曾中斷
公法關係，不以登記為必要 (土地所有人的土地上不會有個不動產役權的標記)
如因地理環境、人文狀況改變，既成道路喪失原有功能，應隨時檢討並予廢止

而且!!! 因為是不特定公眾通行，所以也不知道要跟誰收錢

地役權 vs 通行權
地役權：物權的一種，須經登記 (不動產相關的東西都要登記)
通行權：所有權的作用，無須登記 (所有權登記完就 ok)

典權 (最後一個用益物權)
第 911 條 (定義)
稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有
權之權。 Ex: 把土地典當給他人去用，然後拿一筆錢回來

• 約定期限：不得逾 30 年（§912）
• 制度核心：
1. 出典人的回贖 >> 典當土地的人可以付錢贖回土地
2. 出典人未回贖時，典權人取得典物所有權

第 912 條
典權約定期限不得逾三十年。逾三十年者縮短為三十年。

早期覺得有土斯有財，家裡土地要代代相傳 >> 設定典權就不是賣土地(仍在我名下)，只是

交給其他人去使用收益
現在大家不會覺得買賣家裡面土地是敗家子的行為

第 11 張 PPT：擔保物權、占有
擔保物權
抵押權
拿房子去抵押貸款 >> 住在房子裡面的還是自己
但設定典權後 >> 對方可以來用自己的房子/土地

1.設定標的：不動產
2.不須移轉占有 >>抵押不動產的人還是可以使用
3.抵押權人得就該不動產賣得價金優先受償 >>抵押權人 ex: 銀行
第 860 條 (定義)
稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就
該不動產賣得價金優先受償之權。

抵押權的特性
1.從屬性：抵押權的成立以債權存在為前提 (想: 你是要擔保你的債務)
Ex: 房貸，就是抵押房子 >>若房貸還清後，抵押權就消失
例外：最高限額抵押權 (1210)
2.不可分性：以抵押物的全部價值，擔保所有的抵押債權受清償（§868、869 I）
3.物上代位性：抵押物滅失後，抵押權仍移存於抵押物的代位物（§881）

第 868 條
抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其
抵押權不因此而受影響。

第 869 條
(第 1 項)以抵押權擔保之債權，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不因此而受影響。>>不
可分性!!
前項規定，於債務分割或承擔其一部時適用之。

第 881 條
(第 1 項)抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他
利益者，不在此限。 >>想: 物權基本概念，物消滅，所有權不存在了，抵押權也會消失
但書意思 ex: 房子燒毀後有保險金，可以對這保險金行使抵押權 >>物上代位性
(第 2 項)抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵
押權同。
(第 3 項)給付義務人因故意或重大過失向抵押人為給付者，對於抵押權人不生效力。
(第 4 項)抵押物因毀損而得受之賠償或其他利益，準用前三項之規定。

(案例)甲對乙有 100 萬元的消費借貸債權，乙以 A 地設定抵押權為該債權的擔保，之後乙又

以 A 地為丙設定地上權，乙再將 A 地出售給丁。最終乙仍無法清償債務，甲得如何行使權利？

Ans:
1.抵押權的效力追及到丁所有的 A 地上（§867），甲仍可以聲請拍賣 A 地。(不會因為土地
所有權人換人就受影響)
2.成立在先的抵押權優先於成立在後的地上權（§866 I），甲可以請求除去該地上權後拍賣
A 地（§866 II）。

第 867 條
不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。

第 866 條
(第 1 項)不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為
目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
(第 2 項)前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利 (本例是地上權)或
終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。

(案例)甲對乙有 100 萬元的消費借貸債權，乙以 A 地及 B 屋設定抵押權為該債權的擔保。

1.乙清償上述 100 萬元債務後，抵押權是否仍存在？ >>消滅，因為從屬性。
2.乙將 A 地分割為 A1、A2 兩筆土地，並將 A2 土地移轉所有權給丙，上述抵押權的效力是否
及於 A2 土地？ >>是。因為不可分性。
3.B 屋因火災滅失，乙曾以 B 屋投保火災險，而對保險公司有保險金請求權，上述抵押權的
效力是否及於該保險金請求權？>>是，因為物上代位性。

抵押權的效力
1.擔保債權的範圍（§861 I）
2.擔保標的物的範圍
1) 從物、附加物、從權利（§862 I）
2) 抵押物滅失之殘餘物及分離物（§862-1）
3) 天然孳息及法定孳息（§863）

第 861 條
(第 1 項)抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權 (ex: 法院訴訟的
費用) 之費用。但契約另有約定者，不在此限。
得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行
抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。

第 862 條
(第 1 項)抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。(ex: 4 樓公寓+5 樓頂樓加蓋)
第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。以建築物為抵押者，其
附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如
係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。

第 862-1 條
抵押物滅失之殘餘物 (ex: 房子燒一半)，仍為抵押權效力所及。抵押物之成分非依物之通常
用法而分離成為獨立之動產者 (ex: 燒到剩下家具)，亦同。
前項情形，抵押權人得請求占有該殘餘物或動產，並依質權 (動產界的抵押權)之規定，行
使其權利。
第 863 條
抵押權之效力，及於抵押物扣押後自抵押物分離，而得由抵押人收取之天然孳息 (ex: 種稻)。

第 864 條
抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息 (ex: 租金)。但抵押權
人，非以扣押抵押物之事情，通知應清償法定孳息之義務人，不得與之對抗。