บทที$ 5 การเช่าช่วง

!. การเช่าช่วง
,. หลักเกณฑ์ของการเช่าช่วง
5. ประเภทของการเช่าช่วง
:. การเช่าช่วงโดยชอบ
?. ผลของการเช่าช่วงโดยชอบ
A. การเช่าช่วงโดยมิชอบ
D. ผลของการเช่าช่วงโดยมิชอบ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 1

 1. การเช่าช่วง
!.! การเช่ า ช่ ว ง หมายถึ ง การที3 ผ้ ู เช่ า เอาทรั พ ย์ สิ น ที3 ต นเช่ า มา ไม่ ว่ า จะเป็ น สัง หาริ ม ทรั พ ย์ หรื อ
อสังหาริ มทรัพย์ ไปให้ บคุ คลอื3นเช่าต่อทังหมดหรื
J อบางส่วน และบุคคลอื3นซึง3 เช่าต่อ ในที3นี Jจะเรี ยกว่า ผู้เช่า
ช่วง มีหน้ าที3ต้องชําระค่าเช่าต่อผู้เช่า
ตัวอย่าง ดอย เจ้ าของบ้ าน ให้ ดําเช่าบ้ าน ต่อมาดํานําบ้ านที3ได้ เช่าไปให้ ฟ้าเช่าต่อ (ไม่ว่าทังหมด
J หรื อ
บางส่วน)
เช่นนี J สัญญาเช่าระหว่างดํากับฟ้า เรี ยกว่า สัญญาเช่าช่วง โดยดําผู้เช่าซึง3 มีสญ ั ญาเช่าผูกพันอยู่กบั ดอย
ผู้ให้ เช่า และดําได้ ทําสัญญาให้ ฟา้ เช่า ถือได้ วา่ ดําเป็ น ผู้ให้ เช่าช่วง และฟ้าเป็ น ผู้เช่าช่วง
ซึง3 การเช่าช่วง มีบญ
ั ญัตไิ ว้ ใน ป.พ.พ มาตรา UVV และ UVU

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 2

ป.พ.พ มาตรา )** ทรัพย์สินซึง4 เช่านัน9 ผู้เช่าจะให้ เช่าช่วงหรื อโอน
สิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนันไม่
9 ว่าทังหมดหรื
9 อแต่บางส่วนให้ แก่
บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทําได้ ไม่ เว้ นแต่จะได้ ตกลงกันไว้ เป็ น
อย่างอื4นในสัญญาเช่า
ถ้ าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝื นบทบัญญัติอนั นี 9 ผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญา
เสียก็ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 3

ป.พ.พ มาตรา )*) ถ้ าผู้เช่าเอาทรัพย์สนิ ซึง4 ตนเช่าไปให้ ผ้ อู ื4นเช่าช่วง
อีกทอดหนึง4 โดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้ องรับผิดต่อผู้ให้ เช่าเดิม
โดยตรง ในกรณีเช่นว่านี 9หากผู้เช่าช่วงจะได้ ใช้ ค่าเช่าให้ แก่ผ้ เู ช่าไป
ก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ 9นเป็ นข้ อต่อสู้ผ้ ใู ห้ เช่าได้ ไม่
อนึง4 บทบัญญัตอิ นั นี 9ไม่ห้ามการที4ผ้ ใู ห้ เช่าจะใช้ สทิ ธิของตนต่อผู้เช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 4

!.W หลัก ห้ ามมิให้ นําทรัพย์ที3เช่าออกให้ เช่าช่วงต่อตาม ป.พ.พ มาตรา UVV วรรคหนึง3
!.X ข้ อยกเว้ น สามารถนําให้ เช่าช่วงได้ หากได้ รับอนุญาต หรื อได้ รับความยินยอมจากผู้ให้ เช่าตาม
ป.พ.พ มาตรา UVV วรรคหนึง3
ตัว อย่ า ง ดํ า เช่ า บ้ า นหลัง หนึ3 ง จากดอย ปรากฏว่ า บ้ า นหลัง นี ตJ ังJ อยู่ติ ด กับ ถนนใหญ่ มี ค นเดิ น
พลุกพล่าน ซึง3 ดําไม่ชอบเพราะต้ องการอ่านหนังสืออย่างสงบ แต่ฟา้ ชอบมากเพราะต้ องการขายของ
จึงอยากเช่าบ้ านหลังนี J ฟ้าจึงไปขอเช่าบ้ านหลังนี Jต่อจากดํา
เช่นนี Jแล้ ว โดยหลักไม่สามารถกระทําได้ เพราะสัญญาเช่าเป็ นสิทธิเฉพาะตัวของดํา เว้ นแต่จะได้ รับ
ความยินยอม หรื อได้ รับอนุญาตจาก ดอย ผู้ให้ เช่าเสียก่อน ตาม ป.พ.พ มาตรา UVV วรรคหนึง3
แต่หากดําฝ่ าฝื น ดอยมีสทิ ธิบอกเลิกเช่าสัญญาเช่าที3มีอยูเ่ ดิมได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา UVV วรรคสอง

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 5

2. หลักเกณฑ์ของการเช่าช่วง
!.# ต้ องมีลกั ษณะเป็ นสัญญาเช่าทรัพย์ตาม ป.พ.พ มาตรา ?@A กล่าวคือ ต้ องมีการให้ คา่
เช่าเป็ นการตอบแทนในการใช้ ทรั พย์ ถ้ าค่าตอบแทนมิใช่ค่าเช่า ก็จะไม่เป็ นค่าเช่าและ
ไม่ใช่สญั ญาเช่าช่วง
ซึงO อาจจะเป็ นการนําทรัพย์สนิ ออกให้ เช่าช่วงทังหมดQ หรื อแต่บางส่วนก็ได้
ฎีกาทีO @#/!UVU กรณีผ้ เู ช่าห้ องแถวยอมให้ ผ้ อู ืOนเข้ ามาทําการขายหนังสือพิมพ์อยู่ในห้ อง
เช่ารายนี Q โดยให้ ผ้ ขู ายหนังสือพิมพ์นนั Q ออกค่าเช่าให้ แก่ผ้ เู ช่าห้ องแถวครึO งหนึOง ดังนี Q ย่อม
ถือได้ วา่ ผู้เช่าได้ ให้ บคุ คลภายนอกเช่าช่วงห้ องแถวแล้ ว
ข้ อสังเกต แต่ถ้าให้ คนอืOนเข้ ามาอยู่อาศัยด้ วย โดยให้ ผ้ เู ข้ ามาอาศัยช่วยเสียค่านํ Qาไฟบ้ าง
ไม่ใช่การเช่าทรัพย์ จึงไม่ใช่การเช่าช่วง (ฎีกาทีO #?V`/!UVU)

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 6

2.2 ทรั พ ย์ สิ น ที. ใ ห้ เ ช่ า ช่ ว ง ต้ อ งเป็ น ทรั พ ย์ สิ น อัน เดี ย วกัน สัญ ญาเช่ า หากเป็ น
ทรัพย์สนิ คนละอัน ไม่ถือเป็ นการเช่าช่วง
ฎีกาที. GGHI/GKGL หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที.ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ ายแบ่งเช่า
ที. ดิน เป็ น เรื. อ งโจทก์ ให้ จําเลยเช่าที. ดิน เพื. อปลูกตึกแถวมี กํา หนด GT ปี ภายใน
ระยะเวลาดังกล่าว ถ้ าจําเลยจะให้ บุคคลอื.นเช่าช่วงที.ดินต้ องแจ้ งให้ โจทก์ ทราบ
ก่อน ไม่มีข้อห้ ามที.จําเลยจะให้ บคุ คลอื.นเช่าตึกแถว การที.จําเลยให้ ช. เช่าตึกแถว
ก็เป็ นการเช่าอาคารซึง. ปลูกในที.ดนิ ถือไม่ได้ วา่ เป็ นการเช่าช่วงที.ดนิ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 7

 คําถาม
สาวให้ หนุ่มเช่าที/ดิน โดยหนุ่มจะเช่าที/ดินเพื/อสร้ างตึกหอพัก
จํานวนABB ห้ อง ต่อมาเมื/อสร้ างตึกหอพักเสร็ จ หนุ่มให้ มอค
เช่าตึกหอพักทังE หมดเพราะหนุ่มไม่อยากทําต่อไป สาวโกรธ
มากที/หนุ่มให้ มอคเช่าช่วงโดยไม่ได้ รับอนุญาต จึงบอกเลิก
สัญญาตาม ป.พ.พ มาตรา MNN วรรคสอง
สาวจะบอกเลิกสัญญาได้ หรื อไม่ เพราะเหตุใด
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 8
 คําตอบ
สาวจะบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ เพราะว่ากรณีนี Zไม่ใช่การเช่าช่วงในทรัพย์สินที.เช่า
มาจากสาว เพราะหนุ่มเช่าเพียงที.ดิน แต่ไม่ได้ เช่าตึกหอพัก และตึกหอพักดังกล่าว
หนุ่มเป็ นผู้สร้ างขึ Zน ตึกหอพักจึงตกเป็ นกรรมสิทธิ]ของหนุ่ม (ข้ อยกเว้ นของการไม่
ตกเป็ นส่วนควบตาม ป.พ.พ มาตรา _L`)
ดังนันZ การที.หนุ่มให้ มอคเช่าตึกหอพัก จึงไม่ใช่การให้ เช่าช่วงทรัพย์สินที.เช่า (ที.ดิน)
ตาม ป.พ.พ มาตรา KLL วรรคหนึง. ที.จะต้ องได้ รับความยินยอม หรื อได้ รับอนุญาต
จาก สาว ผู้ให้ เช่าเสียก่อน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 9

แต่ ถ้ าหนุ่ ม สร้ างตึ ก หอพั ก เสร็ จ แล้ วยกตึ ก หอพั ก ให้ แก่ ส าว
กรรมสิทธิQในตึกหอพักก็จะถูกผนวกเข้ ากับที/ดินกลายเป็ นทรัพย์สิน
ที/เช่า (ตกเป็ นส่วนควบของที/ดนิ )
กรณี นี E หนุ่มจะให้ มอคเช่าช่วงตึกหอพักไม่ได้ หากสาวไม่ยินยอม
ตาม ป.พ.พ มาตรา MNN วรรคหนึง/
หากหนุ่มฝ่ าฝื น เอาตึกหอพักไปให้ มอคเช่าช่วง สาวมีสิทธิบอกเลิก
สัญญาได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา MNN วรรคสอง

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 10

W.X การเช่าช่วง ต้ องอยูใ่ นบังคับของบทบัญญัตวิ า่ ด้ วยเรื3 องเช่าทรัพย์
(!) กรณีเช่าช่วงสังหาริ มทรัพย์ กฎหมายไม่ได้ บญ ั ญัติถึงเรื3 องหลักฐานในการฟ้องร้ องบังคับคดีเอาไว้
ดังนันJ เมื3อสัญญาเช่าช่วงสังหาริ มทรัพย์เกิดขึ Jนได้ ด้วยวาจา แม้ ตอ่ มาจะมีการผิดสัญญาต่อกัน คูก่ รณี
ก็สามารถนําคดีขึ Jนสูศ่ าลได้ โดยไม่ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้ องบังคับคดีตาม ป.พ.พ มาตรา UXa
(W) กรณีเช่าช่วงอสังหาริ มทรัพย์
- หากเป็ นการเช่าช่วงอสังหาริ มทรัพย์เกินกว่า X ปี จะต้ องทําเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจ้ าหน้ าที3 มิฉะนันฟ้
J องร้ องบังคับคดีได้ เพียง X ปี เท่านันJ (แต่ต้องมีหลักฐานเป็ นหนังสืออย่างใดอย่าง
หนึง3 ลงลายมือชื3อฝ่ ายผู้ต้องรับผิดเป็ นสําคัญ จึงจะฟ้องบังคับได้ X ปี )
- หากเป็ นการเช่าช่วงอสังหาริ มทรั พย์ ไม่เกิน X ปี ต้ องมีหลักฐานเป็ นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ3งลง
ลายมือชื3อฝ่ ายผู้ต้องรับผิดเป็ นสําคัญ จึงจะฟ้องร้ องบังคับคดีได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 11

 3.
- การเช่าช่วงโดยชอบ
ประเภท
ของการเช่า
ช่วง - การเช่าช่วงโดยมิชอบ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 12

4. การเช่าช่วงโดยชอบ
การที& ผ้ ูเช่านํ าทรั พย์ สินให้ บุคคลภายนอกเช่าโดยได้ รับความยินยอม
จากผู้ให้ เช่ า
โดยผู้ให้ เช่าอาจจะให้ ความยินยอมตังแต่ D ขณะเริ& มแรก หรื อในภายหลังก็ได้
ฎีกาที& NNO/QOQR สัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่าจะไม่ให้ เช่าช่วง เว้ นแต่ได้ รับ
อนุญ าตเป็ น ลายลัก ษณ์ อัก ษร ผู้ใ ห้ เ ช่า อนุญ าตด้ ว ยวาจาเป็ น การสละ
เงื&อนไขที&ให้ อนุญาตเป็ นลายลักษณ์อกั ษร ผู้เช่าไม่ผิดสัญญาเช่าในข้ อนี D

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 13

5. ผลของการเช่าช่วงโดยชอบ
!.# ผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาเพราะผู้เช่านําทรัพย์สนิ ไปให้ บคุ คลภายนอกเช่าช่วงไม่ได้
!.H ผู้เช่าช่วงมิได้ เป็ นบริ วารของผู้เช่า หากต่อมาผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้ เช่าจะฟ้องร้ อง ต้ องฟ้องทังผู
M ้
เช่าและผู้เช่าช่วง มิฉะนันM จะมีผลแต่เพียงผู้เช่าซึงS ถูกฟ้องร้ องเท่านันตาม
M ป.วิ.พ มาตรา #UH(#)
ฎีกาทีS #YU/HU[! การเช่าช่วงโดยผู้ให้ เช่าเดิมยินยอมนันM ผู้เช่าช่วงย่อมต้ องรับผิดต่อผู้ให้ เช่าเดิม
โดยตรงตาม ป.พ.พ มาตรา !U! ผู้เช่าช่วงจึงหาใช่เป็ นบริ วารของผู้เช่าไม่
ฟ้องขับไล่ผ้ เู ช่าออกจากทีSเช่าแต่ลําพัง โดยไม่ได้ ฟ้องผู้เช่าช่วงเป็ นจําเลยด้ วย แม้ ศาลจะพิพากษา
ขับไล่ผ้ เู ช่าออกจากทีSเช่าแล้ วก็ดี ถ้ าการเช่าช่วงนันได้
M กระทําไปโดยผู้ให้ เช่าเดิมยินยอมแล้ ว โจทก์
จะขอให้ ขบั ไล่ผ้ เู ช่าช่วงในฐานะเป็ นบริ วารของผู้เช่าซึงS เป็ นจําเลยไม่ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 14

!.# เกิดเป็ นสัญญาขึ 2น 3 ฉบับ ได้ แก่ สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้ เช่าเดิมกับผู้เช่าเดิม และสัญญาเช่า
ช่วงระหว่างผู้เช่าเดิมกับผู้เช่าช่วง
- เมืGอผู้เช่าช่วงรับว่าได้ ทําสัญญาเช่าช่วงแล้ ว จะไม่สามารถต่อสู้ได้ วา่ ผู้ให้ เช่าช่วง (ผู้เช่าเดิม) ไม่มี
อํานาจให้ เช่าช่วงโดยชอบ
-กรณีสญ ั ญาเช่าช่วงมิได้ ทําเป็ นหลักฐานการเช่าไว้ ต่อกัน ผู้ให้ เช่าช่วงก็มีอํานาจฟ้องขับไล่ผ้ ูเช่า
ช่วงได้ เพราะมิใช่การฟ้องบังคับคดีตามสัญญาเช่า
- ผู้เช่าเดิม (ผู้ให้ เช่าช่วง) มีอํานาจฟ้องขับไล่ผ้ เู ช่าช่วงได้ ตามลําพัง
- แม้ ผ้ เู ช่าเดิม (ผู้ให้ เช่าช่วง) ถูกผู้ให้ เช่าเดิมบอกเลิกสัญญาแล้ ว ผู้ให้ เช่าช่วงก็ยงั มีอํานาจฟ้องผู้เช่า
ช่วงได้
ฎีกาทีG YY!/3!33 โจทก์ทําสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากการรถไฟ แล้ วให้ จําเลยเช่าช่วง แม้ ขณะทีG
ศาลชันต้ 2 นพิพากษาสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กบั ผู้ให้ เช่าสิ 2นอายุแล้ วก็ตาม แต่เมืGอจําเลยผู้เช่าช่วง
อยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าช่วงทีGทําไว้ กบั โจทก์ โจทก์ซึGงมีหน้ าทีGต้องส่งคืน
ตึกแถวให้ ผ้ ใู ห้ เช่าเมืGอสัญญาเช่าได้ ระงับลง ก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จําเลยให้ สง่ มอบตึกแถวพิพาท
ซึงG เช่าจากโจทก์ได้
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 15
!.U การเช่าช่วงโดยชอบ ผู้เช่าช่วงต้ องรับผิดต่อผู้ให้ เช่าเดิมโดยตรง (โดยเฉพาะในเรืS องค่าเช่า) ทังนี M เM ป็ นไป
ตามทีS ป.พ.พ มาตรา !U! วรรคหนึSง บัญญัติไว้ ว่า “ ถ้ าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึSงตนเช่าไปให้ ผ้ อู ืSนเช่าช่วงอีกทอด
หนึSงโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่ าช่ วงย่ อมต้ องรั บผิดต่ อผู้ให้ เช่ าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่ นว่ านี ; หากผู้เช่ าช่ วงจะ
ได้ ใช้ ค่าเช่ าให้ แก่ ผ้ ูเช่ าไปก่ อน ท่ านว่ าผู้เช่ าช่ วงหาอาจจะยกขึน; เป็ นข้ อต่ อสู้ผ้ ูให้ เช่ าได้ ไม่ ..”
กล่าวคือ ผู้ให้ เช่าเดิมสามารถฟ้องผู้เช่าช่วงได้ โดยตรง แม้ จะไม่ได้ มีนิติสัมพันธ์ ต่อกันตามสัญญาเช่า แต่
สามารถฟ้องได้ โดยอาศัยสัญญาเช่าเดิม (สัญญาเช่าเดิมระหว่างผู้ให้ เช่ากับผู้เช่าเดิม) ภายใต้ เงืSอนไขทีSว่า
สัญญาเช่าเดิมจะต้ องมีหลักฐานการเช่าตาม ป.พ.พ มาตรา !de ด้ วย
โดยเฉพาะในเรืS องการฟ้องให้ ชําระค่าเช่า แม้ ผ้ ูเช่าช่วงจะได้ ชําระค่าเช่าให้ แก่ผ้ ูเช่าเดิมไปแล้ ว หากผู้เช่าเดิม
(ผู้ให้ เช่าช่วง) ไม่ชําระค่าเช่าให้ แก่ผ้ ใู ห้ เช่าเดิม หรื อชําระค่าเช่าแต่ชําระไม่ครบ ผู้ให้ เช่าเดิมมีสิทธิทีSจะบังคับเอา
ค่าเช่ากับผู้เช่าช่วง
กรณีเช่นนี M ผู้เช่าช่วงยังคงต้ องรับผิดชําระค่าเช่าให้ แก่ผ้ ใู ห้ เช่าเดิม ทีSผ้ เู ช่าเดิม (ผู้ให้ เช่าช่วง) ค้ างชําระอยูอ่ ีก

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 16

 ตัวอย่าง
แดงทําสัญญาให้ สองเช่าบ้ านหลังหนึ3งในอัตราค่าเช่าเดือนละ !,ddd บาท และอนุญาตให้
นําไปให้ เช่าช่วงได้ ต่อมาสองให้ ต้นเช่าช่วงบ้ านหลังนี J ในอัตราค่าเช่าเดือนละ add บาท หาก
ต้ นชําระค่าเช่าแก่สองไปแล้ ว แต่สองไม่ชําระค่าเช่าแก่แดง หากแดงเรี ยกร้ องค่าเช่าที3ค้างอยู่
จากต้ น ต้ นไม่อาจยกข้ อต่อสู้ว่าได้ ชําระค่าเช่าแก่สองไปแล้ ว ต้ นยังต้ องชําระค่าเช่าแก่แดง
แต่คงชํ าระเพียง add บาท เท่าที3ต้นมีหน้ าที3ชําระแก่สองเท่านันJ ไม่ต้องชํ าระเต็มจํ านวน
!,ddd บาท ที3สองค้ างชําระแดงอยู่
แต่ถ้าสองให้ ต้นเช่าช่วงบ้ านหลังนี J ในอัตราค่าเช่าเดือนละ !,Udd บาท ต้ นมีหน้ าที3ชําระค่า
เช่าที3ค้างแก่แดงเป็ นจํานวน !,ddd บาท เท่าที3สองค้ างชําระอยู่ แต่ไม่ต้องชําระเต็มจํานวน
!,Udd บาท ตามที3ต้นเช่าช่วงมา
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 17
U.U สัญญาเช่าเดิมสิ Jนสุดลง มีผลทําให้ สญ
ั ญาเช่าช่วงสิ Jนสุดลงด้ วย
ฎีกาที3 XVeV/WUX! จําเลยเข้ าอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทโดยเช่าช่วงจาก ล. เมื3อครบกําหนดตาม
สัญญาเช่า สิทธิการเช่าระงับไป สิทธิการเช่าช่วงย่อมระงับตามไปด้ วย
ฎีกาที3 VW!U/WUX! โจทก์ให้ บ. เช่าโรงภาพยนตร์ และเครื3 องอุปกรณ์ การฉายภาพยนตร์ ต่อมา บ.
นําทรัพย์สินดังกล่าวไปให้ จําเลยเช่าช่วงโดยได้ รับความยินยอมจากโจทก์ จําเลยจึงเป็ นผู้เช่าช่วง
ทรั พย์ สินของโจทก์ โดยชอบ หาใช่เป็ นบริ วารของ บ. ไม่ จํ าเลยต้ องรั บผิ ดชํ าระค่าเช่าให้ โจทก์
โดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา UVU และเมื3อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กบั
บ. สิ Jนสุดลง ก็ทําให้ สญ
ั ญาเช่าช่วงระหว่างจําเลยกับ บ. สิ Jนสุดลงด้ วย จําเลยจึงไม่มีหน้ าที3ชําระค่า
เช่าให้ โจทก์ นับแต่นันJ แต่เมื3 อจํ าเลยยังคงครอบครองทรั พย์ สินที3 เช่าช่วงอยู่ จํ าเลยก็ ต้องชดใช้
ค่าเสียหายให้ โจทก์จนถึงวันที3สง่ มอบทรัพย์สนิ คืนโจทก์

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 18

6. การเช่าช่วงโดยมิชอบ

การที/ผ้ เู ช่านําทรัพย์สนิ ไปให้ บคุ คลภายนอกเช่า

โดยมิได้ รับความยินยอมจากผู้ให้ เช่ า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 19

7. ผลของการเช่าช่วงโดยมิชอบ
g.# ผู้ใ ห้ เช่า มี สิท ธิ บ อกเลิก สัญ ญาเช่ากับ ผู้เช่าก็ ได้ โดยไม่ต้อ งบอกกล่าวล่วงหน้ าตาม ป.พ.พ
มาตรา !UU วรรคสอง
ฎีกาทีS#h!h/H!d[ กรณีทีSผ้ เู ช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้ วยการนําทรัพย์สินทีSเช่าไปให้ ผ้ อู ืSนเช่าช่วง
โดยไม่มีข้อตกลงให้ ทําได้ ไว้ ในสัญญาเช่า ผู้ให้ เช่าชอบทีSจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ ตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา !UU วรรคสอง ซึงS บัญญัตไิ ว้ โดยเฉพาะแล้ ว
กรณีจงึ มิได้ ตกอยู่ในบังคับของมาตรา deg ซึงS เป็ นบททัวS ไปว่าด้ วยการเลิกสัญญา ดังนันM ก่อนบอก
เลิกสัญญาเช่าและก่อนฟ้องคดี โจทก์ไม่จําเป็ นต้ องบอกกล่าวให้ จําเลยทีS # ปฏิบตั ิให้ ถกู ต้ องตาม
สัญญาเช่าภายในระยะเวลาอันสมควรตามทีSโจทก์กําหนดเสียก่อน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 20

D., ผู้เช่าช่วงเป็ นบริ วารของผู้เช่า
หากผู้ให้ เช่าเดิมฟ้องขับไล่ผ้ เู ช่าเดิม (ผู้ให้ เช่าช่วง) จนชนะคดีแล้ ว ผู้ให้ เช่าเดิมย่อมบังคับคดีขบั ไล่ผ้ เู ช่าช่วง
ในฐานะบริ วารของผู้เช่าเดิมได้ ตาม ป.วิ.พ มาตรา!:, (!) โดยไม่ต้องฟ้องผู้เช่าช่วงเป็ นคดีใหม่
ฎีกาทีV ,D,/,:X? ศาลพิพากษาให้ ผ้ เู ช่าทีVดินและบริ วารออกจากทีVดินทีVเช่าและให้ รือ\ ถอนสิVงปลูกสร้ างใน
ทีVดินดังกล่าวไปให้ เสร็ จภายในกําหนดเวลา ดังนี \ เมืVอตัวผู้เช่าทีVดินได้ รือ\ ถอนสิVงปลูกสร้ างของผู้เช่าเอง
ออกไปหมดแล้ ว
แต่ผ้ เู ช่าช่วงทีVดินรายนี \ ซึงV การเช่าช่วงไม่ได้ รับความยินยอมจากเจ้ าของทีVดินจึงตกเป็ นบริ วารของผู้เช่าด้ วย
นัน\ ไม่ยอมรื อ\ สิVงปลูกสร้ างของผู้เช่าช่วงออกไป เช่นนี \ โจทก์ ควรขอให้ ศาลหมายเรี ยกผู้เช่าช่วงนัน\ มา
จัดการว่ากล่าวบังคับให้ ปฏิบตั ติ ามคําพิพากษาของศาลได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 21

บทที$ 6 การโอนสิ ทธิการเช่า
X. การโอนสิทธิการเช่า
Y. ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่า
Z. ผลของการโอนสิทธิการเช่าของผู้เช่า
*. ผู้ให้ เช่าโอนสิทธิการเช่า
). ผลของการโอนสิทธิการเช่าของผู้ให้ เช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 22

ป.พ.พ มาตรา MNN ทรัพย์ สินซึ, งเช่ านัน2 ผู้เช่ าจะให้ เช่าช่วง
หรื อโอนสิ ทธิ ของตนอันมี ในทรัพย์ สินนัน2 ไม่ว่าทัง2 หมดหรื อแต่
บางส่วนให้แก่บคุ คลภายนอก ท่านว่าหาอาจทําได้ไม่ เว้นแต่
จะได้ตกลงกันไว้เป็ นอย่างอืน, ในสัญญาเช่า
ถ้าผู้เช่าประพฤติ ฝ่าฝื นบทบัญญัติอนั นี 2 ผู้ให้เช่าจะบอกเลิ ก
สัญญาเสียก็ได้
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 23
1. การโอนสิ ทธิการเช่า
A.A สิทธิการเช่าเป็ นทรัพย์สินและเป็ นสิทธิเรี ยกร้ องอย่างหนึง/
สามารถจําหน่ายจ่ายโอนแก่บคุ คลอื/นได้
A.[ การโอนสิทธิการเช่า แยกพิจารณาออกได้ ดงั นี E
- ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่า
- ผู้ให้ เช่าโอนสิทธิการเช่า
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 24
2. ผูเ้ ช่าโอนสิ ทธิการเช่า
G._ การที.ผ้ ูเช่าโอนสิทธิ ในการใช้ หรื อได้ รับประโยชน์ ในตัวทรั พย์ สินที.เช่าให้ แก่
บุคคลภายนอก หรื อที.เรี ยกกันว่า “เซ้ ง”
2.2 หลัก ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าของตนไม่ได้ เว้ นแต่ผ้ ใู ห้ เช่าจะอนุญาตให้ กระทํา
ได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา KLL วรรคหนึง. โดยจะอนุญาตขณะใดก็ได้
ฎีกาที. LGGG/GKH` สิทธิการเช่าเป็ นทรัพย์สิน แม้ สญ ั ญาเช่าระหว่างผู้ให้ เช่าและผู้
เช่ า จะห้ า มมิ ใ ห้ ผ้ ูเ ช่ า โอนสิ ท ธิ ก ารเช่ า ไปยัง บุค คลภายนอกโดยไม่ไ ด้ รั บ ความ
ยินยอมจากผู้ให้ เช่า ก็ไม่ใช่ทรัพย์สินที.โอนกันไม่ได้ ตามกฎหมาย เพราะหากผู้ให้
เช่ายินยอมโอนกันได้ ทังไม่ Z มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดบัญญัติว่าเป็ นทรัพย์ที.ไม่
อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี สิทธิการเช่าจึงไม่ใช่ทรัพย์สินที.ไม่อยู่ในความ
รับผิดแห่งการบังคับคดี
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 25
W.X การโอนสิทธิ การเช่า (สังหาริ มทรั พย์ หรื ออสังหาริ มทรั พย์ ) ต้ องทําเป็ นหนังสือตาม ป.พ.พ
มาตรา Xdh มิฉะนันจะไม่
J สมบูรณ์
ฎีกาที3 !hXd/WUXh สัญญาโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทซึง3 ระบุวา่ จําเลยซึง3 เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ร่วม
ได้ โอนสิทธิการเช่าให้ แก่โจทก์เป็ นผู้เช่าต่อไป เป็ นการโอนสิทธิเรี ยกร้ องตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา Xdh ซึง3 กฎหมายบังคับให้ ทําเป็ นหนังสือ
ฎีกาที3!WVa/WUXa บันทึกการเปลี3ยนแปลงผู้เช่าจาก ส.ผู้เช่าเดิม มาเป็ นจําเลยผู้เช่าใหม่ในหนังสือ
สัญญาเช่าตึกแถวหน้ าแรกระบุไว้ ว่าโจทก์ ในฐานะผู้ให้ เช่า จําเลยในฐานะผู้เช่าใหม่ และส. ใน
ฐานะผู้เช่าเดิม ได้ ลงลายมือชื3อรับทราบการเปลี3ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวแล้ ว ถือได้ วา่ โจทก์และส. ได้
บอกกล่า วการโอนและให้ ค วามยิ น ยอมการโอนสิท ธิ การเช่า ตึกแถวเป็ น หนัง สื อ ตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา Xdh วรรคหนึง3 การโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 26

3. ผลของการโอนสิ ทธิการเช่าของผูเ้ ช่า
Z.X ผู้รับโอนสิทธิการเช่า(ผู้เช่าคนใหม่) เข้ าเป็ นคู่สญ ั ญาแทนผู้เช่า
เดิม ส่วนผู้เช่าเดิมพ้ นจากเป็ นคูส่ ญ ั ญากับผู้ให้ เช่า
Z.Y ผู้รั บ โอนสิ ท ธิ ก ารเช่ า (ผู้เ ช่ า คนใหม่) กับ ผู้ใ ห้ เ ช่ า ไม่ต้ อ งทํ า
สัญญาเช่ากันใหม่
Z.Z นิติสมั พันธ์ระหว่างผู้รับโอนสิทธิการเช่า (ผู้เช่าคนใหม่) กับผู้ให้
เช่า เป็ นไปตามสัญญาเช่าเดิม

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 27

H.L กรณีผ้ เู ช่าโอนสิทธิการเช่าโดยไม่ชอบ กล่าวคือ โอนโดยไม่ได้ รับความยินยอม
จากผู้ให้ เช่า ถือว่า การโอนสิทธิดงั กล่าวไม่ผกู พันผู้ให้ เช่า แต่ผกู พันคูส่ ญ
ั ญาผู้โอน
สิทธิการเช่าและผู้รับโอนสิทธิการเช่า ที.จะว่ากล่าวกันเองได้
ฎีกาที. GT_I/GK_K โจทก์ทําสัญญารับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทจากผู้เช่าเดิม โดย
ผู้ให้ เช่ามิได้ ตกลงยินยอมด้ วย เป็ นการต้ องห้ ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา KLL จึงถือไม่ได้ วา่ โจทก์ได้ เป็ นผู้เช่าตึกพิพาท แม้ ศาลจะพิพากษา
ให้ ผ้ เู ช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าให้ โจทก์ คําพิพากษานันย่
Z อมผูกพันเฉพาะคู่ความใน
คดี หาผูกพันผู้ให้ เช่าไม่

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 28

ผูเ้ ช่าโอนสิทธิการเช่าโดยชอบ

สัญญาเช่า โอนสิทธิการเช่า
ผู้ให้ เช่า ผู้เช่า ผู้รับโอนสิทธิการเช่า
การใช้ ทรัพย์

ค่าเช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 29

 ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าโดยชอบ

ผู้เช่า ผู้ให้ เช่า ผู้รับโอนสิทธิ

ผู้ให้ เช่า
(ผู้เช่าใหม่)

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 30

4. ผูใ้ ห้เช่าโอนสิ ทธิการเช่า
N.A การโอนสิทธิการเช่าของผู้ให้ เช่า ได้ แก่ การที/ผ้ ใู ห้ เช่าโอน
สิทธิที/จะได้ รับค่าเช่าจากผู้เช่า โดยไม่ มีการโอนหน้ าที<
N.[ การโอนสิ ท ธิ ก ารเช่ า ของผู้ใ ห้ เ ช่ า ต้ อ งทํ า เป็ น หนัง สื อ
ระหว่างผู้ให้ เช่ากับผู้รับโอนสิทธิ การเช่าตาม ป.พ.พ มาตรา
306 แต่ไม่จําเป็ นต้ องได้ รับความยินยอมจากผู้เช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 31

ผูใ้ ห้เช่าโอนสิทธิการเช่าโดยชอบ

การโอนสิทธิเช่า การใช้ ทรัพย์

ผู้รับโอน ผู้ให้ เช่า สัญญาเช่า ผู้เช่า
โอนสิทธิการเช่า ค่าเช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 32

5. ผลของการโอนสิ ทธิการเช่าของผูใ้ ห้เช่า
การโอนสิทธิ การเช่าของผู้ให้ เช่า หมายถึง การที;ผ้ ูให้ เช่าโอนสิทธิ ที;จะ
ได้ รับค่าเช่าจากผู้เช่า โดยไม่ มีการโอนหน้ าที0
ดังนันC
ผู้ให้ เช่ากับผู้เช่ายังคงเป็ นคูส่ ญ ั ญากันเช่นเดิม
ผู้ให้ เช่ามีหน้ าที;ให้ ผ้ เู ช่าได้ รับประโยชน์ในทรัพย์สนิ ที;เช่าเช่นเดิม
ส่วนผู้รับโอนสิทธิการเช่า มีสทิ ธิเพียงแต่ที;จะได้ รับค่าเช่าเท่านันC

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 33

 ผู้ให้ เช่ าโอนสิทธิการเช่ าโดยชอบ

ผู้ให้ เช่า ผู้เช่า ผู้ให้ เช่า ผู้เช่า

ค่าเช่า
ผู้รับโอนสิทธิ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 34

บทที$ 7 การโอนทรัพย์สินที$ให้เช่า

A. การโอนทรัพย์สนิ ที/ให้ เช่า

[. การโอนสังหาริ มทรัพย์ที/ให้ เช่า
`. การโอนอสังหาริ มทรัพย์ที/ให้ เช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 35

1. การโอนทรัพย์สินที$ให้เช่า
การโอนทรัพย์สนิ ที3ให้ เช่า หมายถึง การโอนกรรมสิทธิiในตัวทรัพย์สนิ ที3ให้ เช่า
กล่าวคือ เมื3อเจ้ าของทรัพย์สิน นําทรัพย์ของตนออกให้ เช่า และในระหว่างอายุสญ ั ญาเช่า
สามารถโอนทรัพย์สนิ ให้ แก่บคุ คลอื3นได้ โดยอาศัยหลักกรรมสิทธิiตาม ป.พ.พ มาตรา !XXh
เจ้ าของทรัพย์ ย่อมมีกรรมสิทธิi จึงสามารถจําหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ของตนได้ ทงสิ
ั J Jน
ส่ว นการโอนทรั พย์ สิน ที3 ให้ เ ช่า จะมี ผ ลทํ า ให้ สัญ ญาเช่า ระงับไปหรื อ ไม่นันJ สามารถแยก
พิจารณาได้ ดงั นี J
- การโอนสังหาริ มทรัพย์ที3ให้ เช่า
- การโอนอสังหาริ มทรัพย์ที3ให้ เช่า
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 36
2. การโอนสังหาริ มทรัพย์ที$ให้เช่า
!.# หลัก กรณีเช่าสังหาริ มทรัพย์ หรื อสังหาริ มทรัพย์พิเศษ เมื<อมีการโอนทรัพย์
ทรั พย์ ที<เช่า ไป สัญญาเช่า ย่อ มระงับ (แม้ ว่า จะยัง ไม่หมดระยะเวลาการเช่า )
บุคคลภายนอกผู้รับโอนทรัพย์ที<เช่าดังกล่าว มิใช่ค่สู ญ ั ญาที<จะต้ องถูกผูกพันให้
ให้ เช่าทรัพย์นนอี
ั S กต่อไป
ตัวอย่าง บอลเช่ารถยนต์จากบาส มีกําหนด U ปี หลังจากบอลเช่าได้ เพียง # ปี
บาสได้ ขายรถยนต์ไปให้ กบั แมน กรรมสิทธิXในตัวรถยนต์ได้ โอนเป็ นของแมน ทํา
ให้ สญั ญาเช่าระหว่างบอลกับบาสสิ Sนสุดลง ดังนี S แมนในฐานะเจ้ าของกรรมสิทธิX
คนใหม่ไม่ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเดิม

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 37

[.[ เว้ นแต่ ถ้ าคู่สญ
ั ญาตกลงให้ สญ
ั ญาเช่ามีผลต่อไป และ
ผู้รับโอนยินยอมก็ยอ่ มทําได้
[.` กรณี ก ารโอนทรั พ ย์ โ ดยตกทอดทางมรดกตาม ป.พ.พ
มาตราAaBB สัญญาเช่าไม่ระงับ เพราะถือว่า ทายาทผู้รับโอน
ทรัพย์ มิใช่บคุ คลภายนอก

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 38

3. การโอนอสังหาริ มทรัพย์ที$ให้เช่า
d.# กรณี เช่า อสัง หาริ ม ทรั พ ย์ ทีS มี ห ลัก ฐานเป็ น หนัง สื อ หรื อ ทํ าเป็ น หนัง สื อ และจดทะเบี ย นต่อ
พนักงานเจ้ าหน้ าทีSตาม ป.พ.พ มาตรา !de
ป.พ.พ มาตรา !Y[ บัญญัติว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริ มทรัพย์นนั M ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอน
กรรมสิทธิkทรัพย์สนิ ซึงS ให้ เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทังสิM ทธิและหน้ าทีSของผู้โอนซึงS มีตอ่ ผู้เช่านันด้
M วย
ตัวอย่าง บอลทําหนังสือสัญญาเช่าบ้ านจากบาส มีกําหนดการเช่า d ปี เวลาผ่านไปเพียง # ปี
บาสจดทะเบียนโอนขายบ้ านให้ กับแมน เช่นนี แM ล้ ว แมนต้ องถูกผูกพันทีSจะต้ องให้ บอลเช่าบ้ าน
ต่อไปจนครบกําหนด d ปี เพราะ ป.พ.พ มาตรา !Y[ บัญญัติเป็ นข้ อยกเว้ นของหลักบุคคลสิทธิ
แมนจึงต้ องไปรับซึงS สิทธิและหน้ าทีSของบาสผู้ให้ เช่าเดิม โดยแมนย่อมได้ รับค่าเช่าจากบอล

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 39

5., กรณีเช่าอสังหาริ มทรัพย์ทีVไม่มีหลักฐานเป็ นหนังสือ ข้ อตกลงของเจ้ าของเดิมทีVให้ เช่า ไม่มีผลผูกพัน
ผู้รับโอน ผู้รับโอนมีสิทธิฟ้องขับไล่ผ้ เู ช่าได้ ทนั ทีโดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าก่อน หรื อบอกกล่าวก่อน ผู้
เช่าไม่อาจยก หรื ออ้ างสิทธิตาม ป.พ.พ มาตรา ?AX มาต่อสู้ผ้ รู ับโอนได้
ฎีกาทีV!D!X/,?,: จําเลยเช่าตึกแถวจาก จ. โดยไม่มีหลักฐานเป็ นหนังสือ ต่อมา จ. โอนกรรมสิทธิeตกึ แถว
ให้ โจทก์ โจทก์กบั จําเลยไม่มีนิติสมั พันธ์กนั การบอกเลิกการเช่าตึกแถวจะชอบหรื อไม่ จึงไม่ใช่สาระสําคัญ
โจทก์เจ้ าของตึกแถวย่อมฟ้องขับไล่จําเลยได้ โดยไม่จําต้ องบอกกล่าวก่อน
แม้ สญั ญาต่างตอบแทนระหว่าง จ. กับจําเลยมีอยู่จริ ง ก็มีผลผูกพันเฉพาะ จ. กับจําเลยเท่านัน\ เมืVอโจทก์
มิได้ ยินยอมตามข้ อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนด้ วยแล้ ว จําเลยก็ไม่มีสิทธิทีVจะยกเอาข้ อตกลงในสัญญา
ต่างตอบแทนขึ \นเป็ นข้ อต่อสู้กบั โจทก์ซงึV เป็ นเจ้ าของกรรมสิทธิeตกึ แถวอันได้ รับมาโดยชอบ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 40

บทที$ 8 หน้าที$และความรับผิดของผูใ้ ห้เช่าทรัพย์สิน
_. หน้ าที.และความรับผิดของผู้ให้ เช่าทรัพย์สนิ
G. ผู้ให้ เช่ามีหน้ าที.ต้องส่งมอบทรัพย์สนิ ที.ให้ เช่าให้ แก่ผ้ เู ช่า
H. ผู้ให้ เช่ามีหน้ าที.ต้องจัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที.เช่า หากมีความชํารุ ดบกพร่ อง
เกิดขึ Zนในระหว่างเวลาเช่า
L. ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดในความชํารุดบกพร่องของทรัพย์สนิ ที.เช่า
K. ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดต่อผู้เช่า หากผู้เช่าถูกรอนสิทธิ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 41

1. หน้าที$และความรับผิดของผูใ้ ห้เช่าทรัพย์สิน
- ผู้ให้ เช่ามีหน้ าที4ต้องส่งมอบทรัพย์สนิ ที4ให้ เช่าให้ แก่ผ้ เู ช่า
- ผู้ให้ เช่ามีหน้ าที4ต้องจัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที4เช่า หากมีความ
ชํารุดบกพร่องเกิดขึ 9นในระหว่างเวลาเช่า
- ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดในความชํารุดบกพร่องของทรัพย์สนิ ที4เช่า
- ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดต่อผู้เช่า หากผู้เช่าถูกรอนสิทธิ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 42

2. ผูใ้ ห้เช่ามีหน้าที$ตอ้ งส่ งมอบทรัพย์สินที$ให้เช่าให้แก่ผเู ้ ช่า
G._ ป.พ.พ มาตรา KLg “การส่งมอบทรัพย์สินซึ.งเช่าก็ดี .......ท่านให้ บงั คับด้ วย
บทบัญญัติทงหลายแห่
ัZ งประมวลกฎหมายนี Zว่าด้ วยการซื Zอขายอนุโลมความตาม
ควร” ( ป.พ.พ L`_- LI_)
ได้ แก่ วิธีการส่งมอบ สถานที.ในการส่งมอบ จํานวน ชนิด ประเภท
สิ.งสําคัญ คือ การส่งมอบต้ องเป็ นผลให้ ผ้ เู ช่าสามารถเข้ าครอบครองใช้ ประโยชน์
ในทรัพย์สินนันได้ Z มิฉะนันแล้
Z ว ยังถือไม่ได้ ว่าผู้ให้ เช่าส่งมอบทรัพย์ที.เช่าโดยชอบ
แล้ ว

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 43

ฎีกาที4 ZZ_/Y*ab เช่านากันแล้ ว ผู้ให้ เช่าไปชี 9เขตที4นาที4เช่าให้ แก่ผ้ ู
เช่า แต่ปรากฎว่าผู้เช่าเข้ าไปครอบครองไม่ได้ เพราะบุตรของผู้เช่า
คนเดิมยังปลูกเรื อนอยูใ่ นที4เช่า และยังแย่งทํานาเสียด้ วย
ดังนี 9 ไม่เรี ยกว่า ผู้ให้ เช่าได้ ส่งมอบทรั พย์ สินที4เช่า(ที4นาที4เช่า)โดย
ชอบ ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดต่อผู้เช่า (คืนค่าเช่าและใช้ ค่าเสียหายให้ แก่
ผู้เช่า)

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 44

G.G ผู้ให้ เช่าต้ องส่งมอบทรัพย์สินที.ให้ เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ วตาม ป.พ.พ มาตรา
546
(_) ถ้ าผู้ให้ เช่าส่งมอบทรัพย์ในสภาพอันซ่อมแซมไม่ดี หรื อชํารุดบกพร่อง กฎหมายบัญญัติ
ว่าผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดต่อผู้เช่าตาม ป.พ.พ มาตรา LIG
(G) ข้ อยกเว้ นที.ผ้ ใู ห้ เช่าไม่ต้องรับผิดต่อผู้เช่า เพราะเหตุทรัพย์สินที.ส่งมอบชํารุ ดบกพร่ อง
(ป.พ.พ มาตรา LIH)
-ผู้เช่าได้ ร้ ู อยู่แล้ วแต่ในเวลาทําสัญญาเช่าว่าทรัพย์สินที.เช่ามีความชํารุ ดบกพร่ อง หรื อควร
จะได้ ร้ ูเช่นนันหากได้
Z ใช้ ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้
-ถ้ า ความชํ า รุ ด บกพร่ อ งนันZ เป็ น อัน เห็ น ประจัก ษ์ แ ล้ ว ในเวลาส่ง มอบ และผู้เ ช่ า รั บ เอา
ทรัพย์สนิ นันไว้ Z โดยมิได้ อิดเอื Zอน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 45

ฎีกาที. lKHT/GKLL สัญญาที.จําเลยเช่าใช้ เครื. องวิทยุคมนาคมจากโจทก์ มีข้อความ
ว่า จําเลยผู้เช่าตกลงนําเครื. องวิทยุคมนาคมไปติดตังZ ณ หน่วยงานของจําเลย แต่
ปรากฏว่า ในวันที. ทําสัญญาดังกล่าว โจทก์ ผ้ ูให้ เช่าไม่ได้ ส่งมอบวิทยุคมนาคม
ให้ แ ก่ จํ า เลยได้ นํ า ไปใช้ ต ามข้ อ ตกลงในสัญ ญาจึ ง ขัด ต่ อ ป.พ.พ มาตรา KL`
สัญญาที.จําเลยเช่าใช้ เครื. องวิทยุคมนาคมย่อมไม่สมบูรณ์ ไม่มีผลบังคับจําเลยตาม
สัญญาเช่นกัน โจทก์ จึงไม่มีสิทธิ เรี ยกค่าเช่า ค่าเสียหาย และบังคับให้ จําเลยคืน
เครื. องวิทยุคมนาคมแก่โจทก์

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 46

H.d ผู้ให้ เช่าต้ องส่งมอบทรัพย์สนิ ซึงS เช่าในสภาพอันเหมาะแก่การทีSผ้ เู ช่าจะใช้ ประโยชน์ตามสัญญาเช่าตาม
ป.พ.พ มาตรา !Ue
(#) การส่งมอบทรัพย์สินในสภาพไม่เหมาะแก่การทีSจะใช้ เพืSอประโยชน์ทีSเช่า หมายถึง ลักษณะของทรัพย์ทีS
ส่งมอบไม่เป็ นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า แต่มิใช่เกิดจากสภาพของทรัพย์สินทีSเช่าว่ามีความชํารุ ด
บกพร่อง
เช่น เช่ารถเพืSอไปบรรทุกขนของ แต่กลับส่งรถยนต์เก๋งมาให้ ใช้
(H) เมืSอมีการส่งมอบทรัพย์สนิ ทีSไม่อยูใ่ นสภาพเหมาะแก่การใช้ เพืSอประโยชน์ทีSเช่า ผู้เช่ามีสทิ ธิดงั ต่อไปนี M
- ผู้เช่าจะเรี ยกให้ ผ้ ใู ห้ เช่าส่งมอบทรัพย์ให้ ถกู ต้ องก็ได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา H#d หรื อ
- ผู้เช่าได้ สทิ ธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ทังนี M MตามทีS ป.พ.พ มาตรา !Ue บัญญัติวา่ “ถ้ าผู้ให้ เช่าส่งมอบทรัพย์สนิ
ซึSงเช่านันM โดยสภาพไม่เหมาะแก่การทีSจะใช้ เพืSอประโยชน์ทีSเช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ” และ
หากผู้เช่าได้ รับความเสียหายอย่างใด ก็ยอ่ มเรี ยกค่าเสียหายได้ ตามป.พ.พ มาตรา d[# วรรคท้ าย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 47

3. ผูใ้ ห้เช่ ามีหน้าที$ ตอ้ งจัดการซ่ อมแซมทรัพย์สินที$ เช่ า หากมี
ความชํารุ ดบกพร่ องเกิดขึTนในระหว่างเวลาเช่า
ป.พ.พ มาตรา !ab ผู้เช่าต้ องเสียค่าใช้ จ่ายไปโดยความจําเป็ นและสมควรเพืGอรักษา
ทรั พ ย์ สิ น ซึG ง เช่ า นัน2 เท่ า ใด ผู้ ใ ห้ เ ช่ า จํ า ต้ อ งชดใช้ ให้ แ ก่ ผ้ ู เ ช่ า เว้ น แต่ ค่ า ใช้ จ่ า ยเพืG อ
บํารุงรักษาตามปกติและเพืGอซ่อมแซมเพียงเล็กน้ อย
ป.พ.พ มาตรา !!c ผู้ให้ เช่าย่อมต้ องรับผิดในความชํารุดบกพร่ องอันเกิดขึ 2นในระหว่าง
เวลาเช่า และผู้ให้ เช่าต้ องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึงG เป็ นการจําเป็ นขึ 2น เว้ นแต่
การซ่อมแซมชนิดซึงG มีกฎหมายหรื อจารี ตประเพณีวา่ ผู้เช่าจะพึงต้ องทําเอง
ป.พ.พ มาตรา !!# ผู้เช่าจําต้ องสงวนทรัพย์สินทีGเช่านันเสมอกั
2 บทีGวิญdูชนจะพึงสงวน
ทรัพย์สนิ ของตนเอง และต้ องบํารุงรักษาทังทํ
2 าการซ่อมแซมเล็กน้ อยด้ วย
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 48
N.R ผู้ใ ห้ เ ช่ า มี ห น้ า ที& ต้ อ งจัด การซ่ อ มแซมทรั พ ย์ สิ น ที& เ ช่ า หากมี ค วามชํ า รุ ด
บกพร่องเกิดขึ Dนในระหว่างเวลาเช่า
N.Q ความชํ า รุ ดบกพร่ อ งซึ&ง ผู้ใ ห้ เ ช่า มี ห น้ า ที& ต้อ งซ่อ มแซม ได้ แ ก่ ความชํ า รุ ด
บกพร่องอย่างมาก ทังนี D Dเป็ นไปตาม ป.พ.พ มาตรา OOY
ดังนันD เมื&อทรั พย์ สินที&เช่าชํ ารุ ดบกพร่ องอย่างมาก อันเป็ นหน้ าที&ของผู้ให้ เช่า
จะต้ องรับผิดชอบ ผู้เช่ามีสทิ ธิดงั นี D
- เรี ยกให้ ผ้ ใู ห้ เช่าจัดการซ่อมแซม หรื อ
- ผู้เช่าทําการซ่อมแซมเอง แล้ วเรี ยกค่าใช้ จ่ายในการซ่อมแซมจากผู้ให้ เช่าตาม
ป.พ.พ มาตรา O\]

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 49

X.X ส่วนความชํารุดบกพร่องซึง3 ผู้เช่า มีหน้ าที3ต้องซ่อมแซมและออกค่าใช้ จา่ ยในการซ่อมแซม
เอง ได้ แก่
- การซ่อมแซมเล็กน้ อยเพื3อบํารุงรักษาตามปกติ ซึง3 ป.พ.พ มาตรา UVe ตอนท้ าย กําหนดให้
เป็ นหน้ าที3ของผู้เช่าพึงทําเอง เช่น รถยนต์ที3เช่ายางรั3ว หลอดไฟฟ้าในบ้ านเช่าแตก กลอน
ประตูหน้ าต่างเสีย สายฝักบัวในห้ องนํ Jาชํารุดฉีกขาด เป็ นต้ น (ป.พ.พ มาตรา UVe ประกอบ
กับมาตรา UUX)
- การซ่อมแซมซึง3 จารี ตประเพณีวา่ ผู้เช่าจะพึงต้ องทําเอง กรณีนี Jต้ องดูวา่ เช่าทรัพย์ที3ใด ต้ อง
ยึดถือประเพณีที3นนั3 (ป.พ.พ มาตรา UUd)

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 50

ฎีกาที. _`G/GK_G เมื.อการซ่อมแซมเป็ นการซ่อมเพื.อความสะดวกสะบายในการอยู่และความ
สวยงาม ไม่ใช่ตอ้ งซ่อมเพราะความจํ าเป็ นและสมควรเพือ; การรักษาทรัพย์ ทีเ; ช่า ทังD บางรายการ
ก็เป็ นการซ่อมแซมเล็กน้อย ผู้เช่าจึงไม่มีสทิ ธิเรี ยกร้ องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท
ฎีกาที. _G_K/GKKK สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ มีข้อความว่า “ผูเ้ ช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษา
ทรัพย์ สินที ;เช่าให้อยู่ในสภาพที ;เรี ยบร้ อย และบํ ารุงรักษาให้อยู่ในสภาพที ;ใช้งานได้เสมอด้วย
ค่าใช้จ่ายของผูเ้ ช่าเองหากมี การชํ ารุดบกพร่ อง แตกหักเสี ยหายด้วยประการใด ๆ ผูเ้ ช่าจะต้อง
รี บแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดํ าเนิ นการซ่ อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิ มด้วย ค่าใช้จ่ายของผู้
เช่ า เองทังD สิD น ” ข้ อ ตกลงดัง กล่า ว หมายถึง การซ่อ มแซมบํ า รุ ง รั ก ษาตามปกติ แ ละเป็ น การ
ซ่อมแซมเล็กน้ อยเท่านันZ แต่การที.อาคารโรงภาพยนตร์ ทรุ ด และพื Zนคอนกรี ตแตกร้ าวเสียหาย
มากหลายแห่ง ย่อมเป็ นความเสียหายร้ ายแรง มิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้ อย ผู้ให้ เช่าจึง
มีหน้ าที.ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที.เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา KLI หาใช่
หน้ าที.ของผู้เช่าไม่
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 51
ฎีกาทีV !:D!/,?:g สัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่าต้ องบํารุ งรักษาทรัพย์สินทังหมดซึ
\ งV ประกอบเป็ นสิVงทีVเช่าให้ อยู่
ในสภาพดีและเรี ยบร้ อย เพืVอซ่อมสิVงทีVสกึ หรอจากการใช้ งานตามปกตินนั \ หมายถึง ข้ อสัญญาทีVให้ ผ้ เู ช่ามี
หน้ าทีVต้องสงวนทรัพย์สินทีVเช่าเสมอกับทีVวิญiูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้ องบํารุ งรักษาและทํา
การซ่อมแซมเล็กน้ อยตามทีV ป.พ.พ มาตรา ??5 บัญญัติไว้ เท่านัน\ หาได้ หมายความว่าผู้เช่าจะต้ องรับผิด
ซ่อมแซมทรัพย์ทีVเช่าในทุก ๆ กรณีไม่
การซ่อมแซมใหญ่ซึVงเป็ นเรืV องความจําเป็ นและสมควรเพืVอรักษาทรัพย์สินทีVเช่าให้ อยู่ในสภาพใช้ งานได้
เป็ นหน้ าทีVของจําเลยผู้ให้ เช่าตามมาตรา ?:D หาใช่เป็ นการบํารุงรักษาตามปกติและเพืVอซ่อมแซมเล็กน้ อย
อันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ ผ้ ูเช่าไม่ ดังนัน\ จําเลยในฐานะผู้ให้ เช่าจึงเป็ นฝ่ ายต้ องรับผิดในการ
ซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา ??l

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 52

N.\ การที&ผ้ เู ช่า หรื อผู้ให้ เช่า จะใช้ สิทธิฟ้องอีกฝ่ ายหนึ&งให้ รับผิดซ่อมแซม
ทรัพย์สินที&เช่าได้ นนั D ต้ องปรากฏว่า การเช่าต้ องมีหลักฐานเป็ นหนังสือลง
ลายมือชื&อฝ่ ายที&ต้องรับผิด (ลายมือชื&อผู้เช่า หรื อผู้ให้ เช่า) มาแสดงตาม
ป.พ.พ มาตรา ONd แล้ วเท่านันD
ฎีกาที& RROe-RRfY/Q\eQ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าตึกของจําเลย โจทก์ต้อง
ซ่อ มแซมจึ ง เข้ า อยู่ไ ด้ ขอให้ จํ า เลยจ่ า ยค่ า ซ่อ ม เมื& อ ได้ ค วามว่ า มิ ไ ด้ มี
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กบั จําเลย ฟ้องของโจทก์ข้อนี Dย่อมตกไป

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 53

4. ผูใ้ ห้เช่าต้องรับผิดในความชํารุ ดบกพร่ องของทรัพย์สินที$เช่า
ป.พ.พ มาตรา )*a การส่งมอบทรัพย์สินซึง4 เช่าก็ดี ความรับผิ ดของ
ผูใ้ ห้เช่าในกรณี ชํารุดบกพร่ องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้ อสัญญาว่า
จะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี 9 ท่านให้บงั คับด้วยบทบัญญัติทงั@ หลาย
แห่งประมวลกฎหมายนีว@ ่าด้วยการซื @อขายอนุโลมความตามควร
ป.พ.พ มาตรา ))_ ผู้ให้ เช่าย่อมต้ องรับผิดในความชํารุ ดบกพร่ อง
อันเกิดขึ 9นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้ เช่าต้ องจัดการซ่อมแซมทุก
อย่า งบรรดาซึ4ง เป็ น การจํ า เป็ น ขึน9 เว้ น แต่ก ารซ่อ มแซมชนิ ด ซึ4ง มี
กฎหมายหรื อจารี ตประเพณีวา่ ผู้เช่าจะพึงต้ องทําเอง
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 54
ป.พ.พ มาตรา VeW ในกรณีที3ทรัพย์สินซึง3 ขายนันชํ
J ารุดบกพร่องอย่างหนึง3 อย่างใดอันเป็ นเหตุให้ เสื3อม
ราคาหรื อเสื3อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อนั มุง่ จะใช้ เป็ นปกติก็ดี ประโยชน์ที3มงุ่ หมายโดยสัญญาก็
ดี ท่านว่าผู้ขายต้ องรับผิด
ความที3กล่าวมาในมาตรานี Jย่อมใช้ ได้ ทังที
J 3ผ้ ขู ายรู้อยูแ่ ล้ วหรื อไม่ร้ ูวา่ ความชํารุดบกพร่องมีอยู่
ป.พ.พ มาตรา VeX ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดงั จะกล่าวต่อไปนี J คือ
(!) ถ้ าผู้ซื Jอได้ ร้ ู อยู่แล้ วแต่ในเวลาซื Jอขายว่ามีความชํารุ ดบกพร่ องหรื อควรจะได้ ร้ ู เช่นนันJ หากได้ ใช้
ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้ แต่วิญkูชน
(W) ถ้ าความชํารุดบกพร่องนันเป็
J นอันเห็นประจักษ์ แล้ วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื Jอรับเอาทรัพย์สนิ นันไว้
J
โดยมิได้ อิดเอื Jอน
(X) ถ้ าทรัพย์สนิ นันได้
J ขายทอดตลาด

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 55

ป.พ.พ มาตรา Nb` คูส่ ญ ั ญาซื Eอขายจะตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่
ต้ องรับผิดเพื/อความชํารุดบกพร่องหรื อเพื/อการรอนสิทธิก็ได้
ป.พ.พ มาตรา NbM ข้ อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนันE ไม่อาจ
คุ้มความรับผิดของผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้ กระทําไป
เอง หรื อผลแห่งข้ อความจริ งอันผู้ขายได้ ร้ ู อยู่แล้ วและปกปิ ด
เสีย
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 56
ป.พ.พ มาตรา ))X ถ้ าความชํารุดบกพร่องแห่งทรัพย์สนิ ที4เช่านันไม่ 9
เป็ นเหตุถึงแก่ผ้ เู ช่าจะต้ องปราศจากการใช้ และประโยชน์ และผู้ให้
เช่ายังแก้ ไขได้ ไซร้ ผู้เช่าต้ องบอกกล่าวแก่ผ้ ูให้ เช่าให้ จัดการแก้ ไข
ความชํารุดบกพร่ องนันก่ 9 อน ถ้ าและผู้ให้ เช่าไม่จดั ทําให้ คืนดีภายใน
เวลาอันสมควร ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชํารุด
บกพร่องนันร้9 ายแรงถึงสมควรจะทําเช่นนัน9

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 57

*.X ความรับผิดของผู้ให้ เช่า กรณีต้องรับผิดในความชํารุ ดบกพร่ อง
ของทรัพย์สนิ ที4เช่า แยกพิจารณาได้ ดังนี 9
- รับผิดในความชํารุดบกพร่ องก่อนส่งมอบตาม ป.พ.พ มาตรา )*a
ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา *bY
- รั บผิดในความชํารุ ดบกพร่ องระหว่างระยะเวลาเช่าตาม ป.พ.พ
มาตรา ))_
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 58
V.W รับผิดในความชํารุ ดบกพร่ องก่อนส่งมอบตาม ป.พ.พ มาตรา UVl ประกอบกับ ป.พ.พ
มาตรา VeW
(!) หลัก ถ้ าทรัพย์ที3เช่าชํารุ ดบกพร่ องเป็ นเหตุให้ เสื3อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อนั มุ่งจะ
ใช้ เป็ นปกติ หรื อประโยชน์ที3ม่งุ หมายโดยสัญญา ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิด ไม่วา่ ผู้ให้ เช่าจะรู้ หรื อไม่
รู้วา่ ความชํารุดบกพร่องนันมีJ อยู่ (ป.พ.พ มาตรา UVl ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา VeW)
ตัวอย่าง ดําเช่ารถยนต์จากแดงเพื3อไปธุระต่างจังหวัด ระหว่างที3ขบั ไป รถยนต์เกิดเพลาหัก
เพราะมีรอยร้ าวอยู่ก่อนที3ดําจะเช่ามา เช่นนี J แดงผู้ให้ เช่าต้ องรับผิด แม้ ว่าแดงจะไม่ทราบมา
ก่อนว่าเพลารถยนต์มีรอยร้ าวก็ตาม

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 59

(W) ข้ อยกเว้ น ผู้ให้ เช่าไม่ต้องรับผิด (ป.พ.พ มาตรา UVl ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา VeX)
- ถ้ าผู้เช่าได้ ร้ ู อยู่แล้ วแต่ในเวลาเช่าว่ามีความชํารุ ดบกพร่ อง หรื อควรจะได้ ร้ ู เช่นนันJ หากได้ ใช้ ความ
ระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้ แต่วิญkูชน
เช่น แดงได้ แจ้ งแก่ดําผู้เช่าแล้ วว่า เพลารถยนต์มีรอยร้ าวแต่ดําคิดว่าคงไม่เป็ นไร จึงยังตกลงเช่า
เช่นนี J หากเกิดความเสียหายขึ Jน แดงผู้ให้ เช่าไม่ต้องรับผิด
- ถ้ าความชํารุ ดบกพร่ องนันเป็ J นอันเห็นประจักษ์ แล้ วในเวลาส่งมอบ และผู้เช่ารับเอาทรัพย์สินนันไว้ J
โดยมิได้ อิดเอื Jอน
เช่น ขณะที3แดงส่งมอบรถยนต์ให้ แก่ดํานันJ ดําผู้เช่าได้ ทดลองขับและเห็นแล้ วว่าระบบห้ ามล้ อของ
รถยนต์คนั ดังกล่าวมีปัญหา ไม่สามารถห้ ามล้ อได้ ในระยะกระชันชิ J ด แต่ดําก็รับรถยนต์ไปโดยไม่ว่า
กล่าวอะไร เช่นนี J แดงผู้ให้ เช่า ไม่ต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่อง

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 60

(U) นอกจากนี S ผู้เช่ากับผู้ให้ เช่าอาจตกลงกันว่า ผู้ให้ เช่าไม่ต้องรับผิดในความชํารุ ด
บกพร่องของทรัพย์ที<เช่าก็ได้ (ป.พ.พ มาตรา [\] ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา \^U)
(\) แต่ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนันS ไม่อาจคุ้มความรับผิดของผู้ให้ เช่าในผลของ
การอันผู้ให้ เช่าได้ กระทําลงไปเอง หรื อผลแห่งข้ อความจริ งอันผู้ให้ เช่าได้ ร้ ูอยูแ่ ล้ ว และ
ปกปิ ดเสีย (ป.พ.พ มาตรา [\] ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา \^[)
เช่น แดงผู้ให้ เช่า ทราบดีอยู่แล้ วว่า เพลารถยนต์มีรอยร้ าว แต่ปกปิ ดไม่ยอมแจ้ งให้ ดํา
ผู้เช่ารู้ หากดําขับรถยนต์ไปแล้ วเกิดความเสียหายขึ Sน แม้ จะมีสญ ั ญาว่า ผู้ให้ เช่าไม่
ต้ องรับผิดในความชํารุดบกพร่อง แต่แดงไม่อาจยกข้ อตกลงนี Sขึ Sนอ้ างได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 61

U.d รั บผิดในความชํ ารุ ดบกพร่ องระหว่างระยะเวลาเช่าตาม ป.พ.พ มาตรา !!h ประกอบกับ
มาตรา !!d
ในระหว่างระยะเวลาทีSสญ ั ญาเช่ายังมีผลบังคับใช้ นนั M หากเกิดความชํารุ ดบกพร่ องขึ Mนกับทรัพย์ทีS
เช่า ผู้ให้ เช่าต้ องรับผิดชอบ เว้ นแต่การซ่อมแซมชนิดซึงS มีกฎหมายหรื อจารี ตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึง
ต้ องทําเอง เช่น การซ่อมแซมเล็กน้ อย
ตัวอย่างทีS # เช่าบ้ านและฝนตกหนักเป็ นเหตุให้ หลังคาแตก และหล่นลงมา ฝาบ้ านพังเสียหาย
ความเสียหายทีSเกิดขึ Mนนี M ผู้ให้ เช่าย่อมต้ องรับผิด
ตัวอย่างทีS H เช่าบ้ าน และต่อมาหลอดไฟขาดจากการใช้ งาน เช่นนี M เป็ นความเสียหายเล็กน้ อย ผู้
เช่าต้ องซ่อมแซมและออกค่าใช้ จา่ ยในการซ่อมแซมเอง ผู้ให้ เช่าไม่ต้องรับผิด

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 62

V.V สิทธิของผู้เช่าที3จะบอกเลิกสัญญาเช่า ในกรณีที3มีความชํารุ ดบกพร่ องเกิดขึ Jนแก่ทรัพย์ที3
เช่านันJ เป็ นไปตาม ป.พ.พ มาตรา UU!
(!) ถ้ าความชํารุ ดบกพร่ องนันJ ถึงขนาดที3ทําให้ ผ้ เู ช่าไม่สามารถจะใช้ ประโยชน์จากทรัพย์ที3
เช่านันได้
J เลย ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ โดยทันที โดยไม่ต้องบอกกล่าวแก่ผ้ ใู ห้ เช่าก่อน
(W) แต่ถ้าความชํารุ ดบกพร่ องนันJ ไม่ถึงขนาดที3ทําให้ ผ้ ูเช่าใช้ ประโยชน์ จากทรั พย์ ที3เช่านันJ
ไม่ได้ ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ได้ หากแต่ผ้ ูเช่าต้ องบอกกล่าวให้ ผ้ ูให้ เช่าจัดการ
ซ่อ มแซมก่ อ น ถ้ า ผู้ให้ เ ช่า ไม่จัด การซ่อ มแซมภายในเวลาอัน สมควร ผู้เ ช่า จึงจะบอกเลิก
สัญญาได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 63

5. ผูใ้ ห้เช่าต้องรับผิดต่อผูเ้ ช่า หากผูเ้ ช่าถูกรอนสิ ทธิ
ป.พ.พ มาตรา KLg การส่งมอบทรัพย์สนิ ซึง. เช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้ เช่าในกรณี
ชํ ารุ ดบกพร่ องและรอนสิทธิ ก็ดี ผลแห่งข้ อสัญญาว่าจะไม่ต้องรั บผิดก็ดี เหล่านี Z
ท่านให้ บงั คับด้ วยบทบัญญัติทงหลายแห่
ัZ งประมวลกฎหมายนี Zว่าด้ วยการซื Zอขาย
อนุโลมความตามควร
ป.พ.พ มาตรา LIK หากว่ามีบคุ คลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื Zอในอันจะ
ครองทรัพย์สินโดยปกติสขุ เพราะบุคคลผู้นนมี ั Z สิทธิเหนือทรัพย์สินที.ได้ ซื Zอขายกัน
นันอยู
Z ใ่ นเวลาซื Zอขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้ องรับผิดใน
ผลอันนันZ
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 64
O.R การรอนสิ ท ธิ ใ นสัญ ญาเช่ า ทรั พ ย์ หมายถึ ง การที& ผ้ ู เ ช่ า เสี ย สิ ท ธิ ไ ม่ ไ ด้ รั บ
ประโยชน์ ในทรั พย์ ที&เช่า เนื& องจากมี บุคคลภายนอกมารบกวนขัดสิทธิ ของผู้เช่า
(ป.พ.พ มาตรา O\e ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา \]O) ซึง& อาจเกิดจาก
(R) บุคคลภายนอกนันD มีสทิ ธิเหนือทรัพย์สนิ ที&เช่านันอยู
D ใ่ นเวลาที&เช่า
ตัวอย่างที& R ดํา เช่ารถยนต์คนั หนึง& จากแดง ภายหลังปรากฏว่า รถยนต์คนั ดังกล่าว
ถูกขโมยมา และเจ้ าของรถยนต์ที&แท้ จริ งได้ ติดตามเรี ยกรถยนต์คืนไปตาม ป.พ.พ
มาตรา RNNf
ดังนี D ดําถูกรอนสิทธิ เพราะเจ้ าของรถยนต์มีสิทธิเหนือทรัพย์สินที&เช่าอยู่ในขณะที&
ดําทําสัญญาเช่ารถยนต์กบั แดง

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 65

ตัวอย่างที& Q เขียวจดทะเบียนรั บซื Dอที&ดินแปลงหนึ&ง ซึ&งมีผ้ ูปลอมหนังสือ
มอบอํานาจของเจ้ าของที&ดิน โดยเขียวไม่ทราบเรื& องมาก่อน ต่อมาเขียวทํา
สัญ ญาให้ ขาวเช่ า ที& ดิ น แปลงนี ใD นภายหลัง เจ้ าของที& ดิ น ที& แ ท้ จริ ง ได้
เรี ยกร้ องเอาที&ดนิ คืนไป
ดั ง นี D ถื อ ว่ า ขาวผู้ เช่ า ถู ก รอนสิ ท ธิ เ พราะเจ้ าของที& ดิ น แท้ จริ ง ผู้ เป็ น
บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์ที&เช่าในขณะขาวทําสัญญาเช่าทรัพย์กบั
เขียว
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 66
(") ความผิดของผู้ให้ เช่า เป็ นการที=บคุ คลภายนอกมามีสทิ ธิเหนือทรัพย์ที=เช่าและเรี ยกร้ อง
เอาทรัพย์ที=เช่าไปจนผู้เช่าไม่อาจใช้ ทรัพย์นนได้
ั M ตามปกติ โดยเกิดจากความผิดของผู้ให้ เช่า
ตัวอย่างที= P แดงให้ ดําเช่ารถยนต์มีกําหนด P ปี เมื=อผ่านไปได้ เพียง " เดือน แดงโอนขาย
รถยนต์ให้ แก่ฟ้า และฟ้าเรี ยกร้ องรถยนต์ไปจากดําโดยไม่ยอมให้ ดําเช่าต่อ ดังนี M ถือว่าดํา
ถูกรอนสิทธิเพราะความผิดของแดงผู้ให้ เช่า
ตัวอย่างที= " เขียวทําสัญญาให้ ขาวเช่าบ้ านหลังหนึง= มีกําหนด V ปี แต่ยงั ไม่ได้ สง่ มอบบ้ าน
ให้ ครอบครอง ต่อมาเขี ย วได้ ทําสัญญาให้ เหลืองเช่าบ้ านดังกล่าวด้ วย มี กํ าหนด V ปี
เช่นกัน และส่งมอบบ้ านให้ เหลืองเข้ าครอบครอง ซึง= ตาม ป.พ.พ มาตรา YZV(P) เหลืองมี
สิทธิในบ้ านเช่าดีกว่าขาว ถือว่าขาวถูกรอนสิทธิ เพราะความผิดของเขียวผู้ให้ เช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 67

ฎีกาที$ 18520/2557
โจทก์ อ นุญ าตให้ บ ริ ษั ท ท. เข้ า ใช้ พื น9 ที4 บ างส่ว นที4 จํ า เลยเช่ า จาก
โจทก์เพื4อใช้ เป็ นที4จอดรถยนต์ จนเป็ นเหตุให้ จําเลยไม่สามารถนํารถ
เข้ าจอดในที4ดินที4เช่าส่วนที4เหลือได้ การที4บริ ษัท ท. เข้ ามากระทํา
การใช้ พื 9นที4ที4จําเลยเช่าโดยโจทก์อนุญาต จึงเป็ นการรบกวนขัดสิทธิ
ของจําเลยผู้เช่าในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสขุ เพราะความผิด
ของโจทก์ผ้ ใู ห้ เช่า โจทก์ต้องรับผิดในผลของการรอนสิทธิต่อจําเลย
ตามมาตรา *b) ประกอบมาตรา )*a
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 68
!.# หลัก เมื,อเกิดการรอนสิทธิในทรัพย์ที,เช่า
ผู้ เช่ า ย่ อ มเรี ย กร้ องให้ ผู้ ให้ เช่ า รั บ ผิ ด ต่ อ ความ
เสียหายที,เกิดขึ Gนได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 69

ป.พ.พ มาตรา UgY ถ้ าสิทธิของผู้ก่อการรบกวนนันผู M ้ ซื Mอรู้อยูแ่ ล้ วในเวลาซื Mอขาย ท่านว่าผู้ขายไม่ต้อง
รับผิด
ป.พ.พ มาตรา UeH ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิเมืSอกรณีเป็ นดังกล่าวต่อไปนี M คือ
(#) ถ้ าไม่มีการฟ้องคดี และผู้ขายพิสจู น์ได้ วา่ สิทธิของผู้ซื Mอได้ สญ ู ไปโดยความผิดของผู้ซื Mอเอง หรื อ
(H) ถ้ าผู้ซื Mอไม่ได้ เรี ยกผู้ขายเข้ ามาในคดี และผู้ขายพิสจู น์ได้ วา่ ถ้ าได้ เรี ยกเข้ ามาคดีฝ่ายผู้ซื Mอจะชนะ
หรื อ
(d) ถ้ าผู้ขายได้ เข้ ามาในคดี แต่ศาลได้ ยกคําเรี ยกร้ องของผู้ซื Mอเสียเพราะความผิดของผู้ซื Mอเอง
แต่ถึงกรณีจะเป็ นอย่างไรก็ดี ถ้ าผู้ขายถูกศาลหมายเรี ยกให้ เข้ ามาในคดีและไม่ยอมเข้ าว่าคดีร่วม
เป็ นจําเลยหรื อร่วมเป็ นโจทก์กบั ผู้ซื Mอไซร้ ท่านว่าผู้ขายคงต้ องรับผิด

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 70

ป.พ.พ มาตรา Nb` คูส่ ญ ั ญาซื Eอขายจะตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่
ต้ องรับผิดเพื/อความชํารุดบกพร่องหรื อเพื/อการรอนสิทธิก็ได้
ป.พ.พ มาตรา NbM ข้ อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนันE ไม่อาจ
คุ้มความรับผิดของผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้ กระทําไป
เอง หรื อผลแห่งข้ อความจริ งอันผู้ขายได้ ร้ ู อยู่แล้ วและปกปิ ด
เสีย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 71

K.H ข้ อยกเว้ น ที.ผ้ ใู ห้ เช่าไม่ต้องรับผิดในกรณีที.มีการรอนสิทธิ
(_) ผู้เช่ารู้อยูแ่ ล้ วในเวลาเช่าว่า บุคคลภายนอกมีสทิ ธิเหนือกว่าทรัพย์สนิ นันอยู
Z ่ แต่
ยังคงทําสัญญาเช่าด้ วย (ป.พ.พ มาตรา KLg ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา LI`)
เช่น ดําเช่ารถยนต์จากแดง โดยทราบดีอยูแ่ ล้ วว่า รถยนต์คนั ดังกล่าวถูกลักมา หรื อ
ขาวเช่าที.ดินจากเขียวโดยทราบดีอยู่แล้ วว่า เขียวกําลังมีคดีพิพาทเรื. องกรรมสิทธิ]
ที.ดนิ กับบุคคลภายนอก
หากต่อมาเกิดความเสียหายยขึ Zน ผู้ให้ เช่าไม่ต้องรับผิด

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 72

(Y) ผู้ให้ เช่าพิสจู น์ได้ วา่ สิทธิของผู้เช่าได้ สญ
ู ไปเพราะความผิดของผู้
เช่าเอง (ป.พ.พ มาตรา )*a ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา *eY)
เช่น ดําเช่ารถยนต์มาจากแดง ต่อมาเหลืองมาอ้ างว่ารถยนต์เป็ น
ของตน ดําก็ยอมคืนรถยนต์ให้ ทังที 9 4ความจริ ง แดงได้ สทิ ธิในรถยนต์
คันดังกล่าวเพราะซื 9อมาจากการขายทอดตลาดของศาลโดยสุจริ ต
ตาม ป.พ.พ มาตรา XZZ_ แล้ ว

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 73

(H) ผู้เช่ากับผู้ให้ เช่าตกลงกันว่า ผู้ให้ เช่าไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ (ป.พ.พ มาตรา KLg
ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา LlH) แต่ข้อสัญญาไม่ต้องรับผิดนันZ ไม่ทําให้ ผ้ เู ช่าพ้ นความรับ
ผิด ถ้ าการรอนสิทธินนเกิ ั Z ดจากการกระทําของผู้ให้ เช่าเอง หรื อผู้ให้ เช่ารู้ ความแล้ วได้ ปกปิ ด
เสีย (ป.พ.พ มาตรา KLg ประกอบกับ ป.พ.พ มาตรา LlK)
ตัวอย่างที. _ แดงให้ ดําเช่ารถยนต์มีกําหนด _ ปี มีข้อสัญญาว่า แดงไม่ต้องรับผิดในการ
รอนสิทธิ เวลาผ่านไป H เดือน แดงขายรถยนต์คนั ดังกล่าวให้ แก่ฟ้า ดังนี Z แดงต้ องรับผิดใน
การรอนสิทธิ เพราะเหตุที.เกิดขึ Zนเป็ นความผิดของแดงผู้ให้ เช่า
ตัวอย่างที. G แดงขโมยรถยนต์มาคันหนึ.ง เอามาให้ ดําเช่า มีข้อสัญญาว่า แดงไม่ต้องรับผิด
ในการรอนสิทธิ ต่อมาเจ้ าของรถยนต์ติดตามเอารถยนต์คืน ดังนี Z แดงต้ องรับผิดในการสิทธิ
เพราะแดงผู้ให้ เช่า รู้ความแล้ วปกปิ ดเสีย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 74

ป.พ.พ มาตรา Ndd เมื/อใดการรบกวนขัดสิทธินนเกิ ั E ดเป็ นคดี
ขึนE ระหว่างผู้ซือE กับบุคคลภายนอก ผู้ซือE ชอบที/จะขอให้ ศาล
เรี ยกผู้ขายเข้ าเป็ นจําเลยร่ วมหรื อเป็ นโจทก์ร่วมกับผู้ซื Eอในคดี
นันE ได้ เพื/ อ ศาลจะได้ วิ นิ จ ฉัย ชี ขE าดข้ อ พิ พ าทระหว่ า งผู้เ ป็ น
คูก่ รณีทงหลายรวมไปเป็
ัE นคดีเดียวกัน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 75

U.V เมื3อมีการรอนสิทธิ ในทรั พย์ ที3เช่าและเกิดการฟ้องร้ องเป็ นคดีขึนJ โดยผู้เช่าอาจจะเป็ น
โจทก์ หรื อถูกบุคคลภายนอกฟ้องเป็ นจําเลย ผู้เช่ามีสิทธิขอให้ ศาลเรี ยกผู้ให้ เช่าเข้ ามาเป็ น
โจทก์ร่วมหรื อจําเลยร่ วมกับตนก็ได้ เพื3อศาลจะได้ ชี Jขาดข้ อพิพาทระหว่างคูก่ รณีทงหลายรวม
ัJ
เป็ นคดีเดียวกัน (ป.พ.พ มาตรา Vee ประกอบมาตรา UVl)
ฎีกาที3 XdW/WUXd โจทก์เช่าตึกแถวจากวัด แต่ไม่สามารถเข้ าครอบครองได้ เพราะจําเลยไม่
ยอมออกไป โจทก์ ฟ้องขับไล่จําเลยผู้รอนสิทธิ พร้ อมกับขอให้ ศาลเรี ยกวัดผู้ให้ เช่าเข้ าเป็ น
จํ า เลยร่ ว มหรื อโจทก์ ร่ว มตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิ ช ย์ มาตรา UVl ประกอบ
มาตรา Vee ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 76

บทที$ 9 หน้าที$และความรับผิดของผูเ้ ช่าทรัพย์สิน
Y. หน้ าทีGและความรับผิดของผู้เช่าทรัพย์สนิ
3. ผู้เช่าต้ องใช้ ทรัพย์สนิ ทีGเช่าโดยชอบ
#. ผู้เช่ามีหน้ าทีGต้องสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สนิ ทีGเช่า
a. ผู้เช่ามีหน้ าทีGต้องชําระค่าเช่า
!. ผู้เช่าต้ องส่งมอบทรัพย์สนิ ทีGเช่าคืนให้ แก่ผ้ ใู ห้ เช่า เมืGอสัญญาเช่าได้ เลิกหรื อระงับลง
e. ผู้เช่าต้ องรับผิดถ้ าทรัพย์สนิ ทีGเช่า สูญหาย หรื อบุบสลาย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 77

1. หน้าที$และความรับผิดของผูเ้ ช่าทรัพย์สิน
- ผู้เช่าต้ องใช้ ทรัพย์สนิ ที.เช่าโดยชอบ
- ผู้เช่ามีหน้ าที.ต้องสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สนิ ที.เช่า
- ผู้เช่ามีหน้ าที.ต้องชําระค่าเช่า
- ผู้เช่าต้ องส่งมอบทรัพย์สินที.เช่าคืนให้ แก่ผ้ ใู ห้ เช่า เมื.อสัญญาเช่าได้ เลิกหรื อระงับ
ลง
- ผู้เช่าต้ องรับผิดถ้ าทรัพย์สนิ ที.เช่า สูญหาย หรื อบุบสลาย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 78

2. ผูเ้ ช่าต้องใช้ทรัพย์สินที$เช่าโดยชอบ
ป.พ.พ มาตรา OOQ อันผู้เช่าจะใช้ ทรัพย์สินที&เช่าเพื&อการอย่างอื&นนอกจาก
ที&ใช้ กนั ตามประเพณีนิยมปกติ หรื อการดังกําหนดไว้ ในสัญญานันD ท่านว่า
หาอาจจะทําได้ ไม่
ป.พ.พ มาตรา OO\ ถ้ าผู้เช่ากระทําการฝ่ าฝื นบทบัญญัติในมาตรา OOQ
มาตรา OON หรื อฝ่ าฝื นข้ อสัญญา ผู้ให้ เช่าจะบอกกล่าวให้ ผ้ เู ช่าปฏิบตั ิให้
ถูกต้ องตามบทกฎหมายหรื อข้ อสัญญานันD ๆ ก็ได้ ถ้ าและผู้เช่าละเลยเสีย
ไม่ปฏิบตั ติ าม ท่านว่าผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 79
!.# การใช้ ทรั พย์ สินโดยชอบ หมายถึง ใช้ ตามประเพณี นิยม ใช้ ตามปกติ หรื อใช้ ตาม
สัญญา
(#) การใช้ ตามประเพณีนิยม เช่น ประเพณีนิยมโดยทัวO ไป เช่าบ้ านเพืOออยู่อาศัย เช่าควาย
เพืOอไว้ ไถนา เช่าม้ าไว้ ขีO เป็ นต้ น
(!) การใช้ ตามปกติ ขึนQ อยู่กับ ลัก ษณะและสภาพของทรั พย์ ทีOเช่า เช่น เช่า รถยนต์ เก๋ ง
ตามปกติเพืOอใช้ นงัO โดยสาร หากนําไปบรรทุกย่อมไม่ใช่การใช้ ตามปกติ เป็ นต้ น
(@) การใช้ ตามสัญญา ขึ Qนอยูก่ บั ข้ อตกลงระหว่างคูส่ ญ
ั ญา เช่น ตามสัญญากําหนดว่า เช่า
รถยนต์เพืOอใช้ สว่ นตัว หากนําไปรับจ้ างขนส่ง ย่อมไม่ตรงตามสัญญา เป็ นต้ น

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 80

ฎีกาทีV !,?D/,?:A สัญญาเช่าระบุว่าเป็ นการเช่าทีVดินเพืVอก่อสร้ างอาคารพาณิชย์ทําเป็ นร้ านอาหาร ผู้เช่า
กลับนํ าสระขนาดใหญ่ มาเก็ บไว้ เพืV อนํ าออกจํ าหน่ายแก่ลูกค้ า ถื อเป็ นการใช้ ทรั พย์ ทีVเช่าเป็ นอย่างอืV น
นอกเหนือจากทีVกําหนดในสัญญา
ฎีกาทีV gAl,/,?:, จําเลยทําสัญญาเช่าทีVดินของโจทก์ซงึV อยู่ติดกับทีVดินของจําเลย และใช้ ทีVดินของโจทก์
และจําเลยเพืVอทําสวนส้ ม จึงต้ องทําการปรับแต่งหน้ าดินเพืVอให้ ทีVดินของโจทก์และจําเลยมีระดับพื \นดิน
เท่ากัน ดังนัน\ การทีVจําเลยขุดหน้ าดินในทีVดินของโจทก์แล้ วนําไปถมในทีVดินของจําเลย จึงเป็ นการปรับปรุง
ทีVดินทังของโจทก์
\ และของจําเลยให้ มีสภาพเหมาะสมแก่การทําสวนส้ ม การกระทําของจําเลยจึงเป็ นการใช้
ทรัพย์ทีVเช่าตามประเพณีนิยมปกติ และเมืVอครบกําหนดสัญญาเช่าแล้ ว โจทก์สามารถเรี ยกร้ องให้ จําเลย
ปรับแต่งหน้ าดินให้ เรี ยบหรื อให้ คงไว้ ในสภาพเดิมได้ จึงถือไม่ได้ วา่ การกระทําของจําเลยเป็ นการผิดสัญญา
เช่าต่อโจทก์

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 81

[.[ การใช้ ทรั พย์ สินที/เช่าโดยชอบ แม้ ว่าจะเกิดความเสียหาย หรื อ
สูญหาย ผู้เช่าก็ไม่ต้องรับผิดตาม ป.พ.พ มาตรา Ma[ วรรคท้ าย
ป.พ.พ มาตรา Ma[ “ผู้เช่าจะต้ องรับผิดในความสูญหายหรื อบุบสลาย
อย่างใด ๆ อันเกิดขึ Eนแก่ทรัพย์สินที/เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง
หรื อของบุคคลซึง/ อยูก่ บั ผู้เช่า หรื อของผู้เช่าช่วง
แต่ผูเ้ ช่าไม่ต้องรับผิ ดในความสูญหายหรื อบุบสลายอันเกิ ดแต่การใช้
ทรัพย์สินนัน2 โดยชอบ”
เช่น ดําเช่ารถยนต์จากแดง และใช้ ขับขี/โดยชอบ แม้ สีรถยนต์จะซีด
เสียหาย ดําก็ไม่ต้องรับผิดชดใช้ คา่ สีรถยนต์ให้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 82

Y.Z กรณีผ้ เู ช่าใช้ ทรัพย์สนิ ที4เช่าโดยไม่ชอบ ผู้ให้ เช่ามีสทิ ธิ
- เรี ยกค่าเสียหาย ถ้ าทรัพย์สนิ นันเกิ9 ดความเสียหาย
- บอกกล่าวให้ ผ้ เู ช่าใช้ ทรัพย์ให้ ถกู ต้ อง
- ถ้ าบอกกล่าวแล้ ว แต่ผ้ เู ช่ายังไม่ใช้ ทรัพย์ให้ ถกู ต้ อง ผู้ให้ เช่ามีสิทธิ
บอกเลิกสัญญาเช่าได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา ))*

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 83

 ฎีกาที$ 3921/2535
การที.โจทก์เช่าพื Zนที.ในโรงแรมของจําเลยที. _ เปิ ดกิจการร้ านเสริ มสวยและตัดผม
แต่ ไ ด้เ ปิ ดกิ จ การอาบ อบ นวด ขึD น นอกเหนื อ ข้ อ ตกลงในสัญ ญาและโจทก์ มี
พฤติการณ์ ร้ ู เห็น ยิ น ยอมให้ พนักงานนวดของโจทก์ ค้า ประเวณี กับแขกที. ม าพัก
โรงแรม เป็ นการฝ่ าฝื นต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน ถื อได้ว่าโจทก์ ได้ใช้ทรัพย์ สิน
ทีเ; ช่าเพือ; การอย่างอื น; นอกจากทีใ; ช้กนั ตามประเพณี นิยมปกติ หรื อการดังกํ าหนดไว้
ในสัญญาเช่า
เมื.อจําเลยบอกกล่าวแล้ ว โจทก์ละเลยไม่ปฏิบตั ิตาม จําเลยที. _ จึงมีสิทธิบอกเลิก
สัญญาเช่าได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา KKL

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 84

 3. ผูเ้ ช่ามีหน้าที.ตอ้ งสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สินที.เช่า
หน้ าทีVเกีVยวกับการสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สนิ ทีVเช่า แยกออกได้ ดงั นี \
5.! ผู้เช่ามีหน้ าทีVต้องสงวนทรัพย์สนิ ทีVเช่าตาม ป.พ.พ มาตรา ??5
ป.พ.พ มาตรา ??5 ผู้เช่าจําต้ องสงวนทรัพย์สินทีVเช่านันเสมอกั
\ บทีVวิญiูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้ อง
บํารุงรักษาทังทํ
\ าการซ่อมแซมเล็กน้ อยด้ วย
(!) สงวนทรัพย์สนิ ทีVเช่า เช่น เช่ารถยนต์ จอดรถยนต์ ต้ องจอดในทีVร่ม หรื อโรงรถ
(,) บํารุงรักษาทรัพย์ทีVเช่า เช่น ระวังดูแลทรัพย์สินดังกล่าวให้ อยู่ในสภาพเดิม มิให้ ชํารุดเสียหาย เช่ารถยนต์มา ต้ อง
เติมยางรถยนต์ เปลียV นถ่ายนํ \ามันเครืV อง เช่าม้ ามาขีV ต้ องดูแลให้ นํ \าให้ หญ้ า เป็ นต้ น
(5) ซ่อมแซมเล็กน้ อย เช่น บ้ านทีVเช่า ขอเกีVยวหน้ าต่างหัก หรื อหลอดไฟขาด เป็ นเรืV องเล็กน้ อย ผู้เช่ามีหน้ าทีVซอ่ มแซม

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 85

(\) กรณีมีการฝ่ าฝื นตาม ป.พ.พ มาตรา OON ผู้ให้ เช่ามีสทิ ธิดงั นี D
- เรี ยกค่าเสียหาย ถ้ าทรัพย์สนิ นันเกิ
D ดความเสียหาย
- บอกกล่าวให้ ผ้ เู ช่าปฏิบตั ิหน้ าที&ตาม ป.พ.พ มาตรา OON เสียก่อน ภายใน
กําหนดเวลาอันสมควร
- ถ้ าบอกกล่าวแล้ ว แต่ผ้ เู ช่ายังละเลย ผู้ให้ เช่ามีสทิ ธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้
ตาม ป.พ.พ มาตรา OO\

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 86

Z.Y ผู้เช่าต้ องให้ ความสะดวกแก่ผ้ ใู ห้ เช่าในการเข้ าตรวจดูทรัพย์สินที4เช่า
เป็ นครัง9 คราว
ป.พ.พ มาตรา ))) ผู้เช่าจําต้ องยอมให้ ผ้ ใู ห้ เช่าหรื อตัวแทนของผู้ให้ เช่า
เข้ าตรวจดูทรัพย์สนิ ที4เช่าเป็ นครัง9 คราว ในเวลาและระยะอันสมควร
(X) ถ้ าผู้เช่าไม่ยอม ผู้ให้ เช่าไม่มีสทิ ธิที4จะบอกเลิกสัญญากับผู้เช่า
(Y) แต่ผ้ ูให้ เช่ามี สิทธิ แต่เรี ยกค่าเสียหายจากผู้เช่า หากทรั พย์ สินได้ รับ
ความเสียหาย เพราะเหตุของการไม่ยอมให้ เข้ าตรวจดูนนั 9

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 87

Z.Z ผู้เช่ามีหน้ าที4ต้องยินยอมให้ ผ้ ูให้ เช่า เข้ าซ่อมแซมทรั พย์ สินอันเป็ น
การเร่งร้ อน
ป.พ.พ มาตรา ))f ถ้ าในระหว่างเวลาเช่ามีเหตุจะต้ องซ่อมแซมทรัพย์สนิ
ซึ4ง เช่ า นัน9 เป็ น การเร่ ง ร้ อน และผู้ใ ห้ เ ช่ า ประสงค์ จ ะทํ า การอัน จํ า เป็ น
เพื4อที4จะซ่อมแซมเช่นว่านันไซร้ 9 ท่านว่าผู้เช่าจะไม่ยอมให้ ทํานันไม่ 9 ได้ แม้
ถึงว่าการนันจะเป็9 นความไม่สะดวกแก่ตน ถ้ าการซ่อมแซมเป็ นสภาพซึ4ง
ต้ องกินเวลานานเกินสมควร จนเป็ นเหตุให้ ทรัพย์สนิ นันไม่ 9 เหมาะแก่การที4
จะใช้ เพื4อประโยชน์ที4เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 88

 ตัวอย่าง
บ้ านที&เช่าหลังคาแตกรั&วจํานวนมาก และใกล้ จะถึงฤดูฝน ผู้ให้ เช่าประสงค์
จะรี บซ่อมแซมเป็ นการด่วน
ดังนี D ผู้เช่าต้ องยอมให้ ซอ่ ม จะไม่ยินยอมเพราะเห็นว่าไม่สะดวกแก่ตน เช่น
กําลังดูหนังสือเตรี ยมสอบวิชากฎหมาย ไม่ได้
แต่ถ้าการซ่อมแซมต้ องใช้ ระยะเวลานานเกินสมควร เช่น การซ่อมแซมใช้
ระยะเวลาหลายเดือน ผู้เช่าก็อาจบอกเลิกสัญญาเช่าได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 89

X.V ผู้เช่าต้ องแจ้ งให้ แก่ผ้ ใู ห้ เช่าทราบโดยพลัน เมื3อมีกรณีใดกรณีหนึง3 ตาม ป.พ.พ มาตรา UUe
ป.พ.พ มาตรา UUe ในกรณีอย่างใด ๆ ดังจะกล่าวต่อไปนี J คือ
(!) ถ้ าทรัพย์สนิ ที3เช่านันชํ
J ารุดควรที3ผ้ ใู ห้ เช่าจะต้ องซ่อมแซมก็ดี
(W) ถ้ าจะต้ องจัดการอย่างหนึง3 อย่างใดเพื3อปั ดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สนิ นันก็
J ดี
(X) ถ้ าบุคคลภายนอกรุ กลํ Jาเข้ ามาในทรัพย์สินที3เช่าหรื อเรี ยกอ้ างสิทธิอย่างใดอย่างหนึง3 เหนือทรัพย์สิน
นันก็
J ดี
ในเหตุดงั กล่าวนันให้
J ผ้ เู ช่าแจ้ งเหตุแก่ผ้ ใู ห้ เช่าโดยพลัน เว้ นแต่ผ้ ใู ห้ เช่าจะได้ ทราบเหตุนนอยู
ั J ก่ ่อนแล้ ว
ถ้ าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบตั ิตามบทบัญญัตินี Jไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะต้ องรับผิดต่อผู้ให้ เช่าในเมื3อผู้ให้ เช่า
ต้ องเสียหายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชักช้ าของผู้เช่านันJ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 90

(#) ถ้ าทรัพย์สนิ ทีSเช่านันชํ
M ารุด ควรทีSผ้ ใู ห้ เช่าจะต้ องซ่อมแซม
เช่น เกิดลมพายุพดั ผ่าน บ้ านพังลงมาด้ านหนึงS
(H) ถ้ าจะต้ องจัดการอย่างหนึงS อย่างใดเพืSอปั ดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สนิ นันM
เช่น บ้ านเช่าอยูร่ ิ มตลิงS และตลิงS ถูกนํ Mาเซาะอย่างรุนแรงจนใกล้ จะถึงตัวบ้ าน
(d) ถ้ าบุคคลภายนอกรุกลํ Mาเข้ ามาในทรัพย์สนิ ทีSเช่าหรื อเรี ยกอ้ างสิทธิอย่างใดอย่างหนึงS เหนือทรัพย์สนิ นันM
เช่น มีบคุ คลภายนอกเข้ ามาปลูกสร้ างบ้ านในทีSดนิ ทีSเช่า หรื อเข้ ามาอ้ างว่าได้ ครอบครองทีSดนิ ทีSเช่านันแล้
M ว
ทังM d กรณี นี M ป.พ.พ มาตรา !!g กําหนดให้ เป็ นหน้ าทีSของผู้เช่าทีSจะต้ องแจ้ งให้ ผ้ ใู ห้ เช่าทราบโดยพลัน เว้ น
แต่ผ้ ใู ห้ เช่าจะได้ ทราบเหตุนนอยู
ั M ก่ ่อนแล้ ว
หากผู้เช่าละเลยไม่รีบแจ้ งเหตุดงั กล่าวแก่ผ้ ใู ห้ เช่าโดยพลัน หากเกิดความเสียหายขึ Mนเพราะการละเลยชักช้ า
ของผู้เช่าแล้ ว ผู้เช่าจะต้ องรับผิดต่อผู้ให้ เช่าในความเสียหายทีSเกิดขึ Mน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 91

`.M ผู้เช่าต้ องไม่ดดั แปลง หรื อต่อเติมทรัพย์สนิ ที/เช่า
ป.พ.พ มาตรา MMb อันทรัพย์สินที/เช่านันE ถ้ ามิได้ รับอนุญาตของ
ผู้ให้ เช่าก่อน ผู้เช่าจะทําการดัดแปลงหรื อต่อเติมอย่างหนึง/ อย่างใด
หาได้ ไม่ ถ้ าและผู้เช่าทําไปโดยมิได้ รับอนุญาตของผู้ให้ เช่าเช่นนันE
ไซร้ เมื/อผู้ให้ เช่าเรี ยกร้ อง ผู้เช่าจะต้ องทําให้ ทรัพย์สินนันกลั
E บคืนคง
สภาพเดิม ทังE จะต้ องรั บผิ ด ต่อผู้ใ ห้ เ ช่าในความสูญหายหรื อบุบ
สลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนันด้ E วย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 92

(R) ดัดแปลง ได้ แก่ เปลีย& นแปลงทรัพย์สนิ ที&เช่าให้ ผิดไปจากเดิม
(Q) ต่อเติม ได้ แก่ การเพิ&มเติมบางสิง& บางอย่างแก่ทรัพย์สนิ ที&เช่า
ข้ อสังเกต การดัดแปลง หรื อต่อเติม จะต้ องมีลกั ษณะติดตรึ งตราถาวรกับ
ทรัพย์ที&เช่าด้ วย
หาการดัดแปลง หรื อต่อเติมนันD ไม่มีลกั ษณะติดตรึงถาวรกับทรัพย์ที&เช่า ก็
ไม่อยูใ่ นความหมายของ ป.พ.พ มาตรา OOd

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 93

(") กฎหมายห้ ามดัดแปลง หรื อต่อเติมทรัพย์สินที?เช่า
หากไม่ได้ รับอนุญาตจากผู้ให้ เช่า
การได้ รับอนุญาตจากผู้ให้ เช่านี I อาจอนุญาตด้ วยวาจา
หรื อ ลายลัก ษณ์ อัก ษร อนุญ าตโดยชัด แจ้ ง หรื อ โดย
ปริ ยายก็ได้
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 94
 ฎีกาที$ 1077-1079/2515
การที3 จํ า เลยผู้เ ช่า ได้ กันJ ห้ อ งด้ ว ยไม้ อัด ไม่แน่น หนา รื อJ ออกได้ ง่า ยและไม่ทํ า ให้ เ กิ ด ความ
เสียหายหรื อเปลี3ยนแปลงรูปทรงอาคารเดิมของโจทก์ จึงไม่ถือว่าเป็ นการดัดแปลงหรื อต่อเติม
แก่ทรัพย์ที3เช่า
ส่วนการดัดแปลงบันไดนันJ ปรากฏว่าโจทก์ได้ อนุญาตด้ วยวาจาให้ จําเลยดัดแปลงได้ การที3
ระบุไ ว้ ใ นสัญ ญาว่า จํ า เลยจะไม่ดัด แปลงหรื อ ต่อ เติ ม อย่า งใดแก่ ท รั พ ย์ ที3 เ ช่า โดยไม่ไ ด้ รั บ
อนุญาตเป็ นลายลักษณ์อกั ษรนันJ ก็เพื3อความสะดวกแก่การพิสจู น์โดยมีหลักฐานแน่นอนและ
ชัดแจ้ งเมื3อมีปัญหาเกิดขึ Jนเท่านันJ ไม่ใช่วา่ โจทก์จะไม่อาจให้ คําอนุญาตด้ วยวาจาได้ เลย และ
อีกประการหนึง3 เมื3อโจทก์ได้ อนุญาตด้ วยวาจาแล้ วเช่นนี J ย่อมถือได้ วา่ โจทก์ได้ สละข้ อห้ ามใน
สัญญานันแล้ J ว โจทก์จงึ บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 95
 ฎีกาที$ 728/2496
ผู้เช่าอาคารได้ ทําการดัดแปลงเพิ&มเติมอาคารหลายอย่างบางอย่างก็ได้ รับ
ความยินยอมเห็นชอบโดยตรงจากผู้ให้ เช่า บางอย่างผู้เช่าก็กระทําไปโดย
ลําพังแต่ปรากฏว่าผู้เช่ากับผู้ให้ เช่าได้ ติดต่อกันอยู่เสมอ และผู้ให้ เช่าได้ มา
ยังอาคารที&เช่าเนืองๆ การที&ผ้ ูเช่าซ่อมแซมดัดแปลงผู้ให้ เช่าย่อมทราบดี
มิได้ ทกั ท้ วงอย่างใด ต่อเมื&อเกิดผิดใจกันขึ Dน จึงได้ ถือเป็ นเหตุมาฟ้องขับไล่
นันย่
D อมไม่มีสิทธิที&จะกระทําได้ เพราะมีเหตุพอถือได้ ว่าผู้ให้ เช่าได้ อนุญาต
โดยปริ ยาย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 96

(L) หากผู้เช่าดัดแปลง หรื อต่อเติมทรัพย์สนิ ที.เช่าโดยไม่ได้ รับอนุญาต ผู้ให้ เช่ามีสทิ ธิดงั นี Z
- เรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่าทําทรัพย์สนิ ให้ กลับคืนสูส่ ภาพเดิม
เช่น ผู้เช่าต่อเติมห้ องครัวอีกหนึง. ห้ อง ผู้ให้ เช่ามีสิทธิให้ รือZ ถอนออกและทําให้ บ้านเช่ากลับคืน
สูส่ ภาพเดิม ถ้ าผู้เช่าเพิกเฉย ผู้ให้ เช่าดํ.าเนินการเอง และเรี ยกค่าใช้ จา่ ยจากผู้เช่าได้ เป็ นต้ น
- เรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่ารับผิดในความสูญหาย หรื อบุบสลายอย่างใดๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงหรื อ
ต่อเติมนันZ
เช่น ผู้เช่าต่อเติมบ้ านจนพื Zนทรุด เกิดความเสียหาย เป็ นต้ น
ข้ อสังเกต ผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ เว้ นแต่การดัดแปลง ต่อเติมนันZ จะมีลกั ษณะเป็ น
การใช้ ทรัพย์สินเพื.อการอย่างอื.นนอกจากที.ใช้ กนั ตามประเพณีนิยมปกติ หรื อการดังกําหนด
ไว้ ในสัญญานันตาม Z ป.พ.พ มาตรา KKG ผู้ให้ เช่าจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ตาม ป.พ.พ
มาตรา KKL

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 97

(K) กรณีสงิ. ที.ผ้ เู ช่าดัดแปลงหรื อต่อเติมตกเป็ นส่วนควบ
การดัดแปลง หรื อต่อเติมทรั พย์ ที.เช่าอันมีลกั ษณะติดตรึ งตราถาวรตาม ป.พ.พ
มาตรา KKl นันZ หากสิ.งที.นํามาดัดแปลงหรื อต่อเติมนันZ เป็ นสาระสําคัญในความ
เป็ นอยู่ของทรัพย์ที.เช่า สิ.งที.นํามาดัดแปลงหรื อต่อเติมก็จะกลายเป็ นส่วนควบตาม
ป.พ.พ มาตรา _LL ไป
ดังนันZ เมื.อมีการเลิกสัญญาเช่า ผู้เช่าจะทําลายหรื อรื อZ ถอนสิ.งที.นํามาดัดแปลงต่อ
เติมไม่ได้ รวมทังจะเรีZ ยกเอาเงินที.ใช้ จา่ ยในการดัดแปลงต่อเติมก็ไม่ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 98

 ฎีกาที$ 723/2490
ผู้เช่าได้ ก่อสร้ างสิ4งใด ๆ ลงในที4เช่าจนเป็ นส่วนควบของที4ดินที4เช่า
นัน9 ย่อมตกเป็ นกรรมสิทธิhของเจ้ าของที4ดนิ
ผู้เช่าลาดซีเมนต์ เทพื 9นห้ องนํ 9า ห้ องส้ วม และถนนซีเมนต์ ถือว่าเป็ น
ส่วนควบของที4ดนิ ตกเป็ นกรรมสิทธิhของผู้ให้ เช่า
ถ้ าผู้เช่ารื อ9 ถอนไปย่อมเป็ นการละเมิด

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 99

 ฎีกาที$ 372/2500
ฝากันJ ห้ องจะเป็ นส่วนควบของอาคารที3 จําเลยเช่าจากโจทก์ มาทํ าโรงแรมหรื อไม่ จะต้ อง
พิจารณาถึงสภาพของทรัพย์อย่างหนึง3 หรื อตามจารี ตประเพณีแห่งท้ องถิ3นอีกอย่างหนึง3 ว่าฝา
ที3กนเป็
ั J นห้ องนันเป็
J นสาระสําคัญในความเป็ นอยูข่ องอาคารที3จําเลยเช่าจากโจทก์หรื อไม่
หากตามสภาพของฝาที3กันJ เป็ นห้ องเป็ นทรัพย์ที3อาจแยกออกจากตัวอาคารได้ โดยมิได้ เป็ น
การทําลายอาคารหรื อทําให้ อาคารบุบสลายหรื อเปลี3ยนแปลงรู ปทรงแต่อย่างใด ฝากันเป็
J น
ห้ องหาเป็ นสาระสําคัญของอาคารไม่
และโจทก์ มิได้ นําสืบถึงจารี ตประเพณี แห่งท้ องถิ3นฝากันJ ห้ องนันJ ก็ไม่ถือเป็ นส่วนควบของ
อาคาร ฝานันไม่
J ใช่สว่ นควบของอาคาร ผู้เช่าที3กนฝานั
ัJ นรื
J อJ เอาไปได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 100

 ฎีกาที$ 1134/2514
กรณีเช่าที/ดินเพื/อปลูกสร้ างโรงเรื อน ผู้เช่ามีสิทธิตามสัญญาที/
จะปลูกสร้ างโรงเรื อนได้ โรงเรื อนจึงไม่ตกเป็ นส่วนควบตาม
ป.พ.พ มาตรา ANa
เช่ น ปลูก บ้ า นบนที/ ดิ น เช่ า บ้ า นนันE ไม่ต กเป็ น ส่ว นควบของ
ที/ดนิ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 101

 ฎีกาที$ 261/2507
ผู้เช่าเสียค่ากันD ห้ องต่อเติมบ้ านเช่าเพื&อประโยชน์ ในกิจการของผู้เช่าเอง
ผู้ให้ เช่าหาจําเป็ นต้ องรั บผิดในเงินค่าจ้ างนันD ไม่ เพราะค่าใช้ จ่ายในการ
ดัดแปลงต่อเติม ไม่ใช่คา่ ใช้ จา่ ยไปโดยความจําเป็ นเพราะสมควรเพื&อรักษา
ทรัพย์สนิ ที&เช่า ซึง& ผู้ให้ เช่าต้ องชดใช้ ให้ แก่ผ้ เู ช่าตาม ป.พ.พ มาตรา OO]
สําหรั บมูลค่าทรั พย์ สินที&เช่าที&สูงเพิ&มขึนD เนื&องจากผู้เช่าดัดแปลงต่อเติม
ทรัพย์ที&เช่านันD ผู้เช่าก็คงจะเรี ยกร้ องเอาจากผู้ให้ เช่าไม่ได้ ด้วยเหตุผลใน
ทํานองเดียวกัน
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 102
(`) กรณีมีข้อตกลงในสัญญาให้ สิ.งที.ผ้ ูเช่าดัดแปลงต่อเติม ตกเป็ นกรรมสิทธิ] ของ
ผู้ให้ เช่า
ศาลฎี ก าได้ ว างแนววิ นิ จ ฉั ย ไว้ ว่ า การที. สิ. ง ที. ผ้ ู เ ช่ า ดัด แปลงต่ อ เติ ม จะตกเป็ น
กรรมสิทธิ]ของผู้ให้ เช่าตามข้ อตกลงในสัญญาได้ นนั Z จะต้ องปรากฏว่า สิ.งที.ผ้ เู ช่าได้
ดัดแปลงต่อเติมนันเป็ Z นส่วนควบของทรัพย์ที.เช่า
หากสิ. ง ที. ผ้ ู เ ช่ า ดัด แปลงต่ อ เติ ม ไม่ ไ ด้ เ ป็ น ส่ ว นควบของทรั พ ย์ ที. เ ช่ า สิ. ง ที. ผ้ ู เ ช่ า
ดัด แปลงต่อเติ ม ดัง กล่า วก็ จ ะไม่ต กเป็ น กรรมสิท ธิ] ข องผู้ใ ห้ เ ช่า ตามข้ อตกลงใน
สัญญา

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 103

 ฎีกาที$ 378/2522
สัญญาเช่ามีว่าทรั พย์ ใด ๆ ที4ผ้ ูเช่าดัดแปลงต่อเติมลงในที4เช่า ตก
เป็ นของผู้ให้ เช่าทันที ข้ อสัญญานี 9ผูกพันผู้เช่าช่วงด้ วย
ทรัพย์ที4ตอ่ เติมนี 9 หมายความถึง การกระทําที4มาเป็ นส่วนควบ
เครื4 อ งปรั บ อากาศที4 ติ ด เข้ า กับ อาคารที4 เ ช่า ไม่เ ป็ น สารสํ า คัญ ใน
ความเป็ น อยู่ข องอาคาร อัน ไม่ อ าจแยกออกได้ นอกจากทํ า ให้
อาคารเสียรูปทรง ไม่เป็ นส่วนควบ ไม่ตกเป็ นของผู้ให้ เช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 104

 ฎีกาที$ 1547/2494
ไฟฟ้าซึGงเดินสายมาตามลูกถ้ วยข้ างฝา แล้ วจึงโยงไปเป็ นดวงโคม และท่อประปาทีGต่อ
ท่อวางพาดไปตามพื 2นจนถึงท่อใช้ นํ 2านัน2 ไม่ถือว่าเป็ นส่วนควบกับอสังหาริ มทรัพย์ทีGเช่า
เพราะไม่มีลกั ษณะตรึงตราถาวร อันไม่อาจจะแยกออกจากกันได้
แม้ ในสัญญาเช่าจะใช้ คําว่าการดัดแปลงหรื อต่อเติมใด ๆ ทีGผ้ ูเช่าได้ ทําขึ 2นต้ องตกเป็ น
ของผู้ให้ เช่า ก็ยอ่ มต้ องหมายถึงการกระทําทีGมาเป็ นส่วนควบของทรัพย์ประธาน สัญญา
เช่าทีGมีข้อความดังทีGปรากฎนี 2 ไม่อาจทําให้ สงั หาริ มทรั พย์ ของผู้อืGนทีGอยู่ในทีGเช่า เป็ น
กรรมสิทธิของเจ้ าของอสังหาริ มทรัพย์นนั 2

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 105

4. ผูเ้ ช่ามีหน้าที$ตอ้ งชําระค่าเช่า
ป.พ.พ มาตรา UUl ถ้ าไม่มีกําหนดโดยสัญญาหรื อโดยจารี ตประเพณีวา่ จะพึงชําระค่าเช่า ณ
เวลาใด ท่านให้ ชําระเมื3อสิ Jนระยะเวลาอันได้ ตกลงกําหนดกันไว้ ทกุ คราวไป กล่าวคือว่าถ้ าเช่า
กันเป็ นรายปี ก็พงึ ชําระค่าเช่าเมื3อสิ Jนปี ถ้ าเช่ากันเป็ นรายเดือนก็พงึ ชําระค่าเช่าเมื3อสิ Jนเดือน
ป.พ.พ มาตรา Uhd ถ้ าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านันจะพึ
J งส่งเป็ นรายเดือน หรื อส่งเป็ นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ Jนไป ผู้ให้ เช่า
ต้ องบอกกล่าวแก่ผ้ เู ช่าก่อนว่าให้ ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึง3 พึงกําหนดอย่าให้ น้อยกว่าสิบ
ห้ าวัน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 106

a.Y ป.พ.พ มาตรา !#b “อันว่าเช่าทรัพย์สินนัน2 คือสัญญาซึGงบุคคลคนหนึGงเรี ยกว่า ผู้ให้ เช่า
ตกลงให้ บุคคลอีกคนหนึGงเรี ยกว่า ผู้เช่า ได้ ใช้ หรื อได้ รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่าง
หนึงG ชัวG ระยะเวลาอันมีจํากัด และผู้เช่าตกลงจะให้ คา่ เช่าเพืGอการนัน”
2
(Y) ค่าเช่าอาจชําระด้ วยเงิน หรื อทรัพย์อย่างอืGนก็ได้ เช่น เช่านา ชําระค่าเช่าด้ วยข้ าวเปลือก
(3) การชําระค่าตอบแทน ทีGเป็ นค่าเช่านี 2 ต้ องเป็ นค่าตอบแทนในการได้ ใช้ หรื อได้ รับประโยชน์
ในทรัพย์ และจะต้ องชําระอย่างสมํGาเสมอ หากชําระหรื อไม่ชําระก็ได้ ไม่ใช่เรืG องของสัญญา
เช่าทรัพย์
ฎีกาทีG Yj3/3aje อาศัยห้ องเขาอยู่ แม้ จะให้ เงินตอบแทนโดยจะให้ ก็ได้ ไม่ให้ ก็ได้ ดังนี 2 ไม่เป็ น
การเช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 107

U.H ผู้เช่าจะต้ องชําระค่าเช่าเมืSอใด ให้ พิจารณา ป.พ.พ มาตรา !![
(#) ถ้ ากําหนดไว้ ในสัญญา หรื อจารี ตประเพณีว่าจะพึงชําระค่าเช่าเมืSอใด ผู้เช่าก็ต้องชําระค่าเช่า
เมืSอนันM
(H) ถ้ าไม่มีกําหนดเวลาให้ ชําระค่าเช่าเมืSอใด ผู้เช่ามีหน้ าทีSชําระค่าเช่าเมืSอสิ Mนระยะเวลาเช่า
เช่น ก ตกลงชําระค่าเช่าบ้ านเป็ นรายเดือน ก ย่อมต้ องชําระค่าเช่าบ้ านเมืSอสิ Mนเดือน หรื อหาก ก ตก
ลงชําระค่าเช่าเป็ นรายปี ย่อมต้ องชําระค่าเช่านันเมื
M Sอสิ Mนปี เป็ นต้ น
(d) กรณีทีSในสัญญากําหนดวันทีSต้องชําระค่าเช่าไว้ แต่ในทางปฏิบตั ิ ผู้ให้ เช่ามิได้ ถือวันทีSดงั กล่าว
เป็ นสาระสําคัญ โดยยินยอมให้ ผ้ เู ช่าชําระค่าเช่าล่าช้ าบ้ าง ดังนี M ผู้ให้ เช่า จะอ้ างว่าผู้เช่าไม่ชําระค่า
เช่าตามกําหนด อันเป็ นการผิดสัญญาไม่ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 108

 ฎีกาที$ 1397/2493
โจทก์มิได้ ถือเอาเป็ นเด็ดขาดว่า ต้ องชําระค่าเช่าต้ นเดือนตามสัญญา แต่
โจทก์ได้ ยอมผ่อนผันเลือ& นเวลาชําระค่าเช่าให้ จําเลยเสมอมา
ดังนี D จะถือว่าพอพ้ นวันต้ นเดือนไป ก็เป็ นวันจําเลยผิดนัดแล้ วยังไม่ได้
และในเรื& องนี D จําเลยได้ นําค่าเช่าไปชําระ แต่โจทก์ ไม่ยอมรับ จึงไม่ถือว่า
จําเลยผิดนัดไม่ชําระค่าเช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 109

(N) อย่ า งไรก็ ต าม ป.พ.พ มาตรา Mjj ไม่ ใ ช่ ก ฎหมายอัน
เกี/ยวกับความสงบเรี ยบร้ อยหรื อศีลธรรมอันดีของประชาชน
คูส่ ญ
ั ญาจึงอาจตกลงเป็ นอย่างอื/นได้
ในปั จจุบนั คูส่ ญ
ั ญามักจะตกลงกันโดยชัดแจ้ งหรื อโดยปริ ยาย
เป็ นอย่างอื/น ให้ ผ้ เู ช่าชําระค่าเช่าล่วงหน้ าอยูเ่ สมอ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 110

L.H สถานที.ชําระค่าเช่า
ป.พ.พ มาตรา HGL เมื.อมิได้ มีแสดงเจตนาไว้ โดยเฉพาะเจาะจงว่าจะพึงชําระหนี Z
ณ สถานที.ใดไซร้ หากจะต้ องส่งมอบทรั พย์ เฉพาะสิ.ง ท่านว่าต้ องส่งมอบกัน ณ
สถานที.ซงึ. ทรัพย์นนได้ ั Z อยูใ่ นเวลาเมื.อก่อให้ เกิดหนี ZนันZ ส่วนการชําระหนีโD ดยประการ
อืน; ท่านว่าต้องชําระ ณ สถานทีซ; ึ;งเป็ นภูมิลําเนาปัจจุบนั ของเจ้าหนี D
กล่าวคือ ผู้เช่า(ลูกหนี)Z ต้ องชําระค่าเช่า ณ สถานที.ซึ.งเป็ นภูมิลําเนาปั จจุบนั ของ
ผู้ให้ เช่า (เจ้ าหนี Z) เว้ นแต่จะตกลงกันไว้ เป็ นอย่างอื.น

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 111

!.! สิทธิของผู้ให้ เช่า เมื6อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า
- เรี ยกร้ องให้ ชําระค่าเช่าตาม ป.พ.พ มาตรา CDE
และเรี ยกดอกเบี Jยตาม ป.พ.พ มาตรา CC!
- ใช้ สทิ ธิบอกเลิกสัญญาตามป.พ.พ MNO วรรคหนึง6

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 112

!.# กรณีที*ผ้ เู ช่าไม่ชําระค่าเช่า และผู้ให้ เช่าใช้ สทิ ธิบอกเลิกสัญญา
ป.พ.พ มาตรา #EF “ถ้ าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็
ได้
แต่ถ้าค่าเช่านันN จะพึงส่งเป็ นรายเดือน หรื อส่งเป็ นระยะเวลายาวกว่าราย
เดือนขึ Nนไป ผู้ให้ เช่าต้ องบอกกล่าวแก่ผ้ เู ช่าก่อนว่าให้ ชําระค่าเช่าภายในเวลา
ใด ซึง* พึงกําหนดอย่าให้ น้อยกว่าสิบห้ าวัน”

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 113

(R) ไม่ชําระค่าเช่า หมายถึง การที&ผ้ ูเช่าจงใจไม่ชําระค่าเช่า แต่การค้ าง
ชําระค่าเช่า ไม่ใช่การจงใจไม่ชําระค่าเช่า
(Q) กรณี ที&ผ้ ูเช่าไม่ชําระค่าเช่า และผู้ให้ เช่าใช้ สิทธิ บอกเลิกสัญญาตาม
ป.พ.พ มาตรา OfY นันD สามารถแยกพิจารณา ได้ ดงั นี D
- กรณีมีกําหนดชําระค่าเช่าตํ&ากว่ารายเดือน เช่น ชําระค่าเช่าเป็ นรายวัน
- กรณีกําหนดชําระค่าเช่าเป็ นรายเดือน หรื อยาวกว่ารายเดือน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 114

(J) กรณี มีกําหนดชํ าระค่าเช่าตํ,ากว่ารายเดือน
เช่น ชําระค่าเช่าเป็ นรายวัน
หากผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้ เช่าบอกเลิกสัญญา
เช่าได้ ทนั ทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้ า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 115

(*) กรณีกําหนดชําระค่าเช่าเป็ นรายเดือน หรื อยาวกว่ารายเดือน
- หากผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า
X.) ผู้ให้ เช่าต้ องบอกกล่าวให้ ชําระค่าเช่าไม่น้อยกว่า X) วัน
Y.) ถ้ าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้ เช่าจึงจะใช้ สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า
ได้

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 116

 บอกเลิกสัญญา
บอกกล่าวให้ นําค่าเช่ามาชําระ
ไม่ชําระค่าเช่า
สัญญาเช่าเกิด
1 15

สัญญาเช่าระงับ
!? วัน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 117

- ถ้ าผู้ให้ เช่าบอกเลิกไม่ชอบ เช่น บอกเลิกสัญญาทันที โดยไม่
บอกกล่าวให้ นําค่าเช่ามาชําระไม่น้อยกว่า AM วัน หรื อบอก
กล่าวให้ นําค่าเช่ามาชํ าระ แต่ให้ เวลาไม่ถึง AM วัน (นับวัน
บอกกล่าวจนถึงใช้ สทิ ธิฟอ้ งร้ อง)
สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะการบอกเลิกของผู้ให้ เช่า และผู้ให้
เช่ายังไม่มีสทิ ธิฟอ้ งขับไล่ผ้ เู ช่าและเรี ยกค่าเสียหาย

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 118

ฎีกาที3 UVV/WUWa เมื3อจําเลยค้ างชําระค่าเช่าซึง3 ตกลงชําระกันเป็ นรายเดือน โจทก์จะต้ องบอก
กล่าวให้ จําเลยชําระค่าเช่าก่อนตาม ป.พ.พ มาตรา Uhd วรรค W แต่โจทก์ไม่ได้ บอกกล่าวให้
จําเลยชําระค่าเช่าก่อนตามบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์กลับให้ ทนายความมีหนังสือบอกเลิก
สัญญาแก่จําเลยทีเดียว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จงึ ไม่มีผล สัญญาเช่ายังไม่ระงับ โจทก์
ยังไม่มีสทิ ธิฟอ้ งขอให้ ขบั ไล่และเรี ยกค่าเสียหายจําเลย
ฎีกาที3 ehX/WVaV การเช่าซึง3 กําหนดชําระค่ากันเป็ นรายเดือน เมื3อผู้เช่าผิดสัญญาชําระค่าเช่า
ผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาทีเดียวไม่ได้ ต้ องบอกกล่าวให้ ผ้ เู ช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า !U
วัน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 119

 ฎีกาที$ 12753/2555
เมืVอโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้ จําเลยชําระค่าเช่าช่วงทังหมดภายใน
\ D วัน มิฉะนันถื
\ อเอาหนังสือบอกกล่าว
เป็ นการบอกเลิกสัญญา และสัญญาเช่าเป็ นอันระงับ จําเลยได้ รับหนังสือบอกกล่าวแต่ไม่ชําระตามทีVกําหนด และนับถึง
วันทีVโจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า !? วัน นับแต่วนั ครบกําหนดการบอกกล่าว ถือว่าการเช่าช่วงรายเดือนมีการบอกกล่าวเกิน
!? วันตาม ป.พ.พ มาตรา ?Al วรรคสอง ถือเป็ นการบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงโดยชอบแล้ ว สัญญาเช่าช่วงจึงเลิกกัน
เพราะจําเลยเป็ นฝ่ ายผิดสัญญา จําเลยไม่มีสิทธิอยู่ในทีVดินพิพาทต่อไป การทีVจําเลยยังคงอยู่ย่อมเป็ นการละเมิดต่อ
โจทก์ โจทก์จึงมีอํานาจฟ้องขับไล่จําเลยพร้ อมบริ วารและให้ รือ\ ถอนสิVงปลูกสร้ างของตนออกไปจากทีVดินทีVเช่า ทังมี
\ สิทธิ
เรี ยกค่าเช่าช่วงค้ างชําระทังหมดและค่
\ าเสียหาย
ข้ อสังเกต คดีนี \ การบอกกล่าวทวงถามให้ ชําระค่าเช่าทีVค้างนี \ แม้ จะบอกกล่าวให้ เวลาน้ อยกว่า !? วัน แต่ถ้านับถึงวัน
ฟ้องคดี เป็ นเวลาไม่น้อยกว่า !? วัน ก็ถือว่า เป็ นการบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้ วยกฎหมายแล้ ว

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 120

- อย่ างไรก็ตาม คู่สัญญาอาจจะตกลงยกเว้ นบทบัญญัตติ าม ป.พ.พ มาตรา ?@A ได้
เพราะไม่ ใ ช่ ก ฎหมายอั น เกีH ย วด้ ว ยความสงบเรี ย บร้ อยหรื อ ศี ล ธรรมอั น ดี ข อง
ประชาชน
ฎีกาที< !\!#/![!c สัญญาเช่าที<ดินระบุว่า ถ้ าผู้เช่าผิดสัญญาข้ อใดข้ อหนึ<ง ผู้ให้ เช่ากลับ
เข้ าครอบครองและบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ทนั ที ข้ อสัญญานี Sใช้ บงั คับได้ ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า
ตามกําหนด ผู้ให้ เช่าเลิกสัญญาได้ ไม่ต้องบอกกล่าวก่อนตาม มาตรา [dc
ฎี กาที< Uede/![\d ข้ อ ตกลงตามสัญ ญาเช่า ตึกแถวที< กํา หนดว่า ถ้ า ผู้เ ช่า ประพฤติ ผิ ด
สัญญาข้ อหนึง< ข้ อใด ผู้เช่ายอมให้ บอกเลิกสัญญาได้ ทนั ที เมื<อจําเลยผิดสัญญาไม่ชําระค่า
เช่าแก่โจทก์ โจทก์จงึ บอกเลิกสัญญาเช่าได้ ทนั ทีโดยไม่ต้องปฏิบตั ิตาม ป.พ.พ มาตรา [dc
วรรคสอง

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 121

5. ผูเ้ ช่าต้องส่ งมอบทรัพย์สินที$เช่าคืนให้แก่ผใู ้ ห้เช่า เมื$อสัญญา
เช่าได้เลิกหรื อระงับลง
ป.พ.พ มาตรา )fX ถ้ ามิได้ ทําหนังสือลงลายมือชื4อของคู่สญ ั ญา
แสดงไว้ ต่อกันว่าทรัพย์สินที4ให้ เช่ามีสภาพเป็ นอยู่อย่างไร ท่านให้
สันนิษฐานไว้ ก่อนว่าผู้เช่าได้ รับทรัพย์สินที4เช่านัน9 ไปโดยสภาพอัน
ซ่อ มแซมดี แ ล้ ว และเมื I อ สัญ ญาได้เ ลิ ก หรื อ ระงับ ลง ผู้เ ช่ า ก็ ต้อ ง
ส่งคื นทรัพย์ สินในสภาพเช่นนัน9 เว้ นแต่จะพิสจู น์ได้ ว่าทรัพย์สินนัน9
มิได้ ซอ่ มแซมไว้ ดีในขณะที4สง่ มอบ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 122

#.W เมื*อสัญญาเช่าได้ เลิก หรื อระงับลง
ผู้เช่ามีหน้ าที*ต้องส่งมอบทรัพย์สนิ ที*เช่าคืนให้ แก่ผ้ ใู ห้ เช่า
มิฉะนันN จะถือว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที*เช่าโดยละเมิด เพราะสัญญา
เช่าได้ สิ Nนสุดลงแล้ ว

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 123

สัญญาเช่าเกิด สัญญาเช่าระงับ

ครอบครองโดยละเมิด

หน้ าที3สง่ มอบทรัพย์สนิ ที3เช่าคืน

 บอกกล่าว บอกเลิกสัญญา
สัญญาเช่าเกิด
ไม่ชําระค่าเช่า ให้ ชําระค่าเช่า

สัญญาเช่าระงับ

ครอบครองโดยละเมิด

หน้ าที>สง่ มอบทรัพย์สนิ ที>เช่าคืน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 125

ฎีกาที& OfeQ/QO\f จําเลยเช่าที&ดินจากโจทก์เพื&อก่อสร้ างโครงเหล็กติดตังD
ป้ายโฆษณา เมื& อสัญญาเช่าที& ดินเลิกกันแล้ ว จํ าเลยมี หน้ าที& ต้องส่งคืน
ที& ดิ น ให้ แก่ โ จทก์ ใ นสภาพที& ไ ด้ รั บ มาตามประมวลกฎหมายแพ่ ง และ
พาณิชย์ มาตรา OfR คือ ต้ องรื อD ถอนสิง& ปลูกสร้ างทังหมดซึ
D ง& รวมถึงเสาเข็ม
ของจํ าเลยออกไปจากที&ดินที&เช่าด้ วย เพราะจํ าเลยเป็ นผู้ปลูกสร้ างโดย
อาศัยสิทธิ ตามสัญญาเช่า จึงไม่ถือว่าเป็ นส่วนควบกับที&ดินตามมาตรา
146

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 126

ฎีกาที& eQN/QO\e สัญญาเช่าอาคารทังสองฉบั D บครบกําหนดเวลาเช่าตามที&
ได้ ตกลงกันไว้ แล้ ว สัญญาเช่าย่อมระงับลง โดยมิพกั ต้ องบอกกล่าวก่อน
จําเลยซึ&งเป็ นผู้เช่ามีหน้ าที&ต้องส่งคืนอาคารที&เช่าแก่โจทก์ ซึ&งเป็ นผู้ให้ เช่า
การที&จําเลยไม่ยอมส่งคืนอาคารที&เช่า เป็ นการผิดสัญญาเช่า และการที&
จําเลยยังครอบครองอาคารที&เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอม เป็ นการกระทํา
ละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรี ยกร้ องค่าเสียหายจากจําเลยได้ ทงฐาน ัD
ผิดสัญญาและฐานละเมิด

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 127

ฎีกาที3 Vda/WUUd ศาลฎีกาพิพากษาให้ จําเลยทังสองพร้
J อมบริ วารออกจากอาคารพิพาทของ
โจทก์ และให้ จําเลยทังสองร่
J วมกันส่งมอบอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ ในสภาพซ่อมแซมดีแล้ ว
และใช้ คา่ เสียหายจนกว่าจะส่งมอบเสร็จแก่โจทก์
ชันบั
J งคับคดีปรากฏว่า ต. เช่าอาคารพิพาทบางส่วนจากจําเลยทังสอง J ต. จึงเป็ นบริ วารของ
จําเลยทังJ สองและถือได้ ว่า ต. ได้ ครอบครองอาคารพิพาทแทนจําเลยทังJ สองตลอดมา ถือ
ไม่ได้ ว่าจําเลยทังสองได้
J สง่ มอบอาคารพิพาทให้ แก่โจทก์เสร็ จสิ Jน ต่อมา ต. ได้ นํากุญแจห้ อง
ในอาคารพิพาทมอบให้ แก่โจทก์ตอ่ หน้ าศาล จึงถือได้ วา่ จําเลยทังสองได้ J สง่ มอบอาคารพิพาท
ให้ แก่โจทก์เสร็ จสิ Jนในวันดังกล่าว โจทก์จงึ มีสทิ ธิเรี ยกค่าเสียหายได้ จนถึงวันดังกล่าว

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 128

ฎีกาที& f]N\/QOON การที&โจทก์ บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ ว แต่ไม่ได้ ติดตาม
เอารถยนต์คืน ไม่ใช่เหตุตามกฎหมายที&ทําให้ จําเลยหลุดพ้ นจากการรับผิด
แต่อย่างใด เมื&อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ ว จึงเป็ นหน้ าที&ของจําเลย ที&
ต้ องส่งมอบรถยนต์ที&เช่าคืนตามสัญญาและตาม ป.พ.พ มาตรา OfR
และเมื&อหนี Dถึงกําหนดชําระแล้ ว เจ้ าหนี Dไม่ได้ เรี ยกร้ องให้ ลกู หนี Dชําระหนี D ยัง
ถือไม่ได้ วา่ เป็ นการผ่อนเวลาให้ แก่ลกู หนี D (ป.พ.พ มาตรา ]YY)

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 129

K.G สภาพของทรัพย์สนิ ที.สง่ มอบ
(_) ถ้ ามิได้ ทําหนังสือลงลายมือชื.อของคูส่ ญ ั ญาแสดงไว้ ตอ่ กันว่าทรัพย์สินที.ให้ เช่า
มีสภาพเป็ นอยู่อย่างไร ผู้เช่าต้ องส่งมอบทรัพย์สินที.เช่าคืนในสภาพอันซ่อมแซมดี
แล้ ว (แต่สามารถพิสจู น์หกั ล้ างได้ วา่ ได้ รับทรัพย์สนิ ในสภาพอันซ่อมแซมไม่ดี)
(G) แต่ถ้าได้ ทําหนังสือลงลายมือชื.อคูส่ ญ ั ญาไว้ ตอ่ กันว่า ทรัพย์สนิ ที.เช่านันมี
Z สภาพ
เป็ นอยูอ่ ย่างไรในขณะที.สง่ มอบ ก็ต้องส่งมอบคืนในสภาพเช่นนันZ

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 130

ฎีกาที/ Md`/[NbN ข้ อเท็จจริ งปรากฏว่า ก่อนเช่า โรงเลื/อยจักร
ของผู้ให้ เช่าไม่อยูใ่ นสภาพเรี ยบร้ อยเพราะสายพานและเครื/ อง
บางอย่างไม่ดี เครื/ องเดินไม่ได้ จนผู้เช่าต้ องซื Eอสายพานและ
เครื/ องบางอย่างมาใส่ เครื/ องจึงเดินได้
เช่นนี Eแล้ ว สายพานต้ องเป็ นของผู้เช่า ผู้ให้ เช่าจะขอให้ สง่ มอบ
สายพานด้ วยหาได้ ไม่
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 131
6. ผูเ้ ช่าต้องรับผิดถ้าทรัพย์สินที$เช่า สู ญหาย หรื อบุบสลาย ใน
กรณี หนึ$งกรณี ใดดังต่อไปนีT
ป.พ.พ มาตรา Ma[ ผู้เช่าจะต้ องรับผิดในความสูญหายหรื อ
บุ บ สลายอย่ า งใด ๆ อัน เกิ ด ขึ นE แก่ ท รั พ ย์ สิ น ที/ เ ช่ า เพราะ
ความผิดของผู้เช่าเอง หรื อของบุคคลซึง/ อยูก่ บั ผู้เช่า หรื อของผู้
เช่าช่วง
แต่ผ้ เู ช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรื อบุบสลายอันเกิดแต่
การใช้ ทรัพย์สนิ นันโดยชอบ
E
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 132
`._ กรณีที.ทรัพย์สินที.เช่า สูญหาย หรื อบุบสลาย ในเหตุอนั จะโทษผู้เช่าไม่ได้ หรื อ
เกิดจากการใช้ ทรัพย์สินนันโดยชอบ
Z ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบในความสูญหาย หรื อ
บุบสลาย
ฎีกาที. lH_/GK_G การเช่ากระบือไปทํานา ก่อนถึงกําหนดส่งกระบือคืน คนร้ ายได้
ปล้ นเอากระบือไป สุดวิสยั ของผู้เช่าจะปั ดป้องขัดขวางได้ ถือว่าความสูญหายของ
กระบือที.เช่า ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า จําเลยผู้เช่าจึงไม่ต้องรับผิดคืน หรื อใช้ ราคา
กระบือที.เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา K`G

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 133

f.Y ผู้เช่าจะต้ องรับผิดหากทรัพย์สินที4เช่าสูญหาย หรื อบุบสลายใน
กรณีดงั ต่อไปนี 9
(X) เพราะความผิด ของผู้เช่าเอง
(Y) เพราะความผิด ของบุคคลซึง4 อยูก่ บั ผู้เช่า
(Z) เพราะความผิด ของผู้เช่าช่วง

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 134

บทที$ 10 อายุความ
X. อายุความ
Y. อายุความในการเรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่ารับผิด อันเกิดจากการกระทํา
ผิดสัญญาเช่า
Z. อายุความในการเรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่าส่งมอบทรัพย์สนิ ที4เช่าคืน
*. อายุความในการเรี ยกร้ องค่าเช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 135

1. อายุความ
- อายุค วามในการเรี ย กร้ องให้ ผ้ ูเ ช่ า รั บ ผิ ด อัน เกิ ด จากการ
กระทําผิดสัญญาเช่า
- อายุความในการเรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่าส่งมอบทรัพย์สนิ ที/เช่าคืน
- อายุความในการเรี ยกร้ องค่าเช่า

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 136

2. อายุความในการเรี ยกร้ องให้ ผู เ้ ช่ ารั บผิ ด อันเกิ ดจากการ
กระทําผิดสัญญาเช่า
ป.พ.พ มาตรา UhX คดีอนั ผู้ให้ เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี3ยวแก่สญ
ั ญาเช่านันJ ท่านห้ ามมิให้ ฟ้องเมื3อ
พ้ นกําหนดหกเดือนนับแต่วนั ส่งคืนทรัพย์สนิ ที3เช่า
W.! อายุความในการเรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่ารับผิด อันเกิดจากการกระทําผิดสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ
มาตรา UUW ถึง UhW ในขณะที3สญ ั ญาเช่ายังมีผลใช้ บงั คับอยู่ มีอายุความ h เดือนนับแต่ได้ รับ
มอบทรัพย์สนิ ที3เช่าตาม ป.พ.พ มาตรา UhX
เช่น กรณี ผ้ ูเช่าไม่สงวนรั กษาทรั พย์ สินที3เช่า ไม่ยอมให้ ผ้ ูเช่าเข้ าตรวจดูทรั พย์ สิน แล้ วเกิ ด
ความเสียหายขึ Jน หรื อในกรณีที3ทรัพย์สนิ ที3เช่าชํารุด แล้ วต้ องให้ ผ้ เู ช่าซ่อมแซม เป็ นต้ น

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 137

W.W แต่ถ้าเป็ นกรณี ฟ้องเรี ยกค่าเสียหายที3 เกิ ดขึนJ ภายหลังบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ ว หรื อ
ค่าเสียหายที3มิได้ เกิดขึ Jนจากการที3ผ้ เู ช่าฝ่ าฝื นหน้ าที3ตามสัญญาเช่า มีอายุความ !d ปี ตาม
ป.พ.พ มาตรา !lX/Xd
ฎีกาที3 heXV/WUUX กําหนดอายุความตามมาตรา UhX หมายถึง ผู้ให้ เช่าฟ้องผู้เช่าให้ รับผิด
เพราะผู้เช่าฝ่ าฝื นต่อหน้ าที3ของตนตามสัญญาเช่า แต่ค่าขาดประโยชน์จากการใช้ ทรัพย์ ค่า
ขาดราคาเมื3อนํารถที3เช่าออกขาย ค่าเบี Jยประกันภัยและค่าภาษี รถยนต์ที3โจทก์ชําระแทนไป
เป็ นการฟ้องเรี ยกค่าเสียหายตามสัญญาเช่า แต่ไม่ใช่เป็ นการเรี ยกค่าเสียหายเพราะผู้เช่าฝ่ า
ฝื นต่อหน้ าที3จงึ ไม่อยูใ่ นอายุความ h เดือน ตามมาตรา UhX

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 138

3. อายุความในการเรี ยกร้องให้ผเู ้ ช่าส่ งมอบทรัพย์สินที$เช่าคืน

อายุความในการเรี ยกร้ องให้ ผ้ เู ช่าส่งมอบทรัพย์สนิ ที/เช่าคืน

ไม่มีอายุความ
เพราะเป็ นการที/เจ้ าของใช้ สทิ ธิในการติดตามเอาตัวทรัพย์คืน

LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 139

4. อายุความในการเรี ยกร้องค่าเช่า
อายุความในการเรี ยกร้ องค่าเช่า
- มีอายุความ M ปี ตาม ป.พ.พ มาตรา Aj`/``(`) หรื อ
- มี อายุความ [ ปี ตาม ป.พ.พ มาตรา Aj`/`N (a) กรณี ผ้ ู
ประกอบธุรกิจในการให้ เช่าสังหาริ มทรัพย์ เรี ยกเอาค่าเช่า
นับแต่ครบกําหนดชําระค่าเช่า
LALITA KINGNATE : FACULTY OF LAW, UNIVERSITY OF PHAYAO 140