ั ญาทางพาณิ ชยและธุรกิจ 1

สญ

อาจารยภัทรวดี ยังนอย
 เนื ้อหาวิชา

⚪ 1. สัญญาซือ
้ ขาย (แลกเปลี่ยน ให)
⚪ 2. สัญญาเชาทรัพย
⚪ 3. สัญญาเชาซือ้
 ั ญาซือ
สญ ้ ขาย

มาตรา 453 อันวาสัญญาซือ ้ ขายนั น

้
คือสัญญาซึ่งบุคคลฝายหนึ่ งเรียกวาผูขาย
โอนกรรมสิทธิแหงทรั
์ พยสินใหแกบุคคลอีกฝา
ยหนึ่ งเรียกวาผูซือ
้
และผูซือ ้ ตกลงวาจะใชราคาทรัพยสินนั น ้ ใหแ
กผูขาย
หลักสําคัญ
⚪ 1. สัญญาซือ ้ ขายเป็ นสัญญาที่มีคสัู ญญา 2
ฝาย
⚪ 2.
 ั ญาซือ
ประเภทของสญ ้ ขาย

⚪ 1. สัญญาซือ ้ ขายเสร็จเด็ดขาด
⚪ 2. สัญญาซือ ้ ขายมีเงื่อนไข
⚪ 3. สัญญาซือ ้ ขายมีเงื่อนเวลา
⚪ 4. สัญญาจะซือ ้ จะขาย
⚪ 5. คํามัน
่ จะซือ ้ จะขาย
 วัตถุของสัญญาเป็ น
“ทรัพยสิน”
⚪ ทรัพยสินตามสัญญาซือ ้ ขาย = วัตถุที่มีรป
ู ราง
และวัตถุไมมีรปู ราง
ซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได (ม.137-138)
⚪ ทรัพยสินในอนาคตที่ผูขายยังไมมีกรรมสิทธิ ์
ก็สามารถทําสัญญาซือ ้ ขายไดแตจะเขาลักษณ
ะสัญญาจะซือ ้ จะขาย
⚪ ทรัพยสินซึ่งไมอาจซือ้ ขายกันได
● ทรัพยที่โอนแกกันมิไดโดยชอบดวยกฎหมาย
⚪ สาธารณสมบัติของแผนดิน ม.1304
⚪ สิทธิที่กฎหมายหามจําหนายจายโอน ม.446,
ม.1619
⚪ ทรัพยสินตองหามตามกฎหมายอันมีโทษทางอาญา
⚪ เจาของกรรมสิทธิ ์ ม.1336
อํานาจของเจาของกรรมสิทธิ ์ ตามมาตรา
1336
มีสิทธิใชสอยและจําหนายทรัพยสินของตน
● ฎ.1440/2479 ซือ ้ ที่ดินจากผูไมมีอํานาจขาย
แมจะเป็ นการซือ
้ โดยสุจริต
ผูซือ
้ หาไดกรรมสิทธิไม
์

● ฎ.199/2495
ซือ
้ เรือมาดไวจากผูที่ยกั ยอกเจาของมา
แมจะซือ ้ โดยสุจริตก็ไมไดกรรมสิทธิ ์
เจาของยอมมีสิทธิติดตามเอาคืนได

● ฎ.325/2507
⚪ เจาของรวม
● เจาของกรรมสิทธิรวมคนใดคนหนึ
์ ่ งอาจขา
ยเฉพาะสวนของตนได
แตจะขายทัง้ หมดไมได

ฎ.1072/2497
เจาของรวมคนหนึ่ งทําสัญญาจะขายที่ดินทัง้ แปล
ง โดยเจาของรวมคนอื่นมิไดยินยอม
สัญญาจะขายไมเป็ นโมฆะเป็ นแตผูซือ
้ จะฟองบัง
คับใหโอนตามสัญญา (ทัง้ แปลง)ไมได

ฎ.793/2500
เจาของรวมคนหนึ่ งไมมีสิทธิจา
ํ หนายตัวทรัพยทัง้
⚪ ผูทําสัญญาจะขาย
ในสัญญาจะขาย
ผูจะขายอาจยังไมมีกรรมสิทธิในทรั
์ พยสินนั น้ ก็ได
เพราะอาจจัดใหตนมีกรรมสิทธิในภายหลั
์ ง
● ฎ.155-156/2488
ผูไดรับสิทธิเป็ นเจาของที่ดินตามสัญญายอมความต
อศาล
แมยังไมไดรับโอนโฉนดก็ทําสัญญาจะซือ ้ ขายที่ดินไ
ด
● ฎ.1214/2498 ในสัญญาจะซือ ้ ขายที่ดินนั น
้
แมผูจะขายไมใชเจาของทรัพยก็ไมทําใหสัญญาไรผ
ล
เพราะผูขายอาจจัดใหไดโอนกรรมสิทธิให ์ ผูซือ ้ ตามสั
ญญาได
 ั ญาซือ
สญ ้ ขายเสร็จเด็ดขาด

เป็ นสัญญาซือ้ ขายที่เป็ นการตกลงกันและ

ทําทุกอยางที่กฎหมายกําหนดวาตองทําเสร็
จเด็ดขาดแลว
เหลือเพียงแตภาระในการชําระหนี ้
ซึ่งตามกฎหมายเรียกวา
“สัญญาซือ ้ ขายสําเร็จบริบูรณ” มาตรา
455
 สาระสําคัญ
1. ทรัพยสินที่ขายมีตวั ตนอยูแนนอน
2.
ผูขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิทธิไปยังผูซือ ้ ไดทัน
ทีที่มีการตกลงทําสัญญากันโดยถูกตองตามห
ลักเกณฑของกฎหมาย
3.
ผูซือ้ และผูขายไดตกลงทําสัญญาซือ ้ ขายจนเ
ป็ นที่แนนอนแลว
4. **สัญญาซือ ้ ขายไมมีเงื่อนไข เงื่อนเวลา
ประวิงการโอนกรรมสิทธิ ์
5. แมผูซือ ้ จะยังไมไดชําระราคาทรัพยสิน
หรือชําระแตยังไมครบถวน และ
 ขอเท็จจริงเพื่อการพิจารณา
1 ฎ.132/2497
สัญญาซือ ้ ขายที่ดินระบุวารับเงินไปแลวจะไปทําก
ารโอนโฉนดใหภายใน 1 เดือน
เป็ นสัญญาจะซือ ้ ขายไมใชสัญญาซือ ้ ขายเสร็จเด็
ดขาด
2. ฎ.1700/2527
เมื่อโจทกจําเลยทําหนั งสือสัญญาซือ ้ ขายที่ดินและ
จดทะเบียนแลว แมยังไมชําระราคา
กรรมสิทธิก็ ์ โอนไปได
เป็ นสัญญาซือ ้ ขายเสร็จเด็ดขาด
3. ฎ.878/2492
ทําหนั งสือสัญญาขายที่ดินมีสญ ั ญาวาจะชําระราค
 ขอเท็จจริงเพื่อการพิจารณา
4. ***ฎ.964/2509
สัญญาซือ ้ ขายมีใจความชัดแจงวาคูกรณี มีเจตนา
มุงซือ
้ ขายที่ดินกันเด็ดขาด
ไมมีขอความใดแสดงวาคูสัญญามีเจตนาจะไปจด
ทะเบียนโอนกันภายหลังสัญญานี ้ไมใชสัญญาจะซื ้
อขาย แตเป็ น
สัญญาซือ ้ ขายเสร็จเด็ดขาดแตโมฆะ
 ขอเท็จจริงเพื่อการพิจารณา
5. ***ฎ.2403/2530
สัญญาซือ ้ ขายอสังหาริมทรัพยไมมีขอความตอนใ
ดระบุเป็ นสัญญาจะซือ ้ ขาย
ทัง้ ไมระบุวาคูสัญญาจะไปจดทะเบียนการซือ ้ ขาย
ตอพนั กงานเจาหนาที่ แตมีขอความชัดวาเรียก ค.
เจาของอสังหาริมทรัพยผูขาย เรียกโจทกวา ผูซือ ้
กับมีขอความดวยวาผูขายไดขายนาพิพาทใหผูซือ ้
และยอมมอบนาใหผูซือ ้ เสร็จตัง้ แตวันทําสัญญา
แสดงวาโจทกกับ ค.
มีเจตนาซือ ้ ขายเสร็จเด็ดขาด
เมื่อไมจดทะเบียนตอพนั กงานเจาหนาที่
สัญญาซือ ้ ขายยอมตกเป็ นโมฆะ (มาตรา 456
วรรคแรก)
 ขอสงั เกต

***ฎ. 950/2525
การซือ
้ ขายที่ดินตองพิจารณาถึงเจตนาข
องคูกรณี วาตัง้ ใจจะทําหนั งสือจดทะเบียน
ตอพนั กงานเจาหนาที่กน ั ในภายหลังหรือไ
ม
หากไมมีเจตนาดังกลาวก็เป็ นสัญญาซือ ้ ข
ายเสร็จเด็ดขาด แตสัญญาตกเป็ นโมฆะ
หากมีเจตนาจะทําหนั งสือและจดทะเบียนใ
นภายหลังแลว ก็เป็ นสัญญาจะซือ ้ ขาย
(ไมใชสัญญาซือ ้ ขายเสร็จเด็ดขาด)
ฎ.304-305/2494
ซือ
้ ขายรถยนตโดยมอบรถยนตแกผูซือ ้ แ
ละมีการชําระราคาบางสวนกันแลว
การซือ ้ ขายยอมสําเร็จกรรมสิทธิในรถยน
์
ตยอมโอนไปยังผูซือ ้ ทันที
(เป็ นไปตามมาตรา 458)
ฎ. 1235/2481
การชําระราคาไมใชสาระสําคัญแหงการโ
อนกรรมสิทธิตามสั
์ ญญาซือ ้ ขายฯ
ฎ. 1700/2527
เมื่อโจทกจําเลยทําหนั งสือสัญญาซือ
้ ขาย
 ั ญาจะซือ
สญ ้ ขาย

เป็ นสัญญาซือ ้ ขายซึ่งคูสัญญาไดตกลงทําสัญ

ญากันแลว สวน
กรรมสิทธิจะโอนไปตามกฎหมายหรื
์ อไมนั น
้
เป็ นเรือ
่ งที่คสั
ู ญญาตกลงกันจะ
ไปทําตามแบบ (มาตรา 456 วรรคแรก)
ในภายหลังอีกชัน ้ หนึ่ ง
 สาระสําคัญ
1.
มีการตกลงกันเชนเดียวกับสัญญาซือ ้ ขายเส
ร็จเด็ดขาด
2.
กรรมสิทธิในทรั
์ พยสินยังไมโอนไปยังผูซือ
้ ใน
ขณะที่ตกลงทําสัญญาซือ ้ ขายกัน
เพราะยังไมไดจัดทําตามแบบพิธีใหกรรมสิท
ธิโอนไป
์ (แบบพิธีตามมาตรา 456
วรรคแรก)
3.
มี สญั ญากันวาผูขายจะโอนกรรมสิทธิไปยั
์ งผู
 ั ญาซือ
สญ ้ ขายมีเงื่อนไข

เป็ นสัญญาซือ ้ ขายซึ่งคูสัญญาไดตกลงทําสัญ

ญากันแลว แตมีเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ ์
ฎ.127/2471
โจทกตกลงซือ ้ เครือ
่ งโรงสีขาวโดยผอนใชเงิน
แตตกลงกันวา
เครือ่ งโรงสีขาวยังเป็ นของจําเลยจนกวาจะชํา
ระเงินครบถวน
สัญญานี ้เป็ นสัญญาซือ ้ ขายมีเงื่อนไขบังคับกอ
น
ฎ.716-717/2493
 ั ญาซือ
สญ ้ ขายมีเงื่อนเวลา

เป็ นสัญญาซือ้ ขายซึ่งคูสัญญาไดตกลงทําสัญญ

ากันแลว แตคูสัญญาไม
อาจทวงถามไดกอนถึงเวลาที่กา ํ หนดหรือเป็ นสัญญ
าที่มีกา
ํ หนดเงื่อนเวลาในการ
โอนกรรมสิทธิ ์ เชน
แดงตกลงขายรถยนตใหแกดํา
โดยตกลงวาจะโอนกรรมสิทธิ ์
ใหแกดํา ในวันที่ 1 มกราคม 2564 ดังนี ้
ดําไมอาจทวงถามใหแดงโอนกรรมสิทธิ ์
ใหแกตนกอนกําหนดดังกลาวได
 ่ วาจะซือ
คํามัน ้ หรือจะขาย
นิ ติกรรมฝายเดียว
ซึ่งผูใหคํามัน
่ ผูกพันตนเองวาจะปฏิบต ั ิตามคํามั่
น ที่ใหไวนั น
้ ถาบุคคลอีกฝายหนึ่ งเรียกวา
ผูรับคํามัน
่ แสดงเจตนาตอบรับมาวาจะเขาทําสั
ญญาดวย
ใหมีผลผูกพันทัง้ สองฝายเกิดเป็ นสัญญาซือ ้ ขา
ยเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาจะซือ ้ จะขาย
(มาตรา 454)
ความผูกพันของผูใหคํามัน
่
1. ผูใหคํามัน่ ไดกําหนดเวลาไวแนนอนแลว
อีกฝายหนึ่ งไมตอบรับมาภายในกําหนด คํามัน ่ นั น
้
ก็สิน้ ผล
2.
ถาผูใหคํามัน่ มิไดกําหนดเวลาไวเพื่อการบอกกลาวตอบรับ
ผูใหคํามัน
่ จะกําหนดเวลา
พอสมควรและบอกกลาวไปยังคูกรณี อีกฝายหนึ่ งใหตอบมาเป็
นการแนนอนภายในเวลาที่กา ํ หนด
ก็ไดวาจะทําการซือ ้ ขายใหสําเร็จตลอดไปหรือไม
ถาไมมีการบอกกลาวตอบมาภายในกําหนดเวลา
นั น
้
เชน แดงอยากไดที่ดินของดํา
แดงจึงบอกดําวาหากจะขายที่ดินใหตนก็ใหตอบกลับภา
ยใน 7 วัน ดังนี ้ ถือเป็ นคํามัน
่ ของผูจะซือ
้
ซึ่งคํามัน
่ นั น
้ จะผูกพันผูใหคํามัน
่ ภายในกําหนดเวลานั น
้
หากผูขายตอบกลับตกลงขายภายในกําหนด
ยอมกอใหเกิดสัญญาซือ ้ ขายขึน ้ ได