สั ญญาทางพาณิชย์ และธุรกิจ 1

อาจารย์ภทั รวดี ยังน้อย

 เนือ้ หาวิชา
 1. สั ญญาซื้อขาย (แลกเปลีย่ น ให้ )
 2. สั ญญาเช่ าทรัพย์
 3. สั ญญาเช่ าซื้อ
 สั ญญาซื้อขาย

มาตรา 453 อันว่ าสั ญญาซื้อขายนั้น คือสั ญญาซึ่งบุคคลฝ่ ายหนึ่งเรียกว่ าผู้ขาย

โอนกรรมสิ ทธิ์แห่ งทรัพย์ สินให้ แก่บุคคลอีกฝ่ ายหนึ่งเรียกว่ าผู้ซื้อ และผู้ซื้อ
ตกลงว่ าจะใช้ ราคาทรัพย์ สินนั้นให้ แก่ผ้ ูขาย
หลักสำคัญ
 1. สั ญญาซื้อขายเป็ นสั ญญาทีม ่ คี ู่สัญญา 2 ฝ่ าย
 2. วัตถุประสงค์ เป็ นการโอนกรรมสิ ทธิ์ในทรัพย์ สิน
 3. วัตถุของสั ญญาเป็ น “ทรัพย์ สิน”

 4. ผู้ซื้อตกลงชำระราคาให้ แก่ ผ้ ูขาย

 ประเภทของสั ญญาซื้อขาย
 1. สั ญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
 2. สั ญญาซื้อขายมีเงือ่ นไข
 3. สั ญญาซื้อขายมีเงือ่ นเวลา
 4. สั ญญาจะซื้อจะขาย
 5. คำมัน่ จะซื้อจะขาย
 วัตถุของสั ญญาเป็ น
“ทรัพย์ สิน”
 ทรัพย์ สินตามสั ญญาซื้อขาย = วัตถุทมี่ รี ู ปร่ าง และวัตถุไม่ มรี ู ปร่ าง ซึ่งอาจ
มีราคาและถือเอาได้ (ม.137-138)
 ทรัพย์ สินในอนาคตทีผ่ ู้ขายยังไม่ มกี รรมสิ ทธิ์ ก็สามารถทำสั ญญาซื้อขายได้
แต่ จะเข้ าลักษณะสั ญญาจะซื้อจะขาย
 ทรัพย์ สินซึ่งไม่ อาจซื้อขายกันได้
 ทรัพย์ ทโี่ อนแก่ กนั มิได้ โดยชอบด้ วยกฎหมาย
 สาธารณสมบัติของแผ่ นดิน ม.1304
 สิ ทธิที่กฎหมายห้ ามจำหน่ ายจ่ ายโอน ม.446, ม.1619

 ทรั พย์ สินต้ องห้ ามตามกฎหมายอันมีโทษทางอาญา

 วัดและที่ธรณีสงฆ์

 ทรั พย์ สินส่ วนพระมหากษัตริ ย์

 ทรั พย์ สินที่ได้ มาโดยมีข้อกำหนดห้ ามโอน ม.1700-1702

 เจ้ าของกรรมสิ ทธิ์ ม.1336
อำนาจของเจ้ าของกรรมสิ ทธิ์ ตามมาตรา 1336 มีสิทธิใช้ สอยและ
จำหน่ ายทรัพย์ สินของตน
ฎ.1440/2479 ซื้อทีด ่ นิ จากผู้ไม่ มีอำนาจขาย แม้ จะเป็ นการซื้อ
โดยสุ จริต ผู้ซื้อหาได้ กรรมสิ ทธิ์ไม่

ฎ.199/2495 ซื้อเรือมาดไว้ จากผู้ทยี่ กั ยอกเจ้ าของมา แม้ จะซื้อโดย

สุ จริตก็ไม่ ได้ กรรมสิ ทธิ์ เจ้ าของย่ อมมีสิทธิติดตามเอาคืนได้

ฎ.325/2507 แม้ ผู้ซื้อจะได้ ทำสั ญญาซื้อขายทีพ่ พิ าทตามใบ

เหยียบย่ำต่ อพนักงานเจ้ าหน้ าทีโ่ ดยสุ จริตและเสี ยค่ าตอบแทนก็ดี แต่ เมื่อข้ อเท็จ
จริงปรากฏว่ าทีพ่ พิ าทเป็ นของผู้อนื่ มิใช่ ของผู้ขายแล้ ว ผู้ซื้อก็ไม่ ได้ สิทธิในที่
พิพาทนั้น
 เจ้ าของรวม
 เจ้ าของกรรมสิ ทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งอาจขายเฉพาะส่ วนของตนได้
แต่ จะขายทั้งหมดไม่ ได้

ฎ.1072/2497 เจ้ าของรวมคนหนึ่งทำสั ญญาจะขายทีด่ นิ ทั้งแปลง

โดยเจ้ าของรวมคนอืน่ มิได้ ยนิ ยอม สั ญญาจะขายไม่ เป็ นโมฆะเป็ นแต่ ผู้ซื้อจะ
ฟ้ องบังคับให้ โอนตามสั ญญา (ทั้งแปลง)ไม่ ได้

ฎ.793/2500 เจ้ าของรวมคนหนึ่งไม่ มีสิทธิจำหน่ ายตัวทรัพย์ ท้งั หมด

การทีเ่ จ้ าของรวมอีกคนหนึ่งจดทะเบียนขายทีด่ นิ ไปนั้น ผู้ซื้อย่ อมเข้ าสวมสิ ทธิ
ทีจ่ ะขอแบ่ งส่ วนของผู้ขายได้
 ผู้ทำสั ญญาจะขาย
ในสั ญญาจะขาย ผู้จะขายอาจยังไม่ มีกรรมสิ ทธิ์ในทรัพย์ สินนั้นก็ได้ เพราะอาจ
จัดให้ ตนมีกรรมสิ ทธิ์ในภายหลัง
ฎ.155-156/2488 ผู้ได้ รับสิ ทธิเป็ นเจ้ าของทีด ่ นิ ตามสั ญญายอม
ความต่ อศาล แม้ ยงั ไม่ ได้ รับโอนโฉนดก็ทำสั ญญาจะซื้อขายทีด่ นิ ได้
ฎ.1214/2498 ในสั ญญาจะซื้อขายทีด ่ นิ นั้น แม้ ผู้จะขายไม่ ใช่ เจ้ าของ
ทรัพย์ กไ็ ม่ ทำให้ สัญญาไร้ ผล เพราะผู้ขายอาจจัดให้ ได้ โอนกรรมสิ ทธิ์ให้ ผู้ซื้อตาม
สั ญญาได้
ฎ.1881/2540 จำเลยทำสั ญญาจะซื้อทีด ่ นิ จาก ส. ต่ อมาขณะทีจ่ ำเลย
ยังไม่ ได้ รับโอนกรรมสิ ทธิ์ จำเลยก็ทำสั ญญาจะขายทีด่ นิ แปลงนั้นให้ โจทก์ แม้ จำเลย
จะยังไม่ มีกรรมสิ ทธิ์ จำเลยก็มีสิทธิจะขาย ผู้ทำสั ญญาจะขายทีด่ นิ ไม่ จำเป็ นต้ องเป็ น
ต้ องเป็ นเจ้ าของทีด่ นิ อยู่ในขณะทำสั ญญาก็ได้
 สั ญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

เป็ นสั ญญาซื้อขายทีเ่ ป็ นการตกลงกันและทำทุกอย่ างทีก่ ฎหมาย

กำหนดว่ าต้ องทำเสร็จเด็ดขาดแล้ว เหลือเพียงแต่ ภาระในการชำระหนี้
ซึ่งตามกฎหมายเรียกว่ า “สั ญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ ” มาตรา 455
 สาระสำคัญ
1. ทรัพย์ สินทีข่ ายมีตวั ตนอยู่แน่ นอน
2. ผู้ขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิ ทธิไปยังผู้ซื้อได้ ทนั ทีทมี่ กี ารตกลงทำสั ญญา
กันโดยถูกต้ องตามหลักเกณฑ์ ของกฎหมาย
3. ผู้ซื้อและผู้ขายได้ ตกลงทำสั ญญาซื้อขายจนเป็ นทีแ่ น่ นอนแล้ ว
4. **สั ญญาซื้อขายไม่ มเี งือ่ นไข เงือ่ นเวลา ประวิงการโอนกรรมสิ ทธิ์
5. แม้ ผ้ ูซื้อจะยังไม่ ได้ ชำระราคาทรัพย์ สิน หรือชำระแต่ ยงั ไม่ ครบถ้ วน และ
แม้ ผ้ ูขายจะยังไม่ ได้ ส่งมอบทรัพย์ สินให้ ผ้ ูซื้อก็ไม่ เป็ นปัญหาแต่ อย่ างใด
 ข้ อเท็จจริงเพือ่ การพิจารณา
1 ฎ.132/2497 สั ญญาซื้อขายทีด่ นิ ระบุว่ารับเงินไปแล้วจะไปทำการ
โอนโฉนดให้ ภายใน 1 เดือน เป็ นสั ญญาจะซื้อขายไม่ ใช่ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ด
ขาด
2. ฎ.1700/2527 เมือ่ โจทก์จำเลยทำหนังสื อสั ญญาซื้อขายทีด่ นิ และ
จดทะเบียนแล้ ว แม้ ยงั ไม่ ชำระราคา กรรมสิ ทธิ์กโ็ อนไปได้ เป็ นสั ญญาซื้อขาย
เสร็จเด็ดขาด
3. ฎ.878/2492 ทำหนังสื อสั ญญาขายทีด่ นิ มีสัญญาว่ าจะชำระราคาที่
ค้ างเมือ่ โอนทะเบียน แม้ จะมอบทีด่ นิ ให้ ผ้ ูซื้อเข้ าทำประโยชน์ ในทีด่ นิ ทันที ก็นับ
ว่ าเป็ นสั ญญาจะซื้อขาย
 ข้ อเท็จจริงเพือ่ การพิจารณา
4. ***ฎ.964/2509 สั ญญาซื้อขายมีใจความชัดแจ้ งว่ าคู่กรณีมี
เจตนามุ่งซื้อขายทีด่ นิ กันเด็ดขาด ไม่ มีข้อความใดแสดงว่ าคู่สัญญามีเจตนาจะไป
จดทะเบียนโอนกันภายหลังสั ญญานีไ้ ม่ ใช่ สัญญาจะซื้อขาย แต่ เป็ นสั ญญาซื้อขาย
เสร็จเด็ดขาดแต่ โมฆะ
 ข้ อเท็จจริงเพือ่ การพิจารณา
5. ***ฎ.2403/2530 สั ญญาซื้อขายอสั งหาริมทรัพย์ ไม่ มีข้อความ
ตอนใดระบุเป็ นสั ญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่ ระบุว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนการซื้อ
ขายต่ อพนักงานเจ้ าหน้ าที่ แต่ มีข้อความชัดว่ าเรียก ค.เจ้ าของอสั งหาริมทรัพย์ ผู้
ขาย เรียกโจทก์ ว่า ผู้ซื้อ กับมีข้อความด้ วยว่ าผู้ขายได้ ขายนาพิพาทให้ ผู้ซื้อและยอม
มอบนาให้ ผู้ซื้อเสร็จตั้งแต่ วนั ทำสั ญญา แสดงว่ าโจทก์ กบั ค. มีเจตนาซื้อขาย
เสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ จดทะเบียนต่ อพนักงานเจ้ าหน้ าที่ สั ญญาซื้อขายย่ อมตกเป็ น
โมฆะ (มาตรา 456 วรรคแรก)
 ข้ อสั งเกต

***ฎ. 950/2525 การซื้อขายทีด่ นิ ต้ องพิจารณาถึง

เจตนาของคู่กรณีว่าตั้งใจจะทำหนังสื อจดทะเบียนต่ อพนักงานเจ้ า
หน้ าทีก่ นั ในภายหลังหรือไม่ หากไม่ มเี จตนาดังกล่ าวก็เป็ นสั ญญาซื้อ
ขายเสร็จเด็ดขาด แต่ สัญญาตกเป็ นโมฆะ หากมีเจตนาจะทำ
หนังสื อและจดทะเบียนในภายหลังแล้ว ก็เป็ นสั ญญาจะซื้อขาย
(ไม่ ใช่ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด)
ฎ.304-305/2494 ซื้อขายรถยนต์ โดยมอบรถยนต์ แก่ ผ้ ู
ซื้อและมีการชำระราคาบางส่ วนกันแล้ว การซื้อขายย่ อมสำเร็จ
กรรมสิ ทธิ์ในรถยนต์ ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อทันที (เป็ นไปตามมาตรา
458)
ฎ. 1235/2481 การชำระราคาไม่ ใช่ สาระสำคัญแห่ งการโอน
กรรมสิ ทธิ์ตามสั ญญาซื้อขายฯ
ฎ. 1700/2527 เมือ่ โจทก์จำเลยทำหนังสื อสั ญญาซื้อขายทีด่ นิ และจด
ทะเบียนแล้ วแม้ ยงั ไม่ ชำระราคา กรรมสิ ทธิ์กโ็ อนไปได้ เป็ นสั ญญา
ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
 สั ญญาจะซื้อขาย

เป็ นสั ญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาได้ ตกลงทำสั ญญากันแล้ ว ส่ วน

กรรมสิ ทธิ์จะโอนไปตามกฎหมายหรือไม่ น้ัน เป็ นเรื่องทีค่ ู่สัญญาตกลงกันจะ
ไปทำตามแบบ (มาตรา 456 วรรคแรก) ในภายหลังอีกชั้นหนึ่ง
 สาระสำคัญ
1. มีการตกลงกันเช่ นเดียวกับสั ญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2. กรรมสิ ทธิ์ในทรัพย์ สินยังไม่ โอนไปยังผู้ซื้อในขณะทีต่ กลงทำสั ญญาซื้อ
ขายกัน เพราะยังไม่ ได้ จัดทำตามแบบพิธีให้ กรรมสิ ทธิ์โอนไป (แบบพิธี
ตามมาตรา 456 วรรคแรก)
3. มีสัญญากันว่ าผู้ขายจะโอนกรรมสิ ทธิ์ไปยังผู้ซื้อในภายหลัง โดยผูกพัน
ตนว่ าจะเป็ นผู้จัดการโอนกรรมสิ ทธิ์ให้ ตามแบบทีก่ ฎหมายกำหนด
 สั ญญาซื้อขายมีเงือ่ นไข
เป็ นสั ญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาได้ ตกลงทำสั ญญากันแล้ ว แต่ มเี งือ่ นไข
ในการโอนกรรมสิ ทธิ์
ฎ.127/2471 โจทก์ตกลงซื้อเครื่องโรงสี ข้าวโดยผ่ อนใช้ เงินแต่
ตกลงกันว่ า เครื่องโรงสี ข้าวยังเป็ นของจำเลยจนกว่ าจะชำระเงินครบถ้ วน
สั ญญานีเ้ ป็ นสั ญญาซื้อขายมีเงือ่ นไขบังคับก่อน
ฎ.716-717/2493 การซื้อขายรถยนต์ โดยฝ่ ายผู้ซื้อรับ
มอบรถไปและตกลงกันว่ า ผู้ซื้อจะต้ องชำระราคาให้ หมดเสี ยก่ อนผู้ขายจึง
จะโอนทะเบียนให้ ดังนีเ้ ป็ นสั ญญาซื้อขายมีเงือ่ นไข กรรมสิ ทธิ์จะไม่ โอน
ไปยังผู้ซื้อจนกว่ า ผู้ซื้อจะชำระราคาให้ หมดก่อน
 สั ญญาซื้อขายมีเงือ่ นเวลา
เป็ นสั ญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาได้ ตกลงทำสั ญญากันแล้ ว แต่ คู่สัญญาไม่
อาจทวงถามได้ ก่อนถึงเวลาทีก่ ำหนดหรือเป็ นสั ญญาทีม่ กี ำหนดเงือ่ นเวลาในการ
โอนกรรมสิ ทธิ์ เช่ น แดงตกลงขายรถยนต์ ให้ แก่ดำ โดยตกลงว่ าจะโอนกรรมสิ ทธิ์
ให้ แก่ดำ ในวันที่ 1 มกราคม 2564 ดังนี้ ดำไม่ อาจทวงถามให้ แดงโอน
กรรมสิ ทธิ์
ให้ แก่ตนก่ อนกำหนดดังกล่าวได้
 คำมัน่ ว่ าจะซื้อหรือจะขาย
นิตกิ รรมฝ่ ายเดียว ซึ่งผู้ให้ คำมัน่ ผูกพันตนเองว่ าจะปฏิบัตติ ามคำมัน่ ที่
ให้ ไว้ น้ัน ถ้ าบุคคลอีกฝ่ ายหนึ่งเรียกว่ า ผู้รับคำมัน่ แสดงเจตนาตอบรับมาว่ า
จะเข้ าทำสั ญญาด้ วย ให้ มผี ลผูกพันทั้งสองฝ่ ายเกิดเป็ นสั ญญาซื้อขายเสร็จ
เด็ดขาดหรือสั ญญาจะซื้อจะขาย (มาตรา 454)
ความผูกพันของผู้ให้ คำมัน่
1. ผู้ให้ คำมั่นได้ กำหนดเวลาไว้ แน่ นอนแล้ ว อีกฝ่ ายหนึ่งไม่ ตอบรับมาภายในกำหนด คำมั่น
นั้น
ก็สิ้นผล
2. ถ้ าผู้ให้ คำมั่นมิได้ กำหนดเวลาไว้ เพือ่ การบอกกล่ าวตอบรับ ผู้ให้ คำมั่นจะกำหนดเวลา
พอสมควรและบอกกล่ าวไปยังคู่กรณีอกี ฝ่ ายหนึ่งให้ ตอบมาเป็ นการแน่ นอนภายในเวลาทีก่ ำหนด
ก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้ สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้ าไม่ มีการบอกกล่ าวตอบมาภายในกำหนดเวลา
นั้น คำมั่นซึ่งได้ ให้ ไว้ ก่อนก็เป็ นอันไร้ ผลและสิ้นความผูกพันผู้ให้ คำมั่น
3. ผู้ให้ คำมั่นและผู้รับคำมั่นอาจตกลงกันเพือ่ เลิกความผูกพันตามคำมั่นเสี ยก็ได้
เช่ น แดงอยากได้ทดี่ นิ ของดำ แดงจึงบอกดำว่าหากจะขายทีด่ นิ ให้ ตนก็ให้ ตอบกลับภายใ
น 7 วัน ดังนี้ ถือเป็ นคำมั่นของผู้จะซื้อ ซึ่งคำมั่นนั้นจะผูกพันผู้ให้ คำมั่นภายในกำหนด
เวลานั้น หากผู้ขายตอบกลับตกลงขายภายในกำหนด ย่ อมก่ อให้ เกิดสั ญญาซื้อขายขึน้ ได้