3.

0 MEMOHON KEBENARAN MERANCANG DI PERINGKAT PIHAK BERKUASA

PERANCANG TEMPATAN

Kebenaran merancang merupakan satu kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa

Perancang Tempatan (PBPT). Kebenaran merancang merupakan kelulusan yang perlu ada
selepas tukar syarat tanah telah lulus, di mana sebelum proses projek bangunan dijalankan.
Walaupun keluasan tanah kurang daripada 1 ekar, namun tiada had keluasan tanah yang
dikecualikan daripada kebenaran merancang (PLANMalaysia@Kedah, 2020). Definisi
pemajuan dan pembangunan tanah di bawah Subsyeksyen 2(1) Akta 172, adalah menjalankan
kerja pembangunan yang meliputi mendiri, meruntuh, meluaskan atau mendirikan semula
sesuatu bangunan atau sebahagiaannya. Selain itu, ia bermaksud menjalankan kerja
kejuruteraan seperti meratakan tanah dan mmembentuk tanah, penjajaran kabel, penjajaran
keluar masuk, dan saluran bekalan air. Subsyeksen 2(1) Akta 172, mendefinisikan lagi,
pembangunan adalah aktiviti menjalankan kerja-kerja perindustrian dan perlombongan serta
membiat sesuatu perubahan matan dalam penggunaan tanah. Mencamtum tanah dan juga
memecah sempadan juga definisi pembangunan di bawah Subsyeksyen 2(1) Akta 172
(PLANMalaysia@Kedah, 2020). Perkara-perkara yang sangat penting dalam pertimbangan
permohonan kebenaran merancang, di bawah subsyeksyen 22(2) akta 172 telah menetapkan
beberapa berkara yang perlu pemerhatian oleh PBPT sebelum membuat dan menimbang
keputusan ke atas kebenaran merancang, antaranya ialah peruntukan rancangan pemajuan
yang dalam atau telah diwartakan, arahan daripada Jawatankuasa Perancang Negeri (jika
ada), peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993, laporan cadangan pemajuan,
bantahan-bantahan oleh Pemilik Tanah Berjiran yang dibuat di bawah Seksyen 21,
permohonan yang memerlukan khidmat nasihat oleh Majlis Perancang Fizikal Negara
(MPFN), dan ulasan-ulasan daripada jabatan teknikal yang terlibat. Sebelum memulakan
sebarang pelaksanaan, mengusaha, dan pemajuan terhadap sebidang tanah, ia diwajibkan
mendapatkan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT)
seperti yang diperuntukkan dalam Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172).
Setelah proses ubah syarat tanah Lot A dan Lot B selesai, maka pembinaan projek
pembangunan Yarra Park, di Sungai Petani, Kedah, perlulah mendapat kebenaran merancang
daripada PBPT. Pemajuan boleh dijalankan di atas tanah mengikut syarat-syarat dan pelan
yang telah ditetapkan di dalam kebenaran merancang yang diberikan oleh PBPT kepada
individu di dalam seksyen 22. Syarat-syarat tersebut akan menentukan atau menetapkan
antara cadangan lain seperti, lorong belakang, kelebaran dan penjajaran jalan, ketinggian
bangunan, garisan bangunan, nisbah plot, kepadatan pembangunan, kawasan plint, rezab
kawasan pembentungan, kemudahan awam, rezab sungai dan perparitan dan sebagainya.

Proses tatacara dalam mengemukakan permohonan kebenaran merancang mestilah

dikemukakan kepada PBPT kawasannya. Pada asasnya, seorang perunding akan dilantik,
yang kebiasaannya merupakan jururancang bandar untuk memberi khidmat nasihat dari segi
proses-proses permohonan dan memberi alternatif-alternatif pemajuan yang paling bernas
serta membantu dan menyokong dalam memastikan semua hal kelulusan-kelulusan yang
diperlukan dapat diperolehi dalam jangka masa yang sepatutnya atau munasabah. Kaedah
Pengawalan Perancangan (Am) Akta 172, mestilah diikuti dalam memohon kebenaran
merancang. Dokumen-dokumen dan maklumat yang perlu disertakan adalah berbeza
mengikut PBPT negeri masing-masing (Hassan,1992).  Namun langkah lazimnya yang selalu
diamalkan dalam permohonan kebenaran merancang adalah, bagi setiap pemajuan sesuatu
permohonan kebenaran merancang mestilah dikemukakan kepada PBPT untuk diperhatikan
oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa melalui Borang A Jadual Pertama Kaedah 2(1)
Kedah-kaedah Pengawalan Perancangan (Am) seksyen 21 Akta 172
(PLANMalaysia@Kedah, 2020). Penyerahan Borang A yang tadi mestilah disertakan dan
dimasukkan sekali dengan dokumen-dokumen yang disebut di dalam Jadual Kaedah-Kaedah
Pengawalan Perancangan (Am). Selepas dokumen-dokumen itu diserahkan, PBPT mestilah
memproses dan menerima permohonan kebenaran merancangan. Selepas PBPT telah
mendapati dan menyemak borang-borang serta dokumen-dokumen yang telah diserahkan
lengkap seperti yang telah ditetapkan oleh syarat-syarat permohonan, PBPT akan
mendaftarkan permohonan kebenaran merancang tersebut. Permohonan kebenaran
merancang berkenaan kemudiannya akan dihantar dan dirujuk oleh jabatan-jabatan teknikal
yang terlibat untuk mendapatkan pandangan dan ulasan dari mereka. Jabatan teknikal yang
terlibat akan mengembalikan semula permohonan yang dikemukakan kepada PBPT
bersertakan ulasan mereka masing-masing (LPBM, 2021). Selepas itu, Pihak Berkuasa
Perancang Tempatan (PBPT), akan menyemak dan meneliti pandangan dan ulasan daripada
jabatan-jabatan teknikal serta mengkaji pelan susunatur sama ada ia memenuhi keperluan
Kaedah-kaedah Pengawalan Perancangan (KKPP) (Am) Akta 172 atau tidak. Jika
permohonan kebenaran merancang tersebut didapati memerlukan sebarang perubahan, maka
arahan bertulis akan dihantarkan dengan kadar segera kepada pemohon agar pemohon dengan
segera meminda permohonannya berdasarkan pandangan dan ulasan atau syarat yang telah
dicadangkan daripada Jabatan-jabatan teknikal yang telah dirujuk oleh PBPT. Setelah itu,
pemohon dikehendaki untuk mengembalikan semula permohonannya yang telah dipinda
sepertimana yang telah dicadangkan dan diarahkan dalam tempoh yang dilanjutkan atau
tempoh yang telah ditetapkan kepada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT). Jika
pemohon tidak menyerahkan semula kepada PBPT dalam tempoh yang ditetapkan atau dalam
masa yang dilanjutkan ia akan dianggap permohonan kebenaran merancang tersebut akan
ditarikbalik.

Bagi kawasan tanah yang tidak mempunyai Rancangan Tempatan, PBPT akan
mengeluarkan satu notis melalui secara bertulis kepada pemegang atau pemilik tanah yang
bersempadan dengan tanah pemohon untuk mengkhabarkan tentang hak-hak mereka untuk
membantah atau menyekat terhadap permohonan kebenaran merancang dalam tempoh masa
21 hari dari tarikh notis yang disampaikan. Sekiranya terdapat bantahan yang dibuat PBPT
akan memberi peluang dan mendengar bantahan yang akan dilontarkan selama 30 hari.
Apabila ada permintaan dan permohonan, pembicaraan untuk mendengar bantahan akan
diadakan. Permohonan pemohon akan terus diproses jika tiada bantahan permohonan dibuat.
Pemohon akan diberitahu keputusan permohonan kebenaran merancang seperti yang tertera,
iaitu jika permohonan yang diluluskan, pemberian kebenaran merancang diberi dengan syarat
atau secara mutlak. Selain itu, menyatakan tarikh luput dan lulus kebenaran merancang,
menyatakan tempoh masa terhad kebenaran merancang penggunaan bangunan dan tanah
[seksyen 22 (5)(a)]:, dan, mengenakan setakat mana kerja itu boleh dijalankan dan syarat
kerja yang boleh dijalankan. Bagi permohonan yang ditolak pula, pemohon akan
dimaklumkan mengenai hak sebagai pemohon untuk membuat rayuan di bawah Seksyen
23(1)(a); dan memaklumkan alamat Pendaftar Lembaga Rayuan dan tempoh untuk membuat
rayuan (Aziz, 2002). Notis kepada pembantah akan dikeluarkan untuk hak pembantah
membuat rayuan kepada Lembaga Rayuan di bawah Seksyen 2391)(b) akta 172; dan
memaklumkan alamat Pendaftar Lembaga Rayuan dan tempoh untuk membuat rayuan.
Kebenaran merancang yang akan diberikan di bawah peruntukan seksyen 22(3) akan luput
pada 12 bulan selepas tarikh kelulusan yang diberi [seksyen 24(1)]. Pemohon akan
dikehendaki untuk membuat permohonan yang baru jika kebenaran merancang telah tamat
tempoh dan semasa diberi lanjutan tempoh. PBPT boleh mengenakan syarat-syarat yang
baharu kepada pemohon atau perlu mengubah syarat-syarat asal yang dikenakan. Jika
pemohon merasa tidak puashati dengan syarat-syarat yang diubah dan dikenakan pemohon
boleh membuat rayuan di bawah seksyen 24(5) Akta 172 kepada Lembaga Rayuan mengenai
syarat-syarat baru yang dibuat. Jika pada tempoh itu pemajuan projek telah pun dimulakan,
makan permohonan melanjutkan tempoh kebenaran merancang tidak perlu. Lanjutan tempoh
kebenaran merancang tidak perlu jika ia tidak melibatkan kerja bangunan [seksyen 24(2)].

CONTOH BORANG KEBENARAN MERANCANG

PLANMalaysia@Kedah. (2020). Kebenaran Merancang. Jabatan Perancang Bandar dan
Desa Negeri Kedah. https://planmalaysiakedah.kedah.gov.my/index.php/apakah-itu-
kebenaran-merancang

Hassan (1992). Proses permohonan kebenaran merancang : Peranan dan keberkesanannya

keatas pelaksanaan projek perumahan / Hassan Yaakob. Degree thesis, Universiti Teknologi
MARA. https://ir.uitm.edu.my/id/eprint/1314/

Kelewatan Dalam Kelulusan Pelan Pembangunan Dari Perspektif Pihak Berkuasa: Kajian
Kes: Negeri Kelantan dan Pulau Pinang. Master thesis, Universiti Sains
Malaysia.http://eprints.usm.my/29727/1/KELEWATAN_DALAM_KELULUSAN_PELAN_
PEMBANGUNAN_DARI_PERSPEKTIF_PIHAK_BERKUASA.pdf

LPBM (2021). Skala Fi Minimum Perancang Bandar 2021. Lembaga Perancang Bandar
Malaysia.
https://mip.org.my/wp-content/uploads/2021/04/SOF_BM_09March2021_FINAL_LPBM.pd
f