분양성 지표 검토

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Last Updated 2021.08

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2021.07 1.0 분양솔루션 PJT 분양성 등급화 : 통계 분석을 통해 청약경쟁률에 영향을 미치는 4개 지표 구성

2021.08 2.0 분양솔루션 기존지표 재검토 / 추가지표 검토 / 지표 분류

목차
1. 분양성지표v1 요약
2. 기존변수재검토
3. 추가변수검토
4. 분양성지표v2 결과
1. 분양성지표v1 요약
분양성지표 목적 5

• 배경 및 목적: 모바일 모델하우스 업무 착수 전, 해당 사업의 분양성과를 데이터와 연계하여 객관적인 분양성을 추정하는 지표로 활용
• 활용범위: 내부검토용 및 제안서 상 표기

기존 변수 재검토 활용도 및
선행 연구 검토 지표 추출 지표 성능 검토 결과
+ 추가 지표 선정 = 성능 개선
분양성지표v1 요약 6

• 로직: 지표 점수가 높을수록 청약경쟁률이 높음

• 지표는 총 4가지로 구성
• 지표별 배점은 10점으로 구성

A. 가격 지표 B. 시장 지표 C. 브랜드 지표 D. 물리 및 입지요인
• 인근주택 가격 대비 분양가 • 매매가격변동률 • 시공순위 • 세대규모

• 전세가격변동률 • 교통여건

• 분양물량 • 교육환경

• 미분양물량 • 생활편의성
2. 기존변수재검토
재검토 이슈 사항 8

• 합리적이고 논리적인 배점인가?

• 누가 진행하더라도 동일한 결과 값이 나오는가?
재검토 항목 9

구분 내용 기존 변경 비고

전년동월 대비 상승률 구간별 배점

〮5% 초과 참고지표
시장지표 가격변동률 상승, 보합, 하락으로 배점 〮2~5% 미만 〮사회적 할인율 4.5%(年)
〮0~2% 미만 〮물가상승률 2.6%(年)
〮0% 미만

시공능력평가액 기준, 100위까지 5개 구간 배점

〮1~4위(30%)
〮5~10위(23%) 참고지표
브랜드지표 시공능력평가액 시공능력평가액 기준, 1000위까지 10개 구간 배점
〮11~30위(23%) 〮상위 100개 업체 매출액 비중 검토
〮31~50위(12.2%)
〮51~100위(11.7%)

수도권: 역세권 / 대중교통 인접 거리

교통
지방: 광역교통 / 대중교통 인접 〮반경 1km / 500m 내

물리 및 거리
교육 양호, 열위로 배점 초등학교 인접 / 중고교 인접
입지지표 〮반경 500m 내

거리
생활편의 중심지 입지 / 중심지 다소 이격
〮반경 1km
3. 추가변수검토
추가변수검토 이슈 사항 11

• 제공받는 정보 내에서 추출할 수 있는가?

• 발주처에게 주도적으로 역제안이 가능한 내용을 담고 있는가?
사업개요의 일반적인 형태 12

• 건축개요, 평면구성, 분양가

• 조감도, 배치도, 평면도
• 기타: 커뮤니티시설 등
추가 지표 항목 13

• 범위 구간에 따라 배점할 수 있는 항목을 각 지표로 구성, 구간이 없는 기타보정은 배점 차감 형태

• 커뮤니티&부대시설은 추가 지표 항목으로 적합하나, 초기 단계에서 파악이 어려움
• 그 외 전용률, 건폐율, 서비스면적, 친환경요소 등을 검토하였으나 비적합

- 추가 지표

상품지표
시장 및 규제지표

선호면적 평형비율 향 주차대수 기타보정

규제 국민주택
남향 2대 이상
70% 이상
국민주택
투기과열지구 남동 1.7대 이상
50%~70%
복도식,
국민주택 사업개요 기준 조감도 기준 사업개요 기준 특수성 고려 지상주차장
남서 1.5대 이상
조정대상지역 20%~50% 배점 차감
국민주택
북동 1.2대 이상
20% 미만
그외
그외 그외 1대 이상
4. 분양성지표v2 결과
지표 항목 종합 및 분류 15

• 공통 지표: 시장지표 등 발주처에 제안이 불가능한 영역

• 개별 지표: 가격, 브랜드, 상품 등 발주처에 제안이 경우에 따라 가능한 영역

- 종합 지표: Y

- 공통 지표 - 개별 지표

시장 및 규제지표 Y 물리 및 입지지표 R 분양가 및 브랜드 G 상품지표 Y

가격변동률 약상승장 세대규모 소단지 분양가 지표 양호 선호면적 평형비율 열위

분양물량 증가 교통여건 보통 브랜드 지표 우수 향 보통

미분양 감소 교육여건 양호 주차대수 열위

규제 조정대상 생활편의성 열위 복도식 설계 열위

분석 결과 16

• 분석 방법: 상관분석 / 회귀분석

• 로직: 지표 점수와 청약경쟁률의 인과관계 판단
• 기존 지표 + 추가 지표 검토를 통해 약 6%의 모형 설명력 향상

R Y G
- 분석결과
180

상관계수 단일회귀분석 160

140
구분 채택
F값 P값 120
조정된 R제곱
계수 값 (회귀계수의 (변수의
(모형의 설명력) 100
유의미성) 유의미성)
80

분양성지표v1 0.66 0.41 0.0002 0.0002 60

40

20
분양성지표v2 0.70 0.47 0.0000 0.0000 O
0
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
Appendix. 분양성 지표v2 종합 17

대분류 공통지표

중분류 시장 및 규제 지표 물리 및 입지지표

소분류 매매가격변동률 전세가격변동률 분양물량 미분양 규제 세대규모 교통여건 교육여건 생활편의성 기타

수도권: 역세권
3년 연평균 대비
5% 초과 3 5% 초과 1.5 1.5 전년대비 감소 1.5 투기과열지구 2.5 1000세대 이상 4 지방: 광역교통 2 초등학교인접 1.5 중심지 입지 1.5
감소
인접
수도권: 대중교통 특수성 고려 1
700세대 초등학교
3년 연평균 대비 인접
2~5%미만 2 2~5%미만 1 0 전년대비 증가 0 조정대상지역 2 이상~1000세대 3 1 다소이격 / 1 중심지 다소 이격 1
증가 지방: 대중교통
미만 중,고교 인접
내용 인접
300세대
0~2% 미만 1 0~2% 미만 0.5 이상~700세대 2
미만
- 그외 0 그외 0 그외 0 그외 0 그외 0
0% 미만 0 0% 미만 0 300세대 미만 1

배점 10 10

가중치 35% 10%

대분류 개별지표

중분류 가격지표 브랜드지표 상품지표

소분류 분양가 시공능력평가액 선호면적 평형비율 향 주차대수 기타보정

인근지역 주택가격의 60% 미만 10

1~4위(10조 초과, 30%) 10 국민주택 70% 이상 4 남향 2 2대 이상 2
인근지역 주택가격의 60%~70% 9
2
인근지역 주택가격의 70%~80% 8
5~12위(3조 초과, 27%) 8 국민주택 50%~70% 3 남동 1.5 1.7대 이상 1.5
인근지역 주택가격의 80%~90% 7

인근지역 주택가격의 90%~100% 6

내용 13~29위(1.4조 초과, 17%) 6 국민주택 20%~50% 2 남서 1 1.5대 이상 1 특수성 고려
인근지역 주택가격의 100%~110% 5
1
인근지역 주택가격의 110%~120% 4
30~50위(12.5%) 4 국민주택 20% 미만 1 북동 0.5 1.2대 이상 0.5
인근지역 주택가격의 120%~130% 3

인근지역 주택가격의 130%~140% 2

51~100위 2 그외 0 그외 0 1대 이상 0 0
인근지역 주택가격의 140% 초과 1

배점 10 10 10

가중치 35% 10% 10%

감사합니다
Thank you