ĐỀ ÁN

XÂY DỰNG TRUNG TÂM CHĂM SÓC NGƯỜI CAO TUỔI

THEO QUYẾT ĐỊNH 1579 QĐ-TTg CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ
(Nguồn vốn tự có và huy động từ các thành phần kinh tế khác)
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 3
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình
I.3. Mô tả sơ bộ dự án
I.4. Thời hạn đầu tư
I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án
I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Phân tích thị trường
II.1.1. Phân tích đánh giá khái quát thị trường trung tâm dưỡng lão
CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án
III.2. Mục tiêu đầu tư Trung tâm chăm sóc người cao tuổi
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm
IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án
IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án
IV.4. Hiện trạng sử dụng đất
IV.5. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng
IV.6. Nhận xét chung về hiện trạng
CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG
V.1. Hình thức đầu tư
Diện tích mặt bằng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi dự kiến
V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư
Thông số xây dựng các hạng mục công trình
V.3 Hạ tầng kỹ thuật
V.4 Giải pháp về công nghệ và máy móc thiết bị trung tâm dưỡng lão
CHƯƠNG VI: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG
VI.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức
VI.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành
VI.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động
CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH
VII.1. Giải pháp thi công xây dựng
VII.2. Hình thức quản lý dự án
CHƯƠNG VIII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN
 2

VIII.1. Đánh giá tác động môi trường

VIII.1.1. Giới thiệu chung
VIII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
VIII.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng
VIII.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
VIII.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường
VIII.1.6. Kết luận
CHƯƠNG IX: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
IX.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư
IX.2. Nội dung Tổng mức đầu tư
IX.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt
IX.2.2. Chi phí thiết bị
IX.2.3. Chi phí quản lý dự án
IX.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
IX.2.5. Chi phí khác
IX.2.6. Dự phòng chi
IX.2.7. Lãi vay của dự án
IX.3. Tổng mức đầu tư
IX.4. Nguồn vốn đầu tư của dự án
CHƯƠNG X: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
X.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án
X.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
XI.1. Kết luận
XI.2. Kiến nghị
 3

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư - Xây dựng Trung tâm dưỡng lão theo hình
thức xã hội hóa tại tỉnh Quảng Ninh
- Tổ chức khoa học và công nghệ:  Trung tâm Chăm sóc người cao tuổi và
người khuyết tật. (Giấy chứng nhận số ĐK: A-2072, Bộ Khoa học và Công
nghệ)
- Tên viết bằng tiếng nước ngoài: Center for Elderly and Disabled Disabled
Care
- Tên viết tắt bằng tiếng nước ngoài: CEDIDA
- Trụ sở chính:  Số 1, ngách 5, ngõ Gốc Đề, phường Minh Khai, quận Hai
Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Điện thoại Ban quản lý dự án: (+84) 966824386  
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
- Tên dự án: Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh.
- Địa điểm: UBND tỉnh Quảng Ninh hỗ trợ địa điểm phù hợp
- Quỹ đất dự kiến của dự án: 6.500 m2
- Mục tiêu đầu tư: Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh được
đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một Trung tâm chăm sóc người
cao tuổi tổng hợp “Xây dựng Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao
tuổi” với mong muốn đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng của người cao
tuổi trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu
phát triển của nước ta về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi.
- Tổng vốn đầu tư khoảng: 30 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sỡ hữu của Trung
tâm Chăm sóc người cao tuổi và khuyết tật là 6 tỷ đồng;
- Tiến độ thực hiện dự án:
+ Thời gian xây dựng: từ tháng 6 năm 2022 đến tháng 6 năm 2024.
+ Thời gian vận hành: từ tháng 7 năm 2024.
- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới
- Hình thức quản lý:
+ Trung tâm Chăm sóc Người cao tuổi và người khuyết tật trực tiếp quản lý
dự án.
+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong
nước và nước ngoài.
- Nguồn vốn đầu tư: đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động
từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.
 4

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là 50 năm.
I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án - Đề án thành lập trung tâm chăm
sóc sức khỏe người cao tuổi
- Các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày
18/6/2014, số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây ngày
17/6/2020; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Luật Đầu tư số
61/2020/QH14 ngày 17/6/2020; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày
29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17/6/2020; Luật Bảo vệ
môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020 và các Nghị định hướng dẫn
luật.
- Quyết định số 1579/QĐ-TTg ngày 13/10/2021 của Thủ tướng Chính phủ
về việc Phê duyệt Chương trình Chăm sóc sức khỏe người cao tuổi đến năm
2030.
- Văn bản số 24/TB-VPCP ngày 16/01/2019 của Văn Phòng Chính phủ về
việc Thông báo ý kiến kết luận của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc tại
cuộc làm việc với Hội giáo dục chăm sóc sức khỏe cộng đồng Việt Nam.
- Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-
BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ
Tài chính;
- Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của
Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng;
- Thông tư 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 quy định chi tiết về hướng
dẫn một số nội dung về thẩm định phê duyệt thiết kế và dự toán xây dựng công
trình.
- Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng Quy
định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây
dựng;
- Thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính hướng
dẫn chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí thẩm định, Dự án đầu tư xây dựng,
thiết kế cơ sở;
- Thông tư số 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính quy
định mức thu, chế, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế công trình xây
dựng, thiết kế cơ sở;
- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017của Bộ Xây dựng về việc
công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận
kết cấu công trình năm 2016;
 5

- Nghị quyết 05-2005/NQ-CP  ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Chính phủ
Về đẩy mạnh xã hội hoá các hoạt động giáo dục, y tế, văn hoá và thể dục thể
thao;
- Nghị định 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy
nghề, y tế , văn hóa, thể thao, môi trường;
- Thông tư số 135/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số Điều của Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/05/2008 của Chính
Phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực
giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
- Nghị định 59/2014/NĐ-CP ngày 16/6/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ
về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo
dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng
dự toán và dự toán công trình.
I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng
Việc thực hiện dự án “Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh”
phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);
- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn
kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió  
- TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;
- TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử
dụng;
- TCVN 6160-996: YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;
- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-
93);
- TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;
- TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn
thiết kế;
- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
 6

- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình -
Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;
- TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;
- EVN: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).
- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình -
Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;
- TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;
- TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên
trong;
- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;
- TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép.
 7

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Phân tích đánh giá khái quát thị trường trung tâm dưỡng lão.
Hiện tại ở Việt Nam, số lượng Viện dưỡng lão còn khá khiêm tốn các Viện
dưỡng lão lớn, đó là:
- Viện dưỡng lão Thiên Đức Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, có đội ngũ
điều dưỡng viên giàu kinh nghiệm, tận tụy, chu đáo, ân cần và bằng cái tâm dành
cho người già, các cán bộ nhân viên ở trung tâm đã tạo nên được môi trường thân
thiện, vui vẻ và tràn đầy tình yêu thương ở đây. Cùng với hệ thống trang thiết bị
tiên tiến, viện dưỡng lão chăm sóc người thân theo cách tốt nhất. Cơ sở 2 trung tâm
chăm sóc Người Cao Tuổi Thiên Đức có tổng diện tích 5 ha, với hồ câu cá, hồ bơi,
tennis sân, thoáng đãng, yên tĩnh, thích hợp cho các cụ nghỉ ngợi, hồi phục thể
chất. 
- Trung tâm dưỡng lão Diên Hồng tại Hà Đông, Hà Nội được lập ra với mong
muốn chia sẻ trách nhiệm với các gia đình, là giải pháp tối ưu để con cháu vẫn có
điều kiện quan tâm, vẫn duy trì công việc, học tập trong khi bố mẹ, ông bà được
vui sống bên những người bạn cùng lứa tuổi, được chăm sóc cả về thể chất và tinh
thần. 
- Trung tâm Chăm sóc Người cao tuổi OriHome là sự kết hợp hài hòa giữa
chăm sóc truyền thống và hiện đại, đặc biệt áp dụng mô hình dưỡng lão và chăm
sóc của Nhật Bản. Tọa lạc ngay trung tâm Thành phố Hà Nội với quy mô 72
giường, trang thiết bị hiện đại cùng đội ngũ Chuyên gia y tế, Điều dưỡng và
Nhân viên chăm sóc tận tâm, chu đáo, giàu kinh nghiệm.
- Trung tâm chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi, Minh Khai, Tây Tựu,
huyện Từ Liêm. Trung tâm chăm sóc người cao tuổi và hưu trí Phù Đổng, Gia.
Nhà tuổi vàng, Bắc Linh Đàm...
- Trung tâm Dưỡng lão Bình Mỹ tọa lạc tại xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi,
trong một môi trường xanh mát, không khí trong lành, yên tĩnh. Trung Tâm
mong muốn mỗi người cao tuổi đến với trung tâm luôn “Sống vui - Sống khỏe -
Sống thọ”. Nhiều năm qua, Trung tâm được tin tưởng là nơi chăm sóc, sinh hoạt
thuận tiện cho người cao tuổi không chỉ khu vực Hồ Chí Minh mà còn cả các
vùng lân cận.
- Trung tâm dưỡng lão Thị Nghè: Tuy là một đơn vị được nhà nước bảo trợ
nhưng trung tâm Thị Nghè cũng đã dành 70 phòng cho dịch vụ dưỡng lão
có đóng phí, đối với những người không thuộc diện chính sách. Điều kiện đăng
ký dịch vụ là không bị tâm thần, không mắc bệnh phong, bại liệt, có người bảo
lãnh, có hộ khẩu tại thành phố. Mức giá là 2,2 triệu đồng/tháng/người. Tuy
nhiên do diện tích có hạn và trung tâm phải phục vụ cho mô hình xã hội,
nên loại dịch vụ này chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu.
 8

- Làng an dưỡng Ba Thương cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 45km
về phía Tây Bắc, cách địa đạo Củ Chi 7km. Được xây dựng trên diện tích gần
7ha có thể phục vụ khoảng 260 người. Làng an dưỡng có 2 khu phục vụ cho
khách có thu nhập trung bình và cao. Toàn bộ khu vực được phủ xanh bằng
nhiều loại cây khác nhau với nhiều cây xanh, bóng mát tạo không khí trong lành,
mát mẻ và yên tĩnh với kiến trúc được thiết kế đậm chất phương Đông với Giá
cho khách sử dụng 2 khu dịch vụ này là 3,5-9,5 triệu đồng/người/tháng.
- Viện dưỡng lão Việt - Hoa, chùa Lâm Quang: Suốt 21 năm qua, chùa
Lâm Quang đã nhận chăm sóc gần 200 cụ bà. Mỗi năm nhiều cụ mất đi nhưng
số lượng các cụ xin vào luôn tăng cao. Hiện nay, trung tâm có 132 cụ, chủ yếu là
cụ bà từ 65 tới 90 tuổi được chăm sóc tại nhà dưỡng lão của chùa. Để có kinh
phí cho chăm sóc tốt cho các cụ già, những ngày đầu các ni sư của chùa
phải làm thêm nhiều việc từ làm nhang, bán xôi, hủ tiếu chay hay nhận nấu thức
ăn chay cho các gia đình phật tử khi có ma chay, đám giỗ… Tại đây, hàng ngày
có gần 20 sư cô chăm sóc cho các cụ bà như: cho ăn uống, thuốc thang, tắm
giặt…
- Hiện nay Việt Nam có khoảng 10,1 triệu người cao tuổi, chiếm 11% dân
số riêng số người từ 80 tuổi trở lên là hai triệu người. Dự báo đến năm 2030, tỷ
trọng người cao tuổi Việt Nam chiếm 18% và năm 2050 là 26% với tỷ lệ dân số
già hóa cao và tốc độ nhanh thì việc việc thành lập các Trung tâm chăm sóc
người cao tuổi tại các vùng đông dân cư để nâng cao chất lượng cuộc sống cho
họ là tất yếu.
- Thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh là
vùng tập trung đông dân cư, nhiều người cao tuổi và nhu cầu người cao tuổi cần
có sự chăm sóc là rất lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội, để nâng cao chất
lượng cuộc sống cho người cao tuổi việc xây dựng Trung tâm chăm sóc người
cao tuổi, thành phố Hạ Long là rất cần thiết và phù hợp với xu thế phát triển của
Quảng Ninh nói riêng và cả nước nói chung.
 9

CHƯƠNG III:  MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

(Đề án thành lập trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh)
III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 
Xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại đạt tiêu chuẩn dành cho người cao tuổi
là giải pháp tốt nhất cho những gia đình có điều kiện kinh tế nhưng không có
thời gian, xây dựng. Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi với
mong muốn đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng của người cao tuổi trên
địa bàn và các khu vực lân cận, góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu phát
triển của nước ta về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi. Bên cạnh đó, dự án này
cũng góp phần tạo điều kiện công ăn việc làm cho lao động dư thừa trên địa bàn.
Trung tâm chăm sóc người cao tuổi có tính khả thi bởi các yếu tố sau:
Căn cứ Quyết định số 1579/QĐ-TTg ngày 13/10/2021 của Thủ tướng Chính
phủ về việc Phê duyệt Chương trình Chăm sóc sức khỏe người cao tuổi đến năm
2030.
Theo điểm e khoản 2 Mục 3 Điều 1 Quyết định 1579/QĐ-TTg ngày
13/10/2020 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “Xây dựng triển khai Trung tâm
dưỡng lão theo hình thức phù hợp, tiến tới xã hội hóa thực hiện nhiệm vụ chăm
sóc sức khỏe người cao tuổi”.
- Trong những năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo
đói, bước đầu xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng
trưởng kinh tế cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Mức sống của
người dân ngày càng được cải thiện, tuổi thọ trung bình và tỷ lệ người cao tuổi ở
Việt Nam và đặc biệt ở các thành phố lớn ngày một tăng, nhu cầu được nghỉ
ngơi trong môi trường không khí trong lành ngày càng được chú trọng, đặc biệt
là nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi. Trong cuộc sống
hiện đại, xu hướng người cao tuổi đến các khu nghỉ dưỡng trong lành và chăm
sóc sức khoẻ sẽ trở thành một xu hướng tất yếu trong tương lai. Thành phố Hạ
Long là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh là vùng tập trung đông
dân cư, nhiều người cao tuổi và nhu cần người cao tuổi cần có sự chăm sóc là rất
lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống cho
người cao tuổi.
- Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín
và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho
con em địa phương, tăng thêm cơ sở thực hành của Nhà trường, tạo dựng thương
hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ tạo một phần thu nhập từ dự án
cho địa phương.
III.2. Mục tiêu đầu tư Trung tâm chăm sóc người cao tuổi 
 10

Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh được đầu tư xây dựng mới
hoàn toàn theo mô hình một Trung tâm chăm sóc người cao tuổi tổng hợp “Xây
dựng Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi” với mong muốn
đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng của người cao tuổi trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh, góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu phát triển của nước ta
về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi.
Hiện nay Trung Tâm Chăm sóc Người cao tuổi và người khuyết tật đã phối
hợp với các công ty trong và ngoài nước để đưa học sinh sinh viên Điều dưỡng
sau khi tốt nghiệp làm việc tại các Viện dưỡng lão ở các nước, việc thành lập
Trung tâm chăm sóc người cao tuổi là cơ sở thực hành chăm sóc người cao tuổi
nhằm đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho các sinh viên đáp ứng nhu cầu
đi làm việc tại các Viện dưỡng lão ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan …
 11

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

IV.1. Mô tả dự kiến địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm
Việc lựa chọn địa điểm phải thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Có mặt bằng đủ diện tích xây dựng với các điều kiện không bị ngập nước
do lũ lụt, nguồn cung cấp điện, nước, giao thông thuận tiện và tận dụng cải tạo
cơ sở hạ tầng sẵn có.
- Là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh là vùng tập trung
đông dân cư, nhiều người cao tuổi và nhu cầu người cao tuổi cần có sự chăm
sóc.
IV.2. Dự kiến địa điểm xây dựng dự án
Hiện trạng đất đầu tư:
- Diện tích khuôn viên lô đất: 6.500 m2
- Diện tích xây dựng:  2.500 m2             
- Diện tích sàn: 3.600,0 m2      
- Nhà cấp III: Diện tích xây dựng 1.600 m2, diện tích sàn 3.000 m2
- Nhà cấp IV: Diện tích xây dựng 700 m2, diện tích sàn 600 m2  
- Về giao thông: 
- Khi thiết kế xây dựng vùng dự án, Trung tâm sẽ tiến hành cải tạo các trục
đường phụ hợp với thiết kế xây dựng
- Về hạ tầng điện: Hệ thống đường trung thế 35K .
- Về nguồn nước: nước cấp của thành phố.
 12

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG

V.1. Hình thức đầu tư  
-  Đầu tư xây dựng mới Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh là
cơ sở nghỉ dưỡng được đầu tư xây dựng mới với công nghệ hiện đại, kết hợp
phần lớn các thiết bị nhập ngoại và một phần thiết bị sản xuất trong nước để
giảm bớt chi phí đầu tư, đạt tiêu chuẩn vệ sinh và an toàn thực phẩm và các tiêu
chuẩn về du lịch, môi trường...
- Đầu tư xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi khu đất 6.500
m  trên cơ sở cải tạo công trình kiến trúc sẵn có, phù hợp với chăm sóc người
2

cao tuổi,có tính hiện đại, mang đặc sắc văn hóa Quảng Ninh nhưng không làm
mất đi tính trang nhã và tiện dụng.
Diện tích mặt bằng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi dự kiến
1. Quy mô và tính chất:
- Diện tích đất: 6.500 m2
- Công suất phục vụ: khoảng 100 - 150 người/ngày.
- Tính chất quy hoạch: là Trung tâm chăm sóc người cao tuổi nghỉ dưỡng.
2. Cân bằng đất đai:
BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (m²) TỶ LỆ (%)
1 Đất Dự án xây dựng 2.500 m2 38,46
2 Đất giao thông nội bộ + Sân bãi 1.000 m2 15,38
3 Đất cây xanh +  khu vui chơi giải trí 3.000 m2 46,15
Tổng cộng 6.500 m2
V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư
Quy hoạch xây dựng một Trung tâm chăm sóc người cao tuổi đạt tiêu chuẩn
phục vụ cho nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng người cao tuổi gồm: Khu hành chính và
phòng khám chữa bệnh, khu chăm sóc những người tự phục vụ, khu chăm sóc
những người không tự phục vụ được, khu sinh hoạt tập thể (khu phục hồi chức
năng, khu sinh hoạt Tín ngưỡng), khu sinh hoạt ngoài trời, các dịch vụ vui chơi, …
      - Phân khu tổng thể như sau:
      + Khu 1: khu hành chính và phòng khám chữa bệnh.
      + Khu 2: Khu nhà nghỉ dưỡng;
      + Khu 3: Khu phục hồi chức năng;
      + Khu 4: Khu sinh hoạt Tín ngưỡng và các sinh hoạt tập thể .
 Thông số xây dựng các hạng mục công trình
 13

a) khu hành chính và phòng khám chữa bệnh bao gồm các hạng mục:
 01 nhà 2 tầng 10 phòng mồi phòng 18 m2  
- Tầng 1 phòng khám bệnh.
- Tầng 2 khu tổ chức, hành chính
b) Khu nhà nghỉ dưỡng:
- Nhà thứ nhất: 3 tầng, mỗi tầng có 6 phòng, mỗi phòng 18 m2  xếp  02
giường 01 phòng sinh hoạt chung 72 m2 và 01 phòng chế biến thức ăn 18 m2    
- Nhà thứ hai: 3 tầng, mỗi tầng có 4 phòng, mỗi phòng 42 m2  xếp  06
giường 01 phòng sinh hoạt chung 50 m2 và 01 phòng chế biến thức ăn 18 m2  .
 c) Khu sinh hoạt tập thể gồm
 - 01 phòng cho tập thể dục 290 m 2 , 01 hội trường lớn 150 m2  phục vụ cho
các buổi sinh hoạt tập thể, 02 phòng sinh hoạt Tín ngưỡng 290 m2  
d) Khu sinh thái:
Cải tạo cảnh quan xung quanh, bồn hoa, cây cảnh, hòn non bộ….
V.3. Hạ tầng kỹ thuật 
· Nền nhà
· Đường giao thông
· Hệ thống cấp điện
· Hệ thống điện chiếu sáng
· Hệ thống cấp nước
· Hệ thống xử lý nước thải
· Hệ thống thoát nước mưa
· Hệ thống xử lý chất thải rắn
· Hệ thống nối đất và chống sét
· Hệ thống PCCC
V.4. Giải pháp về công nghệ và máy móc thiết bị trung tâm dưỡng lão
- Khu hành chính và phòng khám chữa bệnh: Trang bị các máy móc
thiết bị y tế co bản đáp ứng được công tác khám chữa bệnh cho người cao tuổi.
- Khu nhà nghỉ: Trang bị các thiết bị phục vụ sinh hoạt hàng ngày của
người cao tuổi, đảm bảo điều kiện sinh hoạt tốt và thoải mái cho họ.
- Khu sinh hoạt tập thể: Trang bị các thiết bị phục vụ việc phục hồi chức
năng cho người cao tuổi, các thiết bị liên quan đến hoạt động sinh hoạt văn hoá
nghệ thuật, thể dục thể thao…
 14

CHƯƠNG VI: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG

VI.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức  
- Tổ chức quản lý kinh doanh theo: Theo luật doanh nghiệp hiện hành.       
- Thành lập hội đồng quản trị, Ban giám đốc, Ban thanh tra.
- Thời gian hoạt động là 50 năm cho một vòng đời dự án.
VI.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành
Áp dụng chương trình quản lý “Hệ thống quản lý khu du lịch” nhằm thu
thập thông tin thực một cách tự động và cung cấp một báo cáo phân tích tổng
hợp bao gồm toàn bộ các yếu tố khác nhau mà người quản lý phải biết như: Số
lượng du khách, tình hình kinh doanh và các thông tin khác.
Tập huấn đội ngũ lao động tại chỗ chuyên nghiệp, đội ngũ kỹ thuật viên
giỏi, các chuyên gia về dinh dưỡng..
VI.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động
STT Nhân sự Số lượng
A BAN GIÁM ĐỐC 3
1 Giám đốc 1
2 Phó giám đốc 1
3 Kế toán trưởng 1
B BỘ PHẬN HÀNH CHÍNH 3
1 Nhân sự 1
2 Marketing, 1
3 Kế toán, thu ngân 1
C Nhân viên thực hiện 38
1 Bác sỹ 02
2  Điều dưỡng 33
3 Bộ phận nhà ăn 6
4 Nhân viên bảo vệ, lao công Thuê ngoài
 15

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH

Tiến độ thực hiện: Tổng thời gian thực hiện đầu tư xây dựng 30 tháng kể từ
ngày có Quyết định đầu tư. 
VII.1. Giải pháp thi công xây dựng
- Phương án thi công đồng thời toàn bộ các hạng mục đều được triển khai
cùng một lúc vì việc thi công cùng lúc các hạng mục xây dựng, lắp đặt sẽ đảm
bảo rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí quản lý, giám sát công trường, các
chi phí khác, sớm đưa công trình vào sử dụng sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Giải pháp thi công chung gồm:
- Thi công cải tạo các khu nhà
- Thi công lắp ráp trang thiết bị  
- Thi công thủ công: cho các hạng mục cổng, tường rào, sân bãi, bôn hoa
- Vận hành thử: được thực hiện với tất cả các thiết bị, máy móc,...
VII.2. Hình thức quản lý dự án 
Theo quy định của Luật xây dựng, căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức,
cá nhân, người quyết định đầu tư, chủ đầu tư xây dựng công trình quyết định lựa
chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sau đây:
- Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; 
- Chủ đầu tư xây dựng công trình trực tiếp quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
- Chủ đầu tư lựa chọn hình thức trực tiếp quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình.
 16

CHƯƠNG VIII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN

VIII.1. Đánh giá tác động môi trường
VIII.1.1. Giới thiệu chung
Trung tâm chăm sóc người cao tuổi được xây dựng tại thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh với diện tích xây dựng: 6.500 m2. Mục đích của đánh giá tác
động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh
hưởng đến môi trường trong xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi và
khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để
nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường
và cho xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi khi dự án được thực thi,
đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
VIII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
VIII.1.2.1. Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
- Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 đã được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 23 tháng 6 năm 2013.
- Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định
về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và quy hoạch bảo vệ môi trường.
- Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 2 năm 2015 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi
trường.
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công
nghệ và Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt
Nam về môi trường bắt buộc áp dụng.
- Căn cứ Nghị định 38/2015/NĐ-CP ngày 2/4/2015 của chính phủ về quản
lý chất thải rắn và phế liệu.
VIII.1.2.2. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
- QCVN 19:2009/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về khí thải công
nghiệp đối với bụi và các chất vô cơ;
- QCVN 20:2009/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về khí thải công
nghiệp đối với một số chất hữu cơ;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quốc gia về tiếng ồn.
- QCVN 27:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quốc gia về độ rung.
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quốc gia về chất
lượng không khí xung quanh.
 17

- QCVN 08-MT: 2015/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quốc gia về
chất lượng nước mặt.
- QCVN 09-MT: 2015/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quốc gia về
chất lượng nước ngầm.
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
VIII.1.2.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công dự án đòi hỏi phải đảm bảo được đúng
theo các tiêu chuẩn môi trường sẽ được liệt kê trong các bảng 1.1, 1.2, 1.3, 1.4
của Chính phủ Việt Nam (1995). Tùy theo từng trường hợp, các quy định, điều
khoản chặt chẽ nhất trong những tiêu chuẩn trên sẽ được áp dụng.
Giá trị giới hạn các thông số cơ bản trong môi trường không khí
QCVN 05:2013/BTNMT
Đơn vị: Microgam trên mét khối (µg/m3)
Trung bình 1 Trung bình Trung bình Trung bình
TT Thông số
giờ 8 giờ 24 giờ năm
1 SO2 350 - 125 50
2 CO 30.000 10.000 - -
3 NO2 200 - 100 40
4 O3 200 120 - -
Tổng bụi lơ lửng
5 300 - 200 100
(TSP)
6 Bụi PM10 - - 150 50
7 Bụi PM2,5 - - 50 25
8 Pb - - 1,5 0,5
Ghi chú: dấu ( - ) là không quy định

Nồng độ cho phép của chất thải nước mặt

QCVN 08-MT:2015/BTNMT
Giá trị C
TT Thông số Đơn vị
A B
1 pH - 5-9 5–9
2 BOD5 (200C) mg/l 30 50
3 Tổng chất rắn lơ lửng (TSS) mg/l 50 100
4 Tổng chất rắn hòa tan mg/l 500 1000
5 Sunfua (tính theo H2S) mg/l 1.0 4.0
6 Amoni (tính theo N) mg/l 5 10
 18

7 Nitrat (NO3-) (tính theo N) mg/l 30 50

8 Dầu mỡ động, thực vật mg/l 10 20
9 Tổng các chất hoạt động bề mặt mg/l 5 10
10 Phosphat (PO43-) (tính theo P) mg/l 6 10
MPN/
11 Tổng Coliforms 3.000 5.000
100ml
Ghi chú:  
- Cột A áp dụng đối với nước mặt có thể dùng làm nguồn nước sinh hoạt
(nhưng phải qua quá trình xử lý theo quy định).
- Cột B áp dụng đối với nước mặt dùng cho các mục đích khác. Nước dùng
cho nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản có quy định riêng.
VIII.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 
VIII.1.3.1. Điều kiện tự nhiên
Khu vực dự án là cải tạo công trình kiến trúc xây dựng có các đặc điểm
sau:
VIII.1.3.2. Địa hình
   Địa hình bằng phẳng
VIII.1.3.3. Tác động của dự án tới môi trường
Việc thực thi dự án có phần nào ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung
quanh và khu vực lân cận khi thi công
VIII.1.3.4. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án
Giảm thiểu khí thải, bụi của các phương tiện giao thông:
- Yêu cầu nhà thầu không sử dụng các phương tiện đã quá cũ, quá niên hạn
sử dụng vào thi công công trình.
- Thực hiện tiết kiệm nhiên liệu, chọn lựa các phương pháp thi công tiên
tiến, đẩy nhanh tiến độ thi công.
- Khi chuyên chở vật liệu xây dựng, các xe vận tải sẽ có bạt phủ kín tránh
rơi vãi xi măng, cát, đất, đá ra đường.
- Không chở quá trọng tải của xe, hạn chế rơi vãi dọc đường.
- Phân bố mật độ xe ra vào chuyên chở nguyên vật liệu phù hợp, tránh ùn
tắc gây ô nhiễm khói bụi cho khu vực.
- Khi bốc dỡ nguyên vật liệu trang bị bảo hộ lao động để hạn chế bụi ảnh
hưởng đến sức khỏe của công nhân.
- Vệ sinh, thu dọn nguyên liệu rơi vãi trên đường và duy trì phun nước mặt
đường trong ngày nắng. Tần suất phun nước tưới là 2 – 4 lần/ngày. Phun nước
 19

trên những tuyến đường vành đai khu vực dự án và các tuyến đường vận chuyển
trong khu vực dự án nhằm hạn chế đến mức tối đa việc phát tán bụi vào không
khí, gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe của công nhân và người
dân địa phương.
Giảm thiểu tiếng ồn
- Bố trí sắp xếp thời gian thi công hợp lý, không tiến hành thi công trong
thời gian nghỉ ngơi.
- Công nhân thi công trong khu vực tập trung nhiều máy móc, tiếng ồn cao
phải được trang bị các thiết bị hỗ trợ chống ồn như nút bịt tai, …
Nước thải sinh hoạt của công nhân:
Chủ đầu tư thuê nhà vệ sinh lưu động để phục vụ cho công nhân trong quá
trình thi công xây dựng dự án, đây là biện pháp khả thi và thuận tiện nhất. Số
lượng nhà vệ sinh di động dự kiến sử dụng cho quá trình xây dựng dự án (lắp
đặt tại 4 vị trí thi công, 2 nhà vệ sinh /1 vị trí) để phục vụ công nhân xây dựng.
Rác thải sinh hoạt
Chủ dự án sẽ kết hợp với đơn vị thi công hợp đồng với đơn vị có chức năng
để thu gom, vận chuyển và xử lý rác thải đúng quy định. Lập nội quy công
trường yêu cầu các công nhân không xả rác bừa bãi, trang bị thùng chứa dung
tích khoảng 660 lít, có nắp đậy để thu gom toàn bộ lượng rác thải sinh hoạt từ
các lán trại của công nhân. Số lượng thùng rác 4 thùng phân bổ chủ yếu tại khu
nghỉ ngơi, ăn uống của công nhân.
Rác xây dựng
- Thu gom bán cho các cơ sở có chức năng thu mua phế liệu các loại chất
thải rắn có thể tái chế như kim loại vụn, nhựa, giấy, ximăng, …
- Đối với các loại chất thải không tái chế được thu gom và thuê cơ quan có
chức năng vận chuyển đi xử lý cùng rác thải sinh hoạt.
- Chất thải rắn là xà bần dùng để san lấp những khu vực trũng hoặc san
nền.
Rác nguy hại
- Đối với chất thải nguy hại được tập trung và chứa trong các thùng kín có
dán nhãn và lưu trong kho chứa chất thải.
- Hợp đồng với đơn vị thu gom, vận chuyển chất thải nguy hại để xử lý. Đơn vị
này phải có giấy phép hành nghề theo Thông tư 36/2015/TT-BTNMT ngày
30/06/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về quản lý chất thải nguy
hại.
Trong giai đoạn vận hành
Chất thải rắn
 20

Đất đá do các hoạt động đào hào, đào đất xây dựng và các công trình phụ
trợ khác. Rác thải trong quá trình thi công xây dựng. Sự rơi vãi vật liệu như đá,
cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết bị chuyên dụng đến nơi xây
dựng. Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra. Chất thải sinh hoạt của lực lượng
nhân công lao động tham gia thi công của cán bộ nhân viên.
Chất thải khí
Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí quyển, khí thải có thể
phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai đoạn chuẩn bị
nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong giai đoạn
ngừng hoạt động. Khí thải phát sinh do hoạt động của động cơ máy móc thi
công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị phục vụ cho thi
công, xây dựng công trình cụng như khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong
giai đoạn ngừng hoạt động. Khí thải phát sinh từ động cơ của máy móc, phương
tiện khác phục vụ công tác do hoạt động kiểm tra sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ
các hạng mục khác của công trình.
Nước thải
Nước thải có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi trường trong khu vực
dựa án gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận. Nước mưa chảy tràn cuốn trôi
các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng xuống các con suối cận kề. Tuy
nhiên dự án đã có hệ thống thoát nước ngầm thu nước do vậy kiểm soát được
nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm trước khi thải ra ngoài.
Tiếng ồn
Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường
sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
- Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt. 
- Trong quá trình lao động, vận chuyển vật liệu.
- Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện.
Bụi và khói
Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những bệnh
về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói được
sinh ra từ những lý do sau: Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật
liệu đến nơi xây dựng, từ các đống tập kết vật liệu, từ các hoạt động đào bới san
lấp.
VIII.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí
 21

Chất lượng không khí của khu vực sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các hoạt động
thực thi Dự án xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi nghỉ dưỡng sinh
thái. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và tháo dỡ công trình ngưng
hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng chú ý nhất. Khí thải sinh
ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO, CO2, SO2.... Lượng khí thải
phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật là không
đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc thông thoáng ngoài trời thì mức độ
ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không đáng kể tuy nhiên khi hàm lượng cao
nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm cho môi trường và con người như: khí
SO2 hoà tan được trong nước nên dễ phản ứng với cơ quan hô hấp người và động
vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất được sử dụng trong quá trình thi
công, vết dầu mỡ rơi vãi từ các động cơ máy móc trong quá trình thi công vận
hành, nước thải sinh hoạt của công nhân trong các lán trại ... cũng gây ra hiện
tượng ô nhiễm cho nguồn nước mặt. Lượng nước thải phục vụ sinh hoạt của
nhân viên thi công trong công trình nếu được thu gom và xử lý sẽ ít có khả năng
gây ảnh hưởng đến nguồn nước mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông  
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu
vực, mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu
đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân
công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về
cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt....
Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong quá trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực
lượng lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án.
Tiếng ồn sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn
cuộc sống thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn
cho phép và kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
VIII.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi
trường
Giảm thiểu lượng chất thải
 22

Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với
biện pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn
chất thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh.
Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình. Lựa chọn địa điểm
tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và trên nền đất cao để tránh
tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến. Đề xuất những biện pháp
giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong quá trình thi công.
Thường xuyên kiểm tra, có chế độ bảo dưỡng định kỳ các hạng mục công
trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
VIII.1.6. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
Trung tâm chăm sóc người cao tuổi nghỉ dưỡng sinh thái và khu vực lân cận ở
mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có chăng chỉ là những tác
động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về lâu dài.
 23

CHƯƠNG IX: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

IX.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 
Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư Xây dựng Trung tâm chăm sóc người
cao tuổi được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và
các căn cứ sau đây:
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ, về việc
Quản lý dự án đầu tư xâydựng.
- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017của Bộ Xây dựng về việc
công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận
kết cấu công trình năm 2016;.
- Quyết định số 79/2017/NĐ-CP ngày 15/2/2017 của Chính phủ công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính hướng
dẫn chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí thẩm định, Dự án đầu tư xây dựng,
thiết kế cơ sở;
- Thông tư độ thu số 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính
quy định mức thu, chế, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế công trình
xây dựng, thiết kế cơ sở;
- Thuế giá trị gia tăng theo thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015
của Bộ Tài chính;
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập trên cơ sở tham khảo các
bản chào giá của các Nhà cung cấp VTTB .
IX.2. Nội dung Tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng
dự án Xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi làm cơ sở để lập kế hoạch
và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết
bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí 10% và
lãi vay trong thời gian xây dựng.
IX.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; chi phí xây dựng
công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.
IX.2.2. Chi phí thiết bị
 24

Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm chi
phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều
hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì
bảo dưỡng và sửa chữa…
IX.2.3. Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn
thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công
trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí
xây dựng công trình.
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình.
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình.
- Chi phí khởi công, khánh thành.
IX.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây
dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn
nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng
thầu xây dựng;
 25

- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám
sát lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định
mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;
IX.2.5. Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng;
chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm
mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền
chạy thử và chạy thử.
IX.2.6. Dự phòng chi
- Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý
dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
IX.2.7. Lãi vay của dự án
- Lãi vay bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng và vận hành; tạm tính
lãi vay ổn định suốt thời gian vay.
Dự án tính lãi vay ở mức cao là 9,5%/năm, thời gian vay là 10 năm, trong
đó ân hạn 01 năm đầu tiên xây dựng.
IX.3. Tổng mức đầu tư
Tổng chi phí: 30 tỷ
Trong đó dự trụ chi phí cho cải tạo xây dựng khoảng 20 tỷ, chi mua sắm
trang thiết bị 8 tỷ và các chi phí khác 2 tỷ
IX.4. Nguồn vốn đầu tư của dự án
Nguồn vốn: vốn chủ sơ hữu 30%, vốn vay 70%. Trung tâm Chăm sóc
Người cao tuổi và người khuyết tật sẽ tăng vốn điều lệ và sẽ thu xếp với các
ngân hàng thương mại để vay trung hạn (tối thiểu là 05 năm). Lãi suất cho vay
các ngân hàng thương mại tạm tính khoảng 10.5%/năm.
 26

CHƯƠNG X: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên
cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán,
các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
a. Thời gian tính toán
Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm, bắt đầu từ tháng 01/2019. Thời
gian vận hành dự án tính là 50 năm bắt đầu từ tháng 01/2021.
b. Cơ cấu vốn, tỷ giá
- Vốn chủ sở hữu 30%,
- Vốn vay 70%;
c. Các chí phí hoạt động sản xuất và kinh doanh
- Chi phí nguyên vật liệu đầu vào.
- Chi phí lương cơ hữu cố định và lương thời vụ theo tổng doanh thu.
- Chi nguyên liệu đầu vào.
- Chi bảo hiểm.
- Chi bảo trì, sửa chữa; chi bảo hiểm tài sản: tỷ lệ theo tổng giá trị tài sản còn
lại.
- Chi điện, nước; quảng cáo, bán hàng và các chi phí khác: tỷ lệ theo tổng
doanh thu.
- Chi phí khấu hao vận dụng theo Thông tư số 45/2013/BTC; thời gian
khấu hao xây lắp 30 năm, thiết bị 10 năm; hình thành tài sản 20 năm. Thiết bị
hết khấu hao được đầu tư mới 100%.
Chi phí hoạt động của Dự án, xem chi tiết ở các bảng
X.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án - 
TT Chỉ tiêu Giá trị Ghi chú
1 Tổng đầu tư có VAT (1.000 đồng) 30.000.000
2 Hệ số chiết khấu r (WACC) 9,6%
3 Giá trị hiện tại ròng NPV (1.000 đồng) 15.280.000
4 Suất thu lợi nội tại IRR 18,7%
5 Thời gian hoàn vốn PP: Có chiết khấu 6 năm 11 tháng
6 Không chiết khấu 8 năm 5 tháng
Kết luận Dự án hiệu quả
Đề án thành lập Trung tâm chăm sóc người cao tuổi
 27

X.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

Dự án Xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi có nhiều tác động tích
cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng
của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực tỉnh. Nhà nước/ địa phương
có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra
công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư;    
Nhà xã hội hoá được đầu tư xây dựng giúp cho người dân trên địa bàn và
các vùng lân cận được tiếp cận thuận lợi, công bằng với các dịch vụ chăm sóc
sức khoẻ có chất lượng cao, giảm áp lực quá tải cho tuyến trên, đồng thời giảm
bớt phiền hà, tiết kiệm chi phí cho bệnh nhân, góp phần xoá đói, giảm nghèo bền
vững và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực chăn sóc sức người cao
tuổi, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như NPV; Suất sinh lời nội
bộ là: IRR; thời gian hoà vốn. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao
cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn
đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước
và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động cho tỉnh. Tạo việc làm thường
xuyên cho gàn 50 lao động trong tỉnh, góp phần nâng cao thu nhập, cải thiện đời
sống của một bộ phận nhân dân trong vùng dự án. Tạo ra diện mạo mới, thúc đẩy
kinh tế - xã hội ở địa phương phát triển, góp phần ổn định an ninh, chính trị và
trật tự an toàn xã hội trong vùng dự án nhằm từng bước góp phần đưa kinh tế phát
triển.
 28

CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

XI.1. Kết luận đề án xây dựng trung tâm chăm sóc người cao tuổi
Dự án Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh phù hợp sự phát
triển kinh tế, xã hội của tỉnh. Đây là vùng tập trung đông dân cư, nhiều người
cao tuổi và nhu cần người cao tuổi cần có sự chăm sóc là rất lớn, nhằm đáp ứng
nhu cầu của xã hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống cho người cao tuổi việc
xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi là rất cần thiết và phù hợp với xu
thế phát triển của Quảng Ninh
Dự án đầu tư thu hút được vốn đầu tư lớn từ nguồn lực ngoài ngân sách địa
phương, mang lại cho tỉnh Trung tâm chăm sóc người cao tuổi nhằm đáp ứng nhu
cầu cấp thiết về dưỡng lão cho người cao tuổi địa phương và các khu vực lân cận,
tạo việc làm cho con em Quảng Ninh đồng thời tăng cơ sở thực hành của Trung
tâm Chăm sóc Người cao tuổi và người khuyết tật, góp phần vào việc phát triển
kinh tế, xã hội tỉnh Quảng Ninh, cũng như khu vực. Báo cáo thuyết minh dự án
Xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi nghỉ dưỡng sinh thái là cơ sở để
Trung tâm Chăm sóc Người cao tuổi và người khuyết tật triển khai các nguồn lực
để phát triển.
XI.2. Kiến nghị - Đề án thành lập trung tâm chăm sóc sức khòe người
cao tuổi
Kính đề nghị UBND tỉnh và các phòng, ban ngành chức năng giúp về các
nội dung:
- Xin được hỗ trợ các thủ tục đầu tư để sớm triển khai dự án.
- Xin miễn giảm thuế nhập các trang thiết bị phục vụ cho xây dựng cũng
như hoạt động kinh doanh.
- Được ưu đãi trong vay vốn đầu tư, miễn giảm thuế doanh thu, lợi tức
trong thời gian đầu kinh doanh. Tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục đầu tư cho
chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng.
Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm chăm sóc người cao tuổi Quảng Ninh
nhằm kích thích và thu hút các người dân sử dụng dịch vụ du lịch sinh thái, du
lịch giải trí, chăm sóc sức khỏe tinh thần cho một bộ phận người dân địa phương
và kích cầu du lịch cùng với Trung tâm dưỡng lão như bước cụ thể hoá chiến
lược phát triển của Công ty, nhằm tạo thêm công ăn việc làm cho người lao
động và kích cầu nội địa. Do vậy cần được các cấp quan tâm, xem xét để dự án
sớm đầu tư xây dựng, đưa vào hoạt động.
UBND Tỉnh Quảng Ninh, Sở Y tế Quảng Ninh xem xét chấp thuận Chủ
trương đầu tư dự án để Trung tâm Chăm sóc Người cao tuổi và người khuyết tật
có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo theo quy định./.
 29

Hà Nội, ngày 16 tháng 10 năm 2021

TRUNG TÂM CHĂM SÓC NGƯỜI CAO
TUỔI VÀ NGƯỜI KHUYẾT TẬT

PHÓ GIÁM ĐỐC

Ngô Ngọc Tuấn